世联行:2019年半年度报告

                 深圳世联行集团股份有限公司 2019 年半年度报告全文




深圳世联行集团股份有限公司

     2019 年半年度报告




       2019 年 08 月




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                    第一节 重要提示、目录和释义


    公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的

真实、准确、完整,不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和

连带的法律责任。

    公司负责人陈劲松、主管会计工作负责人朱敏及会计机构负责人(会计主管

人员)童朝军声明:保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

    所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。

    本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述,属于计划性事项,不构成公司对

投资者的实质性承诺,敬请投资者注意投资风险。

    公司已在本报告中详细描述未来将面临的主要风险及应对措施,详情请查

阅本报告“第四节 经营情况讨论与分析”之“十、公司面临的风险和应对措施”部

分,请投资者注意投资风险。

    公司计划不派发现金红利,不送红股,不以公积金转增股本。




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第一节 重要提示、释义 .................................................................................................................... 2

第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................... 7

第三节 公司业务概要 ..................................................................................................................... 10

第四节 经营情况讨论与分析 ......................................................................................................... 13

第五节 重要事项.............................................................................................................................. 39

第六节 股份变动及股东情况 ......................................................................................................... 54

第七节 优先股相关情况 ................................................................................................................. 58

第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ..................................................................................... 59

第九节 公司债相关情况 ................................................................................................................. 60

第十节 财务报告.............................................................................................................................. 61

第十一节 备查文件目录 ............................................................................................................... 216




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                                                释义


          释义项             指                                     释义内容

世联、世联行或公司、本公司   指   深圳世联行集团股份有限公司

         世联中国            指   世联地产顾问(中国)有限公司,世联行之控股股东

           FH                指   Fortune Hill Asia Limited,世联中国之控股子公司

         卓群创展            指   乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业(有限合伙),世联行之股东之一

         北京世联            指   北京世联房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

         东莞世联            指   东莞世联地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

         上海世联            指   上海世联房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

        世联行经纪           指   深圳市世联行房地产经纪有限公司,世联行之全资子公司

         惠州世联            指   世联房地产咨询(惠州)有限公司,世联行之全资子公司

         广州世联            指   广州市世联房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司

         天津世联            指   天津世联兴业房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

         山东世联            指   山东世联怡高物业顾问有限公司,世联行之控股子公司

         四川嘉联            指   四川世联行兴业房地产顾问有限公司,世联行之全资控股子公司

         重庆世联            指   重庆世联行房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

         世联投资            指   深圳世联投资有限公司,世联行之全资子公司

         世联小贷            指   深圳市世联小额贷款有限公司,世联行之全资子公司

         盛泽担保            指   深圳市盛泽非融资担保有限责任公司,世联行之全资子公司

        北京安信行           指   北京安信行物业管理有限公司,世联行之控股子公司

         珠海世联            指   珠海世联房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司

         杭州世联            指   杭州世联房地产营销策划有限公司,世联行之全资子公司

         厦门世联            指   厦门世联兴业房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

         世联先锋            指   深圳世联先锋投资有限公司,世联行之全资子公司

         长沙世联            指   长沙世联兴业房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

         沈阳世联            指   沈阳世联兴业房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

         大连世联            指   大连世联兴业房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

         成都世联            指   成都世联兴业房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

         苏州世联            指   苏州世联兴业房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

         常州世联            指   常州世联房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司

         西安世联            指   西安世联投资咨询有限公司,由世联行和世联先锋共同投资设立


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 青岛世联      指   青岛世联兴业房地产顾问有限公司,由世联行和世联先锋共同投资设立

 武汉世联      指   武汉世联兴业房地产顾问有限公司,由世联行和世联先锋共同投资设立

 三亚世联      指   三亚世联房地产顾问有限公司,由世联行和世联先锋共同投资设立

 合肥世联      指   合肥世联投资咨询有限公司,由世联行和世联先锋共同投资设立

 无锡世联      指   无锡世联行房地产营销有限公司,世联行之全资子公司

 福州世联      指   福州世联房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

 佛山世联      指   佛山世联房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

 南昌世联      指   南昌世联置业有限公司,世联行之全资子公司

 南京世联      指   南京世联兴业房地产投资咨询有限公司,世联行之全资子公司

 长春世联      指   长春世联兴业房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

 南通世联      指   南通世联兴业房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

 昆明世联      指   昆明世联卓群房地产经纪有限公司,世联行之全资子公司

 宁波世联      指   宁波世联房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司

 广西世联      指   广西世联行房地产代理有限公司,世联行之全资子公司

 苏州居善      指   苏州居善网络技术服务有限公司,先锋投资之全资子公司

南京云掌柜     指   南京云掌柜信息技术有限公司,先锋投资之全资子公司

 天津居善      指   天津居善电子商务有限公司,先锋投资之全资子公司

 郑州世联      指   郑州世联兴业房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司

 漳州世联      指   漳州世联房地产经纪有限公司,世联行之全资子公司

 徐州世联      指   徐州世联房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

杭州世联卓群   指   杭州世联卓群房地产咨询有限公司,世联行之全资子公司

合肥世联先锋   指   合肥世联先锋房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

北京世联兴业   指   北京世联兴业房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

 贵阳世联      指   贵阳世联房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

武汉世联先锋   指   武汉世联先锋房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

惠州世联先锋   指   惠州市世联先锋房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

 太原世联      指   太原世联卓群房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

石家庄世联     指   石家庄世联卓群房地产经纪有限公司,世联行之全资子公司

 世联君汇      指   深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司,世联行之控股子公司

 固安世联      指   固安世联房地产经纪有限公司,世联行之全资子公司

 廊坊世联      指   廊坊市世联房地产经纪有限公司,世联行之全资子公司

 香港世联      指   世联咨询(香港)有限公司,世联行之全资子公司

 兰州世联      指   兰州世联行房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司

 包头世联      指   包头市世联行房地产顾问有限公司,世联行之全资子公司



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 唐山世联      指   唐山世联行房地产经纪有限公司,世联行之全资子公司

 前海资管      指   深圳前海世联资产管理有限公司,世联行之全资子公司

厦门立丹行     指   厦门市立丹行置业有限公司,世联行之控股子公司

 先锋居善      指   深圳先锋居善科技有限公司,世联行之全资子公司

 世联科创      指   深圳市世联科创科技服务有限公司,世联行之控股子公司

青岛荣置地     指   青岛荣置地顾问有限公司,世联行之控股子公司

 世联集金      指   深圳世联集金财富管理有限公司,世联行之全资子公司

 世联集房      指   深圳世联集房资产管理有限公司,世联行之全资子公司

深圳赋能创新   指   深圳市赋能创新投资有限公司,世联行之全资子公司

哈尔滨世联     指   哈尔滨卓群房地产经纪有限公司,世联行之全资子公司

苏州世联行     指   苏州世联行房地产综合服务有限公司,世联行之全资子公司




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                                第二节 公司简介和主要财务指标

一、公司简介

股票简称                      世联行                           股票代码                     002285

变更后的股票简称(如有) 无

股票上市证券交易所            深圳证券交易所

公司的中文名称                深圳世联行集团股份有限公司

公司的中文简称(如有)        世联行

公司的外文名称(如有)        SHENZHEN WORLDUNION GROUP

公司的外文名称缩写(如有)WORLDUNION

公司的法定代表人              陈劲松


二、联系人和联系方式

                                       董事会秘书                                   证券事务代表

姓名                袁鸿昌                                         袁鸿昌

联系地址            深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼

电话                0755-22162824                                  0755-22162824

传真                0755-22162231                                  0755-22162231

电子信箱            info@worldunion.com.cn                         info@worldunion.com.cn


三、其他情况

1、公司联系方式

公司注册地址,公司办公地址及其邮政编码,公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址,公司办公地址及其邮政编码,公司网址、电子信箱报告期无变化,具体可参见 2018 年年报。


2、信息披露及备置地点

信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称,登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址,公司半年度报告备置地报告期无变化,具
体可参见 2018 年年报。




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四、主要会计数据和财务指标

公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否

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营业收入(元)                               3,104,286,070.92         3,672,690,968.72                     -15.48%

归属于上市公司股东的净利润(元)               62,722,086.26           297,792,119.92                      -78.94%

归属于上市公司股东的扣除非经常性损
                                               41,886,904.65           275,175,811.50                      -84.78%
益的净利润(元)

经营活动产生的现金流量净额(元)              485,811,482.56           -346,662,872.22                     240.14%

基本每股收益(元/股)                                    0.03                      0.15                    -80.00%

稀释每股收益(元/股)                                    0.03                      0.15                    -80.00%

加权平均净资产收益率                                    1.18%                    5.70%                      -4.52%

                                           本报告期末                上年度末             本报告期末比上年度末增减

总资产(元)                                12,671,394,591.20        13,220,234,689.96                      -4.15%

归属于上市公司股东的净资产(元)             5,338,422,404.96         5,299,829,593.20                       0.73%


五、境内外会计准则下会计数据差异

1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。


2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。


六、非经常性损益项目及金额

√ 适用 □ 不适用
                                                                                                     单位:人民币元

                        项目                                        金额                           说明

非流动资产处置损益(包括已计提资产减值准备的冲销部分)                     393,704.92

计入当期损益的政府补助(与企业业务密切相关,按照国家统
                                                                      29,476,761.35
一标准定额或定量享受的政府补助除外)

单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回                       9,069,127.15

除上述各项之外的其他营业外收入和支出                                   -7,658,498.42



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减:所得税影响额                                                      4,432,050.24

       少数股东权益影响额(税后)                                     6,013,863.15

合计                                                                 20,835,181.61             --

对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目,以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目,应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。




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                                     第三节 公司业务概要

一、报告期内公司从事的主要业务

公司是否需要遵守特殊行业的披露要求


     2019年上半年,国内外经济形势不确定性增加,房地产企业融资环境收紧,据国家统计局发布的《2019年1-6月份全国
房地产开发投资和销售情况》显示,1-6月份商品房销售面积同比下降1.8%,房地产市场波动频繁。报告期内,公司营业收
入为31.04亿元,同比下降15.48%;归属于上市公司股东的净利润为0.63亿元,同比下降78.94%。面对市场形势的转变,公
司管理层深刻意识到传统的新房营销模式难以满足和解决当下客户的需求和痛点。因此,公司因时而变,持续筹备与互联网
企业开展合作,积极探索新房销渠一体化数字营销模式。同时,贯彻落实“祥云战略”,坚持轻资产运营模式,通过集成服
务对中国房地产市场进行全链条覆盖。截至报告期末,公司资产负债率比去年同期下降7.03个百分点。

     (一)交易服务

     交易服务板块主要包含:代理服务业务、互联网+业务和顾问策划业务。

     2019年上半年,代理服务业务受国内房地产市场销售增速下行和开发商流动性降低导致公司结算进度放缓等因素影响。
报告期内,代理服务业务实现营业收入13.08亿元,同比下降7.49%。互联网时代对代理服务商提出更高要求,在深耕都市圈
的同时,不仅需要公司依托组织下沉优势对全国市场进行渗透,更需要将代理案场作为房地产集成服务的线下流量入口和基
础节点,积极与互联网流量公司合作,逐步贯通线上和线下业务。公司求新求变,大力推动将互联网流量导入代理服务业务。
同时积极推动案场数字化作业模式,已经完成项目管理的移动BI系统和数字化智慧案场。截至报告期末,代理服务业务有效
覆盖200多个地级城市,在执行项目数量超过2700个。公司项目案场在提供新房销售服务的同时,叠加和推广策划、电商、
金融、装修和运营等服务,力争为公司贡献综合收益。目前,公司客户类型丰富并且结构均衡,代理服务业务稳定性增强。
公司不仅为头部房地产企业服务,而且积极与地方中小房企展开合作,为其提供从战略布局到销售执行的集成化服务。

     2019年上半年,房地产电商政策未释放宽松信号,调控手段持续。公司过往的互联网+业务从“数据”赋能代理服务业
务出发,仍需进一步拓展平台优势、加快数据变现和开展与渠道商的深入合作。报告期内,互联网+业务营业收入为4.72亿
元,同比下降52.95%。针对当下开发商、渠道商、和购房者的新需求,公司互联网+业务逐步向销渠一体化的平台模式转变,
着手与互联网企业和具有区域优势的代理服务商展开探讨与合作,联合多方力量共建新房联卖平台,尝试以新的互联网营销
模式来解决长期存在的“买房难、卖房难”的房地产行业难题。互联网+业务坚持发展以公司代理服务案场为场景入口,积
极链接社会共享资源信息,发展“住”相关产品和服务的分发网络,积极推进公司上下游综合业务复用流量协同变现。互联
网+业务已覆盖200多个地级城市,链接经纪门店超过5万家,链接经纪人20余万,集房注册会员达到500余万,集房、集客累
计转介客户突破150万批。互联网+业务与公司以“房”为场景的业务深度融合,依托模块化服务能力满足各类房企的多样化
需求。

     2019年上半年,伴随着土地成交量增速放缓,开发商拿地态度谨慎,顾问策划业务市场需求降低等影响,顾问策划业
务营业收入0.94亿元,同比下降25.88%。报告期内,顾问策划业务持续推动向链接资源为城市发展提供解决方案的咨询顾问
服务转型,聚焦于城市发展领域,加深其服务层次,充分发挥端口作用,为公司树立高端服务品牌形象。公司顾问团队积极
利用平台资源,以优良服务质量成功中标2019年深圳市政府重大课题研究——深圳建设宜居宜业宜游城市研究;通过张家口
崇礼区老街项目,累计为崇礼区政府实现招商引资250亿元;在厦门住房发展项目中,公司顾问团队从供给侧入手,系统化
梳理当地房地产市场,并提出解决方案,受到福建省住建厅高度好评。

     (二)交易后服务



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    交易后服务板块主要包括:金融服务业务和装修服务业务。

    报告期内,金融服务业务以“合规经营、聚焦场景、创新发展”为主线,主动适应监管政策及市场环境的变化,不断
优化业务结构,严控资产风险,为客户创造价值。金融服务业务营业收入为3.01亿元,同比减少24.27%,贷款余额34.33亿
元。公司坚持以合规经营为本,积极响应金融“去杠杆”政策、落实相关金融监管要求,主动控制业务规模;在推进全流程
风险管控的同时,大力加强贷前、贷后操作流程的合规管理,不断提升客户服务体验和满意度。同时,聚焦场景金融,重点
开展装修分期、物流费用保理、建筑企业供应链融资等场景业务,践行普惠金融、积极解决小微客户融资难的问题,为个人
客户、小微企业客户提供个性化的金融服务方案。在科技创新方面,依托大数据继续推进金融科技核心系统的优化升级,加
快产品和服务的线上化、智能化进程,降低获客成本和操作成本,保障业务可持续性发展。

    报告期内,装修业务处于拓展阶段并具有一定的规模,实现营业收入1.69亿元,同比减少1.47%。装修服务业务秉承公
司精细专业化服务精神,拥有从标准化施工、专业化设计、总对总集采、规范化监理、定制化软装、线上商城等一站式装修
服务能力。产品方面,持续创新迭代,形成标准化的公寓、家装、酒店、办公、售楼中心、样板房等产品体系;集采方面,
丰富完善集采供应链,补充储备供应商300余家,涉及装修产业17大类别;项目管理方面,投入并使用标准化PMIS(项目信
息管理系统),建设标准化项目施工管理能力。截至报告期末,业务覆盖47个城市,签约面积超110万平方米。在公司业务
场景延伸的签约项目之外,新增多个社会签约项目,客户满意度不断提升。公司装修服务业务已顺利完成并成功交付深圳银
鸿大厦、中山阳光半岛、重庆红璞假日酒店、厦门十里蓝山(酒店)、西安保利金香槟、武汉保利城等项目。

    (三)资产运营

    资产运营板块主要包括:公寓管理业务和工商资产运营业务。

    报告期内,公司资产运营中心着力打造城市综合体项目运营体系,减少重资产投入,坚持轻资产运营模式,扩大已有
资产服务规模,持续提升运营效益,优化和细化运营系统。公司通过运营管理系统对资产运营项目的前端投资、中端施工和
后端运营等进行数据化管控,为公司资产运营项目的投资决策、财务管理、销售运营等提供详细和智能的数据,也为公司拓
展存量业务提供助力。

    报告期内,公寓管理业务实现营业收入为2.65亿元,同比增加58.65%。公司通过实施数字化管理,公寓运营数据持续
改善,自有渠道出房比例提升,充分发挥老带新及内部转介优势。公司认真落实轻资产运营模式,公寓管理业务前期暂时性
亏损保持在公司控制范围内,经营性现金流已经回正,践行了公司“祥云战略”中,向存量市场转型的目标。公寓管理业务
致力于为政府、国有租赁平台、人才公寓、开发商、基金公司等提供委托管理和全程运营总包服务。2019上半年,公司在广
州、武汉、宁波、天津等城市新增委托管理近4000间,其出房速度快,委托项目出租率达到92%以上。截至报告期末,公寓管
理业务运营间数近3.2万间,覆盖核心一、二线城市,运营6个月以上项目出租率超过90%,实现出租均价和平均租期同比上
涨,续租率持续上升,保持在50%左右。公寓管理业务已覆盖30个城市,其中杭州、苏州、宁波、广州、郑州、成都、南京、
西安、武汉等城市,凭借其发展规模大,当地市场需求量高等优势,成为公寓管理业务的重点发展城市。

    2019年上半年,公司红璞公寓品牌荣获“2018中国长租公寓品牌TOP10”、“2019年度住房租赁行业年度领袖企业”、
“2019年度中国集中式公寓品牌价值TOP30”和“2019上半年度涵寓长租公寓综合榜集中式TOP30”等荣誉。根据青年群体、
企业客户和商务客户等多样化需求,长租公寓产品不断迭代升级,公寓产品现由3.0升级至4.0, 现白领公寓产品为客户提供
法式风、工业风、素人风、简约风、原木风和轻奢复古风等多种选择。不仅增强公寓产品的休闲体验和功能性,也满足不同
类型租户的个人装修偏好。

    报告期内,工商资产运营业务实现营业收入1.18亿,同比增长16.44%。公司办公品牌“世联空间”已在全国布局14个
城市,累计落地48个项目,总体面积近58万平方米。“世联空间”在拓展选址、产品定位和招商运营等标准化工作的基础上,
依托已上线运营的项目管理系统,实现整体业务的数据化运营,并提升其规模扩张和管理输出的能力。

    (四)资产管理

    资产管理板块主要包括:资产投资服务业务和物业管理服务业务。



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     报告期内,资产投资服务业务以普通合伙人(GP)发行基金的方式收购一线及强二线城市核心地段潜力物业,打造围
绕资产增值收益和资产运营收益的“双引擎”精品资产管理项目。2019年上半年,在宏观经济下行和房地产市场波动频繁的
情况下,公司根据各项目的不同特点,进行差异化管理,通过提升资产价值和服务品质,获得良好的市场口碑。截至报告期
末,资产投资服务业务管理项目累计18个,管理资产总值逾90亿元,其中江华项目已经顺利退出。并且以武汉数据中心为底
层资产成立的基金也顺利完成基金业协会备案,正式成立运作。

     报告期内,物业管理服务业务实现营业收入2.88亿元,同比增长25.72%。物业管理服务业务聚焦于商办物业,以工商
物业及都市型产业园为标的,进一步深化物业管理项目的“企业化、社会化、经营化、规模化”的管理模式。截至报告期末,
物业管理服务业务实际在管的全委托项目达到97个,新签约的全委托物业管理项目6个,在管项目实际收费面积近500万平方
米。物业管理服务积极贯彻落实“服务+科技”的理念,进行区域化管理并实现专业资源联动,促进布局城市的物业管理服
务业务的开拓。同时,积极推进物业管理线上系统的落实,建立起统一化、规范化的业务运营和操作,逐步完善城市物管运
营平台。2019年上半年,公司物业管理团队成功签约人人车融新科技中心办公区、北京电气工程学院、武汉光谷APP项目、
武汉长江新城总部大楼等项目,显示出公司在高科技企业总部园区的服务能力。


二、主要资产重大变化情况

1、主要资产重大变化情况


              主要资产                                            重大变化说明



2、主要境外资产情况

□ 适用 √ 不适用


三、核心竞争力分析

公司是否需要遵守特殊行业的披露要求

     (一)企业文化
     公司耕耘房地产服务行业廿六载,始终坚持“以客户为中心、以奋斗者为本、以团队为强大、以专业为生”的企业文化,
同时以“建立资产与人的联接,不断扩大入口,丰富场景和服务,让更多的人享受真正的不动产服务”为使命,构建多维度
的激励体系、优化薪酬管理体系、推进系统化的培训体系、开展人性化关怀计划等措施。一方面,世联行培养出一批自有的
高管团队;另一方面,公司积极引进外部杰出行业精英 ,使其与公司的企业文化相互结合,并进行传承。从而形成了管理
与文化相结合的优势。
     (二)组织优势
     公司自2010年开始变革组织结构,将组织变革成扁平灵活的矩阵式组织。矩阵组织的建立使得公司有基础将各业务线落
地地区公司,面向客户提供综合房地产服务。随着组织扁平化的推行,将地区公司变成了综合利润中心,以激发地区公司本
土化、综合化发展的自主性,从而有效提升公司运营效率。目前,公司已在全国拥有超200家子公司,基本覆盖全国所有核
心城市,为公司业务实现从1到100的突破打下坚实的基础。
     (三)专注与开放
     公司专注房地产服务业廿六载,建立了良好的诚信和品牌,为公司开放平台和链接资源夯实了基础。公司不仅专注于传
统业务场景的不断延伸,而且凭借着对行业发展的理解和客户需求的认知,持续叠加金融、装修、互联网+(电商)等服务,
并在存量房地产服务的转型上获得良好进展,如:世联红璞的公寓管理、世联空间的办公服务、小样青年社区的运营管理、



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社区管家、基础物业管理服务和世联养老等服务。同时,作为一个向行业所有同仁开放的平台和枢纽,世联行也积极链接外
部资源和新的客户群体。通过专注的服务和开放的平台,公司各业务协同发展,更好地服务客户。
    (四)资本市场的助力
    作为国内首家A股上市的房地产服务商,公司2009年通过上市使自身业务扩展能力获得释放。世联行作为房地产服务行
业为数不多的上市企业,在并购、融资、股权激励和整合行业资源等方面,具有相对较多的优势,并且公司常年财务稳健,
资本结构稳定,资产负债率在同行业中保持较低水平。随着中国资产市场的不断完善和发展,公司的上市优势愈来愈明显,
将持续地为公司的壮大和发展提供助力。




                                  第四节 经营情况讨论与分析

一、概述

(一)总体情况

    公司最近几期经营业绩情况如下:


                           项目                                2019年1-6月                 2018年1-6月
总营业收入(万元)                                                        310,428.61              367,269.10
营业利润(万元)                                                           12,039.02               36,615.78
利润总额(万元)                                                           13,581.39               37,151.96
归属于上市公司股东的净利润(万元)                                          6,272.21               29,779.21
经营活动产生的现金流量净额(万元)                                         48,581.15               -34,666.29

注:以上各年半年度数据均未经审计。

    公司本报告期实现营业收入310,428.61万元,同比下降15.48%,归属于上市公司股东的净利润为6,272.21万元,同比下
降78.94%,主要原因是:1)本报告期公司资产运营服务收入同比增长40.13%,前期暂时性经营亏损同比增加,但亏损程度
已呈现环比改善趋势;2)交易服务从2018年下半年以来持续受市场波动的影响,本报告期交易服务收入同比下降26.50%,
影响当期利润。

     本报告期公司经营活动产生的现金流量净额同比增加了240.14%,主要原因是:1)本报告期公司加强贷款回收,稳健
放贷,产生现金流量净额比上年同期增加33,926.09万元;2)本报告期公司支付的项目押金保证金净额比上年同期减少
42,148.05万元。


(二)营业收入

1、主营业务收入按业务板块划分

    业务板块                    2019年1-6月                        2018年1-6月                   增长率
                     金额(万元)             比例         金额(万元)            比例
交易服务                     187,943.44          61.47%           255,689.22           69.88%       -26.50%

交易后服务                    46,940.58          15.35%            56,828.98           15.53%       -17.40%
资产运营服务                  39,971.46          13.07%            28,525.27           7.80%         40.13%

                                                                                                          13
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资产管理服务                  30,885.52         10.10%                 24,851.52          6.79%        24.28%
      合计                   305,741.00        100.00%                365,894.99         100.00%      -16.44%

    公司业务分为交易服务、交易后服务、资产运营服务和资产管理服务四大板块。交易服务板块包括代理销售业务、互联
网+业务、顾问策划服务和经纪业务;交易后服务板块包括金融服务业务和装修服务业务;资产运营服务板块包括公寓管理、
工商资产运营、小样社区等业务;资产管理服务板块包括物业管理服务和资产投资服务。



(1)交易服务

    交易服务业务目前主要是代理销售业务和互联网+业务,其收入在这一业务板块的占比达到近95%。

    1)代理销售业务

                   项目                       2019年1-6月                  2018年1-6月             增长率

已结算代理销售额(亿元)                                   1,624.17                  1,709.50           -4.99%
已结算代理销售面积(万m2)                                 1,529.76                  1,863.61          -17.91%
代理销售业务收入(万元)                               130,819.51                  141,405.00           -7.49%
代理收费平均费率                                             0.81%                       0.83%          -0.02%

注:代理收费平均费率=代理销售业务收入/已结算代理销售额。

    受市场持续波动的影响,本报告期公司实现代理销售业务收入130,819.51 万元,同比减少7.49%。

    本报告期的代理平均费率比上期下降了0.01个百分点,我们认为这是代理费率的正常波动。




   公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约4,148亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约31.8亿元的代理费收入;其
中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约3,552亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约26.0亿元的代理费收入;
剩余部分为归属于山东世联、厦门立丹行、青岛荣置地、世联精工等的未结算代理销售额和未结算代理费。




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    2)互联网+业务

                      项目                                    2019年1-6月                           2018年1-6月
在执行项目数(个)                                                                697                                        770
未结转的预收费金额(万元)                                                   12,935.43                                20,954.30
互联网+业务收入(万元)                                                      47,222.40                               100,355.97

    公司互联网+业务主要是通过建立综合平台,整合营销渠道,收取团购服务费获取购房团购优惠等方式,向开发商、渠
道、购房者所提供的服务。受各城市对房地产电商政策持续收紧的影响,本报告期公司互联网+业务实现收入47,222.40万元,
同比下降52.95%;截至本报告期末,账面上尚有未结转的预收款金额12,935.43万元,这部分预收款金额将根据合同的约定
结转为公司的收入或退还给未购房的客户。

    3)顾问策划业务

                               项目                                      2019年1-6月                   2018年1-6月
顾问业务年度执行合约数(个)                                                                 403                          406
其中:地方政府或土地运营机构策划项目数(个)                                                    3                             7
房地产开发商策划项目数(个)                                                                  400                          399
顾问策划业务收入(万元)                                                            9,418.57                        12,706.49

    本报告期公司顾问策划业务执行合约数同比减少3个,收入同比减少25.88%。



(2)交易后服务

    1)金融服务业务

       产品类型                        2019年1-6月                              2018年1-6月                         增长率
                             金额(万元)             比重              金额(万元)                比重
小额贷款                               29,855.98            99.27%               39,581.60             99.66%        -24.57%

投资管理                                      3.30           0.01%                       3.26              0.01%       1.23%

其他金融服务                                217.83           0.72%                 129.82                  0.33%      67.79%

合计                                   30,077.11        100.00%                 39,714.68             100.00%        -24.27%

    本报告期公司持续加强信贷业务审核与风控,提高信贷资产质量,主动控制信贷规模,稳健放贷;受业务调整的影响,
金融服务收入同比下降24.27%。

    2)装修服务业务

       产品类型                        2019年1-6月                               2018年1-6月                        增长率
                             金额(万元)            比重               金额(万元)                比重
装修                                   9,478.78             56.21%               13,841.19                 80.87%   -31.52%

销售                                   2,399.07             14.23%                3,057.14                 17.86%   -21.53%

设计                                   4,985.62             29.56%                  216.00                 1.26% 2208.16%

合计                                  16,863.47         100.00%                  17,114.30             100.00%       -1.47%



                                                                                                                             15
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       公司装修服务包括装饰设计、装饰施工、装饰产品等系列装修服务业务。本报告期公司装修服务业务实现收入16,863.47
万元,同比下降1.47%。



(3)资产运营服务

    资产运营服务板块包括公寓管理、工商资产运营、小样社区等运营业务,目前已拥有“红璞公寓”、“世联空间”、“小样
社区”等服务品牌。



产品类型                              2019年1-6月                               2018年1-6月                       增长率

                             金额(万元)           比重               金额(万元)              比重

公寓管理                            26,488.79              66.27%             16,696.15                 58.53%      58.65%

工商资产运营                        11,764.42              29.43%             10,103.38                 35.42%      16.44%

小样社区                             1,636.83               4.09%              1,723.30                 6.04%        -5.02%

其他资产服务                           81.41                0.20%                   2.44                0.01%     3236.48%

合计                                39,971.46          100.00%                28,525.27             100.00%         40.13%

    1)公寓管理业务

    公寓管理业务以集中式公寓为主,以“世联红璞”为服务品牌,为城市年轻白领及青年家庭提供完善的住房服务。截至本
报告期末,在线运营公寓约3.2万间(含委托),本报告期实现收入26,488.79万元,同比增加58.65%。

    2)工商资产运营业务

    公司成功创立了 “世联空间” 办公品牌,打造了“1+3+5”的产品标准化体系,并完成了项目管理系统、办公大数据系统
的开发及上线运营。截至本报告期末,工商资产实际运营面积约57.94万平方米(含委托),本报告期实现收入11,764.42万元,
同比增长16.44%。



(4)资产管理服务

       产品类型                      2019年1-6月                                   2018年1-6月                    增长率
                            金额(万元)             比重                金额(万元)              比重
物业管理服务                         28,795.52             93.23%                  22,903.88             92.16%     25.72%

资产投资服务                          2,090.00              6.77%                   1,947.64              7.84%      7.31%

合计                                 30,885.52             100.00%                 24,851.52            100.00%     24.28%

    1)物业管理服务

    物业管理业务以工商物业及都市型产业园为服务标的,受物业所有人或使用人委托、运用现代管理与服务技术,对已经
投入使用的各类物业实施企业化、社会化、经营化、规模化的管理。

                          项目                                       2019年1-6月                    2018年1-6月
新签约的全委托物业管理项目个数                                                             6                               4
实际在管全委托项目个数                                                                     97                          95
在管理项目实际收费面积(万平方米)                                                    480.43                       536.12

                                                                                                                           16
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资产服务业务收入(万元)                                                       28,795.52                        22,903.88

    截至本报告期末,实际在管的全委托项目个数较上年同期增加了2个,物业管理服务实现收入28,795.52 万元,同比增
长25.72%。

    2)资产投资服务

    资产投资业务主要给投资公司、私募基金等大宗物业投资项目提供投资管理服务。目前公司管理的大宗投资项目,主要
集中在华东地区,管理资产总值逾90亿。



2、主营业务收入按地区分类

产品类型                             2019年1-6月                               2018年1-6月                      增长率
                            金额(万元)               比重           金额(万元)              比重
华南区域                          126,720.37              41.45%           158,435.63              43.30%        -20.02%
华东区域                           60,024.14              19.63%            77,058.25              21.06%        -22.11%
华北区域                           48,286.09              15.79%            43,060.21              11.77%         12.14%
华中及西南区域                     37,104.33              12.14%            46,244.69              12.64%        -19.77%
山东区域                           33,606.07              10.99%            41,096.21              11.23%        -18.23%
合计                              305,741.00             100.00%           365,894.99              100.00%       -16.44%
   本报告期,华北区域因为区域房地产交易保持平稳,同时物业管理和资产运营业务持续增长,营业收入同比增长12.14%;
因持续受市场波动的影响,交易服务收入同比减少,致使华南区域、华东区域、华中及西南区域、山东区域营业收入同比分
别下降20.02%、22.11%、19.77%和18.23%。

(三)营业成本

1、总体情况

   公司最近各期的成本情况如下:

             产品类型                        2019年1-6月                             2018年1-6月                增长率
                                  金额(万元)           占收入比重       金额(万元)         占收入比重
营业收入                               310,428.61             100.00%         367,269.10           100.00%       -15.48%
营业成本                               268,574.20              86.52%         285,027.43               77.61%      -5.77%
营业成本中的工资奖金                   103,871.72              33.46%         115,767.63               31.52%    -10.28%
占营业成本比重                                 38.68%                                 40.62%                       -1.94%
营业成本中的运营租赁费                     41,319.31           13.31%          27,759.95               7.56%      48.85%

占营业成本比重                                 15.38%                                  9.74%                       5.65%

    本报告期,营业成本减少16,453.23万元,同比下降5.77%,主要原因是:1)本报告期公司交易服务业务持续受市场波
动的影响,收入同比减少26.50%,成本同比减少37,943.25万元,主要是业务提成及奖金和支付给第三方的营销费用相应减
少;2)本报告期公司公寓管理和工商资产运营收入同比增长58.65%和16.44%,成本同比增加18,979.87万元,主要是支付给
出租方的租金费用和摊销的室内装修配置费用。

2、毛利分析

    公司最近各期各项业务的毛利情况如下:

                                                                                                                         17
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产品类型                     2019年1-6月                            2018年1-6月                 毛利增长率 毛利率增长
                          毛利               毛利率               毛利               毛利率
                金额(万元)      比重                  金额(万元)        比重
代理销售业务        31,621.98     79.61%       24.17%       38,405.00       46.89%    27.16%      -17.66%       -2.99%
互联网+业务           7,329.89    18.45%       15.52%       30,468.61       37.20%    30.36%      -75.94%      -14.84%
顾问策划服务          1,668.18     4.20%       17.71%         3,215.18      3.93%     25.30%      -48.12%       -7.59%
金融服务业务        19,179.00     48.29%       63.77%       24,168.89       29.51%    60.86%      -20.65%        2.91%
装修服务业务            740.37     1.86%        4.39%          606.02       0.74%      3.54%       22.17%        0.85%
资产运营服务        -23,966.01   -60.34%      -59.96%      -16,128.95 -19.69%         -56.54%     -48.59%       -3.42%
物业管理服务          5,010.65    12.61%       17.40%         3,982.55      4.86%     17.39%       25.81%        0.01%
资产投资服务            301.95     0.76%       14.45%         1,026.51      1.25%     52.71%      -70.59%      -38.26%
其他交易业务         -2,165.76    -5.45%    -448.44%         -3,831.97      -4.68%   -313.64%      43.48%     -134.80%
合计                39,720.25 100.00%          12.99%       81,911.85 100.00%         22.39%      -51.51%       -9.40%

    注:毛利=收入-成本;同期对比数据已按公司最新的业务划分做了相应的调整。

    本报告期公司各项主营业务的毛利具体情况如下:

    1)代理销售业务实现毛利31,621.98万元,同比下降17.66%,毛利率同比下降了2.99个百分点,主要是因为本报告期公
司代理销售业务持续受市场波动的影响,收入同比减少7.49%;同时受固薪、社保等占比较多的固定成本影响,致使毛利率
同比下降。

    2)互联网+业务实现毛利7,329.89万元,同比下降75.94%,毛利率同比下降了14.84个百分点,主要是因为本报告期受各
城市对房地产电商政策持续收紧的影响,收入同比减少52.95%。

    3)顾问策划业务实现毛利1,668.18万元,同比下降48.12%,毛利率同比下降了7.59个百分点,主要是因为本报告期顾问
策划业务收入受市场影响同比减少25.88%,但其成本支出主要为固薪、社保等占比较高的固定成本,致使毛利率同比下降。

    4)金融服务业务实现毛利19,179.00万元,同比下降20.65%,毛利率同比上升了2.91个百分点,主要原因是:1)本报告
期公司金融服务收入同比减少24.27%;2)本报告期公司资金利息成本同比减少38.57%,抵消了收入减少的影响,致使毛利
率同比上升。

    5)装修服务业务实现毛利740.37万元,同比增长22.17%,毛利率同比上升了0.85个百分点,主要是因为本报告期毛利
率较高的装修设计服务收入大幅增加所致。

    6)物业管理服务业务实现毛利5,010.65万元,同比增长25.81%,毛利率同比上升了0.01个百分点,主要是因为本报告期
公司物业管理业务保持稳定增长,收入同比增长25.72%。

    7)资产投资服务业务实现毛利301.95万元,同比下降70.59%,毛利率同比下降了38.26个百分点,主要是因为本报告期
公司管理的部分资产项目未达到条件暂没有确认相应的管理服务费所致。

    8)资产运营业务毛利为亏损23,966.01万元,同比下降48.59%,主要原因是:1)本报告期公司公寓管理、工商资产运
营的运营规模持续扩大,运营前期爬坡阶段的出租率相对较低,后期会逐步提升将达到正常运营水平;2)收房的租赁成本,
公司按租赁会计准则规定的直线法进行核算,前期分摊的租赁成本比合同实际支付的租金高,导致前期的业务毛利较低。据
此我们认为现阶段公寓业务目前暂时的亏损在公司可控制的范围内。




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二、主营业务分析

概述
参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。
主要财务数据同比变动情况
                                                                                                           单位:人民币元

                              本报告期                 上年同期              同比增减                     变动原因

营业收入                      3,104,286,070.92         3,672,690,968.72              -15.48%

营业成本                      2,685,741,978.29         2,850,274,346.19                 -5.77%

管理费用                        210,470,049.72          235,542,231.37               -10.64%

财务费用                         64,884,437.20           63,362,737.51                  2.40%

所得税费用                       74,917,430.63           68,146,346.98                  9.94%

                                                                                                 贷款回收与放款净流入
经营活动产生的现金流
                                485,811,482.56          -346,662,872.22             240.14% 增加、支付项目押金保
量净额
                                                                                                 证金减少

投资活动产生的现金流                                                                             资产运营业务装修投入
                                -67,570,846.87          -241,556,629.01                 72.03%
量净额                                                                                           减少

筹资活动产生的现金流                                                                             银行借款、资产证券化
                               -185,363,044.48          843,369,902.92              -121.98%
量净额                                                                                           融资减少

现金及现金等价物净增
                                233,003,839.38          255,258,565.53                  -8.72%
加额

研发费用                         50,804,665.75           34,457,437.73                  47.44% 业务运营系统研发增加

                                                                                                 研发和小样社区的政府
其他收益                         15,299,418.85           10,197,428.37                  50.03%
                                                                                                 补助增加

                                                                                                 执行新金融准则,原资
                                                                                                 产减值损失项目调整到
信用减值损失                      8,979,446.06                                                   本项目列报;本期应收
                                                                                                 账款、贷款计提的坏账
                                                                                                 减值损失同比减少

资产减值损失                                            -127,479,952.02             -100.00% 同上

资产处置收益                        596,021.41             -182,558.67              426.48% 处置抵债房产收益增加

                                                                                                 收到的政府补助和资产
营业外收入                       25,537,657.58             8,073,116.34             216.33% 运营业务客户违约金增
                                                                                                 加

                                                                                                 本期主要是支付的合同
营业外支出                       10,113,998.12             2,711,270.51             273.04%
                                                                                                 违约金和赔偿款

                                                                                                 子公司外币报表折算汇
外币财务报表折算差额                228,063.98               57,214.17              298.61%
                                                                                                 率变动



                                                                                                                      19
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归属于少数股东的其他                                                                                   非全资子公司外币报表
                                          2,660.27               -9,899.60                   126.87%
综合收益的税后净额                                                                                     折算汇率变动

公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
营业收入构成
                                                                                                              单位:人民币元

                                  本报告期                                      上年同期
                                                                                                               同比增减
                          金额              占营业收入比重             金额              占营业收入比重

营业收入合计           3,104,286,070.92                  100%    3,672,690,968.72                  100%               -15.48%

分行业

房地产中介服务业       1,879,434,430.68                 60.54%   2,556,892,179.56                 69.62%              -26.50%

其他行业               1,224,851,640.24                 39.46%   1,115,798,789.16                 30.38%               9.77%

分产品

代理销售业务           1,308,195,061.88                 42.14%   1,414,050,040.66                 38.50%               -7.49%

互联网+业务             472,224,046.41                  15.21%   1,003,559,671.82                 27.32%              -52.95%

金融服务业务            300,771,128.61                  9.69%      397,146,785.19                 10.81%              -24.27%

资产运营服务            399,714,566.75                  12.88%     285,252,656.54                  7.77%              40.13%

物业管理服务            287,955,226.15                  9.28%      229,038,797.10                  6.24%              25.72%

装修服务业务            168,634,689.84                  5.43%      171,143,022.53                  4.66%               -1.47%

顾问策划业务             94,185,742.97                  3.03%      127,064,893.08                  3.46%              -25.88%

资产投资服务             20,899,999.57                  0.67%         19,476,415.13                0.53%               7.31%

其他业务                 51,705,608.74                  1.67%         25,958,686.67                0.71%              99.18%

分地区

华南区域               1,306,409,451.26                 42.08%   1,594,076,515.35                 43.40%              -18.05%

华东区域                605,074,585.23                  19.49%     772,226,817.12                 21.03%              -21.65%

华北区域                483,435,975.55                  15.57%     431,271,478.03                 11.74%              12.10%

华中及西南区域          373,219,783.55                  12.02%     464,339,952.95                 12.64%              -19.62%

山东区域                336,146,275.33                  10.83%     410,776,205.27                 11.18%              -18.17%

占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
√ 适用 □ 不适用
                                                                                                              单位:人民币元

                                                                        营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
                       营业收入              营业成本        毛利率
                                                                              同期增减         同期增减          期增减

分行业




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房地产中介服务业         1,879,434,430.68 1,494,891,450.18       20.46%          -26.50%           -20.24%          -6.24%

其他行业                 1,224,851,640.24 1,190,850,528.11        2.78%               9.77%        22.02%           -9.75%

分产品

代理销售业务             1,308,195,061.88     991,975,220.23     24.17%           -7.49%            -3.69%          -2.99%

互联网+业务               472,224,046.41      398,925,183.70     15.52%          -52.95%           -42.92%         -14.84%

金融服务业务              300,771,128.61      108,981,100.91     63.77%          -24.27%           -29.90%          2.91%

分地区

华南区域                 1,306,409,451.26 1,046,496,820.64       19.90%          -18.05%            -1.83%         -13.23%

华东区域                  605,074,585.23      572,969,608.21      5.31%          -21.65%           -15.64%          -6.74%

华北区域                  483,435,975.55      437,247,695.21      9.55%           12.10%            5.86%           5.33%

华中及西南区域            373,219,783.55      355,206,173.70      4.83%          -19.62%           -14.02%          -6.20%

山东区域                  336,146,275.33      273,821,680.53     18.54%          -18.17%            -1.84%         -13.55%

公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下,公司最近 1 期按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
1)营业收入同比发生变动30%以上的原因说明,详见本节概述中有关业务分析说明。


2)互联网+业务的营业成本同比减少42.92%,主要是因为本报告期公司支付第三方的营销渠道费用同比减少46.00%。


三、非主营业务分析

□ 适用 √ 不适用


四、资产及负债状况分析

1、资产构成重大变动情况

                                                                                                             单位:人民币元

                             本报告期末                        上年同期末
                                                                                      比重增减          重大变动说明
                         金额          占总资产比例      金额          占总资产比例

货币资金            2,814,357,072.23        22.21% 2,912,201,015.76         19.63%       2.58%

应收账款            1,347,730,116.13        10.64% 1,806,455,196.10         12.18%      -1.54% 业务结算结构变化,票据结算增加

存货                  16,944,984.52          0.13%     27,434,710.69         0.18%      -0.05% 装修未结算合同成本减少

投资性房地产         435,247,611.60          3.43%    446,203,669.94         3.01%       0.42%

长期股权投资          53,030,948.73          0.42%     53,910,753.02         0.36%       0.06%

固定资产             143,604,530.06          1.13%    179,296,775.29         1.21%      -0.08%

短期借款            2,343,100,000.00        18.49% 3,515,328,325.25         23.70%      -5.21% 优化银行融资结构,减少短期借款


                                                                                                                         21
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长期借款            507,163,830.09          4.00%    174,279,305.98            1.17%   2.83% 优化银行融资结构,增加长期借款

应收票据            756,678,871.16          5.97%    568,637,068.35            3.83%   2.14% 同应收账款的说明

预付款项            398,211,499.43          3.14%    579,934,359.17            3.91%   -0.77% 采购陆续完成结算

其他流动资产        119,685,848.92          0.94%     65,572,115.32            0.44%   0.50% 待抵扣增值税进项税额增加

可供出售金融资                                                                                  执行新金融准则,本项目调整到其他
                                            0.00%    651,339,000.57            4.39%   -4.39%
产                                                                                              权益工具投资项目列报

其他权益工具投
                    628,940,260.01          4.96%                              0.00%   4.96% 同上


长期待摊费用        689,481,496.39          5.44%    478,359,800.53            3.22%   2.22% 资产运营业务装修增加

                                                                                                上年同期暂挂的投资款,已办好相关
其他非流动资产                              0.00%     10,435,605.86            0.07%   -0.07%
                                                                                                投资手续,已结算转出

应付票据               960,245.71           0.01%                              0.00%   0.01% 采购增加使用票据结算

应付账款            544,795,713.38          4.30%    356,160,465.42            2.40%   1.90% 控制采购结算,放缓付款节奏

应付职工薪酬        657,872,117.14          5.19%    944,459,004.92            6.37%   -1.18% 前期留存的奖金已陆续发放

                                                                                                利润减少,计提的应交企业所得税减
应交税费            250,763,993.18          1.98%    343,555,936.64            2.32%   -0.34%
                                                                                                少

应付股利             47,763,141.65          0.38%     82,587,765.49            0.56%   -0.18% 股利已陆续支付

其他流动负债        999,256,756.21          7.89% 1,625,864,888.73         10.96%      -3.07% 资产证券化融资规模减小


2、以公允价值计量的资产和负债

√ 适用 □ 不适用
                                                                                                             单位:人民币元

                                 本期公允价值 计入权益的累计 本期计提
     项目           期初数                                                       本期购买金额     本期出售金额      期末数
                                     变动损益      公允价值变动       的减值

金融资产

4.其他权益工
               646,277,958.94           4,564.73         4,564.73                -17,342,263.66                  628,940,260.01
具投资

金融资产小计 646,277,958.94             4,564.73         4,564.73         0.00 -17,342,263.66                    628,940,260.01

上述合计       646,277,958.94           4,564.73         4,564.73         0.00 -17,342,263.66                    628,940,260.01

金融负债                  0.00                                                                                               0.00

报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□ 是 √ 否


3、截至报告期末的资产权利受限情况

1)2018年3月10日,本集团以重庆市渝中区嘉陵江滨江路111号A栋3-21层房屋作为抵押,与招商银行股份有限公司重庆分
行签订了法人购房借款及抵押合同,合同编号为2018年渝较字第2011180201号-2018年渝较字第20111802174号,抵押期限为


                                                                                                                             22
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2018年3月15日至2028年3月14日,截止2019年6月30日,该物业的账面原值为131,229,010.05元,净值为126,492,138.32元。


2)2018年4月8日,本集团以杭州市西湖区百佳园路61号1幢、2幢、3幢房产作为抵押,与中国工商银行股份有限公司深圳上
步支行签订了编号0400000007-2018年上步(抵)字0015号总授信融资合同,总授信期限为自2018年4月10日至2025年4月10
日,截止2019年6月30日,该物业的账面原值为196,538,340.76元,净值为184,478,033.49元。


3)2018年11月22日,本集团以位于北京市朝阳区建国门外大街甲6号1幢5层C座六层、1幢6层C座七层房产作为抵押,与平
安银行股份有限公司深圳分行签订了平银战略客户六部综字20181101第001号综合授信合同,综合授信期限为2018年11月22
日至2020年11月21日,截止2019年6月30日,该物业的账面原值为70,060,928.54元,净值为44,488,689.72元,其中投资性房地
产的账面原值为52,545,566.04元,净值为33,366,434.51元;固定资产中房地产账面原值17,515,362.50元,净值为11,122,255.21
元。


4)2019年04月18日,本集团以西安高新区高新国际商务中心数码大厦13201室,天津市和平区解放北路与曲阜道交口西南侧
信达广场塔楼第9层901-903、905-912、第10层1001-1003、1005-1012,沈阳市沈河区友好街10-3号1301-1310,合肥市政务区东
流路999号新际商务中心B座1001-1013,西安市高新区高新国际商务中心数码大厦1幢13201室作为抵押,与招商银行股份有限
公司深圳分行签订了编号为:755XY2019008030的授信协议,抵押期限自2019年04月18日至2021年04月17日。截止2019年6
月30日,以上物业的账面原值为94,640,681.71元,净值为67,637,496.27元,其中投资性房地产的账面原值为37,391,421.46元,
净值为27,158,397.85元;固定资产中房地产账面原值为57,249,260.25元,净值为40,479,098.42元。


5)2019年6月28日,本集团以8家子公司的应收账款作为抵押,与中国建设银行股份有限公司深圳市分行签订编号为
HTZ442105977CNED201900001的《人民币额度借款合同》,额度有限期为2019年06月28日至2020年03月05日,截至2019年
6月30日,登记抵押的应收账款金额为355,814,098.22元。


6)本集团在银行存入借款保证金14,377,159.41元、定期存单质押126,000,000.00元、保函保证金7,217,984.12元、冻结诉讼
保证金21,232,016.88元、工商手续变更临时冻结资金3,163,386.91元,及子公司世联行经纪二手楼交易资金监管账户二手楼交
易客户缴存的交易结算资金95,965.81元,合计172,086,513.13元。


五、投资状况分析

1、总体情况

√ 适用 □ 不适用

         报告期投资额(元)                  上年同期投资额(元)                           变动幅度

                         19,935,000.00                        124,412,820.40                             -83.98%


2、报告期内获取的重大的股权投资情况

□ 适用 √ 不适用


3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况

□ 适用 √ 不适用




                                                                                                               23
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4、以公允价值计量的金融资产

√ 适用 □ 不适用


                                                                                                                      单位:元

                             本期公允价 计入权益的累计 报告期内购入 报告期内
资产类别 初始投资成本                                                                   累计投资收益      期末金额       资金来源
                             值变动损益    公允价值变动        金额          售出金额

基金        224,362,425.00                                  -29,017,907.00                              195,344,518.00 自有资金

信托产品                                                    10,000,000.00                  366,904.47    10,000,000.00 自有资金

其他        421,915,533.94      4,564.73         4,564.73    1,675,643.34               35,244,360.64 423,595,742.01 自有资金

合计        646,277,958.94      4,564.73         4,564.73 -17,342,263.66         0.00 35,611,265.11 628,940,260.01          --


5、证券投资情况

□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。


6、衍生品投资情况

□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。


7、募集资金使用情况

√ 适用 □ 不适用


(1)募集资金总体使用情况

√ 适用 □ 不适用
                                                                                                                  单位:万元

募集资金总额                                                                                                      171,843.82

报告期投入募集资金总额                                                                                               16,846.46

已累计投入募集资金总额                                                                                            109,881.61

报告期内变更用途的募集资金总额                                                                                              0

累计变更用途的募集资金总额                                                                                           95,735.29

累计变更用途的募集资金总额比例                                                                                         55.71%

                                               募集资金总体使用情况说明

1、2009 年 8 月公司首次公开发行股票募集资金承诺投资项目的总额为人民币 31,923.67 万元,计划投资于顾问代理业务全
国布局项目、集成服务管理平台项目、人力发展与培训中心项目和品牌建设项目。截至本报告期末,原承诺项目累计使用
募集资金为人民币 8,149.84 万元。本次发行超募资金为人民币 28,117.38 万元,截至本报告期末,超募资金已经全部使用


                                                                                                                            24
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完毕。截至本报告期末,公司已经累计变更募集资金投资项目共计人民币 23,773.83 万元,累计使用变更的募集资金共计
人民币 19,867.83 万元,并已累计使用募集资金专户的存款利息收入人民币 4,209.55 万元。综上所述,截至本报告期末,
公司已累计使用募集资金人民币 56,135.05 万元。2、2015 年 5 月公司非公开发行股票募集资金净额为 111,802.77 万元,
计划投资于基于大数据的 O2M 平台建设项目以及补充流动资金,截至本报告期末,公司已累计使用募集资金人民币
39,841.31 万元。截至本报告期末,公司已经累计变更募集资金投资项目共计人民币 71,961.46 万元,累计使用变更的募集
资金共计人民币 13,905.25 万元。综上所述,截至本报告期末,公司已累计使用募集资金人民币 53,746.56 万元。


(2)募集资金承诺项目情况

√ 适用 □ 不适用
                                                                                                                        单位:万元

                      是否已                                                 截至期末 项目达到                           项目可行
                                募集资金 调整后投                 截至期末                         本报告期
承诺投资项目和超募    变更项                           本报告期              投资进度 预定可使                是否达到 性是否发
                                承诺投资     资总额               累计投入                         实现的效
       资金投向       目(含部                          投入金额               (3)=     用状态日              预计效益 生重大变
                                  总额        (1)                 金额(2)                             益
                      分变更)                                                 (2)/(1)        期                               化

承诺投资项目

顾问代理业务全国布
                      是         17,393.27     3,200                 3,200 100.00%                   860.92 否           否
局项目

                                                                                        2012 年
集成服务管理平台项
                      是           5,732.4 2,242.45                2,242.45 100.00% 08 月 28                  否         否

                                                                                        日

                                                                                        2012 年
人力发展与培训中心
                      是             4,248 1,396.38                1,396.38 100.00% 08 月 28                  否         否
项目
                                                                                        日

                                                                                        2012 年
品牌建设项目          是             4,550 1,311.01                1,311.01 100.00% 08 月 28                  否         否
                                                                                        日

                                                                                        2017 年
基于大数据的 O2M 平
                      是           40,000 1,075.77                 1,075.77 100.00% 07 月 04                  否         否
台建设项目
                                                                                        日

                                                                                        2017 年
补充流动资金          是         71,802.77 38,765.54 4,095.52 38,765.54 100.00% 07 月 04                      否         否
                                                                                        日

承诺投资项目小计           --   143,726.44 47,991.15 4,095.52 47,991.15         --           --      860.92        --         --

超募资金投向

                                                                                        2010 年
收购山东世联 51%股
                                     4,000     4,000                 4,000 100.00% 05 月 31          1,816.7 否          否

                                                                                        日

增资盛泽担保,持有                                                                      2010 年
                                     4,608     4,608                 4,608 100.00%                  -234.75 否           否
其 37.5%的股权                                                                          06 月 30



                                                                                                                                   25
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                                                                              日

                                                                              2012 年
收购青岛雅园 60%股
                                   2,100       2,100           2,100 100.00% 01 月 01               否        否

                                                                              日

                                                                              2011 年
四川嘉联股权收购款
                                  990.83      990.83          990.83 100.00% 02 月 28     191.15 否           否
余款
                                                                              日

                                                                              2012 年
收购盛泽担保 62.5%
                               10,569.88 10,569.88          10,569.88 100.00% 09 月 01   -391.25 否           否
的股权
                                                                              日

                                                                              2012 年
收购世联投资 100%
                                2,348.51 2,348.51            2,348.51 100.00% 09 月 01    595.37 否           否
的股权
                                                                              日

                                                                              2012 年
收购世联小贷 29%的
                                2,871.16 2,871.16            2,871.16 100.00% 09 月 01   2,967.36 否          否
股权
                                                                              日

                                                                              2015 年
收购厦门立丹行 51%
                                     629        629              629 100.00% 01 月 12       -80.5 否          否
的股权
                                                                              日

超募资金投向小计        --     28,117.38 28,117.38          28,117.38   --         --    4,864.08        --        --

合计                    --    171,843.82 76,108.53 4,095.52 76,108.53   --         --      5,725         --        --

                         1、顾问代理业务全国布局项目募集资金总额为 17,393.27 万元,截至本报告期末,原承诺投资项
                     目累计投入 3,200.00 万元,募集资金变更后新投资项目累计投入 11,334.00 万元(包括使用了专户的
                     存款利息收入 1,046.73 万元);专户存款余额为 5,448.65 万元,其中本金可用余额 3,906.00 万元,利
                     息收入 1,542.65 万元。
                         由于不同城市的房地产市场在宏观调控下呈现出不同的发展特征,使得原募投计划涉及的资金投
                     放进度和城市布局变得不能适应当前的市场变化情况,所以公司在原募投计划之内适当调整了不同城
                     市资金投放的先后顺序,并针对原募投计划未覆盖的城市,根据公司战略和市场情况运用自有资金
                     13,735.84 万元进行布局,两部分合计投入 16,935.84 万元,与原募投项目的资金总额基本一致。在公
                     司上市后至 2018 年 12 月 31 日这期间,采用自有资金投资新设或并购的子公司共计为公司创造了净
未达到计划进度或预
                     利润 64,973.69 万元。原募投计划实施和自有资金实现布局的情况详见公司披露的《2019 年半年度募
计收益的情况和原因
                     集资金存放与使用情况的专项报告》中备注一的内容。
(分具体项目)
                         目前公司顾问代理业务地全国布局已经基本完成,原募投计划涉及需增资的核心城市子公司和绝
                     大多数新设的分子公司经过几年的发展和沉淀,目前流动资金充足,无需额外再投入资金。按照战略,
                     公司将以上述子公司为基础继续布局三四线城市,由于这些区域市场业务发展不太成熟,公司的发展
                     策略是现有子公司先就近支持,待市场成熟后再考虑开设分支机构,这样可以最大程度地节省分子公
                     司的中后台运营成本,提高资金使用效率,比原募投计划实施的效果更好。公司上市以来有效利用资
                     源把握发展机会,业绩规模已大幅提升。2017 年实现归属于上市公司股东净利润 100,388.35 万元,
                     较上市前一年 2008 年净利润 7,973.06 万元增长 11.6 倍,公司整体效益表现良好。
                         对于上述无需继续投入的募集资金,公司积极考虑新的方案:
                         (1)2014 年 7 月 11 日,公司召开了 2014 年第一次临时股东大会,审议通过了《关于变更部分


                                                                                                                        26
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募集资金投资项目的议案》,同意公司部分变更募集资金投资项目,使用本项目募集资金 3,500.00 万
元用于收购四川嘉联兴业地产顾问有限公司(后更名为四川世联行兴业房地产顾问有限公司,以下简
称“四川嘉联”)24.50%股权;截至本报告期,该笔款项已经支付完毕,详细情况请见本报告中关于募
集资金项目变更的内容。
    (2)2014 年 11 月 12 日,公司召开了 2014 年第四次临时股东大会,审议通过了《关于部分变
更募集资金投资项目及使用超募资金的议案》,同意公司变更募集资金投资项目和使用超募资金共计
8,200.00 万用于收购厦门立丹行置业有限公司 51%的股权,其中使用本项目尚未使用的募集资金本金
投入 4,693.27 万元、及该项目专用账户的利息净额投入 1,306.73 万元;使用超募资金本金投入 629.00
万元、超募资金专用账户的利息净额投入 1,571.00 万元。根据收购协议约定调整后的收购金额为
7,708.00 万元,截至报告期未,新项目已经累计使用原项目的募集资金 4,693.27 万元和专用账户的利
息收入 1,046.73 万元,使用超募资金 629 万元以及超募资金专户的存款利息收入 1,339 万元,收购价
款已经全部支付完毕,详细情况请见本报告中关于募集资金项目变更的内容。
    (3)2017 年 9 月 15 日,本公司召开了 2017 年第二次临时股东大会,审议通过了《关于部分变
更募集资金用途的议案》,同意公司变更募集资金投资项目,将顾问代理业务全国布局项目剩余募集
资金本金余额 6,000.00 万元,及其剩余利息和其他原募集资金项目剩余利息,变更用于长租公寓建设
项目。详细情况请见本报告中关于募集资金项目变更的内容。
    2、集成服务管理平台项目、人力发展与培训中心项目及品牌建设项目募集资金总额为 14,530.40
万元,截至本报告期末,原承诺投资项目累计投入 4,949.84 万元,变更后新投资项目累计投入 11,012.96
万元(包括使用了专户的存款利息收入 1,432.40 万元);募集资金及专户利息已全部使用完毕。
公司自 2009 年上市以来,房地产市场在持续的宏观调控下运行,公司代理收入结算周期加长,从而
影响公司收入,进而影响公司利润。由于上述三个项目系费用化支出,如果仍然按照原募投计划投入,
将会影响公司当期利润,所以公司有意控制了投入进度,并采取以下措施完成相应的工作:(1)软件
采购主要由外购方式转为自行开发。(2)人力资源的日常培训工作利用公司现有场所,培训中心项目
未启动。(3)图书出版、品牌运营等的主要工作由内部自行完成。因此,上述三个项目对应的募集资
金在使用进度上远远慢于原募投计划。目前因为原募投计划资金的使用期限已经到期,公司暂停了原
募投计划的资金使用,对于确需投入的项目,公司正在使用自有资金继续投入。
    针对剩余募集资金的使用问题,公司积极考虑新的方案:
    (1)2013 年 9 月 12 日,公司召开了 2013 年第一次临时股东大会,审议通过了《关于部分变更
募集资金投资项目议案》,同意公司部分变更募集资金投资项目,将人力发展与培训中心项目和品牌
建设项目尚未使用的募集资金用于布局资产服务业务,即通过深圳世联兴业资产管理有限公司(后更
名为深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司,以下简称“世联资管”)收购北京安信行物业管理有
限公司(以下简称“北京安信行”)60.00%的股权,股权收购价款为人民币 7,800.00 万元,其中使用自
有资金投入 1,250.00 万元,使用原项目尚未使用的募集资金投入 6,090.61 万元、原项目专用账户的利
息净额投入 459.39 万元。截至本报告期末,新项目使用的募集资金已经全部支付完毕,详细情况请
见本报告中关于募集资金项目变更的内容。
    (2)2015 年 1 月 9 日,公司召开了 2015 年第一次临时股东大会,审议通过了《关于部分变更
募集资金投资项目及使用自有资金的议案》,同意公司变更募集资金投资项目以及使用自有资金共计
5,375.40 万元用于收购青岛荣置地顾问有限公司 51%的股权(本次交易的股权转让价款以目标公司
2014 年实际净利润不低于承诺净利润为基础,如目标公司 2014 年实际净利润低于当年承诺净利润的,
本次交易的股权转让价款相应调整)。其中使用集成服务管理平台项目尚未使用的募集资金本金余额
3,489.95 万元、该项目专用账户的利息净额收入 564.52 万元;使用自有资金投入 1,320.93 万元。截至
本报告期末,新项目已经实际使用募集资金款 3,489.95 万元和专户存款利息 564.52 万元,已经全部
支付完毕,详细情况请见本报告中关于募集资金项目变更的内容。



                                                                                           27
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                         3、基于大数据的 O2M 平台建设项目计划使用募集资金总额为 40,000 万元。截至本报告期末,
                     专户存款余额为 38,286.69 万元,其中募集资金本金可用余额为 35,924.23 万元,利息收入 2,362.46
                     万元。截至本报告期末,原承诺投资项目已使用投入 1,075.77 万元,变更后新投资项目累计投入
                     3,000.00 万元,项目尚处于建设期中。O2M 为公司使用的业务运营管理平台,不会直接产生经济效
                     益,因此无法单独评估项目的效益情况。
                         基于大数据的 O2M 平台建设项目原计划按照“硬件+软件+团队”同时开始建设,但是项目所依赖
                     的移动互联网技术飞速发展,相关软件及硬件设备的更新迭代速度较快,同时公司 O2M 平台发展战
                     略所需要的专业人才稀缺,项目团队的组建时间较长,如果公司继续按原计划实施,会使公司先期购
                     买的软件及硬件设备不能满足陆续招聘的项目团队开发要求,造成极大的浪费并降低项目的建设效
                     率。公司为适应 O2M 项目所属行业软件及硬件更新速度较快的特点,更加经济高效地利用募集资金,
                     公司决定先组建研发团队再开发项目相关软件,因此 O2M 平台建设项目的投入速度慢于原计划。项
                     目团队已陆续开发的世联集、资产宝等 O2M 项目相关应用软件发生的人力成本等开发投入均使用自
                     有资金垫付。
                         O2M 平台建设项目是一个需要长期投入的项目,2017 年 9 月 15 日,本公司召开了 2017 年第二
                     次临时股东大会,审议通过了《关于部分变更募集资金用途的议案》,同意公司变更募集资金投资项
                     目,公司已将项目剩余募集资金 38,924.23 万元变更为租建长租公寓项目,对于 O2M 平台建设项目
                     继续使用自有资金投入,不会影响其发展,详细情况请见本报告中关于募集资金项目变更的内容。4、
                     补充流动资金计划使用募集资金总额为 71,802.77 万元。截至本报告期末,专户存款余额为 25,213.91
                     万元,其中募集资金本金可用余额 22,131.98 万元,利息收入 3,081.93 万元。截至本报告期末,原承
                     诺投资项目已使用投入 38,765.54 万元,变更后新投资项目累计投入 10,905.25 万元,项目尚处于建设
                     期中。补充流动资金项目的资金投入后的运营并不是独立的,因此无法单独评估项目的效益情况。
                     受市场环境变化的影响,公司代理销售业务增长有所放缓,同时公司根据市场变化主动调整了顾问策
                     划业务战略,转型期间顾问策划业务增长较慢,均未达到补充流动资金项目设定的目标,导致公司补
                     充相应项目的流动资金较少。
                         因此,2017 年 9 月 15 日,本公司召开了 2017 年第二次临时股东大会,审议通过了《关于部分
                     变更募集资金用途的议案》,同意公司变更募集资金投资项目,公司已将原代理销售业务和顾问策划
                     业务补流的剩余募集资金 33,037.23 万元变更为租建长租公寓项目,详细情况请见本报告中关于募集资
                     金项目变更的内容。

项目可行性发生重大
                     不适用
变化的情况说明

                     适用

                            2009 年 8 月公司首次公开发行取得超募资金 28,117.38 万元,截至本报告期末,超募资金已按原
                     计划使用完毕。2016 年公司转让原使用超募资金收购的青岛雅园 60%的股权,收回股权转让款
                     3,514.48 万元存放于超募资金银行账户中;截至本报告期末,已全部使用完毕。
                         超募资金投入使用的具体情况如下:

超募资金的金额、用       1、公司第一届股东大会于 2010 年 4 月 15 日召开,审议通过了《关于使用部分超募资金收购济

途及使用进展情况     南信立怡高物业顾问有限公司的议案》,同意公司以超募资金 4,000.00 万元收购信立怡高 51.00%的股
                     权,股权转让款已经按协议约定支付完毕,该公司于 2010 年 5 月 31 日起纳入公司合并范围。信立怡
                     高(后更名为山东世联)为公司第一家并购的企业,为公司主营业务的并购整合工作积累了经验。整
                     合初期,该公司业绩增长不明显,但经过磨合,山东世联的经营已经步入正轨,业绩增长迅速,自并
                     购以来,山东世联已累计为公司带来效益 39,069.89 万元。
                         2、公司第一届股东大会于 2010 年 4 月 15 日召开,审议通过了《关于使用部分超募资金对深圳
                     盛泽担保有限公司增资扩股暨关联交易的议案》,同意公司使用超募资金 4,608.00 万元对盛泽担保进

                                                                                                                28
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行增资,增资后公司持有盛泽担保 37.50%的股权,增资款已于 2010 年 5 月 24 日按合同约定支付完
毕。此次投资项目的实施有助于公司扩大规模,探讨和发展日益增长的存量市场业务、延展产业链的
尝试,符合公司战略方向。由于之后二手楼交易量受市场调整的影响出现下滑,同时银行信贷政策从
支持传统的个人按揭业务调整为偏向于经营性贷款,另外随着经济环境的变化,中小企业经营困难加
大,与中小企业相关的过桥类产品的风险加大,为控制风险,公司主动控制了业务规模,因而影响了
效益的增长。随后公司于 2012 年、2014 年又陆续并购了盛泽担保及其子公司世联投资、世联小贷的
股权,持有这三家公司 100.00%的股权,并将其作为一项资产整体进行运营,调整金融服务产品结构,
陆续研发上线推出新的信贷产品,公司金融服务业务收入规模持续增长,详见本备注中第 5 点的说明。
    3、2011 年 8 月 10 日公司第二届董事会第九次会议审议通过了《关于使用超募资金收购青岛雅
园物业管理有限公司的议案》,同意公司使用超募资金支付青岛雅园物业管理有限公司的股权转让款
2,100.00 万元,股权转让款已经按协议约定支付完毕,青岛雅园于 2012 年 1 月 1 起纳入公司合并范
围。2016 年 5 月 23 日公司召开第三届董事会第五十三次会议,审议通过《关于转让控股子公司青岛
雅园物业管理有限公司股权的议案》,同意公司按 3,514.48 万元转让公司持有的青岛雅园 60%股权,
同时公司享有未分配利润额 916.45 万元,截止 2017 年末,公司已全部收回股权转让款 3,514.48 万元
和利润分配款 916.45 万元。
    4、2011 年 8 月 10 日公司第二届董事会第九次会议审议通过了《关于使用超募资金支付四川嘉
联兴业地产顾问有限公司和重庆纬联地产顾问有限公司剩余股权转让款的议案》,同意公司在满足股
权转让协议约定条件的前提下使用超募资金支付四川嘉联股权转让款余款 1,000.00 万元以及重庆纬
联的股权转让款余款 1,300.00 万元。根据协议约定,重庆纬联 2011 年的经营业绩未达到要求,该笔
余款将不再支付;四川嘉联的款项根据协议约定须按比例支付,调整后的应付金额为 990.83 万元,
该笔款项已经按协议约定支付完毕,四川嘉联于 2011 年 2 月 28 日纳入公司合并范围。受市场波动和
业务整合的影响,四川嘉联在并购后,业绩出现了较大的波动;2014 年公司增加收购了四川嘉联 24.5%
的股权,使得四川嘉联有条件开始按照公司全资控股子公司的标准纳入统一的管理,在管控方式过渡
期间,其业务开展受到暂时的影响有所下降,但公司有信心随着整合工作的深入,四川嘉联的业务规
模将逐步实现恢复性的增长。
    5、2012 年 5 月 4 日公司召开 2011 年度股东大会,审议通过了《关于使用部分超募资金收购深
圳盛泽融资担保有限责任公司 62.50%股权、收购深圳市世联小额贷款有限公司 29%股权以及收购深
圳世联投资有限公司 100.00%股权暨关联交易的议案》,同意公司使用超募资金支付深圳盛泽融资担
保有限责任公司 62.50%股权的转让款 10,569.88 万元,支付深圳市世联小额贷款有限公司 29.00%股
权的转让款 2,871.16 万元,支付深圳世联投资有限公司 100.00%股权的转让款 2,348.51 万元,2012
年公司已经按协议约定全额支付了股权转让款。本次收购完成后,公司将直接或间接持有这三家公司
100.00%的股权。三家公司的业务密切关联,因此将其整体视为一个资产组,并于 2012 年 8 月 31 日
起纳入公司合并范围。自并购后公司对金融业务结构进行了调整,逐步放弃收益情况欠佳、风险较大
的服务产品,例如赎楼、按揭等业务,导致金融服务业务的业绩有所下滑,特别是盛泽担保;但公司
积极探索利用主营业务机构客户和小业主客户资源,集中精力开发新的房地产金融增值服务产品,于
2013 年下半年推出了家圆云贷产品。随着公司祥云战略的推进,家圆云贷产品的规模迅速放大,促
进了公司金融服务业务收入规模的增长,2017 年公司针对 8 类场景客户需求已研发上线 22 款信贷产
品,并将原有的“家圆云贷”产品升级为“乐贷”,自并购以来,世联小贷已累计实现净利润为 71,664.87
万元,使用募集资金进行投资所获得的收益占 29%。
    6、2014 年 11 月 12 日,公司召开了 2014 年第四次临时股东大会,审议通过了《关于部分变更
募集资金投资项目及使用超募资金的议案》,同意公司变更募集资金投资项目和使用超募资金共计
8,200.00 万用于收购厦门立丹行置业有限公司 51.00%的股权,其中使用顾问代理业务全国布局项目尚
未使用的募集资金本金投入 4,693.27 万元、及该项目专用账户的利息净额投入 1,306.73 万元;使用超
募资金本金投入 629.00 万元、超募资金专用账户的利息净额投入 1,571.00 万元。自并购以来,厦门


                                                                                           29
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                       立丹行已累计实现净利润为 5,670.18 万元。

                       不适用
募集资金投资项目实
施地点变更情况


                       不适用
募集资金投资项目实
施方式调整情况


                       适用

                       1、2009 年 8 月公司首次公开发行股票募集资金 2009 年 12 月 9 日,公司第一届董事会第十二次会议
                       审议通过了《关于用募集资金置换预先已投入募集资金投资项目的自筹资金的议案》,公司已于 2009
募集资金投资项目先
                       年 12 月 15 日以 13,284,650.00 元募集资金置换预先已投入募集资金投资项目的自筹资金。
期投入及置换情况
                       2、2015 年 5 月公司非公开发行股票募集资金 2015 年 8 月 10 日,公司第三届董事会第三十八次会
                       议审议通过了《关于以募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金的议案》,同意公司使用
                       144,476,680.23 元募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金同等金额,该项资金置换操作已经完成。

                       适用

                       2014 年 9 月 5 日,公司第三届董事会第十八次会议审议通过了《关于使用部分闲置募集资金暂时补
用闲置募集资金暂时
                       充流动资金的议案》,同意公司使用顾问代理业务全国布局项目的闲置募集资金 6,000.00 万元暂时补
补充流动资金情况
                       充流动资金,本次补充流动资金的使用期限为自董事会审议通过之日起不超过 12 个月。在本议案可
                       补充流动资金的使用期限内,公司未使用募集资金进行补充流动资金。

                       适用
项目实施出现募集资
                       募集资金项目结余资金 61,962.21 万元(不包括利息收入和收回的股权转让款),结余的原因详见备注
金结余的金额及原因
                       一。

尚未使用的募集资金 公司暂未使用的募集资金存放于指定的募集资金专户中,并将继续按照约定的用途使用,如有变更,
用途及去向             将按规定履行必要的审批和披露手续。

募集资金使用及披露
中存在的问题或其他 不适用
情况


(3)募集资金变更项目情况

√ 适用 □ 不适用
                                                                                                                 单位:万元

                          变更后项目                                                                            变更后的项
                                                截至期末实 截至期末投 项目达到预
变更后的项 对应的原承 拟投入募集 本报告期实                                              本报告期实 是否达到预 目可行性是
                                                际累计投入     资进度       定可使用状
       目     诺项目      资金总额 际投入金额                                             现的效益     计效益   否发生重大
                                                 金额(2)      (3)=(2)/(1)     态日期
                              (1)                                                                                    变化

             人力发展与
资产服务业                                                                  2013 年 11
             培训中心项       6,090.61             6,090.61     100.00%                     1,074.73 否         否
务布局项目                                                                  月 01 日
             目及品牌建



                                                                                                                            30
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             设项目

收购四川嘉 顾问代理业
                                                                           2014 年 08
联 24.5%的 务全国布局        3,500                       3,500   100.00%                   91.83 否          否
                                                                           月 27 日
股权         项目

收购厦门立 顾问代理业
                                                                           2015 年 01
丹行 51%的 务全国布局      4,693.27                  4,693.27    100.00%                 -219.54 否          否
                                                                           月 12 日
股权         项目

收购青岛荣
             集成服务管                                                    2015 年 08
置地 51%股                 3,489.95                  3,489.95    100.00%                  -81.17 否          否
             理平台项目                                                    月 01 日


             顾问代理业
             务全国布局
租建长租公 项目、O2M                                                       2020 年 12
                          77,961.46     12,750.94   15,999.25    20.52%                            否        否
寓项目       平台建设项                                                    月 31 日
             目及补充流
             动资金

合计                --    95,735.29     12,750.94   33,773.08     --           --         865.85        --        --

                                           1、变更原因
                                          (1)人力发展与培训中心项目及品牌建设项目变更
                                          公司自 2009 年上市以来,房地产市场在持续的宏观调控下运行,公司代理收入
                                      结算周期加长,从而影响公司收入,进而影响公司利润。由于上述三个项目系费用化
                                      支出,如果仍然按照原募投计划投入,将会影响公司当期利润,所以公司有意控制了
                                      投入进度,并采取以下措施完成相应的工作:1)软件采购主要由外购方式转为自行
                                      开发;2)人力资源的日常培训工作利用公司现有场所,培训中心项目未启动;3)图
                                      书出版、品牌运营等的主要工作由内部自行完成。
                                          因此,上述三个项目对应的募集资金在使用进度上远远慢于原募投计划。目前因
                                      为原募投计划资金的使用期限已经到期,公司暂停了原募投计划的资金使用,对于确
                                      需投入的项目,公司正在使用自有资金继续投入。
变更原因、决策程序及信息披露情况          根据公司的总体规划,实现从单一业务领先,到多业务领先,最后到集成服务和
说明(分具体项目)                      企业外包服务领先,构建房地产集成服务平台,在此发展过程中,资产服务业务将成
                                      长为公司新的增长点。为了支持公司的战略发展,现将人力发展与培训中心项目和品
                                      牌建设项目尚未使用的募集资金用于布局资产服务业务,即通过“世联资管”收购北京
                                      安信行 60.00%的股权。
                                          (2)顾问代理业务全国布局项目变更
                                          由于不同城市的房地产市场在宏观调控下呈现出不同的发展特征,使得原募投计
                                      划涉及的资金投放进度和城市布局变得不能适应当前的市场变化情况,所以公司在原
                                      募投计划之内适当调整了不同城市资金投放的先后顺序,并针对原募投计划未覆盖的
                                      城市,根据公司战略和市场情况运用自有资金 13,735.84.00 万元进行布局或升级。
                                          目前公司顾问代理业务的全国布局已经基本完成,原募投计划涉及需增资的核心
                                      城市子公司和绝大多数新设的分子公司经过几年的发展和沉淀,目前流动资金充足,
                                      无需额外再投入资金。



                                                                                                                       31
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    1)公司于 2010 年 12 月收购了四川嘉联 51.00%股权。经过 3 年多的发展,四川
嘉联在四川地区的业务覆盖率亦不断提升。为了加快公司“祥云战略”落地实施,打造
房地产集成服务平台,进一步巩固和提高公司在四川区域代理业务市场的占有率和地
位,公司现将顾问代理业务全国布局项目尚未使用的募集资金 3,500.00 万元用于继续
收购四川嘉联 24.50%的股权。项目实施将促成公司进一步提高市场占有率,加快其在
四川省域放大市场份额,并加快布局房地产综合业务服务。
    2)2014 年公司启动“祥云战略”,代理业务的规模领先是公司新业务的重要基础,
公司将继续推进规模化战略,保证代理市场份额的快速增长和绝对领先。这一年,在
全国房地产市场进入调整阶段的情况下,厦门地区房地产市场则显示出一定特殊性,
整体表现较为平稳,未受到明显冲击。长期来看,国家加快城镇化建设,以及国家调
控政策不断推进长效机制和配套政策不断完善,将促使对福建当地房地产长期健康发
展。因此,公司将使用本项目尚未使用的募集资金本金投入 4,693.27 万元、本项目专
用账户的利息净额投入 1,306.73 万元,使用超募资金本金投入 629.00 万元、超募资金
专用账户的利息净额投入 1,571.00 万元,共计 8,200.00 万元用于收购厦门立丹行
51.00%的股权。本项目是公司全国规模化战略布局的一环,此次收购对公司有三大重
要价值:①把握行业整合机会,推进规模化战略,确立区域市场绝对领先地位;②加
快公司祥云战略落地实施;③实现资源的有效叠加,构建公司综合的房地产生态服务
链。
    3)近年来,我国房地产市场由增量转向存量的趋势明显,未来围绕规模庞大存
量资产的运营、租赁等全方位服务,将具有广阔的发展空间;同时国家产业政策的鼓
励扶持,持续强劲的住房租赁需求,以及区别于传统租赁模式的显著特点,促进了长
租公寓这一住房租赁模式的快速成长。公司顺应行业发展趋势与市场需求变化,扩大
长租公寓运营管理规模,完善公司服务链条,有助于公司现有主营业务的持续健康发
展,公司房地产交易服务、资产管理服务、金融服务和互联网+(电商)服务等各个
业务板块的联动效应将更加明显,对公司实现战略规划具有积极的推动作用。因此,
公司将本项目尚未使用的募集资金本金 6,000.00 万元及利息收入变更投入公司的长租
公寓建设项目。
    (3)集成服务管理平台项目变更
    公司自 2009 年上市以来,房地产市场在持续的宏观调控下运行,公司代理收入
结算周期加长,从而影响公司收入,进而影响公司利润。由于集成服务管理平台项目
系费用化支出,如果仍然按照原募投计划投入,将会影响公司当期利润,所以公司有
意控制投入进度,并将软件采购主要由外购方式转为自行开发。因此,集成服务管理
平台项目对应的募集资金在使用进度上远远慢于原募投计划。目前因为原募投计划资
金的使用期限已经到期,公司暂停了原募投计划的资金使用,对于确需投入的项目,
公司正在使用自有资金继续投入。为推进规模化战略,公司拟通过收购青岛荣置地
51%的股权,提高青岛市场代理、顾问等主营业务市场份额,并逐步接入金融等综合
业务,强化荣置地竞争优势,实现地区市场份额的绝对领先。
    (4)基于大数据的 O2M 平台建设项目及补充流动资金变更
    基于大数据的 O2M 平台建设项目原计划按照“硬件+软件+团队”同时开始建设,
但是项目所依赖的移动互联网技术飞速发展,相关软件及硬件设备的更新迭代速度较
快,同时公司 O2M 平台发展战略所需要的专业人才稀缺,项目团队的组建时间较长,
如果公司继续按原计划实施,会使公司先期购买的软件及硬件设备不能满足陆续招聘
的项目团队开发要求,造成极大的浪费并降低项目的建设效率。公司为适应 O2M 项



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目所属行业软件及硬件更新速度较快的特点,更加经济高效地利用募集资金,公司决
定先组建研发团队再开发项目相关软件,因此 O2M 平台建设项目的投入速度慢于原
计划。公司将资金投入到更有需要、更迫切的项目中,对于 O2M 平台建设项目确需
投入的,公司正在使用自有资金继续投入,不会影响其发展。
    受市场环境变化的影响,公司代理销售业务增长有所放缓,同时公司根据市场变
化主动调整了顾问策划业务战略,转型期间顾问策划业务增长较慢,均未达到补充流
动资金项目设定的目标,导致公司补充相应项目的流动资金较少。
    近年来,我国房地产市场由增量转向存量的趋势明显,未来围绕规模庞大存量资
产的运营、租赁等全方位服务,将具有广阔的发展空间;同时国家产业政策的鼓励扶
持,持续强劲的住房租赁需求,以及区别于传统租赁模式的显著特点,促进了长租公
寓这一住房租赁模式的快速成长。公司顺应行业发展趋势与市场需求变化,将 O2M
平台建设项目剩余募集资金 38,924.23 万元和原代理销售业务和顾问策划业务补流的
剩余募集资金 33,037.23 万元变更为租建长租公寓项目,扩大长租公寓运营管理规模,
完善公司服务链条,有助于公司现有主营业务的持续健康发展,公司房地产交易服务、
资产管理服务、金融服务和互联网+(电商)服务等各个业务板块的联动效应将更加
明显,对公司实现战略规划具有积极的推动作用。
    2、决策程序及信息披露情况
    (1)公司于 2013 年 8 月 22 日召开第二届董事会第二十五次会议,审议通过《关
于收购北京安信行物业管理有限公司 60.00%股权的议案》和《关于部分变更募集资金
投资项目议案》,同意公司部分变更募集资金投资项目,将人力发展与培训中心项目
和品牌建设项目尚未使用的募集资金用于布局资产服务业务,即通过“世联资管”收购
北京安信行 60%的股权,拟收购北京安信行物业管理有限公司 60.00%股权的价款为
人民币 7,800.00 万元,其中使用自有资金投入 1,250.00 万元,使用原项目尚未使用的
募集资金投入 6,090.61 万元、原项目专用账户的利息净额投入 459.39 万元,此两项议
案需提交公司股东大会审议;公司第二届董事会第二十五次会议决议公告编号为:
2013-035。
    公司于 2013 年 9 月 12 日召开 2013 年第一次临时股东大会,审议通过《关于收
购北京安信行物业管理有限公司 60.00%股权的议案》和《关于部分变更募集资金投资
项目议案》,2013 年第一次临时股东大会决议公告编号为:2013-042。
    (2)公司于 2014 年 6 月 25 日召开第三届董事会第十二次会议,审议通过了《关
于收购四川嘉联兴业地产顾问有限公司 24.50%股权的议案》和《关于变更部分募集
资金投资项目的议案》,同意公司部分变更募集资金投资项目,使用顾问代理业务全
国布局项目募集资金 3,500.00 万元用于收购四川嘉联 24.50%股权;此两项议案需提交
公司股东大会审议;公司第三届董事会第十二次会议决议公告编号为:2014-030。
    2014 年 7 月 11 日,公司召开了 2014 年第一次临时股东大会,审议通过了《关于
收购四川嘉联兴业地产顾问有限公司 24.50%股权的议案》和《关于变更部分募集资
金投资项目的议案》, 2014 年第一次临时股东大会决议公告编号为:2014-048。
    (3)公司于 2014 年 10 月 24 日召开了第三届监事会第二十次会议,审议通过了
《关于收购厦门立丹行置业有限公司 51.00%股权的议案》和《关于部分变更募集资
金投资项目及使用超募资金的议案》,同意公司变更募集资金投资项目和使用超募资
金共计 8,200.00 万用于收购厦门立丹行置业有限公司 51.00%的股权,其中使用顾问代
理业务全国布局项目尚未使用的募集资金本金投入 4,693.27 万元、及该项目专用账户
的利息净额投入 1,306.73 万元;使用超募资金本金投入 629.00 万元、超募资金专用账


                                                                             33
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                                 户的利息净额投入 1,571.00 万元;此两项议案需提交公司股东大会审议;公司第三届
                                 董事会第二十次会议决议公告编号为: 2014-087。
                                     2014 年 11 月 12 日,公司召开了 2014 年第四次临时股东大会,审议通过了《关
                                 于收购厦门立丹行置业有限公司 51.00%股权的议案》和《关于部分变更募集资金投
                                 资项目及使用超募资金的议案》,2014 年第四次临时股东大会决议公告编号为:
                                 2014-098。
                                     (4)公司于 2014 年 12 月 23 日召开了第三届董事会第二十五次会议,审议通过
                                 了《关于收购青岛荣置地顾问有限公司 51%股权的议案》和《关于部分变更募集资金
                                 投资项目及使用自有资金的议案》,同意公司变更集成服务管理平台项目以及使用自
                                 有资金用于收购青岛荣置地顾问有限公司 51%的股权,新项目拟投入人民币 5,375.40
                                 万元(本次交易的股权转让价款以目标公司 2014 年实际净利润不低于承诺净利润为
                                 基础,如目标公司 2014 年实际净利润低于当年承诺净利润的,本次交易的股权转让
                                 价款相应调整),其中使用自有资金投入 1,320.93 万元,使用原项目尚未使用的募集
                                 资金投入 3,489.95 万元、原项目专用账户的利息净额投入 564.52 万元。此两项议案
                                 需提交公司股东大会审议;公司第三届董事会第二十五次会议决议公告编号为:
                                 2014-112。
                                     2015 年 1 月 9 日,公司召开了 2015 年第一次临时股东大会,审议通过了《关于
                                 收购青岛荣置地顾问有限公司 51%股权的议案》和《关于部分变更募集资金投资项目
                                 及使用自有资金的议案》,2015 年第一次临时股东大会决议公告编号为:2015-004。
                                     (5)公司于 2017 年 8 月 22 日召开第四届董事会第十二次会议,审议通过了《关
                                 于部分变更募集资金用途的议案》,同意公司变更顾问代理业务全国布局项目剩余募
                                 集资金本金余额 6,000.00 万元、基于大数据的 O2M 平台建设项目募集资金本金可用
                                 余额 38,924.23 万元和补充流动资金募集资金本金可用余额 33,037.23 万元,本次拟变
                                 更募集资金金额为 86,754.83 万元以及 2017 年 6 月 30 日以后产生的利息收入,变更
                                 用于公司长租公寓建设项目。此议案需提交公司股东大会审议;公司第四届董事会第
                                 十二次会议决议公告编号为: 2017-068。
                                     2017 年 9 月 15 日,本公司 2017 年第二次临时股东大会审议通过《关于部分变更
                                 募集资金用途的议案》,2017 年第二次临时股东大会决议公告编号为:2017-078。

                                     1、2013 年 9 月 12 日,公司召开了 2013 年第一次临时股东大会,审议通过《关
                                 于收购北京安信行物业管理有限公司 60%股权的议案》和《关于部分变更募集资金投
                                 资项目议案》,同意公司部分变更募集资金投资项目,将人力发展与培训中心项目和
                                 品牌建设项目尚未使用的募集资金用于布局资产服务业务,即通过“世联资管”收购北
                                 京安信行 60.00%的股权,股权收购价款为人民币 7,800.00 万元,其中使用自有资金投
                                 入 1,250.00 万元,使用原项目尚未使用的募集资金投入 6,090.61 万元、原项目专用账
                                 户的利息净额投入 459.39 万元。截至本报告期末,该项目按合同约定的支付计划已经
未达到计划进度或预计收益的情况
                                 累计支付款项 7,800.00 万元,其中使用自有资金 1,250.00 万元,使用募集资金 6,090.61
和原因(分具体项目)
                                 万元,使用募集资金专户的存款利息收入 459.39 万元,已全部支付完毕。北京安信行
                                 提供的主要是基础物业管理服务,目前该业务仍处于规模化发展的阶段,自并购以来,
                                 其收入规模稳步增长,盈利水平较为稳定。
                                     2、2014 年 7 月 11 日,公司召开了 2014 年第一次临时股东大会,审议通过了《关
                                 于变更部分募集资金投资项目的议案》,同意公司部分变更募集资金投资项目,使用顾
                                 问代理业务全国布局项目募集资金 3,500 万元用于收购四川嘉联兴业地产顾问有限公
                                 司(现更名为四川世联行兴业房地产顾问有限公司,以下简称“四川嘉联”)24.50%股


                                                                                                                34
                                                              深圳世联行集团股份有限公司 2019 年半年度报告全文


                                 权;截至本报告期末,该笔款项已经支付完毕;本次收购完成后公司持有四川嘉联
                                 75.50%的股权,使得四川嘉联有条件开始按照世联全资控股子公司的标准纳入公司的
                                 统一管理,将大大加强公司对其的经营管控能力。2014 年在管控方式过渡期间,其业
                                 务开展受到暂时的影响,业务规模有所下降,但公司有信心随着整合工作的深入,四
                                 川嘉联的业务规模将会得以逐步扩大实现恢复性的增长。自 2015 年以来,四川嘉联
                                 已累计实现净利润 5,837.68 万元。
                                     3、2014 年 11 月 12 日,公司召开了 2014 年第四次临时股东大会,审议通过了《关
                                 于部分变更募集资金投资项目及使用超募资金的议案》,同意公司变更募集资金投资
                                 项目和使用超募资金共计 8,200.00 万用于收购厦门立丹行置业有限公司 51.00%的股
                                 权,其中使用顾问代理业务全国布局项目尚未使用的募集资金本金投入 4,693.27 万元、
                                 及该项目专用账户的利息净额投入 1,306.73 万元;使用超募资金本金投入 629.00 万元、
                                 超募资金专用账户的利息净额投入 1,571.00 万元;厦门立丹行 2014 年实际净利润小
                                 于当年的承诺净利润,根据股权转让协议约定第三期股权转让款无需支付,收购价款
                                 变更为 7,708.00 万元。截至本报告期末,此次并购已使用募集资金及利息 7,708 万元,
                                 收购价款已经支付完毕,其中,使用原顾问代理业务全国布局项目变更的募集资金及
                                 利息 5,740 万元,使用超募资金及利息 1,968 万元。自并购以来,厦门立丹行累计实
                                 现净利润为 5,670.18 万元。
                                     4、2015 年 1 月 9 日,公司召开了 2015 年第一次临时股东大会决议公告,审议通
                                 过了《关于收购青岛荣置地顾问有限公司 51%股权的议案》以及《关于部分变更募集
                                 资金投资项目及使用自有资金的议案》,同意公司变更集成服务管理平台项目以及使
                                 用自有资金用于收购青岛荣置地顾问有限公司 51%的股权,新项目拟投入人民币
                                 5,375.40 万元(本次交易的股权转让价款以目标公司 2014-2016 年实际净利润不低于
                                 承诺净利润为基础,如目标公司 2014-2016 年实际净利润低于当年承诺净利润的,本
                                 次交易的股权转让价款相应调整),其中使用自有资金投入 1,320.93 万元,使用原项
                                 目尚未使用的募集资金投入 3,489.95 万元、原项目专用账户的利息净额投入 564.52
                                 万元;青岛荣置地 2015 年实际净利润小于当年的承诺净利润,根据股权转让协议,
                                 本公司根据实际净利润与当年承诺净利润的比例支付第四期股权转让款,收购价款变
                                 更为 4,874.75 万元。截至本报告期末,此次并购已使用募集资金及利息 4,054.47 万元,
                                 收购价款已经支付完毕,其中,使用原项目的募集资金 3,489.95 万元,使用募集资金
                                 专户利息 564.52 元。自并购以来,青岛荣置地累计实现净利润为 7,253.14 万元。
                                     5、 2017 年 9 月 15 日,本公司 2017 年第二次临时股东大会决议公告,审议通过
                                 了《关于部分变更募集资金用途的议案》,同意公司变更顾问代理业务全国布局项目
                                 剩余募集资金本金余额 6,000.00 万元、基于大数据的 O2M 平台建设项目募集资金本
                                 金可用余额 38,924.23 万元和补充流动资金募集资金本金可用余额 33,037.23 万元,及
                                 募集资金专户的利息余额,变更用于公司长租公寓建设项目。截至本报告期末,使用
                                 原项目的募集资金 15,999.25 万元,使用募集资金专户利息 799.92 万元,使用超募资
                                 金收回的股权转让款 3,514.48 万元。项目尚处于建设周期中,暂不能评估项目的效益
                                 情况。

变更后的项目可行性发生重大变化
                                 不适用
的情况说明




                                                                                                               35
                                                                     深圳世联行集团股份有限公司 2019 年半年度报告全文


(4)募集资金项目情况


           募集资金项目概述                     披露日期                                 披露索引

截至 2015 年 9 月 30 日止前次募集资金使                         《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》及巨潮资讯网
                                          2016 年 02 月 06 日
用情况报告                                                      (http://www.cninfo.com.cn)

2015 年度募集资金年度存放与使用情况                             《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》及巨潮资讯网
                                          2016 年 02 月 29 日
的专项报告                                                      (http://www.cninfo.com.cn)

截至 2015 年 12 月 31 日止前次募集资金                          《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》及巨潮资讯网
                                          2016 年 03 月 11 日
使用情况报告                                                    (http://www.cninfo.com.cn)

截至 2016 年 3 月 31 日止前次募集资金使                         《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》及巨潮资讯网
                                          2016 年 07 月 11 日
用情况报告                                                      (http://www.cninfo.com.cn)

2016 年半年度募集资金存放与使用情况                             《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》及巨潮资讯网
                                          2016 年 08 月 17 日
的专项报告                                                      (http://www.cninfo.com.cn)

2016 年度募集资金存放与使用情况的专                             《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》及巨潮资讯网
                                          2017 年 03 月 28 日
项报告                                                          (http://www.cninfo.com.cn)

2017 年半年度募集资金存放与使用情况                             《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》及巨潮资讯网
                                          2017 年 08 月 24 日
的专项报告                                                      (http://www.cninfo.com.cn)

截至 2017 年 8 月 31 日止前次募集资金使                         《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》及巨潮资讯网
                                          2017 年 09 月 30 日
用情况报告                                                      (http://www.cninfo.com.cn)

2017 年度募集资金存放与使用情况的专                             《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》及巨潮资讯网
                                          2018 年 03 月 31 日
项报告                                                          (http://www.cninfo.com.cn)

2018 年半年度募集资金存放与使用情况                             《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》及巨潮资讯网
                                          2018 年 08 月 22 日
的专项报告                                                      (http://www.cninfo.com.cn)

2018 年度募集资金存放与使用情况的专                             《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》及巨潮资讯网
                                          2019 年 03 月 29 日
项报告                                                          (http://www.cninfo.com.cn)


8、非募集资金投资的重大项目情况

□ 适用 √ 不适用
公司报告期无非募集资金投资的重大项目。


六、重大资产和股权出售

1、出售重大资产情况

□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。


2、出售重大股权情况

□ 适用 √ 不适用


                                                                                                                     36
                                                                    深圳世联行集团股份有限公司 2019 年半年度报告全文


七、主要控股参股公司分析

√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况




                                                                                                              单位:人民币元

  公司名称    公司类型     主要业务     注册资本           总资产           净资产        营业收入        营业利润         净利润

                          电子商务及
  先锋居善     子公司                    10,000,000.00 1,683,396,885.84   351,751,753.98 428,430,623.62 349,382,923.27 335,532,167.09
                             开发

  世联小贷     子公司      小额贷款    1,500,000,000.00 2,819,249,423.80 1,817,419,143.10 214,607,614.26 134,787,043.15 102,322,766.11

  山东世联     子公司     房地产中介     10,000,000.00   384,229,689.37    50,684,901.08 279,278,584.02   45,590,092.66   35,621,501.33

报告期内取得和处置子公司的情况
√ 适用 □ 不适用

                                                         报告期内取得和
                         公司名称                                                        对整体生产经营和业绩的影响
                                                         处置子公司方式

潮州市世联环潮房地产咨询顾问有限公司(以下简称“潮州                          本公司直接持有潮州世联 60%的股权,本报告期,潮
                                                             投资新设
世联”)                                                                      州世联尚未正式运营,暂无营业收入,亏损 37.96 万元。

                                                                             本公司直接持有世联雅智 80%的股权,本报告期,世
深圳市世联雅智咨询服务有限公司(以下简称“世联雅智”)         投资新设
                                                                             联雅智尚未正式运营。

                                                                             本公司间接持有梧州世联行 67%的股权,本报告期,
梧州世联行房地产代理有限公司(以下简称“梧州世联行”)         投资新设
                                                                             梧州世联行尚未正式运营。

南安市立丹行房地产经经有限公司(以下简称“南安立丹                            本公司间接持有南安立丹行 80%的股权,本报告期,
                                                             投资新设
行”)                                                                        南安立丹行尚未正式运营。

杭州世联瑞铂商业管理有限公司(以下简称“杭州世联瑞                            本公司间接持有杭州世联瑞铂 45.96%的股权,本报告
                                                             投资新设
铂”)                                                                        期,杭州世联瑞铂尚未正式运营。

杭州世联润友房地产咨询有限公司(以下简称“杭州世联润                          本公司间接持有杭州世联润友 45.96%的股权,本报告
                                                             投资新设
友”)                                                                        期,杭州世联润友尚未正式运营。

广州世君腾跃信息科技有限公司(以下简称“广州世君信                            本公司间接持有广州世君信息 90.12%的股权,本报告
                                                             投资新设
息”)                                                                        期,广州世君信息尚未正式运营。

广州世君跃达信息科技有限公司(以下简称“广州世君跃                            本公司间接持有广州世君跃达 90.12%的股权,本报告
                                                             投资新设
达”)                                                                        期,广州世君跃达尚未正式运营。

                                                                             本公司间接持有宁波世东公寓 51%的股权,本报告期,
宁波世东公寓管理有限公司(以下简称“宁波世东公寓”)           投资新设        宁波世东公寓实现营业收入 169.83 万元,净利润 25.16
                                                                             万元

深圳市世联兴业养老运营管理有限公司(以下简称“世联养                          本公司间接持有世联养老 55%的股权,本报告期,世
                                                             股权处置
老”)                                                                        联养老实现营业收入 9.62 万元,亏损 42.55 万元。

                                                                             本公司间接持有世松泰宁 55%的股权,本报告期,世
深圳世松泰宁护老院有限公司(以下简称“世松泰宁”)             股权处置
                                                                             松泰宁尚未正式运营,暂无营业收入,亏损 15.57 万元。


                                                                                                                             37
                                                            深圳世联行集团股份有限公司 2019 年半年度报告全文


                                                                   本公司间接持有世松桐林 55%的股权,本报告期,世
深圳世松桐林护老院有限公司(以下简称“世松桐林”)       股权处置
                                                                   松桐林尚未正式运营,暂无营业收入,亏损 5.29 万元。

                                                                   本公司间接持有上海养欣 55%的股权,本报告期,上
上海养欣投资管理有限公司(以下简称“上海养欣”)         股权处置
                                                                   海养欣无营业收入,亏损 6.61 万元。

                                                                   本公司间接持有上海世联养老 55%的股权,本报告期,
上海世联养老服务有限公司(以下简称“上海世联养老”)     股权处置    上海世联养老实现营业收入 12.42 万元,亏损 41.26 万
                                                                   元。

                                                                   本公司间接持有上海阅阳健康 55%的股权,本报告期,
阅阳(上海)健康管理咨询有限公司(以下简称“上海阅阳
                                                       股权处置    上海阅阳健康尚未正式运营,暂无营业收入,亏损 0.14
健康”)
                                                                   万元。

                                                                   本公司间接持有北海红璞 51%的股权,本报告期,北
北海红璞礼遇酒店管理有限公司(以下简称“北海红璞”)     股权处置
                                                                   海红璞实现营业收入 71.13 万元,亏损 26.13 万元。

                                                                   本公司间接持有武汉领客 90.12%的股权,本报告期,
武汉世联领客商业经营有限公司(以下简称“武汉领客”)     工商注销
                                                                   武汉领客无营业收入,净利润 0.02 万元。

                                                                   本公司间接持有成都小样科技 36.95%的股权,本报告
成都市小样科技服务有限公司(以下简称“成都小样科技”)   工商注销
                                                                   期,成都小样科技无营业收入。

                                                                   本公司间接持有广州红璞房屋 100%的股权,本报告
广州红璞房屋租赁有限公司(以下简称“广州红璞房屋”)     工商注销
                                                                   期,广州红璞房屋尚未正式运营。

福州市台江区善居电子商务有限公司(以下简称“福州善                  本公司间接持有福州善居 100%的股权,本报告期,福
                                                       工商注销
居”)                                                              州善居尚未正式运营。

漳州市龙文区宜安居电子商务有限公司(以下简称“漳州宜                本公司间接持有漳州宜安居 80%的股权,本报告期,
                                                       工商注销
安居”)                                                            漳州宜安居无营业收入,亏损 0.88 万元。

                                                                   本公司直接持有霸州世联 100%的股权,本报告期,霸
霸州市世联房地产经纪有限公司(以下简称“霸州世联”)     工商注销
                                                                   州世联尚未正式运营。

主要控股参股公司情况说明
1)本公司之全资子公司先锋居善负责公司互联网+业务的运营,该业务于2014年下半年开始运营,并与公司代理销售业务
相互融合、相互促进,从团购到渠道再升级至总包平台,服务不断升级迭代;本报告期受各城市对房地产电商政策持续收紧
的影响,公司营业收入同比下降49.06%。


2)本公司之全资子公司世联小贷负责各类小额信贷产品的运营,因市场环境和客户需求的变化,从2017年下半年起,公司
主动逐步控制金融服务的业务规模,并积极研发新的金融服务产品,针对8类场景客户需求已研发上线22款信贷产品,业务
持续发展;本报告期公司净利润同比增长16.78%。


3)本公司之控股子公司山东世联,主要经营房地产中介服务,本报告期受市场波动的影响,公司营业收入同比下降21.76%。


八、公司控制的结构化主体情况

□ 适用 √ 不适用




                                                                                                            38
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九、公司面临的风险和应对措施

   1、在“房住不炒”的政策背景下和“限价”、“限购”等调控手段的指导下,房地产市场的服务内容在不断转变,公
司在发展过程中经历了多次政策调控和房地产市场波动,重要的是管理层将密切关注市场动态变化,及时调整经营策略,积
极开展存量业务,准确应对市场服务的新需求,以变应变。

   2、随着开发商集中度的提高,其掌握的资源也越来也集中,公司主要客户也逐步向开发商头部企业集中。因此,大房
企对公司的服务内容将提出更高要求,甚至压低费率。面临着市场的高标准,公司更需要提升业务水平,不断地适应市场的
需求和变化。并且积极利用互联网技术、不断拓宽业务渠道、扎实业务基础的同时,持续链接外部资源。

   3、公司新业务的发展受政策、市场、竞争对手、行业发展阶段等影响,其发展速度和结果存在不确定性。公司将结合
世联行现有业务的优势来开展新业务,沿着与公司核心资源密切相关的方向延展,积极参与市场竞争,稳健推进新业务的规
模发展。

   4、面对市场和竞争形势的剧烈变化,公司更需要核心人员能够不断学习、改善,持续投入工作热情。同时,伴随着企
业人员和机构数量的增长,企业文化可能被稀释,协同工作难度也在逐渐提高。因此,公司管理人员需要紧跟时代变化的形
势,逐步改善和提高业务能力。同时,公司要利用好平台优势积极开放吸纳各个行业中的高端人才,通过世联行的企业文化
氛围,发挥其人才优势。




                                         第五节 重要事项

一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况

1、本报告期股东大会情况


     会议届次         会议类型     投资者参与比例     召开日期      披露日期                披露索引

                                                                               详见披露在《证券时报》《中国证券报》
2019 年第一次临时                                   2019 年 03 月 2019 年 03 月 《上海证券报》和巨潮资讯网的《2019
                    临时股东大会      49.92%
股东大会                                            13 日         14 日        年第一次临时股东大会决议公告》,公
                                                                               告编号为:2019-019。

                                                                               详见披露在《证券时报》《中国证券报》
                                                    2019 年 04 月 2019 年 05 月 《上海证券报》和巨潮资讯网的《2018
2018 年度股东大会 年度股东大会        49.63%
                                                    30 日         06 日        年度股东大会决议公告》,公告编号
                                                                               为:2019-038。


2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会

□ 适用 √ 不适用


二、本报告期利润分配或资本公积金转增股本情况

□ 适用 √ 不适用



                                                                                                               39
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公司计划半年度不派发现金红利,不送红股,不以公积金转增股本。


三、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及
截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项

□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在由公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末超
期未履行完毕的承诺事项。


四、聘任、解聘会计师事务所情况

半年度财务报告是否已经审计
□ 是 √ 否
公司半年度报告未经审计。


五、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

□ 适用 √ 不适用


六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明

□ 适用 √ 不适用


七、破产重整相关事项

□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。


八、诉讼事项

重大诉讼仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
其他诉讼事项
√ 适用 □ 不适用

诉讼(仲裁)基本 涉案金额 是否形成                                                         诉讼(仲裁)判决执行情 披露 披露
                                         诉讼(仲裁)进展      诉讼(仲裁)审理结果及影响
       情况     (万元) 预计负债                                                                 况             日期 索引

                                    部分案件已结案,部分
交易及顾问业                                               调解结案案件:开发商向我司支 部分案件执行完毕,部分
                                    案件已判决执行中,部
务服务费欠款        6,819.81   否                          付服务费;诉讼审理案件:判决 案件待执行,部门案件我        /
                                    分案件在一审、二审阶
诉讼                                                       被告开发商支付我司服务费     司申请强制执行
                                    段

                                    部分案件已结案,部分 调解结案案件:开发商向我司支 部分案件执行完毕,部分
电商业务诉讼          9,278    否                                                                                     /
                                    案件已判决执行中,部 付款项;诉讼审理案件:部分案 案件执行中,部门案件我


                                                                                                                 40
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                                    分案件在一审、二审阶 件判决开发商支付我司款项,部 司申请强制执行
                                    段                     分案件判决我司不承担任何费
                                                           用,个别案件判决我司支付款项

                                    部分案件已结案,部分                                  部分案件执行完毕,部分
金融业务贷款
                 27,961.65     否   案件已判决执行中,部 判决被告向我司归还欠款           案件已胜诉待执行,部分        /
类诉讼
                                    分案件在一审阶段                                      案件我司申请强制执行

资产运营业务                        部分案件已结案,部分 部分案件判决被告支付我司款
                    1,637.08   否                                                         执行完毕                      /
诉讼                                案件在一审阶段         项,个别案件判决我司支付款项

                                    部分案件已结案,部分 部分案件判决我司支付费用,部
劳动争议纠纷          66.32    否                                                         执行完毕                      /
                                    案件在一审阶段         分案件驳回原告个人请求

                                                           调解结案案件:被告向我司支付
                                    部分案件已结案,部分                                  部分案件执行完毕,个别
其他纠纷            1,470.47   否                          款项;诉讼审理案件:判决被告                                 /
                                    案件在一审阶段                                        案件我司申请强制执行
                                                           支付我司款项


九、媒体质疑情况

□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无媒体普遍质疑事项。


十、处罚及整改情况

□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。


十一、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况

□ 适用 √ 不适用


十二、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况

√ 适用 □ 不适用

(一)公司限制性股票激励计划审批程序简述

       1、公司于2016年2月5日分别召开了第三届董事会第四十五次会议和第三届监事会第三十三次会议审议通过《关于<深
圳世联行地产顾问股份有限公司限制性股票激励计划(草案)>及其摘要的议案》等相关议案,公司独立董事对此发表了独
立意见。具体内容详见公司于2016年2月6日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。

       2、公司于2016年2月23日召开2016年第一次临时股东大会审议通过《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司限制性
股票激励计划(草案)>及其摘要的议案》、《关于提请股东大会授权董事会办理公司制性股票激励计划相关事宜的议案》。
董事会被授权确定限制性股票授予日及在公司及激励对象符合条件时向激励对象授予限制性股票并办理授予限制性股票所
必须的全部事宜。具体内容详见公司于2016年2月24日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。

       3、根据公司2016年第一次临时股东大会的授权,公司于2016年3月13日召开第三届董事会第四十八次会议,审议通过
《关于调整公司限制性股票激励计划授予对象人数、授予数量的议案》,本次调整后,公司此次激励对象人数由468名变更


                                                                                                                   41
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为441名,限制性股票总量由1571.25万股调整为1536.05万股。公司独立董事对上述议案发表了独立意见。具体内容详见公司
于2016年3月14日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。

       4、公司于2016年3月13日召开第三届董事会第四十八次会议审议通过《关于向激励对象授予限制性股票的议案》,公
司独立董事对此发表了独立意见,认为激励对象主体资格合法有效,确定的授予日符合相关规定。具体内容详见公司于2016
年3月14日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。

       5、公司于2016年4月21日召开第三届董事会第五十次会议,审议通过《关于调整公司限制性股票激励计划授予对象、
授予数量及授予价格的议案》,本次调整后,公司此次激励对象人数由441名变更为402名,限制性股票总量由1536.05万股
调整为1499.60万股,公司2015年度权益分配方案已于2016年4月14日实施完毕,公司总股本变更为2,023,974,722股。根据《激
励计划》的相关规定,本次股权激励计划授予的限制性股票数量由1,499.60万股调整为2,099.44万股,授予价格由5.55元/股调
整 为 3.936 元 / 股 。 公 司 独 立 董 事 对 上 述 议 案 发 表 了 独 立 意 见 。 具 体 内 容 详 见 公 司 于 2016 年 4 月 22 日 在 巨 潮 资 讯 网
(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。

       6、2016年5月10日,公司披露了《关于限制性股票授予登记完成的公告》,共向402名激励对象授予2,099.44万股限制
性股票,授予股份于2016年5月11日上市。具体内容详见公司于2016年5月10日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发
布的有关公告。

     7、公司于2017年5月15日召开第四届董事会第七次会议和第四届监事会第七次会议,审议通过《关于公司限制性股票激
励计划第一个解锁期解锁条件成就的议案》,公司限制性股票激励计划授予的限制性股票第一个解锁期解锁条件已成就,同
意董事会根据股东大会的授权,按照相关规定为符合解锁条件的355名激励对象办理解锁事宜。监事会对公司限制性股票激
励计划第一个解锁期解锁条件及激励对象名单进行了核查,公司独立董事对此发表了独立意见。具体内容详见公司于2017
年5月17日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。

     8、公司于2017年5月15日召开第四届董事会第七次会议和第四届监事会第七次会议,审议通过《关于调整限制性股票回
购价格和回购注销部分限制性股票的议案》。鉴于公司于2017年5月11日实施完2016年度权益分派方案,按照相关规定对尚
未解锁的限制性股票的回购价格做相应的调整,限制性股票回购价格由3.936元/股调整为3.856元/股。同意董事会根据股东
大会的授权,按照相关规定对44名已离职激励对象全部已获授但尚未解锁的限制性股票共923,300股予以回购注销,对3名
2016年度个人绩效考核不符合要求的激励对象本次不能解锁的限制性股票共67,725股予以回购注销,上述回购注销数量合计
为991,025股。具体内容详见公司于2017年5月17日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。

     9、2017年5月23日,公司披露了《关于公司限制性股票激励计划第一个解锁期限制性股票上市流通的提示性公告》,第
一个解锁期 解锁的限 制性股 票上市流通 日期为 2017 年5月24日。具体内容详 见公司 于 2017 年5月23 日在巨潮资讯网
(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。

     10、2017年11月8日,公司披露了《关于部分已授予限制性股票回购注销完成的公告》,公司已于 2017 年11月7日在中
国证券登记结算有限责任公司深圳分公司完成限制性股票的回购注销手续。本次限制性股票回购注销完成后,公司总股本由
2,044,969,122股变更为2,043,978,097股。具体内容详见公司于2017年11月8日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布
的有关公告。

     11、公司于2018年5月18日召开第四届董事会第二十七次会议和第四届监事会第二十七次会议,审议通过《关于公司限
制性股票激励计划第二个解锁期解锁条件成就的议案》,公司限制性股票激励计划授予的限制性股票第二个解锁期解锁条件
已成就,同意董事会根据股东大会的授权,按照相关规定为符合解锁条件的306名激励对象办理解锁事宜。监事会对公司限
制性股票激励计划第二个解锁期解锁条件及激励对象名单进行了核查,公司独立董事对此发表了独立意见。具体内容详见公
司于2018年5月19日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。

     12、公司于2018年5月18日召开第四届董事会第二十七次会议和第四届监事会第二十七次会议,审议通过《关于调整限
制性股票回购价格和回购注销部分限制性股票的议案》。鉴于公司于2018年5月14日实施完2017年度权益分派方案,按照相
关规定对尚未解锁的限制性股票的回购价格做相应的调整,限制性股票回购价格由3.856元/股调整为3.776元/股。同意董事


                                                                                                                                            42
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会根据股东大会的授权,按照相关规定对45名已离职激励对象全部已获授但尚未解锁的限制性股票共965,475股予以回购注
销,对7名2017年度个人绩效考核不符合要求的激励对象本次不能解锁的限制性股票共41,650股予以回购注销,上述回购注
销数量合计为1,007,125股。具体内容详见公司于2018年5月19日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。

     13、2018年5月28日,公司披露了《关于公司限制性股票激励计划第二个解锁期限制性股票上市流通的提示性公告》,
第二个解锁期解锁的限制性股票上市流通日期为2018年5月31日。具体内容详见公司于2018年5月28日在巨潮资讯网
(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。

     14、2018 年9月14日,公司披露了《关于2016年股权激励计划部分限制性股票回购注销完成的公告》,公司已在中国证
券登记结算有限责任公司深圳分公司完成本次限制性股票的回购注销手续。本次限制性股票回购注销完成后,公司总股本由
2,043,978,097股变更为2,042,970,972股。具体内容详见公司于2018年9月14日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布
的有关公告。

(二)公司2017年股票期权激励计划审批程序简述

     1、2017年8月29日,公司第四届董事会第十三次会议审议通过《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司2017年股票期
权激励计划(草案)>及其摘要的议案》等相关议案,公司独立董事对《深圳世联行地产顾问股份有限公司2017年股票期权
激励计划(草案)》(以下简称“《股票期权激励计划(草案)》”)发表了独立意见。具体内容详见公司于2017年8月30日
在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。

     2、2017年8月29日,公司第四届监事会第十三次会议审议通过《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司2017年股票期
权激励计划(草案)>及其摘要的议案》等相关议案,且认为激励对象名单符合《股票期权激励计划(草案)》规定的激励
对象范围,其作为公司股票期权激励计划激励对象的主体资格合法、有效披露。具体内容详见公司于2017年8月30日在巨潮
资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。

     3、2017年8月30日至2017年9月8日,公司对本次授予激励对象名单的姓名和职务在公司内部进行了公示,在公示期内,
公司监事会未接到与激励计划拟激励对象有关的任何异议。2017年9月8日,公司监事会发表了《监事会关于公司2017年股票
期 权 激 励 计 划 激 励 对 象 名 单 的 核 查 意 见 及 公 示 情 况 说 明 》 。 具 体 内 容 详 见 公 司 于 2017 年 9 月 8 日 在 巨 潮 资 讯 网
(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。

     4、2017年9月15日,公司2017年第二次临时股东大会审议通过《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司2017年股票期
权激励计划(草案)>及其摘要的议案》等相关议案,公司董事会被授权确定股票期权授予日、在激励对象符合条件时向激
励对象授予股票期权并办理授予股票期权所必须的全部事宜,并于2017年9月21日披露了《关于2017年股票期权激励计划内
幕信息知情人买卖公司股票情况的自查报告》。具体内容详见公司于2017年9月21日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)
上发布的有关公告。

     5、2017年9月26日,公司第四届董事会第十五次会议审议通过《关于公司2017年股票期权激励计划授予事项的议案》,
公司独立董事对相关事项发表了独立意见,监事会对本次授予股票期权的激励对象名单进行了核实。具体内容详见公司于
2017年9月27日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
     6、2017年9月26日召开第四届董事会第十五次会议审议通过的《关于公司2017年股票期权激励计划授予事项的议案》及
深圳证券交易所、中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司有关业务规则的规定,于2017年11月10日完成了《深圳世联行
地产顾问股份有限公司2017年股票期权激励计划(草案)》所涉及到的股票期权的授予登记工作,期权简称:世联JLC1,
期权代码:037754。具体内容详见公司于2017年9月27日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。

(三)公司2018年股票期权激励计划审批程序简述

     1、2018年7月12日,公司第四届董事会第二十九次会议审议通过《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司2018年股票
期权激励计划(草案)>及其摘要的议案》等相关议案,公司独立董事对《深圳世联行地产顾问股份有限公司2018年股票期
权激励计划(草案)》(以下简称“《激励计划》”)发表了独立意见。具体内容详见公司于2018年7月13日在巨潮资讯网



                                                                                                                                         43
                                                                               深圳世联行集团股份有限公司 2019 年半年度报告全文


(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
     2、2018年7月12日,公司第四届监事会第二十九次会议审议通过《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司2018年股票
期权激励计划(草案)>及其摘要的议案》等相关议案,且认为激励对象名单符合《激励计划》规定的激励对象范围,其作
为 公 司 股 票 期 权 激 励 计 划 激 励 对 象 的 主 体 资 格 合 法 、 有 效 。 具 体 内 容 详 见 公 司 于 2018 年 7 月 13 日 在 巨 潮 资 讯 网
(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
     3、2018年7月13日至2018年7月24日,公司对本次授予激励对象名单的姓名和职务在公司内部进行了公示,在公示期内,
公司监事会未接到与激励计划拟激励对象有关的任何异议。2018年7月25日,公司监事会发表了《监事会关于2018年股票期
权 激 励 计 划 激 励 对 象 名 单 的 核 查 意 见 及 公 示 情 况 说 明 》 。 具 体 内 容 详 见 公 司 于 2018 年 7 月 25 日 在 巨 潮 资 讯 网
(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
     4、2018年7月31日,公司2018年第五次临时股东大会审议通过《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司2018年股票期
权激励计划(草案)>及其摘要的议案》等相关议案,公司董事会被授权确定股票期权授予日、在激励对象符合条件时向激
励对象授予股票期权并办理授予股票期权所必须的全部事宜,并于2018年8月1日披露了《关于2018年股票期权激励计划内幕
信息知情人买卖公司股票情况的自查报告》。具体内容详见公司于2018年8月1日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上
发布的有关公告。
     5、2018年9月11日,公司第四届董事会第三十二次会议审议通过《关于调整公司2018年股票期权激励计划激励对象名单
及期权数量的议案》《关于公司2018年股票期权激励计划授予事项的议案》,公司独立董事对相关事项发表了独立意见,监
事 会 对 本 次 授 予 股 票 期 权 的 激 励 对 象 名 单 进 行 了 核 实 。 具 体 内 容 详 见 公 司 于 2018 年 9 月 12 日 在 巨 潮 资 讯 网
(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。
     6、公司于2018年9月27日完成了《深圳世联行地产顾问股份有限公司2018年股票期权激励计划(草案)》所涉及到的股
票期权的授予登记工作,期权简称:世联JLC2,期权代码:037792。具体内容详见公司于2018年9月28日在巨潮资讯网
(http://www.cninfo.com.cn)上发布的有关公告。


十三、重大关联交易

1、与日常经营相关的关联交易

□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。


2、资产或股权收购、出售发生的关联交易

□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。


3、共同对外投资的关联交易

□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。


4、关联债权债务往来

□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在关联债权债务往来。




                                                                                                                                          44
                                                                 深圳世联行集团股份有限公司 2019 年半年度报告全文


 5、其他重大关联交易

 √ 适用 □ 不适用
 本报告期无其他重大关联交易。
 重大关联交易临时报告披露网站相关查询

                       临时公告名称                          临时公告披露日期           临时公告披露网站名称

关于控股股东为公司及其全资子公司提供担保暨关联交易的公告 2017 年 08 月 05 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn

关于为深圳先锋居善科技有限公司向银行申请综合授信提供担保
                                                             2017 年 08 月 05 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
的公告

关于为深圳市世联小额贷款有限公司提供担保的公告               2017 年 08 月 16 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn

关于为深圳市世联小额贷款有限公司提供担保的公告               2017 年 09 月 20 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn

关于控股股东为公司提供担保暨关联交易的公告                   2017 年 09 月 20 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn

关于全资子公司为公司向银行申请综合授信提供担保的公告         2017 年 09 月 20 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn

关于为全资子公司申请银行授信追加担保的公告                   2017 年 09 月 20 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn

关于为深圳市世联小额贷款有限公司提供担保的公告               2017 年 09 月 27 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn

关于为深圳市世联小额贷款有限公司提供担保的公告               2017 年 12 月 20 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn

关于控股股东为公司提供担保暨关联交易的公告                   2018 年 01 月 17 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn

关于为深圳市世联小额贷款有限公司提供担保的公告               2018 年 01 月 17 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn

关于全资子公司为公司向银行申请综合授信提供担保的公告         2018 年 01 月 17 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn

关于子公司投资信贷资产财产权信托劣后级信托单位(云信六期)
                                                          2018 年 01 月 17 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
暨关联交易的公告

关于为深圳市世联小额贷款有限公司提供担保的公告               2018 年 01 月 24 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn

关于为深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司向银行申请综
                                                             2018 年 02 月 07 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
合授信提供担保的公告

关于为“世联空间信托受益权一期资产支持专项计划”提供担保的
                                                             2018 年 02 月 07 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
公告

关于为重庆红璞公寓管理有限公司提供担保的公告                 2018 年 02 月 07 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn

关于为深圳世联集房资产管理有限公司提供担保的公告             2018 年 02 月 07 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn

关于与关联方共同投资暨关联交易的公告                         2018 年 05 月 19 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn

关于为深圳市世联小额贷款有限公司提供担保的公告               2018 年 06 月 15 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn

关于子公司投资信贷资产财产权信托劣后级信托单位(云信八期)
                                                          2018 年 08 月 14 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
暨关联交易的公告

关于控股股东为公司提供担保暨关联交易的公告                   2018 年 08 月 14 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn

关于为深圳市世联小额贷款有限公司提供担保的公告               2018 年 08 月 14 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn

关于子公司深圳市世联小额贷款有限公司对外提供担保的公告       2018 年 08 月 22 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn

关于为深圳市世联小额贷款有限公司向银行申请综合授信提供担 2018 年 09 月 12 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn



                                                                                                                       45
                                                                 深圳世联行集团股份有限公司 2019 年半年度报告全文


保的公告

关于全资子公司为公司向银行申请综合授信提供担保的公告         2018 年 10 月 25 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn

关于为深圳市世联小额贷款有限公司提供担保的公告               2018 年 11 月 08 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn

关于为深圳市世联小额贷款有限公司向银行申请综合授信提供担
                                                             2018 年 12 月 06 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
保的公告

关于全资子公司为公司向银行申请综合授信提供担保的公告         2019 年 01 月 16 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn

关于为深圳市世联小额贷款有限公司提供担保的公告               2019 年 01 月 26 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn

关于全资子公司为公司向银行申请综合授信提供担保的公告         2019 年 01 月 26 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn

关于全资子公司为公司向银行申请综合授信提供担保的公告         2019 年 02 月 26 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn

关于控股股东为公司提供担保暨关联交易的公告                   2019 年 03 月 29 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn

关于全资子公司为公司向银行申请综合授信提供担保的公告         2019 年 03 月 29 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn

关于为深圳市世联小额贷款有限公司(新华津融 568 号)提供担
                                                             2019 年 06 月 04 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
保的公告

关于为深圳市世联小额贷款有限公司(云联 10 号)提供担保的公
                                                             2019 年 06 月 04 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn



 十四、重大合同及其履行情况

 1、托管、承包、租赁事项情况

 (1)托管情况

 □ 适用 √ 不适用
 公司报告期不存在托管情况。


 (2)承包情况

 □ 适用 √ 不适用
 公司报告期不存在承包情况。


 (3)租赁情况

 □ 适用 √ 不适用
 公司报告期不存在租赁情况。


 2、重大担保

 √ 适用 □ 不适用




                                                                                                                       46
                                                                        深圳世联行集团股份有限公司 2019 年半年度报告全文


(1)担保情况

                                                                                                                  单位:万元

                                     公司对外担保情况(不包括对子公司的担保)

担保对象 担保额度相关公告                  实际发生日期       实际担    担保类                                是否履 是否为关
                               担保额度                                                      担保期
  名称       披露日期                      (协议签署日) 保金额          型                                  行完毕 联方担保

                                                                                 "①从保证担保合同生效日
                                                                                 起直至借款人与贷款人签订
                                                                                 的借款(贷款)合同项下各
                                                                        连带责
借款人   2018 年 06 月 15 日     250,000                         287             具体债务履行期限届满日后 否          否
                                                                        任保证
                                                                                 另加两年。②展期的,则保
                                                                                 证期间延续至展期期间届满
                                                                                 后另加两年。

                                           2018 年 11 月 16             连带责 主合同项下被担保债务的履
公司     2018 年 10 月 25 日      10,000                       10,000                                        否       否
                                           日                           任保证 行期届满之日起两年。

                                                                                 "主合同项下每一笔具体融
                                                                                 资业务的保证期限单独计
                                                                                 算,为自具体融资合同约定
                                           2019 年 01 月 24             连带责 的债务人履行期限届满之日
公司     2019 年 01 月 15 日      10,000                        7,000                                        否       否
                                           日                           任保证 (如因法律规定或约定的事
                                                                                 件发生而导致具体融资合同
                                                                                 提前到期,则为提前到期日)
                                                                                 起两年。"

                                                                                 "主合同项下每一笔具体授
                                                                                 信业务的保证期限单独计
                                                                                 算,为自具体授信合同约定
                                           2019 年 01 月 29             连带责 的受信人履行债务期限届满
公司     2019 年 01 月 25 日      20,000                        3,000                                        否       否
                                           日                           任保证 之日(如因法律规定或约定
                                                                                 的事件发生而导致具体授信
                                                                                 业务合同或协议提前到期,
                                                                                 则为提前到期日)起两年。"

                                           2019 年 02 月 26             连带责 主债权发生期间届满之日起
公司     2019 年 02 月 26 日      10,000                        6,000                                        否       否
                                           日                           任保证 两年。

                                                                                 :①保证人保证期间为主合
                                                                                 同约定的的债务人履行债务
                                                                                 期限届 满之日起二年;②银
                                                                                 行承兑汇票、进口开证、保
                                           2019 年 05 月 08             连带责
公司     2019 年 03 月 29 日      20,000                       20,000            函项下的保证人保证期间为 否          否
                                           日                           任保证
                                                                                 债权 人垫付款项之日起二
                                                                                 年;③商业汇票商业汇票贴
                                                                                 现的保证人保证期间为贴现
                                                                                 票据 到期之日起二年;④债


                                                                                                                           47
                                                                           深圳世联行集团股份有限公司 2019 年半年度报告全文


                                                                                    权人与债务人就合同债务履
                                                                                    行期限达成展期协议的,保
                                                                                    证 人保证期间自展期协议
                                                                                    重新约定的债务履行期限届
                                                                                    满之日起二年;⑤若发生法
                                                                                    律、法规规定的或主合同约
                                                                                    定的事项,导致主合同债务
                                                                                    被债权人宣布提前到期的,
                                                                                    保证人保证期间自合同债务
                                                                                    提前到期之日起二年。

                                                                                    "一、本合同项下的保证期间
                                                                                    按乙方为债务人发放的单笔
                                                                                    贷款分别计算,即自单笔贷
                                                                                    款发放之日起至该笔贷款项
                                                                                    下的债务履行期限届满之日
                                                                                    后三年止。二、乙方与债务
                                                                                    人就主合同项下债务履行期
                                                                                    限达成展期协议的,保证期间
                                           2019 年 06 月 28                连带责
公司     2019 年 03 月 29 日      20,000                         8,000              至展期协议重新约定的债务 否         否
                                           日                              任保证
                                                                                    履行期限届满之日后三年
                                                                                    止。展期无需经保证人同意,
                                                                                    保证人仍需承担连带保证责
                                                                                    任。三、若发生法律法规规
                                                                                    定或主合同约定的事项,乙
                                                                                    方宣布债务提前到期的,保
                                                                                    证期间至债务提前到期之日
                                                                                    后三年止。"

                                                                                    "①从保证担保合同生效日
                                                                                    起直至借款人与贷款人签订
                                                                                    的借款(贷款)合同项下各
                                                                           连带责
借款人   2019 年 03 月 29 日      60,000                               0            具体债务履行期限届满日后 否         否
                                                                           任保证
                                                                                    另加两年。②展期的,则保
                                                                                    证期间延续至展期期间届满
                                                                                    后另加两年。

                                                              报告期内对外担
报告期内审批的对外担保额度
                                                   140,000 保实际发生额合                                                    44,000
合计(A1)
                                                              计(A2)

                                                              报告期末实际对
报告期末已审批的对外担保额
                                                   150,000 外担保余额合计                                                    54,287
度合计(A3)
                                                              (A4)

                                                  公司对子公司的担保情况

担保对象 担保额度相关公告      担保额度    实际发生日期       实际担       担保类            担保期              是否履 是否为关



                                                                                                                              48
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     名称       披露日期                   (协议签署日) 保金额            型                               行完毕 联方担保

                                                                                 江苏徐矿对北京安信行享有
                                                                                 的债权偿还期限届满之日或
                                                                                 北京安信行给江苏徐矿造成
北京安信                                   2017 年 01 月 01            连带责
            2016 年 12 月 27 日     100                         100              损失的事件发生之日起两      否     否
行                                         日                          任保证
                                                                                 年。江苏徐矿在保证期间内
                                                                                 未要求世联行承担保证责任
                                                                                 的,世联行免除保证责任。

                                                                                 自本承诺函生效之日起(含
                                                                                 该日)向计划管理人(代表
                                                                                 专项 资产管理计划委托人)
                                           2018 年 01 月 26            一般保 承担差额支付义务,直至专
世联小贷 2018 年 01 月 24 日      15,000                       9,200                                         否     否
                                           日                          证        项资产管理计划的本金和基
                                                                                 准收益清偿完毕或本公司按
                                                                                 照本承诺函的约定履行完毕
                                                                                 差额补足义务。

                                                                                 合同项下的每一笔具体授信
                                                                                 业务的保证期间单独计算,
                                                                                 为自 具体授信业务合同或
                                                                                 协议约定的受信人履行债务
                                           2018 年 06 月 08            连带责
世联君汇 2018 年 02 月 07 日       7,000                       7,000             期限届满之日(如因法律规 否        否
                                           日                          任保证
                                                                                 定或 约定的事件发生而导
                                                                                 致具体授信业务合同或协议
                                                                                 提前到期,则为提前到期之
                                                                                 日) 起两年。

                                                                                 自主合同确定的债权到期或
                                                                                 提前到期之次日起两年;根
                                           2018 年 04 月 08            连带责 据主合 同之约定宣布借款
世联集房 2018 年 02 月 07 日      11,800                      11,800                                         否     否
                                           日                          任保证 提前到期的,则保证期间为
                                                                                 借款提前到期日之次日起两
                                                                                 年。

                                                                                 "自《差额支付承诺函》生效
                                                                                 之日起(含该日)向上海元
                                           2018 年 06 月 22            一般保 卓承担差额支付义务,直至
世联小贷 2018 年 06 月 15 日      11,000                       8,000                                         是     否
                                           日                          证        《债权收益权转让及回购协
                                                                                 议》约定的回购价款及其他
                                                                                 应付款项全部清偿完毕。"

                                                                                 "自本承诺函生效之日起(含
                                                                                 该日)向受托人(代表受益
                                           2018 年 08 月 14            一般保
世联小贷 2018 年 08 月 14 日      61,000                      61,000             人)承担差额支付义务,直 否        否
                                           日                          证
                                                                                 至优先级信托单位的本金和
                                                                                 预期收益全部清偿完毕。"



                                                                                                                         49
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                                                                             自本承诺函生效之日起(含
                                                                             该日)向云南信托(代表受
                                        2018 年 11 月 13            一般保
世联小贷 2018 年 11 月 08 日   13,000                      13,000            益人)承担差额支付义务, 否      否
                                        日                          证
                                                                             直至信托受益人的本金和预
                                                                             期收益全部清偿完毕。

                                                                             "①保证期间根据主合同项
                                                                             下债权人对债务人所提供的
                                                                             每笔融资分别计算,就每笔
                                                                             融资而言,保证期间为该笔
                                                                             融资项下债务履行期限届满
                                                                             之日起两年。②如单笔主合
                                                                             同确定的融资分批到期的,
                                                                             每批债务的保证期间为每批
                                                                             融资履行期限届满之日起两
                                                                             年。③如主债权为分期偿还
                                                                             的,每期债权保证期间也分
                                                                             期计算,保证期间为每期债
                                                                             权到期之日起两年。④如债
                                                                             权人与债务人就主合同项下
                                                                             任何一笔融资达成展期协议
                                                                             的,该展期无须经保证人同
                                                                             意,保证人仍对主合同下的
                                                                             各笔融资按本合同约定承担
                                        2018 年 12 月 11            连带责 保证责任。就每笔展期的融
世联小贷 2018 年 12 月 06 日   15,000                      15,000                                        否   否
                                        日                          任保证 资而言,保证期间为展期协
                                                                             议重新约定的债务履行期限
                                                                             届满之日起两年。⑤若债权
                                                                             人根据法律法规规定或主合
                                                                             同的约定宣布债务提前到期
                                                                             的,则保证期间为债权人向
                                                                             债务人通知的债务履行期限
                                                                             届满之日起两年。⑥银行承
                                                                             兑汇票承兑、信用证和保函
                                                                             项下的保证期间为债权人垫
                                                                             付款项之日起两年,分次垫
                                                                             款的,保证期间从每笔垫款
                                                                             之日起分别计算。⑦ 商业汇
                                                                             票贴现的保证期间为贴现票
                                                                             据到期之日起两年。⑧ 债权
                                                                             人为债务人提供的其他表内
                                                                             外各项金融业务,自该笔金
                                                                             融业务项下债务履行期限届
                                                                             满之日起两年。"




                                                                                                                   50
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                                                                                   "为自本担保书生效之日起
                                                                                   至《授信协议》项下每笔贷
                                                                                   款或其他融资或招商银行深
                                                                                   圳分行受让的应收账款债权
                                           2018 年 12 月 10              连带责
世联小贷 2018 年 12 月 06 日      20,000                        20,000             的到期日或每笔垫款的垫款 否         否
                                           日                            任保证
                                                                                   日另加三年。任一项具体授
                                                                                   信展期,则保证期间延续至
                                                                                   展期期间届满后另加三年
                                                                                   止。"

                                                                                   "自本承诺函生效之日起(含
                                                                                   该日)向云南信托(代表受
                                           2019 年 01 月 31              一般保
世联小贷 2019 年 01 月 25 日      13,500                        13,500             益人)承担差额支付义务, 否         否
                                           日                            证
                                                                                   直至信托受益人的本金和预
                                                                                   期收益全部清偿完毕。"

                                                                                   自信托生效之日起(含该日)
                                                                                   向新华信托(代表受益人)
                                                                                   承担差额支付义务,信托到
                                                                         一般保 期时,如世联小贷未履行回
世联小贷 2019 年 06 月 04 日      11,500                            0                                          否      否
                                                                         证        购责任,公司须无条件受让
                                                                                   信托全部份额,直至信托受
                                                                                   益人的本金和预期收益全部
                                                                                   清偿完毕。

                                                                                   自本承诺函生效之日起(含
                                                                                   该日)向云南信托(代表受
                                                                                   益人) 承担差额支付义务,
                                                                                   信托终止时,若世联小贷未
                                                                                   履行回购义务且世联行未按
                                           2019 年 06 月 12              一般保
世联小贷 2019 年 06 月 04 日      22,000                        22,000             《差 额支付承诺函》进行差 否        否
                                           日                            证
                                                                                   额补足,世联行无条件、不
                                                                                   可撤销的受让本次信托受益
                                                                                   人持有的信托受益权,直至
                                                                                   信托受益人的本金和预期收
                                                                                   益全部清偿完毕。

                                                              报告期内对子公
报告期内审批对子公司担保额
                                                    47,000 司担保实际发生                                                   35,500
度合计(B1)
                                                              额合计(B2)

                                                              报告期末对子公
报告期末已审批的对子公司担
                                                   200,900 司实际担保余额                                               180,600
保额度合计(B3)
                                                              合计(B4)

                                                 子公司对子公司的担保情况

担保对象 担保额度相关公告                  实际发生日期       实际担     担保类                                 是否履 是否为关
                               担保额度                                                     担保期
  名称         披露日期                    (协议签署日) 保金额              型                                行完毕 联方担保


                                                                                                                             51
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                                                                                    "自本担保书生效之日起至
                                           2018 年 05 月 08                连带责
重庆红璞 2018 年 02 月 07 日       6,600                           6,600            借款或其他债务到期之日或 否      否
                                           日                              任保证
                                                                                    垫款之日起另加三年。

                                                              报告期内对子公
报告期内审批对子公司担保额
                                                         0 司担保实际发生                                                       0
度合计(C1)
                                                              额合计(C2)

                                                              报告期末对子公
报告期末已审批的对子公司担
                                                     6,600 司实际担保余额                                                  6,600
保额度合计(C3)
                                                              合计(C4)

公司担保总额(即前三大项的合计)

                                                              报告期内担保实
报告期内审批担保额度合计
                                                   187,000 际发生额合计                                                   79,500
(A1+B1+C1)
                                                              (A2+B2+C2)

                                                              报告期末实际担
报告期末已审批的担保额度合
                                                   357,500 保余额合计                                                 241,487
计(A3+B3+C3)
                                                              (A4+B4+C4)

实际担保总额(即 A4+B4+C4)占公司净资产的比例                                                                             45.24%

其中:

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额(D)                                                                                 0

直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债
                                                                                                                          11,800
务担保余额(E)

担保总额超过净资产 50%部分的金额(F)                                                                                           0

上述三项担保金额合计(D+E+F)                                                                                             11,800

未到期担保可能承担连带清偿责任说明(如有)                    无

违反规定程序对外提供担保的说明(如有)                        无

采用复合方式担保的具体情况说明



(2)违规对外担保情况

□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。


3、其他重大合同

□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。




                                                                                                                           52
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十五、社会责任情况

1、重大环保问题情况

上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位

本公司及其子公司不属于环境保护部分公布的重点排污单位。




2、履行精准扶贫社会责任情况

公司报告半年度暂未开展精准扶贫工作,也暂无后续精准扶贫计划。


十六、其他重大事项的说明

□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。


十七、公司子公司重大事项

□ 适用 √ 不适用




                                                                                                            53
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                                   第六节 股份变动及股东情况

一、股份变动情况

1、股份变动情况

                                                                                                                      单位:股

                              本次变动前                    本次变动增减(+,-)                          本次变动后

                                                    发行              公积金
                            数量           比例            送股                   其他       小计         数量          比例
                                                    新股               转股

一、有限售条件股份         32,956,340       1.61%      0          0           0   349,756    349,756     33,306,096      1.63%

1、国家持股                         0       0.00%      0          0           0          0          0            0       0.00%

2、国有法人持股                     0       0.00%      0          0           0          0          0            0       0.00%

3、其他内资持股            19,231,633       0.94%      0          0           0   349,756    349,756     19,581,389      0.96%

其中:境内法人持股                  0       0.00%      0          0           0          0          0            0       0.00%

    境内自然人持股         19,231,633       0.94%      0          0           0   349,756    349,756     19,581,389      0.96%

4、外资持股                13,724,707       0.67%      0          0           0          0          0    13,724,707      0.67%

其中:境外法人持股                  0       0.00%      0          0           0          0          0            0       0.00%

    境外自然人持股         13,724,707       0.67%      0          0           0          0          0    13,724,707      0.67%

二、无限售条件股份       2,010,014,632     98.39%      0          0           0   -349,756   -349,756 2,009,664,876     98.37%

1、人民币普通股          2,010,014,632     98.39%      0          0           0   -349,756   -349,756 2,009,664,876     98.37%

2、境内上市的外资股                 0       0.00%      0          0           0          0          0            0       0.00%

3、境外上市的外资股                 0       0.00%      0          0           0          0          0            0       0.00%

4、其他                             0       0.00%      0          0           0          0          0            0       0.00%

三、股份总数             2,042,970,972   100.00%       0          0           0          0          0 2,042,970,972    100.00%

股份变动的原因
□ 适用 √ 不适用
股份变动的批准情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动的过户情况
□ 适用 √ 不适用
股份回购的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响

                                                                                                                           54
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□ 适用 √ 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用


2、限售股份变动情况

□ 适用 √ 不适用

             期初限售股      本期解除   本期增加限
 股东名称                                              期末限售股数     限售原因             解除限售日期
                    数       限售股数     售股数

  陈劲松     13,724,707             0              0    13,724,707     高管锁定股     按照高管股份管理的相关规定

   朱敏       1,139,706             0              0     1,139,706     高管锁定股     按照高管股份管理的相关规定

  滕柏松      1,539,040             0              0     1,539,040     高管锁定股     按照高管股份管理的相关规定

  王正宇      1,846,849             0              0     1,846,849     高管锁定股     按照高管股份管理的相关规定

  焦安平            42,000          0              0        42,000     高管锁定股     按照高管股份管理的相关规定

  袁鸿昌      1,849,849             0              0     1,849,849     高管锁定股     按照高管股份管理的相关规定

   王伟       1,883,249             0      652,016       2,535,265     高管锁定股     按照高管股份管理的相关规定

  王海晨       1,539,040      302,260              0      1,236,780    高管锁定股     按照高管股份管理的相关规定

 股权激励                                                             股权激励限售
               9,391,900            0              0      9,391,900                     按照股权激励的相关规定
   股份                                                                    股

   合计       32,956,340      302,260      652,016       33,306,096        --                     --


3、证券发行与上市情况

不适用


二、公司股东数量及持股情况




                                                                                                             55
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                                                                                                                      单位:股

                                                           报告期末表决权恢复的优先股股东总数(如有)
报告期末普通股股东总数                            67,157                                                                       0
                                                           (参见注 8)

                                持股 5%以上的普通股股东或前 10 名普通股股东持股情况

                                                                                  持有有限     持有无限     质押或冻结情况
                                                           报告期末持 报告期内
                                                                                  售条件的     售条件的
         股东名称              股东性质      持股比例 有的普通股 增减变动                                  股份状
                                                                                  普通股数     普通股数                数量
                                                              数量        情况                               态
                                                                                     量           量

世联地产顾问(中国)有限
                               境外法人           39.41%    805,051,180                   0            0 质押       354,000,000
公司

北京华居天下网络技术有
                            境内非国有法人         9.96%    203,527,442                   0            0
限公司

深圳众志联高投资管理合
                            境内非国有法人         4.49%     91,648,204                   0            0 质押         47,000,000
伙企业(有限合伙)

乌鲁木齐卓群创展股权投
                            境内非国有法人         4.36%     89,164,386                   0            0 质押         17,300,000
资合伙企业(有限合伙)

GIC PRIVATE LIMITED            境外法人            3.04%     62,007,806                   0            0

王云鲜                        境内自然人           1.16%     23,766,761                   0            0

中央汇金资产管理有限责
                               国有法人            1.02%     20,767,320                   0            0
任公司

陈劲松                        境外自然人           0.90%     18,299,610           13,724,707 4,574,903

中国农业银行股份有限公
司-中证 500 交易型开放式        其他              0.72%     14,732,954                   0            0
指数证券投资基金

全国社保基金四一四组合           其他              0.67%     13,751,717                   0            0

战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10
                                             无
名普通股股东的情况(如有)(参见注 3)

                                             1、陈劲松、佟捷夫妇为公司的实际控制人。公司控股股东世联地产顾问(中国)
                                             有限公司与其他股东之间不存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息
上述股东关联关系或一致行动的说明             披露管理办法》规定的一致行动人。2、除世联中国、陈劲松以外,公司前 10
                                             名股东中未知相互之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息
                                             披露管理办法》规定的一致行动人。

                                          前 10 名无限售条件普通股股东持股情况

                                                                                                           股份种类
                股东名称                          报告期末持有无限售条件普通股股份数量
                                                                                               股份种类             数量

                                                                                               人民币普
世联地产顾问(中国)有限公司                                                     805,051,180                        805,051,180
                                                                                               通股

北京华居天下网络技术有限公司                                                     203,527,442 人民币普               203,527,442



                                                                                                                              56
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                                                                                        通股

                                                                                        人民币普
深圳众志联高投资管理合伙企业(有限合伙)                                   91,648,204                  91,648,204
                                                                                        通股

乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业(有限                                                  人民币普
                                                                           89,164,386                  89,164,386
合伙)                                                                                  通股

                                                                                        人民币普
GIC PRIVATE LIMITED                                                        62,007,806                  62,007,806
                                                                                        通股

                                                                                        人民币普
王云鲜                                                                     23,766,761                  23,766,761
                                                                                        通股

                                                                                        人民币普
中央汇金资产管理有限责任公司                                               20,767,320                  20,767,320
                                                                                        通股

中国农业银行股份有限公司-中证 500 交易                                                 人民币普
                                                                           14,732,954                  14,732,954
型开放式指数证券投资基金                                                                通股

                                                                                        人民币普
全国社保基金四一四组合                                                     13,751,717                  13,751,717
                                                                                        通股

                                                                                        人民币普
宁岩                                                                       10,100,091                  10,100,091
                                                                                        通股

                                           1、陈劲松、佟捷夫妇为公司的实际控制人。公司控股股东世联地产顾问(中国)
前 10 名无限售条件普通股股东之间,以及前 有限公司与其他股东之间不存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息
10 名无限售条件普通股股东和前 10 名普通 披露管理办法》规定的一致行动人。2、公司前 10 名无限售条件股东中未知相
股股东之间关联关系或一致行动的说明         互之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》
                                           规定的一致行动人。

前 10 名普通股股东参与融资融券业务股东情
                                           无
况说明(如有)(参见注 4)

公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。


三、控股股东或实际控制人变更情况

控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。


实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。




                                                                                                              57
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                           第七节 优先股相关情况

□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。




                                                                                      58
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                         第八节 董事、监事、高级管理人员情况

一、董事、监事和高级管理人员持股变动

□ 适用 √ 不适用
公司董事、监事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动,具体可参见 2018 年年报。


二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况

√ 适用 □ 不适用

     姓名           担任的职务     类型              日期                              原因

     王伟           副总经理       离任       2019 年 02 月 18 日                    个人原因




                                                                                                          59
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                                  第九节 公司债相关情况

公司是否存在公开发行并在证券交易所上市,且在半年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券





                                                                                                         60
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                                          第十节 财务报告

一、审计报告

半年度报告是否经过审计
□ 是 √ 否
公司半年度财务报告未经审计。


二、财务报表

财务附注中报表的单位为:人民币元


1、合并资产负债表

编制单位:深圳世联行集团股份有限公司
                                             2019 年 06 月 30 日
                                                                                                          单位:元

                                   项目                                   2019 年 6 月 30 日    2018 年 12 月 31 日

流动资产:

     货币资金                                                                2,814,357,072.23     2,498,869,903.60

     结算备付金

     拆出资金

     交易性金融资产

     以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

     衍生金融资产

     应收票据                                                                  756,678,871.16       741,814,699.87

     应收账款                                                                1,347,730,116.13     1,571,309,818.66

     应收款项融资

     预付款项                                                                  398,211,499.43       379,318,985.74

     应收保费

     应收分保账款

     应收分保合同准备金

     其他应收款                                                              1,196,172,664.66     1,278,090,679.80

       其中:应收利息

              应收股利

     买入返售金融资产


                                                                                                                 61
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    存货                                       16,944,984.52     10,917,037.84

    贷款                                    3,321,226,267.44   3,790,055,572.91

    合同资产

    持有待售资产                                                 10,012,658.83

    一年内到期的非流动资产

    其他流动资产                              119,685,848.92    106,000,607.45

流动资产合计                                9,971,007,324.49 10,386,389,964.70

非流动资产:

    发放贷款和垫款

    债权投资

    可供出售金融资产                                            646,277,958.94

    其他债权投资

    持有至到期投资

    长期应收款

    长期股权投资                               53,030,948.73     56,105,975.76

    其他权益工具投资                          628,940,260.01

    其他非流动金融资产

    投资性房地产                              435,247,611.60    439,519,613.77

    固定资产                                  143,604,530.06    165,680,582.14

    在建工程

    生产性生物资产

    油气资产

    使用权资产

    无形资产                                    4,988,316.14      3,532,669.93

    开发支出

    商誉                                      276,216,648.91    276,216,648.91

    长期待摊费用                              689,481,496.39    687,965,115.60

    递延所得税资产                            468,877,454.87    558,446,160.21

    其他非流动资产                                                  100,000.00

非流动资产合计                              2,700,387,266.71   2,833,844,725.26

资产总计                                   12,671,394,591.20 13,220,234,689.96

流动负债:

    短期借款                                2,343,100,000.00   2,463,337,453.73

    向中央银行借款



                                                                             62
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    拆入资金

    交易性金融负债

    以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

    衍生金融负债

    应付票据                                                           960,245.71         215,478.00

    应付账款                                                        544,795,713.38    491,409,221.46

    预收款项                                                        192,115,416.79    198,317,425.36

    卖出回购金融资产款

    吸收存款及同业存放

    代理买卖证券款

    代理承销证券款

    应付职工薪酬                                                    657,872,117.14   1,000,855,511.02

    应交税费                                                        250,763,993.18    475,785,398.53

    其他应付款                                                    1,737,648,472.15   1,766,259,808.31

      其中:应付利息                                                 25,434,781.85     34,312,802.38

               应付股利                                              47,763,141.65      5,574,923.53

    应付手续费及佣金

    应付分保账款

    担保赔偿准备

    未到期责任准备金

    合同负债

    持有待售负债

    一年内到期的非流动负债                                           17,244,385.32     13,080,411.48

    其他流动负债                                                    999,256,756.21   1,228,061,496.19

流动负债合计                                                      6,743,757,099.88   7,637,322,204.08

非流动负债:

    保险合同准备金

    长期借款                                                        507,163,830.09    165,827,667.28

    应付债券

      其中:优先股

               永续债

    租赁负债

    长期应付款

    长期应付职工薪酬



                                                                                                   63
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    预计负债

    递延收益

    递延所得税负债                                                                 51,820.86            55,760.76

    其他非流动负债

非流动负债合计                                                                507,215,650.95       165,883,428.04

负债合计                                                                    7,250,972,750.83     7,803,205,632.12

所有者权益:

    股本                                                                    2,042,970,972.00     2,042,970,972.00

    其他权益工具

      其中:优先股

               永续债

    资本公积                                                                  573,214,014.08       554,839,284.08

    减:库存股                                                                 36,966,518.40        36,966,518.40

    其他综合收益                                                                  166,910.62           -61,153.36

    专项储备

    盈余公积                                                                  756,743,387.64       756,743,387.64

    一般风险准备

    未分配利润                                                              2,002,293,639.02     1,982,303,621.24

归属于母公司所有者权益合计                                                  5,338,422,404.96     5,299,829,593.20

    少数股东权益                                                               81,999,435.41       117,199,464.64

所有者权益合计                                                              5,420,421,840.37     5,417,029,057.84

负债和所有者权益总计                                                       12,671,394,591.20 13,220,234,689.96


法定代表人:陈劲松                      主管会计工作负责人:朱敏                      会计机构负责人:童朝军


2、母公司资产负债表

                                                                                                         单位:元

                                 项目                                    2019 年 6 月 30 日    2018 年 12 月 31 日

流动资产:

    货币资金                                                                1,453,082,216.88     1,437,448,920.15

    交易性金融资产

    以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

    衍生金融资产

    应收票据                                                                   26,467,095.55       421,296,581.31

    应收账款                                                                   42,161,047.55        58,773,102.17


                                                                                                                64
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    应收款项融资

    预付款项                                    3,861,627.69      3,265,166.57

    其他应收款                              3,889,057,024.67   3,103,282,368.94

      其中:应收利息

               应收股利                       395,608,414.33      4,086,467.79

    存货

    合同资产

    持有待售资产                                                 10,012,658.83

    一年内到期的非流动资产

    其他流动资产                                1,018,655.69        662,313.10

流动资产合计                                5,415,647,668.03   5,034,741,111.07

非流动资产:

    债权投资

    可供出售金融资产                                            261,330,000.00

    其他债权投资

    持有至到期投资

    长期应收款

    长期股权投资                            2,437,506,215.24   2,437,273,712.05

    其他权益工具投资                          271,330,000.00

    其他非流动金融资产

    投资性房地产                              159,014,401.62    162,393,745.56

    固定资产                                   12,994,541.37     15,584,488.51

    在建工程

    生产性生物资产

    油气资产

    使用权资产

    无形资产                                     791,272.89         320,156.26

    开发支出

    商誉

    长期待摊费用                                  914,914.11      1,163,265.99

    递延所得税资产                             39,539,817.82     51,512,021.81

    其他非流动资产

非流动资产合计                              2,922,091,163.05   2,929,577,390.18

资产总计                                    8,337,738,831.08   7,964,318,501.25



                                                                             65
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流动负债:

    短期借款                                                      1,913,100,000.00   2,163,337,453.73

    交易性金融负债

    以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

    衍生金融负债

    应付票据

    应付账款                                                              1,554.80      3,330,650.65

    预收款项                                                          2,049,905.64      9,924,881.98

    合同负债

    应付职工薪酬                                                     77,844,181.41    155,194,288.36

    应交税费                                                          2,585,667.79     36,150,979.50

    其他应付款                                                      585,102,470.33    588,461,010.96

      其中:应付利息

               应付股利                                              18,137,248.75      1,204,266.00

    持有待售负债

    一年内到期的非流动负债

    其他流动负债

流动负债合计                                                      2,580,683,779.97   2,956,399,265.18

非流动负债:

    长期借款                                                        350,000,000.00

    应付债券

      其中:优先股

               永续债

    租赁负债

    长期应付款

    长期应付职工薪酬

    预计负债

    递延收益

    递延所得税负债                                                       49,708.90         53,648.80

    其他非流动负债

非流动负债合计                                                      350,049,708.90         53,648.80

负债合计                                                          2,930,733,488.87   2,956,452,913.98

所有者权益:

    股本                                                          2,042,970,972.00   2,042,970,972.00



                                                                                                   66
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    其他权益工具

      其中:优先股

            永续债

    资本公积                                               772,402,749.23    754,028,019.23

    减:库存股                                              36,966,518.40     36,966,518.40

    其他综合收益

    专项储备

    盈余公积                                               756,743,387.64    756,743,387.64

    未分配利润                                           1,871,854,751.74   1,491,089,726.80

所有者权益合计                                           5,407,005,342.21   5,007,865,587.27

负债和所有者权益总计                                     8,337,738,831.08   7,964,318,501.25


3、合并利润表

                                                                                    单位:元

                                   项目                  2019 年半年度      2018 年半年度

一、营业总收入                                           3,104,286,070.92   3,672,690,968.72

    其中:营业收入                                       3,104,286,070.92   3,672,690,968.72

          利息收入

          已赚保费

          手续费及佣金收入

二、营业总成本                                           3,029,459,256.80   3,207,832,407.92

    其中:营业成本                                       2,685,741,978.29   2,850,274,346.19

          利息支出

          手续费及佣金支出

          退保金

          赔付支出净额

          提取保险合同准备金净额

          保单红利支出

          分保费用

          税金及附加                                        17,558,125.84     24,195,655.12

          销售费用

          管理费用                                         210,470,049.72    235,542,231.37

          研发费用                                          50,804,665.75     34,457,437.73

          财务费用                                          64,884,437.20     63,362,737.51



                                                                                            67
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            其中:利息费用                                                      73,185,072.52    75,200,841.08

                     利息收入                                                   13,722,488.46    16,400,021.62

    加:其他收益                                                                15,299,418.85    10,197,428.37

        投资收益(损失以“-”号填列)                                          20,688,533.30    18,764,311.07

        其中:对联营企业和合营企业的投资收益                                     3,189,697.14    17,601,835.38

            以摊余成本计量的金融资产终止确认收益(损失以“-”号填列)

        汇兑收益(损失以“-”号填列)

        净敞口套期收益(损失以“-”号填列)

        公允价值变动收益(损失以“-”号填列)

        信用减值损失(损失以“-”号填列)                                        8,979,446.06

        资产减值损失(损失以“-”号填列)                                                       -127,479,952.02

        资产处置收益(损失以“-”号填列)                                         596,021.41       -182,558.67

三、营业利润(亏损以“-”号填列)                                             120,390,233.74   366,157,789.55

    加:营业外收入                                                              25,537,657.58      8,073,116.34

    减:营业外支出                                                              10,113,998.12      2,711,270.51

四、利润总额(亏损总额以“-”号填列)                                         135,813,893.20   371,519,635.38

    减:所得税费用                                                              74,917,430.63    68,146,346.98

五、净利润(净亏损以“-”号填列)                                              60,896,462.57   303,373,288.40

  (一)按经营持续性分类

    1.持续经营净利润(净亏损以“-”号填列)                                    60,896,462.57   303,373,288.40

    2.终止经营净利润(净亏损以“-”号填列)

  (二)按所有权归属分类

    1.归属于母公司所有者的净利润                                                62,722,086.26   297,792,119.92

    2.少数股东损益                                                              -1,825,623.69      5,581,168.48

六、其他综合收益的税后净额                                                        230,724.25         47,314.57

  归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额                                        228,063.98         57,214.17

    (一)不能重分类进损益的其他综合收益

          1.重新计量设定受益计划变动额

          2.权益法下不能转损益的其他综合收益

          3.其他权益工具投资公允价值变动

          4.企业自身信用风险公允价值变动

          5.其他

    (二)将重分类进损益的其他综合收益                                            228,063.98         57,214.17

          1.权益法下可转损益的其他综合收益



                                                                                                             68
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          2.其他债权投资公允价值变动

          3.可供出售金融资产公允价值变动损益

          4.金融资产重分类计入其他综合收益的金额

          5.持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益

          6.其他债权投资信用减值准备

          7.现金流量套期储备

          8.外币财务报表折算差额                                                      228,063.98          57,214.17

          9.其他

  归属于少数股东的其他综合收益的税后净额                                                 2,660.27         -9,899.60

七、综合收益总额                                                                    61,127,186.82    303,420,602.97

    归属于母公司所有者的综合收益总额                                                62,950,150.24    297,849,334.09

    归属于少数股东的综合收益总额                                                    -1,822,963.42      5,571,268.88

八、每股收益:

    (一)基本每股收益                                                                       0.03              0.15

    (二)稀释每股收益                                                                       0.03              0.15

本期发生同一控制下企业合并的,被合并方在合并前实现的净利润为:0.00 元,上期被合并方实现的净利润为:0.00 元。


法定代表人:陈劲松                           主管会计工作负责人:朱敏                     会计机构负责人:童朝军


4、母公司利润表

                                                                                                           单位:元

                                      项目                                       2019 年半年度      2018 年半年度

一、营业收入                                                                       197,505,138.59    209,040,074.42

    减:营业成本                                                                   114,964,380.10    121,501,638.81

        税金及附加                                                                   2,261,044.62      2,323,211.95

        销售费用

        管理费用                                                                    43,789,186.37     77,592,816.67

        研发费用                                                                     4,233,307.76      4,739,266.90

        财务费用                                                                    60,399,999.49     69,775,128.68

          其中:利息费用                                                            67,069,207.98     77,625,486.41

                   利息收入                                                         10,398,334.00     11,785,916.68

    加:其他收益                                                                      148,441.89

        投资收益(损失以“-”号填列)                                             444,472,974.20    630,659,985.03

        其中:对联营企业和合营企业的投资收益                                          -417,496.81       -637,014.48

               以摊余成本计量的金融资产终止确认收益(损失以“-”号填列)


                                                                                                                    69
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        净敞口套期收益(损失以“-”号填列)

        公允价值变动收益(损失以“-”号填列)

        信用减值损失(损失以“-”号填列)                                    -563,613.02

        资产减值损失(损失以“-”号填列)                                                   -3,270,220.33

        资产处置收益(损失以“-”号填列)                                    -110,828.02

二、营业利润(亏损以“-”号填列)                                        415,804,195.30   560,497,776.11

    加:营业外收入                                                          1,024,806.89      813,308.93

    减:营业外支出                                                               179.55      1,389,587.89

三、利润总额(亏损总额以“-”号填列)                                    416,828,822.64   559,921,497.15

    减:所得税费用                                                         -6,668,270.78   -17,045,983.13

四、净利润(净亏损以“-”号填列)                                        423,497,093.42   576,967,480.28

    (一)持续经营净利润(净亏损以“-”号填列)                          423,497,093.42   576,967,480.28

    (二)终止经营净利润(净亏损以“-”号填列)

五、其他综合收益的税后净额

    (一)不能重分类进损益的其他综合收益

          1.重新计量设定受益计划变动额

          2.权益法下不能转损益的其他综合收益

          3.其他权益工具投资公允价值变动

          4.企业自身信用风险公允价值变动

          5.其他

    (二)将重分类进损益的其他综合收益

          1.权益法下可转损益的其他综合收益

          2.其他债权投资公允价值变动

          3.可供出售金融资产公允价值变动损益

          4.金融资产重分类计入其他综合收益的金额

          5.持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益

          6.其他债权投资信用减值准备

          7.现金流量套期储备

          8.外币财务报表折算差额

          9.其他

六、综合收益总额                                                          423,497,093.42   576,967,480.28

七、每股收益:

    (一)基本每股收益                                                              0.21             0.28

    (二)稀释每股收益                                                              0.21             0.28



                                                                                                       70
                                            深圳世联行集团股份有限公司 2019 年半年度报告全文


5、合并现金流量表

                                                                                      单位:元

                                     项目                  2019 年半年度      2018 年半年度

一、经营活动产生的现金流量:

    销售商品、提供劳务收到的现金                           3,514,855,087.24   3,746,921,531.25

    客户存款和同业存放款项净增加额

    向中央银行借款净增加额

    向其他金融机构拆入资金净增加额

    收到原保险合同保费取得的现金

    收到再保险业务现金净额

    保户储金及投资款净增加额

    收取利息、手续费及佣金的现金

    拆入资金净增加额

    回购业务资金净增加额

    代理买卖证券收到的现金净额

    收到的税费返还

    收到其他与经营活动有关的现金                           2,687,559,948.50   3,228,689,464.83

经营活动现金流入小计                                       6,202,415,035.74   6,975,610,996.08

    购买商品、接受劳务支付的现金                             147,332,251.18     92,582,493.09

    客户贷款及垫款净增加额

    存放中央银行和同业款项净增加额

    支付原保险合同赔付款项的现金

    为交易目的而持有的金融资产净增加额

    拆出资金净增加额

    支付利息、手续费及佣金的现金

    支付保单红利的现金

    支付给职工以及为职工支付的现金                         1,641,026,850.15   1,775,035,142.30

    支付的各项税费                                           362,925,674.17    664,154,468.83

    支付其他与经营活动有关的现金                           3,565,318,777.68   4,790,501,764.08

经营活动现金流出小计                                       5,716,603,553.18   7,322,273,868.30

经营活动产生的现金流量净额                                   485,811,482.56    -346,662,872.22

二、投资活动产生的现金流量:

    收回投资收到的现金                                        29,332,263.66       6,500,000.00

    取得投资收益收到的现金                                    22,533,248.64     19,670,846.32


                                                                                              71
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    处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额                     23,026,335.57      2,020,135.00

    处置子公司及其他营业单位收到的现金净额                                  1,176,653.07

    收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计                                                       76,068,500.94     28,190,981.32

    购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金                        131,894,347.81    243,910,758.89

    投资支付的现金                                                         11,745,000.00     26,125,875.40

    质押贷款净增加额

    取得子公司及其他营业单位支付的现金净额                                                     -289,023.96

    支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计                                                      143,639,347.81    269,747,610.33

投资活动产生的现金流量净额                                                -67,570,846.87   -241,556,629.01

三、筹资活动产生的现金流量:

    吸收投资收到的现金                                                      3,485,000.00      5,333,955.00

    其中:子公司吸收少数股东投资收到的现金                                  3,485,000.00      5,333,955.00

    取得借款收到的现金                                                  1,971,400,000.00   2,604,289,888.89

    发行债券收到的现金

    收到其他与筹资活动有关的现金                                          298,221,191.65    723,739,630.43

筹资活动现金流入小计                                                    2,273,106,191.65   3,333,363,474.32

    偿还债务支付的现金                                                  1,756,522,363.35   1,662,836,938.90

    分配股利、利润或偿付利息支付的现金                                    168,841,336.60    261,234,159.60

    其中:子公司支付给少数股东的股利、利润                                 10,464,473.44     23,145,547.71

    支付其他与筹资活动有关的现金                                          533,105,536.18    565,922,472.90

筹资活动现金流出小计                                                    2,458,469,236.13   2,489,993,571.40

筹资活动产生的现金流量净额                                               -185,363,044.48    843,369,902.92

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响                                         126,248.17         108,163.84

五、现金及现金等价物净增加额                                              233,003,839.38    255,258,565.53

    加:期初现金及现金等价物余额                                        2,409,266,719.72   2,443,323,109.48

六、期末现金及现金等价物余额                                            2,642,270,559.10   2,698,581,675.01


6、母公司现金流量表




                                                                                                         72
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                                     项目                               2019 年半年度      2018 年半年度

一、经营活动产生的现金流量:

    销售商品、提供劳务收到的现金                                          166,325,379.33    153,592,376.86

    收到的税费返还

    收到其他与经营活动有关的现金                                        3,285,255,636.59   3,323,678,637.18

经营活动现金流入小计                                                    3,451,581,015.92   3,477,271,014.04

    购买商品、接受劳务支付的现金

    支付给职工以及为职工支付的现金                                        150,128,149.72    168,173,945.56

    支付的各项税费                                                         24,410,197.85     59,973,688.46

    支付其他与经营活动有关的现金                                        3,712,127,345.04   4,220,097,553.29

经营活动现金流出小计                                                    3,886,665,692.61   4,448,245,187.31

经营活动产生的现金流量净额                                               -435,084,676.69    -970,974,173.27

二、投资活动产生的现金流量:

    收回投资收到的现金                                                                       62,346,512.05

    取得投资收益收到的现金                                                 53,368,524.47    448,583,995.56

    处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额                      9,152,835.00

    处置子公司及其他营业单位收到的现金净额

    收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计                                                       62,521,359.47    510,930,507.61

    购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金                           737,982.50         975,511.07

    投资支付的现金                                                         10,650,000.00     19,310,269.54

    取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

    支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计                                                       11,387,982.50     20,285,780.61

投资活动产生的现金流量净额                                                 51,133,376.97    490,644,727.00

三、筹资活动产生的现金流量:

    吸收投资收到的现金

    取得借款收到的现金                                                  1,780,600,000.00   2,084,422,888.89

    发行债券收到的现金

    收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计                                                    1,780,600,000.00   2,084,422,888.89

    偿还债务支付的现金                                                  1,366,250,000.00   1,379,000,000.00

    分配股利、利润或偿付利息支付的现金                                     85,823,221.02    162,962,611.00



                                                                                                           73
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    支付其他与筹资活动有关的现金                          1,945,047.78     30,866,700.74

筹资活动现金流出小计                                  1,454,018,268.80   1,572,829,311.74

筹资活动产生的现金流量净额                              326,581,731.20    511,593,577.15

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额                            -57,369,568.52     31,264,130.88

    加:期初现金及现金等价物余额                      1,396,354,625.99   1,403,123,909.27

六、期末现金及现金等价物余额                          1,338,985,057.47   1,434,388,040.15




                                                                                       74
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               7、合并所有者权益变动表

               本期金额
                                                                                                                                                                                            单位:元

                                                                                                            2019 年半年度

                                                                                    归属于母公司所有者权益
       项目                               其他权益工具                                                                           一般
                                                                                           其他综合收 专项                                                                          少数股东权益 所有者权益合计
                          股本           优先 永续            资本公积       减:库存股                          盈余公积        风险    未分配利润        其他       小计
                                                     其他                                      益        储备
                                         股    债                                                                                准备

一、上年期末余额      2,042,970,972.00                      554,839,284.08 36,966,518.40    -61,153.36          756,743,387.64          1,982,303,621.24          5,299,829,593.20 117,199,464.64 5,417,029,057.84

加:会计政策变更

前期差错更正

同一控制下企业合


     其他

二、本年期初余额      2,042,970,972.00                      554,839,284.08 36,966,518.40    -61,153.36          756,743,387.64          1,982,303,621.24          5,299,829,593.20 117,199,464.64 5,417,029,057.84

三、本期增减变动
金额(减少以“-”                                           18,374,730.00                  228,063.98                                    19,990,017.78             38,592,811.76 -35,200,029.23           3,392,782.53
号填列)

(一)综合收益总
                                                                                            228,063.98                                    62,722,086.26             62,950,150.24    -1,822,963.42        61,127,186.82


(二)所有者投入
                                                             18,374,730.00                                                                                          18,374,730.00     2,385,286.37        20,760,016.37
和减少资本

1.所有者投入的普
                                                                                                                                                                                      3,276,330.34         3,276,330.34
通股

2.其他权益工具持
                                                                                                                                                                                                     75
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有者投入资本

3.股份支付计入所
                    18,374,730.00                        18,374,730.00                       18,374,730.00
有者权益的金额

4.其他                                                                   -891,043.97          -891,043.97

(三)利润分配                      -42,732,068.48      -42,732,068.48 -35,762,352.18    -78,494,420.66

1.提取盈余公积

2.提取一般风险准


3.对所有者(或股
                                    -42,732,068.48      -42,732,068.48 -35,762,352.18    -78,494,420.66
东)的分配

4.其他

(四)所有者权益
内部结转

1.资本公积转增资
本(或股本)

2.盈余公积转增资
本(或股本)

3.盈余公积弥补亏


4.设定受益计划变
动额结转留存收益

5.其他综合收益结
转留存收益

6.其他

(五)专项储备


                                                                                        76
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1.本期提取

2.本期使用

(六)其他

四、本期期末余额       2,042,970,972.00                   573,214,014.08 36,966,518.40     166,910.62          756,743,387.64         2,002,293,639.02          5,338,422,404.96   81,999,435.41 5,420,421,840.37

                上期金额
                                                                                                                                                                                          单位:元

                                                                                                            2018 年半年度

                                                                                   归属于母公司所有者权益
       项目                          其他权益工具
                                                                                       其他综合收 专项                       一般风                                                少数股东权益 所有者权益合计
                           股本     优先 永续 其      资本公积        减:库存股                             盈余公积                  未分配利润        其他         小计
                                                                                           益        储备                    险准备
                                      股   债   他

一、上年期末余额 2,043,978,097.00                    597,016,394.86   59,249,887.20 -142,403.10             535,271,661.52            1,951,568,860.70          5,068,442,723.78 120,221,866.20 5,188,664,589.98

     加:会计政策
变更

         前期差
错更正

         同一控
制下企业合并

         其他

二、本年期初余额 2,043,978,097.00                    597,016,394.86   59,249,887.20 -142,403.10             535,271,661.52            1,951,568,860.70          5,068,442,723.78 120,221,866.20 5,188,664,589.98

三、本期增减变动
金额(减少以“-”                                    35,806,501.31   -18,319,324.80     57,214.17                                     134,273,872.16             188,456,912.44   -73,832,330.82    114,624,581.62
号填列)

(一)综合收益总
                                                                                         57,214.17                                     297,792,119.92             297,849,334.09     5,571,268.88    303,420,602.97


                                                                                                                                                                                                    77
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(二)所有者投入
                   35,806,501.31   -18,319,324.80                           54,125,826.11   -44,133,454.81         9,992,371.30
和减少资本

1.所有者投入的
                                   -18,319,324.80                           18,319,324.80    5,333,955.00         23,653,279.80
普通股

2.其他权益工具
持有者投入资本

3.股份支付计入
所有者权益的金     21,339,091.50                                            21,339,091.50                         21,339,091.50


4.其他            14,467,409.81                                            14,467,409.81   -49,467,409.81        -35,000,000.00

(三)利润分配                                      -163,518,247.76       -163,518,247.76   -35,270,144.89    -198,788,392.65

1.提取盈余公积

2.提取一般风险
准备

3.对所有者(或
                                                    -163,518,247.76       -163,518,247.76   -35,270,144.89    -198,788,392.65
股东)的分配

4.其他

(四)所有者权益
内部结转

1.资本公积转增
资本(或股本)

2.盈余公积转增
资本(或股本)

3.盈余公积弥补
亏损

4.设定受益计划

                                                                                                             78
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变动额结转留存
收益

5.其他综合收益
结转留存收益

6.其他

(五)专项储备

1.本期提取

2.本期使用

(六)其他

四、本期期末余额 2,043,978,097.00                      632,822,896.17   40,930,562.40   -85,188.93         535,271,661.52            2,085,842,732.86          5,256,899,636.22   46,389,535.38 5,303,289,171.60


                 8、母公司所有者权益变动表

                 本期金额
                                                                                                                                                                                        单位:元

                                                                                                                  2019 年半年度

                 项目                                       其他权益工具
                                         股本                                       资本公积         减:库存股       其他综合收益    专项储备      盈余公积         未分配利润       其他     所有者权益合计
                                                       优先股 永续债      其他

一、上年期末余额                    2,042,970,972.00                              754,028,019.23      36,966,518.40                               756,743,387.64 1,491,089,726.80              5,007,865,587.27

    加:会计政策变更

          前期差错更正

          其他

二、本年期初余额                    2,042,970,972.00                              754,028,019.23      36,966,518.40                               756,743,387.64 1,491,089,726.80              5,007,865,587.27

三、本期增减变动金额(减少以
                                                                                   18,374,730.00                                                                     380,765,024.94                399,139,754.94
“-”号填列)

                                                                                                                                                                                                79
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(一)综合收益总额                                                                                        423,497,093.42          423,497,093.42

(二)所有者投入和减少资本                          18,374,730.00                                                                      18,374,730.00

1.所有者投入的普通股

2.其他权益工具持有者投入资本

3.股份支付计入所有者权益的金
                                                    18,374,730.00                                                                      18,374,730.00


4.其他

(三)利润分配                                                                                            -42,732,068.48           -42,732,068.48

1.提取盈余公积

2.对所有者(或股东)的分配                                                                               -42,732,068.48           -42,732,068.48

3.其他

(四)所有者权益内部结转

1.资本公积转增资本(或股本)

2.盈余公积转增资本(或股本)

3.盈余公积弥补亏损

4.设定受益计划变动额结转留存
收益

5.其他综合收益结转留存收益

6.其他

(五)专项储备

1.本期提取

2.本期使用

(六)其他

四、本期期末余额                2,042,970,972.00   772,402,749.23   36,966,518.40        756,743,387.64 1,871,854,751.74         5,407,005,342.21

                                                                                                                                 80
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                 上期金额
                                                                                                                                                                                  单位:元

                                                                                                                   2018 年半年度

                   项目                                      其他权益工具
                                            股本                                  资本公积        减:库存股        其他综合收益   专项储备    盈余公积        未分配利润        其他   所有者权益合计
                                                          优先股 永续债   其他

一、上年期末余额                       2,043,978,097.00                          762,012,129.02   59,249,887.20                               535,271,661.52   768,721,070.12            4,050,733,070.46

    加:会计政策变更

          前期差错更正

          其他

二、本年期初余额                       2,043,978,097.00                          762,012,129.02   59,249,887.20                               535,271,661.52   768,721,070.12            4,050,733,070.46

三、本期增减变动金额(减少以“-”号
                                                                                  21,339,091.50   -18,319,324.80                                               413,449,232.52                453,107,648.82
填列)

(一)综合收益总额                                                                                                                                             576,967,480.28                576,967,480.28

(二)所有者投入和减少资本                                                        21,339,091.50   -18,319,324.80                                                                              39,658,416.30

1.所有者投入的普通股                                                                             -18,319,324.80                                                                              18,319,324.80

2.其他权益工具持有者投入资本

3.股份支付计入所有者权益的金额                                                   21,339,091.50                                                                                               21,339,091.50

4.其他

(三)利润分配                                                                                                                                                 -163,518,247.76            -163,518,247.76

1.提取盈余公积

2.对所有者(或股东)的分配                                                                                                                                    -163,518,247.76            -163,518,247.76

3.其他

(四)所有者权益内部结转

1.资本公积转增资本(或股本)

                                                                                                                                                                                         81
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2.盈余公积转增资本(或股本)

3.盈余公积弥补亏损

4.设定受益计划变动额结转留存收益

5.其他综合收益结转留存收益

6.其他

(五)专项储备

1.本期提取

2.本期使用

(六)其他

四、本期期末余额                    2,043,978,097.00   783,351,220.52   40,930,562.40         535,271,661.52 1,182,170,302.64        4,503,840,719.28




                                                                                                                                     82
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三、公司基本情况

   深圳世联行集团股份有限公司(以下简称“本公司”,在包含子公司时统称“本集团”)系由世联地产顾问(中国)有限公司于
1993年投资注册成立的,本公司所发行人民币普通股A股股票,已于2009年8月28日在深圳证券交易所上市。本公司营业执照
号为440301501120135,法定代表人陈劲松先生,注册地址:深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心12楼。


    本集团主要经营范围:房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、专营小额贷款、物业租赁、物业管理、物业管理咨询、
商业运营管理、酒店管理服务、投资管理、投资咨询、建筑装饰设计咨询、装修设计与施工、建筑装饰工程、家电装饰材料
商品销售等。


    本公司控股股东为世联地产顾问(中国)有限公司,本集团最终控制人为陈劲松、佟婕夫妇。股东大会是本公司的权
力机构,依法行使公司经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项决议权。董事会对股东大会负责,依法行使公司的经营
决策权;经理层负责组织实施股东大会、董事会决议事项,主持企业的生产经营管理工作。
   本集团合并财务报表范围包括北京世联房地产顾问有限公司、东莞世联地产顾问有限公司、上海世联房地产顾问有限公
司等345家子公司。本报告期通过投资新设增加潮州市世联环潮房地产咨询顾问有限公司、深圳市世联雅智咨询服务有限公
司、杭州世联润友房地产咨询有限公司等9家子公司;因股权处置减少北海红璞礼遇酒店管理有限公司、深圳市世联兴业养
老运营管理有限公司及其子公司共7家子公司;因注销减少霸州市世联房地产经纪有限公司、福州市台江区善居电子商务有
限公司、成都市小样科技服务有限公司等6家子公司。


四、财务报表的编制基础

1、编制基础

   本集团财务报表以持续经营为基础,根据实际发生的交易和事项,按照财政部颁布的《企业会计准则》及相关规定,并
基于本附注五“重要会计政策、会计估计和合并财务报表的编制方法”所述会计政策和估计编制。


2、持续经营

   本集团至本报告期末起至少12个月内具备持续经营能力,无影响持续经营能力的重大事项。


五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示:
   本集团根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计包括营业周期、应收款项坏账准备的确认和计量、固定资
产分类及折旧方法、无形资产摊销、贷款损失准备金、收入确认和计量等。


1、遵循企业会计准则的声明

   本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求,真实、完整地反映了本公司及本集团的财务状况、经营成果和现金流
量等有关信息。


2、会计期间

   本集团的会计期间为公历1月1日至12月31日。


                                                                                                              83
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3、营业周期

   本集团营业周期为12个月,并以营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。


4、记账本位币

   本公司的记账本位币为人民币。编制合并财务报表采用的货币为人民币。本公司及子公司选定记账本位币的依据是主要
业务收支的计价和结算币种。本公司的部分子公司采用本公司记账本位币以外的货币作为记账本位币,在编制本财务报表时,
这些子公司的外币财务报表按照附注五、9进行了折算。


5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

    本集团作为合并方,在同一控制下企业合并中取得的资产和负债,在合并日按被合并方在最终控制方合并报表中的账面
价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值的差额,调整资本公积;资本公积不足冲减的,调整留存收益。


    在非同一控制下企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值计量。合并成本为本集
团在购买日为取得对被购买方的控制权而支付的现金或非现金资产、发行或承担的负债、发行的权益性证券等的公允价值以
及在企业合并中发生的各项直接相关费用之和(通过多次交易分步实现的企业合并,其合并成本为每一单项交易的成本之
和)。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额,确认为商誉;合并成本小于合并中取得的被
购买方可辨认净资产公允价值份额的,首先对合并中取得的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值、以及合并对价的
非现金资产或发行的权益性证券等的公允价值进行复核,经复核后,合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公
允价值份额的,将其差额计入合并当期营业外收入。


6、合并财务报表的编制方法

    本集团将所有控制的子公司及结构化主体纳入合并财务报表范围。


    在编制合并财务报表时,子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的,按照本公司的会计政策或会计期间对子
公司财务报表进行必要的调整。


    合并范围内的所有重大内部交易、往来余额及未实现利润在合并报表编制时予以抵销。子公司的所有者权益中不属于母
公司的份额以及当期净损益、其他综合收益及综合收益总额中属于少数股东权益的份额,分别在合并财务报表“少数股东权
益、少数股东损益、归属于少数股东的其他综合收益及归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。


    对于同一控制下企业合并取得的子公司,其经营成果和现金流量自合并当期期初纳入合并财务报表。编制比较合并财务
报表时,对上年财务报表的相关项目进行调整,视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。


    通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权,最终形成企业合并的,应在取得控制权的报告期,补充披露在合
并财务报表中的处理方法。例如:通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权,最终形成企业合并,编制合并报表
时,视同在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整,在编制比较报表时,以不早于本集团和被合并方同处于最
终控制方的控制之下的时点为限,将被合并方的有关资产、负债并入本集团合并财务报表的比较报表中,并将合并而增加的
净资产在比较报表中调整所有者权益项下的相关项目。为避免对被合并方净资产的价值进行重复计算,本集团在达到合并之
前持有的长期股权投资,在取得原股权之日与本集团和被合并方处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关
损益、其他综合收益和其他净资产变动,应分别冲减比较报表期间的期初留存收益和当期损益。



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    对于非同一控制下企业合并取得子公司,经营成果和现金流量自本集团取得控制权之日起纳入合并财务报表。在编制合
并财务报表时,以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。


    通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权,最终形成企业合并的,应在取得控制权的报告期,补充披露在
合并财务报表中的处理方法。例如:通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权,最终形成企业合并,编制合并
报表时,对于购买日之前持有的被购买方的股权,按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量,公允价值与其账面价值的
差额计入当期投资收益;与其相关的购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其
他综合收益和利润分配外的其他所有者权益变动,在购买日所属当期转为投资损益,由于被投资方重新计量设定受益计划净
负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。


    本集团在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资,在合并财务报表中,处置价款与处置长期股权投资
相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额,调整资本溢价或股本溢价,资本公积不足冲减
的,调整留存收益。


    本集团因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的,在编制合并财务报表时,对于剩余股权,按照其在丧
失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和,减去按原持股比例计算应享有原有子
公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额,计入丧失控制权当期的投资损益,同时冲减商誉。与原有
子公司股权投资相关的其他综合收益等,在丧失控制权时转为当期投资损益 。


    本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的,如果处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项
交易属于一揽子交易的,应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理;但是,在丧失控制权之前
每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额,在合并财务报表中确认为其他综合收益,在丧失控制权
时一并转入丧失控制权当期的投资损益。


7、合营安排分类及共同经营会计处理方法

   本集团的合营安排包括共同经营和合营企业。对于共同经营项目,本集团作为共同经营中的合营方确认单独持有的资产和
承担的负债,以及按份额确认持有的资产和承担的负债,根据相关约定单独或按份额确认相关的收入和费用。与共同经营发
生购买、销售不构成业务的资产交易的,仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。


8、现金及现金等价物的确定标准

   本集团现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表之现金等价物指持有期限不超过3个月、
流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变动风险很小的投资。


9、外币业务和外币报表折算

(1)外币业务
     本集团外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币金额。于资产负债表日,外币货币性项目采用资产
负债表日的即期汇率折算为人民币,所产生的折算差额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生
的汇兑差额按资本化的原则处理外,直接计入当期损益。以公允价值计量的外币非货币性项目,采用公允价值确定日的即期
汇率折算为人民币,所产生的折算差额,作为公允价值变动直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目,仍采
用交易发生日的即期汇率折算,不改变其人民币金额。


(2)外币财务报表的折算

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     外币资产负债表中资产、负债类项目采用资产负债表日的即期汇率折算;所有者权益类项目除“未分配利润”外,均按
业务发生时的即期汇率折算;利润表中的收入与费用项目,采用交易发生日的即期汇率折算。上述折算产生的外币报表折算
差额,在其他综合收益项目中列示。外币现金流量采用现金流量发生日的即期汇率(或实际情况)折算。汇率变动对现金的
影响额,在现金流量表中单独列示。


10、金融工具

    金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。本集团的金融工具包括货币资金、应收款项、贷款、除长期股权投资以
外的股权投资、应付款项、借款、应付债券及股本等。


(1)金融资产及金融负债的确认和初始计量


   本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。除不具有重大融资成分的应收账款外,在初始确认
时,金融资产及金融负债均以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债,相关交易
费用直接计入当期损益;对于其他类别的金融资产或金融负债,相关交易费用计入初始确认金额。对于不具有重大融资成分
的应收账款,本集团根据附注五、31的收入会计政策确定的交易价格进行初始计量。
    对于以常规方式购买或出售金融资产的,本公司在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负债,或者在交易日终止
确认已出售的资产,同时确认处置利得或损失以及应向买方收取的应收款项。


(2)金融资产的分类及后续计量


    1)金融资产的分类:本集团在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征,将金融资产
分为类为:以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产及以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产。


   本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产,分类为以摊余成本计量的
金融资产:(a)本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标;(b)该金融资产的合同条款规定,在特定日
期产生的现金流量,仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。


   本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产,分类为以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的金融资产:(a)本集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金
融资产为目标;(b)该金融资产的合同条款规定,在特定日期产生的现金流量,仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利
息的支付。
   对于非交易性权益工具投资,本集团在初始确认时将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。


   除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外,本集团将其余所有的金融资产分类
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时,如果能够消除或显著减少会计错配,本集团可以将本
应以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产。


   2)金融资产的后续计量


   以摊余成本计量的金融资产:初始确认后,对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属
于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失,在终止确认、按照实际利率法摊销或确认减值时,计入当期损益。


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   以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资:初始确认后,对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。
股利收入计入损益,其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时,将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综
合收益中转出,计入留存收益。


   以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产:初始确认后,对于该类金融资产以公允价值进行后续计量,产生的
利得或损失(包括利息和股利收入)计入当期损益。


(3)金融负债的分类和后续计量


   本集团将金融负债分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债及以摊余成本计量的金融负债。


   1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债:包括交易性金融负债(含属于金融负债的衍生工具)和指定为以公
允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。 初始确认后,对于该类金融负债以公允价值进行后续计量,产生的利得或
损失(包括利息费用)计入当期损益。


   2)以摊余成本计量的金融负债:初始确认后,对其他金融负债采用实际利率法以摊余成本计量。


(4)金融资产转移的确认依据和计量方法


   公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的,终止确认该金融资产,并将转移中产生或保留的权利和义务单
独确认为资产或负债;保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的,继续确认所转移的金融资产;公司既没有转移也
没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的,分别下列情况处理:
   1)未保留对该金融资产控制的,终止确认该金融资产,并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债;
   2)保留了对该金融资产控制的,按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产,并相应确认有关负债。
    金融资产整体转移满足终止确认条件的,将下列两项金额的差额计入当期损益:(a)所转移金融资产在终止确认日的账
面价值;(b)因转移金融资产而收到的对价,与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额
(涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资)之和。
    转移了金融资产的一部分,且该被转移部分整体满足终止确认条件的,将转移前金融资产整体的账面价值,在终止确认
部分和继续确认部分之间,按照转移日各自的相对公允价值进行分摊,并将下列两项金额的差额计入当期损益:(a)终止确
认部分的账面价值;(b)终止确认部分的对价,与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金
额(涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资)之和。


(5)金融资产和金融负债的终止确认


   1)满足下列条件之一时,本集团终止确认该金融资产:(a)收取该金融资产现金流量的合同权利终止;(b)该金融资产已
转移,且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方;(c)该金融资产已转移,虽然本集团既没有转移
也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬,但是未保留对该金融资产的控制。


   2)金融负债(或其一部分)的现时义务已经解除的,本集团终止确认该金融负债(或该部分金融负债)。


(6)金融资产和金融负债的公允价值确定方法


   存在活跃市场的金融资产或金融负债,以活跃市场的报价确定其公允价值;活跃市场的报价包括易于且可定期从交易所、



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交易商、经纪人、定价机构或监管机构等获得相关资产或负债的报价,且能代表在公平交易基础上实际并经常发生的市场交
易。
   不存在活跃市场的金融资产或金融负债,采用估值技术确定其公允价值。在估值时,本公司采用在当前情况下适用并且
有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术,选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一
致的输入值,并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下,使用不可观
察输入值。


(7)金融工具减值


   1)本集团以预期信用损失为基础,对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备:
       (a)以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产;
       (b)租赁应收款;
       (c)合同资产;
       本公司持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失模型,包括以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产,指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产(非交易性权益工具投资),以及衍生金融资产。


       2)预期信用损失,是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失, 是指本集团按照原实
际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额,即全部现金短缺的现值。其中,
对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产,按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。


       对于应收账款、贷款和合同资产,本集团始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。


       除应收账款、贷款和合同资产外,在资产负债表日本集团对满足下列情形的金融工具按照相当于未来12个月内预期信用
损失的金额计量其损失准备,对其他金融工具按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备:(a)该金融工
具在资产负债表日只具有较低的信用风险;或(b)该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。


       本集团通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险,以确定金融工具预计存续期
内发生违约风险的相对变化,以评估金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在确定信用风险自初始确认后是否
显著增加时,本集团考虑无须付出不必要的额外成本或努力即可获得的合理且有依据的信息,包括前瞻性信息。本集团考虑
的信息包括:
       (a)债务人未能按合同到期日支付本金和利息的情况;
       (b)已发生的或预期的金融工具的外部或内部信用评级(如有)的严重恶化;
       (c)已发生的或预期的债务人经营成果的严重恶化;
       (d)现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化,并将对债务人对本集团的还款能力产生重大不利影响。


       2)本集团在每个资产负债表日重新计量预期信用损失,由此形成的损失准备的增加或转回金额,应当作为减值损失或利
得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产,损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。


(8)报表列示


       1)本集团将分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产,在“交易性金融资产”项目中列示。自资产负债
表日起超过一年到期且预期持有超过一年的以公允价值计量且其变动计入当期损益的非流动金融资产,在“其他非流动金融
资产” 项目列示。
       2)本集团将分类为以摊余成本计量的长期债权投资,在“债权投资”项目中列示。自资产负债表日起一年内到期的长期



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债权投资,在“一年内到期的非流动资产”项目列示。本集团购入的以摊余成本计量的一年内到期的债权投资,在“其他流动
资产” 项目列示。
    3)本集团将分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的长期债权投资,在“其他债权投资”项目列示。自资产
负债表日起一年内到期的长期债权投资的期末账面价值,在“一年内到期的非流动资产”项目列示。本集团购入的以公允价值
计量且其变动计入其他综合收益的一年内到期的债权投资,在“其他流动资产”项目列示。
    4)本集团将指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资,在“其他权益工具投资”项目
列示。
    5)本集团承担的交易性金融负债,以及本公司持有的直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债,
在“交易性金融负债”项目列示。


11、应收票据

   应收票据,本公司均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。 当单项应收票据无法以合理成本评估预期信用损失
的信息时,本公司依据信用风险特征将应收票据划分为若干组合,在组合基础上计算预期信用损失。如果有客观证据表明某
项应收票据已经发生信用减值,则本公司对该应收票据单项计提坏准备并确认预期信用损失。对于划分为组合的应收票据,
本公司参考历史信用损失经验,结合当前状况以及对未来经济状况的预测,通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率,
计算预期信用损失。
组合名称                             确定组合依据
组合1                                银行承兑汇票
组合2                                评估为正常的、低风险的商业承兑汇票
组合1:对于银行承兑汇票,本公司参考历史信用损失经验,结合当前状况以及对未来经济状况的预测,通过预测违约风险
敞口和整个存续期预期信用损失率,计算预期信用损失,本公司对银行承兑汇票组合的预期信用损失率为0%。


组合2:对于评估为正常的、低风险的商业承兑汇票,本公司参考历史信用损失经验,结合当前状况以及对未来经济状况的
预测,通过预测违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率,计算预期信用损失。


预期信用损失的确定方法及会计处理方法等其他规定,详见10金融工具。


12、应收账款

    应收账款,本公司均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。如果有客观证据表明某项应收账款已经发生信用减
值,则本公司对该应收账款单项计提坏准备并确认预期信用损失。除了单项评估信用风险的应收账款外,本公司按应收账款
的账龄作为信用风险特征组合,参考历史信用损失经验,结合当前状况以及对未来经济状况的预测,通过违约风险敞口和整
个存续期预期信用损失率,计算预期信用损失。


    账龄组合预期信用损失率:
账龄                                                                       预期信用损失率
3 个月以内(仅资产服务业务)                                                                            0.00%

3-6 个月(仅资产服务业务)                                                                             30.00%

6-12 个月(仅资产服务业务)                                                                            50.00%

1-2 年(仅资产服务业务)                                                                              100.00%

6 个月以内(除资产服务业务以外)                                                                        0.00%


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6-12 个月(除资产服务业务以外)                                                                         10.00%

1-2 年(除资产服务业务以外)                                                                            30.00%

2-3年                                                                                                 100.00%

3年以上                                                                                                100.00%



     预期信用损失的确定方法及会计处理方法等其他规定,详见10金融工具。


     本集团将下列情形作为应收款项坏账损失确认标准:债务单位撤销、破产、资不抵债、现金流量严重不足、发生严重自
然灾害等导致停产而在可预见的时间内无法偿付债务等;债务单位逾期未履行偿债义务超过3年;其他确凿证据表明确实无
法收回或收回的可能性不大。对于有确凿证据表明确实无法收回的应收款项,本集团按规定程序批准后作为坏账损失,冲销
提取的坏账准备。


13、其他应收款

其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
     其他应收账款,本公司均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。根据资产负债表日应收对象的特定因素和客观
证据确定是否有发生信用减值划分为若干组合,公司参考历史信用损失经验,结合当前状况以及对未来经济状况的预测,通
过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率,计算预期信用损失。
               组合名称                                            确定组合依据

                组合1                                      单项评估不存在预期信用损失

                组合2                                       单项评估存在预期信用损失

     预期信用损失的确定方法及会计处理方法等其他规定,详见10金融工具。


     对于有确凿证据表明确实无法收回的应收款项,本集团按规定程序批准后作为坏账损失,冲销提取的坏账准备。


14、存货

公司是否需要遵守特殊行业的披露要求

(1)存货的分类


     存货主要包括原材料、低值易耗品、包装物、装修装饰业务形成的工程施工等。


(2)存货取得和发出的计价方法


     存货中原材料在取得时按实际成本计价,存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。工程施工成本按照单个项目为
核算对象,项目未完工前,按单个项目归集所发生的实际成本,期末按完工百分比法结转工程施工成本。


(3)存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法


     可变现净值是指在日常活动中,存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的
金额。为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货,其可变现净值应当以合同价格为基础计算。在确定存货的可变现净值时,


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以取得的确凿证据为基础,同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。


    在资产负债表日,存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时,提取存货跌价准备。存货跌价准
备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。


    计提存货跌价准备后,如果以前减记存货价值的影响因素已经消失,导致存货的可变现净值高于其账面价值的,在原已
计提的存货跌价准备金额内予以转回,转回的金额计入当期损益。


(4)存货的盘存制度为永续盘存制


(5)低值易耗品于领用时按一次摊销法摊销;包装物于领用时按一次摊销法摊销。


15、 贷款损失准备

    本集团参照人民银行《贷款风险分类指导原则》及《贷款损失准备计提指引》建立审慎的贷款损失准备制度,将贷款分
为正常、关注、次级、可疑和损失类并按类别计提贷款损失准备金。其中,正常类:借款人能够履行合同,没有足够理由怀
疑贷款本息不能按时足额偿还;关注类: 尽管借款人目前有能力偿还贷款本息,但存在一些可能对偿还产生不利影响的因
素;次级类: 借款人的还款能力出现明显问题,完全依靠其正常收入无法足额偿还贷款本息,即使执行担保,也可能会造
成一定损失;可疑类: 借款人无法足额偿还贷款本息,即使执行担保,也肯定要造成较大损失;损失类: 在采取所有可能
措施或一切必要的法律程序之后,本息仍然无法收回,或只能收回极少部分。


   期末按照贷款分类办法对贷款进行分类,按照分类结果逐类差额计提,2012年7月1日起参照执行财政部财金[2012]20号
文件关于印发《金融企业准备金计提管理办法》的通知要求,计提比例为:正常类贷款,计提比例为贷款余额1.5%;关注
类贷款,计提比例为3%;次级类贷款,计提比例为30%;可疑类贷款,计提比例为60%;损失类贷款,计提比例为100%,
次级和可疑类资产的损失准备,计提比例可以根据损失情况上下浮动20%。


16、持有待售资产

(1)本集团将同时符合下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别:1)根据类似交易中出售此类资产或处置组
的惯例,在当前状况下即可立即出售;2)出售极可能发生,即已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺,预计
出售将在一年内完成。有关规定要求相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的需要获得相关批准。本集团将非流动资
产或处置组首次划分为持有待售类别前,按照相关会计准则规定计量非流动资产或处置组中各项资产和负债的账面价值。
初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时,其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额
的,将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额,减记的金额确认为资产减值损失,计入当期损益,同时计提持有
待售资产减值准备。


(2)本集团专为转售而取得的非流动资产或处置组,在取得日满足“预计出售将在一年内完成”的规定条件,且短期(通常
为3个月)内很可能满足持有待售类别的其他划分条件的,在取得日将其划分为持有待售类别。在初始计量时,比较假定其
不划分为持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额,以两者孰低计量。除企业合并中取得的
非流动资产或处置组外,由非流动资产或处置组以公允价值减去出售费用后的净额作为初始计量金额而产生的差额,计入
当期损益。


(3)本集团因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的,无论出售后本集团是否保留部分权益性投资,在拟
出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时,在母公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别,



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在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。


(4)后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的,以前减记的金额应当予以恢复,并
在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回,转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减
值损失不得转回。


(5)对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额,先抵减处置组中商誉的账面价值,再根据各项非流动资产账面价值
所占比重,按比例抵减其账面价值。


(6)后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的,以前减记的金额应当予以恢复,并在划
分为持有待售类别后适用相关计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回,转回金额计入当期损益。已抵减的
商誉账面价值,以及非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。


(7)持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额,根据处置组中除商誉外,各项非流动资产账面价值所占比重,
按比例增加其账面价值。


(8)持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销,持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续
予以确认。


17、 抵债资产

   抵债资产指本集团金融服务业依法行使债权或担保物权而受偿于债务人、担保人或第三人的实物资产或财产权利。


    本集团在实际取得所有权并占有抵债资产时,按抵债资产的公允价值入账。在抵债资产持有保管期间,不计提折旧或摊
销费用;取得的收入和发生的直接费用,记入当期损益。取得抵债资产后转为自用的,应在相关手续办妥时,按转换日抵债
资产的账面价值转入固定资产。


    处置抵债资产时,按资产处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。


    资产负债表日进行减值测试,有迹象表明发生减值的,按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。


18、长期股权投资

    本集团长期股权投资主要是对子公司的投资、对联营企业的投资和对合营企业的投资。


    本集团对共同控制的判断依据是所有参与方或参与方组合集体控制该安排,并且该安排相关活动的政策必须经过这些集
体控制该安排的参与方一致同意。


    本集团直接或通过子公司间接拥有被投资单位20%(含)以上但低于50%的表决权时,通常认为对被投资单位具有重大
影响。持有被投资单位20%以下表决权的,还需要综合考虑在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表、或参与被投
资单位财务和经营政策制定过程、或与被投资单位之间发生重要交易、或向被投资单位派出管理人员、或向被投资单位提供
关键技术资料等事实和情况判断对被投资单位具有重大影响。


    对被投资单位形成控制的,为本集团的子公司。通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资,在合并日按照取得被



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合并方在最终控制方合并报表中净资产的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。被合并方在合并日的净资产账
面价值为负数的,长期股权投资成本按零确定。


    通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权,最终形成企业合并的,应在取得控制权的报告期,补充披露在母
公司财务报表中的长期股权投资的处理方法。例如:通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权,最终形成企业合
并,属于一揽子交易的,本集团将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于一览交易的,在合并日,根据
合并后享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。初始投资成
本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额,调整资本公积,资
本公积不足冲减的,冲减留存收益。


    通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资,以合并成本作为初始投资成本。


    通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权,最终形成企业合并的,应在取得控制权的报告期,补充披露在
母公司财务报表中的长期股权投资成本处理方法。例如:通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权,最终形成
企业合并,属于一揽子交易的,本集团将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于一览交易的,按照原持
有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和,作为改按成本法核算的初始投资成本。购买日之前持有的股权采用权益法核
算的,原权益法核算的相关其他综合收益暂不做调整,在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的
基础进行会计处理。购买日之前持有的股权在可供出售金融资产中采用公允价值核算的,原计入其他综合收益的累计公允价
值变动在合并日转入当期投资损益。


    除上述通过企业合并取得的长期股权投资外,以支付现金取得的长期股权投资,按照实际支付的购买价款作为投资成本;
以发行权益性证券取得的长期股权投资,按照发行权益性证券的公允价值作为投资成本;投资者投入的长期股权投资,按照
投资合同或协议约定的价值作为投资成本;公司如有以债务重组、非货币性资产交换等方式取得的长期股权投资,应根据相
关企业会计准则的规定并结合公司的实际情况披露确定投资成本的方法。


    本集团对子公司投资采用成本法核算,对合营企业及联营企业投资采用权益法核算。


    后续计量采用成本法核算的长期股权投资,在追加投资时,按照追加投资支付的成本额公允价值及发生的相关交易费用
增加长期股权投资成本的账面价值。被投资单位宣告分派的现金股利或利润,按照应享有的金额确认为当期投资收益。


    后续计量采用权益法核算的长期股权投资,随着被投资单位所有者权益的变动相应调整增加或减少长期股权投资的账面
价值。其中在确认应享有被投资单位净损益的份额时,以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础,按照
本集团的会计政策及会计期间,并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资企业的
部分,对被投资单位的净利润进行调整后确认。


    处置长期股权投资,其账面价值与实际取得价款的差额,计入当期投资收益。采用权益法核算的长期股权投资,因被投
资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入所有者权益的,处置该项投资时将原计入所有者权益的部分按相应比例转
入当期投资损益。


    因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的,处置后的剩余股权改按可供出售金融资产核
算,剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核
算而确认的其他综合收益,在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。


    因处置部分长期股权投资丧失了对被投资单位控制的,处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影



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响的,改按权益法核算,处置股权账面价值和处置对价的差额计入投资收益,并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核
算进行调整;处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的,改按可供出售金融资产的有关规定进行
会计处理,处置股权账面价值和处置对价的差额计入投资收益,剩余股权在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计
入当期投资损益。


       本集团对于分步处置股权至丧失控股权的各项交易不属于一揽子交易的,对每一项交易分别进行会计处理。属于“一
揽子交易”的,将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理,但是,在丧失控制权之前每一次交易处
置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额,确认为其他综合收益,到丧失控制权时再一并转入丧失控
制权的当期损益。


19、投资性房地产

投资性房地产计量模式
成本法计量
折旧或摊销方法
   本集团投资性房地产主要是已出租的或持有并计划出租的房屋建筑物。


    本集团投资性房地产按其成本作为入账价值,外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产
的其他支出;自行建造投资性房地产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。


    本集团对投资性房地产采用成本模式进行后续计量,按其预计使用寿命及净残值率采用平均年限法计提折旧或摊销。投
资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率如下:
               类别                    折旧年限(年)               预计残值率                年折旧率
房屋建筑物                                              30                          10%                  3.00%
商铺                                                    20                          10%                  4.50%


   当投资性房地产的用途改变为自用时,则自改变之日起,将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产。自用房地产的
用途改变为赚取租金或资本增值时,则自改变之日起,将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时,以转换前
的账面价值作为转换后的入账价值。


   当投资性房地产被处置,或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时,终止确认该项投资性房地产。投资
性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。


   资产负债表日,有迹象表明投资性房地产发生减值的,按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。


20、固定资产

(1)确认条件

    1)本集团固定资产是指同时具有以下特征,即为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的,使用年限超过一年
的有形资产。
    2)固定资产包括房屋及建筑物、运输设备、电子设备和其他,按其取得时的成本作为入账的价值,其中,外购的固定
资产成本包括买价和进口关税等相关税费,以及为使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支



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出;自行建造固定资产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成;投资者投入的固定资产,按
投资合同或协议约定的价值作为入账价值,但合同或协议约定价值不公允的按公允价值入账;融资租赁租入的固定资产,按
租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为入账价值。与固定资产有关的后续支出,包括修理支
出、更新改造支出等,符合固定资产确认条件的,计入固定资产成本,对于被替换的部分,终止确认其账面价值;不符合固
定资产确认条件的,于发生时计入当期损益。
    3)资产负债表日,本集团将对固定资产项目进行检查,如果存在减值迹象的,表明该资产可能发生了减值。在进行减
值测试后,如果该项固定资产的账面价值超过其可收回金额,将资产的账面价值减记至可收回金额,减记的金额确认为资产
减值损失,计入当期损益,同时计提相应的资产减值准备。当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益
时,终止确认该固定资产。
    4)固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。5)本集团于每年
期末,对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核,如发生改变,则作为会计估计变更处理。


(2)折旧方法


        类别                折旧方法             折旧年限               残值率              年折旧率

    房屋及建筑物           年限平均法                         30                 10.00%                 3%

      电子设备             年限平均法                          5                 10.00%                18%

      运输设备             年限平均法                          5                 10.00%                18%

      其他设备             年限平均法                          5                 10.00%                18%

        商铺               年限平均法                         20                 10.00%                4.5%


(3)融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法

    1)认定依据:实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。具体认定依据为符合下列一项或数项条件的:
在租赁期届满时,租赁资产的所有权转移给承租人;承租人有购买租赁资产的选择权,所订立的购买价款预计将远低于行使
选择权时租赁资产的公允价值,因而在租赁开始日就可以合理确定承租人会行使这种选择权;即使资产的所有权不转移,但
租赁期占租赁资产使用寿命的大部分;承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值;几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价
值;租赁资产性质特殊,如不作较大改造只有承租人才能使用。
    2)计价方法:融资租入固定资产初始计价为租赁期开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值较低者作为入账价
值;租赁过程中发生的手续费、印花税等直接费用,计入租入资产初始成本。
    3)融资租入固定资产后续计价采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提折旧及减值准备。


21、在建工程

   在建工程在达到预定可使用状态之日起,根据工程预算、造价或工程实际成本等,按估计的价值结转固定资产,次月起
开始计提折旧,待办理了竣工决算手续后再对固定资产原值差异进行调整。


   在建工程按实际发生的成本计量。自营建筑工程按直接材料、直接工资、直接施工费等计量;出包建筑工程按应支付的
工程价款等计量;设备安装工程按所安装设备的价值、安装费用、工程试运转等所发生的支出等确定工程成本。在建工程成
本还包括应当资本化的借款费用和汇兑损益。




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22、借款费用

       发生的可直接归属于需要经过1年以上的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房
地产和存货等的借款费用,在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建
或生产活动已经开始时,开始资本化;当购建或生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时,停止资本化,
其后发生的借款费用计入当期损益。如果符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超
过3个月,暂停借款费用的资本化,直至资产的购建或生产活动重新开始。


       专门借款当期实际发生的利息费用,扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资
收益后的金额予以资本化;一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本
化率,确定资本化金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。


23、 商誉

       商誉为股权投资成本或非同一控制下企业合并成本超过应享有的或企业合并中取得的被投资单位或被购买方可辨认净
资产于取得日或购买日的公允价值份额的差额。与子公司有关的商誉在合并财务报表上单独列示,与联营企业和合营企业有
关的商誉,包含在长期股权投资的账面价值中。


   本集团于资产负债表日进行减值测试,有迹象表明商誉发生减值的,按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值
准备。


24、无形资产

(1)计价方法、使用寿命、减值测试

       本集团无形资产包括土地使用权、计算机软件、车位使用权等,按取得时的实际成本计量,其中,购入的无形资产,按
实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本;投资者投入的无形资产,按投资合同或协议约定的价值确定实际成本,但
合同或协议约定价值不公允的,按公允价值确定实际成本;对非同一控制下合并中取得被购买方拥有的但在其财务报表中未
确认的无形资产,在对被购买方资产进行初始确认时,按公允价值确认为无形资产。


       土地使用权、车位使用权从出让起始日起,按其出让年限平均摊销,其他无形资产按预计使用年限、合同规定的受益年
限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。摊销金额按其受益对象计入相关资产成本和当期损益。


       本集团在取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命有限的无形资产,在使用寿命内采用直线法摊销;使用寿命不
确定的无形资产不予摊销。本集团的计算机软件,摊销年限为2年。


       对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核,如发生改变,则作为会计估计变更处
理。


       本集团将无法预见该资产为公司带来经济利益的期限,或使用期限不确定等无形资产确定为使用寿命不确定的无形资
产。在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的预计使用寿命进行复核,如有证据表明无形资产的使用寿命是有限的,
则估计其使用寿命并在预计使用寿命内摊销。


         资产负债表日进行减值测试,有迹象表明无形资产发生减值的,按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值


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准备。


(2)内部研究开发支出会计政策

    本集团内部研究开发项目的研究阶段是指研发项目已经董事会或者相关管理层的批准,并着手收集相关资料、进行市场
调查等的阶段,这一阶段不会形成阶段性成果。开发阶段是指在进行商业性生产或使用前,将研究成果或其他知识应用于某
项计划或设计,以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等,这一阶段往往形成成果的可能性较大。


    研究阶段的支出,于发生时计入当期损益;开发阶段的支出,同时满足下列条件的,确认为无形资产:
    1)完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性;
    2)具有完成该无形资产并使用或出售的意图;
    3)运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场;
    4)有足够的技术、财务资源和其他资源支持,以完成该无形资产的开发,并有能力使用或出售该无形资产;
    5)归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。


    不满足上述条件的开发阶段的支出,于发生时计入当期损益。前期已计入损益的开发支出在以后期间不再确认为资产。
已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出,自该项目达到预定可使用状态之日起转为无形资产列报。


25、长期资产减值

    集团于每一资产负债表日对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿命有限的
无形资产等项目进行检查,当存在下列迹象时,表明资产可能发生了减值,本集团将进行减值测试。对商誉和使用寿命不确
定的无形资产,无论是否存在减值迹象,每年末均进行减值测试。难以对单项资产的可收回金额进行测试的,以该资产所属
的资产组或资产组组合为基础测试。


    减值测试后,若该资产的账面价值超过其可收回金额,其差额确认为减值损失,上述资产的减值损失一经确认,在以后
会计期间不予转回。


    出现减值的迹象如下:
    (1)资产的市价当期大幅度下跌,其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌;
    (2)企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化,从而对企业
产生不利影响;
    (3)市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高,从而影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率,导
致资产可收回金额大幅度降低;
    (4)有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏;
    (5)资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置;
    (6)企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期,如资产所创造的净现金流量或者实现的营业
利润(或者亏损)远远低于(或者高于)预计金额等;
    (7)其他表明资产可能已经发生减值的迹象。


26、长期待摊费用

   本集团的长期待摊费用主要是指已经支出,但应由当期及以后各期承担的摊销期限在1年以上(不含1年) 的摊销费用,如
租入自用办公场所的装修费、租入对外经营的公寓等房产的装修费、高尔夫球场使用等费用,该等费用在受益期内平均摊销。



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如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益,则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。


27、职工薪酬

(1)短期薪酬的会计处理方法

   短期薪酬主要包括:职工工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤保险费、住房公积金,
工会经费和职工教育经费、非货币性福利以及其他短期薪酬。本集团在职工提供服务的会计期间,将实际发生的短期薪酬确
认为负债,并按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。


(2)离职后福利的会计处理方法

   离职后福利主要包括设定提存计划。其中设定提存计划主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等,相应的应缴存金
额于发生时计入相关资产成本或当期损益。


(3)辞退福利的会计处理方法

   在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系,或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议,在本集团不能单
方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时,和本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰
早日,确认辞退福利产生的职工薪酬负债,并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的,
按照其他长期职工薪酬处理。


   职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本集团将自职工停止提供服务日至正常退休日的期间拟支付的内
退人员工资和缴纳的社会保险费等,在符合预计负债确认条件时,计入当期损益(辞退福利)。


(4)其他长期职工福利的会计处理方法

    本集团向职工提供的其他长期职工福利,符合设定提存计划的,按照设定提存计划进行会计处理,除此之外按照设定收
益计划进行会计处理。


28、预计负债

    当与对外担保、商业承兑汇票贴现、未决诉讼或仲裁、产品质量保证等或有事项相关的业务同时符合以下条件时,本集
团将其确认为负债:该义务是本集团承担的现时义务;该义务的履行很可能导致经济利益流出企业;该义务的金额能够可靠
地计量。


    预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量,并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和
货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的,通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。每个资产负债表日
对预计负债的账面价值进行复核,如有改变则对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。


29、股份支付

    用以换取职工提供服务的以权益结算的股份支付,以授予职工权益工具在授予日的公允价值计量。该公允价值的金额在
完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的情况下,在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础,按直
线法计算计入相关成本或费用,相应增加资本公积。


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       以现金结算的股份支付,按照本集团承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的公允价值计量。如授予后立即可
行权,在授予日以承担负债的公允价值计入相关成本或费用,相应增加负债;如需完成等待期内的服务或达到规定业绩条件
以后才可行权,在等待期的每个资产负债表日,以对可行权情况的最佳估计为基础,按照本集团承担负债的公允价值金额,
将当期取得的服务计入成本或费用,相应调整负债。


     在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日,对负债的公允价值重新计量,其变动计入当期损益。


     本集团在等待期内取消所授予权益工具的(因未满足可行权条件而被取消的除外),作为加速行权处理,即视同剩余等
待期内的股权支付计划已经全部满足可行权条件,在取消所授予权益工具的当期确认剩余等待期内的所有费用。


30、 担保赔偿准备、未到期责任准备

       担保赔偿准备、未到期责任准备是本集团在从事金融融资性担保业务时,参照执行2010年3月8日经国务院批准,中国银
行业监督管理委员会、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国工业和信息化部、中华人民共和国财政部、
中华人民共和国商务部、中国人民银行、国家工商行政管理总局制定《融资性担保公司管理暂行办法》规定进行提取。


       本集团按照当年融资性担保费收入的50%提取未到期责任准备金,未到期责任准备金按差额提取。按不低于当年年末融
资性担保责任余额1%的比例提取担保赔偿准备金,担保赔偿准备金累计达到当年融资性担保责任余额10%的,实行差额提
取。


31、收入

公司是否需要遵守特殊行业的披露要求

是否已执行新收入准则
□ 是 √ 否
       本集团的营业收入是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经济利益的总流入。收
入在其金额及相关成本能够可靠计量、相关的经济利益很可能流入本集团并且同时满足以下不同类型收入的其他确认条件
时,予以确认。本集团的营业收入主要分为劳务收入、建造合同收入、租赁收入、销售商品收入和让渡资产使用权收入:


(1)提供劳务收入


       本集团对外提供劳务,在提供劳务收入的金额能够可靠地计量,相关的经济利益很可能流入本集团,交易的完工程度能
够可靠地确定,交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量时,于劳务已实际提供时确认相关的收入。


(2)建造合同收入


        在合同的结果能够可靠估计的情况下,于资产负债表日按照完工百分比法确认合同收入和合同费用。合同完工建度按
累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。


       合同的结果能够可靠估计是指同时满足:①合同总收入能够可靠地计量;②与合同相关的经济利益很可能流入企业;③
实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量;④合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定。




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    如合同的结果不能可靠地估计,但合同成本能够收回的,合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认,合同成本在
其发生的当期确认为合同费用;合同成本不可能收回的,在发生时立即确认为合同费用,不确认合同收入。使合同的结果不
能可靠估计的不确定因素不复存在的,按照完工百分比法确定与建造合同有关的收入和费用。


    合同预计总成本超过合同总收入的,将预计损失确认为当期费用。


(3)租赁收入


   本集团提供租赁服务后,按与承租方签定的合同或协议规定按直线法确认出租收入的实现。


(4)销售商品收入


    在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方,既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售商品
实施有效控制,收入的金额能够可靠地计量,相关的经济利益很可能流入本集团,相关的已发生或将发生的成本能够可靠地
计量时,确认商品销售收入的实现。


    本集团与其他企业签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时,如销售商品部分和提供劳务部分能够区分并单独计量
的, 将销售商品部分和提供劳务部分分别处理;如销售商品部分和提供劳务部分不能够区分,或虽能区分但不能够单独计
量的, 将该合同全部作为销售商品处理。


    电器家具等商品销售收入具体确认方法:销售合同约定集团本无安装义务的,以客户签收的收货验收单作为确认收入的
依据,本集团于每月末结转销售收入;销售合同约定本集团应承担安装义务的,本集团以客户签收的安装竣工单为依据,于
每月末结转销售收入。


(5)让渡资产使用权收入


   与交易相关的经济利益很可能流入且收入的金额能够可靠地计量时,确认收入。


    利息收入:在本集团放款时,按照他人使用本集团货币资金的时间和实际利率计算确定收入金额。计算时考虑贷款的合
同条款并且包括所有归属于实际利率组成部分的费用和所有交易成本,但不包括未来信用损失。


   使用费收入,按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定收入金额。


32、政府补助

   资产相关的政府补助,是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与资产相关的政府补助确
认为递延收益,并在相关资产使用寿命内平均分配计入当期损益。


   收益相关的政府补助,是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。与收益相关的政府补助,用于补偿以后期间的相
关费用或损失的,确认为递延收益,并在确认相关费用的期间计入当期损益;用于补偿已发生的相关费用或损失的,直接计
入当期损益。


   政府补助在本集团能够满足其所附的条件以及能够收到时予以确认。政府补助为货币性资产的,按照实际收到的金额计
量,对于按照固定的定额标准拨付的补助,按照应收的金额计量;政府补助为非货币性资产的,按照公允价值计量,公允价


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值不能可靠取得的,按照名义金额(1元)计量。


33、递延所得税资产/递延所得税负债

       本集团递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)计算确认。对于
按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损,确认相应的递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂
时性差异,不确认相应的递延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交
易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异,不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日,
递延所得税资产和递延所得税负债,按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。


       本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限,确认递延所得税资
产。


34、 所得税的会计核算

       所得税的会计核算采用资产负债表债务法。所得税费用包括当年所得税和递延所得税。除将与直接计入股东权益的交易
和事项相关的当年所得税和递延所得税计入股东权益,以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外,其余的当年
所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。


       当年所得税是指企业按照税务规定计算确定的针对当年发生的交易和事项,应纳给税务部门的金额,即应交所得税;递
延所得税是指按照资产负债表债务法应予确认的递延所得税资产和递延所得税负债在年末应有的金额相对于原已确认金额
之间的差额。


35、租赁

(1)经营租赁的会计处理方法

   经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。


   本集团作为承租方的租金在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损益,本集团作为出租方的租金在租
赁期内的各个期间按直线法确认为收入。


(2)融资租赁的会计处理方法

   融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。


   本集团作为承租方时,在租赁开始日,按租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者,作为
融资租入固定资产的入账价值,将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值,将两者的差额记录为未确认融资费用。


(3) 售后租回的会计处理

       售后租回是指卖主(即承租人)将一项自制或外购的资产出售后,又将该项资产从买主(即出租人)租回的一种特殊形
式的租赁业务。本集团作为承租方在租赁开始日,根据本准则的规定,将售后租回交易认定为融资租赁或经营租赁。


       售后租回交易认定为融资租赁的,售价与资产账面价值之间的差额记录为递延收益,并按照该项租赁资产的折旧进度进


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行分摊,作为折旧费用的调整。


       售后租回交易认定为经营租赁的,售价与资产账面价值之间的差额记录为递延收益,并在租赁期内按照与确认租金费用
相一致的方法进行分摊,作为租金费用的调整。但是,有确凿证据表明售后租回交易是按照公允价值达成的,售价与资产账
面价值之间的差额应当计入当期损益。


36、 终止经营

   指本集团满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分,且该组成部分已经处置或划分为持有待售类别:1)该组成
部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区;2)该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经
营地区进行处置的一项相关联计划的一部分;3)该组成部分是专为转售而取得的子公司。


37、 资产证券化

       本集团的资产证券化是指将部分信贷资产打包出售给合作方设立的特定目的实体。


       金融资产发生转移的,根据相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的转移情况进行判断:已经全部转移的,终
止确认相应的金融资产;没有转移且保留了相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的,不予终止确认;既没有转移也
没有保留相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的,根据对该项金融资产控制的涉及程度决定是否终止确认:放弃了
对该项金融资产控制的,终止确认该项金融资产;未放弃对该项金融资产控制的,按照对其继续涉入该项金融资产的程度确
认有关金融资产,并相应确认相关负债。


       附回购条件的信贷资产转让,根据交易的经济实质确定是否终止确认。对于将予回购的资产与转让的信贷资产相同或
实质上相同,回购价格固定或是原转让价格加上合理回报的,本集团不终止确认所转让的信贷资产。对于在金融资产转让后
只保留了优先按照公允价值回购该信贷资产权利的(在转入方出售该信贷资产的情况下),本集团终止确认所转让的信贷资
产。


   金融资产符合整体终止确认的,转移所收到的对价与相应的账面价值的差额,计入当期损益,原直接计入所有者权益的
相关金融资产的公允价值累积变动额,也一并转入当期损益;满足部分转移终止确认条件的,将涉及转移金融资产整体的账
面价值在终止确认部分与未终止确认部分之间,按照各自的相对公允价值进行分摊,以分摊后的账面价值作为基础比照整体
转移对部分转移的部分进行处理。不符合终止确认条件的,将收到的对价确认为一项金融负债。


38、重要会计政策和会计估计变更

(1)重要会计政策变更

√ 适用 □ 不适用

                            会计政策变更的内容和原因                                     审批程序           备注

2017 年财政部修订印发了《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》(财会
[2017]7 号)、《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》(财会[2017]8 号)、《企业会
                                                                                     本公司第四届董事
计准则第 24 号——套期会计》(财会[2017]9 号)、《企业会计准则第 37 号——金融工
                                                                                     会第四十二次会议 具体内容见备注 1
具列报》(财会[2017]14 号)(统称“新金融准则”),要求境内上市企业自 2019 年 1 月
                                                                                     审议批准通过
1 日起施行新金融工具相关会计准则。本集团从 2019 年 1 月 1 日起执行上述准则规
定,对会计政策进行变更。


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2019 年 4 月 30 日财政部发布的《关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的 本公司第四届董事
通知》(财会〔2019〕6 号)文件,变更财务报表格式。本集团从 2019 年 6 月 30 日 会第四十五次会议 具体内容见备注 2
的中期财务报表起执行上述准则规定,对会计政策进行变更。                               审议批准通过

备注1:

          根据财政部财会[2018]15号通知的要求,财务报表格式将做以下调整: 1)资产负债表:新增“交易性金融资产”、“债
权投资”、“其他债权投资”、“其他权益工具投资”、“其他非流动金融资产”和“交易性金融负债”项目; 同时删除“以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融资产”、“可供出售金融资产”、“持有至到期投资”以及“以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债”项目。2)利润表:新增“信用减值损失”、“净敞口套期收益”、“其他权益工具投资公允价值变动”、“企业
自身信用风险公允价值变动”、“其他债权投资公允价值变动”、“金融资产重分类计入其他综合收益的金额”、“其他债权投资
信用减值准备”以及“现金流量套期储备”项目; 同时删除“可供出售金融资产公允价值变动损益”、“持有至到期投资重分类
为可供出售金融资产损益”以及“现金流量套期损益的有效部分”。 3)所有者权益变动表:新增“其他综合收益结转留存收益”
项目。

   根据财政部发布的新金融准则,会计政策主要变更内容: 1)以企业持有金融资产的“业务模式”和“金融资产合同现金流
量特征” 作为金融资产分类的判断依据,将金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产、 以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的金融资产以及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产三类;企业在初始确认时,可以将非交易性权
益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。2)金融资产减值会计处理由“已发生损失法”修
改为“预期损失法”, 要求考虑金融资产未来预期信用损失情况,从而更加及时、足额地计提金融资产减值准备。3)修订套
期会计相关规定,更好地反映企业的风险管理活动。4)简化嵌入衍生工具的会计处理。 5)调整非交易性权益工具投资的
会计处理等。 6)金融工具披露要求相应调整。

    根据新金融工具准则的衔接规定,在新准则施行日,企业应当按照本准则的规定对金融工具进行分类和计量,涉及前期
比较财务报表数据与本准则要求不一致的,无需调整。金融工具原账面价值和在本准则施行日的新账面价值之间的差额,应
当计入本准则施行日所在年度报告期间的期初留存收益或其他综合收益。

备注2:

    根据《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》(财会[2019]6号)的相关规定,公司属于已执行新金融
准则但未执行新收入准则和新租赁准则的企业,公司结合财会[2019]6号通知附件1和附件2的要求对财务报表格式及部分科
目列报进行相应调整。公司资产负债表将原“应收票据及应收账款”项目拆分为“应收票据”和“应收账款”二个项目,原“应付
票据及应付账款”项目拆分为“应付票据”和“应付账款”二个项目;公司利润表将原 “减:资产减值损失”调整为“加:资产减值
损失(损失以“-”号 填列)”,原“减:信用减值损失”调整为“加:信用减值损失(损失以“-”号 填列)”,调整后“资产减值损
失”项目不在“营业总成本”汇总范围。

   根据《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》的规定要求,采用追溯调整法对比较数据进行调整。对可
比期间的2018年财务报表列报项目及金额的影响如下:

                   可比2018年财务报表                                       调整后可比2018年财务报表
              报表项目                  金额(元)                        报表项目                     金额(元)
合并资产负债表
应收票据及应收账款                       2,313,124,518.53
                                                            应收票据                                    741,814,699.87
                                                            应收账款                                   1,571,309,818.66
应付票据及应付账款                        491,624,699.46
                                                            应付票据                                        215,478.00
                                                            应付账款                                    491,409,221.46



                                                                                                                          103
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1-6月份合并利润表
营业总成本                         3,335,312,359.94 营业总成本                                     3,207,832,407.92
资产减值损失                         127,479,952.02 加:资产减值损失(损失以“-”号 填列)             -127,479,952.02




(2)重要会计估计变更

□ 适用 √ 不适用


(3)首次执行新金融工具准则、新收入准则、新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况

√ 适用 □ 不适用
合并资产负债表
                                                                                                                单位:元

                          项目                         2018 年 12 月 31 日       2019 年 01 月 01 日         调整数

流动资产:

    货币资金                                               2,498,869,903.60         2,498,869,903.60

    结算备付金

    拆出资金

    交易性金融资产

    以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

    衍生金融资产

    应收票据                                                 741,814,699.87           741,814,699.87

    应收账款                                               1,571,309,818.66         1,571,309,818.66

    应收款项融资

    预付款项                                                 379,318,985.74           379,318,985.74

    应收保费

    应收分保账款

    应收分保合同准备金

    其他应收款                                             1,278,090,679.80         1,278,090,679.80

       其中:应收利息

               应收股利

    买入返售金融资产

    存货                                                         10,917,037.84         10,917,037.84

    贷款                                                   3,790,055,572.91         3,790,055,572.91

    合同资产

    持有待售资产                                                 10,012,658.83         10,012,658.83


                                                                                                                         104
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    一年内到期的非流动资产

    其他流动资产                                     106,000,607.45      106,000,607.45

流动资产合计                                       10,386,389,964.70   10,386,389,964.70

非流动资产:

    发放贷款和垫款

    债权投资

    可供出售金融资产                                 646,277,958.94                        -646,277,958.94

    其他债权投资

    持有至到期投资

    长期应收款

    长期股权投资                                      56,105,975.76       56,105,975.76

    其他权益工具投资                                                     646,277,958.94    646,277,958.94

    其他非流动金融资产

    投资性房地产                                     439,519,613.77      439,519,613.77

    固定资产                                         165,680,582.14      165,680,582.14

    在建工程

    生产性生物资产

    油气资产

    使用权资产

    无形资产                                            3,532,669.93        3,532,669.93

    开发支出

    商誉                                             276,216,648.91      276,216,648.91

    长期待摊费用                                     687,965,115.60      687,965,115.60

    递延所得税资产                                   558,446,160.21      558,446,160.21

    其他非流动资产                                       100,000.00          100,000.00

非流动资产合计                                      2,833,844,725.26    2,833,844,725.26

资产总计                                           13,220,234,689.96   13,220,234,689.96

流动负债:

    短期借款                                        2,463,337,453.73    2,463,337,453.73

    向中央银行借款

    拆入资金

    交易性金融负债

    以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

    衍生金融负债



                                                                                                       105
                               深圳世联行集团股份有限公司 2019 年半年度报告全文


    应付票据                      215,478.00         215,478.00

    应付账款                  491,409,221.46     491,409,221.46

    预收款项                  198,317,425.36     198,317,425.36

    卖出回购金融资产款

    吸收存款及同业存放

    代理买卖证券款

    代理承销证券款

    应付职工薪酬             1,000,855,511.02   1,000,855,511.02

    应交税费                  475,785,398.53     475,785,398.53

    其他应付款               1,766,259,808.31   1,766,259,808.31

      其中:应付利息           34,312,802.38      34,312,802.38

               应付股利         5,574,923.53       5,574,923.53

    应付手续费及佣金

    应付分保账款

    合同负债

    持有待售负债

    一年内到期的非流动负债     13,080,411.48      13,080,411.48

    其他流动负债             1,228,061,496.19   1,228,061,496.19

流动负债合计                 7,637,322,204.08   7,637,322,204.08

非流动负债:

    保险合同准备金

    长期借款                  165,827,667.28     165,827,667.28

    应付债券

      其中:优先股

               永续债

    租赁负债

    长期应付款

    长期应付职工薪酬

    预计负债

    递延收益

    递延所得税负债                 55,760.76          55,760.76

    其他非流动负债

非流动负债合计                165,883,428.04     165,883,428.04

负债合计                     7,803,205,632.12   7,803,205,632.12



                                                                           106
                                                                 深圳世联行集团股份有限公司 2019 年半年度报告全文


所有者权益:

    股本                                                       2,042,970,972.00      2,042,970,972.00

    其他权益工具

      其中:优先股

               永续债

    资本公积                                                    554,839,284.08         554,839,284.08

    减:库存股                                                   36,966,518.40          36,966,518.40

    其他综合收益                                                     -61,153.36             -61,153.36

    专项储备

    盈余公积                                                    756,743,387.64         756,743,387.64

    一般风险准备

    未分配利润                                                 1,982,303,621.24      1,982,303,621.24

归属于母公司所有者权益合计                                     5,299,829,593.20      5,299,829,593.20

    少数股东权益                                                117,199,464.64         117,199,464.64

所有者权益合计                                                 5,417,029,057.84      5,417,029,057.84

负债和所有者权益总计                                       13,220,234,689.96        13,220,234,689.96

调整情况说明
      2019年1月1日起公司执行新金融工具准则,根据新金融工具准则的衔接规定,在新准则施行日,公司按照本准则的
规定对金融工具进行分类和计量,将原“可供出售金融资产”项目列报的金融资产,公司指定为以公允价值计量且其变动计入
其他综合收益的金融资产,调整在“其他权益工具投资”项目列报。
母公司资产负债表
                                                                                                            单位:元

                          项目                          2018 年 12 月 31 日       2019 年 01 月 01 日    调整数

流动资产:

    货币资金                                                   1,437,448,920.15      1,437,448,920.15

    交易性金融资产

    以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

    衍生金融资产

    应收票据                                                    421,296,581.31         421,296,581.31

    应收账款                                                     58,773,102.17          58,773,102.17

    应收款项融资

    预付款项                                                      3,265,166.57           3,265,166.57

    其他应收款                                                 3,103,282,368.94      3,103,282,368.94

      其中:应收利息                                                                             0.00

               应收股利                                           4,086,467.79           4,086,467.79



                                                                                                                  107
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    存货

    合同资产

    持有待售资产                                     10,012,658.83      10,012,658.83

    一年内到期的非流动资产

    其他流动资产                                        662,313.10         662,313.10

流动资产合计                                       5,034,741,111.07   5,034,741,111.07

非流动资产:

    债权投资

    可供出售金融资产                                261,330,000.00                       -261,330,000.00

    其他债权投资

    持有至到期投资

    长期应收款

    长期股权投资                                   2,437,273,712.05   2,437,273,712.05

    其他权益工具投资                                                   261,330,000.00    261,330,000.00

    其他非流动金融资产

    投资性房地产                                    162,393,745.56     162,393,745.56

    固定资产                                         15,584,488.51      15,584,488.51

    在建工程

    生产性生物资产

    油气资产

    使用权资产

    无形资产                                            320,156.26         320,156.26

    开发支出

    商誉

    长期待摊费用                                      1,163,265.99       1,163,265.99

    递延所得税资产                                   51,512,021.81      51,512,021.81

    其他非流动资产

非流动资产合计                                     2,929,577,390.18   2,929,577,390.18

资产总计                                           7,964,318,501.25   7,964,318,501.25

流动负债:

    短期借款                                       2,163,337,453.73   2,163,337,453.73

    交易性金融负债

    以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

    衍生金融负债



                                                                                                     108
                               深圳世联行集团股份有限公司 2019 年半年度报告全文


    应付票据

    应付账款                    3,330,650.65       3,330,650.65

    预收款项                    9,924,881.98       9,924,881.98

    合同负债

    应付职工薪酬              155,194,288.36     155,194,288.36

    应交税费                   36,150,979.50      36,150,979.50

    其他应付款                588,461,010.96     588,461,010.96

      其中:应付利息

               应付股利         1,204,266.00       1,204,266.00

    持有待售负债

    一年内到期的非流动负债

    其他流动负债

流动负债合计                 2,956,399,265.18   2,956,399,265.18

非流动负债:

    长期借款

    应付债券

      其中:优先股

               永续债

    租赁负债

    长期应付款

    长期应付职工薪酬

    预计负债

    递延收益

    递延所得税负债                 53,648.80          53,648.80

    其他非流动负债

非流动负债合计                     53,648.80          53,648.80

负债合计                     2,956,452,913.98   2,956,452,913.98

所有者权益:

    股本                     2,042,970,972.00   2,042,970,972.00

    其他权益工具

      其中:优先股

               永续债

    资本公积                  754,028,019.23     754,028,019.23

    减:库存股                 36,966,518.40      36,966,518.40



                                                                           109
                                                                 深圳世联行集团股份有限公司 2019 年半年度报告全文


    其他综合收益

    专项储备

    盈余公积                                                    756,743,387.64     756,743,387.64

    未分配利润                                                 1,491,089,726.80   1,491,089,726.80

所有者权益合计                                                 5,007,865,587.27   5,007,865,587.27

负债和所有者权益总计                                           7,964,318,501.25   7,964,318,501.25

调整情况说明
       2019年1月1日起公司执行新金融工具准则,根据新金融工具准则的衔接规定,在新准则施行日,公司按照本准则的
规定对金融工具进行分类和计量,将原“可供出售金融资产”项目列报的金融资产,公司指定为以公允价值计量且其变动计入
其他综合收益的金融资产,调整在“其他权益工具投资”项目列报。


(4)首次执行新金融工具准则、新租赁准则追溯调整前期比较数据说明

□ 适用 √ 不适用


39、其他

    编制财务报表时,本集团管理层需要运用估计和假设,这些估计和假设会对会计政策的应用及资产、负债、收入及费用
的金额产生影响。实际情况可能与这些估计不同。本集团管理层对估计涉及的关键假设和不确定性因素的判断进行持续评估。
会计估计变更的影响在变更当期和未来期间予以确认。


    下列会计估计及关键假设存在导致未来期间的资产及负债账面值发生重大调整的重要风险。


   (1)应收款项减值的会计估计
    本集团在资产负债表日按摊余成本计量的应收款項,以评估是否出现减值情況,并在出现减值情況时评估减值损失的具
体金额。减值的客观证据包括显示个别或组合应收款项预计未来现金流量出现大幅下降的可判断数据,显示个别或组合应收
款项中债务人的财务状况出现重大负面的可判断数据等事項。如果有证据表明该应收款项价值已恢复,且客观上与确认该损
失后发生的事项有关,则将原确认的减值损失予以转回。


   (2)贷款减值损失的会计估计
    本集团定期判断是否有任何客观证据表明贷款和垫款在资产负债表日发生了减值损失。如有,本集团将估算减值损失的
金额。减值损失金额为贷款和垫款账面金额与预计未来现金流量的现值之间的差额。估算减值损失金额时,对是否存在客观
证据表明贷款和垫款已发生减值损失作出重大判断,并对预期未来现金流量的现值作出重大估计。


   (3)商誉减值准备的会计估计
    本集团每年对商誉进行减值测试。包含商誉的资产组和资产组组合的可收回金额为其预计未来现金流量的现值,其计算
需要采用会计估计。
    如果管理层对资产组和资产组组合未来现金流量计算中采用的毛利率进行修订,修订后的毛利率低于目前采用的毛利
率,本集团需对商誉增加计提减值准备。
    如果管理层对应用于现金流量折现的税前折现率进行重新修订,修订后的税前折率高于目前采用的折现率,本集团需对
商誉增加计提减值准备。
    如果实际毛利率或税前折现率高于或低于管理层的估计,本集团不能转回原已计提的商誉减值损失。



                                                                                                             110
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   (4)固定资产减值准备的会计估计
    本集团在资产负债表日对存在减值迹象的房屋建筑物、机器设备等固定资产进行减值测试。固定资产的可收回金额为其
预计未来现金流量的现值和资产的公允价值减去处置费用后的净额中较高者,其计算需要采用会计估计。
    如果管理层对资产组和资产组组合未来现金流量计算中采用的毛利率进行修订,修订后的毛利率低于目前采用的毛利
率,本集团需对固定资产增加计提减值准备。
    如果管理层对应用于现金流量折现的税前折现率进行重新修订,修订后的税前折现率高于目前采用的折现率,本集团需
对固定资产增加计提减值准备。
    如果实际毛利率或税前折现率高于或低于管理层估计,本集团不能转回原已计提的固定资产减值准备。


   (5)递延所得税资产确认的会计估计
    递延所得税资产的估计需要对未来各个年度的应纳税所得额及适用的税率进行估计,递延所得税资产的实现取决于集团
未来是否很可能获得足够的应纳税所得额。未来税率的变化和暂时性差异的转回时间也可能影响所得税费用(收益)以及递
延所得税的余额。上述估计的变化可能导致对递延所得税的重要调整。


   (6)固定资产、无形资产的可使用年限
     本集团至少于每年年度终了,对固定资产和无形资产的预计使用寿命进行复核。预计使用寿命是管理层基于同类资产
历史经验、参考同行业普遍所应用的估计并结合预期技术更新而决定的。当以往的估计发生重大变化时,则相应调整未来期
间的折旧费用和摊销费用。


六、税项

1、主要税种及税率


                 税种                             计税依据                             税率

增值税                                 应税货物、服务销售收入       3%、5%、6%、9%、10%、13%、16%

城市维护建设税                         流转税额                     7%

企业所得税                             应纳税所得额                 25%、16.5%、15%、10%、9%、5%或核定征收

教育费附加                             流转税额                     3%

自用房产税                             房产原值的 70%               1.2%

出租房产税                             房产租赁收入                 12%

存在不同企业所得税税率纳税主体的,披露情况说明

                        纳税主体名称                                          所得税税率

                  世联咨询(香港)有限公司                                                                16.50%

                    SHIJU(HK)LIMITED                                                                    16.50%

                 深圳先锋居善科技有限公司                                                               15.00%

             重庆善业兴居电子商务有限公司                                                               15.00%

             重庆世联行房地产顾问有限公司                                                               15.00%

         重庆世联君汇房地产运营管理有限公司                                                             15.00%

             拉萨市世联房地产服务有限公司                                                                9.00%




                                                                                                             111
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      河南世联精工房地产营销策划有限公司等公司                                                       10.00%

          长沙市善居电子商务有限公司等公司                                                            5.00%

              固安世联房地产经纪有限公司                                                           核定征收


2、税收优惠

(1)重庆世联行房地产顾问有限公司、重庆善业兴居电子商务有限公司、重庆世联君汇房地产运营管理有限公司和拉萨市
世联房地产服务有限公司减按15%税率征收企业所得税,根据《财政部国家税务总局关于深入实施西部大开发战略有关企业
所得税问题的公告》(2012年12号),重庆市地方税务局关于执行西部大开发政策问题的通知(渝地税发[2012]96号)文件
实行税收优惠。


(2)深圳先锋居善科技有限公司于2017年8月17日收到深圳市科技创新委员会、深圳市财政委员会、深圳市国家税务局、深
圳市地方税务局联合颁发的编号为GR201744200012的《高新技术企业证书》,有效期三年。根据《中华人民共和国企业所
得税法》、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》等相关规定,深圳先锋居善科技有限公司自通过国家高新技术企业认
定后,将至2017年起三年内(2017年1月1日至2019年12月31日)享受高新技术企业所得税优惠政策,即2017年、2018年按
12.5%、2019年按15%的税率缴纳企业所得税。


(3)香港世联及其子公司香港世居适用香港地区利得税16.5%。


(4)根据《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)的规定,自2019年1月1日
至2021年12月31日,对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分,减按25%计入应纳税所得额,按20%的税率缴
纳企业所得税;对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分,减按50%计入应纳税所得额,按20%的税率缴纳企
业所得税。本集团子公司长沙善居等公司享受5%所得税率优惠、子公司世联精工等公司享受10%所得税率优惠。


3、其他

1)根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)和《财政部 国家税务总局
关于调整增值税税率的通知》(财税〔2018〕32号)的规定,本集团主要适用增值税税率为6%,小规模纳税人适用3%,其中
房地产代理销售服务、房地产策划顾问服务、金融服务、互联网+服务、房地产经纪服务、公寓住宿服务、资产管理服务适
用6%,不动产租赁适用5%、10%,装修业务适用10%,物业服务中的代收水费适用3%、10%,物业中的代收电费及销售货
物适用16%。


2)根据《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》,公司从2019月4月1起,原适用16%税率的,调
整为13%;原适用10%税率的,调整为9%。




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七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

                                                                                                                          单位: 元

                  项目                                     期末余额                                    期初余额

库存现金                                                                    90,242.02                                     59,390.95

银行存款                                                           2,642,180,317.08                             2,409,207,328.77

其他货币资金                                                          172,086,513.13                                  89,603,183.88

合计                                                               2,814,357,072.23                             2,498,869,903.60

     其中:存放在境外的款项总额                                           6,692,812.74                                 7,893,129.58

其他说明
期末其他货币资金系1)本集团在银行存入借款保证金14,377,159.41元;2)本集团在银行存入定期存单质押126,000,000.00
元;3)子公司世联行经纪二手楼交易资金监管账户二手楼交易客户缴存的交易结算资金95,965.81元;4)本集团在银行存入
保函保证金7,217,984.12元;5)本集团在银行冻结的诉讼保证金21,232,016.88元;6)子公司因办理工商手续变更,被临时冻
结资金3,163,386.91元。


2、应收票据

(1)应收票据分类列示

                                                                                                                          单位: 元

                  项目                                     期末余额                                    期初余额

银行承兑票据                                                           65,100,795.34                                   3,767,809.24

商业承兑票据                                                          691,578,075.82                                 738,046,890.63

合计                                                                  756,678,871.16                                 741,814,699.87



                                                                                                                          单位: 元

                                       期末余额                                                    期初余额

                     账面余额             坏账准备                               账面余额             坏账准备
      类别
                                                  计提    账面价值                                            计提       账面价值
                   金额         比例     金额                                  金额         比例     金额
                                                  比例                                                        比例

     其中:

按组合计提
坏账准备的     756,678,871.16 100.00%      0.00          756,678,871.16 741,814,699.87 100.00%         0.00            741,814,699.87
应收票据

     其中:

银行承兑汇
                65,100,795.34   8.60%      0.00 0.00%     65,100,795.34      3,767,809.24   0.51%      0.00 0.00%        3,767,809.24



                                                                                                                                113
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正常的、低
风险的商业     691,578,075.82 91.40%   0.00 0.00% 691,578,075.82 738,046,890.63 99.49%           0.00 0.00% 738,046,890.63
承兑汇票

合计           756,678,871.16          0.00           756,678,871.16 741,814,699.87              0.00         741,814,699.87

按单项计提坏账准备:0.00
                                                                                                                   单位: 元

                                                                   期末余额
           名称
                                账面余额                坏账准备                  计提比例                计提理由

合计                                        0.00                    0.00 --                       --

按单项计提坏账准备:
                                                                                                                   单位: 元

                                                                   期末余额
           名称
                                账面余额                坏账准备                  计提比例                计提理由

按组合计提坏账准备:0.00
                                                                                                                   单位: 元

                                                                         期末余额
                  名称
                                           账面余额                    坏账准备                         计提比例

银行承兑汇票                                   65,100,795.34                           0.00                          0.00%

正常的、低风险的商业承兑汇票                  691,578,075.82                           0.00                          0.00%

合计                                          756,678,871.16                           0.00 --

确定该组合依据的说明:
组合1:对于银行承兑汇票,本公司参考历史信用损失经验,结合当前状况以及对未来经济状况的预测,通过预测违约风险
敞口和整个存续期预期信用损失率,计算预期信用损失,本公司对银行承兑汇票组合的预期信用损失率为0%。


组合2:对于评估为正常的、低风险的商业承兑汇票,本公司参考历史信用损失经验,结合当前状况以及对未来经济状况的
预测,通过预测违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率,计算预期信用损失。
按组合计提坏账准备:
                                                                                                                   单位: 元

                                                                       期末余额
             名称
       &en