世联行:2016年年度报告

深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
深圳世联行地产顾问股份有限公司
    2016 年年度报告
         2017 年 03 月
                                         深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
             第一节 重要提示、致股东的信、目录和释义
    本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整,不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和
连带的法律责任。
    公司负责人陈劲松、主管会计工作负责人王海晨及会计机构负责人(会计主
管人员)欧志鹏声明:保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
    所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
    本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述,属于计划性事项,不构成公司对
投资者的实质性承诺,敬请投资者注意投资风险。
    公司已在本报告中详细描述未来将面临的主要风险及应对措施,详情请查
阅本报告“第四节 经营情况讨论与分析”之“九、公司未来发展的展望”部分,
请投资者注意投资风险。
    公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为:以 2,044,969,122.00 股为基
数,向全体股东每 10 股派发现金红利 0.80 元(含税),送红股 0 股(含税),不
以公积金转增股本。
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                                         致股东的信
                     变化的是服务,不变的是不动产与人的联接
尊敬的世联行股东:
    巨型市场,起伏跌宕,时至“中局”。这是最好的年代,这是最差的年代。市场起起伏伏,购房者时
而狂热,时而理性,变化的是什么,不变的又是什么,我们如何自持?想不畏浮云遮望眼,必须再上一层
楼。这层楼就是从世联行的使命来制定应对变化的战略。
    这一年,我们在股东、客户、伙伴的支持下,世联行的业绩持续高速增长。然而,更为重要的是我们
对既定祥云战略的坚持,我们坚定的认为:
    变化的是服务,不变的是联接。世联行的使命是建立资产与人的联接,不断扩大入口,丰富场景和服
务,让更多的人享受真正的地产服务。
    世联行全面推行“祥云战略”三年以来,我们的入口、场景和服务都有了极大的延伸:
    1、入口:入口即不动产资产目标市场的切入点,是丰富场景的前提。提高份额,建立规模优势;扩
大入口,创造更丰富的场景和服务,是世联行的基本战略。
            新房交易:在全国 172 个城市共计 1,946 个销售案场,覆盖的新房房源数量超 150 万套。
            存量社区:进入 20 个城市,铺排社区管家网点 168 个
            公寓业务:在全国 20 个城市全面展开,签约超过 2 万间,开业运营近五千间,与一万五千
            多名璞客建立了联接
            工商物业:管理资产规模超 2,500 亿,运营管理服务面积超 1,000 万平米
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    2、场景:场景就是联接本身。场景实现服务,场景创造服务。“场景”是世联行的核心资产。祥云战
略下,世联行的业务场景已经从过去传统的新房案场(线下交易场景),陆续延伸至房联宝(O2O 交易场
景)、社区管家(存量交易和服务场景)、公寓门店、公寓开放平台、以及联合办公等工商不动产管理和运
营场景。
    3、服务:基于入口的规模优势、丰富的场景,发挥信用、品牌、资本优势,多触点、多方式服务变
现。世联行基于客户的需求,目前已推出包括新房代理、渠道整合电商、新房及存量房金融服务、家装家
居服务、存量物业交易租赁服务、按揭服务、租赁运营服务、物业管理服务、房地产基金管理和投资服务。
    房地产服务场景的延伸带来了公司效能的提升,2016 年相比三年前,公司的人均创收增长了 116%,
人均创利增长了 106%,员工的平均收入也有了超过 65%的增长。2016 年,世联行实现了几个重要的战
略突破:
    1. 互联网电商业务(房联宝)顺应开发商对整合线上、线下全营销渠道的需求,对系统持续投入并
进行业务模式创新。2016 年,房联宝进入全国 105 个城市,超过 1,000 个项目,联接了全国 700 余个开
发商,逾 5 万个中介门店,50 余万经纪人,以及超过 10 万置业客户,已经成为中国房地产电商及渠道业
务领域最重要的竞争者之一。房联宝电商业务与代理业务、金融业务和装修业务产生了叠加和协同效应,
强化了世联行对开发商客户及 C 端小业主客户的服务能力。世联行将对电商业务进行持续投入,房联宝未
来将成为世联行线上及线下的交易平台。
    2. 2017 年 1 月 3 日,世联君汇成为世联行旗下首家挂牌新三板的公司。挂牌后的世联君汇将秉承轻
资产服务的优势,专注于中国工商不动产服务场景,包括办公、商业、产业园、旅游等领域,为物业持有
者和使用者提供垂直一体化的服务支持。君汇的业务模式是以物业管理为基础,叠加咨询顾问、招商运营、
企业外包等高附加值服务,进而通过投资和资产证券化,使工商物业持续增值。
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    3. 2016 年,世联行旗下公寓经营业务(世联红璞)快速发展,在短短一年时间内已发展为全国最大
的集中式公寓运营商之一。世联红璞在创立之初的愿景就是让都市青年感受到城市的温暖。目前,世联行
的公寓业务落地全国 20 个城市,签约超过 2 万间,其中已开业运营的房间数近 5,000 间。这是世联行第
一个完整的 ToC 业务场景,是联接存量资产、房东、投资者和租户的重要场景,是叠加租赁金融、消费金
融、装修等业务的重要场景。
    我们将在高速行驶的列车上增加新引擎,面向长远未来布局资产联接。世联行的新服务将开创“开放
合作”的新模式,不断为客户资产增值。
    变化的是服务,不变的是联接。“大舸中流下,青山两岸移”。世联行将不负时代,奋力前行!
                                                  深圳世联行地产顾问股份有限公司董事长
                                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                                                   目录
第一节 重要提示、致股东的信、目录和释义.............................................................................. 10
第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................................. 14
第三节 公司业务概要 ...................................................................................................................... 18
第四节 经营情况讨论与分析 .......................................................................................................... 56
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 80
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 88
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 88
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .......................................................................... 89
第九节 公司治理 .............................................................................................................................. 96
第十节 公司债券相关情况 ............................................................................................................ 103
第十一节 财务报告 ........................................................................................................................ 104
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................ 251
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                                                  释义
             释义项          指                                      释义内容
世联、世联行或公司、本公司   指   深圳世联行地产顾问股份有限公司
世联中国                     指   世联地产顾问(中国)有限公司,世联行之控股股东
FH                           指   Fortune Hill Asia Limited,世联中国之控股子公司
卓群创展                     指   乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业(有限合伙),世联行之股东之一
北京世联                     指   北京世联房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
东莞世联                     指   东莞世联地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
上海世联                     指   上海世联房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
世联行经纪                   指   深圳市世联行房地产经纪有限公司,世联行之全资子公司
惠州世联                     指   世联房地产咨询(惠州)有限公司,世联行之全资子公司
广州世联                     指   广州市世联房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司
天津世联                     指   天津世联兴业房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司
山东世联                     指   山东世联怡高物业顾问有限公司,世联行之控股子公司
四川嘉联                     指   四川世联行兴业房地产顾问有限公司,世联行之控股子公司
重庆世联                     指   重庆世联行房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
青岛雅园                     指   青岛雅园物业管理有限公司,报告期内世联行已转让持有的 60%股权
世联投资                     指   深圳世联投资有限公司,世联行之全资子公司
世联小贷                     指   深圳市世联小额贷款有限公司,世联行之全资子公司
盛泽担保                     指   深圳市盛泽非融资担保有限责任公司,世联行之全资子公司
北京安信行                   指   北京安信行物业管理有限公司,世联行之控股子公司
珠海世联                     指   珠海世联房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司
杭州世联                     指   杭州世联房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司
厦门世联                     指   厦门世联兴业房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
世联先锋                     指   深圳世联先锋投资有限公司,世联行之全资子公司
长沙世联                     指   长沙世联兴业房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
沈阳世联                     指   沈阳世联兴业房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
大连世联                     指   大连世联兴业房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
成都世联                     指   成都世联兴业房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
苏州世联                     指   苏州世联兴业房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
常州世联       指   常州世联房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司
西安世联       指   西安世联投资咨询有限公司,由世联行和世联先锋共同投资设立
青岛世联       指   青岛世联兴业房地产顾问有限公司,由世联行和世联先锋共同投资设立
武汉世联       指   武汉世联兴业房地产顾问有限公司,由世联行和世联先锋共同投资设立
三亚世联       指   三亚世联房地产顾问有限公司,由世联行和世联先锋共同投资设立
合肥世联       指   合肥世联投资咨询有限公司,由世联行和世联先锋共同投资设立
无锡世联       指   无锡世联行房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司
福州世联       指   福州世联房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
佛山世联       指   佛山世联房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
南昌世联       指   南昌世联置业有限公司,世联行之全资子公司
南京世联       指   南京世联兴业房地产投资咨询有限公司,世联行之全资子公司
长春世联       指   长春世联兴业房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
南通世联       指   南通世联兴业房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
昆明世联       指   昆明世联卓群房地产经纪有限公司,世联行之全资子公司
宁波世联       指   宁波世联房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司
南宁世联       指   南宁世联房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司
苏州居善       指   苏州居善网络技术服务有限公司,先锋投资之全资子公司
南京云掌柜     指   南京云掌柜信息技术有限公司,先锋投资之全资子公司
天津居善       指   天津居善电子商务有限公司,先锋投资之全资子公司
郑州世联       指   郑州世联兴业房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司
漳州世联       指   漳州世联房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司
徐州世联       指   徐州世联房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
杭州世联卓群   指   杭州世联卓群房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司
合肥世联先锋   指   合肥世联先锋房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
北京世联兴业   指   北京世联兴业房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
贵阳世联       指   贵阳世联房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
武汉世联先锋   指   武汉世联先锋房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
惠州世联先锋   指   惠州市世联先锋房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
太原世联       指   太原世联卓群房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
石家庄世联     指   石家庄世联卓群房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司
世联君汇       指   深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司,世联行之控股子公司
海南世联       指   海南世联房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司
固安世联       指   固安世联房地产经纪有限公司,世联行之全资子公司
廊坊世联       指   廊坊市世联房地产经纪有限公司,世联行之全资子公司
                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
香港世联       指   世联咨询(香港)有限公司,世联行之全资子公司
兰州世联       指   兰州世联行房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
包头世联       指   包头市世联行房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司
唐山世联       指   唐山世联行房地产经纪有限公司,世联行之全资子公司
前海资管       指   深圳前海世联资产管理有限公司,世联行之全资子公司
厦门立丹行     指   厦门市立丹行置业有限公司,世联行之控股子公司
先锋居善       指   深圳先锋居善科技有限公司,世联行之全资子公司
世联科创       指   深圳市世联科创科技服务有限公司,世联行之控股子公司
青岛荣置地     指   青岛荣置地顾问有限公司,世联行之控股子公司
世联集金       指   深圳世联集金财富管理有限公司,世联行之控股子公司
世联集房       指   深圳世联集房资产管理有限公司,世联行之控股子公司
深圳赋能创新   指   深圳市赋能创新投资有限公司,世联行之全资子公司
哈尔滨世联     指   哈尔滨卓群房地产经纪有限公司,世联行之全资子公司
苏州世联行     指   苏州世联行房地产综合服务有限公司,世联行之全资子公司
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                             第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称                   世联行                               股票代码
变更后的股票简称(如有) 无
股票上市证券交易所         深圳证券交易所
公司的中文名称             深圳世联行地产顾问股份有限公司
公司的中文简称             世联行
公司的外文名称(如有)     SHENZHEN WORLDUNION PROPERTIES CONSULTANCY INCORPORATED
公司的外文名称缩写(如有)WORLDUNION
公司的法定代表人           陈劲松
注册地址                   深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼
注册地址的邮政编码         518001
办公地址                   深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼
办公地址的邮政编码         518001
公司网址                   http://www.worldunion.com.cn
电子信箱                   info@worldunion.com.cn
二、联系人和联系方式
                               董事会秘书                                         证券事务代表
姓名       袁鸿昌                                              赵飞鸿
联系地址   深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼
电话       0755-22162824                                       0755-22162144
传真       0755-22162231                                       0755-22162231
电子信箱   info@worldunion.com.cn                              info@worldunion.com.cn
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称                    证券时报、中国证券报、上海证券报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址          巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点                            深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼、深圳证券交易所
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四、注册变更情况
组织机构代码                  61886755-4
                              2009 年 8 月 28 日-2009 年 10 月 26 日主营业务:从事投资可行性研究、项目策划、
公司上市以来主营业务的变化情 房地产信息、房地产交易代理、企业形象设计、科研经济技术管理咨询、物业管理业务
况(如有)                    (以上不含限制项目)。在本市设立 1 家非法人分支机构,经营范围与总公司相同。
                              2009 年 10 月 27 日至今主营业务:房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、物业管理。
历次控股股东的变更情况(如有)无
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称              信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)
会计师事务所办公地址          北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 9 层
签字会计师姓名                王建新、李颖
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
√ 适用 □ 不适用
         保荐机构名称           保荐机构办公地址             保荐代表人姓名                    持续督导期间
                           北京市东城区朝内大街 2 号凯
中信建投证券股份有限公司                                 侯世飞、隋玉瑶         2016 年 3 月 28 日-2016 年 12 月 31 日
                           恒中心 B、E 座 3 层
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
                                                      2016 年             2015 年          本年比上年增减       2014 年
营业收入(元)                                     6,269,921,274.71    4,710,553,211.68           33.10% 3,308,170,629.85
归属于上市公司股东的净利润(元)                    747,215,219.61      509,389,237.73            46.69%      394,344,162.95
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润
                                                    714,841,250.59      502,545,721.25            42.24%      389,922,836.29
(元)
经营活动产生的现金流量净额(元)                   2,294,310,944.74     450,598,075.65           409.17%      -921,857,612.94
基本每股收益(元/股)                                           0.37                0.27          37.04%                  0.23
稀释每股收益(元/股)                                           0.37                0.27          37.04%                  0.23
加权平均净资产收益率                                         19.47%            17.67%              1.80%             21.13%
                                                                                           本年末比上年末
                                                    2016 年末           2015 年末                              2014 年末
                                                                                               增减
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总资产(元)                                    7,784,150,995.52     7,398,023,267.87                5.22% 4,115,952,685.29
归属于上市公司股东的净资产(元)                4,188,743,553.77     3,549,869,119.29               18.00% 2,026,145,436.48
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
                                                                                                                    单位:元
                                                 第一季度             第二季度            第三季度            第四季度
营业收入                                       1,148,236,668.92 1,547,027,896.25 1,498,054,374.08           2,076,602,335.46
归属于上市公司股东的净利润                       61,327,862.83       141,413,114.75      176,900,941.45      367,573,300.58
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润     60,903,573.72      137,270,547.72       155,715,540.34      360,951,588.81
经营活动产生的现金流量净额                      350,428,492.71      507,578,580.01       581,752,897.95      854,550,974.07
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
                                                                                                                    单位:元
                             项目                                  2016 年金额     2015 年金额      2014 年金额      说明
非流动资产处置损益(包括已计提资产减值准备的冲销部分)               504,748.91       -479,761.57     -264,413.33
计入当期损益的政府补助(与企业业务密切相关,按照国家统一标准
                                                                   13,583,935.54   8,631,708.98      4,924,495.73
定额或定量享受的政府补助除外)
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外,持有交易性金融
资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益,以及处置交易性金         625,000.00
融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回                             21,842,244.12   2,335,102.38      1,914,721.61
除上述各项之外的其他营业外收入和支出                                 871,612.53 -1,157,221.44         -771,298.97
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
减:所得税影响额                                                 3,627,616.76   1,756,769.24   1,231,227.80
    少数股东权益影响额(税后)                                   1,425,955.32    729,542.63     150,950.58
合计                                                            32,373,969.02   6,843,516.48   4,421,326.66   --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目,以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目,应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                        第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求

     (一)公司从事的主要业务
     公司专注房地产服务二十三年,经历房地产市场上半场到下半场的转变,面临着房地产服务市场日新月异,公司始终
保持与市场、客户同步,因应市场、客户的需求变化不断转型和革新。
     2014 年公司启动以“服务、入口、开放、平台”为核心的祥云战略,在新的服务内容上不断求变探索,以“建立资产
与人的联接,不断扩大入口,丰富场景和服务,让更多的人享受真正的地产服务”为使命,坚持为客户联接到多样化的资产
领域,逐步形成覆盖交易、运营、投资的资产全生命周期的服务价值链,公司业务相应地划分为交易、运营、投资三大服务
模块。交易服务模块包括交易及交易后服务两大服务内容;运营服务模块包括公寓及资产管理等业务;投资服务模块提供资
产投资和管理服务。世联行整合所有的服务内容为客户提供一站式、平台化、交叉交互的房地产服务,即为“同一个客户,
联接世联的多项业务服务”。
     1、交易服务模块
     交易服务模块细分为交易和交易后两大服务内容:
     (1)交易服务
     交易服务主要提供新房交易(代理销售)、互联网+(电商)、存量交易(经纪)等服务,其中新房代理销售及互联网+
服务贡献该服务模块的主要收入。
     新房代理销售业务主要为开发商提供从土地规划、建研,到市场定位、营销代理的一体化服务,通过代理销售新房获
取佣金进而实现营业收入。经 23 年的发展,新房交易服务已覆盖全国 30 多个省、自治区,布局达 172 个城市,累计为超 2
万个楼盘提供专业的营销代理及顾问咨询服务,累计帮助 1,300 多万个购房者实现置业梦想。
     互联网+(电商)服务主要是通过建立综合平台,整合营销渠道,运用世联集系列线上 App 或者网站及联接中介机构、
经纪人等线下资源,向开发商、渠道、购房者所提供的服务。盈利模式主要是通过向一手房购房者收取团购服务费,以给予
购房者一定团购优惠,当购房者参加团购活动并最终成交后,公司根据合同约定,将购房者预先支付的团购费确认为收入。
互联网+服务依托公司代理基因广泛联接社会渠道和资源,2016 年进入 105 个城市,累计联接全国 700 余个开发商、逾 5 万
个中介门店及 50 余万经纪人,在执行项目数 848 个,报告期内实现营收同比近翻番。
     存量交易主要向存量住宅业主提供房屋租售、房屋托管等一篮子资产管理服务。
     (2)交易后服务
     交易后服务囊括金融、装饰、社区管家、数据服务等业务,目前金融服务贡献该服务模块的主要收入。
     金融服务业务收入主要来源于“家圆云贷”(因应市场环境和客户需求,2017 年在原有产品基础上升级为“乐贷”)信
贷产品,通过线上线下相结合的方式,在全国范围内为有房及租房一族提供短期资金融通服务,报告期内,针对 8 类场景客
户需求已研发上线 12 款信贷产品,为从单一产品向综合产品体系转型、为综合金融服务能力提升奠定了基础。
     装饰服务业务专注于公寓装修及家庭装修解决方案产品的研发,向机构客户及 C 端消费者提供一键式整屋装修方案,
该业务在 2016 年 7 月正式启动;
     社区管家主要服务于中高端社区,联接社区物业管理服务公司,为小区业主推荐国内及海外新房楼盘项目、提供存量
住宅租售等资产管理服务,通过定制化的系统服务,满足业主资产管理的需求,实现业主的物业增值和回报,报告期内该服
务已落地 20 个城市,进驻 168 个社区。
     数据服务业务以客户大数据和城市数据为基础,致力于提供最匹配的资产服务解决方案。
                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
    2、 资产运营服务
    资产运营服务包括公寓及资产管理等业务,目前资产管理服务业务贡献该服务模块的主要收入。
    (1)公寓
    随着国内住房租赁刚性需求持续强劲和国家鼓励发展住房租赁市场政策的陆续出台,长租公寓市场得以迅速兴起,并
具有广阔的发展空间。公司基于自身在房地产服务领域积累的丰富经验,在 2015 年末开始在经济相对发达、租赁需求旺盛
的一二线城市采用租赁方式部署公寓业务,通过标准化、精细化软硬装修投入与管理、保洁、维修等人员引进,以“世联红
璞”为服务品牌,为城市年轻白领提供完善的房屋租赁服务和全新的租房体验。经过一年左右的探索,初步确定了“聚焦整
收,适当涉入集中式散收”的长租公寓发展策略。
     公司长租公寓业务收入、成本产生的时间节点与世联传统的代理销售业务、顾问咨询业务都不相同。根据公司对单独
一间公寓假设经营十年,以纯租金差计收入的情况所进行的测算,运营一间公寓的税前利润率在其运营第一年预计会亏损
-40%~-30%,主要原因是: 1)、公司收房之前已经有一定的拓展成本、管理成本产生;2)、公司收房之后需要经过装修改
造、软硬装配置才能达到可出租状态,并且需要耗费一定的时间才能到达预计的出租率,造成项目在第一年的实际使用率低
于盈亏平衡所要求的出租率,这也与长租公寓行业通常的情况一致;3)、公寓达到可出租状态后,为寻找首批入住的租客,
往往需要花费较高的一次性营销费用和其他出房成本。
    公寓业务的第 2 年,公寓项目的出租率会逐步提高,直至稳定在 90%或更高的水平,并且基于以下的几个原因,项目
的运营可以基本达到盈亏评审:1)、随着公司运营的公寓项目数量增加,规模效益逐步显现,单间公寓的管理成本将降低;
2)、随着时间推移,会有一部分客户出现到期不续约或提前退房的情况,但基于客户不会集中同时退房的基本业务特征,公
司可以利用自身的渠道实现空置房的重新出租,而无需像新项目集中推出房源时需要支付的相对较高的出房成本;3)、随着
公司品牌美誉度的逐步提升,公司的公寓产品逐渐被市场和客户认可,单间公寓的平均出租价格有望进一步提升;
    同样基于上述原因,再加上房租随时间推移所呈现出的上涨趋势和服务收入提高,从第 3 年开始,公司公寓运营将逐
步实现盈利。由于公司经营的长租公寓的收房合约周期大部分在十年以上,经过测算,单个十年以上公寓项目的平均税前利
润可以接近 15%,公寓业务联同世联装修、金融和交易业务,有望成为本公司业务协同闭环业务。
    (2)资产管理
    2016 年资管业务旗下的世联资管顺利完成业务重组,细分形成咨询顾问、工商物业运营和物业管理三大服务业务。世
联资管以深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司为服务平台,并成功挂牌新三板,成为公司旗下首家挂牌新三板的公司。
    A、咨询顾问服务即原世联顾问业务,作为为地方政府、开发商等机构客户提供政策建议、土地规划建议、项目开发策
略等的咨询服务平台,贯穿于由土地到资产退出的各阶段。2016 年咨询顾问服务执行合约 947 个,累计完成项目近 6,000
个,并在新的市场环境下顺势应变、积极转型,贯彻“咨询+实施”模式方向的转型,为物业管理、工商物业运营服务打开
服务入口。
    B 、工商物业运营服务以资产增值为出发点,叠加创新的存量物业服务,最大化挖掘物业价值,打造集工作、社交、娱
乐、消费、体验等为一体的复合型工商物业,此外还提供包括工商物业的租赁、招商、运营等服务,实现集成运营服务。其
业务逻辑类似于公司长租公寓业务,主要为针对工商物业的包租和运营,以一定的租金成本租赁标的工商物业,再通过公司
丰富的运营服务叠加,实现租金溢价差。经过公司的测算,该业务单个项目税前利润率在其运营的第一年预计亏损-35%~
-30%,但在后续运营中,实现盈利的节点会较长租公寓业务早,从第二年逐步开始实现盈利,并且单个十年以上的工商资产
运营项目的平均税前利润率可以接近 20%。
    目前已拥有“世联商业”、“小样社区”、“世联空间”等品牌。其中,世联商业为客户提供商业策划、招商、销售及运
营服务,报告期内已进驻 50 个城市,服务于 600 个综合体项目;小样社区及世联空间,致力于服务青年创业群体和创意创
新型小微企业,通过为企业提供多元化场景服务,联接多元资源,助力企业成长。报告期内小样社区已运营 18 个项目,入
驻企业近 300 个,天津地区的世联空间更获得天津市和平区“创客空间”的认证。
    C 、物业管理主要以工商物业及都市型产业园为服务标的,受物业所有人或使用人委托、运用现代管理与服务技术,
按照物业管理委托合同,对已经投入使用的各类物业实施企业化、社会化、经营化、规范化的管理;为物业所有人或者使用
人提供高效、周到的服务,创造良好的居住、工作环境,提高物业的使用价值和经济价值。提供服务包括但不限于物业管理
区域内建筑物共用部位的日常维修、养护、保洁、绿化、安保服务,以及物业档案管理服务等。2016 年实际在管全委托项
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
目 83 个,在管理项目实际收费面积超 300 万平方米。
     3、 资产投资管理
     资产投资管理服务致力于提供行业领先的不动产金融投资及不动产金融化服务。资产投资管理专注于住宅与商办领域
的新房和存量物业,以专业的筛选和价值判断能力为依托,并以资产运营能力和强大的全国销售平台为基础,对不动产提供
价值评估、交易设计、交易执行、融资解决、管理物业服务,实现物业价值提升;另通过散售、整售和资产证券化等方式实
现退出投资,实现物业的快速变现并获取收益。截至本报告期,公司已累计发行 7 支基金,运作 5 处商办物业资产。
     (二)所处行业发展情况
     请详见报告的第四节“经营情况讨论与分析”中的“九、公司未来发展的展望”部分。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
□ 适用 √ 不适用
2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求

     (一)厚植文化
     公司以二十三年之积累,以“建立资产与人的联接,不断扩大入口,丰富场景和服务,让更多的人享受真正的地产服务”
为使命,以“以客户为中心、以奋斗者为本、以团队为强大、以专业为生”为核心价值观,构建多维度的激励体系、优化薪酬
管理体系、推进系统化的培训体系、开展人性化关怀计划等措施,快速提升核心竞争力,强化企业文化的传承和对管理人员
领导力的提升。公司的主要高管和核心人员在世联行均有十年以上的就职时间,核心管理团队保持稳定,稳定的核心团队形
成了适合公司发展的内部企业文化,形成了管理与文化相结合的管理优势。
     (二)组织优势
     公司自2010年开始变革组织结构,将组织变革成扁平灵活的矩阵式组织。矩阵组织的建立使得公司有基础将各业务线落
地地区公司,面向客户提供综合房地产服务。随着组织扁平化的推行,地区公司将变成了综合利润中心,以激发地区公司本
土化、综合化发展的自主性,从而有效提升公司运营效率。截至2016年12月31日,公司已在全国拥有超200家子公司,基本
覆盖全国所有核心城市,为公司业务实现从1到100的突破打下坚实的基础。
     (三)专注与创新
     世联行专注房地产服务业廿三载,始终沿着快速扩大入口、持续深化服务的战略前行。在传统业务夯实、真实交易场
景不断延伸的基础上,公司凭借对行业发展的理解和客户需求的认知,叠加了金融、资管、互联网+(电商)等的创新服务,
在服务转型上获得了进展:针对房地产交易的拓展环节,公司利用互联网工具整合线下渠道及提供金融服务;针对存量房地
产服务的未来格局,公司除提供基础物业管理服务外,还尝试新的服务,如世联红璞的公寓管理、小样社区的运营管理、社
区管家和世联养老等服务。各业务板块互相借力,成为协同发展的闭环业务。
     (四)持续增强的资本运营
     作为国内首家A股上市的房地产服务商,公司2009年通过上市使自身业务扩展能力获得释放。在过去七年,公司通过
                                                          深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
合适的并购,整合行业资源,涉足新兴领域,持续提升核心竞争力。公司财务常年稳健,资产负债率在同行业中保持较低水
平,资本结构稳定。2015年5月底,11.2亿定增资金到位,使得公司在战略布局时期获得充足的资本储备,资本实力再次增
强,为发力移动互联、深化C端服务打下基础;2016年5月,完成限制性股票激励计划授予登记,不仅有效凝聚一大批核心
骨干,同时吸纳了更多来自金融和互联网行业的人才,形成与股东利益、公司利益一致的同路人;2016年7月,公司股东会
通过了长租公寓建设项目的定增预案,拟进行定增募集20亿元实现长租公寓业务从1到100的突破。
                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                               第四节 经营情况讨论与分析
一、概述
    (一)市场环境和政策分析
    2016 年全年房地产市场可以用两个词概括,屡创新高,跌宕起伏。2016年全国商品房累计成交面积157,349万平米,同
比增长22.5%;商品房累计成交金额117,627亿元,同比增长34.8%,销售面积和金额双创历史新高。前三季度,房地产市场
一路高歌猛进,成交量及房价等指标不断刷新,为抑制房地产市场过热和确保市场健康发展,‘930’调控骤然出台,全国多
地调控紧缩政策频频加码。第四季度,调控效果逐渐显现,市场过热态势受到抑制,商品住宅销售面积增速下滑明显,11
月成交面积同比增速较10月下降18个百分点。据世联客户上门指数研究显示,十一黄金周期间一线城市客户上门指数为15.6,
环比下跌35.4%。
    对比过往房地产行业经历的十几次调控,本轮调控发生了很多变化。10月北京、深圳、上海等24座城市出台楼市调控政
策,11月上海、深圳、天津、武汉等8座城市调控再度加码,12月郑州、武汉、西安等9座城市扩大限购限贷范围。截至12
月,全国已有至少24个城市前后出台了50多次调控措施。至此,多个热门城市进入史上最严厉调控政策时期。统计局公布数
据显示调控政策初见成效,一线和热点二线城市房价走势明显趋稳。
    同时也必须看到,尽管主要城市房地产市场不断升温的情况下,部分地区库存压力犹存,如东三省去化完全仍需6.7年。
这种井喷式的粗犷发展并不意味着所有房地产企业都能享受红利,也并不意味着高速增长可以持续。作为中国营业收入最高
的行业之一,房企如何发展、如何借鉴,均已进入无人区。站在2016的终结点上,无论是开发商还是服务商,依靠单一规模
扩张的发展模式可能将难以为继,2017年转型步伐将更加坚定。资金及综合实力雄厚的龙头开发企业通过参股、合作、并购
等方式丰富企业主营业务,整合资源以达到业务多元化,成为集开发商、运营商、金融服务商等于一体的大型综合性房地产
企业;拥有专业优势的中小型房企则向精细化、专业化发展,在细分市场占主导性优势。这些转型,正在为房地产行业的未
来注入更加丰富的内涵。
    展望房地产下半场,有四个关键词:量变到质变、服务红利、大都市圈化、存量。 根据2016年市场发展的态势与政策
延续的方向,特色小镇、物流地产、长租公寓及REITs都为未来的中国房地产提供着新的发展模式。 在2016年6月份,政府
推出《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,实行购租并举,支持住房租赁消费,培育和发展住房租赁市场。另
一方面,一线城市首置年龄突破35岁,租赁生命周期被拉长至10年以上。 长租公寓的市场成熟度不断提高,品牌公寓的出
现改变城市人生活方式与理念,在未来有望获得更多的政策扶持进一步发展。
    (二)报告期内公司战略及经营计划实施情况
    公司顺应行业发展新趋势,密切关注市场变化,基于自身核心优势,快速叠加新业务、丰富完善服务链条。报告期内,
公司实现营业收入62.70亿,同比增33.10%;归属上市公司股东的净利润为7.47亿,同比增46.69%;经营活动产生的现金流
量净额为22.94亿,同比增409.17%;基本每股收益为0.37元,同比增37.04%;加权平均净资产收益率为19.47%,同比提升1.8
个百分点。报告期末,公司总资产77.84亿,较上年末增5.22%;归属上市公司股东的净资产为41.89亿,较上年末增18.00%。
    2016年,也是公司祥云战略落地的第三年,公司在夯实传统服务的基础上,互联网+(电商)等新业务快速增长,长租
公寓、装修、小样社区、社区管家等新业务快速落地,新业务营收占比已从三年前的27%提升至接近50%;另一方面,公司逐
渐将单一互相分割的业务打造成多种业务交叉融合的一站式综合服务平台,各业务之间协同并进,不断延伸资产与人的联接。
营收年均复合增长率从36.50%(2009-2013年)提升至37.67%(2014-2016年),归属上市公司股东净利润年均复合增长率从
20.53%跃升至37.67%。实实在在的变化显示,祥云战略成效明显,公司发展符合预期:
    第一、房地产交易服务方面,2016年新房交易继续聚焦核心城市和大客户,保持多年较快的增长,销售套数突破50万套,
为超过40万的用户实现置业梦想;销售过百亿的公司突破20家,同比增5家,突破200亿的公司增至9家;存量业务实现从零
到1的突破,已布局25个城市,168个社区,开设101个4S店;
                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
    第二、互联网+方面,顺利完成105个城市的服务布局,全国在执行项目848个,实现营收同比近翻番。线上开展网上售
楼处、特惠房展会、旅游记、返乡季以及看房团等专题活动,咨询、报名逾50万次,成交超两万套,进一步强化了公司O2O
直销能力;同时互联网+业务持续联接中介机构和专业经纪人,累计联接经纪门店5万多个,累计联接经纪人逾50万。平台
进一步整合营销资源,联接了供应商资源超5000家,包含商会、企事业单位、活动公司、创意公司、新媒体公司等。实现了
核心营销资产的进一步沉淀,更好地整合了新房营销供应链。截至12月底,惠州、珠海、天津、昆明、广州5个地区实现当
年营收过亿,并表现出较强劲的增长势头; 15个大中城市电商市场份额居市场前三。
    第三、资产管理方面,2016年世联资管板块顺利完成业务重组,形成咨询顾问、工商物业运营和物业管理三大服务内容。
业务重组后,各业务线互相创造场景,带来更多的业务机会,呈现良好发展势头。咨询顾问叠加运营、物管业务,继续贯彻
“咨询+实施”,为客户提供更有价值的服务,工商物业运营及物业管理业务收入实现较快增长。世联资管服务平台深圳世联
兴业资产管理有限公司完成股份改制,改名为“深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司”,并成功挂牌新三板。
    第四、金融服务方面,2016年在“风控、产品、渠道、效率”等方面实现突破。全流程风控能力强化使得当期放款不良率
有效控制;升级开发出满足8类场景客户需求的12项信贷产品,为从单一产品向综合产品体系转型、为综合金融服务能力提
升奠定了基础。在渠道拓展、运营体系自动化建设及效率提升方面取得进步,渠道从线下向线下线上结合转型,“总部-地区”
两位一体的组织及运营体系得到加强,电子化面签、征信数据化、反欺诈及决策引擎建设等确保了效率提升。
    第五、新业务方面,长租公寓业务快速上量,落地20个城市,世联红璞全国签约间数超过2 万间,基本覆盖核心一二线
城市。广州、武汉拓展较快,世联红璞在广州收房逾1万间,广州长租公寓市场中份额排名第一;武汉年度签约超7,000 间,
通过光谷APP 广场项目,迅速奠定世联红璞在武汉的片区品牌地位。 建立自有营销出房体系,实行项目预售制模式,搭建
互联网出房渠道,有效提升项目出租率;组建IT团队搭建自有系统平台,提升璞客租房体验。
    世联装饰依托组织优势和B端资源,打造装修业务成为另一祥云业务,2016年装修业务布局27个城市,广泛接洽14大类
别供应商,与主要一线主材厂商形成战略合作关系,打造产品标准化与全供应链的集采平台。引进行业优秀人才,研发20
种风格的公寓装修产品和家装装修产品。
    资产投资方面,2016年公司已经将“销售权收购”业务打造成为成熟完善的业务类型,针对住宅、公寓、写字楼等销售型
标的,通过获得一定期限内的独家销售权,凭借公司领先的代理销售能力,获得销售溢价收益。截至2016年底,累计投资27
个项目,遍布全国15个核心一二城市,管理资产规模超过30亿元。
二、主营业务分析
1、概述
(一)总体情况
    公司最近几期经营业绩情况如下:
                           项目                       2016年             2015年            2014年
    总营业收入(万元)                                 626,992.13      471,055.32        330,817.06
    营业利润(万元)                                   110,004.85       74,755.21         55,910.91
    利润总额(万元)                                   111,405.33       75,454.68         56,299.79
    归属于上市公司股东的净利润(万元)                  74,721.52       50,938.92         39,434.42
    经营活动产生的现金流量净额(万元)                 229,431.09       45,059.81        -92,185.76
    营业收入增长率                                        33.10%          42.39%            29.07%
    归属于上市公司股东的净利润增长率                      46.69%          29.17%            23.90%
                                                               深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
    资产负债率                                             45.17%            50.74%              49.28%
    公司本报告期实现营业收入626,992.13万元,同比增长33.10%,归属于上市公司股东的净利润为74,721.52万元,同比
增长46.69%,主要原因是: 1)2015年第四季度至本报告期前三季度,公司实现的代理销售金额同比增长了28.46%,有利
于本报告期代理销售收入的确认;2)本报告期公司互联网+业务发展迅速,收入同比增长99.60%。
    2016年经营活动产生的现金流量净额同比增长了409.17%,主要原因是:1)本报告期公司发放和回收贷款而产生的现
金净流入比上年同期增加138,692.02万元;2)本报告期公司互联网+业务为公司带来经营性现金净流量比上年同期增加
8,203.19万元;3)本报告期公司收回了上年同期支付的业务合作意向金5,000.00万元;4)本报告期公司因到期偿还贷款而收
回质押存款5,800.00万元。
(二)收入
1、主营业务收入按业务板块划分
    业务板块                 2016年                        2015年                         2014年
                         金额(万元)      比例      金额(万元)        比例         金额(万元)        比例
   房地产交易服务           354,266.20     56.73%           275,079.65   58.48%            218,362.81     66.27%
   增长率                        28.79%                       25.97%                         16.04%
   互联网+                  145,405.16     23.28%            72,847.08   15.49%              6,838.49      2.08%
   增长率                        99.60%                       965.25%                           --
   资产管理服务               80,151.08    12.83%            80,318.87   17.07%             77,339.06     23.47%
   增长率                        -0.21%                        3.85%                         27.77%
   金融服务                   44,691.84     7.16%            42,165.56    8.96%             26,945.45      8.18%
   增长率                        5.99%                        56.48%                         285.71%
            合计            624,514.28     100.00%          470,411.16   100.00%           329,485.81     100.00%
    公司业务分为房地产交易服务、互联网+业务、资产管理服务和金融服务四大板块。房地产交易服务包括原来的代理销
售业务和经纪业务;资产管理服务包括资产服务业务和顾问策划业务;互联网+业务目前主要是指通过建立综合平台,整合
营销渠道,收取团购服务费获取购房团购优惠等方式,向开发商、渠道、购房者所提供的服务。
    (1)房地产交易服务业务
    房地产交易服务业务目前主要是代理销售业务,代理销售业务收入在这一业务板块的占比达到99%以上。本报告期代理
销售业务收入的情况具体如下:
                              项目                      2016年            2015年            2014年
              已结算代理销售额(亿元)                        4,249.86          3,314.45       2,593.83
              增长率                                           28.22%           27.78%          16.98%
              已结算代理销售面积(万m2)                      4,038.42          3,515.86       3,024.52
              增长率                                           14.86%           16.25%          20.76%
              代理销售业务收入(万元)                      350,874.10     272,668.04        216,627.64
              增长率                                           28.68%           25.87%          16.28%
                                                                 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
           代理收费平均费率                                       0.83%              0.82%             0.84%
    自2015年上半年以来,公司代理销售规模增长较快,有利于本报告期代理业务收入的确认,本报告期代理销售业务实
现收入350,874.10万元,同比增长28.68%。
    本报告期下半年的代理平均费率较前期上升了0.01个百分点,我们认为这是代理费率的正常波动。
    公司已实现代理销售额在各月的分布情况如下:
月份                   1月    2月    3月    4月    5月    6月        7月    8月     9月       10月   11月    12月       合计
2016年已实现的代理      382    233    507    490    428        477    450    461      575      442    297         366    5108
销售额(亿元)
2015年已实现的代理      240    124    264    353    477        424    352    366      386      460    434         429    4309
销售额(亿元)
2014年已实现的代理      192    123    195    222    233        339    222    254      278      403    352         405    3218
销售额(亿元)
    公司本报告期已实现代理销售额稳步增长,同比增长了18.54%。
    公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约3,251亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约25.0亿元的代理费收入;其
中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约2,811亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约21.5亿元的代理费收入;
剩余部分为归属于山东世联、四川嘉联、厦门立丹行、青岛荣置地的未结算代理销售额和未结算代理费。
    (2)互联网+业务
                              项目                        2016年             2015年              2014年
           在执行项目数(个)                                        848               597
           未结转的预收费金额(万元)                          23,983.81          14,706.31          5,900.20
           互联网+业务收入(万元)                            145,405.16          72,847.08          6,838.49
    公司目前的互联网+业务主要是通过建立综合平台,整合营销渠道,收取团购服务费获取购房团购优惠等方式,向开发
商、渠道、购房者所提供的服务。该业务于2014年下半年开始运营,并与公司代理销售业务相互融合、相互促进,业务发展
迅速。本报告期内,公司互联网+业务实现收入145,405.16万元,同比增长99.60%;截至本报告期末,账面上尚有未结转的
预收款金额23,983.81万元,这部分预收款金额将根据合同的约定结转为公司的收入或退还给未购房的客户。
                                                                     深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
    (3)资产管理服务业务
    1)资产服务业务
    公司的资产服务业务除了原有的基础物业管理服务外,2015年公司开始尝试了一些新的业务类型,逐步聚焦房地产存量
市场,这些新业务包括:小样社区的运营管理服务、公寓管理、养老服务等,目前这些新业务尚处于初期发展阶段。
    产品类型                       2016年                            2015年                                       2014年
                      金额          比重      增长率      金额         比重            增长率      金额             比重         增长率
                   (万元)                             (万元)                                 (万元)
基础物业管理          42,068.88      83.64%     1.75%    41,345.62      95.25%         34.86%      30,658.10       100.00%       132.30%
公寓管理               4,268.15      8.49%    768.59%      491.39         1.13%             --               --            --             --
小样社区               1,539.39      3.06%     11.72%     1,377.94        3.17%             --               --            --             --
其他资产服务           2,421.27      4.81% 1,154.15%       193.06         0.44%             --               --            --             --
      合计            50,297.68    100.00%     15.87%    43,408.01    100.00%          41.59%      30,658.10       100.00%       132.30%
    资产服务业务中占比最大的是基础物业管理服务,截至本报告期末,实际在管的全委托项目个数较上年同期增加了9个,
收费面积增加了12.19万平方米,基础物业管理服务收入同比增长1.75%,收入增长较小的主要是因为本报告期公司转让了青
岛雅园的全部股权后,从6月份起不再纳入公司合并范围所致。
    公寓管理业务收入同比增加768.59%,主要是因为本报告期公司积极拓展扩大了公寓管理的业务规模;其他资产服务收
入同比增长1,154.15%,主要是因为本报告期公司的投资管理服务收入增加1,825.18万元。
                                  项目                           2016年                 2015年            2014年
           新签约的全委托物业管理项目个数                                     9                  15
           实际在管全委托项目个数                                          83                    74
           在管理项目实际收费面积(万平方米)                         300.39                288.20                  228.00
           资产服务业务收入(万元)                                42,068.88             41,345.62                30,658.10
    2)顾问策划业务
                              项目                                2016年                    2015年                  2014年
     顾问业务年度执行合约数(个)                                              947                     993
     其中:地方政府或土地运营机构策划项目数(个)                                 37                   37
             房地产开发商策划项目数(个)                                       910                     956
     顾问策划业务收入(万元)                                         29,853.40                  36,910.86            46,680.96
    本报告期公司顾问策划业务执行合约数同比减少46个,收入同比下降19.12%。主要原因是:
    1)国家统计局发布的数据显示,2015年房地产开发企业土地购置面积同比下降31.7%,2016年房地产开发企业土地购
置面积22,025万平方米,同比下降3.4%,受此影响,房地产顾问策划市场的整体需求下降,尤其是中小房地产开发企业的需
求下降较多。
    2)随着房地产市场的发展,市场日趋规模化和成熟化,开发商倾向对开发项目的整体解决方案,而对纯咨询服务的需
求减少,受此影响,本报告期公司顾问策划业务的单个合约的金额也有所下降。
                                                                  深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
    (4)金融服务业务
   产品类型                  2016年                                   2015年                            2014年
                  金额(万元)    比重     增长率      金额(万元)     比重      增长率     金额(万元)   比重      增长率
小额贷款              44,073.41 98.62%        6.21%       41,494.89 98.41%         58.45%       26,187.54 97.19% 492.08%
其中:家圆云贷        43,624.95 97.61%        5.13%       41,494.89 98.41%         69.54%       24,475.43 90.83%      27.4469
投资管理                618.42     1.38%      88.92%         327.35      0.78%     -49.91%         653.50   2.43% -22.95%
现金赎楼                                   -100.00%          343.32      0.81%    835.48%           36.70   0.14% -97.79%
其他金融服务                                                                      -100.00%          67.72   0.25%      19.18%
合计                  44,691.84 100.00%       5.99%       42,165.56 100.00%        56.48%       26,945.45 100.00% 285.71%
    公司金融服务业务收入主要来源于家圆云贷产品的收入。本报告期,家圆云贷产品的放贷共计39,843笔,放贷金额为
301,865万元,同比分别增长23.70%和0.89%,平均单笔贷款金额从2015年的9.29万元下降到7.58万元,产品结构进一步呈现“小
额、分散”的特点,贷款风险进一步降低。
2、主营业务收入按地区分类
           区域                     2016年                               2015年                        2014年
                          金额(万元)           比例       金额(万元)          比例         金额(万元)        比例
华南区域                         279,009.03       44.68%         227,316.85         48.32%         129,097.19      39.18%
增长率                              22.74%                               76.08%                        42.38%
华东区域                         123,029.89       19.70%          96,435.33         20.50%          71,622.21      21.74%
增长率                              27.58%                               34.64%                        24.32%
华北区域                          97,199.68       15.56%          74,589.05         15.86%          66,579.66      20.21%
增长率                              30.31%                               12.03%                        37.00%
华中及西南区域                    80,380.87       12.87%          43,848.38          9.32%          35,419.85      10.75%
增长率                              83.32%                               23.80%                        -3.92%
山东区域                          44,894.80         7.19%         28,221.55          6.00%          26,766.90       8.12%
增长率                              59.08%                               5.43%                         21.91%
合计                             624,514.27      100.00%         470,411.16        100.00%         329,485.81      100.00%
    本报告期,主要得益于互联网+业务的迅速发展,同时受房地产交易市场回暖的影响,华南区域、华东区域、华北区域、
华中及西南区域营业收入稳步增长,同比分别增长22.74%、27.58%、30.31%和83.32%。
    根据山东统计信息网发布的数据,2016年商品房销售面积同比增长21.2%,山东房地产市场稳步回暖,2016年本公司山
东区域已实现代理销售规模同比上涨了47.30%,有利于该区域代理销售收入的确认;同时,公司于2015年下半年通过并购
青岛荣置地进一步扩大了山东地区的收入规模。本报告期山东区域实现收入44,894.80万元,同比增长59.08%。
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2、收入与成本
(1)营业收入构成
                                                                                                            单位:元
                                   2016 年                                   2015 年
                                                                                                        同比增减
                          金额           占营业收入比重               金额          占营业收入比重
营业收入合计          6,269,921,274.71               100%       4,710,553,211.68              100%            33.10%
分行业
房地产中介服务业      6,269,921,274.71           100.00%        4,710,553,211.68            100.00%           33.10%
分产品
代理销售业务          3,508,741,044.55              55.96%     2,726,680,408.47              57.88%           28.68%
顾问策划业务            298,533,984.29              4.76%          369,108,605.10             7.84%          -19.12%
资产服务业务            502,976,836.51              8.02%          434,080,076.89             9.22%           15.87%
金融服务业务            446,918,358.57              7.13%          421,655,569.86             8.95%            5.99%
互联网+业务           1,454,051,590.55              23.19%         728,470,845.04            15.46%           99.60%
其他房地产交易服务       58,699,460.24              0.94%           30,557,706.32             0.65%           92.09%
分地区
华南区域              2,812,953,015.48              44.86%     2,277,227,393.00              48.34%           23.53%
华东区域              1,232,256,476.03              19.65%         963,209,039.81            20.45%           27.93%
华北区域                971,686,803.93              15.50%         746,815,842.45            15.85%           30.11%
华中及西南区域          804,183,125.80              12.83%         441,103,073.75             9.36%           82.31%
山东区域                448,841,853.47              7.16%          282,197,862.67             5.99%           59.05%
(2)占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
√ 适用 □ 不适用
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求

                                                                                                            单位:元
                                                                      营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
                      营业收入           营业成本         毛利率
                                                                         同期增减        同期增减        期增减
分行业
分产品
代理销售业务         3,508,741,044.55 2,325,399,668.47       33.73%           28.68%           33.46%        -2.37%
互联网+业务          1,454,051,590.55 1,173,649,570.75       19.28%           99.60%           93.69%         2.46%
                                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
金融服务业务              446,918,358.57      200,211,815.90          55.20%                 5.99%           27.04%              -7.42%
分地区
华南区域                 2,812,953,015.48 1,793,647,045.31            36.24%              23.53%             29.73%              -3.04%
华东区域                 1,232,256,476.03     882,129,573.96          28.41%              27.93%             33.92%              -3.20%
华北区域                  971,686,803.93      876,494,572.54              9.80%           30.11%             43.36%              -8.34%
华中及西南区域            804,183,125.80      652,014,380.09          18.92%              82.31%             93.93%              -4.86%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下,公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
(3)公司实物销售收入是否大于劳务收入
□ 是 √ 否
(4)公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况
□ 适用 √ 不适用
(5)营业成本构成
行业分类
                                                                                                                                单位:元
                                                      2016 年                                  2015 年
       行业分类           项目                                                                                              同比增减
                                             金额            占营业成本比重           金额           占营业成本比重
房地产中介服务业 工资奖金            2,445,918,002.68                 54.05% 1,856,787,859.76                58.43%              31.73%
说明
1、总体情况
       公司最近各期的成本情况如下:
                  项目                              2016年                          2015年                         2014年
                                            金额       占营业收入的          金额        占营业收入         金额        占营业收入
                                       (万元)               比重         (万元)       的比重          (万元)          的比重
    营业收入                            626,992.13             100.00%      471,055.32        100.00%      330,817.06        100.00%
    增长率                                          33.10%                          42.39%                         29.07%
    营业成本                            452,490.67              72.17%      317,782.76         67.46%      218,931.62         66.18%
    增长率                                          42.39%                          45.15%                         32.84%
    营业成本中的工资奖金                244,591.80              39.01%      185,678.79         39.42%      151,590.91         45.82%
    增长率                                          31.73%                          22.49%                         24.95%
    工资奖金占营业成本的比重                        54.05%                          58.43%                         69.24%
    本报告期,营业成本增加134,707.91万元,同比增长42.39%,主要原因是:1)本报告期代理销售收入同比增长28.68%,
                                                                  深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
与绩效相关的奖金相应增加;同时为实现公司的销售目标,公司相应增加了投入,特别是人力成本。本报告期发生的代理销
售业务成本较上年同期增加58,304.94万元,占营业成本增长总额的43.28%;2)本报告期互联网+业务发展迅速,同比增长
99.60%,本报告期互联网+业务成本较上年同期增加56,769.64万元,占营业成本增长总额的42.14%,主要是支付给第三方的
费用; 3)本报告期公司积极拓展公寓管理业务,前期投入增加,本报告期资产服务业务产生的营业成本较上年同期增加了
11,601.74万元,占营业成本增长总额的8.61%。
    本报告期,工资奖金占营业成本的比重较上年同期下降了4.38个百分点,主要是因为本报告期营业成本增长约四成来源
于互联网+业务。
2、毛利分析
    公司最近各期各项业务的毛利情况如下:
   业务类别                         2016年                            2015年                             2014年
                             毛利              毛利率            毛利              毛利率          毛利
                                                                                                                    毛利率
                     金额             占比                 金额          占比                  金额        占比
                   (万元)                              (万元)                            (万元)
代理业务            118,334.14        67.81%    33.73%    98,433.01      64.22%    36.10%     67,311.35    60.16% 31.07%
增长率                     20.22%               -2.37%          46.24%              5.03%         4.88%             -3.38%
互联网+业务             28,040.20     16.07%    19.28%    12,251.76        7.99%   16.82%       828.26      0.74% 12.11%
增长率                     128.87%               2.46%         1,379.22%            4.71%           --                   --
金融服务业务            24,670.65     14.14%    55.20%    26,405.38      17.23%    62.62%     20,485.71    18.31% 76.03%
增长率                     -6.57%               -7.42%          28.90%             -13.41%       364.61%            12.91%
顾问业务                 4,371.44      2.51%    14.64%     9,792.85        6.39%   26.53%     17,090.43    15.28% 36.61%
增长率                     -55.36%             -11.89%         -42.70%             -10.08%       -14.11%            -5.42%
资产服务业务             4,042.80      2.32%     8.04%     8,754.86        5.71%   20.17%      6,157.49     5.50% 20.08%
增长率                     -53.82%             -12.13%          42.18%              0.09%        95.24%             -3.82%
其他交易业务            -4,957.78     -2.84%   -84.46%    -2,365.31      -1.54% -77.40%          12.20      0.01%    0.40%
合计                174,501.45 100.00%          27.83%   153,272.55 100.00%        32.54%    111,885.44 100.00% 33.82%
    注:毛利=收入-成本
    本报告期,公司实现的毛利比上年同期增加21,228.90万元,毛利率同比下降4.71个百分点,主要原因是:1)本报告期
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,公司从2016年5月1日起全部缴纳增值税,由于增
值税为价外税会直接减少收入,在“毛利率=(收入-成本)/收入”的情况下,经测算公司的毛利率因此下降了3.14个百分点;2)
本报告期公司积极拓展扩大公寓管理等资产服务业务相应的增加成本投入,同时,公司薪酬水平的提升而导致工资支出增加。
    公司各项主营业务的毛利具体情况如下:
    1)代理销售业务实现毛利118,334.14万元,同比增长20.22%,毛利率同比下降2.37个百分点,主要是因为代理销售业
务成本的增长快于其收入的增长速度,代理销售业务成本的增长主要来源于人力成本的增加,其原因有:1)本报告期公司
                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
代理销售规模持续扩大,人员规模增加和薪酬水平提升而导致工资支出增加;2)本报告期公司经营业绩增长,与绩效相关
奖金相应增长。
     2)互联网+业务实现毛利28,040.20万元,同比增长128.87%,毛利率同比上升了2.46个百分点,主要是因为互联网+业
务发展迅速,收入规模快速增长所致。
     3)金融服务业务实现毛利24,670.65万元,同比减少6.57%,毛利率同比下降7.42个百分点,主要是因为本报告期金融
服务业务收入同比增长5.99%,但成本同比增长27.04%,成本的增长主要是因为2016年公司加强了金融业务的风控,引进了
行业优秀人才,人员规模增加和绩效相关奖金增加导致工资支出增加。
     4)资产服务业务实现毛利4,042.80万元,同比减少53.82%,毛利率同比下降12.13个百分点,主要是因为本报告期公司
积极拓展公寓管理业务,拓展成本和公寓前期运营成本增加所致。
     5)顾问策划业务实现毛利4,371.44万元,毛利率同比下降11.89个百分点,主要是因为顾问策划业务收入规模受市场影
响同比下降,但其成本支出主要为工资等固定成本所致。
(6)报告期内合并范围是否发生变动
√ 是 □ 否
    本报告期通过投资新设增加哈尔滨卓群房地产经纪有限公司、邯郸世联卓群房地产经纪有限公司、北京世联君汇房地产
顾问有限公司等96家子公司,通过股权转让减少青岛雅园物业管理有限公司、苏州雅园物业管理有限公司2家子公司,因工
商注销减少桂林卓群房地产咨询有限公司、赣榆县立丹行房地产经纪有限公司2家子公司。
       详见本附注“八、合并范围的变更”及本附注“九、在其他主体中的权益”相关内容。
(7)公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
(8)主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额(元)                                                                       938,974,644.64
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例                                                                   14.98%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例                                                           0.00%
公司前 5 大客户资料
    序号                 客户名称                      销售额(元)                   占年度销售总额比例
1          恒大地产集团有限公司                               464,248,392.89                               7.40%
2          万科企业股份有限公司                               207,081,726.36                               3.30%
3          保利房地产(集团)股份有限公司                     119,133,357.08                               1.90%
4          京御房地产开发有限公司                              81,480,598.71                               1.30%
5          深圳华侨城股份有限公司                              67,030,569.60                               1.07%
合计                        --                                938,974,644.64                               14.98%
                                                                   深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
主要客户其他情况说明
√ 适用 □ 不适用
公司对以上五大客户不存在单个客户的销售比例超过50%的情况,不存在业务严重依赖单个大客户的风险。本公司前五大客
户中无本公司关联方。本公司董事、监事和高级管理人员、主要关联方或持有发行人5%以上股份的股东,未占有前五大客
户任何权益。
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额(元)                                                                              64,664,414.51
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例                                                                         3.49%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例                                                                 0.00%
公司前 5 名供应商资料
    序号                  供应商名称                      采购额(元)                    占年度采购总额比例
1          昆明荣城房地产经纪有限公司                                16,509,138.49                                 0.89%
2          上海广御房地产经纪有限公司                                13,230,000.00                                 0.71%
3          广州新机场穗和建设开发有限公司                            12,316,686.00                                 0.67%
4          深圳市罗湖区机关物业管理办公室                            11,783,738.12                                 0.64%
5          天津市欧亚美行国际旅行社有限公司                          10,824,851.90                                 0.58%
合计                              --                                 64,664,414.51                                 3.49%
主要供应商其他情况说明
√ 适用 □ 不适用
本公司前五大供应商中无本公司关联方。本公司董事、监事和高级管理人员、主要关联方或持有发行人5%以上股份的股东,
未占有前五大供应商的任何权益。
3、费用
                                                                                                                 单位:元
                        2016 年         2015 年         同比增减                        重大变动说明
                                                                     主要是因为本报告期公司经营规模扩大,公司管理投
管理费用             491,549,250.82    344,862,892.39      42.53%
                                                                     入人力和资源相应增加。
                                                                     主要原因是:1)本报告期公司对外融资减少,利息
财务费用              12,357,666.90     56,106,284.82      -77.97% 支出同比减少 1,284.61 万元;2)本报告期公司利息
                                                                     收入同比增加 3,420.76 万元。
                                                                     主要是因为根据《财政部 国家税务总局关于全面推
                                                                     开营业税改征增值税试点的通知》,公司从 2016 年 5
营业税金及附加       114,062,751.43    267,791,435.83      -57.41%
                                                                     月 1 日起全部征收增值税,导致本报告期公司的营业
                                                                     税相应减少所致。
                                                                     主要原因是:1)本报告期公司按会计政策计提的贷
资产减值损失          45,416,688.99    121,557,443.00      -62.64% 款损失准备同比减少 4,846.10 万元;2)本报告期公
                                                                     司收回了前期不良贷款 1,714.88 万元。
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                                                主要是因为本报告期公司盈利增长,依法需要缴纳企
所得税费用          331,158,022.16   210,538,952.48    57.29%
                                                                业所得税增加。
4、研发投入
□ 适用 √ 不适用
5、现金流
                                                                                                           单位:元
                             项目                                   2016 年             2015 年          同比增减
经营活动现金流入小计                                             11,834,159,515.14    7,720,882,271.35      53.27%
经营活动现金流出小计                                              9,539,848,570.40    7,270,284,195.70      31.22%
经营活动产生的现金流量净额                                        2,294,310,944.74     450,598,075.65      409.17%
投资活动现金流入小计                                                109,749,450.61      24,630,185.36      345.59%
投资活动现金流出小计                                                543,989,654.25     229,871,709.65      136.65%
投资活动产生的现金流量净额                                         -434,240,203.64    -205,241,524.29      111.58%
筹资活动现金流入小计                                              1,230,458,895.15    3,242,028,569.69     -62.05%
筹资活动现金流出小计                                              2,699,220,462.32    1,405,502,944.05      92.05%
筹资活动产生的现金流量净额                                        -1,468,761,567.17   1,836,525,625.64    -179.98%
现金及现金等价物净增加额                                            391,379,348.37    2,081,946,135.03     -81.20%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
√ 适用 □ 不适用
(1)经营活动现金流入同比增长53.27%,主要是原因是:1)公司业务收入增长,收到的业务回款较上年同期增加了179,456.54
万元,特别是代理业务、金融业务和互联+业务,为公司带来了较好的现金流;2)公司通过资产证券化、P2P、信托计划等
方式盘活信贷资产,加上本报告期的贷款回收,产生的现金净流入较上年同期增加了140,668.34万元;3)公司互联网+业务
暂收的服务款较上年同期增加38,138.82万元。
(2)经营活动现金流出同比增长31.22%,主要是原因是:1)公司支付的押金保证金比上期增加60,269.68万元;2)公司互
联网+业务返还暂收的款项较上年同期增加29,394.57万元,3)公司的成本费用主要是付现成本,业务规模扩大,报告期内
的投入增加,特别是支付的人力成本、咨询费、技术协作费的增加。
(3)投资活动现金流入同比增长345.59%,主要是因为本报告期公司收回了可供出售金融资产投资款9,608.36万元,详情见
合并财务报表项目注释9。
(4)投资活动现金流出同比增长136.65%,主要原因是:1)本报告期公司对外投资增长较快,较上年同期增加了21,558.47
万元;2)本报告期公司积极拓展公寓管理等资产服务业务,支付的固定资产、装修款较上年同期增加了11,001.68万元。
(5)筹资活动现金流入同比下降62.05%,主要原因是:1)本报告期公司实施限制性股票激励计划募得资金8,263.40万元,
上期公司非公开发行股票募得资金112,101.77万元,此类吸收投资减少103,838.37万元;2)本报告期公司通过银行贷款、私
募基金、资产证券化等方式融入的资金较上年同期减少了99,542.95万元。
                                                                   深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
(6)筹资活动现金流出同比增长92.05%;主要原因是:1)本报告期偿还银行贷款同比增加112,892.00万元;3)本报告期
公司信贷资产证券化到期偿还款项同比增加23,727.7万元。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
□ 适用 √ 不适用
三、非主营业务分析
□ 适用 √ 不适用
四、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
                                                                                                                 单位:元
                          2016 年末                    2015 年末
                                     占总资产                    占总资产比 比重增减              重大变动说明
                       金额                         金额
                                       比例                         例
                                                                                       增加的金额主要是来源于公司业务回
货币资金        3,271,492,298.59       42.03% 2,926,144,765.79       39.55%    2.48%
                                                                                       款增加以及互联网+业务的预收款。
                                                                                       主要是因为本年第四季度营业收入增
应收账款            959,021,100.83     12.32%   881,193,779.05       11.91%    0.41%
                                                                                       长较快。
存货                                                                                   不适用
                                                                                       主要是本报告期自用的房产转为出租
投资性房地产        112,746,045.25      1.45%    91,981,982.57        1.24%    0.21%
                                                                                       的情况增加。
                                                                                       增加的金额主要是:1)本报告期公司
                                                                                       认缴深圳世联同创资产管理有限公司
                                                                                       投资款 1,004.50 万元,持有其 49%的
                                                                                       股权;2)本报告期公司投资 50 万元
                                                                                       设立深圳世松安老服务有限公司,持
长期股权投资         32,215,803.16      0.41%    18,622,835.24        0.25%    0.16% 有其 50%的股权;3)本报告期公司投
                                                                                       资 49 万元设立重庆小样达客网络科技
                                                                                       服务有限公司,持有其 49%的股权;4)
                                                                                       本报告期 AMAZING LION Limited 进
                                                                                       行增资后,公司持有其 18.89%的股权,
                                                                                       按会计政策转入可供出售金融资产。
                                                                                       主要是本报告期部分自用的房产转为
固定资产            165,602,488.18      2.13%   181,987,547.82        2.46%   -0.33%
                                                                                       出租。
在建工程                                                                               不适用
                                                                                       主要是因为本报告期公司现金流情况
短期借款            480,000,000.00      6.17% 1,176,000,000.00       15.90%   -9.73% 较好,相应减小了银行借款的融资规
                                                                                       模。
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
长期借款                                                                       不适用
                                                                               主要是因为本报告期公司业务结算收
应收票据        220,584,021.38     2.83%   108,791,649.95     1.47%    1.36%
                                                                               到的票据增加。
                                                                               主要是因为本报告期公司新业务的拓
预付款项        225,028,648.54     2.89%    62,634,781.65     0.85%    2.04%
                                                                               展而预付采购、装修款项增加。
                                                                               主要是因为本报告期公司支付的项目
其他应收款      305,825,802.21     3.93%   169,073,485.84     2.29%    1.64%
                                                                               押金同比增加 19,443.86 万元。
                                                                               主要是因为本报告期公司贷款到期收
贷款           1,148,471,928.23   14.75% 2,067,594,714.40    27.95% -13.20%
                                                                               回本金较多。
                                                                               期末余额主要是公司待抵扣的增值税
其他流动资产     15,899,559.21     0.20%                      0.00%    0.20%
                                                                               进项税额和预缴的增值税。
                                                                               变动情况:1)本报告期公司认缴世联
                                                                               同创不动产稳健一号、地产平衡三号
                                                                               基金投资款 32,622.88 万元;2)本报
                                                                               告期公司投资 1,600.00 万元设立上海
                                                                               腾赋企业管理合伙企业(有限合伙),
                                                                               持有其 51.61%的份额;3)本报告期
                                                                               公司投资 1,600.00 万元设立上海万宁
                                                                               文化创意产业发展有限公司,持有其
                                                                               20%的股权;4)本报告期公司投资
可供出售金融
                546,059,457.55     7.02%   258,881,500.00     3.50%    3.52% 270.00 万元设立深圳市世联共享投资
资产
                                                                               股份有限公司,持有其 18%的股权;5)
                                                                               本报告期公司支付设立各类联营企业
                                                                               的投资款共 405.00 万元。6)本报告期
                                                                               AMAZING LION Limited 进行增资
                                                                               后,公司持有其 18.89%的股权,按会
                                                                               计政策转入可供出售金融资产 485.06
                                                                               万元;7)本报告期公司投资的外贸信
                                                                               托汇金 9 号、平安汇通世联小贷 1 号
                                                                               到期收回投资款共 4,000.00 万元。
                                                                               减少金额主要是青岛雅园公司的车位
                                                                               使用权,因为本报告期公司已将青岛
无形资产          4,720,590.05     0.06%    51,613,637.71     0.70%   -0.64%
                                                                               雅园的股权全部转让,青岛雅园不再
                                                                               纳入公司的合并范围。
                                                                               增加的金额主要是本报告期公司公寓
长期待摊费用     79,209,704.85     1.02%    19,786,678.34     0.27%    0.75% 管理业务快速发展而增加的公寓装修
                                                                               费。
                                                                               主要是本报告期公司依法确认的递延
递延所得税资                                                                   所得税增加,特别是应付未付的职工
                411,056,898.58     5.28%   238,613,306.63     3.23%    2.05%
产                                                                             薪酬以及互联网+业务应付未付的第
                                                                               三方费用。
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
其他非流动资                                                                   期末余额是公司支付上海晟耀资产管
                 10,000,000.00    0.13%     27,000,000.00     0.36%   -0.23%
产                                                                             理有限公司股权收购诚意金。
                                                                               主要原因是:1)公司前期按战略协议
                                                                               预收大客户的代理费,本期陆续完成
                                                                               服务确认收入转出;2)本报告期公司
预收款项         72,974,776.85    0.94%    104,450,044.46     1.41%   -0.47%
                                                                               转让青岛雅园股权后不再纳入公司的
                                                                               合并范围,公司预收的物业费相应减
                                                                               少。
                                                                               主要是因为本报告期公司经营规模和
应付职工薪酬   1,030,565,162.54   13.24%   690,846,553.99     9.34%    3.90% 盈利增长,期未计提暂未发放的工资、
                                                                               奖金增加。
                                                                               主要原因是:1)本报告期公司营业收
                                                                               入和利润增长,依法计提税金增加;2)
应交税费        562,721,154.63    7.23%    359,007,165.96     4.85%    2.38% 本报告期依法确认的递延所得税增
                                                                               加,特别是应付未付的职工薪酬以及
                                                                               互联网+业务应付未付的第三方费用。
                                                                               主要是因为公司通过资产证券化方式
应付利息         30,285,432.62    0.39%     11,527,952.99     0.16%    0.23% 融入资金,本报告期依合同约定计提
                                                                               应付的利息或收益增加。
                                                                               期末余额是本报告期山东世联、四川
应付股利         12,585,937.14    0.16%      7,840,000.00     0.11%    0.05% 嘉联实施利润分配应付而暂未支付的
                                                                               少数股东的股利。
                                                                               主要原因是:1)本报告期公司互联网
                                                                               +业务收到的暂收服务费及应付未付
                                                                               的第三方费用增加 43,718.04 万元;2)
其他应付款     1,075,419,600.70   13.82%   474,114,298.42     6.41%    7.41% 本报告期公司实施限制性股票激励计
                                                                               划,按计划约定的价格进行回购注销,
                                                                               按公司会计政策确认的回购义务
                                                                               8,263.40 万元。
                                                                               主要是因为本报告期公司已偿还到期
其他流动负债    226,821,637.25    2.91%    858,173,395.90    11.60%   -8.69%
                                                                               资产证券化本金 40,953.60 万元。
                                                                               期初为子公司青岛雅园购置长期车位
                                                                               使用权的应付款项,本报告期公司已
长期应付款                                  44,840,000.00     0.61%   -0.61%
                                                                               转让青岛雅园的全部股权,不再纳入
                                                                               公司的合并范围。
                                                                               期末余额主要是本报告期小样社区项
递延收益            576,000.00    0.01%                                0.01% 目获得的政府补贴,公司按会计政策
                                                                               确认的递延收益。
                                                                  深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
2、以公允价值计量的资产和负债
□ 适用 √ 不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
截至报告期末,公司没有资产权利存在受限情况。
五、投资状况分析
1、总体情况
□ 适用 √ 不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
4、以公允价值计量的金融资产
□ 适用 √ 不适用
5、募集资金使用情况
√ 适用 □ 不适用
(1)募集资金总体使用情况
√ 适用 □ 不适用
                                                                                                                 单位:万元
                                                        报告期内 累计变更 累计变更                   尚未使用
                                  本期已使 已累计使                                      尚未使用                闲置两年
                      募集资金                          变更用途 用途的募 用途的募                   募集资金
募集年份 募集方式                 用募集资 用募集资                                      募集资金                以上募集
                        总额                            的募集资 集资金总 集资金总                   用途及去
                                  金总额    金总额                                         总额                  资金金额
                                                        金总额        额       额比例                   向
                                                                                                     除顾问代
                                                                                                     理业务全
           首次公开                                                                                  国布局项
2009 年               60,041.05     2,699.6 54,041.05            0 17,773.83    29.60%       6,000
           发行                                                                                      目中的
                                                                                                     6000 万元
                                                                                                     计划补充
                                                                 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                                                                                 流动资金
                                                                                                 但暂未使
                                                                                                 用外,其余
                                                                                                 原承诺项
                                                                                                 目的募集
                                                                                                 资金已经
                                                                                                 变更用途,
                                                                                                 并正在按
                                                                                                 变更后的
                                                                                                 投资计划
                                                                                                 执行。详见
                                                                                                 本节中关
                                                                                                 于《募集资
                                                                                                 金变更项
                                                                                                 目情况》中
                                                                                                 的说明。
                                                                                                 将按原计
                                                                                                 划继续执
                                                                                                 行,如有变
           非公开发
2015 年               111,802.77    287.12 14,745.79         0           0     0.00% 97,056.98 化,将按规       0
           行
                                                                                                 定覆行审
                                                                                                 批手续和
                                                                                                 对外披露。
合计            --    171,843.82   2,986.72 68,786.84        0 17,773.83     10.34% 103,056.98       --         0
                                             募集资金总体使用情况说明
1、2009 年 8 月公司首次公开发行股票募集资金承诺投资项目的总额为人民币 31,923.67 万元,计划投资于顾问代理业务全
国布局项目、集成服务管理平台项目、人力发展与培训中心项目和品牌建设项目。截至本报告期末,原承诺项目累计使用
募集资金为人民币 8,149.84 万元。本次发行超募资金为人民币 28,117.38 万元,截至本报告期末,超募资金已经全部使用
完毕。截至本报告期末,公司已经累计变更募集资金投资项目共计人民币 17,773.83 万元,截至本报告期末,变更的募集
资金已经全部使用完毕,并已累计使用募集资金专户的存款利息收入人民币 3,154.83 万元。综上所述,截至本报告期末,
公司已累计使用募集资金人民币 54,041.05 万元。
2、2015 年 5 月公司非公开发行股票募集资金净额为 111,802.77 万元,计划投资于基于大数据的 O2M 平台建设项目以及
补充流动资金,截至本报告期末,公司已累计使用募集资金人民币 14,745.79 万元。
(2)募集资金承诺项目情况
√ 适用 □ 不适用
                                                                    深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                                                                                                            单位:万元
                       是否已变                                                 截至期末 项目达到                              项目可行
                                  募集资金                          截至期末                          本报告期
承诺投资项目和超募      更项目                 调整后投 本报告期                投资进度 预定可使                 是否达到 性是否发
                                  承诺投资                          累计投入                          实现的效
       资金投向        (含部分                 资总额(1) 投入金额                (3)=     用状态日               预计效益 生重大变
                                    总额                            金额(2)                              益
                        变更)                                                    (2)/(1)        期                                  化
承诺投资项目
顾问代理业务全国布
                       是          17,393.27       9,200               3,200     34.78%                8,906.83 否             否
局项目
                                                                                           2012 年
集成服务管理平台项
                       是            5,732.4    2,242.45             2,242.45 100.00% 08 月 28                    否           否

                                                                                           日
                                                                                           2012 年
人力发展与培训中心
                       是              4,248    1,396.38             1,396.38 100.00% 08 月 28                    否           否
项目
                                                                                           日
                                                                                           2012 年
品牌建设项目           是              4,550    1,311.01             1,311.01 100.00% 08 月 28                    否           否
                                                                                           日
                                                                                           2017 年
基于大数据的 O2M 平
                       否            40,000       40,000   287.12 1,075.77        2.69% 07 月 04                  否           否
台建设项目
                                                                                           日
                                                                                           2017 年
补充流动资金           否          71,802.77 71,802.77              13,670.02    19.04% 07 月 04                  否           否
                                                                                           日
承诺投资项目小计            --    143,726.44 125,952.61    287.12 22,895.63        --           --     8,906.83        --           --
超募资金投向
                                                                                           2010 年
收购山东世联 51%股
                                       4,000       4,000               4,000 100.00% 05 月 31          1,872.73 否             否

                                                                                           日
                                                                                           2010 年
增资盛泽担保,持有其
                                       4,608       4,608               4,608 100.00% 06 月 30             -72.8 否             否
37.5%的股权
                                                                                           日
                                                                                           2012 年
收购青岛雅园 60%股
                                       2,100       2,100               2,100 100.00% 01 月 01            -44.55 否             否

                                                                                           日
                                                                                           2011 年
四川嘉联股权收购款
                                     990.83       990.83              990.83 100.00% 02 月 28           301.27 否              否
余款
                                                                                           日
收购盛泽担保 62.5%                                                                         2012 年
                                   10,569.88 10,569.88              10,569.88 100.00%                  -121.34 否              否
的股权                                                                                     09 月 01
                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                                                                日
                                                                                2012 年
收购世联投资 100%
                                 2,348.51   2,348.51           2,348.51 100.00% 09 月 01     3,152.6 否        否
的股权
                                                                                日
                                                                                2012 年
收购世联小贷 29%的
                                 2,871.16   2,871.16           2,871.16 100.00% 09 月 01    4,035.43 否        否
股权
                                                                                日
                                                                                2015 年
收购厦门立丹行 51%
                                     629        629                629 100.00% 01 月 12       67.22 否         否
的股权
                                                                                日
超募资金投向小计        --      28,117.38 28,117.38           28,117.38   --         --     9,190.56      --        --
合计                    --     171,843.82 154,069.99   287.12 51,013.01   --         --    18,097.39      --        --
                         1、顾问代理业务全国布局项目募集资金总额为 17,393.27 万元,截至本报告期末,原承诺投资项
                     目累计投入 3,200.00 万元,募集资金变更后新投资项目累计投入 9,240.00 万元(包括使用了专户的存
                     款利息收入 1,046.73 万元);专户存款余额为 7,331.66 万元,其中本金可用余额 6,000.00 万元,利息
                     收入 1,331.66 万元。
                         由于不同城市的房地产市场在宏观调控下呈现出不同的发展特征,使得原募投计划涉及的资金投
                     放进度和城市布局变得不能适应当前的市场变化情况,所以公司在原募投计划之内适当调整了不同城
                     市资金投放的先后顺序,并针对原募投计划未覆盖的城市,根据公司战略和市场情况运用自有资金
                     13,735.84 万元进行布局,两部分合计投入 16,935.84 万元,与原募投项目的资金总额基本一致。在公司
                     上市后至 2016 年 12 月 31 日这期间,采用自有资金投资新设或并购的子公司共计为公司创造了净利润
                     40,040.70 万元。原募投计划实施和自有资金实现布局的情况详见公司披露的《2016 年度募集资金存放
                     与使用情况的专项报告》中备注一的内容。
                         目前公司顾问代理业务地全国布局已经基本完成,原募投计划涉及需增资的核心城市子公司和绝
                     大多数新设的分子公司经过几年的发展和沉淀,目前流动资金充足,无需额外再投入资金。按照战略,
未达到计划进度或预 公司将以上述子公司为基础继续布局三四线城市,由于这些区域市场业务发展不太成熟,公司的发展
计收益的情况和原因 策略是现有子公司先就近支持,待市场成熟后再考虑开设分支机构,这样可以最大程度地节省分子公
(分具体项目)       司的中后台运营成本,提高资金使用效率,比原募投计划实施的效果更好。对于剩余的募集资金,公
                     司正在考虑新的方案,待方案成熟后提交董事会和股东大会审批。
                         公司上市以来有效利用资源把握发展机会,业绩规模已大幅提升。2016 年实现归属于上市公司股
                     东净利润 74,721.52 万元,较上市前一年 2008 年净利润 7,973.06 万元增长 837.17%,公司整体效益表现
                     良好。
                         对于上述无需继续投入的募集资金,公司积极考虑新的方案:
                         (1)2014 年 7 月 11 日,公司召开了 2014 年第一次临时股东大会,审议通过了《关于变更部分募
                     集资金投资项目的议案》,同意公司部分变更募集资金投资项目,使用本项目募集资金 3,500.00 万元用
                     于收购四川嘉联兴业地产顾问有限公司(后更名为四川世联行兴业房地产顾问有限公司,以下简称“四
                     川嘉联”)24.50%股权;截至本报告期,该笔款项已经支付完毕,详细情况请见本报告中关于募集资金
                     项目变更的内容。
                         (2)2014 年 11 月 12 日,公司召开了 2014 年第四次临时股东大会,审议通过了《关于部分变更
                     募集资金投资项目及使用超募资金的议案》 ,同意公司变更募集资金投资项目和使用超募资金共计
                     8,200.00 万用于收购厦门立丹行置业有限公司 51%的股权,其中使用本项目尚未使用的募集资金本金投
                                         深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
入 4,693.27 万元、及该项目专用账户的利息净额投入 1,306.73 万元;使用超募资金本金投入 629.00 万
元、超募资金专用账户的利息净额投入 1,571.00 万元。根据收购协议约定调整后的收购金额为 7,708.00
万元,截至报告期未,新项目已经累计使用原项目的募集资金 4,693.27 万元和专用账户的利息收入
1,046.73 万元,使用超募资金 629 万元以及超募资金专户的存款利息收入 1,339 万元,收购价款已经全
部支付完毕,详细情况请见本报告中关于募集资金项目变更的内容。
    (3)剩余尚末确定使用用途的募集资金,公司将继续考虑新的方案,待方案成熟后提交董事会和
股东大会审批。
    2、集成服务管理平台项目、人力发展与培训中心项目及品牌建设项目募集资金总额为 14,530.40
万元,截至本报告期末,原承诺投资项目累计投入 4,949.84 万元,变更后新投资项目累计投入 10,349.66
万元(包括使用了专户的存款利息收入 769.10 万元);截至本报告期末专户存款余额为 654.86 万元,
均为专户利息收入。
    公司自 2009 年上市以来,房地产市场在持续的宏观调控下运行,公司代理收入结算周期加长,从
而影响公司收入,进而影响公司利润。由于上述三个项目系费用化支出,如果仍然按照原募投计划投
入,将会影响公司当期利润,所以公司有意控制了投入进度,并采取以下措施完成相应的工作:(1)
软件采购主要由外购方式转为自行开发。(2)人力资源的日常培训工作利用公司现有场所,培训中心
项目未启动。(3)图书出版、品牌运营等的主要工作由内部自行完成。
    因此,上述三个项目对应的募集资金在使用进度上远远慢于原募投计划。目前因为原募投计划资
金的使用期限已经到期,公司暂停了原募投计划的资金使用,对于确需投入的项目,公司正在使用自
有资金继续投入。
    针对剩余募集资金的使用问题,公司积极考虑新的方案:
    (1)2013 年 9 月 12 日,公司召开了 2013 年第一次临时股东大会,审议通过了《关于部分变更募
集资金投资项目议案》,同意公司部分变更募集资金投资项目,将人力发展与培训中心项目和品牌建设
项目尚未使用的募集资金用于布局资产服务业务,即通过深圳世联兴业资产管理有限公司(后更名为
深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司,以下简称“世联资管”)收购北京安信行物业管理有限公司
(以下简称“北京安信行”)60.00%的股权,股权收购价款为人民币 7,800.00 万元,其中使用自有资金
投入 1,250.00 万元,使用原项目尚未使用的募集资金投入 6,090.61 万元、原项目专用账户的利息净额
投入 459.39 万元。截至本报告期末,新项目使用的募集资金已经全部支付完毕,详细情况请见本报告
中关于募集资金项目变更的内容。
    ( 2)2015 年 1 月 9 日,公司召开了 2015 年第一次临时股东大会,审议通过了《关于部分变更募
集资金投资项目及使用自有资金的议案》,同意公司 变更募集资金投资项目以及使用自有资金共计
5,375.40 万元用于收购青岛荣置地顾问有限公司 51%的股权(本次交易的股权转让价款以目标公司 2014
年实际净利润不低于承诺净利润为基础,如目标公司 2014 年实际净利润低于当年承诺净利润的,本次
交易的股权转让价款相应调整)。其中使用集成服务管理平台项目尚未使用的募集资金本金余额
3,489.95 万元、该项目专用账户的利息净额收入 564.52 万元;使用自有资金投入 1,320.93 万元。截至
本报告期末,新项目已经实际使用募集资金款 3,489.95 万元和专户存款利息 309.72 万元,详细情况请
见本报告中关于募集资金项目变更的内容。
    3、基于大数据的 O2M 平台建设项目计划使用募集资金总额为 40,000 万元。截至本报告期末,专
户存款余额为 39,862.14 万元,其中募集资金本金可用余额为 38,924.23 万元,利息收入 937.90 万元。
基于大数据的 O2M 平台建设项目,项目建设期为三年,目前尚处于建设期中,暂不能评估达产当年的
效益情况。
    4、补充流动资金计划使用募集资金总额为 71,802.77 万元。截至本报告期末,专户存款余额为
59,773.14 万元,其中募集资金本金可用余额 58,132.75 万元,利息收入 1640.40 万元。补充流动资金项
目的资金投入后的运营并不是独立的,因此无法单独评估项目的效益情况。但公司会严格根据业务增
                                                                 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                       长实际与计划的比较情况来控制补充流动资金进度。
项目可行性发生重大
                       不适用
变化的情况说明
                       适用
                              2009 年 8 月公司首次公开发行取得超募资金 28,117.38 万元,截至本报告期末,超募资金已按原计
                       划使用完毕。本报告期,公司转让原使用超募资金收购的青岛雅园 60%的股权,收回股权转让款 3,514.48
                       万元存放于超募资金银行账户中,因此,本项目专户存款余额为 3,796.29 万元,其中专户存款利息收
                       入为 281.81 万元。
                       超募资金投入使用的具体情况如下:
                           1、公司第一届股东大会于 2010 年 4 月 15 日召开,审议通过了《关于使用部分超募资金收购济南
                       信立怡高物业顾问有限公司的议案》,同意公司以超募资金 4,000.00 万元收购信立怡高 51.00%的股权,
                       股权转让款已经按协议约定支付完毕,该公司于 2010 年 5 月 31 日起纳入公司合并范围。信立怡高(后
                       更名为山东世联)为公司第一家并购的企业,为公司主营业务的并购整合工作积累了经验。整合初期,
                       该公司业绩增长不明显,但经过磨合,山东世联的经营已经步入正轨,业绩增长迅速,自并购以来,
                       山东世联已累计为公司带来效益 8,216.90 万元。
                           2、公司第一届股东大会于 2010 年 4 月 15 日召开,审议通过了《关于使用部分超募资金对深圳盛
                       泽担保有限公司增资扩股暨关联交易的议案》,同意公司使用超募资金 4,608.00 万元对盛泽担保进行增
                       资,增资后公司持有盛泽担保 37.50%的股权,增资款已于 2010 年 5 月 24 日按合同约定支付完毕。此
                       次投资项目的实施有助于公司扩大规模,探讨和发展日益增长的存量市场业务、延展产业链的尝试,
                       符合公司战略方向。由于之后二手楼交易量受市场调整的影响出现下滑,同时银行信贷政策从支持传
                       统的个人按揭业务调整为偏向于经营性贷款,另外随着经济环境的变化,中小企业经营困难加大,与
                       中小企业相关的过桥类产品的风险加大,为控制风险,公司主动控制了业务规模,因而影响了效益的
超募资金的金额、用途
                       增长。随后公司于 2012 年、2014 年又陆续并购了盛泽担保及其子公司世联投资、世联小贷的股权,持
及使用进展情况
                       有这三家公司 100.00%的股权,并将其作为一项资产整体进行运营,调整金融服务产品结构,推出了家
                       圆云贷产品,本报告期公司金融服务业务的收入规模增长迅速,详见本备注中第 5 点的说明。
                           3、2011 年 8 月 10 日公司第二届董事会第九次会议审议通过了《关于使用超募资金收购青岛雅园
                       物业管理有限公司的议案》,同意公司使用超募资金支付青岛雅园物业管理有限公司的股权转让款
                       2,100.00 万元,股权转让款已经按协议约定支付完毕,青岛雅园于 2012 年 1 月 1 起纳入公司合并范围。
                       2016 年 5 月 23 日公司召开第三届董事会第五十三次会议,审议通过《关于转让控股子公司青岛雅园物
                       业管理有限公司股权的议案》,同意公司按 3,514.48 万元转让公司持有的青岛雅园 60%股权,同时公司
                       享有未分配利润额 916.45 万元,截止本报告期,公司已全部收回股权转让款 3,514.48 万元和利润分配
                       款 916.45 万元。
                           4、2011 年 8 月 10 日公司第二届董事会第九次会议审议通过了《关于使用超募资金支付四川嘉联
                       兴业地产顾问有限公司和重庆纬联地产顾问有限公司剩余股权转让款的议案》,同意公司在满足股权转
                       让协议约定条件的前提下使用超募资金支付四川嘉联股权转让款余款 1,000.00 万元以及重庆纬联的股
                       权转让款余款 1,300.00 万元。根据协议约定,重庆纬联 2011 年的经营业绩未达到要求,该笔余款将不
                       再支付;四川嘉联的款项根据协议约定须按比例支付,调整后的应付金额为 990.83 万元,该笔款项已
                       经按协议约定支付完毕,四川嘉联于 2011 年 2 月 28 日纳入公司合并范围。受市场波动和业务整合的
                       影响,四川嘉联在并购后,业绩出现了较大的波动;2014 年公司增加收购了四川嘉联 24.5%的股权,
                       使得四川嘉联有条件开始按照公司全资控股子公司的标准纳入统一的管理,在管控方式过渡期间,其
                       业务开展受到暂时的影响有所下降,但公司有信心随着整合工作的深入,四川嘉联的业务规模将逐步
                       实现恢复性的增长。
                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                         5、2012 年 5 月 4 日公司召开 2011 年度股东大会,审议通过了《关于使用部分超募资金收购深圳
                     盛泽融资担保有限责任公司 62.50%股权、收购深圳市世联小额贷款有限公司 29%股权以及收购深圳世
                     联投资有限公司 100.00%股权暨关联交易的议案》,同意公司使用超募资金支付深圳盛泽融资担保有限
                     责任公司 62.50%股权的转让款 10,569.88 万元,支付深圳市世联小额贷款有限公司 29.00%股权的转让
                     款 2,871.16 万元,支付深圳世联投资有限公司 100.00%股权的转让款 2,348.51 万元,2012 年公司已经
                     按协议约定全额支付了股权转让款。本次收购完成后,公司将直接或间接持有这三家公司 100.00%的股
                     权。三家公司的业务密切关联,因此将其整体视为一个资产组,并于 2012 年 8 月 31 日起纳入公司合
                     并范围。自并购后公司对金融业务结构进行了调整,逐步放弃收益情况欠佳、风险较大的服务产品,
                     例如赎楼、按揭等业务,导致金融服务业务的业绩有所下滑,特别是盛泽担保;但公司积极探索利用
                     主营业务机构客户和小业主客户资源,集中精力开发新的房地产金融增值服务产品,于 2013 年下半年
                     推出了家圆云贷产品。随着公司祥云战略的推进,家圆云贷产品的规模迅速放大,促进了公司金融服
                     务业务收入规模的增长,自并购以来,世联小贷已累计实现净利润为 31,724.18 万元,使用募集资金进
                     行投资所获得的收益占 29%。
                         6、2014 年 11 月 12 日,公司召开了 2014 年第四次临时股东大会,审议通过了《关于部分变更募
                     集资金投资项目及使用超募资金的议案》 ,同意公司变更募集资金投资项目和使用超募资金共计
                     8,200.00 万用于收购厦门立丹行置业有限公司 51.00%的股权,其中使用顾问代理业务全国布局项目尚
                     未使用的募集资金本金投入 4,693.27 万元、及该项目专用账户的利息净额投入 1,306.73 万元;使用超
                     募资金本金投入 629.00 万元、超募资金专用账户的利息净额投入 1,571.00 万元。自并购以来,厦门立
                     丹行已累计实现净利润为 3,674.85 万元。
                     不适用
募集资金投资项目实
施地点变更情况
                     不适用
募集资金投资项目实
施方式调整情况
                     适用
                     1、2009 年 8 月公司首次公开发行股票募集资金
                       2009 年 12 月 9 日,公司第一届董事会第十二次会议审议通过了《关于用募集资金置换预先已投入
募集资金投资项目先 募集资金投资项目的自筹资金的议案》,公司已于 2009 年 12 月 15 日以 13,284,650.00 元募集资金置换
期投入及置换情况   预先已投入募集资金投资项目的自筹资金。2、2015 年 5 月公司非公开发行股票募集资金
                            2015 年 8 月 10 日,公司第三届董事会第三十八次会议审议通过了《关于以募集资金置换预先
                     投入募投项目的自筹资金的议案》,同意公司使用 144,476,680.23 元募集资金置换预先投入募投项目的
                     自筹资金同等金额,该项资金置换操作已经完成。
                     适用
                     2014 年 9 月 5 日,公司第三届董事会第十八次会议审议通过了《关于使用部分闲置募集资金暂时补充
用闲置募集资金暂时
                     流动资金的议案》,同意公司使用顾问代理业务全国布局项目的闲置募集资金 6,000.00 万元暂时补充
补充流动资金情况
                     流动资金,本次补充流动资金的使用期限为自董事会审议通过之日起不超过 12 个月。 在本议案可补
                     充流动资金的使用期限内,公司末使用募集资金进行补充流动资金。
项目实施出现募集资 适用
金结余的金额及原因 募集资金项目结余资金 103,056.98 万元(不包括利息收入和收回的股权转让款),结余的原因详见备注
                                                                          深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                         一
尚未使用的募集资金 公司暂未使用的募集资金存放于指定的募集资金专户中,并将继续按照约定的用途使用,如有变更,
用途及去向               将按规定履行必要的审批和披露手续。
募集资金使用及披露
中存在的问题或其他 不适用
情况
(3)募集资金变更项目情况
√ 适用 □ 不适用
                                                                                                                         单位:万元
                          变更后项目                                                                                    变更后的项
                                                        截至期末实 截至期末投 项目达到预
变更后的项 对应的原承 拟投入募集 本报告期实                                                      本报告期实 是否达到预 目可行性是
                                                        际累计投入      资进度      定可使用状
     目        诺项目         资金总额 际投入金额                                                 现的效益     计效益   否发生重大
                                                         金额(2)      (3)=(2)/(1)     态日期
                                (1)                                                                                          变化
             人力发展与
资产服务业 培训中心项                                                               2013 年 11
                               6,090.61       201.62       6,090.61     100.00%                      2,662.6 否         否
务布局项目 目及品牌建                                                               月 01 日
             设项目
收购四川嘉 顾问代理业
                                                                                    2014 年 08
联 24.5%的 务全国布局             3,500                      3,500      100.00%                      144.73 否          否
                                                                                    月 27 日
股权         项目
收购厦门立 顾问代理业
                                                                                    2015 年 01
丹行 51%的 务全国布局          4,693.27      2,233.27      4,693.27     100.00%                      183.33 否          否
                                                                                    月 12 日
股权         项目
收购青岛荣
             集成服务管                                                             2015 年 08
置地 51%股                     3,489.95       264.71       3,489.95     100.00%                     1,590.49 否         否
             理平台项目                                                             月 01 日

合计                --        17,773.83       2,699.6     17,773.83       --            --          4,581.15      --          --
                                          1、 变更原因(1)人力发展与培训中心项目及品牌建设项目变更
                                              公司自 2009 年上市以来,房地产市场在持续的宏观调控下运行,公司代理收入
                                          结算周期加长,从而影响公司收入,进而影响公司利润。由于上述三个项目系费用化
                                          支出,如果仍然按照原募投计划投入,将会影响公司当期利润,所以公司有意控制了
                                          投入进度,并采取以下措施完成相应的工作:
变更原因、决策程序及信息披露情况
                                              1)软件采购主要由外购方式转为自行开发。
说明(分具体项目)
                                              2)人力资源的日常培训工作利用公司现有场所,培训中心项目未启动。
                                              3)图书出版、品牌运营等的主要工作由内部自行完成。
                                              因此,上述三个项目对应的募集资金在使用进度上远远慢于原募投计划。目前因
                                          为原募投计划资金的使用期限已经到期,公司暂停了原募投计划的资金使用,对于确
                                          需投入的项目,公司正在使用自有资金继续投入。
                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
    根据公司的总体规划,实现从单一业务领先,到多业务领先,最后到集成服务和
企业外包服务领先,构建房地产集成服务平台,在此发展过程中,资产服务业务将成
长为公司新的增长点。为了支持公司的战略发展,现将人力发展与培训中心项目和品
牌建设项目尚未使用的募集资金用于布局资产服务业务,即通过“世联资管”收购北京
安信行 60.00%的股权。
    (2)顾问代理业务全国布局项目变更
    由于不同城市的房地产市场在宏观调控下呈现出不同的发展特征,使得原募投计
划涉及的资金投放进度和城市布局变得不能适应当前的市场变化情况,所以公司在原
募投计划之内适当调整了不同城市资金投放的先后顺序,并针对原募投计划未覆盖的
城市,根据公司战略和市场情况运用自有资金 13,735.84.00 万元进行布局或升级。目
前公司顾问代理业务的全国布局已经基本完成,原募投计划涉及需增资的核心城市子
公司和绝大多数新设的分子公司经过几年的发展和沉淀,目前流动资金充足,无需额
外再投入资金。
    公司于 2010 年 12 月收购了四川嘉联 51.00%股权。经过 3 年多的发展,四川嘉联
在四川地区的业务覆盖率亦不断提升。为了加快公司“祥云战略”落地实施,打造房地
产集成服务平台,进一步巩固和提高公司在四川区域代理业务市场的占有率和地位,
公司现将顾问代理业务全国布局项目尚未使用的募集资金 3,500.00 万元用于继续收购
四川嘉联 24.50%的股权。项目实施将促成公司进一步提高市场占有率,加快其在四川
省域放大市场份额,并加快布局房地产综合业务服务。
    2014 年公司启动“祥云战略”,代理业务的规模领先是公司新业务的重要基础,公
司将继续推进规模化战略,保证代理市场份额的快速增长和绝对领先。这一年,在全
国房地产市场进入调整阶段的情况下,厦门地区房地产市场则显示出一定特殊性,整
体表现较为平稳,未受到明显冲击。长期来看,国家加快城镇化建设,以及国家调控
政策不断推进长效机制和配套政策不断完善,将促使对福建当地房地产长期健康发
展。因此,公司将使用本项目尚未使用的募集资金本金投入 4,693.27 万元、本项目专
用账户的利息净额投入 1,306.73 万元,使用超募资金本金投入 629.00 万元、超募资金
专用账户的利息净额投入 1,571.00 万元,共计 8,200.00 万元用于收购厦门立丹行
51.00%的股权。本项目是公司全国规模化战略布局的一环,此次收购对公司有三大重
要价值:①把握行业整合机会,推进规模化战略,确立区域市场绝对领先地位;②加
快公司祥云战略落地实施;③实现资源的有效叠加,构建公司综合的房地产生态服务
链。
    (3)集成服务管理平台项目变更
    公司自 2009 年上市以来,房地产市场在持续的宏观调控下运行,公司代理收入
结算周期加长,从而影响公司收入,进而影响公司利润。由于集成服务管理平台项目
系费用化支出,如果仍然按照原募投计划投入,将会影响公司当期利润,所以公司有
意控制投入进度,并将软件采购主要由外购方式转为自行开发。因此,集成服务管理
平台项目对应的募集资金在使用进度上远远慢于原募投计划。目前因为原募投计划资
金的使用期限已经到期,公司暂停了原募投计划的资金使用,对于确需投入的项目,
公司正在使用自有资金继续投入。为推进规模化战略,公司拟通过收购青岛荣置地
51%的股权,提高青岛市场代理、顾问等主营业务市场份额,并逐步接入金融等综合
业务,强化荣置地竞争优势,实现地区市场份额的绝对领先。
    2、决策程序及信息披露情况
    (1)公司于 2013 年 8 月 22 日召开第二届董事会第二十五次会议,审议通过《关
                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
于收购北京安信行物业管理有限公司 60.00%股权的议案》和《关于部分变更募集资金
投资项目议案》,同意公司部分变更募集资金投资项目,将人力发展与培训中心项目
和品牌建设项目尚未使用的募集资金用于布局资产服务业务,即通过“世联资管”收购
北京安信行 60%的股权,拟收购北京安信行物业管理有限公司 60.00%股权的价款为
人民币 7,800.00 万元,其中使用自有资金投入 1,250.00 万元,使用原项目尚未使用的
募集资金投入 6,090.61 万元、原项目专用账户的利息净额投入 459.39 万元,此两项议
案需提交公司股东大会审议;公司第二届董事会第二十五次会议决议公告编号为:
2013-035。
    公司于 2013 年 9 月 12 日召开 2013 年第一次临时股东大会,审议通过《关于收
购北京安信行物业管理有限公司 60.00%股权的议案》和《关于部分变更募集资金投资
项目议案》,2013 年第一次临时股东大会决议公告编号为:2013-042。
    (2)公司于 2014 年 6 月 25 日召开第三届董事会第十二次会议,审议通过了《关
于收购四川嘉联兴业地产顾问有限公司 24.50%股权的议案》和《关于变更部分募集
资金投资项目的议案》,同意公司部分变更募集资金投资项目,使用顾问代理业务全
国布局项目募集资金 3,500.00 万元用于收购四川嘉联 24.50%股权;此两项议案需提交
公司股东大会审议;公司第三届董事会第十二次会议决议公告编号为:2014-030。
2014 年 7 月 11 日,公司召开了 2014 年第一次临时股东大会,审议通过了《关于收购
四川嘉联兴业地产顾问有限公司 24.50%股权的议案》和《关于变更部分募集资金投
资项目的议案》 2014 年第一次临时股东大会决议公告编号为:2014-048。        (3)
公司于 2014 年 10 月 24 日召开了第三届监事会第二十次会议,审议通过了《关于收
购厦门立丹行置业有限公司 51.00%股权的议案》和《关于部分变更募集资金投资项
目及使用超募资金的议案》,同意公司变更募集资金投资项目和使用超募资金共计
8,200.00 万用于收购厦门立丹行置业有限公司 51.00%的股权,其中使用顾问代理业务
全国布局项目尚未使用的募集资金本金投入 4,693.27 万元、及该项目专用账户的利息
净额投入 1,306.73 万元;使用超募资金本金投入 629.00 万元、超募资金专用账户的利
息净额投入 1,571.00 万元;此两项议案需提交公司股东大会审议;公司第三届董事会
第二十次会议决议公告编号为: 2014-087。
     2014 年 11 月 12 日,公司召开了 2014 年第四次临时股东大会,审议通过了《关
于收购厦门立丹行置业有限公司 51.00%股权的议案》和《关于部分变更募集资金投
资项目及使用超募资金的议案》,2014 年第四次临时股东大会决议公告编号为:
2014-098。
    (4)公司于 2014 年 12 月 23 日召开了第三届董事会第二十五次会议,审议通过
了《关于收购青岛荣置地顾问有限公司 51%股权的议案》和《关于部分变更募集资金
投资项目及使用自有资金的议案》,同意公司变更集成服务管理平台项目以及使用自
有资金用于收购青岛荣置地顾问有限公司 51%的股权,新项目拟投入人民币 5,375.40
万元(本次交易的股权转让价款以目标公司 2014 年实际净利润不低于承诺净利润为
基础,如目标公司 2014 年实际净利润低于当年承诺净利润的,本次交易的股权转让
价款相应调整),其中使用自有资金投入 1,320.93 万元,使用原项目尚未使用的募集
资金投入 3,489.95 万元、原项目专用账户的利息净额投入 564.52 万元。此两项议案
需提交公司股东大会审议;公司第三届董事会第二十五次会议决议公告编号为:
2014-112。
    2015 年 1 月 9 日,公司召开了 2015 年第一次临时股东大会,审议通过了《关于
收购青岛荣置地顾问有限公司 51%股权的议案》和《关于部分变更募集资金投资项目
                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                及使用自有资金的议案》,2015 年第一次临时股东大会决议公告编号为:2015-004。
                                    1、2013 年 9 月 12 日,公司召开了 2013 年第一次临时股东大会,审议通过《关
                                于收购北京安信行物业管理有限公司 60%股权的议案》和《关于部分变更募集资金投
                                资项目议案》,同意公司部分变更募集资金投资项目,将人力发展与培训中心项目和
                                品牌建设项目尚未使用的募集资金用于布局资产服务业务,即通过“世联资管”收购北
                                京安信行 60.00%的股权,股权收购价款为人民币 7,800.00 万元,其中使用自有资金投
                                入 1,250.00 万元,使用原项目尚未使用的募集资金投入 6,090.61 万元、原项目专用账
                                户的利息净额投入 459.39 万元。截至本报告期末,该项目按合同约定的支付计划已经
                                累计支付款项 7,800.00 万元,其中使用自有资金 1,250.00 万元,使用募集资金 6,090.61
                                万元,使用募集资金专户的存款利息收入 459.39 万元,已全部支付完毕。北京安信行
                                提供的主要是基础物业管理服务,目前该业务仍处于规模化发展的阶段,自并购以来,
                                其收入规模稳步增长,盈利水平较为稳定。
                                    2、2014 年 7 月 11 日,公司召开了 2014 年第一次临时股东大会,审议通过了《关
                                于变更部分募集资金投资项目的议案》,同意公司部分变更募集资金投资项目,使用顾
                                问代理业务全国布局项目募集资金 3,500 万元用于收购四川嘉联兴业地产顾问有限公
                                司(现更名为四川世联行兴业房地产顾问有限公司,以下简称“四川嘉联”)24.50%股
                                权;截至本报告期末,该笔款项已经支付完毕;本次收购完成后公司持有四川嘉联
                                75.50%的股权,使得四川嘉联有条件开始按照世联全资控股子公司的标准纳入公司的
                                统一管理,将大大加强公司对其的经营管控能力。2014 年在管控方式过渡期间,其业
                                务开展受到暂时的影响,业务规模有所下降,但公司有信心随着整合工作的深入,四
                                川嘉联的业务规模将会得以逐步扩大实现恢复性的增长。自 2015 年以来,四川嘉联
未达到计划进度或预计收益的情况 已累计实现净利润 1,407.75 万元。
和原因(分具体项目)                  3、2014 年 11 月 12 日,公司召开了 2014 年第四次临时股东大会,审议通过了《关
                                于部分变更募集资金投资项目及使用超募资金的议案》,同意公司变更募集资金投资
                                项目和使用超募资金共计 8,200.00 万用于收购厦门立丹行置业有限公司 51.00%的股
                                权,其中使用顾问代理业务全国布局项目尚未使用的募集资金本金投入 4,693.27 万元、
                                及该项目专用账户的利息净额投入 1,306.73 万元;使用超募资金本金投入 629.00 万元、
                                超募资金专用账户的利息净额投入 1,571.00 万元;厦门立丹行 2014 年实际净利润小
                                于当年的承诺净利润,根据股权转让协议约定第三期股权转让款无需支付,收购价款
                                变更为 7,708.00 万元。截至本报告期末,此次并购已使用募集资金及利息 7,708 万元,
                                收购价款已经支付完毕,其中,使用原顾问代理业务全国布局项目变更的募集资金及
                                利息 5,740 万元,使用超募资金及利息 1,968 万元。自并购以来,厦门立丹行累计实
                                现净利润为 3,674.85 万元。
                                    4、2015 年 1 月 9 日,公司召开了 2015 年第一次临时股东大会决议公告,审议通
                                过了《关于收购青岛荣置地顾问有限公司 51%股权的议案》以及《关于部分变更募集
                                资金投资项目及使用自有资金的议案》,同意公司变更集成服务管理平台项目以及使
                                用自有资金用于收购青岛荣置地顾问有限公司 51%的股权,新项目拟投入人民币
                                5,375.40 万元(本次交易的股权转让价款以目标公司 2014-2016 年实际净利润不低于
                                承诺净利润为基础,如目标公司 2014-2016 年实际净利润低于当年承诺净利润的,本
                                次交易的股权转让价款相应调整),其中使用自有资金投入 1,320.93 万元,使用原项
                                目尚未使用的募集资金投入 3,489.95 万元、原项目专用账户的利息净额投入 564.52
                                万元;青岛荣置地 2015 年实际净利润小于当年的承诺净利润,根据股权转让协议,
                                本公司根据实际净利润与当年承诺净利润的比例支付第四期股权转让款,收购价款变
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                 更为 4,874.75 万元。截至本报告期末,此次并购已使用募集资金及利息 3,799.67 万元,
                                 其中,使用原项目的募集资金 3,489.95 万元,使用募集资金专户利息 309.72 元。自并
                                 购以来,青岛荣置地累计实现净利润为 3,982.64 万元。
变更后的项目可行性发生重大变化
                                 不适用
的情况说明
六、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□ 适用 √ 不适用
                                                                                                                                    深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
      公司报告期未出售重大资产。
      2、出售重大股权情况
      √ 适用 □ 不适用
                                                                                                          股权出
                                                    本期初起                                                                                                    是否按计划
                                                                                                          售为上
                                                    至出售日                                                                                                    如期实施,如
                                                                                                          市公司                              与交易 所涉及的
                                         交易价 该股权为                                                                            是否为                      未按计划实
                                                                                                          贡献的 股权出售定价                 对方的 股权是否
  交易对方     被出售股权     出售日     格(万 上市公司                  出售对公司的影响                                          关联交                      施,应当说明 披露日期        披露索引
                                                                                                          净利润       原则                   关联关 已全部过
                                          元)      贡献的净                                                                             易                     原因及公司
                                                                                                          占净利                                系        户
                                                    利润(万                                                                                                    已采取的措
                                                                                                          润总额
                                                      元)                                                                                                           施
                                                                                                          的比例
                                                               公司通过与青岛雅园的合作,并经过多年的
                                                                                                                   股权转让价款
                                                               经营摸索和市场接入,公司自身逐渐形成一
                                                                                                                   =(2,100 万元
                                                               支资产服务专业团队,在内外基础成熟的基                                                                                       公告编号:
                                                                                                                   +2,100 万元
                                                               础上,设立了世联行兴业资产管理有限公司                                                                                       2016-064;公
                                                                                                                   ×15%×计算周
                                                               (以下简称\"世联兴业\"),并通过世联兴业收                                                                                     司名称:深圳
                                                                                                                   期/365),计算
                                                               购了北京安信行物业管理有限公司,逐步建                                                                                       世联行地产
苏州阳光新地   青岛雅园     2016 年 05                                                                             周期以天为单                                                2016 年 05
                                         3,514.48      -44.55 立统一对外的世联行资产服务业务品牌形         0.51%                    否        不适用 是         是                          顾问股份有
置业有限公司   60%股权      月 31 日                                                                               位,为自 2011                                               月 25 日
                                                               象和市场定位。本次交易不会对公司的生产                                                                                       限公司;公告
                                                                                                                   年 12 月 29 日
                                                               经营造成重大影响,从长远看,本次交易对                                                                                       披露网站:
                                                                                                                   起至阳光新地
                                                               公司未来财务状况的影响是积极的,能够充                                                                                       http://www.c
                                                                                                                   全额支付股权
                                                               分发挥募集资金经济效益,同时通过业务板                                                                                       ninfo.com.cn
                                                                                                                   转让价款之日
                                                               块调整,进而提升公司在行业内的竞争地
                                                                                                                   止的天数。
                                                               位,符合全体股东的利益。
                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
七、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
                                                                                                            单位:元
公司名称 公司类型 主要业务       注册资本          总资产         净资产            营业收入     营业利润      净利润
世联小贷 子公司     小额贷款 1,500,000,000.00   967,035,564.08 830,980,732.25 426,756,697.21 203,934,368.23 139,152,804.59
报告期内取得和处置子公司的情况
√ 适用 □ 不适用
                                                             报告期内取
                         公司名称                            得和处置子                对整体生产经营和业绩的影响
                                                              公司方式
                                                                           本公司间接持有北京世联行 100%的股权,本报告期,
北京世联行兴业房地产经纪有限公司(以下简称\"北京世联行\")       投资新设      北京世联行实现营业收入 115.67 万元,亏损 545.76
                                                                           万元。
                                                                           本公司间接持有珠海世联行 100%的股权,本报告期,
珠海世联行房地产经纪代理有限公司(以下简称\"珠海世联行\")       投资新设
                                                                           珠海世联行尚未正式运营。
                                                                           本公司间接持有常州善居 100%的股权,本报告期,
常州善居电子商务有限公司(以下简称\"常州善居\")                 投资新设      常州善居实现营业收入 53.25 万元,净利润 39.44 万
                                                                           元
                                                                           本公司间接持有昆山善居 100%的股权,本报告期,
昆山善业兴居商务信息咨询有限公司(以下简称\"昆山善居\")         投资新设      昆山善居尚未正式运营,暂无营业收入,亏损 17.22
                                                                           万元。
                                                                           本公司间接持有海口善居 100%的股权,本报告期,
海口善居电子商务有限公司(以下简称\"海口善居\")                 投资新设      海口善居尚未正式运营,暂无营业收入,亏损 11.37
                                                                           万元。
                                                                           本公司间接持有南通善居 100%的股权,本报告期,
南通市善居电子商务有限公司(以下简称\"南通善居\")               投资新设      南通善居尚未正式运营,暂无营业收入,亏损 0.06
                                                                           万元。
                                                                           本公司间接持有上海善居兴 85.3%的股权,本报告
上海善居兴电子商务有限公司(以下简称\"上海善居兴\")             投资新设
                                                                           期,上海善居兴尚未正式运营。
                                                                           本公司间接持有上海养欣 55%的股权,本报告期,
上海养欣投资管理有限公司(以下简称\"上海养欣\")                 投资新设      上海养欣尚未正式运营,暂无营业收入,亏损 127.44
                                                                           万元。
                                                                           本公司间接持有上海芮鸿 54%的股权,本报告期,
上海芮鸿投资合伙企业(有限合伙)(以下简称\"上海芮鸿\")         投资新设      上海芮鸿尚未正式运营,暂无营业收入,亏损 4.43
                                                                           万元。
福州市仓山区世联房地产经纪服务有限公司(以下简称\"福州世联                   本公司间接持有福州世联经纪 100%的股权,本报告
                                                             投资新设
经纪\")                                                                     期,福州世联经纪实现营业收入 12.55 万元,净利润
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                                                       6.76 万元。
                                                                       本公司间接持有上海领客 90%的股权,本报告期,
上海世联领客商业经营管理有限公司(以下简称\"上海领客\")        投资新设   上海领客实现营业收入 617.22 万元,亏损 269.47 万
                                                                       元。
                                                                       本公司间接持有南京君汇 90%的股权,本报告期,
南京世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"南京君汇\")          投资新设   南京君汇实现营业收入 119.28 万元,净利润 9.76 万
                                                                       元
                                                                       本公司间接持有合肥君汇 90%的股权,本报告期,
合肥世联君汇资产顾问运营管理有限公司(以下简称\"合肥君汇\") 投资新设      合肥君汇实现营业收入 377.56 万元,净利润 116.4
                                                                       万元
                                                                       本公司间接持有杭州世君 90%的股权,本报告期,
杭州世君房地产咨询有限公司(以下简称\"杭州世君\")              投资新设
                                                                       杭州世君实现营业收入 66.89 万元,净利润 2.88 万元
                                                                       本公司间接持有广州世君 90%的股权,本报告期,
广州世君房地产咨询有限公司(以下简称\"广州世君\")              投资新设   广州世君实现营业收入 333.52 万元,亏损 137.93 万
                                                                       元。
                                                                       本公司间接持有苏州君汇 90%的股权,本报告期,
苏州世联君汇物业运营管理有限公司(以下简称\"苏州君汇\")        投资新设   苏州君汇实现营业收入 143.87 万元,净利润 18.24
                                                                       万元
                                                                       本公司间接持有北京君汇 90%的股权,本报告期,
北京世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"北京君汇\")          投资新设   北京君汇实现营业收入 1699.77 万元,亏损 128.26
                                                                       万元。
                                                                       本公司间接持有西安君汇 90%的股权,本报告期,
西安世联君汇商业运营管理有限公司(以下简称\"西安君汇\")        投资新设
                                                                       西安君汇实现营业收入 232.89 万元,亏损 99.57 万元。
                                                                       本公司间接持有重庆君汇 90%的股权,本报告期,
重庆世联君汇房地产运营管理有限公司(以下简称\"重庆君汇\")      投资新设   重庆君汇实现营业收入 525.85 万元,净利润 37.82
                                                                       万元
重庆世联君汇兴业房地产顾问有限公司(以下简称\"重庆君汇兴业               本公司间接持有重庆君汇兴业 63%的股权,本报告
                                                            投资新设
\")                                                                     期,重庆君汇兴业尚未正式运营。
                                                                       本公司间接持有长沙君汇 90%的股权,本报告期,
长沙世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"长沙君汇\")          投资新设   长沙君汇实现营业收入 131.13 万元,净利润 8.66 万
                                                                       元
                                                                       本公司间接持有河南君汇 90%的股权,本报告期,
河南世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"河南君汇\")          投资新设
                                                                       河南君汇实现营业收入 100.97 万元,亏损 6.6 万元。
                                                                       本公司间接持有武汉君汇 90%的股权,本报告期,
武汉世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"武汉君汇\")          投资新设
                                                                       武汉君汇实现营业收入 200.85 万元,亏损 15.5 万元。
                                                                       本公司间接持有天津君汇 90%的股权,本报告期,
天津世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"天津君汇\")          投资新设   天津君汇实现营业收入 101.46 万元,净利润 20.61
                                                                       万元
上海世君房地产顾问有限公司(以下简称\"上海世君\")              投资新设   本公司间接持有上海世君 90%的股权,本报告期,
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                                                       上海世君实现营业收入 43.63 万元,亏损 62.08 万元。
                                                                       本公司间接持有厦门君汇 90%的股权,本报告期,
厦门世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"厦门君汇\")          投资新设
                                                                       厦门君汇实现营业收入 141.86 万元,亏损 43.71 万元。
                                                                       本公司间接持有深圳运泰君汇 45%的股权,本报告
深圳运泰君汇物业管理有限公司(以下简称\"深圳运泰君汇\")        投资新设   期,深圳运泰君汇尚未正式运营,暂无营业收入,亏
                                                                       损 14.06 万元。
                                                                       本公司间接持有常熟小样 36.9%的股权,本报告期,
常熟小样科技服务有限公司(以下简称\"常熟小样\")                投资新设
                                                                       常熟小样实现营业收入 64.72 万元,亏损 6.74 万元。
                                                                       本公司间接持有苏州园小样 36.9%的股权,本报告
苏州园小样信息技术有限公司(以下简称\"苏州园小样\")            投资新设   期,苏州园小样实现营业收入 0.22 万元,亏损 108.42
                                                                       万元。
                                                                       本公司间接持有广州小样科技 36.9%的股权,本报告
广州市小样信息科技服务有限公司(以下简称\"广州小样科技\")      投资新设   期,广州小样科技实现营业收入 128.82 万元,亏损
                                                                       5.23 万元。
                                                                       本公司间接持有深圳小样 36.9%的股权,本报告期,
深圳市小样科技服务有限公司(以下简称\"深圳小样\")              投资新设
                                                                       深圳小样实现营业收入 118.51 万元,亏损 67.38 万元。
                                                                       本公司直接持有深圳赋能创新 100%的股权,本报告
深圳市赋能创新投资有限公司(以下简称\"深圳赋能创新\")          投资新设
                                                                       期,深圳赋能创新尚未正式运营。
                                                                       本公司间接持有广州小样金融 60%的股权,本报告
广州小样互联网金融信息服务有限公司(以下简称\"广州小样金融
                                                            投资新设   期,广州小样金融尚未正式运营,暂无营业收入,亏
\")
                                                                       损 110.77 万元。
                                                                       本公司间接持有重庆装饰 100%的股权,本报告期,
重庆世联协兴装饰设计有限公司(以下简称\"重庆装饰\")            投资新设   重庆装饰尚未正式运营,暂无营业收入,亏损 0.06
                                                                       万元。
                                                                       本公司间接持有重庆红璞新新 100%的股权,本报告
重庆红璞新新公寓管理有限公司(以下简称\"重庆红璞新新\")        投资新设
                                                                       期,重庆红璞新新尚未正式运营。
                                                                       本公司间接持有合肥红璞 100%的股权,本报告期,
合肥红璞公寓管理有限公司(以下简称\"合肥红璞\")                投资新设
                                                                       合肥红璞实现营业收入 53.4 万元,亏损 69.07 万元。
                                                                       本公司间接持有南京鸿璞 100%的股权,本报告期,
南京鸿璞酒店管理有限公司(以下简称\"南京鸿璞\")                投资新设
                                                                       南京鸿璞实现营业收入 75.16 万元,亏损 21.03 万元。
                                                                       本公司间接持有武汉红璞 100%的股权,本报告期,
武汉红璞公寓管理有限公司(以下简称\"武汉红璞\")                投资新设   武汉红璞实现营业收入 331.78 万元,亏损 268.14 万
                                                                       元。
                                                                       本公司间接持有杭州红璞 100%的股权,本报告期,
杭州红璞物业管理有限公司(以下简称\"杭州红璞\")                投资新设
                                                                       杭州红璞实现营业收入 60.43 万元,亏损 31.45 万元。
                                                                       本公司间接持有苏州红璞 100%的股权,本报告期,
苏州红璞公寓管理有限公司(以下简称\"苏州红璞\")                投资新设   苏州红璞尚未正式运营,暂无营业收入,亏损 4.38
                                                                       万元。
深圳碧海红璞公寓管理有限公司(以下简称\"碧海红璞\")            投资新设   本公司间接持有碧海红璞 100%的股权,本报告期,
                                                          深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                                                     碧海红璞实现营业收入 2.54 万元,亏损 32.79 万元。
                                                                     本公司间接持有长沙红璞 100%的股权,本报告期,
长沙红璞酒店管理有限公司(以下简称\"长沙红璞\")              投资新设   长沙红璞尚未正式运营,暂无营业收入,亏损 3.64
                                                                     万元。
                                                                     本公司间接持有珠海红璞 100%的股权,本报告期,
珠海红璞公寓管理有限公司(以下简称\"珠海红璞\")              投资新设   珠海红璞尚未正式运营,暂无营业收入,亏损 0.94
                                                                     万元。
                                                                     本公司间接持有厦门红璞 100%的股权,本报告期,
厦门红璞兴业公寓管理有限公司(以下简称\"厦门红璞\")          投资新设
                                                                     厦门红璞实现营业收入 5.76 万元,亏损 8.73 万元。
                                                                     本公司间接持有红璞阳光假日 100%的股权,本报告
惠东红璞阳光假日公寓管理有限公司(以下简称\"红璞阳光假日\") 投资新设    期,红璞阳光假日实现营业收入 6.87 万元,亏损 26.86
                                                                     万元。
                                                                     本公司间接持有东莞红璞 100%的股权,本报告期,
东莞红璞酒店管理有限公司(以下简称\"东莞红璞\")              投资新设   东莞红璞尚未正式运营,暂无营业收入,亏损 14.53
                                                                     万元。
                                                                     本公司间接持有宁波红璞 100%的股权,本报告期,
宁波红璞公寓管理有限公司(以下简称\"宁波红璞\")              投资新设
                                                                     宁波红璞实现营业收入 20.62 万元,净利润 1.43 万元
                                                                     本公司间接持有郑州红璞 100%的股权,本报告期,
郑州红璞酒店管理有限公司(以下简称\"郑州红璞\")              投资新设   郑州红璞尚未正式运营,暂无营业收入,亏损 4.95
                                                                     万元。
                                                                     本公司间接持有石家庄红璞 100%的股权,本报告期,
石家庄红璞酒店管理有限公司(以下简称\"石家庄红璞\")          投资新设   石家庄红璞尚未正式运营,暂无营业收入,亏损 0.11
                                                                     万元。
                                                                     本公司间接持有昆明红璞 100%的股权,本报告期,
昆明红璞公寓管理有限公司(以下简称\"昆明红璞\")              投资新设
                                                                     昆明红璞尚未正式运营。
                                                                     本公司间接持有北京红璞 100%的股权,本报告期,
北京红璞公寓管理有限公司(以下简称\"北京红璞\")              投资新设   北京红璞尚未正式运营,暂无营业收入,亏损 42.08
                                                                     万元。
                                                                     本公司间接持有上海红璞 100%的股权,本报告期,
上海红与璞酒店管理有限公司(以下简称\"上海红璞\")            投资新设
                                                                     上海红璞尚未正式运营。
                                                                     本公司间接持有南宁红璞 100%的股权,本报告期,
南宁红璞房屋租赁有限公司(以下简称\"南宁红璞\")              投资新设
                                                                     南宁红璞尚未正式运营。
                                                                     本公司间接持有成都红璞时代 100%的股权,本报告
成都市红璞时代酒店管理有限公司(以下简称\"成都红璞时代\")    投资新设
                                                                     期,成都红璞时代尚未正式运营。
                                                                     本公司间接持有东莞集金 100%的股权,本报告期,
东莞市世联集金投资管理有限公司(以下简称\"东莞集金\")        投资新设
                                                                     东莞集金实现营业收入 32.45 万元,亏损 89.15 万元。
                                                                     本公司间接持有惠州集金 100%的股权,本报告期,
惠州世联集金投资管理有限公司(以下简称\"惠州集金\")          投资新设
                                                                     惠州集金实现营业收入 183.7 万元,亏损 34.17 万元。
合肥世联集金投资管理有限公司(以下简称\"合肥集金\")          投资新设   本公司间接持有合肥集金 100%的股权,本报告期,
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                                                       合肥集金实现营业收入 92.71 万元,净利润 31.24 万
                                                                       元
                                                                       本公司间接持有宁波集金 100%的股权,本报告期,
宁波世联集金商务服务有限公司(以下简称\"宁波集金\")            投资新设
                                                                       宁波集金实现营业收入 9.83 万元,亏损 6.8 万元。
                                                                       本公司间接持有天津集金 100%的股权,本报告期,
天津世联集金商务信息咨询有限公司(以下简称\"天津集金\")        投资新设   天津集金实现营业收入 210.23 万元,净利润 122.69
                                                                       万元
                                                                       本公司间接持有郑州集金 100%的股权,本报告期,
郑州世联集金商务信息咨询有限公司(以下简称\"郑州集金\")        投资新设   郑州集金尚未正式运营,暂无营业收入,亏损 0.32
                                                                       万元。
                                                                       本公司间接持有武汉集金 100%的股权,本报告期,
武汉世联集金商务咨询有限公司(以下简称\"武汉集金\")            投资新设   武汉集金尚未正式运营,暂无营业收入,亏损 0.25
                                                                       万元。
                                                                       本公司间接持有重庆集金 100%的股权,本报告期,
重庆世联集金商务信息咨询有限公司(以下简称\"重庆集金\")        投资新设
                                                                       重庆集金实现营业收入 1.08 万元,净利润 0.1 万元
                                                                       本公司间接持有上海世联盛曜 70%的股权,本报告
上海世联盛曜房地产顾问有限公司(以下简称\"上海世联盛曜\")      投资新设   期,上海世联盛曜实现营业收入 2381.77 万元,亏损
                                                                       290.79 万元。
                                                                       本公司间接持有合肥世联卓群 100%的股权,本报告
合肥世联卓群商务管理有限公司(以下简称\"合肥世联卓群\")        投资新设   期,合肥世联卓群尚未正式运营,暂无营业收入,亏
                                                                       损 22.42 万元。
                                                                       本公司间接持有嘉兴世联 100%的股权,本报告期,
嘉兴卓群房地产营销策划有限公司(以下简称\"嘉兴世联\")          投资新设
                                                                       嘉兴世联尚未正式运营。
                                                                       本公司直接持有苏州世联行 100%的股权,本报告期,
苏州世联行房地产综合服务有限公司(以下简称\"苏州世联行\")      投资新设
                                                                       苏州世联行实现营业收入 2.48 万元,亏损 42.5 万元。
                                                                       本公司间接持有西安世联经纪 100%的股权,本报告
西安世联兴业房地产经纪有限责任公司(以下简称\"西安世联经纪
                                                            投资新设   期,西安世联经纪实现营业收入 28.08 万元,亏损
\")
                                                                       26.07 万元。
                                                                       本公司直接持有邯郸世联 100%的股权,本报告期,
邯郸世联卓群房地产经纪有限公司(以下简称\"邯郸世联\")          投资新设
                                                                       邯郸世联实现营业收入 75.07 万元,亏损 8 万元。
                                                                       本公司直接持有哈尔滨世联 100%的股权,本报告期,
哈尔滨卓群房地产经纪有限公司(以下简称\"哈尔滨世联\")          投资新设   哈尔滨世联实现营业收入 64.78 万元,净利润 18.54
                                                                       万元
                                                                       本公司间接持有厦门宜安居 80%的股权,本报告期,
厦门市宜安居电子商务有限公司(以下简称\"厦门宜安居\")          投资新设   厦门宜安居实现营业收入 1736.16 万元,净利润 51.72
                                                                       万元
                                                                       本公司间接持有漳州宜安居 80%的股权,本报告期,
漳州市龙文区宜安居电子商务有限公司(以下简称\"漳州宜安居\") 投资新设      漳州宜安居实现营业收入 128.16 万元,净利润 13.81
                                                                       万元
                                                                   深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                                                              本公司间接持有厦门立言立行 80%的股权,本报告
厦门市立言立行房地产经纪有限公司(以下简称\"厦门立言立行\") 投资新设             期,厦门立言立行尚未正式运营,暂无营业收入,亏
                                                                              损 6.84 万元。
                                                                              本公司间接持有厦门立德功行 80%的股权,本报告
厦门市立德功行房产中介服务有限公司(以下简称\"厦门立德功行
                                                                   投资新设   期,厦门立德功行尚未正式运营,暂无营业收入,亏
\")
                                                                              损 5.11 万元。
                                                                              本公司间接持有厦门家适居 80%的股权,本报告期,
厦门市家适居房产中介服务有限公司(以下简称\"厦门家适居\")             投资新设   厦门家适居尚未正式运营,暂无营业收入,亏损 14.29
                                                                              万元。
                                                                              本公司间接持有山东居善 75.5%的股权,本报告期,
山东居善电子商务有限公司(以下简称\"山东居善\")                       投资新设   山东居善实现营业收入 5339.66 万元,亏损 58.24 万
                                                                              元。
                                                                              本公司间接持有济南红璞 75.5%的股权,本报告期,
济南红璞酒店管理有限公司(以下简称\"济南红璞\")                       投资新设   济南红璞实现营业收入 119.89 万元,亏损 128.58 万
                                                                              元。
                                                                              本公司间接持有山东红璞 75.5%的股权,本报告期,
山东红璞公寓管理有限公司(以下简称\"山东红璞\")                       投资新设
                                                                              山东红璞实现营业收入 14.66 万元,亏损 168.44 万元。
                                                                              本公司间接持有香港世居 55%的股权,本报告期,
SHIJU(HK)LIMITED(以下简称\"香港世居\")                             投资新设   香港世居实现营业收入 238.79 万元,净利润 59.34
                                                                              万元
                                                                              本公司间接持有澳大利亚世居 55%的股权,本报告
Shiju Real Estate Australia Pty Ltd(以下简称\"澳大利亚世居\")        投资新设
                                                                              期,澳大利亚世居尚未正式运营。
                                                                              本公司直接持有深圳富景慧思 100%的股权,本报告
深圳富景慧思投资管理有限公司(以下简称\"深圳富景慧思\")               投资新设
                                                                              期,深圳富景慧思尚未正式运营。
                                                                              本公司间接持有武汉世联源正 45.9%的股权,本报告
武汉世联源正商业运营管理有限公司(以下简称\"武汉世联源正\") 投资新设
                                                                              期,武汉世联源正尚未正式运营。
                                                                              本公司直接持有世联松塔 80%的股权,本报告期,
深圳世联松塔装饰有限责任公司(以下简称\"世联松塔\")                   投资新设
                                                                              世联松塔尚未正式运营。
                                                                              本公司间接持有深圳超咖 63%的股权,本报告期,
深圳超咖市集商业运营有限公司(以下简称\"深圳超咖\")                   投资新设
                                                                              深圳超咖尚未正式运营。
                                                                              本公司间接持有成都红璞时光 100%的股权,本报告
成都市红璞时光酒店管理有限公司(以下简称\"成都红璞时光\")             投资新设
                                                                              期,成都红璞时光尚未正式运营。
                                                                              本公司间接持有杭州红璞世恒 100%的股权,本报告
杭州红璞世恒酒店管理有限公司(以下简称\"杭州红璞世恒\")               投资新设
                                                                              期,杭州红璞世恒尚未正式运营。
厦门市红璞立丹行公寓管理有限公司(以下简称\"厦门红璞立丹行                      本公司间接持有厦门红璞立丹行 80%的股权,本报
                                                                   投资新设
\")                                                                            告期,厦门红璞立丹行尚未正式运营。
                                                                              本公司直接持有合肥世联汇创 100%的股权,本报告
合肥汇创房地产咨询有限公司(以下简称\"合肥世联汇创\")                 投资新设
                                                                              期,合肥世联汇创尚未正式运营。
北京小样青年社区科技服务有限公司(以下简称\"北京小样\")               投资新设   本公司间接持有北京小样 36.9%的股权,本报告期,
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                                                         北京小样尚未正式运营。
                                                                         本公司间接持有北京科创 36.9%的股权,本报告期,
北京科创联和科技服务有限公司(以下简称\"北京科创\")            投资新设
                                                                         北京科创尚未正式运营。
                                                                          本公司间接持有武汉小样 36.9%的股权,本报告期,
武汉市小样商务信息咨询有限公司(以下简称\"武汉小样\")          投资新设
                                                                         武汉小样尚未正式运营。
                                                                         本公司间接持有上海养老 55%的股权,本报告期,
阅阳上海养老服务有限公司(以下简称\"上海养老\")                投资新设
                                                                         上海养老尚未正式运营。
                                                                         本公司间接持有广州红璞酒店 100%的股权,本报告
广州红璞酒店管理有限公司(以下简称\"广州红璞酒店\")            投资新设
                                                                         期,广州红璞酒店尚未正式运营。
                                                                         本公司间接持有广州红璞房屋 100%的股权,本报告
广州红璞房屋租赁有限公司(以下简称\"广州红璞房屋\")            投资新设
                                                                         期,广州红璞房屋尚未正式运营。
                                                                         本公司间接持有合肥红璞观远 70%的股权,本报告
合肥红璞观远公寓管理有限公司(以下简称\"合肥红璞观远\")        投资新设
                                                                         期,合肥红璞观远尚未正式运营。
                                                                         本公司间接持有成都君汇 90%的股权,本报告期,
成都世联君汇商业管理有限公司(以下简称\"成都君汇\")            投资新设
                                                                         成都君汇尚未正式运营。
                                                                         本公司间接持有武汉领客 90%的股权,本报告期,
武汉世联领客商业经营有限公司(以下简称\"武汉领客\")            投资新设
                                                                         武汉领客尚未正式运营。
                                                                         本公司直接持有青岛雅园 60%的股权,本报告期,
                                                            全部股权转
青岛雅园物业管理有限公司(以下简称\"青岛雅园\")                           青岛雅园(合并)实现营业收入 6,917.96 万元,亏损
                                                            让
                                                                         74.26 万元。
                                                            全部股权转
苏州雅园物业管理有限公司(以下简称\"苏州雅园\")                             苏州雅园为青岛雅园之全资子公司。
                                                            让
                                                                         本公司间接持有桂林世联卓群 100%的股权,本报告
桂林卓群房地产咨询有限公司(以下简称\"桂林世联卓群\")          工商注销
                                                                         期,桂林世联卓群无营业收入,亏损 1.37 万元。
                                                                         本公司间接持有赣榆立丹行 80%的股权,本报告期,
赣榆县立丹行房地产经纪有限公司(以下简称\"赣榆立丹行\")        工商注销
                                                                         赣榆立丹行无营业收入,净利润 0.12 万元。
主要控股参股公司情况说明
       2013年7月份,公司金融服务业务推出家圆云贷产品,2014年在“祥云战略”的推动下,家圆云贷产品的销售迅速上量。
本报告期金融服务业务发展顺利,实现收入44,691.84万元,同比增长5.99%,其中来源于家圆云贷产品的收入占金融服务业
务收入总额的97.61%。本公司之全资子公司世联小贷负责家圆云贷产品的运营,本报告期实现净利润13,915.28万元。
八、公司控制的结构化主体情况
□ 适用 √ 不适用
九、公司未来发展的展望
     (一)行业格局和政策分析
     面对辉煌而跌宕的2016,我们更愿意把2017看作既是一个时代的终结,又是一个时代的肇始:
    2017年的房地产市场,政策环境将贯彻调控,分类有保有压。2017年将成为跨界政策与长效机制建设的政策元年。2016
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
年12月,中央经济工作会议明确“促进房地产市场平稳健康发展”的方向,并被列入供给侧改革的重点内容,要坚持“房子是
用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规
律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。2017年,在楼市调控大局已定的背景下,将持续处
于严控调整期,限购限贷范围将持续扩大,调控力度将持续升级。伴随着调控政策的进一步加码,行业间的整合并购将以前
所未有的速度发展;1987中国土拍“第一槌”定音,而2017正处于这“三十年为一世而道更”的交替之际,作为新30年的元年,
市场主要参与者房企和购房者都将产生重大转变。
    2016年是轨道交通的跃迁之年。2017年,城市价值将得到了重塑。在2008年提出的“四横四纵”轨道网络基本实现之际,
国家更新轨道交通中长期规划提出“八横八纵”,标志轨道建设进入3.0时代;各城市群陆续开展城际交通网络建设规划,主
要都市圈的城际轨道先后落地;轨道建设的主体正从一线、重点二线城市扩散,潜力城市也登上舞台。轨道交通加强城市之
间的联结和协作,加快人口流动、物流发展、信息交换及价值实现,为促成城市群发展、深化城市职能、重塑城市价值提供
了有利条件。
    随着核心都市人口不断涌入,上车盘指数不断攀升,年轻人购房门槛进一步抬升,首次置业年龄随之提高。新入人口租
房周期提高到10年至12年,租赁需求及市场进一步扩大。2017年也可以说是长租业务时代的元年,也是一个爆发年,对于房
地产开发商与服务商、酒店行业竞争者、风投及社会资金支持的创业者来说,会成为一个窗口,有未来但也充满着激烈竞争。
同时,住房租赁将从2017年开始朝着规模化、机构化、集约化、专业化的方向发展。推动建设完善的住房租赁市场制度、培
育房源供应机构化发展、鼓励房地产开发企业拓展住房租赁业务、支持盘活存量住房资源等一系列相关政策,特别是如何提
高各类参与主体的积极性、保障各方权益将有较大制度建设与实践空间。随着各类长租公寓的蓬勃发展,租赁市场的顶层制
度建设与指导也将在2017年迈出先行的脚步。
    行业未来的另一大趋势将会是数据服务体系化。随着国内移动互联网大放异彩、物联网初显雏形,大数据、人工智能不
断渗透传统行业,人与不动产亦得到了广泛的联接和深化。进入房地产下半场之后,中国不动产市场会成为全球最大市场,
数据服务体系的轻资产公司给人与不动产建立了最好、最有效的联接。
    (二)公司发展战略
    在过去十年高速规模化发展的市场中,世联行凭借良好的服务口碑和高效的运营架构牢牢抓住了行业的趋势,成功完成
了主营服务全国布局。面对下半场的机遇和挑战,世联行依托以“服务、入口、开放、平台”为核心的“祥云战略”,在快
速变换的市场环境和竞争格局中,赢得良好的开具,利用平台优势为机构客户及终端置业者提供多元化的集成服务。
    2017年,也将是公司贯彻执行“祥云战略”的第四年,公司将秉承“建立资产与人的联接,不断扩大入口,丰富场景和
服务,让更多的人享受真正的地产服务”的服务使命,利用公司积累的资源优势,通过增量住宅、存量住宅和工商物业这三
个入口,不断丰富场景和服务,为客户创造价值。
                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
    (三)2017年经营计划
    2017年是转型之年、布局之年、创新之年、投入之年,必须为有价值的未来,进行高强度的投入。
    (1)、新房交易的服务场景将从过去传统的新房案场(线下交易场景)陆续延伸至房联宝(O2O交易场景)。公司一
方面将继续扩大和延伸代理服务能力,强化专业培训系统,顺应市场变化弹性,积木式定制产品内容,在一二线城市和都市
圈进一步提升市场份额;在三四线城市开放合作,扩大规模基础上叠加业务。另外,我们也必须看到存量市场对扩大交易入
口、丰富场景的作用,过去高速增长的新房市场进入了高位波动的阶段,新房市场主导的服务格局将向存量房倾斜。2017
年,公司将分别以社区管家和移动互联网端为切入点,加大对存量市场的投入;
    (2)、为顺应开发商对整合线上、线下全营销渠道的需求,对互联网+(电商)业务进行持续投入,强化网上售楼处
和特惠房展会,盘活海量客户资源,围绕终端置业者的购房、装修、理财等需求,提供一站式解决方案,建立C端影响力,
强化直销能力,并进行持续引流与公司多业务协同的流量变现;进一步强化自渠道建设,供应端链接丰富的货架,需求端链
接尽可能多有效的营销资源与客源,更好地实现房客匹配;逐步搭建新房营销供应链平台。
    (3)、世联资管继续秉承轻资产服务优势,专注于中国工商物业市场,为客户提供以物业管理为基础,叠加咨询顾问、
招商运营及企业外包等高附加值垂直一体化服务,逐步做到通过优质物业的投资并购和资产证券化,让资产持续增值可托付。
2017年将聚焦城市发展策略,提升核心业务能力、夯实平台系统基础,形成运营标杆并快速规模化,打造B端入口。同时,
还将完成品牌整合,世联资管将形成世联空间、世联商业、世联物管、世联文创等系列子品牌。
    (4)、2017年是世联金融综合服务能力提升,跨越式提升市场地位的关键一年。公司将加大12项产品及子产品在不同
场景的渗透力度,因地制宜快速拓开市场,切实满足客户、合作单位的多样性需求。在渠道拓展方面,夯实8大渠道场景,
有效支持世联传统业务与新兴业务,同时服务外部渠道,快速打开市场局面、积累客户。在风控运营方面,将进一步完善升
级风控、业务、数据等系统建设,使系统平台成为金融服务的重要支撑点之一 。提升组织创新能力,总部建立轻型全能产
品创业团队、竞争性分销管理渠道, 全面支持地区和外部合作机构突破性发展。
    (5)、2017年将是世联红璞品牌发展年,顺应国内住房租赁刚性需求持续强劲和国家鼓励发展住房租赁市场政策的陆续
出台,长租公寓业务全国目标签约总量10 万间。通过公司全国化组织网络,做好地区深耕,用心经营好每一座城市的同时,
聚焦租赁需求旺盛的核心城市并力争领先。同时,以集中式公寓为主要体现,打造世联红璞品牌。以专业有效的租客及社区
生活的大数据积累,成为公司首个完整的To C产品。世联红璞作为人与不动产的联接,通过资产管理、大数据为入口的深服
务,联接业主与租户。打造开放的公寓平台,构建系统、产品线、品牌三大核心能力。
    (四)未来经营可能面对的风险及应对策略
    1、政府下一阶段执行的房地产政策存在不确定性,从而对市场成交的变动方向产生重大影响。公司在发展过程中经历
了多次政策调控和房地产市场的波动,形成了一套行之有效的应对方法,重要的是管理层将持续密切关注市场变化,及时调
整经营策略。
    2、当前房地产市场在不同地区的发展水平不均衡;尽管目前公司代理顾问业务的全国布局已经基本完成,但各地区公
司尚处在不同的发展阶段。在这种情况下,可能存在某个地区市场突然出现了市场机会,但当地公司的经营团队因缺乏经验
而无法把握时机,或无法及时规避突然出现的市场风险的情况。这需要集团管理层对于重点的地区市场予以特别关注,定期
跟踪和分析这些地区的市场变化,对于当地团队给予特别的决策指导和资源倾斜。
    3、公司新业务的发展受政策、市场、行业发展阶段的影响,其发展速度和结果存在不确定性。公司认为,新业务如果
结合世联现有业务的优势(例如代理销售业务的强大销售能力和广泛的客户网络等),沿着与公司核心资源密切相关的方向
延展,可以发展得更加迅速和稳健。特别需要提到的是公司新业务中的金融业务,公司将通过有效的组织和制度安排更加有
效地控制其风险。
    4、公司属于人力资源密集型公司,企业的成功所依靠的是自身在各方面持续改善的能力,这一点对于公司核心人员的
上进心提出很高的要求。面对剧烈变化的市场和竞争形势,核心人员是否能够不断学习、改善,持续投入工作热情,都存在
不确定性。同时,人员和机构数量的快速增长,会带来企业文化稀释和协同工作难度加大的挑战。对此,唯有继续强化企业
                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
文化的传承和对管理人员领导力的提升,完善激励和绩效考核机制,培养潜力人才,才能创造卓越绩效。
十、接待调研、沟通、采访等活动
1、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
√ 适用 □ 不适用
                                   接待对象
      接待时间          接待方式                                       调研的基本情况索引
                                     类型
2016 年 03 月 03 日    实地调研    机构       详见巨潮资讯网,《2016 年 3 月 3 日投资者关系活动记录表》
2016 年 03 月 30 日    实地调研    机构       详见巨潮资讯网,《2016 年 3 月 30 日投资者关系活动记录表》
2016 年 04 月 19 日    实地调研    机构       详见巨潮资讯网,《2016 年 4 月 19 日投资者关系活动记录表》
2016 年 05 月 05 日    实地调研    机构       详见巨潮资讯网,《2016 年 5 月 5 日投资者关系活动记录表》
2016 年 05 月 17 日    实地调研    机构       详见巨潮资讯网,《2016 年 5 月 17 日投资者关系活动记录表》
2016 年 06 月 02 日    实地调研    机构       详见巨潮资讯网,《2016 年 6 月 2 日投资者关系活动记录表》
2016 年 06 月 27 日    实地调研    机构       详见巨潮资讯网,《2016 年 6 月 27 日 7 投资者关系活动记录表》
2016 年 07 月 12 日    电话沟通    机构       详见巨潮资讯网,《2016 年 7 月 12 日投资者关系活动记录表》
2016 年 08 月 18 日    电话沟通    机构       详见巨潮资讯网,《2016 年 8 月 18 日投资者关系活动记录表》
2016 年 08 月 31 日    实地调研    机构       详见巨潮资讯网,《2016 年 8 月 31 日投资者关系活动记录表》
2016 年 09 月 28 日
                       实地调研    机构       详见巨潮资讯网,《2016 年 9 月 28 日至 9 月 29 日投资者关系活动记录表》
-2016 年 09 月 29 日
2016 年 10 月 18 日    实地调研    机构       详见巨潮资讯网,《2016 年 10 月 18 日投资者关系活动记录表》
2016 年 11 月 02 日    实地调研    机构       详见巨潮资讯网,《2016 年 11 月 2 日投资者关系活动记录表》
                                                                深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                           第五节 重要事项
一、公司普通股利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内普通股利润分配政策,特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
√ 适用 □ 不适用
公司严格执行了《公司章程》中与利润分配相关的条款。
                                             现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求:                                                      是
分红标准和比例是否明确和清晰:                                                                    是
相关的决策程序和机制是否完备:                                                                    是
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用:                                                          是
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会,其合法权益是否得到了充分保护:                            是
现金分红政策进行调整或变更的,条件及程序是否合规、透明:                                          是
公司近 3 年(包括本报告期)的普通股股利分配方案(预案)、资本公积金转增股本方案(预案)情况
    2015年4月13日,公司2014年度股东大会审议通过了《2014年度利润分配预案》,以公司截止2014年12月31日的总股本
763,776,000股为基数,向全体股东每10股派发现金股利人民币0.6元(含税),送2.4股红股,并以资本公积向全体股东每10
股转增3.6股。
    2016 年 3月 22 日,公司2015年度股东大会审议通过了《2015 年度利润分配预案》,以2015年12月31日的总股本
1,445,696,230股为基数,每10股派0.4元人民币现金红利(含税),现金红利合计57,827,849.20元。同时以2015年12月31日的
总股本1,445,696,230股为基数,向全体股东按每10股送1.6股红股,以资本公积向全体股东每10股转增2.4股,送转合计增加
578,278,492.00股。
   2017年3月24日,公司第四届董事会第五次会议审议通过了《2016年度利润分配预案》,以公司2016年12月31日的总股本
2,044,969,122.00股为基数,向全体股东每10股派0.8元人民币现金红利(含税),共计分配现金股利163,597,529.76元。本
次分配,不送红股,不进行资本公积金转增股本。
   公司近三年(包括本报告期)普通股现金分红情况表
                                                                                                         单位:元
                                      分红年度合并报表中 占合并报表中归属于
                     现金分红金额                                                以其他方式现金 以其他方式现金分
     分红年度                         归属于上市公司普通 上市公司普通股股东
                       (含税)                                                   分红的金额        红的比例
                                       股股东的净利润         的净利润的比率
2016 年              163,597,529.76         747,215,219.61              21.89%
2015 年               57,827,849.20         509,389,237.73              11.35%
2014 年               45,826,560.00         394,344,162.95              11.62%
公司报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正但未提出普通股现金红利分配预案
□ 适用 √ 不适用
                                                                 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案
√ 适用 □ 不适用
每 10 股送红股数(股)
每 10 股派息数(元)(含税)                                                                                         0.80
每 10 股转增数(股)
分配预案的股本基数(股)                                                                                   2,044,969,122
现金分红总额(元)(含税)                                                                                163,597,529.76
可分配利润(元)                                                                                          390,400,664.93
现金分红占利润分配总额的比例                                                                                      100.00%
                                                    本次现金分红情况
公司发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的,进行利润分配时,现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到 20%
                                       利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明
     本公司 2017 年 3 月 24 日召开的第四届董事会第五次会议审议通过了《2016 年度利润分配预案》,以公司 2016 年 12
月 31 日的总股本 2,044,969,122.00 股为基数,向全体股东每 10 股派 0.8 元人民币现金红利(含税),共计分配现金股利
163,597,529.76 元。本次分配,不送红股,不进行资本公积金转增股本。
三、承诺事项履行情况
1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末
尚未履行完毕的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
     承诺事由            承诺方    承诺类型                  承诺内容                   承诺时间 承诺期限 履行情况
股改承诺            无            无           无                                                    无      无
收购报告书或权
益变动报告书中 无                 无           无                                                    无      无
所作承诺
资产重组时所作
                    无            无           无                                                    无      无
承诺
                                               (一)合伙企业保证并承诺,合伙企业参与
                                                                                                             截至公告
                                               认购世联行非公开发行的股份的认购资金
                                                                                                             之日,上述
                    深圳众志联                 全部源于全体合伙人对合伙企业的合法自
                                                                                                             承诺得到
首次公开发行或 高投资管理                      有资金投入。(二)合伙企业保证并承诺,
                                                                                        2014 年 12           了严格履
再融资时所作承 合伙企业           再融资承诺   合伙企业参与认购世联行本次非公开发行
                                                                                        月 02 日             行,没有发
诺                  (有限合                   的股份的认购资金将在世联行向中国证监
                                                                                                             生承诺人
                    伙)                       会报送发行方案前全部募集到位。(三)合
                                                                                                             违发该承
                                               伙企业保证并承诺,在合伙企业与世联行签
                                                                                                             诺的情形。
                                               署的《附条件生效的股份认购合同》约定的
                    深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
股份锁定期内,合伙企业全体合伙人不得转
让其持有的合伙份额或退出合伙企业。 四)
合伙企业全体合伙人作出如下不可撤销承
诺:1. 若本人将本人直接或间接持有的世
联行的股份在买入后六个月内卖出,或者在
卖出后六个月内又买入,由此所得收益归世
联行所有,世联行董事会有权收回本人所得
收益,本人将无条件向世联行上缴本人所得
收益。2. 本人不会利用本人知悉或因本人
在世联行担任的职务可能知悉的世联行内
幕信息从事证券交易活动,也不会以协助、
指使、教唆等其他任何方式使其他与世联行
或世联行董事、监事、高级管理人员有特殊
关系,可能获知内幕信息的自然人、法人或
其他组织因获知内幕信息而买卖世联行股
份及其衍生品种。3. 本人将严格按照《公
司法》、《证券法》、《上市公司董事、监事和
高级管理人员所持本公司股份及其变动管
理规则》、《深圳证券交易所上市公司董事、
监事和高级管理人员所持本公司股份及其
变动管理业务指引》法律、行政法规、规范
性文件及深交所业务规则及《深圳世联行地
产顾问股份有限公司章程》的相关规定, 1)
向世联行申报本人直接或间接所持有的世
联行的股份及其变动情况,在本人任职期间
每年转让的股份不超过本人直接或间接所
持有世联行股份总数的 25%。(2)自本人向
世联行申报离任日起六个月内不转让本人
直接或间接持有及新增的世联行股份。(3)
本人应在买卖世联行股份及其衍生品种的
2 个交易日内,通过世联行董事会向深交所
申报,并在深交所指定网站进行公告。公告
内容包括:①上年末所持世联行股份数量;
②上年末至本次变动前每次股份变动的日
期、数量、价格;③本次变动前持股数量;
④本次股份变动的日期、数量、价格;⑤变
动后的持股数量;⑥深交所要求披露的其他
事项。(4)在下列期间不买卖世联行股票:
①世联行定期报告公告前 30 日内,因特殊
原因推迟公告日期的,自原公告日前 30 日
起至最终公告日;②世联行业绩预告、业绩
快报公告前 10 日内;③自可能对世联行股
票交易价格产生重大影响的重大事项发生
之日或在决策过程中,至依法披露后 2 个交
                                        深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                    易日内;④深交所规定的其他期间。(5)若
                    本人直接或间接持有的世联行股份及其变
                    动比例达到《上市公司收购管理办法》规定
                    的,还应当按照《上市公司收购管理办法》
                    等相关法律、行政法规、部门规章和深交所
                    业务规则的规定履行报告和披露等义务。
                    (6)其他有关法律、行政法规、规范性文
                    件及深交所业务规则中关于高管持股变动
                    管理规则等相关规定的义务。4.    合伙企业
                    /本人将严格按照《上市公司收购管理办法》
                    等有关法律、行政法规、规范性文件及深交
                    所业务规则和《深圳世联行地产顾问股份有
                    限公司章程》的规定,在履行重大权益变动
                    信息披露、要约收购等法定义务时,将关联
                    合伙人与合伙企业认定为一致行动人,将关
                    联合伙人直接或间接持有的世联行股票数
                    量与合伙企业持有的世联行股票数量合并
                    计算。普通合伙人应当提醒、督促与世联行
                    存在关联关系的有限合伙人履行上述义务
                    并采取以下措施保证关联有限合伙人履行
                    上述义务:(1)普通合伙人在知悉相关重大
                    权益变动、触发要约收购等事宜时,应及时
                    提醒并通告与世联行存在关联关系的有限
                    合伙人向世联行履行相关报告义务;(2)若
                    与世联行存在关联关系的有限合伙人在接
                    到前述通告后,未及时履行相关报告义务
                    的,普通合伙人应主动向世联行、证券监管
                    机构、深交所等报告其知悉的重大权益变
                    动、触发要约收购等情形,并配合世联行履
                    行相关信息披露义务;若合伙企业普通合伙
                    人未能按照合伙协议及其补充协议约定履
                    行上述义务,则其应承担由此给世联行及其
                    股东造成的损失,但其能够证明自己无过错
                    的情形除外。(五)合伙企业全体合伙人之
                    间不存在分级收益等结构化安排,并保证在
                    合伙企业持有世联行股份期间,全体合伙人
                    之间不会存在分级收益等结构化安排。
                    (一)本人目前担任世联行董事、总经理职                     截至公告
                    务,任期自 2013 年 9 月 12 日起至 2016 年                  之日,上述
                    9 月 11 日止。(二)本人目前持有合伙企业                   承诺得到
                                                                2014 年 12
朱敏   再融资承诺   300 万元出资额,占合伙企业出资总额的比                     了严格履
                                                                月 02 日
                    例为 60%,且担任合伙企业执行事务合伙                       行,没有发
                    人。(三)本人与合伙企业其他合伙人签署                     生承诺人
                    的合伙企业合伙协议及其补充协议均为本                       违发该承
                     深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
人真实意思表示。(四)本人保证并承诺,                      诺的情形。
合伙企业参与认购世联行非公开发行的股
份的认购资金全部源于合伙人对合伙企业
的合法自有资金投入,且合伙企业参与认购
世联行本次非公开发行的股份的认购资金
将在世联行向中国证监会报送发行方案前
全部募集到位。(五)本人保证并承诺,在
合伙企业与世联行签署的《附条件生效的股
份认购合同》约定的股份锁定期内,本人不
转让本人持有的合伙企业份额或退出合伙
企业。(六)本人保证并承诺:1.若本人将
本人直接或间接持有的世联行的股份在买
入后六个月内卖出,或者在卖出后六个月内
又买入,由此所得收益归世联行所有,世联
行董事会有权收回本人所得收益,本人将无
条件向世联行上缴本人所得收益。2.本人不
会利用本人知悉或因本人在世联行担任的
职务可能知悉的世联行内幕信息从事证券
交易活动,也不会以协助、指使、教唆等其
他任何方式使其他与世联行或世联行董事、
监事、高级管理人员有特殊关系,可能获知
内幕信息的自然人、法人或其他组织因获知
内幕信息而买卖世联行股份及其衍生品种。
3.本人将严格按照《公司法》、《证券法》、《上
市公司董事、监事和高级管理人员所持本公
司股份及其变动管理规则》、 深圳证券交易
所上市公司董事、监事和高级管理人员所持
本公司股份及其变动管理业务指引》法律、
行政法规、规范性文件及深交所业务规则及
《深圳世联行地产顾问股份有限公司章程》
的相关规定,(1)向世联行申报本人直接或
间接所持有的世联行的股份及其变动情况,
在本人任职期间每年转让的股份不超过本
人直接或间接所持有世联行股份总数的
25%。(2)自本人向世联行申报离任日起六
个月内不转让本人直接或间接持有及新增
的世联行股份。(3)本人应在买卖世联行股
份及其衍生品种的 2 个交易日内,通过世联
行董事会向深交所申报,并在深交所指定网
站进行公告。公告内容包括:①上年末所持
世联行股份数量;②上年末至本次变动前每
次股份变动的日期、数量、价格;③本次变
动前持股数量;④本次股份变动的日期、数
量、价格;⑤变动后的持股数量;⑥深交所
                   深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
要求披露的其他事项。(4)在下列期间不买
卖世联行股票:①世联行定期报告公告前
30 日内,因特殊原因推迟公告日期的,自
原公告日前 30 日起至最终公告日;②世联
行业绩预告、业绩快报公告前 10 日内;③
自可能对世联行股票交易价格产生重大影
响的重大事项发生之日或在决策过程中,至
依法披露后 2 个交易日内;④深交所规定的
其他期间。(5)若本人直接或间接持有的世
联行股份及其变动比例达到《上市公司收购
管理办法》规定的,还应当按照《上市公司
收购管理办法》等相关法律、行政法规、部
门规章和深交所业务规则的规定履行报告
和披露等义务。(6)其他有关法律、行政法
规、规范性文件及深交所业务规则中关于高
管持股变动管理规则等相关规定的义务。4.
本人将严格按照《上市公司收购管理办法》
等有关法律、行政法规、规范性文件及深交
所业务规则和《深圳世联行地产顾问股份有
限公司章程》的规定,在履行重大权益变动
信息披露、要约收购等法定义务时,将本人
与合伙企业认定为一致行动人,将本人直接
或间接持有的世联行股票数量与合伙企业
持有的世联行股票数量合并计算。本人作为
合伙企业普通合伙人,将提醒、督促与世联
行存在关联关系的有限合伙人履行上述义
务并采取以下措施保证关联有限合伙人履
行上述义务:(1)本人在知悉相关重大权益
变动、触发要约收购等事宜时,应及时提醒
并通告与世联行存在关联关系的有限合伙
人向世联行履行相关报告义务;(2)若与世
联行存在关联关系的有限合伙人在接到前
述通告后,未及时履行相关报告义务的,本
人将主动向世联行、证券监管机构、深交所
等报告其知悉的重大权益变动、触发要约收
购等情形,并配合世联行履行相关信息披露
义务;若本人未能按照合伙协议及其补充协
议约定履行上述义务,则本人将承担由此给
世联行及其股东造成的损失,但其能够证明
本人无过错的情形除外。(七)本人保证并
承诺,本人与合伙企业其他合伙人之间不存
在分级收益等结构化安排,并保证在合伙企
业持有世联行股份期间,本人与合伙企业其
他合伙人之间不会存在分级收益等结构化
                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                           安排。(八)本人保证上述声明及承诺事项
                                           的真实性、准确性和完整性,并愿意承担相
                                           应的法律责任。
                                                                                                     截至公告
               深圳世联行
                                           本公司及本公司关联方不会违反《证券发行                    之日,上述
               地产顾问股
                                           与承销管理办法》第十六条等有关法规的规                    承诺得到
               份有限公
                                           定,直接或间接对合伙企业及其合伙人,提 2014 年 12         了严格履
               司;世联地      再融资承诺
                                           供财务资助或者补偿。本公司保证本承诺事 月 02 日           行,没有发
               产顾问(中
                                           项的真实性、准确性和完整性,并愿意承担                    生承诺人
               国)有限公
                                           相应的法律责任。                                          违发该承
               司
                                                                                                     诺的情形。
                                                                                                     截至公告
                                           本人及本人的关联方不会违反《证券发行与                    之日,上述
                                           承销管理办法》第十六条等有关法规的规                      承诺得到
               陈劲松;佟                   定,直接或间接对合伙企业及其合伙人,提 2014 年 12         了严格履
                              再融资承诺
               捷                          供财务资助或者补偿。本人保证本承诺事项 月 02 日           行,没有发
                                           的真实性、准确性和完整性,并愿意承担相                    生承诺人
                                           应的法律责任。                                            违发该承
                                                                                                     诺的情形。
                                                                                                     截至公告
                                                                                                     之日,上述
                                           1、公司承诺持股 5%以上的主要股东或实际
                                                                                                     承诺得到
                                           控制人及其配偶、直系近亲属未参与本计
                              股权激励计                                            2016 年 02       了严格履
股权激励承诺   公司                        划;2、公司承诺不为激励对象依本计划获
                              划承诺                                                月 06 日         行,没有发
                                           取有关限制性股票提供贷款以及其他任何
                                                                                                     生承诺人
                                           形式的财务资助,包括为其贷款提供担保。
                                                                                                     违发该承
                                                                                                     诺的情形。
                                           作为世联行的股东、或被法律法规认定为实
                                           际控制人、关联方期间,将尽可能避免与世
               世联地产顾
                                           联行及其控股子公司之间的关联交易。对于
               问(中国)
                                           无法避免或者有合理原因而发生的关联交
               有限公                                                                                截至公告
                                           易,包括但不限于商品交易,相互提供服务
               司;Fortune                                                                            之日,上述
                                           或者作为代理,本公司或本人将一律严格遵
               Hill Asia                                                                             承诺得到
                                           循等价、有偿、公平交易的原则,在一项市
其他对公司中小 Limited;乌     关联交易方                                            2007 年 12       了严格履
                                           场公平交易中不要求世联行及其控股子公
股东所作承诺   鲁木齐卓群 面的承诺                                                  月 10 日         行,没有发
                                           司提供优于任何第三者给予或给予第三者
               创展股权投                                                                            生承诺人
                                           的条件,并依据世联行《关联交易管理制度》
               资合伙企业                                                                            违发该承
                                           等有关制度性文件及世联行公司章程履行
               (有限合                                                                              诺的情形。
                                           合法审批程序并订立相关协议/合同,及时
               伙);陈劲松;
                                           进行信息披露,规范相关交易行为,保证不
               佟捷
                                           通过关联交易损害世联行及其他股东的合
                                           法权益。
                                                 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                            (1)依照中国法律法规被确认为世联行的股
世联地产顾                  东、或被法律法规认定为实际控制人、关联
问(中国)                  方期间,将不会在中国境内或境外以任何方
有限公                      式(包括但不限于单独经营、通过合资经营                         截至公告
司;Fortune                  或拥有另一公司或企业的股权及其它权益)                         之日,上述
Hill Asia                   直接或间接从事或参与任何与世联行构成                           承诺得到
Limited;乌     关于同业竞   竞争的任何业务或活动,不以任何方式从事 2007 年 12              了严格履
鲁木齐卓群 争的承诺         或参与生产任何与世联行产品相同、相似或 月 10 日                行,没有发
创展股权投                  可能取代世联行产品的业务活动;(2)如从                          生承诺人
资合伙企业                  任何第三方获得的商业机会与世联行经营                           违发该承
(有限合                    的业务有竞争或可能竞争,则本公司或本人                         诺的情形。
伙);陈劲松;                将立即通知世联行,并将该商业机会让予世
佟捷;                       联行;(3)承诺不利用任何方式从事影响或
                            可能影响世联行经营、发展的业务或活动。
                                                                                           截至公告
                            在任职期间每年转让的股份不超过其所持                           之日,上述
                            有公司可转让股份总数的 25%;离职后半年                         承诺得到
公司董事、
               股份限售的   内,不转让其持有的公司股份;在其离职 6 2016 年 09              了严格履
监事及高级
               承诺         个月后的 12 个月内,通过证券交易所挂牌 月 12 日                行,没有发
管理人员
                            交易出售的公司股份数量不超过其持有公                           生承诺人
                            司股份总数的 50%。                                             违发该承
                                                                                           诺的情形。
公司控股股
东和持股
                            公司控股股东和持股 5%以上股东及董事、
5%以上股                                                              2015 年 07 2016 年 01
               不减持承诺   监事、高级管理人员自 2015 年 7 月 9 日起,                      履行完毕
东及董事、                                                            月 09 日 月 9 日
                            未来 6 个月内不减持其所持的公司股份。
监事、高级
管理人员
                            本人向深圳证券交易所承诺:一、本人在履
                            行上市公司董事的职责时,将遵守并促使本
                            公司和本人的授权人遵守国家法律、行政法
                            规和部门规章等有关规定,履行忠实、勤勉
                                                                                           截至公告
                            尽责的义务。二、本人在履行上市公司董事
                                                                                           之日,上述
                            的职责时,将遵守并促使本公司和本人的授
                                                                                           承诺得到
公司董事、                  权人遵守中国证监会发布的部门规章、规范
                                                                      2016 年 09           了严格履
监事及高级 任职承诺         性文件的有关规定。三、本人在履行上市公
                                                                      月 12 日             行,没有发
管理人员                    司董事的职责时,将遵守并促使本公司和本
                                                                                           生承诺人
                            人的授权人遵守《深圳证券交易所股票上市
                                                                                           违发该承
                            规则》和深圳证券交易所发布的其他业务规
                                                                                           诺的情形。
                            则、细则、指引和通知等。四、本人在履行
                            上市公司董事的职责时,将遵守并促使本公
                            司和本人的授权人遵守《公司章程》。五、
                            本人接受深圳证券交易所的监管,包括及
                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                        时、如实地答复深圳证券交易所向本人提出
                                        的任何问题,及时提供《深圳证券交易所股
                                        票上市规则》等业务规则、细则、指引和通
                                        知规定应当报送的资料及要求提供的其他
                                        文件的正本或副本,并出席本人被要求出席
                                        的会议。六、本人授权深圳证券交易所将本
                                        人提供的承诺与声明的资料向中国证监会
                                        报告。七、本人将按要求参加中国证监会和
                                        深圳证券交易所组织的专业培训。八、本人
                                        申报离任六个月后的十二个月内通过证券
                                        交易所挂牌交易出售本公司股票数量占其
                                        所持有本公司股票总数(包括有限售条件和
                                        无限售条件的股份)的比例不超过 50%。
                                        九、本人如违反上述承诺,愿意承担由此引
                                        起的一切法律责任和接受深圳证券交易所
                                        的处分。十、本人因履行上市公司董事的职
                                        责或者本承诺而与深圳证券交易所发生争
                                        议提起诉讼时,由深圳证券交易所住所地法
                                        院管辖。
                                        自 2015 年 7 月 11 日至 2016 年 1 月 11 日,
                                        根据中国证券监督管理委员会和深圳证券
                                        交易所的规定,拟通过定向资产管理计划,
                                        当公司股价严重偏离其合理价值时,择机予 2015 年 07 2016 年 04
                    陈劲松   增持承诺                                                                  履行完毕
                                        以增持公司股份,合计拟增持金额不低于人 月 11 日   月 11 日
                                        民币 1.5 亿元。由于原计划期内没有合适的
                                        窗口期增持股份,相关承诺人已将计划延期
                                        至 2016 年 4 月 11 日。
承诺是否按时履
                    是

如承诺超期未履
行完毕的,应当详
细说明未完成履
                    无
行的具体原因及
下一步的工作计

2、公司资产或项目存在盈利预测,且报告期仍处在盈利预测期间,公司就资产或项目达到原盈利预测及
其原因做出说明
□ 适用 √ 不适用
                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
四、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
五、董事会、监事会、独立董事(如有)对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
六、与上年度财务报告相比,会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况。
七、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
八、与上年度财务报告相比,合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
1、本报告期没有通过非同一控制下企业合并取得的子公司。
2、本报告期没有通过同一控制下企业合并取得的子公司。
3、本报告期通过处置子公司不再纳入合并范围的子公司:
           子公司名称        不再纳入合并范围的原因 持股比例 股权处置价款 丧失控制权的时点 本期初起至出售
                                                                                                    日的净利润
青岛雅园物业管理有限公司     转让全部股权                60.00%   35,144,795.00 2016年5月31日          -742,562.15
(以下简称\"青岛雅园\")
苏州雅园物业管理有限公司     为青岛雅园之全资子公司      60.00%               2016年5月31日
(以下简称\"苏州雅园\")
4、其他原因的合并范围变动:
1)根据公司投资委员会决议,本报告期内投资设立以下子公司,这些子公司在本报告期内均已经完成了工商登记手续。
公司名称                            主要经营地     注册地      业务性质        持股比例         取得方式
北京世联行兴业房地产经纪有限公司 北京            北京        房地产中介             100.00% 新设成立
(以下简称\"北京世联行\")
珠海世联行房地产经纪代理有限公司 珠海            珠海        房地产中介             100.00% 新设成立
                                                        深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
(以下简称\"珠海世联行\")
常州善居电子商务有限公司(以下简称 常州     常州        电子商务              100.00% 新设成立
\"常州善居\")
昆山善业兴居商务信息咨询有限公司 昆山      昆山        电子商务              100.00% 新设成立
(以下简称\"昆山善居\")
海口善居电子商务有限公司(以下简称 海口     海口        电子商务              100.00% 新设成立
\"海口善居\")
南通市善居电子商务有限公司(以下简 南通     南通        电子商务              100.00% 新设成立
称\"南通善居\")
上海善居兴电子商务有限公司(以下简 上海     上海        电子商务               85.30% 新设成立
称\"上海善居兴\")
上海养欣投资管理有限公司(以下简称 上海     上海        投资管理               55.00% 新设成立
\"上海养欣\")
上海芮鸿投资合伙企业(有限合伙)(以 上海   上海        投资管理               54.00% 新设成立
下简称\"上海芮鸿\")
福州市仓山区世联房地产经纪服务有 福州      福州        房地产中介            100.00% 新设成立
限公司(以下简称\"福州世联经纪\")
上海世联领客商业经营管理有限公司 上海      上海        房地产中介             90.00% 新设成立
(以下简称\"上海领客\")
南京世联君汇房地产顾问有限公司(以 南京     南京        房地产中介             90.00% 新设成立
下简称\"南京君汇\")
合肥世联君汇资产顾问运营管理有限 合肥      合肥        房地产中介             90.00% 新设成立
公司(以下简称\"合肥君汇\")
杭州世君房地产咨询有限公司(以下简 杭州     杭州        房地产中介             90.00% 新设成立
称\"杭州世君\")
广州世君房地产咨询有限公司(以下简 广州     广州        房地产中介             90.00% 新设成立
称\"广州世君\")
苏州世联君汇物业运营管理有限公司 苏州      苏州        房地产中介             90.00% 新设成立
(以下简称\"苏州君汇\")
北京世联君汇房地产顾问有限公司(以 北京     北京        房地产中介             90.00% 新设成立
下简称\"北京君汇\")
西安世联君汇商业运营管理有限公司 西安      西安        房地产中介             90.00% 新设成立
(以下简称\"西安君汇\")
重庆世联君汇房地产运营管理有限公 重庆      重庆        房地产中介             90.00% 新设成立
司(以下简称\"重庆君汇\")
重庆世联君汇兴业房地产顾问有限公 重庆      重庆        房地产中介             63.00% 新设成立
司(以下简称\"重庆君汇兴业\")
长沙世联君汇房地产顾问有限公司(以 长沙     长沙        房地产中介             90.00% 新设成立
下简称\"长沙君汇\")
河南世联君汇房地产顾问有限公司(以 河南     河南        房地产中介             90.00% 新设成立
下简称\"河南君汇\")
                                                      深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
武汉世联君汇房地产顾问有限公司(以 武汉   武汉        房地产中介             90.00% 新设成立
下简称\"武汉君汇\")
天津世联君汇房地产顾问有限公司(以 天津   天津        房地产中介             90.00% 新设成立
下简称\"天津君汇\")
上海世君房地产顾问有限公司(以下简 上海   上海        房地产中介             90.00% 新设成立
称\"上海世君\")
厦门世联君汇房地产顾问有限公司(以 厦门   厦门        房地产中介             90.00% 新设成立
下简称\"厦门君汇\")
深圳运泰君汇物业管理有限公司(以下 深圳   深圳        资产服务               45.00% 新设成立
简称\"深圳运泰君汇\")
常熟小样科技服务有限公司(以下简称 常熟   常熟        资产服务               36.90% 新设成立
\"常熟小样\")
苏州园小样信息技术有限公司(以下简 苏州   苏州        资产服务               36.90% 新设成立
称\"苏州园小样\")
广州市小样信息科技服务有限公司(以 广州   广州        资产服务               36.90% 新设成立
下简称\"广州小样科技\")
深圳市小样科技服务有限公司(以下简 深圳   深圳        资产服务               36.90% 新设成立
称\"深圳小样\")
深圳市赋能创新投资有限公司(以下简 深圳   深圳        投资管理              100.00% 新设成立
称\"深圳赋能创新\")
广州小样互联网金融信息服务有限公 广州    广州        资产服务               60.00% 新设成立
司(以下简称\"广州小样金融\")
重庆世联协兴装饰设计有限公司(以下 重庆   重庆        电子商务              100.00% 新设成立
简称\"重庆装饰\")
重庆红璞新新公寓管理有限公司(以下 重庆   重庆        资产服务              100.00% 新设成立
简称\"重庆红璞新新\")
合肥红璞公寓管理有限公司(以下简称 合肥   合肥        资产服务              100.00% 新设成立
\"合肥红璞\")
南京鸿璞酒店管理有限公司(以下简称 南京   南京        资产服务              100.00% 新设成立
\"南京鸿璞\")
武汉红璞公寓管理有限公司(以下简称 武汉   武汉        资产服务              100.00% 新设成立
\"武汉红璞\")
杭州红璞物业管理有限公司(以下简称 杭州   杭州        资产服务              100.00% 新设成立
\"杭州红璞\")
苏州红璞公寓管理有限公司(以下简称 苏州   苏州        资产服务              100.00% 新设成立
\"苏州红璞\")
深圳碧海红璞公寓管理有限公司(以下 深圳   深圳        资产服务              100.00% 新设成立
简称\"碧海红璞\")
长沙红璞酒店管理有限公司(以下简称 长沙   长沙        资产服务              100.00% 新设成立
\"长沙红璞\")
珠海红璞公寓管理有限公司(以下简称 珠海   珠海        资产服务              100.00% 新设成立
\"珠海红璞\")
                                                          深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
厦门红璞兴业公寓管理有限公司(以下 厦门     厦门          资产服务              100.00% 新设成立
简称\"厦门红璞\")
惠东红璞阳光假日公寓管理有限公司 惠东      惠东          资产服务              100.00% 新设成立
(以下简称\"红璞阳光假日\")
东莞红璞酒店管理有限公司(以下简称 东莞     东莞          资产服务              100.00% 新设成立
\"东莞红璞\")
宁波红璞公寓管理有限公司(以下简称 宁波     宁波          资产服务              100.00% 新设成立
\"宁波红璞\")
郑州红璞酒店管理有限公司(以下简称 郑州     郑州          资产服务              100.00% 新设成立
\"郑州红璞\")
石家庄红璞酒店管理有限公司(以下简 石家庄   石家庄        资产服务              100.00% 新设成立
称\"石家庄红璞\")
昆明红璞公寓管理有限公司(以下简称 昆明     昆明          资产服务              100.00% 新设成立
\"昆明红璞\")
北京红璞公寓管理有限公司(以下简称 北京     北京          资产服务              100.00% 新设成立
\"北京红璞\")
上海红与璞酒店管理有限公司(以下简 上海     上海          资产服务              100.00% 新设成立
称\"上海红璞\")
南宁红璞房屋租赁有限公司(以下简称 南宁     南宁          资产服务              100.00% 新设成立
\"南宁红璞\")
成都市红璞时代酒店管理有限公司(以 成都     成都          资产服务              100.00% 新设成立
下简称\"成都红璞时代\")
东莞市世联集金投资管理有限公司(以 东莞     东莞          房地产中介            100.00% 新设成立
下简称\"东莞集金\")
惠州世联集金投资管理有限公司(以下 惠州     惠州          房地产中介            100.00% 新设成立
简称\"惠州集金\")
合肥世联集金投资管理有限公司(以下 合肥     合肥          房地产中介            100.00% 新设成立
简称\"合肥集金\")
宁波世联集金商务服务有限公司(以下 宁波     宁波          房地产中介            100.00% 新设成立
简称\"宁波集金\")
天津世联集金商务信息咨询有限公司 天津      天津          房地产中介            100.00% 新设成立
(以下简称\"天津集金\")
郑州世联集金商务信息咨询有限公司 郑州      郑州          房地产中介            100.00% 新设成立
(以下简称\"郑州集金\")
武汉世联集金商务咨询有限公司(以下 武汉     武汉          房地产中介            100.00% 新设成立
简称\"武汉集金\")
重庆世联集金商务信息咨询有限公司 重庆      重庆          房地产中介            100.00% 新设成立
(以下简称\"重庆集金\")
上海世联盛曜房地产顾问有限公司(以 上海     上海          房地产中介             70.00% 新设成立
下简称\"上海世联盛曜\")
合肥世联卓群商务管理有限公司(以下 合肥     合肥          房地产中介            100.00% 新设成立
简称\"合肥世联卓群\")
                                                          深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
嘉兴卓群房地产营销策划有限公司(以 嘉兴     嘉兴          房地产中介            100.00% 新设成立
下简称\"嘉兴世联\")
苏州世联行房地产综合服务有限公司 苏州      苏州          房地产中介            100.00% 新设成立
(以下简称\"苏州世联行\")
西安世联兴业房地产经纪有限责任公 西安      西安          房地产中介            100.00% 新设成立
司(以下简称\"西安世联经纪\")
邯郸世联卓群房地产经纪有限公司(以 邯郸     邯郸          房地产中介            100.00% 新设成立
下简称\"邯郸世联\")
哈尔滨卓群房地产经纪有限公司(以下 哈尔滨   哈尔滨        房地产中介            100.00% 新设成立
简称\"哈尔滨世联\")
厦门市宜安居电子商务有限公司(以下 厦门     厦门          电子商务               80.00% 新设成立
简称\"厦门宜安居\")
漳州市龙文区宜安居电子商务有限公 漳州      漳州          电子商务               80.00% 新设成立
司(以下简称\"漳州宜安居\")
厦门市立言立行房地产经纪有限公司 厦门      厦门          房地产中介             80.00% 新设成立
(以下简称\"厦门立言立行\")
厦门市立德功行房产中介服务有限公 厦门      厦门          房地产中介             80.00% 新设成立
司(以下简称\"厦门立德功行\")
厦门市家适居房产中介服务有限公司 厦门      厦门          房地产中介             80.00% 新设成立
(以下简称\"厦门家适居\")
山东居善电子商务有限公司(以下简称 山东     山东          电子商务               75.50% 新设成立
\"山东居善\")
济南红璞酒店管理有限公司(以下简称 济南     济南          资产服务               75.50% 新设成立
\"济南红璞\")
山东红璞公寓管理有限公司(以下简称 山东     山东          资产服务               75.50% 新设成立
\"山东红璞\")
SHIJU(HK)LIMITED(以下简称\" 香港          香港          房地产中介             55.00% 新设成立
香港世居\")
Shiju Real Estate Australia Pty 澳大利亚   澳大利亚      房地产中介             55.00% 新设成立
Ltd(以下简称\"澳大利亚世居\")
深圳富景慧思投资管理有限公司(以下 深圳     深圳          投资管理              100.00% 新设成立
简称\"深圳富景慧思\")
武汉世联源正商业运营管理有限公司 武汉      武汉          资产服务               45.90% 新设成立
(以下简称\"武汉世联源正\")
深圳世联松塔装饰有限责任公司(以下 深圳     深圳          电子商务               80.00% 新设成立
简称\"世联松塔\")
深圳超咖市集商业运营有限公司(以下 深圳     深圳          房地产中介             63.00% 新设成立
简称\"深圳超咖\")
成都市红璞时光酒店管理有限公司(以 成都     成都          资产服务              100.00% 新设成立
下简称\"成都红璞时光\")
杭州红璞世恒酒店管理有限公司(以下 杭州     杭州          资产服务              100.00% 新设成立
简称\"杭州红璞世恒\")
                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
厦门市红璞立丹行公寓管理有限公司 厦门         厦门          资产服务                   80.00% 新设成立
(以下简称\"厦门红璞立丹行\")
合肥汇创房地产咨询有限公司(以下简 合肥        合肥          房地产中介                100.00% 新设成立
称\"合肥世联汇创\")
北京小样青年社区科技服务有限公司 北京         北京          资产服务                   36.90% 新设成立
(以下简称\"北京小样\")
北京科创联和科技服务有限公司(以下 北京        北京          资产服务                   36.90% 新设成立
简称\"北京科创\")
武汉市小样商务信息咨询有限公司(以 武汉        武汉          资产服务                   36.90% 新设成立
下简称\"武汉小样\")
阅阳上海养老服务有限公司(以下简称 上海        上海          资产服务                   55.00% 新设成立
\"上海养老\")
广州红璞酒店管理有限公司(以下简称 广州        广州          资产服务                  100.00% 新设成立
\"广州红璞酒店\")
广州红璞房屋租赁有限公司(以下简称 广州        广州          资产服务                  100.00% 新设成立
\"广州红璞房屋\")
合肥红璞观远公寓管理有限公司(以下 合肥        合肥          资产服务                   70.00% 新设成立
简称\"合肥红璞观远\")
成都世联君汇商业管理有限公司(以下 成都        成都          房地产中介                 90.00% 新设成立
简称\"成都君汇\")
武汉世联领客商业经营有限公司(以下 武汉        武汉          房地产中介                 90.00% 新设成立
简称\"武汉领客\")
2)本报告期因为注销子公司而不再纳入合并范围的子公司情况如下:
公司名称                           不再纳入合并范围的原因      持股比例        注销日净资产     注销日净利润
桂林卓群房地产咨询有限公司       工商注销                              100%        -21,675.98        -13,651.81
赣榆县立丹行房地产经纪有限公司 工商注销                                  80%      479,830.10             1,213.16
九、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称                        信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)
境内会计师事务所报酬(万元)
境内会计师事务所审计服务的连续年限
境内会计师事务所注册会计师姓名              王建新、李颖
当期是否改聘会计师事务所
□ 是 √ 否
                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
□ 适用 √ 不适用
十、年度报告披露后面临暂停上市和终止上市情况
□ 适用 √ 不适用
十一、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十二、重大诉讼、仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
十三、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十四、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□ 适用 √ 不适用
十五、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
√ 适用 □ 不适用
    1.2016年2月23日,本公司2016年度第一次临时股东大会审议通过《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司限制性股
票激励计划(草案)>及其摘要的议案》。本计划的激励对象为公司董事、高级管理人员、中层管理人员、核心骨干及子公
司管理人员(不包括独立董事、监事)等468人;授予的限制性股票总计1,571.25万股,约占股本总额144,569.6230万股的
1.09%;本计划限制性股票授予价格为每股5.55元。审议通过《关于提请股东大会授权董事会办理公司限制性股票激励计划
相关事宜的议案》, 董事会被授权确定限制性股票授予日及在公司及激励对象符合条件时向激励对象授予限制性股票并办
理授予限制性股票所必须的全部事宜。披露网站:http://www.cninfo.com.cn/   公告名称:《2016年第一次临时股东大会
决议公告》 公告编号:2016—014。
    2.根据2016年度第一次临时股东大会授权,2016年3月13日召开第三届董事会第四十八次会议,审议通过了《关于调整
公司限制性股票激励计划授予对象人数、授予数量的议案》,本次调整后,公司此次激励对象人数由468名变更为441名,限
制性股票总量由1571.25万股调整为1536.05万股。审议通过了《关于向激励对象授予限制性股票的议案》,股权激励授予日
为2016年3月11日,股权激励授予限制性股票1536.05万股,授予价格为每股5.55元。披露网站:http://www.cninfo.com.cn/
公告名称:《关于限制性股票激励计划调整的公告》 公告编号:2016-032、公告名称:《关于向激励对象授予限制性股票
的公告》 公告编号:2016-033。
    3.2016年4月21日召开第三届董事会第五十次会议,审议通过了《关于调整公司限制性股票激励计划授予对象、授予数
量及授予价格的议案》,本次调整后,公司此次激励对象人数由441名变更为402名,限制性股票总量由1536.05 万股调整为
                                                               深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
1499.60万股。公司2015年度权益分配方案已于2016年4月14日实施完毕,公司总股本变更为2,023,974,722股,根据《限制
性股票激励计划》的相关规定,本次股权激励计划授予的限制性股票数量由1,499.60万股调整为2,099.44 万股,授予价格
由5.55元/股调整为3.936元/股。披露网站:http://www.cninfo.com.cn/      公告名称:《关于限制性股票激励计划调整公告》
公告编号:2016-046。
    4.2016年4月26日信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)出具了《关于深圳世联行地产顾问股份有限公司股权激励之
限制性股票的验资报告》(XYZH/2016SZA40645),对公司截至2016年4月25日止新增注册资本及实收资本(股本)情况进行
了审验,截至2016年4月25日止公司实际已收到朱敏、范莹、焦安平、王伟等402人缴纳的新增注册资本(实收资本)合计人
民币20,994,400.00元,新增实收资本占新增注册资本的100%。授予股份的上市日期为2016年5月11日。披露网站:
http://www.cninfo.com.cn/ 公告名称:《关于限制性股票授予登记完成的公告》 公告编号:2016—052。
十六、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
√ 适用 □ 不适用
                          被投资企业 被投资企业的 被投资企业 被投资企业的总 被投资企业的净 被投资企业的净
 共同投资方    关联关系
                               的名称     主营业务     的注册资本   资产(万元)     资产(万元)     利润(万元)
深圳合众创
新投资管理
                                        信息咨询、投
合伙企业(有
                                        资咨询、股权
限合伙)(以 公司高管为
                                        投资、投资管
下简称合众 共同投资方 深圳市世联
                                        理(同意登记
创新)、深圳 的普通合伙 共享投资股                     3,000              5,135.98         1,411.59            1.59
                                        机关调整规范
联合创新投 人和有限合 份有限公司
                                        经营范围表
资管理合伙 伙人
                                        述,以登记机
企业(合伙企
                                        关登记为准)
业)(以下简
称联合创新)
被投资企业的重大在建项
                          无
目的进展情况(如有)
                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
4、关联债权债务往来
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在关联债权债务往来。
5、其他重大关联交易
√ 适用 □ 不适用
     1、2016 年 5 月 11 日,本公司第三届董事会第五十二次会议审议通过了《关于关联企业以增资方式获取深圳世联兴业
资产管理有限公司部分股权的议案》,深圳恒睿汇创投资管理合伙企业(有限合伙)(以下简称“合伙企业”或“深圳恒睿”)拟
向全资子公司深圳世联兴业资产管理有限公司(现更名为深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司,以下简称“世联君汇”)
增资人民币 988.8889 万元以获得世联君汇 10%的股权,其中,824.0741 万元计入世联君汇的注册资本,164.8148 万元计入
世联君汇的资本公积。本次交易完成后,合伙企业持有世联君汇 10%的股权。 公司高级管理人员林蔚女士为合伙企业的普
通合伙人,根据《深圳证券交易所股票上市规则》的规定,本次交易构成了公司的关联交易。关联交易定价遵照公平、公正
的市场原则,参考了世联君汇最近一年末归属于母公司的净资产,最终交易价格为交易各方经过平等协商,在真实、充分地
表达各自意愿的基础上协商确定。
    披露网站:http://www.cninfo.com.cn/;公告名称:《关于深圳恒睿汇创投资管理合伙企业(有限合伙)增资深圳世联兴
业资产管理有限公司暨关联交易的公告》; 公告编号:2016—056。
    2、2016 年 9 月 29 日,本公司第四届董事会第二次会议审议通过了《关于对外投资设立不动产基金暨关联交易的议案》,
本公司全资子公司深圳世联投资有限公司(以下简称“世联投资”)与深圳同创锦绣资产管理有限公司(以下简称“同创锦绣”)、
深圳世联同创资产管理有限公司(以下简称“世联同创”)签署《合作协议》,由世联同创发起设立“世联同创不动产稳健一
号”(暂定名,实际以登记备案为准,以下简称“不动产基金”或“本基金”)契约型不动产基金,以开展不动产类投资业务。
不动产基金的预计规模不超过 10 亿元人民币(经基金全体投资者协商一致,可根据投资环境和投资进度的变化情况扩大或
缩小基金的总规模),世联投资或其关联公司拟以自有资金认缴出资不超过(含)人民币 6 亿元。2016 年 10 月 17 日,本公
司 2016 年第五次临时股东大会审议通过了上述交易事项。本公司通过世联投资持有世联同创 49%股权,且公司董事、总经
理朱敏女士担任世联同创总经理职务,公司董事郑伟鹤先生的配偶黄荔女士担任世联同创执行董事职务,根据《深圳证券交
易所股票上市规则》的规定,世联同创为公司的关联法人,本次交易构成了公司的关联交易。
    披露网站:http://www.cninfo.com.cn/;公告名称:关于投资设立不动产基金暨关联交易的公告》;公告编号:2016-117;
公告名称:《关于投资设立不动产基金暨关联交易的进展公告》;公告编号: 2016-127。
    3、关于本公司发生的关联担保事项详见下表中披露的临时报告、本报告第五节之八之2 担保情况以及第九节之十二之5
中关于关联担保的内容。
重大关联交易临时报告披露网站相关查询
                    临时公告名称                        临时公告披露日期           临时公告披露网站名称
关于非公开发行股票涉及关联交易事项的公告             2014 年 07 月 24 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于参与投资设立有限责任公司暨关联交易的公告         2015 年 07 月 01 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于实际控制人为公司提供担保的关联交易公告           2014 年 07 月 15 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于实际控制人为公司及子公司提供担保额度暨关联交
                                                     2014 年 08 月 26 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
易的公告
关于实际控制人为公司提供担保暨关联交易的公告         2014 年 09 月 05 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担保的公告         2014 年 03 月 18 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担保的补充公告     2014 年 04 月 02 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于为深圳市世联小额贷款有限公司向银行申请综合授
                                                     2014 年 06 月 26 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
信提供担保的公告
关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担保的公告         2014 年 08 月 02 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于为全资子公司提供担保额度的公告                   2014 年 08 月 26 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担保的公告         2014 年 08 月 26 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担保的公告         2014 年 09 月 05 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担保的公告         2014 年 09 月 10 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担保的公告         2014 年 11 月 05 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担保的公告         2014 年 12 月 25 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于控股股东为公司提供担保暨关联交易的公告           2015 年 01 月 10 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于控股股东为公司提供担保暨关联交易的公告           2015 年 03 月 24 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于控股股东为公司及其全资子公司提供担保暨关联交
                                                     2015 年 06 月 04 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
易的公告
关于控股股东为公司提供担保暨关联交易的公告           2015 年 06 月 25 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于对深圳市世联小额贷款有限公司提供担保的公告       2015 年 01 月 22 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于对深圳市世联小额贷款有限公司提供担保的公告       2015 年 01 月 27 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于 2015 年度为深圳市世联小额贷款有限公司提供担
                                                     2015 年 03 月 24 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
保额度的公告
关于控股股东为公司提供担保暨关联交易的公告           2015 年 03 月 24 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于对深圳市世联小额贷款有限公司提供担保的公告       2015 年 08 月 01 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于为深圳市世联小额贷款有限公司向银行申请综合授
                                                     2015 年 08 月 11 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
信提供担保的公告
关于对深圳市世联小额贷款有限公司提供担保的公告       2015 年 11 月 06 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于对深圳市世联小额贷款有限公司提供担保的公告       2015 年 12 月 02 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于为深圳市世联小额贷款有限公司向银行申请综合授
                                                     2016 年 02 月 06 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
信提供担保的公告
关于 2016 年度为深圳市世联小额贷款有限公司提供担保
                                                     2016 年 02 月 29 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
额度的公告
关于控股股东为公司提供担保暨关联交易的公告           2016 年 02 月 29 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于对关联交易事项追认的公告                         2016 年 04 月 23 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于深圳恒睿汇创投资管理合伙企业(有限合伙)增资深
                                                     2016 年 05 月 13 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
圳世联兴业资产管理有限公司暨关联交易的公告
关于发行基金产品并转让信贷基础资产暨关联交易的公
                                                     2016 年 06 月 14 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn

                                                                  深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
关于控股股东为公司提供担保暨关联交易的公告                2016 年 06 月 14 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于与北京丽满万家网络技术有限公司关联交易的公告          2016 年 06 月 14 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于参与认购上海中城勇略投资中心(有限合伙)基金份
                                                          2016 年 06 月 25 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
额暨关联交易的公告
关于为深圳先锋居善科技有限公司向银行申请综合授信
                                                          2016 年 07 月 11 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
提供担保的公告
关于控股股东为公司及其全资子公司提供担保暨关联交
                                                          2016 年 07 月 11 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
易的公告
关于参与认购上海中城勇略投资中心(有限合伙)基金份
                                                          2016 年 07 月 28 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
额暨关联交易的进展公告
与深圳市世联土地房地产评估有限公司签署战略合作协
                                                          2016 年 08 月 17 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
议暨日常关联交易的公告
关于深圳市世联小额贷款有限公司信贷基础资产转让暨
                                                          2016 年 08 月 17 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关联交易的公告
关于深圳市世联小额贷款有限公司信贷基础资产转让暨
                                                          2016 年 09 月 13 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关联交易的公告
关于投资设立不动产基金暨关联交易的公告                    2016 年 09 月 30 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于控股股东为公司提供担保暨关联交易的公告                2016 年 10 月 25 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于投资设立不动产基金暨关联交易的进展公告                2016 年 10 月 25 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于实际控制人认购股权投资基金暨关联交易的公告            2016 年 11 月 10 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于与 Fortune Hill Asia Limited 签署房屋托管协议暨日常
                                                          2016 年 12 月 27 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关联交易的公告
关于对北京安信行物业管理有限公司提供担保的公告            2016 年 12 月 27 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
十七、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
(1)托管情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在托管情况。
(2)承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
                                                                       深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
(3)租赁情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
√ 适用 □ 不适用
(1)担保情况
                                                                                                                         单位:万元
                                     公司及其子公司对外担保情况(不包括对子公司的担保)
                         担保额度
                                                  实际发生日期     实际担保金                                    是否履行 是否为关
    担保对象名称         相关公告     担保额度                                      担保类型        担保期
                                                  (协议签署日)        额                                            完毕   联方担保
                         披露日期
外贸信托汇金 9 号个
                        2015 年 05                                                                一年,以协议
人贷款集合资金信托                          300                               300 质押                           是          否
                        月 08 日                                                                  约定为准
计划
报告期内审批的对外担保额度合                                       报告期内对外担保实际发生
                                                               0
计(A1)                                                           额合计(A2)
报告期末已审批的对外担保额度                                       报告期末实际对外担保余额
                                                             300
合计(A3)                                                         合计(A4)
                                                   公司与子公司之间担保情况
                    担保额度相关公告 担保额 实际发生日期(协 实际担保                                             是否履 是否为关
 担保对象名称                                                                       担保类型         担保期
                       披露日期           度         议签署日)          金额                                     行完毕 联方担保
                                                                                                  自保证书生
                                                                                                  效日起至<授
深圳市世联小额                                                                                    信协议>项下
                 2014 年 06 月 26 日      19,000 2014 年 12 月 30 日     11,000 连带责任保证                     是          否
贷款有限公司                                                                                      每笔贷款的
                                                                                                  到期日另加 2
                                                                                                  年。
深圳市世联小额                                                                                    一年,以协议
                 2015 年 01 月 22 日      16,900 2015 年 01 月 30 日    16,836.5 一般保证                        是          否
贷款有限公司                                                                                      约定为准。
深圳市世联小额                                                                                    一年,以协议
                 2015 年 01 月 27 日      16,300 2015 年 01 月 28 日     16,240 一般保证                         是          否
贷款有限公司                                                                                      约定为准
深圳市世联小额                                                                                    一年,以协议
                 2015 年 08 月 01 日       5,500 2015 年 08 月 03 日         5,470 连带责任保证                  是          否
贷款有限公司                                                                                      约定为准
                                                                    深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                                                                             自每笔债券
                                                                                             合同债务履
                                                                                             行期届满之
深圳市世联小额                                                                               日起至该债
                 2015 年 08 月 11 日   12,000 2015 年 08 月 19 日     12,000 连带责任保证                   是   否
贷款有限公司                                                                                 权合同约定
                                                                                             的债务履行
                                                                                             期届满之日
                                                                                             后两年止。
深圳市世联小额                                                                               3 年,以协议
                 2015 年 11 月 06 日   43,213 2015 年 12 月 18 日 14,732.83 一般保证                        否   否
贷款有限公司                                                                                 约定为准。
                                                                                             自担保合同
                                                                                             生效之日起
深圳市世联小额                                                                               至主债务人
                 2015 年 12 月 02 日   10,900 2015 年 12 月 15 日    6,884.13 连带责任保证                  是   否
贷款有限公司                                                                                 的债务履行
                                                                                             期届满后两
                                                                                             年之日止。
                                                                                             自担保合同
                                                                                             生效之日起
深圳市世联小额                                                                               至主债务人
                 2015 年 12 月 02 日   10,900 2016 年 01 月 18 日    3,724.58 连带责任保证                  否   否
贷款有限公司                                                                                 的债务履行
                                                                                             期届满后两
                                                                                             年之日止。
                                                                                             自每笔债权
                                                                                             合同债务履
                                                                                             行期届满之
深圳市世联小额                                                                               日起至该债
                 2016 年 02 月 06 日   15,000 2016 年 03 月 22 日          0 连带责任保证                   否   否
贷款有限公司                                                                                 权合同约定
                                                                                             的债务履行
                                                                                             期届满之日
                                                                                             后两年止。
                                                                                             合同项下债
深圳先锋居善科                                                                               务履行期限
                 2016 年 07 月 11 日   25,000          尚未签署            0 连带责任保证                   否   否
技有限公司                                                                                   届满之日起
                                                                                             两年
                                                                                             债权偿还期
                                                                                             限届满之日
                                                                                             或被担保人
北京安信行物业
                 2016 年 12 月 27 日     100 2017 年 01 月 01 日         100 连带责任保证 给甲方造成        否   否
管理有限公司
                                                                                             损失的事件
                                                                                             发生之日起
                                                                                             两年
报告期内审批对子公司担保额度合                            40,100 报告期内对子公司担保                            18,557.41
                                                                  深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
计(B1)                                                          实际发生额合计(B2)
报告期末已审批的对子公司担保额                                    报告期末对子公司实际
                                                      235,701                                                18,557.41
度合计(B3)                                                      担保余额合计(B4)
                                              子公司对子公司的担保情况
                    担保额度
                                            实际发生日期     实际担保金                             是否履行 是否为关
    担保对象名称    相关公告     担保额度                                    担保类型      担保期
                                            (协议签署日)         额                                 完毕   联方担保
                    披露日期
报告期内审批对子公司担保额度                                 报告期内对子公司担保实际
                                                        0
合计(C1)                                                   发生额合计(C2)
报告期末已审批的对子公司担保                                 报告期末对子公司实际担保
                                                        0
额度合计(C3)                                               余额合计(C4)
公司担保总额(即前三大项的合计)
报告期内审批担保额度合计                                     报告期内担保实际发生额合
                                                    40,100                                                   18,557.41
(A1+B1+C1)                                                 计(A2+B2+C2)
报告期末已审批的担保额度合计                                 报告期末实际担保余额合计
                                                   236,001                                                   18,557.41
(A3+B3+C3)                                                 (A4+B4+C4)
实际担保总额(即 A4+B4+C4)占公司净资产的比例                                                                   4.43%
其中:
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额(D)
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务担
保余额(E)
担保总额超过净资产 50%部分的金额(F)
上述三项担保金额合计(D+E+F)
对未到期担保,报告期内已发生担保责任或可能承担连带清偿
                                                             无
责任的情况说明(如有)
违反规定程序对外提供担保的说明(如有)                       无
采用复合方式担保的具体情况说明
(2)违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
3、委托他人进行现金资产管理情况
(1)委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
(2)委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
4、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十八、社会责任情况
1、履行精准扶贫社会责任情况
□ 适用 √ 不适用
2、履行其他社会责任的情况
     世联行在不断寻求服务创新及业绩增长的同时,不遗余力地履行着企业公民责任。
     世联行员工自发成立的关注生态、孩子与一切可持续发展项目的公益组织 ——蔚蓝社,与红树林基金会等专业 NGO 合
作开展“守护海岸线”净滩、“发现公园之美”系列自然教育、腾讯益起捐、淘宝名人一小时拍卖、国际赞助等不同形式的
公益活动。并与各地公益机构合作,在扶贫抗灾、希望小学等项目上积极开展点对点活动。世联行作为中国企业代表之一赞
助的“美国和平登山 25 周年”纪念登山活动,引起华尔街日报等外媒关注,更获得白宫嘉许信函。
     2016 年,蔚蓝社继落地沿海城市分公司后,扩散至更多内陆城市及地区分公司,鼓励并联合志愿者、员工、客户及社
区团体参与到更丰富的公益项目中,携手更多利益相关方用行动回馈社会。2016 年 6 月,蔚蓝社积极参与内地香港澳门三
地同心护海洋行动,活动共计清理海漂垃圾 3,230 公斤;2016 年 9 月,世联行集团响应腾讯公益及深圳红树林湿地保护基
金会“99 公益日”行动,发起腾讯公益乐捐平台公益捐款及配捐,共计募得人民币 500,000 元用于深圳生态公园及自然教
育建设;2016 年期间,世联行哈尔滨、长春、重庆、合肥、徐州等多地分公司相继成立蔚蓝社地区分社,积极开展净滩、
孤儿院慰问、爱心助学等多种形式的公益活动,以实际行动回馈自然与社会。
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位

是否发布社会责任报告
□ 是 √ 否
十九、其他重大事项的说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。
二十、公司子公司重大事项
√适用   □不适用
                                                                       深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
          本公司之子公司世联君汇2016年申请在全国中小企业股份转让系统挂牌。2016年12月26日,全国股转公司发布《关于同
     意深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司股票在全国中小企业股份转让系统挂牌的函》(股转系统函[2016]9457号),
     同意世联君汇办理挂牌手续。世联君汇于2017年1月3日起在全国股转系统挂牌公开转让,证券代码870464。
                                         第六节 股份变动及股东情况
     一、股份变动情况
     1、股份变动情况
                                                                                                                     单位:股
                               本次变动前                         本次变动增减(+,-)                           本次变动后
                            数量         比例       发行新股    送股       公积金转股    其他        小计         数量        比例
一、有限售条件股份        224,730,065     15.54% 20,994,400 35,956,810 53,935,216 12,237,242 123,123,668        347,853,733   17.01%
1、国家持股                         0       0.00%          0           0            0           0           0            0      0.00%
2、国有法人持股                     0       0.00%          0           0            0           0           0            0      0.00%
3、其他内资持股           223,673,908     15.47% 20,994,400 35,787,825 53,681,738        -43,845 110,420,118    334,094,026   16.34%
其中:境内法人持股        211,928,604     14.66%           0 33,908,577 50,862,865              0 84,771,442    296,700,046   14.51%
      境内自然人持股       11,745,304       0.81% 20,994,400   1,879,249     2,818,873   -43,846 25,648,676      37,393,980     1.83%
4、外资持股                 1,056,157       0.07%          0    168,985       253,478 12,281,087 12,703,550      13,759,707     0.67%
其中:境外法人持股                  0       0.00%          0           0            0           0           0            0      0.00%
      境外自然人持股        1,056,157       0.07%          0    168,985       253,478 12,281,087 12,703,550      13,759,707     0.67%
二、无限售条件股份       1,220,966,165    84.46%           0 195,354,586 293,031,880 -12,237,242 476,149,224 1,697,115,389    82.99%
1、人民币普通股          1,220,966,165    84.46%           0 195,354,586 293,031,880 -12,237,242 476,149,224 1,697,115,389    82.99%
2、境内上市的外资股                 0       0.00%          0           0            0           0           0            0      0.00%
3、境外上市的外资股                 0       0.00%          0           0            0           0           0            0      0.00%
4、其他                             0       0.00%          0           0            0           0           0            0      0.00%
三、股份总数             1,445,696,230   100.00% 20,994,400 231,311,396 346,967,096             0 599,272,892 2,044,969,122 100.00%
     股份变动的原因
     √ 适用 □ 不适用
     1、经公司2015年度股东大会审议通过,以公司2015年12月31日总股本1,445,696,230股为基数,向全体股东每10股送红股
     1.600000股,派0.400000元人民币现金。同时,以资本公积金向全体股东每10股转增2.400000股。权益分派实施后,公司总
     股本增至2,023,974,722股。
     2、公司2016年限制性股票激励计划完成授予登记,公司股份总数由2,023,974,722股增加至2,044,969,122股。
     股份变动的批准情况
     √ 适用 □ 不适用
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
     一、公司2015年度利润分配预案的审批程序
   公司2016年2月28日召开的第三届董事会第四十六次会议、第三届监事会第三十四次会议和2016年3月22日召开的2015年
度股东大会审议通过了《2015年度利润分配预案》。
     二、公司2016年度限制性股票激励计划的审批程序
       1、限制性股票激励计划的内部决策程序
   (1)公司于2016年2月5日分别召开了第三届董事会第四十五次会议和第三届监事会第三十三次会议审议通过《关于<深
圳世联行地产顾问股份有限公司限制性股票激励计划(草案)>及其摘要的议案》等相关议案,公司独立董事对此发表了独
立意见。
  (2)公司于2016年2月23日召开2016年第一次临时股东大会审议通过了《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司限制性
股票激励计划(草案)>及其摘要的议案》、《关于提请股东大会授权董事会办理公司限制性股票激励计划相关事宜的议案》。
董事会被授权确定限制性股票授予日及在公司及激励对象符合条件时向激励对象授予限制性股票并办理授予限制性股票所
必须的全部事宜。
   (3)根据公司2016年第一次临时股东大会的授权,公司于2016年3月13日召开第三届董事会第四十八次会议,审议通过
了《关于调整公司限制性股票激励计划授予对象人数、授予数量的议案》,本次调整后,公司此次激励对象人数由468名变
更为441名,限制性股票总量由1571.25万股调整为1536.05万股。公司独立董事对上述议案发表了独立意见。
   (4)公司于2016年3月13日召开第三届董事会第四十八次会议审议通过了《关于向激励对象授予限制性股票的议案》,
公司独立董事对此发表了独立意见,认为激励对象主体资格合法有效,确定的授予日符合相关规定。
   (5)公司于2016年4月21日召开第三届董事会第五十次会议,审议通过了《关于调整公司限制性股票激励计划授予对象、
授予数量及授予价格的议案》,本次调整后,公司此次激励对象人数由441名变更为402名,限制性股票总量由1536.05万股
调整为1499.60万股,公司2015年度权益分配方案已于2016年4月14日实施完毕,公司总股本变更为2,023,974,722股。根据《限
制性股票激励计划》的相关规定,本次股权激励计划授予的限制性股票数量由1,499.60万股调整为2,099.44万股,授予价格由
5.55元/股调整为3.936元/股。公司独立董事对上述议案发表了独立意见。
     2、验资情况
     信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)于2016年4月26出具了《关于深圳世联行地产顾问股份有限公司股权激励之限
制性股票的验资报告》(XYZH/2016SZA40645),对公司截至2016年4月25日止新增注册资本及实收资本(股本)情况进行
了审验,认为:截至2016年4月25日止,公司实际已收到朱敏、范莹、焦安平、王伟等402人缴纳的新增注册资本(实收资本)
合计人民币20,994,400.00元,新增实收资本占新增注册资本的100%。
 (1)朱敏、范莹、焦安平、王伟等402人实际缴纳新增出资额人民币82,633,958.40元,均以货币出资,分别于2016年4月
25 日前缴存公司在招商 银行 股份有限公司 罗湖支行 开立 的人民币存款 账户755903042310411账号内。其中注册资 本
20,994,400.00元,资本公积61,639,558.40元。
 (2)公司变更后的累计注册资本为人民币2,044,969,122.00元,累计实收资本为人民币2,044,969,122.00元。
     3、限制性股票授予登记情况
      报告期内,公司根据中国证监会《上市公司股权激励管理办法(试行)》、证券证券交易所、中国证券登记结算有限
责任公司深圳分公司有关规则的规定,完成了本次限制性股票激励计划20,994,400股限制性股票授予登记工作。本次限制性
股票授予日为2016年3月11日,授予股份的上市日期为2016年5月11日。
股份变动的过户情况
√ 适用 □ 不适用
1、本次所送(转)股于2016年4月14日直接记入股东证券账户。
2、报告期内,公司根据中国证监会《上市公司股权激励管理办法(试行)》、证券证券交易所、中国证券登记结算有限责
任公司深圳分公司有关规则的规定,完成了本次限制性股票激励计划20,994,400股限制性股票授予登记工作。本次限制性股
票授予日为2016年3月11日,授予股份的上市日期为2016年5月11日。
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
√ 适用 □ 不适用
                                                                   深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
   本报告期内,公司实施了《2015年度利润分配预案》和限制性股票激励计划。期末股份总数增至2,044,969,122股,股份
变动对2015年及本报告期的基本每股收益和稀释每股收益的影响和本报告期末归属于公司普通股东的每股净资产的影响如
下:
   1、本报告期基本每股收益和稀释每股收益均为0.37元,同比上涨了37.04%;按2016年全年的普通股加权平均数重新计算,
2015年基本每股收益和稀释每股收益由2015年年报中披露的0.38元/股调整为0.27元/股;
   2、本报告期末归属于公司普通股股东的每股净资产为2.05元/股,比上年末的每股净资产2.46元/股下降了16.67%。
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
2、限售股份变动情况
√ 适用 □ 不适用
                                                                                                                单位:股
                                       本期解除限售股 本期增加限售股
   股东名称         期初限售股数                                         期末限售股数        限售原因         解除限售日期
                                            数              数
北京华居天下网
                       145,376,744                  0      58,150,698       203,527,442 认购非公开发行锁定 2018 年 5 月 29 日
络技术有限公司
深圳众志联高投
资管理合伙企业          66,551,860                  0      26,620,744        93,172,604 认购非公开发行锁定 2018 年 5 月 29 日
(有限合伙)
                                                                                                            按照高管股份管
陈劲松                   1,056,157                  0      12,668,550        13,724,707 高管锁定股
                                                                                                            理的相关规定
邢柏静                   1,758,904                  0        703,562          2,462,466 认购非公开发行锁定 2018 年 5 月 29 日
袁鸿昌                   1,758,904                  0        703,562          2,462,466 认购非公开发行锁定 2018 年 5 月 29 日
王正宇                   1,758,904                  0        703,562          2,462,466 认购非公开发行锁定 2018 年 5 月 29 日
王伟                     1,758,904                  0        703,561          2,462,465 认购非公开发行锁定 2018 年 5 月 29 日
林蔚                     1,758,904                           703,561          2,462,465 认购非公开发行锁定 2018 年 5 月 29 日
滕柏松                   1,465,753                  0        586,301          2,052,054 认购非公开发行锁定 2018 年 5 月 29 日
王海晨                   1,465,753                  0        586,301          2,052,054 认购非公开发行锁定 2018 年 5 月 29 日
                                                                                                            按照高管股份管
李娜                       12,960                3,240           8,424          18,144 高管锁定股
                                                                                                            理的相关规定
                                                                                                            按照股权激励的
股权激励股份                       0                0      20,994,400        20,994,400 股权激励限售股
                                                                                                            相关规定
合计                   224,723,747               3,240    123,133,226       347,853,733         --                 --
                                                                   深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
二、证券发行与上市情况
1、报告期内证券发行(不含优先股)情况
√ 适用 □ 不适用
股票及其衍生证                             发行价格                                       获准上市交
                         发行日期                       发行数量         上市日期                       交易终止日期
     券名称                               (或利率)                                        易数量
股票类
限制性股票          2016 年 05 月 11 日   3.936 元/股    20,994,400 2016 年 05 月 11 日    20,994,400
可转换公司债券、分离交易的可转换公司债券、公司债类
其他衍生证券类
报告期内证券发行(不含优先股)情况的说明
     1、限制性股票激励计划的内部决策程序
   (1)公司于2016年2月5日分别召开了第三届董事会第四十五次会议和第三届监事会第三十三次会议审议通过《关于<深
圳世联行地产顾问股份有限公司限制性股票激励计划(草案)>及其摘要的议案》等相关议案,公司独立董事对此发表了独
立意见。
  (2)公司于2016年2月23日召开2016年第一次临时股东大会审议通过了《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司限制性
股票激励计划(草案)>及其摘要的议案》、《关于提请股东大会授权董事会办理公司限制性股票激励计划相关事宜的议案》。
董事会被授权确定限制性股票授予日及在公司及激励对象符合条件时向激励对象授予限制性股票并办理授予限制性股票所
必须的全部事宜。
   (3)根据公司2016年第一次临时股东大会的授权,公司于2016年3月13日召开第三届董事会第四十八次会议,审议通过
了《关于调整公司限制性股票激励计划授予对象人数、授予数量的议案》,本次调整后,公司此次激励对象人数由468名变
更为441名,限制性股票总量由1571.25万股调整为1536.05万股。公司独立董事对上述议案发表了独立意见。
   (4)公司于2016年3月13日召开第三届董事会第四十八次会议审议通过了《关于向激励对象授予限制性股票的议案》,
公司独立董事对此发表了独立意见,认为激励对象主体资格合法有效,确定的授予日符合相关规定。
   (5)公司于2016年4月21日召开第三届董事会第五十次会议,审议通过了《关于调整公司限制性股票激励计划授予对象、
授予数量及授予价格的议案》,本次调整后,公司此次激励对象人数由441名变更为402名,限制性股票总量由1536.05万股
调整为1499.60万股,公司2015年度权益分配方案已于2016年4月14日实施完毕,公司总股本变更为2,023,974,722股。根据《限
制性股票激励计划》的相关规定,本次股权激励计划授予的限制性股票数量由1,499.60万股调整为2,099.44万股,授予价格由
5.55元/股调整为3.936元/股。公司独立董事对上述议案发表了独立意见。
     2、验资情况
     信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)于2016年4月26出具了《关于深圳世联行地产顾问股份有限公司股权激励之限
制性股票的验资报告》(XYZH/2016SZA40645),对公司截至2016年4月25日止新增注册资本及实收资本(股本)情况进行
了审验,认为:截至2016年4月25日止,公司实际已收到朱敏、范莹、焦安平、王伟等402人缴纳的新增注册资本(实收资本)
合计人民币20,994,400.00元,新增实收资本占新增注册资本的100%。
 (1)朱敏、范莹、焦安平、王伟等402人实际缴纳新增出资额人民币82,633,958.40元,均以货币出资,分别于2016年4月
25 日前缴存公司在招商 银行 股份有限公司 罗湖支行 开立 的人民币存款 账户755903042310411账号内。其中注册资 本
20,994,400.00元,资本公积61,639,558.40元。
 (2)公司变更后的累计注册资本为人民币2,044,969,122.00元,累计实收资本为人民币2,044,969,122.00元。
     3、限制性股票授予登记情况
      报告期内,公司根据中国证监会《上市公司股权激励管理办法(试行)》、证券证券交易所、中国证券登记结算有限
责任公司深圳分公司有关规则的规定,完成了本次限制性股票激励计划20,994,400股限制性股票授予登记工作。本次限制性
                                                                     深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
    股票授予日为2016年3月11日,授予股份的上市日期为2016年5月11日。
    2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
    √ 适用 □ 不适用
    1)截至本报告期末,公司总股本已经增至2,044,969,122股,较年初增长了41.45%,股东结构没有发生重大变化,世联中国
    持有本公司39.37%的股权,比年初减少0.41个百分点,但仍是公司最大股东。
    2)截至本报告期末,公司资产负债率为45.17%,较年初下降了5.57个百分点,主要是因为本报告期公司降低了借款、证券
    化的融资规模。
    3、现存的内部职工股情况
    □ 适用 √ 不适用
    三、股东和实际控制人情况
    1、公司股东数量及持股情况
                                                                                                                      单位:股
                                                                                                               年度报告披露日前上
                                            年度报告披露日                 报告期末表决权恢复的
报告期末普通股股                                                                                               一月末表决权恢复的
                                      72,710 前上一月末普通          68,356 优先股股东总数(如有)         0
东总数                                                                                                         优先股股东总数(如
                                            股股东总数                     (参见注 8)
                                                                                                               有)(参见注 8)
                                             持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
                                                                                      持有有限售 持有无限售           质押或冻结情况
                                                              报告期末持 报告期内增
           股东名称               股东性质       持股比例                             条件的股份 条件的股份
                                                                股数量   减变动情况                                 股份状态       数量
                                                                                         数量          数量
世联地产顾问(中国)有限公司   境外法人             39.37% 805,051,180                          0    805,051,180 质押          433,800,000
北京华居天下网络技术有限公司   境内非国有法人        9.95% 203,527,442                203,527,442               0
乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙
                               境内非国有法人        5.19% 106,069,161                          0    106,069,161 质押              3,000,000
企业(有限合伙)
深圳众志联高投资管理合伙企业
                               境内非国有法人        4.56% 93,172,604                  93,172,604               0 质押            39,950,000
(有限合伙)
全国社保基金一一七组合         其他                  1.83% 37,461,000                           0     37,461,000
中央汇金资产管理有限责任公司   国有法人              1.02% 20,767,320                           0     20,767,320
陈劲松                         境外自然人            0.89% 18,299,610 16,891,398       13,724,707      4,574,903
长城人寿保险股份有限公司-万
                               其他                  0.78% 15,868,849                           0     15,868,849
能-个险万能
中国工商银行股份有限公司-嘉
                               其他                  0.64% 13,060,298                           0     13,060,298
实新机遇灵活配置混合型发起式
                                                                     深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
证券投资基金
TEMASEK FULLERTON ALPHA
                                境外法人                0.62% 12,667,847                      0    12,667,847
PTE LTD
战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
                                                   无
的情况(如有)(参见注 3)
                                                   1、陈劲松、佟捷夫妇为公司的实际控制人。公司控股股东世联地产顾问(中国)有限
                                                   公司与其他股东之间不存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办
上述股东关联关系或一致行动的说明                   法》规定的一致行动人。
                                                   2、公司前 10 名股东中未知相互之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动
                                                   信息披露管理办法》规定的一致行动人。
                                                   前 10 名无限售条件股东持股情况
                                                                                                                股份种类
                   股东名称                                 报告期末持有无限售条件股份数量
                                                                                                       股份种类            数量
世联地产顾问(中国)有限公司                                                           805,051,180 人民币普通股            805,051,180
乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业(有限合伙)                                           106,069,161 人民币普通股            106,069,161
全国社保基金一一七组合                                                                    37,461,000 人民币普通股           37,461,000
中央汇金资产管理有限责任公司                                                              20,767,320 人民币普通股           20,767,320
长城人寿保险股份有限公司-万能-个险万能                                                  15,868,849 人民币普通股           15,868,849
中国工商银行股份有限公司-嘉实新机遇灵活配置
                                                                                          13,060,298 人民币普通股           13,060,298
混合型发起式证券投资基金
TEMASEK FULLERTON ALPHA PTE LTD                                                           12,667,847 人民币普通股           12,667,847
中国光大银行股份有限公司-泓德优选成长混合型
                                                                                          11,551,601 人民币普通股           11,551,601
证券投资基金
太平人寿保险有限公司-分红-个险分红                                                      10,499,952 人民币普通股           10,499,952
南方基金-农业银行-南方中证金融资产管理计划                                               7,391,020 人民币普通股            7,391,020
中欧基金-农业银行-中欧中证金融资产管理计划                                               7,391,020 人民币普通股            7,391,020
博时基金-农业银行-博时中证金融资产管理计划                                               7,391,020 人民币普通股            7,391,020
嘉实基金-农业银行-嘉实中证金融资产管理计划                                               7,391,020 人民币普通股            7,391,020
广发基金-农业银行-广发中证金融资产管理计划                                               7,391,020 人民币普通股            7,391,020
易方达基金-农业银行-易方达中证金融资产管理
                                                                                           7,391,020 人民币普通股            7,391,020
计划
                                                   1、陈劲松、佟捷夫妇为公司的实际控制人。公司控股股东世联地产顾问(中国)有限
前 10 名无限售流通股股东之间,以及前 10 名无限售
                                                   公司与其他股东之间不存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办
流通股股东和前 10 名股东之间关联关系或一致行动
                                                   法》规定的一致行动人。2、公司前 10 名无限售条件股东中未知相互之间是否存在关
的说明
                                                   联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
前 10 名普通股股东参与融资融券业务情况说明(如
                                                   无
有)(参见注 4)
                                                                  深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司控股股东情况
控股股东性质:外商控股
控股股东类型:法人
              控股股东名称           法定代表人/单位负责人           成立日期        组织机构代码    主要经营业务
世联地产顾问(中国)有限公司        陈劲松                     1992 年 06 月 23 日                  从事投资业务
控股股东报告期内控股和参股的其
                                    世联地产顾问(中国)有限公司持有 Fortune Hill Asia Limited93.1%的股权。
他境内外上市公司的股权情况
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
3、公司实际控制人情况
实际控制人性质:境外自然人
实际控制人类型:自然人
  实际控制人姓名                             国籍                               是否取得其他国家或地区居留权
陈劲松                 中国                                             是
佟捷                   中国                                             是
                       1993 年创立本公司,现任本公司董事长,任期为 2016 年 9 月 8 日至 2019 年 9 月 9 日。目前兼任世
                       联中国董事,中国房地产业协会城市开发委员会副主任委员,建设部房地产估价与房地产经纪专家
                       委员会委员,中国房地产估价师与房地产经纪人学会资深会员、理事会顾问,中国城市房地产开发
主要职业及职务
                       商策略联盟主席,全联房地产商会理事,广东省房地产行业协会专家咨询委员会副主任委员,深圳
                       市法定图则委员会委员,阿拉善 SEE 生态协会终身会员,深圳市红树林湿地保护基金会发起人、副
                       理事长,上海中城联盟投资管理股份有限公司董事,青岛天泰房地产开发股份有限公司董事。
过去 10 年曾控股的
                       无
境内外上市公司情况
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
                                                    深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□ 适用 √ 不适用
4、其他持股在 10%以上的法人股东
□ 适用 √ 不适用
5、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
□ 适用 √ 不适用
                                         深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                           第七节 优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。
                                                                                 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                      第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、董事、监事和高级管理人员持股变动
                     任职                                                               期初持股数 本期增持股份 本期减持股份 其他增减变动 期末持股数
  姓名        职务           性别     年龄      任期起始日期        任期终止日期
                     状态                                                                 (股)       数量(股)       数量(股)       (股)       (股)
陈劲松   董事长      现任   男             52 2007 年 08 月 21 日 2019 年 09 月 07 日 288,922,150 131,896,974                        0            0 420,819,124
         董事、总
朱敏                 现任   女             47 2007 年 08 月 21 日 2019 年 09 月 07 日    39,931,116     17,372,446                   0   1,400,000    57,303,562
         经理
         董事、副
范莹                 现任   女             41 2015 年 08 月 13 日 2019 年 09 月 07 日              0                0                0      98,000       98,000
         总经理
姜汝祥   董事        任免   男             51 2013 年 03 月 27 日 2016 年 09 月 08 日              0                0                0            0
莫天全   董事        任免   男             53 2012 年 05 月 04 日 2016 年 09 月 08 日 145,376,744                   0                0   58,150,698 203,527,442
邰宏伟   董事        任免   男             50 2013 年 09 月 12 日 2016 年 09 月 08 日              0                0                0            0
陈杰平   独立董事 现任      男             63 2013 年 09 月 12 日 2019 年 09 月 07 日              0                0                0            0
但斌     独立董事 现任      男             50 2012 年 08 月 23 日 2019 年 09 月 07 日              0                0                0            0
张炯     独立董事 任免      男             46 2010 年 09 月 15 日 2016 年 09 月 08 日              0                0                0            0
         监事会主
滕柏松               现任   男             53 2007 年 08 月 21 日 2019 年 09 月 07 日     1,465,753        586,301                   0            0    2,052,054
         席
范雯     监事        现任   女             41 2007 年 08 月 21 日 2019 年 09 月 07 日              0                0                0            0
李娜     监事        任免   女             39 2013 年 09 月 12 日 2016 年 09 月 08 日        12,960          5,184                                0      18,144
王伟     副总经理 现任      女             46 2010 年 01 月 01 日 2019 年 09 月 07 日     1,758,904        849,161                   0     145,600     2,608,065
王正宇   副总经理 现任      男             42 2013 年 03 月 30 日 2019 年 09 月 07 日     1,758,904        703,562                   0            0    2,462,466
         副总经
袁鸿昌               现任   男             45 2013 年 09 月 12 日 2019 年 09 月 07 日     1,758,904        703,562                   0            0    2,462,466
         理、董秘
焦安平   副总经理 现任      男             43 2015 年 07 月 20 日 2019 年 09 月 07 日              0       168,000                   0     168,000      168,000
王海晨   财务总监 现任      男             42 2010 年 09 月 15 日 2019 年 09 月 07 日     1,465,753        586,301                   0            0    2,052,054
林蔚     副总经理 离任      女             47 2010 年 09 月 15 日 2016 年 06 月 20 日     1,767,328        706,931                   0            0    2,474,259
任克雷   董事        现任   男             66 2016 年 09 月 08 日 2019 年 09 月 07 日              0                0                0            0
郑伟鹤   董事        现任   男             50 2016 年 09 月 08 日 2019 年 09 月 07 日       457,143                 0                0            0     640,000
钟清宇   董事        现任   女             53 2016 年 09 月 08 日 2019 年 09 月 07 日              0                0                0            0
傅曦林   董事        现任   男             44 2016 年 09 月 08 日 2019 年 09 月 07 日              0                0                0            0
季如进   监事        现任   男             66 2016 年 09 月 08 日 2019 年 09 月 07 日              0                0                0            0
合计          --      --         --   --              --                  --            484,675,659 153,578,422                  0 59,962,298 696,685,636
                                                               深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
 姓名     担任的职务      类型                   日期                                 原因
林蔚      副总经理     解聘         2016 年 06 月 20 日         工作调整,目前担任世联君汇总经理。
姜汝祥 董事            任期满离任   2016 年 09 月 08 日         任期满离任
莫天全 董事            任期满离任   2016 年 09 月 08 日         任期满离任
邰宏伟 董事            任期满离任   2016 年 09 月 08 日         任期满离任
张炯      董事         任期满离任   2016 年 09 月 08 日         任期满离任
李娜      董事         任期满离任   2016 年 09 月 08 日         任期满离任
三、任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
1、董事主要工作经历
       陈劲松先生,中国国籍,持有香港永久性居民身份证,1964年1月8日生,同济大学硕士研究生学历,现任本公司董事
长,任期为2016年9月8日至2019年9月7日。目前兼任世联中国董事,中国房地产业协会城市开发委员会副主任委员,建设部
房地产估价与房地产经纪专家委员会委员,中国房地产估价师与房地产经纪人学会资深会员、理事会顾问,中国城市房地产
开发商策略联盟主席,全联房地产商会理事,广东省房地产行业协会专家咨询委员会副主任委员,深圳市深商联合会会董、
深圳市法定图则委员会委员,阿拉善SEE生态协会终身会员,深圳市红树林湿地保护基金会发起人、副理事长,上海中城联
盟投资管理股份有限公司董事,青岛天泰房地产开发股份有限公司董事。
       朱敏女士,中国国籍,拥有香港居民身份证,1969年5月11日生,清华大学EMBA学历。1999年加入世联行,历任世联
行代理事业部总经理、世联行副总经理;现任本公司董事、总经理,任期为2016年9月8日至2019年9月7日。
       范莹女士,中国国籍,拥有香港居民身份证,1975年10月21日生,香港科技大学EMBA和重庆大学硕士研究生学历。
2000年加入世联行,历任代理事业部策划项目经理、顾问事业部技术总监、公司战略投资中心总经理、研发中心总经理,现
任公司董事、副总经理,任期为2016年9月8日至2019年9月7日。
       任克雷先生,中国国籍,无境外居留权,1950年出生,毕业于北京大学经济系,本科学历。任何香凝美术馆馆长、深
圳市设计联合会会长、深圳市设计与艺术联盟主席,现任本公司董事,任期为2016年9月8日至2019年9月7日。
       郑伟鹤先生,中国国籍,1966年3月3日生,北大光华管理学院EMBA和南开大学法学硕士研究生学历,曾任本公司董
事。2000年6月至今,任深圳市同创伟业创业投资有限公司董事长。2010年12月至今,任深圳同创伟业资产管理股份有限公
司董事长。现任本公司董事,任期为2016年9月8日至2019年9月7日。
       钟清宇女士,中国香港特区永久居民,于1963年12月10日出生于中国台湾,夏威夷大学MBA及台湾交通大学管理咨询
系统硕士研究生学历。自2012年起担任平安信托投资管理的外部顾问,协助被投资公司解决战略、绩效和领导力方面的议题。
钟女士曾是麦肯锡顾问,目前是誉实管理顾问公司的负责人,为许多中国企业提供战略与领导力培训及一对一高管教练,同
时也与麦肯锡和香港科技大学EMBA长期合作,提供工作坊和教练等定制服务。现任本公司董事,任期为2016年9月8日至2019
年9月7日。
       傅曦林先生,中国国籍、无境外永久居住权,1972年8月8日生,武汉大学法学博士,持有深沪两市董事会秘书资格、
证券业从业资格、独立董事资格证书。傅曦林主要从事重组、私募、基金、上市、并购等资本业务领域的诉讼和非诉讼业务,
拥有十余年资本市场实务经验。曾任江苏三山实业股份有限公司董事会秘书、中国平安保险(集团)股份有限公司董事会秘
书、深圳国际高新技术产权交易所法律与监管部总经理、汉唐证券有限公司风险控制总部副总经理,曾兼任深圳市朗科科技
                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
股份有限公司独立董事。现任广东华商律师事务所高级合伙人、律师,兼任深圳国际仲裁院仲裁员、红塔红土基金管理公司
独立董事。现任本公司独立董事,任期为2016年9月8日至2019年9月7日。
     但斌先生,中国国籍,持有香港居民身份证,1967年1月2日生,中欧国际工商学院工商管理硕士和中国人民大学法学
硕士。2004年至今,深圳市东方港湾投资管理有限公司总经理、董事长。现任本公司独立董事,任期为2016年9月8日至2019
年9月7日。
     陈杰平先生,中国国籍,持有香港永久性居民身份证,1953年8月20日生,美国休斯顿大学商学院工商管理博士。2008
年8月至今,中欧国际工商学院会计学教授,副教务长,EMBA课程主任。任上海拉夏贝尔服饰股份有限公司、卓智控股有
限公司及金茂(中国)投资控股有限公司的独立董事。现任本公司独立董事,任期为2016年9月8日至2019年9月7日。
2、监事主要工作经历
     滕柏松先生,中国国籍,无境外居留权,1963年9月25日生,本科学历。2001年加入世联行,历任世联行代理部总经理
助理、代理部副总经理、本公司总经理助理、监事;现任本公司监事会主席,任期为2016年9月8日至2019年9月7日。
     季如进先生,中国国籍,无境外居留权,1950年9月出生,1982年毕业于同济大学测量系,1987年获清华大学土木工程
系(工程测量)硕士。曾任清华大学教授,清华大学房地产研究所副所长。1991年至1995年间,作为学者先后访问了圣彼得
堡国立技术大学、莫斯科建工学院和英国曼彻斯特理工大学。曾获第五届薛暮桥价格研究奖、“全国优秀教师”等奖项。拥有
中国注册房地产估价师,土地评估师专业资质。现任中国土地估价师协会常务理事,中国房地产估价师学会常务理事。现任
本公司监事,任期为2016年9月8日至2019年9月7日。
     范雯女士,中国国籍,无境外居留权,1975年8月7日生,本科学历。1997年9月加盟世联行,历任代理部销售代表、代
理部项目经理、代理部高级项目经理,代理部销售总监、集团营业部总监等职位,现担任公司广州事业部副总经理。现任本
公司监事,任期为2016年9月8日至2019年9月7日。
3、高级管理人员主要工作经历
     朱敏女士,公司总经理,简历同上。
     范莹女士,公司副总经理,简历同上。
     王伟女士,中国国籍,无境外居留权,1970年5月4日生,毕业于天津大学,通过中欧工商管理学院EDP。2000年加入
世联行,历任深圳公司代理事业部销售管理部总监;深圳公司事业部营销总监、总经理;深圳区域副总经理、集团代理事业
部副总经理。现任公司副总经理,任期为2016年9月9日至2019年9月8日。
     王正宇先生,中国国籍,无境外居留权,1974年8月24日生,中国人民大学本科毕业,获清华大学EMBA。1999年加入
世联行,历任北京世联常务副总经理、环渤海代理业务中心总经理、北京世联总经理及华北区域总经理。现任本公司副总经
理,任期为2016年9月9日至2019年9月8日。
     袁鸿昌先生,中国国籍,无境外居留权,1971年3月24日生,清华大学本科及研究生毕业,获中欧EMBA。拥有中国注
册土地估价师、注册房地产经纪人专业资质。2001年加入世联行,历任华东区域副总经理、上海世联总经理、华东区域总经
理。现任公司副总经理、董事会秘书,任期为2016年9月9日至2019年9月8日。
     焦安平先生,中国国籍,无境外居留权,1973年7月6日生,新疆工学院本科学历。2004 年加入世联行,历任顾问部项
目经理、区域总监、厦门公司总经理、厦门直辖地区总经理。现任本公司副总经理,任期为2016年9月9日至2019年9月8日。
     王海晨先生,中国国籍,拥有香港居民身份证,1974年10月1日生,复旦大学硕士研究生学历。拥有中国注册会计师、
中国注册税务师及会计从业资格;2008 年加盟世联行,历任财务管理中心总经理。现任本公司财务总监,任期为2016年9
月9日至2019年9月8日。
在股东单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
                                                                 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
任职人员                                                                                       在股东单位是否领取报
               股东单位名称       在股东单位担任的职务        任期起始日期      任期终止日期
   姓名                                                                                                酬津贴
陈劲松     世联中国               董事                   2012 年 06 月 23 日                   否
朱敏       众志联高               普通合伙人             2014 年 07 月 23 日                   否
           深圳市同创伟业创业
郑伟鹤                            董事长                 2000 年 06 月 26 日                   否
           投资有限公司
在其他单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
                                                                                                                在其他单位
任职人员                                            在其他单位担任的
                          其他单位名称                                       任期起始日期      任期终止日期     是否领取报
   姓名                                                       职务
                                                                                                                     酬津贴
陈劲松     青岛天泰房地产开发股份有限公司           董事                2013 年 06 月 29 日 2017 年 01 月 27 日 是
陈劲松     上海中城联盟投资管理股份有限公司         董事                2013 年 01 月 01 日 2018 年 12 月 31 日 是
朱敏       深圳众志联高投资管理合伙企业(有限合伙)执行事务合伙人       2014 年 03 月 21 日                     否
张炯       广东信达律师事务所                       合伙人                                                      是
莫天全     搜房控股有限公司                         董事长              1999 年 06 月 08 日                     是
莫天全     顺昌集团有限公司                         董事                2006 年 05 月 12 日                     是
莫天全     涛石股权投资管理公司                     董事                2010 年 01 月 21 日                     否
邰宏伟     麻省理工斯隆管理评论                     理事                2014 年 04 月 01 日
姜汝祥     北京锡恩管理顾问有限公司                 董事长              2001 年 05 月 22 日                     是
姜汝祥     北京锡恩投资管理有限公司                 董事长              2011 年 02 月 25 日                     是
姜汝祥     北京阿拉大大信息科技有限公司             董事长              2014 年 09 月 15 日                     是
但斌       深圳东方港湾投资管理股份有限公司         董事长、总经理      2004 年 04 月 01 日                     是
陈杰平     上海天玑科技股份有限公司                 独立董事            2009 年 06 月 01 日 2015 年 09 月 15 日 是
陈杰平     卓智控股有限公司                         独立董事            2014 年 07 月 21 日 2017 年 07 月 20 日 是
陈杰平     金茂投资                                 独立董事            2014 年 08 月 25 日 2017 年 03 月 24 日 是
陈杰平     中银国际证券有限公司                     独立董事            2008 年 12 月 18 日 2015 年 10 月 08 日 是
任克雷     深圳市海王生物工程股份有限公司           独立董事            2014 年 06 月 18 日 2019 年 09 月 18 日 是
郑伟鹤     深圳同创伟业资产管理股份有限公司         董事长              2010 年 12 月 27 日                     是
钟清宇     誉实顾问有限公司                         董事长                                                      是
傅曦林     广东华商律师事务所                       高级合伙人          2008 年 06 月 12 日                     是
傅曦林     深圳国际仲裁院                           仲裁员              2012 年 12 月 01 日 2018 年 11 月 30 日 是
傅曦林     红塔红土基金管理有限公司                 独立董事            2015 年 10 月 13 日 2018 年 10 月 13 日 是
季如进     中国房地产估价师学会                     常务理事                                                    否
季如进     中国土地估价师协会                       常务理事                                                    否
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
√ 适用 □ 不适用
2014年4月18日,公司收到深圳证券交易所《关于对深圳世联行地产顾问股份有限公司监事李娜违规买卖股票的监管函》(中
小板监管函[2014]第55号),该《监管函》指出,公司监事李娜在公司定期报告披露前30日内,于2014年4月16日买入公
司股票8,000股,交易金额为人民币138,230元。该行为违反了深圳证券交易所《股票上市规则(2012年修订)》第3.1.8条和
《中小企业板上市公司规范运作指引》第3.8.16条的规定。
四、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序:公司董事、监事与高级管理人员的报酬由董事会进行薪酬议案审核、股东大
会决定;在公司担任工作职务的董事、监事、高级管理人员薪酬由公司支付。
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据:董事与监事报酬依据公司经营目标达成情况、职责履行情况及行业标准综合确
定,高级管理人员报酬根据公司经营目标达成情况、职责履行情况及年度绩效完成情况综合确定。
董事、监事、高级管理人员报酬的实际支付情况:董事、监事、高级管理人员的薪酬根据确定的薪酬标准支付。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
                                                                                                   单位:万元
   姓名          职务      性别   年龄    任职状态      从公司获得的税前报酬总额    是否在公司关联方获取报酬
陈劲松    董事长          男         52 现任                                 281.94 否
朱敏      董事、总经理    女         47 现任                                 794.62 否
范莹      董事、副总经理 女          41 现任                                 187.13 否
姜汝祥    董事            男         51 离任                                  10.61 否
莫天全    董事            男         53 离任                                  10.61 否
邰宏伟    董事            男         50 离任                                   10.5 否
陈杰平    独立董事        男         63 现任                                  16.25 否
但斌      独立董事        男         50 现任                                  16.39 否
张炯      独立董事        男         46 离任                                  10.61 否
滕柏松    监事会主席      男         53 现任                                 120.12 否
范雯      监事            女         41 现任                                 150.71 否
李娜      监事            女         39 离任                                       2是
王伟      副总经理        女         46 现任                                 431.44 否
王正宇    副总经理        男         42 现任                                 279.82 否
袁鸿昌    副总经理、董秘 男          45 现任                                 224.41 否
焦安平    副总经理        男         43 现任                                 330.62 否
王海晨    财务总监        男         42 现任                                  237.3 否
林蔚      副总经理        女         47 任免                                 298.27 否
任克雷    董事            男         66 现任                                   5.17 否
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郑伟鹤    董事                     男                  50 现任                                                  5.17 是
钟清宇    董事                     女                  53 现任                                                  5.12 否
傅曦林    董事                     男                  44 现任                                                  5.17 否
季如进    监事                     男                  66 现任                                                         否
合计                   --               --        --                --                                      3,433.98                   --
公司董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
√ 适用 □ 不适用
                                                                                                                                             单位:股
                                                           报告期内                                                报告期新 限制性股
                            报告期内 报告期内                                报告期末 期初持有 本期已解                                     期末持有
                                                           已行权股                                                授予限制 票的授予
   姓名         职务        可行权股 已行权股                                市价(元/ 限制性股 锁股份数                                    限制性股
                                                           数行权价                                                性股票数 价格(元/
                              数             数                                股)          票数量       量                                 票数量
                                                           格(元/股)                                                  量       股)
           董事、总经
朱敏                                    0              0                 0            7.6             0        0 1,400,000         3.936 1,400,000
           理
           董事、副总
范莹                                    0              0                 0            7.6             0        0        98,000     3.936       98,000
           经理
王伟       副总经理                     0              0                 0            7.6             0        0       145,600     3.936      145,600
焦安平     副总经理                     0              0                 0            7.6             0        0       168,000     3.936      168,000
合计             --                     0              0       --               --                    0        0 1,811,600        --        1,811,600
五、公司员工情况
1、员工数量、专业构成及教育程度
母公司在职员工的数量(人)                                                                                                                      1,519
主要子公司在职员工的数量(人)                                                                                                                 23,387
在职员工的数量合计(人)                                                                                                                       24,906
当期领取薪酬员工总人数(人)                                                                                                                   22,066
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数(人)
                                                                             专业构成
                            专业构成类别                                                                  专业构成人数(人)
策划类                                                                                                                                          2,985
顾问类
经营管理类
客户类
销售类                                                                                                                                         14,497
业务支持类                                                                                                                                      1,912
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职能类                                                                                                  1,243
物业项目类                                                                                              2,681
金融类
合计                                                                                                   24,906
教育程度
教育程度类别                                           数量(人)
博士
硕士
本科                                                                                                    7,263
中专                                                                                                   11,915
高中及以下                                                                                              5,215
合计                                                                                                   24,906
2、薪酬政策
   公司根据员工的岗位价值贡献、个人绩效、个人技能及市场薪酬水平确定员工的合理报酬,有效吸引、保留和激励员工,
紧密地将公司业绩、员工个人业绩与员工个人薪酬回报联系在一起,从而提升公司整体业务水平。员工的薪酬一般由固定工
资、浮动工资、工作性补贴构成。固定工资基于员工岗位与职级确定,浮动工资结合公司、部门及个人的业绩绩效表现给予
激励,对于不同岗位的员工,公司给予不同种类与不同金额的各类津贴。
3、培训计划
       公司以员工专业成长和素质能力培养为目标,结合公司战略及发展需要,构建了以新员工入职培训、岗位专业提升培
训、管理培训、领导力建设为体系的学习路径图,通过分阶段、多样化的学习方式,帮助员工明确职业前景,找到自我成长
方向和途径。
       公司根据岗位特点,制定了完整的内部选拔、考核、培养和激励机制,为优秀的员工提供上升通道,实现自我价值追
求。
    为提高公司管理效能,公司在自主开发课程的基础上,甄选外部优秀课程,针对性提升管理人员综合素质及经营能力,
为公司可持续发展提供人才保障。
4、劳务外包情况
□ 适用 √ 不适用
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                                         第九节 公司治理
一、公司治理的基本状况
   报告期内,公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和《深圳证券交易所股票上市规则》等相关
法律、法规的规定,不断完善公司法人治理结构,建立健全内部管理和控制制度,规范公司运作,加强信息披露,进一步提
高公司治理水平。
    截至报告期末,公司治理的实际状况符合前述法律法规及深圳证券交易所、中国证监会发布的有关上市公司治理的规范
性文件。具体情况如下:
1、股东与股东大会
    报告期内,公司召开了6次股东大会,会议的召集、召开、表决程序符合《公司章程》及《股东大会议事规则》等规定,
会议充分预留了股东发言和提问的时间,确保全体股东享有平等地位,充分行使自己的权力,不存在损害中小股东利益的情
形。报告期内的股东大会均由董事会召集召开,召开和表决程序均合法。
2、控股股东与上市公司的关系
    报告期内公司控股股东能严格规范自己的行为,没有超越公司股东大会直接或间接干预公司决策和经营活动的行为。继
续保持与本公司在业务、人员、资产、机构、财务方面完全独立,各自独立核算、独立纳税、独立承担责任和风险。
3、董事与董事会
    报告期内,公司董事会成员9人,其中独立董事3人,公司董事会人数和人员构成符合法律、法规和《公司章程》的要求。
2016年度公司召开董事会19次,会议的召集、召开和表决程序规范。公司全体董事能够按照《董事会议事规则》、《中小企
业板上市公司董事行为指引》等的要求认真履行董事诚实守信、勤勉尽责的义务,认真出席董事会和股东大会,积极参加相
关知识的培训,熟悉有关法律法规。独立董事能够不受影响地独立履行职责,并对公司治理提出具体的建议。公司董事会下
设战略、审计、提名、薪酬与考核四个专门委员会,对董事会负责。战略委员会主要探讨公司各业务的发展规划;审计委员
会提出内部审计和内部控制的相关意见;提名委员会审查董事、监事及高管任职资格并提出建议;薪酬与考核委员会讨论决
定公司董事、监事及高管的薪酬方案。
4、监事与监事会
    报告期内,公司监事会成员3人,其中1人为职工代表,监事会的人数及构成符合法律、法规的要求。公司监事会依据《公
司章程》、《监事会议事规则》等法律法规认真履行自己的职责,出席了股东大会,列席了历次董事会;按规定的程序召开
监事会,对公司重大事项、财务状况、董事和高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督,维护公司及股东的合法权益。
5、关于绩效评价与激励约束机制
    公司正逐步建立和完善公正、透明的董事、监事和高级管理人员的绩效评价标准和激励约束机制。目前公司已对董事长
及高管人员建立了绩效考核体系。公司高管人员的聘任公开、透明,符合法律法规的规定。
6、利益相关者
    公司充分尊重和维护利益相关者的合法权益,实现社会、股东、公司、员工等各方面利益的协调平衡,诚信对待供应商
和客户,认真培养每一位员工,坚持与利益相关者互利共赢的原则,共同推动公司持续、健康、快速发展。公司没有因部分
改制等原因存在同业竞争和关联交易问题。
                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
7、信息披露与透明度
    公司根据最新修订的《信息披露管理制度》,严格按照有关法律法规和《信息披露管理制度》的规定,加强信息披露事
务管理,履行信息披露义务。公司指定董事会秘书为公司信息披露管理负责人,并指定《证券时报》、《中国证券报》、《上
海证券报》和巨潮资讯网(www.cninfo.com.cn)为公司信息披露的报纸和网站。公司真实、准确、完整、及时地披露信息,
确保所有投资者公平地获取公司信息。
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件是否存在重大差异
□ 是 √ 否
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况
    公司自上市以来,注意规范与控股股东世联中国之间的关系,建立健全各项管理制度。目前,公司在业务、资产、人员、
财务、机构方面均独立于控股股东,具有独立完整的业务体系,具备独立面向市场自主经营的能力,完全独立运作、自主经
营,独立承担责任和风险。公司不存在向大股东、实际控制人提供未公开信息等非规范治理情况。
    1、业务独立
    公司拥有独立完整的业务体系,能够面向市场独立经营,独立核算和决策,独立承担责任与风险,未受到公司控股股东
的干涉、控制,未与公司控股股东及其控制的其他企业之间存在关联关系而使公司经营自主权的完整性、独立性受到不良影
响。
    2、人员独立
    公司董事、监事及高级管理人员均严格按照《公司法》、《公司章程》规定的条件和程序产生,控股股东没有干预公司
董事会和股东大会已经作出的人事任免决定。公司总经理、副总经理、财务负责人、董事会秘书等高级管理人员均专职在本
公司领取报酬,未在控股股东单位领取报酬和担任除董事以外的其他任何职务。
    3、资产独立
    公司与控股股东产权关系明晰,拥有独立的采购系统、销售系统、信息系统及商标使用权等无形资产。公司控股股东、
实际控制人没有占用公司的资金、资产及其他资源。
    4、机构独立
    公司设有健全的组织机构体系,公司股东大会、董事会、监事会、经营层及各职能部门均独立运作,并制定了相应的内
部管理及控制制度;公司销售、人事、行政、财务等所有机构与控股股东完全分开,不存在与控股股东单位之间机构重叠、
彼此从属的情形。
       5、财务独立
       公司下设财务部,并有专职财务人员。建立了独立规范的会计核算体系和财务管理制度。公司独立在银行开立账户,不
存在资金或资产被股东或其他企业任意占用的情况;公司作为独立纳税人,依法独立纳税,不存在与股东混合纳税情况;不
存在控股股东干预本公司资金使用的情况。
三、同业竞争情况
□ 适用 √ 不适用
                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
    会议届次          会议类型     投资者参与比例      召开日期            披露日期                 披露索引
                                                                                            详见披露在《证券时报》、
                                                                                            《中国证券报》、《上海证券
2016 年第一次临时                                                                           报》、巨潮资讯网的《2016
                    临时股东大会         50.6909% 2016 年 02 月 23 日 2016 年 02 月 24 日
股东大会                                                                                    年第一次临时股东大会决
                                                                                            议公告》,公告编号为:
                                                                                            2016-014。
                                                                                            详见披露在《证券时报》、
                                                                                            《中国证券报》、《上海证券
2015 年度股东大会 年度股东大会           50.5501% 2016 年 03 月 22 日 2016 年 03 月 23 日 报》、巨潮资讯网的《2015
                                                                                            年度股东大会决议公告》,
                                                                                            公告编号为:2016-034。
                                                                                            详见披露在《证券时报》、
                                                                                            《中国证券报》、《上海证券
2016 年第二次临时                                                                           报》、巨潮资讯网的《2016
                    临时股东大会         50.2418% 2016 年 06 月 14 日 2016 年 06 月 15 日
股东大会                                                                                    年第二次临时股东大会决
                                                                                            议公告》,公告编号为:
                                                                                            2016-076。
                                                                                            详见披露在《证券时报》、
                                                                                            《中国证券报》、《上海证券
2016 年第三次临时                                                                           报》、巨潮资讯网的《2016
                    临时股东大会         50.5505% 2016 年 07 月 27 日 2016 年 07 月 28 日
股东大会                                                                                    年第三次临时股东大会决
                                                                                            议公告》,公告编号为:
                                                                                            2016—098。
                                                                                            详见披露在《证券时报》、
                                                                                            《中国证券报》、《上海证券
2016 年第四次临时                                                                           报》、巨潮资讯网的《2016
                    临时股东大会         50.5400% 2016 年 09 月 08 日 2016 年 09 月 09 日
股东大会                                                                                    年第四次临时股东大会决
                                                                                            议公告》,公告编号为:
                                                                                            2016—110。
                                                                                            详见披露在《证券时报》、
                                                                                            《中国证券报》、《上海证券
2016 年第五次临时                                                                           报》、巨潮资讯网的《2016
                    临时股东大会         45.9837% 2016 年 10 月 17 日 2016 年 10 月 18 日
股东大会                                                                                    年第五次临时股东大会决
                                                                                            议公告》,公告编号为:
                                                                                            2016—121 。
                                                                  深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□ 适用 √ 不适用
五、报告期内独立董事履行职责的情况
1、独立董事出席董事会及股东大会的情况
                                                独立董事出席董事会情况
独立董事 本报告期应参加                                                                                 是否连续两次未
                                现场出席次数        以通讯方式参加次数   委托出席次数       缺席次数
   姓名       董事会次数                                                                                 亲自参加会议
张炯                       15                  10                    5                  0              0否
但斌                       19                  15                    4                  0              0否
陈杰平                     19                  14                    5                  0              0否
傅曦林                     4                   2                     2                  0              0否
独立董事列席股东大会次数
连续两次未亲自出席董事会的说明
2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况
独立董事对公司有关事项是否提出异议
□ 是 √ 否
报告期内独立董事对公司有关事项未提出异议。
3、独立董事履行职责的其他说明
独立董事对公司有关建议是否被采纳
√ 是 □ 否
独立董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
独立董事利用自己的专业优势,密切关注公司的经营情况,并利用召开董事会、股东大会的机会及其他时间,多次到公司现
场工作,通过现场工作深入了解公司的经营情况,积极与其他董事、监事、管理层沟通交流,及时掌握公司的经营动态,对
公司总体发展战略以及面临的市场形势提出建设性意见。
六、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责情况
1、战略委员会
   报告期内,战略委员会召开了一次会议。对公司2015年发展情况进行了总结并对2016年发展作出策略部署。
2、审计委员会
   报告期内,审计委员会召开了六次会议。(1)会议讨论了2015年度内部控制、内部审计工作情况;制定了2016年度内部控
制、内部审计工作计划;讨论续聘会计师事务所事宜;针对2015年度外部审计工作进行总结汇报。(2)会议分别对2015年年
                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
度、2016年第一季度、第二季度、第三季度内部审计工作进行汇报。(3)会议针对2016年度外部审计工作进行事前沟通。
3、提名委员会
   报告期内,提名委员会召开了一次会议,提名第四届董事会候选人。
七、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□ 是 √ 否
监事会对报告期内的监督事项无异议。
八、高级管理人员的考评及激励情况
    高级管理人员实行年薪制,依据行业薪酬水平、经营效益、岗位职级等因素确定。2016年年初根据公
司经营战略和年度经营目标,结合高级管理人员的岗位职责,制定绩效考核目标。年终对高级管理人员的
履行职责情况和年度业绩完成情况进行绩效考核,并根据考评结果分配年度绩效薪酬。同时公司对当年度
业务发展突出,或业务创新经营突出的高级管理人员予以了特别奖励。
九、内部控制评价报告
1、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
□ 是 √ 否
2、内控自我评价报告
内部控制评价报告全文披露日期          2017 年 03 月 28 日
                                      公告名称:《内部控制自我评价报告》;公告披露的网站名称:巨潮资讯网
内部控制评价报告全文披露索引
                                      (www.cninfo.com.cn)
纳入评价范围单位资产总额占公司合并
                                                                                                        93.40%
财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司合并
                                                                                                        86.53%
财务报表营业收入的比例
                                                   缺陷认定标准
    类别                           财务报告                                         非财务报告
              财务报告重大缺陷的迹象包括: 公司董事、监事和高级管 非财务报告缺陷认定主要以缺陷对业务流程有效
              理人员的舞弊行为; 重述以前年度财务报表,以更正由于 性的影响程度、发生的可能性作判定。如果缺陷
              舞弊或错误导致的重大错报;注册会计师发现的却未被公司 发生的可能性较小,会降低工作效率或效果、或
定性标准      内部控制识别的当期财务报告中的重大错报;审计委员会和 加大效果的不确定性、或使之偏离预期目标为一
              审计部对公司的对外财务报告和财务报告内部控制监督无 般缺陷;如果缺陷发生的可能性较高,会显著降
              效。财务报告重要缺陷的迹象包括:未依照公认会计准则选 低工作效率或效果、或显著加大效果的不确定性、
              择和应用会计政策;对于非常规或特殊交易的账务处理没有 或使之显著偏离预期目标为重要缺陷;如果缺陷
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
             建立相应的控制机制或没有实施且没有相应的补偿性控制;发生的可能性高,会严重降低工作效率或效果、
             对于期末财务报告过程的控制存在一项或多项缺陷且不能 或严重加大效果的不确定性、或使之严重偏离预
             合理保证编制的财务报表达到真实、完整的目标。一般缺陷 期目标为重大缺陷。
             是指除上述重大缺陷、重要缺陷之外的其他控制缺陷。
                                                                 定量标准以税前利润、资产总额、营业收入作为
                                                                  衡量指标。①内部控制缺陷可能导致或导致的损
             定量标准以税前利润、资产总额、营业收入作为衡量指标。
                                                                  失与利润表相关的,以税前利润指标衡量。如果
             ①内部控制缺陷可能导致或导致的损失与利润表相关的,以
                                                                  该缺陷单独或连同其他缺陷可能导致的财务报告
             税前利润指标衡量。如果该缺陷单独或连同其他缺陷可能导
                                                                  错报金额小于税前利润的 5%,则认定为一般缺
             致的财务报告错报金额小于税前利润的 5%,则认定为一般
                                                                  陷;如果超过税前利润 5%,小于 10%认定为重要
             缺陷;如果超过税前利润 5%,小于 10%认定为重要缺陷;
                                                                  缺陷;如果超过税前利润 10%则认定为重大缺陷。
             如果超过税前利润 10%则认定为重大缺陷。②内部控制缺陷
                                                                  ②内部控制缺陷可能导致或导致的损失与资产管
             可能导致或导致的损失与资产管理相关的,以资产总额指标
                                                                  理相关的,以资产总额指标衡量。如果该缺陷单
             衡量。如果该缺陷单独或连同其他缺陷可能导致的财务报告
定量标准                                                          独或连同其他缺陷可能导致的财务报告错报金额
             错报金额小于资产总额的 0.5%,则认定为一般缺陷;如果
                                                                  小于资产总额的 0.5%,则认定为一般缺陷;如果
             超过资产总额 0.5%,小于 1%认定为重要缺陷;如果超过
                                                                  超过资产总额 0.5%,小于 1%认定为重要缺陷;
             资产总额 1%则认定为重大缺陷。 ③内部控制缺陷可能导
                                                                  如果超过资产总额 1%则认定为重大缺陷。③内部
             致或导致的损失与收入相关的,以收入总额指标衡量。如果
                                                                  控制缺陷可能导致或导致的损失与收入相关的,
             该缺陷单独或连同其他缺陷可能导致的财务报告错报金额
                                                                  以收入总额指标衡量。如果该缺陷单独或连同其
             小于收入总额的 1%,则认定为一般缺陷;如果超过收入总
                                                                  他缺陷可能导致的财务报告错报金额小于收入总
             额 1%,小于 2%认定为重要缺陷;如果超过收入总额 2%
                                                                  额的 1%,则认定为一般缺陷;如果超过收入总额
             则认定为重大缺陷。
                                                                  1%,小于 2%认定为重要缺陷;如果超过收入总
                                                                 额 2%则认定为重大缺陷。
财务报告重
大缺陷数量
(个)
非财务报告
重大缺陷数
量(个)
财务报告重
要缺陷数量
(个)
非财务报告
重要缺陷数
量(个)
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
十、内部控制审计报告或鉴证报告
内部控制鉴证报告
                                       内部控制鉴证报告中的审议意见段
审计师认为,世联行公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制,公允反映了世联行公司 2016 年 12 月
31 日的合并及母公司财务状况以及 2014 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
内控鉴证报告披露情况          披露
内部控制鉴证报告全文披露日期 2017 年 03 月 28 日
内部控制鉴证报告全文披露索引 公告名称:《内部控制鉴证报告》;公告披露的网站名称:巨潮资讯网(www.cninfo.com.cn)
内控鉴证报告意见类型          标准
非财务报告是否存在重大缺陷    否
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制鉴证报告
□ 是 √ 否
会计师事务所出具的内部控制鉴证报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
√ 是 □ 否
                                                          深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                 第十节 公司债券相关情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市,且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券

                                                 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                第十一节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型                                标准的无保留意见
审计报告签署日期                            2017 年 03 月 24 日
审计机构名称                                信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)
审计报告文号                                XYZH/2017SZA40500
注册会计师姓名                              王建新    李颖
                                       审计报告正文
深圳世联行地产顾问股份有限公司全体股东:
    我们审计了后附的深圳世联行地产顾问股份有限公司(以下简称世联行公司)财务报表,包括2016
年12月31日的合并及母公司资产负债表,2016年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、
合并及母公司股东权益变动表以及财务报表附注。
   一、管理层对财务报表的责任
    编制和公允列报财务报表是世联行公司管理层的责任,这种责任包括:(1)按照企业会计准则
的规定编制财务报表,并使其实现公允反映;(2)设计、执行和维护必要的内部控制,以使财务报
表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
   二、注册会计师的责任
    我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计
准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德守则,计划和执行审计
工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
    审计工作涉及实施审计程序,以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决
于注册会计师的判断,包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估
时,注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制,以设计恰当的审计程序,但目的并
非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计
的合理性,以及评价财务报表的总体列报。
    我们相信,我们获取的审计证据是充分、适当的,为发表审计意见提供了基础。
  三、审计意见
    我们认为,世联行公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制,公允反映了世联
行公司2016年12月31日的合并及母公司财务状况以及2016年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
                                                          深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
二、财务报表
财务附注中报表的单位为:人民币元
1、合并资产负债表
编制单位:深圳世联行地产顾问股份有限公司
                                            2016 年 12 月 31 日
                                                                                                      单位:元
                                   项目                                      期末余额           期初余额
流动资产:
    货币资金                                                               3,271,492,298.59   2,926,144,765.79
    结算备付金
    拆出资金
    以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
    衍生金融资产
    应收票据                                                                 220,584,021.38    108,791,649.95
    应收账款                                                                 959,021,100.83    881,193,779.05
    预付款项                                                                 225,028,648.54     62,634,781.65
    应收保费
    应收分保账款
    应收分保合同准备金
    应收利息
    应收股利
    其他应收款                                                               305,825,802.21    169,073,485.84
    买入返售金融资产
    存货
    贷款                                                                   1,148,471,928.23   2,067,594,714.40
    划分为持有待售的资产
    一年内到期的非流动资产
    其他流动资产                                                              15,899,559.21
流动资产合计                                                               6,146,323,358.99   6,215,433,176.68
非流动资产:
    发放贷款及垫款
    可供出售金融资产                                                         546,059,457.55    258,881,500.00
    持有至到期投资
                                                         深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
    长期应收款
    长期股权投资                                                             32,215,803.16     18,622,835.24
    投资性房地产                                                            112,746,045.25     91,981,982.57
    固定资产                                                                165,602,488.18    181,987,547.82
    在建工程
    工程物资
    固定资产清理
    生产性生物资产
    油气资产
    无形资产                                                                  4,720,590.05     51,613,637.71
    开发支出
    商誉                                                                    276,216,648.91    294,102,602.88
    长期待摊费用                                                             79,209,704.85     19,786,678.34
    递延所得税资产                                                          411,056,898.58    238,613,306.63
    其他非流动资产                                                           10,000,000.00     27,000,000.00
非流动资产合计                                                            1,637,827,636.53   1,182,590,091.19
资产总计                                                                  7,784,150,995.52   7,398,023,267.87
流动负债:
    短期借款                                                                480,000,000.00   1,176,000,000.00
    向中央银行借款
    吸收存款及同业存放
    拆入资金
    以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
    衍生金融负债
    应付票据
    应付账款                                                                 24,297,747.03     27,081,650.05
    预收款项                                                                 72,974,776.85    104,450,044.46
    卖出回购金融资产款
    应付手续费及佣金
    应付职工薪酬                                                          1,030,565,162.54    690,846,553.99
    应交税费                                                                562,721,154.63    359,007,165.96
    应付利息                                                                 30,285,432.62     11,527,952.99
    应付股利                                                                 12,585,937.14      7,840,000.00
    其他应付款                                                            1,075,419,600.70    474,114,298.42
                                   深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
    担保赔偿准备
    未到期责任准备金
    应付分保账款
    保险合同准备金
    代理买卖证券款
    代理承销证券款
    划分为持有待售的负债
    一年内到期的非流动负债
    其他流动负债                                      226,821,637.25    858,173,395.90
流动负债合计                                        3,515,671,448.76   3,709,041,061.77
非流动负债:
    长期借款
    应付债券
      其中:优先股
            永续债
    长期应付款                                                           44,840,000.00
    长期应付职工薪酬
    专项应付款
    预计负债
    递延收益                                             576,000.00
    递延所得税负债
    其他非流动负债
非流动负债合计                                           576,000.00      44,840,000.00
负债合计                                            3,516,247,448.76   3,753,881,061.77
所有者权益:
    股本                                            2,044,969,122.00   1,445,696,230.00
    其他权益工具
      其中:优先股
            永续债
    资本公积                                          579,532,033.28    915,390,729.14
    减:库存股                                         82,633,958.40
    其他综合收益                                         248,535.35          -17,802.78
    专项储备
    盈余公积                                          399,792,177.78    303,020,499.18
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
    一般风险准备
    未分配利润                                                               1,246,835,643.76      885,779,463.75
归属于母公司所有者权益合计                                                   4,188,743,553.77     3,549,869,119.29
    少数股东权益                                                                79,159,992.99       94,273,086.81
所有者权益合计                                                               4,267,903,546.76     3,644,142,206.10
负债和所有者权益总计                                                         7,784,150,995.52     7,398,023,267.87
法定代表人:陈劲松                      主管会计工作负责人:王海晨                     会计机构负责人:欧志鹏
2、母公司资产负债表
                                                                                                          单位:元
                                 项目                                          期末余额              期初余额
流动资产:
    货币资金                                                                   1,808,618,794.72 1,933,232,760.06
    以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
    衍生金融资产
    应收票据                                                                     10,392,987.89
    应收账款                                                                     55,295,066.67      67,850,531.09
    预付款项                                                                        583,799.55       2,599,580.19
    应收利息
    应收股利                                                                     24,248,862.31       8,160,000.00
    其他应收款                                                                 1,178,387,696.93    855,106,529.19
    存货
    划分为持有待售的资产
    一年内到期的非流动资产
    其他流动资产                                                                    784,325.62
流动资产合计                                                                   3,078,311,533.69 2,866,949,400.53
非流动资产:
    可供出售金融资产                                                            162,930,000.00     199,630,000.00
    持有至到期投资
    长期应收款
    长期股权投资                                                               1,340,580,534.04 1,227,219,677.08
    投资性房地产                                                                186,724,791.97     193,589,566.63
    固定资产                                                                     13,501,129.88      12,517,864.75
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    在建工程
    工程物资
    固定资产清理
    生产性生物资产
    油气资产
    无形资产                                                                   1,239,906.12      3,928,682.39
    开发支出
    商誉
    长期待摊费用                                                               6,192,551.35      8,038,251.23
    递延所得税资产                                                            68,787,861.37    44,409,388.62
    其他非流动资产                                 &ens