首钢股份:关于深圳证券交易所重组问询函回复的公告

      证券代码:000959        证券简称:首钢股份         公告编号:2020-063




                         北京首钢股份有限公司
           关于深圳证券交易所重组问询函回复的公告
    本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整,没有虚假记载、误导

性陈述或重大遗漏。



    北京首钢股份有限公司(以下简称“公司”、“上市公司”、“首钢股份”)于
2020 年 12 月 1 日披露了《北京首钢股份有限公司发行股份购买资产并募集配套
资金暨关联交易报告书(草案)》及相关文件。2020 年 12 月 9 日,公司收到深

圳证券交易所公司管理部发来的《关于对北京首钢股份有限公司的重组问询函》
(许可类重组问询函〔2020〕第 21 号,以下简称“《问询函》”),根据《问询函》

的相关要求,公司会同本次交易的相关各方及中介机构就《问询函》所提问题
逐项进行了认真核查及分析说明,现将《问询函》回复情况公告如下。



    问题1、报告书显示,2019年5月,你公司及首钢集团有限公司(以下简称“首钢集团”)
分别以货币及实物形式增资首钢京唐钢铁联合有限责任公司(以下简称“京唐公司”),其
中首钢集团投入实物9.91亿元,你公司投入货币10.31亿元。2020年2月14日,首钢集团分别与
北京京投投资控股有限公司(以下简称“京投控股”)、北京京国瑞国企改革发展基金(有
限合伙)(以下简称“京国瑞”)签订《股权转让协议》,约定首钢集团分别将其持有的京
唐公司11.5094%股权转让给京投控股、7.6729%股权转让给京国瑞,以京唐公司2019年10月
31日为审计基准日经审计的归母净资产人民币260.66亿元为基础,转让价格分别确定为30亿
元、20亿元。2020年6月12日,你公司披露《关于与首钢集团有限公司进行资产置换暨关联交
易并签署资产置换协议的公告》,你公司将持有的北京汽车12.83%内资股与首钢集团持有的
钢贸公司51%股权进行置换,通过该次置换,上市公司间接取得京唐公司29.8177%股权,在
置换交易中,京唐公司29.8177%股权作为钢贸公司长期股权投资的一部分,评估机构对其进
行了评估。请补充说明:(1)2019年5月,首钢集团实物出资包括的具体资产,实物出资及


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货币出资作价的依据与合理性;(2)首钢集团与京投控股、京国瑞股权转让的原因、作价依
据的合理性;(3)首钢集团与京投控股、京国瑞的股权转让价格、钢贸公司对京唐公司
29.8177%股权的估值与本次重组评估是否存在差异,存在差异的原因,是否存在损害上市公
司利益的情形。请独立财务顾问对(1)(2)(3)事项核查并发表明确意见,请评估机构对
(3)事项核查并发表明确意见。

    一、2019年5月,首钢集团实物出资包括的具体资产,实物出资及货币出资作价的依据与
合理性

    (一)首钢集团实物出资的具体资产

    首钢集团实物出资的资产包括备件和设备(4300轧机生产线、2#铸机、3#铸机、炼钢炼
铁设备、理化检验设备和能源设备等),上述资产均为京唐公司实际生产所需的轧机、炼钢
炼铁设备,目前已正常投入使用。

    (二)实物出资及货币出资作价的依据与合理性

    2018年6月29日,首钢集团召开董事会2018年第二次会议,审议通过由首钢集团及首钢股
份按照持有京唐公司股权比例(首钢集团持股49%、首钢股份持股51%)分别以实物资产及
现金形式向京唐公司增资的方案。

    2019年5月28日,京唐公司召开股东会,决议首钢股份及首钢集团分别以货币及实物资产
形式向京唐公司等比例增资。

    根据北京金正元资产评估有限责任公司出具的并经首钢集团备案(备案编号:备北京市
首钢201900282184)的金评报字(2019)第28号评估报告,本次实物出资的资产账面价值为
86,878.84万元,评估价值为99,062.14万元,增值额为12,183.30万元,增值率为14.02%,主要
系账面价值为不含税价,评估值为含税价,本次实物出资以上述评估值为作价依据。

    本次评估根据国家法规及行业规范的要求,遵循了独立性、客观性、科学性、公正性等
原则,按照公认的资产评估方法对实物出资资产进行了评估,并经首钢集团评估备案,作价
具有合理性。

    二、首钢集团与京投控股、京国瑞股权转让的原因、作价依据的合理性

    (一)首钢集团与京投控股、京国瑞股权转让的原因

    2020年3月,为贯彻落实北京市政府深化国有企业改革精神,优化资源配置,降低企业资


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产负债率,降低财务成本,进一步支持北京冬奥会筹办,经北京市国资委批准(京国资产权
〔2020〕2号),首钢集团将所持部分京唐公司股权转让给京投控股及京国瑞。

    本次重组,不仅使得首钢集团旗下盈利能力最强的核心资产京唐公司部分股权被注入上
市公司,而且上市公司同时引入北京市属国资企业京投控股、京国瑞,进一步实现上市公司
股权结构的多元化,持续完善上市公司法人治理结构,有效支持首钢股份未来业务发展,提
升上市公司资本运作效率,提升上市公司的持续盈利能力。

    (二)首钢集团与京投控股、京国瑞股权转让的作价依据的合理性

    根据国务院国资委、财政部令第32号《企业国有资产交易监督管理办法》(简称“第32
号令”)和北京市国资委、财政局《关于贯彻落实<企业国有资产交易监督管理办法>的意见》
(京国资发〔2017〕10号),经北京市国资委批准(京国资产权﹝2020﹞2号文)及交易各方
有权机构审议通过,首钢集团将所持京唐公司部分股权以非公开协议转让方式转让给京投控
股及京国瑞,交易价格按照经致同会计师审计的(致同专字〔2019〕第110ZC7246号)京唐
公司2019年10月31日净资产值为作价基础确定。

    根据第32号令第三十二条规定“采取非公开协议转让方式转让企业产权,转让价格不得
低于经核准或备案的评估结果。以下情形按照《中华人民共和国公司法》、企业章程履行决
策程序后,转让价格可以资产评估报告或最近一期审计报告确认的净资产值为基础确定,且
不得低于经评估或审计的净资产值:(一)同一国家出资企业内部实施重组整合,转让方和
受让方为该国家出资企业及其直接或间接全资拥有的子企业;(二)同一国有控股企业或国
有实际控制企业内部实施重组整合,转让方和受让方为该国有控股企业或国有实际控制企业
及其直接、间接全资拥有的子企业。”

    根据《首钢集团有限公司章程》,首钢集团出资人职责由北京市国资委行使,京投控股
的唯一股东北京市基础设施投资有限公司(原北京地铁集团有限责任公司)为北京市国资委
下属的国有独资公司,京国瑞所有合伙人均为北京市国资委或北京市人民政府直接或间接全
资拥有的子企业。因此,本次交易的转让方首钢集团、受让方京投控股及京国瑞符合前述规
定,本次转让的作价依据符合国资监管要求,具有合理性。

    三、首钢集团与京投控股、京国瑞的股权转让价格、钢贸公司对京唐公司29.8177%股权
的估值与本次重组评估是否存在差异,存在差异的原因,是否存在损害上市公司利益的情形

    (一)首钢集团与京投控股、京国瑞的股权转让价格,与本次重组评估的差异及原因,



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不存在损害上市公司利益的情形

    首钢集团与京投控股、京国瑞股权转让(以下简称“股权转让”)的作价依据为京唐公
司2019年10月31日经审计归母净资产值2,606,560.64万元,该次股权转让的转让方式、转让价
格经北京市国资委批准。本次重组京唐公司100%股权评估值为2,903,402.84万元,较前次股权
转让价格增加296,842.20万元。

    差异原因主要包括:(1)前次股权转让以京唐公司经审计归母净资产为基础,本次重组
根据资产评估机构出具的并经北京市国资委核准的评估结果为基础确定,评估结果较评估基
准日京唐公司净资产值增值8.85%,增值额为236,171.99万元,主要系土地使用权等增值;(2)
京唐公司自前次股权转让审计基准日(2019年10月31日)至本次重组评估基准日(2020年6
月30日)之间因正常生产经营产生的利润导致净资产增加58,260.09万元。

    1、前次股权转让以经审计的净资产作价已经北京市国资委同意,符合国资监管要求,不
损害上市公司利益

    前次股权转让是为了贯彻落实北京市政府深化国有企业改革精神,经北京市国资委同意,
在北京市属国有企业之间进行的非市场化交易。以非公开协议转让方式和经审计的净资产作
价,均已经北京市国资委作为国有资产监督管理机构同意,因此该等作价符合国资监管要求。

    若上市公司参与前次股权转让,因不适用32号令规定的可以采用最近一期经审计净资产
值为基础确定转让价格的情形,亦不能以上述股权转让价格进行交易,转让价格应不得低于
经核准或备案的评估结果。

    因此,前次股权转让系北京市属企业之间进行的股权调整,作价原则符合国资监管要求,
不损害上市公司利益。

    2、本次重组作价原则符合《重组管理办法》及国资监管规定

    本次重组以符合《证券法》规定的资产评估机构出具的、并经北京市国资委核准的评估
结果为基础确定交易价格,一方面,该等作价方式符合《重组管理办法》的要求,另一方面,
亦符合32号令等规定的要求,即交易对方向上市公司转让所持京唐公司股权,转让价格不得
低于经核准或备案的评估结果。

    上市公司在重组报告书中按照《26号准则》披露了本次交易标的公司的评估情况,董事
会对本次交易标的评估合理性及定价公允性分析发表了明确意见,独立董事对评估机构独立



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性、评估假设前提合理性和交易定价公允性发表了独立意见。

    因此,本次重组作价原则及相关程序符合《重组管理办法》及国资监管规定。

    3、本次评估增值原因合理,交易定价具有公允性

    本次重组中,评估机构北京天健兴业资产评估有限公司符合《证券法》规定和相关专业
评估资质要求,在评估过程中实施了相应的评估程序,遵循了客观性、独立性、公正性、科
学性原则,运用了合规且符合评估对象实际情况的评估方法,选用的参照数据、资料可靠。
评估方法选用恰当,评估结果客观、公正反映了评估基准日 2020 年 6 月 30 日评估对象的实
际情况。

    本次交易价格以经有权国有资产监督管理部门备案的评估结果为基础确定,资产定价公
允、合理,符合相关法律、法规及《公司章程》的规定,不会损害上市公司及股东特别是中
小股东的利益。

    综上,本次重组与前次股权转让价格的差异具有合理性,不存在损害上市公司利益的情
形。

    (二)钢贸公司对京唐公司29.8177%股权的估值,与本次重组评估的差异及原因,不存
在损害上市公司利益的情形

    2020年6月,上市公司与首钢集团进行资产置换,取得了钢贸公司51%的股权,进而间接
控制了京唐公司29.8177%的股权(以下简称“资产置换”)。该次资产置换中,京唐公司作
为钢贸公司长期股权投资,以2020年4月30日为评估基准日,采用资产基础法评估价值为
2,890,513.09万元,增值额为241,658.81万元,增值率为9.12%。

    本 次 重 组 京 唐 公 司 以 2020 年 6 月 30 日 为 评 估 基 准 日 , 采 用 资 产 基 础 法 评 估 值 为
2,903,402.84万元,相较资产置换的评估值增加12,889.75万元,差异原因主要为两次评估基准
日之间京唐公司因正常生产经营产生的利润导致净资产增加18,313.82万元,差异率较小。

    综上,剔除正常生产经营产生的利润导致净资产增加因素后,本次重组与前次资产置换
估值的差异较小,所采用的评估方法一致,不存在损害上市公司利益的情形。

    四、独立财务顾问和评估机构意见

    (一)独立财务顾问意见

    经核查2019年5月首钢集团对京唐公司实物及现金增资相关的内部决策文件、评估报告及


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评估备案情况,独立财务顾问认为首钢集团实物出资资产作价合理。经核查2020年3月首钢集
团将京唐公司部分股权以非公开协议转让方式转让给京投控股、京国瑞的相关内部决策文件、
审计报告及国资委批复文件,核查2020年6月首钢股份通过与首钢集团资产置换方式取得钢贸
公司51%股权的相关审计报告、评估报告及内部决策文件。独立财务顾问认为前述交易作价
依据合理,股权转让价格或估值与本次重组评估的差异具有合理原因,不存在损害上市公司
利益的情形。

       (二)评估机构意见

       针对问题(3),经核查2020年6月首钢股份与首钢集团资产置换中相关审计、评估报告及
内外部审议批准文件,评估机构认为前述交易作价依据合理,不存在损害上市公司利益的情
形。

       问题2、报告书显示,京唐公司对关联方首钢集团(含钢贸公司)销售占比2018年、2019
年、2020年1-6月分别为56.09%、62.70%、64.58%,报告书称,京唐公司除自主销售部分外,
依托钢贸公司国内销售网络对外销售,并委托中国首钢国际贸易工程公司(简称“中首公司”)
代理出口,该类统一销售模式具备提高谈判地位、获取客户信息、客户服务统一管理等优势,
国内大型钢铁企业均采取该类统一销售模式,具有商业合理性和交易必要性。请你公司:(1)
补充说明京唐公司依托钢贸公司与首钢集团对外销售的最终实现情况;(2)对比国内大型钢
铁企业销售模式说明该类统一销售模式的合理性;(3)结合市场可比价格补充说明关联销售
定价方法及其公允性。请独立财务顾问及审计机构就上述情况核查并发表明确意见。

       一、京唐公司依托钢贸公司与首钢集团对外销售的最终实现情况

       京唐公司2018年至2020年6月合计对钢贸公司销售数量的99.43%以上实现了对终端客户
的销售,为了满足客户对产品品种日趋丰富的需求,钢贸公司库存备货略有增加。

       报告期内,京唐公司通过首钢集团中首公司开展出口业务为委托代理模式,全部对外销
售。

       二、对比国内大型钢铁企业销售模式说明该类统一销售模式的合理性

       目前,国内大型钢铁企业销售模式如下表所示:

 可比公司                                       销售模式
              销售体系由营销中心、宝钢国际、海外公司三大部分组成,其中营销中心负责宝钢股份绝
 宝钢股份
              大多数钢材产品的销售



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 包钢股份   销售模式主要采用直销、分销模式,产品出口由国贸公司负责
 鞍钢股份   完善“1+4+N” 营销模式,下设营销中心,负责鞍钢股份绝大多数钢材产品的销售

   注:资料来源自相关上市公司公开披露信息

    国内主要大型钢铁企业基本均采用统一销售模式,主要基于以下因素:便于市场信息收
集,加强市场研判;便于销售政策统一管理,避免集团不同主体间对于同类产品产生内部竞
争;便于品牌建设,树立统一的市场形象;便于满足同一客户多种类钢材产品需求,统一资
源和客商管理,提高谈判地位。

    综上,统一销售模式利于钢铁企业专业化地构建范围遍及全国及海外的营销服务网络,
提高对重点客户的贴身服务和快速响应能力,有效地支撑战略客户的多基地战略布局,提升
核心竞争力,具备商业合理性。

    三、结合市场可比价格补充说明关联销售定价方法及其公允性

    (一)关联销售定价方法

    经上市公司2016年度股东大会、2019年度股东大会分别审议通过,首钢股份与首钢集团
签订为期三年的《首钢集团有限公司与北京首钢股份有限公司关于相关主体间关联交易的框
架协议》(以下简称“《关联交易框架协议》”),对关联交易的内容和定价原则等方面进
行约定。根据《关联交易框架协议》规定,首钢股份与首钢集团间发生的关联交易将按优先
次序依照下列原则定价:

    “1、国家定价(包括任何相关地方政府定价)(如适用);

    2、倘无国家定价,则为国家指导价;

    3、既无国家定价亦无国家指导价,则交易应双方本着公平、公正、公开的原则,按照市
场价格定价;

    4、若以上各项不存在、无一适用或不切实可行,则为协议价,具体由双方依据本合同第
二条确定的原则进行协商,该协商价格不得高于提供产品、服务的一方向任何第三方提供相
同或可替代的产品、服务的价格。”

    京唐公司关联销售定价方法亦遵循上述定价原则,销售价格实行月度定价,具体定价流
程为依据董事会(或总经理)授权,由上市公司价格管理委员会组织相关部门召开会议,研
究制定产品价格政策,并且在既无国家定价亦无国家指导价情况下,按照市场价格定价。



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    (二)关联销售定价的公允性

    京唐公司除自身销售渠道外,主要依托钢贸公司的国内销售网络,通过钢贸公司充分发
挥市场前沿信息收集和服务客户的优势,实现对客户诉求的快速响应,加强销售能力和客户
服务能力。

    在定价上,并不针对钢贸公司制订单独的销售政策,而是按产品品种统一定价,再根据
订货规模以及是否承担运输费等综合确定。

    2020年6月,首钢股份与首钢集团进行资产置换后取得钢贸公司51%股权,将钢贸公司纳
入合并范围,进一步减少了上市公司关联销售比例。

    四、独立财务顾问和审计机构意见

    (一)独立财务顾问意见

    经对钢贸公司相关人员进行访谈,查阅国内主要钢铁企业的公开披露信息,查阅《关联
交易框架协议》及京唐公司销售明细数据,独立财务顾问认为报告期钢贸公司实现对外销售
占比接近采购京唐产品的100%,基本全部实现对外销售,国内主要大型钢铁企业多采用统一
销售模式,有利于加强销售能力和客户服务能力,具有商业合理性,关联销售遵循《关联交
易框架协议》定价原则,关联销售定价具有公允性。

    (二)审计机构意见

    经核查,京唐公司报告期内依托钢贸公司对外销售超过99.4%,通过首钢集团中首公司开
展出口业务为委托代理模式,全部对外实现销售。审计机构认为对比国内大型钢铁企业销售
模式,京唐公司通过销售网络对外统一销售模式具有合理性;京唐公司关联销售定价方法合
理,关联交易价格公允。

    问题 3、报告书显示,京唐公司对关联方首钢集团采购占比 2018 年、2019 年、2020 年
1-6 月分别为 47.00%、46.01%、49.63%,京唐公司对合营公司西山焦化(京唐公司持有西
山焦化 50%股权)采购占比 2018 年、2019 年、2020 年 1-6 月分别为 20.13%、23.88%、22.04%。

    报告书称,主要是由于首钢集团集中采购的业务模式所致,可以整合集团内各生产基地
同类原燃料需求,实现规模采购效益,与上游矿企谈判获得更为合适的采购条件,提高采购
效率,有效提高原材料供应的稳定性,降低各生产基地运营成本,是以效益最大化、经营效
率最优化为基础所做的市场化选择。请你公司:(1)量化说明“实现规模采购效益”的具体



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表现;(2)补充说明京唐公司向西山焦化采购比例占比较高的原因;(3)结合市场可比价格
说明京唐公司向首钢集团与西山焦化采购定价方法及其公允性,请独立财务顾问及审计机构
核查并发表明确意见。

    一、“实现规模采购效益”的具体表现

    京唐公司生产所需原燃料主要包括铁矿石、喷吹煤、焦炭等,为保证货源及质量,京唐
公司与首钢集团建立了稳定的原材料供应链体系,其中:铁矿石依托地理位置优势,主要采
用进口,来源于首钢秘鲁铁矿股份有限公司及其他国外矿山企业,铁合金、废钢等通过首钢
集团集中采购,焦炭向西山焦化采购,喷吹煤向山西晋城无烟煤矿业集团有限责任公司、山
西潞安环保能源开发股份有限公司等煤企自采。

    (一)铁矿石采购情况

    京唐公司临海靠港,因此使用的铁矿石以进口矿为主,主要来源于首钢秘鲁铁矿股份有
限公司及其他国外矿山企业。铁矿石系国际大宗商品,不同品位矿石有对应的市场价格指数,
采购价格透明。报告期内,京唐公司采购的进口铁矿石平均价格略低于市场价格,具体情况
见本题第三问之回复。

    (二)合金采购情况

    京唐公司采购的合金主要包括锌、铝、镁、高碳锰铁等,通过集中采购,针对采购量较
大、资源相对集中和增量后供应商有降价意愿的品种进行梳理,采用询价、比价、议价等手
段,取得价格优惠待遇,较好的降低了采购成本。报告期内,京唐公司采购的合金主要品种
平均单价,整体低于市场平均水平,实现了规模采购效益。

    (三)废钢采购情况

    通过集团采购中心集中采购,拓宽了京唐公司废钢采购品种,引入了高性价比的国外进
口热压铁块、生铁资源,在实现规模效益的同时,通过品种替代等手段有效降低了采购成本。
报告期内,京唐公司采购的废钢平均单价,整体低于唐山废钢市场价,2018年,废钢采购平
均单价高于唐山废钢市场价,主要是由于当年采购的优质中型废钢比例较高,拉高了废钢采
购的平均单价。

    二、京唐公司向西山焦化采购比例占比较高的原因

    西山焦化为山西西山煤电股份有限公司配套京唐公司钢铁基地而建的焦化厂,与京唐公



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司同位于唐山市曹妃甸工业区,从运营角度,向西山焦化采购有助于降低运输成本和运营成
本,提高采购效率;从生产角度,向西山焦化采购能够有效保证原材料供应的稳定性。

    综上所述,京唐公司向西山焦化采购比例占比较高是以效益最大化、经营效率最优化为
基础所做的市场化选择。

    三、结合市场可比价格说明京唐公司向首钢集团与西山焦化采购定价方法及其公允性

    京唐公司向首钢集团采购定价方法遵循《关联交易框架协议》定价原则,铁矿石为大宗
商品,具有公开透明的市场价格指数作为定价参考,合金、非金属、废钢等也均按照市场价
格定价。

    在京唐公司向首钢集团关联采购中,进口铁矿石为主要采购内容。报告期内,京唐公司
向首钢集团采购进口铁矿石价格与市场变动趋势一致,且与市场价格差异较小,价格具有公
允性。

    京唐公司向西山焦化采购定价方法以市场价格为参考,双方协商定价。报告期内,京唐
公司焦炭的平均采购价格与焦炭市场价格差异不大。

    四、独立财务顾问和审计机构意见

    (一)独立财务顾问意见

    经访谈首钢集团采购中心、京唐公司相关人员,查阅《关联交易框架协议》及京唐公司
采购明细数据,查阅进口铁矿石、焦炭、合金、废钢等原材料市场价格数据,独立财务顾问
认为集中采购的业务模式可以整合集团内各生产基地同类原燃料需求,实现规模采购效益,
向西山焦化采购比例较高主要系运营效率和稳定供给考虑,京唐公司向首钢集团与西山焦化
的关联采购遵循《关联交易框架协议》定价原则,关联采购定价具有公允性。

    (二)审计机构意见

    经核查《关联交易框架协议》及京唐公司采购数据,审计机构认为集中采购的业务模式
可以整合集团内各生产基地同类原燃料需求,实现规模采购效益,关联采购遵循《关联交易
框架协议》定价原则,关联采购定价具有公允性。

    问题4、报告书显示,京唐公司已就二期用地867.83公顷提出用海申请,目前正在按程序
办理项目海域使用审批手续,尚未取得不动产权证书。京唐公司的统建区土地及自建区土地
的证载权利人均为京唐公司,但实际权利人并非京唐公司。2015年3月31日,首钢总公司、首


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实公司、京唐公司签订代建协议,商定先由京唐公司办理统建区土地使用权证,后续再对土
地使用权进行分割转让。京唐公司于2016年12月办理取得了统建区土地的国有土地使用权证,
拟后续再对国有土地使用权进行分割转让。2010年至2019年期间,京唐公司与唐山博尚商贸
有限公司等18家协力单位陆续签订《首钢京唐公司协力区(自建部分)建设协议》,京唐公
司按照当地管委会统筹安排统一办理用海、用地等前期手续并先行垫付前期费用;其他参与
建设单位(协力单位)根据各自用地面积,按比例承担京唐公司垫付的前期费用。目前京唐
公司及各协力单位正在进行申请自建区土地使用权分割转让的相关前置工作。2020年12月7
日,你公司披露《首钢集团有限公司关于促使京唐公司及港务公司办理土地权属证书的承诺
函》,根据承诺函内容,京唐公司一期工程项目、京唐公司配套码头项目(1240米岸线码头
工程)、通用散杂货泊位工程项目(552米岸线码头工程)以及京唐公司二期工程项目使用土
地相关的《国有土地使用权证》尚未办理。请补充说明:(1)二期用地海域使用审批目前的
进展,办理是否存在障碍,是否存在无法办理的风险,若无法办理是否会对京唐公司运营产
生影响,评估是否考虑该风险;(2)统建区土地分割转让的进度,已发生与后续发生的相关
费用是否由京唐公司承担,评估是否考虑该部分支出;(3)京唐公司及各协力单位进行自建
区土地使用权分割转让的进展,是否存在障碍,京唐公司先行垫付前期费用回收是否存在风
险,评估是否考虑该风险,应收款项是否充分计提减值准备;(4)协力单位是否存在你公司
与京唐公司关联方,并结合京唐公司前期垫付的费用回收的预计时间,说明是否存在非经营
性资金占用或财务资助的情形;(5)对京唐公司土地使用权评估是否包括统建区土地与自建
区土地;(6)报告书是否充分披露了承诺函中提及的尚未办理《国有土地使用权证》的土地
使用权情况,评估是否考虑上述未办理土地使用权的影响。请评估机构对(1)(2)(3)(5)
(6)事项核查并发表明确意见,请审计机构对(3)(4)事项核查并发表明确意见,请独立
财务顾问对(6)事项核查并发表明确意见。

    一、二期用地海域使用审批目前的进展,办理是否存在障碍,是否存在无法办理的风险,
若无法办理是否会对京唐公司运营产生影响,评估是否考虑该风险

    根据唐山市曹妃甸区自然资源和规划局于2020年4月3日在曹妃甸区人民政府网站刊登的
《首钢京唐钢铁联合有限责任公司二期工程用海公示》,京唐公司已就前述已完成填海造地
的867.8299公顷提出用海申请,申请的用海类型为工业用海和交通运输用海,申请用海期限
为50年。

    截至目前,有关二期用地海域使用的申请审批手续正在办理之中。唐山市曹妃甸区自然



                                                                                 11
资源和规划局2020年8月24日出具《证明》:“京唐公司投资建设的京唐钢铁厂项目建设符合
《中国人民共和国海域使用管理法》《河北省海洋功能区划(2011-2020年)》等相关法律法
规要求,目前,京唐公司正在按程序办理项目海域使用审批手续。自2017年1月1日至本证明
出具之日,京唐公司在日常经营活动中不存在收到本局行政处罚的情形。”因此,二期用地
海域使用权办理预计不存在障碍,不会对京唐公司运营产生影响。

    根据2015年重大资产置换时首钢股份与首钢集团签署的《首钢总公司与北京首钢股份有
限公司之重大资产置换协议》之约定,后续因办理土地权属证书而发生的费用均由首钢集团
承担,因此本次交易中按照已办理土地出让假设进行评估。

    二、统建区土地分割转让的进度,已发生与后续发生的相关费用是否由京唐公司承担,
评估是否考虑该部分支出

    2015年3月31日,首钢总公司、首实公司、京唐公司签订《京唐钢铁157亩统建区代建协
议》(简称“代建协议”),商定先由京唐公司办理统建区前期手续并代其建设相关项目,
后续再对土地使用权及地上建筑进行分割转让。相关费用先由京唐公司垫付,再由首钢集团
及首实公司按照协议约定支付代垫费用。

    目前京唐公司已经取得了统建区土地的国有土地使用权证,尚未对国有土地使用权进行
分割转让。

    根据代建协议约定,京唐公司的作用是代办前期手续及项目建设,与之相关的已发生与
后续可能发生的费用全部由首钢集团和首实公司承担,因此评估未考虑该等费用支出对京唐
公司的影响。

    三、京唐公司及各协力单位进行自建区土地使用权分割转让的进展,是否存在障碍,京
唐公司先行垫付前期费用回收是否存在风险,评估是否考虑该风险,应收款项是否充分计提
减值准备

    目前,京唐公司已经取得自建区土地使用权证,正在办理土地使用权分割转让手续,预
计分割转让不存在障碍。协力单位已与京唐公司签署《首钢京唐公司协力区(自建部分)建
设协议》(简称“建设协议”),并根据建设协议的约定就其各自的项目占用面积向京唐公
司预缴了该部分土地预计发生的土地支出等相关费用,各协力单位预缴费用可以覆盖京唐公
司后续为该等协力单位对应的自建区土地所支付的费用。

    因此,京唐公司不存在为该等协力单位垫付费用的情况,截至目前不存在针对该事项的


                                                                               12
应收账款和收款风险,无需计提减值准备,评估未考虑该等事项对京唐公司的影响。

      四、协力单位是否存在你公司与京唐公司关联方,并结合京唐公司前期垫付的费用回收
的预计时间,说明是否存在非经营性资金占用或财务资助的情形

      (一)与京唐公司签订建设协议的协力单位情况

序号                   协力单位名称                       与首钢股份或京唐公司的关联关系
  1     唐山博尚商贸有限公司                        无
  2     葫芦岛市博源炉窑有限公司                    无
  3     国兴实业                                    京唐公司持股 50%的联营企业
  4     唐山曹妃甸国兴机电设备检修有限公司          京唐公司联营企业国兴实业之全资子公司
  5     唐山和坤天冕工程技术有限公司                无
  6     唐山曹妃甸工业区宏瑞物业服务有限公司        无
                                                    首钢集团持股 35%的联营企业北京首钢鲁
  7     唐山市曹妃甸工业区京唐石业有限公司
                                                    家山石灰石矿有限公司之全资子公司
  8     唐山曹妃甸工业区欧威耐火材料有限公司        无
  9     唐山市曹妃甸工业区侨丰钢渣服务有限公司      无
 10     秦皇岛首钢机械有限公司                      首钢集团持股 100%
 11     唐山上起冶金设备制造有限公司                无
                                                    北京首钢实业集团有限公司持股 100%(北
 12     唐山曹妃甸首实实业有限公司                  京首钢实业集团有限公司由首钢集团直接
                                                    持股 35%、间接持股 51.9%)
 13     唐山首唐钢铁运输有限公司                    无
 14     唐山市鑫益物业服务有限公司                  无
 15     唐山曹妃甸兴运货物运输有限公司              无
 16     唐山银帆科技有限公司                        无
        秦皇岛首钢长白机械有限责任公司(已更名为“秦
 17                                                  无
        皇岛瀚丰长白科技有限责任公司”)
 18     中国五冶集团有限公司曹妃甸分公司            无

      由上表,协力单位中国兴实业、唐山曹妃甸国兴机电设备检修有限公司、唐山市曹妃甸
工业区京唐石业有限公司、秦皇岛首钢机械有限公司、唐山曹妃甸首实实业有限公司为首钢
股份和京唐公司的关联方(以下合称“关联协力单位”)。

      (二)不存在为关联协力单位垫付费用的情况

      协力单位已根据建设协议向京唐公司预缴了预计发生的土地支出等相关费用,各协力单
位预缴费用可以覆盖京唐公司后续为该等协力单位对应的自建区土地所支付的费用。


                                                                                           13
       因此,京唐公司不存在为关联协力单位垫付费用的情况,不存在被关联协力单位占用非
经营性资金或为关联协力单位提供财务资助的情形。

       五、对京唐公司土地使用权评估是否包括统建区土地与自建区土地

       统建区与自建区土地均为京唐公司代其他单位先行办理前期手续及项目建设,相关权益
为其他单位享有,相关费用也均由享有权益单位支付,因此京唐公司并不实际拥有统建区及
自建区土地,故本次交易中土地使用权评估不包括该两项土地。

       六、报告书充分披露了承诺函中提及的尚未办理《国有土地使用权证》的土地使用权情
况,评估考虑了上述未办理土地使用权的影响

       (一)报告书已经披露了承诺函中提及的尚未办理《国有土地使用权证》的土地使用权
情况

       《重组报告书》重大风险提示中已经做出如下风险提示:“截至本报告书签署之日,京
唐公司部分土地及房产尚未取得权属证书,此系相关土地为填海造地形成且相关手续仍在办
理之中所致。鉴于《海域使用权证书》正在申请办理过程中,标的公司将在取得《海域使用
权证书》之后积极推进相关土地及房产的相关权属证书的办理,但仍然存在短期内无法取得
相应权属证书的风险。”

       《重组报告书》“第四节 交易标的基本情况”之“六、主要资产权属、对外担保及主要
负债情况”之“(二)主要资产权属”之“2、主要无形资产”已披露:“截至本报告书签署
之日,京唐公司二期工程通过围海造地已形成的 867.8299 公顷土地因尚未办理完成海域使用
审批手续而尚未取得不动产权证书。目前,京唐公司正在按程序办理项目海域使用审批手
续。”

       首钢股份于 2020 年 12 月 7 日公告《首钢集团有限公司关于促使京唐公司及港务公司办
理土地权属证书的承诺函》,首钢集团承诺其将促使京唐公司于 2022 年 12 月 31 日前办理完
成全部已使用土地的《国有土地使用权证》,包括但不限于京唐公司一期工程项目、京唐公
司配套码头项目(1240 米岸线码头工程)、通用散杂货泊位工程项目(552 米岸线码头工程)
以及京唐公司二期工程项目使用土地相关的《国有土地使用权证》。承诺函中提及的上述土
地使用权,即为《重组报告书》中披露的“京唐公司二期工程通过围海造地已形成的 867.8299
公顷土地”。

       (二)协议约定首钢集团承担办理土地使用权相关费用,因此评估未考虑上述未办理土


                                                                                    14
地使用权的影响

    根据 2015 年重大资产置换时首钢股份与首钢集团签署的《首钢总公司与北京首钢股份有
限公司之重大资产置换协议》第 6.7 条的约定,为未来解决置入标的资产瑕疵和置出标的资
产瑕疵(包括但不限于土地、房屋瑕疵问题)所发生的相关费用,包括但不限于税费、办证
费用、补缴费用、滞纳金、罚款等,首钢集团将予以承担;第 6.8 条的约定,除首钢集团当
时已向首钢股份披露的事项外,任何时候,如新发现或出现京唐公司于重大资产置换交割日
之前,因海域使用权、土地使用权等问题引起的任何索赔、损失、处罚以及为解决该等问题
所发生的相关费用,首钢集团应当向首钢股份予以补偿。

    基于该协议,本次京唐公司二期土地按已办理土地出让假设估价,前述产权瑕疵的房
产、土地、海域等资产对评估价值不产生影响。因此,评估未考虑上述未办理土地使用权的
影响。

    七、评估机构、审计机构和独立财务顾问意见

    (一)评估机构意见

    针对问题(1),经查京唐二期土地相关政府批准文件,并与当地监管部门访谈,京唐公
司正在按程序办理京唐二期土地海域使用权审批手续,并在取得海域使用权后办理土地使用
权手续,预计相关权属办理不存在法律障碍,且首钢集团承诺后续因办理土地权属证书而发
生的费用均由首钢集团承担,因此本次交易中按照已办理土地出让假设进行评估。

    针对问题(2),根据代建协议约定,京唐公司仅为统建区代建单位,已发生及后续发生
的相关费用均由首钢集团及首实公司承担,因此评估未考虑该部分支出对京唐公司的影响。

    针对问题(3),根据建设协议约定,京唐公司仅为自建区代建单位,协力单位预缴费用
可以覆盖京唐公司取得自建区土地相关支出,不存在垫付费用收回风险。

    针对问题(5),经核查,统建区与自建区土地均为京唐公司代其他单位先行办理前期手
续及项目建设,相关权益为其他单位享有,相关费用也均由享有权益单位支付,因此京唐公
司并不实际拥有统建区及自建区土地,故本次交易中土地使用权评估不包括该两项土地。

    针对问题(6),经核查,重组报告书中已充分披露京唐公司尚未办理土地使用权证情况
并就相关风险作出提示。基于协议约定首钢集团承担相关土地办理所需全部费用,因此本次
交易中按照已办理土地出让假设进行评估具有合理性。



                                                                                 15
    (二)审计机构意见

    针对问题(3),根据建设协议约定,京唐公司仅为代建单位,协力单位预缴费用可以覆
盖京唐公司取得自建区土地相关支出,审计机构认为不存在垫付费用收回风险,也无需计提
减值准备。

    针对问题(4),自建区部分协力单位为首钢股份与京唐公司的关联公司,审计机构认为
关联协力单位预缴费用可以覆盖京唐公司取得自建区土地相关支出,不存在非经营性资金占
用或财务资助的情形。

    (三)独立财务顾问意见

    针对问题(6),经核查,重组报告书中已充分披露京唐公司尚未办理土地使用权证情况
并就相关风险作出重大风险提示。基于协议约定首钢集团承担相关土地办理所需全部费用,
因此本次交易中按照已办理土地出让假设进行评估具有合理性。

    问题5、报告书显示,京唐公司于评估基准日的净资产账面价值为266.72亿元。采用资产
基础法进行评估,股东全部权益评估值为290.34亿元,增值率8.85%;采用收益法进行评估,
股东全部权益评估值为276.75亿元,增值率3.76%。请补充说明不同估值方法评估结果存在差
异的原因,收益评估法中收入预测的具体依据及合理性,请评估机构核查并发表明确意见。

    一、不同估值方法评估结果存在差异的原因

    根据天健兴业出具的天兴评报字[2020]第1270号《资产评估报告》,本次评估采用资产
基础法和收益法对京唐公司100%股权的价值进行评估,最终选用资产基础法评估结果作为本
次评估结论,截至评估基准日,京唐公司100%股权价值的评估情况如下:
                                                                             单位:万元
 标的公司       净资产          评估值           增减值         增值率     评估方法

                                2,903,402.84      236,171.99       8.85%   资产基础法
 京唐公司      2,667,230.85
                                2,767,540.00      100,309.15       3.76%    收益法

   注:京唐公司净资产为经审计的财务报表母公司口径“股东权益”

    收益法较资产基础法估值存在差异,资产基础法是指在合理评估企业各分项资产价值和
负债的基础上确定评估对象价值的评估思路,即将构成企业的各种要素资产的评估值加总减
去负债评估值求得企业股东权益价值的方法;收益法是从企业的未来获利能力角度出发,反
映了企业各项资产的综合获利能力,两种方法的估值思路不同。


                                                                                        16
       资产基础法下,在建工程中二期围海造地评估增值115,389.22万元,无形资产中土地使用
  权评估增值158,105.70万元,因土地价格上涨导致的土地资产评估增值系资产基础法增值的主
  要原因之一,土地价格上涨因素无法体现在收益法的评估价值中。

       收益法下,由于京唐公司负债规模大,付息债务评估价值4,115,671.80万元,在同等现金
  流条件下,付息负债规模越大,股权价值的收益法评估结果越低。

       因此,上述两种评估方法对企业价值的度量范畴不同,京唐公司所属的钢铁行业为较强
  周期性行业,容易受国内外经济形势的影响,中国钢铁企业产品和原材料的市场价格波动较
  大,同时钢铁行业发展也将受到国家宏观调控的影响,对未来钢铁企业经营业绩的预测具有
  较大的不确定性。资产基础法是从重置的角度反映资产的公平市场价值,重资产企业更倾向
  于采用资产基础法定价。2014年以来,A股上市公司收购钢铁行业标的公司的可比交易案例
  也基本采用资产基础法作为评估结论:

   上市公司           标的公司         评估基准日    评估方法                   标的主营业务
                                                                  钢铁产品生产和销售;烧结矿、球团矿及
 南钢股份      南钢发展和金江炉料      2019/8/31    资产基础法
                                                                  焦炭
 中信特钢      兴澄特钢                2018/12/31     收益法      各类特殊钢材产品
                                                               钢铁冶炼、轧制、加工及延压产品的生产
 三钢闽光      三安钢铁                2017/8/31    资产基础法 和销售,主要产 品为螺纹钢筋、线材、
                                                               圆钢等建筑用钢
 杭钢股份      宁波钢铁                2014/12/31   资产基础法 热轧卷板及副产品的生产和销售

       二、收益评估法中收入预测的具体依据及合理性

       本次收益法评估,京唐公司营业收入的预测情况如下:

                                                                                               单位:万元

项目   2020 年 6-12 月     2021 年      2022 年      2023 年        2024 年        2025 年      2026 年及以后
钢材        2,156,676.85 4,803,139.87 4,839,732.94 4,879,501.95 4,919,155.73 4,958,619.98         4,958,619.98
其他          89,296.33    96,860.13    90,267.06     90,498.05     90,844.27      91,380.02        91,380.02
合计        2,245,973.17 4,900,000.00 4,930,000.00 4,970,000.00 5,010,000.00 5,050,000.00         5,050,000.00

       钢材产品主要包括热轧卷、冷轧卷、镀锌卷、镀锡板、彩涂板等,其他业务收入包括气
  体产品、固废、水、电、蒸汽等钢铁业相关收入以及少量租赁收入等,随主营业务的增长而
  增长。

       (一)钢材销量预测



                                                                                                       17
    2020年1-6月,京唐公司钢材销量412.9万吨,按照年度预算水平预计7-12月钢材销量557.0
万吨,全年预计钢材销量970万吨。2021年后,随着二期一步工程、酸洗线、MCCR及热基镀
锌汽车板产线投产,按照一二期设计总产能测算产销量,钢材销量预测情况如下:

                                                                                                  单位:万吨

    项目     2020 年 6-12 月   2021 年        2022 年        2023 年          2024 年        2025 年
    钢材                557        1,275            1,285        1,295            1,305             1,315

    报告期,京唐公司产能利用率、产销率均维持在较高水平:

             项目              2020年1-6月                  2019年                      2018年
    产能利用率                             90.69%                    94.30%                      84.34%
    产销率                                 99.74%                100.68%                         99.25%

    二期一步工程的投产达产,将进一步提升京唐公司的竞争力,可以充分发挥靠海建厂的
优势,提高公共设施的运营效率,提升高端产品的生产效率,有利于构建高效率、低成本的
生产运行体系,提升企业综合经济效益。

    (二)钢材销售价格预测

    钢材的销售价格受到行业整体供需情况影响。2020 年 11 月份以来,在需求旺盛、供给
回落、库存下降、成本上升等多因素驱动下,钢材市场价格出现明显上涨,多品种钢材价格
已经创出阶段性新高。考虑制造业产销两旺的时间仍会延续,板材市场价格运行预计仍会强
于建材,特别是国家新一轮的汽车与家电促销费政策如果能在短时间内落地,冷镀板材的价
格表现有望继续保持强势。




                                                                                                            18
数据来源:我的钢铁网

    谨慎起见,考虑到二期一步工程的投产将扩大产销量,因此本次评估预计2021-2025年产
品销售价格以2020年为基准,比2020年平均价格分别降低30元、30元、20元、15元和10元。

    三、评估机构意见

    评估机构已确认及复核标的公司收入预测的具体数据,访谈销售管理部主要负责人了解
产品销售模式,了解收入的变动情况、业务运营情况及业务发展战略规划;查阅宏观经济相
关资料及钢铁行业数据,了解宏观经济和行业变动情况及对公司业务的影响;确认产品预测
单价、预测销量/业务量等关键参数,复核收入预测的合理性及公允性。

    经核查,本次评估已对收入预测的具体过程及关键参数进行了较为详细的说明,且收入
预测已充分、综合考虑宏观经济预期、行业趋势、经营情况等可能对收入预期产生影响的因
素。预测过程中所选取的参数在参考历史数据的基础上,亦充分考虑未来变动趋势,具备合
理性和公允性。

    问题6、报告书显示,京唐公司西山焦化长期股权投资的账面价值为10.82亿元,评估价
值12.32亿元,增值1.50亿元。唐曹铁路由于历史上无投资收益分红,按照持股比例乘以报表
净资产确定评估值。请补充说明:(1)西山焦化长期股权投资具体评估过程以及增值的原因;
(2)唐曹铁路历史上无投资收益分红的原因,该长期股权投资是否存在减值迹象,审计报告
是否对其充分计提减值。请审计机构与评估机构对上述事项核查并发表明确意见。

    一、西山焦化长期股权投资具体评估过程以及增值的原因

    (一)西山焦化长期股权投资具体评估过程

    本次对西山焦化长期股权投资评估采用资产基础法和收益法。

    资产基础法下,在评估基准日西山焦化净资产账面价值为216,344.23万元,净资产评估值
为246,369.60万元,评估增值30,025.37万元,增值率13.88%。

    收益法下,西山焦化股东全部权益价值为213,480.00 万元,较账面净资产减值2,864.23
万元,减值率1.32%。

    收益法受企业未来盈利能力、资产质量、企业经营能力、经营风险的影响较大,未来盈
利能力具有较大的不确定性。资产基础法从资产重置的角度反映了资产的公平市场价值,结
合本次评估情况,资产基础法评估结果较为可靠,因此本次评估以资产基础法的评估结果作



                                                                                19
为最终评估结论。

    (二)西山焦化长期股权投资评估增值的原因

    京唐公司对西山焦化的持股比例为50%,因此该项长期股权投资的评估价值为12.32亿元,
京唐公司对西山焦化的长期股权投资账面价值10.82亿元,评估增值1.50亿元。增值原因主要
系固定资产和无形资产评估增值,具体如下:

    固定资产净值评估增值26,389.88万元,其中房屋建筑物类固定资产净值增值51,554.80 万
元,设备类固定资产净值减值25,164.92万元。房屋建筑物类资产评估净值增值原因主要系近
年来建筑材料及人工成本上升。机器设备净值减值原因主要系部分设备市场价格下降;车辆
净值增值原因主要系企业会计折旧年限短于评估中车辆的经济寿命年限;电子设备净值减值
原因主要系近年电子产品更新换代较快价格不断下降。

    无形资产评估增值3,713.69万元,主要系未在账面反映的专利资产评估增值。

    二、唐曹铁路历史上无投资收益分红的原因,该长期股权投资是否存在减值迹象,审计
报告是否对其充分计提减值

    (一)唐曹铁路历史上无投资收益分红的原因

    2013年8月,唐曹铁路由唐山建设投资有限责任公司出资成立,2014年8月组建合资公司,
注册资本30.88亿元,其中京唐公司持股16.19%。

    唐曹铁路主要负责唐山至曹妃甸铁路工程项目的建设及运营,全长91.329千米,共设车
站四座,于2015年正式开工建设,2017年取得与国铁接轨批复,2018年10月末开通临管试运
营。因受中国国家铁路集团有限公司现行承运制清算办法政策影响,导致客运设施补强、环
境保护设施治理完善、项目清理概算和竣工财务决算等各项工作滞后。目前,唐曹铁路工程
尚未通过竣工验收,处于临管试运营阶段,负荷联合试车试运营收入和支出均在在建工程科
目核算,尚无损益,因此唐曹铁路暂无投资分红。

    (二)该长期股权投资是否存在减值迹象,审计报告是否对其充分计提减值

    唐曹铁路路线具有优越性和独占性:一是连接唐山市中心城区与曹妃甸新区客货运重要
通道,将进一步提升曹妃甸港区的集疏港功能,是保障曹妃甸新区发展的重要货运通道,使
企业物流通达顺畅,唐曹铁路目前正在建设装卸货场,预计2021年上半年完工,道路设施进
一步完善,能大幅改善经营状况;二是铁路经营与沿线的人口密度、经济发展水平、货物吞



                                                                                 20
吐量关系密切,曹妃甸地处环渤海、环京津的两环核心地带,是疏解北京非首都功能的战略
合作区和京津冀协同发展示范区。

    综上所述,该长期股权投资不存在减值迹象,不需要计提减值准备。

    三、审计机构和评估机构意见

    (一)审计机构意见

    经核查,唐曹铁路由于尚在试运营期间,未产生损益,所以历史上无投资收益分红;截
止报告期末该长期股权投资不存在减值迹象,所以不需要对其计提减值准备。

    (二)评估机构意见

    本次对于西山焦化长期股权投资的资产评估工作按照国家有关法规与行业规范的要求,
遵循独立、客观、公正、科学的原则,按照公认的资产评估方法,实施了必要的评估程序,
对标的资产在评估基准日的市场价值进行了评估,所选用的评估方法合理,评估结果具备合
理性和公允性。

    唐曹铁路由于仍处于试运营期,历史上无投资收益分红。京唐公司对其持股比例较小,
评估按照被投资企业持股比例乘以报表净资产确定长期股权投资的评估值是合理的做法。

    问题7、报告书显示,京唐公司建筑物账面价值157.76亿元,评估值163.27亿元。报告书
称建筑物评估增值,主要是因为委估资产建成时间较早,至评估基准日建材、人工价格上涨
所致;构筑物、管道沟槽主要是因为企业计提折旧年限长于评估时采用的经济寿命年限所致。
请补充说明对建筑物的评估是否根据《资产评估执业准则》的要求,充分考虑实体性贬值、
功能性贬值和经济性贬值,结合上述因素说明建筑物评估增值的合理性,请评估机构核查并
发表明确意见。

    一、建筑物评估增值的合理性

    (一)建筑工程造价呈上升趋势

    1、固定资产建安工程价格投资指数

    根据河北省统计年鉴,固定资产建安工程价格投资指数如下:

     年份     2011     2012    2013    2014    2015   2016    2017    2018    2019
     指数    107.9    100.6    99.9    100.2   97.1    99.4   109.5   106.7   103.1

   注:固定资产建安工程价格投资指数以上一年为基数100计算


                                                                                      21
      2020年数据尚未公布,由上表,2010年至2019年河北省建安工程投资价格指数变动幅度
累计增加26.33%。

      2、唐山市工程造价信息

      根据唐山市2010年12月及2020年6月工程造价信息,建筑主材价格如下所示:

                                                                     市场价
 序号                材料                规格型号                                               变动率
                                                           2020年12月          2020年6月
  1            商品混凝土(m3)            C15                265                343            29.43%
                             3
  2            商品混凝土(m )            C20                280                353            26.07%
                             3
  3            商品混凝土(m )            C25                295                363            23.05%
                             3
  4            商品混凝土(m )            C30                306                373            21.90%
                             3
  5            商品混凝土(m )            C35                317                395            24.61%
                             3
  6            商品混凝土(m )            C40                336                415            23.51%
                             3
  7            商品混凝土(m )            C45                344                435            26.45%
  8            商品混凝土(m3)            C50                358                456            27.37%

      河北省唐山市定额人工单价也在上涨:

                      项目                          2010年              2020年             变动率
      综合用工一类单价(元/工日)                     58                  92               58.62%
      综合用工二类单价(元/工日)                     52                  80               53.83%
      综合用工三类单价(元/工日)                     39                  62               58.97%
      清、借工单价(元/工日)                         67                 103               53.73%

      综上,近年来唐山地区混凝土涨幅约25%、人工费涨幅约55%,建筑工程造价明显上升。

      (二)财务计提折旧年限和评估采用经济寿命年限不同

      京唐公司根据大类资产综合年限计提折旧,评估时将资产拆分为明细,根据明细资产类
别、结构、使用性质等确定经济使用寿命并计算成新率,例如构筑物财务处理按25年计提折
旧,而评估根据结构和使用性质不同,按50年、30年以及20年分别计算成新率,财务计提折
旧年限和评估采用经济寿命年限对比如下:

        名称                 折旧年限                                    经济寿命
   房屋建筑物                    43 年                钢结构 50 年;框架结构 50 年;砖混结构 40 年
        构筑物                   25 年                       混凝土结构 20 年;钢混结构 30 年
      管道沟槽                   28 年                                     30 年




                                                                                                         22
    (三)建筑物评估增值原因及合理性

    房屋建筑物类固定资产原值增值153.91亿元,增值率7.39%,净值增值5.52亿元,增值率
3.50%。

    房屋建筑物、构筑物、管道沟槽评估原值增值主要系委估资产建成时间较早,至评估基
准日唐山地区建材、人工价格上涨所致。

    评估净值增值率与评估原值增值率不同,主要系按资产明细进行评估时部分资产采用的
经济寿命年限与企业计提折旧综合平均年限不同。

    二、建筑物的评估根据《资产评估执业准则》的要求,充分考虑实体性贬值、功能性贬
值和经济性贬值

    根据《资产评估执业准则—不动产》,资产评估机构应当综合考虑可能引起不动产贬值
的主要因素,估算各种贬值。建筑物的贬值包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。

    实体性贬值是建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失,是由于使用、年限、天气、
管理不善等原因引起的;功能性贬值是由于建筑效用相对损失而引起的贬值,效用损失可能
是由于建筑设计不完善、设备过时或建筑内其他方面的设计瑕疵所引起的;经济性贬值是由
于委估房地产以外的原因引起的价值损失。

    建筑物贬值一般用贬值率或成新率来表示,其测算可采用年限法、观察法等。年限法是
把建筑物的贬值建立在建筑物的寿命、已使用年限或剩余寿命之间内在关系的基础之上; 观
察法是评估机构借助于建筑物成新率的评分标准,包括建筑物整体成新率评分标准和不同构
成部分的评分标准,根据建筑物的实际状况进行对照打分,得出成新率或贬值率。

    本次评估确定了建筑物的实体性贬值,综合考虑了建筑物已使用年限、经济寿命年限和
土地使用权剩余年限的影响。同时,京唐公司房屋建筑不存在功能性贬值和经济性贬值,主
要有以下原因:

    1、企业生产线达到国际先进水平

    京唐公司项目是国家“十一五”规划的重点工程,是我国进入21世纪第一个经国务院批
准,作为我国钢铁工业生产力布局调整和产品结构优化、促进华北钢铁工业优化整合、推动
环渤海区域经济协调发展的重大项目。

    京唐公司临海靠港,是具有国际先进水平的千万吨级大型钢铁企业。自成立以来,京唐


                                                                                 23
公司始终围绕着钢铁主业开展业务,以汽车板、镀锡板等战略产品为引领,以热轧卷板、中
厚板、家电专用板、涂镀板、酸洗板、复合板为支撑,着力推进高档次、高技术含量、高附
加值产品增量。

    京唐公司生产产品的工艺分为炼铁环节、炼钢环节、热轧、冷轧等。炼铁环节具备自主
设计5,500m3高炉三座,集中采用了当今国际炼铁技术领域的十大类68项先进技术;炼钢环节
采用了KR脱硫、脱磷转炉、脱碳转炉全量“全三脱”的洁净钢炼钢平台,工艺流程配置合理,
自动化控制水平高;热轧生产采用了热送热装工艺、大侧压定宽机、自动宽度和厚度、板型
控制、控轧控冷以及在线表面检测、钢材组织性能预报等20余项先进技术;冷轧生产工艺设
计采用先进技术,其中洗轧制采用三菱日立公司工艺设备、连续退火采用德国SMSDemag公
司、法国STEIN公司的工艺设备、热镀锌机组采用比利时CMI公司、DREVER公司的工艺设
备等,质量等级达到国际先进水平。

    2、企业生产达产率高

    报告期内,京唐公司根据自身产能情况和市场需求安排生产,钢坯、钢材的产量总体保
持稳中有升,在环保限产的情况下,产能利用率依然保持在85%以上。

    三、评估机构意见

    本次评估中已经根据《资产评估执业准则》,充分考虑了建筑物的贬值因素。对于建筑
物的实体性贬值,综合考虑了建筑物已使用年限、经济寿命年限和土地使用权剩余年限的影
响。京唐公司生产线设计合理,达到国际先进水平,产能利用率高,厂区周围环境没有新增
对京唐公司不利的变化,房屋建筑物不存在功能性贬值和经济性贬值。

    问题8、报告书显示,京唐公司在建工程账面价值116.17亿元,评估值130.14亿元,评估
增值率12.02%。报告书称主要增值系二期围海造地账面已发生成本12.33亿元,二期土地评估
值为23.87亿元。请补充说明在建工程具体增值的原因,如涉及土地使用权增值,请说明具体
的评估过程与评估方法,请评估机构核查并发表明确意见。

    一、在建工程增值的原因

    京唐公司在建工程的账面价值及评估价值构成情况如下表:

                                                                        单位:万元

            项目                   账面价值         评估价值           增值率




                                                                                24
在建工程-一期技改                    221,405.32             228,813.51       3.35%
在建工程-二期一步工程                755,074.96             771,187.95       2.13%
二期土地                             123,263.78             238,653.00      93.61%
在建工程-工程物资                     62,000.80              62,781.93       1.26%
              合计                  1,161,744.86           1,301,436.39     12.02%

    一期技改工程增值主要系账面价值不含资金成本,评估考虑了资金成本;二期一步工程
增值主要系进口设备汇率、主材价差和资本化利息影响;二期土地账面成本12.33亿元,评估
值为23.87亿元,增值11.54亿元,主要系土地账面价值不包括土地出让金以及土地市场价格自
然增长,本次评估基于首钢集团的相关承诺,按出让土地条件评估;工程物资增值主要系部
分工程材料市场价格变动。

    二、土地使用权具体的评估过程与评估方法

    (一)评估方法

    土地估价选用的估价方法应符合《城镇土地估价规程》的规定和运用的条件,并与估价
目的相匹配。本次评估运用的估价方法是按照《城镇土地估价规程》的规定,根据当地地产
市场的发育状况,并结合估价对象的具体特点及特定的估价目的等条件来选择的。通常的估
价方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法。经过评估
机构的实地勘察及分析论证,本次评估采用市场比较法和成本逼近法进行评估。

    1、市场比较法

    (1)市场比较法基本原理及公式

    市场比较法就是根据替代原理,将待估宗地与具有替代性的,且在评估期日近期市场上
交易的类似宗地进行比较,并对类似宗地的成交价格进行差异修正,以此估算待估宗地价格
的方法。其计算公式为:

    P=PB×A×B×C×D×E

    式中:P----评估对象价格;

    PB----比较实例价格;

    A----评估对象交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数;

    B----评估对象评估期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数;



                                                                                25
    C----评估对象区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数;

    D----评估对象个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数

    E----评估对象年期修正指数/比较实例年期修正指数。

    (2)收集宗地交易实例

    评估机构收集了唐山市曹妃甸区近三年内所有土地交易实例的地块位置、面积、用途、
成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土
地价格及明确的价格内涵等资料。

    选择交易实例原则:与评估对象属同一供需圈内相邻地区或类似地区;与评估对象用途
应相近;交易价格为正常价格或可修正为正常价格;交易期日与评估期日应接近;比较实例
为正常交易,或可修正为正常交易。

    (3)确定比较实例

    根据市场比较法的基本原理,考虑到待估地块的实际情况,评估机构在广泛搜集交易实
例资料的基础上,经过对所掌握的大量交易实例的比较分析,从中选取与评估对象用途相同、
土地条件基本一致、属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例作为比较实例,筛
选出三个作为比较实例,评估对象与比较实例的位置示意图如下:




    评估对象与比较实例基本状况如下:

           名称             实例一                实例二                 实例三
地块编号             中日园区北环路以南、   新兴产业园区北外三道   石化中路西侧、石化北


                                                                                     26
           名称                 实例一                实例二                  实例三
                         中日八道以北、北通大   以北、高新东二路以西   四道南侧、石化西路东
                         街以东、北通东路以西                                    侧
                         王氏汽车零部件制造有   奥邦新材料唐山有限公   国投生物能源(唐山曹妃
土地使用者
                               限公司                     司                 甸)有限公司
                         中日园区北环路以南、                          石化中路西侧、石化北
                                                新兴产业园区北外三道
位置                     中日八道以北、北通大                          四道南侧、石化西路东
                                                以北、高新东二路以西
                         街以东、北通东路以西                                    侧
土地用途                       工业用地              工业用地                工业用地
土地面积(㎡)                 33,193.69             66,691.24              332,430.26
规划容积率                   大于或等于 1           大于或等于 1          大于或等于 0.8
土地使用权性质                   出让                  出让                    出让
土地出让年限                   工业 50 年            工业 50 年             工业 50 年
交易时间                       2020-04-27            2019-12-23             2019-10-30
交易方式                         挂牌                  挂牌                    挂牌
交易情况                         正常                  正常                    正常
成交总价(万元)                  772                  1,381                   7,331
单位面积地价(元/㎡)             233                   207                     221
                         土地使用权价格,包含   土地使用权价格,包含   土地使用权价格,包含
价格内涵
                           政府土地出让收益       政府土地出让收益       政府土地出让收益
土地利用状况                  待建设用地             待建设用地             待建设用地
土地开发程度(红线外)           七通                  七通                    七通
土地开发程度(红线内)         场地平整              场地平整                场地平整

       (4)建立价格可比基础

       选取比较实例后,对各个比较实例的成交价格进行标准化处理,统一其内涵和形式。标
准化处理包括统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、统一税费负担和统一计价单位。

       统一财产范围应对比较实例与评估对象的财产范围进行对比,并应消除因财产范围不相
同造成的价格差异。

       统一付款方式应将比较实例不是成交日期或一次性付清的价格,调整为成交日期且一次
性付清的价格。

       统一融资条件应将比较实例在非常规融资条件下的价格,调整为在常规融资条件下的价
格。

       统一税费负担应将比较实例在交易税费非正常负担下的价格,调整为在交易税费正常负


                                                                                           27
担下的价格。

     统一计价单位应包括统一为总价或单价、楼面地价,统一币种和货币单位,统一面积或
体积内涵及计量单位等。

     比较实例标准化处理如下:

                                             可比实例 1       可比实例 2       可比实例 3
                                           中日园区北环路
                                                                             石化中路西侧、
        项目名称            评估对象       以南、中日八道   新兴产业园区北
                                                                             石化北四道南
                                           以北、北通大街   外三道以北、高
                                                                             侧、石化西路东
                                           以东、北通东路   新东二路以西
                                                                                   侧
                                               以西
1.成交价格               ——                   233              207              221
2.建立可比基础后的价格   ——                   233              207              221
统一财产范围后的价格     土地                   233              207              221
统一付款方式后的价格     一次性付款             233              207              221
统一融资条件后的价格     常规融资条件           233              207              221
统一税费负担后的价格     正常税费负担           233              207              221
                         元/平方米(地面
统一计价单位后的价格                            233              207              221
                         单价)

     (5)因素选择及条件说明

     根据《城镇土地估价规程》,参与比较的因素应是对地价影响较大并具有代表性的主要
因素,针对这些因素来对比较实例进行修正。本次评估所选择的因素有:

     ①交易情况修正:是否为正常、公开、公平、自愿的交易,通过排除交易行为中的一些
特殊因素所造成的比较实例价格偏差,将其成交价格修正为正常市场价格;

     ②评估期日修正:将比较实例在其成交期日的价格调整为评估期日的价格,通常采用地
价指数进行评估期日修正;

     ③年期修正:将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期,消除因土地使用
年期不同而对价格带来的影响。

     ④区域因素修正:将比较实例在其外部区域条件下的价格调整为待估宗地外部区域条件
下的价格。包括产业集聚程度;交通条件(包括道路等级、高速路匝口便捷度、对外交通便
捷度);基础设施水平(包括基础设施完善度);区域环境条件(包括环境质量);区域规
划条件。


                                                                                        28
              ⑤个别因素修正:将比较实例在其个体状况下的价格调整为待估宗地个体状况下的价格。
      包括宗地面积;宗地位置;宗地形状;宗地开发程度;地势地质条件;用地规划限制条件;
      容积率。

              (6)编制比较因素情况描述表:

                   评估对象与实例
                                        评估对象              实例一               实例二                实例三
比较因素
交易情况                                  正常                 正常                  正常                  正常
交易日期                            2020 年 6 月 30 日   2020 年 4 月 27 日   2019 年 12 月 23 日   2019 年 10 月 30 日
土地用途                                  工业                 工业                  工业                  工业
土地使用年期                              50 年                50 年                50 年                 50 年
交易单位面积地价(元/平方米)               --                  233                  207                   221
                                    主导产业明确,       主导产业明确,       主导产业明确,产      主导产业明确,产
     产业集聚程度
                                      产业程度高           产业程度高             业程度高              业程度高
                    道路等级            城市支路             城市支路             城市支路              城市支路
                    高速路匝口便
                                           劣                   劣                    劣                    劣
     交通条件       捷度

                    对外交通便捷
域                                        较优                 较优                  较优                  较优
                    度

素   基 础 设 施水 基础设施完善
                                          七通                 七通                  七通                  七通
     平            度
                                      周围绿化率较       周围绿化率较         周围绿化率较高、      周围绿化率较高、
     区 域 环 境条
                   环境质量         高、自然环境较       高、自然环境较       自然环境较好,景      自然环境较好,景
     件
                                    好,景观良好。       好,景观良好。           观良好。              观良好。
     区域规划条件                         一般                 一般                  一般                  一般

     宗地面积(M2)                   8,678,299.00           33,193.69            66,691.24             332,430.26
     宗地位置                          位于成熟区         位于较成熟区          位于较成熟区          位于新开发区
                                    土地利用无不良       土地利用无不良       土地利用无不良影      土地利用无不良影
个   宗地形状
                                          影响               影响                   响                    响

因   宗地开发程度                       场地平整             场地平整             场地平整              场地平整

     地势地质条件                         一般                 一般                  一般                  一般
     用地规划限制条件               有用地规划限制       有用地规划限制        有用地规划限制        有用地规划限制
     容积率                               0.19                   1                    1                    0.8

              (7)以评估对象为标准对各因素条件进行比较,确定比较因素条件指数,编制比较因素
      条件指数表。具体修正如下:

              ①交易情况修正


                                                                                                                 29
    考虑交易情况是否对地价的影响,评估对象与三个案例的交易情况均为正常市场交易,
地价水平为正常市场价格,故不需进行交易情况修正。

     ②期日修正

    根据中国城市地价动态监测系统公布的地价增长率数据,截至评估期日2020年6月30日,
唐山市工业用地的季度地价增长率详见下表:

                     周期                             工业用途地价增长率
                2020 年第二季度                              0.82
                2020 年第一季度                              0.41
                2019 年第四季度                              1.05

   注:数据引自中国城市地价动态监测网

    根据以上各季度工业用途的地价增长率,采用累进计算的方法确定土地定基增长率,该
增长率以2019年9月30日(2019年地价监测第三季度基准日)为基准,通过测算,截至到2020
年第二季度工业用途每月平均增长率为0.26%,本次评估设定2020年第二季度至评估期期日间
工业地价增长水平保持平稳,则以评估期日的地价为基数,将2020年6月30日的地价定为100,
按每月平均增长率0.26%计算,地价指数变化情况如下:

         项目                评估对象      实例 A       实例 B              实例 C
         年度                2020-6-30   2020-04-27    2019-12-23          2019-10-30
    地价指数(%)                 100      99.49         98.40               97.93

    测算以可比实例A为例:评估对象评估期日为2020年6月30日,可比实例A成交日期为2020
年4月27日,距评估期日为1.97个月,以评估期日地价指数为100,则至评估期日可比实例1地
价指数为99.49(100-(1.97)×0.26%×100=99.49)。

    ③年期修正

    土地使用年限调整系数公式为:

       1 1
   k
             1  r   m



       1 1
             1  r    n




    式中:K—使用年限调整系数

    r—本次评估土地还原利率取4.8%




                                                                                        30
    根据《城镇土地估价规程》,土地还原率主要有三种方法确定:土地纯收益与价格比率
法、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法。根据目前所掌握的
数据,本次评估土地还原率采用安全利率加风险调整值法确定,即:土地还原率=安全利率+
风险调整值。安全利率按中国人民银行公布的一年期定期整存整取存款利率为1.5%确定,同
时考虑该地区目前房地产业的平均收益状况、评估对象的地理位置、用途等因素及评估对象
所在区域房地产市场情况等,由于当前房地产政策变动较快,土地取得周期较长,土地投资
存在一定的风险,考虑目前的通货膨胀和一定的风险利率,经综合分析,确定风险调整值在
3~4%之间,最终确定土地还原率为4.8%。

    n—评估对象土地剩余使用年限,评估对象土地剩余使用年限设定为:工业用地50年。

    m—可比实例土地剩余使用年限,比较案例宗地土地使用年限均为工业用途法定最高使
用年限50年

    比较案例修正系数=[1-1/(1+4.8%)50]/[1-1/(1+4.8%)50] ×100=100

    ④区域因素修正

    产业集聚程度:

    将产业集聚程度分为主导产业明确,产业程度高、主导产业较为明确,产业程度较高、
主导产业不明确,产业程度一般、无主导产业,产业之间无明显关联、无主导产业,无大型
企业五个级别。以评估对象产业集聚程度指数为100,将可比实例与评估对象相比,每上升或
下降一个级别,指数增加或减少2。

    交通条件:

    a.道路等级

    将道路等级分为临国道或省道、城市快速路、主干路、次干路、支路或巷道五个级别,
以评估对象指数为100,每上升或下降一个级别,则指数增加或减少2。

    b. 高速路匝口便捷度

    将高速路匝口便捷度分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级,将可比实例与评估对象
相比,每上升或下降一个级别,则指数增加或减小2。

    c.对外交通便捷度




                                                                               31
    对外交通便捷度根据距离最近的长途汽车站确定,将外交通便捷度分为优、较优、一般、
较劣、劣五个等级,以评估对象指数为100,将可比实例与评估对象相比,每上升或下降一个
级别,则指数增加或减小2。

    基础设施水平:

    基础设施完善度,指红线外道路、供水、排水(雨水、污水)、供电、通信等设施是否
齐备。以评估对象指数为100,将可比实例与评估对象相比,基础设施条件每增加或减少“一
通”,则指数增加或减小2.

    区域环境条件:

    环境质量,主要考虑周边自然环境景观,分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级。城
市功能规划的分化以及区位差异导致了环境质量的差异。以评估对象指数为100,可比实例与
评估对象相比较,每上升或下降一个级别,则指数增加或减小3。

    环境质量修正参考表如下:

    等级                                        环境质量
     优       周围绿化率高,周边有公园、河流等自然环境资源或地标性建筑,景观优美。
    较优      周围绿化率较高、自然环境较好,景观良好。
    一般      周围绿化率不足、自然环境资源一般,景观一般。
    较劣      周边绿化不足、自然环境资源较少,无景观。
     劣       绿化、自然环境资源少,无景观。

    区域规划条件:

    以评估对象为基础,将区域规划条件分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级,其中重
点发展区为优,引导发展区为较优,一般发展区为一般,控制发展区为较劣,严格限制区为
劣;以评估对象区域规划条件指数为100,将比较实例与评估对象相比,每上升或下降一个级
别,指数增加或减少2。

    ⑤个别因素修正

    宗地面积指数的确定:分为〈50,000平方米或>1,000,000平方米、50,000—100,000平方
米、100,000—150,000平方米、150,000—200,000平方米、200,000—1,000,000平方米五个等级,
以评估对象为100,每上升一个等级,地价往上修正1。

    宗地位置指数的确定:分为成熟区、较成熟区、新开发区三个等级,以评估对象为100,
每上升一个等级,地价往上修正2。


                                                                                     32
      宗地形状指数的确定:自好向差分为形状规则,对土地利用合理、土地利用较为合理,土
地利用无不良影响、形状不规则,对土地利用不合理、形状不规则,对土地利用产生严重的
影响四个等级,以评估对象为100,每相差一个等级,地价相应修正2。

      宗地开发程度指数的确定:指道路、供水、排水(雨水、污水)、供电、通信等设施是
否齐备,分为七通一平、六通一平、五通一平、四通一平、场地平整五个等级,以评估对象
指数为100,将可比实例与评估对象相比,基础设施条件每相差一个等级,则指数增加或减小
5。

      地势地质条件指数的确定:以评估对象为基础,将地势地质条件分为优、较优、一般、
较劣、劣五个等级,以评估对象地势地质条件指数为100,将比较实例与评估对象相比,每上
升或下降一个级别,指数增加或减少2。

      用地规划限制条件指数的确定:以评估对象为基础,将用地规划限制条件分为优、劣两
个等级,其中无用地规划限制为优,有用地规划限制为劣,以评估对象地势地质条件指数为
100,将比较实例与评估对象相比,每上升或下降一个级别,指数增加或减少2。

      容积率指数的确定:参照唐山市及评估对象周围相同用途土地地价与容积率的关系,确
定容积率修正系数如下:

       容积率                  ≤1            (1,1.5]           (1.5,2]           (2,2.5]     >2.5

      修正系数                 100                   97              94                 91          88

       (8)编制比较因素条件指数表:

                 评估对象与实例
                                                          评估对象        实例一          实例二   实例三
                    比较因素
交易情况                                                    100               100            100     100
交易期日                                                    100               99.49        98.40    97.93
土地使用年期                                                100               100            100     100
           产业集聚程度                                     100               100            100     100
                               道路等级                     100               100            100     100
                               高 速 路 匝 口便 捷
           交通条件                                         100               100            100     100
区域因素                       度
                               对外交通便捷度               100               100            100     100
           基础设施水平        基础设施完善度               100               100            100     100
           区域环境条件        环境质量                     100               100            100     100



                                                                                                            33
                评估对象与实例
                                              评估对象       实例一      实例二    实例三
                   比较因素
              区域规划条件                       100             100       100       100
              宗地面积                           100             100       101       104
              宗地位置                           100             98         98        96
              宗地形状                           100             100       100       100
个别因素      宗地开发程度                       100             100       100       100
              地势地质条件                       100             100       100       100
              用地规划限制条件                   100             100       100       100
              容积率                             100             100       100       100

     (9)因素修正

     在各宗地因素条件指数的基础上,将评估对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进
行比较,得到各因素修正系数。据此编制比较因素修正系数表:

                评估对象与实例
                                            评估对象      实例一       实例二      实例三
                   比较因素
交易单位面积地价(元/平方米)                ——          233           207        221
交易情况                                      100        100/100       100/100    100/100
交易日期                                      100        100/99.49     100/98.4   100/97.93
土地使用年期                                  100        100/100       100/100    100/100
     产业集聚程度                             100        100/100       100/100    100/100
                         道路等级             100        100/100       100/100    100/100
区   交通条件            高速路匝口便捷度     100        100/100       100/100    100/100

                         对外交通便捷度       100        100/100       100/100    100/100

素   基础设施水平        基础设施完善度       100        100/100       100/100    100/100
     区域环境条件        环境质量             100        100/100       100/100    100/100
     区域规划条件                             100        100/100       100/100    100/100
     宗地面积                                 100        100/100       100/101    100/104
     宗地位置                                 100         100/98       100/98      100/96
个   宗地形状                                 100        100/100       100/100    100/100

     宗地开发程度                             100        100/100       100/100    100/100

素   地势地质条件                             100        100/100       100/100    100/100
     用地规划限制条件                         100        100/100       100/100    100/100
     容积率                                   100        100/100       100/100    100/100



                                                                                            34
             评估对象与实例
                                       评估对象       实例一    实例二     实例三
                比较因素
比准单位面积地价(元/平方米)            ——          239       213        226

    (10)实例修正后的地价计算

    根据表1-8中列举的各因素修正系数,运用市场比较法公式可分别计算出评估对象的三个
试算比准价格如下:

    利用实例一计算:比准单位面积地价为239元/平方米;

    利用实例二计算: 比准单位面积地价为213元/平方米;

    利用实例三计算: 比准单位面积地价为226元/平方米;

    从测算结果来看,三个交易实例修正后的价格水平差别不大,故取它们的算术平均值作
为市场比较法的比准价格,即评估对象单位面积比准价格为226元/平方米。

    2、成本逼近法

    (1)基本原理

    所谓成本逼近法,就是以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据,再加
上客观的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的评估方法。其基本思
路是把对土地的所有投资,包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”,
运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理,加上“基本成本”这一投资所应产生的相
应利息和利润,组成土地价格的基础部分,同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现
的需要,加上土地所有权应得收益,从而求得土地价格。其计算公式如下:

    P=Ea+Ed+T+R1+R2+R3

    式中:P----土地价格;

    Ea----土地取得费;

    Ed ----土地开发费;

    T ----税费;

    R1----利息;

    R2----利润;


                                                                                    35
    R3----土地增值。

    (2)确定土地取得费

    土地取得费按取得土地权利而支付的各项客观费用计算。评估对象由填海造地形成,曹
妃甸工业区内按海域使用金收取土地取得费。依据财政部、国家海洋局联合发布的《关于印
发<调整海域无居民海岛使用金征收标准>》(财综〔2018〕15号)中对海域使用金的征收标
准,评估对象所在区域为建设填海造地五等,该项目一次性收取海域使用金6.6万元/亩,合100
元/平方米。

    (3)确定土地开发费

    ①基础设施费用

    土地开发费按待估宗地设定开发程度下应投入的各项客观费用计算。依法取得土地后,需
对其进行开发,土地开发费包括宗地红线外土地开发费和宗地红线内土地开发费。依据本次
评估的地价内涵和土地评估时设定的土地开发条件,本次评估的待估宗地地价包括宗地红线
外土地开发费和宗地红线内场地平整费。

    根据评估机构对评估对象所在区域的土地的开发程度和基础设施配套情况的调查及平均
开发成本的测算,以及参考曹妃甸区公布的土地开发成本的相关信息,评估对象设定开发程
度为红线外“七通”(即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热力)及宗地红
线内“场地平整”,评估对象开发费用为:通路25元/平方米,通电10元/平方米,通讯10元/
平方米,通上水10元/平方米,通下水10元/平方米,通燃气10元/平方米,通热力10元/平方米,
场地平整15元/平方米,合计为100元/平方米。

    ②造地费

    曹妃甸工业区全部为填海造地,土地开发费中包含造地费。由于造地的区位与方式不同,
各区域造地成本有一定差异。根据评估机构向曹妃甸工业区土地管理部门了解到的信息,造
地费约为80-120元/平方米,本次评估确定评估对象工业用地平均造地成本为80元/平方米。

    (4)税费

    包括契税及印花税。根据《河北省契税管理规定》及印花税相关规定,契税税率为4%,
印花税税率为0.05%,取土地购置价款的4.05%。

    (5)求取土地价值,详细计算过程见下表:


                                                                                 36
      项目           评估对象        单位               计算公式及取值标准
1     土地取得费    100         元/平方米   上文计算结果
2     土地开发费    180         元/平方米   2.1+2.2
      基 础 设 施费
2.1                 100         元/平方米   上文计算结果
      用
2.2   造地费        80          元/平方米   上文计算结果
3     各项税费      4.05        ——        上文计算结果
                                            根据唐山市土地一级开发现状,土地开发周期
                                            一般 3-4 年,按照 4 年进行测算;假定土地取得
4     土地利息      31.10       元/平方米   费及各项税费一次性投入,土地开发费于开发
                                            周期内均匀投入,年利率取评估期日 1 年期
                                            LPR 利率 3.85%。
                                            利润是指土地开发总投资应计算的合理利润。
                                            利润是把土地作为一种生产要素,以固定资产
                                            方式投入,发挥作用,因此利润应与同行业投资回
                                            报相一致,土地开发投资应获得相应的投资回
5     土地利润      28.41       元/平方米   报。评估对象用途为工业,根据评估机构的调
                                            查,考虑曹妃甸区土地开发工业用途相关行业
                                            投资利润率及该项目投资利润收益实际情况,
                                            并结合评估对象所在区域的社会经济发展 水
                                            平,设定评估对象开发投资利润率为 10%。
                                            土地增值是依据土地所在区域内,因用途等土
                                            地使用条件改变或进行土地开发而产生的价值
      土 地 增 值收                         增加额或比率测算。评估对象为工业用地,根
6                   34.36       元/平方米
      益                                    据实地调查和收集到的相关资料,并结合评估
                                            对象实际情况,确定该工业用地增值收益率按
                                            成本价格的 10%计。
      无 限 年 期土                         土地取得费+土地开发费+税费+土地利息+土地
7                   378         元/平方米
      地价格                                利润+土地增值收益
                                            评估对象需要根据宗地所在区域内的位置和宗
                                            地自身条件,进行个别因素系数修正。评估对
8     区位修正      1.02        ——
                                            象位于成熟区,较区域内平均条件略优,即区
                                            位修正为 1.02。
9     年期修正      0.9041      ——        出让地根据土地剩余使用年期进行修正。
      土 地 还 原利
9.1                 4.8%        %           ——
      率
      土 地 剩 余使
9.2                 50          年          ——
      用年期
      出 让 法 定最
9.3                 50                      ——
      高年限
      土 地 价 格单
10                  349         元/平方米   土地单价=土地价格×区位修正×年期修正。
      价




                                                                                           37
         3、地价的确定

         评估对象类似土地市场较为活跃,土地市场上近期成交的可比案例(同一供需圈内、用
     途一致、邻近区域)较多;且评估对象为已建成工业用地,各项规划指标较明确。因此市场
     比较法、成本逼近法均能较好反映评估对象市场价格。本次评估市场比较法评估结果权重取
     60%,成本逼近法评估结果权重取40%。

         根据《城镇土地估价规程》,评估机构按照土地评估的基本原则和评估程序,选择合适
     的评估方法,经实地查勘和资料分析论证,得到评估对象在地价定义设定条件下的土地市场
     价格如下(币种:人民币):

                                     市场比较法评估结果   成本逼近法评估结果
                                                                                      评估结果
                     土地面积(平      (元/平方米)        (元/平方米)
      宗地名称
                       方米)
                                                                               地面单价(元 总地价(万
                                      权重       60%       权重       40%
                                                                                   /m2)      元)

京唐钢铁主厂区二期       8,678,299                  226                  349           275       238,653

         三、评估机构意见

         由于首钢集团承诺后续因办理土地权属证书而发生的费用均由首钢集团承担,因此本次
     交易中按照已办理土地出让假设进行评估,导致在建工程评估增值较大是合理的,评估过程、
     方法符合《评估执业准则—不动产》和《城镇土地估价规程》的规定。

         问题9、报告书显示,京唐公司土地使用权价值采用市场比较法和成本逼近法进行评估,
     由于市场比较法更能体现估价对象于估价期日的市场价值水平,所以本次估价市场比较法估
     价结果权重取60%,成本逼近法估价结果权重取40%。(1)请说明两种方法评估结果的差异
     以及存在差异的原因;(2)请说明在市场比较法更能体现市场价值的前提下,未采用市场比
     较法而采用加权平均的原因。请独立财务顾问与评估机构对上述事项核查并发表明确意见。

         一、两种方法评估结果的差异以及存在差异的原因

         (一)本次土地使用权评估方法的选择

         根据《评估执业准则—不动产》和《城镇土地估价规程》,常用的土地估价方法有收益还
     原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等。本次估价对象地上虽然
     已建有工业及配套用房,且已投入正常的经营生产,但绝大多数为非标准物业,专业性强,
     周边类似物业出租案例较少,客观收益难以确定,且建筑容积率<1,不适宜选用收益还原法;


                                                                                                 38
地面现状主要是构筑物或者是非标准工业用房,其周边项目多以自用为主,租金及售价信息
不易获取,难以实现剩余法的技术思路,故未选用剩余法;同时,基准地价系数修正法相对
于市场比较法及成本逼近法而言现实性较差,故未采用基准地价系数修正法。

        由于近年来唐山市曹妃甸区地产市场发达,工业用地多采取挂牌出让方式,交易案例较
多,评估机构通过对当地的土地交易案例的咨询以及查询相关网上公开的资料筛选出三个出
让地块作为可比案例,然后进行交易情况、区域以及个别因素等修正后,可以得到估价对象
的价格,故适宜采用市场比较法;同时,估价对象位于唐山市曹妃甸区,由填海造地形成,
填海造地成本能从公开市场取得,可较准确估算土地开发完成后带来的增值收益,故适宜选
用成本逼近法。

        综上,本次土地评估方法具有一定的合理性,符合行业惯例。

        (二)两种方法评估结果的差异及原因

        成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据,再加上客观的
利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格。京唐公司主厂区为填海造地项
目,且估价对象为已建成工业用地,各项规划指标较明确。

        市场比较法根据替代原理,将待估宗地与具有替代性的,且与估价日近期市场上交易的
类似宗地进行比较,并对类似宗地的成交价格进行差异修正,以此估算待估宗地价格。

        两种方法评估结果具有差异是由于采用的方法技术思路不同,成本逼近法按其实际客观
成本求得的结果能反映估价对象的地价水平,市场比较法能从市场角度反映估价对象的地价
水平。本次评估所评估地块的具体情况如下:

                                                                 市场比较         成本逼近 单位面
                                                                           成本逼
                                         土地使用权面积 市场比较 法估价结         法估价结 积地价 总地价(万
 序号             宗地名称                                                 近法权
                                           (平方米)     法权重 果(元/平        果(元/平 (元/平 元)
                                                                             重
                                                                   方米)           方米) 方米)

        唐山市曹妃甸区唐海镇垦丰大街
  1                                               596.86    60%       226    40%       317     262        16
        北侧,迎宾路西侧宗地二

        唐山市曹妃甸区唐海镇垦丰大街
  2                                              1,764.39   60%       225    40%       314     260        46
        北侧,迎宾路西侧宗地一

        河北省唐山市曹妃甸工业区钢铁
  3                                         10,933,204.96   60%       212    40%       316     254   277,703
        电力产业园区内,钢厂北路南侧

        河北省唐山市曹妃甸工业区一港
  4     池东岸、南区排洪渠以南港口码头        499,181.83    60%       631    40%       542     595    29,701
        用地

  5     河北省唐山市曹妃甸工业区钢铁             6,341.14   60%       197    40%       316     245       155
        电力产业园区内,钢厂北路南侧



                                                                                                          39
                                                                  市场比较         成本逼近 单位面
                                                                            成本逼
                                          土地使用权面积 市场比较 法估价结         法估价结 积地价 总地价(万
 序号                 宗地名称                                              近法权
                                            (平方米)     法权重 果(元/平        果(元/平 (元/平 元)
                                                                              重
                                                                    方米)           方米) 方米)
         (皮带 2)

         河北省唐山市曹妃甸工业区钢铁
     6   工业区电力产业园区内,钢厂北路         10,360.61    60%       197    40%       316     245       254
         南侧(皮带 1)

         河北省唐山市曹妃甸区(原唐海
     7                                          63,457.61    60%       238    40%       270     251     1,612
         县)新城大街西段工业用地

         曹妃甸工业区石化一道以北、石化
     8                                         494,349.43    60%       212    40%       315     253    12,507
         大街西侧

         二、在市场比较法更能体现市场价值的前提下,未采用市场比较法而采用加权平均的原


         (一)符合相关准则、规程的标准

         2017 年 9 月, 中国资产评估协会修订并发布了《资产评估执业准则—不动产》, 规定不
动产评估业务可以适当选取市场法、收益法、成本法等三种资产评估基本方法以及假设开发
法、基准地价法等衍生方法。在实际操作中, 评估机构要根据待估对象的性质、评估目的等
情况, 分析评估方法的适用性和可操作性, 合理选择评估方法。

         根据《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)第 8.6 条、第 8.7 条,“评估土地价格,除
特殊情况,应在主要估价方法中至少选用两种适宜的估价方法进行。评估机构应从估价资料、
估价方法、估价参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面,对各测算价格进行客观分析,
并结合估价经验对各测算价格进行判断调整,确定估价结果。视待估宗地和方法适用情况,
选择以下方法确定估价结果,并说明理由:a)简单算术平均法;b)加权算数平均法;c)中
位数法;d)综合分析法。”

         由于不同的估价方法思路不同,且数据来源于不同途径,所得到的估价结果可信度有差
异。因此按照相关评估准则、规程,估价结果最终取值可以取算数平均值,亦可取加权平均
值。

         (二)只采用市场比较法的局限性

         市场比较法存在一定主观性,主要体现在两个方面,一是参照交易实例的选择,一个地
区如果成交活跃,将存在较多交易实例,需要评估机构的专业判断进行选择;二是对交易实
例价格修正的过程,涉及到修正因素的选择、修正系数的确定,准确度量哪些因素及影响程
度亦需要专业判断。因此,只采用市场比较法,具有一定局限性。


                                                                                                           40
    (三)与京唐公司历史评估方法和可比交易公开披露评估方法一致

    2015 年,首钢股份通过重大资产置换取得京唐公司 51%股权时,采用天健兴业出具的(天
兴评报字[2015]第 0607 号)评估报告结果作为定价依据,其中对土地评估采用了市场比较
法和成本逼近法两种估价方法,并取算术平均值(50%、50%)为最终结果。

    参考市场上可比交易案例,2018 年,鞍钢股份收购鞍钢集团朝阳钢铁有限公司 100%股
权时,采用中联资产评估集团有限公司出具的(中联评报字(2018)第 1087 号)评估报告结
果作为定价依据,其中对土地评估亦采用了市场比较法和成本逼近法两种估价方法,并取算
术平均值为最终结果。

    考虑到京唐公司所在地区土地成交活跃,出让地价平稳,可以取得可靠的市场价格,同
时曹妃甸地区填海造地成本较高,成本逼近法结果较市场比较法估价结果高,遵循评估方法
的一致性,基于评估机构专业判断,本次市场比较法估价结果权重取 60%,成本逼近法估价
结果权重取 40%。

    综上,每种评估方法都有自身的局限性和优缺点,土地受规划、用途限制,不是一般的
商品可以自由流通,选取两种评估方法的结论加权平均,能够综合两种评估方法的优点,修
正两种评估方法的不足,更客观地反映评估对象的价值。

    三、独立财务顾问和评估机构意见

    (一)独立财务顾问意见

    经核查评估机构出具的评估报告、评估说明及评估明细表,查阅《城镇土地估价规程》。
独立财务顾问认为本次评估对土地使用权采用两种方法进行评估,符合评估方法的规定,两
种方法评估结果的差异主要因采用的方法技术思路不同及曹妃甸地区填海造地成本较高导
致,评估机构基于对该区域土地情况的判断,采用加权平均法进行加权,符合土地评估规定,
评估依据充分,评估结果合理。

    (二)评估机构意见

    经核查,土地评估过程和土地评估方法符合《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)、《城
镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)、《资产评估基本准则》(财资〔2017〕43 号)、《资产评
估执业准则——不动产》(中评协〔2017〕38 号)的规定,评估依据充分,评估结果合理。

    问题10、报告书显示,京唐公司其他非流动负债账面价值2.43亿元,评估价值0.15亿元。



                                                                                     41
请说明其他非流动负债账面价值与评估价值存在较大差异的原因与合理性,请独立财务顾问
与评估机构核查并发表明确意见。

    一、说明其他非流动负债账面价值与评估价值存在较大差异的原因与合理性

    京唐公司其他非流动负债的内容是递延收益,截至 2020 年 6 月 30 日,账面价值为
24,260.88 万元。

    按照企业会计准则,京唐公司累计收到国拨资金及分期结转收益后的余额应计入递延收
益,未来在符合条件时分期结转损益。但从评估角度,如京唐公司已于收到拨款的当期缴纳
了企业所得税,应将该递延收益确定为不需支付的负债,评估价值为零。只有“镀锌高强度
汽车板专用生产线项目”(《关于转发 2018 年工业技术改造计划的通知冀发改投资[2018]396
号》)由于京唐公司未预缴所得税款,因此本次评估按照未来实际承担的债务即应缴纳的企业
所得税 9,736.84 *15%=1,460.53 万元作为评估值。

    二、独立财务顾问和评估机构意见

    (一)独立财务顾问意见

    经核查递延收益明细表,查阅相关政府补助文件、原始入账凭证与每期摊销凭证,并与
审计机构、评估机构进行访谈,独立财务顾问认为本次评估中递延收益的评估方法适当,评
估依据充分,评估结果合理。

    (二)评估机构意见

    经核查,评估机构认为,本次评估中递延收益的评估方法适当,评估依据充分,评估结
果合理。

    问题11、报告书显示,京唐公司对中泓炭素长期股权投资账面价值为1.14亿元,评估价
值0.85亿元。中泓炭素2019年、2020年1-6月均未产生营业收入,实现净利润分别为-5,766.86
万元、-1,037.04万元。截至2020年6月30日,京唐公司存在对联营企业中泓炭素的委托贷款2.44
亿元。(1)请说明中泓炭素长期亏损的原因,长期股权投资评估是否充分考虑了各项减值因
素,审计报告中未对中泓炭素长期股权投资计提减值准备的原因与合理性;(2)请说明京唐
公司对中泓炭素提供委托贷款的原因,贷款是否存在回收风险,评估是否考虑该风险,贷款
减值准备的计提是否充足,京唐公司是否有应对措施。请独立财务顾问、评估机构、审计机
构核查上述事项并发表明确意见。



                                                                                  42
       一、请说明中泓炭素长期亏损的原因,长期股权投资评估是否充分考虑了各项减值因素,
审计报告中未对中泓炭素长期股权投资计提减值准备的原因与合理性

       (一)中泓炭素长期亏损的原因

       2010 年 6 月,京唐公司和开滦能源化工股份有限公司(以下简称“开滦股份”)依托京
唐公司焦化项目的煤焦油资源,在曹妃甸工业区石化园区内共同组建合资公司中泓炭素,双
方各占股比 50%。中泓炭素主要从事煤焦油深加工业务,其建设的曹妃甸百万吨级焦油深加
工一期 30 万吨焦油加工工程总投资为 6.85 亿元,于 2012 年 7 月开工建设,产品主要有轻油、
溶剂油、洗油、炭黑油、燃料油、软沥青、中性酚钠、工业萘、改质沥青等。

       由于所在园区用水管网尚未建成,工程竣工验收等手续尚未办理完成,中泓炭素一直在
低位运营,未能正式投产,2018 年-2020 年 6 月无营业收入,长期亏损主要是财务费用等期
间费用支出造成的,具体财务状况和经营状况如下:

                                                                                     单位:万元

            项目           2020 年 1-6 月         2019 年度             2018 年度
        营业收入                             -                  -                        -
        净利润                       -1,037.04          -2,058.88                   -97.61
    注:财务数据经利安达会计师事务所(特殊普通合伙)河北分所专项审计,并出具利安达专字(2020)
冀 A2047 号无保留意见审计报告

       (二)长期股权投资评估是否充分考虑了各项减值因素

       本次对中泓炭素的企业价值评估采用资产基础法,即以中泓炭素评估基准日的资产负债
表为基础,合理评估其各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估方法,再按京
唐公司对中泓炭素的持股比例计算对其长期股权投资的评估值。

       评估基准日,中泓炭素账面总资产 7.95 亿元,净资产 2.65 亿元,评估总资产为 7.00 亿
元,评估净资产为 1.70 亿元。京唐公司持有中泓炭素 50%的股权,账面价值 1.14 亿元,评估
值 0.85 亿元,减值 0.29 亿元。评估减值主要原因系 30 万吨煤焦油深加工项目资产的自然损
耗。

       (三)审计报告中未对中泓炭素长期股权投资计提减值准备的原因与合理性

       审计报告中未对中泓炭素长期股权投资计提减值准备的原因如下:

       1、截至 2020 年 6 月 30 日,中泓炭素主要资产在建工程为 30 万吨/年焦油加工项目,主


                                                                                             43
要资产(管道、反应器建筑物等)不存在资产的市价当期大幅度下跌的情况;

    2、目前国内宏观经济运行平稳,中泓炭素项目符合国家现有的环保政策,上下游商品市
场价格随原油价格动而波动,不存在企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所
处的市场在当期或者将在近期发生重大不利变化的情况;

    3、目前国内利率和汇率相对稳定,不存在市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经
提高,从而影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率,导致资产可收回金额大幅度
降低的迹象;

    4、双方股东为中泓炭素的试生产运行积极跑办相关手续,逐一克服试生产前的相关问题,
不存在资产预计使用方式发生重大不利变化,如企业计划终止或重组;

    5、中泓炭素一直对相关资产进行日常养护,相关生产线经过清理后即可进行试生产,没
有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏;

    6、中泓炭素关注目前市场同类企业的生产运营情况,中泓炭素以首钢京唐焦化项目产生
的焦油为原料,依托开滦能源化工股份公司焦油加工产品的销售网络,不存在资产的经济绩
效己经低于或者将低于预期。

    综上,虽然采用资产基础法发生了评估减值 0.29 亿元,减值的主要原因系资产的自然损
耗,鉴于中弘碳素尚未正式投产,其资产预计未来使用状况未发生重大变化,所以京唐公司
无需对中泓炭素长期股权投资计提减值准备。

    二、请说明京唐公司对中泓炭素提供委托贷款的原因,贷款是否存在回收风险,评估是
否考虑该风险,贷款减值准备的计提是否充足,京唐公司是否有应对措施

    (一)京唐公司对中泓炭素提供委托贷款的原因

    中泓炭素建设期间曾借入中国银行曹妃甸支行贷款,由于一直处于低位运行状态,无法
依靠自身力量偿还贷款,因此,每季度到期的银行贷款由双方股东以借款或委托贷款形式向
其同比例提供资金支持。截至 2020 年 6 月末,京唐公司对中泓炭素委托贷款余额明细如下:

  序号         借款日期       还款日期           利率            借款本金(万元)
   1           2019/9/11      2020/9/11          4.35%              10,224.00
   2           2019/12/20    2020/12/20          4.35%               1,188.50
   3           2020/3/13      2021/3/8           4.35%              11,040.25
   4           2020/6/19      2021/6/18          4.35%               1,985.00



                                                                                    44
                                合计                                       24,437.75

       根据开滦股份(600997)《关于为子公司提供委托贷款的公告》,“截至 2020 年 6 月 30 日,
开滦股份为子公司唐山中泓炭素化工有限公司发放委托贷款 24,437.75 万元,提供的委托贷款
利率为 4.35%,中泓炭素其他股东将按持股比例提供资金支持”。

       (二)贷款是否存在回收风险,评估是否考虑该风险,贷款减值准备的计提是否充足,
京唐公司是否有应对措施

       截至目前,京唐公司对中泓炭素贷款回收的风险整体可控,评估没有考虑贷款回收的风
险,京唐公司未计提减值准备,原因如下:

       1、目前中泓炭素账面资产负债率 67%,评估后的资产负债率为 76%,资产负债率处于
合理区间,长期偿债能力较强;

       2、中泓炭素虽然未生产,但一直维持设备低位运行状态,具备随时投入生产的条件;

       3、中弘碳素的主要资产在建工程未发生其资产预计未来使用状况将发生重大变化的情
形。

       双方股东按投资比例共同对中弘炭素提供贷款支持,京唐公司将积极与开滦股份协商沟
通,积极跑办试生产运行相关手续,降低对其贷款可能存在的回收风险。

       三、独立财务顾问、评估机构和审计机构意见

       (一)独立财务顾问意见

       经核查京唐公司就中泓炭素问题出具的说明,查阅利安达会计师事务所河北分所出具的
专项审计报告,访谈会计师与评估机构,独立财务顾问认为中泓炭素长期股权投资评估已考
虑了各项减值因素,京唐公司未对其计提减值准备具有合理性;经查阅委托贷款明细及开滦
股份相关公告,访谈会计师与评估机构。独立财务顾问认为双方股东向中泓炭素提供委托贷
款原因合理,回收风险较小,评估没有考虑贷款回收的风险,京唐公司未计提减值准备。

       (二)评估机构意见

       本次对于中泓炭素长期股权投资的资产评估工作按照国家有关法规与行业规范的要求,
遵循独立、客观、公正、科学的原则,按照公认的资产评估方法,实施了必要的评估程序,
对标的资产在评估基准日的市场价值进行了评估,所选用的评估方法合理,具备合理性和公
允性。京唐公司对中泓炭素长期股投资账面价值 11,420.29 万元,评估值 8,513.46 万元,评估


                                                                                         45
减值 2,906.83 万元。减值的原因主要是中泓炭素在建工程-焦油深加工一期工程评估中按照建
成实际时间考虑了实体贬值。中泓炭素产线技术先进,虽然未生产,但一直维持设备低位运
行状态,具备随时恢复生产的条件。

    京唐公司对中泓炭素贷款回收的风险整体可控,评估没有考虑贷款回收的风险。

    (三)审计机构意见

    经核查,中泓炭素长期亏损的原因是工程建成后一直在低位运用、未能投产,所以一直
没有营业收入而财务费用等期间费用的发生造成了亏损金额;审计机构认为京唐公司对中弘
碳素的长期股权投资,虽然资产基础法评估的结果因自然损耗发生减值0.29亿元,但是其资
产的预计未来使用状况未发生重大变化,所以京唐公司未对中泓炭素长期股权投资计提减值
准备符合企业会计准则的相关规定;京唐公司对中泓炭素提供委托贷款尚未发现存在回收风
险,也无需计提委托贷款减值准备。

    问题12、报告书显示,2018年末、2019年末、2020年1-6月末,京唐公司的应收票据及应
收账款融资合计分别为21.22亿元、36.28亿元和52.66亿元,请说明应收票据增长较快的原因,
是否与收入增长相匹配,并结合历年商业承兑票据回收情况说明坏账准备计提的充分性。请
独立财务顾问与审计机构核查并发表明确意见。

    一、应收票据及应收款项融资增长较快的原因,与收入增长匹配关系

    报告期各期末,京唐公司的应收票据及应收款项融资规模以及主营业务收入情况如下:
                                                                                    单位:万元
           项目           2020 年 6 月 30 日      2019 年 12 月 31 日     2018 年 12 月 31 日

应收票据                            324,377.51               274,880.72              212,154.58

应收款项融资                        202,176.68                87,886.63                          -

应 收票据 及应收 款项融
                                    526,554.19               362,767.35              212,154.58
资合计

主营业务收入                       1,587,755.15            3,403,520.72            3,213,078.41

    京唐公司 2018 年末、2019 年末、2020 年 6 月末应收票据和应收款项融资余额合计为 21.22
亿元、36.28 亿元和 52.66 亿元,各期末余额中包含未终止确认的已背书未到期商业承兑票据
金额分别为 19.26 亿元、25.68 亿元和 18.74 亿元,扣除已背书未终止确认的商业承兑票据后,
各期末应收票据和应收款项融资余额合计为 1.96 亿元、10.60 亿元和 33.92 亿元。




                                                                                                46
       报告期内,应收票据及应收项融资余额增长幅度高于营业收入增长幅度,主要是随着京
  唐公司二期一步工程陆续投产,产品销售收入有所增长,应收票据和应收款项融资余额合计
  相对增加较快;2020 年 6 月末应收票据及应收款项融资余额较大,主要系钢铁企业通常下半
  年通过票据背书转让等方式集中支付,所以年中国有大型商业银行、全国性股份制银行等优
  质信用银行票据存量增加。

       京唐公司应收账款规模较小,应收款项(应收账款、应收票据及应收款项融资)占收入
  比与同行业公司比较情况如下:

可比公司              项目          2020 年 6 月 30 日   2019 年 12 月 31 日   2018 年 12 月 31 日
           应收账款                              9.49%                 3.72%                  4.16%
宝钢股份   应收票据及应收款项融资              20.62%                  9.84%                  9.54%
           应收款项合计                        30.11%                13.56%                 13.70%
           应收账款                             11.45%                 4.93%                  4.58%
包钢股份   应收票据及应收款项融资              13.56%                  5.83%                 11.10%
           应收款项合计                        25.01%                10.76%                 15.68%
           应收账款                              7.24%                 3.35%                  3.52%
华菱钢铁   应收票据及应收款项融资              19.93%                  7.08%                  7.45%
           应收款项合计                        27.17%                10.43%                 10.97%
           应收账款                              9.39%                 4.00%                  4.09%
行业平均   应收票据及应收款项融资              24.37%                 10.45%                  9.36%
           应收款项合计                        27.43%                11.58%                 13.45%
           应收账款                              1.74%                 1.40%                  1.48%
京唐公司   应收票据及应收款项融资              33.16%                 10.66%                  6.60%
           应收款项合计                        34.90%                12.06%                   8.08%

       由上表,京唐公司应收票据及应收款项融资占收入比较高,应收账款占收入比较低,应
  收款项合计占比与同行业可比公司平均水平基本一致且趋势相同。

       综上,报告期内,京唐公司的应收票据及应收款项融资随着收入的增加而增加,与主营
  业务发展趋势一致,与同行业趋势一致,符合公司日常经营需求,具有合理性。

       二、结合历年商业承兑票据回收情况说明坏账准备计提的充分性

       报告期内,京唐公司商业承兑票据回收情况及坏账准备计提情况如下表:

                                                                                    单位:万元




                                                                                              47
             商业承兑票据情况                      2020 年 6 月末      2019 年末       2018 年末
商业承兑票据余额                                      324,702.21       275,095.87      193,437.20
其中:已背书商业承兑票据                              187,401.19       256,862.13      192,573.51
扣除已背书商业承兑票据后余额                          137,301.02        18,233.74            863.69
当期逾期未收回商业承兑票据转应收账款金
                                                           100.00         100.00                  -

                 坏账准备                          2020 年 6 月末      2019 年末       2018 年末
单项计提坏账准备                                           100.00         100.00             110.00
组合计提坏账准备                                           324.70         275.16              15.00
商业承兑票据坏账准备合计                                   424.70         375.16             125.00

    京唐公司商业承兑票据前十名(报告期内前十名合计占比超过 90%)开票人主要为央企
及大型国企,是京唐公司战略客户,具有长期合作关系,这些客户之前未发生过商业承兑票
据逾期情况,报告期发生的其他客户逾期未收回商业承兑票据已转应收账款,金额为 100 万
元,其余到期的商业承兑票据均已收回。

    京唐公司与同行业可比公司应收票据预期信用损失率对比情况如下:

      账龄     宝钢股份 河钢股份 包钢股份 首钢股份 鞍钢股份 华菱钢铁      区间      京唐公司
    应收票据       0%       0%    0.12%    0.10%      0%       0.10%    0%-0.12%     0.10%

    综上,京唐公司应收票据预期信用损失率落在同行业公司区间,且报告期内逾期未收回
商业承兑票据金额较小,相关坏账准备计提充分。

    三、独立财务顾问和审计机构意见

    (一)独立财务顾问意见

    经核查会计师出具的专项审计报告,访谈京唐公司相关人员,查阅历年商业承兑票据回
收情况,查阅同行业应收款项情况及应收票据预期信用损失率情况。独立财务顾问认为,应
收票据及应收款项融资增长与收入增长趋势基本一致,坏账准备计提充分。

    (二)审计机构意见

    经核查,京唐公司应收票据增长与收入和业务增长相匹配;结合历年商业承兑票据回收
情况,京唐公司坏账准备计提是充分的。

    问题13、报告书显示,京唐公司2018年、2019年、2020年1-6月的毛利率分别为13.33%、
10.24%和9.98%,实现净利润分别为18.80亿元、10.25亿元、4.15亿元,实现经营活动产生的



                                                                                                 48
现金流量净额分别为74.84亿元、23.76亿元、11.50亿元。(1)请结合同行业上市公司情况说
明京唐公司毛利率波动的原因与合理性;(2)请说明经营活动产生的现金流量净额与净利润
存在较大差异的原因。请独立财务顾问与审计机构核查上述事项并发表明确意见。

    一、结合同行业上市公司情况说明京唐公司毛利率波动的原因与合理性

    (一)京唐公司毛利率波动的原因与合理性

    报告期内,京唐公司综合毛利率分别为 13.33%、10.24%和 9.98%,来自钢铁业务的主营
业务毛利率分别为 13.32%、10.39%和 10.05%。2019 年较 2018 年毛利率下降的主要原因系主
要钢铁产品销售价格下降,且原燃料特别是铁矿石价格大幅上升综合所致,2020 年 1-6 月较
2019 年毛利率下降的主要原因系 2020 年二季度钢铁产品销售价格小幅回升,但上升幅度小
于原燃料价格上升幅度,综合导致毛利率小幅下降。主要钢材品种市场价格走势如下图:




   数据来源:我的钢铁网

    2019 年,受巴西淡水河谷矿难、澳洲飓风等因素影响,铁矿石供给端收紧,叠加国内钢
铁供需两旺,我国铁矿石价格整体大幅增长。2020 年以来,受整体经济环境及疫情影响,上
游铁矿石等原燃料价格继续上行至相对高位,因此报告期内标的公司铁矿石采购单价呈上升
趋势,进而导致毛利率下降。




                                                                                 49
   数据来源:Wind

       报告期内,京唐公司分产品的毛利率情况如下:

                项目              2020 年 1-6 月        2019 年                 2018 年

热轧                                       10.53%                 11.94%                  17.36%

冷轧                                         9.64%                9.46%                   11.58%

整体平均                                   10.05%                10.39%                13.32%

       京唐公司的利润主要来源于冷轧和热轧产品。报告期内,热轧毛利率呈下降的主要原因
系 2018 年热轧产品销售价格处于高位,2018 年至 2020 年 1-6 月热轧产品价格呈下降趋势,
导致热轧产品毛利率下降。报告期内,冷轧产品的毛利率呈先下降后上升的趋势,2019 年较
2018 年冷轧产品毛利率下降的主要原因系退火、镀锌等冷轧产品价格下降,2020 年 1-6 月较
2019 年小幅上升的主要原因系京唐公司在新冠疫情防控工作及时到位,生产、销售未受到较
大影响。

       (二)京唐公司毛利率变动与行业整体变动趋势一致

       京唐公司毛利率与同行业的变动趋势比较如下:

           序号        证券简称      2020 年 1-6 月   2019 年度            2018 年度
            1          宝钢股份          9.69%          10.88%              14.99%
            2          包钢股份         12.94%          12.86%              15.72%
            3          华菱钢铁         17.16%          13.52%              17.43%
            4          沙钢股份         11.16%          10.33%              22.41%
            5          鞍钢股份          8.75%          8.34%               16.20%
            6          河钢股份         12.61%          13.06%              14.30%




                                                                                              50
             序号        证券简称        2020 年 1-6 月          2019 年度         2018 年度
               7         杭钢股份            4.65%                 6.30%            12.67%
               8         首钢股份            9.83%                 10.15%           12.97%
               9         南钢股份           12.60%                 13.28%           20.11%
              10         马钢股份            8.62%                 8.88%            14.83%
              11         山东钢铁            5.96%                 6.60%            10.51%
              12         新钢股份            5.81%                 8.96%            14.39%
              13         重庆钢铁            5.35%                 7.49%            13.06%
              14         柳钢股份            7.68%                 9.76%            14.39%
              15         凌钢股份            5.06%                 7.01%            12.70%
              16         安阳钢铁            6.62%                 9.84%            12.64%
              17         八一钢铁            7.84%                 8.85%            12.78%
                     平均值                 8.96%                  9.77%            14.83%
                    京唐公司                9.98%                  10.24%           13.33%
 数据来源:wind 资讯,选取证监会行业分类中黑色金属冶炼及压延加工,剔除了特钢及 ST 公司。
         报告期内,京唐公司毛利率变动趋势与同行业的变动趋势一致。毛利率波动主要受钢铁
 产品销售价格和原燃料采购价格变动影响,与同行业变动趋势一致,具有合理性。

         二、请说明经营活动产生的现金流量净额与净利润存在较大差异的原因

         报告期内,京唐公司经营活动产生的现金流量净额与净利润勾稽关系如下表所示:

                                                                                             单位:万元

                        项目                              2020 年度 1-6 月    2019 年度        2018 年度
净利润                                                            41,460.76    102,488.01       188,002.03
加:资产减值损失                                                   5,471.29      4,915.17         5,796.90
信用减值损失                                                           2.67        152.98                  -
固定资产折旧                                                    171,465.75     310,857.05       306,846.70
无形资产摊销                                                       1,972.84      3,939.36         3,345.56
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失(收益
以“-”号填列)                                                       0.26          4.56            -2.55
固定资产报废损失(收益以“-”号填列)                                19.54          2.30                  -
财务费用(收益以“-”号填列)                                    52,282.15    107,860.98       126,691.28
投资损失(收益以“-”号填列)                                    -1,436.89      -2,468.70       -4,292.62
递延所得税资产减少(增加以“-”号填列)                            -496.70      1,115.17        -3,385.03




                                                                                                      51
递延所得税负债增加(减少以“-”号填列)                        -      2,277.98              -
存货的减少(增加以“-”号填列)                       -23,147.75   -118,355.62   -14,923.87
经营性应收项目的减少(增加以“-”号填列)            -170,190.29    -82,452.11   255,773.14
经营性应付项目的增加(减少以“-”号填列)             39,932.51    -123,665.39   -73,890.55
其他                                                    -2,315.51    30,886.88    -41,566.63
经营活动产生的现金流量净额                            115,020.63    237,558.62    748,394.35

       2018 年,京唐公司经营活动产生的现金流量净额为 748,394.35 万元,净利润为 188,002.03
 万元,经营活动产生的现金流量净额高出净利润 560,392.32 万元,主要原因为:正常生产经
 营的长期资产折旧摊销等不付现成本费用 306,846.70 万元未形成经营性现金流出;财务费用
 126,691.28 万元作为非经营性项目未形成经营性现金流出;经营性应收项目的减少 255,773.14
 万元,一方面是由于 2018 年使用应收票据支付工程款项较多,且信用等级较高的银行承兑汇
 票终止确认,另一方面是由于 2018 年整体回款情况良好;

       2019 年,京唐公司经营活动产生的现金流量净额为 237,558.62 万元,净利润为 102,488.01
 万元,经营活动产生的现金流量净额高出净利润 135,070.61 万元,主要原因为:正常生产经
 营的长期资产折旧摊销等不付现成本费用 310,857.05 万元未形成经营性现金流出;财务费用
 107,860.98 万元作为非经营性项目未形成经营性现金流出;存货增加产生经营性现金流出
 118,355.62 万元,一方面是由于 2019 年末整体市场预期较好,公司积极备货应对市场需求,
 导致存货增加,另一方面是由于原材料价格上涨导致;经营性应收项目增加 82,452.11 万元,
 主要是系 2019 年销售规模有所扩大,经营性应收款项相应增加。2019 年经营活动产生的现
 金流量净额较 2018 年下降较多,主要是 2019 年存货和经营性应收项目增加较多,而 2018 年
 使用应收票据支付工程款项,导致经营性应收项目减少较多;

       2020 年 1-6 月,京唐公司经营活动产生的现金流量净额为 115,020.63 万元,净利润为
 41,460.76 万元,经营活动产生的现金流量净额高出净利润 73,559.87 万元,主要原因为:正
 常生产经营的长期资产折旧摊销等不付现成本费用 171,465.75 万元未形成经营性现金流出;
 财务费用 52,282.15 万元作为非经营性项目未形成经营性现金流出;经营性应收项目的增加
 170,190.29 万元,一方面是由于随着京唐公司二期一步工程陆续投产,产品销售收入和业务
 有所增长,经营性应收款项相应增加,另一方面是由于京唐公司通常下半年相对支付比较集
 中,导致年中经营性应收项目余额较高。

       三、独立财务顾问和审计机构意见



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    (一)独立财务顾问意见

    经查阅京唐公司报告期产品的毛利率数据,访谈相关人员,查阅同行业可比公司定期报
告和会计师出具的专项审计报告,查阅行业分析报告,独立财务顾问认为报告期内京唐公司
毛利率波动主要受钢铁产品销售价格和原材料采购价格变动影响,与同行业变动趋势一致,
具有合理性;经查阅会计师出具的专项审计报告,访谈京唐公司财务人员和会计师,独立财
务顾问认为现金流量净额与净利润的差异原因合理。

    (二)审计机构意见

    经核查,京唐公司 2018 年至 2020 年 1-6 月毛利率波动与同行业上市公司毛利率波动趋
势一致;京唐公司 2018 年至 2020 年 1-6 月经营活动产生的现金流量净额与净利润存在差异
的原因是合理的。



    特此公告。




                                               北京首钢股份有限公司董事会

                                                     2020 年 12 月 16 日




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