中南建设:2019年半年度报告摘要

                                                                       江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年半年度报告摘要




     证券代码:000961                               证券简称:中南建设                                     公告编号:2019-195

                                江苏中南建设集团股份有限公司
                                    2019 年半年度报告摘要
     一、重要提示
         本半年度报告摘要来自半年度报告全文,为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划,投资者应当到证监
     会指定媒体仔细阅读半年度报告全文。
         陈昱含董事因工作原因未能亲自出席,授权辛琦董事出席会议并行使表决权;陆忠亮董事、张作学董事因工作原因未能
     亲自出席,授权柳方董事出席会议并行使表决权,其他董事均亲自出席了本次审议 2019 年半年度报告的董事会会议。
         公司 2019 年半年度不派发现金红利,不送红股,不以公积金转增股本。

     二、公司基本情况
     1、公司简介
     股票简称                            中南建设                      股票代码                     000961
     股票上市交易所                      深圳证券交易所
     联系人和联系方式                                                      董事会秘书
     姓名                                梁洁
     办公地址                            上海市长宁区天山西路 1068 号 A 栋 9 楼
     电话                                021-61929799
     电子信箱                            zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn

     2、主要财务数据和财务指标

                             项目                                2019 年 1-6 月           2018 年 1-6 月           增减变动

     营业收入(元)                                               23,320,866,135.81        15,315,977,422.28               52.26%
     归属于上市公司股东的净利润(元)                              1,312,141,630.44           926,975,271.27               41.55%
     归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润(元)            1,219,408,380.24           901,853,087.73               35.21%
     经营活动产生的现金流量净额(元)                              1,435,038,512.93         1,460,757,913.17                -1.76%
     基本每股收益(元/股)                                                   0.3537                   0.2499               41.55%
     稀释每股收益(元/股)                                                   0.3537                   0.2499               41.55%
     加权平均净资产收益率                                                     6.75%                   5.25%       +1.50 个百分点
                             项目                              2019 年 6 月 30 日       2018 年 12 月 31 日        增减变动
     总资产(元)                                                268,009,020,576.65       235,694,087,022.33               13.71%
     归属于上市公司股东的净资产(元)                             18,769,773,871.79        17,398,333,533.77                7.88%

     3、公司股东数量及持股情况



                                                                                                                           单位:股
普通股股东总数                                             35,613 表决权恢复的优先股股东总数                                             无
                                                 前 10 名普通股股东持股情况
                                                                                持有有                                质押或冻结情况
                                                                                        持有无限售
                                            持股     持有的普通    报告期内增 限售条
         股东名称             股东性质                                                  条件普通股                  股份
                                            比例       股数量      减变动情况 件普通                                             数量
                                                                                             数量                   状态
                                                                                股数量
                             境内非国
中南城市建设投资有限公司                   54.43%    2,019,190,975                  0         0   2,019,190,975     质押     1,290,882,110
                             有法人
泰达宏利基金-工商银行-陕
                             其他           1.59%         58,983,826    -41,083,112           0      58,983,826
西省国际信托股份有限公司



                                                                                                                                     1
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中国工商银行股份有限公司-
东方红产业升级灵活配置混合    其他             1.38%     51,288,588    15,506,900           0     51,288,588
型证券投资基金
香港中央结算有限公司          境外法人         1.32%     49,027,036     -9,842,678          0     49,027,036
陕西省国际信托股份有限公司
-陕国投财富 31 号单一资金    其他             1.14%     42,197,021    -20,998,679          0     42,197,021
信托
建信基金-工商银行-华润深
国投信托-增利 5 号集合资金   其他             1.13%     41,980,437    -54,788,680          0     41,980,437
信托计划
全国社保基金一一七组合        其他             1.04%     38,613,577    38,613,577           0     38,613,577
全国社保基金一一一组合        其他             0.98%     36,460,243    36,460,243           0     36,460,243
华安未来资产-宁波银行-中
国民生信托-中国民生信        其他             0.98%     36,201,953    -83,007,854          0     36,201,953
托大家风范 002 号单一信托
中国工商银行-汇添富美丽 30
                              其他             0.89%     33,018,185    33,018,185           0     33,018,185
混合型证券投资基金
                                          泰达宏利基金-工商银行-陕西省国际信托股份有限公司、建信基金-工商银行-华润深
战略投资者或一般法人因配售新股成为前      国投信托-增利 5 号集合资金信托计划、华安未来资产-宁波银行-中国民生信托-中国
10 名普通股股东的情况                     民生信托大家风范 002 号单一信托因认购公司非公开发行股票成为前 10 名普通股股东。
                                          上述股票已于 2017 年 4 月 20 日解除限售。
前 10 名普通股股东参与融资融券业务股东
                                          中南城市建设投资有限公司参与融资融券业务
情况说明

     4、控股股东或实际控制人变更情况
     无

     5、公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
     不适用

     6、公司债券情况
     (1)公司债券基本信息
                         债券名称                  债券简称     债券代码          到期日         债券余额(万元) 利率
          公司 2016 年面向合格投资者公开发行公
                                                  16 中南 01 112325.SZ     2021 年 1 月 22 日            96,431.56 7.80%
          司债券(第一期)
          公司 2016 年面向合格投资者公开发行公
                                                  16 中南 02 112418.SZ     2021 年 07 月 27 日          113,395.28 7.30%
          司债券(第二期)
          公司 2016 年非公开发行公司债券(第二
                                                  16 中南 03 118899.SZ     2021 年 09 月 29 日                70,000 6.50%
          期)
          江苏中南建筑产业集团有限责任公司
                                                  16 中筑 01 136792.SH 2021 年 11 月 07 日                   100,000 6.48%
          2016 年公司债券 (第一期)
          公司 2017 年面向合格投资者公开发行公
                                                  17 中南 01 112619.SZ     2022 年 12 月 14 日               100,000 7.50%
          司债券(第一期)
          公司 2017 年面向合格投资者公开发行公
                                                  17 中南 02 112630.SZ     2021 年 12 月 28 日                50,000 7.20%
          司债券(第二期)
          公司 2018 年非公开发行公司债券(第一
                                                  18 中南 01 114412.SZ     2021 年 12 月 4 日                200,000 7.99%
          期)品种一
          公司 2018 年非公开发行公司债券(第一
                                                  19 中南 02 114506.SZ     2023 年 6 月 27 日                118,000 7.80%
          期)品种二

     (2)截至报告期末的财务指标

                 项目         2019 年 6 月末     2018 年 12 月末      增减变动                        说明
      流动比率                           1.25                 1.21           3.31% 现金增加,短期负债减少
      速动比率                           0.40                 0.44          -9.09% 作为存货的在建资源增加




                                                                                                                             2
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资产负债率                      91.23%           91.69%    -0.46 个百分点 少数股东权益增加
         项目            2019 年 1~6 月   2018 年 1~6 月    增减变动                         说明
EBITDA 利息保障倍数                0.86             1.00         -13.59% 有息负债增加导致利息支出增加
贷款偿还率                       100%             100%                 -—
利息偿付率                       100%             100%                 -—

三、经营情况讨论与分析
1、管理层讨论与分析
    (一)经营环境分析
    2019年上半年国内经济环境面临更多挑战,中央在继续推进打好“三大攻坚战”的战略部署下,坚持稳中求进,以供给
侧结构性改革为主线,继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,保持流动性合理充裕,适时适度实施宏观政策逆周期调
节,经济运行延续了总体平稳、稳中有进的发展态势。
    (1)房地产行业
    上半年中央继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位,推进落实“一城一策、因城施策、城市政府主体责任”
的长效调控机制。针对春节之后市场有所回暖,部分城市土地市场相对活跃的局面,国家引导城市政府适时推出针对措施,
引导市场预期。由于财政政策加力提效,宏观流动性保持合理充裕,为了深入推进供给侧结构性改革,在推动高质量发展中
防范化解风险,国家采取一系列举措。银保监会开展“巩固治乱象成果,促进合规建设”工作,强调合规和宏观政策执行,
其他部委和地方政府也多有跟进,对行业的金融监管有所加强。中央政治局会议也指出不将房地产作为短期刺激经济的手段。
    2019年上半年全国商品住宅销售有所放慢,销售面积6.6亿平方米,同比下降1.0%;但销售金额仍保持一定增长,期内
实现6.1万亿元,同比增长8.4%。2019年1-6月全国个人住房贷款余额增加2.3万亿元,与全国商品住宅销售金额的比值为38%,
高于去年同期的比值34%,也高于去年全年的比值31%。2019年6月全国个人住房贷款加权平均利率为5.53%,比2018年底下
降22个基点。
    2019年上半年全国商品住宅新开工面积7.8亿平方米,同比增长10.5%,增速比去年全年下降9.2百分点;商品住宅竣工
面积2.3亿平方米,同比下降11.7%,降幅比去年全年增加3.6个百分点。但房地产住宅投资4.5万亿元,同比增长15.8%,增速
还较去年全年提高2.4个百分点。不过2019年上半年行业土地购置面积减少27.5%。相信随着政策引导的深入,市场的变化,
行业销售、开工、投资的放慢,和竣工的恢复会更加同步。
    (2)建筑行业
    上半年国家急需统筹稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定各项工作,面对中美贸易战的环境,深入供给
侧结构性改革,促进内需仍是重要的方面, 1-6月国家对基础设施持续投入,建筑行业平稳发展,上半年完成总产值10.2万
亿元,同比增长7.2%。随着国内外经济环境的变化,中央政治局会议表示未来财政政策还要进一步加力提效,在稳就业、
稳投资的导向下,相信建筑行业的机会不会少。
    (二)公司整体经营情况回顾
    2019年1-6月公司房地产业务结算规模大幅增加,建筑业务完工也明显增长,因此公司营业收入快速增长,上半年实现
233.2亿元,同比增长52%。公司归属于上市公司股东的净利润13.1亿元,同比增长42%,基本每股盈利0.35元,同比增长42%。
    由于结算结构的差异,公司上半年毛利率19.91%,同比下降2.31个百分点,下半年随着更多资源的结算,相信全年毛利
率相对去年还将有所提升。由于毛利率下降,上半年公司权益净利润率5.63%,相对去年同期下降0.43个百分点,但高于去
年全年5.47%的水平。
    由于经营规模的增加,公司的有息负债相对2018年末有所增长,2019年6月末为685.5亿元,但在类似销售规模的公司里
仍处于低位。而且有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债仅167.6亿元,比去年年底减少12.5亿元,在全部有息负债
的比例由去年年底的31%下降到24%,减少7个百分点。同时公司保有的现金由2018年底的204.2亿元增加到2019年6月末的
249.5亿元,增加45.3亿元,现金短债比进一步提高。
    公司保持了良好的经营性现金流状况,上半年经营性现金流入580.1亿元,是一年内到期的各类有息负债的3.5倍。上半
年公司经营活动产生的现金流量净额14.3亿元。
    公司的负债结构也得到进一步优化,2019年6月末公司总负债率91.2%,比2018年末下降0.5个百分点。而且公司总体负
债里已经收到现金,但在销售的产品没有竣工确认收入前视为负债的预收账款1,283.3亿元,比去年年底增加182.1亿元,占
公司全部负债的比例达到52.48%。剔除预收账款之后的负债率,2019年6月末公司仅为43.35%,相对2018年末进一步下降1.62
个百分点,在行业中也处于绝对低位。公司负债规模小,偿债能力强,实际经营风险低。
    (1)房地产业务情况
    公司房地产业务销售保持较快的增长,2019 年 1-6 月公司实现合同销售面积 644.6 万平方米,销售金额 811.8 亿元,同
比均增长 24%。平均销售价格 12594 元/平方米,与去年同期持平,略低去年全年水平。根据城市等级区分位,公司在一、
二线城市销售面积占总销售面积的比例为 41%,在一、二线城市销售金额占总销售金额的比例为 46%,也与去年全年差别
不大。
    由于竣工交付规模增加,2019 年 1-6 月房地产业务结算收入 154.2 亿元,同比增长 47%。因为结算结构差异,结算毛利
率 23.40%,相比去年同期下降 0.95 个百分点。报告期末公司合并报表范围还有已经销售还未结算的预收账款 1,283.3 亿元,
有关资源的利润水平不低于去年结算资源,预计公司全年的结算毛利率将高于去年全年。2019 年 1-6 月公司新增项目 27 个,



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   规划建筑面积合计 420 万平方米。由于在济南、杭州、厦门、西安等二线城市核心区位增加较多资源,新增项目平均地价约
   6300 元/平方米,比去年全年 4300 元/平方米的地价水平明显提高。公司新进入济南、厦门、揭阳等城市,聚焦长三角、珠
   三角以及内地人口密集核心城市的布局更加完善。
       截止 2019 年 6 月底,公司共有 325 个项目,在建开发项目规划建筑面积合计 3,214 万平方米,未开工项目规划建筑面
   积合计 1,309 万平方米。在全部未来可竣工的 4,523 万平方米项目资源中,一、二线城市面积占比约 39%,三四线城市面积
   占比约 61%,与去年年底相同。
       (2)建筑业务情况
       公司建筑业务 2019 年上半年继续优化职能分工,实施片区治理,改革市场营销责任制,受政府和社会资本合作项目更
   严格控制,地产政策有针对性调整,以及去年基数较高的影响,2019 年 1-6 月公司新承接(中标)项目预计合同总金额 125.3
   亿元,同比下降 47%。其中 3 亿元以上项目 13 个,在新增合同额中占比 44%。预计全年新承接合同金额变化将更加平稳。
       由于完工明显增长,公司 2019 年上半年建筑业务营业收入同比增长 38%,达 79.3 亿元。受完工项目结构的影响,上半
   年综合毛利率 11.94%,较去年同期略微下降 0.89 个百分点。预计全年毛利水平会和 2018 年持平。
       (三)报告期主要财务数据同比变动情况
                                                                                                         单位:元
             项目              2019 年 6 月 30 日   2018 年 12 月 31 日   增减变动                   变动原因
长期应收款                      9,046,790,690.64      6,508,109,043.20     39.01%     政府与社会资本合作项目应收款项增加
             项目                 2019 年 1~6 月        2018 年 1~6 月    增减变动                   变动原因
营业收入                       23,320,866,135.81     15,315,977,422.28     52.26%     房地产业务结算项目增加
营业成本                       18,676,781,971.98     11,911,903,683.70     56.79%     房地产业务结算项目增加
销售费用                          827,348,927.52        588,619,736.42     40.56%     调控政策增加,前期推广力度加大
管理费用                        1,318,645,586.60        996,965,458.15     32.27%     开工项目大幅增加
财务费用                           26,300,349.17         12,051,131.85    118.24%     借款规模增加
所得税费用                        763,169,676.22        580,767,575.93     31.41%     利润增长
投资活动产生的现金流量净额      -9,757,603,990.32     -2,716,763,055.10   259.16%     地产业务非并表合作项目大量增加
筹资活动产生的现金流量净额     11,500,152,544.35      6,168,496,602.98     86.43%     地产业务项目增加,借款增加

   2、涉及财务报告的相关事项
   (1)与上一会计期间财务报告相比,会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
       无

   (2)报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
       无

   (3)与上一会计期间财务报告相比,合并报表范围发生变化的情况说明
       2019 年 1-6 月,公司通过股权收购方式增加 4 家子公司,通过新设立方式增加 30 家子公司,取消合并 5 家子公司。




                                                                                     江苏中南建设集团股份有限公司
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