ST中基:新疆中基红色番茄产业有限公司拟股权转让涉及的焉耆中基天通番茄制品有限责任公司股东全部权益价值评估报告

本报告依据中国资产评估准则编制




         新疆中基红色番茄产业有限公司拟股权转让涉及的
                  焉耆中基天通蕃茄制品有限责任公司
                                 股东全部权益价值
                                     评估报告


                         沪申威评报字(2019)第XJ0032号

                                 (共一册,第一册)




                          上海申威资产评估有限公司

                                    2019年9月29日
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                                                               目              录

声      明 ............................................................................................................................................. 1

摘      要 ............................................................................................................................................. 3

正      文 ............................................................................................................................................. 6

     一、委托人、被评估单位和业务委托合同约定的其他评估报告使用者概况 ........... 6

     二、评估目的 .......................................................................................................................... 12

     三、评估对象和评估范围 .................................................................................................... 12

     四、价值类型 .......................................................................................................................... 14

     五、评估基准日 ...................................................................................................................... 15

     六、评估依据 .......................................................................................................................... 15

     七、评估方法 .......................................................................................................................... 18

     八、评估程序实施过程和情况............................................................................................ 26

     九、评估假设 .......................................................................................................................... 27

     十三、资产评估报告日 ......................................................................................................... 33

     十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章 .................................................... 33

附      件 ........................................................................................................................................... 35
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                               声          明

                     本声明系资产评估报告不可分割的部分。


    一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发

布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。

    二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产

评估报告载明的使用范围使用资产评估报告;委托人或者其他资产评估报告使用人违

反前述规定使用资产评估报告的,本资产评估机构及资产评估专业人员不承担责任。

    三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告

使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用;除此之外,其他任何机构

和个人不能成为资产评估报告的使用人。

    四、本资产评估机构及资产评估专业人员提示资产评估报告使用人应当正确理解

评估结论,评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估

对象可实现价格的保证。

    五、本资产评估机构及资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则,

坚持独立、客观和公正的原则,并对所出具的资产评估报告依法承担责任。

    六、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、

盖章或法律允许的其他方式确认;委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实

性、完整性、合法性负责。

    七、本资产评估机构及资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象没有现存

或者预期的利益关系;与相关当事人没有现存或者预期的利益关系,对相关当事人不

存在偏见。

    八、资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及的资产进行

现场调查;已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估

对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,对已经发现的问题进行了如实披露,

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并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。但我

们仅对委估资产的价值发表意见,我们无权对它们的法律权属作出任何形式的保证。

本报告不得作为任何形式的产权证明文件使用。

    九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告

中假设和限制条件的限制,资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的

假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

    十、我们对房屋建筑物和机器设备等实物资产的勘察按常规仅限于其表观的质

量、使用状况、保养状况,未触及内部被遮盖、隐蔽及难于接触到的部位,我们没有

能力也未接受委托对上述资产的内部质量进行专业技术检测和鉴定,我们的评估以委

托人和其他相关当事人提供的资料为基础,如果这些评估对象的内在质量有瑕疵,评

估结论可能会受到不同程度的影响。

    十一、本资产评估报告除按规定报送有关政府监管部门或依据法律、行政法规需

公开的情形外,未经本资产评估机构许可,资产评估报告的全部或部分内容不得发表

于任何公开的媒体上。




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        新疆中基红色番茄产业有限公司拟股权转让涉及的
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                                  摘          要
             以下内容摘自资产评估报告正文,欲了解本评估业务的详细情况

       和正确理解评估结论,应当阅读资产评估报告正文。

    一、 委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人

    本次评估的委托人为新疆中基红色番茄产业有限公司,被评估单位为焉耆中基天

通蕃茄制品有限责任公司,资产评估报告使用人为新疆中基红色番茄产业有限公司及

其他国家法律法规规定的评估报告使用人。

    二、 评估目的

    股权转让。

    三、 评估对象和评估范围

    本次评估对象为焉耆中基天通蕃茄制品有限责任公司的股东全部权益价值,评估

范围为焉耆中基天通蕃茄制品有限责任公司申报于评估基准日 2019 年 7 月 31 日拥有的

全部资产和负债。(详见资产评估明细表)

    四、 价值类型

    市场价值类型

    五、 评估基准日

    2019 年 7 月 31 日

    六、 评估方法
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    资产基础法

    七、 评估结论

    评估前焉耆中基天通蕃茄制品有限责任公司总资产账面值为 770.12 万元,负债账

面值为 1,261.40 万元,所有者权益账面值为-491.29 万元。

    经评估,以 2019 年 7 月 31 日为评估基准日,在假设条件成立的前提下,焉耆中基

天通蕃茄制品有限责任公司总资产评估值为 2,210.65 万元,负债评估值为 1,261.40 万元,

股东全部权益价值评估值为 949.24 万元,大写人民币:玖佰肆拾玖万贰仟肆佰肆拾叁

元零肆分。评估增值 1,440.53 万元,增值率 293.21%。评估结果如下表:

                                 资产评估结果汇总表
评估基准日:2019年7月31日                                                  金额单位:人民币万元
                             账面价值           评估价值           增值额              增值率%
           项   目
                                A                   B             C=B-A                D=C/A
流动资产                             57.52               57.52              0.00                  0.00
非流动资产                          712.60           2,153.13          1,440.53                202.15
    固定资产                        712.60           2,153.13          1,440.53                202.15
         资产总计                   770.12           2,210.65          1,440.53                187.05
流动负债                         1,261.40            1,261.40               0.00                  0.00
非流动负债                            0.00                0.00              0.00                  0.00
         负债总计                1,261.40            1,261.40               0.00                  0.00
        所有者权益                  -491.29             949.24         1,440.53                293.21



       评估结论使用有效期为一年,即在 2019 年 7 月 31 日到 2020 年 7 月 30 日期间内有

效。

       八、 对评估结论产生重大影响的特别事项

       本评估结果仅适用于本次股权收购目的,不得用于其他任何目的。

       具体内容详见评估报告正文“十一、特别事项说明”。

       为了正确使用评估结论,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、
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限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

    本资产评估报告日为 2019 年 9 月 28 日。




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新疆中基红色番茄产业有限公司:

     上海申威资产评估有限公司接受贵公司的委托,按照有关法律、行政法规和资产

评估准则的规定,坚持独立、客观和公正的原则,采用资产基础法,按照必要的评估

程序,对新疆中基红色番茄产业有限公司拟股权转让涉及的焉耆中基天通蕃茄制品有

限责任公司股东全部权益价值在 2019 年 7 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评

估情况报告如下:


    一、委托人、被评估单位和业务委托合同约定的其他评估报告使用者概况

    (一)委托人概况

    公司名称:新疆中基红色番茄产业有限公司

    统一社会信用代码:91659004682708910T

    住所:新疆五家渠市人民北路梧桐东街 3092 号

    法定代表人:何进

    注册资本:97,451.22 万元人民币

    成立日期:2008 年 12 月 30 日

    经营期限:2008 年 12 月 30 日至 2028 年 12 月 29 日

    公司类型:有限责任公司(国有控股)

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    经营范围:蕃茄酱的生产、销售(仅限分支机构生产)。 生产销售蕃茄酱及其管

理、设备、技术咨询服务;经营本企业自产产品及技术出口业务;本企业生产所需要

原料、仪器、仪表、机械设备零配件及技术进出口业务;原铺材料的进口业务、来料

加工、“三来一补”农业技术与本公司相关业务培训;农业种植;设备租赁;房屋租赁。

   (二)被评估单位概况

    公司名称:焉耆中基天通蕃茄制品有限责任公司

    统一社会信用代码:916528263289194913

    住所:新疆铁门关市二十七团团部

    法定代表人:何进

    注册资本:1,200.00 万元人民币

    成立日期:2015 年 05 月 25 日

    经营期限:2015 年 05 月 25 日至 2025 年 05 月 24 日

    公司类型:有限责任公司(国有控股)

    经营范围:蕃茄制品加工、销售;房屋租赁、机械设备租赁。

    1.设立

   (1)根据五家渠中基蕃茄制品有限责任公司(2016 年 2 月完成更名,更名后名称

为新疆中基红色番茄产业有限公司)的经营规划 2015 年 5 月 25 日以认缴的形式设立焉

耆中基天通蕃茄制品有限责任公司。

   (2)2015 年五家渠中基蕃茄制品有限责任公司通过拍卖的方式取得“新疆中基蕃

茄制品有限责任公司天通分公司”资产。

   (3)五家渠中基蕃茄制品有限责任公司拍得资产后随即将该资产以实物资产出资

(无相关验字报告)的方式投入焉耆中基天通蕃茄制品有限责任公司完成实缴。

    新疆中基红色番茄产业有限公司设立时的股权结构为:

                                                                          金额单位:人民币万元

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  序                                                       认缴出资额               实缴出资额
                            股东名称
  号                                                     金额       比例         金额         比例

   1       五家渠中基蕃茄制品有限责任公司                1,200.00   100.00%      1,200.00     100.00%

                             合 计                       1,200.00   100.00%      1,200.00     100.00%




       2.股东名称变更情况

       2016 年 4 月 22 日,根据股东会决议,原股东五家渠中基蕃茄制品有限责任公司进

行更名,更名后名称为新疆中基红色番茄产业有限公司。

       3.评估基准日股权结构

       截至评估基准日 2019 年 7 月 31 日,焉耆中基天通蕃茄制品有限责任公司股权结构

如下:

                                                                                 金额单位:人民币万元

                                                           认缴出资额               实缴出资额
  序号                       股东名称
                                                         金额       比例         金额         比例

       1     新疆中基红色番茄产业有限公司                1,200.00   100.00%      1,200.00     100.00%

                              合 计                      1,200.00   100.00%      1,200.00     100.00%




       4.公司概况

       焉耆中基天通蕃茄制品有限责任公司是由新疆中基红色番茄产业有限公司独资设

立。注册资金 1200 万元,公司注册地位于新疆铁门关市二十七团团部,公司主要资产

取得方式并非自行筹建,而是 2015 年通过拍卖方式取得的原“新疆中基蕃茄制品有限

责任公司天通分公司”资产。

       焉耆中基天通蕃茄制品有限责任公司目前的主要资产为 2003 年引进意大利 FMC 公

司一条日产 1500T 闪蒸 54 型番茄酱生产线。

       2017 年开始新疆番茄原料种植面积大幅度缩减,新鲜番茄的市场供应量已无法保

障设备正常开机运行,同时原料价格及人工成本大幅上涨,最终导致企业出现连续亏


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损。公司股东“新疆中基红色番茄产业有限公司”在对市场状况分析后研究决定为避

免亏损情况不断扩大于 2017 年 12 月正式停机停产,同时为避免陷入更大的经营危机、

给企业换取喘息的机会,2018 年 4 月开始公司将厂区内所有经营性资产打包对外进行

租赁。

    根据《中共新疆生产建设兵团委员会关于深化国资国企改革的实施意见》精神,

落实“四个一批”的改革要求以及六师国资国企改革工作要求,为进一步改善公司资

产结构,整合优化资源,降低公司负担,推进业务转型,改善公司资产质量,增强公

司的持续发展能力和盈利能力,2019 年开始“新疆中基红色番茄产业有限公司”将焉

耆中基天通蕃茄制品有限责任公司列入连续亏损的部分下属子公司股(产)权处置名

单。

    截至目前焉耆中基天通蕃茄制品有限责任公司厂区内所有有效资产已由承租人打

包租赁使用,公司仅剩余两人对承租人使用过程进行监管,财务工作由新疆中基红色

番茄产业有限公司财务兼职完成。

    4.近期资产、财务状况

    焉耆中基天通蕃茄制品有限责任公司近年财务状况如下表:

                             历年资产、负债状况简表

                                                                        金额单位:人民币元

                 2016 年 12 月      2017 年 12 月       2018 年 12 月       2019 年 7 月 31 日
   流动资产         43,972,113.38      49,756,371.68          901,683.78              575,188.66
   货币资金           208,129.09        3,170,134.43          112,090.00                7,590.55
   预付账款                  0.00               0.00                0.00                2,000.00
  其他应收款             9,052.98               0.00            6,986.78               19,932.09
       存货         40,132,357.35      49,756,371.68          127,270.45                     0.00
 其他流动资产        3,622,573.96       2,747,569.07          655,336.55              545,666.02
  非流动资产         9,939,677.34       9,840,748.17        7,767,084.11            7,125,965.21
   固定资产          9,939,677.34       9,840,748.17        7,767,084.11            7,125,965.21


                                    焉耆中基天通蕃茄制品有限责任公司股东全部权益价值评估报告
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   资产总额           53,911,790.72         59,597,119.85        8,668,767.89            7,701,153.87
   流动负债           43,856,195.64         49,806,397.31       12,719,686.60           12,614,013.62
   应付账款            9,680,321.09         16,914,315.12        1,796,576.77            1,452,916.77
 应付职工薪酬            239,612.66           305,392.24         1,117,760.43            1,029,630.29
   应交税费                  278.76               619.86             4,557.95                    25.35
  其他应付款          33,935,983.13         32,586,070.09        9,800,791.45           10,131,441.21
  非流动负债                   0.00                  0.00                0.00                     0.00
   负债总额           43,856,195.64         49,806,397.31       12,719,686.60           12,614,013.62
   净 资 产           10,055,595.08          9,790,722.54       -4,050,918.71           -4,912,859.75



                                      历年损益状况简表

                                                                         金额单位:人民币元

   项目名称       2016 年 12 月         2017 年 12 月       2018 年 12 月          2019 年 1-7 月
   营业收入           26,911,073.76       30,321,271.62         38,231,430.00            1,975,419.40
  营业总成本          22,019,298.06       21,689,659.63         42,300,884.82            1,818,572.01
  税金及附加                8,376.9           10,812.90           179,867.76                   420.00
   销售费用            3,714,171.95        4,793,780.45          7,067,314.34                     0.00
   管理费用             671,799.17           627,072.34          2,016,700.51              569,563.51
   财务费用               -3,002.53             -503.10              1,092.62                1,162.27
   利润总额           -2,225,201.42         -264,872.54        -13,852,616.95             -861,941.04
   净 利 润           -2,225,201.42         -264,872.54        -13,841,641.25             -861,941.04



    上表中 2016 年度数据摘自中兴财光华会计师事务所(特殊普通合伙)出具的中兴

财光华审会字【2017】204100 号标准无保留意见审计报告;2017 年度及 2018 年度数据

摘自中兴财光华会计师事务所(特殊普通合伙)出具的中兴财光华审会字【2019】204062

号标准无保留意见审计报告;本次评估基准日 2019 年 7 月 31 日数据摘自中证天通会计

师事务所(特殊普通合伙)新疆分所出具的中证天通(2019)审字第 1502046 号标准无

保留意见审计报告。

    5.主要收入来源

                                         焉耆中基天通蕃茄制品有限责任公司股东全部权益价值评估报告
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    焉耆中基天通蕃茄制品有限责任公司自 2017 年第停产后便以资产出租作为唯一收

入来源。

    6.公司执行的主要会计政策及税收政策

   (1)公司执行的会计准则

    本公司执行《企业会计准则》及其补充规定。

   (2)会计年度

    会计年度为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。

   (3)记账本位币

    记账本位币为人民币。

   (4)税收政策

    1)主要税种及税率

               税种                        计税依据                            税率

             企业所得税                  应纳税所得额                           25%

               增值税                      租赁收入                             9%

               增值税                   番茄酱销售收入                          13%

           城市维护建设税                 应交流转税                            5%

             教育费附加                   应交流转税                            3%

           地方教育费附加                 应交流转税                            2%




    焉耆中基天通蕃茄制品有限责任公司纳税关系隶属焉耆县税务局。

    2)税收优惠政策及批文

    焉耆中基天通蕃茄制品有限责任公司无相关税收优惠政策。

   (三)委托人与被评估单位的关系

    委托人为新疆中基红色番茄产业有限公司,被评估单位为焉耆中基天通蕃茄制品

有限责任公司,委托人系被评估单位的股东,持有被评估单位 100%的股权。

   (四)资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人
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    除与本经济行为相关的法律、行政法规规定的报告使用人外,无其他评估报告使

用人。



    二、评估目的

    根据《中基健康产业股份有限公司第八届董事会第四次临时会议决议》中的决议

内容新疆中基红色番茄产业有限公司拟实施关于其所持有的焉耆中基天通蕃茄制品有

限责任公司的股权转让,特委托上海申威资产评估有限公司对该经济行为涉及的焉耆

中基天通蕃茄制品有限责任公司于评估基准日 2019 年 7 月 31 日的股东全部权益价值进

行评估,并发表专业意见。

    已取得的经济行为文件:

   (一)《中基健康产业股份有限公司第八届董事会第四次临时会议决议》;

   (二)《中基健康产业股份有限公司关于公司拟对部分下属子公司股(产)权进行

处置的提示性公告(更正后)》公告编号:2018—075 号。



    三、评估对象和评估范围

    本次评估对象为焉耆中基天通蕃茄制品有限责任公司的股东全部权益;本次评估

范围为焉耆中基天通蕃茄制品有限责任公司申报于评估基准日 2019 年 7 月 31 日拥有的

全部资产和负债。

   (一)企业申报其所拥有的表内资产及负债对应的会计报表中证天通会计师事务所

(特殊普通合伙)新疆分所审计,其具体类型和账面金额如下:
                                                                      金额单位:人民币元
               项    目                                     账面价值
流动资产                                                                            575,188.66
   货币资金                                                                           7,590.55
   预付账款                                                                           2,000.00


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   其他应收款                                                                           19,932.09
非流动资产                                                                           7,125,965.21
    其中:固定资产                                                                   7,125,965.21
资产总额                                                                             7,701,153.87
流动负债                                                                            12,614,013.62
   应付账款                                                                          1,452,916.77
   应付职工薪酬                                                                      1,029,630.29
   应交税费                                                                                  25.35
   其他应付款                                                                       10,131,441.21
负债总计                                                                            12,614,013.62
所有者权益                                                                          -4,912,859.75



    本次评估基准日 2019 年 7 月 31 日数据摘自中证天通会计师事务所(特殊普通合伙)

新疆分所出具的中证天通(2019)审字第 1502046 号标准无保留意见审计报告。

    本次委估的所有实物资产建于一宗租赁使用的土地上,该租赁使用的土地归新疆

生产建设兵团第二师国土资源局管辖,根据焉耆中基天通蕃茄制品有限责任公司与新

疆生产建设兵团第二师国土资源局所签订的《国有建设用地使用权租赁合同》,租赁面

积 49,268.03 ㎡,合同内租赁期为五年(自 2018 年 9 月 17 日至 2023 年 9 月 16 日),焉

耆中基天通蕃茄制品有限责任公司按照合同约定每年向新疆生产建设兵团第二师国土

资源局缴纳土地租赁费用。土地不纳入本次评估范围。

   (二)企业申报的表外资产的类型、数量

    企业未申报。

   (三)评估范围中主要资产情况

    列入本次评估范围的主要资产为固定资产,主要分布在焉耆中基天通蕃茄制品有

限责任公司厂区内。资产情况具体如下:

    1.固定资产—房屋建(构)筑物类

   (1)房屋建筑物账面原值 3,510,145.03 元,账面净值 2,925,679.99 元,账面共计 15

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项,主要包括锅炉房、宿舍及厕所、空压机房、食堂、生产车间、办公室等,本次纳

入评估范围的房屋建筑物均未取得《不动产权登记证》,未取得的主要原因为石河子中

基北泉蕃茄制品有限责任公司所用土地未办理出让,使用关系为租赁。本次通过现场

实地勘察及配合房屋的施工图纸最终确定本次委估房屋建筑物的面积、层高、跨数、

柱距等各类申报参数,截至资产清查日,所有委估的房屋建筑物均可正常使用。

   (2)构筑物账面原值 3,102,096.15 元,账面净值 1,925,722.37 元,共计 47 项,主要

包括厂区内的道路、围墙、地坪、围栏、机井、沉淀池、水池等。截至资产清查日,

均可正常使用。

    2.固定资产—设备类

    设备类固定资产主要包括机器设备、车辆和电子设备。

   (1)机器设备账面原值 8,763,986.73 元,账面净值 2,151,771.16 元,共 126 项,主要

有进口生产线、污水处理设备、锅炉、配电线路 10KV 配电、10KV 高压线专用线、冷却

塔、脱硫除尘设备以及各类泵等。截至本次清查日,所有机器设备均可正常使用。

   (2)电子设备账面原值 190,944.17 元,账面净值 122,791.69 元,共 50 项,主要有各

类电脑、打印机、复印机、生物显微镜、COD 在线监测系统、番茄专用色度仪及监控

设备等。截至资产清查日,所有电子设备均可正常使用。

   (四)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额

    本次评估不涉及引用其他机构出具的报告结论及相关数据。

    除上述纳入评估范围的资产、负债外,焉耆中基天通蕃茄制品有限责任公司承诺

无其他应纳入评估范围的账外资产及负债,上述委托评估对象和范围与经济行为涉及

的评估对象和范围基本一致。



    四、价值类型

    价值类型及定义:根据本次评估目的,评估采用市场价值类型。所谓市场价值是
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指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在基准日

进行正常、公平交易的价值估计数额。

    本次评估选择该价值类型,主要是基于本次评估目的、市场条件、评估假设及评

估对象自身条件等因素。需要说明的是,同一资产在不同市场的价值可能存在差异。



    五、评估基准日

    根据被评估单位的具体情况,为确切地反映委估对象的公允价值,有利于本项目

评估目的顺利实现,尽可能与评估目的的实现日接近,并考虑会计核算期等因素,经

委托,本项目资产评估基准日为 2019 年 7 月 31 日。

         所选定的评估基准日邻近期间,国际和国内市场未发生重大波动,各类商品、生

产资料和劳务价格基本稳定,人民币对外币的市场汇率在正常波动范围之内,因而,

评估基准日的选取不会使评估结果因各类市场价格时点的不同而受到实质性的影响。

     本次评估的一切取价标准和利率、汇率、税率均为评估基准日有效的价格标准和

利率、汇率、税率。



    六、评估依据

   (一)法律法规依据

    1.《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第四十六号);

    2.《中华人民共和国公司法》(2018 年修订);

    3.《中华人民共和国证券法》(2014 年修订)

    4.《中华人民共和国企业所得税法》(中华人民共和国主席令第六十三号);

    5.《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第 538 号);

    6.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》 (财政部、国家税务总局令第 50

号);
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    7.《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36 号);

    8.《中华人民共和国企业国有资产法》(中华人民共和国主席令第五号);

    9.《企业国有资产交易监督管理办法》((国务院国资委 财政部令第 32 号);

    10.《国有资产评估管理办法》(国务院令第 91 号);

    11.《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国有资产监督管理委员会令第 12

号);

    12 .《 关 于加 强 企业国 有 资 产评 估 管理 工作 有 关 问 题 的 通知 》( 国 资 委产 权

【2006】]274 号);

    13.《企业国有资产评估项目备案工作指引》(国资发产权[2013]64 号);

    14.《企业会计准则—基本准则》(财政部令第 33 号);

    15.《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第七十二号);

    16.其他有关法规和规定。

   (二)评估准则依据

    1.《资产评估基本准则》(财资【2017】43 号);

    2.《资产评估职业道德准则》(中评协【2017】30 号);

    3.《资产评估执业准则—资产评估程序》(中评协【2018】36 号);

    4.《资产评估执业准则—资产评估报告》(中评协【2018】35 号);

    5.《资产评估执业准则—资产评估委托合同》(中评协【2017】)33 号);

    6.《资产评估执业准则—资产评估档案》(中评协【2018】37 号);

    7.《资产评估执业准则—企业价值》(中评协【2018】38 号);

    8.《资产评估执业准则—不动产》(中评协【2017】38 号);

    9.《资产评估执业准则—机器设备》(中评协【2017】39 号);

    10.《企业国有资产评估报告指南》(中评协【2017】42 号);


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    11.《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协【2017】46 号);

    12.《资产评估价值类型指导意见》(中评协【2017】47 号);

    13.《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协【2017】48 号)。

   (三)经济行为依据

    1.《中基健康产业股份有限公司第八届董事会第四次临时会议决议》;

    2.《中基健康产业股份有限公司关于公司拟对部分下属子公司股(产)权进行处

置的提示性公告(更正后)》公告编号:2018—075 号。

   (四)权属依据

    1.焉耆中基天通蕃茄制品有限责任公司章程、以前年度审计报告及资产拍卖成交

确认书(附件汇总表);

    2.资产权属证明文件(重要资产施工合同、购置合同以及发票等);

    3.基准日时点审计报告;

    4.其他产权证明资料。

   (五)取价依据

    1.当地有关计价取费标准的法规、规章;

    2.国家有关部门发布的统计资料;

    3.《新疆维吾尔自治区建筑工程消耗量定额(2010)》;

    4.《新疆维吾尔自治区建筑工程费用定额(2010)》;

    5.《工程勘察设计收费管理规定》(计价格【2002】10 号);

    6.《资产评估常用方法与参数手册》(机械工业出版社);

    7.《机电产品报价手册》(机械工业出版社);

    8.评估基准日有效的利率、汇率、税率;

    9.企业提供的基准日 2019 年 7 月 31 日的会计报表及中证天通会计师事务所(特


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殊普通合伙)新疆分所出具的中证天通(2019)审字第 1502046 号标准无保留意见审计

报告;

    10.评估人员现场勘察记录;

    11.评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。



    七、评估方法

   (一)评估方法的介绍

    企业价值评估方法一般可分为市场法、收益法和资产基础法三种。

    企业价值评估中的市场法,是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进

行比较,确定评估对象价值的评估方法。能够采用市场法评估的基本前提条件是需要

存在一个该类资产交易十分活跃的公开市场。

    企业价值评估中的收益法,是指将预期收益资本化或者折现,确定评估对象价值

的评估方法。收益法的基本原理是一个理智的购买者在购买一项资产时所愿意支付的

货币额不会高于所购置资产在未来能给其带来的回报。运用收益法评估资产价值的前

提条件是预期收益可以量化、预期收益年限可以预测、与折现密切相关的预期收益所

承担的风险可以预测。

    企业价值评估中的资产基础法,是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基

础,合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法。

即将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业股东权益价值的

方法。资产基础法的思路是任何一个投资者在决定投资某项资产时所愿意支付的价格

不会超过组建该项资产的现行成本。

    三种基本方法是从不同的角度去衡量资产的价值,从理论上说,在完全市场条件

下,三种基本方法得出的结果会趋于一致,但受市场条件、评估目的、评估对象、掌

握的信息情况等诸多因素,以及人们的价值观不同,三种基本方法得出的结果会存在
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着差异。

   (二)评估方法的确定

    1.市场法评估的适用性分析

    本次评估为企业整体价值评估,由于我国目前资本市场处于初级阶段,企业整体

交易案例极少,虽然存在上市公司公开信息,但相关交易背景信息极难收集、可比因

素信息极难收集,可比因素对于企业价值的影响难于量化。故此本次评估不适用市场

法评估。

    2.收益法评估的适用性分析

    焉耆中基天通蕃茄制品有限责任公司历年损益状况如下表:

                                                                        金额单位:人民币元

   项目名称      2016 年 12 月      2017 年 12 月      2018 年 12 月          2019 年 1-7 月
   营业收入         26,911,073.76     30,321,271.62        38,231,430.00            1,975,419.40
  营业总成本        22,019,298.06     21,689,659.63        42,300,884.82            1,818,572.01
  税金及附加              8,376.9         10,812.90          179,867.76                   420.00
   销售费用          3,714,171.95      4,793,780.45         7,067,314.34                     0.00
   管理费用           671,799.17         627,072.34         2,016,700.51              569,563.51
   财务费用             -3,002.53           -503.10             1,092.62                1,162.27
   利润总额         -2,225,201.42       -264,872.54       -13,852,616.95             -861,941.04
   净 利 润         -2,225,201.42       -264,872.54       -13,841,641.25             -861,941.04



    首先,根据上表情况,被评估单位近年均处于亏损境况。据了解,被评估单位本

身未组建专人负责产品销售,而是由大股东统一控制对外销售网络关系,统一制定产

品售价,未针对区域原料成本差异情况进行售价的对应调整。公司于 2017 年 12 月正式

停机停产。

    其次,过去经营存在的问题导致企业无法正常运营,为止损及妥善解决公司停产

停工后的职工安置问题,被评估单位将经营性资产以低于公司年折旧费用的租金定价

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进行对外出租。

   第三,被评估单位目前建设用地系租赁使用,被评估单位未能够与土管部门新疆

生产建设兵团第二师国土资源局签订长期租赁协议,关于土地的使用期限其中或可能

存在诸多不确定性。

   综合上述几点,被评估单位未来预期收益无法准确量化、预期收益年限不可预测、

与折现密切相关的预期收益所承担的风险也无法判断,因此本次评估不适用收益法。

   3.资产基础法评估适用性分析

   企业价值又是由各项有形资产和无形资产共同参与经营运作所形成的综合价值的

反映,各项资产和负债在清查核实后可以逐项确定其评估价值,因此评估人员认为本

次评估适用资产基础法评估。

   根据上述适用性分析以及资产评估准则的规定,结合委估资产的具体情况,本次

采用资产基础法对被评估单位股东全部权益价值进行评估。最终形成合理评估结论。

  (三)资产基础法的介绍

   企业价值评估中的成本法也称资产基础法,是指在合理评估企业各项资产价值和

负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。其中各项资产的价值应当根据其具体情

况选用适当的具体评估方法得出,主要资产评估方法简述如下:

  (1)流动资产的评估

   本次委估的流动资产为货币资金、其他应收款、预付账款以及其他流动资产。

   1)货币资金的评估

   本次评估货币资金为银行存款。

   对企业银行存款账账、账表核对一致的基础上,我们审核了企业提供的银行对账

单和银行存款余额调节表,通过向银行询证,对银行未达账项发生的原因、经济内容

等进行分析核实,确认无影响净资产的重大因素后,以核实后账面值确定评估值。


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    2)其他应收款

    借助于历史资料和评估中调查了解的情况,通过核对明细账户发询证函或执行替

代程序对各项明细予以核实。根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。

    3)预付账款

    各种预付款项,估计其所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值,

对于能够收回相应货物的,按核实后的账面值为评估值。对于有确凿证据表明收不回

相应货物或权益的预付款,逐笔确认,其评估值为零。对于很可能部分收不回的,比

照应收款项的评估方法进行评估。

    (2)固定资产的评估

     1)房屋建(构)筑物

    本次对固定资产—房屋建筑物依据《资产评估准则—不动产》、中华人民共和国《房

地产估价规范》(GB/T50291-2015),根据房屋的具体情况采用成本法进行评估:

    成本法是按照正常情况下,在评估基准日重新形成该评估对象所需发生的全部费

用,确定其重置成本,再根据其综合成新率确定其评估价值。

    根据不同的评估对象和所选用的评估依据及资料,重置成本的确定一般采用概预

算编制法、预决算调整法、工程量清单法、类比法和指数调节法,综合成新率的确定

综合使用年限法和现场勘察打分法。该方法的计算公式如下:

    评估价值=重置成本× 综合成新率

    A.重置全价的确定

    对于本次委估的房屋建(构)筑物,确定工程造价后,再根据房屋建(构)筑物

的具体情况考虑相关的前期费、管理费以及合理建设期限内的资金成本,以确定房屋

建(构)筑物的重置全价;同时,根据“财税【2016】36 号”文件规定,对于符合增

值税抵扣条件的,重置全价中应该扣除相应的增值税。


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    重置成本由建安工程造价、前期费用及其他费用和资金成本组成。

    重置成本=建安工程造价+前期费用及其他费用+资金成本-可抵扣增值税

    可抵扣增值税=建安工程造价/1.09×9%+(前期费+管理费)/1.06×6%

    a.建安工程造价

    建筑安装工程造价的确定,对于价值高、重要的建(构)筑物,采用预决算调整

法,对于结构类似、易于比较的建(构)筑物采用类比法。

    预决算调整法:以原结算书中的工程量为基础,按现行工程价格、费率将其调整

为按现行工程预算价格计算的建筑工程造价。

    类比法:以典型工程为参照物,比较委估建筑物与参照物各分项、分部工程的异

同,调整因分项、分部工程做法不同造成差异的部分,从而得出委估项目的工程造价。

    将相同或相近的其他建(构)筑物分别编组,然后对各类建(构)筑物在其结构

类型及使用功能的基础上根据该类型建(构)筑物在评估基准日及所在地正常的施工

水平、施工质量和一般装修标准下确定其基准单方造价,在此基础上依照建(构)筑

物的特点(如不同的层高、跨度、装修情况、施工困难程度等)和工程量,采用概算

的方法进行价格调增和调减,将增减额折算为建筑物的单方造价,最终确定单方造价

标准,以此作为建安综合造价。

    b.前期费用及其它费用

    前期费用及其它费用包括地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而

投入的除建筑造价以外的其它费用两个部分。

    c.资金成本

    资金成本即建设期投入资金的贷款利息,本次评估采用的利率按评估基准日中国

人民银行现行规定标准计取,并考虑前期费用一次性投入,造价及管理费用按建设期

均匀投入计。


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    资金成本根据建设期的不同按照上述金融机构基准贷款利率计算。

    资金成本=前期费用× 建设期× 贷款利率+(综合造价+管理费) 建设期× 贷款利率/2。

    B.综合成新率的确定

    a.一般情况下成新率的确定

    理论上建(构)筑物成新率的确定方法为应根据不同类型、不同价值量的建(构)

筑物,将分别采用不同的方法。对于重要的、价值量大的建(构)筑物成新率采用勘

察成新率和年限成新率两种方法的加权综合确定,经加权得出综合成新率。对于一般

建(构)筑物采用年限法,并根据具体勘察情况进行修正后确定其成新率。

    建筑物类固定资产综合成新率按下列公式计算:

    综合成新率=勘察成新率× 60%+理论成新率× 40%

    b.针对本次评估成新率的确定

    基于委估资产是建设在租赁土地上这一事项,评估人员对成新率的确定思路如下:

    ①据评估人员了解,本次委估的房屋建(构)筑物建设用地的使用性质为租赁,

通过租赁协议能够准确判断的期限较短。

    ②经评估人员与出租方相关人员核实,得到的回复仅为“截止目前被评估单位可

继续使用”,但后期土地是否继续出租给被评估单位,租金是否调整等事项均不确定。

评估人员提出要求出租方出具相关说明被拒。关于土地租赁使用的事项中存在不确定

因素。

    ③企业自身已处于停产停业状态,但为不致于企业巨亏的局面,企业的投资方(母

公司)决定将经营性资产打包出租,目前对外租赁合同约定的租赁期为 2018 年 4 月 1

日至 2022 年 10 月 31 日。

    ④根据《中共新疆生产建设兵团委员会关于深化国资国企改革的实施意见》精神,

落实“四个一批”的改革要求以及六师国资国企改革工作要求,为进一步改善公司资产结


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构,整合优化资源,降低公司负担,推进业务转型,改善公司资产质量,增强公司的

持续发展能力和盈利能力,焉耆中基天通蕃茄制品有限责任公司股东“新疆中基红色番

茄产业有限公司” 着手对连续亏损的部分下属子公司股(产)权进行处置。

    ⑤评估人员另通过对企业固定资产进行分析,企业固定资产中房屋建、构筑物均

属于设备运行的辅助配套资产,不宜单独分割处置;主设备 FMC 番茄酱生产线经济使

用年限为 30 年。另企业相关负责人介绍,企业后期也没有对生产性资产进行再投资、

改造、扩建等事宜的计划。

    ⑥被评估单位目前虽然处于存续状态,但已背离了当时成立该公司的生产和发展

的方向,未来企业何去何从也无法定论。

    综合以上因素,评估人员认为,本次对于委估房屋建筑物的成新率以主设备 FMC

番茄酱生产线的尚可使用年限来分别确定房屋建筑物的成新率。对尚可使用年限短于

主设备尚可使用年限的构筑物,本次评估以其自身使用年限计算得出的年限法成新率

与现场勘查所表现测算得出的观察法成新率综合进行计算确定。

    2)机器设备类的评估

    根据各类设备的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件,采用成本法评

估。

    A.重置全价的确定

    a.机器设备

    对于本次委估的机器设备,经了解设备的购置时间均属于近期,因此设备直接按

现行市场价格确定,确定设备购置价后,再根据设备的具体情况考虑相关的运杂费、

安装调试费、合理期限内的资金成本,以确定设备重置全价;同时,根据“财税【2016】

36 号”文件规定,对于符合增值税抵扣条件的,设备重置全价应该扣除相应的增值税。

    设备重置全价计算公式如下:


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    重置全价=设备购置价+运杂费+设备基础费+安装费+其他费用+资金成本-可

抵扣增值税

    可抵扣增值税=设备购置价/1.13× 13%+运费/1.09× 9%

    运费:根据被评估单位及设备厂商地理位置,结合运输方式及运输距离选取相应

的运费率;小型设备和办公电子设备,不考虑运费。

    安装调试费:对需要安装的机器设备,根据设备种类、安装调试难易程度不同选

取不同的安装费率;无需安装设备不考虑安装调试费。

    设备基础费:对大、重型设备,当其基础费未摊入厂房土建工程费时,在设备评

估中考虑,小型设备的基础费与安装调试费一并考虑。

    其他费用:在对形成整体生产能力的设备类资产进行评估时计算工程建设其他费

用,费用项目一般包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、保险费、联合试

车费等,根据企业所处的行业、地域特点和投资规模进行分析取值;在对与形成整体

生产能力无关的设备类资产进行评估时不考虑工程建设其他费用。

    资金成本:按整体项目合理建设周期及对应的贷款利率并按均匀投入计算。

资金成本=[(设备购置价+运、安、调、基础费用+其他费用)×合理工期(年)×

同期贷款利率]÷2

    b.电子设备直接以市场购置价作为重置全价,同时,根据“财税【2016】36 号”

文件规定,对于符合增值税抵扣条件的,设备重置全价应该扣除相应的增值税;对于

购置时间年代久远的部分设备按二手是市场价确认评估值。

    B.成新率的确定

    a.主要机器设备,采用综合成新率的方法

    综合成新率=年限成新率× 权重(40%)+现场勘察成新率× 权重(60%)

    年限成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限× 100%


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   对逾龄设备或存在大修周期设备,按尚可使用年限法

   年限成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)× 100%

   现场勘察成新率是评估人员通过对委估设备进行现场勘察,了解其工作环境、外

观及完整性、技术状况、利用率与负荷率、维护保养及技术改造情况等后,对其主要

价值组成部分设定权重并对各组成部分的状况进行打分确定总体设备的成新率。

   b.电子设备直接以市场购置价作为重置全价,对于符合增值税抵扣条件的电子设

备,应考虑增值税的抵扣。对已超过经济使用年限的电子设备按照二手市场价格确定

评估值。

  (3)负债的评估

   负债是企业承担的能以货币计量的需以未来资产或劳务来偿付的经济债务。

   负债评估值根据评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确

认。



   八、评估程序实施过程和情况

  (一)了解委评对象概况、评估目的和评估项目情况,进行初步风险评价。

  (二)接受评估委托、商定与评估目的相关的评估范围和对象,商定评估基准日,

评估机构与委托人订立资产评估委托合同,并按规定作出承诺。

  (三)组成评估项目组,拟订评估计划和方案。

  (四)指导被评估单位进行清查,填写资产清查明细表,准备并提供评估所需的各

种资料。

  (五)到被评估单位现场,听取有关人员对企业情况及评估对象历史和现状的介绍,

查证主要委评资产的权属资料和成本资料,对被评估单位填写的各种资产评估申报明

细表的内容和数额进行了实物核对、勘查,并与被评估单位的账表内容、数据和财会


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原始凭证进行抽查核对,根据需要进行必要的取证。

  (六)根据评估目的、评估现场作业了解的情况、搜集的资料以及被评估单位的具

体情况选择适当的评估方法,搜集市场价格信息和相关参数资料,评定估算评估对象

的评估值。

  (七)根据评估人员对评估对象的初步评估结果,评估项目组进行汇总分析,防止

发生重复和遗漏,对评估初步结果进行调整、修改和完善。

  (八)根据评估工作情况和分析调整后的评估结果,起草资产评估报告书,经内部

三级审核,并征询委托人反馈意见后,向委托人出具正式资产评估报告书。



   九、评估假设

    评估人员根据评估准则的要求,认定以下假设条件在评估基准日时成立,当未来

经济环境发生较大变化时,评估人员将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结

果的责任。

   (一)基本假设

   1.本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提;评估范围

仅以委托人或被评估单位提供的资产评估申报表为准;

   2.本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提,有关资产的现行市价

以评估基准日的国内有效价格为依据;

   3.国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化,本次交易各

方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。

   4.针对评估基准日资产的实际状况,假设企业持续经营。

   5.假设公司的经营者是负责的,且公司管理层有能力担当其职务。

   6.除非另有说明,假设公司完全遵守所有有关的法律法规。

   7.假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方
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面基本一致。

    8.假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上,经营范围、方式与目前方向

保持一致。

    9.有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。

    10.无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。

    (二)特殊假设

    1.被评估单位提供的业务合同以及公司的营业执照、章程,签署的协议,审计报

告、财务资料等所有证据资料是真实的、有效的;

    2.公司股东不损害公司的利益,经营按照章程和合资合同的规定正常进行;

    3.企业的成本费用水平的变化符合历史发展趋势,无重大异常变化;

    4.企业以前年度及当年签订的合同有效,并能得到有效执行。



    十、评估结论

    评估前焉耆中基天通蕃茄制品有限责任公司总资产账面值为 770.12 万元,负债账

面值为 1,261.40 万元,所有者权益账面值为-491.29 万元。

    经评估,以 2019 年 7 月 31 日为评估基准日,在假设条件成立的前提下,焉耆中基

天通蕃茄制品有限责任公司总资产评估值为 2,210.65 万元,负债评估值为 1,261.40 万元,

股东全部权益价值评估值为 949.24 万元,大写人民币:玖佰肆拾玖万贰仟肆佰肆拾叁

元零肆分。评估增值 1,440.53 万元,增值率 293.21%。评估结果如下表:


                                资产评估结果汇总表
评估基准日:2019年7月31日                                                金额单位:人民币万元
                            账面价值          评估价值           增值额              增值率%
           项   目
                               A                  B             C=B-A                D=C/A
流动资产                            57.52             57.52               0.00                  0.00
非流动资产                         712.60          2,153.13          1,440.53                202.15

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   固定资产                  712.60           2,153.13          1,440.53                202.15
        资产总计             770.12           2,210.65          1,440.53                187.05
流动负债                    1,261.40          1,261.40               0.00                  0.00
非流动负债                     0.00               0.00               0.00                  0.00
        负债总计            1,261.40          1,261.40               0.00                  0.00
       所有者权益            -491.29            949.24          1,440.53                293.21



    评估结论详细情况见资产评估明细表。


    十一、特别事项说明

    (一)本报告所称“评估价值”,是指所评估的资产在现有用途不变并继续使用

以及在评估基准日的外部经济环境前提下,根据公开市场原则确定的市场价值,没有

考虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对

评估价值的影响;同时,本报告也未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自

然力和其它不可抗力对资产价值的影响。

    (二)本报告评估结果未考虑各类资产评估增、减值可能涉及的税费影响。

    (三)对企业存在的可能影响资产评估结果的有关瑕疵事项,在企业委托时未做

特殊说明,而评估人员根据从业经验一般不能获悉的情况下,评估机构和评估人员不

承担相应责任。

    (四)在评估股东权益价值时,评估结论是股东全部权益的客观市场价值。我们

未考虑股权发生实际交易时交易双方所应承担的费用和税项等因素对评估结论的影

响。

    (五)本报告对评估资产和相关负债所做的评估,是为客观反映焉耆中基天通蕃

茄制品有限责任公司委评资产在评估基准日的价值,仅为实现评估目的而做,我公司

无意要求被评估单位按本报告评估结果进行相关的账务处理。如需进行账务处理应由

被评估单位的上级财税、主管部门批准决定。

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    (六)本次评估仅对股东全部权益价值发表意见。鉴于市场资料的局限性,本次

评估未考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。股东部分权益价值并不

必然等于股东全部权益价值与股权比例的乘积。

    (七)本次评估结果对增值税的抵扣是根据“财税【2016】36 号”文件规定,对

于符合增值税抵扣条件的,重置全价应该扣除相应的增值税,提请委托人及报告使用

者注意。

    (八)以下为在评估过程中可能影响评估结论,但非评估人员执业水平和能力所

能评定估算的有关事项(包括但不限于):

    1.评估基准日后,若国家宏观经济政策发生重大变化,或市场波动较大,或发生

其它不可抗力从而对评估结果有可能产生重大影响,提请委托人在使用评估结论时应

充分地考虑这些变化对评估结果的影响。

    2.本次纳入评估范围的房屋建筑物均未取得《不动产权登记证》,具体明细如下

表:

  序号     房产证号   建筑物名称     结构     建成年月     建筑面积M2   账面原值          账面净值

    1      未办理       锅炉房       框架      2003/7/30     801.95       754,917.47        625,929.77

    2      未办理       锅炉房       框架      2004/7/31     717.00      1,593,144.36     1,332,198.30

    3      未办理     宿舍及厕所     混合      2004/7/31     291.00       201,901.34        168,831.29

    4      未办理       空压机房     混合      2005/7/30      48.45         20,060.33        16,905.15

    5      未办理     大门警卫室     混合      2003/7/30      63.36         28,202.47        23,383.70

    6      未办理     原料检测间     混合      2003/7/30     107.90         45,843.76        38,010.74

    7      未办理         宿舍       混合      2003/7/30     157.20         65,963.09        54,692.42

    8      未办理         食堂       混合      2003/7/30     235.00       172,282.85        142,846.03

    9      未办理       配电室       混合      2003/7/30     247.00         97,056.60        80,473.19
                                     钢结
   10      未办理       生产车间               2003/7/30     1321.60       451,711.46       374,530.55
                                       构
   11      未办理       地磅房       混合      2003/7/30      32.76         12,803.21        10,615.61

   12      未办理     监测仪工作间   混合      2008/7/31      31.48                 -

   13      未办理       水井房       混合      2011/6/30      12.00          6,077.10         5,303.21


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   14      未办理    办公室     混合      2011/6/30    168.00          47,377.78        41,344.42

   15      未办理   水井房 1#   混合      2003/5/1      32.50

         合计                                          4,267.20     3,497,341.82     2,915,064.38




    上表所示房屋建筑物截至评估基准日或可能仅因为土地使用方式为“租赁”未能

够办理取得《房屋所有权证》,焉耆中基天通蕃茄制品有限责任公司已书面声明对上述

无《房屋所有权证》的资产拥有完整产权,不存在任何权利受限情况,若将来因产权

等原因引起纠纷,评估机构及评估人员不承担任何责任。本次评估未考虑上述资产可

能存在的产权瑕疵对评估结果的影响,也未考虑办证费用对评估结果的影响。

    3.本次评估中房屋建(构)筑物的建筑面积等相关技术参数是依据焉耆中基天通

蕃茄制品有限责任公司提供的相关资料及焉耆中基天通蕃茄制品有限责任公司固定资

产管理人员与评估人员共同实地验证核实取得。

    4.本次评估中以基准日审定数据作为账面值依据,根据基准日审计报告的相关内

容,中证天通会计师事务所(特殊普通合伙)新疆分所对被评估单位“固定资产”账

面合计共计提 893,686.93 元资产减值准备,因此在做评估增减值分析时应将所有“固定

资产”评估增减值合并考虑。

    5.至评估基准日被评估单位承诺,本次委估的资产中除上述已披露的事项外,无

其他抵押、担保、涉讼、或有负债等可能影响评估结果的重大事项。但评估机构提请

评估报告使用者仍需不依赖本报告而对委估资产的抵押、担保等情况作出独立的判断。

       至评估报告日,除上述事项外,评估人员在本项目的评估过程中没有发现,且委

托人及被评估单位也没有提供有关可能影响评估结论并需要明确揭示的特别事项情

况。

       特别事项可能会对评估结论产生影响,评估报告使用者应当予以关注。




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    十二、评估报告使用限制说明

   (一)本资产评估报告仅供委托人和本资产评估报告载明的其他使用人为本报告所

列明的评估目的服务及送交财产评估主管部门审查使用,本资产评估报告的使用权归

委托人所有。除按规定报送有关政府监管部门或依据法律、行政法规需公开的情形外,

在未征得对方的许可前,本评估机构和委托人均不得将本资产评估报告的内容摘抄、

引用或披露于公开媒体。

   (二)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定及本资产评

估报告载明的使用范围使用资产评估报告,本资产评估机构及其资产评估专业人员不

承担责任。

   (三)本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告

使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用;除此之外,其他任何机构

和个人不能成为资产评估报告的使用人。

   (四)本资产评估机构及资产评估专业人员提示资产评估报告使用人应当正确理解

评估结论,评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估

对象可实现价格的保证。

   (五)本报告应按有关国资管理办法进行核准、备案,并自核准、备案后生效。

   (六)如存在评估基准日期后、有效期以内的重大事项,不能直接使用本评估结论。

在评估基准日后、评估结果有效期内若资产数量发生变化,应根据原评估方法对资产

额进行相应调整,若资产价格标准发生变化,委托方在资产实际作价时应进行相应调

整,但若已对资产评估价格产生明显影响时,委托方应及时聘请评估机构重新确定评

估价值。

   (七)当政策调整对评估结论产生重大影响时,应当重新确定评估基准日进行评估。

   (八)本评估报告评估结论使用有效期为一年(自评估基准日算起至 2020 年 7 月


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30 日止)。

    (九)本评估报告意思表达解释权为出具报告的评估机构,除国家法律、法规有明

确的特殊规定外,其他任何单位和部门均无权解释。



    十三、资产评估报告日

     本资产评估报告日为 2019 年 09 月 29 日。


    十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章

     本项目资产评估机构为上海申威资产评估有限公司

     办公地址:上海市东体育会路 816 号置汇谷 C 楼

     邮       编:200083

     联系电话:021-31273006

     传       真:021-31273013

   (此页以下无正文)




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                                附            件
                     (除特别注明的外,其余均为复印件)


    1.《中基健康产业股份有限公司第八届董事会第四次临时会议决议》;

    2.《中基健康产业股份有限公司关于公司拟对部分下属子公司股(产)权进行处

置的提示性公告(更正后)》公告编号:2018—075 号;

    3.基准日审计报告—中证天通会计师事务所(特殊普通合伙)新疆分所出具的中

证天通(2019)审字第 1502046 号审计报告;

    4.中基红色蕃茄产业有限公司企业法人营业执照;

    5.焉耆中基天通蕃茄制品有限责任公司企业法人营业执照;

    6.新疆天平拍卖有限公司《拍卖成交确认书》、《国有建设用地使用权租赁合同》、

《国有建设用地使用权续租意向书》、《番茄加工厂租赁合同》等;

    7.委托人承诺函(原件);

    8.被评估单位承诺函(原件);

    9.资产评估机构和资产评估人员的承诺函(原件);

    10.资产评估机构企业法人营业执照;

    11.上海市财政局备案公告(沪财企备案〔2017〕7 号);

    12.资产评估师职业资格证书登记卡;

    13.资产评估结果明细表。




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