天保基建:天津天保基建股份有限公司主体及“19基建01”2021年度跟踪评级报告

                                                                                                          东方金诚债跟踪评字【2021】023 号


                                   天津天保基建股份有限公司
                           主体及“19基建01”2021年度跟踪评级报告
        主体信用跟踪评级
                                    跟踪评级日期            上次评级结果           上次评级日期            评级组长             小组成员
              结果
             AA/稳定                    2021/5/18              AA/稳定               2020/5/18               王黎娅              谷建伟

       债项信用                                      评级模型
                        跟踪评级        上次评级
        债项简称
                          结果            结果        1.基础评分模型
       19 基建 01        AAA             AAA             一级指标                    二级指标                  权重(%)            得分
       注:相关债项详细信息及其历史评级信息请见
                                                                       资产总额                                        15.00            7.44
       后文“本次跟踪相关债项情况”。
                                                         企业规模
                                                                       合同销售金额                                    15.00            4.62
                                                                       土地储备及区域多样性                            12.50            7.50
                                                       市场竞争力
                                                                       业态多样性                                        2.50           1.88
       主体概况
                                                                       预收账款/营业收入                               10.00            5.97

                                                       盈利能力        净资产收益率                                      7.50           3.18
                                                       和运营效率      净利润                                          10.00            3.32
                                                                       存货周转率                                        2.50           0.94
       天津天保基建股份有限公司主要从事                                剔除预收账款的资产负债率                        10.00           10.00
       房地产开发业务,控股股东为天津天                债务负担
                                                                       货币资金/短期有息债务                             7.50           2.49
       保控股有限公司,实际控制人为天津                和保障程度
                                                                       EBITDA 利息倍数                                   7.50           7.50
       港保税区国有资产管理局。
                                                      2.基础模型参考等级                                                   A+
                                                      3.评级调整因素                                                    外部支持
                                                      4.主体信用等级                                                       AA
                                                     注:最终评级结果由信评委参考评级模型输出结果通过投票评定,可能与评级模型输出结果存在差异。



       评级观点
            跟踪期内,公司新增土地储备 30.05 万平方米,占土地总储的 95.48%,为未来业务拓展提供良好支撑,公
       司在资源整合及融资等方面仍获得了股东的支持,天保投控为“19 基建 01”提供全额无条件不可撤销连带责任
       保证担保,仍具有极强的增信作用;同时,存货规模进一步扩大,在建项目未来投资依然规模较大,有息债务
       规模增加较快,2021 年存在一定集中偿付压力。
            综合分析,东方金诚维持天保基建主体信用等级为 AA,评级展望为稳定;并维持“19 基建 01”债项信用
       等级为 AAA。
       同业对比
                                     天津天保基建股份有限      深圳市振业(集团)股份有      江苏凤凰置业投资股份      重庆渝开发股份有限公
                 项目
                                             公司                      限公司                    有限公司                    司

       资产总额(亿元)                               99.51                      154.18                     87.25                     76.42

       营业总收入(亿元)                              8.20                       29.35                      8.94                      6.24

       毛利率(%)                                    59.77                       46.59                     33.56                     40.54

       利润总额(亿元)                                1.50                       10.93                      1.03                      1.54

       资产负债率(%)                                45.83                       49.22                     30.42                     49.81

       经营现金流动负债比(%)                       -27.81                       -40.28                    45.46                    -45.20

       流动比率(%)                                 206.24                      283.21                      3.06                      1.99

       注:以上企业最新主体信用等级均为 AA,数据来源自各企业公开披露的 2020 年数据,东方金诚整理。




邮箱:dfjc@coamc.com.cn                          电话:010-62299800                          传真:010-62299803                                   I
地址:北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层 100600                   官网:http://www.dfratings.com
                                                                                                             东方金诚债跟踪评字【2021】023 号

     主要指标及依据
     2020 年收入构成                                     主要数据和指标
                                                         项目                          2018 年         2019 年            2020 年      2021 年 3 月

                                                         资产总额(亿元)                      96.76            91.17           99.51         120.69

                                                         所有者权益(亿元)                    52.19            53.17           53.90           53.36

                                                         全部债务(亿元)                      17.80            16.30           25.45           33.92

                                                         营业总收入(亿元)                    22.90            12.16            8.20            0.50

                                                         利润总额(亿元)                       2.54               2.72          1.50           -0.51

     近年有息债务到期情况(单位:亿元)                  经营性净现金流(亿元)             -19.72            -3.42           -11.09          -6.08

                                                          营业利润率(%)                   31.00            28.38            50.27          20.66

                                                         资产负债率(%)                     46.07            41.68           45.83           55.79

                                                         流动比率(%)                      249.28           277.31          206.24         165.92

                                                         全部债务/EBITDA(倍)                4.78               4.46          8.80                  -

                                                         EBITDA 利息倍数(倍)                4.18               4.59          2.21                  -
      注:2020 年其他业务收入为 1.49 万元。              注:表中数据来源于公司 2018 年~2020 年的审计报告及 2021 年 1~3 月未经审计的合并财务报表。


     优势
        作为天津港保税区唯一一家区属国有控股 A 股上市房地产开发企业,跟踪期内,公司完成对天保创源 100%
           股权收购,房地产项目储备资源进一步增加;
        跟踪期内,公司新增土地储备 30.05 万平方米,占土地总储的 95.48%,为未来业务拓展提供良好支撑;
        公司是其股东天保控股房地产开发业务的主要实施主体,在资源整合及融资等方面仍获得了股东的支持;
        天保投控为“19 基建 01”提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保,仍具有极强的增信作用。
     关注
        跟踪期内,由于满足结转条件的房地产项目减少,且计提资产减值损失有所增加,公司营业收入和利润总额
           下降;
        因开发成本增加,公司存货规模进一步扩大,存货受限比例依然较高,对资产流动性产生一定影响;
        公司在建项目未来投资规模依然较大,在房地产长效机制趋势确定和融资环境趋紧的背景下,面临较大的资
           金压力;
        公司有息债务规模增加较快,债务结构转为以短期有息债务为主,2021 年存在一定集中偿付压力。
     评级展望
          公司评级展望为稳定。随着公司在建项目的陆续开盘,合同销售金额将实现增长,房地产项目结转进度也将加
     快,预计未来公司盈利将回升。
     评级方法及模型
     《东方金诚房地产企业评级方法及模型(RTFC010202011)》

     历史评级信息
      债项名称 主体信用等级 债项信用等级 评级时间                           项目组                     评级方法及模型                   评级报告
                                                                                                《东方金诚房地产企业评级方法》
      19 基建 01       AA/稳定                AAA       2020/5/18      赵一统、王黎娅                                                    阅读原文
                                                                                                      (RTFC010202004)
                                                                                                《东方金诚房地产企业评级方法》
      19 基建 01       AA/稳定                AAA        2019/8/6      赵一统、王黎娅                                                    阅读原文
                                                                                                        (2014 年 5 月)
     注:自 2019 年 8 月 6 日(首次评级),天保基建主体信用等级未发生变化,均为 AA/稳定。

     本次跟踪相关债项情况
         债项简称           跟踪评级结果            上次评级结果        上次评级日期          发行金额(亿元)                 存续期
         19 基建 01               AAA                   AAA                2020/5/18                 3.00               2019/12/10~2022/12/10
     注:天津保税区投资控股集团有限公司(AAA/稳定)为“19 基建 01”提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。




邮箱:dfjc@coamc.com.cn                          电话:010-62299800                             传真:010-62299803                                       II
地址:北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层 100600                      官网:http://www.dfratings.com
                                                                                           东方金诚债跟踪评字【2021】023 号



                跟踪评级原因

                      根据相关监管要求及天津天保基建股份有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债
                券(第一期)的跟踪评级安排,东方金诚基于天津天保基建股份有限公司提供的 2020 年和 2021
                年 1~3 月合并报表以及相关经营数据,进行了本次定期跟踪评级。


                主体概况

                      天津天保基建股份有限公司(以下简称“天保基建”或“公司”)主营业务为房地产开发
                业务。公司控股股东为天津天保控股有限公司(以下简称“天保控股”),实际控制人为天津
                港保税区国有资产管理局(以下简称“保税区国资局”)。
                      天保基建前身是成立于 1998 年 9 月 30 日的天津水泥股份有限公司(以下简称“天水股份”),
                初始注册资本为 1.47 亿元。2000 年 4 月 6 日,天水股份在深圳证券交易所挂牌交易(证券简
                称“天水股份”,证券编码为“000965”)。2007 年,天保控股受让天水股份合计 67.74%股
                权,并以其持有的公司天津天保房地产开发有限公司的全部股权与天水股份的资产与负债进行
                置换,天水股份变更为现名,证券简称“天保基建”。后经多次增发、配股、转增和重大资产
                重组,截至 2021 年 3 月末,公司注册资本和实收资本均为 11.10 亿元,天保控股持股 51.45%,
                为公司控股股东,实际控制人为保税区国资局。
                      天保基建主营业务为房地产开发业务,产品类型以住宅为主。公司房地产项目主要位于天
                津市滨海新区。
                      截至 2021 年 3 月末,天保基建资产总额为 120.69 亿元,所有者权益 53.36 亿元,资产负
                债率 55.79%,纳入合并报表范围的子公司共计 6 家,其中直接持股 5 家,间接持股 1 家。2020
                年和 2021 年 1~3 月,公司实现营业收入分别为 8.20 亿元和 0.50 亿元,利润总额分别为 1.50
                亿元和-0.51 亿元。


                债券本息兑付及募集资金使用情况

                      经中国证券监督管理委员会证监许可【2019】【1868】号文核准,公司于 2019 年 12 月
                发行了“19 基建 01”,发行金额 3.00 亿元,票面利率为 6.0%。“19 基建 01”起息日为 2019
                年 12 月 10 日,到期日为 2022 年 12 月 10 日,采用固定利率,单利按年计息,不计复利,逾
                期不另计息。每年付息一次,到期一次还本,最后一期利息随本金的兑付一起支付。天津保税
                区投资控股集团有限公司(以下简称“天保投控”)为“19 基建 01”提供全额无条件不可撤销
                连带责任保证担保。
                      截至本报告出具日,“19 基建 01”公司债券的募集资金已按照规定全部用于偿还到期公司
                债券。公司已于 2020 年 12 月 10 日支付 2019 年 12 月 9 日至 2020 年 12 月 9 日的利息,付息
                金额总计为 0.18 亿元。


邮箱:dfjc@coamc.com.cn                          电话:010-62299800                传真:010-62299803                    1
地址:北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层 100600         官网:http://www.dfratings.com
                                                                                           东方金诚债跟踪评字【2021】023 号


                宏观经济和政策环境

                      在低基数和经济修复作用下,2021 年一季度 GDP 增速大幅冲高,短期内物价呈抬头之势

                      一季度 GDP 同比增速达到 18.3%,两年复合增速为 5.0%,整体上延续了去年二季度以来
                的稳健修复势头,但距疫情前 6.0%的增长水平仍有一定差距。一季度经济增长结构改善,原有
                的“生产强、消费弱”局面有所改观,商品和服务消费加速,而工业生产已过修复高峰点,其
                中 3 月出现明显减速迹象。另外,疫情受到稳定控制后,一季度服务业生产和消费正在迅速复
                苏。预计二季度 GDP 增速将回落至 8.0%左右,两年复合增长率则升至 5.5%,消费将成为拉动
                经济增长的主要动力。值得注意的是,受前期国际大宗商品价格剧烈上升影响,3 月 PPI 同比达
                到 4.4%,CPI 同比转正上行。我们判断,二季度物价将延续较快上涨势头。不过,考虑到下半
                年国际大宗商品价格大幅续升的可能性不大,本轮物价上涨或仅为短期现象。

                      二季度宏观政策不会因通胀抬头而明显收紧,货币政策将延续“紧信用、稳货币”格局,
                今年财政政策力度温和下调

                      近期物价上升势头引发监管层关注,但考虑到国内经济修复基础尚需进一步夯实,加之外
                部不确定性较大,宏观政策整体上将延续“不急转弯”基调。这意味着短期内加息升准的可能
                性很小,二季度市场利率将继续围绕政策利率小幅波动。在货币投放方面,今年稳定宏观杠杆
                率目标明确,M2 和社融增速在 3 月恢复回落势头,预计年末这两项指标将分别下调 1 到 2 个
                百分点,信贷投放中“有保有压”的结构性特征将进一步凸显。2021 年目标财政赤字率和新增
                地方政府专项债规模降幅较小,对小微企业的定向减税措施加码。今年首次提出降低政府杠杆
                率目标,地方政府隐性债务将受到更严格管控,部分弱质平台信用风险值得关注。


                行业分析

                      公司主要从事房地产开发、物业出租、物业管理等业务,所属行业为房地产行业。

                房地产行业

                      国内房地产长效机制趋势确定,预计 2021 年在棚改货币化渐弱、置业人口触顶下滑、按
                揭投放趋稳的情况下,全年销售增速稳中趋弱
                      2020 年,疫情对房地产行业销售及回款均产生不利影响,但随着国内疫情好转复工深化,
                供需双向改善助力销售修复,全年商品房销售面积为 17.61 亿平方米,累计同比增长 2.6%,累
                计增速同比增加 2.7 个百分点;商品房销售额 17.36 万亿元,累计同比增长 8.7%,累计增速同
                比增加 2.2 个百分点。同期,商品房销售均价为 9859.5 元/平方米,总体呈小幅上涨态势;此
                外,30 大中城市商品房成交面积持续显著修复。2021 年 1~2 月,国内商品房销售面积 1.74 亿
                平方米,同比增长 104.9%,较 2019 年同期增长 23.1%;商品房销售金额 1.92 万亿元,同比增
                长 133.4%,较 2019 年同期增长 49.6%,需求端显著向好,一是在疫情恢复后,消费者购房需
                求持续释放,二是房企加大项目推盘力度以促进回款,加之 2020 年同期基数较低。
                      预计 2021 年,随着国内疫情的影响减弱,政策维稳、都市圈发展提速及需求回补将支撑房


邮箱:dfjc@coamc.com.cn                          电话:010-62299800                传真:010-62299803                    2
地址:北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层 100600         官网:http://www.dfratings.com
                                                                                           东方金诚债跟踪评字【2021】023 号

                地产销售增速,同时“三道红线”影响下,房企将以销售回款作为降低杠杆和业务扩张的主要
                动力,短期内加快推盘回款以降低项目建设及土地购置对外部融资的依赖程度。但另一方面,
                受棚改货币化渐弱、置业人口触顶下滑的影响,销售面积增速将稳中趋弱。

                  图表 1     全国商品房销售情况(万平方米、亿元、%)




                  数据来源:Wind


                      地产开复工及补库存积极,疫情缓解后开发投资累计增速回升,但预计 2021 年在融资受
                限导致建安及拿地支出缩减下,投资增速高位趋缓
                      疫情对房地产行业短期内新开工及施工进度、政府土地供应等产生不利影响,制约行业投
                资增速,随着国内房地产项目有序复工,上半年宽信用下房企到位资金降幅收窄,土地市场供
                需端均体现回暖态势,新开工及补库存积极,施工保持增长,对房地产开发投资规模实现了拉
                动,2020 年,国内房地产开发投资完成额 14.14 万亿元,同比增长 7.00%,累计增速同比下降
                2.90 个百分点。2021 年 1~2 月房地产开发投资额 1.40 万亿元,同比增长 38.3%,系推盘节奏
                加快带动房企新开工节奏,对投资产生了显著拉动。
                      从房企资金来源看,2020 年,房地产开发企业到位资金 19.3 万亿元,累计同比增长 8.1%,
                增幅同比增加 0.5 个百分点。其中,国内贷款、自筹资金、定金及预收款分别为 2.7 万亿元、
                6.3 万亿元和 6.7 万亿元,累计同比增速分别为 5.7%、9.0%和 8.5%,外部融资依然是房企投资
                资金的重要来源。但在房企融资规模逐年增长、债务负担有所增加的背景下,对于房地产企业
                融资渠道和融资规模的监管趋严,或将对房地产企业融资产生不利影响。
                      预计 2021 年,作为链接国内大循环的关键齿轮,在房企销售回款回暖及补库存需求带动下,
                同时新开工及施工进度将有所加快,对投资规模产生较强支撑;但另一方面,供给侧“三道红
                线”确立了融资管理的长效机制,对房地产投资影响将较为显著,融资收紧及集中供地将对房
                企拿地节奏和拿地意愿产生一定影响,土地市场预计将出现降温,整体溢价率有望下行,将对
                投资增速形成拖累,总体来看,2021 年房地产开发投资增速将高位趋缓。




邮箱:dfjc@coamc.com.cn                          电话:010-62299800                传真:010-62299803                    3
地址:北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层 100600         官网:http://www.dfratings.com
                                                                                           东方金诚债跟踪评字【2021】023 号

                 图表 2     全国房地产开发投资及土地购置情况(%)




                 数据来源:Wind




                区域经济环境

                      跟踪期内,随着天津市经济进入平稳释放期,主要经济指标增速均明显放缓,新冠疫情短
                期对天津市房地产市场进一步造成负面影响,预计 2021 年房地产销售面积持平或微增
                      天津市为我国四大中央直辖市之一,近年来,天津市地区经济保持增长,但随着其经济进
                入平稳释放期,主要经济指标增速均明显放缓,并跌落至全国平均值以下水平。2020 年天津市
                生产总值 14083.73 亿元,同比上升 1.5%,生产总值排在全国第十一名。
                      天津滨海新区作为天津市下辖的副省级区、国家级新区和国家综合配套改革试验区,在国
                家相关政策方面享受到一定的政策倾斜。得益于滨海新区开发开放、自由贸易试验区建设和京
                津冀协同发展等国家战略的实施,天津滨海新区发展面临良好的政策机遇。2020 年,滨海新区
                地区生产总值增长 2.3%,房地产开发投资下降 4.4%。
                      2020 年新冠疫情爆发对天津市房地产市场销售和回款均产生了不利影响,商品房销售面积
                和销售额同比均有所下降,其中商品房销售面积为 1306.96 万平方米,同比下降 11.61%;商品
                房销售额为 2113.61 亿元,同比下降 7.06%;房地产开发投资额为 2608.54 亿元,同比下降 4.37%。
                2021 年 1~3 月,天津市商品房销售面积为 254.81 万平方米,同比增加 95.10%;商品房销售额
                为 422.73,同比增加 108.10%;房地产开发投资额为 621.82 亿元,同比增加 29.00%;房地产
                市场需求端和供给端有所回升,主要系低基数效应、银行给地产加杠杆、消费者购房需求释放
                及房企推盘力度加大所致。2021 年国内房地产长效机制趋势确定,预计 2021 年在融资环境收
                紧、置业人口触顶下滑、居民杠杆趋稳、棚改收官、抗全球通胀属性多重影响下,销售面积持
                平或微增。




邮箱:dfjc@coamc.com.cn                          电话:010-62299800                传真:010-62299803                    4
地址:北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层 100600         官网:http://www.dfratings.com
                                                                                           东方金诚债跟踪评字【2021】023 号

                  图表 3     天津市商品房销售面积及销售额增速             图表 4     2020 年以来天津市房价变动图(单
                  变动图(单位:%)                                       位:元)




                  数据来源:Wind,东方金诚整理




                业务运营


                经营概况
                      跟踪期内,公司营业收入和毛利润仍主要来自房地产开发业务,因当期满足结转条件项目
                较少,公司营业收入和毛利润均大幅下滑

                      公司主要从事房地产开发业务,辅以物业出租、物业管理等业务。跟踪期内,因当期满足
                结转条件项目较少,公司营业收入和毛利润均大幅下滑。2020 年,公司实现营业收入 8.20 亿
                元,同比下降 32.59%;实现毛利润 4.90 亿元,同比下降 27.73%;同期,公司综合毛利率为
                59.77%,同比上升 4.02 个百分点。




邮箱:dfjc@coamc.com.cn                          电话:010-62299800                传真:010-62299803                    5
地址:北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层 100600         官网:http://www.dfratings.com
                                                                                                  东方金诚债跟踪评字【2021】023 号

         图表 5    公司主营业务收入、毛利润及毛利率构成情况(单位:亿元、%)
                                                                 2018 年                    2019 年                 2020 年
                                             类别
                                                            收入           占比         收入          占比       收入        占比
                                         房地产开发           22.13         96.63        11.16         91.73       7.20        87.80
                                         物业出租              0.53           2.31        0.67          5.47       0.56         6.83
                                         物业管理              0.24           1.04        0.33          2.70       0.44         5.37
                                         其他业务1                    -       0.01        0.01          0.10             -            -
                                         合计                 22.90        100.00        12.16        100.00       8.20       100.00
                                             类别          毛利润         毛利率      毛利润         毛利率     毛利润       毛利率
                                         房地产开发           13.19         59.61         6.64         59.57       4.76        66.17
                                         物业出租              0.10         19.76         0.20         29.40       0.16        28.12
                                         物业管理             -0.10         -40.59        -0.07       -22.01      -0.02        -4.48
                                         其他业务2                    -     41.78         0.01         96.76             -      100
                                         合计                 13.20         57.65         6.77         55.75       4.90        59.77


                  房地产开发

                      公司房地产开发业务以住宅地产为主,以商业地产为辅。公司房地产开发业务的运营主体
                  为公司本部及其下属项目公司。
                      公司房地产开发业务业态类型以住宅地产为主,跟踪期内,公司完成对天保创源 100%股权
                  收购,在天津市滨海新区的竞争优势进一步增强
                      公司房地产开发项目业态类型以住宅地产为主,项目所在区域主要集中于天津市滨海新区,
                  区域房地产开发经验丰富。公司累计开发项目面积 200 余万平方米,并多次获得天津市工程建
                  设各类奖项,在天津市滨海新区具有一定的优势。近年来公司开发建设“意境兰庭”、“名居
                  花园”和“天保金海岸”等多个项目,同时公司在天津滨海新区公司投资并持有一定的投资型
                  物业,以获取稳定的租金回报。截至 2020 年末,公司持有经营的物业主要包括“天保青年公寓”、
                  “天保金海岸 C04 项目”、“汇津广场一期” 、“汇盈产业园” 、 “名居花园底商”等。
                  作为天津港保税区唯一一家区属国有控股 A 股上市房地产开发企业,跟踪期内,公司股东大会
                  审议通过了《关于公司收购天津天保创源房地产开发有限公司 100%股权暨关联交易的议案》,
                  以协议转让方式收购天津保税区投资有限公司持有的天津天保创源房地产开发有限公司 100%
                  股权,公司房地产项目储备资源进一步得到丰富。
                      跟踪期内,公司推盘力度加大,公司合同销售金额及合同销售面积同比大幅增加,因满足
                  结转条件的项目较少,房地产开发业务收入和毛利润均大幅下滑
                      跟踪期内,公司房地产开发业务以住宅地产开发为主。受前期拿地楼面地价较高及 2020
                  年新冠肺炎疫情影响拖累施工进度,当期满足结转条件的项目较少,结算面积同比下降,2020
                  年公司房地产开发业务收入和毛利润均大幅下滑,分别为 7.20 亿元和 4.76 亿元,同比分别下


1
    2018 年、2020 年其他业务收入分别为 29.64 万元、1.49 万元。
2
    2018 年、2020 年其他业务毛利润 12.38 万元、1.49 万元。


邮箱:dfjc@coamc.com.cn                          电话:010-62299800                    传真:010-62299803                           6
地址:北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层 100600             官网:http://www.dfratings.com
                                                                                               东方金诚债跟踪评字【2021】023 号

                     滑 35.48%和 28.33%。同期,公司房地产开发业务毛利率为 66.17%,同比增加 6.60 个百分点,
                     继续处于较高水平,主要系当期结转项目天保金海岸 E03 项目及汇川大厦拿地时间较早,成本
                     较低所致。

     图表 6      公司房地产开发业务收入及结算情况(单位:万平方米、亿元、元/平方米、%)

                                                           项目               2018 年              2019 年          2020 年

                                               结算面积                                 9.81                 5.62             3.12

                                               结算收入3                             21.22               10.62                6.99

                                               平均结算价格                      21630.99            18856.67         22390.00

                                               期末预收账款4                         12.95                   5.21             3.32

                                               期末预收账款/结算收入                    0.61                 0.49             0.47

     数据来源:公司提供,东方金诚整理


                            跟踪期内,公司的房地产项目仍均位于天津,2020 年,公司合同销售金额和合同销售面积
                     分别为 7.00 亿元和 3.37 万平方米,同比分别增加 109.58%和 92.57%,由于公司新增一个预售
                     项目,住宅项目可售资源增加,2020 年合同销售金额大幅增加。截至 2020 年末,租售结合项
                     目有汇川大厦、汇津广场一期和汇盈产业园,在扣除期末在租面积后,剩余可售面积分别为 1.02
                     万平方米、0.76 万平方米和 1.44 万平方米。截至 2020 年末,公司合同负债为 3.32 亿元,对
                     公司未来收入及利润支撑力度不足;同期,平均合同销售价格为 2.08 万元/平方米,同比上升
                     8.90%,因为结转项目不同平均合同销售价格有所差异。
                            销售回款方面,2020 年,公司销售商品、提供劳务收到的现金为 6.83 亿元,为同期合同
                     销售金额的 97.53%,销售回款主要来自当期及预售的天保金海岸 E03 项目,截至 2020 年末该
                     项目累积已售金额 22.10 亿元,已回款 21.49 亿元。受新冠肺炎疫情的影响,2020 年度房屋销
                     售规模有所回落,对公司销售回款形成一定不利影响。2021 年,公司计划将加快天保金海岸 F
                     地块项目、云栖路项目、塘沽大连东道地块项目等在建项目及拟建项目的推盘,剩余可售货值
                     分别约为 30.00 亿元、10.02 亿元、5.00 亿元,预计 2021 年合同销售收入和销售回款将实现增
                     长。




3
    该表未包含产业园区开发业务部分结算销售收入。
4
    2020 年末为合同负债数据。


邮箱:dfjc@coamc.com.cn                          电话:010-62299800                传真:010-62299803                                7
地址:北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层 100600         官网:http://www.dfratings.com
                                                                                           东方金诚债跟踪评字【2021】023 号

                   图表 7      公司房地产开发业务合同销售情况(单位:万平方米、亿元、万元/平方米)




                   数据来源:公司提供,东方金诚整理


                      跟踪期内,公司新增土地储备 30.05 万平方米,未来可售面积较充足,为未来业务拓展提
                供良好支撑;公司在建及拟建项目全部集中在天津市,易受单一区域市场波动影响,在建部分
                项目楼面地价较高,未来盈利空间或受挤压
                      跟踪期内,公司没有新开工和新竣工的项目,2021 年预计有 3 个可完工的在建项目,分别
                为天津生态城地块项目、塘沽大连东道地块项目及天保金海岸 F 地块项目。
                      公司房地产项目权益持有比例均为 100%,业态以住宅为主,均位于天津市。截至 2020 年
                末,公司已完工项目 3 个,剩余可售面积合计 4.81 万平方米,剩余可售货值 6.06 亿元,包括
                天保金海岸 E03 项目尾盘、汇川大厦及汇津广场一期的项目。同期末,公司在建项目 5 个,总
                可售面积 45.72 万平方米,其中天保金海岸 F 地块项目在开盘销售,在建房地产项目中天津生
                态城地块项目、塘沽大连东道地块项目和南开区天拖二期地块住宅项目楼面地价较高,分别 1.50
                万元/平方米、2.26 万元/平方米和 2.61 万元/平方米,其中天津生态城地块项目和塘沽大连东
                道地块项目已分别计提跌价准备 1.49 亿元和 2.79 亿元,公司部分在建项目拿地成本较高,或
                将影响未来盈利空间。
                      跟踪期内,公司通过公开挂牌出让方式新增土地储备天保九如品筑项目,购地面积为 30.05
                万平方米,土地总价款 17.42 亿元,于 2020 年 12 月 8 日完成土地合同签署,预计 2021 年 5
                月开工。截至 2020 年末,公司在建项目 5 个,剩余可售面积合计 43.45 万平方米,剩余可售
                货值 113.32 亿元;拟建项目 3 个,包括新购的天保九如品筑项目和因收购天保创源公司获得的
                云栖路项目、拢翠路项目,剩余可售面积 27.91 万平方米,剩余可售货值 62.34 亿元。预计未
                来 1~2 年,按照公司房地产业务的开发及销售节奏,土地储备仍可满足房地产开发业务需求。
                但公司房地产项目均位于天津市,易受单一区域市场波动影响。




邮箱:dfjc@coamc.com.cn                          电话:010-62299800                传真:010-62299803                    8
地址:北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层 100600         官网:http://www.dfratings.com
                                                                                                东方金诚债跟踪评字【2021】023 号

                  图表 8        公司房地产项目开工进度(单位:万平方米)
                         项目                         2018 年                        2019 年                          2020 年
                  新开工面积                                       15.47                           30.25                              -
                  竣工面积                                          7.34                            7.98                              -
                  图表 9        公司房地产项目可售项目情况(单位:万平方米)
                         项目                        总可售面积                   剩余可售面积                     剩余可售货值
                  完工项目                                         16.86                            4.81                           6.06
                  在建项目                                         45.72                           43.45                        113.32
                  拟建项目                                         27.91                           27.91                          62.34
                  合计                                             90.49                           76.17                        181.72
                  图表 10 截至 2020 年末,公司在建房地产项目情况(单位:万平方米、亿元、元/平方米)
                                        总可售         剩余可售     剩余可售     楼面地                          计划总投资     已投资
                     项目名称                                                                  开工时间
                                          面积           面积         货值         价                                额           额
                  天津生态城地
                                           12.70         12.70        29.50       15000     2018 年 4 月               30.79      24.00
                  块项目
                  塘沽大连东道
                                             2.77        2.77         5.00        22551     2018 年 5 月                8.23       7.94
                  地块项目
                  天保金海岸 F
                                           16.31         14.04        30.00            -    2019 年 9 月               22.13       7.76
                  地块项目
                  天拖二期地块
                                           10.35         10.35        45.00       26087     2019 年 11 月              40.04      30.34
                  项目
                  汇津广场二期
                                             3.59        3.59         3.82             -    2019 年 12 月               3.62       1.00
                  项目
                         合计              45.72           43.45       113.32          -                     -       104.81       71.04
                  数据来源:公司提供,东方金诚整理


                      跟踪期内,公司在建项目未来投资规模仍然较大,在房地产长效机制趋势确定和融资环境
                趋紧的背景下,面临较大的资金压力

                      截至 2020 年末,公司在建项目计划总投资额 104.81 亿元,已累计投入 71.04 亿元,尚需
                投资 33.77 亿元。拟建项目计划总投资额 78.15 亿元。2021 年,公司计划投资总额为 32.44 亿
                元,在建项目预计投资 12.45 亿元,拟建项目包括天保九如品筑项目、云栖路项目、拢翠路项
                目预计投资 19.99 亿元。公司资金来源主要为自有资金、商品房预售款、银行贷款、债券和其
                他外部融资。在房地产长效机制趋势确定和融资环境趋紧背景下,公司在建项目未来投资金额
                较大,面临较大的资金压力。


                物业出租

                      跟踪期内,受疫情的负面影响,公司物业出租收入和毛利润均有所下滑
                      公司物业出租收入主要来源于公司及其子公司持有的公寓、办公楼和商业项目的物业出租
                业务,用于出租的物业主要包括天保青年公寓、名居花园底商、天保金海岸 C04 项目、汇盈产
                业园项目、汇津广场一期等,上述投资型物业主要集中于天津滨海新区,多数位于天津自贸区。




邮箱:dfjc@coamc.com.cn                          电话:010-62299800                     传真:010-62299803                           9
地址:北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层 100600              官网:http://www.dfratings.com
                                                                                           东方金诚债跟踪评字【2021】023 号

                 其中汇盈产业园项目位于天津市空港经济区中环西路与西五道交口西南侧,项目占地面积 4 万
                 平方米,主要围绕工业生物技术、抗体药物、医疗器械、高端制剂和功能食品五个重点领域进
                 行发展。
                        跟踪期内,受新冠疫情影响,城市线下商业零售、住宿餐饮、购物中心等受到一定程度的
                 负面影响,但公司同时积极拓展市场。从出租率来看,跟踪期内,天保青年公寓、汇津广场一
                 期和汇盈产业园出租率均有所提升,同比分别增加 38.61 个百分点、6.63 个百分点和 10.49 个
                 百分点;名居花园底商的出租率下降了 13.11 个百分点;天保金海岸 C04 项目租金收入同比下
                 降 53.40%。2020 年,公司物业出租收入、毛利润和毛利率分别同比下降 15.88%、19.52%、
                 1.27%。

       图表 11       公司物业出租业务收入及主要投资性物业情况(单位:亿元、%)
                                                                                                 2020 年       2020 年       2020 年末
                                                            项目         业态模式 可租面积
                                                                                                 租金收入      出租率        账面价值
                                                   天保青年公寓            公寓         11.59           0.12     100.00           2.45

                                                   名居花园底商            商业           0.73          0.04      84.20           0.07

                                                   汇津广场一期            商业           2.65          0.12      71.30           0.18
                                                   天保金海岸 C04 项目     商业           2.41          0.07     100.00           1.72
                                                   汇盈产业园              商业           4.82          0.14      70.22           0.42
                                                   汇川大厦                商业           1.69          0.01      39.36           0.48
                                                            合计                  -     22.20           0.51             -        5.32
       据来源:公司提供,东方金诚整理



                 物业管理

                        跟踪期内,公司物业管理业务收入有所增长,但该业务仍尚未实现盈利
                        公司的物业管理业务收入主要来源于公司及其子公司开发的住宅及其配套商业项目、自用
                 办公楼的物业管理,管理的项目主要包括意境兰庭住宅、名居花园住宅及底商、天保金海岸住
                 宅及商业、汇津广场 1 号楼等。
                        跟踪期内,公司物业管理收入有所增长,但该业务尚未实现盈利。2020 年的物业管理业务
                 的营业收入、毛利润、毛利率分别为 0.44 亿元、-0.02 亿元和-4.48%,收入及毛利率分别同比
                 增加 34.23%和 17.53%。2021 年随着房地产市场需求恢复,物业管理收入也将会得到一定的拉
                 动。




邮箱:dfjc@coamc.com.cn                          电话:010-62299800                传真:010-62299803                             10
地址:北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层 100600         官网:http://www.dfratings.com
                                                                                           东方金诚债跟踪评字【2021】023 号


                   图表 12       公司物业管理业务盈利情况(单位:亿元、%)




                   数据来源:公司提供,东方金诚整理



                外部支持

                      公司为天津港保税区唯一一家区属国有控股 A 股上市房地产开发企业,是天保控股房地产
                开发业务的主要实施主体,跟踪期内,在融资和资源整合等方面仍获得了股东的支持

                      公司控股股东是保税区管委会投资的国有独资公司,由管委会授权行使国有资产经营管理
                职能。公司是天津港保税区唯一一家区属国有控股 A 股上市房地产开发企业,也是天保控股房
                地产业务的主要开发主体,在资源整合、资金支持等方面能够获得股东的有力支持。
                      2008 年公司进行资产重组,天保控股将滨海开元在滨海开发区的金海岸项目注入公司。天
                保金海岸处滨海新区核心地段、津滨轻轨沿线,北靠开发区泰达大街,南临第一大街,东靠东
                海路,西至太湖西路,横跨开发区第二、第三大街,周围配套设施较为完善。跟踪期内,天保
                金海岸 E03 项目的销售收入成为公司营业收入及利润的重要来源。
                      在天保控股的支持下,公司于 2017 年完成对天津中天航空工业投资有限责任公司(以下简
                称“中天航空”)60%的股权收购工作,有关该次股权收购的工商变更登记手续也已全部完成。
                中天航空持有空中客车(天津)总装有限公司 49%股权(以下简称“空客公司”)。2020 年公
                司完成天津天保创源房地产开发有限公司 100%股权的收购。跟踪期内,公司取得对中天航空公
                司的投资收益 0.18 亿元,对公司利润有一定补充。
                      天保控股的母公司天保投控对公司的发展也给予了较大的支持,天保投控为天津港保税区
                重要的基础设施建设及国有资本运营主体,主要从事天津港保税区的基础设施建设及土地一级
                开发、公用事业运营等业务,以及房地产开发、商贸物流和金融等其他经营性业务。天保投控
                分别于 2015 年、2016 年及 2019 年为公司发行的三期公司债券“15 天保 01”、“16 天保 01”、
                “19 天保 01”提供了全额无条件不可撤销的连带责任保证担保,在公司融资方面给予支持。截
                至 2020 年末,天保投控为公司担保余额为 7.50 亿元。此外,天保投控全资子公司天津天保财
                务有限公司为公司提供贷款可循环使用的授信额度不超过人民币 10 亿元。




邮箱:dfjc@coamc.com.cn                          电话:010-62299800                传真:010-62299803                   11
地址:北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层 100600         官网:http://www.dfratings.com
                                                                                           东方金诚债跟踪评字【2021】023 号


                公司治理与战略

                      跟踪期内,在内部治理方面,公司董事及高级管理人员、总经理发生变动:马弘先生、运
                乃建先生、段咏先生由于公司第七届董事会届满,不再担任公司独立董事职务,辞职后均不再
                在公司担任任何职务;杨丽云女士由于公司第七届监事会届满,不再担任公司职工监事,辞职
                后不再在公司担任任何职务;戴志骋先生由于工作调动申请辞去副总经理职务,辞职后不再在
                公司担任任何职务。
                      在发展战略方面,公司以“房地产开发运营+产业园区运营服务”为中期战略转型目标,持
                续做强、做优房地产开发业务;积极拓展产业园区运营服务业务、物业管理业务,形成对房地
                产业务的补充,增强持续盈利能力;同时适时进行产业投资,培育多元化发展业务。


                财务分析

                      财务概况

                      公司提供了 2020 年的合并财务报告和 2020 年 1~3 月合并财务报表,信永中和会计师事务
                所(特殊普通合伙)对公司 2020 年的合并财务报告进行了审计,并出具了标准无保留意见的审计
                报告,2021 年 1~3 月合并财务报表未经审计。截至 2020 年末,公司纳入合并报表范围内的二
                级子公司共有 6 家。

                      资产构成与资产质量

                      跟踪期内,公司资产规模有所上升,资产构成仍以流动资产为主,因开发成本增加公司存
                货规模进一步加大,存货受限比例仍较高,对资产流动性依然产生一定影响
                      2020 年末,公司资产总额为 99.51 亿元,同比增加 9.15%,增长主要来自新增拿地导致的
                预付账款增加,资产结构仍以流动资产为主,流动资产占比 82.66%。2021 年 3 月末,公司资
                产总额为 120.69 亿元,其中流动资产占比 85.31%。
                      2020 年末,公司流动资产为 82.26 亿元,同比增加 10.48%,主要由货币资金、预付款项、
                存货等构成。公司货币资金较 2019 年末下降 53.34%至 3.01 亿元,主要系公司支付土地款、各
                项目工程款、缴纳税金以及偿付借款本息所致,公司货币资金均为银行存款,其中因工程项目
                保函保证金而权利受限的货币资金为 0.12 亿元。2021 年 3 月末,货币资金 5.38 亿元,较 2020
                年末有所提升。2020 年末存货略有增长至 70.05 亿元,主要由房地产开发成本及开发产品构成,
                分别占比 95.86%、4.14%,计提存货跌价准备 1.35 亿元,主要是塘沽大连东道地块项目,存货
                中用于抵押贷款而权利受限的存货 67.30 亿元,占当期存货余额 96.07%,受限比例较高,2020
                年,公司存货周转次数为 0.05 次,周转效率显著下降。2021 年 3 月末,存货 96.85 亿元,较
                2020 年末增长 38.26%,主要系开发成本增加所致。2021 年 3 月末,公司的应收票据下降 63.16%
                至 89.25 万元,主要系公司收回部分银行承兑汇票所致。




邮箱:dfjc@coamc.com.cn                          电话:010-62299800                传真:010-62299803                   12
地址:北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层 100600         官网:http://www.dfratings.com
                                                                                              东方金诚债跟踪评字【2021】023 号

                图表 13        公司资产构成情况(单位:亿元、%)




                        类型                2018 年末                 2019 年末            2020 年末           2021 年 3 月末
                货币资金                             13.05                        6.45                 3.01               5.38
                存货                                 66.56                    67.39                 70.05                96.85
                流动资产合计                         81.03                    74.46                 82.26               102.96
                投资性房地产                            7.79                      8.33                 8.60               8.75
                长期股权投资                            3.15                      3.34                 3.52               3.40
                递延所得税资产                          2.31                      2.66                 2.93               3.16
                可供出售金融资产                        1.25                         -                     -                    -
                非流动资产合计                       15.73                    16.72                 17.26                17.72
                资产总计                             96.76                    91.17                 99.51               120.69
                资料来源:公司提供,东方金诚整理


                       2020 年末,公司非流动资产同比增长 3.23%至 17.26 亿元,主要由存货、投资性房地产、
                长期股权投资和递延所得税资产等构成。公司投资性房地产同比增长 3.29%至 8.60 亿元,全部
                为以成本法计量的房屋和建筑物,有一定的升值空间。长期股权投资同比增长 5.53%至 3.52 亿
                元,增长来自对合营企业天津中天航空工业投资有限责任公司(以下简称“中天航空”)5的投
                资收益;公司递延所得税资产同比增长 9.98%至 2.93 亿元,其中预提土地增值税形成的递延所
                得税资产为 2.18 亿元;公司其他非流动金融资产为旧会计准则下的“可供出售金融资产”,保
                持不变仍为 1.25 亿元,为其所持有的渤海证券 0.43%股权。
                       从当前资产受限情况来看,截至 2020 年末,公司受限资产 71.08 亿元,占资产总额的比例
                为 71.42%,是净资产的 1.32 倍;受限资产由货币资金和存货构成,占对应资产账面价值的比
                例分别为 3.82%和 96.77%。

                       资本结构

                       跟踪期内,受益于经营积累,公司所有者权益有所增长,构成保持不变
                       2020 年末,公司所有者权益 53.90 亿元,同比增长 1.38%,构成保持不变,其中未分配利

5
  公司于 2017 年 2 月收购了天津中天航空工业投资有限责任公司(以下简称“中天航空”)60.00%股权。根据中天航空的公
司章程,公司董事会决议必须有三分之二以上的董事或授权代表出席方为有效,董事会决议应由出席董事会会议的董事或授权
代表一致通过或三分之二以上表决通过方为有效。中天航空董事会设置 9 名董事,其中公司委派 5 名董事,不足董事会的三分
之二,因此本公司未取得天津中天航空工业投资有限责任公司的控制权,对该项投资采用权益法核。


邮箱:dfjc@coamc.com.cn                          电话:010-62299800                   传真:010-62299803                        13
地址:北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层 100600            官网:http://www.dfratings.com
                                                                                           东方金诚债跟踪评字【2021】023 号

                润受益于经营累积增长 3.44%至 21.99 亿元,资本公积、实收资本和盈余公积保持不变。2021
                年 3 月末公司所有者权益为 53.36 亿元,较 2020 年末下降 1.01%。

                图表 14       公司所有者权益情况(单位:亿元、%)




                资料来源:公司提供,东方金诚整理


                      跟踪期内,公司有息债务规模增加较快,债务结构转为以短期有息债务为主,2021 年存在
                一定集中偿付压力
                      2020 年末,公司负债总额同比增加 20.02%至 45.61 亿元,负债结构以流动负债为主,占
                比为 87.44%。2021 年 3 月末,公司的负债总额为 67.33 亿元,其中流动负债占比 92.17%。
                      2020 年末,公司流动负债同比增加 48.55%至 39.88 亿元,主要由合同负债、其他流动负
                债、短期借款和应付账款等构成。2020 年末,合同负债 3.32 亿元,主要是已售未结算的房屋
                预售款,同比下降 35.16%,主要系达预收条件的房地产项目减少所致;其他流动负债为 9.10
                亿元,同比略有下降,主要为预提土地增值税和待转销项税;短期借款维持在 2019 年的水平,
                为 3.50 亿元,为有追索权的保理融资借款,利率 6.90%;应付账款同比增加 24.90%为 4.87 亿
                元,主要为应付工程合同款。一年内到期的非流动负债为 16.22 亿元,同比增加 885.63%,其
                中期的长期借款、应付债券、长期应付款分别为 2.70 亿元、7.49 亿元、6.03 亿元。
                      2021 年 3 月末,公司的预付账款下降 96.69%至 0.29 亿元,主要系天保九如品筑项目土地
                款转开发成本所致;短期借款同比增加 153.85%至 9.90 亿元,主要系增加信用款和保证借款所
                致;合同负债增加 115.31%至 9.58 亿元,主要系预收房款增加所致;应付利息增加 133.91%至
                0.20 亿元,主要系公司计提公司债应付利息所致;其他应付款增加 1942.13%至 8.78 亿元,主
                要系增加应付天保创源股权收购款所致。




邮箱:dfjc@coamc.com.cn                          电话:010-62299800                传真:010-62299803                   14
地址:北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层 100600         官网:http://www.dfratings.com
                                                                                              东方金诚债跟踪评字【2021】023 号


                图表 15        公司负债情况(单位:亿元、%)




                        类型                   2018 年末              2019 年末           2020 年末            2021 年 3 月末
                短期借款                                   4.80               3.50                    3.50                 9.90
                预收款项                               12.95                  5.21                    0.12                 0.09
                应交税费                                   0.80               2.76                    2.11                 2.91
                合同负债                                      -                   -                   3.32                 9.58
                其他应付款                                 0.24               0.28                    0.36                 8.78
                应付账款                                   3.44               3.90                    4.87                 2.88
                一年内到期非流动                           0.94               1.65                  16.22                 18.75
                其他流动负债                               9.07               9.27                    9.10                 8.76
                流动负债合计                           32.51                 26.85                  39.88                 62.06
                长期借款                                   3.76               3.67                    5.73                 5.27
                应付债券                                   8.31               7.48                         -                    -
                非流动负债合计                         12.07                 11.15                    5.73                 5.27
                负债合计                               44.58                 38.00                  45.61                 67.33
                资料来源:公司提供,东方金诚整理


                      2020 年末,公司非流动负债全部以长期借款构成。公司长期借款为 5.73 亿元,同比增加
                56.07%,其中抵押借款和信用借款占比分别为 82.54%和 17.46%。2020 年末应付债券期末余
                额为 0,主要由于公司发行的“19 基建 01”和“16 天保 01”的余额 7.49 亿元已转入一年内到
                期的非流动负债科目。




邮箱:dfjc@coamc.com.cn                          电话:010-62299800                   传真:010-62299803                        15
地址:北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层 100600            官网:http://www.dfratings.com
                                                                                              东方金诚债跟踪评字【2021】023 号

                 图表 16     公司债务负担情况(单位:%)                         图表 17   公司有息债务情况(单位:亿元)




               图表 18      截至 2021 年 3 月末公司有息债务期限结构情况(单位:亿元)
                                             短期借款本金到期 一年内到期的非 长期借款本金到 应付债券本金到
                          项目                                                                                            合计
                                                  偿还金额            流动负债        期偿还金额           期偿还金额
               2021 年 4~12 月                              9.90               -               8.10               4.50     25.50
               2022 年                                          -            2.39               3.15               3.00      5.54
               2023 年                                          -            2.88                  -                  -      2.88
               合计                                          9.90           05.27              11.25               7.50     33.92
                       资料来源:公司提供,东方金诚整理


                      截至 2020 年末,公司有息债务规模增加 56.13%至 25.45 亿元,主要系一年内到期的长期
                应付款和应付债券增加,债务结构转以短期有息债务为主。截至 2021 年 3 月末,公司全部有
                息债务增加 33.28%至 33.92 亿元,主要系短期借款增加所致,债务期限结构仍以短期有息债务
                为主,公司资产负债率及全部债务资本化比率分别为 55.79%和 33.87%,均有所上升。2021 年,
                公司计划加大对在建项目和拟建项目的投资,同时计划新增土地储备,预计有息债务规模会进
                一步增加。
                      从债务期限结构来看,若“19 基建 01”于 2021 年回售,公司将于 2021 年到期的债务为 28.50
                亿元,存在一定集中偿付压力。
                      对外担保方面,截至 2020 年末,公司对外担保余额 3.00 亿元,担保比率为 5.64%,为公
                司全资子公司滨海开元为天保投控对“19 基建 01”公司债券提供的全额保证担保提供的反担保。

                盈利能力

                      2020 年,因满足结转条件的房地产项目减少,公司营业收入有所下降,同时计提资产减值
                损失较上年同比增加,利润总额同比有所下降
                      2020 年公司满足结转条件的房地产项目减少,营业收入同比下降 32.59%至 8.20 亿元,营
                业利润率 50.27%,同比增加 21.88%;公司期间费用以销售费用和财务费用为主,略有上升,
                公司期间费用占营业收入的比重为 18.17%,同比增加 9.9 个百分点;资产减值损失为-1.35 亿
                元,较上年同期增加 8937.47%,主要系塘沽大连东道地块项目计提的减值同比增加所致;信用
                减值损失转回 0.03 亿元,其中主要来源于公司应收款减值损失转回;公司投资收益 0.21 亿元,
                主要来自对天津中天航空工业投资有限责任公司的投资收益;同期,公司利润总额有所减少为


邮箱:dfjc@coamc.com.cn                          电话:010-62299800                   传真:010-62299803                         16
地址:北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层 100600            官网:http://www.dfratings.com
                                                                                           东方金诚债跟踪评字【2021】023 号

                1.50 亿元,同比减少 44.89%,净利润 0.95 亿元,同比减少 49.78%,总资本收益率为 2.49%,
                同比下降 1.05 个百分点;净资产收益率为 1.77%,同比下降 1.80 个百分点。
                       2021 年 1~3 月,公司营业收入、利润总额同比大幅下降,主要系满足结转收入条件的售房
                收入同比减少所致。2021 年 1~3 月,公司的营业收入 0.50 亿元,同比下降 86.75%;利润总额
                为-0.51 亿元,同比下降 138.72%。2021 年,随着公司房地产项目推盘力度加大以及可结转项
                目增多,预计营业收入将大幅增加;同时,因公司在建项目、拟建项目的投资增加以及购地支
                出增加,2021 年利润较 2020 年将略有增加。

                图表 19       公司收入和利润及主要盈利指标情况(单位:亿元、%)




                图表 20       2018 年~2020 年及 2021 年 1~3 月公司期间费用情况(单位:亿元、%)
                项目                               2018 年            2019 年               2020 年            2021 年 3 月末
                销售费用                                     0.19               0.15                    0.20              0.07
                管理费用                                     0.44               0.41                    0.35              0.07
                财务费用                                     0.52               0.44                    0.94              0.36
                期间费用合计                                 1.15               1.01                    1.49              0.49
                期间费用占营业收入比                         5.01               8.27                18.17                98.25
                资料来源:公司提供,东方金诚整理


                现金流

                       2020 年,公司经营性现金流受拿地影响转为净流出,投资性现金流规模仍较小,受在建项
                目融资需求增加影响,融资活动现金流转为净流入
                       2020 年,受公司拿地影响,公司的经营现金流转为净流出,公司经营活动现金流入量 7.09
                亿元,流出量 18.18 亿元,净流量-11.09 亿元。同期,公司现金收入比为 82.28%,同比大幅增
                加,主要系公司当期销售回款增加所致。2021 年 1~3 月,公司的经营活动现金净流量-6.08 亿
                元,较 2020 年同期现金流净流出量同比增加 275.30%。
                       2020 年,公司投资活动产生的现金流量净额为 0.03 亿元,2021 年 1~3 月,公司投资活动
                产生的现金流量净额为-0.02 亿元,投资性现金流规模仍较小。
                       同期,公司筹资活动产生的现金流量净额转为净流入,主要系在建项目融资需求增加的影
                响,筹资性现金流净额为 7.62 亿元,增加 339.21%。2021 年 1~3 月,公司筹资活动产生的现


邮箱:dfjc@coamc.com.cn                          电话:010-62299800                传真:010-62299803                           17
地址:北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层 100600         官网:http://www.dfratings.com
                                                                                            东方金诚债跟踪评字【2021】023 号

                金流净额为 7.32 亿元。

                图表 21       公司现金流情况(单位:亿元、%)




                数据来源:公司提供,东方金诚整理


                偿债能力

                       2020 年末,公司速动比率有所增加但流动比率有所下降。2020 年公司经营性流动负债比
                仍然为负值;EBITDA 利息倍数有所下降,对债务保障程度略有下降。截至 2020 年末,公司货
                币资金账面余额为 3.01 亿元,其中受限金额为 0.12 亿元,短期有息债务为 19.72 亿元,公司
                未受限账面资金对短期有息债务的覆盖倍数为 0.15 倍。

                图表 22       2018 年~2020 年及 2021 年 1~3 月公司偿债能力主要指标(单位:%、倍)

                         项目                      2018 年            2019 年              2020 年              2021 年 1~3 月
                流动比率                                 249.28              277.31                 206.24                165.92
                速动比率                                     44.52              26.30                30.60                  9.84
                经营现金流动负债比                       -60.66               -12.72                -27.81                 -9.80
                EBITDA 利息倍数                               4.18               4.59                    2.21                    -
                全部债务/EBITDA                               4.78               4.46                    8.80                    -
                资料来源:公司提供,东方金诚整理


                       截至 2020 年末,公司获得的各银行授信额度 14.09 亿元,已使用额度 6.45 亿元,未使用
                额度为 7.64 亿元,未使用授信额度较为充足。
                       2021 年,公司需偿还刚性债务包括到期债券及有息债务利息,其中,2021 年公司到期债
                券 4.50 亿元,预计 2021 年公司债务水平及融资成本变动不大,全年债务利息约 1.62 亿元,预
                计 2021 年公司账面未受限货币资金、房地产销售回款及未使用银行授信可覆盖 2021 年刚性债
                务。

                同业比较

                       同业对比来看,公司资产规模在对比组中排名靠前,收入规模和利润总额相较于其他企业
                较低,但毛利率水平高于对比组企业,资产负债率和流动比率处于对比组中间水平,经营现金




邮箱:dfjc@coamc.com.cn                          电话:010-62299800                 传真:010-62299803                       18
地址:北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层 100600          官网:http://www.dfratings.com
                                                                                                         东方金诚债跟踪评字【2021】023 号

                流动负债比处于较低水平。

                 图表 23       同业比较情况
                                                   天津天保基建           深圳市振业(集团)股份 江苏凤凰置业投资股         重庆渝开发
                            项目
                                                   股份有限公司                 有限公司           份有限公司             股份有限公司
                 资产总额(亿元)                                99.51                   154.18                  87.25              76.42
                 营业总收入(亿元)                               8.20                     29.35                  8.94               6.24
                 毛利率(%)                                     59.77                     46.59                 33.56              40.54
                 利润总额(亿元)                                 1.50                     10.93                  1.03               1.54
                 资产负债率(%)                                 45.83                     49.22                 30.42              49.81
                 经营现金流动负债比
                 (%)                                          -27.81                    -40.28                 45.46             -45.20
                 流动比率(%)                                 206.24                    283.21                   3.06               1.99
                 注:以上企业最新主体信用等级均为 AA,数据来源自各企业公开披露的 2020 年数据,东方金诚整理。


                      跟踪期内,公司资产规模有所上升,存货规模较大且受限比例较高;有息债务规模增加较
                快,债务结构转变为以短期为主,于 2021 年存在一定集中偿付压力;营业收入和利润总额同比
                都有所下降;经营性现金仍为净流出且同比有所增加。2021 年公司的推盘、施工及结转进度有
                望加快,或可能使得 2021 年的收入及利润增加。


                担保能力分析

                      天保投控对本期债券提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。天保投控承担保证责
                任的范围包括本期债券本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。担保人承担担保
                责任的期间为自本期债券发行首日至本期债券到期之日后六个月止。

                担保主体概况

                      天保投控前身为天津保税区投资控股集团有限公司,系经天津港保税区管理委员会(以下
                简称“保税区管委会”)批准,由天津港保税区国有资产管理局(以下简称“保税区国资局”)
                于 2008 年 12 月出资组建的国有独资公司。后经多次增资,截至 2020 年末,天保投控注册资
                本为 259.53 亿元,实收资本为 241.53 亿元;保税区国资局持有天保投控 100.00%的股权,保
                税区管委会是天保投控的实际控制人。
                      天保投控是天津港保税区重要的基础设施建设及国有资本运营主体,主要从事天津港保税
                区的基础设施建设及土地一级开发、公用事业运营等业务,以及房地产开发、商贸物流和金融
                等其他经营性业务。
                      截至 2020 年末,天保投控资产总额为 1457.42 亿元,负债总额为 924.91 亿元,所有者权
                益为 532.51 亿元,资产负债率为 63.36%;2020 年天保投控实现营业收入为 95.91 亿元和实现
                净利润为 14.47 亿元。

                担保能力

                      天津港保税区紧邻天津港和天津滨海国际机场,产业聚集效应明显,经济实力很强;天保


邮箱:dfjc@coamc.com.cn                          电话:010-62299800                         传真:010-62299803                           19
地址:北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层 100600                  官网:http://www.dfratings.com
                                                                                           东方金诚债跟踪评字【2021】023 号

                投控从事的天津港保税区内的基础设施建设、公用事业运营等业务具有很强的区域专营性,在
                增资、资产划拨和财政补贴等方面获得股东及相关各方的有力支持;近年来天保投控股权投资
                规模较大,所投资的天津银行、渤海证券等企业运营良好,持续为其带来较大规模的投资收益。
                      同时,东方金诚也关注到,天保投控代建项目投资规模较大,建设资金回收周期及方式尚
                未明确,形成了相对较大的资金占用;债务率处于较高水平,短期债务占比较高,面临一定的
                集中偿付压力;经营获现能力有所上升,2020 年经营活动为净流入,资金来源对外部融资的依
                赖性较 2019 年有所减弱。
                      东方金诚评定天保投控主体信用等级为 AAA,评级展望为稳定。天保投控作为本期债券的
                担保人,担保能力极强,对本期债券提供的连带责任保证担保具有极强的增信作用。


                过往债务履约情况

                      根据公司提供的、由中国人民银行征信中心出具的《企业信用报告》,截至 2021 年 3 月
                30 日,公司未结清信贷信息中不存在不良信用记录,已结清信贷信息中有 22 笔贷款被列为不
                良或关注类,结清日期为 2007 年及以前。截至本报告出具日,公司已到期债务均按期还本付息,
                存续债券均按期偿还利息。


                抗风险能力及结论

                      跟踪期内,作为天津港保税区唯一一家区属国有控股 A 股上市房地产开发企业,跟踪期内,
                公司完成对天保创源 100%股权收购,房地产项目储备资源进一步增加;跟踪期内,公司新增土
                地储备 30.05 万平方米,占土地总储的 95.48%,为未来业务拓展提供良好支撑;公司是其股东
                天保控股房地产开发业务的主要实施主体,在资源整合及融资等方面仍获得了股东的支持;天
                保投控为“19 基建 01”提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保,仍具有极强的增信作用。
                      同时,东方金诚也关注到,跟踪期内,由于满足结转条件的房地产项目减少,且计提资产
                减值损失有所增加,公司营业收入和利润总额下降;因开发成本增加,公司存货规模进一步加
                大,存货受限比例依然较高,对资产流动性产生一定影响;公司在建项目未来投资规模依然较
                大,在房地产长效机制趋势确定和融资环境趋紧的背景下,面临较大的资金压力;公司有息债
                务规模增加较快,债务结构转为以短期有息债务为主,2021 年存在一定集中偿付压力。
                      综合考虑,东方金诚维持公司主体信用等级为 AA,评级展望为稳定;并维持“19 基建 01”
                债项信用等级为 AAA。




邮箱:dfjc@coamc.com.cn                          电话:010-62299800                传真:010-62299803                   20
地址:北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层 100600         官网:http://www.dfratings.com
                                                                                           东方金诚债跟踪评字【2021】023 号


                附件一:截至 2021 年 3 月末公司股权结构图




邮箱:dfjc@coamc.com.cn                          电话:010-62299800                传真:010-62299803                   21
地址:北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层 100600         官网:http://www.dfratings.com
                                                                                           东方金诚债跟踪评字【2021】023 号



                附件二:截至 2021 年 3 月末公司组织结构图




邮箱:dfjc@coamc.com.cn                          电话:010-62299800                传真:010-62299803                   22
地址:北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层 100600         官网:http://www.dfratings.com
                                                                                              东方金诚债跟踪评字【2021】023 号



                附件三:主要财务数据及指标

                   项目名称                           2018 年               2019 年               2020 年           2021 年 3 月

    主要财务数据及指标

  资产总额(亿元)                                            96.76                 91.17                   99.51          120.69

  所有者权益(亿元)                                          52.19                 53.17                   53.90            53.36

  负债总额(亿元)                                            44.58                 38.00                   45.61            67.33

  短期债务(亿元)                                              5.74                  5.15                  19.72            28.65

  长期债务(亿元)                                            12.07                 11.15                    5.73             5.27

  全部债务(亿元)                                            17.80                 16.30                   25.45            33.92

  营业收入(亿元)                                            22.90                 12.16                    8.20             0.50

  利润总额(亿元)                                              2.54                  2.72                   1.50            -0.51

  净利润(亿元)                                                0.97                  1.90                   0.95            -0.50

  EBITDA(亿元)                                                3.73                  3.65                   2.89                  -

  经营活动产生的现金流量净额(亿元)                         -19.72                 -3.42                  -11.09            -6.08

  投资活动产生的现金流量净额(亿元)                          -0.03                   0.01                   0.03            -0.02

  筹资活动产生的现金流量净额(亿元)                          -3.70                 -3.19                    7.62             7.32

  毛利率(%)                                                 57.65                 55.75                   59.77            40.15

  营业利润率(%)                                             31.00                 28.38                   50.27            20.66

  销售净利率(%)                                               4.24                15.61                   11.63           -99.25

  总资本收益率(%)                                             2.61                  3.54                   2.49                  -

  净资产收益率(%)                                             1.86                  3.57                   1.77            -0.93

  总资产收益率(%)                                             1.00                  2.08                   0.96            -0.41

  资产负债率(%)                                             46.07                 41.68                   45.83            55.79

  长期债务资本化比率(%)                                     18.78                 17.34                    9.60             9.00

  全部债务资本化比率(%)                                     25.43                 23.46                   32.07            38.87

  货币资金/短期债务(%)                                    227.58                 125.43                   15.27            18.79

  非筹资性现金净流量债务比率(%)                          -110.97                 -20.92                  -43.49           -17.98

  流动比率(%)                                             249.28                 277.31                  206.24          165.92

  速动比率(%)                                               44.52                 26.30                   30.60             9.84

  经营现金流动负债比(%)                                    -60.66                -12.72                  -27.81            -9.80

  EBITDA 利息倍数(倍)                                         4.18                  4.59                   2.21                  -
  全部债务/EBITDA(倍)                                         4.78                  4.46                   8.80                  -
  应收账款周转率(次)                                      329.03                 287.14                   72.76                  -

  销售债权周转率(次)                                      329.03                 287.14                   95.29                  -

  存货周转率(次)                                              0.17                  0.08                   0.05                  -

  总资产周转率(次)                                            0.23                  0.13                   0.09                  -

  现金收入比(%)                                             80.68                 47.02                   83.28         1212.86

  注:由于四舍五入的原因,本表中某些指标的分项数之和可能不等于合计数。




邮箱:dfjc@coamc.com.cn                          电话:010-62299800                   传真:010-62299803                       23
地址:北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层 100600            官网:http://www.dfratings.com
                                                                                                    东方金诚债跟踪评字【2021】023 号



                附件四:主要财务指标计算公式


                                       指标                                                        计算公式

                   毛利率(%)                                        (营业收入-营业成本)/营业收入×100%

                   营业利润率(%)                                    (营业收入-营业成本-税金及附加)/营业收入×100%

                   销售净利率(%)                                     净利润/营业收入×100%

                   净资产收益率(%)                                   净利润/所有者权益×100%

                   总资本收益率(%)                                  (净利润+利息费用)(所有者权益+长期债务+短期债务)×100%

                   总资产收益率(%)                                   净利润/资产总额×100%

                   资产负债率(%)                                     负债总额/资产总额×100%

                   长期债务资本化比率(%)                             长期债务/(长期债务+所有者权益)×100%

                   全部债务资本化比率(%)                             全部债务/(长期债务+短期债务+所有者权益)×100%

                   担保比率(%)                                       担保余额/所有者权益×100%

                   EBITDA 利息倍数(倍)                               EBITDA/利息支出

                   全部债务/EBITDA(倍)                               全部债务/EBITDA

                   货币资金/短期债务(倍)                             货币资金/短期债务

                                                                      (经营活动产生的现金流量净额+投资活动产生的现金流量净额)
                   非筹资性现金净流量债务比率(%)
                                                                     /全部债务×100%

                   流动比率(%)                                       流动资产合计/流动负债合计×100%

                   速动比率(%)                                      (流动资产合计-存货)/流动负债合计×100%

                   经营现金流动负债比率(%)                           经营活动产生的现金流量净额/流动负债合计×100%

                   应收账款周转率(次)                                营业收入/平均应收账款净额

                   销售债权周转率(次)                                营业收入/(平均应收账款净额+平均应收票据)

                   存货周转率(次)                                    营业成本/平均存货净额

                   总资产周转率(次)                                  营业收入/平均资产总额

                   现金收入比率(%)                                   销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入×100%
                  注:EBITDA=利润总额+利息费用+固定资产折旧+摊销
                  长期债务=长期借款+应付债券+其他长期债务
                  短期债务=短期借款+交易性金融负债+一年内到期的非流动负债+应付票据+其他短期债务
                  全部债务=长期债务+短期债务
                  利息支出=利息费用+资本化利息支出




邮箱:dfjc@coamc.com.cn                          电话:010-62299800                         传真:010-62299803                   24
地址:北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层 100600                  官网:http://www.dfratings.com
                                                                                                       东方金诚债跟踪评字【2021】023 号



                附件五:企业主体及长期债券信用等级符号及定义


                      等级                                                               定义

                       AAA            偿还债务的能力极强,基本不受不利经济环境的影响,违约风险极低
                        AA            偿还债务的能力很强,受不利经济环境的影响不大,违约风险很低
                         A            偿还债务能力较强,较易受不利经济环境的影响,违约风险较低
                       BBB            偿还债务能力一般,受不利经济环境影响较大,违约风险一般
                        BB            偿还债务能力较弱,受不利经济环境影响很大,有较高违约风险
                         B            偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境,违约风险很高
                       CCC            偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境,违约风险极高
                       CC             在破产或重组时可获得保护较小,基本不能保证偿还债务
                         C            不能偿还债务
                注:除 AAA 级和 CCC 级(含)以下等级外,每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调,表示略高或略低于本等级。




邮箱:dfjc@coamc.com.cn                          电话:010-62299800                        传真:010-62299803                       25
地址:北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层 100600                 官网:http://www.dfratings.com
                                                                                           东方金诚债跟踪评字【2021】023 号




                                       权利及免责声明



                                       本信用评级报告及相关的信用分析数据、模型、软件、评级结果等所有内容的著
                                       作权和其他相关知识产权均归东方金诚所有,东方金诚保留一切与此相关的权利,
                                       任何机构及个人未经东方金诚书面授权不得修改、复制、逆向工程、销售、分发、
                                       储存、引用或以任何方式传播。


                                       本信用评级报告中引用的由委托方、受评对象提供的资料和/或标明出处的公开
                                       资料,其合法性、真实性、准确性、完整性均由资料提供方/发布方负责,东方
                                       金诚对该等资料进行了合理审慎的核查,但不应视为东方金诚对其合法性、真实
                                       性、准确性及完整性提供了任何形式的保证。


                                       由于评级预测具有主观性和局限性,东方金诚对于评级预测以及基于评级预测的
                                       结论并不保证与实际情况一致,并保留随时予以修正或更新的权利。


                                       本信用评级报告仅用于为投资人、委托人、发行人等授权使用方提供第三方参考
                                       意见,并非是对某种决策的结论或建议;投资者应审慎使用评级报告,自行对投
                                       资行为和投资结果负责,东方金诚不对其承担任何责任。


                                       本信用评级报告仅授权委托评级协议约定的使用者或东方金诚在权限范围内书
                                       面指定的使用者使用,且该等使用者必须按照授权确定的方式使用,相关引用必
                                       须注明来自东方金诚且不得篡改、歪曲或有任何类似性质的修改行为。


                                       未获授权的机构及人士不应获取或以任何方式使用本信用评级报告,东方金诚对
                                       本信用评级报告的未授权使用、超授权使用和非法使用等不当使用行为所造成的
                                       一切后果均不承担任何责任。




邮箱:dfjc@coamc.com.cn                          电话:010-62299800                传真:010-62299803                   27
地址:北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层 100600         官网:http://www.dfratings.com

关闭窗口