深圳世联行地产顾问股份有限公司2014年年度报告

                  深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文




深圳世联行地产顾问股份有限公司

    2014 年年度报告




         2015 年 03 月





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                    第一节 重要提示、目录和释义


    本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的

真实、准确、完整,不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和

连带的法律责任。

    所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。

    公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为:以 2014 年 12 月 31 日的公

司总股本 763,776,000 股为基数,向全体股东每 10 股派发现金红利 0.60 元(含

税),送红股 2.4 股(含税),以资本公积金向全体股东每 10 股转增 3.6 股。

    公司负责人陈劲松、主管会计工作负责人王海晨及会计机构负责人(会计主

管人员)欧志鹏声明:保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

    本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述,属于计划性事项,不构成公司对

投资者的实质承诺,敬请投资者注意投资风险。





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                                 ,祥云战略落地的深服务之道



致世联行投资人:

    从去年开始,中国经济进入“新常态”,这个常态是以增量增速下滑为主要标志的,房地

产新房交易量也一样。作为目前 A 股唯一的以房地产增量交易为主的服务商,世联行的压力

可想而知,但在此压力之下,2014 年我们依旧达成了既定目标,收获了成长。借此机会,我

谨代表世联行董事会特别感谢您一直以来对世联行的关注、信任和支持!

    房地产交易增量增速持续下滑,即说明房地产业总体由“旧常态”进入“新常态”了吗?

什么叫“常态”?对于房地产行业而言,“常态”应该意味着:政策和金融环境已经稳定,行

业新的游戏规则已经确立,行业上下游价值链已重新分布。“三十年为一世而道更”,显然我

们尚未进入“常态”,而是“道更”,进入了变局和转型之年,或者说 2015 年的“新常态”

就是变化本身,这使得 2015 年注定是行业非同凡响的一年。

    各种模式远未定型,都在探讨变化,那么什么是房地产交易永恒不变的特征呢?传统的

房地产估价教科书是这样总结的:

    位置的不动性标的的唯一性价格的个别性形成交易的长周期金融属性

    如果换成当下互联网的语言,我们愿意重新表述如下:

       1. 非标准:指标的唯一性和价格形成个别性;

       2. 地域化:指位置的不动性和客户的地域化;

       3. 低频度:指单个客户买卖的次数频率几乎是所有商品中最低的;

       4. 长周期:指流动性弱,交易期长;

       5. 深服务:指交易背后的产权、金融、交割、物业、出租等服务。

    变化正在发生,而以上就是变化的基础。也就是说,转型期表面上看是商业模式之争,

实质上是解决客户痛点之争;表面上看是流量之争,实质上是为客户降低交易成本之争。开



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发商和消费者在所谓单边上扬的“黄金时代”结束之后,在长周期的交易过程中,几乎到处

是痛点,远远谈不上“爽点”。十万亿级交易总额的深服务因此前景广阔是不言而喻的。

    世联行的战略,用一句话说,就是“在房地产交易入口上扩大份额、深化服务”。三十年

为一世而道更,而“道更转型”恐怕要走三至五年,甚至更长的时间,这段时间是:

    ——转型之年:利用移动互联网,改造传统价值创造模式。

    ——布局之年:提升交易入口份额。

    ——投入之年:为道更为有价值的未来,高强度投入。

    ——创新之年:创设和运行新的服务,解决消费者的痛点。

    这都需要不断迭代服务能力,不断建构系统能力,也就是加大投资的规模和力度。这是

历史性的机遇,世联行有幸可以在资本市场帮助下,取得先机,继续坚持基于“服务、入口、

开放、平台”展开代理、金融和资管服务。

   2015 年,面向 C 端,世联行将以统一形象整合移动互联网服务入口,形成开放的“世联

集”系列:

                        涵盖国际国内世联行代理楼盘的直销平台,向公众开放。

                        一二手联动平台,向经纪机构开放。

                        金融 P2P 平台,向公众开放。


    正如世联集的“小积极”形象一样。世联行的深服务之道还很稚嫩,但会积极生长,同

时也不断提醒我们要适应环境的变化。

    未来的日子里,我们将不辜负时代,再接再厉,不负所托!

    再次感谢大家对世联行的支持!

                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司董事长





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                                           释义和目录

             释义项          指                                      释义内容

世联、世联行或公司、本公司   指   深圳世联行地产顾问股份有限公司

世联中国                     指   世联地产顾问(中国)有限公司,世联行之控股股东

FH                           指   Fortune Hill Asia Limited,世联中国之控股子公司

万凯华信                     指   深圳万凯华信投资有限公司,世联行之股东之一

卓群创展                     指   乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业(有限合伙),世联行之股东之一

北京世联                     指   北京世联房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

东莞世联                     指   东莞世联地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

上海世联                     指   上海世联房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

世联行经纪                   指   深圳市世联行房地产经纪有限公司,世联行之全资子公司

惠州世联                     指   世联房地产咨询(惠州)有限公司,世联行之全资子公司

广州世联                     指   广州市世联房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司

天津世联                     指   天津世联兴业房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司

山东世联                     指   山东世联怡高物业顾问有限公司,世联行之控股子公司

四川嘉联                     指   四川世联行兴业房地产顾问有限公司,世联行之控股子公司

重庆世联                     指   重庆世联行房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

青岛雅园                     指   青岛雅园物业管理有限公司,世联行之控股子公司

世联投资                     指   深圳世联投资有限公司,世联行之全资子公司

世联小贷                     指   深圳市世联小额贷款有限公司,世联行之全资子公司

盛泽担保                     指   深圳市盛泽融资担保有限责任公司,世联行之全资子公司

北京安信行                   指   北京安信行物业管理有限公司,世联行之控股子公司

珠海世联                     指   珠海世联房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司

杭州世联                     指   杭州世联房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司

厦门世联                     指   厦门世联兴业房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

世联先锋                     指   深圳世联先锋投资有限公司,世联行之全资子公司

长沙世联                     指   长沙世联兴业房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

沈阳世联                     指   沈阳世联兴业房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

大连世联                     指   大连世联兴业房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

成都世联                     指   成都世联兴业房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

苏州世联                     指   苏州世联兴业房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

常州世联                     指   常州世联房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司




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西安世联       指   西安世联投资咨询有限公司,由世联行和世联先锋共同投资设立

青岛世联       指   青岛世联兴业房地产顾问有限公司,由世联行和世联先锋共同投资设立

武汉世联       指   武汉世联兴业房地产顾问有限公司,由世联行和世联先锋共同投资设立

三亚世联       指   三亚世联房地产顾问有限公司,由世联行和世联先锋共同投资设立

合肥世联       指   合肥世联投资咨询有限公司,由世联行和世联先锋共同投资设立

无锡世联       指   无锡世联行房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司

福州世联       指   福州世联房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

佛山世联       指   佛山世联房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

南昌世联       指   南昌世联置业有限公司,世联行之全资子公司

南京世联       指   南京世联兴业房地产投资咨询有限公司,世联行之全资子公司

长春世联       指   长春世联兴业房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

南通世联       指   南通世联兴业房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

昆明世联       指   昆明世联卓群房地产经纪有限公司,世联行之全资子公司

宁波世联       指   宁波世联房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司

南宁世联       指   南宁世联房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司

苏州居善       指   苏州居善网络技术服务有限公司,世联行之全资子公司

南京云掌柜     指   南京云掌柜信息技术有限公司,世联行之全资子公司

天津居善       指   天津居善电子商务有限公司,世联行之全资子公司

郑州世联       指   郑州世联兴业房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司

漳州世联       指   漳州世联房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司

徐州世联       指   徐州世联房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

杭州世联卓群   指   杭州世联卓群房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司

合肥世联先锋   指   合肥世联先锋房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

北京世联兴业   指   北京世联兴业房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

贵阳世联       指   贵阳世联房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

武汉世联先锋   指   武汉世联先锋房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

惠州世联先锋   指   惠州市世联先锋房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

太原世联       指   太原世联卓群房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

石家庄世联     指   石家庄世联卓群房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司

世联资管       指   深圳世联兴业资产管理有限公司,世联行之全资子公司

海南世联       指   海南世联房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司

固安世联       指   固安世联房地产经纪有限公司,世联行之全资子公司

廊坊世联       指   廊坊市世联房地产经纪有限公司,世联行之全资子公司

香港世联       指   世联咨询(香港)有限公司,世联行之全资子公司




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兰州世联   指   兰州世联行房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

包头世联   指   包头市世联行房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

唐山世联   指   唐山世联行房地产经纪有限公司,世联行之全资子公司

前海资管   指   深圳前海世联资产管理有限公司,世联行之全资子公司





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                               目录




第一节 重要提示、目录和释义 ....................................... 2

第二节 公司简介 .................................................. 10

第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................... 14

第四节 董事会报告 ................................................ 15

第五节 重要事项 .................................................. 45

第六节 股份变动及股东情况 ........................................ 59

第七节 优先股相关情况 ............................................ 64

第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况......................... 65

第九节 公司治理 .................................................. 71

第十节 内部控制 .................................................. 77

第十一节 财务报告 ................................................ 79

第十二节 备查文件目录 ........................................... 186





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                                 重大风险提示

    1、政府下一阶段执行的房地产政策存在不确定性,从而对市场成交的变动方向产生重
大影响。世联在发展过程中经历了多次政策调控和房地产市场的波动,形成了一套行之有效
的应对方法,重要的是密切关注市场变化,及时调整经营策略。
    2、当前房地产市场在不同地区的发展水平不均衡;尽管目前公司代理顾问业务的全国
布局已经基本完成,但各地区公司尚处在不同的发展阶段。在这种情况下,可能存在某个地
区市场突然出现了市场机会,但当地公司的经营团队因缺乏经验而无法把握时机,或无法及
时规避突然出现的市场风险的情况。这需要集团管理层对于重点的地区市场予以特别关注,
定期跟踪和分析这些地区的市场变化,对于当地团队给予特别的决策指导和资源倾斜。
    3、公司新业务的发展受政策、市场、行业发展阶段的影响,其发展速度和结果存在不
确定性。公司认为,新业务如果结合世联现有业务的优势(例如代理业务的强大销售能力和
广泛的客户网络等),沿着与公司核心资源密切相关的方向延展,可以发展得更加迅速和稳健。
特别需要提到的是公司新业务中的金融业务,公司将通过有效的组织和制度安排更加有效地
控制其风险。
    4、公司属于人力资源密集型公司,企业的成功所依靠的是自身在各方面持续改善的能
力,这一点对于公司核心人员的上进心提出很高的要求。面对剧烈变化的市场和竞争形势,
核心人员是否能够不断学习、改善,持续投入工作热情,都存在不确定性。同时,人员和机
构数量的快速增长,会带来企业文化稀释和协同工作难度加大的挑战。对此,唯有继续强化
企业文化的传承和对管理人员领导力的提升,完善激励和绩效考核机制,培养潜力人才,才
能创造卓越绩效。





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                                             第二节 公司简介

一、公司信息

股票简称                    SLH                                 股票代码

股票上市证券交易所          深圳证券交易所

公司的中文名称              深圳世联行地产顾问股份有限公司

公司的中文简称              世联行

公司的外文名称(如有)      SHENZHEN WORLDUNION PROPERTIES CONSULTANCY INCORPORATED

公司的外文名称缩写(如有)无

公司的法定代表人            陈劲松

注册地址                    深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼

注册地址的邮政编码

办公地址                    深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼

办公地址的邮政编码

公司网址                    http://www.worldunion.com.cn

电子信箱                    info@worldunion.com.cn


二、联系人和联系方式

                                  董事会秘书                                        证券事务代表

姓名        袁鸿昌                                                栾婧

联系地址    深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼        深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼

电话        0755-22162824                                         0755-22162708

传真        0755-22162231                                         0755-22162231

电子信箱    info@worldunion.com.cn                                info@worldunion.com.cn


三、信息披露及备置地点

公司选定的信息披露报纸的名称                     证券时报、中国证券报、上海证券报

登载年度报告的中国证监会指定网站的网址           http://www.cninfo.com.cn

公司年度报告备置地点                             深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼





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四、注册变更情况

                    注册登记日期            注册登记地点     企业法人营业执照注册号     税务登记号码    组织机构代码

                                        深圳市罗湖区人民南   企合粤深总字第 301534
首次注册         1993 年 04 月 13 日                                                  440303618867554   61886755-4
                                        路国商东座 418 室    号

                                        深圳市罗湖区深南东
报告期末注册     2013 年 12 月 12 日    路 2028 号罗湖商务中 440301501120135          440300618867554   61886755-4
                                        心 12 楼

                                        2009 年 8 月 28 日-2009 年 10 月 26 日主营业务:从事投资可行性研究、项目策划、
                                        房地产信息、房地产交易代理、企业形象设计、科研经济技术管理咨询、物业管理业
公司上市以来主营业务的变化情况
                                        务(以上不含限制项目)。在本市设立 1 家非法人分支机构,经营范围与总公司相同。
(如有)
                                        2009 年 10 月 27 日至今主营业务:房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、物业管
                                        理。

历次控股股东的变更情况(如有)          无变更


五、其他有关资料

公司聘请的会计师事务所

会计师事务所名称                   信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)

会计师事务所办公地址               北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 9 层

签字会计师姓名                     张伟坚、潘传云

公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
√ 适用 □ 不适用

    保荐机构名称                   保荐机构办公地址            保荐代表人姓名               持续督导期间

                               广东省深圳市福田区益田路
招商证券股份有限公司                                         万虎高、刘光虎              2009 年 8 月 28 日至今
                               江苏大厦 A 座 41 楼

公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用


六、回顾与展望

     (一)2010-2014 年世联行发展情况回顾
     1. 经营指标稳步提升,盈利结构不断优化
     2009 年 8 月世联行成功在深交所上市,上市五年来,世联代理销售额和收入超过市场和开发企业增速,市场份额扩大
至 4.5%、行业影响力持续提升。2014 年世联实现代理销售额 3218 亿,在淡市中保持增长,五年复合增长率为 40%。利润方
面,归属于上市公司股东的净利润为 3.94 亿元,同比增长 23.9 个百分点。从营收结构看,资管、金融和电商等创新服务已
占营收 19.48%,同比上升 11.6 个百分点;毛利贡献度也从 8.27%上升至 24.55%。世联行基本面良好,顺利叠加创新服务,
完善服务链条,为公司构建全方位的房地产服务平台奠定基石。
     2. 深化服务有序推进,增长潜力明显





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    2014年,世联行基于自身主营服务规模优势,积极尝试创新服务。金融产品增势明显,其中家圆云贷放贷达19.7亿,
成为爆款单品,同时进一步提升了代理楼盘的成单率、叠加销售能力的作用得到体现。金融产品的多元化正有序推进,包括
装修贷推向市场、积极尝试尾盘基金、P2P上线试运行。资管服务方面,新增签约项目26个,落地16个城市,实际在管全委
托项目60个;成功实现创新服务的落地,包括通过统一经营管理、为公寓提供定位销售、运营的全链条服务,实现存量物业
的价值最大化,并通过运作上海中城国际大厦项目,为将来的REITs服务做好了准备。
    3. 电商平台发挥整合营销渠道优势,盘活客户资源
     2014 年 6 月份,在世联行“祥云战略”的推进下,公司整合资源打造了房地产 O2M 整合营销电商平台,截至 2014 年
12 月 31 日,顺利完成 39 个城市的服务布局,全国落地项目 154 个,营业收入 6838 万元。
     基于 2014 年世联行成交客户逾 35 万、上门客户逾 300 万的强大客户资源和大数据优势,电商平台以移动互联网技术
为载体,深入挖掘终端消费者的潜在需求,提供增值服务。自会员版移动端上线后,日均关注量超过 15000 人,截至 2014
年 12 月 31 日仅两个月时间,会员人数已超 100 万。
     (二)展望未来
    1. 市场告别高增长,销量将在高位波动
    展望未来,我们认为中国房地产市场长期需求无忧,新型城镇化将为房地产市场带来坚实的需求。根据研究机构预测,
2030 年中国城镇化率将达到 64.3%,城镇人口将达到 9.4 亿人,未来十年,年均新增城镇人口的住房刚性需求、改善性需求
及房屋更新需求分别为 4.1 亿平米、5.5 亿平米和 2.1 亿平米,三项合计年均新增住房需求约 11.7 亿平米,对比 2013 年全
国商品住宅销售面积 13.06 亿平米,长期潜在需求仍然空间巨大。
    然而我们也看到,尽管房地产行业在 2014 年迎来了暖冬行情,但成交量的高位波动已是不争的事实,而 2013 年的成
交量很可能是中国房地产市场的天花板,意味着住宅成交面积已经进入了高位平台。虽然央行宽松政策延续,进一步的降准
降息有利于需求的释放,但是规模化的扩张已经走到尽头,房价快速上涨的时代已结束,中国房地产市场正式进入下半场。
    2. 行业加速转型,发展机遇隐现
    2014 年白银时代的开启,意味着比拼销售额的黄金时代已终结,而此后,以传统销售型服务为主导的地产格局将被重
构。相比重视规模扩张,互联网思维更强调了客户需求的重要性,在下半场,企业真正要做的是切入用户痛点、满足精细化
需求从而赢得客户。借鉴美国成熟的房地产市场,除了定位住宅开发、金融服务等综合型业务的房企,投向商办物业、酒店
物业、旅游中心、老年公寓、工业园区等细分领域的企业才是大多数。销售规模见顶并不代表这个行业失去了酝酿新商机的
土壤,相反的是,伴随竞争加剧,束缚减少,这个行业将属于那些定位差异化、精细化,提供丰富多样产品和服务的参与者,
这让我们相信未来房地产行业必然会像移动互联网一样精彩无限。
    伴随着市场的转变,中国房地产服务企业的转型也在加快。借助移动互联网的发展,行业对线上线下结合的方式进行
了有益的探索,同时,服务行业的并购整合进一步加速。
    3. 世联行发展战略
         在过去十年高速规模化发展的市场中,世联行凭借良好的服务口碑和高效的运营架构牢牢抓住了行业的大趋势,
    成功地完成了主营服务全国布局。面对下半场的机遇和挑战,世联行依托“祥云战略”,在快速变幻的市场环境和竞争
    格局中,赢得了良好的开局,利用平台优势为机构客户及终端置业者提供多元化的集成服务。
         下一个十年,世联行将贯彻执行祥云战略,秉承客户至上的服务精神,利用公司积累的资源优势,深化用户服务,
    为客户创造价值。同时,叠加创新服务,打造移动互联网生态,以满足客户日益丰富的需求来形成竞争优势。
         聚焦未来,世联将延续 O2M 商业模式,遵循移动互联网新生态下的新价值定律:P = KN × (M1M2/R) (P:企
    业价值;K:价值系数;N:客户数;M:商业模式;R:客户距离)。在确立传统代理营销、顾问咨询的行业领先优势下,
    继续扩大交易入口份额,切入存量市场,同时,着力于新兴领域的服务布局,深化用户服务。2015 年公司部署以下战
    略规划:
         第一、扩大交易入口份额:继续强化代理服务在各区域市场份额的持续领先,完成顾问服务向咨询+实施的转型,
    同时通过战略合作切入存量房市场,丰富入口资源;





                                                      深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


     第二、形成金融服务的个性化、多元化:满足客户多样化的需求、丰富金融服务的品类是核心,将多样化的产品
与服务推向市场。实现小额贷规模增长的同时,全面上线 P2P 平台,积极探索资产证券化、财富管理和投资管理等多
元服务;
     第三、资管服务规模化发展:在已成功实现的创新服务基础上,积极开展与金融机构的合作,形成资产证券化的
成熟产品;通过统一运营,进一步提升存量公寓市场的资产价值。另一方面,探索更多收益性物业的创新模式,如产
业园、度假公寓;同时,通过资管服务,为企业客户提供更多的增值服务,比如行政外包、租赁交易等服务;
     第四、构筑互联网新生态:基于大数据优势和移动互联技术,建立商家联盟和网上售楼处,盘活海量客户资源,
围绕终端置业者的购房、装修、贷款、理财等需求,提供一站式解决方案。
     第五、布局大数据时代、服务 C 端;依托世联的上门量、成交量和经纪人平台沉淀的真实海量数据,反向倒推重
构产品设计,提升服务水平。同时通过挖掘数据价值,探索客户潜在需求及完善 C 端客户平台。

风险提示:上述发展战略陈述,属于计划性事项,不构成公司对投资者的实质承诺,敬请投资者注意投资风险。





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                                   第三节 会计数据和财务指标摘要

       一、主要会计数据和财务指标

       公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
       □ 是 √ 否

                                                        2014 年            2013 年              本年比上年增减              2012 年

营业收入(元)                                       3,308,170,629.85    2,563,027,901.39                    29.07% 1,878,031,708.00

归属于上市公司股东的净利润(元)                      394,344,162.95      318,288,144.61                     23.90%    211,291,633.11

归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润(元)    389,922,836.29      305,036,433.54                     27.83%    207,662,952.78

经营活动产生的现金流量净额(元)                     -921,857,612.94      463,270,771.81                    -298.99%   225,335,309.27

基本每股收益(元/股)                                             0.52                0.42                   23.81%                   0.28

稀释每股收益(元/股)                                             0.52                0.42                   23.81%                   0.28

加权平均净资产收益率                                         21.13%              20.13%                       1.00%             14.85%

                                                       2014 年末          2013 年末          本年末比上年末增减         2012 年末

总资产(元)                                         4,115,952,685.29    2,497,644,886.02                    64.79% 2,338,101,496.76

归属于上市公司股东的净资产(元)                     2,026,145,436.48    1,708,863,807.64                    18.57% 1,486,744,583.03


       二、非经常性损益项目及金额

       √ 适用 □ 不适用
                                                                                                                            单位:元

                                 项目                                    2014 年金额     2013 年金额        2012 年金额        说明

非流动资产处置损益(包括已计提资产减值准备的冲销部分)                     -264,413.33       -202,519.77      -464,094.19

计入当期损益的政府补助(与企业业务密切相关,按照国家统一标准定额或定
                                                                          4,924,495.73       7,127,020.17    5,684,015.47
量享受的政府补助除外)

单独进行减值测试的应收款项减值准备转回                                    1,914,721.61       8,612,409.34      348,000.00

除上述各项之外的其他营业外收入和支出                                       -771,298.97        331,527.23      -656,762.94

减:所得税影响额                                                          1,231,227.80       2,028,155.77    1,273,410.86

    少数股东权益影响额(税后)                                              150,950.58        588,570.13         9,067.15

合计                                                                      4,421,326.66 13,251,711.07         3,628,680.33        --

       对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目,以及把《公
       开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目,应
       说明原因
       □ 适用 √ 不适用
       公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
       项目界定为经常性损益的项目的情形。


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                                       第四节 董事会报告

一、概述

   (一) 市场环境和政策分析
    “三十年为一世而道更”,2014年是中国房地产史上里程碑式的一年,是房地产行业实现总体均衡的一年。
    “需求见顶,水入平川”,标志着中国房地产正式开启白银时代。对比过去激流勇进的黄金时代,无论是商品房销售还是
新开工面积,在2014年均出现从高增速向市场正常运行的区间回归。全年的行业表现,是过往政策不断退出、市场自发调整
的结果。中国正迎来需求探顶后的均衡阶段,2013年13.1亿平方米的成交量很可能是中国房地产市场增量销售面积的天花板。
当市场需求总量触顶,并不意味着行业规模会急剧衰减。一方面,反映居民财富水平的人均储蓄余额仍在快速增长中,2013
年该数据为32,894元,同比增11%,依然保持双位数的增长;另一方面,购房者意愿依然谨慎乐观。回顾08年金融危机最艰
难的时候,客户上门指数降至20至30的水平。而2014年即便是在一年当中最低的月份元旦、春节,客户上门指数还是在80-90
左右,全年也维持在106、表现甚至要好于2011年105的水平。自发的市场调节机制将会驱使供求逐渐向均衡回归,而不像以
往政策周期下的大起大落。
    “新常态”下的房地产市场,即需求顶部的探明,正是2014年硬政策退出的逻辑。均衡之后,上半场“强调控、抑需求”
政策逐步退场,“强市场”特征将主导中国房地产市场的下半场。回顾2014年,中国房地产市场在政策调控方面,主要是借市
场调整的窗口期,一些限购、限价等行政色彩比较浓的干预措施逐步退出;2014年以后,以利率、信贷、税收等经济手段为
主和中长期制度建设的调控方式将取而代之,市场化的信号更加强烈。
     从原来的常态到“新常态”的过渡期内,大多数身处行业变局中的房地产开发商和服务商,必然经历风雨洗礼。即便投
资和新开工量等数据仍呈正增长,对于房地产这样一个资金驱动型的行业来说,增速下滑带来的冲击依然是难以承受之重。
经历2013年大丰收的从业公司,都订立了更高的目标,但市场有其内在的规律性。2014年多数房企的业绩增速与2013年相比,
黯然失色。销售放缓、库存攀升,大部分房企采取了主动收缩规模、减少拿地的策略。市场的土地成本和融资成本居高难下,
加上房价整体向下调整,房企的净利润率下降成为“白银时代”的新常态。依靠简单规模扩张的粗放式发展,2014年走到尽头、
行业已到转折点。
     认识到2014年的行业变局,公司的经营策略相应做出了调整,一方面,成功地实现代理销售额正增长(不含2014年新
并购公司);与此同时,公司基于自身服务发展的多样性,在坚持规模化发展的基础上积极转型,积极布局金融、资管、电
商等创新服务,达到预期目标:
     第一、代理持续执行大客户策略,在淡市中实现增长且跑赢大市,同时承载新服务落地的基础叠加,保证了云贷在全
国范围内的推广、实现预期目标;电商平台产品的初期研发,使得电商服务能够在2014年下半年顺利运作起来。
     第二、顾问服务方面,推进针对居住类物业销售的营销顾问和针对综合体物业的招、售、营一体化服务,实现从单纯
的咨询服务向咨询+实施的链条服务转型。在完成26个地区布局的基础上,进一步优化组织结构,打破现有的公司管理边界,
采取1+N模式,复合能力强规模大的机构托管了市场腹地大但团队能力弱的机构,成单率和收款率都有明显提升。
     第三、金融服务方面,以家圆云贷为核心,实现了较大规模信贷产品的开发、推广及运营管理,信贷管理能力取得突
破,为公司利润结构改善做出贡献,同时在资产证券化、财富管理、投资管理、P2P等方向进行了有益的尝试。
     第四、资管服务方面,坚定不移的落实植入成功分公司战略,完成核心一二线城市的布局。新增签约项目26个,实际
在管全委托项目60个;成功实现创新服务的落地,包括通过统一经营管理、为公寓提供定位销售到运营的全链条服务,实现
存量物业的价值最大化,并通过运作上海中城国际大厦项目,开启了资产证券化模式。
     第五、电商服务方面,顺利完成39个城市的业务布局,全国落地项目154个。12月底云掌柜会员版微信平台已成功累
积超100万会员量,同时启动了O2M整合营销平台第三期电商商家联盟网上平台。


    (二)未来展望
    仔细研究2014年以来出台的政策,不难看出政府稳定房地产市场的意图。一方面由于房地产投资对经济的拉动作用无



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须赘言;另一方面,即使经济调结构是未来经济工作的重心,但是制造业升级换代和淘汰落后产能并不是朝夕之事。我们也
关注政府提出的“一带一路”经济战略,具体落实到拉动经济的层面还有相当大的工作需完成。所以2015年房地产市场仍将在
稳增长中发挥作用。
    2015年房地产行业被赋予了“转型元年”的期待,重服务是未来的风口。根据马斯洛需求层次理论,国人已经从追求物
质温饱的层面日益注重精神层面的享受,也意味着,对多元化服务的需求会与日俱增。2014年之前,是行业比拼销售额的时
代,而此后,以传统销售型服务为主导的地产格局将被重构,以满足精细化需求的服务业会重塑行业面貌。房地产的交易规
模足够大,决定了行业所涉及的上下游产业链足够长、触及的客户量足够多,也决定了服务业蓝海的广袤。
    与此同时,移动互联网的飞速发展也让不少传统行业重新审视调整自己的运营模式。借助移动互联网的发展,服务行
业呈现去中心化的趋势,服务内容不再是由公司自身或者特定人群所产生,而是趋向于由全体用户共同参与、共同创造的结
果。叠加大数据分析的应用,客户与企业之间的距离大大压缩,增强用户与企业之间的信息交互,争夺入口、深化客户服务
成为未来的制胜关键。
    我们也必须看到存量房市场对扩大交易入口份额的作用。过去高速增长的新房市场进入了高位波动的阶段,新房市场
主导的服务格局将向存量房倾斜。从国外的房地产市场发展历史来看,存量房市场的崛起是必然的趋势。由于住房自有率高、
住房质量好以及人口在城际间流动,美国、英国、法国、澳大利亚的存量房交易量分别是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍、3.5
倍。目前中国的商品房存量已超过1亿套,规模足够大,加上城市分化人口流动的因素,未来存量房的爆发是大势所趋。
    还有一个必然会发生的是房地产金融化。分两步,第一步是商业不动产的金融化,就是REITs;第二步是房地产抵押贷
款的证券化。美国80年代开始的房地产商业不动产证券化,90年代开始房地产抵押贷款的证券化,这“两化”是未来房地产的
重要趋势,将对行业发展产生深远影响。
    因此,展望房地产下半场,移动互联网、地产金融和深化C端服务成为重要方向。在“祥云战略”的指导下,公司提出三
大发展方向,即进入存量市场、扩大交易入口份额和深化用户服务:
          1. 存量市场:未来代理服务空间不仅聚焦于增量市场,同时切入存量市场,把握行业发展趋势。
          2. 扩大交易入口份额:代理服务是世联行为终端置业提供产品和服务的入口,其规模领先是公司所有创新服务
             的根基,世联行将坚定不移地推进规模化战略,保证市场份额的增长和领先。同时,在内生发力的基础上,
             通过战略合作和并购扩张的方式扩大入口资源。
          3. 深化用户服务:世联行将基于入口平台,嵌入互联网思维,专业提供多元化服务,为终端置业提供包括金融
             在内的各种增值产品及服务。




二、主营业务分析

1、概述

    公司最近几期经营业绩情况如下:


                   项目                      2014年               2013年           2012年
总营业收入(万元)                               330,817.06         256,302.79        187,803.17
营业利润(万元)                                  55,910.91          46,994.75         29,994.52
利润总额(万元)                                  56,299.79          47,720.36         30,450.84
归属于上市公司股东的净利润(万元)                39,434.42          31,828.81         21,129.16
经营活动产生的现金流量净额(万元)               -92,185.76          46,327.08         22,533.53


营业收入增长率                                      29.07%             36.47%            13.38%
归属于上市公司股东的净利润增长率                    23.90%             50.64%            34.31%
资产负债率                                          49.28%             29.01%            35.38%


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    公司本报告期实现营业收入330,817.06万元,同比增长29.07%,归属于上市公司股东的净利润为39,434.42万元,同比增
长23.90%,主要是因为2014年公司主营业务实现的代理销售金额在全国房地产市场销售规模同比下降的形势下仍然保持上
升,同比增长了1.35%,同时家圆云贷业务实现超预期的规模增长,这两方面原因确保了公司当年的收入和利润同比上升均
超过20%。

    本报告期公司经营活动产生的现金流量净额同比下降了298.99%,主要是因为家圆云贷产品贷款规模增长,贷款发放和
回收产生的现金净流出为136,864.12万元,此项现金净流出较上年增加了127,006.98万元。

    截至2014年12月31日,公司资产负债率为49.28%,较年初增长了20.27个百分点,主要是因为公司在今年开始利用银行
贷款、私募基金和资产证券化等融资手段获得了开展新业务的资金,公司盈利因此而有所增厚。公司2015年的工作重点之一
是实现云贷资产出表的资产证券化业务模式的突破。做到这一点,资金问题将不再是世联云贷业务规模扩张的瓶颈问题,世
联也将逐渐回归到其“房地产服务提供商”的本源。
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
请见第四节《董事会报告》第一点《概述》。
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用


2、收入

说明

1、营业收入按公司战略所规划的服务集群分类

       服务类型              2014年                      2013年                        2012年
                    金额(万元)      比例       金额(万元)        比例      金额(万元)     比例
       云端服务           33,783.94    10.25%          6,985.92        2.73%         4,745.58     2.53%
         增长率             383.60%                      47.21%                          --
 机构客户服务集群         83,680.60    25.40%         66,054.42       25.83%        55,848.50    29.80%
   (ToB集群)
         增长率              26.68%                      18.27%                        6.83%
 业主生活服务集群        212,021.27    64.35%        182,662.13       71.44%       126,800.19    67.66%
   (ToC集群)
         增长率              16.07%                      44.06%                        12.24%
         合计            329,485.81   100.00%        255,702.47      100.00%       187,394.27   100.00%

    云端服务目前主要是指公司的金融业务和电商业务。随着公司祥云战略的推进,金融业务发展顺利,业务收入较上年同
期增长明显;电商业务是公司在2014年新开展的业务,当年已经实现了一定的收入规模,2015年世联将加大此项业务的拓展
力度。

    机构客户服务集群(ToB集群)主要包括公司的顾问策划业务、资产服务业务、写字楼租售和招商业务,本报告期的增
长主要来源于公司资产服务业务规模的扩大。

    业主生活服务集群(ToC集群)主要包括目前的住宅代理销售业务和经纪业务,是公司为终端置业者提供产品和服务的
入口,本报告期保持稳步增长。

2、营业收入按业务分类

       项目              2014年                       2013年                        2012年



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                   金额(万元)          比例      金额(万元)           比例       金额(万元)               比例
代理销售业务           216,627.64         65.48%        186,301.14         72.69%            130,432.12          69.45%
增长率                          16.28%                        42.83%                               14.33%
顾问策划业务              46,680.96       14.11%         47,334.67         18.47%              41,155.62         21.91%
增长率                          -1.38%                        15.01%                              -13.01%
资产服务业务              30,658.10       9.27%          13,197.60          5.15%                 9,207.10        4.90%
增长率                      132.30%                           43.34%                                  --
金融服务业务              26,945.45       8.15%              6,985.92       2.73%                 4,745.58        2.53%
增长率                      285.71%                           47.21%                                  --
电商业务                   6,838.49       2.07%         --                 --                --                  --
增长率                            --                             --                                   --
其他业务                   3,066.43       0.93%              2,483.46       0.96%                 2,262.75        1.21%
     合计              330,817.06        100.00%        256,302.79        100.00%            187,803.17         100.00%

   随着2014年资产服务业务和金融服务业务收入的迅速增长,代理、顾问业务收入在营业收入中所占的比例较上年同期下
降了11.57个百分点,资产服务、金融服务和电商业务的占比已经接近20%。具体变动情况如下:

   (1)代理销售业务收入

                   项目                                  2014年                     2013年                    2012年
新增签约代理项目面积(万m2)                             14,720.21                  8,525.74                   6,215.60
增长率                                                        72.66%                 37.17%                      0.12%
已结算代理销售额(亿元)                                     2,593.83               2,217.28                   1,569.14
增长率                                                        16.98%                 41.31%                     17.41%

已结算代理销售面积(万m )                                   3,024.52               2,504.65                   1,732.35
增长率                                                        20.76%                 44.58%                     29.23%
代理销售业务收入(万元)                                216,627.64               186,301.14                  130,432.12
增长率                                                        16.28%                 42.83%                     14.33%
代理收费平均费率                                               0.84%                  0.84%                      0.83%
注:1)代理收费平均费率=代理销售业务收入/已结算代理销售额。
   2)新增签约代理项目面积是按代理合同中约定的实际委托面积统计的,未约定的不予统计。

   受市场销售压力增长的影响,开发商寻求专业的销售代理公司帮助其解决销售问题的需求增加,同时公司聚焦大客户的
战略,推动和扩大了与大客户的合作规模,本报告期公司新增签约代理项目面积增长明显,同比上涨了72.66%,有利于公
司代理销售规模的进一步扩大。

   从下表代理费率的的变动情况来看,在2012年下半年之后,公司代理业务的平均费率基本稳定。





                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文




    公司已实现代理销售额在各月的分布情况如下:

       月份           1月       2月   3月   4月   5月   6月   7月     8月    9月   10月           11月         12月    合计
2014年已实现的代理    192       123   195   222   233   339   222     254    278      403             352      405    3,218
   销售额(亿元)
2013年已实现的代理    202       115   259   260   251   259   253     299    310      325             310      332    3,175
   销售额(亿元)
2012年已实现的代理      39      98    138   138   222   192   190     168    220      219             226      261    2,111
   销售额(亿元)

    根据国家统计局公布的数据,2014年,商品房销售额76,292亿元,下降6.3%,其中,住宅销售额下降7.8%,办公楼销售
额下降21.4%。公司本报告期已实现代理销售额同比略有增长,上涨了1.35%,跑赢大市。

    公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约2,312亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约16.9亿元的代理费收入;其
中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约2,145亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约15.5亿元的代理费收入;
剩余部分为归属于山东世联、四川嘉联的未结算代理销售额和未结算代理费。

    (2)顾问策划业务

                         项目                             2014年               2013年                        2012年
年度执行合约数(个)                                                 1,120                   1,042
其中:地方政府或土地运营机构策划项目数(个)                           15                        33
      房地产开发商策划项目数(个)                                    1,105                   1,009
顾问策划业务收入(万元)                                         46,680.96            47,334.67                  41,155.62

   公司的顾问策划业务主要包括住宅咨询策划顾问、商业策划顾问、战略策划顾问等业务,其中住宅咨询策划顾问中包括
为住宅代理销售项目提供的营销策划服务。本报告期,公司顾问策划业务收入同比下降了1.38%,主要原因是2014年公司为
了确保代理销售规模的逆市增长,重点加强了现楼代理业务的拓展,而现楼项目由于已经开盘销售,一般不需要我们提供营
销策划服务,所以2014年公司此类收入较上年同期有所减少,影响了顾问业务总体增长水平。

    (3)资产服务业务

                        项目                            2014年               2013年                         2012年
新增签约的全委托物业管理项目个数                                     26                      8




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实际在管的全委托项目个数                                                   60                    58
在管的全委托项目的实际收费面积(万平方米)                             228.00                 208.30                  62.44
资产服务业务收入(万元)                                             30,658.10           13,197.60                 9,207.10

    公司于2012年开始涉足资产服务业务,经过几年的运营拓展,业务规模增长迅速,本报告期实际在管的全委托项目个数
是2012年的6倍,实现资产服务业务收入30,658.10万元,同比增长132.30%。

    本报告期新签约的全委托物业管理项目个数较上年增加了18个,而实际在管的全委托项目个数仅比上年增加了2个,主
要是因为资产服务由于从签约到开发商交付物业,公司开始进驻现场实施管理需要一定的时间,目前大部分新增签约的全委
托物业大部分尚未交付管理。

    (4)金融服务业务

     产品类型                          2014年                                        2013年                           2012年9-12月
                      金额(万元)      比重          增长率         金额(万元)     比重        增长率         金额(万元)         比重
小额贷款                   26,187.53      97.19%        492.08%           4,422.97     63.31%          151.60%        1,757.96         37.04%

  其中:家圆云贷           24,475.43      90.83%      2,744.69%             860.39     12.32%               --

投资管理                     653.50        2.43%        -22.95%             848.16     12.14%          14.42%          741.30          15.62%

现金赎楼                      36.70        0.14%        -97.79%           1,657.97     23.73%          -16.65%        1,989.22         41.92%

其他金融服务                  67.72        0.25%            19.18%           56.82      0.81%          -77.90%         257.10           5.42%

       合计                26,945.45    100.00%        285.71%            6,985.92    100.00%          47.21%         4,745.58        100.00%

    本报告期,公司金融服务业务实现收入26,945.45万元,同比增长285.71%,增长主要来源于家圆云贷产品的收入。2013
年7月份,金融服务业务推出家圆云贷产品,2014年在公司“祥云战略”的推动下,家圆云贷产品的销售迅速上量。本报告期
家圆云贷产品的放贷共计19,518笔,金额达到196,977.94万元,平均每笔贷款约10万元,充分体现了该产品小额分散的特征,
同时该业务为公司带来收入24,475.43万元,占公司金融服务业务收入的90.83%。

    (5)电商业务

                   项目                            2014年
在执行项目数(个)
未结转的预收费金额(万元)                              5,900.20
电商业务收入(万元)                                    6,838.49

    公司目前的电商业务主要是通过收取团购服务费获取购房团购优惠,整合营销渠道,建立起一个综合平台,为开发商、
渠道、购房者提供更好的服务。本报告期内,公司电商业务实现收入6,838.49万元;截至本报告期末,账面上尚有未结转的
预收费金额5,900.20万元,这部分预收费金额将根据合同的约定结转为公司的收入或退还给未购房的客户。

    (6)经纪业务

    鉴于经纪业务收入规模在公司的营业收入的占比非常小,自2014年半年报起,经纪业务与其他业务合并列示。公司仍会
坚持探索新的服务方式进入存量市场,实现传统经纪业务的转型。

3、营业收入按地区分类





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           区域                    2014年                     2013年                          2012年
                       金额(万元)         比例      金额(万元)        比例        金额(万元)     比例
华南区域                    130,071.36       39.32%        91,250.87       35.60%          72,524.89    38.62%
增长率                             42.54%                     25.82%                          25.82%
华东区域                     71,770.47       21.69%        57,621.39       22.48%          39,911.08    21.25%
增长率                             24.56%                     44.37%                          44.37%
华北区域                     66,720.07       20.17%        48,608.22       18.97%          30,754.18    16.38%
增长率                             37.26%                     58.05%                          58.05%
华中及西南区域               35,483.67       10.73%        36,866.15       14.38%          28,215.75    15.02%
增长率                             -3.75%                     30.66%                          30.66%
山东区域                     26,771.50       8.09%         21,956.16        8.57%          16,397.27     8.73%
增长率                             21.93%                     33.90%                          33.90%
合计                        330,817.06      100.00%       256,302.79      100.00%         187,803.17   100.00%

     本报告期,由于金融服务业务和电商业务的发展,华南区域营业收入同比增长了42.54%,占比也较上年上涨了3.72个百
分点;另外,华北区域由于资产服务规模的扩大,实现的营业收入同比增长了37.26%,占比也较上年上涨了1.20个百分点;
华东、山东区域的收入在本报告期保持稳步增长。

     本报告期,华中及西南区域实现的营业收入同比下降了3.75%,主要原因是公司在本报告期再次收购了四川嘉联部分股
权,使得四川嘉联有条件开始按照世联全资控股子公司的标准纳入公司的统一管理,在管控方式过渡期间,其业务开展受到
暂时的影响,但公司有信心随着整合工作的深入,四川嘉联的业务规模将逐步实现恢复性的增长。

公司实物销售收入是否大于劳务收入
□ 是 √ 否
公司重大的在手订单情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况

前五名客户合计销售金额(元)                                                                              633,233,683.55

前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例                                                                          19.15%

公司前 5 大客户资料
√ 适用 □ 不适用

    序号                   客户名称                         销售额(元)                     占年度销售总额比例

1            恒大地产集团有限公司                                    222,200,768.44                               6.72%

2            万科企业股份有限公司                                    197,381,117.51                               5.97%

3            保利房地产(集团)股份有限公司                           97,582,573.69                               2.95%

4            华夏幸福基业股份有限公司                                 61,591,284.39                               1.86%

5            中信房地产股份有限公司                                   54,477,939.52                               1.65%

合计                          --                                     633,233,683.55                               19.15%





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3、成本

行业分类
                                                                                                                        单位:元

                                                   2014 年                              2013 年
    行业分类         项目                                                                                       同比增减
                                          金额          占营业成本比重          金额         占营业成本比重

房地产中介服务业      工资奖金    1,515,909,108.84               69.24% 1,213,171,745.31              73.61%                24.95%

产品分类
                                                                                                                        单位:元

                                                   2014 年                              2013 年
   产品分类            项目                                                                                         同比增减
                                          金额          占营业成本比重          金额         占营业成本比重

说明

(1)、总体情况

       公司最近各期的成本情况如下:


               项目                          2014年                        2013年                         2011年
                                      金额         占营业收入       金额        占营业收入         金额         占营业收入
                                 (万元)             的比重      (万元)          的比重        (万元)         的比重
营业收入                              330,817.06       100.00%     256,302.79        100.00%       187,803.17       100.00%
增长率                                       29.07%                        36.47%                         13.38%
营业成本                              218,931.62        66.18%     164,810.40          64.30%      122,319.84        65.13%
增长率                                       32.84%                        34.74%                         21.84%
营业成本中的工资奖金                  151,590.91        45.82%     121,317.17          47.33%       87,963.50        46.84%
增长率                                       24.95%                        37.92%                         22.03%
工资奖金占营业成本的比重                     69.24%                        73.61%                         71.91%

    本报告期,营业成本同比增长32.84%,高于营业收入的增长速度,主要原因是:1)2014年公司代理销售业务成本较上
年增加了27,195.03万元(其中工资奖金增加了18,426.44万元),占营业成本增长总额的50.25%;2)2014年公司增加了资产
服务、金融服务和电商业务的成本投入,这几项业务本报告期产生的营业成本较上年增加了24,350.17万元,占营业成本增长
总额的44.99%。

    本报告期,占营业成本主要比重的工资奖金同比增长24.95%,低于营业收入的增长幅度。其中工资支出增加了22,331.92
万元,同比增长38.31%,高于营业收入增长幅度,占工资奖金增长总额的73.77%,这部分增长主要来源于代理销售业务工
资支出的增长。出现这种情况的原因是公司坚持“保证代理份额的快速增长和绝对领先”的长期战略,虽然2014年前三季度房
地产销售市场低迷,但公司对未来的市场依然保持信心,所以没有降低人员的配置规模,从而导致了工资支出的增加。第四
季度销售市场回暧,公司当季销售规模的快速增长印证了公司正确的市场判断。

(2)、毛利分析

   公司最近各期各项业务的毛利情况如下:





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    业务类别                      2014年                                        2013年                                    2012年
                    金额             占比         毛利率         金额             占比      毛利率         金额              占比      毛利率
                  (万元)                                      (万元)                                  (万元)
代理业务            67,311.35         60.16%        31.07%       64,179.88         70.15%    34.45%         44,926.27        68.61% 34.44%
增长率                     4.88%                    -3.38%               42.86%                  0.01%            3.56%                 -3.58%
顾问业务            17,090.43         15.28%        36.61%       19,896.94         21.75%    42.03%         15,686.92        23.96% 38.12%
增长率                     -14.11%                  -5.42%               26.84%                  3.91%            -33.29%              -11.58%
资产服务业务         6,157.49             5.50%     20.08%        3,153.87          3.45%    23.90%          2,162.80         3.30% 23.49%
增长率                     95.24%                   -3.82%               45.82%                  0.41%               --                  --
金融服务业务        20,485.71         18.31%        76.03%        4,409.26          4.82%    63.12%          2,927.51         4.47% 61.69%
增长率                   364.61%                    12.91%               50.61%                  1.43%               --                  --
电商业务              828.26              0.74%     12.11%         --              --            --          --               --         --
增长率                       --                            --              --                    --                  --                  --
其他业务               12.20              0.01%      0.40%         -147.56         -0.16%        -5.94%       -220.17         -0.33%    -9.73%
合计              111,885.44         100.00%        33.82%       91,492.39        100.00%    35.70%         65,483.33       100.00% 34.87%

       本报告期,公司金融服务业务实现毛利20,485.71万元,同比增长364.61%,毛利率较上年同期上涨了12.91个百分点,主
要是因为2014年公司家圆云贷产品逐渐成熟,业务规模迅速增长,并且收入增长的规模效应也降低了单位收入的平均管理成
本。

     本报告期,公司资产服务业务实现毛利6,157.49万元,同比增长95.24%。虽然资产服务业务是毛利率较为稳定的业务,
但由于本报告期内新增签约的全委托项目较多且尚未进入收费管理阶段,公司前期投入较大造成毛利率有所下降。

     本报告期,公司代理销售业务毛利率同比下降了3.38%,主要是因为该业务的人力成本增长快于业务收入的增长所致。

     本报告期,公司顾问策划业务毛利率同比下降了5.42%,主要是因为顾问策划业务收入同比下降所致。

公司主要供应商情况

前五名供应商合计采购金额(元)                                                                                                 70,085,994.66

前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例                                                                                             15.09%

注:属于同一实际控制人控制的供应商应当合并列示,受同一国有资产管理机构实际控制的除外。
公司前 5 名供应商资料
√ 适用 □ 不适用

    序号                     供应商名称                                 采购额(元)                      占年度采购总额比例

1              新世界(青岛)置地有限公司                                          46,115,219.01                                         9.93%

2              深圳市罗湖区机关物业管理办公室                                     9,956,864.47                                         2.14%

3              清远市万科酒店管理有限公司                                         5,713,481.18                                         1.23%

4              国际商业机器(中国)有限公司                                       4,500,430.00                                         0.97%

5              深圳市易聆科信息技术有限公司                                       3,800,000.00                                         0.82%

合计                                 --                                          70,085,994.66                                         15.09%

注:属于同一实际控制人控制的供应商应当合并列示,受同一国有资产管理机构实际控制的除外。





                                                                   深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


4、费用

     本报告期其他费用类项目的变动情况如下表:

                                                                                                                单位:万元

         项目           2014年       2013年        变动幅度                           主要变动说明
提取保险合同准备            -13.90      -325.39         -95.73% 主要是因为去年公司对金融服务的业务结构进行了调整,随
金净额                                                           着担保费收入及担保责任余额的逐步减少相应冲回前期已
                                                                 经计提的担保赔偿准备金和未到期责任准备金,本报告期冲
                                                                 回的金额较上年同期有明显减少。
营业税金及附加           18,473.87    14,334.89         28.87%
管理费用                 31,824.78    26,931.69         18.17%
财务费用                    -32.36    -1,277.53         97.47% 主要是因为本报告期公司利用财务杠杆拓展业务规模,导致
                                                                 借款利息支出增加。
资产减值损失              5,927.92     4,980.84         19.01%
营业外支出                 295.06       177.81          65.94% 主要是因为本报告期依合同约定支付的赔偿支出增加。
所得税费用               14,402.77    12,665.77         13.71%




5、现金流

                                                                                                                  单位:元

                 项目                         2014 年                   2013 年                      同比增减

经营活动现金流入小计                       3,981,696,535.63                3,747,710,270.34                        6.24%

经营活动现金流出小计                       4,903,554,148.57                3,284,439,498.53                       49.30%

经营活动产生的现金流量净额                    -921,857,612.94               463,270,771.81                       -298.99%

投资活动现金流入小计                             4,087,832.55                  5,344,379.88                       -23.51%

投资活动现金流出小计                          101,454,286.85                167,844,048.60                        -39.55%

投资活动产生的现金流量净额                     -97,366,454.30               -162,499,668.72                       -40.08%

筹资活动现金流入小计                          975,767,348.25                   2,000,000.00                 48,688.37%

筹资活动现金流出小计                          125,906,864.96                357,956,736.97                        -64.83%

筹资活动产生的现金流量净额                    849,860,483.29                -355,956,736.97                      -338.75%

现金及现金等价物净增加额                      -169,371,090.44                -55,184,553.88                      206.92%

相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用

(1)经营活动现金流出同比增长49.30%,主要是因为本报告期公司家圆云贷产品规模增长,发放贷款产生的现金流出较上
年增加了161,886.05万元。

(2)投资活动现金流出同比下降39.55%,主要原因是:1)本报告期公司对外股权投资金额减少了2,718.45万元;2)上年
公司合并北京安信行,“取得子公司及其他营业单位支付的现金净额”项目金额为3,763.95万元,本报告期无此类现金流出。



                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


(3)筹资活动现金流入同比增长48,688.37%,主要是因为本报告期公司运用财务杠杆拓展业务规模,通过银行贷款、私募
基金、资产证券化等方式融入的资金较大,金额为98,478.63万元,而上年同期的比较基数较小。

(4)筹资活动现金流出同比下降了64.83%,主要原因是:1)上年偿还了万凯华信借款16,000.00万元,本报告期无该项现
金流出;2)上年偿还了山川壹号借款5,000.00万元,本报告期无此项现金流出;3)本报告期支付的现金股利较上年同期减
少了5,497.57万元;4)本报告期支付了收购四川嘉联的少数股权转让款3,500万元。

报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
√ 适用 □ 不适用
      本报告期,公司实现的净利润为41,897.01万元,经营活动产生的现金流量净额为-92,185.76万元,存在较大的差异,
主要是因为家圆云贷产品贷款规模增长,贷款发放和回收产生的现金净流出为136,864.12万元。


三、主营业务构成情况

                                                                                                       单位:元

                                                                      营业收入比上 营业成本比上年 毛利率比上
                         营业收入         营业成本        毛利率
                                                                      年同期增减      同期增减      年同期增减

分行业

房地产中介服务业      3,294,858,061.11 2,186,210,913.46     33.65%          28.86%         32.78%       -1.96%

分产品

代理销售业务          2,166,276,363.56 1,493,162,830.82     31.07%          16.28%         22.27%       -3.38%

顾问策划业务            466,809,636.89   295,905,295.54     36.61%           -1.38%         7.85%       -5.42%

资产服务业务            306,580,963.00   245,006,045.83     20.08%         132.30%        143.94%       -3.82%

金融服务业务            269,454,508.39    64,597,436.29     76.03%         285.71%        150.70%       12.91%

电商业务                 68,384,922.01    60,102,291.68     12.11%

经纪业务                 17,351,667.26    27,437,013.30     -58.12%          -7.86%        11.22%      -27.12%

分地区

华南区域              1,290,971,870.34   701,197,711.18     45.68%          42.38%         20.43%        9.89%

华东区域                716,222,092.85   506,436,289.01     29.29%          24.32%         38.89%       -7.42%

华北区域                665,796,618.06   546,680,227.01     17.89%          37.00%         60.83%      -12.17%

华中及西南区域          354,198,527.91   269,827,028.90     23.82%           -3.92%        16.41%      -13.30%

山东区域                267,668,951.95   162,069,657.36     39.45%          21.91%         26.72%       -2.30%

公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下,公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用


四、资产、负债状况分析

1、资产项目重大变动情况

                                                                                                       单位:元



                                                                深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


                         2014 年末                       2013 年末
                                                                                比重增减              重大变动说明
                  金额          占总资产比例      金额          占总资产比例

货币资金      790,782,844.62          19.21%   958,460,010.94          38.37%     -19.16%

                                                                                            主要是因为公司在本年第四季度特
                                                                                            别是 11 月和 12 月确认的收入比较
应收账款      678,862,116.09          16.49%   462,820,001.81          18.53%      -2.04%
                                                                                            集中,导致期末应收账款余额增长
                                                                                            较快。

                                                                                            主要是因为本报告期公司将位于成
投资性房地                                                                                  都汇日央扩国际广场的办公楼由公
               74,525,200.26           1.81%    51,603,530.66           2.07%      -0.26%
产                                                                                          司自用转为对外出租,由固定资产
                                                                                            转入导致增加。

固定资产      212,230,456.55           5.16%   241,073,670.87           9.65%      -4.49%

                                                                                            主要是因为本报告期公司业务结算
应收票据       21,959,394.57           0.53%     1,600,000.00           0.06%      0.47%
                                                                                            收到的商业承兑汇票增加。

                                                                                            增加的金额主要是公司电商业务预
预付款项       25,854,243.80           0.63%    17,726,608.52           0.71%      -0.08% 付的第三方费用以及 IT 系统平台
                                                                                            建设支出。

                                                                                            主要是因为期初的其他应收款余额
                                                                                            中暂挂的上海中城未来的投资有限
                                                                                            公司的款项本期已经按协议约定转
其他应收款    108,696,429.33           2.64%   163,731,686.01           6.56%      -3.92%
                                                                                            为投资款,并根据公司会计政策转
                                                                                            至可供出售金融资产科目进行核
                                                                                            算。

                                                                                            主要是因为本报告期世联小贷的家
贷款         1,634,201,548.17         39.70%   221,317,066.54           8.86%     30.84%
                                                                                            圆云贷业务发放的贷款金额增加。

                                                                                            主要原因是:1) 前期支付给上海中
                                                                                            城未来投资有限公司的款项
可供出售金                                                                                  5,000.00 万元,本期按协议转为合
              127,530,500.00           3.10%    55,630,000.00           2.23%      0.87%
融资产                                                                                      作项目的投资款; 2) 本期投资北
                                                                                            京家捷送电子商务有限公司
                                                                                            1,850.00 万元。

                                                                                            主要是因为本报告期青岛雅园与新
                                                                                            世界(青岛)置地有限公司签署了
无形资产       46,955,862.40           1.14%      739,337.52            0.03%      1.11% 车位使用权转让合同,期限约为 36
                                                                                            年,按公司会计政策转入无形资产
                                                                                            核算而增加。

                                                                                            主要是因为本报告期末公司已计提
递延所得税                                                                                  未支付的应付职工薪酬、资产减值
              158,986,855.16           3.86%   120,907,909.66           4.84%      -0.98%
资产                                                                                        准备、电商业务待付的第三方费用
                                                                                            按规定确认的递延所得税增加。




                                                                  深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


                                                                                              增加的金额主要是本报告期按合同
其他非流动
               34,600,000.00          0.84%                                            0.84% 约定进度支付的股权收购款项,因
资产
                                                                                              尚未达到合并条件而暂时挂账。


2、负债项目重大变动情况

                                                                                                                 单位:元

                        2014 年                        2013 年
                                                                            比重增减              重大变动说明
                 金额         占总资产比例      金额         占总资产比例

                                                                                       主要是因为本报告期公司的银行借
短期借款     424,200,000.00         10.31%    1,000,000.00          0.04%    10.27%
                                                                                       款增加。

                                                                                       主要是因为期末应付未付的外包服
应付账款      18,730,893.01          0.46% 28,143,908.46            1.13%     -0.67% 务费、能源费及装修款项较期初减
                                                                                       少。

                                                                                       主要是因为本报告期公司预收客户
预收款项      77,572,989.65          1.88% 34,891,856.38            1.40%     0.48% 的代理费及家圆云贷业务预收的利
                                                                                       息款项增加。

                                                                                       主要是因为本报告期为拓展业务规
                                                                                       模,通过发起私募基金和资产证券化
应付利息      12,543,087.09          0.30%                                    0.30% 的方式融入资金,依合同约定计提应
                                                                                       付的利息或收益,上年同期无此类业
                                                                                       务。

                                                                                       主要是因为本报告期公司实施 2013
                                                                                       年度利润分配预案,应付给世联中国
应付股利      20,373,720.10          0.49%                                    0.49% 的现金股利因税务、外汇等审批手续
                                                                                       办理的原因,截至本报告期末尚未支
                                                                                       付。

                                                                                       增加的金额主要是电商业务收到的
其他应付款   137,824,422.52          3.35% 56,142,864.27            2.25%     1.10% 团购服务费及应付未付的第三方费
                                                                                       用。

                                                                                       主要是因为公司对金融服务的业务
未到期责任                                                                             结构进行了调整,本报告期没有融资
                                               139,034.72           0.01%     -0.01%
准备                                                                                   性担保费收入,原计提的准备金按公
                                                                                       司会计政策的规定冲回。

                                                                                       本项目余额增加的主要原因是:1)
                                                                                       本报告期公司通过资产证券化方式
                                                                                       融入资金 44,690.63 万元,用于家圆
其他流动负
             549,786,277.00         13.36%                                   13.36% 云贷业务;2)本报告期本公司之二

                                                                                       级子公司山川投资陆续参与发起设
                                                                                       立四个私募基金,筹集款项 10,288.00
                                                                                       万元,用于家圆云贷业务。



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                                                                                       增加的金额主要是青岛雅园本报告
长期应付款      44,840,000.00          1.09%                                   1.09%
                                                                                       期购置长期车位使用权的应付款项。


五、核心竞争力分析

1、夯实传统业务
    世联行专注房地产服务业廿二载,以代理业务起家:与全国两万多家开发商都有不同程度的业务合作;拥有六十余家各
地分公司,覆盖全国所有核心城市;同时开设1200个售楼处,年新增200个售楼处,年接待客户逾200万组。公司在房地产服
务行业积累了较丰富的经验,具备良好的专业能力,在传统业务领域占据领先地位。
2、推进创新业务
       移动互联网风起云涌,互联网金融方兴未艾。在稳固传统业务的基础上,世联行凭借对行业发展的理解和客户需求的认
识,在此两大领域及时推出创新产品,获得了一定的成功:针对房地产交易的拓展环节,公司利用互联网工具整合线下渠道;
针对房地产交易的支付环节,公司推出了面向消费者的金融产品。面对不断变化的市场环境,公司通过创新能力把握住了机
遇,在业务转型上获得了进展。
3、扩大规模优势
    世联行连续两年代理销售额超过3000亿人民币,市场份额扩大至4.5%,稳居全国第一。公司认识到市场份额的重要性,
始终将提升市场份额作为公司经营的首要目标之一。相对领先的市场规模将会成为业务量变到质变的催化剂,让公司能够较
稳妥地应对市场变化、创新产品迭代和业务品类叠加等管理经营问题。以资产管理业务为例,目前布局的非住宅物业管理行
业目前在国内尚未有统一连锁的品牌,公司通过填空式收购获得专业能力,依托全国化布局进行复制,显示了公司的规模优
势。
4、增强资本运营能力
    作为国内唯一一家A股上市的房地产服务商,公司2009年通过上市使自身业务扩展能力获得释放;在过去6年,公司通
过合适的并购,整合行业资源,涉足新兴领域,使得竞争力进一步提升。公司财务常年稳健,资产负债率在同行业中保持较
低水平,资本结构稳定;金融业务通过资产证券化获得长足发展。2014年,公司有效把握资本市场的再融资机会,在行业调
整时期获得充足的资本储备,资本实力再次增强,为未来的成长打下基础。


六、投资状况分析

1、对外股权投资情况

(1)对外投资情况

√ 适用 □ 不适用

                                                       对外投资情况

           报告期投资额(元)                          上年同期投资额(元)                         变动幅度

                           406,730,078.36                                195,796,672.00                        107.73%

                                                      被投资公司情况

                公司名称                                     主要业务                     上市公司占被投资公司权益比例

                                            投资兴办实业(具体项目另行申报);投资管理、
深圳世联云贷壹号投资管理合伙企业            股权投资、受托资产管理、投资咨询、信息咨询
                                                                                                                 1.60%
(有限合伙)                                (不含金融、证劵、保险、人才中介等其他限制
                                            项目)




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                                   房地产信息咨询、房地产项目策划、房地产中介
广州市世联房地产咨询有限公司                                                                        100.00%
                                   服务、市场营销顾问(法律咨询除外)

深圳市世联小额贷款有限公司         专营小额贷款业务(不得吸收公众存款)                             100.00%

四川嘉联                           房地产信息咨询、房地产经纪                                        75.50%

                                   投资兴办实业(具体项目另行申报);投资管理、
深圳世联云贷贰号投资管理合伙企业   股权投资、受托资产管理、投资咨询、信息咨询
                                                                                                    0.5115%
(有限合伙)                       (不含金融、证劵、保险、人才中介等其他限制
                                   项目)

                                   投资兴办实业(具体项目另行申报);投资管理、
深圳世联云贷叁号投资管理合伙企业   股权投资、受托资产管理、投资咨询、信息咨询
                                                                                                    0.7576%
(有限合伙)                       (不含金融、证劵、保险、人才中介等其他限制
                                   项目)

                                   投资管理(不含证劵、期货、保险及其他金融业
深圳世联云贷伍号投资管理合伙企业   务);股权投资;受托资产管理(不含证劵、期
                                                                                                    0.4950%
(有限合伙)                       货、保险、银行及其他金融业务);投资咨询;
                                   信息咨询。

                                   网上销售节能环保产品,提供节能环保产品技术
                                   信息服务;网站及计算机软硬件、节能环保产品
                                   的技术开发、销售与维护;企业管理咨询;经济
                                   信息咨询;投资咨询(不含限制项目);从事广
                                   告业务(法律法规、国务院规定需另行办理广告
                                   经营审批的,需取得许可后方可经营);商业资
                                   料的包装设计和编印;企业形象和品牌宣传策
深圳市南电云商有限公司             划;会议策划、展览展会的设计及策划;节能环                        13.00%
                                   保领域项目和产品的设计、研发、投资、销售;
                                   国内贸易(不含专营、专控、专卖商品);经营
                                   进出口业务(法律、行政法规、国务院决定禁止
                                   的项目除外,限制的项目须取得许可后方可经
                                   营)。^平台增值电信业务;培训;对外劳务合作、
                                   人才中介机构和职业介绍;节能环保领域项目和
                                   产品的改造、生产制作、安装及维护。

厦门立丹行                         房地产项目行销策划、投资咨询、物业代理                            51.00%

                                   批发预包装食品、乳制品(不含婴幼儿配方乳
                                   粉);零售预包装食品、乳制品(不含婴幼儿配
                                   方乳粉)(食品流通许可证有效期至 2017 年 03
                                   月 18 日);互联网信息服务(不含新闻、出版、
                                   教育、医疗保健、药品和医疗器械、含电子公告
北京家捷送电子商务有限公司                                                                           3.936%
                                   服务)(互联网信息服务增值电信业务经营许可
                                   证有效期至 2017 年 06 月 15 日)。销售日用品、
                                   服装、鞋帽、化妆品、工艺品、文具用品、家用
                                   电器、新鲜水果、新鲜蔬菜、鲜蛋、计算机、软
                                   件及辅助设备;零售机械设备、电子产品、五金



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                                   交电、建筑材料;技术推广、技术服务、技术咨
                                   询;家庭劳务服务;经济贸易咨询;企业策划;
                                   组织文化艺术交流活动(不含演出);会议服务;
                                   承办展览展示活动;代理、设计、发布、制作广
                                   告;计算机系统服务

                                   商业管理(除市场经营管理),资产管理,企业
                                   管理,投资管理,物业管理,商务信息咨询 ,
上海中城创盈商业经营管理有限公司                                                                     6.67%
                                   会务服务,展览展示服务,城市规划设计,市场
                                   营销策划,房地产咨询(不得从事经纪)

                                   养老产业的投资及管理、咨询,日用百货的销售,
世联养老                           养老电子信息系统的研发和销售,养老康复器械                       55.00%
                                   设备的租赁及销售,股权投资,养老服务

                                   电子商务(不得从事增值电信、金融业务),房
                                   地产经纪,家居用品、家居电器、建筑材料的销
                                   售,设计制作各类广告,利用自有媒体发布广告
                                   (不含互联网信息服务),房地产信息咨询,商
上海善居                           务咨询,建筑设计咨询,投资咨询(以上咨询均                      100.00%
                                   除经纪),投资管理(除股权投资及股权投资管
                                   理),金融信息服务(除金融许可业务),网络技
                                   术,计算机软硬件技术开发和销售(除计算机信
                                   息系统安全产品)

红璞公寓                           物业管理,自有物业租赁,信息咨询                                100.00%

香港世联                           房地产咨询,房地产代理,房地产经纪服务                          100.00%

香港世居                           房地产咨询,房地产代理,房地产经纪服务                           55.00%

                                   接受委托从事物业管理,科技产品的技术咨询、
                                   技术服务;出租房屋;开办机动车停车场;从事
北京安信行                         房地产经纪业务;房地产营销策划;经纪信息咨                       60.00%
                                   询;销售五金交电、化工产品、装饰材料、日用
                                   品。

青岛荣置地                         房地产项目策划,受托代理房产销售代理                             51.00%


2、募集资金使用情况

√ 适用 □ 不适用


(1)募集资金总体使用情况

√ 适用 □ 不适用
                                                                                                 单位:万元

募集资金总额                                                                                      60,041.05

报告期投入募集资金总额                                                                                7,210



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已累计投入募集资金总额                                                                                           47,848.22

报告期内变更用途的募集资金总额                                                                                    8,193.27

累计变更用途的募集资金总额                                                                                       14,283.88

累计变更用途的募集资金总额比例                                                                                      23.79%

                                             募集资金总体使用情况说明

    本公司经中国证券监督管理委员会以证监许可[2009]740 号文核准,在深圳证券交易所公开发行人民币普通股(A)
股 3,200 万股。发行采用网下向配售对象询价配售与网上资金申购定价发行相结合的方式,其中网下向配售对象发行 640
万股,其余 2,560 万股于 2009 年 8 月 17 日通过深圳证券交易所交易系统网上定价发行,每股发行价为人民币 19.68 元,
募集资金总额为人民币 62,976 万元,扣除发行费用人民币 2,934.95 万元后,募集资金净额为人民币 60,041.05 万元。截至
2009 年 8 月 20 日止的上述募集资金到位情况业经深圳南方民和会计师事务所有限责任公司出具的深南验字(2009)第 157
号验资报告予以验证。
    公司的募集资金承诺投资项目的总额为人民币 31,923.67 万元,计划投资于顾问代理业务全国布局项目、集成服务管
理平台项目、人力发展与培训中心项目和品牌建设项目。截至本报告期末,原承诺项目累计使用募集资金为人民币 8,149.84
万元。公司超募资金为人民币 28,117.38 万元,截至本报告期末,已累计使用了人民币 27,488.38 万元。公司累计变更募集
资金投资项目共计人民币 14,283.88 万元,截至本报告期末,变更项目已累计使用募集资金人民币 11,848.99 万元,另累计
使用募集资金专户的存款利息收入人民币 361.01 万元。


(2)募集资金承诺项目情况

√ 适用 □ 不适用
                                                                                                                 单位:万元

                是否已                                                截至期末                                           项目可行
 承诺投资项目                                             截至期末                                   本报告期
                变更项 募集资金承 调整后投 本报告期                   投资进度   项目达到预定可                  是否达到 性是否发
 和超募资金投                                             累计投入                                   实现的效
                目(含部 诺投资总额 资总额(1) 投入金额                  (3)=      使用状态日期                   预计效益 生重大变
       向                                                 金额(2)                                       益
                分变更)                                                (2)/(1)                                                化

承诺投资项目

顾问代理业务
                是        17,393.27      9,200               3,200      34.78% 2012 年 08 月 28 日 4,991.69              否
全国布局项目

集成服务管理
                是           5,732.4   5,732.40            2,242.45    100.00% 2012 年 08 月 28 日                       否
平台项目

人力发展与培
                是            4,248    1,396.38            1,396.38    100.00% 2012 年 08 月 28 日                       否
训中心项目

品牌建设项目    是            4,550    1,311.01            1,311.01    100.00% 2012 年 08 月 28 日                       否

承诺投资项目
                     --   31,923.67 17,639.79         0    8,149.84      --             --            4,991.69      --        --
小计

超募资金投向

收购山东世联
                否            4,000      4,000               4,000     100.00% 2010 年 05 月 31 日 1,883.77 否           否
51%股权

增资盛泽担保, 否             4,608      4,608               4,608     100.00% 2010 年 06 月 30 日     -511.29 否        否




                                                                深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


持有其 37.5%的
股权

收购青岛雅园
                 否              2,100     2,100              2,100   100.00% 2012 年 01 月 01 日    610.89 否        否
60%股权

四川嘉联股权
                 否             990.83    990.83             990.83   100.00% 2011 年 02 月 28 日     28.01 否        否
收购款余款

收购盛泽担保
                 否          10,569.88 10,569.88          10,569.88   100.00% 2012 年 09 月 01 日   -852.15 否        否
62.5%的股权

收购世联投资
                 否           2,348.51   2,348.51          2,348.51   100.00% 2012 年 09 月 01 日   -574.83 否        否
100%的股权

收购世联小贷
                 否           2,871.16   2,871.16          2,871.16   100.00% 2012 年 09 月 01 日 2,863.52 否         否
29%的股权

收购厦门立丹
                 否               629        629                  0     0.00% 2015 年 01 月 12 日                     否
行 51%的股权

超募资金投向
                      --     28,117.38 28,117.38        0 27,488.38     --             --           3,447.92     --        --
小计

合计                  --     60,041.05 45,757.17        0 35,638.22     --             --           8,439.61     --        --

                       1、顾问代理业务全国布局项目募集资金总额为 17,393.27 万元,截至本报告期末,原承诺投资项目累计投入
                 3,200 万元,变更后投资项目累计投入 5,960 万元;专户存款余额为 10,298.82 万元,其中本金可用余额 8,233.27 万
                 元,利息收入 2,065.55 万元。
                       由于不同城市的房地产市场在宏观调控下呈现出不同的发展特征,使得原募投计划涉及的资金投放进度和城市
                 布局变得不能适应当前的市场变化情况,所以公司在原募投计划之内适当调整了不同城市资金投放的先后顺序,并
                 针对原募投计划未覆盖的城市,根据公司战略和市场情况运用自有资金 13,735.85 万元进行布局,两部分合计投入
                 16,935.85 万元,与原募投项目的资金总额基本一致。在公司上市后至 2014 年 12 月 31 日这期间,采用自有资金投
                 资新设或并购的子公司共计为公司创造了净利润 18,883.94 万元。原募投计划实施和自有资金实现布局的情况详见
                 公司公告的《2014 年募集资金年度存放与使用情况鉴证报告》中备注一的相关内容。
                       目前公司顾问代理业务全国布局已经基本完成,原募投计划涉及需增资的核心城市子公司和绝大多数新设的分
未达到计划进     子公司经过几年的发展和沉淀,目前流动资金充足,无需额外再投入资金。按照战略,公司将以上述子公司为基础
度或预计收益     继续布局三四线城市,由于这些区域市场业务发展不太成熟,公司的发展策略是现有子公司先就近支持,待市场成
的情况和原因     熟后再考虑开设分支机构,这样可以最大程度地节省分子公司的中后台运营成本,提高资金使用效率,比原募投计
(分具体项目) 划实施的效果更好。
                       公司上市以来有效利用资源把握发展机会,业绩规模已大幅提升。2014 年实现净利润 39,434.42 万元,较上市
                 前一年 2008 年净利润 7,973.06 万元增长 394.60%,公司整体效益表现良好。
                       对于上述无需继续投入的募集资金,公司积极考虑新的方案:
                       1)2014 年 7 月 11 日,公司召开了 2014 年第一次临时股东大会,审议通过了《关于变更部分募集资金投资项
                 目的议案》,同意公司部分变更募集资金投资项目,使用本项目募集资金 3,500 万元用于收购四川嘉联兴业地产顾问
                 有限公司 24.5%股权;本报告期,该笔款项已经支付完毕,详细情况请见本报告中关于募集资金项目变更的内容。
                 2)2014 年 11 月 12 日,公司召开了 2014 年第四次临时股东大会,审议通过了《关于部分变更募集资金投资项目
                 及使用超募资金的议案》 ,同意公司变更募集资金投资项目和使用超募资金共计 8,200 万用于收购厦门立丹行置
                 业有限公司 51%的股权,其中使用本项目尚未使用的募集资金本金投入 4,693.27 万元、及该项目专用账户的利息净
                 额投入 1,306.73 万元;使用超募资金本金投入 629 万元、超募资金专用账户的利息净额投入 1,571 万元;本报告期,



                                                               深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


               新项目已经实际使用募集资金 2,460 万元,详细情况请见本报告中关于募集资金项目变更的内容。
                   3)剩余尚末确定使用用途的募集资金,公司将继续考虑新的方案,待方案成熟后提交董事会和股东大会审批。
               2、集成服务管理平台项目、人力发展与培训中心项目及品牌建设项目募集资金总额为 14,530.40 万元,截至本报告
               期末,原承诺投资项目累计投入 4,949.84 万元,变更后投资项目累计投入 6,250 万元(包括使用了专户的存款利息
               收入 361.01 万元);截至本报告期末专户存款余额为 4,676.56 万元,其中本金可用余额 3,691.58 万元,利息收入 984.98
               万元。
                   公司自 2009 年上市以来,房地产市场在持续的宏观调控下运行,公司代理收入结算周期加长,从而影响公司
               收入,进而影响公司利润。由于上述三个项目系费用化支出,如果仍然按照原募投计划投入,将会影响公司当期利
               润,所以公司有意控制了投入进度,并采取以下措施完成相应的工作:
                   (1).软件采购主要由外购方式转为自行开发。
                      ⑵. 人力资源的日常培训工作利用公司现有场所,培训中心项目未启动。
                      ⑶. 图书出版、品牌运营等的主要工作由内部自行完成。
                   因此,上述三个项目对应的募集资金在使用进度上远远慢于原募投计划。目前因为原募投计划资金的使用期限
               已经到期,公司暂停了原募投计划的资金使用,对于确需投入的项目,公司正在使用自有资金继续投入。
               针对剩余募集资金的使用问题,公司积极考虑新的方案:
                   1)2013 年 9 月 12 日,公司召开了 2013 年第一次临时股东大会,审议通过了《关于部分变更募集资金投资项
               目议案》,同意公司部分变更募集资金投资项目,将人力发展与培训中心项目和品牌建设项目尚未使用的募集资金
               用于布局资产服务业务,即通过深圳世联兴业资产管理有限公司(以下简称“世联资管”)收购北京安信行物业管理
               有限公司(以下简称“北京安信行”)60%的股权,股权收购价款为人民币 7,800 万元,其中使用自有资金投入 1,250
               万元,使用原项目尚未使用的募集资金投入 6,090.61 万元、原项目专用账户的利息净额投入 459.39 万元。本报告
               期,新项目已经实际使用募集资金及其利息款项共计 5,000 万元,详细情况请见本报告中关于募集资金项目变更的
               内容。
                   2)2015 年 1 月 9 日,公司召开了 2015 年第一次临时股东大会,审议通过了《关于部分变更募集资金投资项
               目及使用自有资金的议案》,同意公司 变更募集资金投资项目以及使用自有资金共计 5,375.40 万元用于收购青岛荣
               置地顾问有限公司 51%的股权(本次交易的股权转让价款以目标公司 2014 年实际净利润不低于承诺净利润为基础,
               如目标公司 2014 年实际净利润低于当年承诺净利润的,本次交易的股权转让价款相应调整)。其中使用集成服务管
               理平台项目尚未使用的募集资金本金投入 3,489.95 万元、该项目专用账户的利息净额投入 564.52 万元;使用自有
               资金投入 1,320.93 万元。

项目可行性发
生重大变化的   不适用
情况说明

               适用

                   本次发行取得超募资金 28,117.38 万元,截至本报告期末,超募资金已累计使用 27,488.38 万元;专户存款余额
               2,220.84 万元,其中本金可使用余额 629 万元,利息收入 1,591.84 万元。超募资金投入情况说明如下:
               1、公司第一届股东大会于 2010 年 4 月 15 日召开,审议通过了《关于使用部分超募资金收购济南信立怡高物业顾
超募资金的金   问有限公司的议案》,同意公司以超募资金 4,000 万元收购信立怡高 51%的股权,截至 2013 年 12 月 31 日,股权转
额、用途及使用 让款已经按协议约定支付完毕,该公司于 2010 年 5 月 31 日起纳入公司合并范围。信立怡高(后更名为山东世联)
进展情况       为公司第一家并购的企业,为公司主营业务的并购整合工作积累了经验。整合初期,该公司业绩增长不明显,但经
               过磨合,山东世联的经营已经步入正轨,业绩增长迅速,2014 年山东世联实现的净利润为 3,693.66 万元,是合并
               当年实现的净利润的 58.58 倍。
                   2、公司第一届股东大会于 2010 年 4 月 15 日召开,审议通过了《关于使用部分超募资金对深圳盛泽担保有限
               公司增资扩股暨关联交易的议案》,同意公司使用超募资金 4,608 万元对盛泽担保进行增资,增资后公司持有盛泽



                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


               担保 37.5%的股权,增资款已于 2010 年 5 月 24 日按合同约定支付完毕。此次投资项目的实施有助于公司扩大规模,
               探讨和发展日益增长的存量市场业务、延展产业链的尝试,符合公司战略方向。由于之后二手楼交易量受市场调整
               的影响出现下滑,同时银行信贷政策从支持传统的个人按揭业务调整为偏向于经营性贷款,另外随着经济环境的变
               化,中小企业经营困难加大,与中小企业相关的过桥类产品的风险加大,为控制风险,公司主动控制了业务规模,
               因而影响了效益的增长。
                   随后公司于 2012 年、2014 年又陆续并购了盛泽担保及其子公司世联投资、世联小贷的股权,持有这三家公司
               100%的股权,并将其作为一项资产整体进行运营,调整金融服务产品结构,推出了家圆云贷产品,本报告期公司
               金融服务业务的收入规模增长迅速,详见下述第 5 点的说明。
                   3、2011 年 8 月 10 日公司第二届董事会第九次会议审议通过了《关于使用超募资金收购青岛雅园物业管理有
               限公司的议案》,同意公司使用超募资金支付青岛雅园物业管理有限公司的股权转让款 2,100 万元,截至 2013 年 12
               月 31 日,股权转让款已经支付完毕,青岛雅园于 2012 年 1 月 1 起纳入公司合并范围。进军高端资产服务领域,是
               公司实现房地产综合服务商的战略定位,延展业务服务范围的重要举措。资产服务业务主要特点是收入受经济周期
               波动的影响很小,但毛利率水平相对较低,公司对资产服务业务的发展策略正随着业务的开展同步在探索和研究中,
               实现业绩增长需要一个过程。
                   4、2011 年 8 月 10 日公司第二届董事会第九次会议审议通过了《关于使用超募资金支付四川嘉联兴业地产顾
               问有限公司和重庆纬联地产顾问有限公司剩余股权转让款的议案》,同意公司在满足股权转让协议约定条件的前提
               下使用超募资金支付四川嘉联股权转让款余款 1,000 万元以及重庆纬联的股权转让款余款 1,300 万元。根据协议约
               定,重庆纬联 2011 年的经营业绩未达到要求,该笔余款将不再支付;四川嘉联的款项根据协议约定须按比例支付,
               调整后的应付金额为 990.83 万元,该笔款项已于 2012 年 5 月 18 日支付。四川嘉联于 2011 年 2 月 28 日纳入公司
               合并范围,项目实现效益的情况目前仍处于评估的期限中。受市场波动和磨合的影响,四川嘉联在并购初期出现过
               业绩回落的情况,但随着整合工作的逐步深入,四川嘉联的经营明显增长,2013 年为公司实现的效益同比增长了
               176.66%。2014 年公司再次收购了四川嘉联 24.5%的股权,使得四川嘉联有条件开始按照公司全资控股子公司的标
               准纳入统一的管理,在管控方式过渡期间,其业务开展受到暂时的影响有所下降,但公司有信心随着整合工作的深
               入,四川嘉联的业务规模将逐步实现恢复性的增长。
                   5、2012 年 5 月 4 日公司召开 2011 年度股东大会,审议通过了《关于使用部分超募资金收购深圳盛泽融资担
               保有限责任公司 62.5%股权、收购深圳市世联小额贷款有限公司 29%股权以及收购深圳世联投资有限公司 100%股
               权暨关联交易的议案》,同意公司使用超募资金支付深圳盛泽融资担保有限责任公司 62.5%股权的转让款 10,569.88
               万元,支付深圳市世联小额贷款有限公司 29%股权的转让款 2,871.16 万元,支付深圳世联投资有限公司 100%股权
               的转让款 2,348.51 万元,2012 年公司已经按协议约定全额支付了股权转让款。本次收购完成后,公司将直接或间
               接持有这三家公司 100%的股权。三家公司的业务密切关联,因此将其整体视为一个资产组,并于 2012 年 8 月 31
               日起纳入公司合并范围。
                   自并购后公司对金融业务结构进行了调整,逐步放弃收益情况欠佳、风险较大的服务产品,从而导致该三家公
               司业绩有短暂下滑;但公司积极探索利用主营业务机构客户和小业主客户资源,集中精力开发新的房地产金融增值
               服务产品,如 2013 年下半年推出的家圆云贷。随着公司祥云战略的推进,该产品的业务规模迅速放大,2014 年,
               公司金融服务业务收入同比增长了 285.71%。
                   6、2014 年 11 月 12 日,公司召开了 2014 年第四次临时股东大会,审议通过了《关于部分变更募集资金投资
               项目及使用超募资金的议案》 ,同意公司变更募集资金投资项目和使用超募资金共计 8,200 万用于收购收购厦门
               立丹行置业有限公司 51%的股权,其中使用顾问代理业务全国布局项目尚未使用的募集资金本金投入 4,693.27 万
               元、及该项目专用账户的利息净额投入 1,306.73 万元;使用超募资金本金投入 629 万元、超募资金专用账户的利息
               净额投入 1,571 万元。截至本报告期末,此笔超募资金尚未使用。

募集资金投资   不适用

项目实施地点





                                                                      深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


变更情况

募集资金投资    不适用

项目实施方式
调整情况

                适用
募集资金投资              截至 2009 年 8 月 31 日,本公司以自筹资金预先投入募集资金投资项目的金额为人民币 13,284,650.00 元。
项目先期投入    2009 年 12 月 9 日,公司第一届董事会第十二次会议审议通过了《关于用募集资金置换预先已投入募集资金投资项
及置换情况      目的自筹资金的议案》,公司已于 2009 年 12 月 15 日以 13,284,650.00 元募集资金置换预先已投入募集资金投资项
                目的自筹资金。

                适用
用闲置募集资
                         2014 年 9 月 5 日,公司第三届董事会第十八次会议审计通过了《关于使用部分闲置募集资金暂时补充流动
金暂时补充流
                资金的议案》,同意公司使用顾问代理业务全国布局项目的闲置募集资金 6,000 万元暂时补充流动资金,本次补充
动资金情况
                流动资金的使用期限为自董事会审议通过之日起不超过 12 个月。 截至本报告期末,该笔资金尚未使用。

项目实施出现    适用
募集资金结余              募集资金项目结余资金 12,553.85 万元(不包括利息收入),结余的原因详见上文“未达到计划进度或预计收
的金额及原因    益的情况和原因(分具体项目)”栏目中的相关内容。

尚未使用的募
集资金用途及              公司暂未使用的募集资金存放于指定的募集资金专户中,并按规定进行使用。
去向

募集资金使用
及披露中存在
                不适用
的问题或其他
情况


(3)募集资金变更项目情况

√ 适用 □ 不适用
                                                                                                                 单位:万元

                          变更后项目                                                                                   变更后的项
                                                   截至期末实 截至期末投
变更后的项 对应的原承 拟投入募集 本报告期实                                    项目达到预定可使 本报告期实 是否达到预 目可行性是
                                                   际累计投入     资进度
       目      诺项目      资金总额 际投入金额                                    用状态日期      现的效益    计效益   否发生重大
                                                    金额(2)      (3)=(2)/(1)
                              (1)                                                                                           变化

             人力发展与
资产服务业 培训中心项
                             6,090.61      1,250      5,888.99       96.69% 2013 年 11 月 01 日       509.3 否         否
务布局项目 目及品牌建
             设项目

收购四川嘉 顾问代理业
联 24.5%的 务全国布局           3,500      3,500        3,500      100.00% 2014 年 08 月 27 日        13.45 否         否
股权         项目





                                                               深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


收购厦门立 顾问代理业
丹行 51%的 务全国布局    4,693.27        2,460        2,460    52.42% 2015 年 01 月 12 日       0            否
股权       项目

合计              --    14,283.88        7,210     11,848.99   --              --           522.75    --           --

                                        1、变更原因
                                        (1)人力发展与培训中心项目及品牌建设项目变更
                                        公司自 2009 年上市以来,房地产市场在持续的宏观调控下运行,公司代理收入结算周
                                    期加长,从而影响公司收入,进而影响公司利润。由于上述三个项目系费用化支出,如果仍
                                    然按照原募投计划投入,将会影响公司当期利润,所以公司有意控制了投入进度,并采取以
                                    下措施完成相应的工作:
                                        1)软件采购主要由外购方式转为自行开发。
                                        2)人力资源的日常培训工作利用公司现有场所,培训中心项目未启动。
                                        3)图书出版、品牌运营等的主要工作由内部自行完成。
                                         因此,上述三个项目对应的募集资金在使用进度上远远慢于原募投计划。目前因为原
                                    募投计划资金的使用期限已经到期,公司暂停了原募投计划的资金使用,对于确需投入的项
                                    目,公司正在使用自有资金继续投入。
                                        根据公司的总体规划,实现从单一业务领先,到多业务领先,最后到集成服务和企业外
                                    包服务领先,构建房地产集成服务平台,在此发展过程中,资产服务业务将成长为公司新的
                                    增长点。为了支持公司的战略发展,现将人力发展与培训中心项目和品牌建设项目尚未使用
                                    的募集资金用于布局资产服务业务,即通过“世联资管”收购北京安信行 60%的股权。
                                        (2)顾问代理业务全国布局项目变更
                                        由于不同城市的房地产市场在宏观调控下呈现出不同的发展特征,使得原募投计划涉及
变更原因、决策程序及信息披露情况
                                    的资金投放进度和城市布局变得不能适应当前的市场变化情况,所以公司在原募投计划之内
说明(分具体项目)
                                    适当调整了不同城市资金投放的先后顺序,并针对原募投计划未覆盖的城市,根据公司战略
                                    和市场情况运用自有资金 13,735.84 万元进行布局或升级。目前公司顾问代理业务地全国布
                                    局已经基本完成,原募投计划涉及需增资的核心城市子公司和绝大多数新设的分子公司经过
                                    几年的发展和沉淀,目前流动资金充足,无需额外再投入资金。
                                        公司于 2010 年 12 月收购了四川嘉联 51%股权。经过 3 年多的发展,四川嘉联在四川地
                                    区的业务覆盖率亦不断提升。为了加快公司“祥云战略”落地实施,打造房地产集成服务平台,
                                    进一步巩固和提高公司在四川区域代理业务市场的占有率和地位,公司现将顾问代理业务全
                                    国布局项目尚未使用的募集资金 3,500 万元用于继续收购四川嘉联 24.5%的股权。项目实施
                                    将促成公司进一步提高市场占有率,加快其在四川省域放大市场份额,并加快布局房地产综
                                    合业务服务。
                                        2014 年公司启动“祥云战略,代理业务的规模领先是公司新业务的重要基础,公司将继
                                    续推进规模化战略,保证代理市场份额的快速增长和绝对领先。这一年,在全国房地产市场
                                    进入调整阶段的情况下,厦门地区房地产市场则显示出一定特殊性,整体表现较为平稳,未
                                    受到明显冲击。长期来看,国家加快城镇化建设,以及国家调控政策不断推进长效机制和配
                                    套政策不断完善,将促使对福建当地房地产长期健康发展。因此,公司将使用本项目尚未使
                                    用的募集资金本金投入 4,693.27 万元、本项目专用账户的利息净额投入 1,306.73 万元,使用
                                    超募资金本金投入 629 万元、超募资金专用账户的利息净额投入 1,571 万元,共计 8,200 万
                                    元用于收购厦门立丹行 51%的股权。本项目是公司全国规模化战略布局的一环,此次收购对
                                    公司有三大重要价值:①把握行业整合机会,推进规模化战略,确立区域市场绝对领先地位;



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                                ②加快公司祥云战略落地实施;③实现资源的有效叠加,构建公司综合的房地产生态服务链。
                                2、决策程序及信息披露情况
                                    (1)公司于 2013 年 8 月 22 日召开第二届董事会第二十五次会议,审议通过《关于收
                                购北京安信行物业管理有限公司 60%股权的议案》和《关于部分变更募集资金投资项目议案》,
                                同意公司部分变更募集资金投资项目,将人力发展与培训中心项目和品牌建设项目尚未使用
                                的募集资金用于布局资产服务业务,即通过“世联资管”收购北京安信行 60%的股权,拟收购
                                北京安信行物业管理有限公司 60%股权的价款为人民币 7,800 万元,其中使用自有资金投入
                                1,250 万元,使用原项目尚未使用的募集资金投入 6,090.61 万元、原项目专用账户的利息净
                                额投入 459.39 万元,此两项议案需提交公司股东大会审议;公司第二届董事会第二十五次会
                                议决议公告编号为:2013-035。
                                    公司于 2013 年 9 月 12 日召开 2013 年第一次临时股东大会,审议通过《关于收购北京
                                安信行物业管理有限公司 60%股权的议案》和《关于部分变更募集资金投资项目议案》,2013
                                年第一次临时股东大会决议公告编号为:2013-042。
                                    (2)公司于 2014 年 6 月 25 日召开第三届董事会第十二次会议,审议通过了《关于收
                                购四川嘉联兴业地产顾问有限公司 24.5%股权的议案》和《关于变更部分募集资金投资项目
                                的议案》,同意公司部分变更募集资金投资项目,使用顾问代理业务全国布局项目募集资金
                                3,500 万元用于收购四川嘉联兴业地产顾问有限公司 24.5%股权;此两项议案需提交公司股东
                                大会审议;公司第三届董事会第十二次会议决议公告编号为:2014-030。
                                    2014 年 7 月 11 日,公司召开了 2014 年第一次临时股东大会,审议通过了《关于收购四
                                川嘉联兴业地产顾问有限公司 24.5%股权的议案》和《关于变更部分募集资金投资项目的议
                                案》, 2014 年第一次临时股东大会决议公告编号为:2014-048。
                                    (3)公司于 2014 年 10 月 24 日召开了第三届董事会第二十次会议,审议通过了《关于
                                收购厦门立丹行置业有限公司 51%股权的议案》和《关于部分变更募集资金投资项目及使用
                                超募资金的议案》,同意公司变更募集资金投资项目和使用超募资金共计 8,200 万用于收购收
                                购厦门立丹行置业有限公司 51%的股权,其中使用顾问代理业务全国布局项目尚未使用的募
                                集资金本金投入 4,693.27 万元、及该项目专用账户的利息净额投入 1,306.73 万元;使用超募
                                资金本金投入 629 万元、超募资金专用账户的利息净额投入 1,571 万元;此两项议案需提交
                                公司股东大会审议;公司第三届董事会第二十次会议决议公告编号为: 2014-087。
                                2014 年 11 月 12 日,公司召开了 2014 年第四次临时股东大会,审议通过了《关于收购厦门
                                立丹行置业有限公司 51%股权的议案》和《关于部分变更募集资金投资项目及使用超募资金
                                的议案》,2014 年第四次临时股东大会决议公告编号为:2014-098。

                                    1、2013 年 9 月 12 日,公司召开了 2013 年第一次临时股东大会,审议通过《关于收购
                                北京安信行物业管理有限公司 60%股权的议案》和《关于部分变更募集资金投资项目议案》,
                                同意公司部分变更募集资金投资项目,将人力发展与培训中心项目和品牌建设项目尚未使用
                                的募集资金用于布局资产服务业务,即通过“世联资管”收购北京安信行 60%的股权,股权收
                                购价款为人民币 7,800 万元,其中使用自有资金投入 1,250 万元,使用原项目尚未使用的募
未达到计划进度或预计收益的情况 集资金投入 6,090.61 万元、原项目专用账户的利息净额投入 459.39 万元。截至本报告期末,
和原因(分具体项目)              该项目按合同约定的支付计划已经累计支付款项 7,500 万元,其中使用自有资金 1,250 万元,
                                使用募集资金 5,888.99 万元,使用募集资金专户的存款利息收入 361.01 万元。2014 年,公
                                司加大了资产服务业务的投入,推进规模化发展,但由于新增签约的项目尚未进入收费管理
                                阶段,公司的前期投入较大,从而影响了效益的实现。
                                    2、2014 年 7 月 11 日,公司召开了 2014 年第一次临时股东大会,审议通过了《关于变
                                更部分募集资金投资项目的议案》,同意公司部分变更募集资金投资项目,使用顾问代理业务



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                                         全国布局项目募集资金 3,500 万元用于收购四川嘉联兴业地产顾问有限公司 24.5%股权;截
                                         至本报告期末,该笔款项已经支付完毕;本次收购完成后公司持有四川嘉联 75.5%的股权,
                                         使得四川嘉联有条件开始按照世联全资控股子公司的标准将大大加强公司对四川嘉联的经
                                         营管控能力纳入公司的统一管理,在管控方式过渡期间,其业务开展收到暂时的影响有所下
                                         降,但公司有信心随着整合工作的深入,四川嘉联的业务规模将会得以逐步扩大实现恢复性
                                         的增长。
                                             3、2014 年 11 月 12 日,公司召开了 2014 年第四次临时股东大会,审议通过了《关于部
                                         分变更募集资金投资项目及使用超募资金的议案》,同意公司变更募集资金投资项目和使用
                                         超募资金共计 8,200 万用于收购厦门立丹行置业有限公司 51%的股权,其中使用顾问代理业
                                         务全国布局项目尚未使用的募集资金本金投入 4,693.27 万元、及该项目专用账户的利息净额
                                         投入 1,306.73 万元;使用超募资金本金投入 629 万元、超募资金专用账户的利息净额投入 1,571
                                         万元;本报告期,新项目已经按股权转让协议的约定支付了款项 2,460 万元。按照股权转让
                                         协议的约定,2014 年厦门立丹行的净利润归其原股东所有。

    变更后的项目可行性发生重大变化
                                         不适用
    的情况说明


    3、主要子公司、参股公司分析

    √ 适用 □ 不适用
    主要子公司、参股公司情况
                                                                                                                      单位:元

                               主要产品
公司名称 公司类型 所处行业                    注册资本           总资产          净资产        营业收入     营业利润         净利润
                                或服务

世联小贷 子公司     金融服务 小额贷款 300,000,000.00 元 1,248,155,759.01 416,715,673.81 241,111,922.12 131,825,932.62 98,742,219.65

    主要子公司、参股公司情况说明
          2013年7月份,公司金融服务业务推出家圆云贷产品,2014年在“祥云战略”的推动下,家圆云贷产品的销售迅速上量。
    本报告期,公司金融服务业务实现收入26,945.45万元,同比增长285.71%,其中来源于家圆云贷产品的收入占金融服务业务
    收入总额的90.83%。本公司之全资子公司世联小贷负责家圆云贷产品的运营,本报告期实现净利润9,874.22万元,同比增长
    1,442.61%。
    报告期内取得和处置子公司的情况
    √ 适用 □ 不适用

                                  报告期内取得和处 报告期内取得和
           公司名称                                                                        对整体生产和业绩的影响
                                    置子公司目的         处置子公司方式

                                                                          本公司直接持有前海资管 100%的股权,本报告期前海资管
深圳前海世联资产管理有限公司     业务拓展需要         投资新设
                                                                          尚末投入运营。

                                                                          本公司直接持有兰州世联 100%的股权,本报告期,兰州世
兰州世联行房地产顾问有限公司     业务拓展需要         投资新设
                                                                          联实现营业收入 0 元,净利润 -1,401,777.53 元。

                                                                          本公司直接持有包头世联 100%的股权,本报告期,包头世
包头市世联行房地产顾问有限公司 业务拓展需要           投资新设
                                                                          联实现营业收入 345,745.00 元,净利润   -1,533,330.25 元。

                                                                          本公司直接持有唐山世联 100%的股权,本报告期,唐山世
唐山世联行房地产经纪有限公司     业务拓展需要         投资新设
                                                                          联实现营业收入 383,051.00 元,净利润      -400,929.26 元。



                                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


                                                                             本公司间接持有上海善居 100%的股权,本报告期,上海善
上海善居电子商务有限公司              业务拓展需要        投资新设
                                                                             居实现营业收入 0 元,净利润 -71,469.81 元。

深圳市世联兴业养老运营管理有限                                               本公司间接持有世联养老 55%的股权,本报告期,世联养老
                                      业务拓展需要        投资新设
公司                                                                         实现营业收入 78,400.00 元,净利润 -15,655.37 元。

                                                                             本公司间接持有红璞公寓 100%的股权,本报告期,红璞公
深圳红璞公寓管理有限公司              业务拓展需要        投资新设
                                                                             寓实现营业收入 0 元,净利润 -52.06 元。

                                                                             本公司间接持有香港世居 55%的股权,本报告期,香港世居
世居置业服务有限公司                  业务拓展需要        投资新设
                                                                             实现营业收入 179,509.51 元,净利润 -1,698,513.80 元。

                                                                             本公司间接持有深圳世居 55%的股权,本报告期,深圳世居
深圳市世居海外置业服务有限公司 业务拓展需要               投资新设
                                                                             实现营业收入 0 元,净利润 -675,612.19 元。

                                                                             本公司间接持有自贡嘉联 51%的股权,本报告期,自贡嘉联
自贡嘉联地产顾问有限公司              业务调整需要        工商注销
                                                                             实现营业收入 0 元,净利润 -26,609.89 元

成都爱地信合市场研究咨询有限公                                               本公司间接持有爱地信合 51%的股权,本报告期,爱地信合
                                      业务调整需要        工商注销
司                                                                           实现营业收入 0 元,净利润 550,000.00 元


       4、非募集资金投资的重大项目情况

       √ 适用 □ 不适用
                                                                                                                       单位:万元

                    计划投资 本报告期投 截至报告期末累
     项目名称                                                   项目进度     项目收益情况    披露日期(如有)    披露索引(如有)
                      总额         入金额     计实际投入金额

                                                                                                                指定网站:
                                                                                                                http://www.cninfo.co
                                                                                                                m.cn,公告名称:《关
                                                                           世联小贷在本报
收购世联小贷                                                                                                    于收购深圳市世联小
                           3,550      3,550             3,550     100.00% 告期实现净利润 2013 年 12 月 31 日
71%股权                                                                                                         额贷款有限公司
                                                                           9,874.22 万元。
                                                                                                                71%股权暨增资的公
                                                                                                                告》,公告编号:
                                                                                                                2013-061 。

                                                                                                                指定网站:
                                                                                                                http://www.cninfo.co
                                                                                                                m.cn,公告名称:《关
                                                                           世联小贷在本报
                                                                                                                于收购深圳市世联小
增资世联小贷           25,000        25,000            25,000     100.00% 告期实现净利润 2013 年 12 月 31 日
                                                                                                                额贷款有限公司
                                                                           9,874.22 万元。
                                                                                                                71%股权暨增资的公
                                                                                                                告》,公告编号:
                                                                                                                2013-061 。

合计                   28,550        28,550            28,550      --             --                 --                    --





                                                                   深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


七、公司控制的特殊目的主体情况

□ 适用 √ 不适用


八、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

□ 适用 √ 不适用


九、与上年度财务报告相比,会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明

√ 适用 □ 不适用

1、重要会计政策变更


会计政策变更的内容和原因                                                             审批程序                  备注


2014年,财政部新颁布或修订了《企业会计准则第2号—长期股权投资》相关会计政策变更已经本公司董事 说明①、②
等一系列会计准则,本集团在编制2014年度财务报表时,执行了相关会 会批准。
计准则,并按照有关的衔接规定进行了处理。


    受重要影响的报表项目名称和金额的说明:


受影响的项目                     2013年12月31日                                  2013年1月1日
                       调整前        调整金额         调整后          调整前       调整金额       调整后
资产合计
其中:
长期股权投资        55,630,000.00 -55,630,000.00                   12,070,000.00 -12,070,000.00
可供出售金融资产                     55,630,000.00 55,630,000.00                 12,070,000.00 12,070,000.00
所有者权益合计
其中:
外币报表折算差额           1080.00       -1080.00
其他综合收益                              1080.00        1080.00


    1)在2014年以前,本集团对于被投资单位不具有共同控制或重大影响,并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可
靠计量的权益性投资采用成本法核算,确认为长期股权投资。根据修订的《企业会计准则第2号—长期股权投资》规定,对
上述权益性投资应适用于《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》。本集团对该项会计政策变更采用追溯调整法,2014
年比较报表已重新表述,2013年12月31日合并资产负债表调减长期股权投资55,630,000.00元,调增可供出售金融资产
55,630,000.00元,对资产总额无影响;2013年12月31日母公司资产负债表调减长期股权投资55,630,000.00元,调增可供出售
金融资产55,630,000.00元,对资产总额无影响。

    2)在2014年以前,本集团对于其他综合收益在财务报表列报时分别反映在资本公积和外币报表折算差额科目,根据修
订的《企业会计准则第30号—财务报表列报》规定,有其他综合收益相关业务的企业,应当设置“其他综合收益科目”进行会
计处理,企业在对其他综合收益进行会计处理时,应当通过“其他综合收益”科目处理,并与“资本公积”科目相区分。本集团
对该项会计政策变更采用追溯调整法,2014年比较报表已重新表述,2013年12月31日合并资产负债表调增其他综合收益
1,080.00元,调减外币报表折算差额1,080.00元,对所有者权益总额无影响。


                                                               深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


2、重要会计估计变更

     本报告期本集团无重要会计估计变更事项。


十、与上年度财务报告相比,合并报表范围发生变化的情况说明

√ 适用 □ 不适用
1、本集团本报告期无通过非同一控制下企业合并取得的子公司


2、本集团本报告期无通过同一控制下企业合并取得的子公司

3、其他原因的合并范围变动

     本报告期,本集团因为新设子公司而新纳入合并范围的子公司情况如下:

子公司名称                              主要经营地    注册地    业务性质   持股比例   取得方式
深圳前海世联资产管理有限公司           深圳          深圳      投资管理        100% 新设成立
兰州世联行房地产顾问有限公司           兰州          兰州      房产中介        100% 新设成立
包头市世联行房地产顾问有限公司         包头          包头      房产中介        100% 新设成立
唐山世联行房地产经纪有限公司           唐山          唐山      房产中介        100% 新设成立
上海善居电子商务有限公司               上海          上海      电子商务        100% 新设成立
深圳市世联兴业养老运营管理有限公司     深圳          深圳      咨询养老          55% 新设成立
深圳红璞公寓管理有限公司               深圳          深圳      资产服务        100% 新设成立
世居置业服务有限公司                   香港          香港      房产中介          55% 新设成立
深圳市世居海外置业服务有限公司         深圳          深圳      房产中介          55% 新设成立


    本报告期因为注销子公司而不再纳入合并范围的子公司情况如下:


公司名称                             不再纳入合并范围的原因 持股比例       注销日净资产     注销日净利润
自贡嘉联地产顾问有限公司             工商注销                        51%       923,781.28       -26,609.89
成都爱地信合市场研究咨询有限公司     工商注销                        51%                        550,000.00


十一、公司利润分配及分红派息情况

报告期内利润分配政策的制定、执行或调整情况
√ 适用 □ 不适用
公司严格执行了《公司章程》中与利润分配相关的条款。

                                              现金分红政策的专项说明

是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求:                                                  是

分红标准和比例是否明确和清晰:                                                                是

相关的决策程序和机制是否完备:                                                                是

独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用:                                                      是

中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会,其合法权益是否得到了充分保护:                        是




                                                                  深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


现金分红政策进行调整或变更的,条件及程序是否合规、透明:                                     是

公司近 3 年(含报告期)的利润分配预案或方案及资本公积金转增股本预案或方案情况

    2013年4月18日,本公司2012年度股东大会审议通过的《2012年度利润分配预案》,以公司2012年末总股本326,400,000
股为基数,向全体股东每10股送红股3股,派3.00元人民币现金(含税)。

    2014年4月28日,公司2013年度股东大会审议通过了《2013年度利润分配预案》,以公司截止2013年12月31日的总股本
424,320,000股为基数,向全体股东每10股送红股4股,派1元人民币现金(含税)。同时,以资本公积金向全体股东每10股转
增4股。

    本公司2015年3月20日召开的第三届董事会第三十次会议审议通过了本公司2014年利润分配预案:以2014年12月31日的
总股本763,776,000股为基数,拟按每10股派发现金股利人民币0.6元(含税),现金红利合计45,826,560.00元。同时以2014
年12月31日的总股本763,776,000股为基数,向全体股东按每10股送2.4股红股,合计送红股183,306,240.00股,以资本公积向
全体股东每10股转增3.6股,合计转增股本274,959,360.00股。本次利润分配后,公司总股本变更为1,222,041,600.00股。


公司近三年现金分红情况表
                                                                                                            单位:元

                                           分红年度合并报表 占合并报表中归属 以现金方式要约回 以现金方式要约回
    分红年度        现金分红金额(含税) 中归属于上市公司 于上市公司股东的 购股份资金计入现 购股份资金计入现
                                            股东的净利润        净利润的比率     金分红的金额       金分红的比例

2014 年                    45,826,560.00      394,344,162.95            11.62%

2013 年                    42,432,000.00      318,288,144.61            13.33%

2012 年                    97,920,000.00       211,291,633.11           46.34%

公司报告期内盈利且母公司未分配利润为正但未提出现金红利分配预案
□ 适用 √ 不适用


十二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案

√ 适用 □ 不适用

每 10 股送红股数(股)                                                                                             2.4

每 10 股派息数(元)(含税)                                                                                    0.60

每 10 股转增数(股)                                                                                               3.6

分配预案的股本基数(股)                                                                                763,776,000

现金分红总额(元)(含税)                                                                             45,826,560.00

可分配利润(元)                                                                                      314,130,426.92

现金分红占利润分配总额的比例                                                                                 20.00%

                                                   本次现金分红情况:

公司发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的,进行利润分配时,现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到 20%

                                    利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明

     本公司 2015 年 3 月 20 日召开的第三届董事会第三十次会议审议通过了本公司 2014 年利润分配预案:以 2014 年 12




                                                                 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


月 31 日的总股本 763,776,000 股为基数,拟按每 10 股派发现金股利人民币 0.6 元(含税),现金红利合计 45,826,560.00 元。
同时以 2014 年 12 月 31 日的总股本 763,776,000 股为基数,向全体股东按每 10 股送 2.4 股红股,合计送红股 183,306,240.00
股,以资本公积向全体股东每 10 股转增 3.6 股,合计转增股本 274,959,360.00 股。本次利润分配后,公司总股本变更为
1,222,041,600.00 股。




十三、社会责任情况

□ 适用 √ 不适用


十四、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表

√ 适用 □ 不适用

                                        接待对象
    接待时间        接待地点 接待方式                              接待对象                    谈论的主要内容及提供的资料
                                          类型

                                                   华夏基金、易方达基金、新华资产、广发证券、1、小额云贷发展计划 2、费率问
2014 年 02 月 14 日 公司    实地调研 机构
                                                   银河基金、工银瑞信、万家基金、安信基金     题 3、市占率问题

                                                   大成基金、华鑫证券、招商证券、长城基金、
                                                                                              1、与搜房、易居相比,世联的
                                                   交银基金、易方达基金、海通证券、深圳晟泰
                                                                                              线上优势    2、公司对未来移动
                                                   投资、厦门普尔投资、中信建投、阳光资产、
                                                                                             端的憧憬是怎样的 3、未来佣
2014 年 03 月 27 日 公司    实地调研 机构          申银万国、平安证券、清水源投资、景顺长城、
                                                                                             金率的趋势 4、2014 年地产行
                                                   ICF 投资咨询、金鹰基金、银泰证券、南方基
                                                                                             业的销量跟区域的情况和判断
                                                   金、前海人寿、安信证券、中国人寿、浙商证
                                                                                             5、未来五年代理销售情况
                                                   券、融通基金

                                                                                              1、面对目前的市场环境世联的
2014 年 05 月 27 日 公司    实地调研 机构          申银万国、银泰证券                         应对措施 2、世联云贷目前经营
                                                                                              情况 3、公司接下来的收购方向

                                                                                              1、介绍世联主要业务 2、电商对
2014 年 06 月 03 日 公司    实地调研 机构          Dodge & Cox                                传统业务的影响 3、目前的环境
                                                                                              对世联的影响

                                                                                              1、世联与搜房的合作事宜 2、
                                                   海通证券、万家基金、上海博鸿投资、上海实
2014 年 07 月 15 日 公司    电话沟通 机构                                                     对下半年新房市场的看法 3、现
                                                   业投资、上海朱雀投资、东方证券、中信证券
                                                                                              金流情况 4、资管的进展

                                                                                              1、公司各业务情况 2、14 年下
2014 年 08 月 27 日 公司    实地调研 机构          泽熙投资
                                                                                              半年策略 3、云贷业务情况

                                                   国泰君安、东方证券、高盛、广发证券、银河 1、与搜房合作进展情况 2、万
                                                   证券、国信证券、方正证券、兴业证券、汇天 科全民经纪人对传统代理行业
2014 年 08 月 29 日 公司    实地调研 机构          富基金、西部证券、南方基金、鹏华基金、安 的影响       3、世联新的发展方向
                                                   信基金、博时基金、达仁投资、明矅投资、景 4、并购进展情况      5、对下半年
                                                   林资产、交银施罗德、中银国际、华安基金     房地产市场情况的看法

2014 年 09 月 24 日 公司    实地调研 机构          上投摩根                                   1、公司各业务情况 2、14 年下




                                                        深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


                                                                                    半年策略 3、云贷业务情况

                                                                                    1、海外置业最新进展 2、移动
2014 年 10 月 30 日 公司   实地调研 机构   高瓴资本
                                                                                    互联网最新进展

                                                                                    1、公司在二手楼业务方面的规
2014 年 11 月 05 日 公司   实地调研 机构   中信证券、大象创投、华泰博瑞基金         划 2、金融业务发展情况 3、P2P
                                                                                    上线时间

                                                                                    1、公司在二手楼业务方面的规
2014 年 11 月 05 日 公司   实地调研 机构   兴业证券、平安证券、招商基金、大成基金   划 2、金融业务发展情况 3、P2P
                                                                                    上线时间

                                                                                    1、金融业务介绍 2、P2P 研发
2014 年 11 月 12 日 公司   实地调研 机构   华安基金、南方基金
                                                                                    情况

                                                                                    1、未来 MBS 和 REITS 的推出
2014 年 12 月 31 日 公司   实地调研 机构   中投证券                                 对公司的影响 2、金融业务介绍
                                                                                    3、海外置业情况





                                                                    深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文




                                               第五节 重要事项

    一、重大诉讼仲裁事项

    □ 适用 √ 不适用
    本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。


    二、媒体质疑情况

    □ 适用 √ 不适用
    本报告期公司无媒体普遍质疑事项。


    三、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况

    □ 适用 √ 不适用
    公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。


    四、破产重整相关事项

    □ 适用 √ 不适用
    公司报告期未发生破产重整相关事项。


    五、资产交易事项

    1、收购资产情况

    √ 适用 □ 不适用

                                                                         该资产为
                                                                                             与交易对
                                                                         上市公司
                                                          对公司损益                         方的关联
交易对方或 被收购或 交易价格 进展情况 对公司经营的影                     贡献的净 是否为关                披露日期
                                                          的影响(注                         关系(适用                  披露索引
最终控制方 置入资产 (万元) (注 2)       响(注 3)                   利润占净   联交易                (注 5)
                                                              4)                            关联交易
                                                                         利润总额
                                                                                               情形
                                                                          的比率

                                         四川省在西南部   本报告期四                                                 公告编号:
                                         地区经济指标领   川嘉联实现                                                 2014-035;公告名
                                所涉及的 先,市场空间较   净利润                                                     称:《关于收购四
成都汇诚投 四川嘉联
                                资产产权 大,成都在公司区 549,123.14                                      2014 年 06 川嘉联兴业地产
资中心(有   24.5%的     3,500                                               0.03% 否         不适用
                                已全部过 域领先战略中占   元,按本次                                      月 26 日   顾问有限公司
限合伙)     股权
                                户       有重要的地位。本 收购的股权                                                 24.5%股权的公
                                         项目实施将促成   比例计算,                                                 告》;公告披露网
                                         公司进一步提高   应归属于上                                                 站:



                                                                深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


                                     市场占有率,加快 市公司的净                                                http://www.cninfo.
                                     其在四川省域放    利润为                                                   com.cn/
                                     大市场份额,并加 134,535.17
                                     快布局房地产综    元。
                                     合业务服务。


六、公司股权激励的实施情况及其影响

□ 适用 √ 不适用
公司报告期无股权激励计划及其实施情况。


七、重大关联交易

1、其他关联交易

√ 适用 □ 不适用
(1)本报告期,公司董事长、实际控制人陈劲松为本公司在银行申请贷款额度提供担保,担保额度为25.000万元,实际担
保发生额为24,920万元;与本公司共同为本公司之子公司世联小贷转让信贷资产提供担保,担保额度为17,000万元,实际担
保发生额为16,864.46万元,其中本公司提供的担保金额为15,000万元。临时公告披露的情况详见下表。
(2)本报告期,本公司为子公司世联小贷在银行申请贷款额度提供担保,担保额度为15.000万元,实际担保发生额为2,500
万元;与子公司盛泽担保共同为子公司世联小贷发生短期融资工具提供担保,担保额度为10,288万元,实际担保发生额为
10,288万元;为世联小贷转让信贷资产提供担保,担保额度为50,600万元,实际担保发生额为49,854.86万元,其中本公司提
供的担保金额为47,990.40万元。临时公告披露的情况详见下表。
     以上担保事项的详细情况详见本报告第十一节《财务报告》之十一《关联方及关联交易》中的内容。
关联交易临时报告披露网站相关查询

                    临时公告名称                    临时公告披露日期               临时公告披露网站名称

关于实际控制人为公司提供担保的关联交易公告     2014 年 07 月 15 日        巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn

关于实际控制人为公司及子公司提供担保额度暨
                                               2014 年 08 月 26 日        巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关联交易的公告

关于实际控制人为公司提供担保暨关联交易的公
                                               2014 年 09 月 05 日        巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn


关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担保的公
                                               2014 年 03 月 18 日        巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn


关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担保的补
                                               2014 年 04 月 02 日        巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
充公告

关于为深圳市世联小额贷款有限公司向银行申请
                                               2014 年 06 月 26 日        巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
综合授信提供担保的公告

关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担保的公
                                               2014 年 08 月 02 日        巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn


关于为全资子公司提供担保额度的公告             2014 年 08 月 26 日        巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn

关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担保的公     2014 年 08 月 26 日        巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn



                                                                   深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


   告

   关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担保的公
                                                    2014 年 09 月 05 日       巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
   告

   关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担保的公
                                                    2014 年 09 月 10 日       巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
   告

   关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担保的公
                                                    2014 年 11 月 5 日        巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
   告

   关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担保的公
                                                    2014 年 12 月 25 日       巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
   告




   八、重大合同及其履行情况

   1、托管、承包、租赁事项情况

   (1)托管情况

   □ 适用 √ 不适用
   公司报告期不存在托管情况。


   (2)承包情况

   □ 适用 √ 不适用
   公司报告期不存在承包情况。


   (3)租赁情况

   □ 适用 √ 不适用
   公司报告期不存在租赁情况。


   2、担保情况

   √ 适用 □ 不适用
                                                                                                             单位:万元

                                        公司对外担保情况(不包括对子公司的担保)

                 担保额度相关公告 担保 实际发生日期(协 实际担保                                         是否履     是否为关联
 担保对象名称                                                             担保类型         担保期
                       披露日期      额度     议签署日)         金额                                    行完毕          方担保

                                                   公司对子公司的担保情况

                 担保额度相关公告 担保 实际发生日期(协 实际担保                                         是否履     是否为关联
 担保对象名称                                                             担保类型         担保期
                       披露日期      额度     议签署日)         金额                                    行完毕          方担保

深圳市世联小额 2014 年 04 月 02 日   5,000 2014 年 05 月 04 日     5,000 一般保证     保证期间为主债    否          否




                                                                        深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


贷款有限公司                                                                                 务履行期届满之
                                                                                             日起 2 年。

                                                                                             自保证书生效日
深圳市世联小额                                                                               起至<授信协议>
                 2014 年 06 月 26 日 19,000 2014 年 12 月 30 日        2,500 连带责任保证                        否   否
贷款有限公司                                                                                 项下每笔贷款的
                                                                                             到期日另加 2 年。

                                                                                             自保证合同生效
深圳市世联小额                                                                               之日起至定向融
                 2014 年 08 月 02 日   3,270 2014 年 08 月 01 日       3,270 一般保证                            否   否
贷款有限公司                                                                                 资工具到期日后 2
                                                                                             年。

深圳市世联小额                                                                               一年,以协议约定
                 2014 年 08 月 26 日 15,000 2014 年 08 月 26 日       15,000 一般保证                            否   否
贷款有限公司                                                                                 为准。

深圳市世联小额                                                                               一年,以协议约定
                 2014 年 09 月 05 日 17,000 2014 年 09 月 05 日       16,240 一般保证                            否   否
贷款有限公司                                                                                 为准。

                                                                                             本期定向融资工
深圳市世联小额                                                                               具存续期及本期
                 2014 年 09 月 10 日   2,018 2014 年 09 月 09 日       2,018 一般保证                            否   否
贷款有限公司                                                                                 定向融资工具到
                                                                                             期日起两年。

                                                                                             自本合同生效之
深圳市世联小额                                                                               日起至主债务人
                 2014 年 11 月 05 日   9,200 2014 年 11 月 03 日      8,328.8 连带责任保证                       否   否
贷款有限公司                                                                                 的债务履行期届
                                                                                             满后两年之日止。

                                                                                             自本合同生效之
深圳市世联小额                                                                               日起至主债务人
                 2014 年 12 月 25 日   9,400 2014 年 12 月 23 日      8,367.6 连带责任保证                       否   否
贷款有限公司                                                                                 的债务履行期届
                                                                                             满后两年之日止。

报告期内审批对子公司担保额度合计                                   报告期内对子公司担保实
                                                         79,888                                                            60,778.40
(B1)                                                             际发生额合计(B2)

报告期末已审批的对子公司担保额度                                   报告期末对子公司实际担
                                                         79,888                                                            60,778.40
合计(B3)                                                         保余额合计(B4)

公司担保总额(即前两大项的合计)

报告期内审批担保额度合计                                           报告期内担保实际发生额
                                                         79,888                                                            60,778.40
(A1+B1)                                                          合计(A2+B2)

报告期末已审批的担保额度合                                         报告期末实际担保余额合
                                                         79,888                                                            60,778.40
计(A3+B3)                                                        计(A4+B4)

实际担保总额(即 A4+B4)占公司净资产的比例                                                                                      30%

其中:

未到期担保可能承担连带清偿责任说明(如有)                   无

违反规定程序对外提供担保的说明(如有)                       无




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采用复合方式担保的具体情况说明



(1)违规对外担保情况

□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。


3、其他重大合同

□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。


4、其他重大交易

□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大交易。


九、承诺事项履行情况

1、公司或持股 5%以上股东在报告期内发生或以前期间发生但持续到报告期内的承诺事项

√ 适用 □ 不适用

      承诺事由         承诺方                       承诺内容                       承诺时间        承诺期限 履行情况

股改承诺

收购报告书或权益变
动报告书中所作承诺

资产重组时所作承诺

                                    (一)合伙企业保证并承诺,合伙企业参与认
                                    购世联行非公开发行的股份的认购资金全部源
                                    于全体合伙人对合伙企业的合法自有资金投
                                    入。(二)合伙企业保证并承诺,合伙企业参与
                                    认购世联行本次非公开发行的股份的认购资金
                                    将在世联行向中国证监会报送发行方案前全部
                     深圳众志联
                                    募集到位。(三)合伙企业保证并承诺,在合伙
首次公开发行或再融 高投资管理
                                    企业与世联行签署的《附条件生效的股份认购 2014 年 12 月 02 日
资时所作承诺         合伙企业(有
                                    合同》约定的股份锁定期内,合伙企业全体合
                     限合伙)
                                    伙人不得转让其持有的合伙份额或退出合伙企
                                    业。(四)合伙企业全体合伙人作出如下不可撤
                                    销承诺:1. 若本人将本人直接或间接持有的世
                                    联行的股份在买入后六个月内卖出,或者在卖
                                    出后六个月内又买入,由此所得收益归世联行
                                    所有,世联行董事会有权收回本人所得收益,


                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


本人将无条件向世联行上缴本人所得收益。2.
本人不会利用本人知悉或因本人在世联行担任
的职务可能知悉的世联行内幕信息从事证券交
易活动,也不会以协助、指使、教唆等其他任
何方式使其他与世联行或世联行董事、监事、
高级管理人员有特殊关系,可能获知内幕信息
的自然人、法人或其他组织因获知内幕信息而
买卖世联行股份及其衍生品种。3. 本人将严格
按照《公司法》、证券法》、上市公司董事、监
事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管
理规则》、《深圳证券交易所上市公司董事、监
事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管
理业务指引》法律、行政法规、规范性文件及
深交所业务规则及《深圳世联行地产顾问股份
有限公司章程》的相关规定,(1)向世联行申
报本人直接或间接所持有的世联行的股份及其
变动情况,在本人任职期间每年转让的股份不
超过本人直接或间接所持有世联行股份总数的
25%。(2)自本人向世联行申报离任日起六个
月内不转让本人直接或间接持有及新增的世联
行股份。(3)本人应在买卖世联行股份及其衍
生品种的 2 个交易日内,通过世联行董事会向
深交所申报,并在深交所指定网站进行公告。
公告内容包括:①上年末所持世联行股份数量;
②上年末至本次变动前每次股份变动的日期、
数量、价格;③本次变动前持股数量;④本次
股份变动的日期、数量、价格;⑤变动后的持
股数量;⑥深交所要求披露的其他事项。(4)
在下列期间不买卖世联行股票:①世联行定期
报告公告前 30 日内,因特殊原因推迟公告日期
的,自原公告日前 30 日起至最终公告日;②世
联行业绩预告、业绩快报公告前 10 日内;③自
可能对世联行股票交易价格产生重大影响的重
大事项发生之日或在决策过程中,至依法披露
后 2 个交易日内;④深交所规定的其他期间。
(5)若本人直接或间接持有的世联行股份及其
变动比例达到《上市公司收购管理办法》规定
的,还应当按照《上市公司收购管理办法》等
相关法律、行政法规、部门规章和深交所业务
规则的规定履行报告和披露等义务。(6)其他
有关法律、行政法规、规范性文件及深交所业
务规则中关于高管持股变动管理规则等相关规
定的义务。4.   合伙企业/本人将严格按照《上
市公司收购管理办法》等有关法律、行政法规、



                                     深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


       规范性文件及深交所业务规则和《深圳世联行
       地产顾问股份有限公司章程》的规定,在履行
       重大权益变动信息披露、要约收购等法定义务
       时,将关联合伙人与合伙企业认定为一致行动
       人,将关联合伙人直接或间接持有的世联行股
       票数量与合伙企业持有的世联行股票数量合并
       计算。普通合伙人应当提醒、督促与世联行存
       在关联关系的有限合伙人履行上述义务并采取
       以下措施保证关联有限合伙人履行上述义务:
       (1)普通合伙人在知悉相关重大权益变动、触
       发要约收购等事宜时,应及时提醒并通告与世
       联行存在关联关系的有限合伙人向世联行履行
       相关报告义务;(2)若与世联行存在关联关系
       的有限合伙人在接到前述通告后,未及时履行
       相关报告义务的,普通合伙人应主动向世联行、
       证券监管机构、深交所等报告其知悉的重大权
       益变动、触发要约收购等情形,并配合世联行
       履行相关信息披露义务;若合伙企业普通合伙
       人未能按照合伙协议及其补充协议约定履行上
       述义务,则其应承担由此给世联行及其股东造
       成的损失,但其能够证明自己无过错的情形除
       外。(五)合伙企业全体合伙人之间不存在分级
       收益等结构化安排,并保证在合伙企业持有世
       联行股份期间,全体合伙人之间不会存在分级
       收益等结构化安排。

       (一)本人目前担任世联行董事、总经理职务,
       任期自 2013 年 9 月 12 日起至 2016 年 9 月 11
       日止。(二)本人目前持有合伙企业 300 万元出
       资额,占合伙企业出资总额的比例为 60%,且
       担任合伙企业执行事务合伙人。(三)本人与合
       伙企业其他合伙人签署的合伙企业合伙协议及
       其补充协议均为本人真实意思表示。(四)本人
       保证并承诺,合伙企业参与认购世联行非公开
       发行的股份的认购资金全部源于合伙人对合伙
朱敏   企业的合法自有资金投入,且合伙企业参与认 2014 年 12 月 02 日
       购世联行本次非公开发行的股份的认购资金将
       在世联行向中国证监会报送发行方案前全部募
       集到位。(五)本人保证并承诺,在合伙企业与
       世联行签署的《附条件生效的股份认购合同》
       约定的股份锁定期内,本人不转让本人持有的
       合伙企业份额或退出合伙企业。(六)本人保证
       并承诺:1.若本人将本人直接或间接持有的世
       联行的股份在买入后六个月内卖出,或者在卖
       出后六个月内又买入,由此所得收益归世联行



                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


所有,世联行董事会有权收回本人所得收益,
本人将无条件向世联行上缴本人所得收益。2.
本人不会利用本人知悉或因本人在世联行担任
的职务可能知悉的世联行内幕信息从事证券交
易活动,也不会以协助、指使、教唆等其他任
何方式使其他与世联行或世联行董事、监事、
高级管理人员有特殊关系,可能获知内幕信息
的自然人、法人或其他组织因获知内幕信息而
买卖世联行股份及其衍生品种。3.本人将严格
按照《公司法》、《证券法》、《上市公司董事、
监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动
管理规则》、《深圳证券交易所上市公司董事、
监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动
管理业务指引》法律、行政法规、规范性文件
及深交所业务规则及《深圳世联行地产顾问股
份有限公司章程》的相关规定,(1)向世联行
申报本人直接或间接所持有的世联行的股份及
其变动情况,在本人任职期间每年转让的股份
不超过本人直接或间接所持有世联行股份总数
的 25%。(2)自本人向世联行申报离任日起六
个月内不转让本人直接或间接持有及新增的世
联行股份。(3)本人应在买卖世联行股份及其
衍生品种的 2 个交易日内,通过世联行董事会
向深交所申报,并在深交所指定网站进行公告。
公告内容包括:①上年末所持世联行股份数量;
②上年末至本次变动前每次股份变动的日期、
数量、价格;③本次变动前持股数量;④本次
股份变动的日期、数量、价格;⑤变动后的持
股数量;⑥深交所要求披露的其他事项。(4)
在下列期间不买卖世联行股票:①世联行定期
报告公告前 30 日内,因特殊原因推迟公告日期
的,自原公告日前 30 日起至最终公告日;②世
联行业绩预告、业绩快报公告前 10 日内;③自
可能对世联行股票交易价格产生重大影响的重
大事项发生之日或在决策过程中,至依法披露
后 2 个交易日内;④深交所规定的其他期间。
(5)若本人直接或间接持有的世联行股份及其
变动比例达到《上市公司收购管理办法》规定
的,还应当按照《上市公司收购管理办法》等
相关法律、行政法规、部门规章和深交所业务
规则的规定履行报告和披露等义务。(6)其他
有关法律、行政法规、规范性文件及深交所业
务规则中关于高管持股变动管理规则等相关规
定的义务。4.   本人将严格按照《上市公司收



                                       深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


         购管理办法》等有关法律、行政法规、规范性
         文件及深交所业务规则和《深圳世联行地产顾
         问股份有限公司章程》的规定,在履行重大权
         益变动信息披露、要约收购等法定义务时,将
         本人与合伙企业认定为一致行动人,将本人直
         接或间接持有的世联行股票数量与合伙企业持
         有的世联行股票数量合并计算。本人作为合伙
         企业普通合伙人,将提醒、督促与世联行存在
         关联关系的有限合伙人履行上述义务并采取以
         下措施保证关联有限合伙人履行上述义务:(1)
         本人在知悉相关重大权益变动、触发要约收购
         等事宜时,应及时提醒并通告与世联行存在关
         联关系的有限合伙人向世联行履行相关报告义
         务;(2)若与世联行存在关联关系的有限合伙
         人在接到前述通告后,未及时履行相关报告义
         务的,本人将主动向世联行、证券监管机构、
         深交所等报告其知悉的重大权益变动、触发要
         约收购等情形,并配合世联行履行相关信息披
         露义务;若本人未能按照合伙协议及其补充协
         议约定履行上述义务,则本人将承担由此给世
         联行及其股东造成的损失,但其能够证明本人
         无过错的情形除外。(七)本人保证并承诺,本
         人与合伙企业其他合伙人之间不存在分级收益
         等结构化安排,并保证在合伙企业持有世联行
         股份期间,本人与合伙企业其他合伙人之间不
         会存在分级收益等结构化安排。(八)本人保证
         上述声明及承诺事项的真实性、准确性和完整
         性,并愿意承担相应的法律责任。

         (一)本人目前担任世联行副董事长职务,任
         期自 2013 年 9 月 12 日起至 2016 年 9 月 11 日
         止。本人目前通过持有乌鲁木齐卓群创展股权
         投资合伙企业(有限合伙)50%的出资额间接
         持有世联行 5.025%的股份,并担任乌鲁木齐卓
         群创展股权投资合伙企业(有限合伙)执行事
         务合伙人。(二)本人目前持有合伙企业 200 万
         元出资额,占合伙企业出资总额的比例为 40%,
周晓华                                              2014 年 12 月 02 日
         为合伙企业有限合伙人。(三)本人与合伙企业
         其他合伙人签署的合伙企业合伙协议及其补充
         协议均为本人真实意思表示。(四)本人保证并
         承诺,合伙企业参与认购世联行非公开发行的
         股份的认购资金全部源于合伙人对合伙企业的
         合法自有资金投入,且合伙企业参与认购世联
         行本次非公开发行的股份的认购资金将在世联
         行向中国证监会报送发行方案前全部募集到



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位。(五)本人保证并承诺,在合伙企业与世联
行签署的《附条件生效的股份认购合同》约定
的股份锁定期内,本人不转让本人持有的合伙
企业份额或退出合伙企业。(六)本人保证并承
诺:1.   若本人将本人直接或间接持有的世联
行的股份在买入后六个月内卖出,或者在卖出
后六个月内又买入,由此所得收益归世联行所
有,世联行董事会有权收回本人所得收益,本
人将无条件向世联行上缴本人所得收益。2.
本人不会利用本人知悉或因本人在世联行担任
的职务可能知悉的世联行内幕信息从事证券交
易活动,也不会以协助、指使、教唆等其他任
何方式使其他与世联行或世联行董事、监事、
高级管理人员有特殊关系,可能获知内幕信息
的自然人、法人或其他组织因获知内幕信息而
买卖世联行股份及其衍生品种。3.     本人将严
格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司董事、
监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动
管理规则》、《深圳证券交易所上市公司董事、
监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动
管理业务指引》法律、行政法规、规范性文件
及深交所业务规则及《深圳世联行地产顾问股
份有限公司章程》的相关规定,(1)向世联行
申报本人直接或间接所持有的世联行的股份及
其变动情况,在本人任职期间每年转让的股份
不超过本人直接或间接所持有世联行股份总数
的 25%。(2)自本人向世联行申报离任日起六
个月内不转让本人直接或间接持有及新增的世
联行股份。(3)本人应在买卖世联行股份及其
衍生品种的 2 个交易日内,通过世联行董事会
向深交所申报,并在深交所指定网站进行公告。
公告内容包括:①上年末所持世联行股份数量;
②上年末至本次变动前每次股份变动的日期、
数量、价格;③本次变动前持股数量;④本次
股份变动的日期、数量、价格;⑤变动后的持
股数量;⑥深交所要求披露的其他事项。(4)
在下列期间不买卖世联行股票:①世联行定期
报告公告前 30 日内,因特殊原因推迟公告日期
的,自原公告日前 30 日起至最终公告日;②世
联行业绩预告、业绩快报公告前 10 日内;③自
可能对世联行股票交易价格产生重大影响的重
大事项发生之日或在决策过程中,至依法披露
后 2 个交易日内;④深交所规定的其他期间。
(5)若本人直接或间接持有的世联行股份及其



                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


                                变动比例达到《上市公司收购管理办法》规定
                                的,还应当按照《上市公司收购管理办法》等
                                相关法律、行政法规、部门规章和深交所业务
                                规则的规定履行报告和披露等义务。(6)其他
                                有关法律、行政法规、规范性文件及深交所业
                                务规则中关于高管持股变动管理规则等相关规
                                定的义务。4.   本人将严格按照《上市公司收
                                购管理办法》等有关法律、行政法规、规范性
                                文件及深交所业务规则和《深圳世联行地产顾
                                问股份有限公司章程》的规定,在履行重大权
                                益变动信息披露、要约收购等法定义务时,将
                                本人与合伙企业认定为一致行动人,将本人直
                                接或间接持有的世联行股票数量与合伙企业持
                                有的世联行股票数量合并计算。本人作为合伙
                                企业有限合伙人,将按照合伙协议及其补充协
                                议约定,主动或在合伙企业普通合伙人提醒后
                                及时向世联行报告相关重大权益变动、触发要
                                约收购等事宜,并配合世联行履行相关信息披
                                露义务。若本人未能按照合伙协议及其补充协
                                议约定履行上述义务,则本人将承担由此给世
                                联行及其股东造成的损失,但其能够证明本人
                                无过错的情形除外。(七)本人保证并承诺,本
                                人与合伙企业其他合伙人之间不存在分级收益
                                等结构化安排,并保证在合伙企业持有世联行
                                股份期间,本人与合伙企业其他合伙人之间不
                                会存在分级收益等结构化安排。(八)本人保证
                                上述声明及承诺事项的真实性、准确性和完整
                                性,并愿意承担相应的法律责任。

                   深圳世联行   本公司及本公司关联方不会违反《证券发行与
                   地产顾问股   承销管理办法》第十六条等有关法规的规定,
                   份有限公司; 直接或间接对合伙企业及其合伙人,提供财务
                                                                             2014 年 12 月 02 日
                   世联地产顾   资助或者补偿。本公司保证本承诺事项的真实
                   问(中国)有 性、准确性和完整性,并愿意承担相应的法律
                   限公司       责任。

                                本人及本人的关联方不会违反《证券发行与承
                                销管理办法》第十六条等有关法规的规定,直
                   陈劲松;佟捷 接或间接对合伙企业及其合伙人,提供财务资 2014 年 12 月 02 日
                                助或者补偿。本人保证本承诺事项的真实性、
                                准确性和完整性,并愿意承担相应的法律责任。

                   陈劲松;周晓 在任职期间每年转让的股份不超过其所持有公
其他对公司中小股东 华;朱敏;姜汝 司可转让股份总数的 25%;离职后半年内,不
                                                                             2013 年 09 月 12 日
所作承诺           祥;莫天全;邰 转让其持有的公司股份;在其离职 6 个月后的
                   宏伟;陈杰平; 12 个月内,通过证券交易所挂牌交易出售的公




                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


                   但斌;张炯;滕 司股份数量不超过其持有公司股份总数的
                   柏松;范雯;李 50%。
                   娜;邢柏静;林
                   蔚;王伟;王正
                   宇;王海晨;袁
                   鸿昌

                                  间接持有公司股份的董事、监事和高级管理人
                                  员郑伟陈劲松、苏静、周晓华、梁兴安承诺:
                                  在本人担任世联行的董事、监事或高级管理人
                   陈劲松;苏静;
                                  员期间,每年转让公司的股份不超过其所持有
                   周晓华;梁兴                                                  2009 年 08 月 28 日
                                  股份总数的 25%;在离职后半年内不转让其所
                   安
                                  持有的公司股份;在其离职 6 个月后的 12 个月
                                  内,通过证券交易所挂牌交易出售的公司股份
                                  数量不超过其持有公司股份总数的 50%。

                   世联地产顾     (1)依照中国法律法规被确认为世联行的股东、
                   问(中国)有 或被法律法规认定为实际控制人、关联方期间,
                   限公           将不会在中国境内或境外以任何方式(包括但
                   司;Fortune     不限于单独经营、通过合资经营或拥有另一公
                   Hill Asia      司或企业的股权及其它权益)直接或间接从事
                   Limited;乌鲁 或参与任何与世联行构成竞争的任何业务或活
                   木齐卓群创     动,不以任何方式从事或参与生产任何与世联 2007 年 12 月 10 日
                   展股权投资     行产品相同、相似或可能取代世联行产品的业
                   合伙企业(有 务活动;(2)如从任何第三方获得的商业机会与
                   限合伙);陈 世联行经营的业务有竞争或可能竞争,则本公
                   劲松;佟捷;周 司或本人将立即通知世联行,并将该商业机会
                   晓华;梁兴安; 让予世联行;(3)承诺不利用任何方式从事影响
                   苏静           或可能影响世联行经营、发展的业务或活动。

                                  作为世联行的股东、或被法律法规认定为实际
                   世联地产顾
                                  控制人、关联方期间,将尽可能避免与世联行
                   问(中国)有
                                  及其控股子公司之间的关联交易。对于无法避
                   限公
                                  免或者有合理原因而发生的关联交易,包括但
                   司;Fortune
                                  不限于商品交易,相互提供服务或者作为代理,
                   Hill Asia
                                  本公司或本人将一律严格遵循等价、有偿、公
                   Limited;乌鲁
                                  平交易的原则,在一项市场公平交易中不要求
                   木齐卓群创                                                   2007 年 12 月 10 日
                                  世联行及其控股子公司提供优于任何第三者给
                   展股权投资
                                  予或给予第三者的条件,并依据世联行《关联
                   合伙企业(有
                                  交易管理制度》等有关制度性文件及世联行公
                   限合伙);陈
                                  司章程履行合法审批程序并订立相关协议/合
                   劲松;佟捷;周
                                  同,及时进行信息披露,规范相关交易行为,
                   晓华;梁兴安;
                                  保证不通过关联交易损害世联行及其他股东的
                   苏静
                                  合法权益。

承诺是否及时履行   是

未完成履行的具体原 无



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因及下一步计划(如
有)


2、公司资产或项目存在盈利预测,且报告期仍处在盈利预测期间,公司就资产或项目达到原盈利预测及
其原因做出说明

□ 适用 √ 不适用


十、聘任、解聘会计师事务所情况

现聘任的会计师事务所

境内会计师事务所名称                       信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)

境内会计师事务所报酬(万元)                                                                              114.6

境内会计师事务所审计服务的连续年限

境内会计师事务所注册会计师姓名             张伟坚    潘传云

当期是否改聘会计师事务所
□ 是 √ 否
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
□ 适用 √ 不适用


十一、监事会、独立董事(如适用)对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

□ 适用 √ 不适用


十二、处罚及整改情况

□适用 √不适用


十三、年度报告披露后面临暂停上市和终止上市情况

□ 适用 √ 不适用


十四、其他重大事项的说明

√ 适用 □ 不适用
    盛泽担保公司从事的融资担保业务,本报告期末融资担保无对外担保余额。

   根据盛泽担保与山东滕建投资集团汇鑫置业有限公司签订的编号DB-DG2012001《委托担保协议书》,盛泽担保对山东
滕建投资集团有限公司从中原信托有限公司签订的编号为豫中信单字(2012)第276号信托贷款合同项下取得的20,000.00万
元贷款提供一般保证担保。山东滕建投资集团有限公司、山东滕建投资集团汇鑫置业有限公司法定代表人明清山为此担保提
供了反担保,分别与本公司签订了编号为DB-DG1210001-FDB、DB-DG1210002-FDB的反担保保证书。2014年6月6日,协议
各方已签订同意解除盛泽担保公司担保责任的确认书。





                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


十五、公司子公司重要事项

√ 适用 □ 不适用
    1、本公司、本公司之全资子公司盛泽担保作为担保人对世联小贷提供担保,并与深圳世联云贷壹号投资管理合伙企业
(有限合伙)于 2014 年 3 月 17 日在公司签订担保协议,担保金额为 5,000 万元,担保方式为一般保证责任, 担保期限
为保证期间为主债务履行期届满之日起 2 年。公告名称:《关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担保的公告》,公告编
号:2014-008,公告披露时间:2014年3月18日;公告名称:《关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担保的补充公告》,
公告编号:2014-018,公告披露时间:2014年4月2日;公告披露网站:http://www.cninfo.com.cn。
    2、本公司、本公司之全资子公司盛泽担保作为担保人对世联小贷提供担保,并与其签订担保协议,担保金额为 3,270
万元,担保方式为一般保证责任, 担保期限为保证期间为主债务履行期届满之日起 2 年。公告名称:《关于对深圳世联小
额贷款有限公司提供担保的公告》,公告编号:2014-066,公告披露时间:2014年8月2日,公告披露网站:
http://www.cninfo.com.cn。


十六、公司发行公司债券的情况

□ 适用 √ 不适用





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                                  第六节 股份变动及股东情况

一、股份变动情况

                                                                                                           单位:股

                            本次变动前                      本次变动增减(+,-)                       本次变动后

                                               发行
                           数量       比例              送股       公积金转股   其他        小计        数量       比例
                                               新股

一、有限售条件股份          135,272   0.03%               54,108       54,108    10,800      119,016     254,288    0.03%

3、其他内资持股               2,925   0.00%                1,170        1,170    10,800       13,140      16,065    0.00%

       境内自然人持股         2,925   0.00%                1,170        1,170    10,800       13,140      16,065    0.00%

4、外资持股                 132,347   0.03%               52,938       52,938                105,876     238,223    0.03%

       境外自然人持股       132,347   0.03%               52,938       52,938                105,876     238,223    0.03%

二、无限售条件股份      424,184,728   99.97%          169,673,892 169,673,892   -10,800 339,336,984 763,521,712 99.97%

1、人民币普通股         424,184,728   99.97%          169,673,892 169,673,892   -10,800 339,336,984 763,521,712 99.97%

三、股份总数            424,320,000 100.00%           169,728,000 169,728,000             339,456,000 763,776,000 100.00%

股份变动的原因
√ 适用 □ 不适用
    经公司2013年度股东大会审议通过,以公司2013年12月31日总股本424,320,000股为基数,向全体股东按每10股送红股
4.000000股,每10股转增4.000000股,派1.000000元人民币现金(含税),。权益分派实施后,公司股本从424,320,000股增至
763,776,000股。


股份变动的批准情况
√ 适用 □ 不适用
    公司2014年3月21日召开的第三届董事会第七次会议、第三届监事会第四次会议和2014年4月28日召开的2013年度股东大
会审议通过了《深圳世联地产顾问股份有限公司2013年度利润分配预案》。


股份变动的过户情况
√ 适用 □ 不适用
    本次所送股于2014年5月28日直接记入股东证券账户。


股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
√ 适用 □ 不适用
    由于公司分红配股,导致报告期每股收益及每股资产相应减少。


公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用


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二、证券发行与上市情况

1、报告期末近三年历次证券发行情况

□ 适用 √ 不适用


2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明

√ 适用 □ 不适用
    2014年4月28日,公司2013年度股东大会审议通过了《2013年度利润分配预案》,以公司截止2013年12月31日的总股本
424,320,000股为基数,向全体股东每10股送红股4股,派1元人民币现金(含税),同时,以资本公积金向全体股东每10股转
增4股。本次权益分派股权登记日为:2014年5月27日,除权除息日为:2014年5月28日。截至本报告期末,公司总股本已经
增至763,776,000股,较年初增长了80%,股东结构没有发生实质性变化,世联中国仍持有公司48.01%的股权,其他为可流通
的社会公众股;
   截至本报告期末,公司资产负债率为49.28%,较年初增长了20.27个百分点,主要是因为公司本报告期利用财务杠杆拓展
了业务规模。


3、现存的内部职工股情况

□ 适用 √ 不适用


三、股东和实际控制人情况

1、公司股东数量及持股情况

                                                                                                                  单位:股

                                                                                 报告期末表决权恢
                                     年度报告披露日前
报告期末普通股股                                                                 复的优先股股东总
                              16,940 第 5 个交易日末普                  16,940
东总数                                                                           数(如有)(参见注
                                     通股股东总数
                                                                                 8)

                                    持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况

                                                                              持有有限 持有无限售 质押或冻结情况
                                          持股比 报告期末持 报告期内增
           股东名称           股东性质                                        售条件的 条件的股份
                                            例      股数量       减变动情况                            股份状态    数量
                                                                              股份数量      数量

世联地产顾问(中国)有限公司 境外法人     48.01% 366,726,962                             366,726,962

乌鲁木齐卓群创展股权投资合   境内非国有
                                           9.15% 69,862,850                               69,862,850
伙企业(有限合伙)           法人

全国社保基金一零一组合       其他          1.84% 14,088,748                               14,088,748

中国工商银行-景顺长城精选
                             其他          1.70% 13,000,058                               13,000,058
蓝筹股票型证券投资基金

中国银行股份有限公司-嘉实
                             其他          1.46%    11,172,877                            11,172,877
研究精选股票型证券投资基金



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全国社保基金一一七组合         其他            1.40% 10,677,336                            10,677,336

中国农业银行股份有限公司-
景顺长城核心竞争力股票型证     其他            1.31%   9,999,925                            9,999,925
券投资基金

中国银行-景顺长城鼎益股票
                               其他            1.22%   9,344,376                            9,344,376
型开放式证券投资基金

融通新蓝筹证券投资基金         其他            1.18%   9,000,024                            9,000,024

中国银行-景顺长城动力平衡
                               其他            0.97%   7,383,931                            7,383,931
证券投资基金

战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10
                                          无
名股东的情况(如有)(参见注 3)

                                          1、陈劲松、佟捷夫妇为公司的实际控制人。公司控股股东世联地产顾问(中
                                          国)有限公司与其他股东之间不存在关联关系或属于《上市公司股东持股变
上述股东关联关系或一致行动的说明          动信息披露管理办法》规定的一致行动人。2、公司前 10 名无限售条件股东
                                          中未知相互之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露
                                          管理办法》规定的一致行动人。

                                         前 10 名无限售条件股东持股情况

                                                                        报告期末持有              股份种类
                             股东名称                                   无限售条件股
                                                                                          股份种类           数量
                                                                           份数量

世联地产顾问(中国)有限公司                                                           人民币普通股          366,726,962

乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业(有限合伙)                                           人民币普通股           69,862,850

全国社保基金一零一组合                                                                 人民币普通股           14,088,748

中国工商银行-景顺长城精选蓝筹股票型证券投资基金                                       人民币普通股           13,000,058

中国银行股份有限公司-嘉实研究精选股票型证券投资基金                                   人民币普通股           11,172,877

全国社保基金一一七组合                                                                 人民币普通股           10,677,336

中国农业银行股份有限公司-景顺长城核心竞争力股票型证券投资基金                         人民币普通股            9,999,925

中国银行-景顺长城鼎益股票型开放式证券投资基金                                         人民币普通股            9,344,376

融通新蓝筹证券投资基金                                                                 人民币普通股            9,000,024

中国银行-景顺长城动力平衡证券投资基金                                                 人民币普通股            7,383,931

                                                                        1、陈劲松、佟捷夫妇为公司的实际控制人。公司
                                                                        控股股东世联地产顾问(中国)有限公司与其他
                                                                        股东之间不存在关联关系或属于《上市公司股东
前 10 名无限售流通股股东之间,以及前 10 名无限售流通股股东和前 10
                                                                        持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
名股东之间关联关系或一致行动的说明
                                                                        2、公司前 10 名无限售条件股东中未知相互之间
                                                                        是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变
                                                                        动信息披露管理办法》规定的一致行动人。

前 10 名普通股股东参与融资融券业务股东情况说明(如有)(参见注 4)无




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公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。


2、公司控股股东情况

法人

          控股股东名称           法定代表人/单位负责人        成立日期          组织机构代码     注册资本     主要经营业务

世联地产顾问(中国)有限公司 陈劲松                       1992 年 06 月 23 日                  10,000 港元   从事投资业务

未来发展战略                     控股公司世联中国经营状况良好,将继续支持上市公司业务发展。

经营成果、财务状况、现金流等 财务状况良好,现金流充足

控股股东报告期内控股和参股的
                                 世联地产顾问(中国)有限公司持有 Fortune Hill Asia Limited71.2%的股权
其他境内外上市公司的股权情况

控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。


3、公司实际控制人情况

自然人

              实际控制人姓名                       国籍                         是否取得其他国家或地区居留权

陈劲松                                   中国                       是

佟捷                                     中国                       是

                                         1993 年创立本公司,历任世联中国、世联行董事长。目前兼任中国房地产业
                                         协会城市开发委员会副主任委员、建设部房地产估价与房地产经纪专家委员会
                                         委员,中国房地产估价师与房地产经纪人学会资深会员、理事会顾问,广东省
最近 5 年内的职业及职务
                                         房地产行业协会专家咨询委员会副主任委员,深圳市法定图则委员会委员,阿
                                         拉善 SEE 生态协会会员,深圳市红树林湿地保护基金会发起人、副理事长。现
                                         任本公司董事长,任期为 2013 年 9 月 12 日至 2016 年 9 月 11 日。

过去 10 年曾控股的境内外上市公司情况     无

实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图





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实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□ 适用 √ 不适用


4、其他持股在 10%以上的法人股东

□ 适用 √ 不适用


四、公司股东及其一致行动人在报告期提出或实施股份增持计划的情况

□ 适用 √ 不适用
在公司所知的范围内,没有公司股东及其一致行动人在报告期提出或实施股份增持计划。





                                        深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文




                           第七节 优先股相关情况

□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。





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                        第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况

一、董事、监事和高级管理人员持股变动

                                                                                                        本期增持 本期减持
                           任职 性                                                                                                期末持股数
 姓名            职务                  年龄   任期起始日期        任期终止日期        期初持股数(股) 股份数量 股份数量
                           状态 别                                                                                                  (股)
                                                                                                        (股)       (股)

陈劲松 董事长             现任 男        50 2013 年 09 月 12 日 2016 年 09 月 11 日        98,989,004 81,024,840              0 180,013,844

周晓华 副董事长           现任 男        48 2013 年 09 月 12 日 2016 年 09 月 11 日        21,013,211 16,810,568              0    37,823,779

朱敏      董事、总经理    现任 女        45 2013 年 09 月 12 日 2016 年 09 月 11 日                 0            0            0

莫天全 董事               现任 男        51 2013 年 09 月 12 日 2016 年 09 月 11 日                 0            0            0

姜汝祥 董事               现任 男        49 2013 年 09 月 12 日 2016 年 09 月 11 日                 0            0            0

邰宏伟 董事               现任 男        48 2013 年 09 月 12 日 2016 年 09 月 11 日                 0            0            0

张炯      独立董事        现任 男        44 2013 年 09 月 12 日 2016 年 09 月 11 日                 0            0            0

但斌      独立董事        现任 男        48 2013 年 09 月 12 日 2016 年 09 月 11 日                 0            0            0

陈杰平 独立董事           现任 男        61 2013 年 09 月 12 日 2016 年 09 月 11 日                 0            0            0

滕柏松 监事会主席         现任 男        51 2013 年 09 月 12 日 2016 年 09 月 11 日                 0            0            0

范雯      监事            现任 女        39 2013 年 09 月 12 日 2016 年 09 月 11 日                 0            0            0

李娜      监事            现任 女        37 2013 年 09 月 12 日 2016 年 09 月 11 日                 0     14,400        3,600          10,800

林蔚      副总经理        现任 女        45 2013 年 09 月 12 日 2016 年 09 月 11 日             3,900      2,340         975            5,265

邢柏静 副总经理           现任 女        41 2013 年 09 月 12 日 2016 年 09 月 11 日                 0            0            0

王正宇 副总经理           现任 男        40 2013 年 09 月 12 日 2016 年 09 月 11 日                 0            0            0

王伟      副总经理        现任 女        44 2013 年 09 月 12 日 2016 年 09 月 11 日                 0            0            0

王海晨 财务总监           现任 男        40 2013 年 09 月 12 日 2016 年 09 月 11 日                 0            0            0

袁鸿昌 副总经理、董秘 现任 男            43 2013 年 09 月 12 日 2016 年 09 月 11 日                 0            0            0

合计              --         --   --    --          --                  --                120,006,115 97,852,148        4,575 217,853,688


二、任职情况

公司现任董事、监事、高级管理人员最近 5 年的主要工作经历
       1、董事主要工作经历
    陈劲松先生,中国国籍,持有香港永久性居民身份证,1964年1月8日生,硕士研究生学历。1993年创立本公司,历任世
联中国、世联行董事长。目前兼任中国房地产业协会城市开发委员会副主任委员、建设部房地产估价与房地产经纪专家委员
会委员,中国房地产估价师与房地产经纪人学会资深会员、理事会顾问,广东省房地产行业协会专家咨询委员会副主任委员,
深圳市法定图则委员会委员,阿拉善SEE生态协会会员,深圳市红树林湿地保护基金会发起人、副理事长。现任本公司董事
长,任期为2013年9月12日至2016年9月11日。



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       周晓华先生,中国国籍,无境外居留权,1966年8月17日生,EMBA学历。拥有中国注册房地产估价师、注册造价工程
师、注册房地产经纪人专业资质;1996年加盟世联地产,历任估价部经理、顾问部总经理、北京世联总经理、世联中国副总
经理、世联中国董事、世联地产副总经理、世联地产总经理、世联地产董事。现任本公司副董事长,任期为2013年9月12日
至2016年9月11日。
       朱敏女士,中国国籍,无境外居留权,1969年5月11日生,EMBA学历。1999年加入世联地产,历任世联地产代理事业
部总经理、世联地产副总经理;现任本公司董事、总经理,任期为2013年9月12日至2016年9月11日。
       莫天全先生,中国国籍,无境外居留权,1964年4月28日生,硕士研究生学历。1999年,创立搜房网,任搜房控股有限
公司董事长。现任本公司董事,任期为2013年9月12日至2016年9月11日。
       姜汝祥先生,中国国籍,无境外居留权,1965年1月生,博士研究生学历。2001年9月创立北京锡恩管理顾问公司,现担
任北京锡恩管理顾问有限公司和北京锡恩投资管理有限公司董事长。现任本公司董事,任期为2013年9月12日至2016年9月11
日。
       邰宏伟先生,美国国籍,曾任IBM 增长型市场总部的首席人才官,在中国和美国的大学执教8 年,曾任长江商学院高
层管理教育执行主任,现担任麻省理工斯隆管理评论理事。现任本公司董事,任期为2013年9月12日至2016年9月11日。
       张炯先生,中国国籍,无境外居留权,1970年7月2日生,硕士研究生学历。2004至今,广东信达律师事务所合伙人。现
任本公司独立董事,任期为2013年9月12日至2016年9月11日。
       但斌先生,中国国籍,无境外居留权,1967年1月2日生,硕士研究生学历。2004年至今,深圳市东方港湾投资管理有限
责任公司总经理、董事长。现任本公司独立董事,任期为2013年9月12日至2016年9月11日。
    陈杰平先生,中国国籍,持有香港永久性居民身份证,1953年8月20日生,博士研究生学历。2008年8月至今,中欧国际
工商学院会计学教授,副教务长,EMBA课程主任。现任本公司独立董事,任期为2013年9月12日至2016年9月11日。
    2、监事主要工作经历
       滕柏松先生,中国国籍,无境外居留权,1963年9月25日生,本科学历。2001年加入世联地产,历任世联地产代理部总
经理助理、代理部副总经理、本公司总经理助理、监事。现任本公司监事会主席,任期为2013年9月12日至2016年9月11日。
       李娜女士,中国国籍,无境外居留权,1977年1月7日生,EMBA学历。拥有中国注册房地产估价师、房地产经济师专业
资质。现担任深圳市世联土地房地产评估有限公司总经理。现任本公司监事,任期为2013年9月12日至2016年9月11日。
       范雯女士,中国国籍,无境外居留权,1975年8月7日生,本科学历。1997年9月加盟世联地产,历任代理部销售代表、
代理部项目经理、代理部高级项目经理,代理部销售总监、集团营业部总监、集团写字楼代理事业一部总经理、集团大客户
事业部总经理,现担任广州代理事业三部总经理。现任本公司监事,任期为2013年9月12日至2016年9月11日。
       3、高级管理人员主要工作经历
       朱敏女士,公司总经理,简历同上。
       邢柏静女士,中国国籍,取得加拿大居留权,1973年4月2日生,硕士研究生学历。1996年至2000年期间从事房地产开发
工作;2001年加入世联地产,历任世联地产顾问事业部总经理、世联地产副总经理;2011年10月至今任世联雅园公司总经理,
全面负责公司资产服务业务的经营管理工作。现任本公司副总经理,任期为2013年9月12日至2016年9月11日。
       林蔚女士,中国国籍,无境外居留权,1969年8月29日生,硕士研究生学历。2002 年加入世联地产,历任北京公司策划
项目经理、北京公司技术总监、北京公司副总、总经理助理、北京区域副总、顾问部总经理、北京区域总经理、集团顾问事
业部总经理。现任本公司副总经理,负责公司顾问业务的经营管理工作,任期为2013年9月12日至2016年9月11日。
    王正宇先生,中国国籍,无境外居留权,1974年8月24日生,硕士研究生学历。1999年加入世联地产,历任北京世联常
务副总经理、环渤海代理业务中心总经理、北京世联总经理及华北区域总经理。现任本公司副总经理,负责公司人力资源、
行政及知识信息的管理工作,同时负责金融服务业务的经营管理工作,任期为2013年9月12日至2016年9月11日。
    王伟女士,中国国籍,无境外居留权,1970年5月4日生,大学学历,中欧工商管理学院EDP毕业。2000年加入世联地产,
历任深圳公司代理事业部销售管理部总监;深圳公司事业部营销总监、总经理;深圳区域副总经理、集团代理事业部副总经
理。现任集团代理事业部总经理,负责公司代理业务的经营管理工作,任期为2013年9月12日至2016年9月11日。
    王海晨先生,中国国籍,无境外居留权,1974年10月1日生,硕士研究生学历。拥有中国注册会计师、中国注册税务师
及会计从业资格;2008 年加盟世联地产,任财务管理中心总经理。现任本公司财务总监,任期为2013年9月12日至2016年9
月11日。




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    袁鸿昌先生,中国国籍,无境外居留权,1971年3月24日生,硕士研究生学历。拥有中国注册土地估价师、注册房地产
经纪人专业资质。2001年加入世联地产,历任华东区域副总经理、上海世联总经理、华东区域总经理。现任集团副总经理、
董秘,负责公司市场研究、品牌与公共关系部管理工作,任期为2013年9月12日至2016年9月11日。
在股东单位任职情况
√ 适用 □ 不适用

                                                                                                      在股东单位是否领
任职人员姓名    股东单位名称     在股东单位担任的职务            任期起始日期        任期终止日期
                                                                                                           取报酬津贴

陈劲松         世联中国         董事                      1992 年 06 月 23 日                         否

周晓华         卓群创展         执行事务合伙人            2007 年 02 月 06 日                         否

在其他单位任职情况
√ 适用 □ 不适用

                                                                                                                           在其他单
                                                               在其他单位担任                                              位是否领
任职人员姓名                    其他单位名称                                      任期起始日期         任期终止日期
                                                                      的职务                                               取报酬津
                                                                                                                               贴

               Sunshine 100 China Holdings Ltd   阳光 100 中
陈劲松                                                         独立非执行董事 2014 年 02 月 17 日 2017 年 02 月 16 日     否
               国控股有限公司

陈劲松         青岛天泰房地产开发股份有限公司                  董事             2013 年 06 月 29 日 2017 年 01 月 27 日   是

陈劲松         上海中城联盟投资管理股份有限公司                董事             2013 年 01 月 01 日 2015 年 12 月 30 日   是

朱敏           深圳众志联高投资管理合伙企业(有限合伙) 执行事务合伙人 2014 年 03 月 21 日                                否

张炯           深圳中青宝互动网络股份有限公司                  独立董事         2011 年 04 月 13 日                       是

张炯           广东信达律师事务所                              合伙人                                                     是

莫天全         搜房控股有限公司                                董事长           1999 年 06 月 08 日                       是

莫天全         顺昌集团有限公司                                董事             2006 年 05 月 12 日                       是

莫天全         涛石股权投资管理公司                            董事             2010 年 01 月 21 日                       否

邰宏伟         麻省理工斯隆管理评论                            理事             2014 年 04 月 01 日

姜汝祥         北京锡恩管理顾问有限公司                        董事长           2001 年 05 月 22 日                       是

姜汝祥         北京锡恩投资管理有限公司                        董事长           2011 年 02 月 25 日                       是

但斌           深圳市东方港湾投资管理有限公司                  董事长、总经理 2004 年 04 月 01 日                         是

陈杰平         中银国际证券有限公司                            独立董事         2008 年 12 月 18 日 2014 年 12 月 14 日   是

陈杰平         上海天玑科技股份有限公司                        独立董事         2012 年 09 月 25 日 2015 年 9 月 24 日    是

陈杰平         兴业证券股份有限公司                            独立董事         2011 年 03 月 06 日 2014 年 03 月 05 日   是

陈杰平         卓智控股有限公司                                独立董事         2014 年 07 月 21 日                       是

陈杰平         金茂投资                                        独立董事         2014 年 08 月 25 日 2017 年 03 月 24 日   是

在其他单位任
               无
职情况的说明





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三、董事、监事、高级管理人员报酬情况

董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
1、公司董事、监事、高级管理人员报酬由薪酬委员会、董事会依次审议通过,其中董事、监事报酬需提交股东大会审议通
过。
2、在公司任职的董事、监事、高级管理人员按其职务根据公司现行的薪酬制度领取报酬,并依据风险、责任、利益相一致
的原则,年底根据公司经营业绩情况和个人绩效,严格按照考核评定程序,确定其年终绩效奖金。
3、公司董事、监事、高级管理人员2014年度薪酬数额已按照相关规定予以支付。


公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
                                                                                                         单位:万元

                                              任职                                                    报告期末实际
   姓名             职务   性别      年龄            从公司获得的报酬总额 从股东单位获得的报酬总额
                                              状态                                                      所得报酬

陈劲松      董事长         男              50 现任                  170.19                        0         170.19

周晓华      副董事长       男              48 现任                  151.72                        0         151.72

朱敏        董事、总经理   女              45 现任                  591.87                        0         591.87

莫天全      董事           男              51 现任                   16.39                        0          16.39

姜汝祥      董事           男              49 现任                   16.39                        0          16.39

邰宏伟      董事           男              48 现任                   16.25                        0          16.25

张炯        独立董事       男              44 现任                   16.39                        0          16.39

但斌        独立董事       男              48 现任                   16.39                        0          16.39

陈杰平      独立董事       男              61 现任                   16.25                        0          16.25

滕柏松      监事会主席     男              51 现任                  145.11                        0         145.11

范雯        监事           女              39 现任                   62.47                        0          62.47

李娜        监事           女              37 现任                      3                         0

林蔚        副总经理       女              45 现任                   260.7                        0          260.7

邢柏静      副总经理       女              41 现任                   231.7                        0          231.7

王正宇      副总经理       男              40 现任                  288.49                        0         288.49

王伟        副总经理       女              44 现任                  288.49                        0         288.49

王海晨      财务总监       男              40 现任                  184.19                        0         184.19

袁鸿昌      副总经理、董秘 男              43 现任                  269.87                        0         269.87

合计                 --         --    --        --                2,745.86                        0        2,745.86

公司董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□ 适用 √ 不适用





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四、报告期核心技术团队或关键技术人员变动情况(非董事、监事、高级管理人员)

    同往年相同,核心技术团队或关键技术人员是指高级策划师、高级顾问、高级客户经理、销售经理及以上人员。截止
2014年12月31日,关键岗位占比约为11.7%,总量相比2013年净增约158人;当年入职的关键岗保有率约为59.6%,相比往年,
保有率持续稳步上升。
2014年关键岗位队伍在选、用、育、留方面施行体系化建设,加强了关键岗队伍的整体素质提升,健全“干部管理”体制:
1、利用校园招聘补充人才,针对一类本科以上高校,有针对性的挖掘专业人才;
2、建立健全素质模型的选人标准,通过专业测评工具箱,多维度选拔和任用高潜人才;
3、持续关注人员需求,提供人才发展的平台,建立绩效管理和评估系统,通过绩效改进措施促进人才的发展;
4、建立我司人才发展模型,在不同阶段进行针对性培养训练,不断推出培训课程;
5、加强对意向离职关键岗位员工的早期介入,提高员工稳定性;
6、持续实施中长期激励计划,留用核心关键岗位人才。
2015年,将重点关注关键岗位人才的创新意识培养,多产品复合型人才成长,人才保有等方面。


五、公司员工情况

    截止2014年12月31日,公司共有在册员工20,516人(不含立丹行、荣置地),需要承担费用的离退休职工1人,以下是
公司人员构成情况统计:
(一)岗位类别构成情况

    职位类别             人数(人)              占比

    策划类               2959                    14.42%

    顾问类               1187                    5.79%

    经营管理类           297                     1.45%

    客户类               204                     0.99%

    销售类               11542                   56.26%

    业务支持类           1405                    6.85%

    职能类               894                     4.36%

    物业项目类           1977                    9.64%

    金融类               51                      0.25%

    合计                 20516                   100.00%





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(二)教育程度构成情况

    教育程度             人数(人)     占比

    博士                          4                 0.02%
    硕士                         824                4.02%
    本科                        6461               31.49%
    专科                        7393               36.04%
    高中及以下                  5834               28.44%
    合计                        20516               100.00%





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                                         第九节 公司治理

一、公司治理的基本状况

    报告期内,公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和《深圳证券交易所股票上市规则》等相关
法律、法规的规定,不断完善公司法人治理结构,建立健全内部管理和控制制度,规范公司运作,加强信息披露,进一步提
高公司治理水平。

    截至报告期末,公司治理的实际状况符合前述法律法规及深圳证券交易所、中国证监会发布的有关上市公司治理的规范
性文件。具体情况如下:

1、股东与股东大会

    报告期内,公司召开了5次股东大会,会议的召集、召开、表决程序符合《公司章程》及《股东大会议事规则》等规定,
会议充分预留了股东发言和提问的时间,确保全体股东享有平等地位,充分行使自己的权力,不存在损害中小股东利益的情
形。报告期内的股东大会均由董事会召集召开,召开和表决程序均合法。

2、控股股东与上市公司的关系

    报告期内公司控股股东能严格规范自己的行为,没有超越公司股东大会直接或间接干预公司决策和经营活动的行为。继
续保持与本公司在业务、人员、资产、机构、财务方面完全独立,各自独立核算、独立纳税、独立承担责任和风险。

3、董事与董事会

    报告期内,公司董事会成员9人,其中独立董事3人,公司董事会人数和人员构成符合法律、法规和《公司章程》的要求。
2014年度公司召开董事会21次,会议的召集、召开和表决程序规范。公司全体董事能够按照《董事会议事规则》、《中小企
业板上市公司董事行为指引》等的要求认真履行董事诚实守信、勤勉尽责的义务,认真出席董事会和股东大会,积极参加相
关知识的培训,熟悉有关法律法规。独立董事能够不受影响地独立履行职责,并对公司治理提出了具体的建议。公司董事会
下设战略、审计、提名、薪酬与考核四个专门委员会,对董事会负责。战略委员会主要探讨公司各业务的发展规划;审计委
员会提出内部审计和内部控制的相关意见;提名委员会审查董事、监事及高管任职资格并提出建议;薪酬与考核委员会讨论
决定公司董事、监事及高管的薪酬方案。

4、监事与监事会

    报告期内,公司监事会成员3人,其中1人为职工代表,监事会的人数及构成符合法律、法规的要求。公司监事会依据《公
司章程》、《监事会议事规则》等法律法规认真履行自己的职责,出席了股东大会,列席了历次董事会;按规定的程序召开
监事会,对公司重大事项、财务状况、董事和高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督,维护公司及股东的合法权益。

5、关于绩效评价与激励约束机制

    公司正逐步建立和完善公正、透明的董事、监事和高级管理人员的绩效评价标准和激励约束机制。目前公司已对董事长、
副董事长及高管人员建立了绩效考核体系。公司高管人员的聘任公开、透明,符合法律法规的规定。

6、利益相关者

    公司充分尊重和维护利益相关者的合法权益,实现社会、股东、公司、员工等各方面利益的协调平衡,诚信对待供应商
和客户,认真培养每一位员工,坚持与利益相关者互利共赢的原则,共同推动公司持续、健康、快速发展。公司没有因部分
改制等原因存在同业竞争和关联交易问题。




                                                                 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


7、信息披露与透明度

    公司根据最新修订的《信息披露管理制度》,严格按照有关法律法规和《信息披露管理制度》的规定,加强信息披露事
务管理,履行信息披露义务。公司指定董事会秘书为公司信息披露管理负责人,并指定《证券时报》、《中国证券报》、《上
海证券报》和巨潮资讯网(www.cninfo.com.cn)为公司信息披露的报纸和网站。公司真实、准确、完整、及时地披露信息,
确保所有投资者公平地获取公司信息。

公司治理与《公司法》和中国证监会相关规定的要求是否存在差异
□ 是 √ 否
    公司治理与《公司法》和中国证监会相关规定的要求不存在差异。
公司治理专项活动开展情况以及内幕信息知情人登记管理制度的制定、实施情况
    为维护信息披露的公平原则,加强内幕信息保密工作,公司制定了《内幕信息知情人登记管理制度》并经公司第一届董
事会第十二次会议审议通过,上述制度已于 2009 年 12 月 14 日刊登于巨潮资讯网(www.cninfo.com.cn)。报告期内,公司
严格执行《内幕信息知情人登记管理制度》,认真做好内幕信息知情人的登记、报备工作,对公司定期报告和重大事项建立
内幕信息知情人档案,并按规定及时报送备案,同时严格规范向外部信息使用人报送公司信息的行为。报告期内,公司未发
生利用内幕信息买卖公司股票的行为。


二、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况

1、本报告期年度股东大会情况


     会议届次           召开日期               会议议案名称             决议情况       披露日期           披露索引

                                        1、审议《2013 年年度报告》
                                        及摘要; 2、审议《2013 年
                                        度董事会工作报告》;3、审议
                                        《2013 年度监事会工作报
                                        告》;4、审议《2013 年度财
                                        务决算及 2014 年度财务预算
                                        报告》;5、审议《2013 年度
                                        利润分配预案》;6、审议《2013
                                                                                                     详见披露在《证券时
                                        年度募集资金存放与使用情
                                                                                                     报》、 中国证券报》、
                                        况专项报告》;7、审议《关于
                                                                                                     《上海证券报》、巨
                                        续聘 2014 年会计师事务所的
2013 年度股东大会 2014 年 04 月 28 日                                   通过       2014 年 04 月 29 日 潮资讯网的《2013
                                        议案》;8、审议《关于修改<
                                                                                                     年度股东大会决议
                                        公司章程>的议案》;9、审议
                                                                                                     公告》,公告编号为:
                                        《2014 年董事、高管薪酬的
                                                                                                     2014-026。
                                        议案》;10、审议《2014 年监
                                        事薪酬的议案》;11、审议《关
                                        于购买董事、高级管理人员责
                                        任保险的议案》;12、审议《关
                                        于购买监事责任保险的议
                                        案》;13、审议《关于公司符
                                        合非公开发行股票条件的议
                                        案》;14、审议《关于公司非




                                                                   深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


                                          公开发行股票方案的议案》;
                                          15、审议《非公开发行股票募
                                          集资金使用可行性研究报
                                          告》;16、审议《2014 年度非
                                          公开发行 A 股股票预案》;17、
                                          审议《关于提请股东大会授权
                                          董事会全权办理本次非公开
                                          发行股票相关事项的议案》;
                                          18、审议《前次募集资金使用
                                          情况报告》;19、审议《关于
                                          公司与认购对象签署<股份认
                                          购合同>的议案》;20、审议《关
                                          于公司非公开发行股票涉及
                                          关联交易事项的议案》;21、
                                          审议《未来三年(2014-2016
                                          年)股东分红回报规划》


2、本报告期临时股东大会情况


    会议届次             召开日期               会议议案名称              决议情况        披露日期              披露索引

                                          1、审议《关于公司与关联
                                          方共同投资关联交易事项                                           详见披露在《证券时
                                          的议案》;2、审议《关于公                                        报》、 中国证券报》、
                                          司向关联方提供物业管理                                           《上海证券报》、巨
2014 年第一次临时                         服务关联交易事项的议                                             潮资讯网的《2014
                    2014 年 07 月 11 日                                通过          2014 年 07 月 12 日
股东大会                                  案》;3、审议《关于收购四                                        年第一次临时股东
                                          川嘉联兴业地产顾问有限                                           大会决议公告》,公
                                          公司 24.5%股权的议案》;4、                                      告编号为:
                                          审议《关于变更部分募集资                                         2014-048。
                                          金投资项目的议案》

                                          1、审议《关于公司符合非
                                          公开发行股票条件的议
                                          案》;2、审议《关于修订公
                                                                                                           详见披露在《证券时
                                          司非公开发行股票方案的
                                                                                                           报》、 中国证券报》、
                                          议案》;3、审议《非公开发
                                                                                                           《上海证券报》、巨
                                          行股票募集资金使用可行
2014 年第二次临时                                                                                          潮资讯网的《2014
                    2014 年 08 月 08 日 性研究报告(修订稿)》;4、通过              2014 年 08 月 09 日
股东大会                                                                                                   年第二次临时股东
                                          审议《2014 年度非公开发行
                                                                                                           大会决议公告》,公
                                          A 股股票预案(修订稿)》;
                                                                                                           告编号为:
                                          5、审议《关于提请股东大
                                                                                                           2014-067。
                                          会授权董事会全权办理本
                                          次非公开发行股票相关事
                                          项的议案》;6、审议《关于




                                                                   深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


                                          与北京搜房网络技术有限
                                          公司签署<搜房网-世联行
                                          股权投资与合作协议>的议
                                          案》;7、审议《关于与认购
                                          对象签署<股份认购合同>
                                          的议案》;8、审议《关于公
                                          司非公开发行股票涉及关
                                          联交易事项的议案》;9、审
                                          议《关于修改<对外投资管
                                          理办法>的议案》;10、审议
                                          《关于修改<募集资金管理
                                          办法>的议案》;11、审议《关
                                          于修改<股东大会议事规
                                          则>的议案》;12、审议《关
                                          于修改<公司章程>的议
                                          案》;13、审议《关于实际
                                          控制人为公司提供担保的
                                          关联交易议案》

                                                                                                      详见披露在《证券时
                                          1、审议《前次募集资金使
                                                                                                      报》、 中国证券报》、
                                          用情况报告》;2、审议《关
                                                                                                      《上海证券报》、巨
                                          于为全资子公司提供担保
2014 年第三次临时                                                                                     潮资讯网的《2014
                    2014 年 09 月 10 日 额度的议案》;3、审议《关 通过          2014 年 09 月 11 日
股东大会                                                                                              年第三次临时股东
                                          于实际控制人为公司及子
                                                                                                      大会决议公告》,公
                                          公司提供担保额度暨关联
                                                                                                      告编号为:
                                          交易的议案》
                                                                                                      2014-085。

                                                                                                      详见披露在《证券时
                                          1、审议《关于收购厦门市                                     报》、 中国证券报》、
                                          立丹行置业有限公司 51%                                      《上海证券报》、巨
2014 年第四次临时                         股权的议案》;2、审议《关                                   潮资讯网的《2014
                    2014 年 11 月 12 日                                 通过    2014 年 11 月 13 日
股东大会                                  于部分变更募集资金投资                                      年第四次临时股东
                                          项目及使用超募资金的议                                      大会决议公告》,公
                                          案》                                                        告编号为:
                                                                                                      2014-098。


3、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会

□ 适用 √ 不适用





                                                                  深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


三、报告期内独立董事履行职责的情况

1、独立董事出席董事会及股东大会的情况


                                              独立董事出席董事会情况

                本报告期应参加董                                                                      是否连续两次未
 独立董事姓名                         现场出席次数       以通讯方式参加次数   委托出席次数 缺席次数
                   事会次数                                                                            亲自参加会议

张炯                             21                  7                   14              0        0否

但斌                             21                  7                   14              0        0否

陈杰平                           21                  7                   14              0        0否

独立董事列席股东大会次数

连续两次未亲自出席董事会的说明
不存在连续两次未亲自出席董事会的情况。


2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况

独立董事对公司有关事项是否提出异议
□ 是 √ 否
报告期内独立董事对公司有关事项未提出异议。


3、独立董事履行职责的其他说明

独立董事对公司有关建议是否被采纳
√ 是 □ 否
独立董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
    独立董事利用自己的专业优势,密切关注公司的经营情况,并利用召开董事会、股东大会的机会及其他时间,多次到公
司现场工作,通过现场工作深入了解公司的经营情况,积极与其他董事、监事、管理层沟通交流,及时掌握公司的经营动态,
对公司总体发展战略以及面临的市场形势提出建设性意见。


四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责情况

1、战略委员会
   报告期内,战略委员会召开了一次会议。会议提出了世联行转型之路—祥云战略及2014年战略部署。


2、审计委员会
   报告期内,审计委员会召开了六次会议。(1)会议讨论了2013年度内部控制、内部审计工作情况;制定了2014年度内部
控制、内部审计工作计划;讨论续聘会计师事务所事宜;针对2013年度外部审计工作进行总结汇报。(2)会议分别对2013年
年度、2014年第一季度、第二季度、第三季度内部审计工作进行汇报。(3)会议针对2014年度外部审计工作进行事前沟通。


五、监事会工作情况

监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险



                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


□ 是 √ 否
监事会对报告期内的监督事项无异议。


六、公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立完整情况

    公司自上市以来,注意规范与控股股东世联中国之间的关系,建立健全各项管理制度。目前,公司在业务、资产、人员、
财务、机构方面均独立于控股股东,具有独立完整的业务体系,具备独立面向市场自主经营的能力,完全独立运作、自主经
营,独立承担责任和风险。公司不存在向大股东、实际控制人提供未公开信息等非规范治理情况。
    1、业务独立
    公司拥有独立完整的业务体系,能够面向市场独立经营,独立核算和决策,独立承担责任与风险,未受到公司控股股东
的干涉、控制,未与公司控股股东及其控制的其他企业之间存在关联关系而使公司经营自主权的完整性、独立性受到不良影
响。
    2、人员独立
    公司董事、监事及高级管理人员均严格按照《公司法》、《公司章程》规定的条件和程序产生,控股股东没有干预公司
董事会和股东大会已经作出的人事任免决定。公司总经理、副总经理、财务负责人、董事会秘书等高级管理人员均专职在本
公司领取报酬,未在控股股东单位领取报酬和担任除董事以外的其他任何职务。
    3、资产独立
    公司与控股股东产权关系明晰,拥有独立的采购系统、销售系统、信息系统及商标使用权等无形资产。公司控股股东、
实际控制人没有占用公司的资金、资产及其他资源。
    4、机构独立
    公司设有健全的组织机构体系,公司股东大会、董事会、监事会、经营层及各职能部门均独立运作,并制定了相应的内
部管理及控制制度;公司销售、人事、行政、财务等所有机构与控股股东完全分开,不存在与控股股东单位之间机构重叠、
彼此从属的情形。
       5、财务独立
       公司下设财务部,并有专职财务人员。建立了独立规范的会计核算体系和财务管理制度。公司独立在银行开立账户,不
存在资金或资产被股东或其他企业任意占用的情况;公司作为独立纳税人,依法独立纳税,不存在与股东混合纳税情况;不
存在控股股东干预本公司资金使用的情况。


七、同业竞争情况

□ 适用 √ 不适用


八、高级管理人员的考评及激励情况

       高级管理人员实行年薪制,依据行业薪酬水平、经营效益、岗位职级等因素确定。2014年年初根据公司经营战略和年
度经营目标,结合高级管理人员的岗位职责,制定绩效考核目标。年终对高级管理人员的履行职责情况和年度业绩完成情况
进行绩效考核,并根据考评结果分配年度绩效薪酬。同时公司对当年度业务发展突出,或业务创新经营突出的高级管理人员
予以了特别奖励。





                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文




                                          第十节 内部控制

一、内部控制建设情况

     公司按照《公司法》、《证券法》和《企业内部控制基本规范》等有关法律法规的要求,结合公司自身特点,已建立起
较为全面、系统的符合企业运行特点的内控制度,保证了公司各项经营活动和运转的有效进行。同时,公司将根据监管部门
的相关要求,结合公司实际情况,对内部控制制度进行进一步的补充和完善。


二、董事会关于内部控制责任的声明

     公司董事会对公司内部控制的建立健全和有效运行负全面责任。公司将按照《企业内部控制基本规范》和《企业内部控
制配套指引》的相关要求,逐步建立健全内部控制体系,提高公司风险防范能力和规范运作水平,确保企业合法合规运行、
不断提高公司经营效率和水平,保证公司发展战略和经营目标的全面实施,实现股东及其他相关者的利益。


三、建立财务报告内部控制的依据

     公司以《会计法》、《企业会计准则》、《企业内部控制基本规范》及监管部门的相关规范性文件为依据,建立了完备
的会计核算体系,并建立健全了关于财务会计核算方面的内部控制制度。公司财务中心负责公司财务工作和指导监督各子公
司的财务工作,在货币资金、采购、销售收入的确认、费用的发生与归集、财务报告编制等环节均制定了较为明确详尽的审
批、授权、签章等制度。公司2014年度财务报告在内部控制等方面不存在重大缺陷。


四、内部控制评价报告

                         内部控制评价报告中报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况



内部控制评价报告全文披露日期 2015 年 03 月 24 日

                               公告名称:《内部控制自我评价报告》;公告披露的网站名称:巨潮资讯网
内部控制评价报告全文披露索引
                               (www.cninfo.com.cn)


五、内部控制审计报告或鉴证报告

内部控制鉴证报告

                                       内部控制鉴证报告中的审议意见段

审计师认为,世联行公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制,公允反映了世联行公司 2014 年 12 月 31
日的合并及母公司财务状况以及 2014 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

内部控制鉴证报告全文披露日期 2015 年 03 月 24 日

内部控制鉴证报告全文披露索引 公告名称:《内部控制鉴证报告》;公告披露的网站名称:巨潮资讯网(www.cninfo.com.cn)

会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制鉴证报告
□ 是 √ 否




                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


会计师事务所出具的内部控制鉴证报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
√ 是 □ 否


六、年度报告重大差错责任追究制度的建立与执行情况

公司制定了《年报信息披露重大差错责任追究制度》。报告期内,公司未发生重大会计差错更正、重大遗漏信息补充的情况。





                                                          深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文




                                      第十一节 财务报告

一、审计报告

审计意见类型                                         标准无保留审计意见

审计报告签署日期                                     2015 年 03 月 20 日

审计机构名称                                         信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)

审计报告文号                                         XYZH/2014SZA4033

注册会计师姓名                                       张伟坚    潘传云

                                                审计报告正文
深圳世联行地产顾问股份有限公司全体股东:


    我们审计了后附的深圳世联行地产顾问股份有限公司(以下简称世联行公司)财务报表,包括2014年12月31日的合并
及母公司资产负债表,2014年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及财务
报表附注。


   一、管理层对财务报表的责任


    编制和公允列报财务报表是世联行公司管理层的责任,这种责任包括:(1)按照企业会计准则的规定编制财务报表,
并使其实现公允反映;(2)设计、执行和维护必要的内部控制,以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。


   二、注册会计师的责任


    我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审
计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德守则,计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取
合理保证。


    审计工作涉及实施审计程序,以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断,
包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时,注册会计师考虑与财务报表编制和公允列
报相关的内部控制,以设计恰当的审计程序,但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会
计政策的恰当性和作出会计估计的合理性,以及评价财务报表的总体列报。


    我们相信,我们获取的审计证据是充分、适当的,为发表审计意见提供了基础。


      三、审计意见


    我们认为,世联行公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制,公允反映了世联行公司2014年12月31
日的合并及母公司财务状况以及2014年度的合并及母公司经营成果和现金流量。


二、财务报表

财务附注中报表的单位为:人民币元



                                                          深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


1、合并资产负债表

编制单位:深圳世联行地产顾问股份有限公司
                                            2014 年 12 月 31 日
                                                                                                      单位:元

                                  项目                                       期末余额           期初余额

流动资产:

    货币资金                                                                 790,782,844.62    958,460,010.94

    结算备付金

    拆出资金

    以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

    衍生金融资产

    应收票据                                                                  21,959,394.57      1,600,000.00

    应收账款                                                                 678,862,116.09    462,820,001.81

    预付款项                                                                  25,854,243.80     17,726,608.52

    应收保费

    应收分保账款

    应收分保合同准备金

    应收利息

    应收股利

    其他应收款                                                               108,696,429.33    163,731,686.01

    买入返售金融资产

    存货

    贷款                                                                   1,634,201,548.17    221,317,066.54

    划分为持有待售的资产

    一年内到期的非流动资产

    其他流动资产                                                              11,820,800.00     11,820,800.00

流动资产合计                                                               3,272,177,376.58   1,837,476,173.82

非流动资产:

    发放贷款及垫款

    可供出售金融资产                                                         127,530,500.00     55,630,000.00

    持有至到期投资

    长期应收款

    长期股权投资

    投资性房地产                                                              74,525,200.26     51,603,530.66




                                                   深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


    固定资产                                                          212,230,456.55    241,073,670.87

    在建工程

    工程物资

    固定资产清理

    生产性生物资产

    油气资产

    无形资产                                                           46,955,862.40        739,337.52

    开发支出

    商誉                                                              169,752,180.13    169,752,180.13

    长期待摊费用                                                       19,194,254.21     20,462,083.36

    递延所得税资产                                                    158,986,855.16    120,907,909.66

    其他非流动资产                                                     34,600,000.00

非流动资产合计                                                        843,775,308.71    660,168,712.20

资产总计                                                            4,115,952,685.29   2,497,644,886.02

流动负债:

    短期借款                                                          424,200,000.00      1,000,000.00

    向中央银行借款

    吸收存款及同业存放

    拆入资金

    以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

    衍生金融负债

    应付票据

    应付账款                                                           18,730,893.01     28,143,908.46

    预收款项                                                           77,572,989.65     34,891,856.38

    卖出回购金融资产款

    应付手续费及佣金

    应付职工薪酬                                                      535,090,833.88    426,316,986.14

    应交税费                                                          207,455,171.17    177,909,379.07

    应付利息                                                           12,543,087.09

    应付股利                                                           20,373,720.10

    其他应付款                                                        137,824,422.52     56,142,864.27

    担保赔偿准备

    未到期责任准备金                                                            0.00        139,034.72

    应付分保账款




                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


    保险合同准备金

    代理买卖证券款

    代理承销证券款

    划分为持有待售的负债

    一年内到期的非流动负债

    其他流动负债                                549,786,277.00

流动负债合计                                  1,983,577,394.42    724,544,029.04

非流动负债:

    长期借款

    应付债券

      其中:优先股

            永续债

    长期应付款                                   44,840,000.00

    长期应付职工薪酬

    专项应付款

    预计负债

    递延收益

    递延所得税负债

    其他非流动负债

非流动负债合计                                   44,840,000.00

负债合计                                      2,028,417,394.42    724,544,029.04

所有者权益:

    股本                                        763,776,000.00    424,320,000.00

    其他权益工具

      其中:优先股

            永续债

    资本公积                                    353,822,865.39    558,183,365.39

    减:库存股

    其他综合收益                                      3,045.89          1,080.00

    专项储备

    盈余公积                                    251,156,606.78    187,474,441.50

    一般风险准备

    未分配利润                                  657,386,918.42    538,884,920.75

归属于母公司所有者权益合计                    2,026,145,436.48   1,708,863,807.64




                                                         深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


    少数股东权益                                                             61,389,854.39     64,237,049.34

所有者权益合计                                                            2,087,535,290.87   1,773,100,856.98

负债和所有者权益总计                                                      4,115,952,685.29   2,497,644,886.02


法定代表人:陈劲松                   主管会计工作负责人:王海晨                    会计机构负责人:欧志鹏


2、母公司资产负债表

                                                                                                     单位:元

                                 项目                                       期末余额           期初余额

流动资产:

    货币资金                                                                368,441,685.50    512,597,528.14

    以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

    衍生金融资产

    应收票据

    应收账款                                                                 49,116,971.95     25,475,721.54

    预付款项                                                                  6,358,537.70         26,006.00

    应收利息

    应收股利                                                                                   32,615,273.05

    其他应收款                                                              853,404,094.19    363,453,356.55

    存货

    划分为持有待售的资产

    一年内到期的非流动资产

    其他流动资产

流动资产合计                                                              1,277,321,289.34    934,167,885.28

非流动资产:

    可供出售金融资产                                                        124,130,000.00     55,630,000.00

    持有至到期投资

    长期应收款

    长期股权投资                                                            830,783,125.92    506,029,471.92

    投资性房地产                                                            200,738,980.38    206,952,124.13

    固定资产                                                                 14,628,759.17     12,868,290.28

    在建工程

    工程物资

    固定资产清理

    生产性生物资产



                                                   深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


    油气资产

    无形资产                                                            2,161,370.32        739,337.52

    开发支出

    商誉

    长期待摊费用                                                       10,794,275.57     12,180,363.60

    递延所得税资产                                                     31,880,280.13     23,731,497.17

    其他非流动资产                                                     34,600,000.00

非流动资产合计                                                      1,249,716,791.49    818,131,084.62

资产总计                                                            2,527,038,080.83   1,752,298,969.90

流动负债:

    短期借款                                                          399,200,000.00

    以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

    衍生金融负债

    应付票据

    应付账款                                                            2,235,180.09      9,736,372.70

    预收款项                                                           30,912,568.11      2,999,340.07

    应付职工薪酬                                                      121,091,462.03     89,670,209.53

    应交税费                                                           32,512,829.90     18,289,336.63

    应付利息

    应付股利                                                           20,373,720.10

    其他应付款                                                        199,884,912.08    186,755,128.82

    划分为持有待售的负债

    一年内到期的非流动负债

    其他流动负债

流动负债合计                                                          806,210,672.31    307,450,387.75

非流动负债:

    长期借款

    应付债券

      其中:优先股

             永续债

    长期应付款

    长期应付职工薪酬

    专项应付款

    预计负债




                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


    递延收益

    递延所得税负债

    其他非流动负债

非流动负债合计

负债合计                                                      806,210,672.31    307,450,387.75

所有者权益:

    股本                                                      763,776,000.00    424,320,000.00

    其他权益工具

      其中:优先股

             永续债

    资本公积                                                  391,764,374.82    561,492,374.82

    减:库存股

    其他综合收益

    专项储备

    盈余公积                                                  251,156,606.78    187,474,441.50

    未分配利润                                                314,130,426.92    271,561,765.83

所有者权益合计                                              1,720,827,408.52   1,444,848,582.15

负债和所有者权益总计                                        2,527,038,080.83   1,752,298,969.90


3、合并利润表

                                                                                       单位:元

                                    项目                     本期发生额         上期发生额

一、营业总收入                                              3,308,170,629.85   2,563,027,901.39

    其中:营业收入                                          3,308,170,629.85   2,563,027,901.39

           利息收入

           已赚保费

           手续费及佣金收入

二、营业总成本                                              2,751,119,241.74   2,094,549,050.32

    其中:营业成本                                          2,189,316,177.06   1,648,104,013.54

           利息支出

           手续费及佣金支出

           退保金

           赔付支出净额

           提取保险合同准备金净额                                -139,034.72      -3,253,860.56




                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


           保单红利支出

           分保费用

           营业税金及附加                                                     184,738,733.82   143,348,931.84

           销售费用

           管理费用                                                           318,247,813.04   269,316,887.46

           财务费用                                                              -323,610.29   -12,775,349.07

           资产减值损失                                                        59,279,162.83    49,808,427.11

     加:公允价值变动收益(损失以“-”号填列)

         投资收益(损失以“-”号填列)                                         2,057,686.76     1,468,681.57

         其中:对联营企业和合营企业的投资收益

         汇兑收益(损失以“-”号填列)

三、营业利润(亏损以“-”号填列)                                            559,109,074.87   469,947,532.64

     加:营业外收入                                                             6,839,419.37     9,034,122.12

         其中:非流动资产处置利得                                                266,698.83       440,954.02

     减:营业外支出                                                             2,950,635.94     1,778,094.49

         其中:非流动资产处置损失                                                531,112.16       643,473.79

四、利润总额(亏损总额以“-”号填列)                                        562,997,858.30   477,203,560.27

     减:所得税费用                                                           144,027,732.34   126,657,730.21

五、净利润(净亏损以“-”号填列)                                            418,970,125.96   350,545,830.06

     归属于母公司所有者的净利润                                               394,344,162.95   318,288,144.61

     少数股东损益                                                              24,625,963.01    32,257,685.45

六、其他综合收益的税后净额                                                          2,434.12         1,080.00

  归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额                                          1,965.89         1,080.00

     (一)以后不能重分类进损益的其他综合收益

           1.重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动

           2.权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其他综合收益中享有的份


     (二)以后将重分类进损益的其他综合收益                                         1,965.89         1,080.00

           1.权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的其他综合收益中享有的
份额

           2.可供出售金融资产公允价值变动损益

           3.持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益

           4.现金流量套期损益的有效部分

           5.外币财务报表折算差额                                                   1,965.89         1,080.00

           6.其他



                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


  归属于少数股东的其他综合收益的税后净额                                                468.23

七、综合收益总额                                                                 418,972,560.08    350,546,910.06

    归属于母公司所有者的综合收益总额                                             394,346,128.84    318,289,224.61

    归属于少数股东的综合收益总额                                                  24,626,431.24     32,257,685.45

八、每股收益:

    (一)基本每股收益                                                                     0.52              0.42

    (二)稀释每股收益                                                                     0.52              0.42

本期发生同一控制下企业合并的,被合并方在合并前实现的净利润为:元,上期被合并方实现的净利润为:元。


法定代表人:陈劲松                        主管会计工作负责人:王海晨                    会计机构负责人:欧志鹏


4、母公司利润表

                                                                                                         单位:元

                                         项目                                      本期发生额      上期发生额

一、营业收入                                                                      448,648,008.36   387,719,296.00

    减:营业成本                                                                  266,249,671.45   267,937,816.34

    营业税金及附加                                                             25,474,929.89    22,630,914.85

    销售费用

    管理费用                                                                  133,042,792.11   110,893,713.73

    财务费用                                                                    2,762,749.04   -10,831,111.74

    资产减值损失                                                                2,875,169.87      361,594.89

    加:公允价值变动收益(损失以“-”号填列)

    投资收益(损失以“-”号填列)                                            306,011,487.68   199,023,629.42

    其中:对联营企业和合营企业的投资收益

二、营业利润(亏损以“-”号填列)                                                324,254,183.68   195,749,997.35

    加:营业外收入                                                                  1,140,954.18     3,862,311.88

    其中:非流动资产处置利得                                                      118,506.05      122,648.43

    减:营业外支出                                                                    726,475.43      372,710.65

    其中:非流动资产处置损失                                                      118,734.61      166,148.40

三、利润总额(亏损总额以“-”号填列)                                            324,668,662.43   199,239,598.58

    减:所得税费用                                                                  6,257,836.06     1,209,681.51

四、净利润(净亏损以“-”号填列)                                                318,410,826.37   198,029,917.07

五、其他综合收益的税后净额

    (一)以后不能重分类进损益的其他综合收益

          1.重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动



                                                          深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


          2.权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其他综合收益中享有的份额

    (二)以后将重分类进损益的其他综合收益

          1.权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的其他综合收益中享有的份额

          2.可供出售金融资产公允价值变动损益

          3.持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益

          4.现金流量套期损益的有效部分

          5.外币财务报表折算差额

          6.其他

六、综合收益总额                                                                 318,410,826.37      198,029,917.07

七、每股收益:

    (一)基本每股收益                                                                      0.42               0.26

    (二)稀释每股收益                                                                      0.42               0.26


5、合并现金流量表

                                                                                                           单位:元

                                   项目                                        本期发生额          上期金额发生额

一、经营活动产生的现金流量:

    销售商品、提供劳务收到的现金                                             2,996,935,272.15      2,518,823,550.96

    客户存款和同业存放款项净增加额

    向中央银行借款净增加额

    向其他金融机构拆入资金净增加额

    收到原保险合同保费取得的现金

    收到再保险业务现金净额

    保户储金及投资款净增加额

    处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产净增加额

    收取利息、手续费及佣金的现金

    拆入资金净增加额

    回购业务资金净增加额

    收到的税费返还

    收到其他与经营活动有关的现金                                               984,761,263.48      1,228,886,719.38

经营活动现金流入小计                                                         3,981,696,535.63      3,747,710,270.34

    购买商品、接受劳务支付的现金

    客户贷款及垫款净增加额

    存放中央银行和同业款项净增加额




                                                         深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


    支付原保险合同赔付款项的现金

    支付利息、手续费及佣金的现金

    支付保单红利的现金

    支付给职工以及为职工支付的现金                                        1,798,238,970.15   1,421,910,432.13

    支付的各项税费                                                          342,030,549.38    285,135,115.91

    支付其他与经营活动有关的现金                                          2,763,284,629.04   1,577,393,950.49

经营活动现金流出小计                                                      4,903,554,148.57   3,284,439,498.53

经营活动产生的现金流量净额                                                 -921,857,612.94    463,270,771.81

二、投资活动产生的现金流量:

    收回投资收到的现金                                                        1,600,000.00      1,000,000.00

    取得投资收益收到的现金                                                    1,957,686.76      2,589,993.14

    处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额                         530,145.79       1,754,386.74

    处置子公司及其他营业单位收到的现金净额

    收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计                                                          4,087,832.55      5,344,379.88

    购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金                           30,953,786.85     32,519,594.53

    投资支付的现金                                                           70,500,500.00     97,685,000.00

    质押贷款净增加额

    取得子公司及其他营业单位支付的现金净额                                                     37,639,454.07

    支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计                                                        101,454,286.85    167,844,048.60

投资活动产生的现金流量净额                                                  -97,366,454.30   -162,499,668.72

三、筹资活动产生的现金流量:

    吸收投资收到的现金                                                        6,115,242.60

    其中:子公司吸收少数股东投资收到的现金                                    6,115,242.60

    取得借款收到的现金                                                      541,029,004.00      2,000,000.00

    发行债券收到的现金

    收到其他与筹资活动有关的现金                                            428,623,101.65

筹资活动现金流入小计                                                        975,767,348.25      2,000,000.00

    偿还债务支付的现金                                                       12,100,000.00    243,500,000.00

    分配股利、利润或偿付利息支付的现金                                       75,723,973.09    114,273,306.27

    其中:子公司支付给少数股东的股利、利润                                   33,221,368.80     12,335,385.20

    支付其他与筹资活动有关的现金                                             38,082,891.87        183,430.70

筹资活动现金流出小计                                                        125,906,864.96    357,956,736.97




                                                         深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


筹资活动产生的现金流量净额                                                  849,860,483.29   -355,956,736.97

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响                                             -7,506.49          1,080.00

五、现金及现金等价物净增加额                                               -169,371,090.44     -55,184,553.88

    加:期初现金及现金等价物余额                                            955,316,658.83   1,010,501,212.71

六、期末现金及现金等价物余额                                                785,945,568.39    955,316,658.83


6、母公司现金流量表

                                                                                                     单位:元

                                   项目                                    本期发生额         上期发生额

一、经营活动产生的现金流量:

    销售商品、提供劳务收到的现金                                            418,676,176.51    423,106,615.24

    收到的税费返还

    收到其他与经营活动有关的现金                                          1,746,661,193.50    565,506,163.68

经营活动现金流入小计                                                      2,165,337,370.01    988,612,778.92

    购买商品、接受劳务支付的现金

    支付给职工以及为职工支付的现金                                          275,710,434.55    258,130,877.51

    支付的各项税费                                                           26,064,742.43     38,999,266.60

    支付其他与经营活动有关的现金                                          2,315,389,705.10    701,487,675.87

经营活动现金流出小计                                                      2,617,164,882.08    998,617,819.98

经营活动产生的现金流量净额                                                 -451,827,512.07     -10,005,041.06

二、投资活动产生的现金流量:

    收回投资收到的现金                                                        1,600,000.00        893,488.60

    取得投资收益收到的现金                                                  338,526,760.73    180,407,352.97

    处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额                         288,977.81         788,439.53

    处置子公司及其他营业单位收到的现金净额

    收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计                                                        340,415,738.54    182,089,281.10

    购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金                           16,838,962.70     13,858,327.48

    投资支付的现金                                                          379,353,654.00    130,171,672.00

    取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

    支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计                                                        396,192,616.70    144,029,999.48

投资活动产生的现金流量净额                                                  -55,776,878.16     38,059,281.62

三、筹资活动产生的现金流量:




                                         深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


    吸收投资收到的现金

    取得借款收到的现金                                      410,000,000.00     1,000,000.00

    发行债券收到的现金

    收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计                                        410,000,000.00     1,000,000.00

    偿还债务支付的现金                                       10,800,000.00     1,500,000.00

    分配股利、利润或偿付利息支付的现金                       33,187,290.54    97,940,588.88

    支付其他与筹资活动有关的现金                              2,564,161.87      183,430.70

筹资活动现金流出小计                                         46,551,452.41    99,624,019.58

筹资活动产生的现金流量净额                                  363,448,547.59   -98,624,019.58

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额                               -144,155,842.64   -70,569,779.02

    加:期初现金及现金等价物余额                            512,597,528.14   583,167,307.16

六、期末现金及现金等价物余额                                368,441,685.50   512,597,528.14





                                                                                                                                     深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文
                 7、合并所有者权益变动表

                 本期金额
                                                                                                                                                                                       单位:元

                                                                                                                       本期

                                                                                           归属于母公司所有者权益
                      项目                                     其他权益工具                                                                                                      少数股东权
                                                                                                   减:库                   专项储                    一般风                                    所有者权益合计
                                                股本                              资本公积                  其他综合收益               盈余公积                 未分配利润           益
                                                              优先 永续
                                                                          其他                      存股                      备                      险准备
                                                              股    债

一、上年期末余额                             424,320,000.00                      558,183,365.39                  1,080.00            187,474,441.50            538,884,920.75 64,237,049.34      1,773,100,856.98

    加:会计政策变更

          前期差错更正

          同一控制下企业合并

          其他

二、本年期初余额                             424,320,000.00                      558,183,365.39                  1,080.00            187,474,441.50            538,884,920.75 64,237,049.34      1,773,100,856.98

三、本期增减变动金额(减少以“-”号填列)   339,456,000.00                      -204,360,500.00                 1,965.89             63,682,165.28            118,501,997.67 -2,847,194.95          314,434,433.89

(一)综合收益总额                                                                                               1,965.89                                      394,344,162.95 24,626,431.24          418,972,560.08

(二)所有者投入和减少资本                                                        -34,632,500.00                                                                                 5,747,742.61        -28,884,757.39

1.股东投入的普通股                                                                                                                                                              6,115,242.61          6,115,242.61

2.其他权益工具持有者投入资本

3.股份支付计入所有者权益的金额

4.其他                                                                           -34,632,500.00                                                                                  -367,500.00        -35,000,000.00

                                                                                                                                                               -275,842,165.2 -33,221,368.8
(三)利润分配                               169,728,000.00                                                                           63,682,165.28                                                  -75,653,368.80
                                                                                                                                                                             8



                                                                                                                   深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文

1.提取盈余公积                                                                                                    63,682,165.28             -63,682,165.28

2.提取一般风险准备

                                                                                                                                             -212,160,000.0 -33,221,368.8
3.对所有者(或股东)的分配     169,728,000.00                                                                                                                                   -75,653,368.80
                                                                                                                                                         0

4.其他

(四)所有者权益内部结转        169,728,000.00                      -169,728,000.00

1.资本公积转增资本(或股本)   169,728,000.00                      -169,728,000.00

2.盈余公积转增资本(或股本)

3.盈余公积弥补亏损

4.其他

(五)专项储备

1.本期提取

2.本期使用

(六)其他

四、本期期末余额                763,776,000.00                       353,822,865.39               3,045.89        251,156,606.78            657,386,918.42 61,389,854.39    2,087,535,290.87

              上期金额
                                                                                                                                                                   单位:元

                                                                                                      上期

                                                                           归属于母公司所有者权益
                   项目                           其他权益工具                                                                                        少数股东权
                                                                                     减:库 其他综 专项储                     一般风                                所有者权益合计
                                   股本                              资本公积                                  盈余公积                 未分配利润            益
                                                 优先 永续
                                                             其他                     存股   合收益    备                     险准备
                                                 股    债

一、上年期末余额                326,400,000.00                      556,433,365.39                           147,868,458.06            456,042,759.58 24,068,389.37 1,510,812,972.40

    加:会计政策变更


                                                                                                深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文

          前期差错更正

          同一控制下企业合并

          其他

二、本年期初余额                             326,400,000.00   556,433,365.39              147,868,458.06       456,042,759.58 24,068,389.37 1,510,812,972.40

三、本期增减变动金额(减少以“-”号填列)    97,920,000.00     1,750,000.00   1,080.00    39,605,983.44        82,842,161.17 40,168,659.97     262,287,884.58

(一)综合收益总额                                                             1,080.00                        318,288,144.61 32,257,685.45     350,546,910.06

(二)所有者投入和减少资本                                      1,750,000.00                                                    12,074,310.27    13,824,310.27

 .股东投入的普通股

 .其他权益工具持有者投入资本

 .股份支付计入所有者权益的金额

 .其他                                                         1,750,000.00                                                    12,074,310.27    13,824,310.27

                                                                                                               -235,445,983.4
(三)利润分配                                97,920,000.00                                39,605,983.44                        -4,163,335.75 -102,083,335.75


 .提取盈余公积                                                                            39,605,983.44       -39,605,983.44

 .提取一般风险准备

                                                                                                               -195,840,000.0
 .对所有者(或股东)的分配                   97,920,000.00                                                                     -4,163,335.75 -102,083,335.75


 .其他

(四)所有者权益内部结转

 .资本公积转增资本(或股本)

 .盈余公积转增资本(或股本)

 .盈余公积弥补亏损

 .其他

(五)专项储备


                                                                                                                                 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文

 .本期提取

 .本期使用

(六)其他

四、本期期末余额                             424,320,000.00                      558,183,365.39          1,080.00          187,474,441.50         538,884,920.75 64,237,049.34 1,773,100,856.98


                 8、母公司所有者权益变动表

                 本期金额
                                                                                                                                                                              单位:元

                                                                                                               本期

                      项目                                        其他权益工具                         减:库存 其他综合
                                                股本                                   资本公积                            专项储备    盈余公积        未分配利润       所有者权益合计
                                                              优先股 永续债   其他                        股        收益

一、上年期末余额                             424,320,000.00                           561,492,374.82                                  187,474,441.50   271,561,765.83    1,444,848,582.15

    加:会计政策变更

          前期差错更正

          其他

二、本年期初余额                             424,320,000.00                           561,492,374.82                                  187,474,441.50   271,561,765.83    1,444,848,582.15

三、本期增减变动金额(减少以“-”号填列)   339,456,000.00                          -169,728,000.00                                   63,682,165.28    42,568,661.09     275,978,826.37

(一)综合收益总额                                                                                                                                     318,410,826.37     318,410,826.37

(二)所有者投入和减少资本

 .股东投入的普通股

 .其他权益工具持有者投入资本

 .股份支付计入所有者权益的金额

 .其他



                                                                                                                    深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文

(三)利润分配                  169,728,000.00                                                                           63,682,165.28   -275,842,165.28      -42,432,000.00

 .提取盈余公积                                                                                                          63,682,165.28    -63,682,165.28

 .对所有者(或股东)的分配     169,728,000.00                                                                                           -212,160,000.00      -42,432,000.00

 .其他

(四)所有者权益内部结转        169,728,000.00                          -169,728,000.00

 .资本公积转增资本(或股本)   169,728,000.00                          -169,728,000.00

 .盈余公积转增资本(或股本)

 .盈余公积弥补亏损

 .其他

(五)专项储备

 .本期提取

 .本期使用

(六)其他

四、本期期末余额                763,776,000.00                          391,764,374.82                                  251,156,606.78   314,130,426.92     1,720,827,408.52

                 上期金额
                                                                                                                                                                  单位:元

                                                                                                 上期

                      项目                           其他权益工具                        减:库存 其他综合
                                   股本                                  资本公积                            专项储备    盈余公积        未分配利润        所有者权益合计
                                                 优先股 永续债   其他                       股     收益

一、上年期末余额                326,400,000.00                          561,492,374.82                                  147,868,458.06   308,977,832.20     1,344,738,665.08

    加:会计政策变更

          前期差错更正

          其他



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二、本年期初余额                             326,400,000.00   561,492,374.82      147,868,458.06   308,977,832.20    1,344,738,665.08

三、本期增减变动金额(减少以“-”号填列)    97,920,000.00                        39,605,983.44    -37,416,066.37    100,109,917.07

(一)综合收益总额                                                                                 198,029,917.07     198,029,917.07

(二)所有者投入和减少资本

 .股东投入的普通股

 .其他权益工具持有者投入资本

 .股份支付计入所有者权益的金额

 .其他

(三)利润分配                                97,920,000.00                        39,605,983.44   -235,445,983.44     -97,920,000.00

 .提取盈余公积                                                                    39,605,983.44    -39,605,983.44

 .对所有者(或股东)的分配                   97,920,000.00                                        -195,840,000.00     -97,920,000.00

 .其他

(四)所有者权益内部结转

 .资本公积转增资本(或股本)

 .盈余公积转增资本(或股本)

 .盈余公积弥补亏损

 .其他

(五)专项储备

 .本期提取

 .本期使用

(六)其他

四、本期期末余额                             424,320,000.00   561,492,374.82      187,474,441.50   271,561,765.83    1,444,848,582.15





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三、公司基本情况

1、本公司的历史沿革
    深圳世联行地产顾问股份有限公司(以下简称“本公司”,在包含子公司时统称“本集团”)前身为世联房地产咨询服务(深圳)
有限公司,是由香港世联置业有限公司独资设立的外商投资企业。本公司于1993年4月13日取得深圳市工商行政管理局核发
的工商外企独粤深字第301534号企业法人营业执照,成立时注册资本为人民币100万元。
    1996年2月,香港世联置业有限公司以货币资金方式向本公司增资人民币200万元,增资后本公司注册资本变更为人民币
300万元。
    1998年9月21日,经深圳市外商投资局以深外资复[1998]B1742号文批准同意,本公司更名为世联地产顾问(深圳)有限公
司。
    2001年10月26日,经深圳市对外贸易经济合作局以深外经贸资复[2001]0365号文批复同意,本公司的投资者香港世联置
业有限公司更名为世联地产顾问(中国)有限公司(以下简称“世联中国”)。
    2005年8月,经深圳市罗湖区经济贸易局以深外资罗府[2005]2126号文批复同意,本公司以2002度至2004年度的盈余公
积金700万元转增资本,转增后本公司注册资本变更为人民币1,000万元。
    2007年4月18日,经深圳市罗湖区贸易工业局以深外资复[2007]2042号文批复同意,本公司之投资者世联中国将其持有
的本公司14%、14%、3%及3%的股权分别转让给深圳万凯华信投资有限公司、乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业(有限
合伙)(原名:深圳市卓群创展投资有限公司)、深圳市同创伟业创业投资有限公司和上海景林资产管理有限公司。上述股
权转让后,本公司由港商独资企业变更为中外合资企业。
       2007年4月27日,经深圳市贸易工业局以深贸工资复[2007]1025号文批复同意,深圳市创新资本投资有限公司以货币资
金方式向本公司增资人民币30.93万元,增资后本公司的注册资本变更为人民币1,030.93万元。
       2007年8月2日,经深圳市贸易工业局以《关于同意世联地产顾问(深圳)有限公司变更为外商投资股份制公司的批复》
(深贸工资复〔2007〕2144号)和中华人民共和国商务部以《关于同意设立深圳世联地产顾问股份有限公司的批复》(商资
批〔2007〕1316号)批准,由世联地产顾问(中国)有限公司、深圳万凯华信投资有限公司、乌鲁木齐卓群创展股权投资合
伙企业(有限合伙)、深圳市创新资本投资有限公司、深圳市同创伟业创业投资有限公司及上海景林资产管理有限公司作为
发起人,以本公司2007年4月30日经信永中和会计师事务所有限责任公司深圳分所审计的净资产9,734.19万元(审计报告号
XYZH/2006SZA2012-12)按1:0.9862比例折股,将本公司整体变更为股份有限公司,股本为人民币9,600万元。
       2009年8月17日,经中国证券监督管理委员会以《关于核准深圳世联地产顾问股份有限公司首次公开发行股票的批复》(证
监许可[2009]740号)批准,本公司公开发行人民币普通股A股3,200万股,并于2009年8月28日在深圳证券交易所上市交易,
公开发行后本公司股本变更为人民币12,800万元。上述募集资金到位情况业经深圳南方民和会计师事务所有限责任公司出具
的深南验字(2009)第157号验资报告验证。
       2010年4月15日,根据本公司2009年度股东大会决议通过的《2009年度利润分配预案》,以本公司2009年末总股本
128,000,000股为基数,向全体股东每10股送7股红股,派3元人民币现金(含税),本次送股后本公司的总股本变更为217,600,000
股。本次增资事项业经深圳南方民和会计师事务所有限责任公司出具的深南验字(2010)第227号验资报告验证。
       2011年4月21日,根据本公司2010年度股东大会决议通过的《2010年度利润分配预案》,以本公司2010年末总股本
217,600,000股为基数,向全体股东每10股送红股1.5股,派2元人民币现金(含税),同时,以资本公积金向全体股东每10股
转增3.5股,本次送股及转增股本后,公司总股本变更为326,400,000股。本次增资事项业经中审国际会计师事务所有限公司
出具的中审国际验字【2011】09030067号验资报告验证。
         2013年4月18日,根据本公司2012年度股东大会决议通过《2012年度利润分配预案》:以2012年12月31日的总股本
326,400,000股为基数,拟按每10股派发现金股利人民币3.00元(含税),现金红利合计97,920,000.00元。同时以2012年12月
31日的公司总股本326,400,000股为基数,向全体股东按每10股送3股红股,合计送红股97,920,000.00股,本次利润分配后,
公司总股本变更为424,320,000股。本次增资事项业经中兴财光华会计师事务所有限公司出具的中兴财光华深圳验字【2013】
10号验资报告验证。
       2013年11月28日,根据本公司2013年第二次临时股东大会审议通过的《关于变更公司名称的议案》,本公司名称变更为
深圳世联行地产顾问股份有限公司,已于2013年12月12日完成工商变更手续。




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    2014年4月28日,根据本公司2013年度股东大会决议通过《2013年度利润分配预案》:以公司截止2013年12月31日的总
股本424,320,000股为基数,按每10股派发现金股利人民币1.00元(含税),现金红利合计42,432,000.00元。同时以2013年12
月31日的总股本424,320,000股为基数,向全体股东按每10股送4股红股,合计送红股169,728,000.00股,以资本公积向全体股
东每10股转增4股,合计转增股本169,728,000.00股。本次利润分配后,公司总股本变更为763,776,000.00股。本次增资事项业
经信永中和会计师事务所有限公司出具的XYZH/2014SZA4072号验资报告验证。


2、本公司工商注册登记情况与经营范围


    2013年12月12日,本公司取得由深圳市市场监督管理局核发的变更后的440301501120135号企业法人营业执照。注
册资本:人民币76,377.60万元;本公司法定代表人陈劲松先生;注册地址:深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心12
楼。


    本公司属于房地产中介服务行业,主要经营范围:房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、物业管理。


3、本公司的组织架构


    本公司控股股东为世联地产顾问(中国)有限公司,本集团最终控制人为陈劲松、佟婕夫妇,股东大会是本公司的权力
机构,依法行使公司经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项决议权。董事会对股东大会负责,依法行使公司的经营决
策权;经理层负责组织实施股东大会、董事会决议事项,主持企业的生产经营管理工作。


       本公司实行矩阵式组织管理:纵向自上而下分为总部决策与支持中心,继续推行直辖地区模式,并在直辖地区以外的
其他地区建立地区董事长的管理模式,同时在横向划分为大客户中心、代理事业集群、顾问事业集群、金融事业集群、资产
事业集群、战略投资中心、研发中心、风险管理部、总经办、人力资源部、IT部、财务管理中心、品牌部等。


       本集团合并财务报表范围包括北京世联房地产顾问有限公司、东莞世联地产顾问有限公司、上海世联房地产顾问有限公
司等81家子公司。与上年相比,本年投资新设增加兰州世联行房地产顾问有限公司、包头市世联行房地产顾问有限公司等9
家, 因注销减少自贡嘉联地产顾问有限公司、成都爱地信合市场研究咨询有限公司2家三级子公司。
       详见本附注“八、合并范围的变更” 及本附注“九、在其他主体中的权益”相关内容。




四、财务报表的编制基础

1、编制基础

       本集团财务报表以持续经营为基础,根据实际发生的交易和事项,按照财政部颁布的《企业会计准则》及相关规定,并
基于本附注五“重要会计政策、会计估计和合并财务报表的编制方法”所述会计政策和估计编制。


2、持续经营

    本集团至本报告期末起至少12个月内具备持续经营能力,无影响持续经营能力的重大事项。


五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示:




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   本集团根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计包括营业周期、应收款项坏账准备的确认和计量、固定资
产分类及折旧方法、无形资产摊销、贷款损失准备金、担保赔偿准备未到期责任准备、资产证券化、收入确认和计量等。


1、遵循企业会计准则的声明

    本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求,真实、完整地反映了本公司及本集团的财务状况、经营成果和现金流
量等有关信息。


2、会计期间

    本集团的会计期间为公历1月1日至12月31日。


3、营业周期

    本集团营业周期为12个月,并以营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。


4、记账本位币

    本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。


    本公司设立在香港的二级子公司世联咨询(香港)有限公司以美元为记账本位币,设立在香港的三级子公司世居置业服
务有限公司以港币为记账本位币。


5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

    本集团作为合并方,在同一控制下企业合并中取得的资产和负债,在合并日按被合并方在最终控制方合并报表中的账面
价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值的差额,调整资本公积;资本公积不足冲减的,调整留存收益。


    在非同一控制下企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值计量。合并成本为本集团
在购买日为取得对被购买方的控制权而支付的现金或非现金资产、发行或承担的负债、发行的权益性证券等的公允价值以及
在企业合并中发生的各项直接相关费用之和(通过多次交易分步实现的企业合并,其合并成本为每一单项交易的成本之和)。
合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额,确认为商誉;合并成本小于合并中取得的被购买方
可辨认净资产公允价值份额的,首先对合并中取得的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值、以及合并对价的非现金
资产或发行的权益性证券等的公允价值进行复核,经复核后,合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值
份额的,将其差额计入合并当期营业外收入。


6、合并财务报表的编制方法

    本集团将所有控制的子公司纳入合并财务报表范围。


    在编制合并财务报表时,子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的,按照本公司的会计政策或会计期间对子
公司财务报表进行必要的调整。


    合并范围内的所有重大内部交易、往来余额及未实现利润在合并报表编制时予以抵销。子公司的所有者权益中不属于母
公司的份额以及当期净损益、其他综合收益及综合收益总额中属于少数股东权益的份额,分别在合并财务报表“少数股东权



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益、少数股东损益、归属于少数股东的其他综合收益及归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。


    对于同一控制下企业合并取得的子公司,其经营成果和现金流量自合并当期期初纳入合并财务报表。编制比较合并财务
报表时,对上年财务报表的相关项目进行调整,视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。


    通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权,最终形成企业合并的,应在取得控制权的报告期,补充披露在合
并财务报表中的处理方法。例如:通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权,最终形成企业合并,编制合并报表
时,视同在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整,在编制比较报表时,以不早于本集团和被合并方同处于最
终控制方的控制之下的时点为限,将被合并方的有关资产、负债并入本集团合并财务报表的比较报表中,并将合并而增加的
净资产在比较报表中调整所有者权益项下的相关项目。为避免对被合并方净资产的价值进行重复计算,本集团在达到合并之
前持有的长期股权投资,在取得原股权之日与本集团和被合并方处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关
损益、其他综合收益和其他净资产变动,应分别冲减比较报表期间的期初留存收益和当期损益。


    对于非同一控制下企业合并取得子公司,经营成果和现金流量自本集团取得控制权之日起纳入合并财务报表。在编制合
并财务报表时,以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。


    通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权,最终形成企业合并的,应在取得控制权的报告期,补充披露在
合并财务报表中的处理方法。例如:通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权,最终形成企业合并,编制合并
报表时,对于购买日之前持有的被购买方的股权,按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量,公允价值与其账面价值的
差额计入当期投资收益;与其相关的购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其
他综合收益和利润分配外的其他所有者权益变动,在购买日所属当期转为投资损益,由于被投资方重新计量设定受益计划净
负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。


    本集团在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资,在合并财务报表中,处置价款与处置长期股权投资
相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额,调整资本溢价或股本溢价,资本公积不足冲减
的,调整留存收益。


    本集团因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的,在编制合并财务报表时,对于剩余股权,按照其在丧
失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和,减去按原持股比例计算应享有原有子
公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额,计入丧失控制权当期的投资损益,同时冲减商誉。与原有
子公司股权投资相关的其他综合收益等,在丧失控制权时转为当期投资损益 。


    本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的,如果处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项
交易属于一揽子交易的,应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理;但是,在丧失控制权之前
每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额,在合并财务报表中确认为其他综合收益,在丧失控制权
时一并转入丧失控制权当期的投资损益。


7、合营安排分类及共同经营会计处理方法

    本集团的合营安排包括共同经营和合营企业。对于共同经营项目,本集团作为共同经营中的合营方确认单独持有的资产
和承担的负债,以及按份额确认持有的资产和承担的负债,根据相关约定单独或按份额确认相关的收入和费用。与共同经营
发生购买、销售不构成业务的资产交易的,仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。


    本集团截至2014年12月31日止无合营安排企业。




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8、现金及现金等价物的确定标准

   本集团现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表之现金等价物指持有期限不超过3个月、
流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变动风险很小的投资。


9、外币业务和外币报表折算

(1)外币业务


    本集团外币交易按交易发生日的即期汇率(或实际情况)将外币金额折算为人民币金额。于资产负债表日,外币货币性
项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币,所产生的折算差额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币
专门借款产生的汇兑差额按资本化的原则处理外,直接计入当期损益。以公允价值计量的外币非货币性项目,采用公允价值
确定日的即期汇率折算为人民币,所产生的折算差额,作为公允价值变动直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币
性项目,仍采用交易发生日的即期汇率折算,不改变其人民币金额。


(2)外币财务报表的折算


    外币资产负债表中资产、负债类项目采用资产负债表日的即期汇率折算;所有者权益类项目除“未分配利润”外,均按业
务发生时的即期汇率折算;利润表中的收入与费用项目,采用交易发生日的即期汇率(或实际情况)折算。上述折算产生的
外币报表折算差额,在其他综合收益项目中列示。外币现金流量采用现金流量发生日的即期汇率(或实际情况)折算。汇率
变动对现金的影响额,在现金流量表中单独列示。


10、金融工具

    本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。


(1)金融资产分类、确认依据和计量方法


    本集团按投资目的和经济实质对拥有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期
投资、应收款项及可供出售金融资产。

    以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产,包括交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融资产。本集团将满足下列条件之一的金融资产归类为交易性金融资产:取得该金融资产的目的是为了
在短期内出售;属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分,且有客观证据表明公司近期采用短期获利方式对该组合
进行管理;属于衍生工具,但是,被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没
有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。本集团将只有符合下
列条件之一的金融工具,才可在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产:该指定可以消除或明
显减少由于该金融工具的计量基础不同所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况;公司风险管理或投资策略
的正式书面文件已载明,该金融工具组合以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告;包含一项或多项嵌入衍
生工具的混合工具,除非嵌入衍生工具对混合工具的现金流量没有重大改变,或所嵌入的衍生工具明显不应当从相关混合工
具中分拆;包含需要分拆但无法在取得时或后续的资产负债表日对其进行单独计量的嵌入衍生工具的混合工具。本集团指定
的该类金融资产主要包括交易性金融资产。对此类金融资产,采用公允价值进行后续计量。公允价值变动计入公允价值变动
损益;在资产持有期间所取得的利息或现金股利,确认为投资收益;处置时,其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为
投资损益,同时调整公允价值变动损益。

     持有至到期投资,是指到期日固定、回收金额固定或可确定,且本集团有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资



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产。持有至到期投资采用实际利率法,按照摊余成本进行后续计量,其摊销或减值以及终止确认产生的利得或损失,均计入
当期损益。

    应收款项,是指在活跃市场中没有报价,回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。采用实际利率法,按照摊余成本进
行后续计量,其摊销或减值以及终止确认产生的利得或损失,均计入当期损益。

    可供出售金融资产,是指初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产,以及未被划分为其他类的金融资产。这类
资产中,在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具
结算的衍生金融资产,按成本进行后续计量;其他存在活跃市场报价或虽没有活跃市场报价但公允价值能够可靠计量的,按
公允价值计量,公允价值变动计入其他综合收益。对于此类金融资产采用公允价值进行后续计量,除减值损失及外币货币性
金融资产形成的汇兑损益外,可供出售金融资产公允价值变动直接计入股东权益,待该金融资产终止确认时,原直接计入权
益的公允价值变动累计额转入当期损益。可供出售债务工具投资在持有期间按实际利率法计算的利息,以及被投资单位宣告
发放的与可供出售权益工具投资相关的现金股利,作为投资收益计入当期损益。对于在活跃市场中没有报价且其公允价值不
能可靠计量的权益工具投资,按成本计量。



(2)金融资产转移的确认依据和计量方法


    金融资产满足下列条件之一的,予以终止确认:①收取该金融资产现金流量的合同权利终止;②该金融资产已转移,且
本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方; ③该金融资产已转移,虽然本集团既没有转移也没有保
留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬,但是放弃了对该金融资产控制。


    企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬,且未放弃对该金融资产控制的,则按照其继续涉
入所转移金融资产的程度确认有关金融资产,并相应确认有关负债。


    金融资产整体转移满足终止确认条件的,将所转移金融资产的账面价值,与因转移而收到的对价及原计入其他综合收益
的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。

    金融资产部分转移满足终止确认条件的,将所转移金融资产整体的账面价值,在终止确认部分和未终止确认部分之间,
按照各自的相对公允价值进行分摊,并将因转移而收到的对价及应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变
动累计额之和,与分摊的前述账面金额的差额计入当期损益。



(3)金融资产减值的测试方法及会计处理方法



    除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外,本集团于资产负债表日对其他金融资产的账面价值进行检查,
如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的,计提减值准备。


    以摊余成本计量的金融资产发生减值时,按预计未来现金流量(不包括尚未发生的未来信用损失)现值低于账面价值的差
额,计提减值准备。如果有客观证据表明该金融资产价值已恢复,且客观上与确认该损失后发生的事项有关,原确认的减值
损失予以转回,计入当期损益。


    当可供出售金融资产发生减值,原直接计入所有者权益的因公允价值下降形成的累计损失予以转出并计入减值损失。对
已确认减值损失的可供出售债务工具投资,在期后公允价值上升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的,原确认的
减值损失予以转回并计入当期损益。对已确认减值损失的可供出售权益工具投资,期后公允价值上升直接计入所有者权益。


(4)金融负债分类、确认依据和计量方法





                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


    本集团的金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。


    以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债,包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债,(相关分类依据参照金融资产分类依据进行披露)。按照公允价值进行后续计量,公允价值变动
形成的利得或损失以及与该金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。


    与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债,按照
成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利率法,按摊余成本进行后续计量,终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期
损益。


(5)金融负债终止确认条件


     当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时,终止确认该金融负债或义务已解除的部分。公司与债权人之间签订协
议,以承担新金融负债方式替换现存金融负债,且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的,终止确认现存金融
负债,并同时确认新金融负债。公司对现存金融负债全部或部分的合同条款作出实质性修改的,终止确认现存金融负债或其
一部分,同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额,计入当
期损益。


(6)金融资产和金融负债的公允价值确定方法


   本集团以主要市场的价格计量金融资产和金融负债的公允价值,不存在主要市场的,以最有利市场的价格计量金融资产
和金融负债的公允价值,并且采用当时适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。公允价值计量所使用的输入
值分为三个层次,即第一层次输入值是计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价;第二层次输入值是
除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值;第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。本
集团优先使用第一层次输入值,最后再使用第三层次输入值。


   本集团截至2014年12月31日止,暂无以公允价值计量的金融资产和金融负债。


11、应收款项

(1)单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项


                                            关联方的应收账款以及单项金额超过 100 万元的非关联方应收账款视为重
单项金额重大的判断依据或金额标准
                                            大应收账款

单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额,计提坏账准备


(2)按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项


                      组合名称                                            坏账准备计提方法

按账龄分析法计提坏账准备                                 账龄分析法

组合中,采用账龄分析法计提坏账准备的:
√ 适用 □ 不适用





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                    账龄                        应收账款计提比例                  其他应收款计提比例

3 个月以内(仅资产服务业务)                                        0.00%

3-6 个月(仅资产服务业务)                                         30.00%

6-12 个月(仅资产服务业务)                                        50.00%

1-2 年(仅资产服务业务)                                           100.00%

6 个月以内(除资产服务业务以外)                                    0.00%

6-12 个月(除资产服务业务以外)                                    10.00%

1-2 年(除资产服务业务以外)                                       30.00%

2-3 年                                                            100.00%

3 年以上                                                           100.00%

组合中,采用余额百分比法计提坏账准备的:
□ 适用 √ 不适用
组合中,采用其他方法计提坏账准备的:
□ 适用 √ 不适用


(3)单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项


单项计提坏账准备的理由        单项金额不重大且按照组合计提坏账准备不能反映其风险特征的应收款项

坏账准备的计提方法            根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额,计提坏账准备


(4) 其他说明

    本集团将下列情形作为应收款项坏账损失确认标准:债务单位撤销、破产、资不抵债、现金流量严重不足、发生严重自
然灾害等导致停产而在可预见的时间内无法偿付债务等;债务单位逾期未履行偿债义务超过3年;其他确凿证据表明确实无
法收回或收回的可能性不大。


    其他应收款、预付账款的坏账准备按个别认定法计提。


    对可能发生的坏账损失采用备抵法核算,年末单独或按组合进行减值测试,计提坏账准备,计入当期损益。对于有确凿
证据表明确实无法收回的应收款项,经本集团按规定程序批准后作为坏账损失,冲销提取的坏账准备。


12、 贷款损失准备

    参照人民银行《贷款风险分类指导原则》及《贷款损失准备计提指引》,将贷款分为正常、关注、次级、可疑和损失类
并按类别计提贷款损失准备金。每期末按照贷款分类办法对贷款进行分类,按照分类结果逐类差额计提;2012年7月1日起参
照执行财政部财金[2012]20号文件关于印发《金融企业准备金计提管理办法》的通知要求,计提比例为:正常类贷款,计提
比例为贷款余额1.5%;关注类贷款,计提比例为3%;次级类贷款,计提比例为30%;可疑类贷款,计提比例为60%;损失
类贷款,计提比例为100%,次级和可疑类资产的损失准备,计提比例可以根据损失情况上下浮动20%。





                                                          深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


13、 抵债资产

    抵债资产指本集团金融服务业依法行使债权或担保物权而受偿于债务人、担保人或第三人的实物资产或财产权利。


    本集团在实际取得所有权并占有抵债资产时,按抵债资产的公允价值入账。在抵债资产持有保管期间,不计提折旧或摊
销费用;取得的收入和发生的直接费用,记入当期损益。取得抵债资产后转为自用的,应在相关手续办妥时,按转换日抵债
资产的账面价值转入固定资产。


    处置抵债资产时,按资产处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。


    资产负债表日进行减值测试,有迹象表明发生减值的,按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。


14、划分为持有待售资产

    本集团将同时满足下列条件的非流动资产应当划分为持有待售资产:一是已经就处置该非流动资产作出决议;二是已经
与受让方签订了不可撤销的转让协议;三是该项转让将在一年内完成。


    本集团对于持有待售的固定资产,将调整该项固定资产的预计净残值,使该项固定资产的预计净残值能够反映其公允价
值减去处置费用后的金额,但不得超过符合持有待售条件时该项固定资产的原账面价值,原账面价值高于调整后预计净残值
的差额,作为资产减值损失计入当期损益。持有待售的固定资产不计提折旧,按照账面价值与公允价值减去处置费用后的净
额孰低进行计量。


15、长期股权投资

    本集团长期股权投资主要是对子公司的投资、对联营企业的投资和对合营企业的投资。


    本集团对共同控制的判断依据是所有参与方或参与方组合集体控制该安排,并且该安排相关活动的政策必须经过这些集
体控制该安排的参与方一致同意。


    本集团直接或通过子公司间接拥有被投资单位20%(含)以上但低于50%的表决权时,通常认为对被投资单位具有重大
影响。持有被投资单位20%以下表决权的,还需要综合考虑在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表、或参与被投
资单位财务和经营政策制定过程、或与被投资单位之间发生重要交易、或向被投资单位派出管理人员、或向被投资单位提供
关键技术资料等事实和情况判断对被投资单位具有重大影响。


    对被投资单位形成控制的,为本集团的子公司。通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资,在合并日按照取得被
合并方在最终控制方合并报表中净资产的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。被合并方在合并日的净资产账
面价值为负数的,长期股权投资成本按零确定。


    通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权,最终形成企业合并的,应在取得控制权的报告期,补充披露在母
公司财务报表中的长期股权投资的处理方法。例如:通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权,最终形成企业合
并,属于一揽子交易的,本集团将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于一览交易的,在合并日,根据
合并后享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的的初始投资成本。初始投资
成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额,调整资本公积,
资本公积不足冲减的,冲减留存收益。




                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


    通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资,以合并成本作为初始投资成本。


    通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权,最终形成企业合并的,应在取得控制权的报告期,补充披露在
母公司财务报表中的长期股权投资成本处理方法。例如:通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权,最终形成
企业合并,属于一揽子交易的,本集团将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于一览交易的,按照原持
有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和,作为改按成本法核算的初始投资成本。购买日之前持有的股权采用权益法核
算的,原权益法核算的相关其他综合收益暂不做调整,在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的
基础进行会计处理。购买日之前持有的股权在可供出售金融资产中采用公允价值核算的,原计入其他综合收益的累计公允价
值变动在合并日转入当期投资损益。


    除上述通过企业合并取得的长期股权投资外,以支付现金取得的长期股权投资,按照实际支付的购买价款作为投资成本;
以发行权益性证券取得的长期股权投资,按照发行权益性证券的公允价值作为投资成本;投资者投入的长期股权投资,按照
投资合同或协议约定的价值作为投资成本;公司如有以债务重组、非货币性资产交换等方式取得的长期股权投资,应根据相
关企业会计准则的规定并结合公司的实际情况披露确定投资成本的方法。


    本集团对子公司投资采用成本法核算,对合营企业及联营企业投资采用权益法核算。


    后续计量采用成本法核算的长期股权投资,在追加投资时,按照追加投资支付的成本额公允价值及发生的相关交易费用
增加长期股权投资成本的账面价值。被投资单位宣告分派的现金股利或利润,按照应享有的金额确认为当期投资收益。


    后续计量采用权益法核算的长期股权投资,随着被投资单位所有者权益的变动相应调整增加或减少长期股权投资的账面
价值。其中在确认应享有被投资单位净损益的份额时,以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础,按照
本集团的会计政策及会计期间,并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资企业的
部分,对被投资单位的净利润进行调整后确认。


    处置长期股权投资,其账面价值与实际取得价款的差额,计入当期投资收益。采用权益法核算的长期股权投资,因被投
资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入所有者权益的,处置该项投资时将原计入所有者权益的部分按相应比例转
入当期投资损益。


    因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的,处置后的剩余股权改按可供出售金融资产核
算,剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核
算而确认的其他综合收益,在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。


    因处置部分长期股权投资丧失了对被投资单位控制的,处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影
响的,改按权益法核算,处置股权账面价值和处置对价的差额计入投资收益,并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核
算进行调整;处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的,改按可供出售金融资产的有关规定进行
会计处理,处置股权账面价值和处置对价的差额计入投资收益,剩余股权在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计
入当期投资损益。


    本集团对于分步处置股权至丧失控股权的各项交易不属于一揽子交易的,对每一项交易分别进行会计处理。属于“一揽
子交易”的,将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理,但是,在丧失控制权之前每一次交易处置
价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额,确认为其他综合收益,到丧失控制权时再一并转入丧失控制
权的当期损益。





                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


16、投资性房地产

投资性房地产计量模式
成本法计量
折旧或摊销方法
   本集团投资性房地产主要是已出租的或持有并计划出租的房屋建筑物。


   本集团投资性房地产按其成本作为入账价值,外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产
的其他支出;自行建造投资性房地产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。


   本集团对投资性房地产采用成本模式进行后续计量,按其预计使用寿命及净残值率采用平均年限法计提折旧或摊销。投
资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率如下:
类别                        折旧年限(年)           预计残值率                年折旧率
房屋建筑物                                      30                       10%                  3%
商铺                                            20                       10%                 4.5%


    当投资性房地产的用途改变为自用时,则自改变之日起,将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产。自用房地产的
用途改变为赚取租金或资本增值时,则自改变之日起,将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时,以转换前
的账面价值作为转换后的入账价值。


    当投资性房地产被处置,或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时,终止确认该项投资性房地产。投资
性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。


   资产负债表日,有迹象表明投资性房地产发生减值的,按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。


17、固定资产

(1)确认条件

    本集团固定资产是指同时具有以下特征,即为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的,使用年限超过一年的有
形资产。
    固定资产包括房屋及建筑物、运输设备、电子设备和其他,按其取得时的成本作为入账的价值,其中,外购的固定资产
成本包括买价和进口关税等相关税费,以及为使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出;
自行建造固定资产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成;投资者投入的固定资产,按投资
合同或协议约定的价值作为入账价值,但合同或协议约定价值不公允的按公允价值入账;融资租赁租入的固定资产,按租赁
开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为入账价值。
    与固定资产有关的后续支出,包括修理支出、更新改造支出等,符合固定资产确认条件的,计入固定资产成本,对于被
替换的部分,终止确认其账面价值;不符合固定资产确认条件的,于发生时计入当期损益。
    资产负债表日,本集团将对固定资产项目进行检查,如果存在减值迹象的,表明该资产可能发生了减值。在进行减值测
试后,如果该项固定资产的账面价值超过其可收回金额,将资产的账面价值减记至可收回金额,减记的金额确认为资产减值
损失,计入当期损益,同时计提相应的资产减值准备。
    当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时,终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废
或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。



                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


    本集团于每年期末,对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核,如发生改变,则作为会计估计变更
处理。


(2)折旧方法


           类别             折旧方法             折旧年限                残值率               年折旧率

房屋及建筑物         年限平均法                                30                 10.00%                  3%

电子设备             年限平均法                                  5                10.00%                 18%

运输设备             年限平均法                                  5                10.00%                 18%

其他设备             年限平均法                                  5                10.00%                 18%

商铺                 年限平均法                                20                 10.00%                 4.5%


(3)融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法

    本集团对租入的固定资产,如果符合以下一项或数项标准的,认定为融资租赁:①在租赁期届满时,租赁资产的所有权
转移给本集团;②本集团有购买租赁资产的选择权,所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值,因
而在租赁开始日就可以合理确定本集团将会行使这种选择权;③即使资产的所有权不转移,但租赁期占租赁资产使用寿命的
大部分 [ 通常占租赁资产使用寿命的 75%以上(含 75%)];④本集团在租赁开始日的最低租赁付款额现值,几乎相当于租
赁开始日租赁资产公允价值 [ 90%以上(含 90%)];出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值,几乎相当于租赁开始日
租赁资产公允价值 [ 90%以上(含 90%)];⑤租赁资产性质特殊,如果不作较大改造,只有本集团才能使用。
    融资租赁租入的固定资产,按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为入账价值,采用年
限平均法计提折旧。


18、在建工程

    在建工程在达到预定可使用状态之日起,根据工程预算、造价或工程实际成本等,按估计的价值结转固定资产,次月起
开始计提折旧,待办理了竣工决算手续后再对固定资产原值差异进行调整。


    在建工程按实际发生的成本计量。自营建筑工程按直接材料、直接工资、直接施工费等计量;出包建筑工程按应支付的
工程价款等计量;设备安装工程按所安装设备的价值、安装费用、工程试运转等所发生的支出等确定工程成本。在建工程成
本还包括应当资本化的借款费用和汇兑损益。


19、借款费用

    发生的可直接归属于需要经过1年以上的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房
地产等的借款费用,在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产
活动已经开始时,开始资本化;当购建或生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时,停止资本化,其后发
生的借款费用计入当期损益。如果符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个
月,暂停借款费用的资本化,直至资产的购建或生产活动重新开始。


   专门借款当期实际发生的利息费用,扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收
益后的金额予以资本化;一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化
率,确定资本化金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。


                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文




   其他借款费用,在发生时根据其发生额确认为费用,计入当期损益。


20、无形资产

(1)计价方法、使用寿命、减值测试

    本集团无形资产包括土地使用权、计算机软件、车位使用权等,按取得时的实际成本计量,其中,购入的无形资产,按
实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本;投资者投入的无形资产,按投资合同或协议约定的价值确定实际成本,但
合同或协议约定价值不公允的,按公允价值确定实际成本;对非同一控制下合并中取得被购买方拥有的但在其财务报表中未
确认的无形资产,在对被购买方资产进行初始确认时,按公允价值确认为无形资产。


    土地使用权、车位使用权从出让起始日起,按其出让年限平均摊销,其他无形资产按预计使用年限、合同规定的受益年
限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。摊销金额按其受益对象计入相关资产成本和当期损益。


       本集团在取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命有限的无形资产,在使用寿命内采用直线法摊销;使用寿命不
确定的无形资产不予摊销。本集团的计算机软件,摊销年限为2年。


       对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核,如发生改变,则作为会计估计变更处
理。


    本集团将无法预见该资产为公司带来经济利益的期限,或使用期限不确定等无形资产确定为使用寿命不确定的无形资
产。在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的预计使用寿命进行复核,如有证据表明无形资产的使用寿命是有限的,
则估计其使用寿命并在预计使用寿命内摊销。


       资产负债表日进行减值测试,有迹象表明无形资产发生减值的,按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。


(2)内部研究开发支出会计政策

       本集团内部研究开发项目的研究阶段是指研发项目已经董事会或者相关管理层的批准,并着手收集相关资料、进行市场
调查等的阶段,这一阶段不会形成阶段性成果。开发阶段是指在进行商业性生产或使用前,将研究成果或其他知识应用于某
项计划或设计,以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等,这一阶段往往形成成果的可能性较大。


       研究阶段的支出,于发生时计入当期损益;开发阶段的支出,同时满足下列条件的,确认为无形资产:
    (1)完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性;
    (2)具有完成该无形资产并使用或出售的意图;
    (3)运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场;
    (4)有足够的技术、财务资源和其他资源支持,以完成该无形资产的开发,并有能力使用或出售该无形资产;
    (5)归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。


    不满足上述条件的开发阶段的支出,于发生时计入当期损益。前期已计入损益的开发支出在以后期间不再确认为资产。
已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出,自该项目达到预定可使用状态之日起转为无形资产列报。





                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


21、 商誉

    商誉为股权投资成本或非同一控制下企业合并成本超过应享有的或企业合并中取得的被投资单位或被购买方可辨认净
资产于取得日或购买日的公允价值份额的差额。与子公司有关的商誉在合并财务报表上单独列示,与联营企业和合营企业有
关的商誉,包含在长期股权投资的账面价值中。


    本集团于资产负债表日进行减值测试,有迹象表明商誉发生减值的,按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值
准备。


22、长期资产减值

    本集团于每一资产负债表日对长期股权投资、投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产等项目进
行检查,当存在下列迹象时,表明资产可能发生了减值,本集团将进行减值测试。对商誉和使用寿命不确定的无形资产,无
论是否存在减值迹象,每年末均进行减值测试。难以对单项资产的可收回金额进行测试的,以该资产所属的资产组或资产组
组合为基础测试。


    减值测试后,若该资产的账面价值超过其可收回金额,其差额确认为减值损失,上述资产的减值损失一经确认,在以后
会计期间不予转回。资产的可收回金额是指资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间
的较高者。


    出现减值的迹象如下:
    (1)资产的市价当期大幅度下跌,其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌;
    (2)企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化,从而对企业
产生不利影响;
    (3)市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高,从而影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率,导
致资产可收回金额大幅度降低;
    (4)有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏;
    (5)资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置;
    (6)企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期,如资产所创造的净现金流量或者实现的营业
利润(或者亏损)远远低于(或者高于)预计金额等;
   (7)其他表明资产可能已经发生减值的迹象。


23、长期待摊费用

   本集团的长期待摊费用主要是指已经支出,但应由当期及以后各期承担的摊销期限在1年以上(不含1年) 的摊销费用,如
租入办公场所的装修费、高尔夫球场使用等费用,该等费用在受益期内平均摊销。如果长期待摊费用项目不能使以后会计期
间受益,则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。


24、职工薪酬

(1)短期薪酬的会计处理方法

   短期薪酬主要包括:职工工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤保险费、住房公积金,
工会经费和职工教育经费、非货币性福利以及其他短期薪酬。本集团在职工提供服务的会计期间,将实际发生的短期薪酬确
认为负债,并按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。


                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


(2)离职后福利的会计处理方法

   离职后福利主要包括设定提存计划。其中设定提存计划主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等,相应的应缴存金
额于发生时计入相关资产成本或当期损益。


(3)辞退福利的会计处理方法

    在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系,或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议,在本公司不能单
方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时,和本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰
早日,确认辞退福利产生的职工薪酬负债,并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的,
按照其他长期职工薪酬处理。


     职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服务日至正常退休日的期间拟支付的
 内退人员工资和缴纳的社会保险费等,在符合预计负债确认条件时,计入当期损益(辞退福利)。


(4)其他长期职工福利的会计处理方法

   本公司向职工提供的其他长期职工福利,符合设定提存计划的,按照设定提存计划进行会计处理,除此之外按照设定收
益计划进行会计处理。




25、预计负债

    当与对外担保、商业承兑汇票贴现、未决诉讼或仲裁、产品质量保证等或有事项相关的业务同时符合以下条件时,本集
团将其确认为负债:该义务是本集团承担的现时义务;该义务的履行很可能导致经济利益流出企业;该义务的金额能够可靠
地计量。


    预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量,并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和
货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的,通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。每个资产负债表日
对预计负债的账面价值进行复核,如有改变则对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。


26、股份支付

    用以换取职工提供服务的以权益结算的股份支付,以授予职工权益工具在授予日的公允价值计量。该公允价值的金额在
完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的情况下,在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础,按直
线法计算计入相关成本或费用,相应增加资本公积。


    以现金结算的股份支付,按照本集团承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的公允价值计量。如授予后立即可
行权,在授予日以承担负债的公允价值计入相关成本或费用,相应增加负债;如需完成等待期内的服务或达到规定业绩条件
以后才可行权,在等待期的每个资产负债表日,以对可行权情况的最佳估计为基础,按照本集团承担负债的公允价值金额,
将当期取得的服务计入成本或费用,相应调整负债。


    在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日,对负债的公允价值重新计量,其变动计入当期损益。


   本集团在等待期内取消所授予权益工具的(因未满足可行权条件而被取消的除外),作为加速行权处理,即视同剩余等


                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


待期内的股权支付计划已经全部满足可行权条件,在取消所授予权益工具的当期确认剩余等待期内的所有费用。


27、 担保赔偿准备、未到期责任准备

    担保赔偿准备、未到期责任准备是本集团在从事金融融资性担保业务时,参照执行2010年3月8日经国务院批准,中国银
行业监督管理委员会、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国工业和信息化部、中华人民共和国财政部、
中华人民共和国商务部、中国人民银行、国家工商行政管理总局制定《融资性担保公司管理暂行办法》规定进行提取。


   本集团按照当年融资性担保费收入的50%提取未到期责任准备金,未到期责任准备金按差额提取。按不低于当年年末融
资性担保责任余额1%的比例提取担保赔偿准备金,担保赔偿准备金累计达到当年融资性担保责任余额10%的,实行差额提
取。


28、优先股、永续债等其他金融工具

       归类为债务工具的优先股、永续债,按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量,并采用实际利率法按摊余成本
进行后续计量,其利息支出或股利分配按照借款费用进行处理,其回购或赎回产生的利得或损失计入当期损益。


       归类为权益工具的优先股、永续债,在发行时收到的对价扣除交易费用后增加所有者权益,其利息支出或股利分配按照
利润分配进行处理,回购或注销作为权益变动处理。


29、收入

       本集团的营业收入主要为提供劳务收入,按照提供劳务所处房地产市场阶段的不同,在本集团内区分为房地产代理销售
收入、房地产顾问策划收入、房地产经纪业务收入、资产服务收入、金融服务收入、电商服务收入。各种收入确认原则如下:


(1)房地产代理销售收入


       本集团房地产代理销售收入主要是指房地产二级市场代理销售收入,在所提供的代理销售服务达到合同条款约定时,月
末按房地产成交金额和合同约定代理费率计算应收取的代理费,开具代理费结算单并经开发商确认后,确认代理销售收入的
实现。


(2)房地产顾问策划收入


       在本集团所提供的房地产顾问服务达到合同条款约定时,确认收入的实现。


       本集团与客户签订的合同中一般约定按工作进度分首期、中期、末期等分期收款。本集团在收到首期款时作为预收账款
入账;本集团在按合同约定完成阶段工作,提交相关报告后,经客户以阶段工作确认书确认后,将预收的首期款及按合同约
定的收款金额确认中期顾问策划业务收入的实现;在终稿汇报、提交报告终稿并经客户确认之后,确认末期顾问策划业务收
入。


(3)房地产经纪业务收入


       本集团对于房地产经纪业务收入按照代理内容的不同,划分为代理租赁佣金收入和代理销售佣金收入。此处的代理销售
佣金收入是指房地产三级市场的代理销售佣金收入。




                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文




    1)房地产代理租赁的佣金收入:在本集团所代理的房地产的业主与租赁方签订房屋租赁合同并办理房屋交接手续后,
按合同约定的佣金比率计算应收取的佣金,确认收入的实现;


    2)房地产代理销售的佣金收入:在本集团所代理的房地产的业主与购买方签订房屋买卖合同并办理完房屋过户手续,
取得新的房产证后,按房屋成交价格与合同约定的佣金比率计算应收取的佣金,确认收入的实现。


(4)资产服务收入


    本集团的资产服务是指在资产的投资、建设、运营等各个阶段为客户提供顾问策划服务、整体物业运作管理服务和经营
管理服务。


    本集团在提供服务后,按照合同的约定确认收入的实现。


(5)金融服务收入


    本集团金融服务主要在房地产交易领域,包括房地产交易过程中涉及到各种垫资赎楼业务、房地产按揭服务业务、房地
产交易担保业务的服务费佣金收入,和贷款业务利息收入。


    1)服务费佣金收入:在本集团所代理的房屋担保、按揭、赎楼等业务而获得的服务费和佣金,于相关服务完成合同约
定的条款后确认收入。


   2)利息收入:在本集团放款时,按照实际利息计算的确认收入。计算时考虑贷款的合同条款并且包括所有归属于实际
利率组成部分的费用和所有交易成本,但不包括未来信用损失。实际利率是指按金融工具的预计存续期间或更短期间将其预
计未来现金流入或流出折现至其金融工具账面净值的利率。


(6)电商服务收入


   公司目前的电商业务主要是通过收取团购服务费获取购房团购优惠,当购房者参加团购活动并最终成交后,公司根据合
同约定,将购房者预先支付的团购费确认为收入。


30、政府补助

(1)与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

   资产相关的政府补助,是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与资产相关的政府补助确
认为递延收益,并在相关资产使用寿命内平均分配计入当期损益。




(2)与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

   收益相关的政府补助,是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。与收益相关的政府补助,用于补偿以后期间的相
关费用或损失的,确认为递延收益,并在确认相关费用的期间计入当期损益;用于补偿已发生的相关费用或损失的,直接计
入当期损益。




                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


(3) 确认标准

   政府补助在本集团能够满足其所附的条件以及能够收到时予以确认。政府补助为货币性资产的,按照实际收到的金额计
量,对于按照固定的定额标准拨付的补助,按照应收的金额计量;政府补助为非货币性资产的,按照公允价值计量,公允价
值不能可靠取得的,按照名义金额(1元)计量。




31、递延所得税资产/递延所得税负债

    本集团递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)计算确认。对于
按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损,确认相应的递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂
时性差异,不确认相应的递延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交
易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异,不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日,
递延所得税资产和递延所得税负债,按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。


    本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限,确认递延所得税资
产。


32、 所得税的会计核算

       所得税的会计核算采用资产负债表债务法。所得税费用包括当年所得税和递延所得税。除将与直接计入股东权益的交易
和事项相关的当年所得税和递延所得税计入股东权益,以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外,其余的当年
所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。


   当年所得税是指企业按照税务规定计算确定的针对当年发生的交易和事项,应纳给税务部门的金额,即应交所得税;递
延所得税是指按照资产负债表债务法应予确认的递延所得税资产和递延所得税负债在年末应有的金额相对于原已确认金额
之间的差额。


33、租赁

(1)经营租赁的会计处理方法

    经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。本集团作为承租方的租金在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成
本或当期损益,本集团作为出租方的租金在租赁期内的各个期间按直线法确认为收入。




(2)融资租赁的会计处理方法

    融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。本集团作为承租方时,在租赁开始日,按租
赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者,作为融资租入固定资产的入账价值,将最低租赁付款
额作为长期应付款的入账价值,将两者的差额记录为未确认融资费用。





                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


(3) 售后租回的会计处理

    售后租回是指卖主(即承租人)将一项自制或外购的资产出售后,又将该项资产从买主(即出租人)租回的一种特殊形
式的租赁业务。本集团作为承租方在租赁开始日,根据本准则的规定,将售后租回交易认定为融资租赁或经营租赁。
    售后租回交易认定为融资租赁的,售价与资产账面价值之间的差额记录为递延收益,并按照该项租赁资产的折旧进度进
行分摊,作为折旧费用的调整。
    售后租回交易认定为经营租赁的,售价与资产账面价值之间的差额记录为递延收益,并在租赁期内按照与确认租金费用
相一致的方法进行分摊,作为租金费用的调整。但是,有确凿证据表明售后租回交易是按照公允价值达成的,售价与资产账
面价值之间的差额应当计入当期损益。


34、 资产证券化

    金融资产发生转移的,根据相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的转移情况进行判断:已经全部转移的,终止
确认相应的金融资产;没有转移且保留了相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的,不予终止确认;既没有转移也没
有保留相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的,根据对该项金融资产控制的涉及程度决定是否终止确认:放弃了对
该项金融资产控制的,终止确认该项金融资产;未放弃对该项金融资产控制的,按照对其继续涉入该项金融资产的程度确认
有关金融资产,并相应确认相关负债。


   金融资产符合整体终止确认的,转移所收到的对价与相应的账面价值的差额,计入当期损益,原直接计入所有者权益的
相关金融资产的公允价值累积变动额,也一并转入当期损益;满足部分转移终止确认条件的,将涉及转移金融资产整体的账
面价值在终止确认部分与未终止确认部分之间,按照各自的相对公允价值进行分摊,以分摊后的账面价值作为基础比照整体
转移对部分转移的部分进行处理。不符合终止确认条件的,将收到的对价确认为一项金融负债。


35、重要会计政策和会计估计变更

(1)重要会计政策变更

√ 适用 □ 不适用

                     会计政策变更的内容和原因                                  审批程序                 备注

2014 年,财政部新颁布或修订了《企业会计准则第 2 号—长期股权投资》
                                                                     相关会计政策变更已经本公司第
等一系列会计准则,本集团在编制 2014 年度财务报表时,执行了相关会                                    说明 1)、2)
                                                                     三届董事会第三十次会议批准。
计准则,并按照有关的衔接规定进行了处理。

   1)在2014年以前,本集团对于被投资单位不具有共同控制或重大影响,并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可
靠计量的权益性投资采用成本法核算,确认为长期股权投资。根据修订的《企业会计准则第2号—长期股权投资》规定,对
上述权益性投资应适用于《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》。本集团对该项会计政策变更采用追溯调整法,2014
年比较报表已重新表述,2013年12月31日合并资产负债表调减长期股权投资55,630,000.00元,调增可供出售金融资产
55,630,000.00元,对资产总额无影响;2013年12月31日母公司资产负债表调减长期股权投资55,630,000.00元,调增可供出售
金融资产55,630,000.00元,对资产总额无影响。


   2)在2014年以前,本集团对于其他综合收益在财务报表列报时分别反映在资本公积和外币报表折算差额科目,根据修
订的《企业会计准则第30号—财务报表列报》规定,有其他综合收益相关业务的企业,应当设置“其他综合收益科目”进行会
计处理,企业在对其他综合收益进行会计处理时,应当通过“其他综合收益”科目处理,并与“资本公积”科目相区分。本集团
对该项会计政策变更采用追溯调整法,2014年比较报表已重新表述,2013年12月31日合并资产负债表调增其他综合收益
1,080.00元,调减外币报表折算差额1,080.00元,对所有者权益总额无影响。



                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


(2)重要会计估计变更

□ 适用 √ 不适用


36、其他

    编制财务报表时,本集团管理层需要运用估计和假设,这些估计和假设会对会计政策的应用及资产、负债、收入及费用
的金额产生影响。实际情况可能与这些估计不同。本集团管理层对估计涉及的关键假设和不确定性因素的判断进行持续评估。
会计估计变更的影响在变更当期和未来期间予以确认。
    下列会计估计及关键假设存在导致未来期间的资产及负债账面值发生重大调整的重要风险。
   (1)应收款项减值的会计估计
    本集团在资产负债表日按摊余成本计量的应收款項,以评估是否出现减值情況,并在出现减值情況时评估减值损失的具
体金额。减值的客观证据包括显示个别或组合应收款项预计未来现金流量出现大幅下降的可判断数据,显示个别或组合应收
款项中债务人的财务状况出现重大负面的可判断数据等事項。如果有证据表明该应收款项价值已恢复,且客观上与确认该损
失后发生的事项有关,则将原确认的减值损失予以转回。
   (2)贷款减值损失的会计估计
    本集团定期判断是否有任何客观证据表明贷款和垫款在资产负债表日发生了减值损失。如有,本集团将估算减值损失的
金额。减值损失金额为贷款和垫款账面金额与预计未来现金流量的现值之间的差额。估算减值损失金额时,对是否存在客观
证据表明贷款和垫款已发生减值损失作出重大判断,并对预期未来现金流量的现值作出重大估计。
   (3)商誉减值准备的会计估计
    本集团每年对商誉进行减值测试。包含商誉的资产组和资产组组合的可收回金额为其预计未来现金流量的现值,其计算
需要采用会计估计。
    如果管理层对资产组和资产组组合未来现金流量计算中采用的毛利率进行修订,修订后的毛利率低于目前采用的毛利
率,本集团需对商誉增加计提减值准备。
    如果管理层对应用于现金流量折现的税前折现率进行重新修订,修订后的税前折率高于目前采用的折现率,本集团需对
商誉增加计提减值准备。
    如果实际毛利率或税前折现率高于或低于管理层的估计,本集团不能转回原已计提的商誉减值损失。
   (4)固定资产减值准备的会计估计
    本集团在资产负债表日对存在减值迹象的房屋建筑物、机器设备等固定资产进行减值测试。固定资产的可收回金额为其
预计未来现金流量的现值和资产的公允价值减去处置费用后的净额中较高者,其计算需要采用会计估计。
    如果管理层对资产组和资产组组合未来现金流量计算中采用的毛利率进行修订,修订后的毛利率低于目前采用的毛利
率,本集团需对固定资产增加计提减值准备。
    如果管理层对应用于现金流量折现的税前折现率进行重新修订,修订后的税前折现率高于目前采用的折现率,本集团需
对固定资产增加计提减值准备。
    如果实际毛利率或税前折现率高于或低于管理层估计,本集团不能转回原已计提的固定资产减值准备。
   (5)递延所得税资产确认的会计估计
    递延所得税资产的估计需要对未来各个年度的应纳税所得额及适用的税率进行估计,递延所得税资产的实现取决于集团
未来是否很可能获得足够的应纳税所得额。未来税率的变化和暂时性差异的转回时间也可能影响所得税费用(收益)以及递
延所得税的余额。上述估计的变化可能导致对递延所得税的重要调整。
   (6)固定资产、无形资产的可使用年限
    本集团至少于每年年度终了,对固定资产和无形资产的预计使用寿命进行复核。预计使用寿命是管理层基于同类资产历
史经验、参考同行业普遍所应用的估计并结合预期技术更新而决定的。当以往的估计发生重大变化时,则相应调整未来期间
的折旧费用和摊销费用。





                                                                 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


六、税项

1、主要税种及税率


                 税种                                 计税依据                                  税率

增值税                                 顾问、投资咨询收入                     3%、6%

营业税                                 营业收入                               5%

城市维护建设税                         流转税额                               7%

企业所得税                             应纳税所得额                           25%、16.5%、15%或核定征收

教育费附加                             流转税额                               3%

自用房产税                             房产原值的 70%                         1.2%

出租房产税                             房产租赁收入                           12%

存在不同企业所得税税率纳税主体的,披露情况说明

                        纳税主体名称                                               所得税税率

重庆世联行房地产顾问有限公司                              15%

世联咨询(香港)有限公司                                    16.5%

世居置业服务有限公司                                      16.5%

漳州世联房地产咨询有限公司                                核定征收


2、税收优惠

    重庆世联行减按15%税率征收企业所得税,根据《财政部国家税务总局关于深入实施西部大开发战略有关企业所得税问
题的公告》(2012年12号),重庆市地方税务局关于执行西部大开发政策问题的通知(渝地税发[2012]96号)文件实行税收
优惠。


3、其他

    根据《财政部 国家税务总局关于在北京等8省市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》,子
公司北京世联、广州世联于2012年完成营改增工作,按顾问咨询营业额的6%征收增值税;三级子公司山川投资于2013年完
成营改增工作,按投资咨询收入的6%征收增值税;子公司郑州世联、惠州世联、惠州世联先锋、太原世联、南宁世联于2013
年完成营改增工作,按顾问咨询营业额的3%征收增值税;
    本报告期子公司天津居善、北京世联兴业、珠海世联、山东世联和四川嘉联分别于2014年3月、4月、5月、6月完成营改
增工作,按顾问咨询营业额的3%征收增值税;三级子公司青岛世联怡高于2014年8月完成营改增工作,按顾问咨询营业额的
6%征收增值税;四级子公司上海善居按营业额的3%征收增值税。


七、合并财务报表项目注释





                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


1、货币资金

                                                                                                           单位: 元

                项目                              期末余额                                 期初余额

库存现金                                                          30,619.87                              101,071.62

银行存款                                                     785,914,948.52                           955,215,587.21

其他货币资金                                                   4,837,276.23                             3,143,352.11

合计                                                         790,782,844.62                           958,460,010.94

  其中:存放在境外的款项总额                                   2,907,243.72                              487,754.80

其他说明


期末其他货币资金系本公司之子公司世联行经纪在招商银行新闻大厦支行开设的二手楼交易资金监管账户二手楼交易客户
缴存的交易结算资金4,837,276.23元。




2、应收票据

(1)应收票据分类列示

                                                                                                           单位: 元

                项目                              期末余额                                 期初余额

银行承兑票据                                                   1,840,000.00                             1,600,000.00

商业承兑票据                                                  20,119,394.57

合计                                                          21,959,394.57                             1,600,000.00


(2)期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据

                                                                                                           单位: 元

                         项目                                                 期末转应收账款金额

其他说明
1)期末本集团不存在已质押、已背书给他方或已贴现但尚未到期的票据。


2)期末应收票据比期初增加了20,359,394.57元,增长了1,272.46%,主要是因为本报告期公司应收服务款结算收到的票据增
加。


3、应收账款





                                                                                    深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


              (1)应收账款分类披露

                                                                                                                               单位: 元

                                                期末余额                                                        期初余额

                            账面余额                坏账准备                                 账面余额              坏账准备
       类别
                                                              计提比     账面价值                                            计提比         账面价值
                          金额         比例       金额                                     金额         比例     金额
                                                                例                                                             例

按信用风险特
征组合计提坏
                     707,809,773.85    99.99% 28,947,657.76    4.09% 678,862,116.09 476,518,308.98 99.80% 13,698,307.17        2.87% 462,820,001.81
账准备的应收
账款

单项金额不重
大但单独计提
                          67,147.83     0.01%     67,147.83 100.00%             0.00      948,261.24    0.20%    948,261.24 100.00%                0.00
坏账准备的应
收账款

合计                 707,876,921.68 100.00% 29,014,805.59              678,862,116.09 477,466,570.22 100.00% 14,646,568.41             462,820,001.81

              期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款:
              □ 适用 √ 不适用
              组合中,按账龄分析法计提坏账准备的应收账款:
              √ 适用 □ 不适用
                                                                                                                               单位: 元

                                                                                        期末余额
                            账龄
                                                         应收账款                       坏账准备                    计提比例

              1 年以内分项

              6 个月内                                        581,035,267.34                      416,418.38                        0.07%

              6-12 个月                                        79,872,950.29                   8,545,597.90                      10.70%

              1至2年                                           38,451,306.79                  11,535,392.05                      30.00%

              2至3年                                            8,450,249.43                   8,450,249.43                     100.00%

              合计                                            707,809,773.85                  28,947,657.76                         4.09%

              确定该组合依据的说明:
              组合中,采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款:
              □ 适用 √ 不适用
              组合中,采用其他方法计提坏账准备的应收账款:


              (2)本期计提、收回或转回的坏账准备情况

              本期计提坏账准备金额 21,377,681.06 元;本期收回或转回坏账准备金额 1,686,319.47 元。
              其中本期坏账准备收回或转回金额重要的:




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                                  单位名称                                    收回或转回金额         收回方式

惠州市金果湾农庄有限公司                                                               285,460.97    现金收回

江苏宏商置业有限公司                                                                   250,000.00    现金收回

云南蓝光和骏房地产开发有限公司                                                         234,000.00    现金收回

福建省启宏木业有限公司                                                                 220,000.00    现金收回

上海鑫泰房地产发展有限公司                                                             200,000.00    现金收回

重庆市富盈置业有限公司                                                                 150,000.00    现金收回

武汉中胜村城中村改造工程建设有限公司(原为武汉金岛物业发展有限公司)                   130,000.00    现金收回

武汉统建百步亭联合置业有限公司                                                         100,000.00    现金收回

云南云岭高速公路房地产开发有限公司                                                     100,000.00    现金收回

保利房地产(集团)股份有限公司                                                          16,858.50    现金收回

合计                                                                                 1,686,319.47           --

公司对在财务上已经核销的应收款项, 仍然会继续催收,并根据情况逐步加大催收力度,本报告期陆续收回了部分前期已
核销的应收款项,共计1,686,319.47元。


(3)本期实际核销的应收账款情况

                                                                                                           单位: 元

                           项目                                                 核销金额

应结服务款                                                                                               8,695,763.35

其中重要的应收账款核销情况:
                                                                                                           单位: 元

                                                                                                    款项是否由关
                单位名称                      应收账款性质   核销金额    核销原因 履行的核销程序
                                                                                                     联交易产生

深圳花样年商业管理有限公司                   应结服务款      1,107,218.97 无法收回 公司规定程序     否

珠海市南福房产开发有限公司                   应结服务款       682,230.00 无法收回 公司规定程序      否

湖南和顺置业有限公司                         应结服务款       456,000.00 无法收回 公司规定程序      否

福建龙江地产开发有限公司                     应结服务款       400,000.00 无法收回 公司规定程序      否

红安和平家居工业园有限公司                   应结服务款       300,000.00 无法收回 公司规定程序      否

东莞市富盈房地产开发有限公司                 应结服务款       250,000.00 无法收回 公司规定程序      否

清远市富盈新城房地产开发有限公司             应结服务款       250,000.00 无法收回 公司规定程序      否

重庆汇景实业有限公司                         应结服务款       240,000.00 无法收回 公司规定程序      否

卓越置业集团有限公司                         应结服务款       220,000.00 无法收回 公司规定程序      否

保利(珠海)房地产开发有限公司               应结服务款       218,145.16 无法收回 公司规定程序      否

长沙市领域房地产开发有限公司                 应结服务款       210,000.00 无法收回 公司规定程序      否




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中山中经房地产置业有限公司         应结服务款   202,534.88 无法收回 公司规定程序   否

安徽泉山湖置业有限公司             应结服务款   200,000.00 无法收回 公司规定程序   否

湖南华盛世纪城房地产开发有限公司   应结服务款   200,000.00 无法收回 公司规定程序   否

长沙南湖广场置业有限公司           应结服务款   190,165.00 无法收回 公司规定程序   否

淮南市文景置业有限责任公司         应结服务款   180,000.00 无法收回 公司规定程序   否

江苏乾阳房地产开发有限公司         应结服务款   170,872.00 无法收回 公司规定程序   否

寿县三环鑫鑫置业有限公司           应结服务款   160,000.00 无法收回 公司规定程序   否

常州新城万盛房地产有限公司         应结服务款   156,755.35 无法收回 公司规定程序   否

湖北长城建设控股集团有限公司       应结服务款   150,000.00 无法收回 公司规定程序   否

陕西锦鹏置业有限公司               应结服务款   148,680.00 无法收回 公司规定程序   否

云南融诚置业有限公司               应结服务款   140,000.00 无法收回 公司规定程序   否

安徽飞达置业有限公司               应结服务款   120,000.00 无法收回 公司规定程序   否

四川鼎合投资有限公司               应结服务款   120,000.00 无法收回 公司规定程序   否

天津市花千里房地产开发有限公司     应结服务款   117,344.00 无法收回 公司规定程序   否

湖南保利房地产开发有限公司         应结服务款   108,535.00 无法收回 公司规定程序   否

西安陆港愿景置业有限公司           应结服务款   103,307.00 无法收回 公司规定程序   否

江苏新天广弘投资建设有限公司       应结服务款   100,000.00 无法收回 公司规定程序   否

贵州融兴房地产开发有限公司         应结服务款   100,000.00 无法收回 公司规定程序   否

南通沿海开发集团城镇建设有限公司   应结服务款   100,000.00 无法收回 公司规定程序   否

深圳市德润创展房地产开发有限公司   应结服务款   100,000.00 无法收回 公司规定程序   否

南京中交江北城市开发有限公司       应结服务款   100,000.00 无法收回 公司规定程序   否

临沂市金猴房地产开发有限公司       应结服务款    99,840.00 无法收回 公司规定程序   否

商城县恒座置业有限公司             应结服务款    90,000.00 无法收回 公司规定程序   否

深圳市城市建设投资发展有限公司     应结服务款    80,000.00 无法收回 公司规定程序   否

邵阳市志成置业有限公司             应结服务款    78,932.00 无法收回 公司规定程序   否

海南华润石梅湾旅游开发有限公司     应结服务款    70,000.00 无法收回 公司规定程序   否

昆明扬子江置业有限公司             应结服务款    70,000.00 无法收回 公司规定程序   否

常州富域发展有限公司               应结服务款    66,560.00 无法收回 公司规定程序   否

长沙市万科房地产开发有限公司       应结服务款    55,000.00 无法收回 公司规定程序   否

海口鸿洲置业发展有限公司           应结服务款    52,341.00 无法收回 公司规定程序   否

淮北市蓝宇相王山庄置业有限公司     应结服务款    50,000.00 无法收回 公司规定程序   否

东港实业发展(深圳)有限公司       应结服务款    50,000.00 无法收回 公司规定程序   否

东风汽车房地产有限公司             应结服务款    48,000.00 无法收回 公司规定程序   否

福建馨嘉禾投资发展有限公司         应结服务款    40,000.00 无法收回 公司规定程序   否




                                                  深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文


安徽省新烨基房地产开发有限公司       应结服务款    40,000.00 无法收回 公司规定程序   否

烟台海滨置业有限公司                 应结服务款    34,080.70 无法收回 公司规定程序   否

陕西昱丰实业有限公司                 应结服务款    33,621.00 无法收回 公司规定程序   否

山东润昌置业有限公司                 应结服务款    32,153.00 无法收回 公司规定程序   否

重庆智和地产有限公司                 应结服务款    30,000.00 无法收回 公司规定程序   否

济南西实置业有限公司                 应结服务款    30,000.00 无法收回 公司规定程序   否

中山市碧翠房地产开发有限公司         应结服务款    27,943.07 无法收回 公司规定程序   否

深圳市又一居投资发展有限公司         应结服务款    25,000.00 无法收回 公司规定程序   否

重庆劲扬房地产开发有限公司           应结服务款    24,090.00 无法收回 公司规定程序   否

中山市恒茂房地产开发有限公司         应结服务款    21,794.58 无法收回 公司规定程序   否

重庆中渝物业发展有限公司             应结服务款    19,989.80 无法收回 公司规定程序   否

中山市万通投资有限公司               应结服务款    18,182.91 无法收回 公司规定程序   否

武汉万科城花璟苑房地产有限公司       应结服务款    17,050.00 无法收回 公司规定程序   否

保利增城房地产开发有限公司           应结服务款    15,000.00 无法收回 公司规定程序   否

佛山市顺德区金地房地产开发有限公司   应结服务款    13,496.00 无法收回 公司规定程序   否

松原市恒大禹盛房地产开发有限公司     应结服务款    13,000.00 无法收回 公司规定程序   否

株洲市美的房地产发展有限公司         应结服务款    12,774.00 无法收回 公司规定程序   否

湖南鸿俊房地产开发有限公司           应结服务款    12,550.27 无法收回 公司规定程序   否

长沙奥克斯广场置业有限公司           应结服务款    12,076.76 无法收回 公司规定程序   否

武汉鸿信世纪置业有限公司             应结服务款    10,000.00 无法收回 公司规定程序   否

山东舜兴房地产开发有限公司           应结服务款    10,000.00 无法收回 公司规定程序   否

四川经典房地产开发有限公司           应结服务款     9,000.00 无法收回 公司规定程序   否

佛山市高明区美的房地产发展有限公司   应结服务款     7,978.17 无法收回 公司规定程序   否

潍坊中建地产有限公司                 应结服务款     7,176.00 无法收回 公司规定程序   否

无锡中邦房地产开发有限公司           应结服务款     7,000.00 无法收回 公司规定程序   否

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