高新发展:成都倍特建设开发有限公司拟转让持有的四川雅安倍特星月宾馆有限公司100%股权所涉及的四川雅安倍特星月宾馆有限公司股东全部权益项目资产评估报告

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制



 成都倍特建设开发有限公司拟转让持有的四川雅安倍特星
     月宾馆有限公司 100%股权所涉及的四川雅安倍特
             星月宾馆有限公司股东全部权益项目


                  资 产 评 估 报 告
                   中联川评报字[2020]第 108 号




                 中联资产评估集团四川有限公司
                     二 O 二 O 年 十 一月 十 六 日
                                              目                   录
声 明................................................................................................................. 1
摘 要................................................................................................................. 3
       一、委托人、评估业务委托合同约定的其他评估报告使用人 ........... 5
       二、评估目的............................................................................................ 9
       三、评估对象和评估范围 ....................................................................... 9
       四、评估价值类型及定义 ..................................................................... 11
       五、评估基准日...................................................................................... 11
       六、评估依据.......................................................................................... 12
       七、评估方法.......................................................................................... 15
       八、评估程序实施过程和情况 ............................................................. 22
       九、评估假设.......................................................................................... 23
       十、评估结论.......................................................................................... 24
       十一、特别事项说明 ............................................................................. 26
       十二、评估报告使用限制说明 ............................................................. 27
       十三、评估报告日.................................................................................. 28
报告附件目录.................................................................................................. 30
                         成都倍特建设开发有限公司拟转让持有的四川雅安倍特星月宾馆有限公司 100%股权
                               所涉及的四川雅安倍特星月宾馆有限公司股东全部权益项目资产评估报告




                                          声      明


      一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产
评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
      二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规
定和资产评估报告中载明的使用范围使用资产评估报告;委托人或者其他
资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告,本资产评估机构及
资产评估专业人员不承担责任。
      三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资
产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用;除
此之外,其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。
      四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论,评估结论不
等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现
价格的保证。
      五、本资产评估机构及资产评估专业人员出具的评估报告中的分析、
判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制,评估报告使用人应当充
分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论
的影响。
      六、委托人、被评估单位和其他相关当事人所提供资料的真实性、合
法性、完整性是评估结论生效的前提,纳入评估范围的资产、负债清单以
及评估所需的预测性财务信息、权属证明等资料,已由委托人、被评估单
位申报并经其采用盖章或其他方式确认。
      七、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与
相关当事方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见。

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                               所涉及的四川雅安倍特星月宾馆有限公司股东全部权益项目资产评估报告

      八、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了现场调
查;我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予了必要的关
注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,并对已经发
现的问题进行了如实披露。
      九、本资产评估机构及资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产
评估准则,坚持独立、客观、公正的原则,并对所出具的资产评估报告依
法承担责任。




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 成都倍特建设开发有限公司拟转让持有的四川雅安倍特星
       月宾馆有限公司 100%股权所涉及的四川雅安倍特
                  星月宾馆有限公司股东全部权益项目

                          资产评估报告

                               中联川评报字[2020]第 108 号

                                           摘     要

      中联资产评估集团四川有限公司接受成都倍特建设开发有限公司的
委托,就转让所持有的四川雅安倍特星月宾馆有限公司 100%股权之经济
行为,对所涉及的四川雅安倍特星月宾馆有限公司股东全部全益在评估基
准日的市场价值进行了评估。
      评估对象为四川雅安倍特星月宾馆有限公司股东全部权益,评估范围
为四川雅安倍特星月宾馆有限公司的全部资产及负债,包括流动资产、非
流动资产、流动负债。
      评估基准日为 2020 年 10 月 31 日。
      本次评估以持续经营和公开市场为前提,结合委托评估对象的实际情
况,综合考虑各种影响因素,采用资产基础法对四川雅安倍特星月宾馆有
限公司进行整体评估。
      基于产权持有人及企业管理层对未来发展趋势的判断及经营规划,经
实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序,得出
四川雅安倍特星月宾馆有限公司股东全部权益在评估基准日 2020 年 10
月 31 日的评估结论如下:
      资产账面价值 5,432.46 万元,评估值 6,796.08 万元,评估增值 1,363.62

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万元,增值率 25.10 %。
      负债账面价值 481.77 万元,评估值 481.77 万元,评估无增减值。
      净资产账面价值 4,950.69 万元,股东全部权益评估值 6,314.31 万元,
评估增值 1,363.62 元,增值率 27.54%。
      在使用本评估结论时,特别提请报告使用人使用本报告时注意报告
中所载明的特殊事项以及期后重大事项。
      根据资产评估相关法律法规,涉及法定评估业务的资产评估报告,须
按照法律法规要求履行资产评估监督管理程序后使用。评估结果使用有效
期一年,即自2020年10月31日至2021年10月30日使用有效。
      以上内容摘自资产评估报告正文,欲了解本评估业务的详细情况和
合理理解评估结论,应当阅读资产评估报告全文。




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                               所涉及的四川雅安倍特星月宾馆有限公司股东全部权益项目资产评估报告




 成都倍特建设开发有限公司拟转让持有的四川雅安倍特星
       月宾馆有限公司 100%股权所涉及的四川雅安倍特
                  星月宾馆有限公司股东全部权益项目

                        资 产 评 估 报 告

                        中联四川评报字[2020]第 108 号


成都倍特建设开发有限公司:
      中联资产评估集团四川有限公司接受贵公司的委托,按照法律、行政
法规和资产评估准则的规定,坚持独立、客观和公正的原则,采用资产基
础法,按照必要的评估程序,就成都倍特建设开发有限公司拟转让所持有
的四川雅安倍特星月宾馆有限公司 100%股权之经济行为,对所涉及的四
川雅安倍特星月宾馆有限公司股东全部权益在评估基准日 2020 年 10 月
31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下:

      一、委托人、评估业务委托合同约定的其他评估报告使用人

      本次评估的委托人及产权持有单位为成都倍特建设开发有限公司,被
评估单位为四川雅安倍特星月宾馆有限公司。
      (一)委托人及产权持单位简介
      名       称:成都倍特建设开发有限公司
      住       所:成都市高新区九兴大道 8 号
      法定代表人:栾汉忠
      注册资本:人民币贰亿捌仟伍佰玖拾万元
      企业类型:有限责任公司
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      营业期限:1992 年 7 月 1 日至永久
      统一社会信用代码:91510100201956068K
      经营范围:房地产开发、商品房经营、兴建高新区内公共设施、为区
内企业生产和生活提供配套服务,建筑装饰、装修(凭资质经营);停车场
管理(法律、行政法规禁止的除外,法律、行政法规限制的取得许可证后
方可经营);市政设施管理(依法须经批准的项目、须经相关部门批准后方
可开展经营活动)。
      (二)被评估单位简介
      名       称:四川雅安倍特星月宾馆有限公司
      住       所:雅安市雨城区公园路 10 号
      法定代表人:申书龙
      注册资本:人民币 13,781.19 万元
      企业类型:其他有限责任公司
      营业期限:1999 年 08 月 23 日至 2054 年 08 月 21 日
      统一社会信用代码:9151180271444448X5
      1、公司概况
      1999年8月成都倍特建设开发有限公司出资600.00万元、占总股本
60%,成都市城市发展实业有限公司出资400.00万元、占总股本40.00%,
共同成立四川雅安倍特星月宾馆有限公司。
      2001年6月,成都市城市发展实业有限公司通过股权转让方式转让持
有的四川雅安倍特星月宾馆有限公司股权,股权转让后,该公司股本结构
变为成都倍特建设开发有限公司出资950.00万元、占总股本95.00%,曾绍
清出资30.00万元、占总股本3.00%,邱俊伟出资20.00万元、占总股本
2.00%。
      2013年2月,曾绍清、邱俊伟通过股权转让方式转让持有的四川雅安
倍特星月宾馆有限公司股权,股权转让后,该公司股本结构变为成都倍特
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建设开发有限公司出资950.00万元、占总股本95.00%,成都高新发展股份
有限公司出资50.00万元、占在总股本5.00%。
      2013年3月通过增资方式,成都高新发展股份有限公司对四川雅安倍
特星月宾馆有限公司增资1,900.00万元。增资后,该公司股本结构变化为
成都高新发展股份有限公司出资1,950.00万元、占总股本67.24%,成都倍
特建设开发有限公司出资950.00万元、占总股本32.76%。
      2015年10月,成都高新发展股份有限公司通过股权转让方式转让持有
的四川雅安倍特星月宾馆有限公司股权,股权转让后成都倍特建设开发有
限公司出资2,900.00万元(实收资本2900.00万元)、占总股本100.00%。
      2017年10月,成都倍特建设开发有限公司通过对现金增资方式,对该
公司进行增资,该公司注册资本变更为成都倍特建设开发有限公司出资
13,260.00万元(实收资本13,260.00万元),占总股本100%。
      2020年10月,经公司股东会决议,公司注册资本增加至13,781.19万元,
新增注册资本521.19万元,全部由成都倍特建设设开发有限公司以其对公
司的债权认缴。

      2、经营范围

      经营范围:中餐制售(凉菜)、西餐制售、预包装食品、宾馆、理发、
音乐厅、舞厅、卷烟、雪茄烟、服装销售;会议服务;停车场服务。(依
法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)。

      3、组织架构及人力资源情况




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      公司设总经理组织工作,下设副总经理、运营总监,部门主要总经办、
财务部、工程部、餐饮部、康乐部、前厅销售部、客房部、采购部和保安
部。现有员工55人。
      4、核心业务
      星月宾馆是经全国旅游星级饭店 2006 年评定委会评估定的“中国四
星级饭店”、2007 年评定为“金叶级绿色旅游饭店”,2013 年获得四川省
政府颁发的旅游服务行业“金熊猫”奖。2016 年完成全面升级改造工程,
打造成为了一家承古传今,崇文尚雅,融惯西康民国风情和西蜀三雅文化
的精品高星级酒店。
      星月宾馆有各式客房 111 间,主要集中在天星楼和栖园,可以提供各
式高级标准间、高级单间、跃层套间、高级套间、豪华套间和栖园单间、
栖园套房。有川菜厅和风味餐厅,可接待 500 人同时就餐,并建有草坪婚
庆广场,可接待 600 人的广场婚礼。会议中心可供 500 人的完整会议。
      5、资产、财务及经营状况
      该公司近叁年及评估基准日的资产、财务状况及经营业绩概况见下表
1。
表 1                           该公司近年资产、财务状况情况
                                                                                    单位:人民币万元
    项目       2020 年 10 月 31 日     2019 年 12 月 31 日    2018 年 12 月 31 日    2017 年 12 月 31 日
  总资产                    5,432.46             6,029.42               6,726.96                 7,313.61
  负 债                       481.77               992.34                  913.84               11,304.79
  净资产                    4,950.69             5,037.08                5,795.11               -3,431.02
    项目       2020 年 10 月 31 日              2019 年度              2018 年度               2017 年度
主营业务收入                  651.09             1,433.52               1,505.66                 2,002.02
  利润总额                 -607.88                -756.44                 -794.34                 -339.52
  净利润                   -607.58                -756.44                 -794.34                 -339.52

      上表中的数据已经四川华信集团会计师事务所(特殊普通合伙)审计,
并出具了无保留意见的审计报告。
       (二)与委托人、产权持有单位、被评估单位等的关系
      本次评估的委托人及产权持有单位为成都倍特建设开发有限公司,被
评估单位四川雅安倍特星月宾馆有限公司是委托人的全资子公司。
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      (三) 委托人、评估业务委托合同约定的其他评估报告使用人
      本评估报告的使用者为委托人及产权持有单位成都倍特建设开发有
限公司,以及相关监管机构。
      除国家法律法规另有规定外,任何未经评估机构和委托人确认的机构
或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用人。

      二、评估目的

      根据 2020 年 8 月 19 日成都高新发展股份有限公司 2020 年第 16 次办
公会议,同意战略与投资发展部《关于启动星月宾馆和楠水阁酒店股权转
让立项的议案》。
      本次评估目的是反映四川雅安倍特星月宾馆有限公司股东全部权益
于评估基准日的市场价值,为成都倍特建设开发有限公司对外转让持有的
四川雅安倍特星月宾馆有限公司 100%股权,提供价值参考。

      三、评估对象和评估范围

      评估对象是四川雅安倍特星月宾馆有限公司的股东全部权益。评估范
围是四川雅安倍特星月宾馆有限公司申报的全部资产及负债。账面资产总
额 5,432.46 万元、负债 481.77 万元、净资产 4,950.69 万元。具体包括流
动资产 297.28 万元、非流动资产 5,135.18 万元;流动负债 481.77 万元。
      上述资产与负债数据摘自经四川华信(集团)会计师事务所(特殊普通
合伙)审计后的资产负债表,评估是在企业经过审计后的基础上进行的。
      委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一
致。
      (一)委估主要资产情况
      本次评估范围的主要资产为经营过程中的货币资金、应收类账款、存
货、已建设完成的房屋建筑物及附属设备设施等。其中:
      1、房屋建筑物主要是天星楼(宾馆)、海月楼(餐饮、休闲)、望月楼(会
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议中心)、围墙、道路、场地、绿化工程等。房屋均已办理了房屋所有权
证,于基准日均能正常使用。
      2、机器设备主要是为中央空调、办公用车辆,以及该公司办公使用
的电子设备,于基准日均能正常使用。
      3、存货中主要是餐饮购入的各种菜品及调料、用于客户消费的各种
库存商品、酒店经营所需的各种在库周转材料,于基准日均能正常使用。
      (二)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
      企业申报评估范围内的无形资产为土地使用权,为 4 宗相连的土地使
用权。
      宗地 1:天星楼、海月楼用地,土地证号为雅市国用(2015)第 46772
号,宗地面积 12,453.46 平方米,用地性质出让,用途商业服务业,终止
时间 2039/8/21,证载权利人为四川雅安倍特星月宾馆有限公司;
      宗地 2:望月楼用地,土地证号为雅市国用(2015)第 46773 号,宗地
面积 9,148.95 平方米,用地性质出让,用途商业服务业,终止时间
2039/8/21,证载权利人为四川雅安倍特星月宾馆有限公司;
      宗地 3:停车场、栖院、办公用地用地,土地证号为雅市国用(2009)
第 17741 号,宗地面积 8,665.31 平方米,用地性质出让,用途商业服务业,
终止时间 2039/10/17,证载权利人为四川雅安倍特星月宾馆有限公司;
      宗地 4:婚礼广场用地,土地证号为雅市国用(2007)第 17743 号,宗
地面积 2,455.63 平方米,用地性质出让,用途商业服务业,终止时间
2039/10/17,证载权利人为四川雅安倍特星月宾馆有限公司。
      宗地 5:员工宿舍用地,土地证号为川 (2019)雅安市不动产权第
0012271 号,宗地面积 617.59 平方米,用地性质出让,用途商业服务业,
终止时间 2039 年 12 月 6 日,证载权利人为四川雅安倍特星月宾馆有限公
司。
      (三)企业申报的表外资产的类型、数量
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      四川雅安倍特星月宾馆有限公司申报评估的资产除在用低值易耗品
外,全部为账内记录资产。
       (四)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账
面金额
      本次评估报告中于基准日的各项资产及负债账面值系引用四川华信
(集团)会计师事务所(特殊普通合伙)于 2020 年 11 月 13 日出具的川华信
[2020]0543 号审计报告。
      四川华信(集团)会计师事务所(特殊普通合伙)系委托人聘请的相应专
业机构,是拥有相应业务资格的专业机构。我们认为将其作为评估依据具
有时效性和可靠性,对其披露的相关信息,我们予以充分相信。同时上述
机构及其相关人员在相应的法律法规规定范围内对上述报告承担其相应
的法律责任。
      除此之外,本次评估报告中涉及的各项资产及负债的评估工作均由中
联资产评估集团四川有限公司独立完成,不存在引用其他机构出具的报告
的情况。

      四、评估价值类型及定义

      依据本次评估目的,确定本次评估的价值类型为市场价值。
      市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫
压制的情况下,资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

      五、评估基准日

      本项目资产评估的基准日是 2020 年 10 月 31 日。
      此基准日是综合考虑本次经济行为、资产规模、中介机构工作量大小、
预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。



中联资产评估集团四川有限公司                                                                第 11

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      六、评估依据

      本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依
据、评估准则依据、资产权属依据,及评定估算时采用的取价依据和其他
参考资料等,具体如下:
      (一)经济行为依据
      《关于启动星月宾馆和楠水阁酒店股权转让立项的议案》(2020 年 8
月 19 日成都高新发展股份有限公司 2020 年第 16 次办公会议同意案)。
       (二)主要法律法规依据
      1、《中华人民共和国公司法》(2018 年 10 月 26 日第十三届全国人民
代表大会常务委员会第六次会议修订);
      2、《中华人民共和国资产评估法》(2016 年 7 月 2 日第十二届全国人
民代表大会常务委员会第二十一次会议);
      3、《中华人民共和国企业国有资产法》(2008 年 10 月 28 日第十一届
全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过);
      4、《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007 年 8 月 30 日第十届全
国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过);
      5、《中华人民共和国土地管理法》(2004 年 8 月第十届全国人民代表
大会常务委员会第十一次会议通过)
      6、《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院第 378 号令,2003);
      7、《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国有资产监督管理委
员会令第 12 号,2005 年 8 月 25 日);
      8、《企业国有资产交易监督管理办法》(国务院国资委 财政部令第 32
号令,2016);
      9、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委
产权[2006]274 号);

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                               所涉及的四川雅安倍特星月宾馆有限公司股东全部权益项目资产评估报告

      10、《国有资产评估管理办法实施细则》(国资办发[1992]第 36 号);
      11、《财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评估监
督管理工作的意见》(国办发[2001]102 号,2001 年);
      12、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财政部、国家税
务总局 36 号,2016 年);
      13、《关于印发<企业国有资产评估项目备案工作指引>的通知》国资
发产权〔2013〕64 号;
      14、《中华人民共和国车辆购置税法》(中华人民共和国主席令第十九
号,2018-12-29)。
        (三)评估准则依据
      1、《资产评估基本准则》(财资[2017]43 号);
      2、《资产评估—职业道德准则》(中评协[2017]30 号);
      3、《资产评估执业准则—资产评估程序》(中评协[2018]36 号);
      4、《资产评估执业准则—资产评估报告》(中评协[2018]35 号);
      5、《资产评估执业准则—资产评估委托合同》(中评协〔2017〕33 号);
      6、《资产评估执业准则—资产评估档案》(中评协[2018]37 号);
      7、《资产评估执业准则—利用专家工作及相关报告》(中评协[2017]35
号);
      8、《资产评估执业准则—企业价值》(中评协[2018]38 号);
      9、《资产评估执业准则—不动产》(中评协[2017]38 号);
      10、《资产评估执业准则—机器设备》(中评协[2017]39 号);
      11、《资产评估执业准则—资产评估方法》(中评协[2019]35 号);
      12、《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2017]42 号);
      13、《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协[2017]46 号);
      14、《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2017]47 号);
      15、《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协[2017]48 号)。
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                               所涉及的四川雅安倍特星月宾馆有限公司股东全部权益项目资产评估报告

      (四)产权证明文件
      1、房屋所有权证、土地证、车辆行驶证;
      2、重要资产购置合同;
      3、其他参考资料。
        (五)取价标准依据
      1、《2020 机电产品价格信息查询系统》(机械工业信息研究院);
      2、四川省工程量清单定额-2015;
      3、四川省工程造价信息-2020 第 10 期;
      4、雅安市土地定级与基准地价更新成果公告(基准日 2017 年 1 月 1
日 );
      5、企业历史年度及评估基准日财务报表;
      6、《中国人民银行贷款市场报价利率(LPR)》2020 年 10 月 20 日;
      7、与本次评估有关的其他资料。
        (六)其他参考资料
      1、四川华信(集团)会计师事务(特殊普通合伙)出具的川华信审 (2020)
第 0543 号》审计报告;
      2、关于印发《基本建设财务管理规定》的通知-财建(2016)504 号;
      3、原国家计委、建设部计价格[2002]10 号文件《工程勘察设计收费
标准》;
      4、原国家发展改革委、建设部关于印发“建设工程监理及相关服务
收费管理规定”的通知(发改价格[2007]670 号);
      5、原国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知
--计价格[2002]1980 号;
      6、原国家计委 计价格<关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规
定>的通知-[1999]1283 号;
      7、原国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关
中联资产评估集团四川有限公司                                                                第 14

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                               所涉及的四川雅安倍特星月宾馆有限公司股东全部权益项目资产评估报告

问题的通知-计价格[2002]125 号;
      8、商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机动
车强制报废标准规定》;
      9、《房地产估价规范》(GB/T50291-2015);
      10、《企业会计准则-基本准则》(财政部令第 33 号);
      11、《企业会计准则第 1 号-存货》等 38 项具体准则(中华人民共和国
财政部财会[2006]3 号);
      12、《企业会计准则—应用指南》(财会[2006]18 号);
      13、其他参考资料。

      七、评估方法

      依据资产评估准则的规定,企业价值评估可以采用收益法、市场法、
资产基础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现值
化,强调的是企业的整体预期盈利能力。四川雅安倍特星月宾馆有限公司
为酒店行业,根据企业历史年度经营数据分析、近年均处于经营性亏损状
况,企业管理层也无具体的相关改变现状的经营措施、规划等,其后期收
益存在较大的不确定性,因此本次评估不宜采用收益法进行评估。
      市场法是以现实市场上的参照物来评价估值对象的现行公平市场价
值,他具有估值数据直接取材于市场,估值结果说服力强的特点。由于市
场上近期无类似的市场交易案例,所以本次评估不具备市场法应用的条
件。
     资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估
对象价值的思路,本次评估是对四川雅安倍特星月宾馆有限公司全部资产及
负债进行评估,采用资产基础法进行评估,可以从企业购建角度反映了企
业的价值,本次评估选择资产基础法进行评估。
      综上所述,本次评估确定采用资产基础法进行评估。
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      1、流动资产
      流动资产评估范围包括货币资金、应收账款、其他应收款、存货。
      (1)货币资金:包括现金、银行存款。
      对库存现金,以盘点核实后账面值确定评估值。对于银行存款,承担
本次审计的会计师对银行存款账户进行了函证,回函金额与账面金额相
符;经评估人员对函证的真实性等分析确认后,本次评估采用了会计师的
函证结果,证明了银行存款的真实存在,同时评估人员查验了评估基准日
的银行对账单。同时检查有无未入账的银行存款,检查“银行存款余额调
节表”中未达账的真实性,以及评估基准日后的进账情况。经过实施以上
的评估程序,未发现委估银行存款于评估基准日存在未入账的未达账项,
也未发现有影响净资产的其他事项。对银行存款以核实后账面值确定评估
值。
      (2)应收类账款:
      应收类账款主要包括应收账款和其他应收款。评估人员与承担本次审
计的会计师共同对主要款项进行函证,在核实其价值构成及债务人情况的
基础上,具体分析欠款数额、时间和原因、款项回收情况、债务人资金、
信用、经营管理现状等因素,采用个别认定法、账龄分析法,对风险损失
额进行评估,以账面值扣减评估风险损失额后的价值作为评估值。
      (3)预付账款
      评估人员查阅企业相关采购、工程合同,了解了评估基准日至评估现
场作业日期间承担服务的单位已接受的服务,未发现承担服务单位有破
产、撤销或不能按合同规定按时提供服务等情况发生,以核实后的账面值
作为评估值。
      (4)存货
      存货主要是原材料、在库周转材料、库存商品、在用周转材料。
      对原材料的评估,经查为近期购入,其周转速度较快,其耗用量大,
中联资产评估集团四川有限公司                                                                第 16

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账面值接近基准日市价,故以核实后的数量乘以账面单价确定评估值。
      对在库周转材料的评估,经查均为近期购入,且周转速度较快,账面
值接近基准日市价,故以核实后数量乘以账面单价确定评估值。
      库存商品的评估,经查大部分为近期从其所在地的各大超市及市场购
入,存在少量以前年度购入的商品,本次评估以核实后的数量乘以市场购
入单价确定评估值。
      评估人员在企业的配合下对在用周转材料做了现场实地勘查、进行了
抽查盘点,核实在用周转材料数量并查看其品质状态。同时查阅有关账册、
采购合同和订单,了解主要在用周转材料的入账依据,以验证核实申报的
在用周转材料的数量和购置价值。
      经过现场查看、了解,评估人员认为企业的在用周转材料管理制度合
理、责任明确,基本实现了科学化的管理。本次评估人员通过对在用周转
材料进行抽查盘点,核实评估申报的数量。
      对在用周转材料采用成本法进行评估,其计算公式为:
      评估值=重置价值×成新率
      成新率=(经济年限-已经使用年限)/经济年限
      (5)其他流动资产
      其他流动资产主要是企业预缴的税金,评估人员核对了总账、明细账
及报表数,收集纳税申请表,检查其他非流动资产发生的原因,按核实后
账面值确定评估值。
      2、非流动资产
      (1)固定资产
      1)房屋建筑类
      根据资产状况,采用成本法评估。
      成本法是根据评估对象基准日的市场状况,重新建造与评估对象相同
或相近功能的建筑物,所要支付的价格,再扣除评估对象的实物性损耗和
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经济性损耗,求取评估对象现时价格的方法。即
       评估值(不含税价)=重置全价×成新率
       ①重置全价(不含税价)
       四川雅安倍特星月宾馆有限公司涉及的建筑物类资产主要是框架、钢
筋砼结构、砼结构等。工程造价的测算主要采用原工程结算,调整差异或
估算工程量,重新套用现行计价定额,按现行市场价格进行价差调整,确
定工程造价。
       重置全价(不含税价)=建安工程造价(不含税价)+工程建设其它费用
(不含税价)+资金成本
       A.建筑安装工程造价:选取价值较大建筑物,采用原工程结算的工程
量,调整差异,重新套用现行计价定额,确定其工程造价,即以调整后的
工程量为基础,按现行工程预算定额、取费程序、基准日市场价格,测算
建筑物的工程造价。
       B.工程建设其他费用,详见表 2。
表 2                                工程建设其他费用
序号        取费项目           取费基础                     取    费    依 据
                                          参考关于印发《基本建设项目建设成本管理规定》的通知-
  1     建设单位管理费         工程造价
                                          财建[2016]504 号
                                          参考国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规
  2     勘察费设计费           工程造价
                                          定》的通知--计价格[2002]10 号
                                          参考国家发展改革委、建设部关于印发<建设工程监理及相
  3     工程监理费             工程造价
                                          关服务收费管理规定>的通知-发改价格[2007]670 号
                                          参考国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收
  4     环境评价费             工程造价
                                          费有关问题的通知-计价格[2002]125 号
                                          参考国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》
  5     招投标代理费           工程造价
                                          的通知--计价格[2002]1980 号
                                          国家计委计价格<关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行
  6     可行性研究费           工程造价
                                          规定>的通知-[1999]1283 号

       C.资金成本:按工程项目建设工期测算资金成本,利率按中国人民银
行公布的市场报价利率(LPR)。
       ②成新率
       在本次评估过程中,对宾馆类房屋按分部工程投资比例综合确定成新

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率,其公式如下:
      土建工程投资比例×土建工程部分成新率+装饰工程投资比例×装饰
工程部分成新率+水电安装工程×水电工程部分成新率
      其中,各分部的成新率,按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计
建筑物尚可使用年限,并进而计算其成新率。其公式如下:
      成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)100%
      其他房屋构筑物按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计建筑物尚
可使用年限,并进而计算其成新率。其公式如下:
      成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)100%
      ③评估值
      评估值(不含税价)=重置全价(不含税价)×成新率
      2)设备类资产
      根据本次评估目的,结合评估人员在现场收集到的资料,考虑本次评
估目的实现后被评估单位持续经营的前提条件,对各类设备类资产的评估
方法如下:
      评估值(不含税价)=重置全价(不含税价)×成新率
      ①机器设备
      A.重置全价
      对价值量较大、主要关键设备的重置全价由设备购置价、运杂费、安
装调试费、工程建设其他费用、资金成本等内容构成。
      重置全价计算公式:
      重置全价(不含税价)=设备购置费(不含税价)+运杂费(不含税价)+安
装工程费(不含税价)+其他费用(不含税价)+资金成本
      对价值量较小、不需要安装以及运输费用较低的一般设备的重置全
价,参照现行市场不含税购置价格确定。
      对处于待报废状态的设备,直接按可变现净值确定评估值。
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      B.成新率
      根据现场勘察委估设备的实际情况及委估设备的经济寿命,预计设备
的尚可使用年限,再根据设备的已使用年限、预计尚可使用年限计算确定
成新率,计算公式为:
      成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)×100%
      ②运输车辆的
      A.运输车辆的重置全价
      根据当地车辆市场信息及《黑马信息广告》、《慧聪汽车商情网》等
近期车辆市场价格资料,确定本评估基准日的运输车辆现行含税购价,在
此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税法》及相关文件考虑车辆购置
税、新车上户等手续费,确定其重置全价。根据财政部、国家税务总局《关
于全面推开营业税改征增值税试点》的通知-财税[2016]36 号和《财政部、
税务总局、海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部、税
务总局、海关总署公告 2019 年第 39 号),基准日购置机动车时,其进项
税额准予从销项税额中抵扣。因此在本次评估过程中已考虑了增值税可抵
扣事项。计算公式如下:
      重置全价=现行不含税购价+车辆购置税+新车上户手续费
      =现行不含税购价×(1+车辆购置税率)+新车上户手续费
      B.运输车辆
      成新率按年限成新率和里程成新率孰低原则确定,然后结合现场勘察
情况进行调整。公式为:
      年限成新率=(1-实际已使用年限/经济使用年限)×100%
      里程成新率=(1-已行驶里程/规定行驶里程)×100%
      成新率=按孰低原则确定的成新率±现场勘察调整值
      ③电子设备
      A.重置全价
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      该类设备资产价值量较小,不需要复杂的安装,且运输费用低,参照
现行市场购置(不含税)的价格确定其重置全价。对使用时间较长但能正常
使用的电子设备,参照近期二手市场行情(不含税价)确定评估值。
      B.成新率
      本次评估过程中,按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计设备
尚可使用年限,并进而计算其成新率。其公式如下:
      成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)×100%
      对生产年代久远,但仍能正常使用,现已无同类型型号的电子设备则
参照近期二手市场行情确定评估值。
       (3)无形资产-土地使用权
      根据土地实际状况,本次评估选择采用基准地价系数修正法进行评
估,作为确定委估宗地的评估值。
      基准地价系数修正法是依据替代原则,就影响待估宗地的区位条件和
个别条件与所在区域的平均条件相比较,按照基准地价的修正体系进行区
位因素和个别因素条件进行修正,进而求得待估宗地在评估基准日的土地
价格的方法。
      基本公式为:Ps=P×(1±K1)×Y×D±F
      式中:Ps——待估宗地修正后的地价
               P——待估宗地所处区域基准地价
               F——开发程度差异修正值
               K1——区位因素和个别因素系数
               Y——剩余使用年期修正系数
       (4)长期待摊费用
      长期待摊费用主要为被评估单位客房装修及改造等费用的摊余额。评
估人员核对了原始凭证和相关账簿,确认原始发生额、账面价值真实性和
准确性。由于相关费用均为主体建筑及附属设备的装修或者整改等,其对
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                               所涉及的四川雅安倍特星月宾馆有限公司股东全部权益项目资产评估报告

应的价值已在房屋建筑物及设备类资产的估值中予以考虑,本次对长期待
摊费用评估为零。
      3、负债
      检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额,以评估
目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。

      八、评估程序实施过程和情况

      整个评估工作分四个阶段进行:
      (一)评估准备阶段
      1、2020 年 11 月上旬与委托人者就本次评估的目的、评估基准日、
评估范围等问题协商一致,并制订出资产评估工作计划。
      2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。2020
年 11 月上旬评估师对四川雅安倍特星月宾馆有限公司开展资产评估的配
合工作要求,进行了详细讲解,包括资产评估的基本概念、资产评估的任
务、本次资产评估的计划安排、需委托人及被评估单位提供的资料清单、
企业资产清查核实工作的要求、评估明细表和资产调查表的填报说明等。
在此基础上,填报“评估申报明细表”,收集并整理委估资产的产权权属资
料和反映资产性能、技术状态、经济技术指标等情况的资料。同时,根据
有关监管部门的要求,重点对企业的配合要求、企业应提供的资料明细进
行了介绍。
      (二)现场评估阶段
      项目组现场评估阶段的时间为2020年8月20日至28日、11月10日至11
日,主要工作如下:
      1、听取委托人及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和委估资产
的历史及现状,了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态等情
况。
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      2、对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别,并与企
业有关财务记录数据进行核对,对发现的问题协同企业做出调整。
      3、根据资产清查评估申报明细表,对固定资产进行了全面清查核实。
      4、查阅收集委估资产的产权证明文件。
      5、根据委估资产的实际状况和特点,确定各类资产的具体评估方法。
      6、对主要设备,查阅了技术资料、决算资料和竣工验收资料;对通
用设备,主要通过市场调研和查询有关资料,收集价格资料。
      7、对企业提供的权属资料进行查验。
      8、对评估范围内的资产及负债,在清查核实的基础上做出初步评估
测算。
       (三)评估汇总阶段
      2020 年 11 月 13 日至 11 月 14 日对各类资产评估的初步结果进行分
析汇总,对评估结果进行必要的调整、修改和完善。
      (四)提交报告阶段
      在上述工作基础上,起草初步资产评估报告,初步审核后与委托人就
评估结果交换意见,在独立分析相关意见后,按评估机构内部资产评估报
告审核制度和程序进行修正调整,最后出具正式资产评估报告。
      本阶段的工作时间为2020年11月15日至2020年11月16日。
      九、评估假设
      本次评估中,评估人员遵循了以下评估假设:
      (一)一般假设
      1、交易假设
      交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中,评估师根据
待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进
行的一个最基本的前提假设。
      2、公开市场假设
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      公开市场假设,是假定在市场上交易的资产,或拟在市场上交易的资
产,资产交易双方彼此地位平等,彼此都有获取足够市场信息的机会和时
间,以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市
场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
      3、资产持续使用假设
      资产持续使用假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使
用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用,或者在有所改变的基础上
使用,相应确定评估方法、参数和依据。
       (二)特殊假设
      1、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变,国家现行的宏观经
济不发生重大变化;
      2、企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大
变化;
      3、本次评估假设委托人及被评估单位提供的基础资料和财务资料真
实、准确、完整;
      4、本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响。
      当上述条件发生变化时,评估结果一般会失效。

     十、评估结论

     (一)评估结果
     基于产权持有人及企业管理层对未来发展趋势的判断及经营规划,根据国
家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则,本着独立、公正、科学、客
观的原则,履行了资产评估法定的和必要的程序,采用公认的评估方法,对四
川雅安倍特星月宾馆有限公司纳入评估范围的资产实施了实地勘察、市场调
查、询证和评估计算,得出如下结论:
      资产账面价值 5,432.46 万元,评估值 6,796.08 万元,评估增值 1,363.62
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万元,增值率 25.10 %。
      负债账面价值 481.77 万元,评估值 481.77 万元,评估无增减值。
      净资产账面价值 4,950.69 万元,股东全部权益评估值 6,314.31 万元,
评估增值 1,363.62 元,增值率 27.54%。详见表 3。
表 3                                 资产评估结果汇总表
                                  评估基准日:2020 年 10 月 31 日
被评估单位:四川雅安倍特星月宾馆有限公司                                     金额单位:人民币万元
          项        目          账面价值         评估价值           增减值       增值率%
    流动资产                        297.28           327.50             30.22          10.17
    非流动资产                     5,135.18          6,468.58         1,333.40          25.97
    其中:固定资产                 4,723.63          3,986.34         -737.29          -15.61
         无形资产                    356.57          2,482.23         2,125.66         596.14
         长期待摊费用                 54.98                  -          -54.98        -100.00
           资产总计                5,432.46          6,796.08         1,363.62          25.10
    流动负债                         481.77           481.77                 -              -
           负债总计                  481.77           481.77                 -              -
     净资产(所有者权益)            4,950.69          6,314.31         1,363.62          27.54

    资产基础法评估结论详细情况见评估明细表。

      (二)评估结论与账面价值比较变动情况及原因
      四川雅安倍特星月宾馆有限公司净资产评估增值 1,363.62 万元,其
中:流动资产增值 30.22 万元、固定资产减值 737.29 万元、无形资产增
值 2,125.66 万元,长期待摊费用减值 54.98 万元。主要原因为:
      1、流动资产评估增值,主要是在用周转材料企业采用领用时一次摊
销政策,无账值而引起增值。
      2、固定资产评估减值,房屋建筑物建设成本上涨与更新改造中未将
原已拆除部分下账;以及依据现行税收政策,固定资产评估中按不含税价
综合作用形成。
      3、无形资产评估增值,主要是企业取得土地时间早,近年来征地成
本增加所致。
      4、长期待摊费用减值是由于该科目反应的为房屋建筑物的改造费用,

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在固定资产评估中已考虑,待摊费用评估为零引起。

        十一、特别事项说明

        (一)产权瑕疵事项
        评估人员清查中发现证载权利人与被评估单位名不符、企业与车载权
利人已就该事项作出书面说明其实际产权为被评估单位所有,详见表 4。
本次评在中未考虑该事项对评估结果的影响。
表 4                     车辆证载权利人与被评估单位名称不符

   序号     车辆牌号      车辆名称                  单位    数量            车载权利人

    1        川 AK833P    丰田 TV6460DLXM 轿车       台       1     成都倍特建设开发有限公司

        (二)未决事项、法律纠纷等不确定因素
        本报告未发现其他未决事项、法律纠纷等不确定因素。
        (三)重大期后事项
        本报告未发现有重大期后事项。
          (四)其他需要说明的事项
        1、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产
价值量做出专业判断,并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对
应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上,依赖于委托人及被
评估单位提供的有关资料。因此,评估工作是以委托人及被评估单位提供
的有关经济行为文件,有关资产所有权文件、证件及会计凭证,有关法律
文件的真实合法为前提。
        2、评估过程中,评估人员观在对设备进行勘察时,因检测手段限制
及部分设备正在运行等原因,主要依赖于评估人员的外观观察和被评估单
位提供的近期检测资料及向有关操作使用人员的询问情况等判断设备状
况。对建筑物进行勘察时,受检测手段限制,主要依赖于评估人员的外观
观察进行判断。

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      3、评估中范围内的星园住宿 9 幢、星园住宿 5 幢(含修复及装修费用),
属省级保护文物及用地,本次评估按账面值列示,本次评估未考虑该因素
对评估结果的影响。
      4、本次评估范围及采用的由被评估单位提供的数据、报表及有关资
料,委托人及被评估单位对其提供资料的真实性、完整性负责。
      5、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位提
供,委托人及被评估单位对其真实性、合法性承担法律责任。
      6、在评估基准日以后的有效期内,如果资产数量及作价标准发生变
化时,应按以下原则处理:
      (1)当资产数量发生变化时,应根据原评估方法对资产数额进行相应
调整;
      (2)当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时,
委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值;
      (3)对评估基准日后,资产数量、价格标准的变化,委托人在资产实
际作价时应给予充分考虑,进行相应调整。

      十二、评估报告使用限制说明

      (一)本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时,本次
评估结论是反映评估对象在本次评估目的下,根据公开市场的原则确定的
现行公允市价,没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交
易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响,同时,本报告也未考虑国
家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的
影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化
时,评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评
估结果失效的相关法律责任。
      本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有
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关规定,并得到有关部门的批准。
      (二) 资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论,评估结论
不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实
现价格的保证。
      (三)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评估报
告的使用权归委托人所有,未经委托人许可,本评估机构不会随意向他人
公开。
      (四)未征得本评估机构同意并审阅相关内容,评估报告的全部或者部
分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体,法律、法规规定以及相关当
事方另有约定的除外。
      (五)评估结论的使用有效期:根据资产评估相关法律法规,涉及法定
评估业务的资产评估报告,须委托人按照法律法规要求履行资产评估监督
管理程序后使用。本报告结论使用有效期为一年,自评估基准日2020年10
月31日起计算,至2021年10月30日止。

      十三、评估报告日

      本报告提交日为二O二O年十一月十六日。




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 (此页无正文,为签字盖章页)




                     中联资产评估集团四川有限公司




                     资产评估师:




                     资产评估师:




                                              二O二O年十一月十六日




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                                    报告附件目录

      1、经济行为文件(复印件);
      2、资产评估业务委托合同(复印件);
      3、四川华信(集团)会计师事务所(特殊普通合伙)出具的川华信审
(2020 第 0543 号审计报告(复印件);
      4、委托人及被评估单位企业法人营业执照(复印件);
      5、评估对象涉及的主要权属证明资料(复印件);
      6、委托人及被评估单位承诺函;
      7、签字资产评估师承诺函;
      8、中联资产评估集团四川有限公司备案公告(四川省财政厅-川财
[2020]40 号)(复印件);
      9、中联资产评估集团四川有限公司企业法人营业执照(复印件);
      10、签字资产评估师登记证书(复印件)。




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