泸州老窖:关于“北京亚超评报字(2019)第A213号”项目评估增值的说明

           关于“北京亚超评报字(2019)第 A213 号”项目

                               评估增值的说明

泸州老窖股份有限公司:

     我公司于 2019 年接受泸州嘉信控股集团有限公司委托,对泸州

嘉信控股集团有限公司所持有的、位于泸州酒业集中发展区的资产进

行评估,并出具了“北京亚超评报字(2019)第 A213 号”《泸州老窖

实业投资管理有限公司拟转让位于泸州酒业集中发展区的构筑物、土

地使用权所涉及的资产市场价值资产评估报告》。本次评估范围包括

构筑物 23 项、土地使用权 2 项(面积 159,574.63m2),评估结论如下:

     截止评估基准日 2019 年 8 月 31 日,委估资产账面值 13,231.82

万元,评估值 22,754.66 万元(大写人民币:贰亿贰仟柒佰伍拾肆万

陆仟陆佰元整,包含了产权持有人若发生转让行为会产生的交易增值

税,增值税税率估算为 9%,不作为纳税依据),较账面价值评估增值

9,522.84 万元,评估增值率 71.97%。
                                                  金额单位:人民币万元
                    账面价值        评估价值       增减值       增值率%
项             目
                       A               B           E=D-A       F=E/A×100%
1     构筑物          8,402.81        10,911.53     2,508.72          29.86
2    土地使用权       4,829.01        11,843.13     7,014.12         145.25
3      合计          13,231.82        22,754.66     9,522.84          71.97

     一、评估方法的选取:

     1、委估构筑物均是自建工业用构筑物,由于周边没有可选择成

交可比案例,不宜采用市场法;另由于构筑物不能产生独立现金流,

不宜采用收益法,故采用成本法进行评估。
      2、委估土地使用权采用市场法和基准地价法进行评估,最终选

取市场法结果作为评估结论。

      二、评估增减值变动及原因分析:

      1、委估构筑物资产评估增值率为 29.85%的原因分析:

      ①构筑物重置成本的价格上涨导致评估原值增值

      纳入评估范围的构筑物主体工程于 2011 年建成,截止到 2019 年,

市场材料和人工价格的增加,导致重置成本增加。

      根据国家统计局官方网站(http://data.stats.gov.cn)发布的

建筑安装工程价格指数,自评估对象建设工程竣工时间 2011 年至评

估基准日 2019 年期间,建筑安装工程价格指数如下表:

 序号               年份            建筑安装工程价格指数(2011 年为基期)

  1                2011 年                         100.00
  2                 ……                            ……
  3                2019 年                         114.82

      上述价格指数为定基指数,故 2011 年到评估基准日建筑安装工

程价格指数为:114.82÷100=1.1482。

      本次纳入评估范围的构筑物申报账面原值为 12,739.44 万元,评

估原值(含税)为 15,079.00 万元,较账面原值增值 2,339.56 万元,

增值率 18.36%,其增值主要是因市场材料和人工价格的增加,导致

重置成本增加形成。

      ②资产折旧年限短于评估经济寿命年限导致评估净值的增值:

      委估构筑物的评估经济寿命年限与企业所使用的折旧年限存在

差异。企业对构筑物的折旧年限为 20 年,账面累计折旧率为 34%。
     构筑物根据构筑物结构类型和用途不同,并结合现场勘查情况,选择

     经济寿命年限(大致分为:60 年、 35 年、20 年)。计算出评估综合

     成新率为 72.36%。具体情况如下:
                                        构筑物信息明细表
                                                                          理论成新率
序                                      建成       账面原值
         建筑物名称         结构                                 经济寿    已使用      理论成
号                                      年月        (元)
                                                                 命年限     年限       新率①
      南区储存基地水处
1                          框架结构   2011/4/26   2,069,172.86     60       8.35        83%
         理及操作间
      南区储存基地消防
2                          框架结构   2011/4/26   2,497,794.32     60       8.35        83%
          动力中心
      南区储存基地手包
3                          框架结构   2011/4/26   2,605,057.15     60       8.35        83%
             库
      南区储存基地露天     钢筋混凝
4                                     2011/4/26   3,971,530.26     20       8.35        58%
        罐区(1#-5#)         土
      南区储存基地事故
5                          钢筋砼     2011/4/26   1,549,925.87     20       8.35        58%
             池
      南区储存基地室外
                           钢筋混凝
6     3000 吨、5000 吨酒              2012/6/29   2,485,733.97     20       7.17        64%
                              土
         罐基础工程
      南区储存基地室外
7                          钢筋砼     2012/6/30   537,989.12       20       7.17        64%
       400m矩形蓄水池
8     南区储存基地 1#库    框架结构   2011/3/10   8,201,119.46     35       8.48        76%

9     南区储存基地 2#库    框架结构   2011/3/10   8,201,119.46     35       8.48        76%

10    南区储存基地 3#库    框架结构   2011/3/10   8,201,119.46     35       8.48        76%

11    南区储存基地 4#库    框架结构   2011/3/10   8,201,119.46     35       8.48        76%

12    南区储存基地 5#库    框架结构   2011/3/10   8,201,119.46     35       8.48        76%

13    南区储存基地 6#库    框架结构   2011/3/10   8,201,119.46     35       8.48        76%

14    南区储存基地 7#库    框架结构   2011/3/10   8,201,119.46     35       8.48        76%

15    南区储存基地 8#库    框架结构   2011/3/10   8,201,119.46     35       8.48        76%

16    南区储存基地 9#库    框架结构   2011/3/10   8,201,119.46     35       8.48        76%

17   南区储存基地 10#库    框架结构   2011/3/10   8,201,119.46     35       8.48        76%

18   南区储存基地 11#库    框架结构   2011/3/10   8,201,119.46     35       8.48        76%
                                                                         理论成新率
序                                     建成       账面原值
        建筑物名称         结构                                 经济寿    已使用      理论成
号                                     年月        (元)
                                                                命年限     年限       新率①

19   南区储存基地 12#库   框架结构   2011/3/10   8,201,119.41     35       8.48        76%
      南区储存基地挡墙    钢筋混凝
20                                   2011/3/10   3,504,716.58     20       8.48        58%
           工程              土
      南区储存基地消防    钢筋混凝
21                                   2011/3/10   4,128,917.21     20       8.48        58%
          扑救平台           土
      南区储存基地雨污
22                        钢筋砼     2011/3/10   2,978,373.35     20       8.48        58%
          管道工程
      南区储存基地边坡
23                        混凝土     2011/3/10   2,651,726.30     20       8.48        58%
          治理工程

         ③成本法分析示例如下:

         Ⅰ.成本法公式

         成本法是根据生产费用价值论(即:商品的价格是依据其生产所

     必要的费用而决定的),通过测算评估对象在评估基准日的重置成本

     或重建成本和折旧,然后将重置成本或重建成本减去折旧得到评估对

     象价值或价格的方法。其计算公式为:

         评估值=重置成本×综合成新率

         (1)重置成本的确定

         重置成本采用重建该不动产所需必要的成本费用得出,公式为:

         重置成本=建安综合造价+前期费用及期间费用+利息

         A.建安综合造价

         建安综合造价包括土建工程造价和安装工程造价等。一般可根据

     实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价

     指标法等方法中的一种方法或同时运用几种方法综合确定评估对象

     的建安工程综合造价。
     本次评估工程结算资料齐全,能清晰明确构筑物建安综合造价中

的各项费用构成,故本次对构筑物建安工程采用决算调整法计算构筑

物的重置成本价格。

     B.前期费用及期间费用

     根据目前形成该类固定资产所必要的成本构成要素,前期费用包

括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费等;期间费用主要为城

市基础设施配套费、人防工程易地建设费等构筑物所在地按地方政府

规定建筑工程报建审批时需交纳的地方行政事业性费用组成。

     C.利息

     利息根据本项目合理的建设工期,按照评估基准日相应期限的贷

款利率,以建安工程造价与前期及期间费用之和为基数确定。

     利息=(建安工程造价+期间费用)×((1+利率(工期/2))-1)+前期费

用×((1+利率(工期))-1)

     (2)综合成新率

     对构筑物进行现场调查后,依据构筑物现场调查评分标准,分别

对构筑物的结构、装修、设备三部分进行打分,并依据权重系数逐一

计算出构筑物的现场现勘成新率,其次,根据构筑物的耐用年限、已

使用年限,计算出构筑物的年限成新率,最后计算出综合成新率。

     综合成新率=勘察成新率×60%+理论成新率×40%

     Ⅱ.案例的计算

     以南区储存基地水处理及操作间(构筑物信息明细表第 1 项)为


      重置成本:

       名称          金额                                依据


                                四川华信工程造价咨询事务所《工程竣工结算审核报告》(川
     建安造价                   华信沪[2012]咨字 128 号)、四川省商业建筑设计院《泸州
1                2,028,978.90
     (不含税)                  酒业集中发展区南区十万吨储存基地项目总平面布置图》等
                                                         资料

                                国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》
     前期费用
2                 68,642.65     的通知(计价格〔2002〕10 号 2002 年修订本)、国家计委《招
     (不含税)
                                标代理服务收费管理暂行办法》([2002]1980 号)等相关规定
                                依据《国家计委、建设部关于发布财政部关于印发关于印发<
                                基本建设财务管理规定>的通知》(财建[2016]504 号)、《建
     期间费用
3                 161,472.17    设工程监理与相关服务收费管理规定》 发改价格[2007]670
     (不含税)
                                号、《泸州市人民政府关于调整城市基础设施配套费标准的
                                      通知》(泸市府函[2017]238 号)等相关规定
     资金成本
4                 68,935.83                按 14 个月工期,利率按 4.75%计算
     (不含税)

     根据重置成本计算公式:

     重置成本=建安综合造价+前期费用及期间费用+利息

                 =2,028,978.90+68,642.65+161,472.17+68,935.83

                 =2,328,030.00 元(不含税)

     综合成新率:

     该房屋于 2011 年 4 月建成并投入使用,至评估基准日已用年限

9.13 年,剩余使用年限 40.87 年。

     年限成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%

                    =40.87/(9.13+40.87)×100%

                    =82%(取整)

     经评估人员查看现场情况,依据构筑物现场调查评分标准,分别

对构筑物的结构、装修、设备三部分进行打分,最终确定现勘成新率

80%。
              综合成新率=现勘成新率×60%+年限成新率×40%

                               =80%×60%+82%×40%

                               =81%(取整)

              评估净值(不含税)=重置成本×综合成新率

                                           =2,328,030.00×81%

                                           =1,885,704.30(元)

              增值税=1,885,704.30×9%=169,713.39(元)

              评估净值(含税)=1,885,704.30+169,713.39=2,055,417.69(元)

              2、委估土地使用权评估增值率 145.25%的原因分析:

              ①区域内工业用地交易价格上涨导致土地评估增值

              由于委估宗地取得时间为 2010 年,土地使用权原始入账价值的

        成本单价约为 26.3 万元/亩,截至评估基准日,土地摊余成本单价约

        为 20 万元/亩。但是近年土地市场价格上涨幅度较大,本次评估采用

        市场比较法计算得出土地评估单价(不含税)约为 45 万元/亩,因此

        导致了大幅评估增值。

              ②市场比较法分析示例如下:

              本次评估土地基本情况如下:
                                           土地使用权基本信息明细表
序   土地权证编                            用地   准用   开发          2
                                                                             原始入账价值      账面价值
                    土地位置   取得日期                          面积(m )
号       号                                性质   年限   程度                    (元)           (元)
     川(2018)江   泸州市江
     阳区不动产     阳区黄舣               工业
1                              2010/7/13           50    场平   156,026.62   61,554,061.86   47,215,335.66
     权第 0026459   镇酒业集               用地
         号         中发展区
     泸江区黄舣     泸州市江
                                           工业
2    国用(2012)   阳区黄舣   2010/12/1           50    场平    3,548.01    1,399,725.43    1,074,786.26
                                           用地
      第 806 号     镇酒业集
         中发展区
合       计                            159,574.63   62,953,787.29   48,290,121.92

     Ⅰ.市场比较法计算公式

     市场比较法,是根据替代原理,将评估对象与在近期已发生了交

易的类似土地使用权加以比较对照,从已经发生了交易的类似土地使

用权的已知价格,修正得出评估对象价格的一种评估方法。其计算公

式为:

     P=PB×A×B×C×D×E

     P — 待估宗地价格;

     PB— 比较实例价格;

     A — 评估对象交易情况指数除以比较实例宗地交易情况指数;

     B—评估对象评估基准日地价指数除以比较实例宗地交易日期地

价指数;

     C—评估对象区域因素条件指数除以比较实例宗地区域因素条件

指数;

     D—评估对象个别因素条件指数除以比较实例宗地个别因素条件

指数;

     E—评估对象年期修正指数除以比较实例年期修正指数。

     Ⅱ.案例的计算

     以“川(2018)江阳区不动产权第 0026459 号” (土地使用权

基本信息明细表第 1 项)为例

     通过调查,评估人员选择了与估价对象用途相同或相近、在同一

供需圈的比较案例,并对各比较案例的具体情况进行比较。选取比较
案例情况如下:
                                                  成交价格      成交单价
 序号      宗地位置     土地面积(㎡)   容积率                              成交时间
                                                  (万元)     (万元/亩)
         泸州市江阳区
                                                                             2019 年 1
  1      黄舣镇酒业集     86,117.49        2      7492.2196        58
                                                                             月 22 日
           中发展区
         泸州市江阳区
                                                                             2019 年 3
  2      黄舣镇酒业集     128,018.10       2      11137.5776       58
                                                                              月6日
           中发展区
         泸州市江阳区
                                                                             2019 年 6
  3      黄舣镇酒业集     22,816.00        2       1984.992        58
                                                                             月 10 日
           中发展区

        根据资产评估师调查收集的基本情况分析,基于以下原则来选择

本次评估的比较因素:各比较因素条件存在差异且对评估对象在评估

基准日实际用途的价格影响较大的因素。那些比较因素条件相同或差

异不大的,或虽有差异但对评估对象在评估基准日用途的价格影响不

大的因素都不作为本次评估的比较因素。

        根据上述选择比较因素的原则和各比较因素条件,本次评估我们

系采用相关因素修正体系进行修正,本次评估选择的比较因素和没有

选择的比较因素如下:

        选择的相关因素有:交易期日、容积率、土地剩余使用年限 、

交易情况、取得方式;

        选择的区域因素有:道路级别、城市内部交通便捷度、产业聚集

度、距火车站距离、距飞机场距离、环境质量优劣状况、供电保证率、

供水保证率、距区域中心距离;

        选择的个别因素有:宗地形状、宗地自然条件、距公交车站距离、

宗地临路条件、宗地面积、畸零地、土地规划用途、土地开发程度;

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