深物业A:深物业集团观澜街道蚌岭片区城市更新项目员工跟投管理办法

深物业集团观澜街道蚌岭片区城市更新项目




          员工跟投管理办法




     深圳市物业发展(集团)股份有限公司
               二〇一九年十月


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                    第一章        总 则

第一条       目的

    为倡导集团核心员工与公司共享市场化项目的经营成果,共担经

营风险,激发其提效率、增效益的内生动力,进一步提高观澜蚌岭项

目周转率,降低拿地及开发运营等环节风险,提升资产管理效率,实

现国有资产保值增值,集团公司选定观澜街道蚌岭片区城市更新项目

(下文简称“观澜蚌岭项目”)作为集团跟投试点项目,依据《深圳

市物业发展(集团)股份有限公司员工跟投管理办法》,制订《深物

业集团观澜街道蚌岭片区城市更新项目员工跟投管理办法》(下称“本

办法”)。



第二条 原则

   (一)依法合规:遵循国家相关法律法规、国资监管要求、上市

公司监管要求与公司章程。

   (二)风险共担:将项目风险与员工直接绑定,强调“合伙人”

意识,降低项目风险。

   (三) 利益共享:将项目运营效益和跟投员工个人收益直接挂钩,

并且不设本金保障和收益保证机制,实现风险同担,收益共享。



第三条 定义与释义

    (一)集团内部收益率 (IRR):指深物业集团资金流入现值总额

与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。
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   (二)集团观澜蚌岭项目资金峰值:即观澜蚌岭项目开发期间,

深物业集团累计负净现金流的最大值,具体权益计算时以实际发生的

资金峰值为准。

   (三)经营性现金流:观澜蚌岭项目公司运营管理费用的现金流。



第四条 跟投管理机构

   (一)集团成立观澜蚌岭项目跟投工作小组,该小组由集团公司

董事长担任组长,成员由集团人力资源部、董事会办公室、财务管理

部、审计部、法律与风险管理部等部门及荣耀地产公司组成,该小组

负责跟投工作方案及落地实施方案的制定、修订和推进实施等相关工

作。跟投工作小组下设办公室,设在集团人力资源部,负责观澜蚌岭

项目跟投的具体工作。

   (二)集团股东大会负责本办法的批准;集团公司董事会负责审

批本项目退出方案的整体审议结算;集团公司党委会负责审批本项目

的跟投资金实际方案并审批本金返还、第一次分红和第二次分红收益

方案;集团观澜蚌岭项目跟投工作小组负责其他需要上报党委会审批

的跟投事项。

   (三)观澜蚌岭项目公司负责向集团在每月 10 日前时提交上月

《项目月报》,并对其数据的真实性和可靠性负责,集团财务管理部

与审计部监督。




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                   第二章 实施细则

第五条 跟投项目范围

    集团观澜街道蚌岭片区城市更新项目。



第六条 跟投方式

    跟投员工通过成立有限合伙企业进行项目跟投。



第七条 跟投认购过程管理

    (一)首次申购。项目决策会议后,观澜蚌岭项目跟投工作小组

通知跟投有限合伙企业配合集团启动跟投首次认购申报工作,首次认

购申报开放时间为 5 个工作日。

    (二)二次申购。首次申购后,跟投份额有余额的,启动二次申

购二次认购申报开放时间为 3 个工作日;二次申购后,观澜蚌岭项目

跟投工作小组将申报认购情况整理成《观澜蚌岭城市更新项目跟投人

员名单与额度》并审核跟投额度是否突破《深圳市物业发展(集团)

股份有限公司员工跟投管理办法》规定的相关内容;若申报额度有突

破的,则突破部分的跟投份额转由集团工会跟投。

    (三)确认认购人员及额度:《观澜蚌岭城市更新项目跟投人员

名单与额度》经集团党委会确认无误后反馈申购人员,并发送至观澜

蚌岭项目跟投有限合伙企业。

    (四)资金交纳:观澜蚌岭项目跟投有限合伙企业与观澜蚌岭项

目跟投工作小组确认申购认缴细则,通知所有跟投人员向指定的账户
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交纳跟投申购资金。逾期未交纳的,视为主动放弃本次跟投。

   (五)确认跟投份额:观澜蚌岭项目跟投申购资金交纳结束后,

观澜蚌岭项目跟投有限合伙企业与集团签订《深物业集团观澜街道蚌

岭片区城市更新项目投资协议书》,此时跟投员工份额确认。员工份

额确认后将根据观澜蚌岭项目跟投有限合伙企业约定回报进行收益

分红和承担亏损。



第八条 资金跟投管理方的权责

   资金跟投管理方为跟投有限合伙企业。

   (一)资金跟投管理方的权利:

   1、观澜蚌岭项目公司需在每月 10 日前向集团观澜蚌岭项目跟投

工作小组如实通报项目公司上月财务与成本状况、工程进度、销售情

况等。

   2、观澜蚌岭项目跟投人员根据跟投金额权益比例享有观澜蚌岭

项目跟投收益与亏损。

   (二)资金跟投管理方的责任:

    1、放弃跟投项目公司的所有管理权。包括且不限于招投标、合

同、工程、财务、销售、人事安排等;保守项目的商业秘密;

    2、根据跟投金额权益比例承担项目公司收益与项目公司亏损,

以及符合本办法第二章条件的超额收益或亏损;

    3、不影响项目的对外合作;

    4、放弃项目公司股权的优先购买权。

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第九条 跟投人员范围

    (一)观澜蚌岭项目跟投类型:观澜蚌岭项目跟投人员按照岗位

职责与跟投项目的关联程度、影响力与重要程度,分为强制性跟投和

自愿性跟投两种类型。

    (二)强制性跟投:集团领导班子(董事长、总经理、党委副书

记、副总经理)、投资发展部正副职、经营管理部负责人、产品管理

部负责人、项目公司领导班子(董事长或执行董事、支部书记、总经

理、副总经理)、项目公司中层正职和中层副职。

    (三)自愿性跟投:集团除强制性跟投以外的中层正职、中层副

职、总部主管及以上员工、工会及集团下属其他企业部门正副职及以

上。



第十条 项目跟投金额管理

    (一)本次观澜蚌岭项目跟投金额总量为 4000 万元。

    (二)强制性跟投群体在本次观澜蚌岭项目的跟投金额不低于观

澜蚌岭项目跟投金额总量的 60%,上限不超过 75%;自愿性跟投群体

在本次观澜蚌岭项目的跟投金额为强制性跟投群体跟投总量后的剩

余份额。

    (三)实际权益比例根据实际资金峰值计算,以鼓励降低资金峰

值,提升集团收益。

    (四)跟投资金一律由跟投人自行筹措,集团及其相关公司不允

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许以任何方式贷款、担保贷款等行为给员工筹措资金用于项目跟投。



第十一条 跟投权益

    (一)跟投权益是跟投人投资所占跟投份额对应的权利和收益。

    (二)项目跟投收益=跟投权益比例×项目净利润(含借款利息)

×跟投收益系数。

     1、跟投权益比例=跟投资金总额÷(资金峰值×50%);

     2、为鼓励员工为企业创造超额收益,设定与集团收益相关的跟

投收益系数,跟投收益系数与集团 IRR 相关。

    (三)本次观澜蚌岭项目跟投员工亏损金额以该员工实际出资金

额为最高限额。



第十二条 本金返还与收益分红

    (一)观澜跟投项目资金的本金返还与项目收益分红,其启动节

点均由观澜蚌岭项目跟投工作小组提交《项目月报》,并经第三方审

计无误后,集团党委会结合项目的项目进度,现金流情况等因素进行

本金返还、第一次分红和第二次分红的决策;第三次分红计划由观澜

蚌岭项目跟投工作小组负责整理,该分红计划报集团董事会审批。

    (二)整体退出结算:当观澜蚌岭项目可销售物业去化达到 95%

后,启动跟投项目退出清算核定并分配剩余收益,此时由观澜蚌岭项

目跟投工作小组发起跟投整体退出结算申请,经集团党委会研究同意

后,报集团董事会审批同意。

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第十三条 跟投退出

   (一)观澜蚌岭项目完成所有竣工备案、结算工作且已销售建筑

面积达到拟销售建筑面积的 95%时,此时为跟投计划的退出启动点。

集团有权推迟退出,但最多不超过一年。自然退出时,未售商品房按

已售同类物业的均价进行折算,车位、销售中心及其他商业部分按成

本价折算,具体物业均价及成本价的价格以第三方机构核定价格为准。

   (二)观澜蚌岭项目完成收益分红返本后,项目跟投终止。

   (三)未定事宜,由观澜蚌岭项目跟投工作小组商议后报集团党

委会决定。



第十四条 审计监察与信息披露处理

   (一)本办法经集团股东大会审议通过后生效。

   (二)观澜蚌岭项目公司及集团需将每年项目跟投推进情况备案

至集团上级产权单位。

   (三)严格按照国家法律法规的要求,由项目跟投工作小组将项

目跟投的年度情况向董事会汇报,由董事会办公室按照相关规定撰写

上市公司公告。

   (四)涉及关联交易的情况需及时披露。

   (五)本办法如涉及上市公司董事、监事,其实施需遵循相关法

规及集团管理要求。

   (六)观澜蚌岭项目公司违反国家法律法规规章,导致重大决策

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失误、重大安全与质量责任事故、严重环境污染事故、重大违纪事件,

给企业造成重大不良影响或虚报、瞒报财务状况的,除由有关部门依

照有关法律法规处理外,集团上级产权单位纪检监察与审计团队和集

团纪检监察室与审计部将有权对相关企业负责人及涉事人员的薪酬

进行延期支付处理,且项目跟投的收益不再进行分配;情节严重的,

给予纪律处分;涉嫌犯罪的,依法追究其刑事责任。




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