世联行:2015年年度报告

深圳世联行地产顾问股份有限公司
    2015 年年度报告
         2016 年 02 月
                    第一节 重要提示、目录和释义
    本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整,不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和
连带的法律责任。
    所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
    公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为:以 1,445,696,230.00 为基数,
向全体股东每 10 股派发现金红利 0.4 元(含税),送红股 1.6 股(含税),以资
本公积金向全体股东每 10 股转增股 2.4。
    公司负责人陈劲松、主管会计工作负责人王海晨及会计机构负责人(会计主
管人员)欧志鹏声明:保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
    本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述,属于计划性事项,不构成公司对
投资者的实质性承诺,敬请投资者注意投资风险。
                                     致股东的信
尊敬的世联行投资人:
   每年的年报首页都要感谢您,今年就要格外地表达敬意了!在经历了过去一年如坐过山
车般的股价风波后,2016 年开春,又一波股市探底风潮似乎正扑面而来,而这恰逢世联正在
进行员工股权激励和增发,您的支持就愈发珍贵。
   我和世联管理层,对于未来一年,甚至是未来几年世联行的发展,却从来没有像今天这
般充满信心。这种乐观既坚定又踏实:源于过去一年的业绩和实践,也来自于我们 24 年对
中国房地产市场不断累积的经验和总结。我们不可能预见股市的涨落,但对自己和从事的行
业,愿意汇报一下我们的基本看法:
   一、房地产市场交易额总量在 2015 年创历史新高之后,进入“平台整理期”、“结构分化
期”和“城市化后半期”,但仍然是巨量的大市场;以新房为主的八万亿级市场,目前主要交
易服务商的份额,仍然太小,集中度提高将是未来中期市场的主题;世联行 4309 亿元的代
理销售总额只占 5%,提升的潜在空间仍然巨大。
   二、份额提升的关键,已经从单一的竞争手段(比如代理费率,和所谓的电商渠道)转
变到为小业主提供综合置业服务(含互联网电商、金融服务、从信息到入伙),而其中的关键
在于强大的组织执行力。世联行 2015 年电商和金融的规模并不大,但作为起步,已经给到
了模式、路径和经验,以及人才的储备,从 0 到 1 的起步可能会慢一些,但从 1 到 100 就回
到了世联行的组织能力上了。
   三、如果说过去的十年存量市场只集中在二手楼交易上的话,那么规模高达两百万亿以
上的存量资产的运营、买卖、租赁和金融化,将会是中国房产下半场最值得关注的大市场。
无论是 REITS,基于存量资产的 Refinance,还是经营管理,大幕正在徐徐拉开。能够在起
步时参与这个宏大市场,是世联行的幸运,我们深深地知道,“面对大机会,绝对不能机会主
义”,必须踏踏实实地在系统、数据、组织能力建设上不断学习、投入和坚定地探索。2015
年世联行的实践已经在报表上初步体现,我们相信 2016 年及以后,这些投入会逐步地,长
远地改善世联行收入和利润结构。
   四、房地产自 2013 年销售面积达到峰值,已经从建筑的“黄金时代”进入“白银时代”,
而服务的“黄金时代”正在到来,这正是中国房地产行业的“后发优势”。这个黄金时代的来
临,有如下条件:
   i 资产证券化和金融化规则的逐步建立;
   ii 主要市场参与者树立足够的信用和信誉基础;
   iii 客户的需求形成规模(去库存、盘活存量)。
   基于此,世联行在努力提高自己信誉的同时,扩大股本,布局金融和资管,全力拥抱服
务时代的到来。
   我们当然知道未来不可能一帆风顺,正如大家感受到的股市那样,房地产面临着几乎众
口一辞的诟病。所谓“两岸猿声啼不住,轻舟已过万重山”,所有的诟病之辞不正预示着一个
转机的来临吗?
   真心希望您和我们一起前行,给我们多提宝贵建议,督促我们不负于自己的时代使命!
   谢谢!
                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司董事长
                                               深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                                  释义和目录
                释义项       指                               释义内容
世联、世联行或公司、本公司   指   深圳世联行地产顾问股份有限公司
世联中国                     指   世联地产顾问(中国)有限公司,世联行之控股股东
FH                           指   Fortune Hill Asia Limited,世联中国之控股子公司
                                  乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业(有限合伙),世联行之股东之
卓群创展                     指
                                  一
北京世联                     指   北京世联房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
东莞世联                     指   东莞世联地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
上海世联                     指   上海世联房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
世联行经纪                   指   深圳市世联行房地产经纪有限公司,世联行之全资子公司
惠州世联                     指   世联房地产咨询(惠州)有限公司,世联行之全资子公司
广州世联                     指   广州市世联房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司
天津世联                     指   天津世联兴业房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司
山东世联                     指   山东世联怡高物业顾问有限公司,世联行之控股子公司
四川嘉联                     指   四川世联行兴业房地产顾问有限公司,世联行之控股子公司
重庆世联                     指   重庆世联行房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
青岛雅园                     指   青岛雅园物业管理有限公司,世联行之控股子公司
世联投资                     指   深圳世联投资有限公司,世联行之全资子公司
世联小贷                     指   深圳市世联小额贷款有限公司,世联行之全资子公司
盛泽担保                     指   深圳市盛泽融资担保有限责任公司,世联行之全资子公司
北京安信行                   指   北京安信行物业管理有限公司,世联行之控股子公司
珠海世联                     指   珠海世联房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司
杭州世联                     指   杭州世联房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司
厦门世联                     指   厦门世联兴业房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
世联先锋                     指   深圳世联先锋投资有限公司,世联行之全资子公司
长沙世联                     指   长沙世联兴业房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
沈阳世联                     指   沈阳世联兴业房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
大连世联                     指   大连世联兴业房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
成都世联                     指   成都世联兴业房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
苏州世联                     指   苏州世联兴业房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
常州世联                     指   常州世联房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司
西安世联                     指   西安世联投资咨询有限公司,由世联行和世联先锋共同投资设立
                                  青岛世联兴业房地产顾问有限公司,由世联行和世联先锋共同投资设
青岛世联                     指
                                  立
                                  武汉世联兴业房地产顾问有限公司,由世联行和世联先锋共同投资设
武汉世联                     指
                                  立
三亚世联                     指   三亚世联房地产顾问有限公司,由世联行和世联先锋共同投资设立
合肥世联                     指   合肥世联投资咨询有限公司,由世联行和世联先锋共同投资设立
无锡世联                     指   无锡世联行房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司
福州世联                     指   福州世联房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
                               深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
佛山世联       指   佛山世联房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
南昌世联       指   南昌世联置业有限公司,世联行之全资子公司
南京世联       指   南京世联兴业房地产投资咨询有限公司,世联行之全资子公司
长春世联       指   长春世联兴业房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
南通世联       指   南通世联兴业房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
昆明世联       指   昆明世联卓群房地产经纪有限公司,世联行之全资子公司
宁波世联       指   宁波世联房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司
南宁世联       指   南宁世联房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司
苏州居善       指   苏州居善网络技术服务有限公司,先锋投资之全资子公司
南京云掌柜     指   南京云掌柜信息技术有限公司,先锋投资之全资子公司
天津居善       指   天津居善电子商务有限公司,先锋投资之全资子公司
郑州世联       指   郑州世联兴业房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司
漳州世联       指   漳州世联房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司
徐州世联       指   徐州世联房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
杭州世联卓群   指   杭州世联卓群房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司
合肥世联先锋   指   合肥世联先锋房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
北京世联兴业   指   北京世联兴业房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
贵阳世联       指   贵阳世联房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
武汉世联先锋   指   武汉世联先锋房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
惠州世联先锋   指   惠州市世联先锋房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
太原世联       指   太原世联卓群房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
石家庄世联     指   石家庄世联卓群房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司
世联资管       指   深圳世联兴业资产管理有限公司,世联行之全资子公司
海南世联       指   海南世联房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司
固安世联       指   固安世联房地产经纪有限公司,世联行之全资子公司
廊坊世联       指   廊坊市世联房地产经纪有限公司,世联行之全资子公司
香港世联       指   世联咨询(香港)有限公司,世联行之全资子公司
兰州世联       指   兰州世联行房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
包头世联       指   包头市世联行房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
唐山世联       指   唐山世联行房地产经纪有限公司,世联行之全资子公司
前海资管       指   深圳前海世联资产管理有限公司,世联行之全资子公司
厦门立丹行     指   厦门市立丹行置业有限公司,世联行之控股子公司
先锋居善       指   深圳先锋居善科技有限公司,世联行之全资子公司
世联科创       指   深圳市世联科创科技服务有限公司,世联行之控股子公司
青岛荣置地     指   青岛荣置地顾问有限公司,世联行之控股子公司
世联集金       指   深圳世联集金财富管理有限公司,世联行之控股子公司
世联集房       指   深圳世联集房资产管理有限公司,世联行之控股子公司
                                      深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                               目录
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................2
第二节 公司简介和主要财务指标 ......................................9
第三节 公司业务概要 ...............................................13
第四节 管理层讨论与分析 ...........................................16
第五节 重要事项 ...................................................46
第六节 股份变动及股东情况 .........................................93
第七节 优先股相关情况 ............................................101
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ........................102
第九节 公司治理 ..................................................110
第十节 财务报告 ..................................................116
第十一节 备查文件目录 ............................................255
                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                                 重大风险提示
    1、政府下一阶段执行的房地产政策存在不确定性,从而对市场成交的变动方向产生重
大影响。世联在发展过程中经历了多次政策调控和房地产市场的波动,形成了一套行之有效
的应对方法,重要的是密切关注市场变化,及时调整经营策略。
    2、当前房地产市场在不同地区的发展水平不均衡;尽管目前公司代理顾问业务的全国
布局已经基本完成,但各地区公司尚处在不同的发展阶段。在这种情况下,可能存在某个地
区市场突然出现了市场机会,但当地公司的经营团队因缺乏经验而无法把握时机,或无法及
时规避突然出现的市场风险的情况。这需要集团管理层对于重点的地区市场予以特别关注,
定期跟踪和分析这些地区的市场变化,对于当地团队给予特别的决策指导和资源倾斜。
    3、公司新业务的发展受政策、市场、行业发展阶段的影响,其发展速度和结果存在不
确定性。公司认为,新业务如果结合世联现有业务的优势(例如代理业务的强大销售能力和
广泛的客户网络等),沿着与公司核心资源密切相关的方向延展,可以发展得更加迅速和稳健。
特别需要提到的是公司新业务中的金融业务,公司将通过有效的组织和制度安排更加有效地
控制其风险。
    4、公司属于人力资源密集型公司,企业的成功所依靠的是自身在各方面持续改善的能
力,这一点对于公司核心人员的上进心提出很高的要求。面对剧烈变化的市场和竞争形势,
核心人员是否能够不断学习、改善,持续投入工作热情,都存在不确定性。同时,人员和机
构数量的快速增长,会带来企业文化稀释和协同工作难度加大的挑战。对此,唯有继续强化
企业文化的传承和对管理人员领导力的提升,完善激励和绩效考核机制,培养潜力人才,才
能创造卓越绩效。
                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                           第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称                 SLH                                   股票代码
股票上市证券交易所       深圳证券交易所
公司的中文名称           深圳世联行地产顾问股份有限公司
公司的中文简称           世联行
公司的外文名称(如有)   SHENZHEN WORLDUNION PROPERTIES CONSULTANCY INCORPORATED
公司的外文名称缩写(如有)无
公司的法定代表人         陈劲松
注册地址                 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼
注册地址的邮政编码       518001
办公地址                 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼
办公地址的邮政编码       518001
公司网址                 http://www.worldunion.com.cn
电子信箱                 info@worldunion.com.cn
二、联系人和联系方式
                                                  董事会秘书                           证券事务代表
姓名                                袁鸿昌                                赵飞鸿
                                    深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务
联系地址
                                    中心 12 楼                            中心 12 楼
电话                                0755-22162824                         0755-22162144
传真                                0755-22162231                         0755-22162231
电子信箱                            info@worldunion.com.cn                info@worldunion.com.cn
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称                  证券时报、中国证券报、上海证券报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址        http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点                          深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼
                                                               深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
四、注册变更情况
√ 适用 □ 不适用
组织机构代码                          61886755-4
                                      2009 年 8 月 28 日-2009 年 10 月 26 日主营业务:从事投资可行性研究、项目策
                                      划、房地产信息、房地产交易代理、企业形象设计、科研经济技术管理咨询、物
公司上市以来主营业务的变化情况(如
                                      业管理业务(以上不含限制项目)。在本市设立 1 家非法人分支机构,经营范围
有)
                                      与总公司相同。2009 年 10 月 27 日至今主营业务:房地产咨询、房地产代理、
                                      房地产经纪、物业管理。
历次控股股东的变更情况(如有)        无变更
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称                信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)
会计师事务所办公地址            北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 9 层
签字会计师姓名                  张伟坚、李颖
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
√ 适用 □ 不适用
         保荐机构名称             保荐机构办公地址              保荐代表人姓名                持续督导期间
                             广东省深圳市福田区益田路
招商证券股份有限公司                                    万虎高、刘光虎               2009 年 8 月 28 日至今
                             江苏大厦 A 座 41 楼
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
                                      2015 年             2014 年          本年比上年增减           2013 年
营业收入(元)                      4,710,553,211.68    3,308,170,629.85             42.39%        2,563,027,901.39
归属于上市公司股东的净利润
                                      509,389,237.73      394,344,162.95             29.17%         318,288,144.61
(元)
归属于上市公司股东的扣除非经
                                      502,545,721.25      389,922,836.29             28.88%         305,036,433.54
常性损益的净利润(元)
经营活动产生的现金流量净额
                                      450,598,075.65     -921,857,612.94            148.88%         463,270,771.81
(元)
基本每股收益(元/股)                           0.38                0.32             18.75%                    0.26
稀释每股收益(元/股)                           0.38                0.32             18.75%                    0.26
                                                                 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
加权平均净资产收益率                         17.67%                 21.13%                  -3.46%              20.13%
                                  2015 年末                 2014 年末          本年末比上年末增减     2013 年末
总资产(元)                      7,398,023,267.87          4,115,952,685.29               79.74%     2,497,644,886.02
归属于上市公司股东的净资产
                                  3,549,869,119.29          2,026,145,436.48               75.20%     1,708,863,807.64
(元)
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
                                                                                                                单位:元
                                  第一季度                  第二季度                第三季度          第四季度
营业收入                           822,918,940.46           1,092,603,370.97       1,129,776,305.09   1,665,254,595.16
归属于上市公司股东的净利润             50,343,617.34         112,608,456.64          88,651,629.77     257,785,533.98
归属于上市公司股东的扣除非经
                                       50,669,933.63         111,973,014.98          83,797,938.86     256,104,833.78
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额        -201,538,213.25            258,055,720.56         298,562,936.42      95,517,631.92
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
                                                                                                                单位:元
                    项目                  2015 年金额          2014 年金额          2013 年金额          说明
非流动资产处置损益(包括已计提资产减
                                              -479,761.57           -264,413.33         -202,519.77
值准备的冲销部分)
计入当期损益的政府补助(与企业业务密
切相关,按照国家统一标准定额或定量享         8,631,708.98          4,924,495.73        7,127,020.17
受的政府补助除外)
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
单独进行减值测试的应收款项减值准备转
                                            2,335,102.38     1,914,721.61      8,612,409.34

除上述各项之外的其他营业外收入和支出       -1,157,221.44      -771,298.97       331,527.23
减:所得税影响额                            1,756,769.24     1,231,227.80      2,028,155.77
       少数股东权益影响额(税后)            729,542.63        150,950.58       588,570.13
合计                                        6,843,516.48     4,421,326.66     13,251,711.07        --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目,以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目,应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                                       第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
(一)2010-2015年世联行发展情况回顾
      2009年8月世联行成功在深交所上市,为国内首家登陆A股的房地产综合服务提供商。公司基于客户价值,坚持轻资
产服务品牌的固有形式,不断强化、持续推动中国房地产市场发展的服务力量,将公司单一互相分割的业务打造成多种业务
交叉融合的一站式服务平台,建立基于大数据和移动互联网的置业者服务系统、世联信贷互联网金融平台,打造集顾问、金
融、物管等多项业务为一体的服务平台。为客户提供一站式、平台化、交叉交互式的轻资产房地产服务(包括顾问咨询、代
理营销、金融服务、资产管理等服务)。
      2015年,公司业务划分为房地产交易服务、资产管理服务、金融服务和互联网+(电商)服务四大板块。房地产交易
服务包括代理销售业务和经纪业务;资产管理服务包括资产服务业务和顾问策划业务。
1、房地产交易服务板块
  房地产交易服务板块主要是一手楼代理销售业务,通过为房地产开发商提供代理销售服务而获取佣金的一种方式来实现
营业收入。经20年的发展,公司已成为全国性的房地产服务提供商,业务已覆盖全国30多个省、市、自治区,布局达164个
城市,为超2万个楼盘提供专业的营销代理及顾问咨询服务,帮助600多万个家庭实现置业梦想。2015年世联行实现代理销售
额4,309亿元,同比增长33.90%,六年复合增长率为32.40%,在14个核心城市销售额超百亿元,并以5%的市场份额领跑地产
服务行业。
2、资产服务板块
(1)顾问策划业务
   顾问策划业务主要分为住宅类顾问策划和战略类顾问,前者为全国各地的住宅房地产开发商提供从住宅开发项目前期的
可行性研究至项目执行阶段的销售策略制定。战略类顾问业务服务主要为地方政府或土地运营机构提供政策建议、土地规划
建议、土地出让策略等顾问服务;以及为开发商提供市场进入战略、土地竞投策略、项目开发策略等顾问服务。2015年顾问
服务在新的市场环境下顺势应变、积极转型,拓展多类型客户,改善客户结构,拓宽业务端口。综合体业务继续贯彻“咨询+
实施”模式,并注册了“世联领客商业”,通过门店选址和资管服务形成了新的业务模式和能力,开店速度达到行业领先水平,
未来将推出资产地图、资产数据与策略、资产升级改造等服务。
(2)资产服务业务
  资产服务业务主要包括整体物业运作管理服务和经营管理服务,以写字楼、高端公寓、企业总部、工业园的物业管理为
主。2015年,资产服务业务发展稳定,新进佛山、天津、桂林等城市,进一步夯实全国化布局。同时也开始尝试了一些新的
业务类型,包括小样社区、公寓管理、社区管家、养老服务,形成大资管服务网络,摸索形成互联网企业总部服务、创业空
间运营服务、白领居住空间运营服务等特色可复制的资管服务体系,资管全链条整合服务能力已初具影响。
3、金融服务板块
  公司金融服务业务主要来源于家圆云贷产品的收入。2015年金融服务不断强化专业化能力,发挥场景金融、定制金融和
服务金融的独有特色,在市场上塑造了“两极三高”的产品形象(申请资料极为简单、放款时效极为快速、高通过率、高额度
满足率、高去化率)。金融服务根据市场变化,快速完成产品的升级迭代,通过定制化产品满足客户更多的个性化需求;专
业化的信审管理及运营管理能力,实现了申请当天快速放款的审批时效;加强与开发商的合作,不断探索ToB业务模式,促
成开发商与客户的双赢局面;2015年金融服务全年放贷共计32,209笔,放贷金额为29.9亿元,同比分别增长65.05%、51.90%,
为全国90多个城市的3万多家庭提供了信贷支持,有效提升了500多家开发商的851个项目的去化率。
4、互联网+板块
  公司的互联网+业务主要是通过建立综合平台,整合营销渠道,收取团购服务费获取购房团购优惠等方式,向开发商、渠
道、购房者所提供的服务。盈利模式主要是通过向一手房购房者收取团购服务费,以给予购房者一定团购优惠,当购房者参
加团购活动并最终成交后,公司根据合同约定,将购房者预先支付的团购费确认为收入。2015年,基于世联行代理基因和新
                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
房客户资源优势,电商平台借助移动互联网的技术,广泛链接了自由置业顾问、经纪人、拓客公司、媒体资源、行业资源等,
实现整合营销,深化世联行整合营销服务能力。顺利完成54个城市的服务布局,全国落地602个项目,营业收入7.28亿元,
同比增长965.25%。
(二)展望未来
1、市场增速放缓,成交量将高位徘徊
  尽管2015年中国房地产市场销售额在不被看好中创新高,超过2013年的8.1万亿,达到8.7万亿,然而2015年销售面积为12.8
亿平米,低于2013年的13亿平米,而2013年的成交量很可能是中国新房市场的天花板,意味着住宅成交面积已经进入了高位
平台。虽然宽松政策延续,央行多次降准降息、叠加降首付比例等政策有利于需求的释放,但是简单的规模扩张已经走到尽
头,中国房地产市场正式进入下半场。
2、服务时代大幕开启,行业加速转型
  进入下半场,即建筑的黄金时代挥手作别,金融参与深度发展的资管时代、中产客户的资产配置时代、差异化竞争的服
务时代正在开启。顺应行业发展的未来趋势,越来越多的房企开始坚定转型,包括与金融机构全面合作、布局金融产业;分
拆物业上市;向国际市场拓展,到海外买地、建房;整合上下游产业链,抱团发展;以及进入健康、医疗、旅游、教育等细
分领域发展产业地产。
3、世联行发展战略
  在过去十年高速规模化发展的市场中,世联行凭借良好的服务口碑和高效的运营架构牢牢抓住了行业的大趋势,成功地
完成了主营服务全国布局。面对下半场的机遇和挑战,世联行依托“祥云战略”,在快速变幻的市场环境和竞争格局中,赢得
了良好的开局,利用平台优势为机构客户及终端置业者提供多元化的集成服务。
下一个十年,世联行将贯彻执行“祥云战略”,秉承客户至上的服务精神,利用公司积累的资源优势,深化用户服务,为客户
创造价值。同时,叠加创新服务,打造移动互联网生态,以满足客户日益丰富的需求来形成竞争优势。
  面向未来,世联行将延续O2M商业模式,遵循移动互联网新生态下的新价值定律:P = KN× (M1M2/R (P:企业价值;
K:价值系数;N:客户数;M:商业模式;R:客户距离)。持续扩大入口,创造场景,提供更多的场景服务、实现突破上
量。
       2016年公司部署以下战略规划:
(1)交易板块强化线上线下结合,扩大领先地位:线下场景拉通,布局存量市场;线上服务延伸,提供服务效能平台;聚焦
核心城市及大客户,保持新房销售业绩稳步增长。
(2)深化场景金融:金融板块开展多样化场景金融服务,扩大新房交易入口并进军存量市场。拓展现有渠道、加强社会化渠
道开发和储备项目来源等;培养专业人士、提升场景化金融交易的专业技术判断能力和金融产品的推广拓展能力;升级现有
一手房市场金融产品并研发新产品细分市场;积极布局二手房、存量房市场金融产品,提升对有资金需求客户的服务能力。
(3)打造大资管:资管板块整合几大业务,构建完整价值链。合并顾问、资管、投资等业务,形成从基础无关、咨询、招商
租售、企业服务到资产证券化的完整价值链,2016年完成业务整合,为客户提供更有价值服务。与此同时,强化存量物业的
入口价值,衍生、创造更多服务。
(4)借力互联网+,扩大人与资产的链接:根据真实数据反推设计产品与服务,通过互联网盘活海量客户资源,围绕终端置业
者的购房、装修、贷款理财等需求,提供一站式解决方案;依托世联行的案场置业顾问、世联集会员、社区管家以及经纪人
平台沉淀的真实海量数据,不断扩大服务入口。
风险提示:上述发展战略陈述,属于计划性事项,不构成公司对投资者的实质承诺,敬请投资者注意投资风险。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
               主要资产                                          重大变化说明
                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
1、创造场景的能力
  代理、资管服务是世联行为终端置业提供产品和服务的入口,代理规模领先、资管业务扩大是公司创新服务的根基,世
联行将坚定不移地推进规模化战略,保证代理市场份额的增长和领先,提升资管业务的规模化效应。同时,在内生发力的基
础上,通过战略合作和并购扩张的方式扩大入口资源。
2、源于场景的创新服务
  移动互联网风起云涌,互联网金融方兴未艾。在传统业务夯实、真实交易场景不断延伸的基础上,世联行凭借对行业发
展的理解和客户需求的认知,叠加了金融、资管、互联网+(电商)的服务,获得了一定的成功:针对房地产交易的拓展环
节,公司利用互联网工具整合线下渠道;针对房地产交易的支付环节,公司推出了面向购房者的金融服务;针对存量房地产
交易的未来格局,公司除提供基础物业管理服务外,开始尝试新的服务,如小样社区的运营管理、公寓管理、社区管家、养
老等服务。面对不断变化的市场环境,公司通过创新能力把握住了机遇,在服务转型上获得了进展。
3、高效的组织架构和良好企业文化
   扁平灵活的矩阵组织使得公司有能力将各业务线落地子地区公司,直接面向客户提供综合服务。2015年公司以更积极的
状态拥抱互联网和存量时代的到来,增设CTO、架构师、社区管家、投资经理等新岗位。公司以“让更多人享受真正的地产
服务”为使命,以“建立人与资产的链接”为愿景,构建多维度的激励体系、优化薪酬管理体系、推进系统化的培训体系、开
展人性化关怀计划等措施,使核心竞争力得到快速提升。
4、持续增强的资本运营
     作为国内首家A股上市的房地产服务商,公司2009年通过上市使自身业务扩展能力获得释放.在过去七年,公司通过合
适的并购,整合行业资源,涉足新兴领域,使得竞争力进一步提升。公司财务常年稳健,资产负债率在同行业中保持较低水
平,资本结构稳定。2015年5月底,11.2亿定增资金到位,使得公司在战略布局时期获得充足的资本储备,资本实力再次增
强,为发力移动互联、深化C端服务打下基础;2016年2月,为落实“化解房地产库存”的国家政策,顺应房地产行业结构化
的调整,公司股东会通过了向世联小贷增资的定增预案,为金融服务的长足发展奠定基础。
注:公司应当披露报告期内核心竞争力(包括核心管理团队、关键技术人员、专有设备、专利、非专利技术、特许经营权、
土地使用权、水面养殖权、探矿权、采矿权、独特经营方式和盈利模式、允许他人使用自己所有的资源要素或作为被许可方
使用他人资源要素等)的重要变化及对公司所产生的影响。如发生因核心管理团队或关键技术人员离职、设备或技术升级换
代、特许经营权丧失等导致公司核心竞争力受到严重影响的,公司应当详细分析,并说明拟采取的相应措施。
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                                  第四节 管理层讨论与分析
一、概述
    (一) 市场环境和政策分析
    回顾2015年,中国房地产整体市场在不被看好中创出销售额的新高。与此同时,在宽松政策频频出台背景下,一二三线
城市分化的态势加剧,库存总量亦不断攀升。面对行业的深刻变化,房企转型成为主流。
    房地产已经告别建筑的黄金时代。全年全国商品房销售额超过2013年8.1万亿,达8.7万亿,同比2014年增长14.4%。从
总量上来看,虽然2015年创造了销售额的历史新高,但是,销售面积为12.8亿平米、低于2013年的13亿平米,市场规模已然
见顶。同时,尽管销售回升,但房地产开发投资增速、房屋新开工面积增速及房企土地购置面积增速,均下滑至十几年来的
最低点。
    “去库存”成为房地产政策的着力点。2015年,宽松政策持续加码,五次降准、降息,叠加降首付比例,以及调整二手房
交易税费。这些支持和鼓励住房消费的政策,促使市场逐步回暖。然而,百城同涨、喜大普奔的局面已经终结,去库存与日
光盘同在,降价萧条与涨价火爆同在,全国30个大中城市占据了全国近50%的销售金额。库存攀升、分化加剧的背景下,开
发商纷纷重新回到一二线城市。
    “坚定转型、重新出发”成为2015年的主旋律。尽管前途未知,依然有越来越多的企业开始转型的探索。迎合金融化的大
趋势,房企纷纷与金融机构合作、布局金融产业;向服务链延伸,分拆物业上市;海外布局,到国外买地、建房;整合家居、
互联网、金融等上下游产业链,抱团发展;发展产业地产,进入健康、医疗、旅游、教育、物流等细分领域。这些转型,正
在为房地产行业的未来注入更加丰富的内涵。
    顺应“分化”“转型”的行业发展新趋势,公司基于自身核心优势,快速叠加新业务、构建未来新版图。一方面,传统业务
代理销售额再创新高、增速大幅跑赢大市;与此同时,公司调整策略、积极进取,实实在在的新变化显示,新业务发展成效
明显、增长符合预期:
    第一、房地产交易服务方面,继续聚焦核心城市和大客户,新房销售业绩持续稳定增长。代理项目布局城市达164个,
服务项目超过1600个,代理销售额实现4309亿元、同比增长33.90%。同时,承载新业务的孵化和落地,云贷放款额持续增
长;分化出电商团队,业绩实现新突破;布局存量市场,社区管家进驻全国20个城市。
    第二、金融服务方面,根据市场变化,快速完成产品的升级迭代。世联小贷全年放贷规模29.9亿元,同比增长51.90%,
为全国90多个城市的3万多家庭提供了信贷支持;世联集金理财产品自2015年一季度正式上线,累计成交5,002 笔,合计金
额6.6 亿;探索资产证券化、并取得突破, 落地标准ABS项目1个,登陆深交所,总融资额4.21亿,成功实现私募向公募的转
型,使小贷债权在二级市场首次公开亮相,扩大优质低成本资金来源。
    第三、资管服务方面,提升全链条整合服务能力。咨询业务积极拓展多类型客户,改善客户结构,拓宽业务端口;综合
体业务继续贯彻“咨询+实施”模式,通过基础物管、公寓运营、小样社区、社区管家、尾盘基金等构建大资管服务网络,摸
索形成互联网企业总部服务、创业空间运营服务、白领居住空间运营服务等特色可复制的资管服务体系。其中,创业综合体
——“小样社区”开创新业务布局方式,2015年快速落地7个城市9个项目,首半年度运营即实现盈利。
    第四、互联网+方面,顺利完成54个城市的业务布局,全国累计服务项目602个,实现营业收入7.28亿元。借助移动化趋
势,互联网平台迅速链接自有置业顾问、经纪人等行业资源,实现整合营销,深化整合营销服务能力。世联集微信平台已成
功注册超200万会员,同时开展了两季线上特惠房展会活动,为终端消费者提供优质特惠房源,实现线上秒杀与线下签约服
务,完成了交易闭环。
    (二)未来展望
    2015年是房地产政策密集年.中国经济进入新常态,面对经济增长的挑战和下行压力,政策正向刺激开启,供需两端同时发
力,市场预期改善,房地产依然是中国经济的重要支柱,12月的中央经济工作会议明确“要化解房地产库存,促进房地产业持续发
                                                               深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
展”,并列入供给侧改革的重点,定调了2016年行业整体政策环境依然会正向刺激.
      2016年,城市价值回归的趋势依然会延续。股市的暴涨,给一线城市带来刚需、改善、投资房产等资产配置需求的爆发
式增长。凭借优质的城市软环境,一线城市像磁场一样不断吸引着外来人口的持续流入,房产供给不足的局面已成常态.房产被
牢牢打上抗跌,优质的资产标签。因而,无论短期还是中长期来看,一线城市房地产市场依旧火热。大多数二线城市在“产业
创造财富”的推动下,城市价值逐渐回归。长远来看,由于其产业转型成功、城市竞争力上升,但拿地成本和地价低于一线,未来
或将会成为开发商的主战场。如果说一线是资产的故事,二线是增量的故事,那么对于三线来说,那便是选择的故事,在具有辐
射力的核心城市周边的三线城市,市场依然有不错的前景。反之,仅靠自身单一的内生需求的大部分的中小城市,去库存依然艰
难.
      房企转型深化的趋势依然会延续。在市场呈现出规模见顶,结构分化的状态下,弱肉强食已成为房地产行业的生存法则。
一方面市场风险加大,另一方面,行业平均利润率持续下滑,房企融资成本的分化严重、大部分的三四线城市的中小房企可能不
复存在。与此同时,越来越多的房企开始坚定的重新出发、寻找新的经营模式。借鉴美国这一成熟经济体的房地产行业发展
历程,其孕育了市值超过3500亿元(人民币)的西蒙地产以及CBRE、Realogy、Zillow、Corelogic等优秀的行业尖端公司。从
某些方面来讲,即是中国房企可以借鉴的样本。毋庸置疑,未来,中国房地产行业的内涵将会远比现在更加丰富、多元。
      行业未来的另一个大趋势将会是“地产+金融”的模式。回顾2015年,中国平安大手笔布局地产板块,已成为隐形的地产大
鳄。房地产行业白银时代到来,市场加剧分化,房企在中大城市拿地竞争激烈,资金压力增大。对于房企而言,引入外部资金,合
作开发,既能降低融资成本,又能分摊风险,地产金融化趋势会进一步加强。另外,近几年商业地产资产证券化领域的探索和实践
也在不断进行,2015年鹏华前海万科REITs获批等资产证券化尝试预计将会在2016年延续。未来,中国房地产资产证券化的进
程将加快。
      因此,展望房地产下半场,移动互联网、地产金融和深化C端服务成为重要方向。在“祥云战略”的指导下,公司提出三
大发展方向,即进入存量市场、扩大交易入口份额和深化用户服务:
      存量市场:未来代理服务空间不仅聚焦于增量市场,同时切入存量市场,把握行业发展趋势。
      扩大交易入口份额:代理服务是世联行为终端置业提供产品和服务的入口,其规模领先是公司所有创新服务的根基,世
联行将坚定不移地推进规模化战略,保证市场份额的增长和领先。同时,在内生发力的基础上,通过战略合作和并购扩张的
方式扩大入口资源。
      深化用户服务:世联行将基于入口平台,嵌入互联网思维,专业提供多元化服务,为终端置业提供包括金融在内的各种
增值产品及服务。
二、主营业务分析
1、概述
(一)总体情况
      公司最近几期经营业绩情况如下:
                   项目                        2015年              2014年           2013年
总营业收入(万元)                                471,055.32         330,817.06        256,302.79
营业利润(万元)                                   74,755.21          55,910.91         46,994.75
利润总额(万元)                                   75,454.68          56,299.79         47,720.36
归属于上市公司股东的净利润(万元)                 50,938.92          39,434.42         31,828.81
经营活动产生的现金流量净额(万元)                 45,059.81         -92,185.76         46,327.08
营业收入增长率                                       42.39%             29.07%            36.47%
归属于上市公司股东的净利润增长率                     29.17%             23.90%            50.64%
                                                                      深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
资产负债率                                                   50.74%            49.28%                    29.01%
    公司本报告期实现营业收入471,055.32万元,同比增长42.39%,归属于上市公司股东的净利润为50,938.92万元,同比增
长29.17%,主要原因是:1)2015年公司实现的代理销售金额同比增长了33.90%,有利于本报告期代理销售收入的确认;2)
公司家圆云贷业务发展顺利,本报告期公司实现的金融服务业务收入同比增长56.48%;3)公司2014年下半年新开展的互联
网+业务本报告期为公司带来收入72,847.08万元,同比增长965.25%。
    2015年经营活动产生的现金流量净额同比增长了148.88%,主要原因是:(1)公司通过资产证券化、P2P、信托计划等
方式盘活信贷资产,加上本期贷款业务发放和回收,产生的现金净流出较上年同期减少了78,683.48万元;(2)2014年下半
年开展的互联网+业务为公司带来良好的现金流,该业务收入回款较上年同期增加64,307.95万元。
(二)收入
说明
1、主营业务收入按业务板块划分
       业务板块                  2015年                          2014年                                 2013年
                      金额(万元)        比例        金额(万元)            比例           金额(万元)               比例
  房地产交易服务          275,079.65       58.48%              218,362.81      66.27%             188,184.29             73.60%
    增长率                  25.97%                           16.04%                                 42.26%
   资产管理服务               80,318.87    17.07%               77,339.06      23.47%                  60,532.27         23.67%
    增长率                   3.85%                           27.77%                                 20.19%
       金融服务               42,165.56    8.96%                26,945.45       8.18%                   6,985.92          2.73%
    增长率                  56.48%                          285.71%                                 47.21%
    互联网+               72,847.08    15.49%                6,838.49       2.08%             --                     --
    增长率                  965.25%                               --                                   --
         合计              470,411.16     100.00%              329,485.81     100.00%             255,702.48            100.00%
    公司业务分为房地产交易服务、资产管理服务、金融服务和互联网+业务四大板块。房地产交易服务包括原来的代理销
售业务和经纪业务;资产管理服务包括资产服务业务和顾问策划业务;互联网+业务目前主要是指通过建立综合平台,整合
营销渠道,收取团购服务费获取购房团购优惠等方式,向开发商、渠道、购房者所提供的服务。
    (1)房地产交易服务业务
    房地产交易服务业务目前主要是代理销售业务,代理销售业务收入在这一业务板块的占比达到99%以上。本报告期代理
销售业务收入的情况具体如下:
                   项目                             2015年                  2014年                2013年
已结算代理销售额(亿元)                                 3,314.45                2,593.83                 2,217.28
增长率                                                       27.78%               16.98%                    41.31%
已结算代理销售面积(万m )                               3,515.86                3,024.52                 2,504.65
增长率                                                       16.25%               20.76%                    44.58%
代理销售业务收入(万元)                               272,668.04              216,627.64               186,301.14
增长率                                                       25.87%               16.28%                    42.83%
代理收费平均费率                                             0.82%                   0.84%                      0.84%
       2015年,公司代理销售规模同比增长较快,有利于本报告期代理业务收入的确认,本报告期代理销售业务实现收入
                                                                       深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
272,668.04万元,同比增长25.87%。
    本报告期的代理平均费率较前期下降了0.02个百分点,我们认为这是代理费率的正常波动,其中还包括了公司承接的一
些费率较低的自住性商品房代理项目的影响。
    公司已实现代理销售额在各月的分布情况如下:
       月份           1月     2月     3月    4月      5月     6月      7月     8月      9月         10月    11月      12月           合计
2015年已实现的代理    240     124     264    353      477     424      352     366      386         460      434        429         4,309
销售额(亿元)
2014年已实现的代理    192     123     195    222      233     339      222     254      278         403      352        405         3,218
销售额(亿元)
2013年已实现的代理    202     115     259    260      251     259      253     299      310         325      310        332         3,175
销售额(亿元)
    根据国家统计局公布的数据,2015年,商品房销售额87,281亿元,同比增长14.4%,增速回落1.2个百分点,其中住宅销
售额增长16.6%。公司本报告期已实现代理销售额同比增长33.90%,继续跑赢大市。
    公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约2,972亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约21.5亿元的代理费收入;其
中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约2,653亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约18.9亿元的代理费收入;
剩余部分为归属于山东世联、四川嘉联、厦门立丹行、青岛荣置地的未结算代理销售额和未结算代理费。
    (2)资产管理服务业务
    1)资产服务业务
    公司的资产服务业务除了原有的基础物业管理服务外,2015年公司开始尝试了一些新的业务类型,逐步聚焦房地产存量
市场,这些新业务包括:小样社区的运营管理服务,公寓管理,社区管家、养老服务等,目前这些新业务尚处于拓展阶段。
    产品类型                      2015年                                     2014年                                     2013年
                      金额          比重     增长率          金额             比重        增长率            金额              比重          增长率
                  (万元)                                  (万元)                                       (万元)
基础物业管理          41,345.62     95.25%     34.86%        30,658.10        100.00%         132.30%       13,197.60         100.00%        43.34%
小样社区               1,377.94      3.17%     --              --              --              --             --               --             --
公寓管理                491.39       1.13%     --              --              --              --             --               --             --
其他资产服务            193.06       0.44%     --              --              --              --             --               --             --
                                                                         深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
合计                  43,408.01     100.00%       41.59%        30,658.10         100.00%       132.30%       13,197.60        100.00%        43.34%
    资产服务业务中占比最大的是基础物业管理服务,截至本报告期末,实际在管的全委托项目个数较上年同期增加了14
个,收费面积增加了60.2万平方米,基础物业管理服务收入同比增长34.86%。
                       项目                                     2015年                 2014年                2013年
新增签约的全委托物业管理项目个数                                             15                      26
实际在管的全委托项目个数                                                     74                      60
在管的全委托项目的实际收费面积(万平方米)                               288.20                 228.00                208.30
基础物业管理服务收入(万元)                                        41,345.62                30,658.10            13,197.60
    2)顾问策划业务
                       项目                                     2015年                 2014年                2013年
顾问业务年度执行合约数(个)                                                 993                    1,120               1,042
其中:地方政府或土地运营机构策划项目数(个)                                 37                      15
    房地产开发商策划项目数(个)                                          956                    1,105               1,009
顾问策划业务收入(万元)                                            36,910.86                46,680.96            47,334.67
    国家统计局发布的数据显示, 2015年,房地产开发企业土地购置面积22,811万平方米,比上年下降31.7%,房屋新开工
面积154,454万平方米,下降14.0%。受市场需求下滑的影响,本报告期公司顾问策划业务执行合约数同比减少127个,收入
同比下降20.93%。
    (3)金融服务业务
       产品类型                    2015年                                 2014年                                      2013年
                      金额         比重       增长率       金额             比重           增长率          金额         比重      增长率
                    (万元)                             (万元)                                      (万元)
小额贷款             41,494.89      98.41%     58.45%      26,187.54         97.19%         492.08%        4,422.97     63.31%     151.60%
  其中:家圆云贷     41,494.89      98.41%     69.54%      24,475.43         90.83%        2,744.69%        860.39      12.32%                --
投资管理                  327.35     0.78%     -49.91%          653.50        2.43%         -22.95%         848.16      12.14%      14.42%
现金赎楼                  343.32     0.81%    835.48%            36.70        0.14%         -97.79%        1,657.97     23.73%     -16.65%
其他金融服务                                  -100.00%           67.72        0.25%          19.18%          56.82        0.81%    -77.90%
合计                 42,165.56 100.00%         56.48%      26,945.45        100.00%         285.71%        6,985.92 100.00%         47.21%
    公司金融服务业务收入主要来源于家圆云贷产品的收入。本报告期,家圆云贷产品的放贷共计32,209笔,放贷金额为
299,208万元,同比分别增长65.05%、51.90%,同时该产品为公司带来收入41,494.89万元,同比增长98.41%。
    公司于2013年下半年开始暂停了担保、按揭、赎楼等服务,最近两年相关的业务收入主要是以前业务存量带来的。
    (4)互联网+业务
                   项目                                2015年                     2014年
在执行项目数(个)                                                597
未结转的预收费金额(万元)                                 14,706.31                   5,900.20
电商业务收入(万元)                                       72,847.08                   6,838.49
                                                                   深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
    公司目前的互联网+业务主要是通过建立综合平台,整合营销渠道,收取团购服务费获取购房团购优惠等方式,向开发
商、渠道、购房者所提供的服务。该业务于2014年下半年开始运营,并与公司代理销售业务相互融合、相互促进,业务发展
迅速。本报告期内,公司互联网+业务实现收入72,847.08万元,同比增长965.25%;截至本报告期末,账面上尚有未结转的
预收款金额14,706.31万元,这部分预收款金额将根据合同的约定结转为公司的收入或退还给未购房的客户。
2、主营业务收入按地区分类
         区域               2015年                         2014年                          2013年
                   金额(万元)      比例          金额(万元)       比例       金额(万元)        比例
华南区域              227,316.85         48.32%       129,097.19        39.18%        90,671.86        35.46%
增长率                      76.08%                         42.38%                          25.55%
华东区域               96,435.33         20.50%        71,622.21        21.74%        57,613.39        22.53%
增长率                      34.64%                         24.32%                          44.37%
华北区域               74,589.05         15.86%        66,579.66        20.21%        48,597.92        19.01%
增长率                      12.03%                         37.00%                          58.23%
华中及西南区域         43,848.38          9.32%        35,419.85        10.75%        36,863.15        14.42%
增长率                      23.80%                          -3.92%                         30.90%
山东区域               28,221.55          6.00%        26,766.90         8.12%        21,956.16         8.59%
增长率                       5.43%                         21.91%                          33.91%
合计                  470,411.16         100.00%      329,485.81       100.00%       255,702.48       100.00%
    本报告期,得益于金融服务业务和互联网+业务的发展,华南区域主营业务收入同比增长了76.08%,增速比上年同期提
高了33.70个百分点;公司通过并购厦门立丹行以及资产服务业务的落地扩大了在华东区域的收入规模,本报告期,华东区
域主营业务实现收入96,435.33万元,同比增长34.64%;受房地产交易市场回暖的影响,华中及西南区域本报告期实现收入
43,848.38万元,同比增长23.08%。
2、收入与成本
(1)营业收入构成
                                                                                                                     单位:元
                                   2015 年                                    2014 年
                                                                                                                同比增减
                         金额             占营业收入比重              金额           占营业收入比重
营业收入合计          4,710,553,211.68                 100%       3,308,170,629.85                  100%              42.39%
分行业
房地产中介服务业      4,710,553,211.68              100.00%       3,308,170,629.85                100.00%             42.39%
分产品
代理销售业务          2,726,680,408.47               57.88%       2,166,276,363.56                65.48%              25.87%
顾问策划业务           369,108,605.10                 7.84%        466,809,636.89                  14.11%            -20.93%
资产服务业务           434,080,076.89                 9.22%        306,580,963.00                  9.27%              41.59%
金融服务业务           421,655,569.86                 8.95%        269,454,508.39                  8.15%              56.48%
互联网+业务            728,470,845.04                15.46%          68,384,922.01                 2.07%             965.25%
                                                                     深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
其他房地产交易服
                            30,557,706.32               0.65%         30,664,236.00            0.93%            -0.35%

分地区
华南区域                 2,277,227,393.00               48.34%      1,300,713,629.81          39.32%            75.08%
华东区域                   963,209,039.81               20.45%       717,704,677.79           21.69%            34.21%
华北区域                   746,815,842.45               15.85%       667,200,658.41           20.17%            11.93%
华中及西南区域             441,103,073.75               9.36%        354,836,680.84           10.73%            24.31%
山东区域                   282,197,862.67               5.99%        267,714,983.00            8.09%             5.41%
(2)占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
                                                                                                               单位:元
                                                                          营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
                       营业收入         营业成本           毛利率
                                                                            同期增减        同期增减        期增减
分行业
分产品
代理销售业务        2,726,680,408.47 1,742,350,270.36            36.10%           25.87%         16.69%          5.03%
金融服务业务         421,655,569.86   157,601,745.83             62.62%           56.48%        143.98%        -13.41%
互联网+业务          728,470,845.04   605,953,204.80             16.82%          965.25%        908.20%          4.71%
分地区
华南区域            2,277,227,393.00 1,382,647,175.13            39.28%           75.08%         96.31%         -6.57%
华东区域             963,209,039.81   658,704,452.74             31.61%           34.21%         30.07%          2.17%
华北区域             746,815,842.45   611,377,717.33             18.14%           11.93%         11.83%          0.08%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下,公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
(3)公司实物销售收入是否大于劳务收入
□ 是 √ 否
(4)公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况
□ 适用 √ 不适用
(5)营业成本构成
行业分类
行业分类
                                                                                                               单位:元
                                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                                                       2015 年                                    2014 年
     行业分类             项目                                                                                                  同比增减
                                              金额           占营业成本比重              金额         占营业成本比重
房地产中介服务
                     工资奖金          1,856,787,859.76                 58.43% 1,515,909,108.84                  69.24%              22.49%

说明
1、总体情况
       公司最近各期的成本情况如下:
              项目                            2015年                            2014年                         2013年
                                       金额        占营业收入            金额          占营业收入       金额        占营业收入
                                     (万元)          的比重       (万元)             的比重       (万元)          的比重
营业收入                              471,055.32        100.00%         330,817.06        100.00%      256,302.79        100.00%
增长率                                        42.39%                            29.07%                         36.47%
营业成本                              317,782.76         67.46%         218,931.62         66.18%      164,810.40         64.30%
增长率                                        45.15%                            32.84%                         34.74%
营业成本中的工资奖金                  185,678.79         39.42%         151,590.91         45.82%      121,317.17         47.33%
增长率                                        22.49%                            24.95%                         37.92%
工资奖金占营业成本的比重                      58.43%                            69.24%                         73.61%
       本报告期,营业成本同比增长45.15%,主要原因是:1)互联网+业务于2014年下半年开始运营,该业务发展迅速,本
报告期发生的互联网+业务成本较上年同期增加54,585.09万元,占营业成本增长总额的55.22%,主要是支付给第三方的费用;
2)本报告期,公司已实现代理销售额同比增长33.90%,为实现公司的销售目标,公司相应增加了投入,特别是人力成本。
本报告期发生的代理销售业务成本较上年同期增加24,918.74万元,占营业成本增长总额的25.21%。 3)本报告期公司资产服
务业务、金融服务业务继续坚持规模化发展,这两项业务本报告期产生的营业成本较上年同期增加了19,452.98万元,占营业
成本增长总额的19.68%。
       本报告期,工资奖金占营业成本的比重较上年同期下降了10.81个百分点,主要是因为本报告期营业成本的增长超过一
半来源于互联网+业务。
2、毛利分析
       公司最近各期各项业务的毛利情况如下:
       业务类别                     2015年                                  2014年                                2013年
                         金额         占比      毛利率           金额           占比      毛利率       金额         占比        毛利率
                       (万元)                               (万元)                               (万元)
代理业务                98,433.01     64.22%     36.10%         67,311.35       60.16%     31.07%     64,179.88      70.15%      34.45%
增长率                      46.24%                   5.03%              4.88%               -3.38%          42.86%                0.01%
顾问业务                 9,792.85      6.39%     26.53%         17,090.43       15.28%     36.61%     19,896.94      21.75%      42.03%
增长率                      -42.70%              -10.08%            -14.11%                 -5.42%          26.84%                3.91%
资产服务业务             8,754.86      5.71%     20.17%          6,157.49        5.50%     20.08%      3,153.87         3.45%    23.90%
增长率                      42.18%                   0.09%          95.24%                  -3.82%          45.82%                0.41%
金融服务业务            26,405.38     17.23%     62.62%         20,485.71       18.31%     76.03%      4,409.26         4.82%    63.12%
增长率                      28.90%               -13.41%            364.61%                12.91%           50.61%                1.43%
                                                                     深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
互联网+业务            12,251.76      7.99%   16.82%       828.26      0.74%   12.11%      --         --        --
增长率                    1,379.22%            4.71%            --               --             --              --
其他交易业务           -2,365.31    -1.54%    -77.40%       12.20      0.01%     0.40%     -147.56    -0.16%   -5.94%
合计                  153,272.55   100.00%    32.54%    111,885.44   100.00%   33.82%    91,492.39   100.00%   35.70%
注:毛利=收入-成本
     本报告期,除顾问策划业务外,公司其他各项主营业务的毛利保持稳步增长,具体情况如下:
     1)代理销售业务实现毛利98,433.01万元,同比增长46.24%,毛利率同比上升5.03个百分点,公司代理销售规模突破4,000
亿,规模效益显现,代理业务收入规模的增长速度高于其业务成本的增长速度。
     2)金融服务业务实现毛利26,405.38万元,同比增长28.90%,但本报告期加大了业务拓展力度、风控力度以及新产品的
调研和设计的投入,同时融资规模放大增加了资金成本,使得毛利率从上年同期的76.03%下降到本期的62.62%,依旧保持
在较高的水平。
     3)互联网+业务实现毛利12,251.76万元,同比增长1,379.22%,毛利率同比上升4.71个百分点。互联网+业务是2014年下
半年开始运营的新业务,业务发展迅速,其业务收入规模快速增长,规模效益显现,毛利率有一定的提升。
     4)资产服务业务实现毛利8,754.86万元,同比增长42.18%,但毛利率相对稳定,同比上升了0.09个百分点,主要是因为
本报告期资产服务业务继续推进规模化发展,加速业务落地分公司所致。
     5)顾问策划业务实现毛利9,792.85万元,毛利率同比下降10.08个百分点,主要是因为顾问策划业务收入规模受市场影
响而有所下降所致。
(6)报告期内合并范围是否发生变动
□ 是 √ 否
(7)公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
(8)主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额(元)                                                                               661,604,496.22
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例                                                                             14.05%
公司前 5 大客户资料
√ 适用 □ 不适用
    序号                   客户名称                          销售额(元)                   占年度销售总额比例
1          恒大地产集团有限公司                                      256,677,661.38                                  5.45%
2          万科企业股份有限公司                                      195,917,129.23                                  4.16%
3          保利房地产(集团)股份有限公司                             98,791,783.10                                  2.10%
4          华夏幸福基业股份有限公司                                   66,074,916.98                                  1.40%
5          深圳市星河房地产开发有限公司                               44,143,005.53                                  0.94%
                                                                深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
合计                        --                                  661,604,496.22                              14.05%
主要客户其他情况说明
√ 适用 □ 不适用
       公司对以上五大客户不存在单个客户的销售比例超过50%的情况,不存在业务严重依赖单个大客户的风险。本公司前
五大客户中无本公司关联方。本公司董事、监事和高级管理人员、主要关联方或持有发行人5%以上股份的股东,未占有前
五大客户任何权益。
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额(元)                                                                        40,818,023.13
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例                                                                   4.32%
公司前 5 名供应商资料
√ 适用 □ 不适用
    序号                 供应商名称                      采购额(元)                  占年度采购总额比例
1           深圳市罗湖区机关物业管理办公室                       10,176,570.00                               1.08%
2           昆明荣城房地产经纪有限公司                            9,863,343.13                               1.04%
3           北京博锐信达人力资源有限公司                          7,863,200.00                               0.83%
4           苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司                        6,807,910.00                               0.72%
5           深圳市世华房地产投资顾问有限公司                      6,107,000.00                               0.65%
合计                         --                                  40,818,023.13                               4.32%
主要供应商其他情况说明
√ 适用 □ 不适用
本公司前五大供应商中无本公司关联方。本公司董事、监事和高级管理人员、主要关联方或持有发行人5%以上股份的股东,
未占有前五大供应商的任何权益。
3、费用
                                                                                                            单位:元
                             2015 年           2014 年             同比增减                重大变动说明
销售费用                                                                          不适用
                                                                                  本报告期管理费用同比增长的幅度
管理费用                    344,862,892.39     318,247,813.04             8.36%
                                                                                  较小。
                                                                                  变动的主要原因是为支持公司业务
财务费用                     56,106,284.82        -323,610.29        17,437.61% 发展,2015 年公司的融资规模扩大,
                                                                                  利息支出增加。
                                                                                  主要是因为公司本报告期营业收入
营业税金及附加              267,791,435.83     184,738,733.82            44.96% 规模增长,依法需要缴纳的营业税金
                                                                                  及附加相应增加。
                                                                                  主要原因是:1)公司金融业务发展
资产减值损失                121,557,443.00      59,279,162.83           105.06%
                                                                                  顺利,贷款规模扩大,根据会计政策
                                                                   深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                                                                                     计提的贷款损失准备增加;2)期末
                                                                                     确认的贷款坏账损失增加。
                                                                                     主要原因是公司已于 2013 暂停了担
                                                                                     保业务,截至本报告期末已经没有担
                                                                                     保费收入及担保责任余额,无须再计
提取保险合同准备金净
                                                     -139,034.72          -100.00% 提担保赔偿准备金和未到期责任准

                                                                                     备金,而且前期已经计提的此两项准
                                                                                     备金也于 2014 年按公司会计政策全
                                                                                     部冲销。
                                                                                     主要是因为公司本报告期盈利增长,
所得税费用                 210,538,952.48        144,027,732.34             46.18%
                                                                                     依法需要缴纳企业所得税增加。
4、研发投入
□ 适用 √ 不适用
5、现金流
                                                                                                                单位:元
             项目                     2015 年                           2014 年                     同比增减
经营活动现金流入小计                    7,720,882,271.35                  3,981,696,535.63                       93.91%
经营活动现金流出小计                    7,270,284,195.70                  4,903,554,148.57                       48.27%
经营活动产生的现金流量净
                                            450,598,075.65                 -921,857,612.94                      148.88%

投资活动现金流入小计                         24,630,185.36                    4,087,832.55                      502.52%
投资活动现金流出小计                        229,871,709.65                 101,454,286.85                       126.58%
投资活动产生的现金流量净
                                            -205,241,524.29                 -97,366,454.30                      110.79%

筹资活动现金流入小计                    3,242,028,569.69                   975,767,348.25                       232.25%
筹资活动现金流出小计                    1,405,502,944.05                   125,906,864.96                      1,016.30%
筹资活动产生的现金流量净
                                        1,836,525,625.64                   849,860,483.29                       116.10%

现金及现金等价物净增加额                2,081,946,135.03                   -169,371,090.44                     1,329.22%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
√ 适用 □ 不适用
(1)经营活动现金流入同比增长93.91%,主要是原因是:1)公司业务收入增长,收到的业务回款较上年同期增加了141,765.31
万元,特别是代理业务、金融业务和互联+业务,为公司带来了较好的现金流;2)公司通过资产证券化、P2P、信托计划等
方式盘活信贷资产,加上本报告期的贷款回收,产生的现金净流入较上年同期增加了201,485.57万元;3)公司互联网+业务
暂收的服务款较上年同期增加18,428.94万元。
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(2)经营活动现金流出同比增长48.27%,主要是因为公司的成本费用主要是付现成本,业务规模扩大,报告期内的投入增
加,特别是支付的人力成本增加。
(3)投资活动现金流入同比增长502.52%,主要是因为本报告期转让北京家捷送电子商务有限公司股权收到的款项较上年
同期增加1,813万元。
(4)投资活动现金流出同比增长126.58%,主要原因是:1)本报告期公司对外投资增长较快,较上年同期增加了10,846.09
万元;2)本报告期并购厦门立丹行和青岛荣置地51%的股权,支付的股权转让款金额大于这两家公司在购买日时的货币资
金余额,由此产生现金净流出2,063.49万元,上年同期无此项现金流出。
(5)筹资活动现金流入同比增长232.25%,主要原因是:1)本报告期公司非公开发行股票募得资金112,101.77万元,上年
无此项现金流入;2)本报告期公司通过银行贷款、私募基金、资产证券化等方式融入的资金较上年同期增加了114,940.88
万元。
(6)筹资活动现金流出同比增长了1,016.30%,主要原因是:1)本报告期偿还银行贷款增加53,710万元;2)本报告期公司
发行短期融资工具到期偿还本金10,288万元,上年无此项现金流出;3)本报告期公司部分信贷资产证券化到期,偿还款项
44,690.63万元,上年无此项现金流出。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
□ 适用 √ 不适用
三、非主营业务分析
□ 适用 √ 不适用
四、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
                                                                                                                 单位:元
                            2015 年末                   2014 年末
                                     占总资产比                  占总资产比 比重增减             重大变动说明
                        金额                        金额
                                         例                         例
                                                                                       增加的金额主要是来源于公司非公
                    2,926,144,765.
货币资金                                 39.55% 790,782,844.62       19.21%   20.34% 开发行股票募集的资金、银行借款以
                                                                                       及互联网+业务的预收款。
                    881,193,779.0                                                      主要是因为本报告期营业收入增长
应收账款                                 11.91% 678,862,116.09       16.49%   -4.58%
                                5                                                      较快。
存货                                                                                   不适用
                                                                                       主要是本报告期自用的房产转为出
投资性房地产        91,981,982.57         1.24% 74,525,200.26         1.81%   -0.57%
                                                                                       租的情况增加。
                                                                                       增加的金额主要来源于:1)持有深
                                                                                       圳世联同创资产管理有限公司 49%
长期股权投资        18,622,835.24         0.25%                                0.25%
                                                                                       股权,并按权益法核算,期末长期股
                                                                                       权投资账面价值为 980 万;2)持有
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                                                                              AMAZING LION Limited20%的股
                                                                              权,并按权益法核算,期末长期股权
                                                                              投资账面价值为 410.14 万元;3)持
                                                                              有青岛国信世联物业管理有限公司
                                                                              35%股权,并按权益法核算,期末长
                                                                              期股权投资账面价值为 382.33 万元;
                                                                              4)持有武汉都市世联资产管理有限
                                                                              公司 50%的股权,并按权益法核算,
                                                                              期末长期股权投资账面价值为 89.81
                                                                              万元。
                 181,987,547.8                                                主要是本报告期部分自用的房产转
固定资产                           2.46% 212,230,456.55      5.16%   -2.70%
                             2                                                为出租。
在建工程                                                                      不适用
                 1,176,000,000.                                               主要是因为本期公司向银行的借款
短期借款                          15.90% 424,200,000.00     10.31%    5.59%
                            00                                                增加。
长期借款                                                                      不适用
                 108,791,649.9                                                主要是因为本期公司业务结算收到
应收票据                           1.47% 21,959,394.57       0.53%    0.94%
                             5                                                的票据增加。
                                                                              增加的金额主要是公司信贷资产证
预付账款         62,634,781.65     0.85% 25,854,243.80       0.63%    0.22%
                                                                              券化预付的资金成本。
                                                                              增加的金额主要是本报告期支付给
                                                                              深圳市云房网络科技有限公司的业
                 169,073,485.8
其他应收款                         2.29% 108,696,429.33      2.64%   -0.35% 务合作意向金 5,000 万元,截至本报
                                                                              告批准披露之日止,该项目已经终
                                                                              止,但款项暂未退回。
                                                                              主要是原因公司金融业务发展顺利,
                 2,067,594,714.            1,634,201,548.
贷款                              27.95%                    39.70%   -11.75% 放贷额稳步增长,期末贷款余额增
                            40
                                                                              加。
                                                                              期初金额是子公司世联小贷收到的
其他流动资产                               11,820,800.00     0.29%   -0.29% 抵债资产,该资产已于本报告期内处
                                                                              置完毕。
                                                                              这部分增长主要来源于:1)认购公
                                                                              司针对家圆云贷业务的信托计划、资
可供出售金融资   258,881,500.0
                                   3.50% 127,530,500.00      3.10%    0.40% 产管理计划的份额,共计投入了 9,400

                                                                              万元;2)认购“同创世联地产平衡二
                                                                              号基金”的份额投入 4,410 万元。
                                                                              增加的金额主要来源于:1)收购厦
                 294,102,602.8                                                门立丹行 51%股权而增加商誉
商誉                               3.98% 169,752,180.13      4.12%   -0.14%
                             8                                                7,622.49 万元;2)收购青岛荣置地
                                                                              51%股权而增加商誉 4,812.55 万元。
递延所得税资产   238,613,306.6     3.23% 158,986,855.16      3.86%   -0.63% 主要是本报告期公司依法确认的递
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                               3                                              延所得税增加,特别是应付未付的职
                                                                              工薪酬以及互联网+业务应付未付的
                                                                              第三方费用。
                                                                              主要是因为本公司期末应付未付的
应付账款            27,081,650.05   0.37% 18,730,893.01      0.46%   -0.09%
                                                                              供应商服务款项增加。
                    104,450,044.4                                             主要是因为公司业务规模扩大,各业
预收款项                            1.41% 77,572,989.65      1.88%   -0.47%
                               6                                              务根据合同预收的款项增加。
                                                                              主要原因是:1)本报告期公司营业
                                                                              收入和利润增长,依法计提税金增
                    359,007,165.9                                             加;2)本报告期依法确认的递延所
应交税费                            4.85% 207,455,171.17     5.04%   -0.19%
                               6                                              得税增加,特别是应付未付的职工薪
                                                                              酬以及互联网+业务应付未付的第三
                                                                              方费用。
                                                                              期初应付给世联中国的股利款在本
                                                                              期已支付,期末应付股利余额是山东
应付股利             7,840,000.00    0.11% 20,373,720.10     0.49%   -0.38%
                                                                              世联实施利润分配应支付给少数股
                                                                              东的股利。
                                                                              主要原因是:1)公司互联网+业务发
                                                                              展顺利,预收的服务费以及应付未付
                                                                              的第三方费用较上年同期合计增加
                                                                              了 22,349.61 万元;2)本报告期因并
                    474,114,298.4                                             购产生股权转让款按照协议约定暂
其他应付款                          6.41% 137,824,422.52     3.35%    3.06%
                               2                                              未支付的金额较上年同期增加
                                                                              4,929.51 万元;3)世联小贷为第三方
                                                                              提供信贷资产贷后管理服务而代收
                                                                              的本金和利息余额,比上年同期增加
                                                                              3,952.89 万元。
                    858,173,395.9                                             主要是因为公司对信贷资产进行资
其他流动负债                        11.60% 549,786,277.00   13.36%   -1.76%
                               0                                              产证券化的规模扩大。
2、以公允价值计量的资产和负债
□ 适用 √ 不适用
五、投资状况分析
1、总体情况
□ 适用 √ 不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
                                                                 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
4、以公允价值计量的金融资产
□ 适用 √ 不适用
5、募集资金使用情况
√ 适用 □ 不适用
(1)募集资金总体使用情况
√ 适用 □ 不适用
                                                                                                                 单位:万元
                                                        报告期内 累计变更 累计变更                  尚未使用
                                  本期已使 已累计使                                     尚未使用                 闲置两年
                      募集资金                          变更用途 用途的募 用途的募                  募集资金
募集年份 募集方式                 用募集资 用募集资                                     募集资金                 以上募集
                        总额                            的募集资 集资金总 集资金总                  用途及去
                                  金总额    金总额                                        总额                   资金金额
                                                        金总额       额       额比例                   向
                                                                                                    除顾问代
                                                                                                    理业务全
                                                                                                    国布局项
                                                                                                    目中的
                                                                                                    6000 万元
                                                                                                    计划补充
                                                                                                    流动资金
                                                                                                    但暂未使
                                                                                                    用外,其余
                                                                                                    原承诺项
           首次公开                                                                                 目的募集
2009 年               60,041.05    3,854.24 51,341.45    3,489.95 17,773.83    29.60%     8,699.6
           发行                                                                                     资金已经
                                                                                                    变更用途,
                                                                                                    并正在按
                                                                                                    变更后的
                                                                                                    投资计划
                                                                                                    执行。详见
                                                                                                    本节中关
                                                                                                    于《募集资
                                                                                                    金变更项
                                                                                                    目情况》中
                                                                                                    的说明。
2015 年    非公开发 111,802.77 14,458.67 14,458.67                                       97,344.1 将按原计
                                                                    深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
           行                                                                                              划继续执
                                                                                                           行,如有变
                                                                                                           化,将按规
                                                                                                           定覆行审
                                                                                                           批手续和
                                                                                                           对外披露。
合计            --    171,843.82 18,312.91 65,800.12      3,489.95 17,773.83           10.34% 106,043.7        --
                                               募集资金总体使用情况说明
1、2009 年 8 月公司首次公开发行股票募集资金承诺投资项目的总额为人民币 31,923.67 万元,计划投资于顾问代理业务全
国布局项目、集成服务管理平台项目、人力发展与培训中心项目和品牌建设项目。截至本报告期末,原承诺项目累计使用
募集资金为人民币 8,149.84 万元。本次发行超募资金为人民币 28,117.38 万元,截至本报告期末,超募资金已经全部使用
完毕。截至本报告期末,公司已经累计变更募集资金投资项目共计人民币 17,773.83 万元,变更后新项目已累计使用募集
资金人民币 15,074.23 万元,并已累计使用募集资金专户的存款利息收入人民币 1,700.01 万元。综上所述,截至本报告期
末,公司已累计使用募集资金人民币 51,341.45 万元。2、2015 年 5 月公司非公开发行股票募集资金净额为 111,802.77 万
元,计划投资于基于大数据的 O2M 平台建设项目以及补充流动资金,截至本报告期末,公司已累计使用募集资金人民币
14,458.67 万元。
(2)募集资金承诺项目情况
√ 适用 □ 不适用
                                                                                                                        单位:万元
                      是否已变                                              截至期末 项目达到                           项目可行
                                 募集资金 调整后投               截至期末                          本报告期
承诺投资项目和超募     更项目                         本报告期              投资进度 预定可使                 是否达到 性是否发
                                 承诺投资 资总额                 累计投入                          实现的效
       资金投向        (含部分                        投入金额               (3)=      用状态日              预计效益 生重大变
                                   总额       (1)                金额(2)                              益
                        变更)                                                (2)/(1)         期                              化
承诺投资项目
顾问代理业务全国布
                      是         17,393.27    9,200                 3,200    34.78%                 8,505.09 否         否
局项目
                                                                                        2012 年
集成服务管理平台项
                      是           5,732.4 2,242.45               2,242.45 100.00% 08 月 28                   否        否

                                                                                        日
                                                                                        2012 年
人力发展与培训中心
                      是             4,248 1,396.38               1,396.38 100.00% 08 月 28                   否        否
项目
                                                                                        日
                                                                                        2012 年
品牌建设项目          是             4,550 1,311.01               1,311.01 100.00% 08 月 28                   否        否
                                                                                        日
                                                                                        2017 年
基于大数据的 O2M 平
                      否           40,000    40,000     788.65     788.65     1.97% 07 月 04                  否        否
台建设项目
                                                                                        日
补充流动资金          否         71,802.77 71,802.77 13,670.02 13,670.02     19.04% 2017 年                   否        否
                                                                    深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                                                                                   07 月 04
                                                                                   日
                                143,726.4 125,952.6
承诺投资项目小计          --                          14,458.67 22,608.51    --         --     8,505.09      --        --
                                       4         1
超募资金投向
                                                                                   2010 年
收购山东世联 51%股
                                    4,000    4,000                  4,000 100.00% 05 月 31      692.53 否         否

                                                                                   日
                                                                                   2010 年
增资盛泽担保,持有其
                                    4,608    4,608                  4,608 100.00% 06 月 30     -214.28 否         否
37.5%的股权
                                                                                   日
                                                                                   2012 年
收购青岛雅园 60%股
                                    2,100    2,100                  2,100 100.00% 01 月 01      1,005.9 否        否

                                                                                   日
                                                                                   2011 年
四川嘉联股权收购款
                                  990.83    990.83                 990.83 100.00% 02 月 28      416.68 否         否
余款
                                                                                   日
                                                                                   2012 年
收购盛泽担保 62.5%
                                10,569.88 10,569.88              10,569.88 100.00% 09 月 01    -357.13 否         否
的股权
                                                                                   日
                                                                                   2012 年
收购世联投资 100%
                                 2,348.51 2,348.51                2,348.51 100.00% 09 月 01   -1,049.91 否        否
的股权
                                                                                   日
                                                                                   2012 年
收购世联小贷 29%的
                                 2,871.16 2,871.16                2,871.16 100.00% 09 月 01    2,178.26 否        否
股权
                                                                                   日
                                                                                   2015 年
收购厦门立丹行 51%
                                     629       629         629        629 100.00% 01 月 12      435.61 否         否
的股权
                                                                                   日
超募资金投向小计          --    28,117.38 28,117.38        629 28,117.38     --         --     3,107.66      --        --
                                171,843.8 154,069.9
合计                      --                          15,087.67 50,725.89    --         --    11,612.75      --        --
                                       2         9
                       1、顾问代理业务全国布局项目募集资金总额为 17,393.27 万元,截至本报告期末,原承诺投资项目
                       累计投入 3,200.00 万元,募集资金变更后新投资项目累计投入 5,960.00 万元;专户存款余额为
                       10,479.73 万元,其中本金可用余额 8,233.27 万元,利息收入 2,246.46 万元。由于不同城市的房地产
未达到计划进度或预
                       市场在宏观调控下呈现出不同的发展特征,使得原募投计划涉及的资金投放进度和城市布局变得不
计收益的情况和原因
                       能适应当前的市场变化情况,所以公司在原募投计划之内适当调整了不同城市资金投放的先后顺序,
(分具体项目)
                       并针对原募投计划未覆盖的城市,根据公司战略和市场情况运用自有资金 13,735.84 万元进行布局,
                       两部分合计投入 16,935.84 万元,与原募投项目的资金总额基本一致。在公司上市后至 2015 年 12
                       月 31 日这期间,采用自有资金投资新设或并购的子公司共计为公司创造了净利润 28,440.04 万元。
                                        深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
原募投计划实施和自有资金实现布局的情况详见公司披露的《2015 年度募集资金存放与使用情况的
专项报告》中备注一的内容。目前公司顾问代理业务地全国布局已经基本完成,原募投计划涉及需
增资的核心城市子公司和绝大多数新设的分子公司经过几年的发展和沉淀,目前流动资金充足,无
需额外再投入资金。按照战略,公司将以上述子公司为基础继续布局三四线城市,由于这些区域市
场业务发展不太成熟,公司的发展策略是现有子公司先就近支持,待市场成熟后再考虑开设分支机
构,这样可以最大程度地节省分子公司的中后台运营成本,提高资金使用效率,比原募投计划实施
的效果更好。对于剩余的募集资金,公司正在考虑新的方案,待方案成熟后提交董事会和股东大会
审批。公司上市以来有效利用资源把握发展机会,业绩规模已大幅提升。2015 年实现归属于上市公
司股东净利润 50,938.92 万元,较上市前一年 2008 年净利润 7,973.06 万元增长 538.89%,公司整体
效益表现良好。对于上述无需继续投入的募集资金,公司积极考虑新的方案:(1)2014 年 7 月 11
日,公司召开了 2014 年第一次临时股东大会,审议通过了《关于变更部分募集资金投资项目的议案》
同意公司部分变更募集资金投资项目,使用本项目募集资金 3,500.00 万元用于收购四川世联行兴业
房地产顾问有限公司 24.50%股权;本报告期,该笔款项已经支付完毕,详细情况请见本报告中关于
募集资金项目变更的内容。(2)2014 年 11 月 12 日,公司召开了 2014 年第四次临时股东大会,审
议通过了《关于部分变更募集资金投资项目及使用超募资金的议案》 ,同意公司变更募集资金投资
项目和使用超募资金共计 8,200.00 万用于收购厦门立丹行置业有限公司 51%的股权,其中使用本项
目尚未使用的募集资金本金投入 4,693.27 万元、及该项目专用账户的利息净额投入 1,306.73 万元;
使用超募资金本金投入 629.00 万元、超募资金专用账户的利息净额投入 1,571.00 万元;本报告期,
新项目已经实际使用募集资金 2,460.00 万元,详细情况请见本报告中关于募集资金项目变更的内容。
(3)剩余尚末确定使用用途的募集资金,公司将继续考虑新的方案,待方案成熟后提交董事会和股
东大会审批。2、集成服务管理平台项目、人力发展与培训中心项目及品牌建设项目募集资金总额为
14,530.40 万元,截至本报告期末,原承诺投资项目累计投入 4,949.84 万元,变更后新投资项目累计
投入 9,475.24 万元(包括使用了专户的存款利息收入 361.01 万元);截至本报告期末专户存款余额
为 1,492.50 万元,其中本金可用余额 466.33 万元,利息收入 1,026.17 万元。公司自 2009 年上市以
来,房地产市场在持续的宏观调控下运行,公司代理收入结算周期加长,从而影响公司收入,进而
影响公司利润。由于上述三个项目系费用化支出,如果仍然按照原募投计划投入,将会影响公司当
期利润,所以公司有意控制了投入进度,并采取以下措施完成相应的工作:(1)软件采购主要由外
购方式转为自行开发。(2)人力资源的日常培训工作利用公司现有场所,培训中心项目未启动。(3)
图书出版、品牌运营等的主要工作由内部自行完成。因此,上述三个项目对应的募集资金在使用进
度上远远慢于原募投计划。目前因为原募投计划资金的使用期限已经到期,公司暂停了原募投计划
的资金使用,对于确需投入的项目,公司正在使用自有资金继续投入。针对剩余募集资金的使用问
题,公司积极考虑新的方案:(1)2013 年 9 月 12 日,公司召开了 2013 年第一次临时股东大会,审
议通过了《关于部分变更募集资金投资项目议案》,同意公司部分变更募集资金投资项目,将人力发
展与培训中心项目和品牌建设项目尚未使用的募集资金用于布局资产服务业务,即通过深圳世联兴
业资产管理有限公司(以下简称“前海资管”)收购北京安信行物业管理有限公司(以下简称“北京安
信行”)60.00%的股权,股权收购价款为人民币 7,800.00 万元,其中使用自有资金投入 1,250.00 万
元,使用原项目尚未使用的募集资金投入 6,090.61 万元、原项目专用账户的利息净额投入 459.39 万
元。截至本报告期末,新项目已经实际使用募集资金 5,888.99 万元、使用专户存款利息 361.01 万元,
详细情况请见本报告中关于募集资金项目变更的内容。( 2)2015 年 1 月 9 日,公司召开了 2015 年
第一次临时股东大会,审议通过了《关于部分变更募集资金投资项目及使用自有资金的议案》,同意
公司 变更募集资金投资项目以及使用自有资金共计 5,375.40 万元用于收购青岛荣置地顾问有限公
司 51%的股权(本次交易的股权转让价款以目标公司 2014 年实际净利润不低于承诺净利润为基础,
如目标公司 2014 年实际净利润低于当年承诺净利润的,本次交易的股权转让价款相应调整)。其中
使用集成服务管理平台项目尚未使用的募集资金本金余额 3,489.95 万元、该项目专用账户的利息净
                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                     额收入 564.52 万元;使用自有资金投入 1,320.93 万元。截至本报告期末,新项目已经实际使用募集
                     资金款项共计 3,225.24 万元,详细情况请见本报告中关于募集资金项目变更的内容。3、基于大数据
                     的 O2M 平台建设项目计划使用募集资金总额为 40,000 万元。截至本报告期末,专户存款余额为
                     39,358.83 万元,其中募集资金本金可用余额为 39,211.35 万元,利息收入 147.48 万元。基于大数据
                     的 O2M 平台建设项目,项目建设期为三年,目前尚处于建设期中,暂不能评估达产当年的效益情
                     况。4、补充流动资金计划使用募集资金总额为 71,802.77 万元。截至本报告期末,专户存款余额为
                     58,344.71 万元,其中募集资金本金可用余额 58,132.75 万元,利息收入 211.96 万元。补充流动资金
                     项目的资金投入后的运营并不是独立的,因此无法单独评估项目的效益情况。但公司会严格根据业
                     务增长实际与计划的比较情况来控制补充流动资金进度。
项目可行性发生重大
                     不适用
变化的情况说明
                     适用
                     本次发行取得超募资金 28,117.38 万元,截至本报告期末,超募资金已累计使用 28,117.38 万元;专
                     户存款余额 258.26 万元,均为存款利息收入。超募资金投入情况说明如下:1、公司第一届股东大
                     会于 2010 年 4 月 15 日召开,审议通过了《关于使用部分超募资金收购济南信立怡高物业顾问有限
                     公司的议案》,同意公司以超募资金 4,000.00 万元收购信立怡高 51.00%的股权,股权转让款已经按
                     协议约定支付完毕,该公司于 2010 年 5 月 31 日起纳入公司合并范围。信立怡高(后更名为山东世
                     联)为公司第一家并购的企业,为公司主营业务的并购整合工作积累了经验。整合初期,该公司业
                     绩增长不明显,但经过磨合,山东世联的经营已经步入正轨,业绩增长迅速,自并购以来,山东世
                     联已累计为公司带来效益 6,344.17 万元。2、公司第一届股东大会于 2010 年 4 月 15 日召开,审议通
                     过了《关于使用部分超募资金对深圳盛泽担保有限公司增资扩股暨关联交易的议案》,同意公司使用
                     超募资金 4,608.00 万元对盛泽担保进行增资,增资后公司持有盛泽担保 37.50%的股权,增资款已于
                     2010 年 5 月 24 日按合同约定支付完毕。此次投资项目的实施有助于公司扩大规模,探讨和发展日
                     益增长的存量市场业务、延展产业链的尝试,符合公司战略方向。由于之后二手楼交易量受市场调
                     整的影响出现下滑,同时银行信贷政策从支持传统的个人按揭业务调整为偏向于经营性贷款,另外
                     随着经济环境的变化,中小企业经营困难加大,与中小企业相关的过桥类产品的风险加大,为控制
超募资金的金额、用途 风险,公司主动控制了业务规模,因而影响了效益的增长。随后公司于 2012 年、2014 年又陆续并
及使用进展情况       购了盛泽担保及其子公司世联投资、世联小贷的股权,持有这三家公司 100.00%的股权,并将其作
                     为一项资产整体进行运营,调整金融服务产品结构,推出了家圆云贷产品,本报告期公司金融服务
                     业务的收入规模增长迅速,详见本备注中第 5 点的说明。3、2011 年 8 月 10 日公司第二届董事会第
                     九次会议审议通过了《关于使用超募资金收购青岛雅园物业管理有限公司的议案》,同意公司使用超
                     募资金支付青岛雅园物业管理有限公司的股权转让款 2,100.00 万元,股权转让款已经按协议约定支
                     付完毕,青岛雅园于 2012 年 1 月 1 起纳入公司合并范围。进军高端资产服务领域,是公司实现房地
                     产综合服务商的战略定位,延展业务服务范围的重要举措。资产服务业务主要特点是收入受经济周
                     期波动的影响很小,但毛利率水平相对较低,公司对资产服务业务的发展策略正随着业务的开展同
                     步在探索和研究中,实现业绩增长需要一个过程。4、2011 年 8 月 10 日公司第二届董事会第九次会
                     议审议通过了《关于使用超募资金支付四川嘉联兴业地产顾问有限公司和重庆纬联地产顾问有限公
                     司剩余股权转让款的议案》,同意公司在满足股权转让协议约定条件的前提下使用超募资金支付四川
                     嘉联股权转让款余款 1,000.00 万元以及重庆纬联的股权转让款余款 1,300.00 万元。根据协议约定,
                     重庆纬联 2011 年的经营业绩未达到要求,该笔余款将不再支付;四川嘉联的款项根据协议约定须按
                     比例支付,调整后的应付金额为 990.83 万元,该笔款项已经按协议约定支付完毕,四川嘉联于 2011
                     年 2 月 28 日纳入公司合并范围。受市场波动和业务整合的影响,四川嘉联在并购后,业绩出现了较
                     大的波动;2014 年公司增加收购了四川嘉联 24.5%的股权,使得四川嘉联有条件开始按照公司全资
                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                     控股子公司的标准纳入统一的管理,在管控方式过渡期间,其业务开展受到暂时的影响有所下降,
                     但公司有信心随着整合工作的深入,四川嘉联的业务规模将逐步实现恢复性的增长。5、2012 年 5
                     月 4 日公司召开 2011 年度股东大会,审议通过了《关于使用部分超募资金收购深圳盛泽融资担保有
                     限责任公司 62.50%股权、收购深圳市世联小额贷款有限公司 29%股权以及收购深圳世联投资有限公
                     司 100.00%股权暨关联交易的议案》,同意公司使用超募资金支付深圳盛泽融资担保有限责任公司
                     62.50%股权的转让款 10,569.88 万元,支付深圳市世联小额贷款有限公司 29.00%股权的转让款
                     2,871.16 万元,支付深圳世联投资有限公司 100.00%股权的转让款 2,348.51 万元,2012 年公司已经
                     按协议约定全额支付了股权转让款。本次收购完成后,公司将直接或间接持有这三家公司 100.00%
                     的股权。三家公司的业务密切关联,因此将其整体视为一个资产组,并于 2012 年 8 月 31 日起纳入
                     公司合并范围。自并购后公司对金融业务结构进行了调整,逐步放弃收益情况欠佳、风险较大的服
                     务产品,例如赎楼、按揭等业务,导致金融服务业务的业绩有所下滑,特别是盛泽担保;但公司积
                     极探索利用主营业务机构客户和小业主客户资源,集中精力开发新的房地产金融增值服务产品,于
                     2013 年下半年推出了家圆云贷产品。随着公司祥云战略的推进,家圆云贷产品的规模迅速放大,促
                     进了公司金融服务业务收入规模的增长,世联小贷 2015 年实现净利润 7,511.23 万元,使用募集资金
                     进行投资所获得的收益占 29%。6、2014 年 11 月 12 日,公司召开了 2014 年第四次临时股东大会,
                     审议通过了《关于部分变更募集资金投资项目及使用超募资金的议案》 ,同意公司变更募集资金投
                     资项目和使用超募资金共计 8,200.00 万用于收购收购厦门立丹行置业有限公司 51.00%的股权,其中
                     使用顾问代理业务全国布局项目尚未使用的募集资金本金投入 4,693.27 万元、及该项目专用账户的
                     利息净额投入 1,306.73 万元;使用超募资金本金投入 629.00 万元、超募资金专用账户的利息净额投
                     入 1,571.00 万元。厦门立丹行 2015 年实现净利润为 3,183.57 万元,项目实现效益的情况目前仍处于
                     评估的期限中。
                     不适用
募集资金投资项目实
施地点变更情况
                     不适用
募集资金投资项目实
施方式调整情况
                     适用
                     1、2009 年 8 月公司首次公开发行股票募集资金 2009 年 12 月 9 日,公司第一届董事会第十二次会
                     议审议通过了《关于用募集资金置换预先已投入募集资金投资项目的自筹资金的议案》,公司已于
募集资金投资项目先 2009 年 12 月 15 日以 13,284,650.00 元募集资金置换预先已投入募集资金投资项目的自筹资金。2、
期投入及置换情况   2015 年 5 月公司非公开发行股票募集资金 2015 年 8 月 10 日,公司第三届董事会第三十八次会议
                     审议通过了《关于以募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金的议案》,同意公司使用
                     144,476,680.23 元募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金同等金额。截至本报告期末,该项资金
                     置换操作已经完成。
                     适用
                     2014 年 9 月 5 日,公司第三届董事会第十八次会议审计通过了《关于使用部分闲置募集资金暂时补
用闲置募集资金暂时
                     充流动资金的议案》,同意公司使用顾问代理业务全国布局项目的闲置募集资金 6,000.00 万元暂时
补充流动资金情况
                     补充流动资金,本次补充流动资金的使用期限为自董事会审议通过之日起不超过 12 个月。 截至本
                     报告期末,该笔资金尚未使用。
项目实施出现募集资 适用
                                                                        深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
金结余的金额及原因 募集资金项目结余资金 109,934.04 万元(不包括利息收入),结余的原因详见备注一。
尚未使用的募集资金 公司暂未使用的募集资金存放于指定的募集资金专户中,并将继续按照约定的用途使用,如有变更,
用途及去向               将按规定履行必要的审批和披露手续。
募集资金使用及披露
中存在的问题或其他 不适用
情况
(3)募集资金变更项目情况
√ 适用 □ 不适用
                                                                                                                          单位:万元
                          变更后项目                                                                                     变更后的项
                                                      截至期末实 截至期末投 项目达到预
变更后的项 对应的原承 拟投入募集 本报告期实                                                    本报告期实 是否达到预 目可行性是
                                                      际累计投入     资进度       定可使用状
       目      诺项目      资金总额 际投入金额                                                  现的效益        计效益   否发生重大
                                                       金额(2)      (3)=(2)/(1)     态日期
                              (1)                                                                                             变化
             人力发展与
资产服务业 培训中心项                                                             2013 年 11
                             6,090.61                    5,888.99       96.69%                     948.18 否             否
务布局项目 目及品牌建                                                             月 01 日
             设项目
收购四川嘉 顾问代理业
                                                                                  2014 年 08
联 24.5%的 务全国布局           3,500                      3,500      100.00%                      200.17 否             否
                                                                                  月 27 日
股权         项目
收购厦门立 顾问代理业
                                                                                  2015 年 01
丹行 51%的 务全国布局        4,693.27                      2,460        52.42%                    1,188.01 否            否
                                                                                  月 12 日
股权         项目
收购青岛荣
             集成服务管                                                           2015 年 08
置地 51%股                   3,489.95      3,225.24      3,225.24       92.42%                     440.66 否             否
             理平台项目                                                           月 01 日

合计                --      17,773.83      3,225.24     15,074.23       --            --          2,777.02        --           --
                                        1、变更原因(1)人力发展与培训中心项目及品牌建设项目变更                         公司自 2009
                                        年上市以来,房地产市场在持续的宏观调控下运行,公司代理收入结算周期加长,从
                                        而影响公司收入,进而影响公司利润。由于上述三个项目系费用化支出,如果仍然按
                                        照原募投计划投入,将会影响公司当期利润,所以公司有意控制了投入进度,并采取
                                        以下措施完成相应的工作:1)软件采购主要由外购方式转为自行开发。2)人力资源
变更原因、决策程序及信息披露情况 的日常培训工作利用公司现有场所,培训中心项目未启动。3)图书出版、品牌运营
说明(分具体项目)                        等的主要工作由内部自行完成。因此,上述三个项目对应的募集资金在使用进度上远
                                        远慢于原募投计划。目前因为原募投计划资金的使用期限已经到期,公司暂停了原募
                                        投计划的资金使用,对于确需投入的项目,公司正在使用自有资金继续投入。根据公
                                        司的总体规划,实现从单一业务领先,到多业务领先,最后到集成服务和企业外包服
                                        务领先,构建房地产集成服务平台,在此发展过程中,资产服务业务将成长为公司新
                                        的增长点。为了支持公司的战略发展,现将人力发展与培训中心项目和品牌建设项目
                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
尚未使用的募集资金用于布局资产服务业务,即通过“世联资管”收购北京安信行
60.00%的股权。(2)顾问代理业务全国布局项目变更由于不同城市的房地产市场在宏
观调控下呈现出不同的发展特征,使得原募投计划涉及的资金投放进度和城市布局变
得不能适应当前的市场变化情况,所以公司在原募投计划之内适当调整了不同城市资
金投放的先后顺序,并针对原募投计划未覆盖的城市,根据公司战略和市场情况运用
自有资金 13,735.84.00 万元进行布局或升级。目前公司顾问代理业务地全国布局已经
基本完成,原募投计划涉及需增资的核心城市子公司和绝大多数新设的分子公司经过
几年的发展和沉淀,目前流动资金充足,无需额外再投入资金。公司于 2010 年 12 月
收购了四川嘉联 51.00%股权。经过 3 年多的发展,四川嘉联在四川地区的业务覆盖率
亦不断提升。为了加快公司“祥云战略”落地实施,打造房地产集成服务平台,进一步
巩固和提高公司在四川区域代理业务市场的占有率和地位,公司现将顾问代理业务全
国布局项目尚未使用的募集资金 3,500.00 万元用于继续收购四川嘉联 24.50%的股权。
项目实施将促成公司进一步提高市场占有率,加快其在四川省域放大市场份额,并加
快布局房地产综合业务服务。2014 年公司启动“祥云战略,代理业务的规模领先是公
司新业务的重要基础,公司将继续推进规模化战略,保证代理市场份额的快速增长和
绝对领先。这一年,在全国房地产市场进入调整阶段的情况下,厦门地区房地产市场
则显示出一定特殊性,整体表现较为平稳,未受到明显冲击。长期来看,国家加快城
镇化建设,以及国家调控政策不断推进长效机制和配套政策不断完善,将促使对福建
当地房地产长期健康发展。因此,公司将使用本项目尚未使用的募集资金本金投入
4,693.27 万元、本项目专用账户的利息净额投入 1,306.73 万元,使用超募资金本金投
入 629.00 万元、超募资金专用账户的利息净额投入 1,571.00 万元,共计 8,200.00 万元
用于收购厦门立丹行 51.00%的股权。本项目是公司全国规模化战略布局的一环,此次
收购对公司有三大重要价值:①把握行业整合机会,推进规模化战略,确立区域市场
绝对领先地位;②加快公司祥云战略落地实施;③实现资源的有效叠加,构建公司综
合的房地产生态服务链。 (3)集成服务管理平台项目变更公司自 2009 年上市以来,
房地产市场在持续的宏观调控下运行,公司代理收入结算周期加长,从而影响公司收
入,进而影响公司利润。由于集成服务管理平台项目系费用化支出,如果仍然按照原
募投计划投入,将会影响公司当期利润,所以公司有意控制投入进度,并将软件采购
主要由外购方式转为自行开发。因此,集成服务管理平台项目对应的募集资金在使用
进度上远远慢于原募投计划。目前因为原募投计划资金的使用期限已经到期,公司暂
停了原募投计划的资金使用,对于确需投入的项目,公司正在使用自有资金继续投入。
公司拟通过本次收购,提高青岛市场代理、顾问等主营业务市场份额,并逐步接入金
融等综合业务,强化荣置地竞争优势,实现地区市场份额的绝对领先。2、决策程序
及信息披露情况(1)公司于 2013 年 8 月 22 日召开第二届董事会第二十五次会议,
审议通过《关于收购北京安信行物业管理有限公司 60.00%股权的议案》和《关于部分
变更募集资金投资项目议案》,同意公司部分变更募集资金投资项目,将人力发展与
培训中心项目和品牌建设项目尚未使用的募集资金用于布局资产服务业务,即通过
“前海资管”收购北京安信行 60%的股权,拟收购北京安信行物业管理有限公司 60.00%
股权的价款为人民币 7,800.00 万元,其中使用自有资金投入 1,250.00 万元,使用原项
目尚未使用的募集资金投入 6,090.61 万元、原项目专用账户的利息净额投入 459.39 万
元,此两项议案需提交公司股东大会审议;公司第二届董事会第二十五次会议决议公
告编号为:2013-035。公司于 2013 年 9 月 12 日召开 2013 年第一次临时股东大会,审
议通过《关于收购北京安信行物业管理有限公司 60.00%股权的议案》和《关于部分变
更募集资金投资项目议案》,2013 年第一次临时股东大会决议公告编号为:2013-042。
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                                 (2)公司于 2014 年 6 月 25 日召开第三届董事会第十二次会议,审议通过了《关于
                                 收购四川嘉联兴业地产顾问有限公司 24.50%股权的议案》和《关于变更部分募集资
                                 金投资项目的议案》,同意公司部分变更募集资金投资项目,使用顾问代理业务全国
                                 布局项目募集资金 3,500.00 万元用于收购四川嘉联 24.50%股权;此两项议案需提交公
                                 司股东大会审议;公司第三届董事会第十二次会议决议公告编号为:2014-030。2014
                                 年 7 月 11 日,公司召开了 2014 年第一次临时股东大会,审议通过了《关于收购四川
                                 嘉联兴业地产顾问有限公司 24.50%股权的议案》和《关于变更部分募集资金投资项
                                 目的议案》, 2014 年第一次临时股东大会决议公告编号为:2014-048。        (3)公
                                 司于 2014 年 10 月 24 日召开了第三届监事会第二十次会议,审议通过了《关于收购
                                 厦门立丹行置业有限公司 51.00%股权的议案》和《关于部分变更募集资金投资项目
                                 及使用超募资金的议案》,同意公司变更募集资金投资项目和使用超募资金共计
                                 8,200.00 万用于收购收购厦门立丹行置业有限公司 51.00%的股权,其中使用顾问代理
                                 业务全国布局项目尚未使用的募集资金本金投入 4,693.27 万元、及该项目专用账户的
                                 利息净额投入 1,306.73 万元;使用超募资金本金投入 629.00 万元、超募资金专用账户
                                 的利息净额投入 1,571.00 万元;此两项议案需提交公司股东大会审议;公司第三届董
                                 事会第二十次会议决议公告编号为: 2014-087。2014 年 11 月 12 日,公司召开了 2014
                                 年第四次临时股东大会,审议通过了《关于收购厦门立丹行置业有限公司 51.00%股
                                 权的议案》和《关于部分变更募集资金投资项目及使用超募资金的议案》,2014 年第
                                 四次临时股东大会决议公告编号为:2014-098。(4)公司于 2014 年 12 月 23 日召开了
                                 第三届董事会第二十五次会议,审议通过了《关于收购青岛荣置地顾问有限公司 51%
                                 股权的议案》和《关于部分变更募集资金投资项目及使用自有资金的议案》,同意公
                                 司变更集成服务管理平台项目以及使用自有资金用于收购收购青岛荣置地顾问有限
                                 公司 51%的股权,新项目拟投入人民币 5,375.40 万元(本次交易的股权转让价款以目
                                 标公司 2014 年实际净利润不低于承诺净利润为基础,如目标公司 2014 年实际净利
                                 润低于当年承诺净利润的,本次交易的股权转让价款相应调整),其中使用自有资金
                                 投入 1,320.93 万元,使用原项目尚未使用的募集资金投入 3,489.95 万元、原项目专用
                                 账户的利息净额投入 564.52 万元。此两项议案需提交公司股东大会审议;公司第三
                                 届董事会第二十五次会议决议公告编号为: 2014-112。2015 年 1 月 9 日,公司召开
                                 了 2015 年第一次临时股东大会,审议通过了《关于收购青岛荣置地顾问有限公司 51%
                                 股权的议案》和《关于部分变更募集资金投资项目及使用自有资金的议案》,2015 年
                                 第一次临时股东大会决议公告编号为:2015-004。
                                 1、2013 年 9 月 12 日,公司召开了 2013 年第一次临时股东大会,审议通过《关于收
                                 购北京安信行物业管理有限公司 60%股权的议案》和《关于部分变更募集资金投资项
                                 目议案》,同意公司部分变更募集资金投资项目,将人力发展与培训中心项目和品牌
                                 建设项目尚未使用的募集资金用于布局资产服务业务,即通过“前海资管”收购北京安
                                 信行 60.00%的股权,股权收购价款为人民币 7,800.00 万元,其中使用自有资金投入
                                 1,250.00 万元,使用原项目尚未使用的募集资金投入 6,090.61 万元、原项目专用账户
未达到计划进度或预计收益的情况
                                 的利息净额投入 459.39 万元。截至本报告期末,该项目按合同约定的支付计划已经累
和原因(分具体项目)
                                 计支付款项 7,500.00 万元,其中使用自有资金 1,250.00 万元,使用募集资金 5,888.99
                                 万元,使用募集资金专户的存款利息收入 361.01 万元。北京安信行提供的主要是基础
                                 物业管理服务,目前该业务仍处于规模化发展的阶段,自并购以来,其收入规模稳步
                                 增长,盈利水平较为稳定。2、2014 年 7 月 11 日,公司召开了 2014 年第一次临时股
                                 东大会,审议通过了《关于变更部分募集资金投资项目的议案》,同意公司部分变更募
                                 集资金投资项目,使用顾问代理业务全国布局项目募集资金 3,500 万元用于收购四川
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                                 世联行兴业房地产顾问有限公司 24.50%股权;截至本报告期末,该笔款项已经支付完
                                 毕;本次收购完成后公司持有四川嘉联 75.50%的股权,使得四川嘉联有条件开始按照
                                 世联全资控股子公司的标准纳入公司的统一管理,将大大加强公司对四川嘉联的经营
                                 管控能力。在管控方式过渡期间,其业务开展受到暂时的影响,业务规模有所下降,
                                 但公司有信心随着整合工作的深入,四川嘉联的业务规模将会得以逐步扩大实现恢复
                                 性的增长。本报告期,四川嘉联实现净利润 817.02 万元。3、2014 年 11 月 12 日,公
                                 司召开了 2014 年第四次临时股东大会,审议通过了《关于部分变更募集资金投资项
                                 目及使用超募资金的议案》,同意公司变更募集资金投资项目和使用超募资金共计
                                 8,200.00 万用于收购厦门立丹行置业有限公司 51.00%的股权,其中使用顾问代理业务
                                 全国布局项目尚未使用的募集资金本金投入 4,693.27 万元、及该项目专用账户的利息
                                 净额投入 1,306.73 万元;使用超募资金本金投入 629.00 万元、超募资金专用账户的利
                                 息净额投入 1,571.00 万元;截至本报告期末,此次并购已使用募集资金及利息 4,428
                                 万元,其中,使用原顾问代理业务全国布局项目变更的募集资金 2,460 万元,使用超
                                 募资金及利息 1,968 万元。按照股权转让协议的约定,厦门立丹行 2014 年及以前年度
                                 实现的净利润归原股东享有,自 2015 年 1 月 1 日起实现的净利润将由股东按新的股
                                 权比例享有和分配,2015 年厦门立丹行实现净利润为 3,183.57 万元,项目实现效益的
                                 情况目前仍处于评估的期限中。4、2015 年 1 月 9 日,公司召开了 2015 年第一次临时
                                 股东大会决议公告,审议通过了《关于收购青岛荣置地顾问有限公司 51%股权的议案》
                                 以及《关于部分变更募集资金投资项目及使用自有资金的议案》,同意公司变更集成
                                 服务管理平台项目以及使用自有资金用于收购收购青岛荣置地顾问有限公司 51%的
                                 股权,新项目拟投入人民币 5,375.40 万元(本次交易的股权转让价款以目标公司 2014
                                 年实际净利润不低于承诺净利润为基础,如目标公司 2014 年实际净利润低于当年承
                                 诺净利润的,本次交易的股权转让价款相应调整),其中使用自有资金投入 1,320.93
                                 万元,使用原项目尚未使用的募集资金投入 3,489.95 万元、原项目专用账户的利息净
                                 额投入 564.52 万元。青岛荣置地于 2015 年 8 月 1 日纳入公司合并范围,2015 年 1-9
                                 月实现净利润 193.15 万元,根据股权转让协议的约定,青岛荣置地 2015 年实现的净
                                 利润将按公司收购后的新的股权比例进行分配。受当地市场变化的影响,2015 年前三
                                 季度青岛荣置地的盈利较少,未能达到预期,但公司积极应对市场变化,调整经营策
                                 略,并在 2015 年第四季度取得了成效,青岛荣置地 2015 年全年实现净利润 911.00 万
                                 元,随着整合和优化工作的深入,青岛荣置地的经营情况将实现稳步增长。
变更后的项目可行性发生重大变化
                                 不适用
的情况说明
六、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□ 适用 √ 不适用
                                                                   深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
七、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
                                                                                                                    单位:元
  公司名称       公司类型    主要业务     注册资本        总资产       净资产          营业收入        营业利润    净利润
                                                        1,456,343,20 691,827,927. 369,408,003. 120,186,770. 75,112,253.8
世联小贷       子公司       小额贷款     500,000,000.
                                                               6.36             66             87             41
报告期内取得和处置子公司的情况
√ 适用 □ 不适用
                公司名称                      报告期内取得和处置子公司方式               对整体生产经营和业绩的影响
                                                                                     本公司直接持有厦门立丹行 51%的股
厦门市立丹行置业有限公司(以下简称\"                                                   权,本报告期,厦门立丹行(合并)实
                                        非同一控制下企业合并
厦门立丹行\")                                                                         现营业收入 13,780.11 万元,净利润
                                                                                     3,183.57 万元。
                                                                                     本公司直接持有青岛荣置地 51%的股
                                                                                     权,青岛荣置地于 2015 年 8 月份开始纳
青岛荣置地顾问有限公司(以下简称\"青
                                        非同一控制下企业合并                         入公司合并范围,2015 年 8-12 月,青岛
岛荣置地\")
                                                                                     荣置地实现营业收入 3,397.39 万元,实
                                                                                     现净利润 864.04 万元。
                                                                                     本公司间接持有北京善居 100%的股权,
北京善居电子商务有限公司(以下简称\"
                                        投资新设                                     北京善居本报告期尚未正式运营,暂无
北京善居\")
                                                                                     营业收入,亏损 1.37 万元。
                                                                                     本公司间接持有石家庄善居 100%的股
石家庄善居电子商务有限公司(以下简称
                                        投资新设                                     权,石家庄善居本报告期尚未正式运营,
\"石家庄善居\")
                                                                                     暂无营业收入,亏损 0.25 万元。
大连善居电子商务有限公司(以下简称\"                                                   本公司间接持有大连善居 100%的股权,
                                        投资新设
大连善居\")                                                                           大连善居本报告期尚未正式运营。
                                                                                     本公司间接持有成都善居 100%的股权,
成都市善居电子商务有限公司(以下简称
                                        投资新设                                     本报告期,成都善居实现营业收入 742.72
\"成都善居\")
                                                                                     万元,亏损 86.18 万元。
                                                                                     本公司间接持有重庆善居 100%的股权,
重庆善业兴居电子商务有限公司(以下简
                                        投资新设                                     本报告期,重庆善居实现营业收入 101.80
称\"重庆善居\")
                                                                                     万元,净利润 10.36 万元。
                                                                                     本公司间接持有惠州善居 100%的股权,
惠州市善居电子商务有限公司(以下简称
                                        投资新设                                     本报告期,惠州善居实现营业收入 908.92
\"惠州善居\")
                                                                                     万元,亏损 175.37 万元。
佛山市善居电子商务有限公司(以下简称                                                  本公司间接持有佛山善居 100%的股权,
                                        投资新设
\"佛山善居\")                                                                          本报告期,佛山善居实现营业收入 480.33
                                                 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                                                              万元,亏损 82.29 万元。
                                                              本公司间接持有东莞善居 100%的股权,
东莞市善卓居电子商务有限公司(以下简
                                      投资新设                东莞善居本报告期尚未正式对外运营,
称\"东莞善居\")
                                                              暂无营业收入,亏损 17.54 万元。
                                                              本公司间接持有厦门善居 100%的股权,
厦门市善居先锋电子商务有限公司(以下
                                      投资新设                厦门善居本报告期尚未正式运营,暂无
简称\"厦门善居\")
                                                              营业收入,亏损 0.15 万元。
                                                              本公司间接持有广州善居 100%的股权,
广州市善居电子商务有限公司(以下简称
                                      投资新设                广州善居本报告期尚未正式运营,暂无
\"广州善居\")
                                                              营业收入,亏损 2.52 万元。
                                                              本公司间接持有珠海善居 100%的股权,
珠海市善居电子商务有限公司(以下简称
                                      投资新设                珠海善居本报告期尚未正式运营,暂无
\"珠海善居\")
                                                              营业收入,亏损 3.81 万元。
                                                              本公司间接持有徐州善居 100%的股权,
徐州市善居电子商务有限公司(以下简称
                                      投资新设                徐州善居本报告期尚未正式运营,暂无
\"徐州善居\")
                                                              营业收入,亏损 0.09 万元。
合肥善居电子商务有限公司(以下简称\"                            本公司间接持有合肥善居 100%的股权,
                                      投资新设
合肥善居\")                                                    合肥善居本报告期尚未正式运营。
                                                              本公司间接持有陕西善居 100%的股权,
陕西善居商务信息咨询有限公司(以下简
                                      投资新设                本报告期,陕西善居实现营业收入 153.47
称\"陕西善居\")
                                                              万元,亏损 71.78 万元。
                                                              本公司间接持有吉林善居 100%的股权,
吉林省善居电子商务有限公司(以下简称
                                      投资新设                吉林善居本报告期尚未正式运营,暂无
\"吉林善居\")
                                                              营业收入,亏损 0.08 万元。
                                                              本公司间接持有昆明善居 100%的股权,
昆明善居电子商务有限公司(以下简称\"
                                      投资新设                本报告期,昆明善居实现营业收入 93.12
昆明善居\")
                                                              万元,亏损 0.42 万元。
                                                              本公司间接持有南昌善居 100%的股权,
南昌善居电子商务有限公司(以下简称\"
                                      投资新设                南昌善居本报告期尚未正式运营,暂无
南昌善居\")
                                                              营业收入,亏损 3.42 万元。
武汉市善居先锋电子商务有限公司(以下                           本公司间接持有武汉善居 100%的股权,
                                      投资新设
简称\"武汉善居\")                                               武汉善居本报告期尚未正式运营。
福州市台江区善居电子商务有限公司(以                           本公司间接持有福州善居 100%的股权,
                                      投资新设
下简称\"福州善居\")                                             福州善居本报告期尚未正式运营。
广西善居电子商务有限公司(以下简称\"                            本公司间接持有广西善居 100%的股权,
                                      投资新设
广西善居\")                                                    广西善居本报告期尚未正式运营。
沈阳善居电子商务有限公司(以下简称\"                            本公司间接持有沈阳善居 100%的股权,
                                      投资新设
沈阳善居\")                                                    沈阳善居本报告期尚未正式运营。
长沙市善居电子商务有限公司(以下简称                           本公司间接持有长沙善居 100%的股权,
                                      投资新设
\"长沙善居\")                                                   长沙善居本报告期尚未正式运营。
                                                 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                                                              本公司间接持有深圳不倒翁 55%的股
深圳市罗湖区不倒翁养老服务中心(以下
                                      投资新设                权,深圳不倒翁本报告期尚未正式运营,
简称\"深圳不倒翁\")
                                                              暂无营业收入,亏损 4.16 万元。
                                                              本公司间接持有世松泰宁 55%的股权,
深圳世松泰宁护老院有限公司(以下简称
                                      投资新设                世松泰宁本报告期尚未正式运营,暂无
\"世松泰宁\")
                                                              营业收入,亏损 50.53 万元。
                                                              本公司间接持有世松桐林 55%的股权,
深圳世松桐林护老院有限公司(以下简称
                                      投资新设                世松桐林本报告期尚未正式运营,暂无
\"世松桐林\")
                                                              营业收入,亏损 0.11 万元。
                                                              本公司间接持有红璞元屿海 100%的股
惠东红璞元屿海公寓管理有限公司(以下
                                      投资新设                权,本报告期,红璞元屿海实现营业收
简称\"红璞元屿海\")
                                                              入 159.85 万元,亏损 171.33 万元。
                                                              本公司间接持有红璞元屿海 100%的股
惠东红璞富力湾公寓管理有限公司(以下
                                      投资新设                权,本报告期,红璞元屿海实现营业收
简称\"红璞富力湾\")
                                                              入 31.85 万元,亏损 46.06 万元。
                                                              本公司间接持有红璞双月湾 100%的股
惠东红璞双月湾公寓管理有限公司(以下
                                      投资新设                权,红璞双月湾本报告期尚未正式运营,
简称\"红璞双月湾\")
                                                              暂无营业收入,亏损 18.79 万元。
                                                              本公司间接持有广州红璞 100%的股权,
广州红璞资产管理有限公司(以下简称\"
                                      投资新设                本报告期,广州红璞实现营业收入 129.52
广州红璞\")
                                                              万元,亏损 97.27 万元。
                                                              本公司间接持有天津红璞 100%的股权,
天津红璞紫阳酒店管理有限公司(以下简
                                      投资新设                本报告期,天津红璞实现营业收入 0.74
称\"天津红璞\")
                                                              万元,亏损 49.94 万元。
                                                              本公司间接持有天津众创 100%的股权,
天津世联沃客众创空间有限公司(以下简
                                      投资新设                天津众创本报告期尚未正式运营,暂无
称\"天津众创\")
                                                              营业收入,亏损 0.12 万元。
                                                              本公司间接持有成都红璞 100%的股权,
成都市红璞酒店管理有限公司(以下简称
                                      投资新设                成都红璞本报告期尚未正式运营,暂无
\"成都红璞\")
                                                              营业收入,亏损 0.17 万元。
重庆红璞公寓管理有限公司(以下简称\"                            本公司间接持有重庆红璞 100%的股权,
                                      投资新设
重庆红璞\")                                                    重庆红璞本报告期尚未正式运营。
                                                              本公司间接持有世联领客 100%的股权,
深圳世联领客商业运营有限公司(以下简
                                      投资新设                本报告期,世联领客实现营业收入 66.00
称\"世联领客\")
                                                              万元,亏损 220.15 万元。
                                                              本公司直接持有世联科创 51.25%的股
深圳市世联科创科技服务有限公司(以下                           权,本报告期,世联科创(合并)实现
                                      投资新设
简称\"世联科创\")                                               营业收入 1,391.33 万元,净利润 92.65
                                                              万元。
苏州小样科技服务有限公司(以下简称\" 投资新设                   苏州小样为世联科创之全资子公司。
                                                 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
苏州小样科技\")
厦门市小样创业信息科技有限公司(以下
                                      投资新设                厦门小样为世联科创之全资子公司。
简称\"厦门小样创业\")
成都市小样科技服务有限公司(以下简称                           成都小样科技为世联科创之全资子公
                                      投资新设
\"成都小样科技\")                                               司。
成都小样商务服务有限公司(以下简称\"                            成都小样商务为世联科创之全资子公
                                      投资新设
成都小样商务\")                                                司。
苏州小样创咖文化科技有限公司(以下简                           苏州创咖文化为世联科创之全资子公
                                      投资新设
称\"苏州创咖文化\")                                             司。
                                                              本公司直接持有世联集金 100%的股权,
深圳世联集金财富管理有限公司(以下简
                                      投资新设                本报告期,世联集金(合并)实现营业
称\"世联集金\")
                                                              收入 1,19 万元,亏损 12.37 万元。
广州集金投资管理有限公司(以下简称\"
                                      投资新设                广州集金为世联集金之全资子公司。
广州集金\")
厦门市世联集金财富管理有限公司(以下
                                      投资新设                厦门集金为世联集金之全资子公司。
简称\"厦门集金\")
珠海世联集金财富管理有限公司(以下简
                                      投资新设                珠海集金为世联集金之全资子公司。
称\"珠海集金\")
南京世联集金资产管理有限公司(以下简
                                      投资新设                南京集金为世联集金之全资子公司。
称\"南京集金\")
北京世联集金财富管理有限公司(以下简
                                      投资新设                北京集金为世联集金之全资子公司。
称\"北京集金\")
成都世联集金商务服务有限公司(以下简
                                      投资新设                成都集金为世联集金之全资子公司。
称\"成都集金\")
佛山世联集金商务管理有限公司(以下简
                                      投资新设                佛山集金为世联集金之全资子公司。
称\"佛山集金\")
哈尔滨世联集金资产管理有限公司(以下
                                      投资新设                哈尔滨集金为世联集金之全资子公司。
简称\"哈尔滨集金\")
昆明世联商务咨询有限公司(以下简称\"                            昆明世联商务为世联集金之全资子公
                                      投资新设
昆明世联商务\")                                                司。
                                                              本公司间接持有上海股投 60%的股权,
上海世联行股权投资管理有限公司(以下
                                      投资新设                本报告期,上海股投实现营业收入 132.69
简称\"上海股投\")
                                                              万元,亏损 170.67 万元。
                                                              本公司直接持有桂林世联 100%的股权,
桂林卓群房地产咨询有限公司(以下简称
                                      投资新设                本报告期该公司尚未正式运营,暂无营
\"桂林世联卓群\")
                                                              业收入,亏损 0.80 万元。
深圳世联集房资产管理有限公司(以下简                           本公司直接持有世联集房 100%的股权,
                                      投资新设
称\"世联集房\")                                                 本报告期该公司尚未正式运营。
深圳世联集今财富管理有限公司(以下简 投资新设                  世联集今为世联集金之全资子公司。
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
称\"世联集今\")
宁波世联兴业房地产咨询有限公司(以下                                      本公司直接持有宁波世联兴业 100%的
                                      投资新设
简称\"宁波世联兴业\")                                                      股权,本报告期该公司尚未正式运营。
深圳世联新创投资有限公司(以下简称\"                                       本公司直接持有世联新创 100%的股权,
                                      投资新设
世联新创\")                                                               本报告期该公司尚未正式运营。
主要控股参股公司情况说明
      2013年7月份,公司金融服务业务推出家圆云贷产品,2014年在“祥云战略”的推动下,家圆云贷产品的销售迅速上量。
本报告期金融服务业务发展顺利,实现收入42,165.56万元,同比增长56.48%,其中来源于家圆云贷产品的收入占金融服务
业务收入总额的98.41%。本公司之全资子公司世联小贷负责家圆云贷产品的运营,本报告期实现净利润7,511.23万元。
八、公司控制的结构化主体情况
□ 适用 √ 不适用
九、公司未来发展的展望
具体内容见第三章第一节
十、接待调研、沟通、采访等活动
1、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
√ 适用 □ 不适用
    接待时间                  接待方式               接待对象类型              调研的基本情况索引
                                                                           详见公司于 2015 年 4 月 2 日在巨潮资
2015 年 03 月 26 日        实地调研               机构
                                                                           讯网上披露的投者关系活动记录表。
                                                                           详见公司于 2015 年 4 月 16 日在巨潮资
2015 年 04 月 14 日        电话沟通               机构
                                                                           讯网上披露的投者关系活动记录表。
                                                                           详见公司于 2015 年 5 月 4 日在巨潮资
2015 年 04 月 27 日        电话沟通               机构
                                                                           讯网上披露的投者关系活动记录表。
                                                                           详见公司于 2015 年 5 月 6 日在巨潮资
2015 年 04 月 29 日        实地调研               机构
                                                                           讯网上披露的投者关系活动记录表。
                                                                           详见公司于 2015 年 5 月 25 日在巨潮资
2015 年 05 月 05 日        实地调研               机构
                                                                           讯网上披露的投者关系活动记录表。
                                                                           详见公司于 2015 年 5 月 25 日在巨潮资
2015 年 05 月 07 日        实地调研               机构
                                                                           讯网上披露的投者关系活动记录表。
                                                                           详见公司于 2015 年 7 月 17 日在巨潮资
2015 年 07 月 14 日        电话沟通               机构
                                                                           讯网上披露的投者关系活动记录表。
                                                                           详见公司于 2015 年 8 月 17 日在巨潮资
2015 年 08 月 25 日        实地调研               机构
                                                                           讯网上披露的投者关系活动记录表。
                                                          深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                                                                         详见公司于 2015 年 9 月 9 日在巨潮资
2015 年 09 月 08 日     实地调研                机构
                                                                         讯网上披露的投者关系活动记录表。
                                                                         详见公司于 2015 年 9 月 15 日在巨潮资
2015 年 09 月 10 日     实地调研                机构
                                                                         讯网上披露的投者关系活动记录表。
                                                                         详见公司于 2015 年 9 月 21 日在巨潮资
2015 年 09 月 17 日     实地调研                机构
                                                                         讯网上披露的投者关系活动记录表。
                                                                         详见公司于 2015 年 10 月 16 日在巨潮
2015 年 10 月 14 日     实地调研                机构
                                                                         资讯网上披露的投者关系活动记录表。
                                                                         详见公司于 2015 年 10 月 22 日在巨潮
2015 年 10 月 15 日     实地调研                机构
                                                                         资讯网上披露的投者关系活动记录表。
                                                                         详见公司于 2015 年 11 月 30 日在巨潮
2015 年 11 月 25 日     实地调研                机构
                                                                         资讯网上披露的投者关系活动记录表。
                                                                         详见公司于 2015 年 12 月 15 日在巨潮
2015 年 12 月 11 日     实地调研                机构
                                                                         资讯网上披露的投者关系活动记录表。
2、报告期末至披露日期间接待调研、沟通、采访等活动登记表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期期末至披露日期间未发生接待调研、沟通、采访等活动。
                                                                  深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                                            第五节 重要事项
一、公司普通股利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内普通股利润分配政策,特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
√ 适用 □ 不适用
公司严格执行了《公司章程》中与利润分配相关的条款。
                                               现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求:                 是
分红标准和比例是否明确和清晰:                               是
相关的决策程序和机制是否完备:                               是
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用:                     是
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会,其合法权益是
                                                             是
否得到了充分保护:
现金分红政策进行调整或变更的,条件及程序是否合规、透
                                                             是
明:
公司近 3 年(包括本报告期)的普通股股利分配方案(预案)、资本公积金转增股本方案(预案)情况
    2014年4月28日,公司2013年度股东大会审议通过了《2013年度利润分配预案》,以公司截止2013年12月31日的总股本
424,320,000股为基数,向全体股东每10股送红股4股,派1元人民币现金(含税)。同时,以资本公积金向全体股东每10股转
增4股。
       2015年4月13日,公司2014年度股东大会审议通过了《2014年度利润分配预案》,以公司截止2014年12月31日的总股
本763,776,000股为基数,向全体股东每10股派发现金股利人民币0.6元(含税),送2.4股红股,并以资本公积向全体股东每
10股转增3.6股。
       2016年2月26日,公司第三届董事会第四十六次会议审议通过了本公司2015年利润分配预案:以2015年12月31日的总
股本1,445,696,230股为基数,每10股派0.4元人民币现金红利(含税),现金红利合计57,827,849.20元。同时以2015年12月31
日的总股本1,445,696,230股为基数,向全体股东按每10股送1.6股红股,以资本公积向全体股东每10股转增2.4股。本次利润
分配后,公司总股本变更为2,023,974,722.00股。
公司近三年(包括本报告期)普通股现金分红情况表
                                                                                                           单位:元
                                         分红年度合并报表 占合并报表中归属
                     现金分红金额(含 中归属于上市公司 于上市公司普通股 以其他方式现金分 以其他方式现金分
       分红年度
                          税)           普通股股东的净利 股东的净利润的比         红的金额           红的比例
                                                润                  率
2015 年                  57,827,849.20      509,389,237.73               11.35%
2014 年                  45,826,560.00      394,344,162.95               11.62%
                                                               深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
2013 年                  42,432,000.00       318,288,144.61           13.33%
公司报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正但未提出普通股现金红利分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案
√ 适用 □ 不适用
每 10 股送红股数(股)                                                                                            1.6
每 10 股派息数(元)(含税)                                                                                     0.40
每 10 股转增数(股)                                                                                              2.4
分配预案的股本基数(股)                                                                                1,445,696,230
现金分红总额(元)(含税)                                                                              57,827,849.20
可分配利润(元)                                                                                       292,453,196.52
现金分红占利润分配总额的比例                                                                                  20.00%
                                                  本次现金分红情况
公司发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的,进行利润分配时,现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到 20%
                                  利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明
本公司 2016 年 2 月 26 日召开的第三届董事会第四十六次会议审议通过了本公司 2015 年利润分配预案:以 2015 年 12 月
31 日的总股本 1,445,696,230 股为基数,每 10 股派 0.4 元人民币现金红利(含税),现金红利合计 57,827,849.20 元。同时
以 2015 年 12 月 31 日的总股本 1,445,696,230 股为基数,向全体股东按每 10 股送 1.6 股红股,以资本公积向全体股东每 10
股转增 2.4 股。本次利润分配后,公司总股本变更为 2,023,974,722.00 股。
三、承诺事项履行情况
1、公司、股东、实际控制人、收购人、董事、监事、高级管理人员或其他关联方在报告期内履行完毕及
截至报告期末尚未履行完毕的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
             承诺事由                  承诺方      承诺类型     承诺内容       承诺时间     承诺期限     履行情况
股改承诺                          无             无           无                           无          无
收购报告书或权益变动报告书中所
                                  无             无           无                           无          无
作承诺
资产重组时所作承诺                无             无           无                           无          无
                                                              (一)合伙企                             截至公告之
                                  深圳众志联                  业保证并承                               日,上述承诺
                                  高投资管理     非公开发行   诺,合伙企业 2014 年 12 月               得到了严格
首次公开发行或再融资时所作承诺
                                  合伙企业(有 相关承诺       参与认购世     02 日                     履行,没有发
                                  限合伙)                    联行非公开                               生承诺人违
                                                              发行的股份                               发该承诺的
 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
的认购资金                           情形。
全部源于全
体合伙人对
合伙企业的
合法自有资
金投入。(二)
合伙企业保
证并承诺,合
伙企业参与
认购世联行
本次非公开
发行的股份
的认购资金
将在世联行
向中国证监
会报送发行
方案前全部
募集到位。
(三)合伙企
业保证并承
诺,在合伙企
业与世联行
签署的《附条
件生效的股
份认购合同》
约定的股份
锁定期内,合
伙企业全体
合伙人不得
转让其持有
的合伙份额
或退出合伙
企业。(四)
合伙企业全
体合伙人作
出如下不可
撤销承诺:1.
若本人将本
人直接或间
接持有的世
联行的股份
在买入后六
个月内卖出,
或者在卖出
 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
后六个月内
又买入,由此
所得收益归
世联行所有,
世联行董事
会有权收回
本人所得收
益,本人将无
条件向世联
行上缴本人
所得收益。2.
本人不会利
用本人知悉
或因本人在
世联行担任
的职务可能
知悉的世联
行内幕信息
从事证券交
易活动,也不
会以协助、指
使、教唆等其
他任何方式
使其他与世
联行或世联
行董事、监
事、高级管理
人员有特殊
关系,可能获
知内幕信息
的自然人、法
人或其他组
织因获知内
幕信息而买
卖世联行股
份及其衍生
品种。3. 本人
将严格按照
《公司法》、
证券法》、上
市公司董事、
监事和高级
管理人员所
持本公司股
 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
份及其变动
管理规则》、
《深圳证券
交易所上市
公司董事、监
事和高级管
理人员所持
本公司股份
及其变动管
理业务指引》
法律、行政法
规、规范性文
件及深交所
业务规则及
《深圳世联
行地产顾问
股份有限公
司章程》的相
关规定,(1)
向世联行申
报本人直接
或间接所持
有的世联行
的股份及其
变动情况,在
本人任职期
间每年转让
的股份不超
过本人直接
或间接所持
有世联行股
份总数的
25%。(2)自
本人向世联
行申报离任
日起六个月
内不转让本
人直接或间
接持有及新
增的世联行
股份。(3)本
人应在买卖
世联行股份
及其衍生品
 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
种的 2 个交易
日内,通过世
联行董事会
向深交所申
报,并在深交
所指定网站
进行公告。公
告内容包括:
①上年末所
持世联行股
份数量;②上
年末至本次
变动前每次
股份变动的
日期、数量、
价格;③本次
变动前持股
数量;④本次
股份变动的
日期、数量、
价格;⑤变动
后的持股数
量;⑥深交所
要求披露的
其他事项。
(4)在下列
期间不买卖
世联行股票:
①世联行定
期报告公告
前 30 日内,
因特殊原因
推迟公告日
期的,自原公
告日前 30 日
起至最终公
告日;②世联
行业绩预告、
业绩快报公
告前 10 日内;
③自可能对
世联行股票
交易价格产
生重大影响
 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
的重大事项
发生之日或
在决策过程
中,至依法披
露后 2 个交易
日内;④深交
所规定的其
他期间。(5)
若本人直接
或间接持有
的世联行股
份及其变动
比例达到《上
市公司收购
管理办法》规
定的,还应当
按照《上市公
司收购管理
办法》等相关
法律、行政法
规、部门规章
和深交所业
务规则的规
定履行报告
和披露等义
务。(6)其他
有关法律、行
政法规、规范
性文件及深
交所业务规
则中关于高
管持股变动
管理规则等
相关规定的
义务。4.   合
伙企业/本人
将严格按照
《上市公司
收购管理办
法》等有关法
律、行政法
规、规范性文
件及深交所
业务规则和
 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
《深圳世联
行地产顾问
股份有限公
司章程》的规
定,在履行重
大权益变动
信息披露、要
约收购等法
定义务时,将
关联合伙人
与合伙企业
认定为一致
行动人,将关
联合伙人直
接或间接持
有的世联行
股票数量与
合伙企业持
有的世联行
股票数量合
并计算。普通
合伙人应当
提醒、督促与
世联行存在
关联关系的
有限合伙人
履行上述义
务并采取以
下措施保证
关联有限合
伙人履行上
述义务:(1)
普通合伙人
在知悉相关
重大权益变
动、触发要约
收购等事宜
时,应及时提
醒并通告与
世联行存在
关联关系的
有限合伙人
向世联行履
行相关报告
 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
义务;(2)若
与世联行存
在关联关系
的有限合伙
人在接到前
述通告后,未
及时履行相
关报告义务
的,普通合伙
人应主动向
世联行、证券
监管机构、深
交所等报告
其知悉的重
大权益变动、
触发要约收
购等情形,并
配合世联行
履行相关信
息披露义务;
若合伙企业
普通合伙人
未能按照合
伙协议及其
补充协议约
定履行上述
义务,则其应
承担由此给
世联行及其
股东造成的
损失,但其能
够证明自己
无过错的情
形除外。(五)
合伙企业全
体合伙人之
间不存在分
级收益等结
构化安排,并
保证在合伙
企业持有世
联行股份期
间,全体合伙
人之间不会
                     深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                    存在分级收
                    益等结构化
                    安排。
                    (一)本人目
                    前担任世联
                    行董事、总经
                    理职务,任期
                    自 2013 年 9
                    月 12 日起至
                    2016 年 9 月
                    11 日止。(二)
                    本人目前持
                    有合伙企业
                    300 万元出资
                    额,占合伙企
                    业出资总额
                    的比例为
                    60%,且担任
                    合伙企业执
                    行事务合伙
                    人。(三)本                         截至公告之
                    人与合伙企                           日,上述承诺
                    业其他合伙                           得到了严格
       非公开发行                  2014 年 12 月
朱敏                人签署的合                           履行,没有发
       相关承诺                    02 日
                    伙企业合伙                           生承诺人违
                    协议及其补                           发该承诺的
                    充协议均为                           情形。
                    本人真实意
                    思表示。(四)
                    本人保证并
                    承诺,合伙企
                    业参与认购
                    世联行非公
                    开发行的股
                    份的认购资
                    金全部源于
                    合伙人对合
                    伙企业的合
                    法自有资金
                    投入,且合伙
                    企业参与认
                    购世联行本
                    次非公开发
                    行的股份的
 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
认购资金将
在世联行向
中国证监会
报送发行方
案前全部募
集到位。(五)
本人保证并
承诺,在合伙
企业与世联
行签署的《附
条件生效的
股份认购合
同》约定的股
份锁定期内,
本人不转让
本人持有的
合伙企业份
额或退出合
伙企业。(六)
本人保证并
承诺:1.若本
人将本人直
接或间接持
有的世联行
的股份在买
入后六个月
内卖出,或者
在卖出后六
个月内又买
入,由此所得
收益归世联
行所有,世联
行董事会有
权收回本人
所得收益,本
人将无条件
向世联行上
缴本人所得
收益。2.本人
不会利用本
人知悉或因
本人在世联
行担任的职
务可能知悉
 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
的世联行内
幕信息从事
证券交易活
动,也不会以
协助、指使、
教唆等其他
任何方式使
其他与世联
行或世联行
董事、监事、
高级管理人
员有特殊关
系,可能获知
内幕信息的
自然人、法人
或其他组织
因获知内幕
信息而买卖
世联行股份
及其衍生品
种。3.本人将
严格按照《公
司法》、《证券
法》、《上市公
司董事、监事
和高级管理
人员所持本
公司股份及
其变动管理
规则》、《深圳
证券交易所
上市公司董
事、监事和高
级管理人员
所持本公司
股份及其变
动管理业务
指引》法律、
行政法规、规
范性文件及
深交所业务
规则及《深圳
世联行地产
顾问股份有
 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
限公司章程》
的相关规定,
(1)向世联
行申报本人
直接或间接
所持有的世
联行的股份
及其变动情
况,在本人任
职期间每年
转让的股份
不超过本人
直接或间接
所持有世联
行股份总数
的 25%。(2)
自本人向世
联行申报离
任日起六个
月内不转让
本人直接或
间接持有及
新增的世联
行股份。(3)
本人应在买
卖世联行股
份及其衍生
品种的 2 个交
易日内,通过
世联行董事
会向深交所
申报,并在深
交所指定网
站进行公告。
公告内容包
括:①上年末
所持世联行
股份数量;②
上年末至本
次变动前每
次股份变动
的日期、数
量、价格;③
本次变动前
 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
持股数量;④
本次股份变
动的日期、数
量、价格;⑤
变动后的持
股数量;⑥深
交所要求披
露的其他事
项。(4)在下
列期间不买
卖世联行股
票:①世联行
定期报告公
告前 30 日内,
因特殊原因
推迟公告日
期的,自原公
告日前 30 日
起至最终公
告日;②世联
行业绩预告、
业绩快报公
告前 10 日内;
③自可能对
世联行股票
交易价格产
生重大影响
的重大事项
发生之日或
在决策过程
中,至依法披
露后 2 个交易
日内;④深交
所规定的其
他期间。(5)
若本人直接
或间接持有
的世联行股
份及其变动
比例达到《上
市公司收购
管理办法》规
定的,还应当
按照《上市公
 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
司收购管理
办法》等相关
法律、行政法
规、部门规章
和深交所业
务规则的规
定履行报告
和披露等义
务。(6)其他
有关法律、行
政法规、规范
性文件及深
交所业务规
则中关于高
管持股变动
管理规则等
相关规定的
义务。4.   本
人将严格按
照《上市公司
收购管理办
法》等有关法
律、行政法
规、规范性文
件及深交所
业务规则和
《深圳世联
行地产顾问
股份有限公
司章程》的规
定,在履行重
大权益变动
信息披露、要
约收购等法
定义务时,将
本人与合伙
企业认定为
一致行动人,
将本人直接
或间接持有
的世联行股
票数量与合
伙企业持有
的世联行股
 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
票数量合并
计算。本人作
为合伙企业
普通合伙人,
将提醒、督促
与世联行存
在关联关系
的有限合伙
人履行上述
义务并采取
以下措施保
证关联有限
合伙人履行
上述义务:
(1)本人在
知悉相关重
大权益变动、
触发要约收
购等事宜时,
应及时提醒
并通告与世
联行存在关
联关系的有
限合伙人向
世联行履行
相关报告义
务;(2)若与
世联行存在
关联关系的
有限合伙人
在接到前述
通告后,未及
时履行相关
报告义务的,
本人将主动
向世联行、证
券监管机构、
深交所等报
告其知悉的
重大权益变
动、触发要约
收购等情形,
并配合世联
行履行相关
                       深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                      信息披露义
                      务;若本人未
                      能按照合伙
                      协议及其补
                      充协议约定
                      履行上述义
                      务,则本人将
                      承担由此给
                      世联行及其
                      股东造成的
                      损失,但其能
                      够证明本人
                      无过错的情
                      形除外。(七)
                      本人保证并
                      承诺,本人与
                      合伙企业其
                      他合伙人之
                      间不存在分
                      级收益等结
                      构化安排,并
                      保证在合伙
                      企业持有世
                      联行股份期
                      间,本人与合
                      伙企业其他
                      合伙人之间
                      不会存在分
                      级收益等结
                      构化安排。
                      (八)本人保
                      证上述声明
                      及承诺事项
                      的真实性、准
                      确性和完整
                      性,并愿意承
                      担相应的法
                      律责任。
                      (一)本人担                         截至公告之
                      任世联行副                           日,上述承诺
         非公开发行   董事长职务, 2014 年 12 月           得到了严格
周晓华
         相关承诺     任期自 2013 02 日                    履行,没有发
                      年 9 月 12 日                        生承诺人违
                      起至 2016 年 9                       发该承诺的
 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
月 11 日止。                         情形。
本人目前通
过持有乌鲁
木齐卓群创
展股权投资
合伙企业(有
限合伙)50%
的出资额间
接持有世联
行 5.025%的
股份,并担任
乌鲁木齐卓
群创展股权
投资合伙企
业(有限合
伙)执行事务
合伙人。(二)
本人目前持
有合伙企业
200 万元出资
额,占合伙企
业出资总额
的比例为
40%,为合伙
企业有限合
伙人。(三)
本人与合伙
企业其他合
伙人签署的
合伙企业合
伙协议及其
补充协议均
为本人真实
意思表示。
(四)本人保
证并承诺,合
伙企业参与
认购世联行
非公开发行
的股份的认
购资金全部
源于合伙人
对合伙企业
的合法自有
 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
资金投入,且
合伙企业参
与认购世联
行本次非公
开发行的股
份的认购资
金将在世联
行向中国证
监会报送发
行方案前全
部募集到位。
(五)本人保
证并承诺,在
合伙企业与
世联行签署
的《附条件生
效的股份认
购合同》约定
的股份锁定
期内,本人不
转让本人持
有的合伙企
业份额或退
出合伙企业。
(六)本人保
证并承诺:1.
若本人将本
人直接或间
接持有的世
联行的股份
在买入后六
个月内卖出,
或者在卖出
后六个月内
又买入,由此
所得收益归
世联行所有,
世联行董事
会有权收回
本人所得收
益,本人将无
条件向世联
行上缴本人
所得收益。2.
 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
本人不会利
用本人知悉
或因本人在
世联行担任
的职务可能
知悉的世联
行内幕信息
从事证券交
易活动,也不
会以协助、指
使、教唆等其
他任何方式
使其他与世
联行或世联
行董事、监
事、高级管理
人员有特殊
关系,可能获
知内幕信息
的自然人、法
人或其他组
织因获知内
幕信息而买
卖世联行股
份及其衍生
品种。3.   本
人将严格按
照《公司法》、
《证券法》、
《上市公司
董事、监事和
高级管理人
员所持本公
司股份及其
变动管理规
则》、《深圳证
券交易所上
市公司董事、
监事和高级
管理人员所
持本公司股
份及其变动
管理业务指
引》法律、行
 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
政法规、规范
性文件及深
交所业务规
则及《深圳世
联行地产顾
问股份有限
公司章程》的
相关规定,
(1)向世联
行申报本人
直接或间接
所持有的世
联行的股份
及其变动情
况,在本人任
职期间每年
转让的股份
不超过本人
直接或间接
所持有世联
行股份总数
的 25%。(2)
自本人向世
联行申报离
任日起六个
月内不转让
本人直接或
间接持有及
新增的世联
行股份。(3)
本人应在买
卖世联行股
份及其衍生
品种的 2 个交
易日内,通过
世联行董事
会向深交所
申报,并在深
交所指定网
站进行公告。
公告内容包
括:①上年末
所持世联行
股份数量;②
 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
上年末至本
次变动前每
次股份变动
的日期、数
量、价格;③
本次变动前
持股数量;④
本次股份变
动的日期、数
量、价格;⑤
变动后的持
股数量;⑥深
交所要求披
露的其他事
项。(4)在下
列期间不买
卖世联行股
票:①世联行
定期报告公
告前 30 日内,
因特殊原因
推迟公告日
期的,自原公
告日前 30 日
起至最终公
告日;②世联
行业绩预告、
业绩快报公
告前 10 日内;
③自可能对
世联行股票
交易价格产
生重大影响
的重大事项
发生之日或
在决策过程
中,至依法披
露后 2 个交易
日内;④深交
所规定的其
他期间。(5)
若本人直接
或间接持有
的世联行股
 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
份及其变动
比例达到《上
市公司收购
管理办法》规
定的,还应当
按照《上市公
司收购管理
办法》等相关
法律、行政法
规、部门规章
和深交所业
务规则的规
定履行报告
和披露等义
务。(6)其他
有关法律、行
政法规、规范
性文件及深
交所业务规
则中关于高
管持股变动
管理规则等
相关规定的
义务。4.   本
人将严格按
照《上市公司
收购管理办
法》等有关法
律、行政法
规、规范性文
件及深交所
业务规则和
《深圳世联
行地产顾问
股份有限公
司章程》的规
定,在履行重
大权益变动
信息披露、要
约收购等法
定义务时,将
本人与合伙
企业认定为
一致行动人,
 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
将本人直接
或间接持有
的世联行股
票数量与合
伙企业持有
的世联行股
票数量合并
计算。本人作
为合伙企业
有限合伙人,
将按照合伙
协议及其补
充协议约定,
主动或在合
伙企业普通
合伙人提醒
后及时向世
联行报告相
关重大权益
变动、触发要
约收购等事
宜,并配合世
联行履行相
关信息披露
义务。若本人
未能按照合
伙协议及其
补充协议约
定履行上述
义务,则本人
将承担由此
给世联行及
其股东造成
的损失,但其
能够证明本
人无过错的
情形除外。
(七)本人保
证并承诺,本
人与合伙企
业其他合伙
人之间不存
在分级收益
等结构化安
                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                            排,并保证在
                            合伙企业持
                            有世联行股
                            份期间,本人
                            与合伙企业
                            其他合伙人
                            之间不会存
                            在分级收益
                            等结构化安
                            排。(八)本
                            人保证上述
                            声明及承诺
                            事项的真实
                            性、准确性和
                            完整性,并愿
                            意承担相应
                            的法律责任。
                            本公司及本
                            公司关联方
                            不会违反《证
                            券发行与承
                            销管理办法》
                            第十六条等
                            有关法规的                           截至公告之
深圳世联行
                            规定,直接或                         日,上述承诺
地产顾问股
                            间接对合伙                           得到了严格
份有限公司; 非公开发行                     2014 年 12 月
                            企业及其合                           履行,没有发
世联地产顾     相关承诺                    02 日
                            伙人,提供财                         生承诺人违
问(中国)有
                            务资助或者                           发该承诺的
限公司
                            补偿。本公司                         情形。
                            保证本承诺
                            事项的真实
                            性、准确性和
                            完整性,并愿
                            意承担相应
                            的法律责任。
                            本人及本人
                                                                 截至公告之
                            的关联方不
                                                                 日,上述承诺
                            会违反《证券
                                                                 得到了严格
               非公开发行   发行与承销     2014 年 12 月
陈劲松;佟捷                                                      履行,没有发
               相关承诺     管理办法》第 02 日
                                                                 生承诺人违
                            十六条等有
                                                                 发该承诺的
                            关法规的规
                                                                 情形。
                            定,直接或间
                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                                                          接对合伙企
                                                          业及其合伙
                                                          人,提供财务
                                                          资助或者补
                                                          偿。本人保证
                                                          本承诺事项
                                                          的真实性、准
                                                          确性和完整
                                                          性,并愿意承
                                                          担相应的法
                                                          律责任。
股权激励承诺
                                                          作为世联行
                                                          的股东、或被
                                                          法律法规认
                                                          定为实际控
                                                          制人、关联方
                                                          期间,将尽可
                                                          能避免与世
                                                          联行及其控
                                                          股子公司之
                                                          间的关联交
                             世联地产顾
                                                          易。对于无法
                             问(中国)有
                                                          避免或者有
                             限公
                                                          合理原因而
                             司;Fortune                                                        截至公告之
                                                          发生的关联
                             Hill Asia                                                         日,上述承诺
                                                          交易,包括但
                             Limited;乌鲁                                                      得到了严格
                                             关联交易承   不限于商品     2007 年 12 月
其他对公司中小股东所作承诺   木齐卓群创                                                        履行,没有发
                                             诺           交易,相互提 10 日
                             展股权投资                                                        生承诺人违
                                                          供服务或者
                             合伙企业(有                                                      发该承诺的
                                                          作为代理,本
                             限合伙);陈劲                                                     情形。
                                                          公司或本人
                             松;佟捷;周晓
                                                          将一律严格
                             华;梁兴安;苏
                                                          遵循等价、有
                             静
                                                          偿、公平交易
                                                          的原则,在一
                                                          项市场公平
                                                          交易中不要
                                                          求世联行及
                                                          其控股子公
                                                          司提供优于
                                                          任何第三者
                                                          给予或给予
                                                          第三者的条
                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                             件,并依据世
                             联行《关联交
                             易管理制度》
                             等有关制度
                             性文件及世
                             联行公司章
                             程履行合法
                             审批程序并
                             订立相关协
                             议/合同,及时
                             进行信息披
                             露,规范相关
                             交易行为,保
                             证不通过关
                             联交易损害
                             世联行及其
                             他股东的合
                             法权益。
                             (1)依照中国
                             法律法规被
                             确认为世联
                             行的股东、或
                             被法律法规
                             认定为实际
                             控制人、关联
世联地产顾
                             方期间,将不
问(中国)有
                             会在中国境
限公
                             内或境外以
司;Fortune                                                        截至公告之
                             任何方式(包
Hill Asia                                                         日,上述承诺
                             括但不限于
Limited;乌鲁                                                      得到了严格
                避免同业竞   单独经营、通 2007 年 12 月
木齐卓群创                                                        履行,没有发
                争           过合资经营      10 日
展股权投资                                                        生承诺人违
                             或拥有另一
合伙企业(有                                                      发该承诺的
                             公司或企业
限合伙);陈劲                                                     情形。
                             的股权及其
松;佟捷;周晓
                             它权益)直接
华;梁兴安;苏
                             或间接从事

                             或参与任何
                             与世联行构
                             成竞争的任
                             何业务或活
                             动,不以任何
                             方式从事或
                             参与生产任
                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                            何与世联行
                            产品相同、相
                            似或可能取
                            代世联行产
                            品的业务活
                            动;(2)如从任
                            何第三方获
                            得的商业机
                            会与世联行
                            经营的业务
                            有竞争或可
                            能竞争,则本
                            公司或本人
                            将立即通知
                            世联行,并将
                            该商业机会
                            让予世联行;
                            (3)承诺不利
                            用任何方式
                            从事影响或
                            可能影响世
                            联行经营、发
                            展的业务或
                            活动。
                            间接持有公
                            司股份的董
                            事、监事和高
                            级管理人员
                            郑伟陈劲松、
                            苏静、周晓
                            华、梁兴安承
                                                                 截至公告之
                            诺:在本人担
                                                                 日,上述承诺
                            任世联行的
陈劲松;苏静;                                                     得到了严格
               股份限售承   董事、监事或 2009 年 08 月
周晓华;梁兴                                                      履行,没有发
               诺           高级管理人      28 日
安                                                               生承诺人违
                            员期间,每年
                                                                 发该承诺的
                            转让公司的
                                                                 情形。
                            股份不超过
                            其所持有股
                            份总数的
                            25%;在离职
                            后半年内不
                            转让其所持
                            有的公司股
                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                          份;在其离职
                          6 个月后的 12
                          个月内,通过
                          证券交易所
                          挂牌交易出
                          售的公司股
                          份数量不超
                          过其持有公
                          司股份总数
                          的 50%。
                          在任职期间
                          每年转让的
                          股份不超过
                          其所持有公
                          司可转让股
陈劲松;周晓               份总数的
华;朱敏;姜汝              25%;离职后
                                                               截至公告之
祥;莫天全;邰              半年内,不转
                                                               日,上述承诺
宏伟;陈杰平;              让其持有的
                                                               得到了严格
但斌;张炯;滕 股份限售承   公司股份;在 2013 年 09 月
                                                               履行,没有发
柏松;范雯;李 诺           其离职 6 个月 12 日
                                                               生承诺人违
娜;邢柏静;林              后的 12 个月
                                                               发该承诺的
蔚;王伟;王正              内,通过证券
                                                               情形。
宇;王海晨;袁              交易所挂牌
鸿昌                      交易出售的
                          公司股份数
                          量不超过其
                          持有公司股
                          份总数的
                          50%。
                          一、公司控股
                          股东和持股
                          5%以上股东                           截至公告之
                          及董事、监                           日,上述承诺
实际控制人、              事、高级管理                         得到了严格
                                          2015 年 07 月
持股 5%以上 股份不减持    人员自 2015                          履行,没有发
                                          09 日
股东及监事                年7月9日                             生承诺人违
                          起,未来 6 个                        发该承诺的
                          月内不减持                           情形。
                          其所持的公
                          司股份。
                          本人向深圳      2015 年 08 月        截至公告之
范莹
                          证券交易所      13 日                日,上述承诺
 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
承诺:一、本                         得到了严格
人在履行上                           履行,没有发
市公司董事                           生承诺人违
的职责时,将                         发该承诺的
遵守并促使                           情形。
本公司和本
人的授权人
遵守国家法
律、行政法规
和部门规章
等有关规定,
履行忠实、勤
勉尽责的义
务。二、本人
在履行上市
公司董事的
职责时,将遵
守并促使本
公司和本人
的授权人遵
守中国证监
会发布的部
门规章、规范
性文件的有
关规定。三、
本人在履行
上市公司董
事的职责时,
将遵守并促
使本公司和
本人的授权
人遵守《深圳
证券交易所
股票上市规
则》和深圳证
券交易所发
布的其他业
务规则、细
则、指引和通
知等。四、本
人在履行上
市公司董事
的职责时,将
遵守并促使
 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
本公司和本
人的授权人
遵守《公司章
程》。五、本
人接受深圳
证券交易所
的监管,包括
及时、如实地
答复深圳证
券交易所向
本人提出的
任何问题,及
时提供《深圳
证券交易所
股票上市规
则》等业务规
则、细则、指
引和通知规
定应当报送
的资料及要
求提供的其
他文件的正
本或副本,并
出席本人被
要求出席的
会议。六、本
人授权深圳
证券交易所
将本人提供
的承诺与声
明的资料向
中国证监会
报告。七、本
人将按要求
参加中国证
监会和深圳
证券交易所
组织的专业
培训。八、本
人申报离任
六个月后的
十二个月内
通过证券交
易所挂牌交
          深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
         易出售本公
         司股票数量
         占其所持有
         本公司股票
         总数(包括有
         限售条件和
         无限售条件
         的股份)的比
         例不超过
         50%。九、本
         人如违反上
         述承诺,愿意
         承担由此引
         起的一切法
         律责任和接
         受深圳证券
         交易所的处
         分。十、本人
         因履行上市
         公司董事的
         职责或者本
         承诺而与深
         圳证券交易
         所发生争议
         提起诉讼时,
         由深圳证券
         交易所住所
         地法院管辖。
         一、本人在履
         行上市公司
         高级管理人
         员的职责时,
         将遵守并促
                                              截至公告之
         使本公司遵
                                              日,上述承诺
         守国家法律、
                                              得到了严格
         行政法规和     2015 年 08 月
焦安平                                        履行,没有发
         部门规章等     13 日
                                              生承诺人违
         有关规定,履
                                              发该承诺的
         行忠实、勤勉
                                              情形。
         尽责的义务。
         二、本人在履
         行上市公司
         高级管理人
         员的职责时,
 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
将遵守并促
使本公司遵
守中国证监
会发布的部
门规章、规范
性文件等有
关规定。三、
本人在履行
上市公司高
级管理人员
的职责时,将
遵守并促使
本公司遵守
《深圳证券
交易所股票
上市规则》和
深圳证券交
易所发布的
其他业务规
则、细则、指
引和通知等。
四、本人在履
行上市公司
高级管理人
员的职责时,
将遵守并促
使本公司遵
守《公司章
程》。五、本
人在履行上
市公司高级
管理人员的
职责时,将及
时向董事会
和董事会秘
书报告公司
经营和财务
等方面出现
的可能对公
司股票及其
衍生品种交
易价格产生
较大影响的
事项和《深圳
 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
证券交易所
股票上市规
则》规定的其
他重大事项。
六、本人接受
深圳证券交
易所的监管,
包括及时、如
实地答复深
圳证券交易
所向本人提
出的任何问
题,及时提供
《深圳证券
交易所股票
上市规则》等
业务规则、细
则、指引和通
知规定应当
报送的资料
及要求提供
的其他文件
的正本或副
本,并出席本
人被要求出
席的会议。
七、本人授权
深圳证券交
易所将本人
提供的承诺
与声明的资
料向中国证
监会报告。
八、本人将按
要求参加中
国证监会和
深圳证券交
易所组织的
业务培训。
九、本人申报
离任六个月
后的十二个
月内通过证
券交易所挂
                          深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                         牌交易出售
                         本公司股票
                         数量占其所
                         持有本公司
                         股票总数(包
                         括有限售条
                         件和无限售
                         条件的股份)
                         的比例不超
                         过 50%。十、
                         本人如违反
                         上述承诺,愿
                         意承担由此
                         引起的一切
                         法律责任和
                         接受深圳证
                         券交易所的
                         处分。十一、
                         本人因履行
                         上市公司高
                         级管理人员
                         职责或者本
                         承诺而与深
                         圳证券交易
                         所发生争议
                         提起诉讼时,
                         由深圳证券
                         交易所住所
                         地法院管辖。
                         自 2015 年 7
                         月 11 日至
                         2016 年 1 月
                         11 日,根据中
                         国证券监督
                         管理委员会
实际控制人、
                         和深圳证券
持股 5%以上 增持股份计                   2015 年 07 月
                         交易所的规                           正在履行
股东及监事     划                        11 日
                         定,拟通过定
的代表人
                         向资产管理
                         计划,当公司
                         股价严重偏
                         离其合理价
                         值时,择机予
                         以增持公司
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                                                           股份,合计拟
                                                           增持金额不
                                                           低于人民币
                                                           1.5 亿元。由
                                                           于原计划期
                                                           内没有合适
                                                           的窗口期增
                                                           持股份,相关
                                                           承诺人已将
                                                           计划延期至
                                                           2016 年 4 月
                                                           11 日。
承诺是否按时履行                 是
如承诺超期未履行完毕的,应当详
细说明未完成履行的具体原因及下 无
一步的工作计划
2、公司资产或项目存在盈利预测,且报告期仍处在盈利预测期间,公司就资产或项目达到原盈利预测及
其原因做出说明
□ 适用 √ 不适用
四、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
五、董事会、监事会、独立董事(如有)对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
六、与上年度财务报告相比,会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况。
七、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
八、与上年度财务报告相比,合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
                                                                 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
1、本报告期通过非同一控制下企业合并取得的子公司
                   公司名称                        主要经营地 注册地 业务性质 持股比例        取得方式
厦门市立丹行置业有限公司(以下简称\"厦门立丹行\")     厦门           厦门   房产中介    51%   非同一控制下
                                                                                           企业合并
青岛荣置地顾问有限公司(以下简称\"青岛荣置地\")       青岛           青岛   房产中介    51%   非同一控制下
                                                                                           企业合并
    其中厦门立丹行下辖5家全资子公司,包括福州市立丹行市场营销策划有限公司、泉州市立丹行房地产经纪有限公司、
三明市立丹行房地产营销策划有限公司、莆田市立丹行房地产代理有限公司、赣榆县立丹行房地产经纪有限公司。
2、本报告期没有通过同一控制下企业合并取得的子公司。
3、其他原因的合并范围变动:
    根据公司投资委员会决议,本报告期内投资设立以下子公司(包括本公司投资投立的一级子公司以及子公司投资投立的
各级子公司),这些子公司在本报告期内均已经完成了工商登记手续。
                       公司名称                           主要经营地 注册地 业务性质 持股比例         取得方式
北京善居电子商务有限公司(以下简称\"北京善居\")              北京           北京   电子商务   100%   新设成立
石家庄善居电子商务有限公司(以下简称\"石家庄善居\")          石家庄         石家庄 电子商务   100%   新设成立
大连善居电子商务有限公司(以下简称\"大连善居\")              大连           大连   电子商务   100%   新设成立
成都市善居电子商务有限公司(以下简称\"成都善居\")            成都           成都   电子商务   100%   新设成立
重庆善业兴居电子商务有限公司(以下简称\"重庆善居\")          重庆           重庆   电子商务   100%   新设成立
惠州市善居电子商务有限公司(以下简称\"惠州善居\")            惠州           惠州   电子商务   100%   新设成立
佛山市善居电子商务有限公司(以下简称\"佛山善居\")            佛山           佛山   电子商务   100%   新设成立
东莞市善卓居电子商务有限公司(以下简称\"东莞善居\")          东莞           东莞   电子商务   100%   新设成立
厦门市善居先锋电子商务有限公司(以下简称\"厦门善居\")        厦门           厦门   电子商务   100%   新设成立
广州市善居电子商务有限公司(以下简称\"广州善居\")            广州           广州   电子商务   100%   新设成立
珠海市善居电子商务有限公司(以下简称\"珠海善居\")            珠海           珠海   电子商务   100%   新设成立
徐州市善居电子商务有限公司(以下简称\"徐州善居\")            徐州           徐州   电子商务   100%   新设成立
合肥善居电子商务有限公司(以下简称\"合肥善居\")              合肥           合肥   电子商务   100%   新设成立
陕西善居商务信息咨询有限公司(以下简称\"陕西善居\")          陕西           西安   电子商务   100%   新设成立
吉林省善居电子商务有限公司(以下简称\"吉林善居\")            吉林           长春   电子商务   100%   新设成立
昆明善居电子商务有限公司(以下简称\"昆明善居\")              昆明           昆明   电子商务   100%   新设成立
南昌善居电子商务有限公司(以下简称\"南昌善居\")              南昌           南昌   电子商务   100%   新设成立
武汉市善居先锋电子商务有限公司(以下简称\"武汉善居\")        武汉           武汉   电子商务   100%   新设成立
                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
福州市台江区善居电子商务有限公司(以下简称\"福州善居\")   福州          福州    电子商务   100%   新设成立
广西善居电子商务有限公司(以下简称\"广西善居\")           广西          南宁    电子商务   100%   新设成立
沈阳善居电子商务有限公司(以下简称\"沈阳善居\")           沈阳          沈阳    电子商务   100%   新设成立
长沙市善居电子商务有限公司(以下简称\"长沙善居\")         长沙          长沙    电子商务   100%   新设成立
深圳市罗湖区不倒翁养老服务中心(以下简称\"深圳不倒翁\")   深圳          深圳    咨询养老    55%   新设成立
深圳世松泰宁护老院有限公司(以下简称\"世松泰宁\")         深圳          深圳    咨询养老    55%   新设成立
深圳世松桐林护老院有限公司(以下简称\"世松桐林\")         深圳          深圳    咨询养老    55%   新设成立
惠东红璞元屿海公寓管理有限公司(以下简称\"红璞元屿海\")   惠州          惠州    资产服务   100%   新设成立
惠东红璞富力湾公寓管理有限公司(以下简称\"红璞富力湾\")   惠州          惠州    资产服务   100%   新设成立
惠东红璞双月湾公寓管理有限公司(以下简称\"红璞双月湾\")   惠州          惠州    资产服务   100%   新设成立
广州红璞资产管理有限公司(以下简称\"广州红璞\")           广州          广州    资产服务   100%   新设成立
天津红璞紫阳酒店管理有限公司(以下简称\"天津红璞\")       天津          天津    资产服务   100%   新设成立
天津世联沃客众创空间有限公司(以下简称\"天津众创\")       天津          天津    资产服务   100%   新设成立
成都市红璞酒店管理有限公司(以下简称\"成都红璞\")         成都          成都    资产服务   100%   新设成立
重庆红璞公寓管理有限公司(以下简称\"重庆红璞\")           重庆          重庆    资产服务   100%   新设成立
深圳世联领客商业运营有限公司(以下简称\"世联领客\")       深圳          深圳    资产服务   100%   新设成立
深圳市世联科创科技服务有限公司(以下简称\"世联科创\")     深圳          深圳    资产服务   51.25% 新设成立
苏州小样科技服务有限公司(以下简称\"苏州小样科技\")       苏州          苏州    资产服务   51.25% 新设成立
厦门市小样创业信息科技有限公司(以下简称\"厦门小样创业\") 厦门          厦门    资产服务   51.25% 新设成立
成都市小样科技服务有限公司(以下简称\"成都小样科技\")     成都          成都    资产服务   51.25% 新设成立
成都小样商务服务有限公司(以下简称\"成都小样商务\")       成都          成都    资产服务   51.25% 新设成立
苏州小样创咖文化科技有限公司(以下简称\"苏州创咖文化\")   苏州          苏州    资产服务   51.25% 新设成立
深圳世联集金财富管理有限公司(以下简称\"世联集金\")       深圳          深圳    资产服务   100%   新设成立
广州集金投资管理有限公司(以下简称\"广州集金\")           广州          广州    资产服务   100%   新设成立
厦门市世联集金财富管理有限公司(以下简称\"厦门集金\")     厦门          厦门    资产服务   100%   新设成立
珠海世联集金财富管理有限公司(以下简称\"珠海集金\")       珠海          珠海    资产服务   100%   新设成立
南京世联集金资产管理有限公司(以下简称\"南京集金\")       南京          南京    资产服务   100%   新设成立
北京世联集金财富管理有限公司(以下简称\"北京集金\")       北京          北京    资产服务   100%   新设成立
成都世联集金商务服务有限公司(以下简称\"成都集金\")       成都          成都    资产服务   100%   新设成立
佛山世联集金商务管理有限公司(以下简称\"佛山集金\")       佛山          佛山    资产服务   100%   新设成立
哈尔滨世联集金资产管理有限公司(以下简称\"哈尔滨集金\")   哈尔滨        哈尔滨 资产服务    100%   新设成立
昆明世联商务咨询有限公司(以下简称\"昆明世联商务\")       昆明          昆明    资产服务   100%   新设成立
                                                                 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
上海世联行股权投资管理有限公司(以下简称\"上海股投\")        上海          上海    资产服务   60%    新设成立
桂林卓群房地产咨询有限公司(以下简称\"桂林世联卓群\")        桂林          桂林    房产中介   100%   新设成立
深圳世联集房资产管理有限公司(以下简称\"世联集房\")          深圳          深圳    资产服务   100%   新设成立
深圳世联集今财富管理有限公司(以下简称\"世联集今\")          深圳          深圳    资产服务   100%   新设成立
宁波世联兴业房地产咨询有限公司(以下简称\"宁波世联兴业\") 宁波             宁波    房产中介   100%   新设成立
深圳世联新创投资有限公司(以下简称\"世联新创\")              深圳          深圳    资产服务   100%   新设成立
九、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称                           信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)
境内会计师事务所报酬(万元)                                                                                 142.4
境内会计师事务所审计服务的连续年限
境内会计师事务所注册会计师姓名                 张伟坚   李颖
当期是否改聘会计师事务所
□ 是 √ 否
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
□ 适用 √ 不适用
十、年度报告披露后面临暂停上市和终止上市情况
□ 适用 √ 不适用
十一、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十二、重大诉讼、仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
十三、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
十四、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□ 适用 √ 不适用
十五、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
十六、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在关联债权债务往来。
5、其他重大关联交易
√ 适用 □ 不适用
1、本公司经中国证券监督管理委员会以证监许可[2015]377号文核准,向特定对象非公开发行22,365.463万股股份,发行价
格为人民币5.11元/股,共募集资金人民币114,287.52万元,其中北京华居天下网络技术有限公司以现金认购145,376,744股,
深圳众志联高投资管理合伙企业(有限合伙)以现金认购66,551,860股,林蔚、王伟、王正宇、邢柏静、袁鸿昌以现金分别
认购1,758,904股,王海晨和滕柏松以现金分别认购1,465,753股。截至2015年5月14日止的上述募集资金到位情况业经信永中
和会计师事务所(特殊普通合伙)出具的XYZH/2015SZA40026号验资报告予以验证。鉴于公司董事莫天全为搜房控股有限
公司董事长,搜房控股有限公司间接控制华居天下,公司董事、总经理朱敏持有众志联高 60%份额,公司副董事长周晓华
持有众志联高 40%份额;林蔚、王伟、王正宇、邢柏静、袁鸿昌和王海晨均为公司的高级管理人员,滕柏松为公司监事会
主席,因此根据《深圳证券交易所股票上市规则》有关规定,上述认购对象为公司的关联人,故向该等人员发行股份的行为
构成关联交易。
                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
2、公司于 2015 年 6 月 29 日第三届董事会第三十五次会议审议通过了《关于参与投资设立有限责任公司暨关联交易的议
案》,同意本公司通过全资控股子公司深圳世联先锋投资有限公司(以下简称“世联先锋”)投资 1,000万人民币与深圳品颂
投资管理有限公司(以下简称“品颂”)、上海中城未来投资有限公司(以下简称“中城未来”)、深圳市盈达投资基金管理有
限公司和上海万丰资产管理有限公司(皆为万科全资控股子公司,以下简称“万科方”)共同合作发起设立合资公司中城新产
业控股(深圳)有限公司(暂定名,具体以工商登记为准,以下简称“中城新产业”),并以此合资公司为核心,发起深圳城
市更新和产业升级主题基金及相关投资。初始投资完成后,品颂、中城未来、万科方及世联先锋股权占比分别为 43.75%、
25%、25%和 6.25%。
公司目前持有上海中城联盟投资管理股份有限公司(以下简称“中城投资”)3.056%的股份。2013 年 1 月起公司董事长陈劲
松成为中城投资的董事,而中城未来为中城投资的全资子公司,因此,根据深圳证券交易所《股票上市规则》相关规定,中
城未来为公司的关联方,本次公司控股子公司参与投资设立合资公司中城新产业的行为构成关联交易。
3、关于本公司发生的关联担保事项详见下表中披露的临时报告、本报告第五节之十七之2之(1)担保情况以及第十节之十
二之5中关于关联担保的内容。
重大关联交易临时报告披露网站相关查询
               临时公告名称                    临时公告披露日期                  临时公告披露网站名称
关于非公开发行股票涉及关联交易事项的
                                        2014 年 07 月 24 日             巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
公告
关于参与投资设立有限责任公司暨关联交
                                        2015 年 07 月 01 日             巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
易的公告
关于实际控制人为公司提供担保的关联交
                                        2014 年 07 月 15 日             巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
易公告
关于实际控制人为公司及子公司提供担保
                                        2014 年 08 月 26 日             巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
额度暨关联交易的公告
关于实际控制人为公司提供担保暨关联交
                                        2014 年 09 月 05 日             巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
易的公告
关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担
                                        2014 年 03 月 18 日             巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
保的公告
关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担
                                        2014 年 04 月 02 日             巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
保的补充公告
关于为深圳市世联小额贷款有限公司向银
                                        2014 年 06 月 26 日             巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
行申请综合授信提供担保的公告
关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担
                                        2014 年 08 月 02 日             巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
保的公告
关于为全资子公司提供担保额度的公告      2014 年 08 月 26 日             巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担
                                        2014 年 08 月 26 日             巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
保的公告
关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担
                                        2014 年 09 月 05 日             巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
保的公告
关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担    2014 年 09 月 10 日             巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
保的公告
关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担
                                       2014 年 11 月 05 日             巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
保的公告
关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担
                                       2014 年 12 月 25 日             巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
保的公告
关于控股股东为公司提供担保暨关联交易
                                       2015 年 01 月 10 日             巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
的公告
关于控股股东为公司提供担保暨关联交易
                                       2015 年 03 月 24 日             巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
的公告
关于控股股东为公司及其全资子公司提供
                                       2015 年 06 月 04 日             巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
担保暨关联交易的公告
关于控股股东为公司提供担保暨关联交易
                                       2015 年 06 月 25 日             巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
的公告
关于对深圳市世联小额贷款有限公司提供
                                       2015 年 01 月 22 日             巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
担保的公告
关于对深圳市世联小额贷款有限公司提供
                                       2015 年 01 月 27 日             巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
担保的公告
关于 2015 年度为深圳市世联小额贷款有
                                       2015 年 03 月 24 日             巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
限公司提供担保额度的公告
关于控股股东为公司提供担保暨关联交易
                                       2015 年 03 月 24 日             巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
的公告
关于对深圳市世联小额贷款有限公司提供
                                       2015 年 08 月 01 日             巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
担保的公告
关于为深圳市世联小额贷款有限公司向银
                                       2015 年 08 月 11 日             巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
行申请综合授信提供担保的公告
关于对深圳市世联小额贷款有限公司提供
                                       2015 年 11 月 06 日             巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
担保的公告
关于对深圳市世联小额贷款有限公司提供
                                       2015 年 12 月 02 日             巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
担保的公告
十七、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
(1)托管情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在托管情况。
                                                                    深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
(2)承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
(3)租赁情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
√ 适用 □ 不适用
(1)担保情况
                                                                                                                       单位:万元
                                公司及其子公司对外担保情况(不包括对子公司的担保)
                     担保额度
                                               实际发生日期      实际担保金                                是否履行 是否为关
   担保对象名称      相关公告     担保额度                                       担保类型     担保期
                                              (协议签署日)         额                                         完毕   联方担保
                     披露日期
外贸信托汇金 9 号
                     2015 年 05               2015 年 05 月 06                              一年,以协议
个人贷款集合资金信                      300                                300 质押                        否          否
                     月 08 日                 日                                            约定为准
托计划
报告期内审批的对外担保额度合                                     报告期内对外担保实际发
                                                          300
计(A1)                                                         生额合计(A2)
报告期末已审批的对外担保额度                                     报告期末实际对外担保余
                                                          300
合计(A3)                                                       额合计(A4)
                                               公司与子公司之间担保情况
                     担保额度
                                               实际发生日期      实际担保金                                是否履行 是否为关
   担保对象名称      相关公告     担保额度                                       担保类型     担保期
                                              (协议签署日)         额                                         完毕   联方担保
                     披露日期
                                                                                            保证期间为
深圳市世联小额贷款 2014 年 04                 2014 年 05 月 04                              主债务履行
                                      5,000                               5,000 一般保证                   是          否
有限公司             月 02 日                 日                                            期届满之日
                                                                                            起 2 年。
                                                                                            自保证书生
                                                                                            效日起至<
深圳市世联小额贷款 2014 年 06                 2014 年 12 月 30                 连带责任保
                                     19,000                           11,000                授信协议>      否          否
有限公司             月 26 日                 日                               证
                                                                                            项下每笔贷
                                                                                            款的到期日
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                                                                                   另加 2 年。
                                                                                   自保证合同
                                                                                   生效之日起
深圳市世联小额贷款 2014 年 08            2014 年 08 月 01
                                 3,270                         3,270 一般保证      至定向融资 是       否
有限公司           月 02 日              日
                                                                                   工具到期日
                                                                                   后 2 年。
深圳市世联小额贷款 2014 年 08            2014 年 08 月 26                          1 年,以协议
                                15,000                        15,000 一般保证                     是   否
有限公司           月 26 日              日                                        约定为准。
深圳市世联小额贷款 2014 年 09            2014 年 09 月 05                          1 年,以协议
                                17,000                      15,292.67 一般保证                    是   否
有限公司           月 05 日              日                                        约定为准。
                                                                                   本期定向融
                                                                                   资工具存续
深圳市世联小额贷款 2014 年 09            2014 年 09 月 09                          期及本期定
                                 2,018                         2,018 一般保证                     是   否
有限公司           月 10 日              日                                        向融资工具
                                                                                   到期日起两
                                                                                   年。
                                                                                   自本合同生
                                                                                   效之日起至
深圳市世联小额贷款 2014 年 11            2014 年 11 月 03               连带责任保 主债务人的
                                 9,200                        8,382.8                             是   否
有限公司           月 05 日              日                             证         债务履行期
                                                                                   届满后两年
                                                                                   之日止。
                                                                                   自本合同生
                                                                                   效之日起至
深圳市世联小额贷款 2014 年 12            2014 年 12 月 23               连带责任保 主债务人的
                                 9,400                        8,367.6                             是   否
有限公司           月 25 日              日                             证         债务履行期
                                                                                   届满后两年
                                                                                   之日止。
                                                                                   一年,以协
深圳市世联小额贷款 2015 年 01            2015 年 01 月 30
                                16,900                       16,836.5 一般保证     议约定为       否   否
有限公司           月 22 日              日
                                                                                   准。
深圳市世联小额贷款 2015 年 01            2015 年 01 月 28                          一年,以协
                                16,300                        16,240 一般保证                     否   否
有限公司           月 27 日              日                                        议约定为准
深圳市世联小额贷款 2015 年 08            2015 年 08 月 03               连带责任保 一年,以协
                                 5,500                         5,480                              否   否
有限公司           月 01 日              日                             证         议约定为准
                                                                                   自每笔债券
                                                                                   合同债务履
深圳市世联小额贷款 2015 年 08            2015 年 08 月 19               连带责任保 行期届满之
                                12,000                        12,000                              否   否
有限公司           月 11 日              日                             证         日起至该债
                                                                                   权合同约定
                                                                                   的债务履行
                                                                  深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                                                                                          期届满之日
                                                                                          后两年止。
深圳市世联小额贷款 2015 年 11               2015 年 12 月 18                              3 年,以协议
                                   43,213                           43,213 一般保证                      否           否
有限公司           月 06 日                 日                                            约定为准。
                                                                                          自担保合同
                                                                                          生效之日起
深圳市世联小额贷款 2015 年 12               2015 年 12 月 15                  连带责任保 至主债务人
                                   10,000                          6,884.13                              否           否
有限公司           月 02 日                 日                                证          的债务履行
                                                                                          期届满后两
                                                                                          年之日止。
                                                                                          自担保合同
                                                                                          生效之日起
深圳市世联小额贷款 2015 年 12               2016 年 01 月 18                  连带责任保 至主债务人
                                   10,000                          3,724.58                              否           否
有限公司           月 02 日                 日                                证          的债务履行
                                                                                          期届满后两
                                                                                          年之日止。
报告期内审批对子公司担保额度                                   报告期内对子公司担保实
                                                    113,913                                                          100,653.63
合计(B1)                                                     际发生额合计(B2)
报告期末已审批的对子公司担保                                   报告期末对子公司实际担
                                                    193,801                                                          111,653.63
额度合计(B3)                                                 保余额合计(B4)
                                             子公司对子公司的担保情况
                    担保额度
                                            实际发生日期       实际担保金                                是否履行 是否为关
   担保对象名称     相关公告    担保额度                                       担保类型     担保期
                                            (协议签署日)         额                                         完毕    联方担保
                    披露日期
报告期内审批对子公司担保额度                                   报告期内对子公司担保实
                                                          0
合计(C1)                                                     际发生额合计(C2)
报告期末已审批的对子公司担保                                   报告期末对子公司实际担
                                                          0
额度合计(C3)                                                 保余额合计(C4)
公司担保总额(即前三大项的合计)
报告期内审批担保额度合计                                       报告期内担保实际发生额
                                                    114,213                                                          100,953.63
(A1+B1+C1)                                                   合计(A2+B2+C2)
报告期末已审批的担保额度合计                                   报告期末实际担保余额合
                                                    194,101                                                          111,953.63
(A3+B3+C3)                                                   计(A4+B4+C4)
实际担保总额(即 A4+B4+C4)占公司净资产的比例                                                                           31.54%
其中:
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额(D)
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务
担保金额(E)
担保总额超过净资产 50%部分的金额(F)
                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
上述三项担保金额合计(D+E+F)
对未到期担保,报告期内已发生担保责任或可能承担连带清偿
                                                         无
责任的情况说明(如有)
违反规定程序对外提供担保的说明(如有)                   无
采用复合方式担保的具体情况说明
(2)违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
3、委托他人进行现金资产管理情况
(1)委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
(2)委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
4、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十八、其他重大事项的说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。
十九、公司子公司重大事项
□ 适用 √ 不适用
二十、社会责任情况
□ 适用 √ 不适用
                                                          深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
二十一、公司债券相关情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市,且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券

                                                                  深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                               第六节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
                                                                                                                            单位:股
                             本次变动前                        本次变动增减(+,-)                            本次变动后
                                                                          公积金转
                           数量        比例      发行新股     送股                      其他        小计        数量         比例
                                                                             股
                                                 223,654,6                                         224,475,7 224,730,0
一、有限售条件股份         254,288      0.03%                  61,030       91,543     668,574                              15.54%
                                                       30                                                  77
1、国家持股                       0     0.00%           0            0            0            0           0           0     0.00%
2、国有法人持股                   0     0.00%           0            0            0            0           0           0     0.00%
                                                 223,654,6                                         223,657,8 223,673,9
3、其他内资持股             16,065      0.00%                   3,856        5,783       -6,426                             15.47%
                                                       30                                                  43
                                                 211,928,6                                         211,928,6 211,928,6
其中:境内法人持股                0     0.00%                        0            0            0                            14.66%
                                                       04                                                  04
                                                 11,726,02                                         11,729,23 11,745,30
       境内自然人持股       16,065      0.00%                   3,856        5,783       -6,426                              0.81%
                                                        6                                                  9
4、外资持股                238,223      0.03%           0      57,174       85,760     675,000      817,934 1,056,157        0.07%
其中:境外法人持股                0     0.00%           0            0            0            0           0           0     0.00%
       境外自然人持股      238,223      0.03%           0      57,174       85,760     675,000      817,934 1,056,157        0.07%
                         763,521,7                           183,245,2 274,867,8                   457,444,4 1,220,966
二、无限售条件股份                     99.97%           0                              -668,574                             84.46%
                                  12                                 11           16                       53     ,165
                         763,521,7                           183,245,2 274,867,8                   457,444,4 1,220,966
1、人民币普通股                        99.97%           0                              -668,574                             84.46%
                                  12                                 11           16                       53     ,165
2、境内上市的外资股               0     0.00%           0            0            0            0           0           0     0.00%
3、境外上市的外资股               0     0.00%           0            0            0            0           0           0     0.00%
4、其他                           0     0.00%           0            0            0            0           0           0     0.00%
                         763,776,0               223,654,6 183,306,2 274,959,3                     681,920,2 1,445,696
三、股份总数                           100.00%                                                 0                            100.00%
                                  00                   30            41           59                       30     ,230
股份变动的原因
√ 适用 □ 不适用
    1、经公司2014年度股东大会审议通过,以公司2014年12月31日总股本763,776,000股为基数,向全体股东每10股送红股
2.400000股,派0.600000元人民币现金。同时,以资本公积金向全体股东每10股转增3.600000股。权益分派实施后,公司总
                                                                          深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
股本增至1,222,041,600股。
     2、公司2014年度非公开发行股票预案获得通过,新增股份223,654,630股,公司总股本增至1,445,696,230股。
股份变动的批准情况
√ 适用 □ 不适用
     1、公司2014年度利润分配预案的审批程序
     公司2015年3月20日召开的第三届董事会第三十次会议、第三届监事会第第十八次会议和2015年4月13日召开的2014年度
股东大会审议通过了《2014年度了利润分配预案》。
     2、公司2014年度非公开发行股票预案的审批程序
    (1)本次发行履行的内部决策程序
     2014年7月23日召开的公司第三届董事会第十五次会议审议通过了公司申请2014年度非公开发行股票的相关议案,公司
董事会认为发行人具备非公开发行股票的条件,并对本次非公开发行股票的种类、发行股票面值、发行数量、发行对象及认
购方式、定价基准日、发行价格及定价原则、募集资金数额及用途、本次非公开发行股票的锁定期、本次非公开发行前的滚
存利润安排、决议的有效期作出决议并提请公司召开股东大会审议。上述董事会决议已于2014年7月24日公告。
     2014年7月24日,公司公告了《关于召开2014年第二次临时股东大会的通知》。2014年8月8日,公司召开2014年第二次
临时股东大会,逐项审议通过了本次非公开发行股票的相关议案,并授权董事会办理本次非公开发行股票的相关事宜。2014
年8月9日,公司公告了《2014年第二次临时股东大会决议公告》。
    (2)本次发行监管部门核准程序
     2015年2月6日,经中国证监会发行审核委员会审核,发行人非公开发行股票申请获得通过。
     2015年3月12日,取得中国证监会印发的《关于核准深圳世联行地产顾问股份有限公司非公开发行股票的批复》(证监许
可[2015]377号)。
    (3)募集资金及验资情况
     2015年5月11日,招商证券、发行人向本次发行对象发送了缴款通知书。
     2015年5月15日,信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)出具了XYZH/2015SZA40026号《验资报告》。根据该《验资报
告》,截至2015年5月14日,发行人本次非公开发行人民币普通股 (A股)股票223,654,630股,募集资金总额为人民币
1,142,875,159.30元,扣除发行费用(包括承销费、保荐费、审计验资费、律师费、股份登记及上市等其他发行费用)合计人
民 币 24,847,503.26 元 后 , 本 次 发 行 募 集 资 金 净 额 为 人 民 币 1,118,027,656.04 元 , 其 中 : 股 本 223,654,630 元 , 资 本 公 积
894,373,026.04元。本次发行完成后,发行人的注册资本从人民币1,222,041,600.00元增至人民币1,445,696,230.00元,股份总
数亦相应变更为1,445,696,230.00股(每股面值为人民币壹元)。
     本次发行不涉及购买资产或者以资产支付,认股款项全部以现金支付。
    (4)股权登记情况
2015年5月25日,本公司已在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完毕本次发行新增股份登记托管手续,并于2015
年5月29日在深圳证券交易所上市。
股份变动的过户情况
√ 适用 □ 不适用
 1、本次所送(转)股于2015年4月27日直接记入股东证券账户。
                                                                  深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
2、2015年5月25日,本公司已在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完毕本次发行新增股份登记托管手续,并于
2015年5月29日在深圳证券交易所上市。
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
√ 适用 □ 不适用
  本报告期内,公司实施了《2014 年度利润分配预案》和非公开发行股票,期末股份总数增至1,445,696,230股,股份变动
对2014年及本报告期的基本每股收益和稀释每股收益的影响和本报告期末归属于公司普通股股东的每股净资产的影响如下:
   1、本报告期基本每股收益和稀释每股收益均为0.13元,同比上涨了18.18%;按2015年全年的普通股加权平均数重新计算,
2014年基本每股收益和稀释每股收益由2014年年报中披露的0.52元/股调整为0.29元/股;
   2、本报告期末归属于公司普通股股东的每股净资产为2.26元/股,比上年末的每股净资产2.65元/股下降了14.72%。
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
2、限售股份变动情况
√ 适用 □ 不适用
                                                                                                                 单位:股
                                       本期解除限售股 本期增加限售股
   股东名称         期初限售股数                                        期末限售股数        限售原因      解除限售日期
                                            数              数
                                                                                         认购非公开发行 2018 年 5 月 29
邢柏静                             0                0       1,758,904        1,758,904
                                                                                         锁定            日
                                                                                         认购非公开发行 2018 年 5 月 29
袁鸿昌                             0                0       1,758,904        1,758,904
                                                                                         锁定            日
                                                                                         认购非公开发行 2018 年 5 月 29
王正宇                             0                0       1,758,904        1,758,904
                                                                                         锁定            日
                                                                                         认购非公开发行 2018 年 5 月 29
滕柏松                             0                0       1,465,753        1,465,753
                                                                                         锁定            日
                                                                                         认购非公开发行 2018 年 5 月 29
王伟                               0                0       1,758,904        1,758,904
                                                                                         锁定            日
                                                                                         认购非公开发行 2018 年 5 月 29
林蔚                               0                0       1,758,904        1,758,904
                                                                                         锁定            日
                                                                                         认购非公开发行 2018 年 5 月 29
王海晨                             0                0       1,465,753        1,465,753
                                                                                         锁定            日
北京华居天下网                                                                           认购非公开发行 2018 年 5 月 29
                                   0                0     145,376,744      145,376,744
络技术有限公司                                                                           锁定            日
深圳众志联高投
                                                                                         认购非公开发行 2018 年 5 月 29
资管理合伙企业                     0                0      66,551,860       66,551,860
                                                                                         锁定            日
(有限合伙)
                                                                       深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                                                                                                              2015 年 1 月 5 日
高管锁定股                   254,288                4,016         825,163           1,075,435 高管锁定规定
                                                                                                              解除限售 4016 股
合计                         254,288                4,016     224,479,793         224,730,065           --           --
二、证券发行与上市情况
1、报告期内证券发行(不含优先股)情况
√ 适用 □ 不适用
股票及其衍生证                         发行价格(或利                                        获准上市交易
                         发行日期                           发行数量           上市日期                       交易终止日期
       券名称                               率)                                                 数量
股票类
境内上市人民币 2015 年 05 月 25                                           2015 年 05 月 29
                                       5.11 元/股           223,654,630                         223,654,630
普通股              日                                                    日
可转换公司债券、分离交易的可转换公司债券、公司债类
其他衍生证券类
报告期内证券发行(不含优先股)情况的说明
2015年5月25日,本公司经中国证券监督管理委员会以《关于核准深圳世联行地产顾问股份有限公司非公开发行股票的批复》
(证监许可[2015]377号)文核准,非公开发行人民币普通股(A)股223,654,630股,股权登记日为:2015 年 5 月 25 日。本
次发行完成后,本公司总股数变更为1,445,696,230.00股。本次非公开发行新增的股份于2015年5月29日在深圳证券交易所上
市。本次发行对象所认购的股票限售期为36个月,即自新增股份上市之日起36个月内不得转让。预计可上市流通时间为2018
年5月29日
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
√ 适用 □ 不适用
1)2015 年 4 月 13 日,公司2014 年度股东大会审议通过了《2014 年度利润分配预案》,以2014年12月31日的总股本
763,776,000股为基数,向全体股东每10股送2.4股红股,派发现金股利人民币0.6元(含税),同时以资本公积向全体股东每
10股转增3.6股。本次权益分派股权登记日为:2015 年 4 月 24 日,除权除息日为:2015 年 4 月 27日。本次利润分配后,
公司总股本变更为1,222,041,600.00股。
2)2015年5月25日,本公司经中国证券监督管理委员会以《关于核准深圳世联行地产顾问股份有限公司非公开发行股票的
批复》(证监许可[2015]377号)文核准,非公开发行人民币普通股(A)股223,654,630股,股权登记日为:2015 年 5 月 25 日。
本次发行完成后,本公司总股数变更为1,445,696,230.00股。
2、截至本报告期末,公司总股本已经增至1,445,696,230股,较年初增长了89.28%,股东结构没有发生重大变化,世联中国
持有本公司39.78%的股权,比年初减少8.23个百分点,但仍是公司最大股东。
3、截至本报告期末,公司资产负债率为50.91%,较年初增长了1.63个百分点,主要是因为公司本报告期利用财务杠杆拓展
了业务规模。
3、现存的内部职工股情况
□ 适用 √ 不适用
                                                                         深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
                                                                                                                            单位:股
                                                                                                       年度报告披露
                                                                   报告期末表决
                                   年度报告披露                                                        日前上一月末
                                                                   权恢复的优先
报告期末普通                       日前上一月末                                                        表决权恢复的
                          57,882                          61,397 股股东总数                        0
股股东总数                         普通股股东总                                                        优先股股东总
                                                                   (如有)(参见
                                   数                                                                  数(如有)(参
                                                                   注 8)
                                                                                                       见注 8)
                                          持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
                                                               报告期内 持有有限 持有无限                  质押或冻结情况
                                                   报告期末
   股东名称           股东性质          持股比例               增减变动 售条件的 售条件的
                                                   持股数量                                            股份状态         数量
                                                                  情况   股份数量 股份数量
世联地产顾问(中                                   575,036,5 -11,726,5                575,036,5
                   境外法人               39.78%                                  0               质押                  203,000,000
国)有限公司                                              57 82
北京华居天下网                                     145,376,7 145,376,7 145,376,7
                   境内非国有法人         10.06%
络技术有限公司                                            44 44
乌鲁木齐卓群创
                                                   81,477,97 25,871,39                81,477,97
展股权投资合伙     境内非国有法人          5.64%
                                                           28
企业(有限合伙)
深圳众志联高投
                                                   66,551,86 66,551,86 66,551,86
资管理合伙企业     境内非国有法人          4.60%                                             0 质押                      10,000,000
                                                           00
(有限合伙)
全国社保基金一                                     38,787,72                          38,787,72
                   其他                    2.68%
一七组合                                                   4
中央汇金资产管                                     14,833,80                          14,833,80
                   国有法人                1.03%
理有限责任公司                                             0
中国建设银行股
份有限公司-易
                                                   14,238,26                          14,238,26
方达新丝路灵活     其他                    0.98%
                                                           2
配置混合型证券
投资基金
中国工商银行股
份有限公司-嘉
实新机遇灵活配     其他                    0.65% 9,328,784                        0 9,328,784
置混合型发起式
证券投资基金
中国工商银行股
                   其他                    0.55% 8,000,000                        0 8,000,000
份有限公司-景
                                                               深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
顺长城精选蓝筹
混合型证券投资
基金
泰康人寿保险股
份有限公司-分
                 其他                   0.48% 7,008,178               0 7,008,178
红-个人分红
-019L-FH002 深
战略投资者或一般法人因配售新股
成为前 10 名股东的情况(如有)(参 无
见注 3)
                                  1、陈劲松、佟捷夫妇为公司的实际控制人。公司控股股东世联地产顾问(中国)有
上述股东关联关系或一致行动的说    限公司与其他股东之间不存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理
明                                办法》规定的一致行动人。2、公司前 10 名股东中未知相互之间是否存在关联关系或
                                  属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
                                           前 10 名无限售条件股东持股情况
                                                                                                股份种类
            股东名称                        报告期末持有无限售条件股份数量
                                                                                        股份种类           数量
世联地产顾问(中国)有限公司                                           575,036,557 人民币普通股            575,036,557
乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企
                                                                        81,477,972 人民币普通股             81,477,972
业(有限合伙)
全国社保基金一一七组合                                                  38,787,724 人民币普通股             38,787,724
中央汇金资产管理有限责任公司                                            14,833,800 人民币普通股             14,833,800
中国建设银行股份有限公司-易方
达新丝路灵活配置混合型证券投资                                          14,238,262 人民币普通股             14,238,262
基金
中国工商银行股份有限公司-嘉实
新机遇灵活配置混合型发起式证券                                              9,328,784 人民币普通股           9,328,784
投资基金
中国工商银行股份有限公司-景顺
                                                                            8,000,000 人民币普通股           8,000,000
长城精选蓝筹混合型证券投资基金
泰康人寿保险股份有限公司-分红
                                                                            7,008,178 人民币普通股           7,008,178
-个人分红-019L-FH002 深
全国社保基金六零二组合                                                      6,115,873 人民币普通股           6,115,873
中国农业银行股份有限公司-景顺
长城核心竞争力混合型证券投资基                                              5,500,000 人民币普通股           5,500,000

前 10 名无限售流通股股东之间,以 1、陈劲松、佟捷夫妇为公司的实际控制人。公司控股股东世联地产顾问(中国)有
及前 10 名无限售流通股股东和前 10 限公司与其他股东之间不存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理
名股东之间关联关系或一致行动的    办法》规定的一致行动人。2、公司前 10 名无限售条件股东中未知相互之间是否存在
                                                                  深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
说明                               关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
前 10 名普通股股东参与融资融券业
                                   无
务情况说明(如有)(参见注 4)
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司控股股东情况
控股股东性质:外商控股
控股股东类型:法人
                         法定代表人/单位负责
       控股股东名称                                    成立日期             组织机构代码          主要经营业务
                                   人
世联地产顾问(中国)有
                         陈劲松                 1992 年 06 月 23 日                          从事投资业务
限公司
控股股东报告期内控股
和参股的其他境内外上     世联地产顾问(中国)有限公司持有 Fortune Hill Asia Limited71.2%的股权
市公司的股权情况
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
3、公司实际控制人情况
实际控制人性质:境外自然人
实际控制人类型:自然人
              实际控制人姓名                          国籍                     是否取得其他国家或地区居留权
陈劲松                                   中国                          是
佟捷                                     中国                          是
                                         1993 年创立本公司,历任世联中国、世联行董事长。目前兼任中国房地产业
                                         协会城市开发委员会副主任委员、建设部房地产估价与房地产经纪专家委员会
                                         委员,中国房地产估价师与房地产经纪人学会资深会员、理事会顾问,广东省
主要职业及职务
                                         房地产行业协会专家咨询委员会副主任委员,深圳市法定图则委员会委员,阿
                                         拉善 SEE 生态协会会员,深圳市红树林湿地保护基金会发起人、副理事长。现
                                         任本公司董事长,任期为 2013 年 9 月 12 日至 2016 年 9 月 11 日。
过去 10 年曾控股的境内外上市公司情况     无
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□ 适用 √ 不适用
4、其他持股在 10%以上的法人股东
√ 适用 □ 不适用
                             法定代表人/单位负责
         法人股东名称                                   成立日期           注册资本   主要经营业务或管理活动
                                      人
                                                                                      研发计算机软硬件及产
                                                   2012 年 07 月 25
北京华居天下网络技术有限公司 代建功                                   214.9385 万元   品;提供上述产品的技术
                                                   日
                                                                                      服务;销售自行开发产品。
5、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
□ 适用 √ 不适用
                                        深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                           第七节 优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。
                                                                    深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                     第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、董事、监事和高级管理人员持股变动
                                                                                             本期增持 本期减持
                                                         任期起始 任期终止 期初持股                                    期末持股
  姓名        职务    任职状态        性别   年龄                                            股份数量 股份数量
                                                           日期       日期       数(股)                              数(股)
                                                                                             (股)       (股)
陈劲松                                                   2013 年 09 2016 年 09 180,013,84 108,908,30                   288,922,15
         董事长       现任       男                 51
                                                         月 12 日   月 11 日             4            6
                                                         2013 年 09 2015 年 07
周晓华   副董事长 离任           男                 49                           37,823,779 49,315,011             0 87,138,790
                                                         月 12 日   月 17 日
         董事、总经                                      2013 年 09 2016 年 09
朱敏                  现任       女                 46                                   0 39,931,116              0 39,931,116
         理                                              月 12 日   月 11 日
         董事、副总                                      2015 年 07 2016 年 09
范莹                  现任       女                 40                                   0            0            0
         经理                                            月 20 日   月 11 日
                                                         2013 年 09 2016 年 09
莫天全   董事         现任       男                 52                                   0            0            0
                                                         月 12 日   月 11 日
                                                         2013 年 09 2016 年 09
姜汝祥   董事         现任       男                 50                                   0            0            0
                                                         月 12 日   月 11 日
                                                         2013 年 09 2016 年 09
邰宏伟   董事         现任       男                 49                                   0            0            0
                                                         月 12 日   月 11 日
                                                         2013 年 09 2016 年 09
张炯     独立董事 现任           男                 45                                   0            0            0
                                                         月 12 日   月 11 日
                                                         2013 年 09 2016 年 09
但斌     独立董事 现任           男                 49                                   0            0            0
                                                         月 12 日   月 11 日
                                                         2013 年 09 2016 年 09
陈杰平   独立董事 现任           男                 62                                   0            0            0
                                                         月 12 日   月 11 日
         监事会主                                        2013 年 09 2016 年 09
滕柏松                现任       男                 52                                   0 1,465,753               0 1,465,753
         席                                              月 12 日   月 11 日
                                                         2013 年 09 2016 年 09
范雯     监事         现任       女                 40                                   0            0            0
                                                         月 12 日   月 11 日
                                                         2013 年 09 2016 年 09
李娜     监事         现任       女                 38                              10,800      4,860        2,700        12,960
                                                         月 12 日   月 11 日
                                                         2013 年 09 2016 年 09
林蔚     副总经理 现任           女                 46                                5,265 1,762,063              0 1,767,328
                                                         月 12 日   月 11 日
                                                         2013 年 09 2015 年 07
邢柏静   副总经理 离任           女                 42                                   0 1,758,904               0 1,758,904
                                                         月 12 日   月 17 日
                                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                                                                   2013 年 09 2016 年 09
王正宇         副总经理 现任           男                     41                                   0 1,758,904         0 1,758,904
                                                                   月 12 日   月 11 日
                                                                   2013 年 09 2016 年 09
王伟           副总经理 现任           女                     45                                   0 1,758,904         0 1,758,904
                                                                   月 12 日   月 11 日
                                                                   2013 年 09 2016 年 09
王海晨         财务总监 现任           男                     41                                   0 1,465,753         0 1,465,753
                                                                   月 12 日   月 11 日
               副总经理、                                          2013 年 09 2016 年 09
袁鸿昌                   现任          男                     44                                   0 1,758,904         0 1,758,904
               董秘                                                月 12 日   月 11 日
                                                                   2015 年 07 2016 年 09
焦安平         副总经理 现任           男                     42                                   0            0      0
                                                                   月 20 日   月 11 日
                                                                                           217,853,68 209,888,47            427,739,46
合计              --              --        --          --             --         --                                2,700
                                                                                                   8            8
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
    姓名             担任的职务              类型               日期                                 原因
                                                             2015 年 07 月 17
周晓华                 副董事长        离任                                     因个人原因请求辞去公司职务
                                                             日
                                                             2015 年 07 月 17
邢柏静                 副总经理        离任                                     因个人原因请求辞去公司职务
                                                             日
三、任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
1、董事主要工作经历
       陈劲松先生,中国国籍,持有香港永久性居民身份证,1964年1月8日生,硕士研究生学历。1993年创立本公司,历任世
联中国、世联行董事长。目前兼任中国房地产业协会城市开发委员会副主任委员,建设部房地产估价与房地产经纪专家委员
会委员,中国房地产估价师与房地产经纪人学会资深会员、理事会顾问,中国城市房地产开发商策略联盟候任主席,全联房
地产商会理事,广东省房地产行业协会专家咨询委员会副主任委员,深圳市深商联合会会董,深圳市法定图则委员会委员。
阿拉善SEE生态协会终身会员,深圳市红树林湿地保护基金会发起人、副理事长。现任本公司董事长,任期为2013年9月12
日至2016年9月11日。
       朱敏女士,中国国籍,无境外居留权,1969年5月11日生,EMBA学历。1999年加入世联地产,历任世联地产代理事业
部总经理、世联地产副总经理;现任本公司董事、总经理,任期为2013年9月12日至2016年9月11日。
       范莹女士,中国国籍,无境外居留权,1975年10月21日生,硕士研究生及EMBA学历。2000年加入世联地产,历任代理
事业部策划项目经理、顾问事业部技术总监、公司战略投资中心总经理,现任现任本公司董事、副总经理,研发中心总经理,
任期为2015年7月20日至2016年9月11日。
       莫天全先生,中国国籍,无境外居留权,1964年4月28日生,硕士研究生学历。1999年,创立搜房网,任搜房控股有限
公司董事长。现任本公司董事,任期为2013年9月12日至2016年9月11日。
       姜汝祥先生,中国国籍,无境外居留权,1965年1月生,博士研究生学历。2001年9月创立北京锡恩管理顾问公司,现担
任北京锡恩管理顾问有限公司和北京锡恩投资管理有限公司董事长。现任本公司董事,任期为2013年9月12日至2016年9月11
日。
       邰宏伟先生,美国国籍,曾任IBM 增长型市场总部的首席人才官,在中国和美国的大学执教8 年,曾任长江商学院高
                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
层管理教育执行主任,现担任麻省理工斯隆管理评论理事。现任本公司董事,任期为2013年9月12日至2016年9月11日。
    张炯先生,中国国籍,无境外居留权,1970年7月2日生,硕士研究生学历。2004至今,广东信达律师事务所合伙人。现
任本公司独立董事,任期为2013年9月12日至2016年9月11日。
    但斌先生,中国国籍,获得香港居留权,1967年1月2日生,硕士研究生学历。2004年至今,深圳市东方港湾投资管理有
限责任公司总经理、董事长。现任本公司独立董事,任期为2013年9月12日至2016年9月11日。
    陈杰平先生,中国国籍,持有香港永久性居民身份证,1953年8月20日生,博士研究生学历。2008年8月至今,中欧国际
工商学院会计学教授,2009年12月至今,中欧国际工商学院副教务长,EMBA课程主任。现任本公司独立董事,任期为2013
年9月12日至2016年9月11日。
    2、监事主要工作经历
    滕柏松先生,中国国籍,无境外居留权,1963年9月25日生,本科学历。2001年加入世联地产,历任世联地产代理部总
经理助理、代理部副总经理、本公司总经理助理、监事。现任本公司监事会主席,任期为2013年9月12日至2016年9月11日。
    李娜女士,中国国籍,无境外居留权,1977年1月7日生,EMBA学历。拥有中国注册房地产估价师、房地产经济师专业
资质。现担任深圳市世联土地房地产评估有限公司总经理。现任本公司监事,任期为2013年9月12日至2016年9月11日。
    范雯女士,中国国籍,无境外居留权,1975年8月7日生,本科学历。1997年9月加盟世联地产,历任代理部销售代表、
代理部项目经理、代理部高级项目经理,代理部销售总监、集团营业部总监、集团写字楼代理事业一部总经理、集团大客户
事业部总经理,现担任广州代理事业三部总经理及广州交易部副总经理。现任本公司监事,任期为2013年9月12日至2016年9
月11日。
    3、高级管理人员主要工作经历
    朱敏女士,公司总经理,简历同上。
    林蔚女士,中国国籍,无境外居留权,1969年8月29日生,硕士研究生学历。2002 年加入世联地产,历任北京公司策划
项目经理、北京公司技术总监、北京公司副总、总经理助理、北京区域副总、顾问部总经理、北京区域总经理、集团顾问事
业部总经理。现任本公司副总经理,负责公司顾问业务的经营管理工作,任期为2013年9月12日至2016年9月11日。
    王正宇先生,中国国籍,无境外居留权,1974年8月24日生,EMBA学历。1999年加入世联地产,历任北京世联常务副
总经理、环渤海代理业务中心总经理、北京世联总经理及华北区域总经理。现任本公司副总经理,负责公司人力资源及知识
信息的管理工作,同时负责金融服务业务的经营管理工作,任期为2013年9月12日至2016年9月11日。
    王伟女士,中国国籍,无境外居留权,1970年5月4日生,大学学历,中欧工商管理学院EDP毕业。2000年加入世联地产,
历任深圳公司代理事业部销售管理部总监;深圳公司事业部营销总监、总经理;深圳区域副总经理、集团代理事业部副总经
理。现任集团副总经理,任期为2013年9月12日至2016年9月11日。
    王海晨先生,中国国籍,无境外居留权,1974年10月1日生,硕士研究生学历。拥有中国注册会计师、中国注册税务师
及会计从业资格;2008 年加盟世联地产,任财务管理中心总经理。现任本公司财务总监,任期为2013年9月12日至2016年9
月11日。
    袁鸿昌先生,中国国籍,无境外居留权,1971年3月24日生,硕士研究生学历。拥有中国注册土地估价师、注册房地产
经纪人专业资质。2001年加入世联地产,历任华东区域副总经理、上海世联总经理、华东区域总经理。现任集团副总经理、
董秘,负责公司市场研究、品牌与公共关系部管理工作,任期为2013年9月12日至2016年9月11日。
    范莹女士,公司副总经理,简历同上。
    焦安平先生,中国国籍,无境外居留权,1973年7月6日生,大学学历。2004年加入世联地产,历任顾问部项目经理、区
域总监、厦门公司总经理、厦门直辖地区总经理。现任公司副总经理,厦门直辖地区总经理,负责厦门公司、杭州公司和贵
阳公司的经营管理工作,任期为2015年7月20日至2016年9月11日。
在股东单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
                                                  在股东单位                                   在股东单位是否
任职人员姓名              股东单位名称                           任期起始日期   任期终止日期
                                                  担任的职务                                   领取报酬津贴
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                                                                 2012 年 06 月
陈劲松         世联中国                            董事                                             否
                                                                 23 日
                                                   执行事务合 2007 年 02 月
周晓华         卓群创展                                                                             否
                                                   伙人          06 日
                                                                 2014 年 07 月
周晓华         众志联高                            有限合伙人                                       否
                                                                 23 日
                                                                 2014 年 07 月
朱敏           众志联高                            普通合伙人                                       否
                                                                 23 日
在其他单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
                                                    在其他单位                                       在其他单位是否
任职人员姓名               其他单位名称                           任期起始日期       任期终止日期
                                                    担任的职务                                           领取报酬津贴
                                                                 2013 年 06 月 29 2017 年 01 月 27
陈劲松         青岛天泰房地产开发股份有限公司      董事                                              是
                                                                 日                 日
                                                                 2013 年 01 月 01 2018 年 12 月 31
陈劲松         上海中城联盟投资管理股份有限公司    董事                                              是
                                                                 日                 日
               深圳众志联高投资管理合伙企业(有限合 执行事务合   2014 年 03 月 21
朱敏                                                                                                 否
               伙)                                伙人          日
张炯           广东信达律师事务所                  合伙人                                            是
                                                                 1999 年 06 月 08
莫天全         搜房控股有限公司                    董事长                                            是
                                                                 日
                                                                 2006 年 05 月 12
莫天全         顺昌集团有限公司                    董事                                              是
                                                                 日
                                                                 2010 年 01 月 21
莫天全         涛石股权投资管理公司                董事                                              否
                                                                 日
                                                                 2014 年 04 月 01
邰宏伟         麻省理工斯隆管理评论                理事
                                                                 日
                                                                 2001 年 05 月 22
姜汝祥         北京锡恩管理顾问有限公司            董事长                                            是
                                                                 日
                                                                 2011 年 02 月 25
姜汝祥         北京锡恩投资管理有限公司            董事长                                            是
                                                                 日
                                                                 2014 年 09 月 15
姜汝祥         北京阿拉大大信息科技有限公司        董事长                                            是
                                                                 日
                                                   董事长、总经 2004 年 04 月 01
但斌           深圳东方港湾投资管理股份有限公司                                                      是
                                                   理            日
                                                                 2009 年 06 月 01 2015 年 09 月 15
陈杰平         上海天玑科技股份有限公司            独立董事                                          是
                                                                 日                 日
陈杰平         卓智控股有限公司                    独立董事      2014 年 07 月 21 2017 年 07 月 20 是
                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                                                                  日              日
                                                                  2014 年 08 月 25 2017 年 03 月 24
陈杰平         金茂投资                            独立董事                                           是
                                                                  日              日
                                                                  2008 年 12 月 18 2015 年 10 月 08
陈杰平         中银国际证券有限公司                独立董事                                           是
                                                                  日              日
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
√ 适用 □ 不适用
2014年4月18日,公司收到深圳证券交易所《关于对深圳世联行地产顾问股份有限公司监事李娜违规买卖股票的监管函》(中
小板监管函[2014]第55号),该《监管函》指出,公司监事李娜在公司定期报告披露前30日内,于2014年4月16日买入公
司股票8,000股,交易金额为人民币138,230元。该行为违反了深圳证券交易所《股票上市规则(2012年修订)》第3.1.8条和
《中小企业板上市公司规范运作指引》第3.8.16条的规定。
四、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
1、公司董事、监事、高级管理人员报酬由薪酬委员会、董事会依次审议通过,其中董事、监事报酬需提交股东大会审议通
过。
2、在公司任职的董事、监事、高级管理人员按其职务根据公司现行的薪酬制度领取报酬,并依据风险、责任、利益相一致
的原则,年底根据公司经营业绩情况和个人绩效,严格按照考核评定程序,确定其年终绩效奖金。
3、公司董事、监事、高级管理人员2015年度薪酬数额已按照相关规定予以支付。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
                                                                                                              单位:万元
                                                                                  从公司获得的税 是否在公司关联
       姓名                职务         性别           年龄         任职状态
                                                                                       前报酬总额          方获取报酬
陈劲松              董事长         男                         51 现任                        188.07 否
周晓华              副董事长       男                         49 离任                         63.31 否
朱敏                董事、总经理   女                         46 现任                         688.3 否
莫天全              董事           男                         52 现任                         16.39 否
姜汝祥              董事           男                         50 现任                         16.39 否
邰宏伟              董事           男                         49 现任                         16.25 否
张炯                独立董事       男                         45 现任                         16.39 否
但斌                独立董事       男                         49 现任                         16.39 否
陈杰平              独立董事       男                         62 现任                         16.25 否
滕柏松              监事会主席     男                         52 现任                        112.97 否
范雯                监事           女                         40 现任                        113.58 否
李娜                监事           女                         38 现任                               3否
林蔚                副总经理       女                         46 现任                        263.35 否
邢柏静              副总经理       女                         42 离任                         62.89 否
                                                                    深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
王正宇              副总经理         男                             41 现任                     240.3 否
王伟                副总经理         女                             45 现任                    352.56 否
王海晨              财务总监         男                             41 现任                    202.61 否
袁鸿昌              副总经理、董秘 男                               44 现任                    240.48 否
焦安平              副总经理         男                             42 现任                    255.12 否
范莹                董事、副总经理 女                               40 现任                    180.74 否
合计                      --                    --             --             --              3,065.34      --
公司董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□ 适用 √ 不适用
五、公司员工情况
五、公司员工情况
截止2015年12月31日,公司共有在册员工22477人,以下是公司人员构成情况统计:
(一)岗位类别构成情况
职位类别            人数(人)           占比
策划类                            2957               13.16%
顾问类                            862                 3.84%
金融类                            103                 0.46%
经营管理类                        313                 1.39%
客户类                            195                 0.87%
物业项目类                        2528               11.25%
销售类                           12772               56.82%
业务支持类                        1737                7.73%
职能类                            1010                4.49%
总计                             22477               100.00%
                                                     深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
(二)教育程度构成情况
教育程度       人数(人)           占比
博士                           1            0.00%
硕士                         678            3.02%
本科                         6535          29.07%
专科                        10497          46.70%
高中及以下                   4766          21.20%
总计                        22477          100.00%
企业薪酬成本情况
                                  深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                                                本期
当期领取薪酬员工总人数(人)                                                 24,107
当期总体薪酬发生额(万元)                                               201,345.16
总体薪酬占当期营业收入比例                                                  42.74%
高管人均薪酬金额(万元/人)                                                  153.27
所有员工人均薪酬金额(万元/人)                                                8.35
                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                                         第九节 公司治理
一、公司治理的基本状况
    报告期内,公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和《深圳证券交易所股票上市规则》等相关
法律、法规的规定,不断完善公司法人治理结构,建立健全内部管理和控制制度,规范公司运作,加强信息披露,进一步提
高公司治理水平。
    截至报告期末,公司治理的实际状况符合前述法律法规及深圳证券交易所、中国证监会发布的有关上市公司治理的规范
性文件。具体情况如下:
1、股东与股东大会
    报告期内,公司召开了4次股东大会,会议的召集、召开、表决程序符合《公司章程》及《股东大会议事规则》等规定,
会议充分预留了股东发言和提问的时间,确保全体股东享有平等地位,充分行使自己的权力,不存在损害中小股东利益的情
形。报告期内的股东大会均由董事会召集召开,召开和表决程序均合法。
2、控股股东与上市公司的关系
    报告期内公司控股股东能严格规范自己的行为,没有超越公司股东大会直接或间接干预公司决策和经营活动的行为。继
续保持与本公司在业务、人员、资产、机构、财务方面完全独立,各自独立核算、独立纳税、独立承担责任和风险。
3、董事与董事会
    报告期内,公司董事会成员9人,其中独立董事3人,公司董事会人数和人员构成符合法律、法规和《公司章程》的要求。
2015年度公司召开董事会19次,会议的召集、召开和表决程序规范。公司全体董事能够按照《董事会议事规则》、《中小企
业板上市公司董事行为指引》等的要求认真履行董事诚实守信、勤勉尽责的义务,认真出席董事会和股东大会,积极参加相
关知识的培训,熟悉有关法律法规。独立董事能够不受影响地独立履行职责,并对公司治理提出了具体的建议。公司董事会
下设战略、审计、提名、薪酬与考核四个专门委员会,对董事会负责。战略委员会主要探讨公司各业务的发展规划;审计委
员会提出内部审计和内部控制的相关意见;提名委员会审查董事、监事及高管任职资格并提出建议;薪酬与考核委员会讨论
决定公司董事、监事及高管的薪酬方案。
4、监事与监事会
    报告期内,公司监事会成员3人,其中1人为职工代表,监事会的人数及构成符合法律、法规的要求。公司监事会依据《公
司章程》、《监事会议事规则》等法律法规认真履行自己的职责,出席了股东大会,列席了历次董事会;按规定的程序召开
监事会,对公司重大事项、财务状况、董事和高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督,维护公司及股东的合法权益。
5、关于绩效评价与激励约束机制
    公司正逐步建立和完善公正、透明的董事、监事和高级管理人员的绩效评价标准和激励约束机制。目前公司已对董事长、
副董事长及高管人员建立了绩效考核体系。公司高管人员的聘任公开、透明,符合法律法规的规定。
6、利益相关者
    公司充分尊重和维护利益相关者的合法权益,实现社会、股东、公司、员工等各方面利益的协调平衡,诚信对待供应商
和客户,认真培养每一位员工,坚持与利益相关者互利共赢的原则,共同推动公司持续、健康、快速发展。公司没有因部分
改制等原因存在同业竞争和关联交易问题。
                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
7、信息披露与透明度
       公司根据最新修订的《信息披露管理制度》,严格按照有关法律法规和《信息披露管理制度》的规定,加强信息披露事
务管理,履行信息披露义务。公司指定董事会秘书为公司信息披露管理负责人,并指定《证券时报》、《中国证券报》、《上
海证券报》和巨潮资讯网(www.cninfo.com.cn)为公司信息披露的报纸和网站。公司真实、准确、完整、及时地披露信息,
确保所有投资者公平地获取公司信息。
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件是否存在重大差异
□ 是 √ 否
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况
       公司自上市以来,注意规范与控股股东世联中国之间的关系,建立健全各项管理制度。目前,公司在业务、资产、人员、
财务、机构方面均独立于控股股东,具有独立完整的业务体系,具备独立面向市场自主经营的能力,完全独立运作、自主经
营,独立承担责任和风险。公司不存在向大股东、实际控制人提供未公开信息等非规范治理情况。
       1、业务独立
       公司拥有独立完整的业务体系,能够面向市场独立经营,独立核算和决策,独立承担责任与风险,未受到公司控股股东
的干涉、控制,未与公司控股股东及其控制的其他企业之间存在关联关系而使公司经营自主权的完整性、独立性受到不良影
响。
       2、人员独立
       公司董事、监事及高级管理人员均严格按照《公司法》、《公司章程》规定的条件和程序产生,控股股东没有干预公司
董事会和股东大会已经作出的人事任免决定。公司总经理、副总经理、财务负责人、董事会秘书等高级管理人员均专职在本
公司领取报酬,未在控股股东单位领取报酬和担任除董事以外的其他任何职务。
       3、资产独立
       公司与控股股东产权关系明晰,拥有独立的采购系统、销售系统、信息系统及商标使用权等无形资产。公司控股股东、
实际控制人没有占用公司的资金、资产及其他资源。
       4、机构独立
       公司设有健全的组织机构体系,公司股东大会、董事会、监事会、经营层及各职能部门均独立运作,并制定了相应的内
部管理及控制制度;公司销售、人事、行政、财务等所有机构与控股股东完全分开,不存在与控股股东单位之间机构重叠、
彼此从属的情形。
       5、财务独立
       公司下设财务部,并有专职财务人员。建立了独立规范的会计核算体系和财务管理制度。公司独立在银行开立账户,不
存在资金或资产被股东或其他企业任意占用的情况;公司作为独立纳税人,依法独立纳税,不存在与股东混合纳税情况;不
存在控股股东干预本公司资金使用的情况。
三、同业竞争情况
□ 适用 √ 不适用
                                                         深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
     会议届次           会议类型   投资者参与比例       召开日期            披露日期           披露索引
                                                                                          详见披露在《证券时
                                                                                          报》、 中国证券报》、
                                                                                          《上海证券报》、巨
2014 年度股东大会 年度股东大会                      2015 年 04 月 13 日 2015 年 04 月 14 日 潮资讯网的《2013
                                                                                          年度股东大会决议
                                                                                          公告》,公告编号为:
                                                                                          2015-033。
                                                                                          详见披露在《证券时
                                                                                          报》、 中国证券报》、
                                                                                          《上海证券报》、巨
2015 年第一次临时
                    临时股东大会                    2015 年 01 月 09 日 2015 年 01 月 10 日 潮资讯网的《2013
股东大会
                                                                                          年度股东大会决议
                                                                                          公告》,公告编号为:
                                                                                          2015-004。
                                                                                          详见披露在《证券时
                                                                                          报》、 中国证券报》、
                                                                                          《上海证券报》、巨
2015 年第二次临时
                    临时股东大会                    2015 年 08 月 13 日 2015 年 08 月 14 日 潮资讯网的《2013
股东大会
                                                                                          年度股东大会决议
                                                                                          公告》,公告编号为:
                                                                                          2015-087。
                                                                                          详见披露在《证券时
                                                                                          报》、 中国证券报》、
                                                                                          《上海证券报》、巨
2015 年第三次临时
                    临时股东大会                    2015 年 12 月 10 日 2015 年 12 月 11 日 潮资讯网的《2013
股东大会
                                                                                          年度股东大会决议
                                                                                          公告》,公告编号为:
                                                                                          2015-118。
机构投资者情况
           机构投资者名称                   出任董事人数                         股东大会参与次数
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□ 适用 √ 不适用
                                                                     深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
五、报告期内独立董事履行职责的情况
1、独立董事出席董事会及股东大会的情况
                                              独立董事出席董事会情况
                  本报告期应参加                         以通讯方式参加                                   是否连续两次未
   独立董事姓名                       现场出席次数                         委托出席次数       缺席次数
                    董事会次数                                次数                                         亲自参加会议
张炯                             19                  9                10                  0              0否
但斌                             19                  9                10                  0              0否
陈杰平                           19                  9                10                  0              0否
独立董事列席股东大会次数
连续两次未亲自出席董事会的说明
不存在连续两次未亲自出席董事会的情况。
2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况
独立董事对公司有关事项是否提出异议
□ 是 √ 否
报告期内独立董事对公司有关事项未提出异议。
3、独立董事履行职责的其他说明
独立董事对公司有关建议是否被采纳
√ 是 □ 否
独立董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
独立董事利用自己的专业优势,密切关注公司的经营情况,并利用召开董事会、股东大会的机会及其他时间,多次到公司现
场工作,通过现场工作深入了解公司的经营情况,积极与其他董事、监事、管理层沟通交流,及时掌握公司的经营动态,对
公司总体发展战略以及面临的市场形势提出建设性意见。
六、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责情况
1、战略委员会
   报告期内,战略委员会召开了一次会议。会议提出深化世联行祥云战略之路及2015年策略部署。
2、审计委员会
   报告期内,审计委员会召开了六次会议。(1)会议讨论了2014年度内部控制、内部审计工作情况;制定了2015年度内部控
制、内部审计工作计划;讨论续聘会计师事务所事宜;针对2014年度外部审计工作进行总结汇报。(2)会议分别对2014年年
度、2015年第一季度、第二季度、第三季度内部审计工作进行汇报。(3)会议针对2015年度外部审计工作进行事前沟通。
                                                                深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
七、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□ 是 √ 否
监事会对报告期内的监督事项无异议。
八、高级管理人员的考评及激励情况
     高级管理人员实行年薪制,依据行业薪酬水平、经营效益、岗位职级等因素确定。2015年年初根据公司经营战略和年
度经营目标,结合高级管理人员的岗位职责,制定绩效考核目标。年终对高级管理人员的履行职责情况和年度业绩完成情况
进行绩效考核,并根据考评结果分配年度绩效薪酬。同时公司对当年度业务发展突出,或业务创新经营突出的高级管理人员
予以了特别奖励。
九、内部控制评价报告
1、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
□ 是 √ 否
2、内控自我评价报告
内部控制评价报告全文披露日期         2016 年 02 月 29 日
                                     公告名称:《内部控制自我评价报告》;公告披露的网站名称:巨潮资讯网
内部控制评价报告全文披露索引
                                     (www.cninfo.com.cn)
纳入评价范围单位资产总额占公司合并
                                                                                                          92.36%
财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司合并
                                                                                                          83.85%
财务报表营业收入的比例
                                                  缺陷认定标准
                类别                                 财务报告                             非财务报告
                                     财务报告重大缺陷的迹象包括: 公司董 非财务报告缺陷认定主要以缺陷对业
                                     事、监事和高级管理人员的舞弊行为; 重 务流程有效性的影响程度、发生的可能
                                     述以前年度财务报表,以更正由于舞弊或 性作判定。如果缺陷发生的可能性较
                                     错误导致的重大错报;注册会计师发现的 小,会降低工作效率或效果、或加大效
                                     却未被公司内部控制识别的当期财务报告 果的不确定性、或使之偏离预期目标为
定性标准                             中的重大错报;审计委员会和审计部对公 一般缺陷;如果缺陷发生的可能性较
                                     司的对外财务报告和财务报告内部控制监 高,会显著降低工作效率或效果、或显
                                     督无效。财务报告重要缺陷的迹象包括: 著加大效果的不确定性、或使之显著偏
                                     未依照公认会计准则选择和应用会计政       离预期目标为重要缺陷;如果缺陷发生
                                     策;对于非常规或特殊交易的账务处理没 的可能性高,会严重降低工作效率或效
                                     有建立相应的控制机制或没有实施且没有 果、或严重加大效果的不确定性、或使
                                                     深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                               相应的补偿性控制;对于期末财务报告过 之严重偏离预期目标为重大缺陷。
                               程的控制存在一项或多项缺陷且不能合理
                               保证编制的财务报表达到真实、完整的目
                               标。一般缺陷是指除上述重大缺陷、重要
                               缺陷之外的其他控制缺陷。
                                                                      定量标准以税前利润、资产总额、营业
                               定量标准以税前利润、资产总额、营业收 收入作为衡量指标。①内部控制缺陷可
                               入作为衡量指标。①内部控制缺陷可能导 能导致或导致的损失与利润表相关的,
                               致或导致的损失与利润表相关的,以税前 以税前利润指标衡量。如果该缺陷单独
                               利润指标衡量。如果该缺陷单独或连同其 或连同其他缺陷可能导致的财务报告
                               他缺陷可能导致的财务报告错报金额小于 错报金额小于税前利润的 5%,则认定
                               税前利润的 5%,则认定为一般缺陷;如 为一般缺陷;如果超过税前利润 5%,
                               果超过税前利润 5%,小于 10%认定为重 小于 10%认定为重要缺陷;如果超过税
                               要缺陷;如果超过税前利润 10%则认定为 前利润 10%则认定为重大缺陷。②内
                               重大缺陷。②内部控制缺陷可能导致或导 部控制缺陷可能导致或导致的损失与
                               致的损失与资产管理相关的,以资产总额 资产管理相关的,以资产总额指标衡
                               指标衡量。如果该缺陷单独或连同其他缺 量。如果该缺陷单独或连同其他缺陷可
定量标准
                               陷可能导致的财务报告错报金额小于资产 能导致的财务报告错报金额小于资产
                               总额的 0.5%,则认定为一般缺陷;如果超 总额的 0.5%,则认定为一般缺陷;如
                               过资产总额 0.5%,小于 1%认定为重要缺 果超过资产总额 0.5%,小于 1%认定
                               陷;如果超过资产总额 1%则认定为重大 为重要缺陷;如果超过资产总额 1%则
                               缺陷。 ③内部控制缺陷可能导致或导致的 认定为重大缺陷。③内部控制缺陷可能
                               损失与收入相关的,以收入总额指标衡量。导致或导致的损失与收入相关的,以收
                               如果该缺陷单独或连同其他缺陷可能导致 入总额指标衡量。如果该缺陷单独或连
                               的财务报告错报金额小于收入总额的       同其他缺陷可能导致的财务报告错报
                               1%,则认定为一般缺陷;如果超过收入总 金额小于收入总额的 1%,则认定为一
                               额 1%,小于 2%认定为重要缺陷;如果超 般缺陷;如果超过收入总额 1%,小于
                               过收入总额 2%则认定为重大缺陷。        2%认定为重要缺陷;如果超过收入总
                                                                      额 2%则认定为重大缺陷。
财务报告重大缺陷数量(个)
非财务报告重大缺陷数量(个)
财务报告重要缺陷数量(个)
非财务报告重要缺陷数量(个)
十、内部控制审计报告或鉴证报告
不适用
                                                          深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
                                        第十节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型                                         标准无保留审计意见
审计报告签署日期                                     2016 年 02 月 26 日
审计机构名称                                         信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)
审计报告文号                                         XYZH/2016SZA40100
注册会计师姓名                                       张伟坚   李颖
                                               审计报告正文
    我们审计了后附的深圳世联行地产顾问股份有限公司(以下简称世联行公司)财务报表,包括2015年12月31日的合并
及母公司资产负债表,2015年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及财务
报表附注。
   一、管理层对财务报表的责任
    编制和公允列报财务报表是世联行公司管理层的责任,这种责任包括:(1)按照企业会计准则的规定编制财务报表,
并使其实现公允反映;(2)设计、执行和维护必要的内部控制,以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
   二、注册会计师的责任
    我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审
计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德守则,计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取
合理保证。
    审计工作涉及实施审计程序,以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断,
包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时,注册会计师考虑与财务报表编制和公允列
报相关的内部控制,以设计恰当的审计程序,但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会
计政策的恰当性和作出会计估计的合理性,以及评价财务报表的总体列报。
    我们相信,我们获取的审计证据是充分、适当的,为发表审计意见提供了基础。
    三、审计意见
    我们认为,世联行公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制,公允反映了世联行公司2015年12月31
日的合并及母公司财务状况以及2015年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、财务报表
财务附注中报表的单位为:人民币元
                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
1、合并资产负债表
编制单位:深圳世联行地产顾问股份有限公司
                                           2015 年 12 月 31 日
                                                                                                        单位:元
                 项目                        期末余额                                期初余额
流动资产:
    货币资金                                            2,926,144,765.79                         790,782,844.62
    结算备付金
    拆出资金
    以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
    衍生金融资产
    应收票据                                             108,791,649.95                           21,959,394.57
    应收账款                                             881,193,779.05                          678,862,116.09
    预付款项                                              62,634,781.65                           25,854,243.80
    应收保费
    应收分保账款
    应收分保合同准备金
    应收利息
    应收股利
    其他应收款                                           169,073,485.84                          108,696,429.33
    买入返售金融资产
    存货
    贷款                                                2,067,594,714.40                        1,634,201,548.17
    划分为持有待售的资产
    一年内到期的非流动资产
    其他流动资产                                                                                  11,820,800.00
流动资产合计                                            6,215,433,176.68                        3,272,177,376.58
非流动资产:
    发放贷款及垫款
    可供出售金融资产                                     258,881,500.00                          127,530,500.00
    持有至到期投资
    长期应收款
    长期股权投资                                          18,622,835.24
                                      深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
    投资性房地产                     91,981,982.57                         74,525,200.26
    固定资产                        181,987,547.82                        212,230,456.55
    在建工程
    工程物资
    固定资产清理
    生产性生物资产
    油气资产
    无形资产                         51,613,637.71                         46,955,862.40
    开发支出
    商誉                            294,102,602.88                        169,752,180.13
    长期待摊费用                     19,786,678.34                         19,194,254.21
    递延所得税资产                  238,613,306.63                        158,986,855.16
    其他非流动资产                   27,000,000.00                         34,600,000.00
非流动资产合计                     1,182,590,091.19                       843,775,308.71
资产总计                           7,398,023,267.87                     4,115,952,685.29
流动负债:
    短期借款                       1,176,000,000.00                       424,200,000.00
    向中央银行借款
    吸收存款及同业存放
    拆入资金
    以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债
    衍生金融负债
    应付票据
    应付账款                         27,081,650.05                         18,730,893.01
    预收款项                        104,450,044.46                         77,572,989.65
    卖出回购金融资产款
    应付手续费及佣金
    应付职工薪酬                    690,846,553.99                        535,090,833.88
    应交税费                        359,007,165.96                        207,455,171.17
    应付利息                         11,527,952.99                         12,543,087.09
    应付股利                          7,840,000.00                         20,373,720.10
    其他应付款                      474,114,298.42                        137,824,422.52
    担保赔偿准备
                                深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
    未到期责任准备金
    应付分保账款
    保险合同准备金
    代理买卖证券款
    代理承销证券款
    划分为持有待售的负债
    一年内到期的非流动负债
    其他流动负债              858,173,395.90                        549,786,277.00
流动负债合计                 3,709,041,061.77                     1,983,577,394.42
非流动负债:
    长期借款
    应付债券
      其中:优先股
               永续债
    长期应付款                 44,840,000.00                         44,840,000.00
    长期应付职工薪酬
    专项应付款
    预计负债
    递延收益
    递延所得税负债
    其他非流动负债
非流动负债合计                 44,840,000.00                         44,840,000.00
负债合计                     3,753,881,061.77                     2,028,417,394.42
所有者权益:
    股本                     1,445,696,230.00                       763,776,000.00
    其他权益工具
      其中:优先股
               永续债
    资本公积                  915,390,729.14                        353,822,865.39
    减:库存股
    其他综合收益                   -17,802.78                             3,045.89
    专项储备
    盈余公积                  303,020,499.18                        251,156,606.78
    一般风险准备
                                                          深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
    未分配利润                                          885,779,463.75                          657,386,918.42
归属于母公司所有者权益合计                             3,549,869,119.29                        2,026,145,436.48
    少数股东权益                                         94,273,086.81                           61,389,854.39
所有者权益合计                                         3,644,142,206.10                        2,087,535,290.87
负债和所有者权益总计                                   7,398,023,267.87                        4,115,952,685.29
法定代表人:陈劲松                 主管会计工作负责人:王海晨                       会计机构负责人:欧志鹏
2、母公司资产负债表
                                                                                                       单位:元
                 项目                       期末余额                                期初余额
流动资产:
    货币资金                                           1,933,232,760.06                         368,441,685.50
    以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
    衍生金融资产
    应收票据
    应收账款                                             67,850,531.09                           49,116,971.95
    预付款项                                              2,599,580.19                            6,358,537.70
    应收利息
    应收股利                                              8,160,000.00
    其他应收款                                          855,106,529.19                          853,404,094.19
    存货
    划分为持有待售的资产
    一年内到期的非流动资产
    其他流动资产
流动资产合计                                           2,866,949,400.53                        1,277,321,289.34
非流动资产:
    可供出售金融资产                                    199,630,000.00                          124,130,000.00
    持有至到期投资
    长期应收款
    长期股权投资                                       1,227,219,677.08                         830,783,125.92
    投资性房地产                                        193,589,566.63                          200,738,980.38
    固定资产                                             12,517,864.75                           14,628,759.17
    在建工程
                                      深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
    工程物资
    固定资产清理
    生产性生物资产
    油气资产
    无形资产                          3,928,682.39                          2,161,370.32
    开发支出
    商誉
    长期待摊费用                      8,038,251.23                         10,794,275.57
    递延所得税资产                   44,409,388.62                         31,880,280.13
    其他非流动资产                   27,000,000.00                         34,600,000.00
非流动资产合计                     1,716,333,430.70                     1,249,716,791.49
资产总计                           4,583,282,831.23                     2,527,038,080.83
流动负债:
    短期借款                        970,000,000.00                        399,200,000.00
    以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债
    衍生金融负债
    应付票据
    应付账款                         10,201,885.62                          2,235,180.09
    预收款项                         28,553,302.22                         30,912,568.11
    应付职工薪酬                    166,739,899.19                        121,091,462.03
    应交税费                         36,722,931.48                         32,512,829.90
    应付利息
    应付股利                                                               20,373,720.10
    其他应付款                      318,716,846.16                        199,884,912.08
    划分为持有待售的负债
    一年内到期的非流动负债
    其他流动负债
流动负债合计                       1,530,934,864.67                       806,210,672.31
非流动负债:
    长期借款
    应付债券
      其中:优先股
               永续债
                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
    长期应付款
    长期应付职工薪酬
    专项应付款
    预计负债
    递延收益
    递延所得税负债
    其他非流动负债
非流动负债合计
负债合计                              1,530,934,864.67                           806,210,672.31
所有者权益:
    股本                              1,445,696,230.00                           763,776,000.00
    其他权益工具
      其中:优先股
               永续债
    资本公积                          1,011,178,040.86                           391,764,374.82
    减:库存股
    其他综合收益
    专项储备
    盈余公积                           303,020,499.18                            251,156,606.78
    未分配利润                         292,453,196.52                            314,130,426.92
所有者权益合计                        3,052,347,966.56                       1,720,827,408.52
负债和所有者权益总计                  4,583,282,831.23                       2,527,038,080.83
3、合并利润表
                                                                                       单位:元
                 项目         本期发生额                            上期发生额
一、营业总收入                        4,710,553,211.68                       3,308,170,629.85
    其中:营业收入                    4,710,553,211.68                       3,308,170,629.85
           利息收入
           已赚保费
           手续费及佣金收入
二、营业总成本                        3,968,145,680.24                       2,751,119,241.74
    其中:营业成本                    3,177,827,624.20                       2,189,316,177.06
           利息支出
                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
             手续费及佣金支出
             退保金
             赔付支出净额
             提取保险合同准备金净额                  0.00                          -139,034.72
             保单红利支出
             分保费用
             营业税金及附加                267,791,435.83                       184,738,733.82
             销售费用
             管理费用                      344,862,892.39                       318,247,813.04
             财务费用                       56,106,284.82                          -323,610.29
             资产减值损失                  121,557,443.00                        59,279,162.83
       加:公允价值变动收益(损失以
“-”号填列)
           投资收益(损失以“-”号填
                                             5,144,565.07                         2,057,686.76
列)
           其中:对联营企业和合营企业
的投资收益
           汇兑收益(损失以“-”号填列)
三、营业利润(亏损以“-”号填列)         747,552,096.51                       559,109,074.87
       加:营业外收入                       10,582,457.88                         6,839,419.37
           其中:非流动资产处置利得             90,667.68                          266,698.83
       减:营业外支出                        3,587,731.91                         2,950,635.94
           其中:非流动资产处置损失           570,429.25                            531,112.16
四、利润总额(亏损总额以“-”号填列)     754,546,822.48                       562,997,858.30
       减:所得税费用                      210,538,952.48                       144,027,732.34
五、净利润(净亏损以“-”号填列)         544,007,870.00                       418,970,125.96
       归属于母公司所有者的净利润          509,389,237.73                       394,344,162.95
       少数股东损益                         34,618,632.27                        24,625,963.01
六、其他综合收益的税后净额                    -107,394.54                             2,434.12
  归属母公司所有者的其他综合收益
                                               -20,848.67                             1,965.89
的税后净额
    (一)以后不能重分类进损益的其
他综合收益
             1.重新计量设定受益计划净
负债或净资产的变动
             2.权益法下在被投资单位不
                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
能重分类进损益的其他综合收益中享
有的份额
    (二)以后将重分类进损益的其他
                                                                 -20,848.67                               1,965.89
综合收益
             1.权益法下在被投资单位以
后将重分类进损益的其他综合收益中
享有的份额
             2.可供出售金融资产公允价
值变动损益
             3.持有至到期投资重分类为
可供出售金融资产损益
             4.现金流量套期损益的有效
部分
             5.外币财务报表折算差额                              -20,848.67                               1,965.89
             6.其他
  归属于少数股东的其他综合收益的
                                                                 -86,545.87                                468.23
税后净额
七、综合收益总额                                             543,900,475.46                         418,972,560.08
       归属于母公司所有者的综合收益
                                                             509,368,389.06                         394,346,128.84
总额
       归属于少数股东的综合收益总额                           34,532,086.40                          24,626,431.24
八、每股收益:
       (一)基本每股收益                                              0.38                                   0.32
       (二)稀释每股收益                                              0.38                                   0.32
本期发生同一控制下企业合并的,被合并方在合并前实现的净利润为:0.00 元,上期被合并方实现的净利润为:0.00 元。
法定代表人:陈劲松                      主管会计工作负责人:王海晨                      会计机构负责人:欧志鹏
4、母公司利润表
                                                                                                          单位:元
                 项目                           本期发生额                             上期发生额
一、营业收入                                                 559,921,544.79                         448,648,008.36
       减:营业成本                                          367,942,919.90                         266,249,671.45
           营业税金及附加                                     33,947,623.41                          25,474,929.89
           销售费用
           管理费用                                          141,746,727.06                         133,042,792.11
           财务费用                                           39,263,422.69                           2,762,749.04
                                         深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
           资产减值损失                    364,350.28                          2,875,169.87
       加:公允价值变动收益(损失以
“-”号填列)
           投资收益(损失以“-”号填
                                        277,280,964.05                       306,011,487.68
列)
           其中:对联营企业和合营企
业的投资收益
二、营业利润(亏损以“-”号填列)      253,937,465.50                       324,254,183.68
       加:营业外收入                     1,564,233.32                         1,140,954.18
           其中:非流动资产处置利得            109.80                            118,506.05
       减:营业外支出                      451,028.23                           726,475.43
           其中:非流动资产处置损失        281,813.93                            118,734.61
三、利润总额(亏损总额以“-”号填
                                        255,050,670.59                       324,668,662.43
列)
       减:所得税费用                    -4,268,791.41                         6,257,836.06
四、净利润(净亏损以“-”号填列)      259,319,462.00                       318,410,826.37
五、其他综合收益的税后净额
       (一)以后不能重分类进损益的
其他综合收益
             1.重新计量设定受益计划
净负债或净资产的变动
             2.权益法下在被投资单位
不能重分类进损益的其他综合收益中
享有的份额
       (二)以后将重分类进损益的其
他综合收益
             1.权益法下在被投资单位
以后将重分类进损益的其他综合收益
中享有的份额
             2.可供出售金融资产公允
价值变动损益
             3.持有至到期投资重分类
为可供出售金融资产损益
             4.现金流量套期损益的有
效部分
             5.外币财务报表折算差额
             6.其他
                                                  深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
六、综合收益总额                                 259,319,462.00                         318,410,826.37
七、每股收益:
     (一)基本每股收益                                    0.19                                   0.26
     (二)稀释每股收益                                    0.19                                   0.26
5、合并现金流量表
                                                                                              单位:元
                 项目               本期发生额                             上期发生额
一、经营活动产生的现金流量:
     销售商品、提供劳务收到的现金            4,414,588,390.23                       2,996,935,272.15
     客户存款和同业存放款项净增加

     向中央银行借款净增加额
     向其他金融机构拆入资金净增加

     收到原保险合同保费取得的现金
     收到再保险业务现金净额
     保户储金及投资款净增加额
     处置以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产净增加额
     收取利息、手续费及佣金的现金
     拆入资金净增加额
     回购业务资金净增加额
     收到的税费返还
     收到其他与经营活动有关的现金            3,306,293,881.12                           984,761,263.48
经营活动现金流入小计                         7,720,882,271.35                       3,981,696,535.63
     购买商品、接受劳务支付的现金
     客户贷款及垫款净增加额
     存放中央银行和同业款项净增加

     支付原保险合同赔付款项的现金
     支付利息、手续费及佣金的现金
     支付保单红利的现金
     支付给职工以及为职工支付的现
                                             2,110,873,494.93                       1,798,238,970.15

                                      深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
    支付的各项税费                  437,530,454.99                        342,030,549.38
    支付其他与经营活动有关的现金   4,721,880,245.78                     2,763,284,629.04
经营活动现金流出小计               7,270,284,195.70                     4,903,554,148.57
经营活动产生的现金流量净额          450,598,075.65                       -921,857,612.94
二、投资活动产生的现金流量:
    收回投资收到的现金               20,579,667.88                          1,600,000.00
    取得投资收益收到的现金            3,643,497.63                          1,957,686.76
    处置固定资产、无形资产和其他
                                        407,019.85                           530,145.79
长期资产收回的现金净额
    处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
    收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计                 24,630,185.36                          4,087,832.55
    购建固定资产、无形资产和其他
                                     30,275,361.83                         30,953,786.85
长期资产支付的现金
    投资支付的现金                  178,961,420.39                         70,500,500.00
    质押贷款净增加额
    取得子公司及其他营业单位支付
                                     20,634,927.43
的现金净额
    支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计                229,871,709.65                        101,454,286.85
投资活动产生的现金流量净额         -205,241,524.29                        -97,366,454.30
三、筹资活动产生的现金流量:
    吸收投资收到的现金             1,122,967,656.04                         6,115,242.60
    其中:子公司吸收少数股东投资
                                      1,950,000.00                          6,115,242.60
收到的现金
    取得借款收到的现金             1,303,163,925.61                       541,029,004.00
    发行债券收到的现金
    收到其他与筹资活动有关的现金    815,896,988.04                        428,623,101.65
筹资活动现金流入小计               3,242,028,569.69                       975,767,348.25
    偿还债务支付的现金              653,711,099.79                         12,100,000.00
    分配股利、利润或偿付利息支付
                                    224,89