中南建设:关于补充审议出让深圳项目公司部分权益事宜的补充公告

    证券代码:000961            证券简称:中南建设           公告编号:2019-023

                         江苏中南建设集团股份有限公司
          关于补充审议出让深圳项目公司部分权益事宜的补充公告
         本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整,没有虚假

    记载、误导性陈述或重大遗漏。

         江苏中南建设集团股份有限公司(以下简称“公司”)于 2019 年 1 月 2 日在
    巨潮资讯网( http://www.cninfo.com.cn)披露了《关于补充审议出让深圳项
    目公司部分权益事宜的公告》(公告编号:2019-004)。现根据深圳证券交易所要
    求,将有关事宜补充披露如下:
         1.交易标的交易时点的财务数据
         由于 2017 年底相对交易时点 2017 年 11 月 11 日十分接近,有关城市更新项
    目还未进入开发环节,项目公司财务数据没有明显变化,因此公司在交易时没有
    对项目交易时点财务数据进行单独审计,仅披露了 2017 年度项目经审计的财务
    数据。
         项目公司交易时点的主要财务数据如下:
                                                                      单位:万元
                                           应收账
       时间        资产总额 负债总额              净资产 营业收入 营业利润     净利润
                                           款总额
2017 年 11 月 10 日
                    15,119.22   7,808.63        0 7,310.59      0    -635.40   -648.94
  (未经审计)
         2.交易标的详细的评估过程
         为了进行有关交易,公司聘请独立第三方深圳市世联土地房地产评估有限公
    司(无证券执业证书,按照《深圳证券交易所股票上市规则》9.7 的要求达到股
    东大会审议标准的交易应当聘请具有从事证券、期货相关业务资格资产评估机构
    进行评估)基于评估基准日 2017 年 11 月 1 日,对项目公司负责的深圳草莆城市
    更新项目的价值,以及公司计划交易的 47%权益的价值进行了评估,并出具了《深
    圳市罗湖区东晓街道草莆城中村城市更新项目房地产咨询报告》,该报告是针对
    本次交易的评估报告。
         由于项目公司负责的深圳草莆城市更新项目处于拆迁谈判阶段,在市场上没
    有可供参照的交易实例确定价值,但项目专项规划审批通过后,项目开发利用方
  式明确,开发完成后的价值可以预测,因此本次评估选择的评估方法是假设开发
  法。假设开发法是是将评估对象项目开发完成后的价值和后续开发的必要支出折
  现到评估时点后得到评估对象价值的方法。在本次评估中,项目评估价值是用项
  目建成后项目的总价值-开发项目整体的开发成本-客观开发利润-应补缴地价-
  项目拆迁成本而得出的。
      根据以上评估方法,评估机构根据评估时点项目不同类型产品规划的预计,
  采用市场比较法测算出各种产品开发完成后的价值,再扣除根据市场情况计算而
  来的项目产品建造成本、各项专业费用、管理费用、销售费用、利息支出、各项
  税费等,得出项目的净地价值。然后根据政府公布的标准测算出项目土地使用权
  获取应补缴的地价,以及预计发生拆迁补偿成本,最终得到项目的评估价值。按
  照以上测算,评估机构得出深圳草莆城市更新项目在评估基准日的全部价值为
  104,736 万元,公司持有的 47%权益对应的价值是 49,226 万元。
                               评估结果对照表
                 项目公司       项目公司       项目公司     项目      47%权益
    名称
               账面总资产      账面总负债     账面净资产   评估值     评估价值
金额(万元)         15,119           7,809        7,311    104,736     49,226
      注:本次评估只是针对项目公司负责的深圳草莆城市更新项目的价值,以及
  公司计划交易的 47%权益价值的评估,不涉及项目公司资产、负债、净资产的评
  估。该评估结果对照表由公司根据项目公司交易时点的财务数据与评估报告结论
  编写。
      3.交易标的的主要资产及其历史沿革,出让方获得该项资产的时间、方式
  和价格,协议签订的具体时间,交易标的评估日的财务数据等。
      本次交易标的的项目公司成立于 2015 年 8 月 5 日,注册资本人民币 1 亿元,
  本公司持股 65%,三瑞公司持股 35%,注册资本已实缴。项目公司于 2015 年 12
  月 2 日、2015 年 12 月 9 日与深圳市草莆吓围实业股份合作公司、深圳市草莆吓
  屋实业股份合作公司、深圳市草莆新屋吓实业股份合作公司三家单位签署合作意
  向书,开始负责深圳草莆城市更新项目。该项目列入 2010 年深圳城市更新单元
  规划制定计划第一批计划,当时处于与当地村委会洽谈拆迁补偿阶段。2017 年
  11 月 11 日,公司、三润公司与和润达签署协议分别出让项目公司 47%和 20%的
权益。在交易时点,有关项目拟拆除重建用地面积约 13 万平方米,预计未来可
销售物业建筑面积约 37 万平方米。截止 2017 年 11 月 10 日,项目公司股东除
实缴注册资本外,通过往来款方式向项目公司投入资金 0.43 亿元。2017 年 11
月 10 日项目公司总资产 1.51 亿元,总负债 0.78 亿元,净资产 0.73 亿元。2017
年初至交易时点项目公司营业收入为 0,净利润-0.06 亿元。本次交易完成后,
和润达、本公司和三瑞公司分别持有项目公司 67%、18%和 15%股权。
    特此公告。


                                            江苏中南建设集团股份有限公司
                                                        董事会
                                                二〇一九年一月十五日

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