*ST商城:商业城百货投资性房地产资产评估报告

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制




        沈阳商业城百货有限公司拟以公允价值计量
                的投资性房地产公允价值

               资产评估报告
                       开元评报字[2020]817号

                           共1册,第1册




                       开元资产评估有限公司
                       CAREA Assets AppraisalCo. , Ltd

                          二零二零年十二月五日
                                                                   沈阳商业城百货有限公司拟以公允价值计量的
                                                                           投资性房地产公允价值资产评估报告



                                             目         录

声        明 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 1

资产评估报告摘要 ------------------------------------------------------------------------------------ 3

资产评估报告 ------------------------------------------------------------------------------------------ 5

一、委托人、产权持有单位和其他评估报告使用者------------------------------------------ 5

二、评估目的 ------------------------------------------------------------------------------------------ 6

三、评估对象和评估范围 --------------------------------------------------------------------------- 6

四、价值类型 ------------------------------------------------------------------------------------------ 8

五、评估基准日 --------------------------------------------------------------------------------------- 8

六、评估依据 ------------------------------------------------------------------------------------------ 8

七、评估方法 ----------------------------------------------------------------------------------------- 10

八、评估程序实施过程和情况 -------------------------------------------------------------------- 11

九、评估假设 ----------------------------------------------------------------------------------------- 13

十、评估结论 ----------------------------------------------------------------------------------------- 14

十一、特别事项说明 -------------------------------------------------------------------------------- 14

十二、资产评估报告使用限制说明 -------------------------------------------------------------- 14

十三、资产评估报告日 ----------------------------------------------------------------------------- 16

资产评估报告附件 ----------------------------------------------------------------------------------- 17




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                                  声明

     一、本资产评估报告是依据中华人民共和国财政部发布的资产评估基本准则和中国
资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制的。
     二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评
估报告载明的使用范围依法使用资产评估报告;委托人或者其他资产评估报告使用人违
反前述规定使用资产评估报告的,本资产评估机构及签字资产评估专业人员不承担责任。
     三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和国家法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用;除此之外,其他任何机构
和个人不能成为资产评估报告的使用人。
     四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论,评估结论不等同于评估对
象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
     五、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中
假设和限制条件的限制;资产评估报告使用人应当充分关注并考虑资产评估报告中载明
的假设前提、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响,依法合理使用评估结论。
    六、本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则,
坚持独立、客观、公正的原则,并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
     七、本次评估的评估对象所涉及的资产清单由委托人和相关当事人申报并经其采用
签字、盖章或法律允许的其他方式确认;委托人和相关当事人依法对其所提供资料的真
实性、合法性、完整性负责;因委托人和相关当事人提供虚假或不实的法律权属资料、
财务会计信息或者其他相关资料,资产评估专业人员履行正常核查程序未能发现而导致
的法律后果应由委托人和相关当事人依法承担责任。
     八、本资产评估机构及执行本项目的资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对
象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事人没有现存或者预期的利益关系,对相关
当事人不存在偏见。
     九、资产评估专业人员业已对本资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了
必要的现场调查;业已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况和资料进行了查验,
并对已发现的产权资料瑕疵等问题进行了如实披露,但并非对评估对象的法律权属提供
保证。特提请委托人及相关当事人完善产权手续以满足本资产评估报告经济行为的要求。

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     十、本资产评估报告中如有万元汇总数与明细数据的合计数存在的尾数差异,系因
电脑对各明细数据进行万元取整时遵循四舍五入规则处理所致,应以汇总数据为准。




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                                                        投资性房地产公允价值资产评估报告


           沈阳商业城百货有限公司拟以公允价值计量的
                     投资性房地产公允价值

                          资产评估报告摘要
                            开元评报字[2020]817 号


     开元资产评估有限公司接受沈阳商业城百货有限公司(简称“委托人”或“商业城百
货”)的委托,按照有关法律、行政法规和资产评估准则的相关规定,坚持独立、客观、
公正原则,按照必要的评估程序,采用收益法对沈阳商业城百货有限公司拟以公允价值
计量的投资性房地产的公允价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如下:
     一、 评估目的
      为沈阳商业城百货有限公司拟以公允价值计量的投资性房地产在评估基准日的公
允价值提供参考依据。
     二、 评估对象和评估范围
     评估对象为沈阳商业城百货有限公司拟以公允价值计量的投资性房地产在评估基
准日的公允价值。
     评估范围为沈阳商业城百货有限公司拟以公允价值计量的投资性房地产,总建筑
面积为 84,128.36 平方米;账面值为 98,696.49 万元。
     三、 价值类型
     价值类型为公允价值。
     四、 评估基准日
     评估基准日为2020年11月30日。
     五、 评估方法
     评估方法为收益法。
     六、 评估结论及其有效使用期
     截至评估基准日,沈阳商业城百货有限公司申报评估的投资性房地产账面值为
98,696.49 万元;公允价值为 102,621.00 万元(大写为人民币壹拾亿贰仟陆佰贰拾壹
万元整),评估增值额为 3,924.51 万元,增值率为 3.98%。
     按现行规定,本资产评估报告的评估结论的有效使用期为壹年,该有效使用期从评
估报告基准日起计算。
     资产评估报告使用者应当充分考虑和关注本资产评估报告中所载明的假设条件、限

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制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
     七、 特别事项说明
     (一)评估基准日后,若资产数量及作价标准发生变化,对评估结论造成影响时,
不能直接使用本评估结论,须对评估结论进行调整或重新评估。
     (二)抵押担保、租赁及其或有负债(或有资产)等事项
     纳入评估范围的投资性房地产均已抵押给盛京银行股份有限公司沈阳市正浩支
行,为沈阳商业城股份有限公司借款取得了 80,000.00 万元的人民币综合授信合同,
抵押期限为 2019 年 10 月 15 日至 2020 年 10 月 14 日,截至评估基准日,上述借款合
同已到期,沈阳商业城股份有限公司拟采用借新还旧的方式办理上述贷款的转期事宜,
借款合同的转期手续及资产抵押登记手续正在办理当中。本次评估未考虑该抵押事项
对评估结论的影响。
     (三)评估结果中均包括所分摊土地使用权之价值。
     (四)评估值不含增值税。
     (五)本报告仅供委托人拟以公允价值计量投资性房地产使用,不得用于其他任何
目的。
     (六)资产评估专业人员对评估对象所涉及的房屋建筑物的建筑结构、室内外状况
进行了实地查看并进行记录,但仅限于房屋建筑物的外观与目前维护管理状况,资产评
估专业人员不承担对房屋建筑物结构质量进行调查的责任,也不承担其他被遮盖、未暴
露及难于接触到的部分进行检视的责任。本次是按房屋建筑物可正常使用情况下进行评
估的。
     (七)本次评估对产权持有单位可能存在的其他影响评估结论的瑕疵事项,在进行
资产评估时产权持有单位未作特别说明而资产评估专业人员根据其执业经验一般不能
获悉的情况下,评估机构和资产评估专业人员不承担相关责任。


     以上内容摘自资产评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况并正确理解和使
用评估结论,应当阅读资产评估报告正文。




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                                                           投资性房地产公允价值资产评估报告


            沈阳商业城百货有限公司拟以公允价值计量
                  所涉及的投资性房地产公允价值

                             资产评估报告
                              开元评报字[2020]817 号


沈阳商业城百货有限公司:
     开元资产评估有限公司接受贵公司(简称“委托人”或“商业城百货”)的委托,根据
有关法律法规和资产评估准则,坚持独立、客观、公正原则,采用收益法,按照必要的
评估程序,对贵公司拟以公允价值计量所涉及的投资性房地产于评估基准日2020年11月
30日的公允价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下:

     一、委托人、产权持有单位和其他评估报告使用者

     (一)委托人暨产权持有单位概况
     本次评估的委托人暨产权持有单位是沈阳商业城百货有限公司。
     产权持有单位于评估基准日的《营业执照》载明的主要登记事项如下:
     统一社会信用代码:91210100662503301X
     企业名称:沈阳商业城百货有限公司
     类      型:有限责任公司(法人独资)
     法定代表人:陈快主
     注册资本:人民币 87,038.4772 万元
     成立日期:2007 年 5 月 22 日
     经营期限:2007 年 5 月 22 日至 2027 年 5 月 21 日
     住     所:沈阳市沈河区中街路 212 号
     经营范围:服装、鞋帽、皮革、针纺织品、化妆品、箱包皮具、钟表眼镜、金银
珠宝及饰品、家居用品、五金电料、家电、电子产品、玩具、家具、花卉、办公用品、
日用百货、体育用品、运动器材、工艺美术品(不含象牙及其制品、不含文物)、宠
物食品用品、初级农产品、水产品批发、零售,滑冰场管理服务,自营和代理各类商
品和技术的进出口,但国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外,房屋、场
地租赁,仓储服务(不含化学危险品),展示展览及会议服务,企业管理咨询、企业

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       营销策划服务、商务信息咨询,设计、制作、代理、发布国内外各类广告。(依法须
       经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)。
              (二)资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
              本资产评估报告的使用人为委托人暨产权持有单位、本次以公允价值模式计量相
       关的注册会计师。除此之外,未经资产评估机构和委托人确认的任何机构或个人不能由
       于得到本资产评估报告而成为本报告的使用人。

            二、评估目的

              为沈阳商业城百货有限公司拟以公允价值计量所涉及的投资性房地产在评估基准
       日的公允价值提供价值参考依据。

              三、评估对象和评估范围

              (一)评估对象和评估范围
              评估对象为沈阳商业城百货有限公司拟以公允价值计量的投资性房地产在评估基
       准日的公允价值。
              评估范围为沈阳商业城百货有限公司拟以公允价值计量的投资性房地产,总建筑
       面积为 84,128.36 平方米;账面值为 98,696.49 万元。
              评估对象和评估范围与委托人拟实施的经济行为所涉及的评估对象和评估范围一
       致。
              (二)委估资产概况
              1.委估资产明细情况
              产权持有单位纳入评估范围的投资性房地产总建筑面积为 84,128.36 平方米,具
       体情况如下表:
                                                                                             单位:平方米
                                                 房屋用   房屋建筑面     土地性质   分摊土地面
序号       不动产权证号         建筑物名称                                                             备注
                                                   途         积           用途         积
                                                                                                 产权证房屋面
         辽(2020)沈阳市
                              商业城营业楼(一                                                   积 8962 平方
 1            不动产权第                          商业     5,385.32      出让商业     829.21
                                  期)1 层                                                       米,自用部分
              0396495 号
                                                                                                  未纳入范围
         辽(2020)沈阳市
                              商业城营业楼(一
 2            不动产权第                          商业     8,914.00      出让商业    1,372.56
                                  期)2 层
              0397077 号




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                                                 房屋用   房屋建筑面      土地性质   分摊土地面
序号       不动产权证号            建筑物名称                                                           备注
                                                   途         积            用途         积
                                                                                                  产权证房屋面
         辽(2020)沈阳市
                              商业城营业楼(一                                                    积 9102 平方
 3          不动产权第                            商业     8,186.84       出让商业    1,260.60
                                    期)3 层                                                      米,自用部分
             0397660 号
                                                                                                   未纳入范围
                                                                                                  产权证房屋面
         辽(2020)沈阳市
                              商业城营业楼(一                                                    积 9102 平方
 4          不动产权第                            商业     8,895.69       出让商业    1,369.74
                                    期)4 层                                                      米,自用部分
             0397838 号
                                                                                                   未纳入范围
         辽(2020)沈阳市
                              商业城营业楼(一
 5          不动产权第                            商业     9,329.00       出让商业    1,436.46
                                    期)5 层
             0398018 号
         辽(2020)沈阳市
                              商业城营业楼(一
 6          不动产权第                            商业     6,858.00       出让商业     976.81
                                    期)6 层
             0398152 号
                                                                                                  产权证房屋面
         辽(2020)沈阳市
                              商业城营业楼(二                                                    积 38326.61 平
 7          不动产权第                            商业     36,559.51      出让商业    7,189.88
                                      期)                                                        方米,自用部
             0380540 号
                                                                                                  分未纳入范围

                            合计                           84,128.36                  14,435.26


            2.委估资产分布情况及特点
            委估资产位于辽宁省沈阳市沈河区中街路 212 号,地处沈阳中街商圈,南临中街
       路,西近朝阳街,东近东顺城街。待估房屋周边基础配套设施较完善,交通条件较好。
       商业城总建筑面积为 105,976.04 平方米,本次纳入评估范围的投资性房地产为已出租
       (或拟出租)的 84,128.36 平方米。
            商业城营业楼为钢混结构,该房屋建筑物的基础为钢筋混凝土独立基础,钢筋混
       凝土梁承重,砼屋架,平屋顶,24 砖墙维护。瓷质地砖贴饰地面。内墙乳胶漆;大理
       石材外墙。石膏板或铝塑板吊顶。防盗门、防火门、钢门、卷闸门或不锈钢制门;铝
       合金窗。配有客梯、扶梯及货梯;中央空调,水源热泵系统。灭火器、消防栓等消防
       设施。
            截至评估基准日委估资产均处于正常使用状态。经勘查,委估资产无明显沉降现象,
       承重构件和墙体维护状况好。地面及水电设备维护状况好。
            (三)产权持有单位申报的表外资产的类型、数量
            无。
            (四)引用其他机构出具的报告结论情况
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                                                        投资性房地产公允价值资产评估报告

     本项目由本机构独立完成,没有引用其他机构出具报告结论的情况。

   四、价值类型

     (一)价值类型及其选取
     资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。
     在资产评估专业人员根据本次评估的评估目的、评估对象的具体状况及评估资料的
收集情况等相关条件、经与委托人充分沟通并就本次评估之评估结论的价值类型选取达
成一致意见的前提下,选定公允价值作为本次评估的评估结论的价值类型。
     (二)公允价值的定义
     根据《企业会计准则》,本资产评估报告所称公允价值是指市场参与者在计量日发
生的有序交易中,出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。
     以财务报告为目的的评估业务,会计准则规定的计量属性可以理解为相对应的评估
价值类型。

   五、评估基准日

     本次评估的评估基准日是2020年11月30日。该评估基准日由委托人选定并与本次评
估的《资产评估委托合同》载明的评估基准日一致。
     此评估基准日是委托人基于评估目的而确定的。

   六、评估依据

     (一)评估行为依据
      资产评估委托合同。
     (二)法律法规依据
     1.《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第46号,2016年7月2日
第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过);
     2.《中华人民共和国公司法》(2013年12月28日第十二届全国人民代表大会常务委
员会第六次会议修正);
     3.《中华人民共和国证券法》(2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委
员会第十五次会议第二次修订);
     4.《中华人民共和国企业所得税法》(2007年3月16日第十届全国人民代表大会第
五次会议通过);
     5.《中华人民共和国土地管理法》(2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会
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常务委员会第十一次会议修订);
     6.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代
表大会常务委员会第二十九次会议修订);
     7.《中华人民共和国增值税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第538号);
     8.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令第50号,
经财政部、国家税务总局令第65号修订);
     9.《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》(财政部、国家税务总局财税〔2016〕
36号)
     10.《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》(财税〔2018〕32号)
     11.其他与资产评估相关的法律、法规。
     (三)评估准则依据
        1.   《资产评估基本准则》(财政部财资[2017]43号);
        2.   《资产评估职业道德准则》(中评协[2017]30号);
        3.   《资产评估执业准则——资产评估程序》(中评协[2018]36号);
        4.   《资产评估执业准则——资产评估报告》(中评协[2018]35号);
        5.   《资产评估执业准则——资产评估委托合同》(中评协[2017]33号);
        6.   《资产评估执业准则——资产评估档案》(中评协[2018]37号);
        7.   《资产评估执业准则——资产评估方法》(中评协[2019]35 号);
        8.   《资产评估执业准则——不动产》(中评协[2017]38号);
        9.   《以财务报告为目的的评估指南》(中评协[2017]45号);
        10. 《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协[2017]46号);
        11. 《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2017]47号);
        12. 《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协[2017]48号);
        13. 《投资性房地产评估指导意见》(中评协[2017]53号);
     (四)资产权属依据
     1.产权持有单位提供的不动产权证;
     2.其他相关权属依据。
     (五)评估取价依据
     1.产权持有单位评估基准日的资产评估申报表;
     2.资产评估专业人员现场勘察记录、调查收集的相关估价信息资料;
     3.委估资产所在区域类似房地产租赁资料;
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     4. 评估基准日国债利率及到期收益率、赋税基准及税率和中国人民银行授权全国
银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR);
     5.原城乡建设环境保护部《房屋完损等级及评定标准》;
     6.机械工业出版社出版的《资产评估常用数据与参数手册》;
     (六)其他
     1.《房地产估价规范》(GB/T50291-2015);
     2.《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014);
     3.《企业会计准则——基本准则》(财政部令第33号);
     4. 《企业会计准则第39号——公允价值计量》(财会[2014]6号);
     5.其他相关资料。

   七、评估方法

     (一)评估基本方法简介
     根据资产评估相关准则的规定,并参考《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》,
资产评估基本方法是指评定估算资产价值所采用的途径、程序和技术手段的总和。包括
市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。
     1.收益法
     收益法是将未来金额转换成单一现值的评估技术。
     2.市场法
     市场法是利用相同或类似的资产、负债或资产和负债组合的价格以及其他相关市场
交易信息进行评估的技术。
     3.成本法
     成本法是反映当前要求重置相关资产服务能力所需金额(通常指现行重置成本)的
评估技术。
     (二)评估方法的选择
     1.评估方法选取的依据
     房地产评估通行的评估方法有市场法、收益法、成本法及其衍生方法。有条件选
用市场法进行估价的,应以市场法为主要的评估方法;收益性房地产的评估,应选用
收益法作为其中的一种评估方法。在无市场依据或市场依据不充分而不适宜用市场比
较法、收益法、假设开发法进行评估的情况下,可采用成本法作为主要的评估方法。
     由于委估投资性房地产为商业综合体,采用成本法难以反映其真正的价值,故不

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宜采用成本法进行评估;同时由于委估资产已完成开发,不适宜转变用途,故不宜采

用假设开发法评估。考虑委估对象为独栋大型商业综合体,面积大、金额高,市场挂

牌成交的案例极少,且投资性房地产为长期持有赚取租金收益为目的,故未采用市场

法进行评估。因评估对象所在区域相似楼盘的租赁市场较发达,可比拟的租金实例较

容易掌握,故可采用收益法进行评估。综上所述,本次对委估投资性房地产采用收益

法进行评估。

     综上,采用收益法对委估投资性房地产进行评估。
     2.评估公式和参数选取
     收益法的定义:收益法是将未来金额转换成单一现值的评估技术。具体来讲收益
法是预计评估对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到评估时点后累
加,以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。
     估算公式为:V=A/(r-g) ×[1-(1+g) ^n/(1+r)^n]+C
     其中:V—市场价值
     A—年纯收益
     r—资本化率
     g—净收益年递增的比率
     n—房地产收益年限
     C—收益期结束时房屋建筑物现值

     八、评估程序实施过程和情况

     本评估机构接受委托后,即选派资产评估专业人员了解与本次评估相关的基本情况、
制定评估工作计划,并布置和协助产权持有单位进行资产清查工作;随后评估小组进驻
产权持有单位,对评估对象及其所包含的资产实施现场调查,收集并分析评估所需的全
部资料,选择评估方法并确定评估模型,进而估算评估对象的价值。自接受评估项目委
托起至出具评估报告分为以下四个评估工作阶段
     (一)评估项目洽谈及接受委托阶段
     本评估机构通过洽谈、评估项目风险评价等前期工作程序并决定接受委托后,即与
委托人进行充分沟通、了解本评估项目的基本事项——评估目的、评估对象与评估范围、
评估基准日等,拟定评估工作方案和制定评估计划,并与委托人签订《资产评估委托合
同》。
     (二)现场调查和收集资料阶段
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       该阶段的主要工作内容是: 提交《资产评估须提供资料清单》;指导产权持有单位
清查资产、准备评估资料;收集并验证评估资料;尽职调查访谈、现场核查资产与验证
评估资料、市场调查及收集市场信息和相关资料等。
       1.提交《资产评估须提供资料清单》
       根据委托评估资产的特点,提交有针对性的《资产评估须提供资料清单》、《资产
评估申报明细表》等,要求委托人和产权持有单位积极进行评估资料准备工作。
       2.指导产权持有单位清查资产、准备评估资料
       与委托人和产权持有单位相关工作人员联系,布置并辅导其按照资产评估的要求填
列《资产评估申报明细表》和准备评估所需要的相关资料。
       3.收集并验证委托人、产权持有单位提供的资料
       对委托人和产权持有单位提供的资料进行验证、核对,对发现的问题协同其解决。
       4.现场勘查与重点清查
       对评估对象所涉及的资产进行全面(或抽样)核实,对委估资产进行详细勘查、并
编制《现场勘查工作底稿》。
       5.尽职调查访谈
       根据评估对象的具体情况、委托人和产权持有单位提供的资料,与产权持有单位治
理层、管理层、技术人员通过座谈、讨论会以及电话访谈等形式,就与评估对象相关的
事项以及产权持有单位及其所在行业的历史情况与未来发展趋势等方面的理解达成共
识。
       6.市场调查及收集市场信息和相关资料
       在收集委托人和产权持有单位根据《资产评估须提供资料清单》提供的资料的基础
上进一步收集市场信息、行业资料、宏观资料和地区资料等,以满足评定估算的需要。
       (二)评定估算阶段
       该阶段的主要工作内容是:
       1.选择评估方法及评估模型
       根据评估对象的实际状况和具体特点以及资料收集情况,确定选择的评估方法、具
体评估模型。
       2.评定估算
       根据选择的评估方法及具体模型,合理确定评估模型所需评估参数,测算评估对象
的初步评估结果,形成资产评估明细表和资产评估说明以及相关评估工作底稿。
       (三)汇总评估结果及撰写初步资产评估报告阶段
       对初步的评估结果进行分析、汇总,对评估结果进行必要的调整、修正和完善,确
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定初步的汇总评估结果,并起草初步资产评估报告并连同资产评估明细表、资产评估说
明和评估工作底稿提交本资产评估机构内部审核。
     (四)出具资产评估报告
     经本资产评估机构内部审核通过后的资产评估报告,在不影响对评估结论进行独立
判断的前提下,与委托人或者委托人同意的其他相关当事人就资产评估报告有关内容进
行沟通,并对沟通情况进行独立分析,按本公司质量控制制度和程序,并决定是否对资
产评估报告进行调整,在对需要调整的内容修改完善资产评估报告后,由本资产评估机
构出具并提交正式资产评估报告。

     九、评估假设

     根据评估准则的规定,资产评估师在充分分析委估资产使用情况、限制因素、本次
评估目的及收集的相关资料等对资产价值的影响因素,在考虑未来各种可能性及其影响
的基础上合理设定如下评估假设。
     (一)前提条件假设
     1.公平交易假设
     公平交易假设是假定评估对象已处于交易过程中,评估师根据评估对象的交易条件
等按公平原则模拟市场进行估价。
     2.公开市场假设
     公开市场假设是假定评估对象处于充分竞争与完善的市场(区域性的、全国性的或
国际性的市场)之中,在该市场中,拟交易双方的市场地位彼此平等,彼此都有获得足
够市场信息的能力、机会和时间;交易双方的交易行为均是在自愿的、理智的而非强制
的或不受限制的条件下进行的,以便于交易双方对交易标的之功能、用途及其交易价格
等作出理智的判断。在充分竞争的市场条件下,交易标的之交换价值受市场机制的制约
并由市场行情决定,而并非由个别交易价格决定。
     3.持续经营假设
     持续经营假设是假定产权持有单位(评估对象所及其包含的资产)按其目前的模式、
规模、频率、环境等持续不断地经营。该假设不仅设定了评估对象的存续状态,还设定
了评估对象所面临的市场条件或市场环境。
     (二)一般条件假设
     1.假设国家和地方(产权持有单位经营业务所涉及地区)现行的有关法律法规、行
业政策、产业政策、宏观经济环境等较评估基准日无重大变化;本次交易的交易各方所
处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。

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     2.假设产权持有单位经营业务所涉及地区的财政和货币政策以及所执行的有关利
率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
     3.假设无其他人力不可抗拒因素和不可预见因素对产权持有单位的持续经营形成
重大不利影响。
     (三)特殊条件假设
     1.假假设产权持有单位完全遵守现行所有有关的法律法规。
     2.假假设委托人及产权持有单位提供的资料(基础资料、财务资料等)均真实、准确、
完整,有关重大事项披露充分。
     3.假设委估资产保持目前的用途不变。
     4.资产评估专业人员对委估资产的现场勘察仅限于其外观和使用状况,并未对结构
等内在质量进行测试,故不能确定其有无内在缺陷。本报告以委估资产内在质量符合国
家有关标准并足以维持其正常使用为假设条件。
     (四)上述评估假设对评估结果的影响
     设定评估假设条件旨在限定某些不确定因素对产权持有单位的收入、成本、费用乃
至其营运产生的难以量化的影响,上述评估假设设定了评估对象所包含资产的使用条件、
市场条件等,对评估值有较大影响。根据资产评估的要求,资产评估专业人员认定这些
假设条件在评估基准日成立且合理;当未来经济环境发生较大变化时,本资产评估机构
及其签名资产评估专业人员不承担由于上述假设条件的改变而推导出不同评估结果的
责任。当未来经济环境发生较大变化或者上述评估假设不复完全成立时,评估结论即告
失效。

     十、评估结论

     截至评估基准日,沈阳商业城百货有限公司申报评估的投资性房地产账面值为
98,696.49 万元;公允价值为 102,621.00 万元(大写为人民币壹拾亿贰仟陆佰贰拾壹
万元整),评估增值额为 3,924.51 万元,增值率为 3.98%。
     十一、特别事项说明
     (一)评估基准日后,若资产数量及作价标准发生变化,对评估结论造成影响时,
不能直接使用本评估结论,须对评估结论进行调整或重新评估。
     (二)抵押担保、租赁及其或有负债(或有资产)等事项
     纳入评估范围的投资性房地产均已抵押给盛京银行股份有限公司沈阳市正浩支
行,为沈阳商业城股份有限公司借款取得了 80,000.00 万元的人民币综合授信合同,
抵押期限为 2019 年 10 月 15 日至 2020 年 10 月 14 日,截至评估基准日,上述借款合
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同已到期,沈阳商业城股份有限公司拟采用借新还旧的方式办理上述贷款的转期事宜,
借款合同的转期手续及资产抵押登记手续正在办理当中。本次评估未考虑该抵押事项
对评估结论的影响。
       (三)评估结果中均包括所分摊土地使用权之价值。
       (四)评估值不含增值税。
       (五)本报告仅供委托人拟以公允价值计量投资性房地产使用,不得用于其他任何
目的。
       (六)资产评估专业人员对评估对象所涉及的房屋建筑物的建筑结构、室内外状况
进行了实地查看并进行记录,但仅限于房屋建筑物的外观与目前维护管理状况,资产评
估专业人员不承担对房屋建筑物结构质量进行调查的责任,也不承担其他被遮盖、未暴
露及难于接触到的部分进行检视的责任。本次是按房屋建筑物可正常使用情况下进行评
估的。
       (七)本次评估对产权持有单位可能存在的其他影响评估结论的瑕疵事项,在进行
资产评估时产权持有单位未作特别说明而资产评估专业人员根据其执业经验一般不能
获悉的情况下,评估机构和资产评估专业人员不承担相关责任。

   十二、资产评估报告使用限制说明

       (一)本资产评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时,本次评估结
论是在本次评估假设和限制条件前提下,为本资产评估报告载明的评估目的而出具的评
估对象于评估基准日的市场价值参考意见,该评估结论没有考虑将来可能承担的抵押、
担保事宜,以及特殊的交易方式等情况的影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变化以
及遇有自然力和其它不可抗力的影响。当评估假设和限制条件发生变化时,评估结论一
般会失效。本资产评估机构不承担由于这些情况变化而导致评估结论失效的相关法律责
任。
       (二)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估
报告载明的使用范围使用资产评估报告的,资产评估机构及其签名资产评估专业人员不
承担责任。
       (三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行
政法规规定的资产评估报告使用人之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的
使用人。
       (四)资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论。评估结论不等同于评估
对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证
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     (五)若未征得本资产评估机构书面许可,任何单位和个人不得复印、摘抄、引用
本资产评估报告的全部或部分内容或将其全部或部分内容披露于任何媒体,法律、法规
规定以及相关当事人另有约定的除外。
     (六)评估结论的有效使用期
     按现行规定,本资产评估报告的评估结论的有效使用期为壹年,该有效使用期从资
产评估报告基准日起计算。

   十三、资产评估报告日

     本资产评估报告日为 2020 年 12 月 5 日。




(此页为资产评估报告签章页,无正文)




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                       资产评估报告附件
             1.   资产评估汇总表与明细表

             2.   委托人暨产权持有单位的法人营业执照复印件

             3.   评估对象所涉及的主要资产权属证明资料复印件

             4.   委托人暨产权持有单位承诺函


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             5.   资产评估机构资格证明文件或备案文件复印件

             6.   资产评估机构法人营业执照副本复印件

             7.   签名资产评估专业人员职业资格证书登记卡复印件




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