路通视信:无锡路通视信网络股份有限公司关于对深交所创业板关注函的回复公告

证券代码:300555          证券简称:路通视信          公告编号:2021-096


                     无锡路通视信网络股份有限公司
                   关于对深交所创业板关注函的回复公告


    本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整,没有虚假
记载、误导性陈述或重大遗漏。


    无锡路通视信网络股份有限公司(以下简称“公司”或“上市公司”)于 2021
年 11 月 2 日收到深圳证券交易所创业板公司管理部下发的“创业板关注函〔2021〕
第 443 号”《关于对无锡路通视信网络股份有限公司的关注函》(以下简称“《关
注函》”)。公司董事会高度重视,对《关注函》所提及的问题进行了逐项核实,
现就相关事项回复说明如下:

    一、 通过资产基础法评估,康晟公司截至 2021 年 7 月 31 日的账面净资产
为 4,683.89 万元,评估价值为 7,756.16 万元,评估增值率为 65.59%,交易作价
为 7,700 万元。康晟公司主要资产为土地使用权和房产。请你公司结合未来业务
发展规划以及康晟公司的资产负债情况、房产位置及周边产业配套、建成时间
及折旧情况、周边可比房产交易作价等,补充说明你公司向关联方购买康晟公
司 100%股权的必要性及合理性,并结合康晟公司价值评估的具体过程说明评估
增值的合理性和本次交易定价的公允性,说明是否存在向关联方输送利益的情
形。请评估师核查并发表明确意见。

   【回复】

   (一)请你公司结合未来业务发展规划以及康晟公司的资产负债情况、房产
位置及周边产业配套、建成时间及折旧情况、周边可比房产交易作价等,补充
说明你公司向关联方购买康晟公司 100%股权的必要性及合理性

    1、公司未来业务发展规划

    近年来,受广电运营商网络双向化改造进程持续放缓、广电行业整体业绩下
滑的影响,公司产品销售下降幅度较大,盈利能力持续下滑。同时,作为公司拓
展业务代表的智慧旅游、智慧平安社区等智慧物联应用业务尚处于培育发展期,
多项转型发展的业务进展缓慢。面临多变的市场环境及业绩下行的压力,公司急
需积极推进新业务发展。

    公司多年来一直从事有线宽带网络传输系统及相关产品的开发和生产,对于
智慧家庭集成平台的构建和网关等硬件设施的制造有一定的技术基础,在承接的
无锡市科技成果产业化项目“基于物联网的家庭智能集成平台研发及产业化”验
收中也获得“优秀”等级。发力基于物联网技术的智慧家庭领域,符合目前公司
的技术储备及研发方向。

    本次交易完成后,公司计划将康晟公司作为基于物联网的家庭智能集成平台
研发和产业化项目的实施主体,进一步推进公司现有技术及研发成果落地,通过
利用康晟公司所在地优越的区域交通优势、产业优势及政策优势,在康晟公司现
有成熟资产的基础上打造具备研发、生产、展示及培训功能的基于物联网的家庭
智能集成平台研发及产业化基地,为公司创造新的业绩增长点。

    2、康晟公司的资产负债情况

    截至 2021 年 7 月 31 日,康晟公司账面总资产为 10,920.90 万元,其中投资
性房地产 8,408.84 万元,包括房屋建筑物账面价值 7,756.27 万元,主要为在位于
余姚市凤山街道站南路 369 号的 4 栋建筑物;土地使用权账面价值 652.57 万元,
主要为在位于余姚市凤山街道站南路 369 号的 9,582.00 平方米土地使用权。康晟
公司账面总负债为 6,237.01 万元,其中应付账款账面价值 1,285.16 万元,主要为
应付工程款、幕墙款、装修款等,长期借款 3,093.05 万元,主要为向中国银行股
份有限公司余姚分行的长期性借款。

    康晟公司 2021 年 7 月 31 日的总体资产负债率为 57.11%,其中长期借款占
总负债比例达 49.59%,主要用于康晟公司房屋建筑物的工程建设,其长期偿债
能力较好,具有合理性。

    3、康晟公司房产位置及周边产业配套

   (1)康晟公司房产位置

    余姚市位于长三角经济圈的核心区,既是杭州湾大湾区的核心地带,亦是长
三角城市群的重要节点,已纳入上海“二小时交通圈”,具有便捷的海陆空交通。
康晟公司所在地毗邻作为余姚和慈溪地区(以下简称“余慈地区”)核心交通枢
纽的余姚北高铁站,区域优势明显。

    康晟公司位于余姚市凤山街道站南路 369 号,该位置位于余慈连接线与站南
路的交汇口,西面倚靠屯山公园和高铁余姚北站,一方面,沿余慈连接线往南
15 分钟可达余姚市中心区域,往北约 1.5 小时车程可抵达上海市金山区;另一方
面,沿站南路往西 300 米可达高铁站—余姚北站,19 分钟可抵达宁波,31 分钟
可抵达杭州,畅享各大都市的繁华璀璨,区域通达性极强。房地产周边有中昂祥
云府、红星江月府、云成大境府、云都会府等多个在建楼盘,居住氛围日渐浓厚,
附近有迪赛 知行广场、余姚农村商业银行、余姚市凤山小学、凤山街道卫生院、
屯山公园等,公共配套设施完善度较高,所在区位状况较好,处于发展阶段,周
边商务办公类房产较为稀缺。

    (2)康晟公司周边产业配套

    康晟公司坐落于余慈地区交汇处的数字云城产业基地(以下简称“数字云
城”)。 数字云城是由华晟基金管理(深圳)有限公司与余姚市政府联袂打造,
以云产业为基础,以人工智能为核心,以城市运营模式为载体,以城市大数据为
目标,以 AI+城市运营的模式,聚焦物联网+区块链+产业云,推动城市空间单元
数字化,实现全面感知、实时交互、数据治理,致力于成为全球超大规模的智慧
城市技术创新平台和成果转化基地。

    数字云城所在的余慈地区是中国最大的家电产业基地之一,作为传统的优势
产业,余慈地区拥有庞大的家电产业集群和广阔的生产制造企业数量,培育了众
多行业领军企业。2020 年由商务部发布的国家外贸转型升级名单中,余姚市荣
获国家外贸转型升级基地(家用电器)称号;2021 年 7 月 27 日,浙江省经信厅
公布了浙江省第一批行业产业大脑建设试点“揭榜挂帅”项目名单,明确由余姚
市牵头,慈溪市、高新区联合共建智能家电产业大脑。智慧家电是智慧家庭的重
要组成部分,公司在当地打造基于物联网的家庭智能集成平台研发及产业化基地,
在各项政策支持下,可与相关企业形成良好的产业协同效应,更贴近用户与市场,
有利于为属地客户提供更定制化的解决方案,增强问题解决能力。

    康晟公司名下的资产,即河姆渡创新产业园云时尚中心(以下简称“云时尚
中心”)是目前数字云城唯一建成并实际运营的产业园区,自 2018 年开园以来,
已成为数字云城的展示窗口和产业基地,是浙江省首个基于 5G 架构的智慧园区,
科创中国宁波创新基地、宁波市科技工作者之家,北京大学研发实验服务基地
宁波科技服务中心、中信城市运营研究中心知行合一云城基地在这里落地,世界
500 强费森尤斯集团赫利奥斯医院管理中国区总部、腾讯安全云宁波创新中心、
余姚市民云、余姚数字经济研究院、新京剧国际文化艺术交流中心等多家云产业
领域明星企业及研究机构共计 100 余家在这里落户,中国云城数字经济峰会、
iCAN 国际创新创业大赛中国总决赛、亚太创新学院(APIA)国际创新加速营、
中信城市运营沙龙等大型活动在这里成功举办,规划展示厅、多功能路演大厅、
数字会议室、共享办公室、创新孵化器及配套公寓、食堂、创业咖啡、文艺书店
等智慧园区创新孵化配套齐备,智慧办公、智慧生活、智慧停车、智慧安防、智
慧消费、智慧招商等智慧园区应用场景一应俱全。云时尚中心作为数字云城运营
最成熟、场景最齐全、配套最完善、知名度最高、示范效应最强的园区,符合公
司发展智慧园区运营管理相关业务,包括智慧园区公共管理平台、智慧园区空间
智慧化管理、入园企业数字化赋能、工业物联网、产业大脑等,并购康晟公司将
为公司在数字云城的业务落地和展示推广提供最佳的基地,并有利于逐步进入数
字云城构建服务核心,从而形成良好的协同效应。

    基于此,本次收购有利于上市公司依托余慈地区家电产业集群和智慧产业园
区的多种应用场景,快速布局智慧家电市场,具有必要性及合理性。

    4、康晟公司房产建成时间及折旧情况

    康晟公司的房产主体部分于 2018 年 1 月建成并投入使用,采用高档商办风
格建设,外墙为玻璃幕墙及铝塑板,内墙面贴大理石瓷砖、墙纸、刷乳胶漆,地
面铺抛光砖、木地板、地毯,天花刷乳胶漆、涂料、立体吊顶,木门、玻璃门推
拉门、铝合金窗。电梯、中央空调、吊灯、日光灯、射灯照明设施,所用材料质
量较好,装饰装修工程施工质量较好,使用维护情况良好。截至 2021 年 7 月 31
日,投资性房地产账面原值 8,912.10 万元(含土地使用权),折旧金额 503.26
万元,账面净值 8,408.84 万元,相关资产处于正常使用状态,成新度较新。

    5、康晟公司周边可比房产交易作价

    康晟公司所在的余姚北高铁新城,与其相似的房地产很少,难以收集到微观
 区位同类型房地产的租售案例。扩大搜集范围,同地区与康晟公司房地产租金水
 平接近的办公楼售价在 12,000-13,000 元/平方米之间,具体如下:

                                      面积                            租金单价
 序号              位置                    总价(万元)单价(元/㎡)                    类型
                                    (㎡)                          (元/月/㎡)
         宁波市余姚新建北路
     1                               316       379            12,000         49      甲级写字楼
           182 号-2 甲级写字楼
         宁波市宁南南路广融大
     2                               950       1235           13,000         51      甲级写字楼
                 厦写字楼
         宁波市腊梅路 515 号迪
     3                               640       830            13,000         48      甲级写字楼
             信通大厦写字楼

         周边办公房产租金水平在 42-49 元/月/平方米,与康晟公司相比,这些办公
 房产为普通高层写字楼,楼龄较大,分摊面积较多,附近同类产品较多导致竞争
 较为激烈,具体如下:

 序号                     位置               面积(㎡) 租金单价(元/月/㎡)           备注
     1      余姚市众安时代广场写字楼            206                     49             写字楼
     2      余姚市众安时代广场写字楼            325                     42             写字楼
     3         余姚市纬五路办公楼               700                     42             写字楼
     4      余姚市文山创意广场 17 号            2,804                   45           园区办公楼

         此外,康晟公司所在宗地取得成本约为 740 元/平方米,而近期同地区的同
 类型用地,出让价格已经达到 2,000 元/平方米以上,出现较大的增幅。周边工业
 用地成交案例如下:

                                                  土地面           成交单价
                                                          成交价格
序号      行政区                 地块位置         积(平方          (元/平方           项目单位
                                                          (万元)
                                                    米)              米)
                                                                                     宁波市铭瑾泰
         余姚市凤 凤山街道永宁路西侧、永兴
 1                                                    5,734     1,292        2,253   家居用品有限
         山街道         路南侧地块
                                                                                         公司
                                                                                     宁波思颖光电
         余姚市凤 凤山街道东环北路东侧、北
 2                                         11,275               2,367        2,099   照明科技有限
         山街道       环东路南侧地块一
                                                                                         公司
         余姚市凤 凤山街道东环北路东侧、北                                           宁波臻阳塑业
 3                                         10,438               2,149        2,059
         山街道       环东路南侧地块三                                                 有限公司
         余姚市凤 兰江街道石婆桥村、宁波海                                           宁波海际电器
 4                                          1,538                345         2,243
         山街道     际电器有限公司北侧                                                 有限公司

         综上所述,本次交易是公司在业绩持续下滑的背景下,谋求推进新业务发展、
 布局基于物联网技术的智慧家庭领域的战略需要。康晟公司所持有的资产是目前
 数字云城内唯一建成并实际运营的园区,具有资源稀缺性。同时,公司通过收购
康晟公司股权,可以利用其所在地优越的区域交通优势、产业优势及政策优势,
在其现有成熟的资产上打造具备研发、生产、展示及培训功能的基于物联网的家
庭智能集成平台研发及产业化基地,为公司创造新的业绩增长点。因此,公司向
关联方购买康晟公司 100%股权具有必要性及合理性。

   (二)结合康晟公司价值评估的具体过程说明评估增值的合理性和本次交易
定价的公允性,说明是否存在向关联方输送利益的情形

    公司委托深圳君瑞资产评估所(特殊普通合伙)对宁波余姚康晟机器人科技
有限公司进行评估,评估基准日为 2021 年 07 月 31 日,深圳君瑞资产评估所(特
殊普通合伙)于 2021 年 10 月 13 日出具了《无锡路通视信网络股份有限公司拟
收购股权涉及的宁波余姚康晟机器人科技有限公司股东全部权益价值资产评估
报告》(君瑞评报字(2021)第 024 号)。

    1、评估方法的选择

    根据国家关于资产评估的有关准则及法规,评估机构对委托评估范围内资产
进行了必要的核查及技术调查,实施了其认为必要的其他程序,在此基础上,分
别对市场法、收益法、资产基础法三种评估方法的适用性进行了分析判断,并采
用资产基础法评估宁波余姚康晟机器人科技有限公司的股东全部权益价值。

    (1)市场法适用性分析

    市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权
益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。市场法中常用
的两种方法是交易案例比较法和上市公司比较法。由于目前国内的类似企业在产
权交易市场或交易案例不多,相似权益性资产交易市场尚不活跃,相似交易对象
信息尚缺乏透明度,难以取得充分、可靠的经营财务数据;在资本市场上同行业、
同规模、同业务类型的上市公司数量不多,其经营业务和财务数据与被评估单位
差距较大,不具可比性,难以获得适当的价值比率或经济指标建立相应的评价体
系和回归分析,故难以采用市场法进行评估。

    (2)收益法适用性分析

    收益法是从所有者角度进行被评估单位所有者全部权益价值的评估,是把由
多个或多种单项资产组成的资产综合体所具有的整体获利能力作为评估对象,据
此来判断被评估单位所有者全部权益价值。应用收益法必须具备的基本前提有:

    ①资产购买者的购买价格不会超过企业(或与该企业相当且具有同等风险程
度的同类企业)未来预期收益折算成的现值;

    ②被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量;

    ③资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货币衡量;

    ④被评估资产预期获利年限可以预测;

    ⑤企业能通过不断地自我补偿和更新,使企业持续经营下去并保证其获利能
力。

    被评估单位宁波余姚康晟机器人科技有限公司除对投资性房地产开展的租
赁业务外尚未开展其他经营项目。投资性房地产的租赁业务是暂时性业务,不是
主营业务,被评估单位前两年一期的营业收入、成本、费用等数据也主要为投资
性房地产租赁业务发生的,不适合作为企业未来开展“基于物联网的家庭智能集
成平台研发和产业化项目”等主营业务预测提供参照。同时,房地产剩余使用年
限为 45.86 年,也不符合企业永续持续经营条件。

    综上分析,被评估单位无法合理预测未来经营性盈利情况,因此本项目不适
宜采用收益法评估。

       (3)资产基础法适用分析

    资产基础法是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础,合理评估企
业表内及表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法。被评估单位
资产产权清晰、财务资料完整,各项资产和负债都可以被识别。委估资产不仅可
根据财务资料和购建资料确定其数量,还可通过核查核实其数量,可以按资产再
取得途径判断其价值,因此本次评估适用资产基础法评估。

    经上述综合分析,本次仅采用资产基础法对被评估单位股东全部权益价值进
行评估。

       2、评估的具体过程,重要的评估参数的选取情况及依据

    企业价值评估中的成本法也称资产基础法,是指在合理评估企业各项资产价
值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。其中各项资产的价值应当根据
其具体情况选用适当的具体评估方法得出,主要资产评估方法简述如下:

    (1)货币资金

    货币资金为银行存款。对银行存款进行函证,检查银行对账单和银行存款余
额调节表。货币资金经核对无误后,以经核实后的账面价值确认其评估价值。

    (2)预付账款

    对于预付账款,评估专业人员通过核查账簿、原始凭证,并对大额款项进行
函证或相关替代程序进行清查核实,在此基础上按预计可收回相关资产和权益确
定评估值。

    (3)其他应收款

    对于应收款项,评估专业人员通过核查账簿、原始凭证,并对大额应收款项
进行函证或相关替代程序进行清查核实,在进行业务内容和账龄分析的基础上,
对于预计能够全额收回的款项,按清查核实后账面值确定评估值;对于有确凿证
据证明不能收回的款项,评估为零;对于预计不能全额收回但又没有确凿证据证
明不能收回或不能全额收回的款项,在逐笔分析业务内容的基础上,结合账龄分
析分别确定一定比例的风险损失,具体评估为:评估值=账面值×(1-风险损失
率),已计提的坏账准备评估为零。

    (4)其他流动资产

    其他流动资产为待认证增值税进项税额,通过核实原始凭证和纳税申报表,
了解其他流动资产的发生时间,核实账面余额的数值,并进行账龄分析和可收回
性判断,以预计可收回的款项或权利作为评估值。

    (5)投资性房地产

    常见的房地产评估方法有市场法、收益还原法、成本法三种方法。评估人员
在认真分析所掌握的资料并对评估对象进行实地勘察,评估对象房地产是经营性
物业,现已投入使用用于出租,房地有效结合使得评估对象处于最佳利用状态,
房地有效结合使得房地产市场存在超额利润,使价格水平偏离成本,因此本次对
投资性房地产中的房屋建筑物与土地使用权合并评估。根据评估对象的特点及本
身的实际情况,参照国家标准《房地产估价规范》,在选取评估方法时主要作出
以下考虑:

    ①评估对象为具有收益或潜在收益的房地产,且评估对象所在片区类似物业
租赁市场较活跃,符合收益法应用范围。因此,适宜采用收益还原法。

    ②评估对象为工业-研发办公房地产,同一供求圈内类似房地产近期整体买
卖交易实例较少,市场不活跃,难以收集到相关的成交案例,不宜选用市场法。

    ③评估对象为工业-研发办公房地产,建筑结构、层数及使用年限明晰,可
参考新建房屋的市场价格确定为其重置单价并结合评估对象的实际情况确定其
成新率,然后采用成本法的计算公式计算出评估对象房屋的现状价格,故选取重
置成本法求取评估对象价值。

    收益还原法,也称为收益资本化法,是根据评估对象未来收益求取评估对象
价值的方法,具体是预测评估对象未来各期的正常净收益,然后选用适当的资本
化率将其折算到估价时点后相加来求取评估对象价值的方法。收益法是以预期原
理为理论依据,预期原理说明,决定房地产当前价值的,重要的不是过去的因素
而是未来的因素,适用于有经济收益或潜在经济收益的房地产估价。

    收益还原法的最基本的计算公式为:

                A1                  A2                               An
    V                                               
               1  Y1        (1  Y 1 )( 1  Y 2 )        (1  Y 1 )( 1  Y 2 )    (1  Y n )
         n
                       Ai
                 i


               
         i 1
                      (1  Y j )
                j 1



    其中:V --- 收益价格
    An
         --- 年净收益
    Yn
         ---报酬率
    n --- 收益年限
    运用收益还原法估价应按下列步骤进行:
             搜集有关收入和费用的资料;
             估算潜在毛收入;
             估算有效毛收入;
        估算运营费用;
        估算净收益;
        选用适当的报酬率;
        选用适宜的计算公式求出收益价格

    成本法(房地合估),是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和
折旧,将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法,其基本
计算公式:

    房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧

    =土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-
建筑物折旧

    运用成本法估价一般应按下列步骤进行:

        选择具体估价路径;
        计算重置成本或重建成本;
        估算折旧;
        求取成本价值。


    评估过程如下:

    我们经过分析,采用了收益法和成本法分别进行测算,最终结论经过分析采
用了收益法测算结果,以下为收益法部分的测算过程。使用收益还原法进行测算:

    A.租约期内价值测算

    I、评估对象租约期内租金水平的确定

    根据委托方提供的《委托运营合同》显示,评估对象余姚市凤山街道站南路
369 号房地产租赁期自 2019 年 8 月 1 日至 2029 年 12 月 31 日,租赁范围为整体
出租,租赁期起始租金为 1.8 元/天/平方米,2022 年 1 月 1 日起租金价格每年上
涨 4%,2026 年 1 月 1 日起租金价格每年上涨 5%。自编 1-4 栋建筑面积为 9,185.13
平方米,则此次评估租约期内租金单价为:

    租约期内起始租金单价=1.8×365÷12
       =54.75 元/平方米.月(保留小数点后两位)(评估基准日租金水平)。

       II、确定收益价值测算的因素

       i、评估对象空置率确定

       租约期内不考虑空置率的影响,租约期内空置率为 0。

       ii、评估对象递增比率的确定

       根据委托方提供的《委托运营合同》显示,租赁期起始租金为 1.8 元/天/平
方米,2022 年 1 月 1 日起租金价格每年上涨 4%,2026 年 1 月 1 日起租金价格每
年上涨 5%,经计算租金单价如下表:

                       租约租金单价(元/          年租金(元/年/   月租金(元/月/平
序号     合同内租期                       递增
                         日/平方米)               平方米)          方米)
 1         2019 年          1.800         ——       ——             54.75
 2       2020 年全年        1.800         ——      657.00            54.75
 3       2021 年全年        1.800         ——      657.00            54.75
 4       2022 年全年        1.872         4%        683.28            56.94
 5       2023 年全年        1.947         4%        710.66            59.22
 6       2024 年全年        2.025         4%        739.13            61.59
 7       2025 年全年        2.106         4%        768.69            64.06
 8       2026 年全年        2.211         5%        807.02            67.25
 9       2027 年全年        2.322         5%        847.53            70.63
10       2028 年全年        2.438         5%        889.87            74.16
11       2029 年全年        2.560         5%        934.40            77.87

       iii、报酬率的确定:考虑到租约期内风险较低,报酬率取 5.0%,详见下述
租约期外报酬率取值说明;

       iv、房地产出租的相关费用与税费取值的确定:

       iv-i、房地产出租时的费用主要有租赁管理费、维修费、保险费。

       租赁管理费、维修费、保险费等根据余姚市房地产出租的相关规定及市场的
一般情况取值。

       租赁管理费:管理费一般为年有效租金毛收入的 1%。

       根据成本法测算,确定评估对象建筑物重置成本为 4,989 元/㎡。
      维修管理费:包括日常性维修和大维修费用,一般取值为每年建筑物重置成
  本的 1%平均分摊至每月。

      保险费:目前广州市物业的保险费一般取值为重置成本的 0.5%。

      iv-ii、综合税率:出租人为企业单位:

      房产税率为 11.01%(12%÷(1+9%)),计税基数为毛租金收入。

      增值税为 8.26%,计税基数为毛租金收入。(含税租赁收入÷(1+9%)×9%)

      城建维护税为 7%,计税基数为增值税。

      教育附加费为 3%,计税基数为增值税。

      地方教育附加费为 2%,计税基数为增值税。

      印花税:税率为 0.1%,租约期内已签订合同,不再计算印花税。

      v、土地使用税:根据《余姚市人民政府关于调整城镇土地使用税适用税额
  和征收范围的通知》(余政发〔2008〕23 号),评估对象所在区域二级用地城镇
  土地使用税为每平方米年税额为 9 元。计税基数为总土地使用权面积。

      vi、租赁保证金的确定:

      《租赁管理条例》规定租赁保证金不得超过 3 个月租金;根据对评估对象类
  似物业的调查,确定评估对象的租赁保证金按 2 个月计算。租赁保证金利率按中
  国人民银行公布的评估基准日一年期定期存款利率 1.5%计算。

      vii、收益年期确定:根据《不动产权证书》显示土地使用权年限至 2067 年
  06 月 11 日止,至评估基准日,剩余土地使用年限为 45.86 年。租约期为 2019 年
  8 月 1 日至 2029 年 12 月 31 日,则截至评估基准日剩余租约期为 8.42 年,租期
  内收益年限按 8.42 年计算。

      viii、评估对象房屋建筑物占地土地面积:根据委托方提供的资料显示余姚
  市凤山街道站南路 369 号占地面积为 9,582.00 平方米。

      III、租约期内收益价值测算:

                                        租期内
评估对象名称                         余姚市凤山街道站南路 369 号
  分类项目                                                  递增期
                                    实际占用土地面
       建筑面积 9,185.13     ㎡                    9,582.0       ㎡      建筑物重置价值     4989     元/㎡
                                          积
     登记价                          押金      2       月
项目
基本 空置率                  0%       0%      0%       0%        0%        0%       0%       0%       0%
情况 年递增系
       数
       收益年限    8.42
                  计算比
  计算项目                  0.42     1.42     2.42     3.42     4.42       5.42     6.42     7.42     8.42
                    率
  收益年期                 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年 2029 年
         租金               54.75    56.94   59.22    61.59     64.06     67.25    70.63    74.16    77.87
       有效租金             54.75    56.94   59.22    61.59     64.06     67.25    70.63    74.16    77.87
收入
       押金利息 1.50%       0.14     0.14     0.15     0.15     0.16       0.17     0.18     0.19     0.19
         小计               54.89    57.08   59.37    61.74     64.22     67.42    70.81    74.35    78.06
        房产税    11.01%    6.03     6.27     6.52     6.78     7.05       7.4      7.78     8.16     8.57
        增值税    8.26%     4.52      4.7     4.89     5.09     5.29       5.55     5.83     6.12     6.43
       城建维护
                   7%       0.32     0.33     0.34     0.36     0.37       0.39     0.41     0.43     0.45
         税
       教育费附
                   3%       0.14     0.14     0.15     0.15     0.16       0.17     0.17     0.18     0.19
         加
       地方教育
                   2%       0.09     0.09     0.1      0.1      0.11       0.11     0.12     0.12     0.13
       费附加
支出    印花税    0.00%      0        0        0        0            0      0        0        0        0
       土地使用
                   9.0      0.78     0.78     0.78     0.78     0.78       0.78     0.78     0.78     0.78
         税
       租赁管理
                   1%       0.55     0.57     0.59     0.62     0.64       0.67     0.71     0.74     0.78
         费
       维修管理
                   1.0      4.16     4.16     4.16     4.16     4.16       4.16     4.16     4.16     4.16
         费
        保险费    0.50%      2.1      2.1     2.1      2.1       2.1       2.1      2.1      2.1      2.1
         小计               18.67    19.12   19.61    20.12     20.64     21.31    22.04    22.77    23.57
  月纯收益                  36.22    37.96   39.76    41.62     43.58     46.11    48.77    51.58    54.49
  年纯收益                 182.55   455.52   477.12   499.44   522.96     553.32   585.24   618.96   653.88
   报酬率                  5.00%    5.00%    5.00%    5.00%     5.00%     5.00%    5.00%    5.00%    5.00%
   折现值                  178.85   425.03   423.98   422.68   421.51     424.75   427.86   430.96   433.59
       评估单价             3590                                     元/平方米
         总价                32,974,617                                     元

        B.租约期外价值测算

        I、评估对象租金水平的确定
     评估对象现状用途商业,能收集到一定可比租赁案例,因此,适宜采用市场
法求取评估对象客观租金水平。

     估价人员通过市场调查,目前评估对象所在片区的类似房地产平均租金水平
为 42-49 元/㎡月之间,因余地面积、道路通达度、设备设施、位置、面积、建
筑结构、商业氛围及现状等因素差异造成该区域租金水平有一定差异。根据比较
法,评估对象平均租金水平为每月 47 元/平方米,详细资料见下表 :

                                   比较案例基本情况表

                  余姚市众安时代广场        余姚市众安时代广场
  项目名称                                                             余姚市纬五路***号
                        ***号                     ***号
  所在位置        余姚市众安时代广场        余姚市众安时代广场             余姚市纬五路

  现状用途                办公                       办公                     办公

租金(元/㎡月)            49                         42                        42

  交易时间             2021 年 5 月            2021 年 6 月                2021 年 6 月

  价格类型             公开市场价               公开市场价                  公开市场价

  是否含税                 是                         是                        是

     II、建立比较因素条件说明表

     参与比较的因素条件应是对评估对象与比较案例之间的价格差异产生作用
的因素;通过对评估对象与三个比较案例各自特点的分析,本次估价选择了交易
情况、交易期日、区位、权益、实物状况等因素进行比较,具体详见下表:

                                   比较因素条件说明表
               评估对象

          内                 评估对象       可比案例一      可比案例二        可比案例三
   比较因素       容
  租金单价(元/㎡月)              ——           49              42                   42
                          余姚市凤山街道 余姚市众安时 余姚市众安时
       物业位置                                                    余姚市纬五路
                          站南路 369 号    代广场       代广场
       物业用途                  ——          办公            办公              办公
       交易情况                  正常          正常            正常              正常
       交易时间                  ——      2021 年 5 月     2021 年 6 月     2021 年 6 月

 区位状   区域功能定位          商住区        商住区          商住区            商住区
   况     商服繁华度             较好          较好            较好              一般
          环境质量          较好          较好          较好         一般
         对外交通通达
                            便利         较便利        较便利       较便利
             度
         公共设施完善
                           较完善        较完善        较完善       较完善
             度
         基础设施完善
                           较完善        较完善        较完善       较完善
             度
          租约限制       无租约限制     无租约限制   无租约限制   无租约限制
权益状
         他项权利限制    无特殊限制     无特殊限制   无特殊限制   无特殊限制
  况
         城市规划限制    无特殊限制     无特殊限制   无特殊限制   无特殊限制
          建筑结构          钢混          钢混          钢混         钢混
                                       水电、电信、 水电、电信、 水电、电信、
                        水电、电信、消
          设备设施                     消防设施较完 消防设施较完 消防设施较完
                        防设施较完善
                                           善           善           善
实物状      装修           带装修        带装修        带装修       带装修
  况      成交规模           大           中等          中等         较大
          余地面积          较大          中等          中等         较小
           通用性           较好          较好          较好         较好
         综合成新率       九成五新       九成新        九成新      八成五新

    i 交易情况修正:根据对可比实例的调查了解,可比实例均为正常交易,因
此无须对交易情况进行修正。

    ii 交易时间修正:可比实例一、二、三交易时间均为近期,评估对象所在区
域的租金价格较为平稳,故对三个可比实例交易时间均不作修正。

    iii 区位、权益、实物状况修正系数

    区位状况

    iii-i、区域功能定位:将区域规划功能定位为办公区、商业区、住宅区、商
住区、工业区五种主要发展方向定为五个级别,以评估对象所在区域规划发展方
向指数为 100,各比较实例与之比较,每上升或下降一个级别,因素指数相应上
升或下降 2;

    iii-ii、商服繁华度:分为好、较好、一般、较差、差五个级别,将评估对象
所在区域的商服繁华度设为 100,各比较实例与之比较,每上升或下降一个级别,
因素指数相应上升或下降 2。

    iii-iii、环境质量:分为好、较好、一般、较差、差五个级别,以评估对象环
境质量指数设为 100,各比较实例与之比较,每上升或下降一个级别,因素指数
相应上升或下降 2。

    iii-iv、对外交通通达度:将对外交通通达度分为便利、较便利、一般、较低、
低五个级别,以评估对象对外交通通达度指数设为 100,各比较实例与之比较,
每上升或下降一个级别,因素指数相应上升或下降 2。

    iii-v、公共设施完善度:分为高、较高、一般、较低、低五个级别,以评估
对象公共设施完善度指数设为 100,各比较实例与之比较,每上升或下降一个级
别,因素指数相应上升或下降 2。

    iii-vi、基础设施完善度:分为完善、较完善、一般、较差、差五个级别,以
评估对象基础设施完善度指数设为 100,各比较实例与之比较,每上升或下降一
个级别,因素指数相应上升或下降 2。

    权益状况

    iii-i、租约限制:分为有租约限制、无租约限制两个级别,以评估对象租约
限制指数设为 100,各比较实例与之比较,每上升或下降一个级别,因素指数相
应上升或下降 3。

    iii-ii、他项权利限制:分为有无他项权利限制、有他项权利限制两种。以评
估对象他项权利限制设为 100,各比较实例与之比较,每上升或下降一个级别,
因素指数相应下降或上升 2。

    iii-iii、城市规划限制:城市规划、法定图则对评估对象及可比实例所在地有
明确规划限制的应考虑规划限制对房地产价值的影响,分为有城市规划限制、无
城市规划限制两种。以评估对象所在地有无城市规划限制为 100,各比较实例与
之比较,每上升或下降一个级别,因素指数相应上升或下降 3。

    实物状况

    iii-i、建筑结构:分为钢混、混合、钢结构、砖木、简易五个级别,以评估
对象建筑结构指数设为 100,各比较实例与之比较,每上升或下降一个级别,因
素指数相应上升或下降 3-5。

    iii-ii、设备设施:分为好、较好、一般、较差、差五个级别,将评估对象设
备设施指数设为 100,各比较实例与之比较,每上升或下降一个级别,因素指数
相应上升或下降 2。

       iii-iii、装修状况:分为高档装修、中档装修、普通装修、简单装修、毛坯五
个级别,以评估对象装修状况指数设为 100,各比较实例与之比较,每上升或下
降一个级别,因素指数相应上升或下降 3。

       iii-iv、建筑规模:分为小、较小、中等、较大、大五个级别,以评估对象建
筑规模指数设为 100,各比较实例与之比较,每上升或下降一个级别,因素指数
相应上升或下降 3。

       iii-v、余地面积:分为大、较大、适中、较小、无五个级别,以评估对象余
地面积指数设为 100,各比较实例与之比较,每上升或下降一个级别,因素指数
相应上升或下降 2。

       iii-vi、通用性:分为好、较好、一般、较差、差五个级别,以评估对象通用
性指数设为 100,各比较实例与之比较,每上升或下降一个级别,因素指数相应
上升或下降 2。

       iii-vii、综合成新率:根据评估对象及比较实例的竣工时间及维护状况确定
综合成新度,以评估对象综合成新度指数设为 100,各比较实例与之比较,每上
升或下降一个级别,因素指数上升或下降 2。

       III、建立比较因素条件指数和因素比较修正系数表:

                               比较因素条件指数表
                评估对象

           内              评估对象    可比案例一   可比案例二   可比案例三
 比较因素           容
  租金单价(元/㎡月)         ——           49            42          42
        物业位置             100          100          100          100
        物业用途             100          100          100          100
        交易情况             100          100          100          100
        交易时间             100          100          100          100

区位     区域功能定位        100          100          100          100
状况      商服繁华度         100          100          100           98
            环境质量              100             100           100                 98
        对外交通通达度            100             98                98              98
        公共设施完善度            100             100           100                 100
        基础设施完善度            100             100           100                 100
            租约限制              100             100           100                 100
权益
         他项权利限制             100             100           100                 100
状况
         城市规划限制             100             100           100                 100
            建筑结构              100             100           100                 100
            设备设施              100             100           100                 100
              装修                100             100           100                 100
实物
            成交规模              100             106           106                 103
状况
            余地面积              100             98                98              96
             通用性               100             98                98              100
           综合成新率             100             98                98              96


                                    因素比较修正系数表
评估对象

内                          可比案例一            可比案例二             可比案例三
比较因素               容
租金单价(元/㎡月)           49                    42                     42
物业位置                    100         /   100   100     /    100       100    /     100
物业用途                    100         /   100   100     /    100       100    /     100
交易情况                    100         /   100   100     /    100       100    /     100
交易时间                    100         /   100   100     /    100       100    /     100

       区域功能定位         100         /   100   100     /    100       100    /     100
       商服繁华度           100         /   100   100     /    100       100    /     98

区位 环境质量               100         /   100   100     /    100       100    /     98
状况 对外交通通达度         100         /   98    100     /    98        100    /     98
       公共设施完善度       100         /   100   100     /    100       100    /     100
       基础设施完善度       100         /   100   100     /    100       100    /     100

       租约限制             100         /   100   100     /    100       100    /     100
权益
     他项权利限制           100         /   100   100     /    100       100    /     100
状况
     城市规划限制           100         /   100   100     /    100       100    /     100

实物 建筑结构               100         /   100   100     /    100       100    /     100
       状况 设备设施           100        /    100     100          /   100       100       /   100

              装修             100        /    100     100          /   100       100       /   100

              成交规模         100        /    106     100          /   106       100       /   103

              余地面积         100        /    98      100          /   98        100       /   96

              通用性           100        /    98      100          /   98        100       /   100

              综合成新率       100        /    98      100          /   98        100       /   96

       综合修正系数            1.0228                  1.0228                     1.1193

       比准租金(元/平方米月) 49.6                    42.5                       46.1

              IV、评估对象租赁价格水平确定:

       比较案例                               案例一            案例二               案例三
       比准租金                               50.1              43.0                 47.0
       权重                                   1/3               1/3                  1/3
       评估对象租金单价(取整至个位)         47                                     元/平方米月

              V、租约期外评估对象租赁价格水平确定:

              根据评估人员对评估对象周边类似房地产市场目前出租率情况的调查,目前
       周边类似物业的租金水平递增率相对稳定。

              根据评估人员对评估对象周边类似房地产市场情况及目前出租率情况的调
       查,确定评估对象的递增方案按照 2-17.42 年每年 4%递增,17.42 年后为稳定期,
       稳定期递增率为 3%。即到租约期外第一年租金水平为 66.89 元/平方米(第 10
       年):

                                          收益年期                                      年增长率      4.0%
序号     名称
                       1   2          3       4        5        6             7         8       9      10
       余姚市凤
                 47.00   48.88   50.84   52.87   54.98   57.18   59.47   61.85   64.32   66.89
       山街道站
 1
       南路 369
                2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年 2029 年 2030 年
         号

              VI、评估对象空置率确定

              根据评估人员对评估对象周边类似房地产市场目前出租率情况的调查,目前
       周边类似的房地产出租率较好。评估人员根据评估对象周边房地产市场的特点、
       发展规划及对未来房地产市场的预测,参考周边类似房地产的空置情况,评估人
       员预测评估对象空置率 9.42-24.42 年空置率由 7%递减为 5%,24.42 年后已达到
稳定期,稳定期空置率为 4%。

    VII、报酬率的确定

    采用安全利率加风险调整值法求取报酬率。

    报酬率=无风险报酬率+投资风险报酬率。

    其中:无风险报酬率是指不承担投资风险的回报率,是几乎所有的投资都应
该得到的投资回报率,无风险报酬率一般指国债利率或银行存款利率,本次取评
估基准日人民银行公布的一年期银行存款利率 1.5%。

    风险报酬率是指承担额外风险所要求的补偿,即超过无风险报酬率以上部分
的报酬率。投资风险与风险报酬率存在着一定的对应关系。一般而言,投资风险
越高,投资者要求的投资风险报酬率就越高。进而,投资风险与投资报酬率存在
着内在关系,在无风险投资报酬率一定的条件下,投资风险越高,投资者要求的
投资风险报酬率就越高,从而投资报酬率也就越高。

    考虑到管理的难易程度,投资的流动性以及作为资产的安全性等因素,将风
险分为低、中、高三等,经我司评估人员按照根据特尔菲法对各等级风险的风险
报酬率取值为:

                              投资风险报酬率分档表

  物业类型           低              中                  高       备注

  办公物业       2.5%~3.0%      3.0%~3.5%          3.5%~5.0%

  商业物业       2.0%—3.5%      3.5%—4.5%          4.5%—6%

  工业物业       2.0%~2.5%      2.5%~3.0%          3.0%~5%

  综合物业                            采用内插法确定

    受工业物业整体大环境及国内外新冠疫情影响,经综合考虑,认为评估对象
投资风险程度处于高档水平,投资风险报酬率取值 4.0%,则评估对象的报酬率
为 1.5%+4.0%=5.5%。

    VIII、房地产出租的相关费用与税费取值的确定:

    i、房地产出租时的费用主要有租赁管理费、维修费、保险费。

    租赁管理费、维修费、保险费等根据余姚市房地产出租的相关规定及市场的
一般情况取值。

    租赁管理费:管理费一般为年有效租金毛收入的 1%。

    根据成本法测算,确定评估对象建筑物重置成本为 4,989 元/㎡。

    维修管理费:包括日常性维修和大维修费用,一般取值为每年建筑物重置成
本的 1%平均分摊至每月。

    保险费:目前广州市似物业的保险费一般取值为重置成本的 0.5%。

    ii、综合税率:出租人为企业单位:

    房产税率为 11.01%(12%÷(1+9%)),计税基数为毛租金收入。

    增值税为 8.26%,计税基数为毛租金收入。(含税租赁收入÷(1+9%)×9%)

    城建维护税为 7%,计税基数为增值税。

    教育附加费为 3%,计税基数为增值税。

    地方教育附加费为 2%,计税基数为增值税。

    印花税:税率为 0.1%。

    IX、土地使用税:根据《余姚市人民政府关于调整城镇土地使用税适用税额
和征收范围的通知》(余政发〔2008〕23 号 ),评估对象所在区域二级用地城镇
土地使用税为每平方米年税额为 9 元。计税基数为总土地使用权面积。

    X、租赁保证金的确定:

    《租赁管理条例》规定租赁保证金不得超过 3 个月租金;根据对评估对象类
似物业的调查,确定评估对象的租赁保证金按 2 个月计算。租赁保证金利率按中
国人民银行公布的评估基准日一年期定期存款利率 1.5%计算。

    XI、收益年期确定:根据《不动产权证书》显示土地使用权年限至 2067 年
06 月 11 日止,至评估基准日,剩余土地使用年限为 45.86 年。租约剩余 8.42 年,
即租约期外收益年限为=37.44 年(45.86-8.42)评估对象建于 2018 年。至评估基
准日已使用约 3 年。根据评估人员现场勘察,钢混结构非生产性用房耐用年限为
60 年,建筑物剩余使用年限为 57 年。根据合法原则,则评估对象收益年限按租
约期外收益年限计算,即 37.44 年。
    XII、土地年限到期后的建筑物价值确定:建筑物剩余年限大于土地剩余年
限,土地年限到期后建筑物经济使用年限尚余 11.14 年(60-48.86)。根据土地出
让合同约定土地出让期限届满,由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施,
并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值,给予土地使用者相
应补偿,此次评估考虑土地年限到期后的房屋建筑物的价值折现。土地年限到期
后的房屋建筑物残值为:4989×11.14÷60=926.29 元/平方米,现值为 79.5 元/平方
米。

    XIII、收益价值测算:
                                                                                  租期外

 评估对象名称                                                                余姚市凤山街道站南路 369 号
   分类项目                                                                       递增期                                                               稳定期   土地使
                                                                                                                                                                用年限
         建筑面                    实际占用土地                                                                         建筑物重置成           元/平            外建筑
                9,185.13    ㎡                  9,582.0     ㎡                                                                       4989                       物收益
           积                          面积                                                                                 本                 方米
                                                                                                                                                                  值
         登记价                    押金     2       月
项目基本
  情况   空置率             7%      7%      7%      7%      7%      7%      6%       6%     6%     6%     6%     5%      5%     5%     5%       5%      4%
         年递增
                                   4.0%    4.0%    4.0%    4.0%    4.0%    4.0%      4.0%   4.0%   3.0%   3.0%   3.0%   3.0%    3.0% 3.0%      3.0%    3.0%
           系数
         收益年
                  37.44                                                                                                                                          60
             限
                  计算比
   计算项目                9.42    10.42   11.42   12.42   13.42   14.42   15.42    16.42   17.42 18.42 19.42 20.42     21.42   22.42 23.42    24.42   45.86    11.14
                    率
                                                                                                                                                        17~
   收益年期                 1        2      3       4       5       6       7         8      9      10     11     12     13      14     15      16
                                                                                                                                                        37.44
          租金    66.89    66.89   69.57   72.35   75.24   78.25   81.38   84.64    88.03   91.55 94.30 97.13 100.04 103.04 106.13 109.31 112.59       126.72
         有效租
                           62.21   64.70   67.29   69.97   72.77   75.68   79.56    82.75   86.06 88.64 91.30 95.04     97.89 100.82 103.84 106.96     121.65
             金
 收入
         押金利
                1.50%      0.16    0.16    0.17    0.17    0.18    0.19     0.2      0.21   0.22   0.22   0.23   0.24    0.24   0.25   0.26    0.27     0.3
             息
           小计            62.37   64.86   67.46   70.14   72.95   75.87   79.76    82.96   86.28 88.86 91.53 95.28     98.13 101.07 104.10 107.23     121.95
         房产税 11.01%     6.85    7.12    7.41     7.7    8.01    8.33    8.76      9.11   9.47   9.76   10.05 10.46   10.78   11.1   11.43   11.78   13.39

 支出    增值税 8.26%      5.14    5.34    5.56    5.78    6.01    6.25    6.57      6.83   7.11   7.32   7.54   7.85    8.08   8.32   8.57    8.83    10.04
         城建维
                   7%      0.36    0.37    0.39     0.4    0.42    0.44    0.46      0.48    0.5   0.51   0.53   0.55    0.57   0.58    0.6    0.62     0.7
           护税
     教育费
              3%     0.15   0.16    0.17    0.17    0.18    0.19     0.2     0.2    0.21     0.22    0.23    0.24   0.24    0.25   0.26   0.26     0.3
       附加
     地方教
     育费附   2%     0.1    0.11    0.11    0.12    0.12    0.13    0.13    0.14    0.14     0.15    0.15    0.16   0.16    0.17   0.17   0.18     0.2
         加
     印花税 0.10%    0.06   0.06    0.07    0.07    0.07    0.08    0.08    0.08    0.09     0.09    0.09    0.1     0.1     0.1   0.1    0.11    0.12
     土地使
              9.0    0.78   0.78    0.78    0.78    0.78    0.78    0.78    0.78    0.78     0.78    0.78    0.78   0.78    0.78   0.78   0.78    0.78
       用税
     租赁管
              1%     0.62   0.65    0.67    0.70    0.73    0.76    0.80    0.83    0.86     0.89    0.91    0.95   0.98    1.01   1.04   1.07    1.22
       理费
     维修管
             1.0%    4.16   4.16    4.16    4.16    4.16    4.16    4.16    4.16    4.16     4.16    4.16    4.16   4.16    4.16   4.16   4.16    4.16
       理费
     保险费 0.50%    2.1     2.1     2.1     2.1     2.1     2.1     2.1     2.1    2.1      2.1       2.1   2.1     2.1     2.1   2.1     2.1     2.1
      小计           20.3   20.83   21.4    21.96   22.56   23.2    24.02   24.69   25.4    25.96 26.52 27.33       27.93   28.55 29.19   29.87   32.99
月纯收益            42.07   44.03   46.06   48.18   50.39   52.67   55.74   58.27   60.88 62.90 65.01 67.95         70.20   72.52 74.91   77.36   88.96
年纯收益            504.84 528.36 552.72 578.16 604.68 632.04 668.88 699.24 730.56 754.80 780.12 815.40 842.40 870.24 898.92 928.32 29,281.35 926.29
 报酬率             5.50% 5.50% 5.50% 5.50%         5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50%                       5.50%   5.50%
 折现值             304.87 302.44 299.89 297.34 294.77 292.04 292.95 290.28 287.47 281.53 275.80 273.25 267.58 262.01 256.54 251.11 4,303.47              79.50
   评估单价         8910                                                                   元/平方米
   评估总价           81,839,508                                                                    元
    C.评估对象的评估总值

    评估人员本着公平、公正、客观的原则,在对现场进行实地查勘、广泛收集
有关市场信息和评估对象信息的基础上,全面分析了影响评估对象价格的因素,
并运用收益还原法对评估对象进行估价。最终确定本次评估评估对象的评估单价
为 12,500 元/平方米,评估总值为 114,814,125 元(取整到个位),详见下表:



                          带租约房地产收益价值汇总表

    评估对象名称                     余姚市凤山街道站南路 369 号

     分类项目                           数值                       单位

  租约期内收益价值                   32,974,617                     元

  租约期外收益价值                   81,839,508                     元

   房地产收益总价                    114,814,125                    元

   房地产收益总价                      12,500                      元/㎡


    经评估,余姚市凤山街道站南路 369 号房地产评估值为 11,481.41 万元,较
账面值 8,408.84 万元增值 3,072.57 万元,增值率 36.54 %。房地产增值原因见下
述“3、评估结果”分析。

    (6)固定资产-设备类

    根据企业提供的设备明细清单,逐一进行了核对,做到账表相符,同时通过
对有关的合同、法律权属证明及会计凭证审查核实对其权属予以确认。在此基础
上,由工程技术人员对设备进行了必要的现场调查和核实。

    经现场勘察,综合考虑委估设备实际情况,对于正在使用的正常设备采用重
置成本法进行评估。

    成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全
部成本,减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性
陈旧贬值,得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。采用重置
成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与其全新状态相比有几成新,即求出
成新率,然后用全部成本与成新率相乘,得到的乘积作为评估值,其计算公式为:
    计算公式为:评估净值=重置全价×成新率

    ①重置全价的确定

    对于电子设备,电子设备价值量较小,不需要安装(或安装由销售商负责)
以及运输费用较低,参照现行市场购置价格确定重置成本。

    ②成新率的确定

    对于形成固定资产所需时间较短、价值量小、不需要安装以及运杂费较低的
电子设备,以其年限法成新率作为该设备的成新率。计算公式如下:

    年限法成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%

    (7)递延所得税资产

    企业按照可抵扣暂时性差异与适用所得税税率计算的结果,确认的递延所得
税资产。评估专业人员就差异产生的原因、形成过程进行调查和了解,核实该差
异在确定未来收回资产或清偿负债期间的应纳税所得额时,是否将导致产生可抵
扣金额,核实核算的金额是否符合企业会计制度及税法相关规定,在此基础上进
行评估。

    (8)负债

    对企业负债的评估,主要是进行审查核实账簿记录,查阅了合同等资料,对
大额应付款项进行了函证核实,根据评估目的实现后的被评估单位实际需要承担
的负债项目及审核后的金额确定评估值。

    3、评估结果

    资产账面值为 10,920.90 万元,评估值为 13,993.17 万元,增值额为 3,072.27
万元,增值率为 28.13%;负债账面值为 6,237.01 万元,评估值为 6,237.01 万元,
无增减;所有者权益账面值为 4,683.89 万元,评估值为 7,756.16 万元,增值额为
3,072.27 万元,增值率为 65.59%。

    评估增值主要为投资性房地产,增值额为 3,072.57 万元,增值幅度为 36.54%。
评估增值的主要因素如下:
    (1)位置状况佳

    该地块位于余慈连接线与站南路的交汇口,西面倚靠屯山公园和高铁余姚北
站,一方面,沿余慈连接线往南 15 分钟可达余姚市中心区域,往北约 1.5 小时
车程可抵达上海市金山区;另一方面,沿站南路往西 300 米可达高铁站——余姚
北站,19 分钟可抵达宁波,31 分钟可抵达杭州,畅享各大都市的繁华璀璨,区
域通达性极强。

    (2)规划前景佳

    根据《余姚市高铁新城东片(0574-YY-FS-02)编制单元控制性详细规划》,
评估对象房地产位于近年大热的高铁新城板块东片区核心区。高铁新城东片区,
就是在余姚高铁站——余姚北站的东侧。其规划总用地面积为 253.69 公顷,东
至余姚市行政边界、南到舜达路、西至城东路、北到胜堰江,将按照未来社区要
求,打造成为以生态宜居为主体,以创新型产业为特色,以国际化高品质配套、
特色开放邻里、绿色智慧交通为支撑的创智新区;余姚现代城市风貌的展示窗口,
高铁新城活力智慧的创新平台,高品质现代住区的实践范本。新区的规划人口规
模为 39,000 人,1.3 万户。区域内规划了一所 30 班小学以及一所含 36 班小学、
30 班初中的九年一贯制学校。在铁路线以南、站南路以北区域,规划设置体育
公园。

    (3)周边配套日渐完善

    房地产周边有中昂祥云府、红星江月府、云成大境府、云都会府等多个在建
楼盘,居住氛围日渐浓厚,附近有迪赛 知行广场、余姚农村商业银行、余姚市
凤山小学、凤山街道卫生院、屯山公园等,公共配套设施完善度较高,所在区位
状况较好,处于发展阶段,周边对商务办公类房产较为稀缺。

    (4)同一区域同类型土地的稀缺性

    根据余姚北规划图册等资料,评估对象房地产所在位置周边规划工业类型较
少,主要是商住商服类型为主,土地的稀缺性使得同类房地产具有保值增值性。

    (5)处于最高最佳利用状态
     土地房屋规划用途均为工业,土地于 2017 年取得,工业类型的土地取得成
本较低(仅为 740 元/平方米),且工业用地具备同地区均质地价的情况,未能体
现评估对象地块的位置优势价值。土地取得后,根据规划及市场需求情况,建成
创新产业园基地。在合法利用的基础上,发挥了最高最佳的利用效率,从规划建
设、装修配套、环境等各方面开始就按照高标准的商办类型打造,对其工业用途
的土地价值有较大提升,同类型物业租金水平也促使该类房地产未来有较好的收
益,使得房地产市场价值偏离成本价值。房地有效结合使得房地产市场存在超额
利润,使价格水平偏离成本。

     综上,本次交易定价公允,评估师认为“评估过程中评估方法的选择、重要
的评估参数的选取情况及依据合理,评估增值具有合理性,评估结论公允,无锡
路通视信网络股份有限公司向关联方购买康晟公司 100%股权以评估值作参考,
不存在向关联方输送利益的情形” 。

     二、康晟公司目前将持有的 4 栋房屋全部委托宁波余姚河姆渡创新产业园
运营管理有限公司(以下简称“河姆渡公司”)运营,河姆渡公司主要将 4 栋房
屋用于办公使用和对外出租。2021 年 1-7 月,康晟公司实现净利润 21.17 万元,
销售利润率仅为 6.6%。请你公司补充说明康晟公司与河姆渡公司委托运营相关
合同的主要内容,结合具体运营模式及收入、支出情况等说明康晟公司销售利
润率较低的原因与合理性,并说明你公司购买康晟公司股权后上述房产的具体
使用安排、运营方式(如有)及其合理性。

     【回复】

     (一)补充说明康晟公司与河姆渡公司委托运营相关合同的主要内容,结合
具体运营模式及收入、支出情况等说明康晟公司销售利润率较低的原因与合理


     1、委托运营相关合同的主要内容

     根据康晟公司与河姆渡公司于 2019 年 8 月 1 日签订的《委托运营合同》以
及相关补充协议的约定,康晟公司将其持有的 4 栋房屋委托河姆渡公司统一运营,
运营期限自 2019 年 8 月 1 日至 2029 年 12 月 31 日,河姆渡公司按照年度向康晟
公司支付租金,租金价格为 1.8 元/天/平方米,自 2022 年 1 月 1 日起,租金价格
每年上涨 4%,2026 年 1 月 1 日起租金价格每年上涨 5%。康晟公司负责房屋的
改建及日常设备维护管理等,河姆渡公司负责企业招商及运营管理,物业管理费
及水电费均由河姆渡公司承担。如康晟公司因包括但不限于自用、出售、改造大
修等原因需要使用或处置委托物业的情况下,提前 15 天通知河姆渡公司,即可
以无条件解除《委托运营合同》及相关补充协议,收回委托物业,且无需承担违
约责任,河姆渡公司应无条件配合康晟公司办理《委托运营合同》及相关补充协
议、租赁合同解除相关事宜。

    2、结合具体运营模式及收入、支出情况等说明康晟公司销售利润率较低的
原因与合理性

    康晟公司目前将持有的 4 栋房屋全部委托河姆渡公司运营,除此以外未经营
其他业务。2021 年 1-7 月,康晟公司收入、支出等主要利润表科目情况如下:

                                                                 单位:万元
                                           2021 年 1-7 月
           项目
                                  发生额                占营业收入的比例
营业收入                                    320.96                  100.00%
营业成本                                    138.15                   43.04%
税金及附加                                   44.69                   13.92%
财务费用                                    108.42                   33.78%
营业利润                                     20.18                    6.29%
利润总额                                     19.43                    6.05%
净利润                                       21.17                    6.59%

    由上表可知,康晟公司 2021 年 1-7 月实现营业收入 320.96 万元,均为康晟
公司对河姆渡公司的租金收入。2021 年 1-7 月,康晟公司成本费用主要由以下三
方面构成:1、计入营业成本的土地使用权及房屋建筑物的累计折旧及摊销 138.15
万元,占营业收入的比例为 43.04%;2、税金及附加 44.69 万元,主要包括房产
税和土地使用税,占营业收入的比例为 13.92%;3、财务费用 108.42 万元,主要
由康晟公司向中国银行长期借款的利息支出产生,占营业收入的比例为 33.78%。

    康晟公司 2021 年 1-7 月销售利润率为 6.59%,较低的主要原因为:康晟公
司 2021 年 1-7 月计提折旧摊销费用产生非付现成本 138.15 万元,同时发生银行
借款利息支出等财务费用 108.42 万元以及房产税等相关税费 44.69 万元,上述三
项成本费用合计金额为 291.26 万元,占营业收入的比例约为 91%,其中银行借
款利息支出较高是康晟公司销售利润率较低的主要原因,结合企业投产建设的进
度、本息偿还计划等经营实际情况,具有合理性。

   (二)说明公司购买康晟公司股权后上述房产的具体使用安排、运营方式(如
有)及其合理性

    在业绩持续下滑的背景下,公司谋求推进新业务发展迫在眉睫。公司多年来
从事有线宽带网络传输系统及相关产品开发和生产,对于智慧家庭集成平台的构
建和网关等硬件设施的制造有一定的技术基础,发力基于物联网技术的智慧家庭
领域,符合目前公司的技术储备及研发方向。

    公司购买康晟公司股权后拟将其作为基于物联网的家庭智能集成平台研发
和产业化项目的实施主体,进一步推进公司现有技术及研发成果落地,通过利用
康晟公司所在地优越的区域交通优势、产业优势及政策优势,公司在现有成熟资
产的基础上打造具备研发、生产、展示及培训功能的基于物联网的家庭智能集成
平台研发及产业化基地,为公司创造新的业绩增长点。在开展上述业务之前康晟
公司将现有房产继续委托河姆渡公司运营。

    综上所述,本次交易是公司推进新业务发展、布局基于物联网技术的智慧家
庭领域的战略需要,具有合理性,公司关联方华元股份意向排他性委托康晟公司
从事华元股份所投资、建设及运营管理的位于数字云城的四个智慧产业园区智能
化设备及相关智慧产品的研发、生产和采购、安装等服务工作,为康晟公司主营
业务启动和发展提供了良好的契机,也为上述业务的开展提供了机会和可能性。

    三、康晟公司于 2020 年向中国银行股份有限公司余姚分行(以下简称“中
国银行余姚分行”)借款 3,515 万元,期限至 2030 年 1 月。2020 年 8 月 24 日,
云城基金将其持有的康晟公司 99%的股权质押给中国银行余姚分行,用于担保
康晟公司自 2020 年 8 月 21 日至 2029 年 12 月 31 日期间的借款、贸易融资、保
函、资金业务、其他授信业务及前述 3,515 万元借款,被担保最高债权额为 3,700
万元人民币。本次交易完成后,你公司拟将持有的康晟公司 100%股权质押给中
国银行余姚分行。请你公司结合康晟公司的经营情况等,补充说明康晟公司上
述借款的具体用途、目前使用进展以及是否流向你公司实际控制人或者关联方,
康晟公司的偿债能力、具体偿债安排及相关风险。

   【回复】

   (一)结合康晟公司的经营情况等,补充说明康晟公司上述借款的具体用途、
目前使用进展及是否流向你公司实际控制人或者关联方

    康晟公司持有的 4 栋房屋于 2018 年 1 月建成并投入使用,目前全部委托河
姆渡公司运营,除此以外未经营其他业务。

    1、借款的具体用途

    2020 年 1 月 21 日,康晟公司与中国银行余姚分行签订十年期借款合同,借
款金额为 2,035 万元;2020 年 2 月 5 日,康晟公司与中国银行余姚分行签订十年
期借款合同,借款金额为 1,480 万元。以上款项均专项用于康晟公司房产建设。

    2、上述借款使用情况

    根据康晟公司房产建设工程施工进度情况,中国银行余姚分行受托将借款于
2020 年 2 月 3 日直接支付给主体工程总包方中建八局第一建设有限公司工程款
800 万元,2020 年 2 月 3 日直接支付给装修施工单位广东爱富兰建设有限公司装
修工程款 1,235 万元,于 2020 年 2 月 18 日直接支付给装修施工单位广东爱富兰
建设有限公司装修工程款 1,480 万元。

    综上,康晟公司上述银行借款属于专项贷款,已受托支付给总承包方和施工
单位,未流向公司实际控制人或者关联方。

   (二)康晟公司的偿债能力、具体偿债安排及相关风险

    1、偿债能力分析

    截至 2021 年 7 月 31 日,康晟公司账面总资产为 10,920.90 万元,主要由投
资性房地产和土地使用权构成;账面总负债为 6,237.01 万元,主要包括应付账款
和长期借款,金额分别为 1,285.16 万元和 3,093.05 万元;康晟公司资产负债率为
57.11%,长期偿债能力较好。
    2、具体偿债安排及相关风险

    康晟公司上述 3,515 万元目前借款年利率 5.24%(5 年期以上贷款市场报价
利率加 59 基点),按月支付利息,自 2021 年 6 月 30 日起每半年还本金 142.5 万
元、2023 年 6 月 30 日起每半年还本金 237.5 万元、2029 年 6 月 30 日至 2029 年
12 月 31 日起每半年还本金 47.5 万元。

    截至 2021 年 10 月 31 日,康晟公司均按时返还本金和支付利息。整体委托
经营所产生的日常付现成本费用发生额较小,根据《委托运营合同》的约定,康
晟公司年租金收入足以覆盖每年所需偿还的本金及利息,不存在支付风险。

    四、你公司认为需要说明的其他事项。

   【回复】

    自 2018 年起,浙江省就把“数字经济”列为一号工程,是中国数字经济最
发达的省,经济社会发展水平高,是中国唯一的共同富裕示范区,第七次人口普
查显示浙江省人口增长率仅次于广东省;宁波是中国制造 2025 唯一试点城市,
2020 年全国 GDP 排名第十二,工信部认证的专特精新中小企业数量在全国城市
中排名仅次于上海和北京,智能制造发达,产业链完善,具有制造业发展的最佳
土壤;余姚地处杭州湾南岸核心区域,是浙江建设共同富裕示范区和打造杭州湾
世界级大湾区的区域性中心城市,连续十一年荣登中国最具幸福感城市,名列赛
迪发布的 2021 年中国百强县第十二位;余姚产业发达,民营经济活跃,是中国
机器人峰会永久会址,中国云产业发展指数(余姚指数)发布地,形成了以智能
家电、光电信息、机器人集成、高端装备等为代表的优势产业集群。

    数字云城以打造全球超大规模智慧城市空间实验室为目标,以高水平的规划
推进以 TOD 为核心的产城融合和共同富裕,打造产业创新服务综合体和未来社
区,世界 500 强中信集团、费森尤斯集团及行业龙头腾讯等国内外优质企业集聚,
联袂创建数字经济创新示范区;通过此次交易以数字云城为始点,进军浙江市场,
具备产业基础好、营商环境优、人才储备足,市场前景广、示范效应大等优势,
辅以公司控股股东宁波余姚华晟云城智慧城市运营科技有限公司(以下简称“华
晟云城”)在浙江余姚的产业布局和公共资源,在拓展余姚等浙江区域的广电业
 务同时,可以取得较好的产业协同效应。

       公司控股股东华晟云城成立于 2018 年 4 月,经营范围包括智慧城市运
 营系统技术研发;智慧城市空间实验室运营;智慧城市空间规划设计、咨询;计
 算机软件、信息系统软件开发及销售等。华晟云城是定位于从事智慧城市系统的
 研发策划、规划设计、系统集成、产品开发、基础设施建设和城市大数据运营、
 服务、维护的执行平台,是宁波大数据发展协会理事单位。华晟云城控股股东华
 晟科技是专门从事智慧城市运营的投资主体平台。华晟云城的参股股东华元股份
 主要从事新型城镇化建设项目策划、开发、咨询、管理。为了协助公司发挥自身
 优势,借助本次并购的契机,孵化并推动公司新业务的快速发展。华元股份于
 2021 年 11 月 1 日出具确认函,确认华元股份意向排他性委托康晟公司从事华元
 股份所投资、建设及运营管理的位于数字云城的四个智慧产业园区智能化设备及
 相关智慧产品的研发、生产和采购、安装等服务工作,价格按照市场报价协商实
 施,华元股份不委托其他任何第三方开展上述工作。此次收购完成后,康晟公司
 将成为公司全资子公司,公司将严格遵守中国证监会、深圳证券交易所等有关部
 门的法规规定,按程序审议上述相关事项并及时披露。

     除上述事项外,公司无需要说明的其他事项。

     五、独立董事核查意见

     经核查,公司独立董事认为:

   (一)   本次收购有利于上市公司依托余慈地区家电产业集群和智慧产业园
区的多种应用场景,快速布局智慧家电市场,具有必要性及合理性。康晟公司价
值评估增值具有合理性,本次交易定价以评估值作参考,交易定价公允,不存在
向关联方输送利益的情形。

   (二)   银行借款利息支出较高是康晟公司销售利润率较低的主要原因,结
合企业投产建设的进度、本息偿还计划等经营实际情况,具有合理性。公司购买
康晟公司股权后拟将其作为基于物联网的家庭智能集成平台研发和产业化项目的
实施主体,通过利用康晟公司所在地优越的区域交通优势、产业优势及政策优势,
进一步推进公司现有技术及研发成果落地,在康晟公司现有资产基础上打造基于
物联网的家庭智能集成平台研发及产业化基地,为公司创造新的业绩增长点。本
次交易是出于公司推进新业务发展、布局基于物联网技术的智慧家庭领域的战略
需要,具有合理性。

   (三)   康晟公司银行借款属于专项贷款,专项用于康晟公司房产建设,已
受托支付给总承包方和施工单位,未流向公司实际控制人或者关联方。康晟公司
资产负债率为 57.11%,长期偿债能力较好。截至 2021 年 10 月 31 日,康晟公司
均按时返还本金和支付利息。整体委托经营所产生的日常付现成本费用发生额较
小,根据《委托运营合同》的约定,康晟公司年租金收入足以覆盖每年所需偿还
的本金及利息,不存在支付风险。

   (四)   公司通过此次交易以数字云城为始点,进军浙江市场,在拓展传统
业务的同时,可以利用当地较好的产业协同效应和华元股份所投资、建设及运营
管理的智慧产业园区的多种应用场景推进新业务发展。


     特此公告。


                                     无锡路通视信网络股份有限公司董事会

                                                        2021 年 11 月 8 日

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