中南建设:2018年年度报告

                   江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文




江苏中南建设集团股份有限公司

        2018 年度报告




        2019 年 04 月




              1
                                                        江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文




                          第一节 重要提示、目录和释义


      公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整,不存在
虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任。
      公司董事长、总经理陈锦石,董事、财务总监孙三友声明:保证 2018 年度报告中财务报告的真实、
准确、完整。
      孙三友董事因个人原因没能亲自出席本次董事会,授权辛琦董事出席会议并行使表决权,其他董事
均亲自出席了审议本次年度报告的董事会会议。
      本公司主营业务包括房地产开发和建筑施工,需要遵守从事房地产业务和从事土木工程建筑业务相
关披露要求。
      公司经本次董事会审议通过的分红派息预案为:以现有总股份 3,709,788,797 股为基数,向全体股份
每 10 股派发现金红利 1.20 元(含税),送红股 0 股(含税),不以公积金转增股本,预计共计派发现金红
利 445,174,655.64 元。




                                                1
                                                                                   江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文




                                                                  目录



第一节 重要提示、目录和释义 ....................................................................................................... 1
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................... 4
第三节 公司业务概要 ....................................................................................................................... 7
第四节 经营情况讨论与分析 ........................................................................................................... 8
第五节 重要事项.............................................................................................................................. 35
第六节 股份变动及股东情况 ......................................................................................................... 45
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ......................................................................... 48
第八节 公司治理.............................................................................................................................. 52
第九节 公司债券相关情况 ............................................................................................................. 56
第十节 财务报告.............................................................................................................................. 56
第十一节 备查文件目录 ............................................................................................................... 262




                                                                       2
                                                 江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文




                                   释义


                释义项     指                               释义内容
中南建设、本公司、本集团   指   江苏中南建设集团股份有限公司
中南置地                   指   本公司房地产业务主体
                                Public-Private-Partnership 的字母缩写,是指政府与私人组织之间,为
                                了合作建设城市基础设施项目,或是为了提供某种公共物品和服务,
PPP                        指   以特许权协议为基础,彼此之间形成一种伙伴式的合作关系,并通过
                                签署合同来明确双方的权利和义务,以确保合作的顺利完成,最终使
                                合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。
证监会                     指   中国证券监督管理委员会
深交所                     指   深圳证券交易所
《公司法》                 指   《中华人民共和国公司法》
《公司章程》               指   《江苏中南建设集团股份有限公司章程》
指定媒体                   指   《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、巨潮资讯网
报告期                     指   2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
元                         指   如无特殊说明,指人民币元
 2
M                          指   平方米




                                         3
                                                                             江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文



                                      第二节 公司简介和主要财务指标
       一、公司信息
       股票简称                   中南建设                             股票代码                   000961
       股票上市证券交易所         深圳证券交易所
       公司的中文名称             江苏中南建设集团股份有限公司
       公司的中文简称             中南建设
       公司的外文名称             Jiangsu Zhongnan Construction Group Co., Ltd.
       注册地址                   江苏省海门市常乐镇
       注册地址的邮政编码         226124
       办公地址                   上海市长宁区天山西路 1068 号 A 栋 9 楼
       办公地址的邮政编码         200335
       公司网址                   www.zhongnangroup.cn
       电子信箱                   zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn

       二、联系人和联系方式
                                                                                    董事会秘书
        姓名                                             梁洁
        联系地址                                         上海市长宁区天山西路 1068 号 A 栋 9 楼
        电话                                             0513-68702888
        传真                                             021-61929733
        电子信箱                                         zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn

       三、信息披露及备置地点
       公司选定的信息披露媒体的名称                      《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、巨潮资讯网
       登载年度报告的中国证监会指定网站的网址            www.cninfo.com.cn
       公司年度报告备置地点                              公司证券部

       四、注册变更情况
       组织机构代码                                      91320600MA1M9AEW6B
       公司上市以来主营业务的变化情况(如有)            无变更
       历次控股股东的变更情况(如有)                    无变更

       五、其他有关资料
       公司聘请的会计师事务所
       会计师事务所名称               致同会计师事务所(特殊普通合伙)
       会计师事务所办公地址           北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特广场 5 层
       签字会计师姓名                 曹阳、王娟
       公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
             保荐机构名称                   保荐机构办公地址              保荐代表人姓名                持续督导期间
       国泰君安证券股份有限公司       上海银城中路 168 号上海银行大厦 傅冠男、孙兴涛            2016 年 4 月-

       六、主要会计数据和财务指标
       公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据:是
                                                                                                                       单位:元
                                                                                       本年比
                                                          2017 年                                              2016 年
                            2018 年                                                  上年增减
                                                调整前              调整后             调整后         调整前          调整后
                                                                                                                  34,439,585,805.0
营业收入(元)         40,110,125,872.49 30,552,327,467.21      30,552,327,467.21        31.28% 34,439,585,805.09
                                                                                                                                 9
归属于上市公司股东的
                        2,193,097,869.05      602,661,579.89        687,306,001.95      219.09%      338,572,446.19      468,440,729.55
净利润(元)
归属于上市公司股东的
                        1,635,717,963.91      110,247,619.10        110,247,619.10      850.64%      367,026,388.74      367,026,388.74
扣除非经常性损益的净

                                                                    4
                                                                              江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文


利润(元)
经营活动产生的现金流
                         19,431,577,810.37 -2,937,934,501.38     -2,937,934,501.38         -761.40%    -4,500,049,273.39 -4,500,049,273.39
量净额(元)
基本每股收益(元/股)              0.5912            0.1625                  0.1853 219.05%                      0.1161                 0.1606
稀释每股收益(元/股)              0.5912            0.1625                  0.1853 218.02%                      0.1161                 0.1606
                                                                              增加 9.43 个百
加权平均净资产收益率               13.25%           4.39%               3.82%                                       3.22%               3.73%
                                                                                        分点
                                                                                本年末比
                                                       2017 年末                                                    2016 年末
                           2018 年末                                          上年末增减
                                                调整前           调整后           调整后                   调整前  调整后
                                                                                                               118,842,312,163.
总资产(元)            235,694,087,022.33 175,004,092,810.76 176,896,354,744.65     33.24% 117,135,456,733.57
                                                                                                                             07
归属于上市公司股东的                                                                                           14,768,981,175.2
                         17,398,333,533.77 14,052,410,749.28 15,470,393,446.37       12.46% 13,488,839,603.14
净资产(元)                                                                                                                  6
        注:过去公司对投资性房地产的后续计量采用成本模式,随着公司业务的发展,公司持有的投资性房地产数量增加。很多投
        资性房地产的市场价值和成本之间都有较大偏差,成本计量模式越来越不能准确反映公司的财务状况。根据《企业会计准则
        第 3 号—投资性房地产》,公司第七届董事会第三十六次会议及第七届监事会第十一次会议审议通过《关于投资性房地产
        应用公允价值计量会计政策的议案》,决定自 2018 年 10 月 1 日起对投资性房地产的后续计量采用公允价值计量模式,以
        前年度财务数据按规则相应调整。
        截止披露前一交易日的公司总股本:
        截止披露前一交易日的公司总股本(股)                                                                          3,709,788,797
        用最新股本计算的全面摊薄每股收益(元/股)                                                                            0.5912
        是否存在公司债
        √ 是 □ 否
        公司是否存在最近两年连续亏损的情形
        □ 是 √ 否 □不适用

        七、境内外会计准则下会计数据差异:不适用
        八、分季度主要财务指标
                                                                                                                         单位:元
                                              第一季度                第二季度               第三季度             第四季度
        营业收入                            11,347,257,656.18        3,968,719,766.10      14,679,875,597.82    10,114,272,852.39
        归属于上市公司股东的净利润             379,508,867.41          547,466,403.90         340,229,791.40       925,892,806.38
        归属于上市公司股东的扣除非经
                                              371,418,835.66          530,434,252.10         395,434,253.37          338,430,622.81
        常性损益的净利润
        经营活动产生的现金流量净额          -2,632,098,331.70        4,092,856,244.90       7,334,943,363.38    10,635,876,533.82
        上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异:否

        九、非经常性损益项目及金额
                                                                                                                             单位:元
                        项目                       2018 年金额          2017 年金额          2016 年金额              说明
        非流动资产处置损益(包括已计提资产减
                                                    -26,355,891.40       498,196,590.70         7,717,751.45
        值准备的冲销部分)
        计入当期损益的政府补助(与企业业务密
        切相关,按照国家统一标准定额或定量享        135,535,007.13       102,279,131.39        14,341,862.43
        受的政府补助除外)
        委托他人投资或管理资产的损益                                      23,327,028.41        28,513,585.74
        债务重组损益                                                                           55,567,499.43
        除同公司正常经营业务相关的有效套期保
        值业务外,持有交易性金融资产、交易性
        金融负债产生的公允价值变动损益,以及         14,391,639.20            -35,773.23      -43,574,513.91
        处置交易性金融资产、交易性金融负债和
        可供出售金融资产取得的投资收益
        除上述各项之外的其他营业外收入和支出        230,435,068.14

                                                                  5
                                                               江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文


其他符合非经常性损益定义的损益项目       243,824,983.85    -9,935,727.05    -21,446,226.72
减:所得税影响额                          31,500,000.00
    少数股东权益影响额(税后)            71,627,978.75    20,731,325.21    -12,236,938.18
                合计                         322,923.03    16,041,542.16     14,260,055.79       --
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。




                                                      6
                                                                江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文



                                       第三节 公司业务概要
    公司是否需要遵守特殊行业的披露要求:是。公司需遵守房地产业、土木工程建筑业的披露要求。

一、报告期内公司从事的主要业务
    公司业务以房地产开发及建筑施工为主。房地产业务聚焦大众主流住宅,辅之以综合商业体开发运营及酒店管理等。公
司房地产业务目前已进入内地 101 个城市,覆盖全国 400 毫米等降水线以东多数人口密集省份,开发项目主要集中在长三角
区域(上海、江苏、浙江、安徽)和山东,在珠三角区域、海南、福建、湖南、河南、京津冀区域以及沈阳、西安、、武汉、
成都、重庆、福州、昆明、贵阳、南宁等中心城市亦有项目。2018 年公司新增项目 111 个,规划建筑面积合计 1595 万平方
米,聚焦长三角、珠三角以及内地核心城市的战略布局进一步完善。2018 年公司合同销售金额 1466 亿元,同比增长 52%,
合同销售面积 1144 万方,同比增长 32%,继续保持全国房地产开发企业 20 强。
    建筑业务核心主体江苏中南建筑产业集团有限责任公司是国家首批授予的特一级资质企业,还拥有建筑装修装饰一级、
机电设备安装一级等资质,累计获得国家专利 130 余项。公司注重大型公共建筑和知名业主民用建筑的承接,参与了北京鸟
巢、国家大剧院、首都机场 T3 航站楼等项目的建设。近年来公司业务模式从单一的施工总承包向 PPP 等方面升级。2018
年建筑新增合同额 367 亿元,同比上升 24%。

二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况

              主要资产                                             重大变化说明
股权资产                            同比增加 350.45%,主要系合作开发项目权益性投资增加
固定资产                            无重大变化
无形资产                            无重大变化
在建工程                            无重大变化

2、主要境外资产情况
                                                                    保障资产安          境外资产占 是否存在
资产的具体
               形成原因     资产规模     所在地      运营模式       全性的控制 收益状况 公司净资产 重大减值
    内容
                                                                        措施              的比重       风险
                                                   与当地企业共同 公司派出人
              公司设立股                  澳大利亚                             投入期,
大 C&S 集团                133,278,682.03          开发房地产,本公 员控制企业                0.68% 否
              权投资                      墨尔本市                             未有收益
                                                   司持股 70%       运营和财务

三、核心竞争力分析
    (1)战略优势
    公司房地产业务坚持大众主流住宅产品定位,积极推进快速周转战略,不断完善聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集
核心城市布局,增加一、二线城市的资源占比,控制中小城市的单项目规模,项目获取到销售平均周期保持在 7~8 个月,保
证业务持续快速增长。
    (2)品牌优势
    公司始终秉承“铸就百年基业”理念塑造品牌,房地产业务提出“美好就现在”愿景,建立健康住宅标准,全力打造高
品质产品,希望用爱筑就健康丰盛人生。2018 年公司荣获不同机构颁发中国房地产开发企业 20 强第 19 位,中国十大慈善
企业、2018 中国商业地产 TOP10、全国优秀施工企业等荣誉,品牌认知度越来越高。
    (3)业务协同优势
    公司业务涵盖住宅开发、商业、酒店管理、工程总承包、建筑安装等,和公司控股股东一起构建了住宅开发、轨道交通、
市政路桥、基础设施建设、商业、酒店运营等组成的完整产业格局,具备承接各种城市综合运营项目的能力,在项目获取上
有其他单一类型企业难以具备的优势。
    (4)人才优势
    公司践行优质人才战略,引入一批知名职业经理人。薪酬体系、评价与激励进一步科学合理,变“要我干”为“我要干”,
搭建了“引得进、留得住、用得好、调得动”的人才发展平台,打造不断创造历史、令人向往的美好组织。




                                                       7
                                                               江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文



                                第四节 经营情况讨论与分析
一、概述
(一)经营环境分析
     (1)房地产行业
     2018年市场面临深刻的内外部变化。国家经济转型迈向深入,年初在中央打好“三大攻坚战”,推进结构性去杠杆,防
范化解金融风险的要求下,宏观流动性有所收紧,同时监管机构对金融违规监管加强,市场融资成本有所上升。针对房地产
行业国家在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位前提下,遵循“因城施策、分类调控”的原则,继续对房地产市场
实施调控,年中提出“坚决遏制房价上涨”。中美经贸摩擦开始后,国家深入推进稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投
资、稳预期,宏观流动性有所缓解,各项调控措施更加灵活。2018年全国实现国内生产总值(GDP)90.0万亿元,同比增长
6.6%,年末广义货币供应量(M2)余额182.7万亿元,同比增长8.1%,略快于GDP增速。但房地产行业自身在经历过2018
年以来的快速增长后,在政策影响下,供需状况和客户的支付能力在发生变化。
     2018年全国商品住宅销售面积14.8亿平方米,同比增长2.2%;销售金额12.6万亿元,同比增长14.7%。全年全国商品住
宅平均销售价格8737元/平方米,同比上涨10.7%。但2018年第四季度全国销售面积同比下降0.5%,调整已经开始显现。2018
年个人住房贷款余额25.8万亿元,比2017年增加17.8%,但增速较2017年低4.4个百分点。2018年个人住房贷款余额增加3.9
万亿元,与全国商品住宅销售金额的比值为31%,大大低于2016年有关比值50%。2018年12月全国个人住房贷款加权平均利
率为5.75%,比2017年12月上升49个基点,但比2014年9月6.96%的水平仍然要低121个基点。而且第四季度增速明显放缓,
2018年12月相对9月利率仅上升3个基点。企业融资的情况还要更乐观一些,2018年12月各行业贷款加权平均利率比9月末下
降31个基点,资本市场和银行间市场情况变化更大一些。
     2018年全国商品住宅新开工面积15.3亿平方米,同比增长19.7%,增速比2017年快9.2个百分点。全年行业土地购置面积
增加14.2%,企业实际土地购置投资增长57.0%。受此影响,2018年全国商品住宅投资同比增长13.4%,比2017年快4个百分
点。相信随着市场的变化,行业销售的放慢,投资的增速会放慢,行业新开工面积和竣工面积的变化会更加同步。
     2019年国家在坚持稳中求进的总基调,迎接建国70周年的大背景下,整体流动性会合理充裕,但“房子是用来住的、不
是用来炒”的定位不会变,政府的调控会更加灵活和有针对性。随着新型城镇化的深入推进,粤港澳大湾区规划建设迈出实
质性步伐,长三角区域一体化发展上升为国家战略,有准备的企业将有更多发展机遇。未来不同区域市场和企业的分化将更
加明显,产品更能针对客户需求、运营管理能力更强的企业还将迎来进一步的发展空间。
     (2)建筑行业
     2018年建筑行业平稳发展,国家对基础设施持续投入,全年行业总产值23.5万亿元,同比增长9.9%。但实现行业增加值
6.2万亿元,仅比上年增长4.5%。全行业固定资产投资下降下降13.9%。中美经贸摩擦深入后,中央积极的财政政策加力提效,
在稳就业、稳投资,持续扩大内需的导向下,建筑行业必然有更多发展机会。
(二)2018年公司经营情况回顾
     2018年公司实现营业收入401.1亿元,同比增长31%,实现归属于上市公司股东的净利润21.9亿元,同比增长219%。扣
除投资性房地产应用公允价值计量模式的影响,公司归属于上市公司股东的净利润20.9亿元,同比增长246%。公司实现每
股基本盈利0.59 元,同比增长219%。
     公司盈利能力明显改善。2018年公司的毛利率由2017年的16.53%上升到19.56%,提高3.03个百分点。虽然2018年公司销
售费用同比增加33%,管理费用同比增加35%,但由于公司房地产业务销售金额同比增加52%,建筑业务新增合同金额同比
增加24%,,与经营规模相关的实际销售费用率和管理费用率有所下降。因此公司权益净利润率仍由去年同期的2.25%增加到
5.47%,提高3.22个百分点。这是公司归属于上市公司股东的权益净利润增速大幅快速营业收入增长的主要原因。
     2018年公司房地产业务销售规模继续保持快速增加,全年实现销售面积1144.4万平方米,销售金额1466.1亿元,同比增
长52%。由于房地产业务的特点,从房屋产品销售到收入确认之间有较长的时间间隔,在销售的产品没有竣工确认收入前,
销售产品收到的款项都会被视为负债。因此公司资产负债表中反映这些负债的预收账款就由2017年底的684.3亿元,上升到
2018年末的1101.2亿元,增长61%。同时为了保持未来持续的增长,2018年公司继续增加投资,全年公司房地产业务新增项
目规划建筑面积1595万平方米,是销售面积的1.4倍。这些因素影响公司的总负债率由2017年末的89.81%,提高到2018年末
的91.69%,上升1.87个百分点。但反映公司真实负债状况的有息负债公司2018年末仅579.4亿元,相对2017年末的529.8亿元
仅增加49.6亿元。公司的有息负债在同样级别销售金额的房地产企业中处于最低的行列。公司全年经营性现金流入902.2亿元,
是全部有息负债的1.5倍。同时公司有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债180.1亿元,在全部有息负债中仅占比
31.09%。而实际上2018年由于公司销售回款情况良好,公司持有的货币资金年末达204.2亿元,相对2017年末增加43%。公
司的现金明显超过一年以内要偿还的全部有息负债,公司偿债能力强,实际经营风险低。如果将公司全部负债中剔除主要来
自购房客户的现金、没有经营风险的的预收账款计算负债率,公司2018年末为44.97%,相对2017年末的51.13%下降6.16个百
分点,在行业中也处于低位。
     在2018年末公司有息负债中,银行借款占比约52.1%,债券等债务融资工具占比约18.5%,其他借款占比约29.4%。
     1、房地产业务情况
     报告期内公司房地产业务保持快速增长,2018年公司实现合同销售面积1144.4万平方米,销售金额1466.1亿元,同比分
别上升32%和52%。平均销售价格12810元/平方米。根据城市等级区分位,公司在一、二线城市销售面积占总销售面积的比
例为42%,在一、二线城市销售金额占总销售金额的比例为48%。
     2018年房地产业务实现营业收入275.6亿元,同比增长23%。结算项目利润率明显改善,综合毛利率20.23%,比去年同
期上升4.37个百分点。报告期末公司合并报表范围还有已经销售还未结算的预收账款1101.2亿元,有关资源的利润水平不低
于上半年结算项目,为公司未来业绩增长奠定了坚实的基础。
                                                      8
                                                               江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文


    2018年公司新增项目111个,规划建筑面积合计1595万平方米。公司新进入重庆、合肥、南宁、温州、惠州、梅州、泉
州、湘潭等城市,业务布局更加完善。截止2018年12月底,公司共有303个项目,在建开发项目规划建筑面积合计2807万平
方米,未开工项目规划建筑面积合计1518万平方米。在未来合计可竣工的4325万平方米项目资源中,根据城市等级区分位于
一、二线城市面积占比约39%,位于三四线城市面积占比约61%。
    2、建筑业务情况
    2018年公司建筑业务优化职能分工,实施片区治理,改革市场营销责任制,推动了业务规模的快速增长。2018年公司新
承接(中标)项目预计合同总金额366.5亿元,比上年同期增长24%。其中3亿元以上项目超过30个,在新增合同额中占比58%,
PPP建筑业务合同金额97亿元,占公司总体新承接项目合同金额的27%。公司2018年总计新中标17个PPP项目,合同总金额
超250亿元。
    2018 年公司建筑业务实现营业收入 152.4 亿元,同比增长 30%。综合毛利率 11.59%,与去年基本持平。
(三)报告期内公司房地产业务明细情况
    1、2018 年分城市销售情况表
                        序号        城市       签约面积(万㎡)    签约金额(亿元)
                          1         上海                    19.9                 71.0
                          2         淮安                    31.4                 29.1
                          3         南京                    24.5                 44.2
                          4         南通                   180.0                261.6
                          5         苏州                    70.1                129.5
                          6         泰州                    24.1                 21.3
                          7         无锡                    20.1                 24.8
                          8         宿迁                     0.5                  0.4
                          9         徐州                    35.2                 38.9
                         10         盐城                    41.4                 46.8
                         11         扬州                     1.1                  2.3
                         12         镇江                    39.8                 43.0
                         13         杭州                    21.9                 52.0
                         14         嘉兴                    51.2                 59.1
                         15         金华                     3.9                  5.5
                         16         宁波                    58.5                 52.6
                         17         衢州                     1.5                  2.0
                         18         绍兴                    17.8                 24.3
                         19         台州                     2.1                  4.0
                         20         温州                     6.3                 14.0
                         21         蚌埠                     0.1                  0.1
                         22         亳州                     0.4                  0.4
                         23        马鞍山                   10.3                 13.4
                         24         宿州                     4.5                  4.2
                         25         沈阳                    11.3                 12.6
                         26         营口                     0.8                  0.3
                         27         保定                     2.0                  2.1
                         28         邯郸                     2.0                  2.1
                         29         廊坊                     4.7                  7.1
                         30         唐山                     9.1                  7.6
                         31         天津                     8.6                 16.9
                         32         滨州                     6.4                  7.7
                         33         东营                    30.1                 21.9
                         34         菏泽                    10.8                  6.1
                         35         济宁                     5.6                  5.4
                         36         临沂                    23.4                 32.3
                         37         青岛                    33.3                 49.1
                         38         泰安                    16.1                 15.2
                                                      9
                                                            江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文


                            39           潍坊            30.5                 26.5
                            40           烟台            16.8                 19.2
                            41           淄博             3.3                  3.1
                            42           开封             3.4                  3.1
                            43           商丘            30.7                 29.8
                            44           许昌             0.8                  0.6
                            45           潜江             4.2                  2.2
                            46           武汉            18.4                 20.6
                            47           西安            96.8                108.5
                            48           成都            21.2                 31.2
                            49           眉山             7.7                  7.1
                            50           南充            22.0                 15.5
                            51           重庆            22.0                 24.2
                            52           昆明            21.2                 27.1
                            53           佛山             4.2                  4.8
                            54           惠州             2.6                  3.1
                            55           梅州             0.3                  0.2
                            56           泉州             6.1                  6.0
                            57           昌江             0.7                  0.9
                            58           儋州             0.2                  0.2
                            59           万宁             0.7                  1.5
                            60           文昌             0.2                  0.3
                                      总计           1,144.4               1,466.1


       2、2018 年新获取项目情况
                                                                                     占地面积     规划建筑面
序号    城市                      项目名称                 位置           权益比例
                                                                                     (万 M2)    积(万 M2)
 1     常州     丁香路南侧、玫瑰路东侧地块      钟楼区                      25%             5.1           11.3
 2     淮安     中南珑悦                        淮安区                      29%             4.3           10.8
 3     淮安     樾府                            清河区                      100%            3.1              5.6
 4     连云港   上悦城                          灌南县                      65%             6.9           15.1
 5     连云港   上悦城                          灌南县                      65%             3.3              7.3
 6     南通     熙悦天玺                        海门市                      42%             9.2           18.4
 7     南通     春风南岸                        开发区                      40%            13.3           23.9
 8     南通     春风南岸                        开发区                      40%            13.4           24.2
 9     南通     江海都会                        海门市                      25%            10.7           19.3
 10    南通     中南珑悦                        通州区                      100%            3.3              7.3
 11    南通     上悦城                          如皋市                      45%            13.3           33.3
 12    南通     湖畔堤                          苏通园区                    35%             3.0              5.4
 13    南通     紫宸府                          通州区                      23%             6.1           12.2
 14    南通     春江阅                          港闸区                      40%             5.0              6.9
 15    苏州     湖悦天境花园                    张家港                      35%             4.8              7.2
 16    苏州     宽阅雅苑                        浒墅关开发区                30%             8.1           16.9
 17    苏州     太湖新城 WJ-J-2018-053 号地块   吴江区                      100%            6.3           11.3
 18    苏州     科教新城 WG2018-26-2 地块       太仓市                      30%             4.4              7.9
 19    徐州     2018-55 号地块                  鼓楼区                      60%             8.0           18.8
 20    盐城     熙悦                            东台市                      100%           10.7           22.5
 21    盐城     熙悦                            东台市                      100%            1.6              4.4
 22    镇江     2018-2-1 地块                   润州区                      13%             5.6           18.0


                                                10
                                                    江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文


23   镇江   翡翠江湾                     京口区                     50%             6.1          10.2
24   镇江   2018-5-1 项目                京口区                     100%            0.5              1.2
25   杭州   龙川路以南、东阳街以西地块   桐庐县                     40%             3.5              7.0
26   嘉兴   凤桥镇 2017 南-041 号地块    南湖区                     35%            10.0          17.9
27   嘉兴   中南锦悦府                   平湖市                     75%             2.7              6.3
28   嘉兴   春风江南                     平湖市                     35%             5.2              5.8
29   金华   中南新城樾府                 东阳市                     50%             6.8          17.8
30   金华   海塘壹品                     婺城区                     34%             4.3              8.6
31   丽水   中南布拉格                   莲都区                     41%            18.1          23.2
32   宁波   新悦府                       余姚市                     49%             5.8              8.7
33   宁波   新悦府                       余姚市                     49%             3.8              5.7
34   宁波   璀璨云堤                     镇海区                     50%             4.5              8.1
35   宁波   云邸华府                     慈溪市                     16%             3.6              7.3
36   宁波   凤鸣梧桐府                   慈溪市                     30%             3.8              9.4
37   宁波   杭州湾滨海壹号项目           慈溪市                     100%            6.8          10.2
38   宁波   古塘街道界牌 3#地块          慈溪市                     16%            11.4          18.2
39   宁波   青樾府                       慈溪市                     40%             1.1              1.7
40   宁波   青樾府                       慈溪市                     25%             5.0          12.4
41   宁波   海上传奇                     慈溪市                     33%            12.5          25.7
42   宁波   海上传奇                     慈溪市                     33%            16.9          32.4
43   宁波   海上传奇                     慈溪市                     33%            10.7          23.1
44   宁波   康乐宜居                     慈溪市                     50%            10.2          13.2
45   宁波   阅江府                       慈溪市                     33%             4.4              9.7
46   宁波   檀悦府                       慈溪市                     20%             3.7              5.9
47   宁波   中南漫悦湾                   北仑区                     75%             4.1              6.6
48   衢州   漫悦湾                       常山县                     50%             5.6          11.7
49   绍兴   新悦府                       诸暨市                     70%             1.8              4.5
50   绍兴   嵊州项目                     嵊州市                     49%             6.3          16.4
51   绍兴   嵊州项目                     嵊州市                     49%             4.4          11.6
52   绍兴   元垄中南华著                 柯桥区                     30%             9.8          24.4
53   绍兴   樾府                         诸暨市                     80%             3.4              5.9
54   台州   章安街道章梓路地块           椒江区                     33%            10.3          22.2
55   台州   市府大道项目                 开发区                     45%             2.5              5.6
56   台州   金清镇商业街出让地块         路桥区                     50%             3.6              6.2
57   温州   国瑞府                       瑞安市                     15%             4.3          12.6
58   温州   都会玖著                     乐清市                     11%             6.5          13.0
59   温州   南湖地段 D-6-11 地块         瓯海区                     100%            2.2              6.0
60   温州   南湖单元 A-09 地块           瓯海区                     100%            3.7              9.9
61   蚌埠   宏业路西侧、曹凌路两侧       经开区                     100%            5.0              9.9
62   亳州   中南新悦府                   利辛县                     100%           11.3          22.5
63   阜阳   TH【2017】068#地块           太和县                     40%             4.4          12.5
64   合肥   KP1-3 地块                   高新区                     100%            7.8          15.6
65   淮南   漫悦湾                       山南新区                   51%            10.0          21.7
66   沈阳   集美尚景                     铁西区                     49%             3.0              4.8
67   沈阳   紫云集                       铁西区                     100%            1.5              3.4
68   保定   尚熙府                       徐水区                     50%            10.5          26.3
69   唐山   许各寨项目                   路北区                     60%             4.1          10.3
70   天津   海熙府                       静海区                     20%             3.6              4.3
71   天津   六和茗著                     静海区                     17%             3.6              4.4

                                         11
                                                                江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文


72    济宁     樾府                                  任城区                     50%             6.3              7.6
73    济宁     中南漫悦湾                            高新区                     65%             4.6              6.9
74    济宁     中南檀月墅                            邹城市                     51%             6.7          12.0
75    济宁     中南樾府                              邹城市                     51%             7.2          14.3
76    济宁     珑悦                                  太白湖新区                 100%           12.7          21.0
77    临沂     熙悦                                  新技术产业开发区           40%             5.4          10.8
78    临沂     中南鲁商樾府                          兰山区                     55%             3.5              8.8
79    泰安     中南樾府                              泰山区                     100%            1.8              4.4
80    威海     (2018)7-4 号地块                    环翠区                     60%             7.5          11.0
81    烟台     熙悦                                  龙口市                     51%             5.9          14.9
82    烟台     玖熙墅                                开发区                     100%            6.5              7.2
83    烟台     风情商业街                            开发区                     100%            6.1              3.6
84    淄博     樾府                                  桓台县                     100%            6.9          14.2
85    淄博     紫云集                                张店区                     55%            11.9          19.7
86    淄博     淄江府                                临淄区                     40%             8.6          12.9
87    开封     中南林樾                              新区                       50%             6.8          19.8
88    许昌     中南金玉堂                            魏都区                     34%            13.9          38.4
89    西安     中南湖畔堤                            西咸新区                   51%             3.3          11.7
90    西安     FD2-7-13、14、15 地块                 西咸新区                   50%            18.3          41.9
91    西安     东望城                                西咸新区                   35%             4.3          16.7
92    湘潭     中南旭辉樾府                          岳塘区                     50%             6.7          18.6
93    常德     中南春溪集                            武陵区                     100%            6.1          17.2
94    眉山     新悦府                                仁寿县                     100%            5.0          11.0
95    南充     春江阅                                高坪区                     100%            7.0          17.5
96    重庆     西著七里                              沙坪坝区                   33%             7.5          19.0
97    重庆     万云府                                沙坪坝区                   20%             5.8          14.4
98    重庆     玖宸                                  北碚区                     100%           11.4          30.1
99    重庆     中南紫云集                            江津区                     30%             3.6          10.2
100   昆明     天韵                                  安宁市                     33%             1.6              4.7
101   昆明     和悦铭著                              五华区                     25%             3.3          12.7
102   昆明     KCWH2012-33、KCWH2013-7/8/9/10/11     五华区                     33%            17.3          86.6
103   贵阳     中南林樾                              南明区                     80%             9.7          24.2
104   佛山     高明西江                              高明区                     33%             8.1          24.3
105   佛山     中南滨江国际                          高明区                     49%             8.4          33.4
106   惠州     林间漫                                大亚湾经济技术开发区       90%             4.7          14.0
107   梅州     中南雅居乐峰会                        梅县区                     50%             4.5          11.6
108   梅州     中南漫悦湾                            梅县区                     100%            1.3              3.4
109   南宁     中南紫云集                            良庆区                     100%            7.9          29.7
110   泉州     2018-01 清蒙地块                      开发区                     100%            5.3          17.4
111   福州     中南樾府                              长乐区                     100%            3.6              7.5
                                        合计                                                  721.1       1,595.2
      注:规划建筑面积指计算容积率的规划建筑面积。




                                                     12
                                                                                                   江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文
     3、2018 年各项目建设情况

                                                                         占地面积    规划建筑面    累计竣工面    在建面积    未开工面积
序号      城市                    项目名称      权益比例        位置
                                                                         (万㎡)    积(万㎡)    积(万㎡)    (万㎡)      (万㎡)

 1     上海        西虹桥一号                   39.50%     青浦区              3.6           9.1          0.0          9.1          0.0
 2     上海        君悦府                       100.00%    青浦区              1.9           3.9          3.9          0.0          0.0
 3     上海        桐南美麓                     40.00%     奉贤区              8.8          15.8          0.0         15.8          0.0
 4     上海        锦庭                         100.00%    奉贤区              2.1           4.8          4.8          0.0          0.0
 5     上海        灏景湾                       34.00%     奉贤区              2.0           4.5          4.5          0.0          0.0
 6     上海        海湾商办项目                 100.00%    奉贤区              2.0           4.0          0.0          0.1          3.9
 7     上海        凤鸣美谷                     33.00%     奉贤区              3.5          10.0          0.0         10.0          0.0
 8     上海        江山美宸项目                 11.00%     长兴岛              3.5           4.2          0.0          4.2          0.0
 9     常州        丁香路南侧、玫瑰路东侧地块   24.50%     钟楼区              5.1          11.3          0.0          0.0         11.3
10     淮安        樾府                         100.00%    清河区              3.1           5.6          0.0          3.6          2.0
11     淮安        中南锦城                     100.00%    清江浦区           16.6          42.5         39.4          3.1          0.0
12     淮安        中南世纪城                   100.00%    生态新城           41.8          91.9         65.0         26.9          0.0
13     淮安        中南熙悦                     34.00%     淮安区              6.3          15.6          0.0         15.6          0.0
14     淮安        中南珑悦                     29.00%     淮安区              4.3          10.8          0.0         10.8          0.0
15     连云港      上悦城                       65.00%     灌南县             10.2          22.5          0.0          0.0         22.5
16     南京        熙悦                         32.00%     江宁区              9.1          25.0          0.0         11.6         13.4
17     南京        世纪雅苑                     60.00%     栖霞区             12.9          38.8         32.5          6.3          0.0
18     南京        山锦花城                     100.00%    江宁区              8.9          15.2          7.0          8.1          0.0
19     南京        魔力月光                     100.00%    玄武区              1.1           3.2          0.0          3.2          0.0
20     南京        锦苑                         100.00%    雨花台区            3.5          10.6         10.6          0.0          0.0
21     南京        上悦城                       100.00%    江宁区              6.9          18.6          0.0          4.7         14.0
22     南京        融创中南御园                 50.00%     高淳区             10.1          15.2          0.0         12.9          2.3
23     南京        中南缇香漫                   100.00%    江宁区              2.5           6.5          6.5          0.0          0.0
24     南京        棉花塘                       100.00%    江宁区              1.4           2.9          0.0          2.9          0.0
25     南京        锦城                         100.00%    溧水区              7.9          15.8         15.8          0.0          0.0
26     南通        大都会                       30.00%     通州区             11.6          23.1          7.5         15.7          0.0
27     南通        中南珑悦                     100.00%    通州区              3.3           7.3          0.0          4.6          2.7
28     南通        中南君悦府                   100.00%    通州区              5.5          10.9          5.1          5.8          0.0
29     南通        玖熙墅                       33.40%     通州区              3.7           3.8          0.0          3.8          0.0

                                                                    13
                                                                江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文
30   南通   上悦城       25.00%    通州区         8.3    19.9          0.0         19.9          0.0
31   南通   玖熙墅       33.30%    通州区         3.1     3.3          0.0          3.3          0.0
32   南通   铂金时代     21.00%    通州区         5.0    10.0          0.0         10.0          0.0
33   南通   紫宸府       23.00%    通州区         6.1    12.2          0.0          7.9          4.3
34   南通   海上传奇     20.00%    苏通园区      18.1    32.2          0.0         15.6         16.5
35   南通   湖畔堤       35.00%    苏通园区       3.0     5.4          0.0          5.4          0.0
36   南通   枫丹酩悦     40.00%    苏通园区      11.6    18.5          0.0          9.8          8.7
37   南通   熙悦         100.00%   如皋市        10.3    20.6          0.0         19.1          1.5
38   南通   世纪城       100.00%   如皋市         3.6    10.4         10.4          0.0          0.0
39   南通   上悦城       45.00%    如皋市        13.3    33.3          0.0          0.0         33.3
40   南通   漫悦湾       55.00%    如东县         4.2     7.6          0.0          7.6          0.0
41   南通   中央商务区   100.00%   崇川区        51.6   194.1        149.6         12.2         32.3
42   南通   时代都会     10.00%    开发区         4.7    10.4          0.0         10.4          0.0
43   南通   中创大都会   20.00%    开发区         4.8     8.5          0.0          8.5          0.0
44   南通   花城         100.00%   崇川区        44.9   112.2        101.0         11.2          0.0
45   南通   时代悦城     50.00%    崇川区        10.9    28.6          0.0         28.6          0.0
46   南通   漫悦湾       100.00%   崇川区         4.2     9.2          0.0          9.2          0.0
47   南通   珑府         25.00%    崇川区        12.3    16.4          0.0          9.9          6.5
48   南通   林肯公园     50.00%    开发区        10.2    20.3          0.0         14.1          6.2
49   南通   佳期漫       33.30%    崇川区        13.4    20.9          0.0         20.9          0.0
50   南通   春江阅       40.00%    港闸区         5.0     6.9          0.0          5.3          1.6
51   南通   云樾东方     17.00%    开发区         8.7    17.3          0.0         17.3          0.0
52   南通   熙悦         100.00%   开发区        14.6    25.3          0.0         25.3          0.0
53   南通   军山半岛     100.00%   开发区        22.6    28.0         28.0          0.0          0.0
54   南通   春风南岸     40.00%    开发区        13.3    23.9          0.0         23.8          0.1
55   南通   春风南岸     40.00%    开发区        13.4    24.2          0.0         19.6          4.6
56   南通   中南碧桂园   35.00%    海门市         6.3    13.9          0.0         13.9          0.0
57   南通   熙悦天玺     41.66%    海门市         9.2    18.4          0.0         10.0          8.4
58   南通   熙悦         100.00%   海门市        11.3    23.8          0.0         21.3          2.5
59   南通   世纪城       100.00%   海门市        44.0    87.9         87.9          0.0          0.0
60   南通   上悦城       51.00%    海门市         7.9    17.4          0.0         15.3          2.1
61   南通   漫悦湾       70.00%    海门市         5.3    10.5          4.7          5.8          0.0
62   南通   锦苑         100.00%   海门市         8.9    18.6         18.6          0.0          0.0

                                            14
                                                                                  江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文
63   南通   锦尚名苑                        100.00%   海门市         9.9   17.9         17.9          0.0          0.0
64   南通   锦城                            100.00%   海门市        23.4   51.4         48.7          2.7          0.0
65   南通   江海都会                        25.00%    海门市        10.7   19.3          0.0          6.4         12.9
66   南通   翡翠华府                        34.00%    崇川区         7.1   12.1          8.8          3.3          0.0
67   宁波   漫悦湾                          50.00%    余姚市        11.1   19.5          0.0         19.5          0.0
68   宁波   漫悦湾                          50.00%    余姚市         5.4   10.8          0.0         10.8          0.0
69   苏州   中置新城                        35.00%    常熟市         8.2   19.8         19.8          0.0          0.0
70   苏州   万中城                          20.00%    常熟市         3.0    9.1          9.1          0.0          0.0
71   苏州   太湖新城 WJ-J-2018-053 号地块   100.00%   吴江区         6.3   11.3          0.0          0.0         11.3
72   苏州   湖悦天境花园                    35.00%    张家港市       4.8    7.2          0.0          7.2          0.0
73   苏州   湖悦天境花园                    51.00%    张家港市       5.3    7.9          0.0          5.1          2.8
74   苏州   东望花园                        33.00%    张家港市       2.7    4.7          0.0          4.7          0.0
75   苏州   林樾名邸                        100.00%   张家港市       5.8    9.9          0.0          9.9          0.0
76   苏州   世纪城                          100.00%   吴江区        22.0   51.6         51.6          0.0          0.0
77   苏州   枫丹壹号                        50.00%    吴江区        17.0   31.1          7.2         23.9          0.0
78   苏州   君悦阁                          100.00%   太仓市         9.0   17.6          4.3         13.3          0.0
79   苏州   依云水岸苑                      13.80%    太仓市         3.5    7.0          0.0          7.0          0.0
80   苏州   中南世纪城                      100.00%   太仓市         8.3   24.2         24.2          0.0          0.0
81   苏州   漫悦兰庭                        50.00%    太仓市         4.9    7.9          0.0          7.9          0.0
82   苏州   海上时光花园                    14.53%    太仓市         6.9   13.8          0.0         13.8          0.0
83   苏州   雅苑                            100.00%   吴中区         2.6    3.7          3.7          0.0          0.0
84   苏州   锦苑                            100.00%   工业园区      10.1   16.9         16.9          0.0          0.0
85   苏州   中南世纪花园                    100.00%   昆山市        15.5   38.8         37.1          1.6          0.0
86   苏州   中南世纪花园(锦城)            100.00%   昆山市        16.0   40.0         18.0         22.0          0.0
87   苏州   中南御锦城                      100.00%   常熟市        12.9   29.6         29.6          0.0          0.0
88   苏州   中南雅苑                        100.00%   常熟市         5.5    8.2          4.5          3.7          0.0
89   苏州   熙悦豪庭                        30.00%    常熟市         3.7    6.6          0.0          6.6          0.0
90   苏州   梧桐苑                          25.00%    常熟市         2.8    3.4          0.0          3.4          0.0
91   苏州   中南世纪城                      100.00%   常熟市        59.0   99.7         63.7          0.0         36.0
92   苏州   湖湾天境花园                    50.00%    常熟市         6.0   13.1          0.0         13.1          0.0
93   苏州   珺悦阁                          25.00%    常熟市         3.5    6.3          0.0          6.3          0.0
94   苏州   林樾香庭                        100.00%   常熟市         9.9   21.8          0.0         16.2          5.6
95   苏州   中南锦苑                        60.00%    常熟市        14.1   33.8         31.0          2.8          0.0
                                                               15
                                                                                    江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文
96    苏州   中南世纪锦城                   100.00%   常熟市         11.9    23.8         23.8          0.0          0.0
97    苏州   及第阁                         33.30%    常熟市          6.7    14.7          0.0         14.7          0.0
98    苏州   铂郡花园                       49.00%    常熟市          7.0    18.8          0.0         18.8          0.0
99    苏州   宽阅雅苑                       30.00%    浒墅关开发区    8.1    16.9          0.0          7.4          9.6
100   苏州   碧桂园                         20.00%    常熟市          8.7    17.5          0.0         17.5          0.0
101   苏州   科教新城【H-02-01(2)】地块   30.00%    太仓市          4.4     7.9          0.0          0.0          7.9
102   苏州   中南中心                       100.00%   工业园区        1.7    36.5          0.0         36.5          0.0
103   泰州   中南世纪城                     100.00%   泰兴市         44.9   106.3         45.9         58.9          1.5
104   无锡   君悦府                         100.00%   新吴区          8.1    13.8          0.0         13.8          0.0
105   无锡   中南樾府                       75.00%    江阴市         19.6    26.0          0.0         16.1          9.9
106   宿迁   珑悦                           50.00%    宿城新区        3.0     6.7          0.0          6.7          0.0
107   宿州   碧桂园中南双玺                 49.00%    埇桥区          8.3    20.7          0.0          9.6         11.1
108   徐州   隐山观湖                       50.00%    铜山区         16.5    28.1          0.0         15.2         12.9
109   徐州   隐山观湖                       47.50%    铜山区         10.3    17.6          0.0         14.3          3.3
110   徐州   2018-55 号地块                 60.00%    鼓楼区          8.0    18.8          0.0          0.0         18.8
111   徐州   琅悦锦园                       35.00%    泉山区          5.7    16.1          0.0         13.8          2.3
112   徐州   璟悦小区                       23.00%    云龙区          2.0     4.9          0.0          4.9          0.0
113   徐州   湖畔观澜别院                   33.00%    云龙区         11.9    15.4          0.0          7.0          8.4
114   徐州   熙悦府                         25.00%    邳州市          6.6    16.5          0.0         14.5          2.0
115   徐州   熙悦府                         25.00%    邳州市          6.5    16.3          0.0          3.8         12.5
116   盐城   熙悦                           100.00%   东台市         12.3    26.9          0.0         21.3          5.6
117   盐城   中南熙悦府                     100.00%   亭湖区          3.7     6.6          0.0          4.8          1.8
118   盐城   中南世纪城                     100.00%   盐都区         96.9   192.2        127.0         46.8         18.4
119   盐城   翡翠之光                       33.00%    亭湖区          2.9     6.5          0.0          6.5          0.0
120   扬州   颐和公馆                       30.00%    西区           13.4    21.5          0.0          7.2         14.3
121   镇江   2018-5-1 项目                  100.00%   京口区          0.5     1.2          0.0          0.0          1.2
122   镇江   中南锦园                       100.00%   京口区          4.2     4.3          4.3          0.0          0.0
123   镇江   合山府                         50.00%    京口区          4.2     9.6          0.0          7.9          1.7
124   镇江   中南御锦城                     100.00%   京口区         30.2    60.7         34.3         26.4          0.0
125   镇江   珑悦府                         33.00%    京口区          7.1    16.6          0.0         11.6          5.0
126   镇江   樾府                           13.00%    润州区          5.6    18.0          0.0          4.3         13.7
127   镇江   翡翠江湾                       50.00%    京口区          6.1    10.2          0.0          5.5          4.7
128   镇江   君悦府                         100.00%   丹阳市          8.2    20.5          0.0         20.2          0.3
                                                               16
                                                                               江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文
129   镇江   文锦苑                      100.00%   丹阳区        15.4   38.5          0.0          7.2         31.3
130   镇江   缇香漫                      100.00%   丹徒区         4.6    6.4          0.0          6.4          0.0
131   镇江   中南世纪城                  100.00%   京口区        46.3   57.8         51.8          6.0          0.0
132   杭州   君奥时代                    100.00%   萧山区         4.6   11.5          0.0         11.5          0.0
133   杭州   壹号院                      40.00%    桐庐县         3.5    7.0          0.0          7.0          0.0
134   杭州   漫悦湾                      100.00%   建德市         4.8   10.8          0.0         10.8          0.0
135   杭州   中南樾府                    100.00%   余杭区         4.7    9.4          0.0          9.4          0.0
136   嘉兴   春风江南                    35.00%    平湖市         5.2    5.8          0.0          5.8          0.0
137   嘉兴   君悦府                      100.00%   平湖市         8.4   16.8          0.0         16.8          0.0
138   嘉兴   新仓海上明悦                50.00%    平湖市         3.3    6.0          0.0          6.0          0.0
139   嘉兴   闻荷府                      100.00%   秀洲区         5.8    8.7          0.0          8.7          0.0
140   嘉兴   九龙山漫悦湾项目            37.00%    平湖市         4.0    5.6          0.0          5.6          0.0
141   嘉兴   凤桥镇 2017 南-041 号地块   35.00%    南湖区        10.0   17.9          0.0         17.9          0.0
142   嘉兴   独山港新悦府                100.00%   平湖市         1.1    2.2          0.0          2.2          0.0
143   嘉兴   中南泷悦府                  75.00%    平湖市        14.4   31.6          0.0         31.6          0.0
144   嘉兴   中南泓悦府                  75.00%    平湖市         8.2   16.5          0.0         16.5          0.0
145   嘉兴   中南锦悦府                  56.25%    平湖市         2.7    6.3          0.0          6.3          0.0
146   金华   海塘壹品                    34.00%    开发区         4.3    8.6          0.0          8.6          0.0
147   金华   樾府                        50.00%    东阳市         6.8   17.8          0.0         17.8          0.0
148   丽水   中南布拉格                  41.25%    莲都区        18.1   23.2          0.0          0.0         23.2
149   宁波   新悦府                      49.00%    余姚市         3.8    5.7          0.0          5.7          0.0
150   宁波   新悦府                      49.00%    余姚市         5.8    8.7          0.0          8.7          0.0
151   宁波   紫宸府                      25.00%    余姚市         3.4    8.5          0.0          8.5          0.0
152   宁波   璀璨云堤                    50.00%    镇海区         4.5    8.1          0.0          8.1          0.0
153   宁波   海上传奇                    33.00%    慈溪市        40.1   81.2          0.0         18.2         63.0
154   宁波   康乐宜居                    50.00%    慈溪市        10.2   13.2          0.0          0.0         13.2
155   宁波   滨海壹号项目                100.00%   慈溪市         6.8   10.2          0.0          0.0         10.2
156   宁波   青樾府                      40.00%    慈溪市         1.1    1.7          0.0          0.0          1.7
157   宁波   青樾府                      25.00%    慈溪市         5.0   12.4          0.0          8.2          4.2
158   宁波   中南珑悦                    100.00%   慈溪市         3.7    6.6          0.0          6.6          0.0
159   宁波   檀悦府                      20.00%    慈溪市         3.7    5.9          0.0          5.9          0.0
160   宁波   阅江府                      33.00%    慈溪市         4.4    9.7          0.0          9.7          0.0
161   宁波   孙塘北路项目                33.33%    慈溪市         5.4    9.7          0.0          9.7          0.0

                                                            17
                                                                            江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文
162   宁波     古塘街道界牌 3#地块    16.00%    慈溪市        11.4   18.2          0.0         18.2          0.0
163   宁波     凤鸣梧桐府             30.00%    慈溪市         3.8    9.4          0.0          9.4          0.0
164   宁波     云邸华府               16.33%    慈溪市         3.6    7.3          0.0          7.3          0.0
165   宁波     中南锦悦府             67.50%    北仑区         8.1   17.9          0.0         17.9          0.0
166   宁波     中南漫悦湾             75.00%    北仑区         4.1    6.6          0.0          6.6          0.0
167   宁波     菩悦花苑               35.00%    鄞州区         4.2    7.4          7.4          0.0          0.0
168   宁波     湾海悦湾               50.00%    慈溪市         7.6    9.9          0.0          9.9          0.0
169   衢州     漫悦湾                 50.00%    常山县         5.6   11.7          0.0         11.7          0.0
170   绍兴     嵊州项目               49.00%    嵊州市        10.7   27.9          0.0          4.0         24.0
171   绍兴     金艺学府               45.00%    越城区        10.9   19.6          0.0         19.6          0.0
172   绍兴     樾府                   80.00%    诸暨市         3.4    5.9          0.0          5.9          0.0
173   绍兴     中南新悦府             70.00%    诸暨市         1.8    4.5          0.0          4.5          0.0
174   绍兴     元垄中南华著           30.00%    柯桥区         9.8   24.4          0.0          5.3         19.1
175   台州     章安街道章梓路地块     33.00%    椒江区        10.3   22.2          0.0          0.0         22.2
176   台州     市府大道项目           45.00%    经济开发区     2.5    5.6          0.0          0.0          5.6
177   台州     台州樾府               50.00%    椒江区         3.0    6.6          0.0          6.6          0.0
178   台州     金清镇商业街出让地块   35.00%    路桥区         3.6    6.2          0.0          0.0          6.2
179   温州     国瑞府                 15.00%    瑞安市         4.3   12.6          0.0         12.6          0.0
180   温州     都会玖著               10.50%    乐清市         6.5   13.0          0.0         13.0          0.0
181   温州     南湖地段 D-6-11 地块   100.00%   瓯海区         2.2    6.0          0.0          0.0          6.0
182   温州     南湖单元 A-09 地块     100.00%   瓯海区         3.7    9.9          0.0          0.0          9.9
183   蚌埠     江山府                 100.00%   经开区         5.0    9.9          0.0          1.3          8.7
184   亳州     中南新悦府             100.00%   利辛县        11.3   22.5          0.0          5.0         17.5
185   阜阳     TH【2017】068#地块     40.00%    太和县         4.4   12.5          0.0         12.5          0.0
186   合肥     中南樾府               100.00%   高新区         7.8   15.6          0.0          5.1         10.6
187   淮南     漫悦湾                 51.00%    山南新区      10.0   21.7          0.0         11.8          9.9
188   马鞍山   中南熙悦               100.00%   雨山区        12.8   20.4          0.0         19.1          1.3
189   北京     怡水园                 100.00%   密云区         8.9   12.9          0.0          0.0         12.9
190   营口     中南世纪城             100.00%   鲅鱼圈区      17.7   35.4         16.8          1.1         17.5
191   沈阳     集美尚景               49.00%    经济开发区     3.0    4.8          0.0          4.8          0.0
192   沈阳     紫云集                 100.00%   铁西区         1.5    3.4          0.0          3.4          0.0
193   沈阳     煕悦                   100.00%   铁西区         3.0    5.3          0.0          5.3          0.0
194   沈阳     中南世纪城             100.00%   铁西区        15.2   26.6         26.6          0.0          0.0

                                                         18
                                                                       江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文
195   沈阳   玖熙墅             100.00%   铁西区         5.0     8.5          0.0          8.5          0.0
196   沈阳   中南旭辉和樾       60.00%    于洪区        10.0    19.9          0.0         12.3          7.6
197   保定   尚熙城             50.00%    徐水区        10.5    26.3          0.0         13.1         13.2
198   邯郸   御河尚苑           50.00%    邯山区         6.1    12.2          0.0          5.2          7.0
199   廊坊   中南熙悦           75.00%    固安县         7.1    22.0          0.0         13.4          8.7
200   唐山   未来海岸           100.00%   乐亭县        14.9    21.1          0.0         21.1          0.0
201   唐山   拉唯那             100.00%   乐亭县        54.7    78.1          0.0         26.1         52.0
202   天津   新壹街广场         100.00%   武清区         1.9     4.8          0.0          4.8          0.0
203   天津   海熙府             19.50%    静海区         3.6     4.3          0.0          4.3          0.0
204   天津   六和茗著           16.50%    静海区         3.6     4.4          0.0          4.4          0.0
205   天津   中南君悦府         75.00%    静海区         9.1    20.4          0.0         20.4          0.0
206   滨州   翡丽之光           35.00%    滨城区         9.8    29.5          0.0         24.4          5.1
207   东营   中南雅苑           100.00%   广饶县        12.0    21.1          0.0          5.5         15.6
208   东营   中南熙悦           100.00%   广饶县         6.9     9.6          0.0          9.1          0.5
209   东营   中南世纪城         100.00%   广饶县        39.1    74.3         60.8         13.5          0.0
210   东营   中南世纪锦城       100.00%   东营区        20.0    47.0         29.1         17.9          0.0
211   菏泽   中南世纪锦城       100.00%   牡丹区        10.8    26.0         24.8          0.0          1.2
212   菏泽   中南花城           100.00%   牡丹区        29.5    79.5          5.1         35.5         38.9
213   济宁   中南瑞马樾府       50.00%    任城区         6.3     7.6          0.0          6.4          1.2
214   济宁   中南珑悦           100.00%   太白湖新区    12.7    21.0          0.0         10.3         10.8
215   济宁   中南樾府           51.00%    邹城市         7.2    14.3          0.0          4.0         10.3
216   济宁   中南檀月墅         51.00%    邹城市         6.7    12.0          0.0          8.2          3.8
217   济宁   中南漫悦湾         65.00%    高新区         4.6     6.9          0.0          6.9          0.0
218   临沂   中南鲁商樾府       55.00%    兰山区        11.3    28.3          0.0         23.9          4.4
219   临沂   中南阜丰元丰熙悦   40.00%    高新区         5.4    10.8          0.0         10.8          0.0
220   临沂   中南鲁商樾府       55.00%    兰山区         3.5     8.8          0.0          0.0          8.8
221   青岛   中南星汇城         100.00%   黄岛区         1.4     7.9          0.0          7.9          0.0
222   青岛   中南漫悦湾         100.00%   黄岛区         7.5    20.9          0.0         20.9          0.0
223   青岛   中南熙悦           100.00%   李沧区         8.2    30.3          0.0         30.3          0.0
224   青岛   中南世纪城         100.00%   李沧区        65.3   151.5        137.7          6.8          6.9
225   青岛   中南漫悦湾         30.00%    平度市         6.5    13.0          0.0         13.0          0.0
226   青岛   国宾府             30.00%    平度市         5.5    10.3          0.0         10.3          0.0
227   青岛   金石广场           100.00%   黄岛区         9.8    32.0         32.0          0.0          0.0

                                                   19
                                                                        江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文
228   泰安   中南樾府             100.00%   泰山区         1.8    4.4          0.0          1.7          2.7
229   泰安   中南世纪锦城         100.00%   泰山区         6.7   16.1         16.1          0.0          0.0
230   泰安   中南佳期漫           100.00%   高新区         5.2   13.5          0.0         13.5          0.0
231   泰安   中南财源门           100.00%   泰山区         7.4   37.7          5.6          3.9         28.2
232   威海   (2018)7-4 号地块   60.00%    环翠区         7.5   11.0          0.0          0.0         11.0
233   潍坊   中南世纪城           100.00%   寿光市        10.8   25.9         25.9          0.0          0.0
234   潍坊   香缇雅苑             100.00%   寿光市         5.8   12.0         12.0          0.0          0.0
235   潍坊   城市金典             100.00%   寿光市         6.5   12.7         12.7          0.0          0.0
236   潍坊   中南保利樾府         70.00%    高新区        12.1   31.7          0.0         17.7         14.0
237   潍坊   中南熙悦             70.00%    高新区        12.8   31.9          0.0         22.1          9.7
238   潍坊   中南世纪星城         100.00%   寿光市        33.0   52.7         44.4          8.3          0.0
239   烟台   仙客居               100.00%   开发区        10.3    2.5          0.0          1.8          0.7
240   烟台   中南熙悦             100.00%   开发区         6.7   13.4          0.0         13.4          0.0
241   烟台   中南山海湾           100.00%   开发区        18.8   18.8         11.7          7.1          0.0
242   烟台   中南熙悦             51.00%    龙口市         5.9   14.9          0.0          5.0          9.9
243   烟台   风情商业街           100.00%   开发区         6.1    3.6          0.0          0.0          3.6
244   烟台   玖熙墅               100.00%   开发区         6.5    7.2          0.0          3.4          3.7
245   淄博   淄江府               40.00%    临淄区         8.6   12.9          0.0          0.0         12.9
246   淄博   中南樾府             100.00%   桓台县         6.9   14.2          0.0          8.2          6.0
247   淄博   紫云集               55.00%    张店区        11.9   19.7          0.0          0.0         19.7
248   开封   中南樾府             100.00%   龙亭区         4.4   11.5          0.0          5.6          5.8
249   开封   中南林樾             50.00%    卞西新区       6.8   19.8          0.0         11.7          8.1
250   商丘   绿地城               49.00%    示范区        10.5   13.6          0.0         13.6          0.0
251   商丘   绿地城六区           49.00%    示范区         5.6   13.9          0.0         13.9          0.0
252   商丘   绿地城-中央广场      49.00%    示范区         7.9   27.8          0.0          0.0         27.8
253   商丘   绿地中南漫悦湾       49.00%    示范区         8.8   22.0          0.0         16.8          5.2
254   许昌   中南金玉堂           34.00%    建安区        13.9   38.4          0.0          6.9         31.5
255   潜江   中南世纪雅苑         100.00%   园林办事处    14.7   33.8         10.9         22.9          0.0
256   潜江   中南世纪锦城         100.00%   园林办事处     6.2   14.1         14.1          0.0          0.0
257   潜江   中南世纪城           100.00%   新城区        11.8   25.9          6.2         19.6          0.0
258   武汉   中南拂晓城           100.00%   黄陂区        16.3   32.5          0.0         24.2          8.3
259   武汉   中南熙悦             50.00%    东西湖区       2.7    8.5          0.0          8.5          0.0
260   武汉   拂晓城               100.00%   黄陂区         8.2   16.3          0.0         16.3          0.0

                                                     20
                                                                                            江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文
261   西安   中南紫云集                               85.00%    未央区         6.6   19.9          0.0         19.9          0.0
262   西安   中南上悦城                               50.00%    西咸新区      18.3   41.9          0.0         13.2         28.7
263   西安   中南湖畔堤                               51.00%    西咸新区       3.3   11.7          0.0          0.0         11.7
264   西安   中南青樾                                 90.00%    大兴新区       4.4   20.6          0.0         13.9          6.7
265   西安   中南春溪集                               85.00%    高陵区        11.7   35.3          0.0         35.3          0.0
266   西安   中南樾府                                 100.00%   浐灞区         8.7   21.8          0.0         21.8          0.0
267   西安   东望城                                   35.00%    西咸新区       4.3   16.7          0.0         16.7          0.0
268   常德   中南春溪集                               100.00%   武陵区         6.1   17.2          0.0          0.0         17.2
269   湘潭   中南旭辉樾府                             50.00%    岳塘区         6.7   18.6          0.0          6.8         11.9
270   成都   樾府                                     100.00%   金牛区        12.8   25.6          0.0         11.3         14.3
271   成都   熙悦                                     100.00%   温江区         5.4   13.5          0.0         13.5          0.0
272   成都   澜悦                                     100.00%   温江区         2.7    6.8          0.0          6.0          0.8
273   成都   玖华薹项目                               50.00%    成华区         3.0   14.8          0.0         14.8          0.0
274   成都   中南海棠集花园                           100.00%   金牛区         4.2   12.3          0.0         12.3          0.0
275   成都   珑悦                                     100.00%   温江区         2.5    6.3          0.0          6.3          0.0
276   眉山   新悦府                                   100.00%   仁寿县         5.0   11.0          0.0         11.0          0.0
277   南充   春江阅                                   100.00%   高坪区         7.0   17.5          0.0          0.0         17.5
278   南充   漫悦湾                                   100.00%   高坪区         9.7   22.3          0.0         22.3          0.0
279   南充   世纪城                                   100.00%   顺庆区         8.6   18.9         18.9          0.0          0.0
280   南充   尚景阅                                   100.00%   顺庆区         5.5   11.1          0.0         11.0          0.1

281   重庆   中南紫云集(瑞苑小区瑞源商街二期)         30.00%    江津区         3.6   10.2          0.0         10.2          0.0

282   重庆   西著七里                                 33.00%    沙坪坝区       7.5   19.0          0.0         19.0          0.0
283   重庆   玖宸                                     100.00%   北碚区        11.4   30.1          0.0         30.1          0.0
284   重庆   万云府                                   20.00%    沙坪坝区       5.8   14.4          0.0         14.4          0.0
285   昆明   和悦铭著                                 24.50%    五华区         3.3   12.7          0.0          6.4          6.3
286   昆明   云境                                     100.00%   巫家坝片区     4.9   24.4          0.0         12.4         12.0
287   昆明   中南碧桂园樾府                           51.00%    官渡区         7.6   28.7          0.0         23.5          5.2
288   昆明   天韵                                     33.00%    安宁市         1.6    4.7          0.0          4.7          0.0
289   昆明   KCWH2012-33、KCWH2013-7/8/9/10/11 地块   33.00%    五华区        17.3   86.6          0.0          0.0         86.6
290   贵阳   中南林樾                                 80.00%    南明区         9.7   24.2          0.0          0.0         24.2
291   佛山   翡翠西江                                 33.00%    高明区         8.1   24.3          0.0          0.0         24.3
292   佛山   中南远洋漫悦湾                           50.00%    三水区         5.3   16.0          0.0         11.1          4.9

                                                                         21
                                                                                                          江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文
293   佛山        中南滨江国际                              49.00%     高明区              8.4     33.4          0.0          0.0         33.4
                                                                       大亚湾经济技术
294   惠州        林间漫                                    90.00%                         4.7     14.0          0.0         12.3          1.7
                                                                       开发区
295   梅州        中南雅居乐峰会                            50.00%     梅县区              4.5     11.6          0.0          6.4          5.2
296   梅州        中南漫悦湾                               100.00%     梅县区              1.3      3.4          0.0          0.0          3.4
297   南宁        中南紫云集                               100.00%     良庆区              7.9     29.7          0.0          0.0         29.7
298   福州        中南樾庭                                 100.00%     长乐区              3.6      7.5          0.0          7.5          0.0
299   泉州        中南漫悦湾                               100.00%     开发区              5.3     17.4          0.0         17.4          0.0
300   昌江        林海间                                   100.00%     昌化镇             13.4      8.1          5.2          0.8          2.1
301   儋州        中南西海岸                               100.00%     滨海新区           60.4     60.8         46.4          7.7          6.6
302   万宁        中南芭提雅                               100.00%     兴隆镇             10.6      9.1          4.0          1.0          4.0
303   文昌        森海湾                                   100.00%     清澜新区           37.0     59.3         58.4          0.8          0.0
                                        合计                                            2950.0   6243.9       1919.2       2807.2       1517.5
注:以上建筑面积、在建面积、未开工面积均指计算容积率的规划建筑面积。




                                                                                22
                                                                              江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文


4、项目跟投情况
    为了提高组织效能,激发员工主动性,建立公司与员工风险共担、利益共享的机制,公司经股东大会同意设立员工跟投
制度。2018 年公司共有新 81 个项目引入跟投机制,员工跟投本金总额 2.36 亿元,占跟投项目资金峰值的 2.59%。
    2018 年,公司销售金额最高的 5 个员工跟投项目情况:
          序                                            实际投资金                          累积销售       累计成本
                        项目名称           投资方                            权益占比                                   退出情况
          号                                            额(万元)                        金额(亿元)     (亿元)
                                         公司              41,843.30           54.18%
                                         跟投主体               633.20          0.82%
          1       临沂樾府项目                                                                   32.33         21.44
                                         合作方            34,753.50           45.00%
                                         合计              77,230.00         100.00%
                                         公司              38,666.58           83.85%
                                         跟投主体               617.20          1.34%
          2       西安春溪集项目                                                                 26.40          7.24
                                         合作方             6,831.24           14.81%
                                         合计              46,115.02         100.00%
                                         公司              68,451.80           85.10%
                                         跟投主体               561.55          0.70%                                      无
          3       西安紫云集项目                                                                 25.72          8.66
                                         合作方            11,420.19           14.20%
                                         合计              80,433.54         100.00%
                                         公司              10,620.03           95.00%
          4       西安樾府项目           跟投主体               558.97          5.00%            23.47          5.49
                                         合计              11,179.00         100.00%
                                         公司              25,338.04           47.53%
                                         跟投主体           1,847.00            3.47%
          5       海门上悦城项目                                                                 23.42          5.84
                                         合作方            26,118.96           49.00%
                                         合计              53,304.00         476.82%
    2018 年公司董事、监事、高级管理人员跟投情况如下:
                                                 跟投项目数          跟投本金出资额         累积收益
               姓名              职务                                                                      收益比例
                                                   (个)              (万元)             (万元)
               陈昱含     董事、副总经理                   59                  178.8              18.5        2.08%
                 辛琦     董事、副总经理                   49                  106.2              13.6        2.57%
                 罗俊         副总经理                     65                  622.2                 0            0
    截止 2018 年底,公司董事、高级管理人员未有退出跟投项目计划。
(四)报告期内公司建筑业务经营情况表
    1、建筑施工未完工项目情况
                                                                                                                       单位:亿元
                      业务模式          合同金额        累计确认收入          未完工部分金
                                                                                  额
                        PPP                     151.0                 35.6            115.2
                        公建                    110.3                 76.6             33.7
                        住宅                    740.7                514.3            225.7
                        市政                     20.8                  5.1             15.6
                        其他                     56.1                 31.1             23.4
                        合计               1078.9                662.7                  413.6
    2、已完工未结算项目情况
                                                                                                                       单位:亿元
      类别            累计已发生成本     累计已确认毛利     已办理结算的金额            已完工未结算金额
已完工未结算项目                373.6              45.1                 349.6                       69.2




                                                                23
                                                                        江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文


二、主营业务分析
1、概述
参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。

2、收入与成本
(1)营业收入构成
                                                                                                               单位:元
                                     2018 年                                   2017 年
                                                                                                         同比增减
                            金额          占营业收入比重              金额          占营业收入比重
营业收入合计           40,110,125,872.49            100%         30,552,327,467.21            100%              31.28%
分行业
房屋销售收入           26,117,315,553.01              65.11%     22,412,750,782.69          62.15%              16.53%
建筑施工收入           15,240,203,685.16              38.00%     11,712,486,009.31          32.48%              30.12%
酒店及其他收入          2,375,167,620.36               5.92%      1,935,746,237.38           5.37%              22.70%
内部交易抵消           -3,622,560,986.04                         -5,508,655,562.17

(2)占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业情况
                                                                                                                 单位:元
                                                                      营业收入比   营业成本比          毛利率比上年
      行业            营业收入             营业成本        毛利率
                                                                    上年同期增减 上年同期增减            同期增减
房屋销售收入       26,117,315,553.01   20,774,004,050.75     20.46%         16.53%        9.78%      增加 4.89 个百分点
建筑施工收入       15,240,203,685.16   13,474,280,299.31     11.59%         30.12%       30.44%      下降-0.21 个百分点


(3)公司实物销售收入是否大于劳务收入:不适用
(4)公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况:不适用
(5)营业成本构成
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 7 号——上市公司从事土木工程建筑业务》的披露要求
主营业务成本构成
                                                                                                               单位:元
                                               2018 年                          2017 年
   行业分类            项目                                                                                 同比增减
                                       金额         占营业成本比重       金额        占营业成本比重
房地产开发       房地产开发       21,983,693,842.74         59.80% 18,922,480,681.42         60.44%               6.53%
建筑施工         建筑施工         13,474,280,299.31         36.65% 10,329,854,576.63         32.99%              26.59%
酒店商业         酒店商业          1,307,084,553.09           3.56% 2,056,472,269.71           6.57%            -26.29%

(6)报告期内合并范围是否发生变动
具体请见公司财务报告附注6合并范围变动。

(7)公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况:不适用
(8)主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额(元)                                                                           1,676,650,636.90
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例                                                                         4.18%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例                                                                    0%
公司前 5 大客户资料
  序号                  客户名称                            销售额(元)                  占年度销售总额比例
1         宁波中南投资有限公司                                    553,702,798.67                                 3.63%
2         梁山中南建设发展有限公司                                411,967,082.46                                 2.70%
3         延安市宝塔区亿博房地产开发有限公司                      248,430,977.00                                 1.63%
4         和记黄埔地产(成都)有限公司                            241,523,046.58                                 1.58%
5         成都市中顺城投投资有限公司                              221,026,732.19                                 1.45%
合计                        --                                  1,676,650,636.90                                10.99%

                                                            24
                                                                       江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文


主要客户其他情况说明
注:宁波中南投资有限公司、梁山中南建设发展有限公司为公司控股公司,公司与其他三名客户与公司不存在关联关系,公
司董事、监事、高级管理人员、核心技术人员、持股 5%以上股东、实际控制人和其他关联方在其他三名客户中未直接或者
间接拥有权益等。
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额(元)                                                                            6,914,199,076.50
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例                                                                          7.71%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例                                                                     0%
公司前 5 名供应商资料
  序号                   供应商名称                          采购额(元)                     占年度采购总额比例
1           合肥市国土资源局                                     1,813,248,000.00                                    5.62%
2           重庆市财政局                                         1,641,940,950.00                                    5.09%
3           临沂市财政局                                         1,299,610,126.50                                    4.03%
4           贵州双龙航空港经济区国土资源局                       1,219,400,000.00                                    3.78%
5           泉州市财政局                                           940,000,000.00                                    2.91%
合计                         --                                  6,914,199,076.50                                   21.44%
主要供应商其他情况说明
注:前五名供应商与公司不存在关联关系,公司董事、监事、高级管理人员、核心技术人员、持股 5%以上股东、实际控制
人和其他关联方在主要供应商中未直接或者间接拥有权益。

3、费用
                                                                                                           单位:元
                            2018 年               2017 年         同比增减               重大变动说明
销售费用                   966,396,122.20        724,109,285.70       33.46% 主要系本期销售规模增加所致
管理费用                 2,390,574,274.59      1,768,124,576.50       35.20% 主要系本期区域扩张及开发项目增加所致
财务费用                   415,626,776.31        341,607,443.65       21.67% 主要系融资增长导致财务费用增加

4、研发投入:不适用
5、现金流
                                                                                                                   单位:元
            项目                             2018 年                    2017 年                        同比增减
经营活动现金流入小计                         97,145,418,950.47           60,765,682,528.72                           59.87%
经营活动现金流出小计                         77,713,841,140.10           63,703,617,030.10                           21.99%
经营活动产生的现金流量净额                   19,431,577,810.37            -2,937,934,501.38                         761.40%
投资活动现金流入小计                         11,823,097,455.22           41,529,870,583.40                          -71.53%
投资活动现金流出小计                         24,472,943,336.00           45,263,502,303.85                          -45.93%
投资活动产生的现金流量净额                  -12,649,845,880.78            -3,733,631,720.45                         238.98%
筹资活动现金流入小计                         43,540,871,636.26           26,295,526,889.62                           65.58%
筹资活动现金流出小计                         47,583,042,275.26           16,405,770,354.86                          190.04%
筹资活动产生的现金流量净额                   -4,042,170,639.00             9,889,756,534.76                        -140.87%
现金及现金等价物净增加额                      2,735,139,211.84             3,235,453,335.01                         -15.46%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
√ 适用 □ 不适用
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
√ 适用 □ 不适用

三、非主营业务分析
√ 适用 □ 不适用
                                                                                                                 单位:元
                           金额                占利润总额比例          形成原因说明                是否具有可持续性
投资收益                   579,009,056.16                18.98%
公允价值变动损益            53,245,121.21                 1.75%
资产减值                   206,199,494.64                 6.76%
营业外收入                  63,578,182.50                 2.08%
营业外支出                 170,067,101.62                 5.58%
                                                             25
                                                                   江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文


四、资产及负债状况
1、资产构成重大变动情况
                                                                                                                 单位:元
                             2018 年末                        2017 年末
                                      占总资产比                                       比重增减          重大变动说明
                        金额                           金额          占总资产比例
                                          例
货币资金           20,416,915,066.92        8.64% 14,269,939,756.38           8.07%    0.57 个百分点
应收账款            8,564,563,512.36        3.62% 7,331,528,120.17            4.14%   -0.52 个百分点
存货              135,002,590,942.43      57.11% 110,985,424,495.30          62.74%   -5.63 个百分点
投资性房地产        4,210,468,897.66        1.78%  4,113,144,359.26           2.33%   -0.55 个百分点
长期股权投资        6,893,425,366.83        2.92% 1,530,330,028.54            0.87%    2.05 个百分点
固定资产            3,068,894,608.28        1.30% 3,199,348,216.74            1.81%   -0.51 个百分点
在建工程               46,540,513.07        0.02%     59,529,569.13           0.03%   -0.01 个百分点
短期借款           10,686,892,017.77        4.52% 7,193,240,000.00            4.07%    0.45 个百分点
长期借款           30,127,057,700.00      12.74% 26,696,306,903.00           15.09%   -2.35 个百分点

2、以公允价值计量的资产和负债
                                                                                                                 单位:元
                                      本期公允价    计入权益的累计 本期计提                    本期出
         项目             期初数                                            本期购买金额                    期末数
                                      值变动损益      公允价值变动   的减值                    售金额
金融资产
1.以公允价值计量且
其变动计入当期损益
                     4,649,489.89 -1,386,410.80                                42,064,050.00              45,327,129.09
的金融资产(不含衍
生金融资产)
3.可供出售金融资产 377,100,000.00                                             172,000,000.00             549,100,000.00
上述合计           381,749,489.89 -1,386,410.80                               214,064,050.00             594,427,129.09
金融负债                     0.00                                                                                  0.00
报告期内公司主要资产计量属性未发生重大变化

3、公司融资机构及利率水平
                                                                                                             单位:亿元
                类别                         金额                     成本区间(%)                      年限
  银行贷款                                              302.02                   4.07-10.00                 0.5-20 年
  非银行金融机构                                        170.49                   7.27-13.50                     0.5-3 年
  债券                                                  106.91                    6.00-7.99                      3-5 年
  合计                                                  579.42


4、截至报告期末的资产权利受限情况

五、投资状况
1、总体情况
          报告期投资额(元)                   上年同期投资额(元)                           变动幅度
                        5535095338.29                        1349190206.47                                       310.35%

2、报告期内获取的重大的股权投资情况:不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况:不适用
4、金融资产投资
(1)证券投资情况
                                                                                                                 单位:元

                                                         26
                                                                                                    江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文


                                                  会计                                                             本期
     证券      证券      证券   最初                   期初账 本期公允价               累计公允         本期购买金            报告期            期末   会计核算 资金
                                                  计量                                                             出售
     品种      代码      简称 投资成本                 面价值 值变动损益               价值变动             额                  损益          账面价值   科目   来源
                                                  模式                                                             金额
境内外股                 凯文                     公允价                                                                                                      交易性金融 自有
            002659.SZ                699,740.60               390,290       130,200                 0              0      0               0      260,090
票                       教育                     值计量                                                                                                      资产             资金
境内外股                 易居                     公允价                                                                                                      交易性金融 自有
            02048.HK            25,391,778.44                      0 16,672,271.56    16,672,271.56 25,391,778.44         0 16,672,271.56      42,064,050
票                       中国                     值计量                                                                                                      资产             资金
期末持有的其他证券投资                       0      --             0             0                  0              0      0               0              0           --          --
              合计              26,091,519.04       --        390,290 16,802,471.56   16,672,271.56 25,391,778.44         0 16,672,271.56      42,324,140            --          --
证券投资审批董事会公告披露日
                                无

证券投资审批股东会公告披露日
                                无
期(如有)


            (2)衍生品投资情况:不适用

            5、募集资金使用情况

            (1)募集资金总体使用情况
                                                                                                                    单位:万元
                                                                 报告期内 累计变更 累计变更              尚未使用
                                             本期已使 已累计使                                  尚未使用            闲置两年
                                  募集资金                       变更用途 用途的募 用途的募              募集资金
            募集年份 募集方式                用募集资 用募集资                                  募集资金            以上募集
                                    总额                         的募集资 集资金总 集资金总              用途及去
                                               金总额   金总额                                    总额              资金金额
                                                                   金总额     额      额比例                 向
                       非公开发                                                                          补充流动
            2016                  458,023.39 81,967.96 386,237.1          0        0    0.00% 71,786.29                      0
                       行股份                                                                            资金
            合计           --     458,023.39 81,967.96 386,237.1          0        0    0.00% 71,786.29      --              0
                                                        募集资金总体使用情况说明
                公司采用非公开发行方式发行人民币普通股(A 股)316,076,293 股,发行价格为每股 14.68 元,募集资金总额人民币
            464,000.00 万元,扣除承销费等发行费用实际募集资金净额人民币 458,023.39 万元。
                截止 2018 年 12 月 31 日,本公司募集资金累计投入募投项目 386,237.10 万元。暂时补充流动资金 71,850.02 万元,募
            投资金专户余额为 15.21 万元。

            (2)募集资金承诺项目情况
                                                                                                              单位:万元
                       是否已变 募集资金                      截至期末累 截至期末投 项目达到预 本报告期 是否达 项目可行性
      承诺投资项目和超                    调整后投资 本报告期
                       更项目(含 承诺投资                     计投入金额   资进度     定可使用状 实现的效 到预计 是否发生重
          募资金投向                        总额(1)  投入金额
                       部分变更)   总额                           (2)    (3)=(2)/(1)   态日期       益     效益    大变化
     承诺投资项目
                                                                                                                 2019 年 12
     盐城中南世纪城      否                260,000         248,023.39 65,342.15       197,383.29          79.58%                   1,701.66              是                    否
                                                                                                                 月 31 日
                                                                                                                 2018 年 04
     太仓中南世纪城      否                 80,000            80,000      15,000       58,785.83          73.48%                   9,858.28              是                    否
                                                                                                                 月 25 日
                                                                                                                 2019 年 12
     青岛中南世纪城      否                 70,000            70,000     1,625.81      70,000.00         100.00%                 15,001.51               是                    否
                                                                                                                 月 25 日
     承诺投资项目小计      --              410,000         398,023.39 81,967.96       326,169.12          --          --         26,561.45          --                    --
     归还银行贷款(如
                           --               60,000            60,000             -         60,000        100.00%       --            --             --                    --
     有)
           合计            --              470,000         458,023.39 81,967.96       386,169.12           --          --        26,561.45          --                    --
     未达到计划进度或
     预计收益的情况和 不适用
     原因(分具体项目)
     项目可行性发生重
                       不适用
     大变化的情况说明


                                                                                      27
                                                                         江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文


  超募资金的金额、
  用途及使用进展情 不适用
  况


  募集资金投资项目
                   不适用
  实施地点变更情况




  募集资金投资项目
                   不适用
  实施方式调整情况


                     适用
                     根据大信会计师事务所(特殊普通合伙)出具的募集资金置换专项审核报告, 公司本次对募集资金投资项目中截至
  募集资金投资项目
                     2016 年 3 月 31 日止预先投入的 89,792.86 万元自筹资金进行置换,置换募集资金总额 89,792.86 万元,本次募集资
  先期投入及置换情
                     金置换与发行申请文件的相关内容描述一致。《关于以募集资金置换预先投入募投项目自筹资金的议案》经过公司第
  况
                     六届董事会第三十三次会议及第六届监事会第十一次会议审议通过,公司独立董事发表独立意见、会计师出具鉴证
                     报告、保荐机构发表专项意见。
                     适用
                     1、2017 年 7 月 7 日第七届董事会第四次会议审议通过《关于继续使用部分闲置募集资金暂时补充流动资金的议案》,
                     拟继续使用不超过 180,000 万元闲置募集资金暂时补充流动资金,使用期限自公司董事会审议批准该议案之日起不
  用闲置募集资金暂   超过 12 个月,到期将以自有资金归还至公司募集资金专项账户。公司已分别于 2017 年 7 月 25 日至 2018 年 7 月 3
  时补充流动资金情   日间分次将上述实际使用的 178,652 万元归还至公司募集资金专用账户。公司独立董事、保荐机构也就募集资金暂
  况                 时补充流动资金发表了意见。
                     2、2018 年 7 月 3 日第七届董事会第二十三次会议审议通过了《关于继续使用部分闲置募集资金暂时补充流动资金
                     的议案》,拟继续使用 152,417.98 万元闲置募集资金暂时补充流动资金,使用期限自公司董事会审议批准该议案之日
                     起不超过 12 个月,到期将以自有资金归还至公司募集资金专项账户。
  项目实施出现募集
  资金结余的金额及 不适用
  原因
  尚未使用的募集资
                   补充流动资金
  金用途及去向
  募集资金使用及披
  露中存在的问题或 无
  其他情况


       (3)募集资金变更项目情况

       公司报告期不存在募集资金变更项目情况。

       六、重大资产和股权出售
       1、出售重大资产情况
       公司报告期未出售重大资产。

       2、出售重大股权情况
       公司报告期未出售重大股权。

       七、主要控股参股公司分析
       主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
                                                                                                                 单位:元
                 公司    主要业
    公司名称                       注册资本       总资产            净资产         营业收入         营业利润          净利润
                 类型      务
南通中南新世界开 子公   房地产 1,000,000,000 33,245,410,400.11 3,814,912,837.54   939,199,792.09 1,065,009,722.77 1,051,640,706.73

                                                               28
                                                                                江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文


发有限公司        司     开发
太仓中南世纪城房 子公    房地产
                                500,000,000     1,113,332,224.45        654,670,415.94    726,413,921.71    133,281,846.89       98,582,837.21
地产开发有限公司 司      开发
青岛中南世纪城房
                 子公    房地产
地产业投资有限公                1,020,000,000   7,157,233,375.28 1,166,346,964.86         888,924,970.02    201,521,507.39      150,015,142.24
                 司      开发

常熟中南世纪城房 子公    房地产
                                300,000,000     5,045,435,585.51 1,083,891,438.13           36,911,626.73   695,136,555.12      685,763,664.54
地产开发有限公司 司      开发
常熟中南锦苑房地 子公    房地产
                                400,000,000     1,433,321,061.90        665,210,355.99 1,366,817,931.74     243,037,461.72      182,109,490.41
产开发有限公司   司      开发
南京中南世纪城房 子公    房地产
                                980,504,000     2,409,278,878.81 1,206,134,932.59         860,579,230.70    217,650,238.64      163,507,042.33
地产开发有限公司 司      开发
南京中南新锦城房 子公    房地产
                                500,000,000     4,188,943,483.96        698,641,694.56    886,770,460.02    246,754,363.11      179,950,293.85
地产开发有限公司 司      开发
海门中南房地产开 子公    房地产
                                100,000,000     1,627,205,902.72        497,267,392.13 1,295,302,693.50     429,096,158.55      320,403,416.78
发有限公司       司      开发

       八、公司控制的结构化主体情况:不适用
       九、公司未来发展的展望
             (一)行业格局和趋势
           2019 年在坚持稳中求进的总基调,迎接建国 70 周年的大背景下,国家将保持宏观流动性合理充裕,但房地产“房子是
       用来住的、不是用来炒”的定位不会变,基于“因城施策、分类指导”的原则,政府的调控手段会更加灵活和有针对性,目
       标依然是市场平稳健康发展。行业依旧处于调整期,销售和投资增速将放慢,发展依赖存货价格上升的企业将面临更多挑战。
       但随着新型城镇化的深入推进,粤港澳大湾区规划建设迈出实质性步伐,长三角区域一体化发展上升为国家战略,有准备的
       企业将有更多发展机遇。未来不同区域市场和企业的分化将更加明显,产品更能针对客户需求、运营管理能力更强的企业还
       将迎来进一步的发展空间。
           在进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期的目标要求下,面临外部环境的不确定性,内需增长依然
       是基础,相信基础设施建筑等领域还是政策鼓励的方向。
             (二)2019 年经营策略
           公司房地产业务将继续以客户为中心,坚持大众主流住宅产品定位,积极推进快速周转战略,不断完善聚焦长三角、珠
       三角以及内地人口密集核心城市布局,培养长周期发展能力,提升组织能力、运营能力、产品能力等基础能力。产品以健康
       住宅理念为核心,建设 TED(Technology 舒适+Enjoyment 珍爱+Daring 兼爱)社区.,提倡有品质的简约、有节制的丰盛,
       以现代手法演绎在地文化,打造适销对路的产品。
             建筑业务将继续发挥自身优势,充分借助政策机会,保持平稳增长。
             2019 年公司将确保预售资源的收入确认,尽快增加资产实力,优化资产负债表,努力提升信用评级,加强融资能力。
             公司瞄准行业最具雇主,以可持续、高效敏捷、稳定健康为导向,希望成为不断创造历史、令人向往的美好组织。
             (三)项目开发计划
           2019 年公司将继续深耕长三角区域、珠三角区域和中西部核心城市,现有项目计划开工建筑面积约 1061 万平方米,竣
       工面积约 998 万平方米。

序                                                                                                     2019 年度计划           2019 年度计划
        城市                         项目名称                      权益比例              位置
号                                                                                                   竣工面积(万㎡)        开工面积(万㎡)
1    上海         海湾商办项目                                      100.0%         奉贤区                           0.0                     3.9
2    上海         江山美宸项目                                          11.0%      长兴岛                           4.2                     0.0
3    上海         桐南美麓                                              40.0%      奉贤区                         15.8                      0.0
4    上海         西虹桥一号                                            39.5%      青浦区                           7.8                     0.0
5    常州         丁香路南侧、玫瑰路东侧地块                            24.5%      钟楼区                           0.0                    11.3
6    淮安         樾府                                              100.0%         清河区                           0.0                     2.0
7    淮安         中南锦城                                          100.0%         清江浦区                         3.1                     0.0
8    淮安         中南珑悦                                              29.0%      淮安区                           3.3                     0.0
9    淮安         中南世纪城                                        100.0%         生态新城                       11.9                      0.0
10   淮安         中南熙悦                                              34.0%      淮安区                           8.3                     0.0
                                                                   29
                                                           江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文


11   连云港   上悦城                               65.0%     灌南县                       0.0                7.1
12   南京     棉花塘                           100.0%        江宁区                       2.9                0.0
13   南京     魔力月光                         100.0%        玄武区                       3.2                0.0
14   南京     融创中南御园                         50.0%     高淳区                      12.9                2.3
15   南京     山锦花城                         100.0%        江宁区                       8.1                0.0
16   南京     上悦城                           100.0%        江宁区                       0.0                2.8
17   南京     世纪雅苑                             60.0%     栖霞区                       3.7                0.0
18   南京     熙悦                                 32.0%     江宁区                       0.0               10.9
19   南通     春风南岸                             40.0%     开发区                       0.0                0.1
20   南通     春风南岸                             40.0%     开发区                       0.0                4.6
21   南通     春江阅                               40.0%     港闸区                       0.0                1.6
22   南通     大都会                               30.0%     通州区                      15.7                0.0
23   南通     翡翠华府                             34.0%     崇川区                       3.3                0.0
24   南通     枫丹酩悦                             40.0%     苏通园区                     0.0                8.7
25   南通     海上传奇                             20.0%     苏通园区                     0.0               16.5
26   南通     花城                             100.0%        崇川区                      11.2                0.0
27   南通     佳期漫                               33.3%     崇川区                      20.9                0.0
28   南通     江海都会                             25.0%     海门市                       0.0               12.9
29   南通     玖熙墅                               33.4%     通州区                       3.8                0.0
30   南通     玖熙墅                               33.3%     通州区                       3.3                0.0
31   南通     林肯公园                             50.0%     开发区                       0.0                6.2
32   南通     珑府                                 25.0%     崇川区                       0.0                6.5
33   南通     漫悦湾                               55.0%     如东县                       7.6                0.0
34   南通     漫悦湾                           100.0%        崇川区                       9.2                0.0
35   南通     漫悦湾                               70.0%     海门市                       5.8                0.0
36   南通     上悦城                               45.0%     如皋市                       0.0               11.4
37   南通     上悦城                               51.0%     海门市                       0.0                2.1
38   南通     时代悦城                             50.0%     崇川区                      28.6                0.0
39   南通     熙悦                             100.0%        如皋市                       0.0                1.5
40   南通     熙悦                             100.0%        开发区                       8.8                0.0
41   南通     熙悦                             100.0%        海门市                       0.0                2.5
42   南通     熙悦天玺                             41.7%     海门市                       0.0                8.4
43   南通     中南碧桂园                           35.0%     海门市                      13.9                0.0
44   南通     中南君悦府                       100.0%        通州区                       5.8                0.0
45   南通     中南珑悦                         100.0%        通州区                       0.0                2.7
46   南通     中央商务区                       100.0%        崇川区                       7.5                9.3
47   南通     紫宸府                               23.0%     通州区                       0.0                4.3
48   苏州     枫丹壹号                             50.0%     吴江区                      16.7                0.0
49   苏州     湖悦天境花园                         51.0%     张家港市                     0.0                2.8
50   苏州     及第阁                               33.3%     常熟市                      14.6                0.0
51   苏州     珺悦阁                               25.0%     常熟市                       6.3                0.0
52   苏州     科教新城【H-02-01(2)】地块         30.0%     太仓市                       0.0                7.8
                                                             浒墅关开发
53   苏州     宽阅雅苑                             30.0%                                  0.0                9.6
                                                             区
54   苏州     林樾香庭                         100.0%        常熟市                       0.0                5.6
55   苏州     漫悦兰庭                             50.0%     太仓市                       7.9                0.0
56   苏州     太湖新城 WJ-J-2018-053 号地块    100.0%        吴江区                       0.0               11.3
57   苏州     梧桐苑                               25.0%     常熟市                       3.4                0.0
58   苏州     熙悦豪庭                             30.0%     常熟市                       6.6                0.0
59   苏州     依云水岸苑                           13.8%     太仓市                       7.0                0.0
                                              30
                                                 江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文


60    苏州   中南锦苑                    60.0%     常熟市                       2.8                0.0
61    苏州   中南世纪城              100.0%        常熟市                       0.0                5.5
62    苏州   中南世纪花园            100.0%        昆山市                       1.6                0.0
63    苏州   中南世纪花园(锦城)    100.0%        昆山市                      12.0                0.0
64    苏州   中南雅苑                100.0%        常熟市                       3.7                0.0
65    泰州   中南世纪城              100.0%        泰兴市                      24.6                1.5
66    无锡   君悦府                  100.0%        新吴区                      13.8                0.0
67    无锡   中南樾府                    75.0%     江阴市                       8.6                9.9
68    宿迁   珑悦                        50.0%     宿城新区                     6.7                0.0
69    宿州   碧桂园中南双玺              49.0%     埇桥区                       9.6               11.1
70    徐州   2018-55 号地块              60.0%     鼓楼区                       0.0               18.8
71    徐州   湖畔观澜别院                33.0%     云龙区                       0.0                8.4
72    徐州   璟悦小区                    23.0%     云龙区                       0.0                0.0
73    徐州   琅悦锦园                    35.0%     泉山区                       0.0                2.3
74    徐州   熙悦府                      25.0%     邳州市                       0.0                2.0
75    徐州   熙悦府                      25.0%     邳州市                       0.0                2.5
76    徐州   隐山观湖                    50.0%     铜山区                       0.0               12.9
77    盐城   翡翠之光                    33.0%     亭湖区                       6.5                0.0
78    盐城   熙悦                    100.0%        东台市                       0.0                5.6
79    盐城   中南世纪城              100.0%        盐都区                      33.6               18.4
80    盐城   中南熙悦府              100.0%        亭湖区                       4.8                1.8
81    扬州   颐和公馆                    30.0%     西区                         0.0               14.3
82    镇江   缇香漫                  100.0%        丹徒区                       6.4                0.0
83    镇江   翡翠江湾                    50.0%     京口区                       0.0                4.7
84    镇江   合山府                      50.0%     京口区                       0.0                1.7
85    镇江   君悦府                  100.0%        丹阳市                      20.2                0.3
86    镇江   珑悦府                      33.0%     京口区                       0.0                5.0
87    镇江   文锦苑                  100.0%        丹阳区                       0.0               13.5
88    镇江   樾府                        13.0%     润州区                       0.0               13.7
89    镇江   中南世纪城              100.0%        京口区                       6.0                0.0
90    镇江   中南御锦城              100.0%        京口区                      17.5                0.0
91    杭州   君奥时代                100.0%        萧山区                      11.5                0.0
92    杭州   漫悦湾                  100.0%        建德市                      10.8                0.0
93    杭州   中南樾府                100.0%        余杭区                       9.4                0.0
94    嘉兴   乍浦君悦府              100.0%        平湖市                      16.8                0.0
95    嘉兴   新仓海上明悦                50.0%     平湖市                       6.0                0.0
96    嘉兴   闻荷府                  100.0%        秀洲区                       8.7                0.0
97    嘉兴   九龙山漫悦湾项目            37.0%     平湖市                       5.6                0.0
98    嘉兴   中南泷悦府                  75.0%     平湖市                      31.6                0.0
99    嘉兴   中南泓悦府                  75.0%     平湖市                      16.5                0.0
100   丽水   中南布拉格                  41.3%     莲都区                       0.0               23.2
101   宁波   杭州湾海悦湾                50.0%     慈溪市                       9.9                0.0
102   宁波   紫宸府                      25.0%     余姚市                       8.5                0.0
103   宁波   海上传奇                    33.0%     慈溪市                       0.0               15.5
104   宁波   康乐宜居                    50.0%     慈溪市                       0.0               11.7
105   宁波   青樾府                      40.0%     慈溪市                       0.0                1.7
106   宁波   青樾府                      25.0%     慈溪市                       0.0                4.2
107   宁波   中南珑悦                100.0%        慈溪市                       6.6                0.0
108   绍兴   嵊州项目                    49.0%     嵊州市                       0.0               15.1

                                    31
                                                           江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文


109   绍兴     金艺学府                            45.0%     越城区                      19.6                0.0
110   绍兴     樾府                                80.0%     诸暨市                       5.9                0.0
111   绍兴     元垄中南华著                        30.0%     柯桥区                       0.0               10.0
112   台州     章安街道章梓路地块                  33.0%     椒江区                       0.0               22.2
113   台州     市府大道项目                        45.0%     经济开发区                   0.0                5.6
114   台州     金清镇商业街出让地块                35.0%     路桥区                       0.0                6.2
115   温州     梧田新区南湖地段 D-6-11 地块    100.0%        瓯海区                       0.0                6.0
116   温州     南湖单元 A-09 地块              100.0%        瓯海区                       0.0                9.9
117   蚌埠     江山府                          100.0%        经开区                       0.0                8.7
118   亳州     中南新悦府                      100.0%        利辛县                       0.0               17.5
119   合肥     中南樾府                        100.0%        高新区                       0.0               10.6
120   淮南     漫悦湾                              51.0%     山南新区                     0.0                9.9
121   马鞍山   中南熙悦                        100.0%        雨山区                       9.2                1.3
122   沈阳     煕悦                            100.0%        铁西区                       2.4                0.0
123   沈阳     玖熙墅                          100.0%        铁西区                       1.5                0.0
124   沈阳     中南旭辉和樾                        60.0%     于洪区                       0.0                3.8
125   营口     中南世纪城                      100.0%        鲅鱼圈区                     1.1                8.4
126   保定     尚熙城                              50.0%     徐水区                       0.0               13.2
127   邯郸     御河尚苑                            50.0%     邯山区                       0.0                7.0
128   廊坊     中南熙悦                            75.0%     固安县                       0.0                6.7
129   唐山     未来海岸                        100.0%        乐亭县                      20.6                0.0
130   唐山     拉唯那                          100.0%        乐亭县                       0.0               13.4
131   天津     六和茗著                            16.5%     静海区                       4.3                0.0
132   天津     中南君悦府                          75.0%     静海区                       7.4                0.0
133   滨州     翡丽之光                            35.0%     滨城区                       0.0                5.1
134   东营     中南雅苑                        100.0%        广饶县                       1.2               11.4
135   东营     中南熙悦                        100.0%        广饶县                       5.7                0.5
136   东营     中南世纪城                      100.0%        广饶县                       7.2                0.0
137   东营     中南世纪锦城                    100.0%        东营区                       9.4                0.0
138   菏泽     中南世纪锦城                    100.0%        牡丹区                       0.0                1.2
139   菏泽     中南花城                        100.0%        牡丹区                      14.1               12.9
140   济宁     中南瑞马樾府                        50.0%     任城区                       0.0                1.2
141   济宁     中南珑悦                        100.0%        太白湖新区                   0.0                6.7
142   济宁     中南樾府                            51.0%     邹城市                       0.0               10.3
143   济宁     中南檀月墅                          51.0%     邹城市                       0.0                3.8
144   临沂     中南鲁商樾府                        55.0%     兰山区                       6.8                4.4
145   临沂     中南阜丰元丰熙悦                    40.0%     高新区                      10.8                0.0
146   临沂     中南鲁商樾府                        55.0%     兰山区                       0.0                8.8
147   青岛     中南星汇城                      100.0%        黄岛区                       7.9                0.0
148   青岛     中南漫悦湾                      100.0%        黄岛区                       5.4                0.0
149   青岛     中南熙悦                        100.0%        李沧区                      25.8                0.0
150   青岛     世纪城                          100.0%        李沧区                       6.8                6.9
151   泰安     中南樾府                        100.0%        泰山区                       0.0                2.7
152   泰安     中南财源门                      100.0%        泰山区                       0.0               19.3
153   威海     (2018)7-4 号地块                  60.0%     环翠区                       0.0               11.0
154   潍坊     中南保利樾府                        70.0%     高新区                      10.7                3.1
155   潍坊     中南熙悦                            70.0%     高新区                       8.5                5.8
156   潍坊     中南世纪星城                    100.0%        寿光市                       4.6                0.0
157   烟台     仙客居                          100.0%        开发区                       0.0                0.7

                                              32
                                                                   江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文


158   烟台   中南熙悦                                  100.0%        开发区                       7.5                0.0
159   烟台   中南山海湾                                100.0%        开发区                       3.5                0.0
160   烟台   中南熙悦                                      51.0%     龙口市                       0.0                9.9
161   烟台   风情商业街                                100.0%        开发区                       0.0                2.0
162   烟台   玖熙墅                                    100.0%        开发区                       0.0                1.3
163   淄博   淄江府                                        40.0%     临淄区                       0.0                9.1
164   淄博   中南樾府                                  100.0%        桓台县                       0.0                6.0
165   淄博   紫云集                                        55.0%     张店区                       0.0               19.7
166   开封   中南樾府                                  100.0%        龙亭区                       0.0                5.8
167   开封   中南林樾                                      50.0%     卞西新区                     0.0                8.1
168   商丘   绿地城-中央广场                               49.0%     示范区                       0.0               27.7
169   商丘   绿地中南漫悦湾                                49.0%     示范区                       0.0                5.2
170   许昌   中南金玉堂                                    34.0%     建安区                       0.0               19.6
171   武汉   中南拂晓城                                100.0%        黄陂区                      17.2                8.3
172   武汉   中南熙悦                                      50.0%     东西湖区                     8.5                0.0
173   武汉   拂晓城                                    100.0%        黄陂区                      16.3                0.0
174   潜江   中南世纪雅苑                              100.0%        园林办事处                  22.9                0.0
175   西安   中南紫云集                                    85.0%     未央区                       8.6                0.0
176   西安   中南上悦城                                    50.0%     西咸新区                     0.0               28.7
177   西安   中南湖畔堤                                    51.0%     西咸新区                     0.0               11.7
178   西安   中南青樾                                      90.0%     大兴新区                     0.0                6.7
179   西安   中南春溪集                                    85.0%     高陵区                      21.3                0.0
180   西安   中南樾府                                  100.0%        浐灞区                      19.3                0.0
181   常德   中南春溪集                                100.0%        武陵区                       0.0               17.2
182   湘潭   中南旭辉樾府                                  50.0%     岳塘区                       0.0                5.4
183   成都   樾府                                      100.0%        金牛区                       0.0               14.3
184   成都   澜悦                                      100.0%        温江区                       0.0                0.8
185   成都   珑悦                                      100.0%        温江区                       6.3                0.0
186   眉山   新悦府                                    100.0%        仁寿县                      11.0                0.0
187   南充   尚景阅                                    100.0%        顺庆区                       0.0                0.1
188   南充   春江阅                                    100.0%        高坪区                       0.0               17.5
189   南充   漫悦湾                                    100.0%        高坪区                      22.2                0.0
190   重庆   玖宸                                      100.0%        北碚区                       9.1                0.0
191   昆明   和悦铭著                                      24.5%     五华区                       0.0                6.3
192   昆明   云境                                      100.0%        巫家坝片区                   0.0               12.0
193   昆明   中南碧桂园樾府                                51.0%     官渡区                       0.0                5.2
194   昆明   天韵                                          33.0%     安宁市                       4.7                0.0
195   昆明   KCWH2012-33、KCWH2013-7/8/9/10/11 地块        33.0%     五华区                       0.0               23.6
196   贵阳   中南林樾                                      80.0%     南明区                       0.0               24.2
197   佛山   翡翠西江                                      33.0%     高明区                       0.0                8.3
198   佛山   中南远洋漫悦湾                                50.0%     三水区                       0.0                4.9
199   佛山   中南滨江国际                                  49.0%     高明区                       0.0               27.1
                                                                     大亚湾经济
200   惠州   林间漫                                        90.0%                                  0.0                1.7
                                                                     技术开发区
201   梅州   中南漫悦湾                                100.0%        梅县区                       0.0                3.4
202   梅州   中南雅居乐峰会                                50.0%     梅县区                       0.0                5.2
203   南宁   中南紫云集                                100.0%        良庆区                       0.0               29.7
204   儋州   中南西海岸                                100.0%        滨海新区                     7.0                2.7
205   昌江   林海间                                    100.0%        昌化镇                       0.8                1.6
206   万宁   中南芭提雅                                100.0%        兴隆镇                       1.0                2.0
                                                      33
                                                              江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文


                                合计                                                       1061.0              997.6
    2019 年项目开工竣工计划是公司依据目前的资源和市场状况,结合现有能力对经营安排的大致规划,其随着市场、资
源和公司情况的变化会灵活调整,并不构成公司对未来的承诺,敬请投资者关注。
    (四)可能面对的风险
    (1)政策风险
    树立“房子是用来住的、不是用来炒的”理念是个长期过程,在未来相当长的时间里,国家房地产调控的方向不会变。
即使2019年调控的方式和手段会更加灵活,但基于市场的变化,政策的着力点和力度都会有变化的可能。
    应对措施:公司将坚持自主需求的主流产品定位,坚持既定的战略投资方向,同时密切关注政策动向,及时调整不同区
域的投资力度和投资节奏,适应市场环境的变化。
    (2)市场风险
    虽然未来房地产行业整体会保持平稳,但短期行业处于调整期,而且随着宏观流动性的变化,基于各地经济发展和人口
变动状况的不同,以及供需状况的变化,但各地市场的差异性将更加明显。
    应对措施:进一步严格投资纪律,坚决贯彻快速周转、低成本、差异化战略,不断提高产品质量,提高抗风险的能力。
    (3)财务风险
    虽然2019年国家将保持宏观流动性合理充裕,但房地产行业的特殊性使企业融资面临更多地挑战。
    应对措施:坚持战略方向,实现快速周转,保证良好回款;尽快结算收入,增加资产实力,优化资产负债表,提升融资
能力;加强各种形式的合作,借助合作伙伴的力量,与合作伙伴共同成长。


十、接待调研、沟通、采访等活动情况

1、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表

    公司于 2018 年 8 月 15 日通过现场结合网络方式召开了 2018 年半年度投资者见面会,与投资者沟通公司半年度业
绩情况,沟通使用的是披露的定期报告及有关公告等公开资料。本次活动共有 69 位投资者参会,其中机构投资者 52 位,
包括来自兴业证券、长江证券、中信证券、广发证券、西部证券、中泰证券、华泰证券、德邦证券、平安证券、东方证券、
长城证券、东北证券、东吴证券、安信证券、国泰君安、申万宏源、中金以及兴业全球基金、国泰基金、海富通基金、华夏
基金、 鹏华基金、金鹰基金、建信基金、富国基金、交银施罗德、光大保德信、汇丰晋信基金等单位的投资者。




                                                     34
                                                                   江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文



                                           第五节 重要事项
一、公司普通股利润分配及资本公积金转增股本情况
    1、2018 年度利润分配和分红派息预案
    2018 年度公司合并报表归属于上市公司股东的净利润2,193,097,869.05元,母公司净利润3,604,033,686.59。按照中国《企
业会计准则》,公司利润分配基于母公司的可分配利润。公司计划向股东大会提交以下2018年度利润分配方案:
    1、以2018年母公司净利润的10%计提提法定盈余公积金3,604,033,686.59 元;2、不计提任意盈余公积金;3、剩余
3,243,630,317.93元与母公司原可分配利润一起构成可分配利润。
    方案实施后,2018年末母公司可分配利润为3,739,202,815.21元。
    公司目前还处在快速发展阶段,资产的积累有利于资产负债表的优化,提升融资和发展能力。考虑公司的发展和股东的
需求,公司计划未来每年现金分红参考公司年度合并报表归属于股东的净利润的20%并逐步提升。
    基于此,公司拟向股东大会提交2018年度分红派息预案:以公司现有总股份3,709,788,797股为基数,向全体股东每10股
派发现金红利1.20元(含税),送红股0股,不以公积金转增股本,预计共计派发现金红利445,174,655.64元。
    以上方案符合公司章程规定的分红派息政策,取得公司独立董事的一致认可。
    2、过去三年的分红派息方案
    2017年度:以总股份3,709,788,797股为基数,向全体股东按每10股派发现金红利0.20元(含税)不送红股,不进行资本
公积金转增股本。
    2016年度:以总股份3,709,788,797股为基数,向全体股东按每10股派发现金红利0.15元(含税),不送红股,不进行资
本公积金转增股本。
    2015年度:以总股份1483,915,519股为基数,向全体股东按每10股派发现金红利0.4元(含税),不送红股,资本公积金
每10股转增15股。
                                     公司近三年(包括本报告期)普通股现金分红情况表
                                                                                                         单位:元
                                                           现金分红金额占合                 以其他方式现金分红金
                                      分红年度合并报表中
                    现金分红金额                           并报表中归属于上 以其他方式现金 额占合并报表中归属于
       年份                           归属于上市公司普通
                      (含税)                             市公司普通股股东   分红的金额    上市公司普通股股东的
                                        股股东的净利润
                                                             的净利润的比率                     净利润的比例
2018 年                 74,195,775.94       602,661,579.89             12.31%             0                    0%
2017 年                 55,646,831.96       338,572,446.19             16.44%             0                    0%
2016 年               593,356,620.76        351,339,698.00             16.89%             0                    0%


二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案

每 10 股送红股数(股)                                                                                            0
每 10 股派息数(元)(含税)                                                                               1.20 元
每 10 股转增数(股)                                                                                              0
分配预案的股本基数(股)                                                                             3,709,788,797
现金分红金额(元)(含税)                                                                          445,174,655.64
以其他方式(如回购股份)现金分红金额(元)                                                                    0.00
现金分红总额(含其他方式)(元)                                                                    445,174,655.64
可分配利润(元)                                                                                  2,303,277,746.02
现金分红总额(含其他方式)占利润分配总额的比例                                                               100%
                                                本次现金分红情况
现金分红占公司 2018 年合并报表中归属于母公司股东的净利润的比例为 20.30%
                                 利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明
2018 年度拟以现有公司总股份数 3,709,788,797 股为基数,向全体股东每 10 股派送人民币 1.20 元(含税)现金股息,不送
红股,不以公积金转增股本。预计合计派发现金股息人民币 445,174,655.64 元,占公司 2018 年合并报表中归属于母公司股
东的净利润的比例为 20..30%,




                                                        35
                                                             江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文


三、承诺事项履行情况

1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末
尚未履行完毕的承诺事项

   (1)资产重组时所作承诺
 承诺方     中南城市建设投资有限公司、中南控股集团有限公司、陈锦石
 承诺类型   关于同业竞争、关联交易、资金占用方面的承诺
 承诺时间   2009 年 07 月 15 日
 承诺期限   长期
 承诺内容        一、关于保持上市公司独立性的承诺:为保持上市公司的独立性,中南城市建设投资有限公司、中
            南控股集团有限公司、陈锦石(以下简称"承诺方")承诺如下:
                 1、保证上市公司人员独立
                 (1)保证上市公司的生产经营与行政管理(包括劳动、人事及工资管理等)完全独立于承诺方及承
            诺方关联公司。
                 (2)上市公司董事、监事及高级管理人员严格按照《公司法》、《公司章程》的有关规定选举产生;
            保证上市公司的总经理、副总经理、财务负责人、董事会秘书等高级管理人员专职在上市公司工作,不
            在承诺方及承诺方关联公司兼任除董事之外的职务。
                 (3)保证承诺方推荐出任上市公司董事和经理的人选都通过合法的程序进行,承诺方不干预公司董
            事会和股东大会已经做出的人事任免决定。
                 2、保证上市公司资产独立完整
                 (1)保证上市公司与承诺方及承诺方的关联人之间产权关系明确,上市公司对所属资产拥有完整的
            所有权,保证上市公司资产的独立完整
                 (2)保证上市公司不存在资金、资产被承诺方及承诺方的关联方占用的情形。
                 (3)保证上市公司的住所独立于承诺人。
                 3、保证上市公司的财务独立
                 (1)保证上市公司建立独立的财务部门和独立的财务核算体系。
                 (2)保证上市公司具有规范、独立的财务会计制度和对分公司、子公司的财务管理制度。
                 (3)保证上市公司保持自己独立的银行帐户,不与承诺方共用一个银行账户。
                 (4)保证上市公司的财务人员不在本公司兼职。
                 (5)保证上市公司依法独立纳税。
                 (6)保证上市公司能够独立作出财务决策,承诺方不干预上市公司的资金使用。
                 4、保证上市公司机构独立
                 (1)保证上市公司的机构设置独立于承诺方,并能独立自主地运作。
                 (2)保证上市公司办公机构和生产经营场所与承诺方分开;建立健全的组织机构体系,保证上市公
            司董事会、监事会以及各职能部门独立运作,不存在与承诺方职能部门之间的从属关系。
                 (3)保证承诺方行为规范,不超越股东大会直接或间接干预上市公司的决策和经营。
                 5、保证上市公司业务独立
                 (1)保证上市公司拥有独立开展经营活动的资产、人员、资质和能力,上市公司具有面向市场自主
            经营的能力。
                 (2)保证尽可能减少上市公司与承诺方及承诺方关联公司之间的持续性关联交易。对于无法避免的
            关联交易将本着"公平、公正、公开"的原则,与向非关联企业的交易价格保持一致,并及时进行信息披
            露。
                 (3)保证不与上市公司进行同业竞争。
                 二、关于避免和消除同业竞争的承诺:
                 为从根本上避免和消除中南房地产、中南集团、陈锦石及其关联企业侵占上市公司的商业机会和形
            成同业竞争的可能性,中南城市建设投资有限公司、中南控股集团有限公司、陈锦石(以下简称"承诺人
            ")承诺:中南房地产作为上市公司控股股东期间,中南集团作为上市公司间接控股股东期间,陈锦石作
            为上市公司实际控制人期间,承诺人不会在中国境内或境外,以任何方式(包括但不限于其单独经营、
            通过合资经营或拥有另一公司或企业的股份及其它权益)直接或间接从事与上市公司相同或相似的业务。
            承诺人同时保证:将采取合法及有效的措施,促使承诺人除上市公司外的其他下属全资、控股子公司不
            从事与上市公司相同或相似的业务;如果有同时适合于上市公司和承诺人及下属全资、控股子公司进行
            商业开发的机会,上市公司享有优先选择权。承诺人承诺并保证给予上市公司与承诺人其他下属全资、
            控股子公司同等待遇,避免损害上市公司及上市公司中小股东的利益。对于上市公司的正常生产、经营
            活动,承诺人保证不利用其地位损害上市公司及上市公司中小股东的利益。
                 三、关于减少并规范关联交易的承诺:
                 就本次交易完成后中南城市建设投资有限公司、中南控股集团有限公司、陈锦石可能与上市公司发
            生的关联交易,中南城市建设投资有限公司、中南控股集团有限公司、陈锦石(以下简称"承诺人")承
                                                   36
                                                           江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文


           诺:在本次交易完成后,承诺人及其下属全资、控股子公司将尽量减少并规范与上市公司及其控股企业
           之间的关联交易。对于无法避免或有合理原因而发生的关联交易,承诺人及其下属全资、控股子公司将
           遵循市场公开、公平、公正的原则以公允、合理的市场价格进行,根据有关法律、法规及规范性文件的
           规定履行关联交易决策程序,依法履行信息披露义务和办理有关报批程序,不利用其地位损害上市公司
           的利益。中南房地产作为上市公司控股股东期间,中南集团作为上市公司间接控股股东期间,陈锦石作
           为上市公司实际控制人期间,承诺人不会利用其地位损害上市公司及其他股东(特别是中小股东)的合
           法权益。
履行情况   未违反承诺
承诺是否
           是
及时履行
  (2)首次公开发行或再融资时所作承诺
承诺方     中南城市建设投资有限公司、中南控股集团有限公司、上市公司董事、监事、高管
承诺类型   其他承诺
承诺时间   2015 年 04 月 15 日
承诺期限   长期
承诺内容   本公司的全部董事、监事、高级管理人员,控股股东中南城市建设投资有限公司、中南控股集团有限公
           司,实际控制人陈锦石先生已出具承诺函,承诺内容如下:中南建设已经及时完整地披露了房地产业务
           用地情况,不存在因用地违法违规被查处的情形;如中南建设因未披露的土地闲置等违法违规行为给上
           市公司和投资者造成损失的,本人/本公司将依法承担赔偿责任
履行情况   未违反承诺
承诺是否
           是
及时履行
  (3)其他对公司中小股东所作承诺
承诺方     中南城市建设投资有限公司、陈昱含
承诺类型   其他承诺
承诺时间   2009 年 07 月 15 日
承诺期限   长期
承诺内容        一、关于税务补偿的承诺:
                中南城市建设投资有限公司和陈昱含(以下合称"承诺人")目前分别持有江苏中南建筑产业集团有
           限责任公司(以下简称"中南建筑")97.36%和 2.64%股权。鉴于中南建筑及其子公司南通市中南建工设备
           安装有限公司在 2008 年度及以前年度存在按照核定方式缴纳企业所得税的情况,为保证公司及其中小股
           东的利益,承诺人特此承诺:在上市公司本次重大重组经中国证监会批准并实施后,如有权税务部门要
           求中南建筑及南通市中南建工设备安装有限公司改按查账征收方式缴纳 2007 年度及以前年度所得税,并
           由此导致中南建筑及南通市中南建工设备安装有限公司需补缴税款、支付滞纳金罚款或其他款项时,承
           诺人将在有权税务部门规定的期限内,且最迟不晚于有权税务部门出具书面文件后的一个月内,根据目
           前对中南建筑的持股比例承担中南建筑及南通市中南建工设备安装有限公司需补缴的税款、滞纳金、罚
           款或其他款项。
                二、关于明确"税务补偿承诺"中责任期限的专项说明:
                鉴于江苏中南建筑产业集团有限责任公司(以下简称"中南建筑")及其子公司南通市中南建工设备
           安装有限公司(以下简称"中南安装")存在按照核定方式缴纳企业所得税的情况,为保障上市公司及其
           中小股东的利益,中南城市建设投资有限公司和陈昱含(以下合称"承诺人")就所出具的税务补偿承诺
           中的责任期限明确如下:中南建筑及中南安装若因资产置换完成日前的经营行为或其他行为,需要补缴
           企业所得税、支付滞纳金、罚款或其他款项,承诺人将在税务机关规定的期限内,且最迟不晚于税务机
           关出具书面文件后的一个月内,按持股比例承担;中南建筑及中南安装在资产置换完成日后的应税责任,
           由上市公司承担。
履行情况   未触发履约条件
承诺是否
           是
及时履行




                                                 37
                                                                 江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文


2、公司资产或项目存在盈利预测,且报告期仍处在盈利预测期间,公司就资产或项目达到原盈利预测及
其原因做出说明:不适用

四、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况:不适用

五、董事会、监事会、独立董事(如有)对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
不适用

六、与上年度财务报告相比,会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
     (1)重要会计政策变更
     ①根据财政部《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》(财会[2018]15号),经董事会决议通过,本集
团对财务报表格式进行了以下修订:
     A、资产负债表
     将原“应收票据”及“应收账款”行项目整合为“应收票据及应收账款”;
     将原“应收利息”及“应收股利”行项目归并至“其他应收款”;
     将原“固定资产清理”行项目归并至“固定资产”;
     将原“工程物资”行项目归并至“在建工程”;
     将原“应付票据”及“应付账款”行项目整合为“应付票据及应付账款”项目;
     将原“应付利息”及“应付股利”行项目归并至“其他应付款”;
     将原“专项应付款”行项目归并至“长期应付款”。
     B、利润表
     从原“管理费用”中分拆出“研发费用”;
     在“财务费用”行项目下分别列示“利息费用”和“利息收入”明细项目;
     C、股东权益变动表
     在“股东权益内部结转”行项目下,将原“结转重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动”改为“设定受益计划
变动额结转留存收益”。
     本集团对可比期间的比较数据按照财会[2018]15号文进行调整。
     财务报表格式的修订对本集团的资产总额、负债总额、净利润、其他综合收益等无影响。
     ②对投资性房地产的后续计量模式由成本计量模式变更为公允价值计量模式,并对相应的会计政策进行调整。
     2018 年 12 月 28 日公司召开第七届董事会第三十六次会议及第七届监事会第十一次会议,审议通过了《关于投资性房
地产应用公允价值计量会计政策的议案》。为了更加动态地反映公司所持有的投资性房地产的公允价值,公司决定自 2018 年
10 月 1 日起对投资性房地产的后续计量模式由成本计量模式变更为公允价值计量模式,并对相应的会计政策进行调整,有
利于更加客观、公允反映公司财务状况和经营成果。

七、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
    公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。

八、与上年度财务报告相比,合并报表范围发生变化的情况说明
    具体情况参见第十节财务报告附注。

九、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称                                    致同会计师事务所(特殊普通合伙)
境内会计师事务所报酬(万元)                            381
境内会计师事务所审计服务的连续年限                      4
境内会计师事务所注册会计师姓名                          曹阳、王娟
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限            2
聘请内部控制审计会计师事务所情况:
公司聘请致同会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司内部控制审计机构,内控审计费用为 90 万元。

十、年度报告披露后面临暂停上市和终止上市情况
年度报告披露后不存在面临暂停上市和终止上市情况。




                                                       38
                                                                         江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文


    十一、破产重整相关事项
    公司报告期未发生破产重整相关事项。

    十二、重大诉讼、仲裁事项
                           涉案金额    是否形成                     诉讼(仲裁)审理 诉讼(仲裁)判
  诉讼(仲裁)基本情况                               诉讼(仲裁)进展                               披露日期      披露索引
                           (万元)    预计负债                       结果及影响   决执行情况
海门中南世纪城开发有限
公司因建设工程施工合同
                                                                                   未到执行阶
纠纷起诉南通麒麟建筑安       1,990.9      否      等待开庭          未有结果
                                                                                   段
装工程有限公司、海门大生
建设工程有限公司、沈卫祥
大连金广建筑公司因建设
工程施工合同纠纷起诉营                                                             未到执行阶
                            3,334.42      否      中止审理          未有结果
口中南房地产开发有限公                                                             段

海口裕华工贸公司因建设                            公司提出执行异
工程施工合同纠纷起诉江                            议,海南高级人民 已将款项退回公 已将款项退
                            1,217.97      否
苏中南建筑产业集团有限                            法院已裁定撤销该 司             回公司
责任公司                                          执行案件
张文华因建设工程施工合                            一审已判决,判决
                                                                                  未到执行阶
同纠纷起诉江苏中南建筑         2,000      否      我司承担 700 万, 未有结果
                                                                                  段
产业集团有限责任公司                              我司不服上诉
上房锐翔上房物业管理有
限公司因物业服务合同纠                                                                           2018 年 4
                               1,570      否      审理完成          已达成和解协议 已履行完毕
纷起诉中南镇江房地产开                                                                           月 27 日
发有限公司
上海绿地建设(集团)有限
公司与盐城中南世纪城房         7,247      否      审理完毕          已经判决       已履行完毕
                                                                                                             刊登于指定
地产投资有限公司
                                                                                                             媒体的《2017
成都市第四建筑工程公司
                                                                                   未到执行阶                年度报告》
与南充世纪城(中南)房地      10,487      否      审理过程中        未有结果
                                                                                   段
产开发有限责任公司
上海小马过河投资管理有
限公司与上海锦冠房地产         2,349      否      审理完毕          已达成和解协议 已履行完毕
开发有限公司
江苏镇江安装集团有限公
司因建设工程施工合同纠                                                             未到执行阶
                              272.38      否      等待开庭          未有结果
纷起诉江苏中南建筑产业                                                             段
集团有限责任公司
倪建亭、祖得国、赵琪因建
设工程施工合同纠纷起诉                            已调解结案,我司
                                                                   调解我司分期支
江苏中南建筑集团有限责          800       否      分期支付工程款                    正在履行中
                                                                   付工程款 456 万。
任公司、江苏新华东建筑装                          456 万
饰工程有限公司
陈琳因海门中南国际置业                                              海门中南世纪城
顾问有限公司清算起诉海                                              房地产开发有限
                             1047.11      是      清算已完成                       正在履行中
门中南世纪城房地产开发                                              公司支付陈琳
有限公司                                                            1047.11 万
海门中南世纪城开发有限
公司因建设工程施工合同
                                                                                   未到执行阶
纠纷起诉南通麒麟建筑安       1,990.9      否      等待开庭          未有结果
                                                                                   段
装工程有限公司、海门大生
建设工程有限公司、沈卫祥
中南控股集团有限公司及                                                                                       刊登于指定
                                                                                   未到执行阶    2018 年
青岛中南世纪城房地产业        77,091      否      等待开庭          未有结果                                 媒体的《关于
                                                                                   段            12 月 19 日
投资有限公司起诉青岛市                                                                                       涉及青岛市

                                                               39
                                                                   江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文


李沧区人民政府、青岛市李                                                                             李沧区有关
沧区湘潭路街道办事处大                                                                               诉讼情况的
枣园社区居民委员会、青岛                                                                             公告》
市李沧区湘潭路街道办事                                                                               (2018-240)
处南岭社区居民委员会

    十三、处罚及整改情况
    公司报告期不存在处罚及整改情况。

    十四、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
    报告期内,公司控股股东中南城市建设投资有限公司及实际控制人陈锦石先生不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的
    债务到期未清偿等情况。

    十五、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
    1、2017年员工持股计划
         2017年5月9日公司 2017 年第五次临时股东大会审议通过了《公司 2017 年员工持股计划(草案)及其摘要的议案》及
    其他相关议案,决定设立公司 2017 年员工持股计划。2017 年 5月 17 日公司第七届董事会第一次会议审议通过了《关于公
    司 2017年员工持股计划(修订稿)及其摘要的议案》,决议变更 2017 年员工持股计划资产管理机构和增设投资顾问等事
    宜。
         2017年11月8日,公司2017年员工持股计划“中海信托-中南建设员工持股计划集合资金信托计划”完成公司股票的购买,
    该计划通过二级市场累计购入公司股票 130,758,148 股,占公司总股本的 3.52 %,成交均价为 6.73 元/股。该员工持股计划
    持有公司股票的锁定期为12个月,即2018 年 11 月 7 日解除限售。
         截止2019年3月15日,公司2017年员工持股计划持有的公司股份已按照相关约定出售完毕,已完成相关资产的清算和分
    配,2017年员工持股计划已终止。
    2、2018年股票期权激励计划
         2018年8月9日公司2018年第七次临时股东大会审议通过了《2018年股票期权激励计划(草案)及摘要》及其他相关议案,
    决定设立2018年股票期权激励计划。激励计划对激励对象定向发行的本公司人民币 A 股普通股股票进行激励,拟向激励对
    象授予的股票期权数量为 23,260 万份,其中首次授予 21,580 万份,预留1,680 万份。在满足行权条件的情况下,首次授
    予的股票期权的行权价格为 6.33元/股。
         本次股票期权激励计划授予的股票期权,激励对象行权需要满足公司业绩考核要求和个人业绩考核要求。对于公司业绩,
    行权将对分年度进行绩效考核,考核年度为 2018 年、2019 年和 2020 年,对应业绩考核目标分别为考核年度公司归属上
    市公司股东净利润相对 2017 年的增长幅度分别不低于 240%、560%和1060%。激励对象只有在上一年绩效考核满足条件的
    前提下,才能行使当期权益,具体比例依据激励对象个人年度绩效考核结果确定。
         2018年8月13日公司第七届董事会第二十七次会议及第七届监事会第九次会议审议通过了《关于向2018年股票期权激励
    计划激励对象首次授予股票期权的议案》,董事会和监事会认为公司 2018 年股票期权激励计划的授予条件已成立,同意确
    定 2018年8月13日为授予日,向符合授权条件的49名激励对象授予21,580万份股票期权,行权价格为6.33元/股。2018 年 9 月
    26 日激励计划首次授予股票期权登记完成。

    十六、重大关联交易
    1、与日常经营相关的关联交易
                                                  关联交 占同类     获批的
                                    关联交                                 是否超 关联交 可获得的
               关联 关联交 关联交          关联交 易金额 交易金     交易额                          披露 披露索
    关联交易方                      易定价                                 过获批 易结算 同类交易
               关系 易类型 易内容          易价格 (万 额的比       度(万                          日期    引
                                      原则                                   额度   方式   市价
                                                    元)   例         元)
    北京城建中                                                                                           刊登于
                                                                                                   2018
    南土木工程                                                                                           指定媒
                                                  14,575 19.59%     29,000     否 转账   34,172.08 年 04
    集团有限公                                                                                           体的
                                                                                                   月 27
    司              接受关                                                                               《关于
                                                                                                   日、
    江苏中南建      联人提 提供工                                                                        2017 年
               同一                 公开招                                                         2018
    设装饰有限      供的工 程施工          市场定 19,215 25.83%     19,000     是 转账   19,215.49       年度日
               控制                 标,市                                                         年 12
    公司            程施工 服务、劳        价                                                            常关联
               方                   场定价                                                         月 19
    江苏中南物      服务、 务等                                                                          交易执
                                                                                                   日
    业服务有限      劳务等                                                                               行情况
                                                  23,539 31.64%     22,600     是 转账   16,757.05
    公司及其子                                                                                           及 2018
    公司                                                                                                 年日常
    金丰环球装                                    17,059 22.93%     20,000     否 转账   17,059.33       关联交

                                                         40
                                                                   江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文


饰工程(天                                                                                                 易预计
津)有限公                                                                                                 的公
司                                                                                                         告》、
            关联                                                                                     2018 《关于
南通飞宇电       向关联 提供商
            人任                                                                                     年 12 增加
器设备有限       人采购 品销售                      4,401   100%     6,000   否    转账        4,401
            职公                                                                                     月 19 2018 年
公司             商品   等
            司                                                                                       日    度日常
                 接受关                                                                                    关联交
                 联人提                                                                                    易额度
                        提供物
上述主体之       供的物                                                                                    的公
            同一        业管理
外中南控股       业、工                                                                                    告》
            控制        服务、商                    8,665   100%     8,800   否    转账        8,665
集团有限公       程施工
            方          品销售
司的关联方       服务、
                        等
                 劳务、
                                                                                                     2018
                 商品等            公开招
                                          市场定                                                     年 04
                 向关联            标,市
                                          价                                                         月 27
                 人销售            场定价
                        提供工                                                                       日、
中南控股集 同一 商品、
                        程施工                                                                       2018
团有限公司 控制 提供工                              9,888   100%     5,000   是    转账        9,888
                        服务、劳                                                                     年 12
及其关联方 方    程服
                        务等                                                                         月 19
                 务、劳
                                                                                                     日
                 务
                 接受关
北京城建中       联人提 提供工
            同一
南土木工程       供的工 程施工
            控制                                   20,243      -        0    是    转账       20,243
集团有限公       程施工 服务、劳
            方
司               服务、 务等
                 劳务等
合计                                --     --    117,585   --   110,400    --     --      --      --     --
大额销货退回的详细情况           无
                                 由于年中公司实施 PPP 项目的 SPV 公司不在公司合并报表范围,北京城建中南土木
按类别对本期将发生的日常关联交
                                 工程集团有限公司向有关 SPV 公司提供工程服务没有计入关联交易。年末根据提供年
易进行总金额预计的,在报告期内的
                                 度审计的会计师事务所意见,有关 SPV 公司计入公司合并报表范围,导致与北京城建
实际履行情况(如有)
                                 中南土木工程集团有限公司的关联交易增加。
交易价格与市场参考价格差异较大
                                 无
的原因(如适用)


2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
公司报告期无应披露而未披露的资产或股权收购、出售的关联交易。

3、共同对外投资的关联交易
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。

4、关联债权债务往来
公司报告期不存在关联债权债务往来。

5、其他重大关联交易
□ 适用 √ 不适用
重大关联交易临时报告披露网站相关查询
                           临时公告名称                                 临时公告披露日期 临时公告披露网站名称
《关于公司出售子公司股权暨关联交易的公告》(公告编号:2018-047)       2018 年 4 月 27 日 指定媒体
《关于出售全资子公司股权暨关联交易的公告》(公告编号:2018-170)       2018 年 9 月 22 日 指定媒体
《关于受让控股股东合作投资的部分房地产业务子公司股权的关联交易公
                                                                       2018 年 12 月 13 日   指定媒体
告》(公告编号:2018-239)



                                                       41
                                                               江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文


十七、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
(1)托管情况
公司报告期不存在托管情况。

(2)承包情况
公司报告期不存在重大承包情况。

(3)租赁情况
公司报告期不存在重大租赁情况。

2、重大担保
(1)担保情况
                                   公司对外担保情况(不包括对子公司的担保)
                                                                                        是否履行完   是否为关联方
              担保对象名称                   担保金额          担保类型       担保期
                                                                                            毕           担保
南京锦安中垠房地产开发有限公司                      124,800 连带责任保证    36 个月   否             否
常熟冠城宏翔房地产有限公司                            66,150 连带责任保证   36 个月   否             否
苏州天宸房地产开发有限公司                            13,500 连带责任保证   36 个月   否             否
常熟志诚房地产开发有限公司                            11,250 连带责任保证   36 个月   否             否
徐州鑫众房地产开发有限公司                            19,800 连带责任保证   36 个月   否             否
重庆首铭房地产开发有限公司                            13,200 连带责任保证   12 个月   是             否
徐州锦川房地产开发有限公司                            13,500 连带责任保证   12 个月   是             否
嘉兴市嘉南置业有限公司                                88,000 连带责任保证   36 个月   否             否
慈溪恒坤置业有限公司                                  12,834 连带责任保证   24 个月   否             否
慈溪市崇桂房地产开发有限公司                           5,500 连带责任保证   24 个月   否             否
慈溪星坤置业有限公司                                  11,220 连带责任保证   12 个月   否             否
西安智晟达置业有限公司                                80,000 连带责任保证   24 个月   否             否
太仓中南雅苑房地产开发有限公司                        20,000 连带责任保证   36 个月   否             否
武汉中南锦悦房地产开发有限公司                        44,000 连带责任保证   24 个月   否             否
武汉中南锦悦房地产开发有限公司                        30,000 连带责任保证   24 个月   否             否
诸暨璟石置业有限公司                                  16,500 连带责任保证   36 个月   否             否
开封晖达中南置业有限公司                              43,000 连带责任保证   12 个月   否             否
报告期内审批的对外担保额度合计 (A1)             2,089,156 报告期内对外担保实际发生额合计(A2)           303554
报告期末已审批的对外担保额度合计(A3)            2,539,856 报告期末实际对外担保余额合计(A4)             519254
                                            公司对子公司的担保情况
南通中南新世界中心开发有限公司                        70,000 连带责任保证   120 个月  否             否
万宁中南城房地产发展有限责任公司                      20,000 连带责任保证   36 个月   否             否
武汉锦御中南房地产开发有限公司                      105,000 连带责任保证    24 个月   是             否
武汉锦苑中南房地产开发有限公司                        48,000 连带责任保证   24 个月   是             否
南通锦庭置业有限公司                                  55,000 连带责任保证   36 个月   否             否

无锡中南雅苑置地有限公司                             40,000 连带责任保证   24 个月     否            否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司                      3,500 连带责任保证   24 个月     否            否
文昌中南房地产开发有限公司                          100,000 连带责任保证   36 个月     否            否
南通锦益置业有限公司                                150,000 连带责任保证   36 个月     否            否
儋州中南房地产开发有限公司                           35,000 连带责任保证   36 个月     否            否
成都中南世纪房地产开发有限公司                      150,000 连带责任保证   24 个月     否            否
成都中南骏锦房地产开发有限公司                       60,000 连带责任保证   24 个月     否            否
嘉兴锦善置业有限公司                                 23,000 连带责任保证   24 个月     否            否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司                     28,000 连带责任保证   24 个月     否            否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司                    101,000 连带责任保证   36 个月     否            否
常熟中南金锦置地有限公司                            210,000 连带责任保证   24 个月     否            否
马鞍山中南御锦房地产开发有限公司                     55,000 连带责任保证   24 个月     否            否

                                                     42
                                                              江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文


无锡中南雅苑置地有限公司                            25,000 连带责任保证   24 个月     否         否
杭州中南锦望置业有限公司                            85,000 连带责任保证   36 个月     否         否
嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司                   150,000 连带责任保证   28 个月     否         否
嘉兴锦善置业有限公司                                42,000 连带责任保证   36 个月     否         否
成都中南锦腾房地产开发有限公司                     136,100 连带责任保证   24 个月     是         否
北京长岛新业企业管理有限公司                        60,000 连带责任保证   36 个月     否         否
成都中南安居房地产开发有限公司                      26,700 连带责任保证   48 个月     否         否
青岛中南城房地产有限公司                            60,000 连带责任保证   24 个月     否         否
丹阳中南锦腾房地产开发有限公司                      20,000 连带责任保证   12 个月     是         否
盐城中南世纪城房地产投资有限公司                   200,000 连带责任保证   12 个月     否         否
如东中南锦辰房地产开发有限公司                      30,000 连带责任保证   36 个月     否         否
成都中南骏锦房地产开发有限公司                      60,000 连带责任保证   36 个月     否         否
菏泽中南花成置业有限公司                            20,000 连带责任保证   18 个月     否         否
成都中南世纪房地产开发有限公司                     110,000 连带责任保证   24 个月     否         否
成都中鼎嘉和置业有限公司                            45,000 连带责任保证   48 个月     否         否
西安中南嘉丰置业有限公司                            25,420 连带责任保证   36 个月     否         否
盐城中南世纪城房地产投资有限公司                    50,000 连带责任保证   12 个月     否         否
南充中南锦业置业有限公司                            30,000 连带责任保证   36 个月     否         否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司                    10,000 连带责任保证   12 个月     否         否
仁寿中南骏锦房地产开发有限公司                      40,000 连带责任保证   12 个月     否         否
临沂锦琴房地产开发有限公司                          46,750 连带责任保证   36 个月     否         否
海门中南世纪城(香港)有限公司                      60,665 连带责任保证   36 个月     否         否
宁波经济技术开发区建宇置业有限公司                 100,000 连带责任保证   36 个月     否         否
南通中南新世界中心开发有限公司                      55,000 连带责任保证   15 个月     否         否
宁波中璟置业有限公司                                 8,360 连带责任保证   6 个月      是         否
宁波中璟置业有限公司                                30,000 连带责任保证   12 个月     否         否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司
                                                    12,000 连带责任保证   12 个月     否         否
泰安中南城市投资有限责任公司
如皋中南锦信置业有限公司                             29,000 连带责任保证    12 个月   否         否
江阴苏泰房地产有限公司                               65,000 连带责任保证    24 个月   否         否
南通中昱建材有限公司                                162,234 连带责任保证    36 个月   否         否
南通中南新世界中心开发有限公司                       40,000 连带责任保证    18 个月   否         否
上海祺照置业有限公司                             153,861.65 连带责任保证    30 个月   否         否
淮安市嘉华置业有限公司                               10,000 连带责任保证    24 个月   否         否
宁波中南锦时置业有限公司                             45,000 连带责任保证    36 个月   否         否
唐山中南国际旅游岛房地产投资开发有限公司             20,000 连带责任保证    24 个月   否         否
泰兴市中南世纪城房地产发展有限公司                   30,000 连带责任保证    24 个月   否         否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司                     10,000 连带责任保证    12 个月   否         否
                                                            报告期内对子公司担保实际发生额合计        1,518,291
报告期内审批对子公司担保额度合计(B1)            6,982,600
                                                            (B2)
报告期末已审批的对子公司担保额度合计                                                                  3,450,591
                                                10,166,265 报告期末对子公司实际担保余额合计(B4)
(B3)
公司担保总额(即前项的合计)
报告期内审批担保额度合计(A1+B1)                 9,071,756 报告期内担保实际发生额合计(A2+B2)       1,821,845
报告期末已审批的担保额度合计(A3+B3)           12,706,121 报告期末实际担保余额合计 (A4+B4)         3,969,845
实际担保总额(即 A4+B4+C4)占公司净资产的比例                                                          228.17%
其中:
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额(D)                                                               0
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务担保余额(E)                                     2,792,228
担保总额超过净资产 50%部分的金额(F)                                                                 2,564,604
上述三项担保金额合计(D+E+F)                                                                         2,792,228

(2)违规对外担保情况
公司报告期无违规对外担保情况。




                                                    43
                                                                  江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文


3、委托他人进行现金资产管理情况
(1)委托理财情况
报告期内委托理财概况
                                                                                                      单位:万元
      具体类型          委托理财的资金来源    委托理财发生额          未到期余额            逾期未收回的金额
银行理财产品          自有闲置资金                       1,058,000               65,000                       0
券商理财产品          自有闲置资金                            5.03                 5.03                       0
合计                                                  1,058,005.03            65,005.03                       0
报告期内公司不存在单项金额重大或安全性较低、流动性较差、不保本的高风险委托理财情况。
报告期内公司不存在委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形。

(2)委托贷款情况
公司报告期不存在委托贷款。

4、其他重大合同
公司报告期不存在其他重大合同。

十八、社会责任情况
详见 2019 年 4 月 23 日刊登于指定媒体的《2018 年度企业社会责任报告》。

十九、其他重大事项的说明
公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。

二十、公司子公司重大事项
□ 适用 √ 不适用




                                                        44
                                                                                 江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文



                                           第六节 股份变动及股东情况
         一、股份变动情况

         1、股份变动情况
                                                                                                                            单位:股
                                            本次变动前                  本次变动增减(+,-)                 本次变动后
                                      数量         比例                           小计                     数量           比例
         一、有限售条件股份             9,950,547       0.27%                       0                      9,950,547        0.27%
         1、国家持股
         2、国有法人持股
         3、其他内资持股
         其中:境内法人持股
                境内自然人持股          9,950,547       0.27%                       0                      9,950,547           0.27%
         4、外资持股
         二、无限售条件股份        3,699,838,250      99.73%                        0                   3,699,838,250        99.73%
         1、人民币普通股           3,699,838,250       99.73%                       0                   3,699,838,250        99.73%
         2、境内上市的外资股
         3、境外上市的外资股
         4、其他
         三、股份总数              3,709,788,797     100.00%                        0                   3,709,788,797       100.00%
         股份变动的原因:不适用
         股份回购的实施进展情况:不适用
         公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容:不适用

         二、证券发行与上市情况

         1、报告期内证券发行(不含优先股)情况:适用
                                                                                                                         单位:万元
                                                          发行价格                                        获准上市       交易终止
           股票及其衍生证券名称           发行日期                      发行数量        上市日期
                                                        (或利率)                                        交易数量         日期
         可转换公司债券、分离交易的可转换公司债券、公司债类
         江苏中南建设集团股份有限
         公司 2018 年非公开发行公司 2018 年 12 月 04 日     7.99%         200,000 2018 年 12 月 04 日         200,000
         债券(第一期)

         2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
         报告期内,公司以 2018 年 8 月 13 日为授予日,向符合授权条件的 49 名激励对象授予 21,580 万份股票期权,行权价格
         为 6.33 元/股。本次授予股票期权的有效期自 2018 年 8 月 13 日至有关股票期权行权期结束,最长不超过 48 个月。

         3、现存的内部职工股情况:不适用

         三、股东和实际控制人情况
         1、公司股东数量及持股情况
                                                                                                                            单位:股
报告期末普通股股东总数                                   43,171 2019 年 3 月末普通股股东总数                                  33,124
                                          持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
                                                                           持有有限售                         质押或冻结情况
                                  股东      持股   报告期末持 报告期内增                       持有无限售条
          股东名称                                                         条件的股份                       股份
                                  性质      比例     股数量    减变动情况                      件的股份数量           数量
                                                                               数量                         状态
                               境内非国
中南城市建设投资有限公司                   54.43% 2,019,190,975      6,086,900             0    2,019,190,975 质押      1,471,241,510
                                 有法人
中海信托股份有限公司-中海信
                                  其他      3.52%    130,758,148             0             0       130,758,148    -                0
托-中南建设员工持股计划集合
                                                                   45
                                                                                江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文


资金信托计划
华安未来资产-宁波银行-中国
民生信托-中国民生信托大家风    其他         3.21%   119,209,807           0              0     119,209,807   -             0
范 002 号单一信托
泰达宏利基金-工商银行-陕西
                                其他         2.70%   100,066,938 -61,906,024              0     100,066,938   -             0
省国际信托股份有限公司
建信基金-工商银行-华润深国
投信托-增利 5 号集合资金信托   其他         2.61%    96,769,117 -73,530,610              0      96,769,117   -             0
计划
陕西省国际信托股份有限公司-
                                其他         1.70%    63,195,700   63,195,700             0      63,195,700   -             0
陕国投财富 31 号单一资金信托
香港中央结算有限公司          境外法人       1.59%    58,869,714   54,193,567             0      58,869,714   -             0
中国人寿保险股份有限公司-分
                                其他         1.58%    58,455,145   58,455,145             0      58,455,145   -             0
红-个人分红-005L-FH002 深
中国工商银行股份有限公司-东
方红产业升级灵活配置混合型证    其他         0.96%    35,781,688   35,781,688             0      35,781,688   -             0
券投资基金
招商银行股份有限公司-东方红
优享红利沪港深灵活配置混合型    其他         0.46%    17,105,064   17,105,064             0      17,105,064   -             0
证券投资基金
                                          华安未来资产-宁波银行-中国民生信托-中国民生信托大家风范 002 号单一信托、泰
战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 达宏利基金-工商银行-陕西省国际信托股份有限公司、建信基金-工商银行-华润深
名股东的情况(如有)(参见注 3)          国投信托-增利 5 号集合资金信托计划因认购公司非公开发行股票,上述股票已于 2017
                                          年 4 月 20 日解除限售。
                                          中南城市建设投资有限公司为本公司控股股东。中海信托股份有限公司-中海信托-中
                                          南建设员工持股计划集合资金信托计划为公司 2017 年员工持股计划持有。中国工商银行
                                          股份有限公司-东方红产业升级灵活配置混合型证券投资基金与招商银行股份有限公司
上述股东关联关系或一致行动的说明
                                          -东方红优享红利沪港深灵活配置混合型证券投资基金存在关联,管理人均为上海东方
                                          证券资产管理有限公司。未知其他股东之间是否存在关联关系,也未知其他股东之间是
                                          否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。
                                               前 10 名无限售条件股东持股情况
                                                                               报告期末持有无              股份种类
                                  股东名称                                     限售条件股份数
                                                                                                     种类            数量
                                                                                      量
中南城市建设投资有限公司                                                           2,019,190,975 人民币普通股 2,019,190,975
中海信托股份有限公司-中海信托-中南建设员工持股计划集合资金信托计划                 130,758,148 人民币普通股      130,758,148
华安未来资产-宁波银行-中国民生信托-中国民生信托大家风范 002 号单一信托            119,209,807 人民币普通股      119,209,807
泰达宏利基金-工商银行-陕西省国际信托股份有限公司                                   100,066,938 人民币普通股      100,066,938
建信基金-工商银行-华润深国投信托-增利 5 号集合资金信托计划                         96,769,117 人民币普通股       96,769,117
陕西省国际信托股份有限公司-陕国投财富 31 号单一资金信托                              63,195,700 人民币普通股       63,195,700
香港中央结算有限公司                                                                  58,869,714 人民币普通股       58,869,714
中国人寿保险股份有限公司-分红-个人分红-005L-FH002 深                                58,455,145 人民币普通股       58,455,145
中国工商银行股份有限公司-东方红产业升级灵活配置混合型证券投资基金                    35,781,688 人民币普通股       35,781,688
招商银行股份有限公司-东方红优享红利沪港深灵活配置混合型证券投资基金                  17,105,064 人民币普通股       17,105,064
                                        中南城市建设投资有限公司为本公司控股股东。中海信托股份有限公司-中海信托-中南
                                        建设员工持股计划集合资金信托计划为公司 2017 年员工持股计划持有。中国工商银行股份
前 10 名无限售流通股股东之间,以及前 10
                                        有限公司-东方红产业升级灵活配置混合型证券投资基金与招商银行股份有限公司-东方
名无限售流通股股东和前 10 名股东之间关
                                        红优享红利沪港深灵活配置混合型证券投资基金存在关联,管理人均为上海东方证券资产
联关系或一致行动的说明
                                        管理有限公司。未知其他股东之间是否存在关联关系,也未知其他股东之间是否属于《上
                                        市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。
前 10 名普通股股东参与融资融券业务情况
                                        中南城市建设投资有限公司参与融资融券业务
说明(如有)(参见注 4)
         公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易

         2、公司控股股东情况
         控股股东性质:自然人控股

                                                                   46
                                                                 江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文


控股股东类型:法人
      控股股东名称           法定代表人          成立日期            组织机构代码           主要经营业务
中南城市建设投资有限公司         陈锦石    2005 年 02 月 01 日   76987740X            房地产开发投资
控股股东报告期内控股和参
                         报告期末,中南城市建设投资有限公司持有江苏哈工智能机器人股份有限公司(证券简称:
股的其他境内外上市公司的
                         哈工智能,证券代码:000584.SZ)22,075,050 股。
股权情况
公司报告期控股股东未发生变更。

3、公司实际控制人及其一致行动人
实际控制人性质:境内自然人
实际控制人类型:自然人
            实际控制人姓名           与实际控制人关系        国籍          是否取得其他国家或地区居留权
                陈锦石                     本人        中华人民共和国                    否
                                     中南控股集团有限公司董事长、中南城市建设投资有限公司董事长、江苏中南建
主要职业及职务
                                     设集团股份有限公司董事长、总经理。
过去 10 年曾控股的境内外上市公司情况 无

公司报告期实际控制人未发生变更。

公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图




实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司:不适用


4、其他持股在 10%以上的法人股东:不适用

5、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况:不适用




                                                       47
                                                                          江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文



                    第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、董事、监事和高级管理人员持股变动
                                                                          2018 年初 本期增持 本期减持 其他增
                            任职                 任期起始日 任期终止                                         2018 年底
  姓名            职务              性别 年龄                              持股数 股份数量 股份数量 减变动
                            状态                     期       日期                                           持股数(股)
                                                                           (股)     (股) (股) (股)
                                               2017 年      2020 年
鲁贵卿       副董事长      现任      男     61                             20,000          0        0      0      20,000
                                               5 月 16 日   5 月 16 日
                                               2017 年      2020 年
陈昱含       董事、副总经理 现任     女     34                         13,247,397          0        0      0 13,247,397
                                               5 月 16 日   5 月 16 日
合计               --        --      --    --       --            --      13,267,397       0        0      0 13,267,397

二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
      姓名          担任的职务           类型                 日期                               原因
辛琦              董事、副总经理   新当选           2018 年 05 月 18 日        董事会聘任,股东大会选举
刘畋              董事、副总经理   新当选           2018 年 05 月 18 日        董事会聘任,股东大会选举
孙三友            董事、财务总监   新当选           2018 年 05 月 18 日        董事会聘任,股东大会选举
钱军              监事会主席       任免             2018 年 05 月 18 日        股东大会选举
罗俊              副总经理         新当选           2018 年 06 月 27 日        董事会聘任副总经理
梁洁              董事会秘书       新当选           2018 年 06 月 27 日        董事会聘任董事会秘书
涂子沛            董事             离任             2018 年 03 月 28 日        因个人原因辞职
钱军              董事、财务总监   任免             2018 年 04 月 19 日        因工作变动原因辞职
陈小平            董事、副总经理   离任             2018 年 04 月 19 日        因工作变动原因辞职
张伟              董事会秘书       离任             2018 年 06 月 27 日        因工作变动原因辞职
张良              监事会主席       离任             2018 年 04 月 25 日        因个人原因辞职
施建华            副总经理         离任             2018 年 04 月 25 日        因工作变动原因辞职
陆亚行            副总经理         离任             2018 年 04 月 25 日        因工作变动原因辞职
陶燕              副总经理         离任             2018 年 04 月 25 日        因工作变动原因辞职

三、任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
      陈锦石,男,1962年出生,EMBA,高级工程师、十二届全国人大代表。曾任中南控股集团有限公司总经理、中南房
地产业有限公司总经理。2009年6月起任公司董事长、总经理,2017年5月起任董事会战略委员会主任委员、提名委员会委员、
薪酬与考核委员会委员。目前还任中南控股集团有限公司董事长、中南城市建设投资有限公司董事长。
      鲁贵卿,男,1958年出生,教授级高级工程师。曾任中国建筑第五工程局有限公司总经理、董事长,中国建筑股份有
限公司总经济师。2017年5月起任公司副董事长、战略委员会委员。目前还任中南控股集团有限公司董事局副主席、总裁。
      智刚,男,1972年出生,博士学历,高级经济师。曾任青岛市第一市政工程公司经营处副处长、中南控股集团有限公
司副总经理、财务总监。2009年6月起任公司董事、副总经理、董事会秘书,2017年5月起任董事会审计委员会委员。现任公
司董事、副总经理,目前还任中南控股集团有限公司董事。
      陈昱含,女,1985年出生,大学本科学历。2010年8月起任公司董事,2018年4月起任公司副总经理。目前还任中南控
股集团有限公司董事。
      李若山,男,1949年出生,博士学历,复旦大学教授、博士生导师。曾任厦门大学经济学院会计系副主任,经济学院
副院长;复旦大学管理学院会计系主任、金融系主任、管理学院副院长,上海证券交易所上市公司专家委员会委员、财政部
会计准则委员会咨询专家、中注协惩戒委员会副主任。2015年5月起任公司董事,目前还任复旦大学管理学院MPAcc学术主
任。
      刘畋,男,1969年出生,本科学历,高级工程师。曾任中建五局局长助理、中建五局一公司董事长、总经理,中建五
局直属公司、东北公司总经理、中建五局北京公司党委书记、总经理。2018年4月起任公司副总经理,2018年5月起任公司董
事。
      辛琦,男,1976年出生,工商管理硕士,会计师。曾任中海发展(上海)有限公司财务总监,阳光城集团股份有限公
司财务总监。2018年4月起任公司副总经理,2018年5月起任公司董事。
      孙三友,男,1960年出生,硕士学历,高级会计师。曾任中建八局副总会计师、中国建筑股份公司资金管理部副总经
理、中国海外宏洋集团财务资金管理部总经理、中南控股集团有限公司财务负责人。2018年4月起任公司财务总监,2018年5
月起任公司董事。
      金德钧,男,1944年出生,大学本科学历,高级工程师,具有独立董事资格证书。1970年至1998年,曾任职于中国建
筑第一工程局,历任技术员、干事、秘书,工程处党总支书记,工程公司副经理,党委副书记,工程局党委副书记,党委书

                                                             48
                                                               江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文


记,工程局局长;1995年任中建一局集团公司董事长兼党委书记;1998年7月至2000年11月任建设部建筑管理司司长;2000
年11月至2004年11月任建设部总工程师,兼任全国建筑市场稽查特派员办公室主任;2004年至2010年任住房和城乡建设部科
学技术委员会副主任(常务);2009年4月至2014年9月任中国市政工程协会会长。2014年3月起任公司独立董事,薪酬与考
核委员会主任委员、提名委员会委员。
      黄峰,男,1970年出生,大学本科学历,中国注册会计师、注册税务师、北注协专家型管理人才。曾任职于中国银行
北京分行;1998年至2007年,任职于北京京都会计师事务所,历任高级审计人员、项目经理、部门经理。2014年3月起任公
司独立董事,审计委员会主任委员。目前还任瑞华会计师事务所合伙人、北京千方科技股份有限公司独立董事、上海中毅达
股份有限公司独立董事、爱迪星(北京)科技有限公司执行董事、经理等。
      倪俊骥,男,1978年出生,大学本科学历,律师。2014年3月起任公司独立董事、提名委员会主任委员、审计委员会
委员。目前还任国浩律师事务所律师、合伙人。
      曹益堂,男,1976年出生,硕士学历。曾任美特斯邦威集团战略发展部部长,德邦证券有限公司直接投资部负责人,
九牧王服饰有限公司战略管理中心总监,浙江利豪家具有限公司总经理,维格娜丝独立董事,上海金石源和荟股权投资管理
合伙企业(有限合伙)合伙人。2017年5月起任公司独立董事,目前还任深圳前海复星长歌时尚产业投资基金(有限合伙)
执行事务合伙人代表,浙江红蜻蜓鞋业股份有限公司(上海证券交易所上市公司,代码603116)独立董事,南极电商股份有
限公司(深圳证券交易所上市公司,代码002127)副总经理兼董事会秘书。
      钱军,男,1977年出生,复旦EMBA,高级经济师。曾任南通建筑工程总承包有限公司财务总监,江苏中南建设集团
股份有限公司董事、财务总监,中南控股集团有限公司董事、高级副总裁。2015年4月~2018年4月任公司财务总监,2017年5
月至2018年5月任公司董事,2018年5月起任公司监事、监事会主席,目前还任中南控股集团有限公司监事会主席。
      张剑兵,男,1961年出生,大学文化。曾任海门公安局刑警大队大队长、公安局副局长、南通市公安局刑警支队支队
长。2017年5月起任公司监事,目前还任中南控股集团有限公司监事会副主席。
      赵桂香,女,1976年出生,复旦EMBA。曾任中南控股集团有限公司监事会常务副主席。2017年5月起任公司监事。
      罗俊,男,1972年出生,经济学硕士/EMBA,中国注册会计师。曾任泰禾集团股份有限公司副总裁兼财务总监,首创
置业股份有限公司副总裁兼财务总监。2018年6月起任公司副总经理。
    梁洁,男,1977 年出生,研究生学历。2005 年至 2018 年任万科企业股份有限公司证券事务代表。2018 年 6 月起任公
司董事会秘书。
在股东单位任职情况
                                                 在股东单位                                     在股东单位是否
任职人员姓名          股东单位名称                            任期起始日期      任期终止日期
                                                 担任的职务                                       领取报酬津贴
   陈锦石         中南控股集团有限公司             董事长                                               是
   陈锦石       中南城市建设投资有限公司           董事长                                               是
   鲁贵卿         中南控股集团有限公司     董事局副主席、总裁                                           是
     智刚         中南控股集团有限公司               董事                                               是
   陈昱含         中南控股集团有限公司               董事                                               否
     钱军         中南控股集团有限公司           监事会主席                                             是
   张剑兵         中南控股集团有限公司         监事会副主席                                             是
在其他单位任职情况
任职人员                                                                 任期          任期     在其他单位是否
                      其他单位名称             在其他单位担任的职务
    姓名                                                               起始日期      终止日期     领取报酬津贴
    黄峰                瑞华会计师事务所                合伙人        2008 年 8 月                      是
    黄峰        爱迪星(北京)科技有限公司        执行董事、经理      2014 年 9 月                      否
    黄峰          北京千方科技股份有限公司            独立董事        2017 年 9 月                      是
    黄峰            上海中毅达股份有限公司            独立董事        2019 年 3 月                      是
  倪俊骥                  国浩律师事务所                合伙人        2005 年 4 月                      是
            深圳前海复星长歌时尚产业投资基金
 曹益堂                                         执行事务合伙人代表    2016 年 1 月                    是
                            (有限合伙)
 曹益堂         浙江红蜻蜓鞋业股份有限公司           独立董事         2016 年 9 月                    是
 曹益堂               南极电商股份有限公司     董事会秘书兼副总经理   2018 年 9 月                    是

公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况:
    2018 年 8 月 23 日,针对公司 2017 年出让深圳项目部分股权事项未及时履行临时信息披露义务,江苏证监局向公司出
具警示函。2019 年 3 月 29 日,深交所针对同一事项,给予公司及公司董事长兼总经理陈锦石、离任财务总监兼现任监事会
主席钱军、离任董事会秘书张伟、现任董事辛琦以通报批评。

四、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
    根据《江苏中南建设集团股份有限公司董事、监事、高级管理人员薪酬、津贴管理制度》的规定,在公司担任实际岗位
工作的非独立董事、监事不以董事、监事的职务发放津贴,按其在管理层的任职和目标责任状考核情况发放薪酬,分每月基
                                                      49
                                                                    江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文


 本工资、绩效工资及年终奖金三部分组成。基本工资、绩效工资、年终奖金情况如下,其中每月绩效工资与每月考核实际情
 况相关,年终奖金与年终考核实际情况相关。
 现任董事、监事、高级管理人员 2018 年薪酬情况:
                                                                                                            单位:万元
                                                                         从公司获得的        是否在公司
      姓名             职务             性别       年龄    任职状态
                                                                         税前报酬总额      关联方获取报酬
     陈锦石    董事长                    男         57       现任                1,026.2         是
     鲁贵卿    副董事长                  男         61       现任                  855.0         是
       智刚    董事、副总经理            男         47       现任                  214.2         是
     陈昱含    董事、副总经理            女         34       现任                  952.0         否
       刘畋    董事、副总经理            男         50       现任                  699.9         否
     孙三友    董事、财务总监            男         59       现任                  405.8         是
       辛琦    董事、副总经理            男         43       现任                 1336.6         否
     李若山    董事                      男         70       现任                   23.8         否
     金德钧    独立董事                  男         75       现任                   15.0         否
     倪俊骥    独立董事                  男         41       现任                   15.0         否
       黄峰    独立董事                  男         49       现任                   15.0         否
     曹益堂    独立董事                  男         43       现任                   15.0         否
       钱军    监事会主席                男         42       现任                  150.5         是
     赵桂香    职工监事                  女         43       现任                   81.0         否
     张剑兵    监事                      男         58       现任                   73.6         是
       罗俊    副总经理                  男         47       现任                  447.9         否
       梁洁    董事会秘书                男         42       现任                  132.5         否
                                 合计                                            6,459.0         -

 2018 年离任董事、监事、高级管理人员 2018 年薪酬情况:
                                                                             从公司获得的   是否在公司
      姓名               职务              性别     年龄      任职状态
                                                                             税前报酬总额 关联方获取报酬
     涂子沛    离任董事                       男     46         离任                 105.4      否
     陈小平    离任董事                       男     42         离任                 165.5      否
       张良    离任监事                       男     45         离任                   84.3     否
     施建华    离任副总经理                   男     55         离任                 108.4      是
     陆亚行    离任副总经理                   女     58         离任                 211.5      是
       陶燕    离任副总经理                   女     50         离任                 138.8      是
       张伟    离任董事会秘书                 男     38         离任                   58.4     是
                                    合计                                             872.3      -

 公司董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
                                                                                                             单位:股
                                          报告期内 报告期 期初持              报告期新 限制性股 期末持
                        报告期 报告期                                 本期已                              2018 年股
                                          已行权股 末市价 有限制              授予限制 票的授予 有限制
  姓名       职务       内可行 内已行                                 解锁股                             权激励计划
                                          数行权价 (元/ 性股票               性股票数 价格(元/ 性股票
                        权股数 权股数                                 份数量                               授予股数
                                          格(元/股) 股)     数量               量     股)      数量
刘畋    董事、副总经理         0        0          -     5.61       0       0         0        -        - 4,800,000
辛琦    董事、副总经理                                   5.61                                              8,000,000
孙三友 董事、财务总监                                    5.61                                              2,400,000
罗俊    副总经理                                         5.61                                              8,000,000
梁洁    董事会秘书                                       5.61                                              2,400,000
合计           --                             --        --                                 --             25,600,000
                       公司 2018 年 8 月 9 日 2018 年第七次临时股东大会审议通过了《2018 年股票期权激励计划(草案)
                       及摘要》,拟向激励对象授予的股票期权 23,260 万份,约占本激励计划草案公告时公司股本总额
                       370,978.8797 万股的 6.27%。其中首次授予 49 人(含五位董事、高管),授予数量 21,580 万份,
                       约占本激励计划草案公告时公司股本总额的 5.82%,占本激励计划股票期权授予总数的 92.78%。
备注(如有)
                       股票期权的初始行权价格为 6.33 元。2018 年 8 月 13 日公司第七届董事会第二十七次会议及第七
                       届监事会第九次会议审议通过了《关于向 2018 年股票期权激励计划激励对象首次授予股票期权的
                       议案》,董事会同意以 2018 年 8 月 13 日为授予日,向符合授权条件的 49 名激励对象授予 21,580
                       万份股票期权。2018 年 9 月 26 日激励计划首次授予股票期权登记完成。具体内容详见刊登于
                                                            50
                                                                 江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文


                    2018 年 7 月 18 日和 2018 年 8 月 10 日指定媒体上的公告。

五、公司员工情况
1、员工数量、专业构成及教育程度
母公司在职员工的数量(人)                                                                                  23
主要子公司在职员工的数量(人)                                                                          16,397
在职员工的数量合计(人)                                                                                16,420
当期领取薪酬员工总人数(人)                                                                            16,420
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数(人)                                                           0
                                                专业构成
                    专业构成类别                                           专业构成人数(人)
生产人员
销售人员                                                                                                 3,180
技术人员                                                                                                 8,623
财务人员                                                                                                   792
行政人员                                                                                                 1,106
其他管理类人员(包含审计、人事、IT、法律、客户关系及
                                                                                                         2,719
高级管理人员等)
                         合计                                                                           16,420
                                                教育程度
                    教育程度类别                                                数量(人)
博士                                                                                                        12
硕士                                                                                                       659
本科                                                                                                     7,415
大专及以下                                                                                               8,334
                         合计                                                                           16,420

2、 薪酬政策
    (1)薪酬体系:(1)保持有竞争力的薪酬策略:完善基本工资、各项津贴、绩效奖金、长期激励等多位一体的薪酬体
系,对标行业标杆企业的薪资,依据岗位价值差异化进行薪酬定位,并定期结合市场涨幅进行回顾,择优调薪晋升;(2)
多元化的激励手段:坚持高绩效导向、多功多得、兼顾物质激励与精神激励,包括经营奖金、专项奖金、荣誉奖励等。
    (2)福利政策:除法定福利外,搭建美好+员工福利体系,围绕健康、爱、陪伴的主题全新梳理福利科目与标准,启动
商业保险、升级健康体检、改革年休假制度,全面加大员工关怀。
    (3)绩效管理:完善绩效管理体系,包括设定绩效目标、绩效跟踪和辅导、绩效评价及结构反馈、绩效结果应用等。
    (4)员工发展:结合员工个人发展计划,提供多种形式的培训课程,完善员工职业发展通道。

3、培训计划
    1、构建双通道的职业发展路径:秉持“人才是企业第一要素”的理念,关注员工职业发展,为员工提供畅通、宽阔的
职业发展路径,针对人才多元属性,构建了管理和专业双向发展通道。
    2、打造学习型组织,提升培训专业力:包括内部讲师认证、组织知识沉淀、全方位助力专业条线培训等。
    3、打造高效的人才供应链:包括建立高潜人才加速库、任职资格建设、南阳生培养等。
    4、驱动组织战略:强化腰部力量,促动战略落地,维护组织健康,激发组织活力。


4、劳务外包情况:不适用




                                                       51
                                                                 江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文



                                        第八节 公司治理
一、公司治理的基本状况
    报告期内,公司严格遵守《公司法》、《证券法》、按照监管部门颁布的相关法规要求,开展公司治理活动并不断完善
公司治理结构。
    公司严格按照法律、法规的规定,真实、准确、完整、及时地披露信息,确保所有投资者公平获取公司信息。同时,公
司加强内幕信息管理,做好内幕信息保密工作,保护广大投资者的合法权益。未来,公司将继续遵循规范透明的原则,不断
提高公司治理水平。

二、公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况
    公司与第一大股东中南城市建设投资有限公司及其其它关联企业在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全独立,公
司具有独立完整的业务及自主经营能力。公司控股股东及其实际控制人能严格规范自己的行为,没有超越公司股东大会直接
或间接干预公司的决策和经营活动的行为。报告期未发生控股股东及其其它关联企业占用公司资金的情况,公司也未发生向
控股股东及其实际控制人报送未公开信息等行为。

三、同业竞争情况:不适用
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
   会议届次        会议类型    投资者参与比例         召开日期             披露日期                 披露索引
                                                                                            详见 2018 年 1 月 24 日刊
2018 年第一次
                临时股东大会             54.68% 2018 年 01 月 23 日   2018 年 01 月 24 日   登于指定媒体的公告(公
临时股东大会
                                                                                            告编号:2018-013)
                                                                                            详见 2018 年 3 月 14 日刊
2018 年第二次
                临时股东大会             54.78% 2018 年 03 月 13 日   2018 年 03 月 14 日   登于指定媒体的公告(公
临时股东大会
                                                                                            告编号:2018-026)
                                                                                            详见 2018 年 4 月 13 日刊
2018 年第三次
                临时股东大会             54.68% 2018 年 04 月 12 日   2018 年 04 月 13 日   登于指定媒体的公告(公
临时股东大会
                                                                                            告编号:2018-041)
                                                                                            详见 2018 年 4 月 25 日刊
2018 年第四次
                临时股东大会             54.81% 2018 年 04 月 24 日   2018 年 04 月 25 日   登于指定媒体的公告(公
临时股东大会
                                                                                            告编号:2018-045)
                                                                                            详见 2018 年 5 月 19 日刊
2017 年度股东大
                年度股东大会             62.98% 2018 年 05 月 18 日   2018 年 05 月 19 日   登于指定媒体的公告(公

                                                                                            告编号:2018-069)
                                                                                            详见 2018 年 6 月 9 日刊登
2018 年第五次
                临时股东大会             55.78% 2018 年 06 月 08 日   2018 年 06 月 09 日   于指定媒体的公告(公告
临时股东大会
                                                                                            编号:2018-083)
                                                                                            详见 2018 年 7 月 7 日刊登
2018 年第六次
                临时股东大会             54.89% 2018 年 07 月 06 日   2018 年 07 月 07 日   于指定媒体的公告(公告
临时股东大会
                                                                                            编号:2018-106)
                                                                                            详见 2018 年 8 月 10 日刊
2018 年第七次
                临时股东大会             63.93% 2018 年 08 月 09 日   2018 年 08 月 10 日   登于指定媒体的公告(公
临时股东大会
                                                                                            告编号:2018-128)
                                                                                            详见 2018 年 8 月 31 日刊
2018 年第八次
                临时股东大会             55.59% 2018 年 08 月 30 日   2018 年 08 月 31 日   登于指定媒体的公告(公
临时股东大会
                                                                                            告编号:2018-154)
                                                                                            详见 2018 年 9 月 19 日刊
2018 年第九次
                临时股东大会             55.63% 2018 年 09 月 18 日   2018 年 09 月 19 日   登于指定媒体的公告(公
临时股东大会
                                                                                            告编号:2018-164)
                                                                                            详见 2018 年 10 月 12 日刊
2018 年第十次
                临时股东大会             60.14% 2018 年 10 月 11 日   2018 年 10 月 12 日   登于指定媒体的公告(公
临时股东大会
                                                                                            告编号:2018-187)
2018 年第十一次                                                                             详见 2018 年 11 月 16 日刊
                临时股东大会             55.56% 2018 年 11 月 15 日   2018 年 11 月 16 日
临时股东大会                                                                                登于指定媒体的公告(公

                                                      52
                                                                  江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文


                                                                                            告编号:2018-215)
                                                                                            详见 2018 年 12 月 5 日刊
2018 年第十二次
                临时股东大会               55.70% 2018 年 12 月 04 日   2018 年 12 月 05 日 登于指定媒体的公告(公
临时股东大会
                                                                                            告编号:2018-225)
                                                                                            详见 2018 年 12 月 29 日刊
2018 年第十三次
                临时股东大会               63.68% 2018 年 12 月 28 日   2018 年 12 月 29 日 登于指定媒体的公告(公
临时股东大会
                                                                                            告编号:2018-253)

2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会:不适用

五、报告期内独立董事履行职责的情况
1、独立董事出席董事会及股东大会的情况
                                     独立董事出席董事会及股东大会的情况
                本报告期应参 现场出席董事 以通讯方式参 委托出席         缺席   是否连续两次未亲 出席股东
 独立董事姓名
                加董事会次数     会次数    加董事会次数 董事会次数 董事会次数 自参加董事会会议 大会次数
金德钧                    25             8           17            0         0         否               6
倪俊骥                    25             8           17            0         0         否               6
曹益堂                    25             8           17            0         0         否             12
黄峰                      25             8           17            0         0         否               8

2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况
    报告期内独立董事对公司有关事项未提出异议。

3、独立董事履行职责的其他说明
    独立董事对公司有关建议是否被采纳:是

六、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责情况
    (一)董事会审计委员会履职情况
    1、公司董事会审计委员会由 3 名董事组成,其中 2 名独立董事。2018 年度,董事会审计委员会严格按照公司《审计委
员会工作细则》工作。 报告期内,审计委员会召开了 4 次委员会会议,审议了公司定期财务报告、内部控制报告、续聘会
计师事务所等事项。
    2、2019 年 1 月,审计委员会成员、董事会秘书、财务总监与外部审计机构召开 2018 年年报工作第一次见面会。会议
就公司的经营情况、会计政策等问题进行了充分的沟通,协商确定了公司 2018 年度财务报告审计工作时间安排。
    3、审计委员会在年审注册会计师进场前审阅了公司编制的财务会计报表,认为财务会计报表按照会计准则编制,在所
有重大方面公允反映了公司的财务状况和经营成果。审计委员会与审计师在审计过程中保持密切联系与沟通,就审计过程中
发现的问题及时交换意见,确保审计的独立性和审计工作如期完成。
    4、2019 年 4 月,审计委员会成员、董事会秘书、财务总监与外部审计机构再一次审阅 2018 年年度报告。审计委员会
审议审计报告初稿、分红派息预案、续聘会计师事务所的议案、内控自我评价报告和关联交易的授权情况。年审会计师对
2018 年度报告的审计情况进行汇报,董事会审计委员会详细了解了审计过程中有关内部控制、关联交易、对外担保、资金
占用等事项,对审计师的工作表示认可。
    (二)董事会薪酬与考核委员会履职情况
    薪酬与考核委员会成员工作勤勉,为公司激励体系的建立发挥了重要的作用。 2018 年,薪酬与考核委员会对公司股票
期权激励计划进行了讨论,委员会与管理层保持密切沟通,对董事和高级管理人员的履行职责情况进行年度绩效考评,对年
度报告中公司董事、监事和高级管理人员的薪酬情况进行了审议。
    (三)董事会提名委员会的履职情况
    报告期内,董事会提名委员会召开 2 次临时会议,根据《公司章程》、《董事会提名委员会工作细则》等的规定,认真
审核了陈昱含女士、刘畋先生、辛琦先生、孙三友先生、罗俊先生、梁洁先生的相关材料。审议认为,上述人员具有担任公
司董事或高级管理人员相适应的工作阅历和经验,不存在《公司法》第 147 条规定不得担任公司董事和高级管理人员的情形,
亦未有被中国证监会处以证券市场禁入处罚,期限未满的情形,符合担任公司董事或高级管理人员的条件,同意将聘任上述
人员议案提交公司董事会审议。
    (四)董事会战略委员会的履职情况
    报告期内,公司战略委员会开会审议了公司建立期权激励计划的议案,委员会委员还密切关注国家政策及行业动态,督
促公司聚焦主业发展。认真分析行业形势,把握公司发展的方向。

七、监事会工作情况
    监事会对报告期内的监督事项无异议。


                                                        53
                                                               江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文


八、高级管理人员的考评及激励情况
    公司建立了完善的高级管理人员绩效考评体系和激励体系,高级管理人员的工作绩效与其收入直接挂钩,定期向董事会
进行工作汇报,董事会对其经营管理工作进行考评。根据薪酬考核体系及高级管理人员担任的职务、岗位职责确定基本薪酬,
再根据公司经营情况,参考同行业平均薪酬水平并根据个人业绩确定年度绩效奖金。
    报告期内,公司通过实施股权激励结合实施中的员工持股计划,充分调动经营管理层和员工的积极性和创造性,吸引和
保留优秀管理人才和业务核心人员,提高公司员工的凝聚力和公司竞争力,分享企业发展成果,实现公司、股东和员工利益
的一致性。

九、内部控制情况
1、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况:不适用
2、内控自我评价报告
内部控制评价报告全文披露日期       2019 年 04 月 23 日
内部控制评价报告全文披露索引       指定媒体
纳入评价范围单位资产总额占公司合并
                                                                                                       62.92%
财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司合并
                                                                                                       94.67%
财务报表营业收入的比例
                                                缺陷认定标准
                类别                               财务报告                             非财务报告
                                                                            公司违反国家法律法规并受到被限令
                                    公司董事、监事和高级管理人员的舞弊行    行业退出、吊销营业执照、强制关闭等
                                    为;公司更正已公布的财务报告;注册会    处罚;公司重大决策未按照法律法规和
                                    计师发现的却未被公司内部控制识别的当    公司制度履行决策程序;公司重要业务
定性标准
                                    期财务报告中的重大错报;审计委员会和    缺乏制度控制或制度体系失效;公司内
                                    审计部门对公司的对外财务报告和财务报    部控制重大或 重要缺陷未得到整改;
                                    告内部控制监督无效。                    公司中高级管理人员和高级技术人员
                                                                            流失严重。
                                    资产潜在错报:重大缺陷 错报金额≥ 资
                                    产总额的 1%;重要缺陷 资产总额的
                                    0.5%≤错报金额<资产总额的 1%;一般缺
                                    陷 错报金额<资产总额的 0.5%。 营业收
                                    入潜在错报:重大缺陷 错报金额≥营业收
                                    入总额的 1%;重要缺陷 营业收入总额的
                                    0.5%≤错报金额<营业收入总额的 1%;一
                                                                            公司非财务报告内部控制缺陷定量标
                                    般缺陷 错报金额<营业收入总额的
                                                                            准主要根据控制缺陷可能造成直接经
定量标准                            0.5%。所有者权益潜在错报: 重大缺陷
                                                                            济损失的金额,参照财务报告内部控制
                                    错报金额≥所有者权益总额的 3%;重要缺
                                                                            缺陷的定量标准执行。
                                    陷 所有者权益总额的 1.5%≤错报金额<
                                    所有者权益总额的 3%;一般缺陷 错报金
                                    额<所有者权益总额的 1.5%。利润总额潜
                                    在错报:重大缺陷 错报金额≥利润总额的
                                    5%;重要缺陷利润总额的 3%≤错报金额<
                                    利润总额的 5%;一般缺陷 错报金额<利
                                    润总额的 3%。
财务报告重大缺陷数量(个)                                                                                  0
非财务报告重大缺陷数量(个)                                                                                0
财务报告重要缺陷数量(个)                                                                                  0
非财务报告重要缺陷数量(个)                                                                                0


十、内部控制审计报告

                                        内部控制审计报告中的审议意见段
公司于 2018 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。
内控审计报告披露情况            披露
                                                     54
                                                          江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文


内部控制审计报告全文披露日期   2019 年 04 月 23 日
内部控制审计报告全文披露索引   指定媒体
内控审计报告意见类型           标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷     否




                                                     55
                                                               江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文




                                  第九节 公司债券相关情况
 一、公司债券基本信息
                         债券                                          债券余额
      债券名称                   债券代码     发行日       到期日                 利率        还本付息方式
                         简称                                          (万元)
江苏中南建设集团股份
                                                                                          每年付息一次,到期一次
有限公司 2016 年面向合   16 中               2016 年 1    2021 年 1
                                 112325.SZ                              100,000   6.50%   还本,最后一期利息随本
格投资者公开发行公司     南 01               月 22 日     月 22 日
                                                                                          金的兑付一起支付。
债券(第一期)
江苏中南建设集团股份                                                                      每年付息一次,到期一次
                         16 中               2016 年 04   2019 年 04
有限公司 2016 年非公开           118649.SZ                               91,000   7.50%   还本,最后一期利息随本
                         建 01               月 26 日     月 26 日
发行公司债券(第一期)                                                                    金的兑付一起支付。
江苏中南建设集团股份
                                                                                          每年付息一次,到期一次
有限公司 2016 年面向合   16 中               2016 年 07   2021 年 07
                                 112418.SZ                              120,000   6.00%   还本,最后一期利息随本
格投资者公开发行公司     南 02               月 27 日     月 27 日
                                                                                          金的兑付一起支付。
债券(第二期)
江苏中南建设集团股份                                                                      每年付息一次,到期一次
                         16 中               2016 年 09   2021 年 09
有限公司 2016 年非公开           118899.SZ                               70,000   6.50%   还本,最后一期利息随本
                         南 03               月 29 日     月 29 日
发行公司债券(第三期)                                                                    金的兑付一起支付。
江苏中南建筑产业集团                                                                      每年付息一次,到期一次
                         16 中               2016 年 11   2021 年 11
有限责任公司 2016 年公           136792.SH                              100,000   6.48%   还本,最后一期利息随本
                         筑 01               月 07 日     月 07 日
司债券 (第一期)                                                                           金的兑付一起支付。
江苏中南建设集团股份
                                                                                          每年付息一次,到期一次
有限公司 2017 年面向合   17 中               2017 年 12   2022 年 12
                                 112619.SZ                              100,000   7.50%   还本,最后一期利息随本
格投资者公开发行公司     南 01               月 14 日     月 14 日
                                                                                          金的兑付一起支付。
债券(第一期)
江苏中南建设集团股份
                                                                                          每年付息一次,到期一次
有限公司 2017 年面向合   17 中               2017 年 12   2021 年 12
                                 112630.SZ                               50,000   7.20%   还本,最后一期利息随本
格投资者公开发行公司     南 02               月 28 日     月 28 日
                                                                                          金的兑付一起支付。
债券(第二期)
江苏中南建设集团股份                                                                       每年付息一次,到期一次
                         18 中               2018 年 12   2021 年 12
有限公司 2018 年非公开           114412.SZ                              200,000   7.99%    还本,最后一期利息随本
                         南 01               月4日        月4日
发行公司债券(第一期)                                                                     金的兑付一起支付。
                                 深圳证券交易所:16 中南 01、16 中建 01、16 中南 02、16 中南 03、17 中南 01、17
公司债券上市或转让的交易场
                                 中南 02 和 18 中南 01;

                                 上海证券交易所:16 中筑 01。
投资者适当性安排                 仅限合格投资者参与交易。
                                 15 中南 01:于 2018 年 08 月 27 日完成回售摘牌及付息兑付工作;
                                 15 中南 02:于 2018 年 10 月 22 日完成回售摘牌及付息兑付工作;
                                 15 中南 03:于 2018 年 12 月 11 日完成回售摘牌及付息兑付工作;
                                 16 中南 01:于 2018 年 01 月 22 日完成 2018 年的付息兑付工作;
                                 16 中建 01:于 2018 年 04 月 26 日完成 2018 年的付息兑付工作;
报告期内公司债券的付息兑付
                                 16 中南 02:于 2018 年 07 月 27 日完成 2018 年的付息兑付工作;
情况
                                 16 中南 03:于 2018 年 09 月 29 日完成 2018 年的付息兑付工作;
                                 16 中筑 01:于 2018 年 11 月 07 日完成 2018 年的付息兑付工作;
                                 17 中南 01:于 2018 年 12 月 14 日完成 2018 年的付息兑付工作;
                                 17 中南 02:于 2018 年 12 月 28 日完成 2018 年的付息兑付工作;
                                 18 中南 01:尚未到兑付时间
                                 1、16 中南 01
                                 本期债券的期限为 5 年,附第 3 年末公司上调票面利率选择权和债券持有人回售选择
公司债券附发行人或投资者选
                                 权。公司有权决定是否在本期债券存续期的第 3 年末上调本期债券后 2 年的票面利率。
择权条款、可交换条款等特殊条
                                 公司将于本期债券第 3 个计息年度付息日前的第 20 个交易日,在中国证监会指定的
款的,报告期内相关条款的执行
                                 信息披露媒体上发布关于是否上调本期债券票面利率以及上调幅度的公告。若公司未
情况(如适用)
                                 行使利率上调权,则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。公司发出
                                 关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的公告后,债券持有人有权选择在本期债
                                                         56
                            江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文




券第 3 个计息年度付息日将其持有的本期债券全部或部分按面值回售给发行人。本期
债券第 3 个计息年度付息日即为回售支付日,公司将按照深圳证券交易所和债券登记
机构相关业务规则完成回售支付工作。自公司发出关于是否上调本期债券票面利率及
上调幅度的公告之日起 3 个交易日内,债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。
债券持有人的回售申报经确认后不能撤销,相应的公司债券面值总额将被冻结交易;
回售申报日不进行申报的,则视为放弃回售选择权,继续持有本期债券并接受上述关
于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的决定。
2、16 中建 01
本期债券期限为 3 年,附债券存续期内的第 1 年末和第 2 年末公司上调票面利率选择
权和投资者回售选择权。公司向投资者披露是否上调本期债券票面利率及上调幅度
后,本期债券持有人有权在债券存续期第 1 年和第 2 年的付息日将其持有的全部或部
分本期债券按票面金额回售给公司。公司将按照深交所和证券登记机构相关业务规则
完成回售支付工作。自公司向投资者披露是否上调本期债券票面利率及上调幅度之日
起的 3 个交易日内,债券持有人可通过指定的转让系统进行回售申报。债券持有人的
回售申报经确认后不能撤销,相应的债券面值总额将被冻结交易;回售登记期不进行
申报的,则视为放弃回售选择权,继续持有本期债券并接受上述关于是否上调本期债
券票面利率及上调幅度的决定。
3、16 中南 02
本期债券的期限为 5 年,附第 3 年末公司上调票面利率选择权和债券持有人回售选择
权。公司有权决定是否在本期债券存续期的第 3 年末上调本期债券后 2 年的票面利率。
公司将于本期债券第 3 个计息年度付息日前的第 20 个交易日,在中国证监会指定的
信息披露媒体上发布关于是否上调本期债券票面利率以及上调幅度的公告。若公司未
行使利率上调权,则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。公司发出
关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的公告后,债券持有人有权选择在本期债
券第 3 个计息年度付息日将其持有的本期债券全部或部分按面值回售给发行人。本期
债券第 3 个计息年度付息日即为回售支付日,公司将按照深圳证券交易所和债券登记
机构相关业务规则完成回售支付工作。自公司发出关于是否上调本期债券票面利率及
上调幅度的公告之日起 3 个交易日内,债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。
债券持有人的回售申报经确认后不能撤销,相应的公司债券面值总额将被冻结交易;
回售申报日不进行申报的,则视为放弃回售选择权,继续持有本期债券并接受上述关
于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的决定。
4、16 中南 03
本期债券的期限为 5 年,附第 3 年末公司上调票面利率选择权及投资者回售选择权。
公司将于本期债券第 3 个计息年度付息日前的第 20 个交易日,在中国证监会指定的
信息披露媒体上发布关于是否上调本期债券票面利率以及上调幅度的公告。若公司未
行使利率上调权,则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。发行人发
出关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的公告后,债券持有人有权选择在本期
债券第 3 个计息年度付息日将其持有的本期债券全部或部分按面值回售给发行人。本
期债券第 3 个计息年度付息日即为回售支付日,公司将按照深圳证券交易所和债券登
记机构相关业务规则完成回售支付工作。自公司发出关于是否上调本期债券票面利率
及上调幅度的公告之日起 3 个交易日内,债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。
债券持有人的回售申报经确认后不能撤销,相应的公司债券面值总额将被冻结交易;
回售申报日不进行申报的,则视为放弃回售选择权,继续持有本期债券并接受上述关
于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的决定。
5、16 中筑 01
本期债券的期限为 5 年,附第 3 年末公司赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者
回售选择权。公司有权决定在本期债券存续期的第 3 年末行使本期债券赎回选择权。
公司将于本期债券第 3 个计息年度付息日前的第 20 个交易日,通过中国证监会指定
的信息披露媒体发布关于是否行使赎回选择权的公告。若公司决定行使赎回选择权,
本期债券将被视为第 3 年全部到期,公司将以票面面值加最后一期利息向投资者赎回
全部本期债券。所赎回的本金加第 3 个计息年度利息在兑付日一起支付。公司将按照
本期债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单,按照债券登记机构的相关规定办
理。若公司不行使赎回选择权,则本期债券将继续在第 4、5 年存续。公司有权决定
在本期债券存续期的第 3 年末调整后 2 年的票面利率;公司将于第 3 个计息年度付息
日前的第 20 个交易日,在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否调整本期
债券票面利率以及调整幅度的公告。若公司未行使本期债券票面利率调整选择权,则
本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。公司发出关于是否调整本期债
                      57
                                                        江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文




                             券票面利率及调整幅度的公告后,投资者有权选择在本期债券的第 3 个计息年度付息
                             日将持有的本期债券按面值全部或部分回售给公司或选择继续持有本期债券。本期债
                             券的第 3 个计息年度付息日即为回售支付日,公司将按照上交所和债券登记机构相关
                             业务规则完成回售支付工作。公司发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的
                             公告之日起 3 个交易日内,行使回售选择权的债券持有人可通过指定的交易系统进行
                             回售申报,债券持有人的回售申报经确认后不能撤销,相应的本期债券份额将被冻结
                             交易;回售申报期内不进行申报的,则被视为放弃回售选择权,继续持有本期债券并
                             接受上述关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的决定。
                             6、17 中南 01
                             本期债券的期限为 5 年,附第 3 年末公司上调票面利率选择权及投资者回售选择权。
                             公司将于本期债券第 3 个计息年度付息日前的第 20 个交易日,在中国证监会指定的
                             信息披露媒体上发布关于是否上调本期债券票面利率以及上调幅度的公告。若公司未
                             行使利率上调权,则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。发行人发
                             出关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的公告后,债券持有人有权选择在本期
                             债券第 3 个计息年度付息日将其持有的本期债券全部或部分按面值回售给发行人。本
                             期债券第 3 个计息年度付息日即为回售支付日,公司将按照深圳证券交易所和债券登
                             记机构相关业务规则完成回售支付工作。自公司发出关于是否上调本期债券票面利率
                             及上调幅度的公告之日起 3 个交易日内,债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。
                             债券持有人的回售申报经确认后不能撤销,相应的公司债券面值总额将被冻结交易;
                             回售申报日不进行申报的,则视为放弃回售选择权,继续持有本期债券并接受上述关
                             于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的决定。
                             7、17 中南 02
                             本期债券的期限为 4 年,附第 2 年末公司上调票面利率选择权及投资者回售选择权。
                             公司将于本期债券第 2 个计息年度付息日前的第 20 个交易日,在中国证监会指定的
                             信息披露媒体上发布关于是否上调本期债券票面利率以及上调幅度的公告。若公司未
                             行使利率上调权,则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。发行人发
                             出关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的公告后,债券持有人有权选择在本期
                             债券第 2 个计息年度付息日将其持有的本期债券全部或部分按面值回售给发行人。本
                             期债券第 2 个计息年度付息日即为回售支付日,公司将按照深圳证券交易所和债券登
                             记机构相关业务规则完成回售支付工作。自公司发出关于是否上调本期债券票面利率
                             及上调幅度的公告之日起 3 个交易日内,债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。
                             债券持有人的回售申报经确认后不能撤销,相应的公司债券面值总额将被冻结交易;
                             回售申报日不进行申报的,则视为放弃回售选择权,继续持有本期债券并接受上述关
                             于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的决定。
                             8、18 中南 01
                             本期债券的期限为 3 年,附第 1 年末及第 2 年末公司上调票面利率选择权及投资者回
                             售选择权。公司将于本期债券第 1 个计息年度付息日及第 2 个计息年度付息日前的第
                             20 个交易日,在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否上调本期债券票面利
                             率以及上调幅度的公告。若公司未行使利率上调权,则本期债券后续期限票面利率仍
                             维持原有票面利率不变。发行人发出关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的公
                             告后,债券持有人有权选择在本期债券第 2 个计息年度付息日将其持有的本期债券全
                             部或部分按面值回售给发行人。本期债券第 2 个计息年度付息日即为回售支付日,公
                             司将按照深圳证券交易所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。自公司发
                             出关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的公告之日起 5 个交易日内,债券持有
                             人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认后不能撤销,相应
                             的公司债券面值总额将被冻结交易;回售申报日不进行申报的,则视为放弃回售选择
                             权,继续持有本期债券并接受上述关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的决
                             定。


二、债券受托管理人和资信评级机构信息

债券受托管理人:
序号 债券简称           债券受托管理人                   办公地址                 联系人     联系人电话
                                           北京市西城区西直门外大街 112 号阳
  1   16 中建 01   长城证券股份有限公司                                       张腾博         010-88366062
                                           光大厦 9 层
  2   18 中南 01   中山证券有限责任公司    深圳市南山区科技中一路西华强高新发 陈然           0755-82520746
                                                  58
                                                               江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文




                                                展大楼 7 层
        16 中南 01
        16 中南 02                              北京市西城区金融大街 28 号盈泰中心 2
  3                  国泰君安证券股份有限公司                                        姚巍巍            010-59312900
        17 中南 01                              号楼 10 层
        17 中南 02
                                          上海市浦东新区福山路 500 号城建国际
  4     16 中南 03   德邦证券股份有限公司                                      薛薇芬         021-68761616
                                          中心 17 楼
                                          北京市西城区太平桥大街丰盛胡同 28
  5 16 中筑 01 中泰证券股份有限公司                                            陈咸耿、李越 010-59013951
                                          号太平洋保险大厦五层
报告期内对公司债券进行跟踪评级的资信评级机构:
    序号                      名称                                           办公地址
      1     东方金诚国际信用评估有限公司             北京市西城区德胜门外大街 83 号德胜国际中心 B 座 7 层
      2     大公国际资信评估有限公司                 北京市朝阳区霄云路 26 号鹏润大厦 A 座 2901
      3     联合信用评级有限公司                     北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PICC 大厦 12 层

三、公司债券募集资金使用情况
                                   16 中南 01、16 中建 01、16 中南 02、16 中南 03、16 中筑 01,在 2016 年度,公
                                   司已按照《募集说明书》约定的用途合理、合规使用,并履行了相关的程序。
公司债券募集资金使用情况及履行的程 17 中南 01、17 中南 02,在 2017 年度,公司按照《募集说明书》约定的用途合理、
序                                 合规使用,并履行了相关的程序。
                                   18 中南 01 在 2018 年 12 月至 2019 年 1 月,公司按照《募集说明书》约定的用途
                                   合理、合规使用,并履行了相关的程序。
年末余额(万元)                                                                                                      0
募集资金专项账户运作情况                募集资金专项账户按照相关约定运作
募集资金使用是否与募集说明书承诺的
                                   一致
用途、使用计划及其他约定一致

四、公司债券信息评级情况
      1、16中建01、16中南01、16中南02、16中南03、17中南01、17中南02
    2018年6月26日,东方金诚国际信用评估有限公司对公司及公司已发行的“16中建01”、“16中南01”、“16中南02”、
“16中南03”、“17中南01”和“17中南02”的信用状况进行了跟踪评级,出具了《江苏中南建设集团股份有限公司主体
及相关债项2018年度跟踪信用评级报告》、根据跟踪评级报告,公司主体信用等级维持AA+,评级展望稳定;“16中
建01”、“16中南01”、“16中南02”、“16中南03”、“17中南01”和“17中南02”债券信用等级维持AA+。鉴于2018年度“15
中南01”、“15中南02”和“15中南03”已完成全额兑付,根据相关监管规定及东方金城国际信用评估有限公司业务管理
相关制度,东方金城国际信用评估有限公司终止对“15中南01”、“15中南02”和“15中南03”的评级。东方金城国际信用
评估有限公司将在“16中建01”、“16中南01”、“16中南03”、“16中南02”、“17中南01”和“17中南02”存续期内,于中南
建设公布年报后两个月内出具定期跟踪评级报告,并在发生可能影响公司或公司债券信用质量的重大事项时出具不
定期跟踪评级报告。东方金诚出具的跟踪评级报告将按照《证券市场资信评级机构证券评级业务实施细则》等相关
规定,同时在交易所网站、东方金诚网站(http://www.dfratings.com)和监管部门指定的其他媒体上予以公告。
      2、16中筑01
    2018年6月26日,大公国际资信评估有限公司对公司及公司已发行的“16中筑01”的信用状况进行了跟踪评级,出
具《江苏中南建筑产业集团有限责任公司主体与相关债项2017年度跟踪评级报告》。根据跟踪评级报告,公司主体
信用等级维持AA,评级展望稳定;“16中筑01”债券信用等级维持AA。大公国际资信评估有限公司将在“16中筑01”
债券存续期内,在中南建筑公布年大公国际资信评估有限公司将在“16中筑01”债券存续期内,在中南建筑公布年报后
两个月内出具定期跟踪评级报告,并在发生影响评级报告结论的重大事项时出具不定期跟踪评级报告。大公国际出
具的跟踪评级报告将按照《证券市场资信评级机构证券评级业务实施细则》等相关规定,在交易所网站和监管部门
指定的其他媒体上予以公告。
      3、18中南01
    2018年11月26日,联合信用评级有限公司对公司及公司拟发行的“18中南01”的信用状况进行了评级,出具《江
苏中南建设集团股份有限公司2018年非公开发行公司债券(第一期)信用评级报告》。根据评级报告,公司主体信用
等级AA+,评级展望稳定;“18中南01”债券信用等级AA+。联合信用评级有限公司将在“18中南01”债券存续期内,
在中南建设公布年报后两个月内出具定期跟踪评级报告,并在发生影响评级报告结论的重大事项时出具不定期跟踪
评级报告。联合信用评级出具的跟踪评级报告将按照《证券市场资信评级机构证券评级业务实施细则》等相关规定,
在交易所网站和监管部门指定的其他媒体上予以公告。

                                                       59
                                                                 江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文




五、公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施
    报告期内,公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施未发生变化,与募集说明书一致。

六、报告期内债券持有人会议的召开情况
    因拟变更“15 中南 02”期限结构以及变更回售登记期事项,公司于 2018 年 9 月 7 日在公司会议室召开“15 中
南 02”2018 年第一次债券持有人会议,审议了《关于提请江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年非公开发行公司
债券(第二期)持有人同意变更债券期限结构及回售登记期的议案》,该议案经“15 中南 02”债券持有人表决通过。

七、报告期内债券受托管理人履行职责的情况
       长城证券股份有限公司作为公司“15 中南 01”和“16 中建 01”的受托管理人、中山证券有限责任公司作为公司“15
中南 02”、“15 中南 03”和“18 中南 01”的受托管理人、国泰君安证券股份有限公司作为公司“16 中南 01”、“16 中南 02”、
“17 中南 01”和“17 中南 02”的受托管理人、德邦证券股份有限公司作为公司“16 中南 03”的受托管理人、中泰证券股
份有限公司作为中南建筑“16 中筑 01”的受托管理人,严格按照《公司债券发行与交易管理办法》、《公司债券受托管
理人执业行为准则》及《受托管理协议》等规定,持续关注公司经营情祝、财务状况及资信状况,积极履行受托管
理人职责,维护债券持有人的合法权益。
    报告期内,长城证券股份有限公司完成了公司“15 中南 01”和“16 中建 01”2018 年度债券受托管理事务报告、国
泰君安证券股份有限公司完成了公司“16 中南 01”、“16 中南 02”、“17 中南 01”和“17 中南 02”2018 年度债券受
托管理事务报告、中山证券有限责任公司完成了公司“15 中南 02”和“15 中南 03”2018 年度债券受托管理事务报告、
德邦证券股份有限公司完成了公司“16 中南 03”2018 年度债券受托管理事务报告;长城证券股份有限公司、国泰君安
证券股份有限公司、中山证券有限责任公司、德邦证券股份有限公司分别针对公司“2018 年累计新增借款超过上年末
净资产的 20%”和“2018 年累计新增借款超过上年末净资产的 40%”等重大事项分别出具了临时受托管理报告,并披露
在巨潮资讯网或深圳证券交易所网站。

八、截至报告期末公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
                                                                                                      单位:万元
        项目                 2018 年            2017 年         同期变动率                    说明
息税折旧摊销前利润             392878.62          139,781.25          181.07% 系本期结转利润增加所致
流动比率                         120.92%            138.87%    -12.93 个百分点
资产负债率                        91.69%             89.82%      1.31 个百分点
速动比率                          44.13%             39.91%     10.57 个百分点
                                                                                主要系本期息税折旧摊销前利润增加
EBITDA 全部债务比                   6.78%             2.52%      4.26 个百分点
                                                                                所致。
利息保障倍数                          0.72              0.31          132.26% 主要系本期息税前利润增加所致
                                                                                主要系本期公司签约销售收入增加、
现金利息保障倍数                      5.29              0.75          605.33% 销售回款增加导致经营活动产生的现
                                                                                金流量净额增加所致
                                                                                主要系本期息税折旧摊销前利润增加
EBITDA 利息保障倍数                   0.81              0.36              125%
                                                                                所致。
贷款偿还率                          100%               100%                   -
利息偿付率                          100%               100%                   -

九、报告期内对其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
     报告期内,公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况如下
     1、江苏中南建设集团股份有限公司2015年度第一期非公开定向债务融资工具
    本公司在2015年6月5日发行非公开定向债务融资工具10亿元(简称:15中南建设PPN001),公司于2018年6月5
日按时足额支付2018年度利息并兑付本金。
     2、江苏中南建设集团股份有限公司2015年度第一期中期票据
     本公司在2015年6月26日发行中期票据12亿元(简称:15中南建设MTN001),公司于2018年6月26日按时足额
支付2018年度利息并回售5000万元。
     3、江苏中南建设集团股份有限公司2015年度第二期中期票据
     本公司在2015年8月28日发行中期票据24亿元(简称:15中南建设MTN002),公司于2018年6月26日按时足额
支付2018年度利息并回售14000万元。
     4.   华鑫—中南建设物业资产支持专项计划
    本公司在2015年12月发行资产支持证券5.5亿元(简称:中南1优1、中南1优2、中南1优3、中南1优4、中南1优5、
                                                   60
                                                       江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文




中南建次),2018年公司已经按时足额支付利息并兑付中南1优3本金。
    5、江苏中南建设集团股份有限公司2018年度第一期非公开定向债务融资工具
    本公司在2018年1月17日发行非公开定向债务融资工具3亿元(简称:18中南建设PPN001),尚未到付息兑付时
间。
    6、江苏中南建设集团股份有限公司2018年度第一期债权融资计划
    本公司在2018年2月12日发行债权融资计划10亿元(简称:18CFZR0126),尚未到付息兑付时间。
    7、江苏中南建设集团股份有限公司2018年度第一期永续中期票据
    本公司在2018年4月24日发行中期票据10亿元(简称:18中南建设MTN001),尚未到付息兑付时间。

十、报告期内获得的银行授信情况、使用情况以及偿还银行贷款的情况
    公司的资信情况良好,与工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等各大银行都保持长期合作关系,融资能
力较好,截止报告期末,公司共获得银行授信额度1182.53亿元,其中已使用授信额度为348.6亿元,剩余授信额度
为833.93亿元。报告期内,公司偿还银行贷款182.89亿元。

十一、报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
    报告期内,公司均严格履行公司债券募集说明书相关内容,合规使用募集资金,未有损害债券投资者利益的情
况发生。

十二、报告期内发生的重大事项
    1、截至2018年3月31日,公司当年累计新增借款超过上年末净资产的百分之二十,详见2018年4月27日刊登于指
定媒体的《关于2018年当年累计新增借款的公告》(公告编号:2018-065);
    2、截至2018年6月30日,公司当年累计新增借款超过上年末净资产的百分之四十,详见2018年7月7日刊登于指
定媒体的《关于2018年当年累计新增借款与对外担保的公告》(公告编号:2018-107)。

十三、公司债券是否存在保证人
公司债券不存在保证人。




                                                 61
                                            江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文




                                    审计报告

                                                     致同审字(2019)第 110ZA6183 号


江苏中南建设集团股份有限公司全体股东:

    一、审计意见

    我们审计了江苏中南建设集团股份有限公司(以下简称中南建设公司)财务报表,
包括 2018 年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表,2018 年度的合并及公司利润表、合并
及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。

    我们认为,后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制,公允反
映了中南建设公司 2018 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2018 年度的合并及公
司的经营成果和现金流量。

    二、形成审计意见的基础

    我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会
计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国
注册会计师职业道德守则,我们独立于中南建设公司,并履行了职业道德方面的其他
责任。我们相信,我们获取的审计证据是充分、适当的,为发表审计意见提供了基础。

    三、关键审计事项

    关键审计事项是我们根据职业判断,认为对本期财务报表审计最为重要的事项。
这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景,我们不对这些事
项单独发表意见。

    (一)房地产开发项目的收入确认

    相关信息披露详见财务报表附注三、26、附注五、37 及附注十四、1。

    1、事项描述

    房地产开发项目的收入占中南建设 2018 年度营业收入总额的 68.71%。由于房地
产开发项目的收入对中南建设的重要性,以及单个房地产开发项目销售收入确认上的
细小错误汇总起来可能对中南建设的利润产生重大影响,因此,我们将中南建设房地
产开发项目的收入确认作为关键审计事项。

                                       62
                                             江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文




       2、审计应对

    我们对房地产开发项目的收入确认实施的审计程序主要包括:

       (1)评价与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效
性;

       (2)就本年确认房产销售收入的项目,选取相应项目的房产标准买卖合同条款
检查,以评价中南建设有关房地产开发项目的收入确认政策是否符合相关会计准则的
要求;

       (3)就本年确认房产销售收入的项目,选取样本,检查买卖合同备案情况及可
以证明房产已达到交付条件的支持性文件,检查样本回款情况及未回款安排等,以评
价相关房产销售收入是否已按照收入确认政策确认;

       (4)就资产负债表日前后确认房产销售收入的项目,选取样本,检查可以证明
房产已达到交付条件的支持性文件,以评价相关房产销售收入是否在恰当的期间确认;

       (5)就本年有存量房的项目,对存量房进行抽盘的基础上结合销售台账、公开
销售信息的对比,以评价相关存量房销售收入是否在恰当的期间确认;

       (6)获取销售部门销售台账,检查房产账面收入确认情况,以评价房地产销售
收入被完整记录。

       (二)存货可变现净值的确定

       相关信息披露详见财务报表附注三、13,附注三、33 及附注五、6。

       1、事项描述

       截止 2018 年 12 月 31 日,中南建设已完工开发产品、开发成本(以下统称“存
货”)的账面余额 12,653,944.20 万元,相应存货跌价准备余额 6,866.46 万元。存货按照
成本与可变现净值孰低计量,在确定存货可变现净值过程中,管理层需要估计存货项
目达到完工状态时将要发生的建造成本和未来净售价,该过程涉及重大的管理层判断
和估计。

       由于存货对公司资产的重要性,且估计存货项目达到完工状态时将要发生的建造
成本和未来净售价存在固有风险,因此,我们将中南建设公司存货可变现净值的确定
作为关键审计事项。

       2、审计应对

                                        63
                                           江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文




    我们对存货可变现净值的评估实施的审计程序主要包括:

    (1)评价并测试了管理层与编制和监督预算及预测各存货项目建造成本相关的
关键内部控制的设计和运行有效性;

    (2)选取样本,对存货项目进行实地观察,并向管理层询问项目的进度和总开
发成本预算;

    (3)访谈管理层聘任的评估专家,评价其独立性和胜任能力;

    (4)评价管理层及评估专家所采用的估值方法,将估值中采用的关键估计和假
设,与市场可获取数据和销售预算计划进行了比较;

    (5)将各存货项目的估计建造成本与最新预算进行比较,并通过比较分析历史
同类在产品至完工时仍需发生的成本;

    (6)选取样本,就管理层以往年度可变现净值的评估与实际变现的价值进行比
较,并评价管理层评估的合理性;

    (7)对资产负债表日后已销售的部分开发产品,通过抽样方式对实际售价与预
计售价进行比较,对管理层估计的合理性进行评估。

   四、其他信息

    中南建设管理层对其他信息负责。其他信息包括中南建设 2018 年年度报告中涵
盖的信息,但不包括财务报表和我们的审计报告。

    我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息,我们也不对其他信息发表任何
形式的鉴证结论。

    结合我们对财务报表的审计,我们的责任是阅读其他信息,在此过程中,考虑其
他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎
存在重大错报。

    基于我们已执行的工作,如果我们确定其他信息存在重大错报,我们应当报告该
事实。在这方面,我们无任何事项需要报告。

   五、管理层和治理层对财务报表的责任

    中南建设公司管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表,使其实现公允

                                     64
                                          江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文




反映,并设计、执行和维护必要的内部控制,以使财务报表不存在由于舞弊或错误导
致的重大错报。

    在编制财务报表时,管理层负责评估中南建设公司的持续经营能力,披露与持续
经营相关的事项(如适用),并运用持续经营假设,除非管理层计划清算中南建设公
司、终止运营或别无其他现实的选择。

    治理层负责监督中南建设公司的财务报告过程。

   六、注册会计师对财务报表审计的责任

    我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取
合理保证,并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证,但并不能保
证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错
误导致,如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作
出的经济决策,则通常认为错报是重大的。

    在按照审计准则执行审计工作的过程中,我们运用职业判断,并保持职业怀疑。
同时,我们也执行以下工作:

    (1)识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险,设计和实施审
计程序以应对这些风险,并获取充分、适当的审计证据,作为发表审计意见的基础。
由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上,未能发
现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

    (2)了解与审计相关的内部控制,以设计恰当的审计程序。

    (3)评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

    (4)对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时,根据获取的审计证
据,就可能导致对中南建设公司的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在
重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性,审计准则要求我
们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露;如果披露不充分,我们
应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而,未来
的事项或情况可能导致中南建设公司不能持续经营。

    (5)评价财务报表的总体列报、结构和内容(包括披露),并评价财务报表是否

                                     65
                                          江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文




公允反映相关交易和事项。

    (6)就中南建设公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据,
以对财务报表发表意见。我们负责指导、监督和执行集团审计,并对审计意见承担全
部责任。

    我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通,包
括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

    我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明,并与治理层沟
通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项,以及相关的防范措施(如
适用)。

    从与治理层沟通过的事项中,我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要,
因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项,除非法律法规禁止公开披
露这些事项,或在极少数情形下,如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面
后果超过在公众利益方面产生的益处,我们确定不应在审计报告中沟通该事项。




   致同会计师事务所                      中国注册会计师
   (特殊普通合伙)                      (项目合伙人)



                                         中国注册会计师



   中国北京                              二O一九年 四月二十二日




                                    66
                                                                             江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文




              财务报表
                                            合并及母公司资产负债表
                                                    2018 年度
                    编制单位:江苏中南建设集团股份有限公司                                            单位:人民币元
                                              2018 年 12 月 31 日                                 2017 年 12 月 31 日
              项     目
                                       合并                     母公司                     合并                     母公司
流动资产:
  货币资金                         20,416,915,066.92                743,761,081.40      14,269,939,756.38          1,961,408,141.31
  以公允价值计量且其变动计             45,327,129.09                   260,090.00            4,649,489.89                  390,290.00
入当期损益的金融资产
  应收票据及应收账款                9,656,105,555.86                                     8,225,566,410.16
  其中:应收票据                    1,091,542,043.50                                       894,038,289.99
          应收账款                  8,564,563,512.36                                     7,331,528,120.17
  预付款项                          8,647,816,626.39                 16,419,343.76      10,548,945,040.13               504,388,242.90
  其他应收款                       28,555,595,536.33          94,262,424,917.35         15,458,368,442.37         88,057,790,398.76
  其中:应收股利                       47,360,000.00           3,017,351,545.57                                         500,000,000.00
  存货                            135,002,590,942.43                                   110,985,424,495.30
  一年内到期的非流动资产               10,000,000.00                 10,000,000.00           3,885,137.62
  其他流动资产                      9,560,666,956.41                650,151,013.60       5,415,886,115.00               601,563,053.47
    流动资产合计                  211,895,017,813.43          95,683,016,446.11        164,912,664,886.85         91,125,540,126.44
非流动资产:
  可供出售金融资产                   549,100,000.00                 377,100,000.00         377,100,000.00               377,100,000.00
  长期应收款                        6,508,109,043.20                  2,500,000.00          10,000,000.00                10,000,000.00
  长期股权投资                      6,893,425,366.83          19,480,457,928.13          1,530,330,028.54         18,720,266,177.53
  投资性房地产                      4,210,468,897.66                                     4,113,144,359.26
  固定资产                          3,068,894,608.28                795,952,148.19       3,199,348,216.74               826,333,208.18
  在建工程                             46,540,513.07                                        59,529,569.13
  无形资产                           599,403,276.77                  81,541,911.77         601,724,646.38                76,823,547.36
  商誉                                  4,188,653.58                                         4,188,653.58
  长期待摊费用                       346,898,705.56                                        148,268,884.22
  递延所得税资产                    1,528,698,007.33                                     1,103,562,202.13
  其他非流动资产                       43,342,136.62                                       836,493,297.82
    非流动资产合计                 23,799,069,208.90          20,737,551,988.09         11,983,689,857.80         20,010,522,933.07
         资产总计                 235,694,087,022.33         116,420,568,434.20        176,896,354,744.65        111,136,063,059.51




                                                                     67
                                                                     江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文




                                    合并及母公司资产负债表(续)
                                              2018 年度
                编制单位:江苏中南建设集团股份有限公司                                            单位:人民币元
                                            2018 年 12 月 31 日                                  2017 年 12 月 31 日
               项   目
                                     合并                         公司                    合并                         公司
流动负债:
短期借款                          10,686,892,017.77          2,600,000,000.00          7,193,240,000.00           1,399,570,000.00
应付票据及应付账款                25,170,774,619.91                 2,206,657.41      16,096,039,752.75                142,276,048.67
预收款项                         110,120,236,000.93                                   68,434,777,563.95                  1,626,500.00
应付职工薪酬                        673,382,757.03                  1,369,020.80         768,076,455.17                 10,963,942.33
应交税费                           2,977,273,334.76                14,990,542.31       2,091,602,871.31                  5,424,150.63
其他应付款                        17,003,846,472.35         78,893,361,657.88         16,787,181,858.88          79,664,380,032.72
其中:应付利息                      446,215,105.09                211,153,391.42         369,204,269.98                358,616,655.81
应付股利                                211,969.52                   211,969.52            2,303,254.76                  2,303,254.76
一年内到期的非流动负债             7,326,590,600.61          3,911,590,600.61          5,935,843,333.80           4,478,396,462.03
其他流动负债                       1,157,927,825.51                                      502,492,625.00
流动负债合计                     175,116,923,628.87         85,423,518,479.01        117,809,254,460.86          85,702,637,136.38
非流动负债:
长期借款                          30,127,057,700.00          5,178,600,000.00         26,696,306,903.00           2,423,900,000.00
应付债券                           9,801,078,582.53         12,068,631,138.96         13,155,060,304.32          12,415,450,094.65
长期应付款                          402,038,077.88                180,618,077.88         659,937,283.87                609,367,283.87
递延收益                            134,915,281.20                 39,082,417.28          84,874,073.27                 40,200,476.03
递延所得税负债                      518,641,207.12                                       474,684,772.90
非流动负债合计                    40,983,730,848.73         17,466,931,634.12         41,070,863,337.36          15,488,917,854.55
负债合计                         216,100,654,477.60        102,890,450,113.13        158,880,117,798.22         101,191,554,990.93
股本                               3,709,788,797.00          3,709,788,797.00          3,709,788,797.00           3,709,788,797.00
资本公积                           2,473,948,709.93          5,545,937,621.57          2,645,840,317.30           5,490,165,279.73
  其他综合收益                     1,161,567,782.94                                    1,180,638,181.28
盈余公积                            685,842,754.92                535,189,087.29         325,439,386.26                174,785,718.63
未分配利润                         9,367,185,488.98          3,739,202,815.21          7,608,686,764.53                569,768,273.22
归属于母公司股东权益合计          17,398,333,533.77         13,530,118,321.07         15,470,393,446.37           9,944,508,068.58
少数股东权益                       2,195,099,010.96                                    2,545,843,500.06
股东权益合计                      19,593,432,544.73         13,530,118,321.07         18,016,236,946.43           9,944,508,068.58
负债和股东权益总计               235,694,087,022.33        116,420,568,434.20        176,896,354,744.65         111,136,063,059.51

公司法定代表人:            主管会计工作的公司负责人:                   公司会计机构负责人:




                                                           68
                                                                     江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文




                                       合并及母公司利润表
                                             2018 年度
           编制单位:江苏中南建设集团股份有限公司                                   单位:人民币元
                                                  2018 年                                       2017 年
               项目
                                       合并                  母公司                    合并                母公司
一、营业收入                        40,110,125,872.49       1,351,578,012.81       30,552,327,467.21      873,192,330.62
减:营业成本                        32,264,877,717.64                              25,502,391,909.90
税金及附加                           1,453,623,317.00             9,314,448.56      1,545,756,764.16       10,703,447.32
销售费用                              966,396,122.20                                  724,109,285.70
管理费用                             2,390,574,274.59        571,251,853.97         1,768,124,576.50      521,267,180.72
财务费用                              415,626,776.31             15,241,342.89        341,607,443.65       71,871,099.55
      其中:利息费用                  545,669,746.03                                  276,726,533.61       22,911,151.45
      利息收入                        193,026,169.03             20,082,856.07         70,401,819.61       12,054,636.31
资产减值损失                          206,199,494.64             80,392,416.82        256,456,280.12       21,906,453.84
加:其他收益                          137,696,976.83              1,118,058.75        102,279,131.39       21,593,306.87
  投资收益(损失以“-”号填列)        579,009,056.16        2,926,908,705.59          614,027,798.06      354,096,478.93
      其中:对联营企业和合营企        344,131,171.49         259,915,394.24            83,447,132.57      -34,231,457.84
业的投资收益
公允价值变动收益(损失以“-”号填       53,245,121.21               -130,200.00         35,318,239.58         -284,580.00
列)
  资产处置收益(损失以“-”号填         -26,355,891.40                                  -2,678,589.90      -11,262,901.85
列)
二、营业利润(亏损以“-”号填列)     3,156,423,432.91       3,603,274,514.91        1,162,827,786.31      611,586,453.14
加:营业外收入                         63,578,182.50               808,858.30          33,216,346.81         289,090.93
减:营业外支出                        170,067,101.62                49,686.62         162,425,532.98        1,334,962.76
三、利润总额(亏损总额以“-”号填     3,049,934,513.79       3,604,033,686.59        1,033,618,600.14      610,540,581.31
列)
减:所得税费用                        737,383,606.89                                  411,303,264.75
四、净利润(净亏损以“-”号填列)     2,312,550,906.90       3,604,033,686.59          622,315,335.39      610,540,581.31
(一)按经营持续性分类:
其中:持续经营净利润(净亏损以       2,312,550,906.90       3,604,033,686.59          622,315,335.39      610,540,581.31
“-”号填列)
(二)按所有权归属分类:
其中:少数股东损益(净亏损以“-”     119,453,037.85                                  -64,990,666.56
号填列)
归属于母公司股东的净利润(净亏       2,193,097,869.05                                 687,306,001.95
损以“-”号填列)
五、其他综合收益的税后净额             -16,266,295.80                                  91,147,061.99
归属于母公司股东的其他综合收           -19,070,398.34                                  80,279,382.19
益的税后净额
        以后将重分类进损益的           -19,070,398.34                                  80,279,382.19
其他综合收益
        1、外币财务报表折算差          -19,070,398.34                                  27,082,679.28
额      2、自用房地产或作为存                                                          53,196,702.91
货的房地产转换为以公允价值计
归属于少数股东的其他综合收益             2,804,102.54                                  10,867,679.80
量的投资性房地产在转换日公允
的税后净额
六、综合收益总额                     2,296,284,611.10       3,604,033,686.59          713,462,397.38      610,540,581.31
价值大于账面价值部分
归属于母公司股东的综合收益总         2,174,027,470.71                                 767,585,384.14

归属于少数股东的综合收益总额          122,257,140.39                                  -54,122,986.76
七、每股收益
(一)基本每股收益                            0.5912                                          0.1853
(二)稀释每股收益

           公司法定代表人:         主管会计工作的公司负责人:                   公司会计机构负责人:




                                                            69
                                                               江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文

                                                                 合并及母公司现金流量表
                                                                       2018 年度
编制单位:江苏中南建设集团股份有限公司
                                                                                   2018 年
                         项目                         附注
                                                                      合并                    母公司               合并
一、经营活动产生的现金流量:
销售商品、提供劳务收到的现金                                       90,222,747,573.50                             51,676
收到的税费返还                                                                     -                                 82
收到其他与经营活动有关的现金                          五、50        6,922,671,376.97          1,462,522,116.38    9,007
经营活动现金流入小计                                               97,145,418,950.47          1,462,522,116.38   60,765
购买商品、接受劳务支付的现金                                       50,763,893,347.22                             48,859
支付给职工以及为职工支付的现金                                      5,856,503,674.82           315,572,173.90     4,057
支付的各项税费                                                      4,981,015,114.66            64,136,999.68     3,352
支付其他与经营活动有关的现金                          五、50       16,112,429,003.40          2,178,580,889.97    7,435
经营活动现金流出小计                                               77,713,841,140.10          2,558,290,063.55   63,703
经营活动产生的现金流量净额                                         19,431,577,810.37         -1,095,767,947.17    -2,937
二、投资活动产生的现金流量:
收回投资收到的现金                                                 11,495,448,352.78         10,530,000,000.00   41,032
取得投资收益收到的现金                                                 82,750,518.70           102,920,797.57        29
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的                            105,409,602.96              1,524,781.00       57
现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额                                139,488,980.78          1,367,591,992.82      410
投资活动现金流入小计                                               11,823,097,455.22         12,002,037,571.39   41,529
购置固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金                      6,081,481,820.85            13,342,259.56     3,269
投资支付的现金                                                     17,015,108,785.43         10,580,050,265.85   40,917
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额                                934,591,250.89          1,781,087,018.54    1,077
支付其他与投资活动有关的现金                          五、50          448,292,382.46
投资活动现金流出小计                                               24,479,474,239.63         12,374,479,543.95   45,263
投资活动产生的现金流量净额                                        -12,656,376,784.41           -372,441,972.56    -3,733
三、筹资活动产生的现金流量:
吸收投资收到的现金                                                    331,116,129.15                                678
其中:子公司吸收少数股东权益性投资收到的现金                          331,116,129.15                                678
取得借款收到的现金                                                 38,134,870,017.77         10,161,600,500.00   23,438
发行债券收到的现金                                                  4,300,000,000.00          4,300,000,000.00    1,244
收到其他与筹资活动有关的现金                          五、50        1,878,516,392.97            79,004,638.89       934
筹资活动现金流入小计                                               44,644,502,539.89         14,540,605,138.89   26,295
偿还债务支付的现金                                                 36,974,270,119.71         11,470,570,500.00    9,925
分配股利、利润或偿付利息支付的现金                                  4,841,898,554.35          2,252,194,922.56    3,591
支付其他与筹资活动有关的现金                          五、50        6,863,973,601.20           546,136,856.51     2,889
筹资活动现金流出小计                                               48,680,142,275.26         14,268,902,279.07   16,405
筹资活动产生的现金流量净额                                         -4,035,639,735.37           271,702,859.82     9,889
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响                                   -4,422,078.75                                 17
五、现金及现金等价物净增加额                                        2,735,139,211.84         -1,196,507,059.91    3,235
加:期初现金及现金等价物余额                                       10,575,923,207.98          1,940,268,141.31    7,340
六、期末现金及现金等价物余额                                       13,311,062,419.82           743,761,081.40    10,575
公司法定代表人:                             主管会计工作的公司负责人:                                公司会计机构负责




                                                      70
                                                                           江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文

                                                                                    合并股东权益变动表
                                                                                                2018 年度
编制单位:江苏中南建设集团股份有限公司
                                                                                                               2018 年
                                                                                 归属于母公司股东权益
          项目
                                                                       减:库                       专项                        一般风
                                 股本            资本公积                        其他综合收益                    盈余公积                 未
                                                                       存股                         储备                        险准备

一、上年年末余额            3,709,788,797.00   2,645,840,317.30             -      47,772,858.44           -   326,011,063.78            7,32

加:会计政策变更                                                                 1,132,865,322.84                                         28
其他                                                                                                              -571,677.52
二、本年年初余额            3,709,788,797.00   2,645,840,317.30                  1,180,638,181.28          -   325,439,386.26            7,60
三、本年增减变动金额(减                   -   -171,891,607.37                     -19,070,398.34          -   360,403,368.66            1,75
少以“-”号填列)
(一)综合收益总额                                                                 -19,070,398.34                                        2,19
(二)股东投入和减少资本                   -   -171,891,607.37                                             -
1.股东投入的普通股
2.股份支付计入股东权益的                        54,576,040.05
金额
3.其他                                        -226,467,647.42
(三)利润分配                                                -                                            -   360,403,368.66            -43
1.提取盈余公积                                                                                                360,403,368.66            -36
2.对股东的分配                                                                                                                            -7
四、本年年末余额            3,709,788,797.00   2,473,948,709.93                  1,161,567,782.94          -   685,842,754.92            9,36


          公司法定代表人:                                                      主管会计工作的公司负责人:
          公司会计机构负责人:




                                                                  71
                                                                       江苏中南建设集团股份有限公司 2018 年度报告全文

     编制单位:江苏中南建设集团股份有限公司                                                                单位:人民币元
                                                                                                             2017 年
                                                                             归属于母公司股东权益
        项目
                                                                   减:库                       专项                          一般风
                             股本            资本公积                        其他综合收益                      盈余公积   &