光明地产2017年年度报告

2017 年年度报告
公司代码:600708                         公司简称:光明地产
              光明房地产集团股份有限公司
                    2017 年年度报告
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                                     重要提示
一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整,
   不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任。
二、公司全体董事出席董事会会议。
三、立信会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、公司负责人沈宏泽、主管会计工作负责人沈宏泽及会计机构负责人(会计主管人员)盛雪群
    声明:保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
    经立信会计师事务所(特殊普通合伙)审计,公司实现2017年度归属母公司净利润为
1,946,836,526.86元,加上年初未分配利润4,723,521,066.52元,公司累计可分配的利润为
6,670,357,593.38元。公司拟定2017年度利润分配预案如下:
    1、提取10%法定盈余公积金86,676,057.94元;
    2、扣除分配2016年度普通股股利197,807,994.90元;
    3、剩余6,385,873,540.54元为2017年末实际未分配利润。
    2017年度利润分配预案为:鉴于公司正处于转型发展、规模提升、培育核心竞争力的关键时
期,需要进一步做强主业,加大投资力度,打造产业与金融平台,对资金的需求较大。基于保持
公司健康、可持续发展的需要考虑,同时又维护出资人的权益,公司拟以2017年末总股本
1,714,335,956股为基数向全体股东每10股派送现金红利2元(含税),共计342,867,191.20元,并
以资本公积向全体股东每10股转增3股。其余6,043,006,349.34元结转下一年度用于未来企业发展

六、前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
    本报告期中所涉及的未来计划发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺,敬请
投资者注意投资风险。
七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
    否
八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况?
    否
九、重大风险提示
    公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险,敬请查阅第四节经营情况讨论与分析中“公
司关于公司未来发展的讨论与分析”中“可能面对的风险”部分的内容。
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十、其他
□适用 √不适用
                                                               目录
第一节     释义..................................................................................................................................... 4
第二节     公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 5
第三节     公司业务概要..................................................................................................................... 9
第四节     经营情况讨论与分析....................................................................................................... 11
第五节     重要事项........................................................................................................................... 30
第六节     普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 47
第七节     优先股相关情况............................................................................................................... 54
第八节     董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 55
第九节     公司治理........................................................................................................................... 63
第十节     公司债券相关情况........................................................................................................... 67
第十一节   财务报告........................................................................................................................... 70
第十二节   备查文件目录................................................................................................................. 194
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                                 第一节          释义
一、 释义
在本报告书中,除非文义另有所指,下列词语具有如下含义:
常用词语释义
中国证监会                              指    中国证券监督管理委员会
上交所                                  指    上海证券交易所
上海市国资委                            指    上海市国有资产监督管理委员会
中登公司                                指    中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
上海市工商局                            指    上海市工商行政管理局
立信审计、立信                          指    立信会计师事务所(特殊普通合伙)
集团、本集团、光明集团、光明食品集团    指    光明食品(集团)有限公司
公司、本公司、上市公司、光明地产        指    光明房地产集团股份有限公司
大都市资产                              指    上海大都市资产经营管理有限公司
农工商绿化                              指    上海农工商绿化有限公司
益民食品一厂                            指    上海益民食品一厂(集团)有限公司
农房集团                                指    农工商房地产(集团)有限公司
农房置业                                指    上海农工商房地产置业有限公司
光明财务公司                            指    光明食品集团财务有限公司
国盛集团                                指    上海国盛(集团)有限公司
城投集团                                指    上海城投(集团)有限公司
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                        第二节        公司简介和主要财务指标
一、公司信息
公司的中文名称                             光明房地产集团股份有限公司
公司的中文简称                             光明地产
公司的外文名称                             BRIGHT REAL ESTATE GROUP CO.,LIMITED
公司的外文名称缩写                         Bright Real Estate
公司的法定代表人                           沈宏泽
二、联系人和联系方式
                                        董事会秘书                   证券事务代表
姓名                           王宏伟                        郑超
联系地址                       上海市静安区西藏北路199号     上海市静安区西藏北路199号
电话                           021-32211128                  021-32211128
传真                           021-32211128                  021-32211128
电子信箱                                                     13122451222@126.com
三、基本情况简介
公司注册地址                               中国(上海)自由贸易试验区张杨路838号25楼A座
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址                               上海市静安区西藏北路199号
公司办公地址的邮政编码
公司网址                                   www.bre600708.com
电子信箱                                   tzzrx@bre600708.com
四、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称             《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点                   本公司董(监)事会办公室
五、公司股票简况
                                        公司股票简况
    股票种类         股票上市交易所       股票简称         股票代码     变更前股票简称
      A股            上海证券交易所       光明地产         600708     海博股份、东海股份
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六、其他相关资料
                        名称                                 立信会计师事务所(特殊普通合伙)
公司聘请的会计师事
                        办公地址                             上海市南京东路 61 号
务所(境内)
                        签字会计师姓名                       李晨、刘玉如
                        名称                                 光大证券股份有限公司
报告期内履行持续督      办公地址                             上海市静安区新闸路 1508 号
导职责的保荐机构        签字的保荐代表人姓名                 侯良智
                        持续督导的期间                       至股权承诺完成且上市公司股份全流通
                        名称                                 海通证券股份有限公司
报告期内履行持续督      办公地址                             上海市广东路 689 号
导职责的财务顾问        签字的财务顾问主办人姓名             李永昊、宋凌祺
                        持续督导的期间                       2015 年 8 月 29 日至 2017 年 12 月 31 日
                        名称                                 华福证券有限责任公司
                                                             上海浦东新区陆家嘴环路 1088 号招商银
报告期内履行持续督      办公地址
                                                             行大厦 18 楼
导职责的财务顾问
                        签字的财务顾问主办人姓名             柳淑丽、路昀
                        持续督导的期间                       2015 年 8 月 29 日至 2017 年 12 月 31 日
七、近三年主要会计数据和财务指标
(一)主要会计数据
                                                                               单位:元币种:人民币
                                                                   本期比上年同期
  主要会计数据            2017年                 2016年                                   2015年
                                                                       增减(%)
营业收入             20,811,263,324.94    20,781,846,222.62                   0.14   12,387,285,125.39
归属于上市公司股      1,946,836,526.86
                                           1,011,091,457.87                 92.55       510,271,580.67
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性      1,902,639,286.31     1,007,396,588.95                 88.87       691,082,380.17
损益的净利润
经营活动产生的现
                      1,678,713,224.49     9,150,855,225.31                -81.66       917,846,969.17
金流量净额
                                                                   本期末比上年同
                         2017年末               2016年末                                 2015年末
                                                                   期末增减(%)
归属于上市公司股
                     10,390,498,076.48     8,822,179,273.04                 17.78     7,942,753,063.52
东的净资产
总资产               54,154,492,234.58    48,516,474,211.50                 11.62    49,924,818,062.37
(二)主要财务指标
                  主要财务指标                      2017年     2016年   本期比上年同期增减(%)      2015年
基本每股收益(元/股)                              1.1356     0.5898                   92.54      0.2976
稀释每股收益(元/股)                              1.1356     0.5898                   92.54      0.2976
扣除非经常性损益后的基本每股收益(元/股)          1.1098     0.5876                   88.87      0.4031
加权平均净资产收益率(%)                            20.11      12.06         增加8.05个百分点       8.80
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率(%)        19.65      12.02         增加7.63个百分点      18.05
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
    2015 年度,公司进行了重大资产重组,实现了重组上市,当年实现归属于上市公司股东的净
利润 510,271,580.67 元,与 2015 年 3 月 31 日披露的《上海海博股份有限公司 2014 年年度报告》
中经审计归属于上市公司股东的净利润 164,421,046.65 元相比,增加了 210.34%。
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     根据公司 2015 年度审计报告及财务报表编制的方法,在报告期内,若因同一控制下企业合并
增加子公司或业务的,则调整合并资产负债表的期初数,将子公司或业务合并当期期初至报告期
末的收入、费用、利润纳入合并利润表;将子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳
入合并现金流量表,同时对比较报表的相关项目进行调整,视同合并后的报告主体自最终控制方
开始控制时点起一直存在。公司于 2015 年年度报告中披露的所有公司 2014 年度主要会计数据和
财务指标,均在此基础上进行编制与审计。按 2015 年末经审计口径,公司 2015 年度实现经审计
归属于上市公司股东的净利润 510,271,580.67 元,与 2014 年实现归属于上市公司股东的净利润
832,587,285.22 元相比,同比下降了 38.71%。按 2016 年末经审计口径,公司 2016 年度实现经审
计归属于上市公司股东的净利润 1,011,091,457.87 元,与 2015 年实现归属于上市公司股东的净
利润 510,271,580.67 元相比,同比上升了 98.15%。按 2017 年末经审计口径,公司 2017 年度实
现经审计归属于上市公司股东的净利润 1,946,836,526.86 元,与 2016 年实现归属于上市公司股
东的净利润 1,011,091,457.87 元相比,同比上升了 92.55%。
     公司 2016 年度的利润分配及转增股本方案是以实施前的公司总股本 1,318,719,966 股为基数,
每股派发现金红利 0.15 元(含税),以资本公积金向全体股东每股转增 0.3 股,共计派发现金红
利 197,807,994.90 元,转增 395,615,990 股,本次分配后总股本为 1,714,335,956 股。本次利润
分配及转增股本方案经公司 2017 年 5 月 26 日的 2016 年年度股东大会审议通过。本次利润分配方
案的股权登记日为 2017 年 6 月 29 日,除权除息日为 2017 年 6 月 30 日,现金红利发放日为 2017
年 6 月 30 日,新增无限售条件流通股份上市日为 2017 年 7 月 3 日。具体内容详见 2017 年 6 月
22 日在《上海证券报》及上海证券交易所网站 www.sse.com.cn 披露的(临 2017-030)《2016 年
年度权益分派实施公告》。
     本报告期、2016 年年报及 2015 年年报每股收益,均按照本次利润分配后的股本进行重新计
算列报。
八、境内外会计准则下会计数据差异
(一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
    的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
   的净资产差异情况
□适用 √不适用
(三)境内外会计准则差异的说明:
□适用 √不适用
九、2017 年分季度主要财务数据
                                                                     单位:元币种:人民币
                      第一季度           第二季度           第三季度           第四季度
                    (1-3 月份)       (4-6 月份)       (7-9 月份)      (10-12 月份)
营业收入           2,320,293,947.37   3,618,356,346.72   4,935,063,055.24   9,937,549,975.61
归属于上市公司股
                      43,707,051.14     216,628,999.47     339,431,015.35   1,347,069,460.90
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性      38,873,245.52     266,530,065.77     351,222,017.44   1,246,013,957.58
损益后的净利润
经营活动产生的现
                    -326,161,274.20     971,939,508.39     288,966,926.58   743,968,063.72
金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
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十、非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
                                                                                 单位:元币种:人民币
                                                              附注(如
             非经常性损益项目                 2017 年金额                 2016 年金额       2015 年金额
                                                              适用)
非流动资产处置损益                             1,587,304.12              -5,223,754.28       1,748,661.91
越权审批,或无正式批准文件,或偶发性的税收返
还、减免
计入当期损益的政府补助,但与公司正常经营业务
密切相关,符合国家政策规定、按照一定标准定额 29,053,468.28               35,463,734.63       7,393,594.68
或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费    56,028,302.74                 227,084.00         208,876.70
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本
小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产
公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素,如遭受自然灾害而计提的各项资
产减值准备
债务重组损益
企业重组费用,如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部
分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日
                                                                                          -224,328,543.53
的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务
外,持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的
公允价值变动损益,以及处置交易性金融资产、交
易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收

单独进行减值测试的应收款项减值准备转回         9,825,319.85               1,745,451.31
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进
行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出         -54,681,984.00              -16,238,774.41      6,162,583.22
其他符合非经常性损益定义的损益项目
少数股东权益影响额                            22,051,425.48              -3,114,388.06 33,299,456.32
所得税影响额                                 -19,666,595.92              -9,164,484.27 -5,295,428.80
                    合计                      44,197,240.55               3,694,868.92 -180,810,799.50
十一、采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
                                                                               单位:元币种:人民币
      项目名称          期初余额        期末余额            当期变动            对当期利润的影响金额
以公允价值计量的可
                       1,339,040.73    2,462,598.06         1,123,557.33
供出售金融资产
    合计           1,339,040.73    2,462,598.06         1,123,557.33
十二、其他
□适用 √不适用
                                             8 / 194
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                             第三节        公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
    公司的主营业务为房地产综合开发经营、物流产业链,是集房产开发、施工、物业、冷链物
流及产业链等为一体的国内大型国有综合集团型公司。目前,公司拥有下属企业一百多家,下属
房产开发、商业房产经营集团、物流集团、建筑施工企业(一级)、物业管理(一级)等。
    公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅。在房产开发经营中,坚持“精耕重点一
线城市、深耕有能级的二线城市、拓展机会型潜力型新兴城市”的指导方针。在做强做大主业的
基础上,积极探索在保障房、城中村、殷实农场、历史名镇、城市更新、租赁房、冷链物流等七
个方面的转型创新。公司目前开发足迹遍布江苏、浙江、安徽、广西、河南、山东、湖南、湖北、
上海等八省一市。公司下属建设公司为房屋建筑工程施工总承包一级资质和市政公用工程施工总
承包一级资质,并为水利水电工程施工总承包、装修装饰工程专业承包二级资质的综合性施工企
业。公司下属的材料公司和装饰设计公司等为相关产业链公司,为公司提供质优价廉的产品和服
务。
    公司商业地产业务主要包括商业街区、写字楼和酒店等业态的开发和运营。目前公司旗下在
上海区域拥有光明地产大厦、金山都乐汇、西郊乐缤纷等集中型商业物业。华都集团作为公司旗
下独立运作的商业地产投资、开发及运营管理业务平台,已初步形成了开发建设、策划定位、招
商招租、销售代理、房产置换、物业管理的产业链经营模式。
    公司旗下拥有旺都和华仕两家物业公司,分别从住宅和商办物业为客户提供物业管理服务、
资产运营的综合服务平台。建设成上海信誉好、专业化程度高、服务能力强的品牌物业企业,力
争成为国内物业管理服务行业先进企业。
    公司冷链物流产业链业务由海博物流集团及供应链公司全力打造,公司在洋山自贸区、大虹
桥等重点发展地区拥有较大规模的保税常温库和冷链物流园。在市内其他区域还拥有大型冷库、
常温仓库、码头岸线、BH 城市货运出租车、冷藏车辆等经营性资源。具备国际货代、海关监管车
辆运输、多种进口食品经销权、进口许可、部分商品品种市场准入质量证书发放代理权等资质。
公司开始向现代食品物流企业全面转型,在冷链物流、保税供应链物流、城市冷链配送等方面具
备较强的第三方物流服务能力,正在形成自己的经营特色。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
□适用 √不适用
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
    1、良好的品牌影响力
    公司为光明食品集团旗下上市公司,实际控制人为上海市国资委。公司下属全资子公司农房
集团具有房地产开发企业国家一级资质,是中国房地产业协会理事单位、上海市房地产行业协会
副会长单位。“农工商房产”为中国驰名商标。公司及其前身农房集团连续多年荣膺“中国房地产
开发企业 100 强”、“中国房地产开发稳健经营 10 强”。公司所开发的房地产项目获得过中国土
木工程最高奖项—詹天佑土木工程奖;中国建筑工程最高奖—鲁班奖;上海市建筑工程最高奖—
白玉兰奖等。
    在最新的评审中,公司荣获了中国房地产开发企业稳健经营十强第 2 位、中国房企综合实力
百强第 55 位、中国房企品牌价值 50 强第 49 位、中国产城生态运营商 50 强第 37 位、《财富》中
国 500 强第 292 位、上海市房地产开发企业 50 强、上海市守合同重信用 AAA 级资质称号等。所开
发项目获得上海市建设工程“白玉兰”奖、上海市节能省地型“四高”优秀小区、上海市建筑节
能示范项目、山东菏泽市建设工程质量最高奖“牡丹杯”、江苏省建筑施工标准化文明示范工地
等。下属单位旺都物业荣获 2016 中国物业管理企业品牌价值 50 强、2016 中国物业管理企业综合
实力 100 强,菜管家被国家农业部连续认定为年度农业电子商务示范企业,并被授予“2017 年度
生鲜电商金满意度奖”。
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    2、完善的法人治理结构
    公司根据法律法规不断强化和完善公司内部制度体系建设,发挥董事会及各专门委员会的决
策和指导作用,强化监事会及党委、纪委的监督机制,合法合规组织召开股东大会,严格按照各
项规定开展信息披露工作,充分保障广大股东,尤其是中小股东的合法权益。同时,通过公司管
理层持股和项目公司经营层持股的政策,有效调动公司经营者群体工作的积极性、主动性和创造
性,为公司各项经济指标的实现和完成提供保障。
    3、科学创新的产业布局
    在战略布局上,公司坚持“精耕重点一线城市、深耕有能级的二线城市、拓展机会型潜力型
新兴城市”的指导方针,在科学研判的基础上,理性储备优质土地。在获取方式上,公司充分利
用自身优势,整合各方资源,探索多元化的投资渠道。一是理性参与招拍挂公开市场,保持投资
决策的理性稳健,攻防兼顾;二是积极发挥传统收购兼并优势,降低成本,扩大增量;三是加强
与业内标杆房企间的联动,共同开发,互利共赢;四是深化政府资源的整合利用,发挥光明品牌、
规模产业以及国有大型上市公司的规范背景优势,强化与政府间的合作。在发展方向上,公司在
做强主业的同时,积极探索在保障房、城中村、殷实农场、历史名镇、城市更新、租赁房、冷链
物流等七个方面的转型创新,全面提升企业市场活力,全面提升企业凝聚力,全面提升企业综合
竞争力,推进打造成为多元化开发运营,集产业、投资、金融于一体的综合性集团,保证光明地
产健康、快速、可持续的发展。
    4、灵活低息的融资方式
    依托光明食品集团的资源和平台优势,公司积极探索中期票据、公司债等长期限、低成本的
融资渠道,进一步降低融资成本,提高偿债能力,控制融资风险,为公司长期、稳健、可持续发
展注入低成本血液。2017 年,成功发行了 8.8 亿元的商业不动产抵押贷款资产支持证券(CMBS),
成为上海国资系统成功试水该模式的第一家企业。在积极寻求多种融资渠道及融资创新获取低息
资金的同时,公司内部严格执行资金集中管理原则,提升资金使用效率,降低资金成本,确保了
上下资金的灵活调配与现金流顺畅。
    5、紧密强大的产业协同
    公司横跨房地产、冷链物流、菜管家等多元业务板块,积极加速物流、供应链、菜管家等产
业的协同发展,同时依托光明集团丰富的产业资源,提升地产与光明集团的联动效能。在海博物
流板块,重点推进“冷链产业链”的培育打造,通过构建全供应链运作模式,盘活现有资源。在
供应链板块,把握机遇,创新自身商业模式,加速布局,注重整体营运体系的打造与完善,探索
创新,注重金融地域优势的利用发挥。在菜管家板块,加速协同,逐步打造集消费、社区服务、
生鲜电商功能为一体,服务于房产销售、商业经营、物业服务的一站式平台。在其他相关企业上,
充分顺应集团全新发展机遇,加强协同提升,促进产业链优化升级,拓展新兴市场,培育新的核
心竞争力。
    6、拼搏进取的管理者
    公司经营层具有多年的行业经营经验,专业能力出色,市场意识敏锐。公司上下众志成城,
具有很强的凝聚力与向心力。公司“筑梦造福,强企富员”的企业使命,将筑梦人生、造福社会、
做强企业、成就员工全面融合在一起,形成了高效的执行力。在公司不断发展壮大中,形成了一
支想做事、能做事、做成事的优秀管理团队。
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                         第四节       经营情况讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
    1、房地产行业
    (1)多项指标增幅回落,市场逐步回归理性
    1)销售。2017 年,全国商品房销售额 133701 亿元,同比增长 13.7%。全国商品房销售面积
169408 万平方米,同比增长 7.7%。相较于 2016 年的大幅增长,2017 年全国商品房销售额和销售
面积的增幅均有所回落。
                                 (图表摘自国家统计局网站)
    2)投资。2017 年,全国房地产开发投资 109799 亿元,比上年名义增长 7.0%。全国房地产开
发企业土地购置面积 25508 万平方米,比上年增长 15.8%;土地成交价款 13643 亿元,增长 49.4%。
从房地产投资额同比增幅走势看,2017 年全年基本保持了平稳回落的态势。从土地购置面积增幅
走势看,在今年年初重新回到正增长后该指标保持震荡上行趋势。
                               (图表摘自国家统计局网站)
    3)开竣工。2017 年,房屋新开工面积 178654 万平方米,增长 7.0%。其中,住宅新开工面积
128098 万平方米,增长 10.5%。房屋竣工面积 101486 万平方米,下降 4.4%。全年新开工面积走
势较为平稳,增幅较去年有所回落,而竣工面积较去年有所下降。
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    (2)“房住不炒”导向鲜明,新兴市场机遇显现
    在中央经济工作会议第一次提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”之后,习近平
总书记在十九大报告中指出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,加快建立多主体
供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。在刚刚过去的两会上,李克强总理在政府工作报告中
再次提出了这一定位。“房住不炒”将成为相当长一段时期内党和政府解决我国城镇住房问题、建
立房地产市场健康稳定发展长效机制的核心指导思想。在这一主基调的引领下,房地产市场逐步
开始回归理性,我国房地产行业正式进入了由增量发展向存量价值转换的深度调整期。
    同时,培育和发展租赁市场在宏观政策的扶持和地方政府的试点下,已经成为房地产行业发
展的新风向口,市场导向的长租体系和共享经济会以资产为载体形成新的发展机遇。未来,在传
统的需求端抑制向供给侧增加转变,租赁、共有产权及普通商品房和保障房政策在各地大力推行
的背景下,房地产市场将迎来新兴市场的蓝海,传统住宅将转入精品化、品质化路线,而更大的
机遇或将出现在产业化运营、租赁市场、共有产权等结构化市场消费中。
    (3)市场集中度显著提高,强者恒强格局持续
    2017 年,中国房地产企业的市场集中度进一步提升,大型标杆房企的拿地能力、品牌建设以
及管理服务等的市场优势进一步凸显和扩大。越来越多的房企通过并购实行行业整合,新一轮“并
购时代”的开启预示着行业整合进一步推进并步向寡头竞争,行业两级分化继续扩大,强者恒强
将依然持续,不能适应行业竞争态势的企业将被时代所淘汰。
    (4)货币政策保持稳健,金融监管不断升级
    2017 年,央行继续实施稳健中性的货币政策,货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架初见
成效,为供给侧结构性改革和高质量发展营造了中性适度的货币金融环境。在控风险的基调指引
下,房地产行业的资金管控持续趋严,信贷政策不断收紧,金融监管持续升级。从行业资金来源
看,2017 年,房地产开发企业到位资金 15.61 万亿元,同比增长 8.2%,增幅较 2016 年下降。从
资金结构来看,国内贷款资金 25242 亿元,同比增长 17.3%;自筹资金 50872 亿元,同比增长 3.5%;
受贷款政策收紧影响,个人按揭贷款 23906 亿元,同比下降 2.0%。在楼市调控、去杠杆叠加金融
监管趋严的大背景下,房地产企业的融资难度正在增大。
    总体而言,2017 年,房地产市场多项指标较去年相比增幅有所回落,部分指标甚至出现同比
下降,但整体上依然保持着稳中有增的态势。在“房子是用来住的,不是用来炒的”政策导向下,
预计未来市场表现过热的城市将加速降温,产业化运营、租赁市场、共有产权等新兴市场将迎来
发展机遇,房地产开发企业的资金面将继续趋紧,市场集中度将持续提升,整个房地产市场将在
调控政策不断深化的背景下全面回归理性。
     2、冷链物流行业
     党的十九大报告中提出了要在现代供应链等领域培育新增长点、形成新动能。此前,国务院
办公厅于 2017 年 4 月发布了《关于加快发展冷链物流保障食品安全促进消费升级的意见》(国办
29 号文),要求以体制机制创新为动力,以先进技术和管理手段应用为支撑,以规范有效监管为
保障,着力构建符合我国国情的“全链条、网络化、严标准、可追溯、新模式、高效率”的现代
化冷链物流体系。我国冷链物流行业的建设思路和要求已明确,冷链物流行业在我国经济持续增
长和政策的不断助推下迎来了重要的发展机遇期。
     2017 年,全球经济出现复苏,我国经济结构持续优化调整,城镇化进程不断加速,与之相应
地便是居民生活水平的大幅度提高,人们的消费也随之出现了一些新的变化,其中就包括了对冷
链产品的需求快速增长。在此背景下,我国冷链物流行业在 2017 年保持了高速增长的势头,市场
规模庞大。预计 2018 年受宏观政策和市场需求的推动,冷链物流行业将延续这一发展趋势,市场
规模继续扩大,大数据、互联网等技术将与冷链物流行业加速融合。在居民消费需求不断升级的
带动下,未来冷链物流行业的发展潜力依然巨大。
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二、报告期内主要经营情况
     2017 年,是光明地产三年利润承诺收官之年,也是公司开启全面转型创新的重要一年。在公
司党委会、股东、监事会、总裁班子以及全体干部员工的共同努力下,光明地产紧紧围绕“指标
必达、转型必行、机制必活,做强做大”的工作总目标,以“稳中求进,重在快进,创新转型,
保持企业健康平稳持续发展”为工作主基调,坚定信念、众志成城、全力以赴,推动光明地产各
项工作迈上了一个新的台阶。
     (一)坚持科学布局拓展,加速企业做强做大
     公司坚持以“精耕重点一线城市、深耕有能级的二线城市、拓展机会型潜力型新兴城市”为
指导方针,科学研判、长远布局,通过多元创新的投资方式,把握拓展机遇,奠定发展基础,推
进公司在全国重点准入城市的住宅、商办等领域进一步向纵深发展。在土地获取方式上,一是理
性参与招拍挂公开市场,保持投资决策的理性稳健,攻防兼顾;二是积极发挥传统收购兼并优势,
降低成本,扩大增量;三是加强与业内标杆房企间的联动,共同开发,互利共赢;四是深化政府
资源的整合利用,发挥光明品牌、规模产业以及国有大型上市公司的规范背景优势,强化与政府
间的合作。通过这些多元化的投资渠道,为公司持续健康的发展提供了保障。
     (二)提质增效全力以赴,圆满完成利润承诺
     1、坚持销售龙头。公司坚持以销售为龙头,精准把握营销节奏,全面推行一盘一策、精细化、
动态化的管理模式,积极挖掘项目亮点,在销售价格和去化速率上把握好有限时间内的阶段性平
衡,不断加快营销去化速度与销售回笼,缩短竣工与交房的时间间隔,保障收入的确认。2017 年,
全年签约销售额实现 236.62 亿元,回款 231.7 亿元。
     2、强化成本管控。公司坚持以精细化、精准化管理为导向,以全面提升企业管理能级为目标,
强化对成本费用的合理控制,强化对资金集约使用的管理统筹,强化对财务税务工作的科学筹划,
以 ERP 管理平台的深入推行与完善为抓手,多管齐下、苦练内功、降本增效,加强计划管控,提
升运营效率与能级,提高项目整体运营质量水平,确保公司利润的最大化。
     3、拓宽融资渠道。当前行业调控政策密集,各类融资方式受到了“一行三会”的强力监管,
资金面普遍受到影响,融资渠道受限、资金成本继续上升。在此背景下,公司积极探索金融创新
渠道,年内成功发行了规模为 15 亿元的中票票据,成功发行了 8.8 亿元的商业不动产抵押贷款资
产支持证券(CMBS),成为上海国资系统成功试水该模式的第一家企业。通过这些符合外部趋势、
贴合自身实际的创新融资模式,进一步调整和优化了公司债务结构,为企业的发展注入了新动能。
     (三)在夯实主业的基础上,推进战略转型创新
     报告期内,在以上海为主战场的创新转型中,光明地产充分整合各方优势资源,在做强做大
主业的基础上,已经并将继续推进以下七个方面的转型创新工作:一是保障房项目。公司积极参
与保障房增量建设,为企业长期的资源获取奠定基础;二是上海城中村。光明地产控股子公司农
工商房地产集团申阳(上海)置业有限公司以 58.22 亿元成功竞得上海金山“城中村”改造项目,
获取了 17.25 万方的土地储备,为公司在上海的持续深耕和战略布局积聚优质资源;三是历史名
镇。公司在年内与上海松江泗泾政府签订了历史名村名镇的合作框架协议,目前正在全面推进相
关工作,努力打造好历史名镇名村的建设示范。四是殷实农场。围绕光明集团“产业先进、环境
优美、生活优越”的殷实农场战略,公司联动光明集团丰富的产业链内涵,协同殷实农场建设的
相关工作。五是城市更新。依托自身及光明系统内存量资源,公司积极推动申宏冷库改造城市地
标的打造和建设工作。六是租赁房。公司积极研究政策形势,紧跟行业风向,积极筹划租赁房市
场的规划和布局,力争在新兴市场占得先机。七是冷链物流。公司以海博物流为主体,以西虹桥
冷链物流园为载体,推动冷链食品全产业链综合服务园区的建设打造。
     (四)加速板块间业务整合,探索多元化发展格局
     公司在多元化业务板块发展格局的探索上,积极加速物流、供应链、菜管家等产业与地产间
的协同发展,提升地产与产业的联动效能。年内,在物流板块,重点推进“冷链产业链”的培育
打造,对现有产业模式、商业模式、盈利模式进行适度调整和对接升级,全面构建技术信息创新
支撑、产业结构优化调整、产业链延伸铺展的发展格局。在供应链板块,通过开创海博供应链特
有的“会所实体”经营模式“光明 919”项目,为经销商提供个性化服务。在菜管家板块,积极
发挥上海本地为数不多的自有冷链配送的电商平台优势,以地产产业多元化、城市服务与互联网
的结合为突破口,立足社区服务功能,对接物业业务接口,逐步打造集社区消费、社区公共服务、
社区生鲜电商功能为一体,服务于房产销售、商业经营、物业服务的一站式平台。
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(一)主营业务分析
                                利润表及现金流量表相关科目变动分析表
                                                                             单位:元 币种:人民币
                 科目                        本期数             上年同期数          变动比例(%)
营业收入                                20,811,263,324.94    20,781,846,222.62                   0.14
营业成本                                16,546,706,468.43    16,397,024,709.58                   0.91
销售费用                                   478,803,966.62       480,425,957.53                 -0.34
管理费用                                   526,096,059.78       437,185,440.72                 20.34
财务费用                                   330,749,768.81       333,296,054.53                 -0.76
经营活动产生的现金流量净额               1,678,713,224.49     9,150,855,225.31                -81.66
投资活动产生的现金流量净额                 228,034,986.34       402,797,417.57                -43.39
筹资活动产生的现金流量净额              -1,561,554,882.22    -6,879,223,400.24                 77.30
研发支出                                                -                    -
税金及附加                                 826,779,168.65     1,289,159,399.00                 -35.87
资产减值损失                               482,001,361.40       155,479,554.40                 210.01
投资收益(损失以“-”号填列)            1,292,614,601.06         4,374,968.95              29,445.69
资产处置收益                                 1,592,839.50           -37,969.54               4,295.05
其他收益                                     3,148,471.64                                      100.00
营业利润(亏损以“-”号填列)            2,917,482,443.45     1,693,612,106.27                  72.26
减:营业外支出                             109,714,686.40        62,480,846.17                  75.60
利润总额(亏损总额以“-”号填列)        2,869,100,978.20     1,706,843,984.03                  68.09
减:所得税费用                             881,052,755.44       553,604,414.41                  59.15
净利润(净亏损以“-”号填列)            1,988,048,222.76     1,153,239,569.62                  72.39
持续经营损益(净亏损以“-”号填列)      1,988,048,222.76     1,153,239,569.62                  72.39
少数股东损益                                41,211,695.90       142,148,111.75                 -71.01
归属于母公司所有者的净利润               1,946,836,526.86     1,011,091,457.87                  92.55
其他综合收益的税后净额                         842,668.00           206,748.25                 307.58
归属于母公司所有者的其他综合收益的税           842,668.00           206,748.25                 307.58
后净额
以后将重分类进损益的其他综合收益               842,668.00           206,748.25                 307.58
可供出售金融资产公允价值变动损益               842,668.00           206,748.25                 307.58
综合收益总额                             1,988,890,890.76     1,153,446,317.87                  72.43
归属于母公司所有者的综合收益总额         1,947,679,194.86     1,011,298,206.12                  92.59
归属于少数股东的综合收益总额                41,211,695.90       142,148,111.75                 -71.01
基本每股收益                                       1.1356               0.5898                  92.54
稀释每股收益                                       1.1356               0.5898                  92.54
               科目                变动比例(%)                       情况说明
营业收入                                   0.14%
营业成本                                   0.91%
销售费用                                 -0.34%
管理费用                                 20.34%
财务费用                                 -0.76%
                                                 主要是本期参与拍地项目增加,导致本期经营性现金净流
经营活动产生的现金流量净额               -81.66%
                                                 量减少所致。
投资活动产生的现金流量净额               -43.39% 主要是母公司及下属子公司本期投资项目增加所致。
                                                 主要是本期下属子公司吸收少数股东投资增加、借款同比
筹资活动产生的现金流量净额                77.30%
                                                 增加及归还借款减少等所致。
研发支出
                                                 主要是 2016 年 5 月起房地产企业营业税改征增值税影响所
税金及附加                               -35.87%
                                                 致。
                                                 主要是下属子公司本期根据评估减值测试计提存货跌价准
资产减值损失                             210.01%
                                                 备及计提商誉减值准备所致。
投资收益(损失以“-”号填列)          29445.69% 主要是下属子公司本期销售江苏区域房产项目所致。
                                               14 / 194
                                                2017 年年度报告
资产处置收益                                4295.05% 主要是下属子公司本期固定资产处置收益所致。
                                                     主要是本期根据财政部《财会[2017]15 号》文将与公司日
其他收益                                     100.00%
                                                     常经营活动相关的政府补助重分类调整所致。
                                                     主要是下属子公司本期浙江、江苏区域房产项目利润增加
营业利润(亏损以“-”号填列)                 72.26%
                                                     所致。
减:营业外支出                                75.60% 主要是公司下属农房集团子公司偶然性支出增加所致。
利润总额(亏损总额以“-”号填列)             68.09% 主要是本期浙江、江苏区域房产项目利润增加所致。
减:所得税费用                                59.15% 主要是本期利润增加所致。
净利润(净亏损以“-”号填列)                 72.39% 主要是本期浙江、江苏区域房产项目利润增加所致。
持续经营损益(净亏损以“-”号填列)           72.39% 主要是本期浙江、江苏区域房产项目利润增加所致。
少数股东损益                                 -71.01% 主要是少数股东参股公司本期盈利减少所致。
归属于母公司所有者的净利润                    92.55% 主要是本期浙江、江苏区域房产项目利润增加所致。
其他综合收益的税后净额                       307.58% 主要是下属子公司持有上海银行股票公允价值变动所致。
归属于母公司所有者的其他综合收益
                                             307.58% 主要是下属子公司持有上海银行股票公允价值变动所致。
的税后净额
以后将重分类进损益的其他综合收益             307.58%   主要是下属子公司持有上海银行股票公允价值变动所致。
可供出售金融资产公允价值变动损益             307.58%   主要是下属子公司持有上海银行股票公允价值变动所致。
综合收益总额                                  72.43%   主要是本期浙江、江苏区域房产项目利润增加所致。
归属于母公司所有者的综合收益总额              92.59%   主要是本期浙江、江苏区域房产项目利润增加所致。
归属于少数股东的综合收益总额                 -71.01%   主要是少数股东参股公司本期盈利减少所致。
基本每股收益                                  92.54%   主要是本期浙江、江苏区域房产项目利润增加所致。
稀释每股收益                                  92.54%   主要是本期浙江、江苏区域房产项目利润增加所致。
1. 收入和成本分析
□适用 √不适用
(1).主营业务分行业、分产品、分地区情况
                                                                                  单位:元 币种:人民币
                                              主营业务分行业情况
                                                    毛利率 营业收入比 营业成本比
   分行业          营业收入            营业成本                                       毛利率比上年增减(%)
                                                      (%) 上年增减(%)上年增减(%)
房地产开发 19,945,472,129.48       15,806,705,669.31 20.75          0.61         1.27 减少 0.52 个百分点
物业及租赁    289,170,403.74          253,901,674.40 12.20         21.33        45.38 减少 14.52 个百分点
其他          525,076,843.14          450,007,930.46 14.30        -13.57       -18.05 增加 4.69 个百分点
                                              主营业务分地区情况
                                                    毛利率 营业收入比 营业成本比
   分地区          营业收入            营业成本                                       毛利率比上年增减(%)
                                                      (%) 上年增减(%)上年增减(%)
华东地区       18,913,634,848.22   14,984,810,005.45 20.77          2.08         3.27 减少 0.91 个百分点
华中地区        1,239,920,209.40      992,519,181.36 19.95        -39.70       -43.72 增加 5.70 个百分点
华南地区          606,164,318.74      533,286,087.36 12.02        610.85       816.54 减少 19.75 个百分点
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
√适用 □不适用
    报告期内,公司房地产开发实现营业收入 199.45 亿元,同比增加 0.61%,主要是由于房产项
目结转收入的销售面积同比减少,但销售均价同比上升引起的;公司物业及租赁实现营业收入
2.89 亿元,同比增加 21.33%,主要是由于物业管理收入同比增加所致;公司其他产业实现营业收
入 5.25 亿元,同比减少 13.57%,主要是由于业务规模减少导致。房地产开发业务主要集中在浙
江和江苏等区域。部分地区 2017 年毛利率下降主要是由于营改增政策因素和产品的结构影响。
(2).产销量情况分析表
□适用 √不适用
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(3).成本分析表
                                                                                               单位:元
                                               分行业情况
       成本                       本期占总                      上年同期 本期金额较
分行                                                                                         情况
       构成       本期金额        成本比例    上年同期金额      占总成本 上年同期变
  业                                                                                         说明
       项目                         (%)                         比例(%) 动比例(%)
                                                                                      主要是公司下属农房
房地   土地                                                                           集团本期结转收入的
               5,037,393,183.17      30.51 5,105,272,355.97        31.26      -1.33
  产   成本                                                                           销售面积同比减少,相
                                                                                      应结转成本减少所致。
                                                                                      主要是公司下属农房
房地   建造
              10,769,312,486.14      65.23 10,503,353,056.63       64.31       2.53   集团本期房产结转产
  产   成本
                                                                                      品的区域结构影响。
物业                                                                                  主要是由于业务规模
       料工
及租             253,901,674.40       1.54     174,651,018.30       1.07      45.38   增长,人工薪酬等费用
       费
  赁                                                                                  增加导致。
       料工                                                                           主要是由于业务规模
其他             450,007,930.46       2.72     549,154,665.43       3.36     -18.05
       费                                                                             减少导致。
成本分析其他情况说明
√适用 □不适用
    从成本明细来看,土地成本占比略有下降,主要由于结转项目的区域和产品结构不同。其他
业务成本占比下降,主要是由于业务规模减少导致。
(4).主要销售客户及主要供应商情况
√适用 □不适用
    前五名客户销售额 219,611.38 万元,占年度销售总额 10.58%;其中前五名客户销售额中关
联方销售额 0 万元,占年度销售总额 0%。
    前五名供应商采购额 162,139.58 万元,占年度采购总额 8.30%;其中前五名供应商采购额中
关联方采购额 0 万元,占年度采购总额 0%。
2. 费用
□适用 √不适用
3. 研发投入
研发投入情况表
□适用 √不适用
情况说明
□适用 √不适用
4. 现金流
√适用 □不适用
                                                                             单位:元 币种:人民币
                                                 16 / 194
                                          2017 年年度报告
      科目            本期数          上年同期数      变动比例(%)             情况说明
销售商品、提供劳
                 21,637,252,869.49 23,912,301,417.74        -9.51%
务收到的现金
                                                                   主要是下属子公司本期收到返还的土
收到的税费返还       21,474,601.89    106,726,042.92       -79.88%
                                                                   地增值税减少所致。
收到其他与经营                                                     主要是本期收到企业间往来增加所
                  2,048,125,983.08 1,517,071,224.37         35.01%
活动有关的现金                                                     致。
购买商品、接受劳                                                   主要是本期参与拍地项目增加,导致
                 15,749,793,682.48 11,107,852,854.42        41.79%
务支付的现金                                                       本期经营性现金流量减少所致。
支付的各项税费    2,695,606,234.30 2,073,888,144.94         29.98%
经营活动现金流                                                     主要是本期参与拍地项目增加,导致
                 22,028,140,229.97 16,385,243,459.72        34.44%
出小计                                                             本期经营性现金流量减少所致。
经营活动产生的                                                     主要是本期参与拍地项目增加,导致
                  1,678,713,224.49 9,150,855,225.31        -81.66%
现金流量净额                                                       本期经营性现金净流量减少所致。
                                                                   主要是下属子公司收回参股公司投资
收回投资收到的
                  1,139,447,215.47    550,000,000.00       107.17% 款及收回与处置子公司相关的债务所
现金
                                                                   致。
取得投资收益收                                                     主要是下属子公司收到参股公司投资
                     44,596,628.95       3,567,671.23     1150.02%
到的现金                                                           收益及子公司取得的股利、利息所致。
处置固定资产、无
形资产和其他长                                                     主要是下属子公司本期处置资产所
                      2,696,651.75       1,763,566.73       52.91%
期资产收回的现                                                     致。
金净额
处置子公司及其
他营业单位收到    1,437,977,319.21                         100.00% 主要是处置子公司收到的现金所致。
的现金净额
投资活动现金流                                                     主要是下属子公司收回参股公司投资
                  2,624,717,815.38    555,331,237.96       372.64%
入小计                                                             款及处置子公司收到的现金所致。
购建固定资产、无
形资产和其他长                                                     主要是下属子公司本期购建在建工程
                     47,998,379.35    139,837,237.47       -65.68%
期资产支付的现                                                     支出同比减少所致。

                                                                   主要是母公司及下属子公司本期投资
投资支付的现金    1,884,791,076.26      12,696,582.92   14744.87%
                                                                   项目增加所致。
取得子公司及其
                                                                   主要是母公司及下属公司本期收购项
他营业单位支付      463,893,373.43                         100.00%
                                                                   目股权所致。
的现金净额
投资活动现金流                                                     主要是母公司及下属子公司本期投资
                  2,396,682,829.04    152,533,820.39      1471.25%
出小计                                                             项目增加所致。
投资活动产生的                                                     主要是母公司及下属子公司本期投资
                    228,034,986.34    402,797,417.57       -43.39%
现金流量净额                                                       项目增加所致。
吸收投资收到的                                                     主要是下属子公司本期吸收少数股东
                    105,000,000.00                         100.00%
现金                                                               投资所致。
其中:子公司吸收
                                                                   主要是下属子公司本期吸收少数股东
少数股东投资收      105,000,000.00                         100.00%
                                                                   投资所致。
到的现金
其中:子公司支付
                                                                   主要是下属子公司支付给少数股东股
给少数股东的股      121,181,532.85       2,700,000.00     4388.20%
                                                                   利所致。
利、利润
支付其他与筹资                                                     主要是下属子公司少数股东减少出资
                    300,097,700.00       1,028,000.00   29092.38%
活动有关的现金                                                     及母公司发生的融资费用所致。
                                                                   主要是本期下属子公司吸收少数股东
筹资活动产生的
                 -1,561,554,882.22 -6,879,223,400.24        77.30% 投资增加、借款同比增加及归还借款
现金流量净额
                                                                   减少等所致。
汇率变动对现金                                                     上年同期主要为境外子公司和外币结
及现金等价物的          -954,628.32        618,469.46     -254.35% 算业务因人民币汇率变化而发生变
影响                                                               化,本期同比减少所致。
                                              17 / 194
                                               2017 年年度报告
                                                                          主要是本期参与拍地项目增加,经营
现金及现金等价                                                            性现金净流量同比减少,同时母公司
                      344,238,700.29       2,675,047,712.10       -87.13%
物净增加额                                                                及下属子公司本期投资项目增加等所
                                                                          致。
加:期初现金及现                                                          主要是上年同期母公司收回理财产品
                    6,287,837,566.45       3,612,789,854.35        74.04%
金等价物余额                                                              及经营性现金净流量增加等所致。
(二)非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三)资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1.     资产及负债状况
                                                                                                  单位:元
                                本期期末                      上期期末 本期期末金
                                数占总资                      数占总资 额较上期期
项目名称      本期期末数                     上期期末数                                    情况说明
                                产的比例                      产的比例 末变动比例
                                  (%)                         (%)    (%)
                                                                                    主要是公司下属 子公司应
应收票据           150,000.00       0.00      6,543,000.00        0.01     -97.71
                                                                                    收票据到期承兑所致。
                                                                                    主要是公司下属 子公司保
应收账款 1,399,068,818.54           2.58    862,328,807.12        1.78      62.24   障房项目与政府结算等所
                                                                                    致。
                                                                                    主要是本期收回上海城隍
应收股利                 0.00       0.00      4,396,000.00        0.01    -100.00
                                                                                    珠宝有限公司股利所致。
其他应收                                                                            主要是经营性往来及合作
         2,502,085,660.68           4.62 1,268,386,866.53         2.61      97.27
    款                                                                              项目往来款等增加所致。
                                                                                    主要是下属子公司本期预
其他流动
             851,269,148.55         1.57    304,013,256.92        0.63     180.01   缴税金及增值税留抵税额
  资产
                                                                                    增加所致。
                                                                                    主要是下属子公司持有上
可供出售
                 3,062,598.06       0.01      1,939,040.73        0.00      57.94   海银行股票公允价值变动
金融资产
                                                                                    所致。
                                                                                    主要是下属子公司冷链项
固定资产     584,535,095.69         1.08    311,031,908.82        0.64      87.93   目竣工由在建工程结转至
                                                                                    固定资产。
                                                                                    主要是下属子公司冷链项
在建工程      86,217,430.45         0.16    264,455,859.67        0.55     -67.40   目竣工由在建工程结转至
                                                                                    固定资产。
                                                                                    主要是下属子公司经减值
     商誉        2,270,587.52       0.00     23,026,900.74        0.05     -90.14
                                                                                    测试,发生减值所致。
长期待摊                                                                            主要是下属子公司本期售
              16,078,823.42         0.03     11,830,099.70        0.02      35.91
  费用                                                                              楼处、办公室装修等所致。
                                                                                    主要本期人员增加及计提
应付职工
             157,036,675.84         0.29    103,348,888.62        0.21      51.95   年终工资奖金同比增加所
  薪酬
                                                                                    致。
                                                                                    主要是下属子公司本期支
应付利息      85,828,980.42         0.16    127,579,336.10        0.26     -32.73
                                                                                    付借款利息所致。
                                                                                    主要是本期经营性往来及
其他应付
         3,602,958,676.67           6.65 2,006,433,243.30         4.14      79.57   动迁购房款、补偿安置费等
    款
                                                                                    增加所致。
一年内到                                                                            主要是下属子公司本期归
期的非流 1,078,784,473.89           1.99 2,437,865,104.90         5.02     -55.75   还银行借款所致。
  动负债
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                                                                              主要是母公司本期发行中
应付债券 3,500,000,000.00        6.46 2,000,000,000.00       4.12    75.00
                                                                              期票据所致。
                                                                              主要是下属子公司长期应
长期应付
                          0.00   0.00     50,000,000.00      0.10   -100.00   付款重分类至一年内到期
    款
                                                                              的非流动负债所致。
                                                                              主要是下属子公司本期根
长期应付
                  2,821,157.99   0.01      5,357,245.38      0.01    -47.34   据时间安排将会计科目重
职工薪酬
                                                                              分类调整所致。
                                                                              主要是下属子公司前期收
递延收益      10,384,184.63      0.02     25,056,173.49      0.05    -58.56   到的政府补贴款,本期按期
                                                                              摊销结转收入所致。
                                                                              主要是下属子公司持有上
递延所得
                   349,805.41    0.00         68,916.08      0.00    407.58   海银行股票公允价值变动
  税负债
                                                                              所致。
                                                                              主要是公司以资本公积向
     股本   1,714,335,956.00     3.17 1,318,719,966.00       2.72    30.00    全体股东每 10 股转增 3 股
                                                                              所致。
                                                                              主要是下属子公司持有上
其他综合
                  1,049,416.25   0.00        206,748.25      0.00    407.58   海银行股票公允价值变动
  收益
                                                                              所致。
                                                                              主要是公司下属农房集团
未分配利
         6,385,873,540.54        11.79 4,723,521,066.52      9.74    35.19    本期浙江、江苏区域房产项
    润
                                                                              目利润增加所致。
2.     截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
    截至报告期末,公司受限资产账面价值为 94.32 亿元,详见“财务报表附注:五、(七十七)
所有权或使用权受到限制的资产”。
3.     其他说明
□适用 √不适用
(四)行业经营性信息分析
√适用 □不适用
    1、房地产行业。2017 年,在“房子是用来住的,不是用来炒的”主基调的引领下,我国房
地产市场逐渐回归理性,房地产行业正式进入了由增量发展向存量价值转换的深度调整期。从政
策面上来看,政府一方面从源头抓起,在供应端土地方面出台调控政策,再配合限售限购限贷等
其他措施,精准抑制了投机需求,稳定了市场预期;另一方面不断完善租购并举住房制度建设,
在试点城市逐步落实政策,推进住有所居目标的实现。从市场表现来看,2017 年全年价格涨幅收
窄,投机需求逐步离市,市场预期正在发生转变,一、二线热点城市降温明显,三、四线城市上
半年量价齐升,但后劲不足,四季度成交面积明显回落。从行业格局来看,全年房地产行业集中
度持续提升,大型标杆房企的资金体量、拿地能力、品牌建设以及管理服务等的市场优势进一步
凸显,两极分化继续扩大,行业加速迈向寡头竞争时代。
    展望 2018 年,我们预计未来房地产政策将继续围绕“房住不炒”,短期内收紧的趋势不变,
同时将加快住房制度改革和长效机制建设,完善多层次住房供应体系,强化住房居住属性。在调
控政策的持续影响下,未来市场表现过热的城市将加速降温,房地产市场全面回归理性,越来越
多的房企将通过并购实行行业整合,房地产行业集中度进一步提升。在市场深刻变革、政策趋势
不断引导的背景下,产业化运营、租赁市场、共有产权等新兴市场将迎来重要的发展机遇。
    2、冷链物流行业。2017 年,全球经济出现复苏,我国经济结构持续优化调整,城镇化进程
不断加速,与之相应地便是居民生活水平的大幅度提高,人们的消费也随之出现了一些新的变化,
其中就包括了对冷链产品的需求快速增长。在此背景下,我国冷链物流行业在 2017 年保持了高速
增长的势头,市场规模庞大。预计 2018 年受宏观政策和市场需求的推动,冷链物流行业将延续这
                                               19 / 194
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一发展趋势,市场规模继续扩大,大数据、互联网等技术将与冷链物流行业加速融合。在居民消
费需求不断升级的带动下,未来冷链物流行业的发展潜力依然巨大。
房地产行业经营性信息分析
1.   报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
                                持有待开发 一级土地整               是/否涉 合作开发项 合作开发
序                                                    规划计容建筑
      持有待开发土地的区域      土地的面积 理面积(平                及合作开 目涉及的面 项目的权
号                                                    面积(平方米)
                                (平方米)     方米)                    发项目 积(平方米) 益占比(%)
1 扬州朗月华府 A 地块                18,542    -             27,700     是        14,834       80
2 嘉定 D9 项目二期                   13,333    -             40,000     是         8,000       60
3 湖州苍山地块(一号地块 E 区)      29,689    -          11,185.99     否             0      100
4 湖州苍山地块(二号地块)          199,464    -          107,589.4     否             0      100
5 菏泽御河丹城三期                   50,900    -        109,292.56      是        25,450       50
6 烟台 C 块 D 块项目                135,981    -            160,167     是        67,991       80
7 无锡吴樾东方项目                   52,841    -        111,611.18      是         6,473    12.25
8 竹海岭上 ABEF 项目                198,468    -        245,658.70      否             0      100
9 金山 G6 项目                      172,497    -        388,126.67      否             0      100
10 南宁澜湾九里 A5                   33,372    -             73,419     否             0      100
11 南宁那黄村 4 号                   33,152    -            132,604     否             0      100
                                             20 / 194
                                                                           2017 年年度报告
2.   报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
                                                                                                                                             单位:万元 币种:人民币
序                                                       在建项目/新开工   项目用地面     项目规划计容建    总建筑面积     在建建筑面    已竣工面积                报告期实
     地区            项目                 经营业态                                                                                                      总投资额
号                                                         项目/竣工项目   积(平方米)     筑面积(平方米)      (平方米)     积(平方米)      (平方米)                际投资额
1    浙江   千岛湖项目                住宅                   新开工项目        239,947            174,322        247,118        28,089              0    184,523     76,908
2    江苏   扬州维扬                  住宅、商业             新开工项目         55,558            157,784        210,357       210,357              0    138,031     53,500
3    广西   南宁那黄村 1#             住宅、商业             新开工项目         50,373            200,927        285,518       285,518              0                93,490
                                                                                                                                                         194,651
4    广西   南宁那黄村 8#             住宅、商业             新开工项目         56,629            226,467        275,254       275,254
5    广西   南宁望州岭                住宅、商业             新开工项目          7,736             42,470         60,267        60,267              0     29,793      8,171
6    上海   松江南部新城              住宅、商业             新开工项目        130,135            260,270        357,414       357,414              0    245,218     50,000
7    河南   郑州三期                  住宅、商业             新开工项目        168,155            334,019        437,681       307,307              0    228,921     33,292
8    河南   郑州新天地(商业)        商业、酒店             新开工项目         25,899             52,274         69,320        69,320              0     47,159     17,105
9    上海   大团 17-01 项目          住宅、商业             新开工项目         40,765             73,369        101,000       101,000              0     55,339
10   湖南   长沙项目                  住宅、商业、办公         在建项目         41,969            145,632        187,899        57,756        130,143    109,014     17,300
11   江苏   镇江项目                  住宅、商业               在建项目        760,441            950,551     1,035,061        178,076        856,985    390,746     43,018
12   江苏   扬州朗悦                  住宅、商业               在建项目         99,832            132,777        194,669        37,861        115,579    128,180      1,813
13   江苏   明乐湖滨                  住宅                     在建项目        268,700             75,505         90,139        90,139              0    147,700      8,620
14   山东   山东菏泽一、二期          住宅、商业               在建项目        128,294            409,972        504,326       173,057        331,269    124,300     52,869
15   上海   万阳 112 二期、118 一期   住宅                     在建项目        213,065            105,270        145,128        65,102         80,026    257,411        145
16   浙江   舟山新城                  住宅、商业               在建项目        137,242            205,863        312,367       155,191        157,176    249,074     25,528
17   湖北   武汉四新                  住宅、商业               在建项目        102,920            403,439        521,397       393,249        128,148    314,695    106,588
18   浙江   绍兴镜湖                  住宅、商业               在建项目        159,962            274,706        386,548       386,548              0    256,000     91,700
19   浙江   湖州项目(一号地块)      住宅、商业               在建项目        214,239            149,375        223,590       127,091         61,777    280,423     40,335
20   江苏   福侬项目                  住宅                     竣工项目        130,066            210,707        269,905             0        269,905    197,261     44,047
21   安徽   宿州项目                  住宅、商业               竣工项目        160,758            418,134        474,223             0        474,223    122,400        846
22   上海   松江佘山北 18A            住宅                     竣工项目         73,974            132,937        168,977             0        168,977                49,286
                                                                                                                                                         201,135
23   上海   松江佘山北 19A            住宅                     竣工项目         26,572             47,830         60,026             0         60,026
24   浙江   富阳项目                  住宅、商业               竣工项目         69,611            180,989        229,029             0        229,029    165,636     27,857
25   浙江   金华项目                  住宅、商业               竣工项目        138,478            304,652        411,509             0        411,509    265,259     26,526
26   浙江   南浔项目                  住宅、商业               竣工项目        185,345            285,431        375,939             0        375,939    181,900     37,714
27   广西   南宁二期(A1)            住宅、商业               竣工项目         35,316             77,538        116,251             0        116,251    218,000     55,724
28   山东   临沂二期                  住宅、商业               竣工项目         70,348            115,582        115,217             0        115,217     37,281     21,684
29   河南   郑州二期(住宅)          住宅                     竣工项目         74,198            122,883        165,385             0        165,385     79,348     55,348
30   浙江   萧山项目                  住宅                     竣工项目         64,598            161,430        228,972             0        228,972    259,502      9,301
31   上海   青浦                      住宅、商业、办公         竣工项目        227,850            344,984        423,573             0        423,573    166,000
32   浙江   北仑长江                  住宅、商业               竣工项目         91,144            200,517        271,397             0        271,397    161,683     31,276
                                                                               21 / 194
                                  2017 年年度报告
3.   报告期内房地产销售情况
√适用 □不适用
序                                                   可供出售面积    已预售面积
      地区            项目             经营业态
号                                                     (平方米)        (平方米)
1   上海     光明.万祥金邸       住宅、商业              5,944.62           952.20
2   上海     光明.熙藏           住宅                    3,078.37           417.91
3   上海     光明.松江府         住宅                    6,922.81           915.70
4   上海     万阳项目             保障房                 41,710.43        16,662.06
5   浙江     光明.尚海湾         住宅                   98,937.29        15,404.09
6   江苏     光明.恒海国际花园   住宅                 234,601.83       233,190.82
7   江苏     光明.悦上海         住宅                   74,861.79        39,191.73
8   江苏     张浦光明.英伦尊邸   住宅、商业                786.26
9   浙江     光明.中央公园       住宅、商业           129,147.42       124,638.40
10 浙江      光明.御品           住宅                   44,505.91        41,803.76
11 江苏      光明.幸福天地       住宅、办公、商业       60,223.48        15,078.03
12 山东      光明.幸福小镇       住宅、商业           119,648.11         95,535.32
13 浙江      光明.领尚           住宅                   51,743.60        36,867.88
14 浙江      光明.领御           住宅、商业           132,612.39         94,323.39
15 浙江      光明.褐石公元       住宅、商业             96,958.63        30,509.78
16 上海      光明.碧云公馆       住宅、商业              1,783.71
17 上海      光明.唐镇壹号       住宅、商业             16,978.03        12,259.27
18 浙江      光明.领峰           住宅                    5,145.29           535.01
19 江苏      光明.斯坦福德小镇   住宅、商业             36,895.29         7,587.44
20 江苏      光明.福运马洛卡     住宅、商业              5,145.91            44.34
21 江苏      光明.环湖花园       住宅                    5,239.94
22 江苏      光明.湖滨           住宅、商业             46,595.52
23 安徽      光明.英伦天地       商业、办公             45,608.20
24 江苏      光明.新世纪花园     住宅、商业             27,002.35        16,543.37
25 安徽      光明.名宿华府       住宅、商业           180,833.01         95,019.78
26 上海      光明.西郊半岛       住宅、商业             67,154.91        20,836.13
27 广西      光明.澜湾九里       住宅、商业           118,913.06         92,894.28
28 广西      光明.城市           住宅                   61,937.47        29,563.22
29 河南      光明.索河湾         住宅、商业           249,945.21       101,137.59
30 山东      光明.御河丹城       住宅、商业           115,367.30         53,808.46
31 湖北      光明.上海公馆       住宅、商业             40,224.01        11,710.37
32 湖北      光明.上海府邸       住宅、商业           175,342.75       163,631.20
33 湖南      光明 E 城            住宅、商业、办公       75,035.85        19,854.19
34 上海      城隍一购             商业                   13,255.70        13,255.70
35 上海      存量商业             商业、办公             57,247.25        15,377.83
36 上海      光明.D9 空间        商业、办公             22,241.55         3,474.25
37 江苏      镇江明旺公司         住宅、商业           159,476.67         95,989.34
38 江苏      溧阳光明.英伦尊邸   住宅、商业             43,964.99        30,439.39
39 江苏      光明.风景英伦       住宅                   16,855.12         2,401.71
40 江苏      光明.燕山 1 号      住宅                   89,197.32        55,694.72
41 江苏      宜兴光明.英伦尊邸   住宅、商业             87,214.16        64,672.76
42 江苏      陶里文化广场项目     住宅、商业              2,065.28
43 江苏      光明.朗悦华府       住宅                   69,236.74        49,915.76
                                      22 / 194
                                      2017 年年度报告
44   江苏        光明.铂悦华府       住宅               73,130.68      57,339.33
45   浙江        光明.澜山苑         住宅、商业        105,186.65      89,039.89
46   浙江        光明.湖海城市花园   住宅、商业        172,521.27     108,118.73
47   浙江        光明.海樾传奇       住宅              154,446.24     136,967.20
48   浙江        光明.檀府           住宅               20,939.83      11,801.60
49   上海        银航住宅             保障房                202.69         112.51
50   上海        大团项目             保障房              9,783.45
51   上海        祝桥川沙新镇         保障房              9,271.67       6,775.47
52   浙江        光明.逸品春江       住宅、商业         94,618.56      72,049.35
53   上海        佘山项目             保障房            137,703.41      28,823.39
54   上海        汇航住宅             保障房                181.00         181.00
55   上海        松江南部站 C184301   保障房            261,970.59      91,688.00
4.   报告期内房地产出租情况
□适用 √不适用
5.   报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
                                                          单位:万元 币种:人民币
       期末融资总额               整体平均融资成本(%)        利息资本化金额
            2,194,328                    5.35                  70,480.85
6.   其他说明
□适用 √不适用
                                          23 / 194
                                    2017 年年度报告
(五)投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
    报告期内,公司对外股权投资总额共计人民币 299,043.73 万元。
(1) 重大的股权投资
√适用 □不适用
    1、本公司以人民币 6,100,000 元通过上海联合产权交易所协议方式收购杭州千岛湖立元置
业有限公司 61%股权及以人民币 47300.8 万元收购相应债权,收购总金额为人民币 47910.8 万元,
    具体内容详见《上海证券报》及上海证券交易所网站 www.sse.com.cn(临 2017-039)、(临
2017-052);
    2、本公司控股子公司农工商房地产(集团)宜兴明丰置业有限公司以人民币 29822.00 万元
通过上海联合产权交易所协议方式收购宜兴中鸿兴业投资有限公司 100%股权及以人民币
42432.07 万元收购相应债权,收购总金额为人民币 72254.07 万元,具体内容详见《上海证券报》
及上海证券交易所网站 www.sse.com.cn(临 2017-094);
    3、本公司控股子公司农工商房地产(集团)宜兴明丰置业有限公司以人民币 52860717.95
元通过上海联合产权交易所协议方式收购宜兴鸿立东方旅游地产开发有限公司 30%股权,具体内
容详见《上海证券报》及上海证券交易所网站 www.sse.com.cn(临 2017-095);
    4、本公司全资子公司农工商房地产(集团)有限公司以人民币 8260.2835 万元通过协议方式
收购农工商房地产集团宁波置业有限公司 35%股权,具体内容详见《上海证券报》及上海证券交
易所网站 www.sse.com.cn(临 2017-108);
5、本公司全资子公司农工商房地产(集团)有限公司以人民币 21049.4865 万元通过协议方式收
购农工商房地产集团北仑置业有限公司 35%股权,具体内容详见《上海证券报》及上海证券交易
所网站 www.sse.com.cn(临 2017-109);
    6、本公司以人民币 135,000,000.00 元通过协议转让方式收购宜兴鸿鹄地产开发有限公司
100%股权,并且承担 100%债务(即人民币 407,030,148.39 元),收购总金额为人民币
542,030,148.39 元,具体内容详见《上海证券报》及上海证券交易所网站 www.sse.com.cn(临
2018-003);
    7、本公司以人民币 0.432 亿元通过协议转让方式收购烟台平土房地产有限公司 72%股权,
并且承担相应债务(即人民币 4 亿元),收购总金额为人民币 4.432 亿元,具体内容详见《上海
证券报》及上海证券交易所网站 www.sse.com.cn(临 2018-004);
    8、本公司投资设立控股子公司光明房地产集团上海金山卫置业有限公司,投资标的注册资本
1 亿元,本公司出资 8,200 万元人民币,占投资设立新公司注册资本的 82%,具体内容详见《上
海证券报》及上海证券交易所网站 www.sse.com.cn(临 2017-003);
    9、本公司投资设立控股子公司上海光明泗泾建设发展有限公司,投资标的注册资本 1 亿元,
本公司出资 8,000 万元人民币,占投资设立新公司注册资本的 80%,具体内容详见《上海证券报》
及上海证券交易所网站 www.sse.com.cn(临 2017-029);
    10、本公司投资设立控股子公司光明房地产集团江苏诚辉置业有限公司,投资标的注册资本
1 亿元,本公司出资 8,300 万元人民币,占投资设立新公司注册资本的 83%,具体内容详见《上
海证券报》及上海证券交易所网站 www.sse.com.cn(临 2017-064);
    11、本公司全资子公司农工商房地产(集团)有限公司投资设立全资子公司农工商房地产集
团汇慈(上海)置业有限公司,投资标的注册资本 1 亿元,农工商房地产(集团)有限公司出资
1 亿元人民币,占投资设立新公司注册资本的 100%,具体内容详见《上海证券报》及上海证券交
易所网站 www.sse.com.cn(临 2017-071);
                                        24 / 194
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    12、本公司投资设立控股子公司浙江明佑置业有限公司,投资标的注册资本 1 亿元,本公司
出资 9,300 万元人民币,占投资设立新公司注册资本的 93%,具体内容详见《上海证券报》及上
海证券交易所网站 www.sse.com.cn(临 2017-117) ;
    13、本公司与上海新碧房地产开发有限公司共同投资设立苏州绿淼不动产开发有限公司作为
江苏省苏州市吴江区 WJ-J-2017-044 与 WJ-J-2017-045 地块建设开发主体,项目公司注册资本
为人民币 3,960 万元,本公司出资人民币 1960 万元,占 49.5%,同时本公司按照该股权比例支
付上述两幅地块(总出让金为 168135.6407 万元)的土地出让金 83227.1421 万元,具体内容详
见《上海证券报》及上海证券交易所网站 www.sse.com.cn(临 2018-005)。
(2) 重大的非股权投资
√适用 □不适用
    1、本公司于 2017 年 7 月 12 日成功竞得江苏省徐州市贾汪区 2017-126 号地块,成交金额为
人民币 14,712 万元,详见《上海证券报》及上海证券交易所网站 www.sse.com.cn(临 2017-033);
    2、本公司于 2017 年 8 月 9 日成功竞得浙江省湖州市太湖度假区 2017-36 号地块,成交金额
为人民币 46,100 万元,详见《上海证券报》及上海证券交易所网站 www.sse.com.cn(临 2017-050);
    3、本公司控股子公司农工商房地产集团申阳(上海)置业有限公司于 2017 年 9 月 15 日成功
竞得上海市金山区金山新城 JSC1-0402 单元 1-08A-01、1-08B-01 地块,成交总价为人民币
582,195 万元,详见《上海证券报》及上海证券交易所网站 www.sse.com.cn(临 2017-073);
    4、本公司全资子公司农工商房地产(集团)有限公司于 2017 年 12 月 12 日成功竞得上海市
浦东新区大团镇 NH020201 单元 17-01 地块,成交总价为人民币 14,676 万元,详见《上海证券
报》及上海证券交易所网站 www.sse.com.cn(临 2017-120)。
(3) 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
                                                                               对当期利润的影
         项目名称               期初余额         期末余额        当期变动
                                                                                   响金额
以公允价值计量的可供出售
                              1,339,040.73    2,462,598.06    1,123,557.33
金融资产
          合计                1,339,040.73    2,462,598.06    1,123,557.33
(六)重大资产和股权出售
√适用 □不适用
      2017 年 9 月 29 日,公司全资子公司农工商房地产(集团)有限公司通过上海联合产权交易
所公开挂牌方式转让所持有的江苏东恒海鑫置业有限公司 100%股权及债权,苏州锦润置业有限公
司最终以人民币 218254.092134 万元竞价成交。本公司积极配合受让方办理完成标的股权的工商
变更登记手续,本次交易已完成。
      具体内容详见在《上海证券报》及上海证券交易所网站 www.sse.com.cn 披露的(临
2017-034)、(临 2017-035)、(临 2017-036)、(临 2017-084)、(临 2017-085)、(临 2017-086)、
(临 2017-090)、(临 2017-092)、(临 2017-096)、(临 2017-105)。
                                             25 / 194
                                                                             2017 年年度报告
 (七)主要控股参股公司分析
 √适用 □不适用
                                                   报告期末总资产     报告期末净资产        报告期内实现营业收入      报告期内实现净利润 报告期内实现归属于母公司的净利润
           公司名称              注册资本(元)
                                                       (元)             (元)                    (元)                  (元)                   (元)
农工商房地产(集团)有限公司   1,120,000,000.00   48,610,912,481.30   8,081,647,778.68          20,321,844,145.95         2,251,237,711.80               2,168,616,929.95
上海申宏冷藏储运有限公司          26,940,000.00       57,465,972.31     -44,674,975.15                27,330,100.10         -31,456,596.72                 -31,456,596.72
上海海博物流(集团)有限公司     200,000,000.00      441,391,503.60     105,847,909.60              483,662,401.85          -47,971,520.95                 -36,350,716.17
上海海博西郊物流有限公司         115,000,000.00      576,814,356.89     101,307,543.21                            0         -14,836,344.62                 -14,836,344.62
上海海博斯班赛国际物流有限公司    70,000,000.00      208,911,827.07      73,551,820.62                44,672,528.07           4,525,213.94                   4,525,213.94
光明房地产集团上海汇晟置业有限
                                 150,000,000.00      206,427,377.74    151,420,810.90                            0           1,760,971.67                    1,760,971.67
公司
光明房地产集团上海金山卫置业有
                                 100,000,000.00      222,275,566.00     99,618,636.23                            0            -381,363.77                     -381,363.77
限公司
上海光明泗泾建设发展有限公司     100,000,000.00      139,309,122.91     98,930,972.98                            0          -1,069,027.02                   -1,069,027.02
杭州千岛湖立元置业有限公司        10,000,000.00      596,181,051.18   -135,831,803.56                            0          -4,754,919.43                   -4,754,919.43
光明房地产集团江苏诚辉置业有限
                                 100,000,000.00          274,725.54         -726,178.59                          0            -726,178.59                     -726,178.59
公司
浙江明佑置业有限公司             100,000,000.00      478,978,193.13     94,741,703.03                           0           -5,258,296.97                   -5,258,296.97
烟台平土房地产有限公司            60,000,000.00      631,898,255.12    -20,278,694.71                           0                    0.00                            0.00
宜兴鸿鹄地产开发有限公司          14,286,000.00      315,344,098.82     -8,887,538.55                           0                    0.00                            0.00
上海农工商房地产置业有限公司     100,000,000.00    1,287,783,861.92    593,820,121.60              720,665,912.34          108,639,522.29                  108,639,522.29
 (八)公司控制的结构化主体情况
 √适用 □不适用
                          名称                                是否纳入合并范围                                           纳入合并范围的依据
       上海农房投资发展合伙企业(有限合伙)                            是                           根据合伙协议,公司作为 GP 控制人,实际控制该合伙企业
                                                                                 26 / 194
                                    2017 年年度报告
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
√适用 □不适用
     1、房地产行业
     在中央经济工作会议第一次提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”之后,习近平
总书记在十九大报告中再次指出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,加快建立多
主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。“房住不炒”将成为相当长一段时期内党和政府解
决我国城镇住房问题、建立房地产市场健康稳定发展长效机制的核心指导思想。当前我国经济实
力跃上新台阶,结构改善动力充足,预计 2018 年宏观环境将保持稳定,经济发展具备韧性,市场
结构持续优化。在此背景下,预计未来房地产行业可能呈现如下趋势:
   (1)房地产政策短期内不会放松。未来房地产政策将继续以“房住不炒”为核心,短期内政
策收紧的趋势不变,将保持一定的连续性、稳定性,逐步形成“高端有市场、中端有支持、低端
有保障”的住房发展格局。同时政府将加速住房制度改革和长效机制建设,完善多层次住房供应
体系,推动住房观念的变化和住房居住属性的强化,促进房地产市场平稳健康发展。
   (2)货币政策继续保持稳健中性。央行在发布的 2017 年四季度货币政策执行报告中指出,下
一阶段,将保持政策的连续性和稳定性,实施好稳健中性的货币政策,加强政策协同,加快建设
现代化经济体系,为供给侧结构性改革和高质量发展营造中性适度的货币金融环境。预计 2018
年经济增长向好趋势不变,金融严监管、去杠杆政策将延续。同时从央行、住建部等监管部门的
表述来看,预计 2018 年房地产信贷调控趋势不变,企业及个人面临的贷款压力将成为影响市场成
交回落的重要因素。
   (3)房地产市场全面回归理性。在“房住不炒”政策主基调的指引下,未来房地产市场将全
面回归理性。预计 2018 年全国房地产市场将呈现“成交回落,价格趋稳,新开工、投资中低速增
长的特点”。需求方面,商品房销售面积受到政策、货币环境以及市场预期变化的影响,或将出
现回调。供应方面,全国新开工、投资在市场整体上处于变革调整期的背景下,将呈现中低速增
长的态势。价格方面,受市场销售回落和调控政策的影响,预计全年将保持稳定。
   (4)行业集中度继续加速提升。随着大型房企资源集聚、资本实力等各方面优势的进一步凸
显,未来行业将加速整合,行业并购规模更加庞大,企业各阵营间的差距将持续扩大,优质资源
加速向大型房企倾斜。房地产行业在进入新周期后,房地产企业将开始向存量资产的运营管理转
型,运营模式将逐渐由单一的开发向产品和服务转变,中小企业在扩大规模的同时,将重点培育
自己的特色,提高核心竞争力。
   (5)新兴市场迎来发展机遇。十九大报告和政府工作报告中明确提出要加快建立多主体供给、
多渠道保障、租购并举的住房制度。2017 年 12 月召开的中央经济工作会议上提出要发展住房租
赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。
与此同时,全国各地政府陆续出台了相关政策,具体实施细则也在各省市接连铺开。预计在 2018
年,加大租赁市场供地力度,增加保障性住房建设将成为各地房地产调控政策中的主旋律,金融
资本将在政策的助推下加速涌入这一新兴市场,住房租赁建设将迎来重大发展机遇。
     2、冷链物流行业
     在十九大报告中,首次提出了要在现代供应链等领域培育新增长点、形成新动能。在国务院
办公厅于 2017 年 4 月发布的《关于加快发展冷链物流保障食品安全促进消费升级的意见》(国办
29 号文)中,提出要构建符合我国国情的“全链条、网络化、严标准、可追溯、新模式、高效率”
的现代化冷链物流体系,并在标准和服务体系、基础设施网络、企业经营创新、信息化水平、技
术装备等方面提出了具体的要求,为冷链物流行业的发展提供了政策支撑。2017 年 12 月召开的
中央经济工作会议明确指出,“中国特色社会主义进入了新时代,我国经济发展也进入了新时代,
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                                    2017 年年度报告
基本特征就是我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。”展望未来,我国经济增长的重心
将由“量”转“质”。预计 2018 年冷链物流行业将呈现以下发展趋势:
    一是行业入市门槛提高。当前相关规定已经明确提出要加速对冷藏运输车辆的管理,并将温
度监测作为冷藏运输车辆出厂的强制性要求,加速淘汰不规范、高能耗的冷库和冷藏运输车辆。
同时将积极研究制定包括对鲜肉、水产品、乳及乳制品、冷冻食品等易腐食品温度的控制等在内
的行业标准,并尽快实施。预计在政策的持续引导下和行业规范和标准的不断出台下,冷链物流
的行业入市门槛将进一步提高。
    二是新技术与冷链物流行业将加速融合。国务院办公厅在 2017 年 4 月发布的规定中提出要大
力发展“互联网+”冷链物流,构建“产品+冷链设施+服务”信息平台。2017 年 12 月,习近平总
书记在中央政治局就实施国家大数据战略进行的第二次集体学习上,提出要推动实施国家大数据
战略,推进数据资源整合和开放共享。预计 2018 年,在现代化冷链物流体系的打造、培育和升级
过程中,大数据、互联网等新技术将与冷链物流行业加速融合,逐步实现冷链物流全过程的信息
化、数据化、透明化和可视化管理。
    三是企业抱团发展、行业联合将成为趋势。当前我国冷链物流行业的规模、技术、发展模式
等方面,与市场庞大的需求相比还不能完全适应,与国外成熟的发达国家相比,我国部分冷链物
流企业还处于小、散、弱的状态。在市场规模不断扩大,以及集聚优势显著的情况下,预计 2018
年企业抱团发展、行业联合将成为冷链物流行业的趋势。
(二)公司发展战略
√适用 □不适用
    站在新的历史起点上,公司将围绕 “创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念,以及光
明食品集团“五年再造新光明,十年打造实力光明”的总体目标,在全面总结上市三年工作的基
础上,承前启后、继往开来、凝心聚力、强企富员、筑梦造福。在战略布局上,继续坚持以“精
耕重点一线城市、深耕有能级的二线城市、拓展机会型潜力型新兴城市”为指导方针,科学研判、
长远布局,同时积极探索兼并收购、合作开发等多元化投资方式。在金融创新上,大力推动各类
融资创新,探索各类创新型多元化基金平台,探索实践商业地产、租赁住房资产证券化,运用资
本手段促进传统房产、产业地产、冷链物流业务板块的市场化运营。在转型升级上,全面铺开产
业模式多元化的转型发展,通过“拓渠道、聚资源、畅通路、活机制、强管控、用资本”,努力实
现“市场化、多元化、协同化、正向化、精细化、金融化”,推动在保障房、城中村、殷实农场、
历史名镇、城市更新、租赁房、冷链物流等七个方面的工作,力争营造出满盘皆活的全新发展格
局,打造集产业、投资、金融于一体的多元化开发运营综合性集团。
(三)经营计划
√适用 □不适用
    2018 年,将是光明地产转型深化与升级的关键一年,公司将全面贯彻、认真落实党的十九大
精神,围绕“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念,以 “创新机制、转型升级、合作共
享、提质增效”为全年工作总目标,以“稳中求进、结构优化、产业提升、强化管控”为工作主
基调,以“建设实力光明,共同筑亮光明新生活”为导向,在做强做精主业的基础上,全面提升
企业市场活力,全面提升企业凝聚力,全面提升企业综合竞争力,力争打造成为多元化开发运营,
集产业、投资、金融于一体的综合性集团。全年,公司计划新开工面积 228 万平方米,计划竣工
面积 222 万平方米。
    经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺,提示投资者对此保持足够的风险意识。
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                                    2017 年年度报告
(四)可能面对的风险
√适用 □不适用
    1、政策风险:房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。政策风险集中体现在公司受土地政
策、房地产相关政策、冷链物流产业发展政策、财政税收政策变化的影响。国家对房地产行业的
调控趋向将更加注重长效机制的建设和调控的市场化,同时,未来地方政府在房地产调控上将具
有更多自主权,区域调控政策差异化。随着经济结构的调整及供给侧改革的深入,政策面临更多
不确定性。这对于对房地产企业、风险控制、把握市场的能力以及经营管理水平提出了更高要求,
公司将加强政策研究,适应宏观调控政策的变化,在市场判断、战略制定、项目销售、资金回笼
等各环节做好充分的准备工作。
    2、市场风险:国内房地产行业处于完全市场竞争阶段,由于行业壁垒较低,国内拥有资金、
土地资源的企业以及拥有资金、技术、管理优势的境外地产基金和开发商均积极介入国内房地产
市场。同时,经过多轮房地产调控之后,购房者愈发理性和成熟,对于产品品牌、产品品质、户
型设计、物业管理和服务等提出了更高的要求。房地产市场是地区性的市场,当地市场环境条件,
尤其是市场供求关系,对公司在当地的销售和业绩状况影响很大。现阶段,部分地区出现需求下
降、供应过剩的情况,公司要加强市场监测,谨慎判断投资拓展的区域,及时调整产品结构、营
销策略及区域布局。
    3、财务风险:房地产行业是资金密集型行业,对资金需求量大,需求时间长。利率市场化改
革继续深化,对于房地产企业的融资和经营会产生影响。在个人住房贷款方面,随着市场变化,
银行也会不断调整个人住房贷款政策,首付比例和利率高低的变化都将影响购房者的按揭融资成
本和潜在客户的购买力,也将对公司销售产生影响。资金链的安全与否直接决定着企业的生命,
宏观政策、资本市场变动或其他突发事件可能会导致公司面临财务风险,公司将持续加强经营管
控,确保现金流安全,加强对利率政策、货币政策的研究,早作准备,降低财务风险。
    4、经营风险:公司主要的房地产开发项目为住宅项目,具有投入资金大、开发周期长等特点,
对于项目整体开发的管控具有较高的要求。同时,房地产开发和经营涉及的相关行业范围广,合
作单位多,需接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管,这对公
司对项目的开发控制能力提出较高要求。公司将通过制度和流程加强管控,进一步明确定位、细
化职责、降低风险。公司积极推进、完善信息化建设,构建制度加科技的管控手段,加强财务一
体化管理和各项监督机制,全面提升公司管理效率和效果。
(五)其他
□适用 √不适用
四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因,未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
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                                     2017 年年度报告
                                第五节       重要事项
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案
(一)现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
    (1)公司根据中国证监会《上市公司监管指引第 3 号——上市公司现金分红》(证监会公告
【2013】43 号)、《上海证券交易所股票上市规则》、《上海证券交易所上市公司现金分红指引》
及《公司章程》等有关规定,在拟订 2017 年度利润分配预案时,严格按照利润分配政策和决策程
序进行,进一步增强公司利润分配透明度,更好地维护广大投资者的利益。
    经立信会计师事务所(特殊普通合伙)审计,公司实现2017年度归属母公司净利润为
1,946,836,526.86元,加上年初未分配利润4,723,521,066.52元,公司累计可分配的利润为
6,670,357,593.38元。公司拟定2017年度利润分配预案如下:
    1、提取10%法定盈余公积金86,676,057.94元;
    2、扣除分配2016年度普通股股利197,807,994.90元;
    3、剩余6,385,873,540.54元为2017年末实际未分配利润。
    2017年度利润分配预案为:鉴于公司正处于转型发展、规模提升、培育核心竞争力的关键时
期,需要进一步做强主业,加大投资力度,打造产业与金融平台,对资金的需求较大。基于保持
公司健康、可持续发展的需要考虑,同时又维护出资人的权益,公司拟以2017年末总股本
1,714,335,956股为基数向全体股东每10股派送现金红利2元(含税),共计342,867,191.20元,
并以资本公积向全体股东每10股转增3股。其余6,043,006,349.34元结转下一年度用于未来企业发
展。
    本方案完全符合《上市公司监管指引第 3 号——上市公司现金分红》(证监会公告【2013】
43 号)、《上海证券交易所股票上市规则》、《上海证券交易所上市公司现金分红指引》及《公
司章程》关于现金分红政策的规定。
    (2)本公司严格按照分红指引的要求履行信息披露义务。本次拟定公司 2017 年度利润分配
预案,严格遵照中国证监会《上市公司监管指引第 3 号——上市公司现金分红》证监会公告【2013】
43 号)、《上海证券交易所股票上市规则》、《上海证券交易所上市公司现金分红指引》(上证
公字【2013】1 号)及《公司章程》等相关规定,确保公司利润分配的预案内容规范、决策程序
透明,充分体现公司维护广大投资者利益的宗旨。本次拟定 2017 年度利润分配预案的现金分配方
案未能达到《上海证券交易所上市公司现金分红指引》规定“上市公司年度内拟分配的现金红利
总额(包括中期已分配的现金红利)与年度归属于上市公司股东的净利润之比不低于 30%的”要
求,占比为 17.61%,公司将严格做好以下三方面工作:一是披露分红未达标原因。在审议通过年
报的董事会公告中详细披露现金分红水平较低原因的说明;留存未分配利润的确切用途以及预计
收益情况;董事会审议和表决情况;独立董事对现金分红水平较低的合理性发表的独立意见。二
是召开投资者说明会。公司董事长、独立董事和总经理、财务负责人等高管将在年报披露后、年
度股东大会股权登记日之前,在召开的业绩发布会上就现金分红方案作重点说明。如未召开业绩
发布会的,应通过现场、网络或其他有效方式召开说明会。三是分段披露表决结果。在利润分配
议案提交股东大会审议时,参与表决的 A 股股东的持股比例分段披露表决结果。分段区间为持股
1%以下、1%-5%、5%以上 3 个区间;对持股比例在 1%以下的股东,将按照单一股东持股市值 50 万
元以上和以下两类情形,进一步披露相关 A 股股东表决结果。
                                         30 / 194
                                     2017 年年度报告
(二)公司近三年(含报告期)的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
                                                                单位:元 币种:人民币
                                                        分红年度合并报表 占合并报表中归
          每 10 股送 每 10 股派 每 10 股
  分红                                   现金分红的数额 中归属于上市公司 属于上市公司普
            红股数 息数(元) 转增数
  年度                                     (含税)     普通股股东的净利 通股股东的净利
            (股) (含税) (股)
                                                              润           润的比率(%)
2017 年           0         2        3 342,867,191.20 1,946,836,526.86            17.61
2016 年           0       1.5        3 197,807,994.90 1,011,091,457.87            19.56
2015 年           0         1        0 131,871,996.60    510,271,580.67           25.84
(三)以现金方式要约回购股份计入现金分红的情况
□适用 √不适用
(四)报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正,但未提出普通股现金利润分配方案预
    案的,公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
                                         31 / 194
                                                                                 2017 年年度报告
 二、承诺事项履行情况
 (一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
 √适用 □不适用
                                                                                                                                               是否          如未能及时
                                                                                                                                                      是否及            如未能及时
             承诺                                                                 承诺                                                承诺时间 有履          履行应说明
承诺背景                  承诺方                                                                                                                      时严格            履行应说明
             类型                                                                 内容                                                  及期限 行期          未完成履行
                                                                                                                                                        履行            下一步计划
                                                                                                                                                 限          的具体原因
                                                                                                                                                                        正履行承诺
                                                                                                                                                             与社会法人
与股改相关 股份限 上市公司控股股东: 如果部分社会法人股股东由于未联络到等原因导致无法提供相应支付对价,其应付对价部分股权将由本                                         事项中,积
                                                                                                                                        无      否      是   股股东失去
  的承诺     售     光明食品集团     集团代为先行支付。                                                                                                                 极寻找社会
                                                                                                                                                               联系
                                                                                                                                                                        法人股股东
                                       如农房集团在本次重组中因存在未披露的土地闲置、抄底、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为,给上
             其他   上市公司董事、高管 市公司海博股份和其投资者造成损失的,上市公司董事、高管承担与当前职务、职责范围内相应的赔偿               是     是
                                       责任。(注 1)
                                       一、保证海博股份的人员独立 1、保证海博股份的总经理、副总经理、财务负责人、营销负责人、董事会
                                       秘书等高级管理人员专职在海博股份工作、并在海博股份领取薪酬,不在本集团及本集团除海博股份外
                                       的全资附属企业或控股子公司担任除董事、监事以外的职务。2、保证海博股份的人事关系、劳动关系独
                                       立于本集团。3、保证本集团推荐出任海博股份董事、监事和高级管理人员的人选都通过合法的程序进行,
                                       本集团不干预海博股份董事会和股东大会已经做出的人事任免决定。二、保证海博股份的财务独立 1、保
                                       证海博股份及控制的子公司建立独立的财务会计部门,建立独立的财务核算体系和财务管理制度。2、保
                                       证海博股份及其控制的子公司能够独立做出财务决策,不干预海博股份的资金使用。3、保证海博股份及
                                       其控制的子公司独立在银行开户,不与本集团及其关联企业共用一个银行账户。4、保证海博股份及控制
与重大资产
                                       的子公司依法独立纳税。三、保证海博股份的机构独立 1、保证海博股份及其控制的子公司(包括但不限
重组相关的
                                       于)依法建立和完善法人治理结构,建立独立、完整的组织机构,并与本集团的机构完全分开;海博股份
  承诺
                    上市公司控股股东: 及其控制的子公司(包括但不限于)与本集团及其关联企业之间在办公机构和生产经营场所等方面完全分
             其他                                                                                                                      长期     是     是
                      光明食品集团     开。2、保证海博股份及其控制的子公司(包括但不限于)独立自主地运作,本集团不会超越股东大会直接
                                       或间接干预公司的决策和经营。四、保证海博股份的资产独立、完整 1、保证海博股份及其控制的子公司
                                       具有完整的经营性资产。2、保证不违规占用海博股份的资金、资产及其他资源。五、保证海博股份的业
                                       务独立 1、保证海博股份在本次交易完成后拥有独立开展经营活动的资产、人员、资质以及具有独立面向
                                       市场自主经营的能力,在产、供、销等环节不依赖本集团。2、保证本集团及其控制的子公司避免与海博
                                       股份及控制的子公司发生同业竞争。3、保证严格控制关联交易事项,尽量减少海博股份及其控制的子公
                                       司与本集团及关联公司之间的持续性关联交易。杜绝非法占用公司资金、资产的行为。对于无法避免的
                                       关联交易将本着“公平、公正、公开”的原则定价。同时,对重大关联交易按照中国证监会、上交所及
                                       海博股份《公司章程》等有关规定履行信息披露义务和办理有关报批程序,及时进行有关信息披露。4、
                                       保证不通过单独或一致行动的途径,以依法行使股东权利以外的任何方式,干预海博股份的重大决策事
                                       项,影响公司资产、人员、财务、机构、业务的独立性。
                                                                                     32 / 194
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                            一、本集团不会利用股东地位,谋求海博股份及其下属全资或控股企业在业务经营等方面给予本集团及
                            其关联方(海博股份及其下属全资或控股企业除外,下同)优于独立第三方的条件或利益。二、对于与
                            海博股份经营活动相关的无法避免的关联交易,本集团及其关联方将遵循公允、合理的市场定价原则,
                            不会利用该等关联交易损害海博股份及其他中小股东的利益。三、杜绝本集团及本集团所投资的其他企
                            业非法占用海博股份及其下属子公司资金、资产的行为,在任何情况下,不要求海博股份及其下属子公
                            司违规向本集团及本集团其所投资的其他企业提供任何形式的担保。四、本集团将严格按照海博股份《公
解决关 上市公司控股股东:   司章程》及关联交易决策制度的规定,在其董事会、股东大会审议表决关联交易时,履行回避表决义务。
                                                                                                                             长期   是   是
联交易   光明食品集团       五、就本集团及其下属子公司与海博股份及其下属全资或控股企业之间将来可能发生的关联交易,将督
                            促海博股份履行合法决策程序,按中国证监会、上交所有关规定及海博股份《公司章程》的相关要求及
                            时详细进行信息披露;对于正常商业项目合作均严格按照市场经济原则,采用公开招标或者市场定价等
                            方式。六、在本集团及其关联方的业务、资产整合过程中,采取切实措施规范并减少与海博股份及其下
                            属全资或控股企业之间的关联交易,确保海博股份及其他中小股东的利益不受损害。七、除非本集团不
                            再为海博股份之控股股东,本承诺将始终有效。若本集团违反上述承诺给海博股份及其他股东造成损失
                            的,一切损失将由本集团承担。
                            本集团承诺不在中国境内及境外直接或间接从事任何在商业上对海博股份或其下属全资或控股子公司主
                            营业务构成竞争或可能构成竞争的业务或活动;本集团亦将促使本集团下属直接或间接控股企业不在中
                            国境内及境外直接或间接从事任何在商业上对海博股份或其下属全资或控股子公司主营业务构成竞争或
                            可能构成竞争的业务或活动。二、如本集团或本集团下属直接或间接控股企业存在任何与海博股份主营
                            业务构成或可能构成直接或间接竞争的业务或业务机会,本集团将放弃或将促使本集团下属直接或间接
解决同 上市公司控股股东:
                            控股企业放弃可能发生同业竞争的业务或业务机会,或将促使该业务或业务机会按公平合理的条件优先       长期   是   是
业竞争   光明食品集团
                            提供给海博股份或其全资及控股子公司,或转让给其他无关联关系的第三方。三、本集团将严格遵守中
                            国证监会、上交所有关规定及海博股份《公司章程》等有关规定,与其他股东一样平等地行使股东权利、
                            履行股东义务,不利用大股东的地位谋取不当利益,不损害海博股份和其他股东的合法权益。四、除非
                            本集团不再为海博股份之控股股东,本承诺将始终有效。若本集团违反上述承诺而给海博股份及其他股
                            东造成的损失将由本集团承担。(注 2)
       上市公司控股股东:   为促进重组后海博股份经营绩效的提高,光明集团承诺,将推动海博股份在本次重组实施完毕后一年以
其他                                                                                                                         1年    是   是
         光明食品集团       内启动股权激励计划或员工持股计划。(注 3)
       上市公司控股股东:   在本次重组实施完毕且股份锁定期届满后三年内,光明集团通过二级市场减持上市公司股票的价格不低
其他                                                                                                                         3年    是   是
         光明食品集团       于 8.96 元/股(光明集团最低减持价格)。
股份限 上市公司控股股东:   光明集团及其子公司大都市资产、农工商绿化以资产认购取得的上市公司股份自该等股份登记在其名下
                                                                                                                             3年    是   是
  售     光明食品集团       之日起 36 个月内不得转让。
       上市公司控股股东:   如农房集团在本次重组中因存在未披露的土地闲置、抄底、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为,给上
其他                                                                                                                                是   是
         光明食品集团       市公司海博股份和其投资者造成损失的,光明集团承担赔偿责任。(注 1)
                            农房集团全体股东承诺农房集团 2015 年至 2017 年合计实际净利润不低于 351,259.30 万元。如出现农房
盈利预                      集团在利润补偿期间的实际净利润合计数低于承诺净利润合计数的、需履行补偿义务的情形,农房集团
       上市公司控股股东:
测及补                      全体股东同意由上市公司以总价人民币 1.00 元直接定向回购应补偿的股份并予以注销;如履行股份补偿     3年    是   是
         光明食品集团
  偿                        义务后仍不足弥补全部补偿义务的,光明集团应当就差额部分以现金方式向上市公司进行补偿,并应当
                            按照上市公司发出的付款通知要求向上市公司支付现金补偿价款。
置入资 上市公司控股股东:   光明集团将积极协调和办理该等划拨用地变更为出让用地的手续,争取在本次交易完成后的三年内完成       3年    是   是
                                                                           33 / 194
                                                                                      2017 年年度报告
             产价值      光明食品集团     全部手续。如届时未能完成该等全部手续,就未能变更为出让用地的不动产,光明集团承诺将按届时该
             保证及                       等不动产的评估值和重组对该等不动产的评估值两者中以高者作价回购该等不动产,并承担该等回购行
             补偿                         为产生的所有税费。
                      重大资产重组交易对 一、为促进重组后海博股份经营绩效的提高,光明集团承诺,将推动海博股份在本次重组实施完毕后一
             其他     方:大都市资产、农 年以内启动股权激励计划或员工持股计划。二、在本次重组实施完毕且股份锁定期届满后三年内,光明         3年       是   是
                            工商绿化      集团通过二级市场减持上市公司股票的价格不低于 8.96 元/股(光明集团最低减持价格)
                      重大资产重组交易对
             股份限                       大都市资产、农工商绿化以资产认购取得的上市公司股份自该等股份登记在其名下之日起 36 个月内不得
                      方:大都市资产、农                                                                                                    3年       是   是
               售                         转让。
                            工商绿化
                      重大资产重组交易对
                                          如农房集团在本次重组中因存在未披露的土地闲置、抄底、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为,给上
             其他     方:大都市资产、农                                                                                                              是   是
                                          市公司海博股份和其投资者造成损失的,光明集团承担赔偿责任。(注 1)
                            工商绿化
                                          农房集团全体股东承诺农房集团 2015 年至 2017 年合计实际净利润不低于 351,259.30 万元。大都市资产
             盈利预   重大资产重组交易对
                                          承诺农房置业 2015 年至 2017 年合计实际净利润不低于 9,842.99 万元。如出现农房集团、农房置业在利
             测及补   方:大都市资产、农                                                                                                    3年       是   是
                                          润补偿期间的实际净利润合计数低于承诺净利润合计数的、需履行补偿义务的情形,农房集团全体股东、
               偿           工商绿化
                                          大都市资产同意由上市公司以总价人民币 1.00 元直接定向回购应补偿的股份并予以注销。
                                          张智刚、郑建国、沈宏泽和李艳以资产认购取得的上市公司股份自该等股份登记在其名下之日起 12 个月
                      重大资产重组交易对
             股份限                       内不得转让,为保障其利润补偿义务的履行,张智刚、郑建国、沈宏泽和李艳同意,其以农房集团股权
                      方:张智刚、郑建国、                                                                                                  1年       是   是
               售                         认购取得的海博股份新增股份,在 12 个月股份锁定期满之日以及之后的利润承诺期间实际净利润之盈利
                          沈宏泽、李艳
                                          专项审计报告出具后分批解除锁定。
                      重大资产重组交易对
                                          在本次重组实施完毕且股份锁定期届满后三年内,其通过二级市场减持本次重组新增的上市公司股票的
             其他     方:张智刚、郑建国、                                                                                                  3年       是   是
                                          价格不低于 6.62 元/股(农房集团自然人股东最低减持价格)。
                          沈宏泽、李艳
                      重大资产重组交易对
                                          如农房集团在本次重组中因存在未披露的土地闲置、抄底、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为,给上
             其他     方:张智刚、郑建国、                                                                                                            是   是
                                          市公司海博股份和其投资者造成损失的,承担赔偿责任。(注 1)
                          沈宏泽、李艳
             盈利预   重大资产重组交易对 农房集团全体股东承诺农房集团 2015 年至 2017 年合计实际净利润不低于 351,259.30 万元。如出现农房
             测及补   方:张智刚、郑建国、集团在利润补偿期间的实际净利润合计数低于承诺净利润合计数的、需履行补偿义务的情形,农房集团        3年       是   是
               偿         沈宏泽、李艳    全体股东同意由上市公司以总价人民币 1.00 元直接定向回购应补偿的股份并予以注销。
                                          1、本次交易完成以后,置入资产(农房集团)与上市公司保留的物流资产在未来经营中在财务上将保持
                                          独立核算,置入资产未来承诺的业绩中将不包括物流资产的业绩;2、农房集团与上市公司保留的物流资
             其他           上市公司                                                                                                        3年       是   是
                                          产在未来经营中发生的关联交易将遵循公允、合理的市场定价原则,并严格按照上市公司与农房集团《公
                                          司章程》及关联交易决策制度的规定进行。
                                                                                                                                          2015 年 7
其他对公司                               本集团及其一致行动人于 2015 年 7 月 9 日起的 1 年之内,择机以不高于 15 元/股的价格,继续通过二级
                      上市公司控股股东:                                                                                                  月 9 日起
中小股东所   其他                        市场增持本公司股份,累计增持比例不超过本公司已发行总股份的 2%(含本次已增持的股份)。本集团                  是   是
                        光明食品集团                                                                                                      的 1 年之
  作承诺                                 及其一致行动人共同承诺,在增持计划实施期间及法定期限内,不减持所持有的本公司股份。(注 4)
                                                                                                                                              内
                                                                                          34 / 194
                                      2017 年年度报告
    注(1):
    本次重组中未发生承诺所述违法违规行为,该承诺已经履行完毕。
    注(2):
    光明食品(集团)有限公司(以下简称“光明食品集团”)为逐步消除及避免在未来业务发展
过程中与光明房地产集团股份有限公司(以下简称“光明地产”)可能产生的同业竞争,自光明地
产重组上市完成至今,光明食品集团作为控股股东信守承诺事项,积极履行承诺的相关内容,截
止至 2017 年 12 月 31 日,光明食品集团对下属部分公司业务范围涉及房地产业务履行避免同业竞
争进展情况如下:
    承诺事项一:上海申富房地产经营公司除现有存量房地产处置外,不再新增房地产开发项目,
待处置完毕后予以清算注销。
    履行情况:上海申富房地产经营公司目前尚有存量房地产尚还未处置完成,待处置完毕后,
将加快完成清算注销工作。
    承诺事项二:上海星火房地产有限公司未来仅从事星火农场配套房经营管理,不从事普通房
地产开发相关业务。
    履行情况:上海星火房地产经营公司目前仍仅从事配套房经营,无普通房地产开发项目。
    承诺事项三:上海品磊置业有限公司未来仅从事星火农场内的商品房开发经营,不从事普通
房地产开发相关业务。
    履行情况:上海品磊置业有限公司目前仍仅从事星火农场内的商品房开发经营,无普通房地
产开发项目。
    承诺事项四:黄山夏家湖置业有限公司未来仅从事安徽茶林场内的商品房开发经营,不从事
普通房地产开发相关业务。
    履行情况:黄山夏家湖置业有限公司目前仍仅从事安徽茶林场内的商品房开发经营,无普通
房地产开发项目。
    承诺事项五:上海冠生园置业发展有限公司将变更营业范围,未来不从事房地产开发业务。
    履行情况:上海冠生园置业发展有限公司房地产开发资质证书的有效期已届满,按照《房地
产开发企业资质管理规定》的规定,该公司已不能从事房地产开发经营业务。
    承诺事项六:上海万禄房地产开发有限公司仅从事东海农场内的动迁房改造业务,不从事其
他普通房地产开发相关业务。
    履行情况:上海万禄房地产开发有限公司目前仍仅从事东海农场动迁房改造业务,待改造业
务完成后,将加快完成清算注销工作。
    承诺事项七:将对嘉兴飘鹰房地产开发有限公司进行注销。
    履行情况:嘉兴飘鹰房地产开发有限公司于 2014 年 7 月 7 日和 2014 年 8 月 20 日分别在嘉兴
市地方税务局第二税务分局、嘉兴市工商局秀洲分局办理完成税务注销和企业注销手续。
    承诺事项八:承诺上海哈茵达房产经营公司未开展实际经营活动,未来不新增加商品房开发
项目。
    履行情况:上海哈茵达房产经营公司目前已无房地产开发资质,并且已无实际经营活动。
    承诺事项九:上海新腾飞房地产经营有限公司未来不新增加商品房开发项目;待目前存量项
目销售完毕后,进行清算注销或变更营业范围。
    履行情况:上海新腾飞房地产经营有限公司目前尚有存量房地产尚还未处置完成,待处置完
毕后,将加快推进清算注销或变更营业范围工作。
    承诺事项十:巢湖市金太阳房地产有限公司未来不新增加商品房开发项目;待存量土地开发
并销售完毕后,将其股权转让或予以清算注销。
    履行情况:巢湖市金太阳房地产有限公司目前还有存量土地待开发中,待存量土地开发并销
售完毕后,将加快推股权转让或清算注销工作。
    承诺事项十一:承诺将通过减资退出的方式处置光明集团所持有的上海浦东星火开发区联合
发展有限公司 41%股权。减资退出完成后,光明集团将不再持有该公司股权。
    履行情况:2014 年 7 月 16 日,上海浦东星火开发区联合发展有限公司召开股东会,一致同
意光明食品集团所持有该公司的 41%股权实施退出,并形成股东会决议。2015 年 12 月 18 日,上
                                          35 / 194
                                        2017 年年度报告
海浦东星火开发区联合发展有限公司在奉贤区市场监管局办理完成变更为一人有限责任公司,光
明食品集团已不再持有该公司股权。
    至 2017 年 12 月 31 日,光明食品集团旗下其他子公司除农场配套房产项目和内部存量房屋土
地资产盘活项目外,无其他新增的房地产项目开发。
     注(3):
     报告期内,光明食品集团出具了《关于光明食品集团履行承诺有关事项的复函》,内容对履行
承诺的进展情况、影响方案实施的主要原因、下一阶段工作计划,独立财务顾问发表审核意见认
为:光明食品集团已出具关于履行承诺事项的复函,同意光明地产聘请专业中介机构论证,员工
持股或股权激励方案正在启动中。光明食品集团正在履行相关承诺。具体内容详见 2017 年 8 月
29 日刊登于《上海证券报》及上海证券交易所网站 www.sse.com.cn(2017-056)《关于控股股东
光明食品(集团)有限公司部分承诺履行情况的进展公告》。
     注(4):
     本公司控股股东光明食品集团的下属全资子公司益民集团于 2015 年 7 月 9 日通过二级市场增
持了本公司股份 100 万股,占本公司总股份的 0.1959%,增持的平均价格为 8.65 元/股。具体内
容详见 2015 年 7 月 10 日刊登于《上海证券报》及上海证券交易所网站 www.sse.com.cn(2015-018)
《关于控股股东及其一致行动人增持公司股份的公告》。
     之后,益民集团分别于 2015 年 7 月 10 日、2015 年 7 月 16 日、2015 年 7 月 28 日、2016 年 1
月 8 日、2016 年 1 月 11 日、2016 年 1 月 12 日、2016 年 1 月 13 日、2016 年 1 月 14 日、2016 年
1 月 15 日通过二级市场持续增持本公司股份合计 5499190 股,占总股本(截至 2016 年 1 月 15 日
总股本为 1318719966 股)的 0.417%。本次益民集团增持投入金额合计为人民币 5340.43 万元。
具体内容详见 2016 年 1 月 19 日刊登于《上海证券报》及上海证券交易所网站 www.sse.com.cn(临
2016-009)《关于控股股东及其一致行动人持续增持公司股份的公告》。
     自 2015 年 7 月 9 日起的 1 年之内,光明食品集团及其一致行动人在增持计划实施期间及法定
期限内,未减持所持有的本公司股份,该承诺已经履行完毕。
(二)公司资产或项目存在盈利预测,且报告期仍处在盈利预测期间,公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
√已达到 □未达到 □不适用
一、基于重大资产重组的盈利预测及其实现情况
(一)编制盈利预测依据的相关假设前提
    1、本公司遵循的国家现行政策、法律以及当前社会政治、经济环境无重大变化;
    2、本公司适用的各种税项在预测期间,其征收基础、计算方法及税率无重大改变;
    3、本公司适用的信贷政策及信贷利率、外汇汇率在预测期间相对稳定;
    4、本公司盈利预测期间均能够正常营运,组织结构无重大变化;
    5、本公司主要所从事的房地产行业国家调控政策及市场状况无重大变化;
    6、本公司经营所需的材料采购价格以及开发产品的销售价格无重大变化;
    7、本公司的经营活动在预测期间内不会因人力缺乏、资源短缺或成本大幅变动而受到不利影
响;
    8、本公司制定的生产计划、销售计划、投资计划、融资计划等能够顺利执行;
    9、本公司高层管理人员无舞弊、违法行为而对公司造成重大不利影响;
    10、无其他人力不可抗拒因素和不可预见因素所造成的重大不利影响。
(2) 盈利预测的主要指标
    公司重大资产重组之时,公司与农房集团原全体股东光明集团、大都市资产、农工商绿化、
张智刚、郑建国、沈宏泽、李艳签署了《盈利预测补偿协议》及其补充协议。各方约定利润补偿
期间为资产重组实施完毕后的当年及之后的两个完整会计年度。本公司重组于 2015 年实施完毕,
因此利润补偿期间为 2015 年、2016 年及 2017 年。根据评估报告中对标的公司的预测净利润计算,
                                            36 / 194
                                    2017 年年度报告
农房集团 2015 年、2016 年、2017 年预测的扣除非经常性损益后归属于标的资产股东的净利润为
90,780.33 万元、125,150.27 万元和 135,328.70 万元。
    农房集团原全体股东承诺重组实施完毕当年及之后两个完整会计年度,农房集团合计实现的
实际净利润(指扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润)不低于上述利润补偿期间内
预测净利润的合计数,即农房集团 2015 年至 2017 年合计实际净利润不低于 351,259.30 万元。
    根据评估报告中对标的公司的预测净利润计算,农房置业 25%股权于 2015 年、2016 年及 2017
年预测的扣除非经常性损益后的净利润分别为 5,284.75 万元、3,033.27 万元和 1,524.97 万元。
大都市资产承诺本次重组实施完毕当年及之后两个完整会计年度,农房置业合计实现的实际净利
润(指扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润)不低于上述利润补偿期间内预测净利
润的合计数,即农房置业 2015 年至 2017 年合计实际净利润不低于 9,842.99 万元。
    根据农房集团原全体股东、大都市资产与本公司签署的《盈利补偿协议》及其补充协议的规
定,利润补偿期间届满后,如出现农房集团、农房置业在利润补偿期间的实际净利润合计数低于
承诺净利润合计数的情况,需履行补偿义务,农房集团全体股东、大都市资产同意由上市公司以
总价人民币 1.00 元直接定向回购应补偿的股份并予以注销;如履行股份补偿义务后仍不足弥补全
部补偿义务,光明集团应当就差额部分以现金方式向上市公司进行补偿,并应当按照上市公司发
出的付款通知要求向上市公司支付现金补偿价款。
(3)盈利预测的实现情况
    农工商房地产(集团)有限公司 2015 年至 2017 年度盈利预测实现情况:
                                                                     单位:人民币万元
                项目                   2017 年度  2016 年度   2015 年度      累计完成
实际实现数(扣除非经常性损益后归属于
                                      202,822.10 113,587.12 52,243.91 368,653.13
公司普通股股东的净利润)(注)
承诺数                                135,328.70 125,150.27 90,780.33 351,259.30
差额(实际实现数减承诺数)             67,493.40 -11,563.15 -38,536.42     17,393.83
完成率                                   149.87%      90.76%      57.55%       104.95%
    注:实际实现数已扣除重大资产重组配套募集资金项目农房观沙国际、新龙广场和澜山苑项
目使用配套募集资金的资金费用所产生的影响。
    上海农工商房地产置业有限公司 2015 年至 2017 年度盈利预测实现情况:
                                                                         单位:人民币万元
                项目                     2017 年度    2016 年度   2015 年度      累计完成
实际实现数(扣除非经常性损益后归属于
                                         10,854.42    8,896.58    10,877.53    30,628.54
公司普通股股东的净利润)
承诺数                                    1,524.97    3,033.27     5,284.75     9,842.99
差额(实际实现数减承诺数)                9,329.45    5,863.31     5,592.78    20,785.55
完成率                                     711.78%     293.30%      205.83%      311.17%
二、盈利预测完成情况
    重大资产重组中所购买的农房集团截至 2017 年累计实现的净利润扣除非经常性损益及配套
募集资金所带来的效益后归属于母公司所有者的净利润为 368,653.13 万元,农房集团已完成累计
利润承诺金额。
    重大资产重组中所购买的农房置业截至 2017 年累计实现的净利润扣除非经常性损益及配套
募集资金所带来的效益后归属于母公司所有者的净利润为 30,628.54 万元,农房置业已完成累计
利润承诺金额。
三、立信会计师事务所(特殊普通合伙)已于 2018 年 4 月 16 日出具《重大资产重组盈利预测实
现情况的专项审核报告》(信会师报字[2018]第 ZA11857 号),确认上述结论。
                                        37 / 194
                                         2017 年年度报告
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
(一)公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
     1、重要会计政策变更
     执行《企业会计准则第 42 号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》、《企业会计
准则第 16 号——政府补助》和《财政部关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》。
     财政部于 2017 年度发布了《企业会计准则第 42 号——持有待售的非流动资产、处置组和终
止经营》,自 2017 年 5 月 28 日起施行,对于施行日存在的持有待售的非流动资产、处置组和终
止经营,要求采用未来适用法处理。
     财政部于 2017 年度修订了《企业会计准则第 16 号——政府补助》,修订后的准则自 2017
年 6 月 12 日起施行,对于 2017 年 1 月 1 日存在的政府补助,要求采用未来适用法处理;对于 2017
年 1 月 1 日至施行日新增的政府补助,也要求按照修订后的准则进行调整。
     财政部于 2017 年度发布了《财政部关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》,对一般企
业财务报表格式进行了修订,适用于 2017 年度及以后期间的财务报表。
     本公司执行上述三项规定的主要影响如下:
                                                                           受影响的报表项目
         会计政策变更的内容和原因                  审批程序
                                                                               名称和金额
                                              经公司第八届董事会   列示持续经营净利润本年金额
(1)在利润表中分别列示“持续经营净利润”和
                                              第一百一十次会议审   1,988,048,222.76 元;列示终止经营
“终止经营净利润”。比较数据相应调整。
                                                    议通过。       净利润本年金额 0.00 元。
                                              经公司第八届董事会
(2)部分与资产相关的政府补助,冲减了相关资
                                              第七十三次会议审议   无
产账面价值。比较数据不调整。
                                                    通过。
                                             经公司第八届董事会
(3)部分与收益相关的政府补助,冲减了相关成
                                             第七十三次会议审计    主营业务成本:19,598,942.52 元
本费用。比较数据不调整。
                                                   通过。
                                             经公司第八届董事会
(4)与本公司日常活动相关的政府补助,计入其
                                             第七十三次会议审议    其他收益:3,148,471.64 元
他收益,不再计入营业外收入。比较数据不调整。
                                                   通过。
(5)在利润表中新增“资产处置收益”项目,将 经公司第八届董事会     营业外收入、营业外支出净额减少
部分原列示为“营业外收入”、“营业外支出”的
                                             第一百一十次会议审    1,592,839.50 元,重分类至资产处置
资产处置损益重分类至“资产处置收益”项目。
比较数据相应调整。                                 议通过。        收益。
    2、重要会计估计变更
    本报告期无重要会计估计变更。
(二)公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
                                              38 / 194
                                     2017 年年度报告
(三)与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
(四)其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
                                                                  单位:元 币种:人民币
                                                                现聘任
境内会计师事务所名称                                立信会计师事务所(特殊普通合伙)
境内会计师事务所报酬                                           2,200,000
境内会计师事务所审计年限                                         22 年
                                                    名称                      报酬
内部控制审计会计师事务所           立信会计师事务所(特殊普通合伙)          800,000
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临暂停上市风险的情况
(一)导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
八、面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
九、破产重整相关事项
□适用 √不适用
十、重大诉讼、仲裁事项
√本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 □本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
(一)诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的
□适用 √不适用
                                         39 / 194
                                                                                   2017 年年度报告
(二)临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况
√适用 □不适用
                                                                                                                                                         单位:元 币种:人民币
报告期内:
                             承担                                                                                    诉讼(仲
                                                                                                                             诉讼(仲                                    诉讼(仲
                应诉(被申请) 连带   诉讼仲                                                        诉讼(仲裁)涉及金 裁)是否形
 起诉(申请)方                                                诉讼(仲裁)基本情况                                              裁)进展       诉讼(仲裁)审理结果及影响     裁)判决
                     方      责任   裁类型                                                               额        成预计负
                                                                                                                               情况                                     执行情况
                             方                                                                                    债及金额
                                                                                                                                       本案于 2018 年 3 月 20 日经普陀法院
                                           2018 年 1 月,上海建岛置业有限公司(以下简称“建岛
               上海泰尔发房                                                                                                            主持调解结案,双方达成如下调解协
                                           公司”)向上海市普陀区人民法院提起诉讼,要求上海
               地产开发有限                                                                                                            议:上海东旺房地产有限公司、上海
上海建岛置业有                      合同纠 泰尔发房地产开发有限公司、上海东旺房地产有限公司
               公司、上海东                                                                   49,537,790.27 元                         泰尔发房地产开发有限公司应补偿建 履行中
    限公司                            纷   就合资、合作开发房地产合同(《投资协议书》)的约
               旺房地产有限                                                                                                            岛公司人民币 3890 万元,双方就补偿
                                           定,向建岛公司支付人民币 49,537,790.27 元,并承担
                   公司                                                                                                                金额达成一致意见,本案再无其他争
                                           诉讼费。
                                                                                                                                       议。本公司已计提相应的负债。
                                             2014 年 6 月 30 日,宜兴明丰(发包人)与浙江万达(承
                                             包人)签订了《建设工程施工合同》,约定由浙江万达
                                             总承包宜兴英伦尊邸项目土建工作,总工期 730 天。因
农工商房地产                                 总包单位在施工过程中在 A 地块 10 幢楼及部分地下车位
               浙江万达建设         建设工
(集团)宜兴明                               使用了由宜兴三木建材有限公司生产的掺入钢渣作为骨
               集团有限公司         程施工                                                                                   一审审
丰置业有限公司                               料的商品混凝土,致使出现混凝土爆裂问题。2017 年 1        33024185.72 元
                 (以下简称         合同纠                                                                                   理中
(以下简称“宜                               月,宜兴明丰对有质量问题的商品房和地下车位与业主
               “浙江万达”)         纷
  兴明丰”)                                 达成了解除《商品房购买合同》(含地下车位)的协议。
                                             为此,宜兴明丰于 2017 年 4 月下旬向宜兴市人民法院提
                                             起诉讼,要求总包单位浙江万达赔偿损失 33024185.72
                                             元,并对尚未确定的损失将通过另案主张。
                                             2015 年 5 月,上海北茂置业发展有限公司(以下简称北
                                             茂置业)原股东上海京厦房地产发展有限公司(以下简
                                             称京厦公司)就北茂置业股权转让纠纷一案起诉农房集
                                             团,要求农房集团支付股权转让款余款及补贴款等共计
                                                                                                                                    公司管理层认为农房集团已完全履行
               农工商房地产                  17,768 万元。在一审法院裁定之前,京厦公司于 2016
上海京厦房地产                      合同纠                                                        8,770 万元及利息约         一审审 北茂置业股权转让协议约定的义务,
               (集团)有限                  年 11 月撤诉,2017 年 12 月,京厦公司又重新起诉,向
发展有限公司                          纷                                                                  1,554 万元         理中 该项诉讼结果不会对公司经营产生重
                   公司                      上海市第二中级人民法院提起诉讼,要求农房集团就受
                                                                                                                                    大影响。
                                             让北茂置业股权,向京厦公司支付人民币 8,770 万元,
                                             并按人民银行同期贷款利率支付自 2014 年 7 月 1 日起至
                                             实际付款之日止延迟履行期间的利息约人民币 1,554 万
                                             元(暂计至 2017 年 11 月 17 日止)。
                                                                                       40 / 194
                                      2017 年年度报告
(三)其他说明
√适用 □不适用
    除上述重大诉讼事项外,截至 2017 年 12 月 31 日,本公司下属个别子公司是某些法律诉讼中
的被告,也是在日常业务中出现在其他诉讼事项中的原告。尽管现时无法确定这些或有事项、法
律诉讼或其他诉讼的结果,管理层预计不会对本公司的财务状况构成重大负面影响。
十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情
    况
√适用 □不适用
    报告期内,公司控股股东不存在被有权机关调查或追究刑事责任、证券监管部门和其他行政
管理部门给予重大行政处罚,以及被证券交易所公开谴责等情况。
十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
    报告期内,公司控股股东诚信经营,不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期
未清偿等不良诚信状况。
十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一)相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
十四、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
                      事项概述                                       查询索引
2017 年 10 月 9 日,公司全资子公司上海农工商房地
产置业有限公司通过协议转让方式向关联方上海蔬         具体内容详见在《上海证券报》及上海证券
菜(集团)有限公司出售所持有的新府中路 1399 弄       交易所网站 www.sse.com.cn 披露的(临
西郊乐缤纷广场 22 号楼房地产,可出售建筑面积为       2017-085)、临 2017-086)、临 2017-087)、
14690.59 平方米。本次交易标的转让的成交价格为        (临 2017-090)、(临 2017-092)。
人民币 415,831,989.00 元。
                                          41 / 194
                                             2017 年年度报告
2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
              交易概                                                         结算 进展或
 关联交易方          交易内容    定价原则      交易价格         市场评估价                    查询索引
                括                                                           方式 变化
                                本次关联交
出让方:公司                    易的定价依
全资子公司                      据,除实行政
                     通过协议
上海农工商                      府确定指导                                        截止本 具体内容详见在
                     转让方式
华都实业(集                    价之外,还优                                      报告期 《上海证券报》
             双方于 出售所持
团)有限公                      先参考了独                                        末,本次 及上海证券交易
             2017 年 有的上海
司;受让方:                    立第三方资                                        关联交 所网站
             10 月 9 市丽水路
上海良友(集                    产评估机构                                        易尚未 www.sse.com.cn
             日签订 58-88 号                 988,386,029.40   941,320,028.00
团)有限公                      作出的评估                                   现金 符合结 披露的(临
             《丽水 商业房地                   元(含税)      元(不含税)
司。双方为同                    价格,定价原                                      转收入 2017-085)、(临
             路房屋 产,可出
一控制人光                      则上不低于                                        条件, 2017-086)、(临
             销售协 售建筑面
明食品(集                      第三方评估                                        2017 年 2017-088)、(临
             议》 积为
团)有限公司                    价格,定价公                                      未产生 2017-090)、(临
                     13255.70
下属兄弟企                      允、合理,不                                      净利润。 2017-092)。
                     平方米
业,互为关联                    存在损害中
人。                            小股东和公
                                司利益情形。
                                本次关联交
                     通过协议
                                易的定价依
                     转让方式
出让方:公司 双方于             据,除实行政
                     出售所持
全资子公司 2017 年              府确定指导                                       截止本
                     有的位于
上海华都大 12 月                价之外,还优                                     报告期 具体内容详见在
                     张杨路
厦有限公司; 15 日签            先参考了独                                       末,本次 《上海证券报》
                     828-838
受让方:上海 订《签             立第三方资                                       关联交 及上海证券交易
                     号(双)
良菱配销有 订《华               产评估机构                                       易尚未 所网站
                     华都大厦                93,259,221.93    88,817,625.00
限公司。双方 都大厦             作出的评估                                  现金 符合结 www.sse.com.cn
                     二层                      元(含税)      元(不含税)
为同一控制 二层餐               价格,定价原                                     转收入 披露的(临
                     2,187.67
人光明食品 饮及地               则上不低于                                       条件, 2017-122)、(临
                     平方米
(集团)有限 下车位             第三方评估                                       2017 年 2017-123)、(临
                     (建筑面
公司下属兄 房屋销               价格,定价公                                     未产生 2017-124)。
                     积)商业
弟企业,互为 售协               允、合理,不                                     净利润。
                     地产、24
关联人。     议》》             存在损害中
                     个地下车
                                小股东和公
                     位
                                司利益情形。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
                                                 42 / 194
                                                 2017 年年度报告
4、 涉及业绩约定的,应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三)共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四)关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
√适用 □不适用
                                                                                   单位:元 币种:人民币
                                                                               关联方向上市公司
                                       向关联方提供资金
     关联方         关联关系                                                       提供资金
                                  期初余额    发生额 期末余额      期初余额        发生额         期末余额
光 明 食 品 集 团 财 母公司的全
                                          0       0         0    195,000,000      85,000,000      280,000,000
务有限公司             资子公司
光明食品(集团)
                       控股股东           0       0         0 6,650,000,000 3,550,000,000 10,200,000,000
有限公司
上 海 鲜 花 港 企 业 母公司的控
                                          0       0         0    150,000,000                      150,000,000
发展有限公司           股子公司
               合计                        0        0      0 6,995,000,000 3,635,000,000 10,630,000,000
                                  为进一步支持上市公司发展,保证上市公司流动资金的正常运转,降低部分财务费
                                  用,公司控股股东光明食品(集团)有限公司及其关联方向上市公司及控股子公司
关联债权债务形成原因
                                  提供借款合计不超过人民币 145 亿元,借款额度期限自 2017 年 1 月 1 日起至 2017
                                  年 12 月 31 日止。
                                  上述关联交易为控股股东向上市公司及控股子公司提供借款,旨在为支持公司发
                                  展,保证公司流动资金的正常运转,进一步提升公司竞争力,同时有效降低部分财
                                  务费用,符合公司全体股东的利益和未来发展的需求。公司与各关联方的上述关联
关联债权债务对公司的影响
                                  交易价格的制定遵循公平、公开、公正原则,定价公允,不存在损害公司和中小股
                                  东的利益的行为,不会对上市公司生产经营产生重大影响,其交易行为不会对公司
                                  主要业务的独立性造成影响。
(五)其他
□适用 √不适用
                                                      43 / 194
                                     2017 年年度报告
十五、重大合同及其履行情况
(一)托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
(二)担保情况
√适用 □不适用
                                                                  单位: 元 币种: 人民币
                       公司对外担保情况(不包括对子公司的担保)
报告期内担保发生额合计(不包括对子公司的担保)
报告期末担保余额合计(A)(不包括对子公司的担保)
                             公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计                                        2,689,769,438.32
报告期末对子公司担保余额合计(B)                                     5,728,829,438.32
                         公司担保总额情况(包括对子公司的担保)
担保总额(A+B)                                                       5,728,829,438.32
担保总额占公司净资产的比例(%)                                                    52.67
其中:
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额(C)
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供
                                                                      4,994,229,438.32
的债务担保金额(D)
担保总额超过净资产50%部分的金额(E)                                    290,384,481.29
上述三项担保金额合计(C+D+E)                                         5,284,613,919.61
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
担保情况说明
(三)委托他人进行现金资产管理的情况
1、 委托理财情况
(1).委托理财总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2).单项委托理财情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
                                         44 / 194
                                     2017 年年度报告
(3).委托理财减值准备
□适用 √不适用
2、 委托贷款情况
(1).委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2).单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3).委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3、 其他情况
□适用 √不适用
(四)其他重大合同
□适用 √不适用
十六、其他重大事项的说明
□适用 √不适用
十七、积极履行社会责任的工作情况
(一)上市公司扶贫工作情况
□适用 √不适用
(二)社会责任工作情况
√适用 □不适用
    具体详见 2018 年 4 月 17 日披露于《上海证券报》以及上海证券交易所网站 www.sse.com.cn
《光明地产 2017 年度企业社会责任报告》。
(三)环境信息情况
1.   属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明
√适用 □不适用
    公司大力推进科技创新,运用节能材料,实现低碳环保的目标。凡公司投资建设的项目都符合
国家和地方的环境质量控制标准和污染物排放标准,在设计和竣工时都通过了相关专业部门的审
核和验收。公司建设项目均符合 DGJ08-107-2012《上海市公共建筑节能设计标准》有关规定,所
                                         45 / 194
                                   2017 年年度报告
涉及的节能设计、能耗检测都满足要求。公司对各个项目部在建设项目过程中自主创新,勇于探索
的精神给予极大支持,鼓励各项目技术人员积极探索新型节能材料的运用,实现低碳环保的目标。
    随着城市化进程的加快,建筑日趋拥挤,高楼大厦林立,城市逐步演变成钢筋水泥的混凝土森
林。在城市热岛效应不断加剧,空气污染肆虐蔓延的今天,民众迫切呼唤绿色森林的回归公司致力
于创建绿色城市和宜居空间的美好愿景,在既有条件下,通过科技创新和绿色研究不断开拓城市生
命的张力。公司将“绿色设计”理念融于每一栋楼宇的开发,在设计过程中强调建筑与周边环境的
和谐与融合, 同时考虑资源的合理使用和处置,在满足环境目标要求的同时,保证楼宇应有的功能,
力求实现各项资源的可再生循环利用。
    楼宇在建设的过程中往往会对周边的环境和居民的生活带来一定程度的影响。公司关注楼宇
建设实地情况,倡导环保建设,尽可能地减少对当地生态、交通和居民日常生活的影响。公司在做
好建筑用地环境勘察、加强与社区百姓的交流的同时,在建设过程中采用新技术,减少建筑体量和
对环境的污染。报告期内,公司下属单位所开发的“御河丹城”项目一期工程 8#号楼和一期工程
4#楼荣获山东菏泽市建设工程质量最高奖“牡丹杯”;泗洪河滨一号项目被评为江苏省建筑施工
标准化文明示范工地。
    多年来,公司坚守秉承环保节能理念,全面推行办公自动化管理系统,倡导无纸化办公理念,
单面纸张双面用,减少纸张浪费。卫生场所设立节水和节能标识,对办公室的节能灯随坏随换,复印
机等设备做到定期维修保养。
2.   重点排污单位之外的公司
□适用 √不适用
3.   其他说明
□适用 √不适用
(四)其他说明
□适用 √不适用
十八、可转换公司债券情况
(一)转债发行情况
□适用 √不适用
(二)报告期转债持有人及担保人情况
□适用 √不适用
(三)报告期转债变动情况
□适用 √不适用
报告期转债累计转股情况
□适用 √不适用
(四)转股价格历次调整情况
□适用 √不适用
(五)公司的负债情况、资信变化情况及在未来年度还债的现金安排
□适用 √不适用
(六)转债其他情况说明
□适用 √不适用
                                       46 / 194
                                        2017 年年度报告
                       第六节         普通股股份变动及股东情况
一、 普通股股本变动情况
(一)普通股股份变动情况表
1、 普通股股份变动情况表
                                                                                       单位:股
                   本次变动前               本次变动增减(+,-)                本次变动后
                             比例 发行 送                                                   比例
                   数量                   公积金转股      其他       小计         数量
                              (%) 新股 股                                                    (%)
一、有限售条件
                 567,830,751 43.06        170,349,225 -12,734,307 157,614,918   725,445,669 42.32
股份
1、国家持股
2、国有法人持股 540,348,898 40.98         162,104,669           0 162,104,669   702,453,567 40.98
3、其他内资持股    27,481,853 2.08          8,244,556 -12,734,307 -4,489,751     22,992,102 1.34
其中:境内非国
有法人持股
       境内自然
人持股
4、外资持股
其中:境外法人
持股
       境外自然
人持股
二、无限售条件
                  750,889,215 56.94       225,266,765 12,734,307 238,001,072    988,890,287 57.68
流通股份
1、人民币普通股 750,889,215 56.94         225,266,765 12,734,307 238,001,072    988,890,287 57.68
2、境内上市的外
资股
3、境外上市的外
资股
4、其他
三、普通股股份
                1,318,719,966   100       395,615,990           0 395,615,990 1,714,335,956   100
总数
2、 普通股股份变动情况说明
√适用 □不适用
     公司 2016 年度的利润分配及转增股本方案是以实施前的公司总股本 1,318,719,966 股为基数,
每股派发现金红利 0.15 元(含税),以资本公积金向全体股东每股转增 0.3 股,共计派发现金红
利 197,807,994.90 元,转增 395,615,990 股,本次分配后总股本为 1,714,335,956 股。本次利润
分配及转增股本方案经公司 2017 年 5 月 26 日的 2016 年年度股东大会审议通过。本次利润分配方
案的股权登记日为 2017 年 6 月 29 日,除权除息日为 2017 年 6 月 30 日,现金红利发放日为 2017
年 6 月 30 日,新增无限售条件流通股份上市日为 2017 年 7 月 3 日。具体内容详见 2017 年 6 月
22 日在《上海证券报》及上海证券交易所网站 www.sse.com.cn 披露的(临 2017-030)《2016 年
年度权益分派实施公告》。
3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响(如有)
√适用 □不适用
                                            47 / 194
                                            2017 年年度报告
    2016 年末,公司总股本为 1,318,719,966 股。公司 2016 年年报中披露的每股收益为 0.7667
元/股。
    2017 年 6 月末,公司实施以资本公积金向全体股东每股转增 0.3 股,转增 395,615,990 股,
本次分配后公司总股本为 1,714,335,956 股。2017 年末,公司总股本为 1,714,335,956 股,经审
计后公司 2017 年度的每股收益为 1.1356 元/股。根据实施同一控制下企业合并增加子公司或业务
的,视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在的 2016 年度审计报告及财务报
表编制方法后,上年同期的每股收益为 0.5898 元/股。
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二)限售股份变动情况
√适用 □不适用
                                                                                            单位: 股
                               本年解除限     本年增加限                                        解除限
  股东名称     年初限售股数                                   年末限售股数       限售原因
                                 售股数         售股数                                          售日期
光明食品(集                                                                                    2018 年
                321,277,459             0      96,383,238      417,660,697   重大资产重组认购
团)有限公司                                                                                    9月9日
上海大都市资
                                                                                                2018 年
产经营管理有    211,981,831             0      63,594,549      275,576,380   重大资产重组认购
                                                                                                9月9日
限公司
上海农工商绿                                                                                    2018 年
                  7,089,608             0       2,126,882        9,216,490   重大资产重组认购
化有限公司                                                                                      9月9日
                                                                                                2017 年
张智刚            16,112,460    8,048,116       4,833,738       12,898,082   重大资产重组认购
                                                                                                9月9日
                                                                                                2017 年
郑建国            7,073,364     3,533,119       2,122,009        5,662,254   重大资产重组认购
                                                                                                9月9日
                                                                                                2017 年
沈宏泽            1,857,929       928,028          557,379       1,487,280   重大资产重组认购
                                                                                                9月9日
                                                                                                2017 年
李艳                450,543       225,044          135,163         360,662   重大资产重组认购
                                                                                                9月9日
                                                                             股改后未偿还大股
上海颛桥自来
                    411,840             0          123,552         535,392   东代为向流通股东     -
水管理站
                                                                               垫付的对价
                                                                             股改后未偿还大股
发行人未明确
                    411,840             0          123,552         535,392   东代为向流通股东     -
持有
                                                                               垫付的对价
中国农业银行                                                                 股改后未偿还大股
上海市分行机        411,840             0          123,552         535,392   东代为向流通股东     -
关工会                                                                         垫付的对价
                                                                             股改后未偿还大股
上海奥林匹克
                    411,840             0          123,552         535,392   东代为向流通股东     -
酒楼
                                                                               垫付的对价
                                                                             股改后未偿还大股
松江食品            205,920             0           61,776         267,696   东代为向流通股东     -
                                                                               垫付的对价
                                                                             股改后未偿还大股
上海申松实业
                     82,368             0           24,710         107,078   东代为向流通股东     -
公司
                                                                               垫付的对价
                                                                             股改后未偿还大股
凌桥塑料             41,184             0           12,355          53,539   东代为向流通股东     -
                                                                               垫付的对价
上海昌隆实业                                                                 股改后未偿还大股
                     10,725             0            3,218          13,943                        -
公司                                                                         东代为向流通股东
                                                48 / 194
                                                 2017 年年度报告
                                                                                            垫付的对价
 合计              567,830,751      12,734,307     170,349,225          725,445,669             /              /
 二、 证券发行与上市情况
 (一)截至报告期内证券发行情况
 □适用 √不适用
 截至报告期内证券发行情况的说明(存续期内利率不同的债券,请分别说明):
 □适用 √不适用
 (二)公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
 √适用 □不适用
     报告期内,公司实施以资本公积金向全体股东每股转增 0.3 股,转增 395,615,990 股,本次
 分配后公司总股本为 1,714,335,956 股。本次普通股股份数变动后,公司的资产规模、持续经营
 能力、综合实力都显著增强。
 (三)现存的内部职工股情况
 □适用 √不适用
 三、 股东和实际控制人情况
 (一)股东总数
 截止报告期末普通股股东总数(户)                                                                             46,804
 年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户)                                                               46,964
 截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数(户)
 年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数(户)
 (二)截止报告期末前十名股东、前十名流通股东(或无限售条件股东)持股情况表
                                                                                                           单位:股
                                            前十名股东持股情况
                                                                                          质押或冻结情况
    股东名称       报告期内增                                       持有有限售条                         股东
                                       期末持股数量        比例(%)                          股份
        (全称)           减                                           件股份数量                  数量     性质
                                                                                            状态
光明食品(集团)有限
                     -51,430,000           603,827,022          35.22    417,660,697       未知          0 国有法人
公司
上海大都市资产经营管
                               0           275,576,380          16.07    275,576,380       未知          0 国有法人
理有限公司
中国工商银行股份有限
公司-上证上海改革发
                      46,180,300            46,180,300           2.69                 0    未知          0 国有法人
展主题交易型开放式指
数发起式证券投资基金
华宝信托有限责任公司   -1,423,499           38,074,675           2.22                 0    未知          0 国有法人
邦信资产管理有限公司             0          30,958,029           1.81                 0    未知          0 国有法人
广西铁路发展投资基金
                                 0          30,958,029           1.81                 0    未知          0 国有法人
(有限合伙)
                                                     49 / 194
                                             2017 年年度报告
上海信达汇融股权投资
基金管理有限公司-宁
                               0           30,958,029       1.81             0    未知        0 国有法人
波沁融股权投资合伙企
业(有限合伙)
张智刚                         0           24,631,863       1.44    12,898,082    未知        0 境外自然人
四川郎信投资有限责任
                       19,770,568          19,770,568       1.15             0    未知        0 国有法人
公司
上海益民食品一厂(集
                               0           11,874,493       0.69             0    未知        0 国有法人
团)有限公司
                                      前十名无限售条件股东持股情况
                                    持有无限售条件流通股的                   股份种类及数量
            股东名称
                                            数量                       种类                   数量
光明食品(集团)有限公司                        186,166,325        人民币普通股                 186,166,325
中国工商银行股份有限公司-上证上
海改革发展主题交易型开放式指数发                46,180,300         人民币普通股                 46,180,300
起式证券投资基金
华宝信托有限责任公司                            38,074,675         人民币普通股                 38,074,675
邦信资产管理有限公司                            30,958,029         人民币普通股                 30,958,029
广西铁路发展投资基金(有限合伙)                30,958,029         人民币普通股                 30,958,029
上海信达汇融股权投资基金管理有限
公司-宁波沁融股权投资合伙企业                  30,958,029         人民币普通股                 30,958,029
(有限合伙)
四川郎信投资有限责任公司                        19,770,568         人民币普通股                 19,770,568
上海益民食品一厂(集团)有限公司                  11,874,493         人民币普通股                 11,874,493
张智刚                                          11,733,781         人民币普通股                 11,733,781
中国工商银行股份有限公司-中证上
海国企交易型开放式指数证券投资基                 8,400,350         人民币普通股                  8,400,350

                                 光明食品(集团)有限公司与上海大都市资产经营管理有限公司、上海益民
上述股东关联关系或一致行动的说明 食品一厂(集团)有限公司存在关联关系,属于《上市公司股东持股变动信息
                                 披露管理办法》中规定的一致行动人。
表决权恢复的优先股股东及持股数量
的说明
 前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
 √适用 □不适用
                                                                                                单位:股
                                                            有限售条件股份可上市交易情况
                                       持有的有限售条件股
 序号         有限售条件股东名称                                               新增可上市交 限售条件
                                             份数量         可上市交易时间
                                                                               易股份数量
    1   光明食品(集团)有限公司               417,660,697 2018 年 9 月 10 日 417,660,697     注释 1
    2   上海大都市资产经营管理有限公司         275,576,380 2018 年 9 月 10 日 275,576,380     注释 1
    3   张智刚                                   12,898,082 2018 年 9 月 10 日   12,898,082   注释 2
    4   上海农工商绿化有限公司                    9,216,490 2018 年 9 月 10 日     9,216,490  注释 1
    5   郑建国                                    5,662,254 2018 年 9 月 10 日     5,662,254  注释 2
    6   沈宏泽                                    1,487,280 2018 年 9 月 10 日     1,487,280  注释 2
    7   上海颛桥自来水管理站                        535,392         -                535,392    -
    8   中国农业银行上海市分行机关工会              535,392         -                535,392    -
    9   上海奥林匹克酒楼                            535,392         -                535,392    -
  10    李艳                                        360,662 2018 年 9 月 10 日       360,662  注释 2
上述股东关联关系或一致行动的说明       光明食品(集团)有限公司与上海大都市资产经营管理有限公司、上
                                       海农工商绿化有限公司存在关联关系,属于《上市公司股东持股变动
                                       信息披露管理办法》中规定的一致行动人。
     注释 1:光明食品(集团)有限公司、上海大都市资产经营管理有限公司、上海农工商绿化有限公司,以资
 产认购取得的上市公司股份自该等股份登记在其名下之日起 36 个月内不得转让。
                                                 50 / 194
                                            2017 年年度报告
    注释 2:自然人股东张智刚、郑建国、沈宏泽、李艳因公司重大资产重组认购新股,自新股登记起 12 个月内,
2015 年 9 月 9 日-2016 年 9 月 8 日之日及之后分批解锁。具体解锁期及比例为:(1)持股期满十二个月后且上市
公司在指定媒体披露农房集团 2015 年度《盈利差异情况专项审核报告》,当年可解锁股份数占其于本次交易获得
的上市公司股份数的 26%;(2)持股期满二十四个月后且上市公司在指定媒体披露农房集团 2016 年度《盈利差异
情况专项审核报告》,当年可解锁股份数占其于本次交易获得的上市公司股份数的 36%;(3)持股期满三十六个月
后且上市公司在指定媒体披露农房集团 2017 年度《盈利差异情况专项审核报告》及《减值测试报告》,当年可解
锁股份数占其于本次交易获得的上市公司股份数的 38%。
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一)控股股东情况
1   法人
√适用 □不适用
名称                                   光明食品(集团)有限公司
单位负责人或法定代表人                 是明芳
成立日期                               2006-08-08
                                       食品销售管理(非实物方式),国有资产的经营与管理,实业投资,
主要经营业务                           农、林、牧、渔、水利及其服务业,国内商业批发零售(除专项规定),
                                       从事货物及技术进出口业务,产权经纪,会展会务服务。
                                       截止至 2017 年 12 月 31 日,光明食品集团持有海通证券(600837)股
报告期内控股和参股的其他境内外上市     份数量为 402,150,000 股,持有光明地产( 600708 )股份数量为
公司的股权情况                         603,827,022 股,持有上海梅林(600073)股份数量为 55,978,874 股,
                                       持有光明乳业(600597)股份数量为 632,117,066 股。
其他情况说明                           无
2   自然人
□适用 √不适用
3   公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4   报告期内控股股东变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5   公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
                                                51 / 194
                                      2017 年年度报告
(二)实际控制人情况
1      法人
√适用 □不适用
名称                               上海市国有资产监督管理委员会
2      自然人
□适用 √不适用
3      公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4      报告期内实际控制人变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5      公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
                                            52 / 194
                                         2017 年年度报告
6   实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三)控股股东及实际控制人其他情况介绍
√适用 □不适用
    (1)2017 年 11 月 29 日,本公司控股股东光明食品(集团)有限公司以持有光明地产股份
51,430,000 股换购上海改革 ETF,换购完成后,光明食品(集团)有限公司持有的光明地产股份
为 603,827,022 股 。
    本次光明食品集团注册资本调整后,本公司控股股东和实际控制人均未发生变化,仍分别为
光明食品集团和上海市国有资产监督管理委员会。
    (2)2018 年 3 月 14 日,本公司控股股东光明食品(集团)有限公司(简称光明食品集团)
已办理完成增加注册资本的工商变更登记手续。变更前,光明食品集团注册资本为 44.91 亿元人
民币。其中上海市国有资产监督管理委员会占注册资本 8.77%,上海国盛(集团)有限公司占注
册资本 47.56%,上海城投(集团)有限公司占注册资本 43.67%。变更后,光明食品集团注册资本
由 44.91 亿元人民币增加至 46.72 亿元人民币,变更后的股权比例为:上海市国有资产监督管理
委员会占注册资本 12.31%,上海国盛(集团)有限公司占注册资本 45.71%,上海城投(集团)有
限公司占注册资本 41.98%。
    2018 年 4 月 10 日 ,光明食品集团已办理完成上海市国资委持有光明食品集团部分国有股权
无偿划转的工商变更登记手续。变更完成后光明食品集团的股东及持股比例为:上海市国有资产
监督管理委员会占注册资本 4.31%,上海国盛(集团)有限公司占注册资本 45.71%,上海城投(集
团)有限公司占注册资本 41.98%,上海久事(集团)有限公司占注册资本 8%。
    本次光明食品集团注册资本调整及部分国有股权无偿划转完成后,公司控股股东和实际控制
人均未发生变化,仍分别为光明食品集团和上海市国资委。
五、 其他持股在百分之十以上的法人股东
√适用 □不适用
                                                                      单位:万元 币种:人民币
           单位负
法人股东   责人或    成立日         组织机构          注册资
                                                                 主要经营业务或管理活动等情况
  名称     法定代      期             代码              本
           表人
上海大都                                                    实业投资,投资管理,资产经营与管理,投
市资产经             1993 年                                资咨询策划,经济信息咨询。 【依法须经
           吴通红              91310101132216567X 10,000
营管理有             4月8日                                 批准的项目,经相关部门批准后方可开展经
  限公司                                                    营活动】
           上海大都市资产经营管理有限公司是公司控股股东光明食品(集团)有限公司的一致行动人,因公
情况说明
           司重大资产重组而认购新股 275,576,380 股,自该等股份登记在其名下之日起 36 个月内不得转让。
六、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
                                               53 / 194
                           2017 年年度报告
                  第七节      优先股相关情况
□适用 √不适用
                               54 / 194
                                                                            2017 年年度报告
                                              第八节       董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、持股变动情况及报酬情况
(一)现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
                                                                                                                                                           单位:股
                                                                                                                          年度内股             报告期内从公司 是否在公
                                                                                                                                    增减变动原
  姓名            职务(注)             性别    年龄      任期起始日期           任期终止日期       年初持股数 年末持股数 份增减变              获得的税前报酬 司关联方
                                                                                                                                        因
                                                                                                                            动量               总额(万元) 获取报酬
沈宏泽   董事长兼总裁                   男      53     2016 年 12 月 29 日    2017 年 11 月 9 日     2,184,847 2,840,302 655,455 资本公积转            236.77     否
沈宏泽   董事长兼党委书记、总裁         男      53     2017 年 11 月 10 日    2018 年 8 月 20 日                                    增股本所致                    否
邢秀燕   董事                           女      48     2014 年 12 月 19 日    2018 年 8 月 20 日             0          0         0                          0    是
吴智荣   董事兼党委书记、副总裁         男      60      2015 年 8 月 21 日    2017 年 11 月 9 日             0          0         0                    198.72     否
吴智荣   董事兼党委副书记、副总裁       男      60     2017 年 11 月 10 日    2018 年 8 月 20 日             0          0         0                               否
张晖明   独立董事                       男      62      2012 年 4 月 18 日    2018 年 8 月 20 日             0          0         0                         12    否
杨国平   独立董事                       男      62      2015 年 8 月 21 日    2018 年 8 月 20 日             0          0         0                         12    否
史剑梅   独立董事                       女      55      2015 年 8 月 21 日    2018 年 8 月 20 日             0          0         0                         12    否
朱凯     独立董事                       男      44     2017 年 10 月 26 日    2018 年 8 月 20 日             0          0         0                       2.14    否
韩新胜   监事会主席                     男      59      2017 年 8 月 18 日    2018 年 8 月 20 日             0          0         0                          0    是
罗杰     监事                           男      56     2014 年 12 月 19 日    2018 年 8 月 20 日             0     10,000   10,000 二级市场                  0    是
                                                                                                                                    资本公积转
谢云     监事                           男      45      2016 年 4 月 1 日     2018 年 8 月 20 日        10,000     13,000     3,000                    125.35     否
                                                                                                                                    增股本所致
                                                                                                                                    资本公积转
李艳     副总裁                         女      43     2015 年 8 月 21 日     2018 年 8 月 20 日       529,819    688,765 158,946                      139.83     否
                                                                                                                                    增股本所致
何为群   副总裁                         女      50      2015 年 8 月 21 日 2018 年 8 月 20 日                0          0         0                    130.21     否
刘权平   副总裁                         男      51     2016 年 12 月 29 日 2018 年 8 月 20 日                0          0         0                    114.06     否
董文俊   副总裁                         男      43     2016 年 12 月 29 日 2018 年 8 月 20 日                0          0         0                    119.92     否
张志敏   总法律顾问                     男      60      2015 年 8 月 21 日 2018 年 8 月 20 日                0          0         0                    100.49     否
盛雪群   财务总监                       女      46     2016 年 12 月 29 日 2018 年 8 月 20 日                0          0         0                      85.40    否
王宏伟   董事会秘书                     男      45      2017 年 8 月 29 日 2018 年 8 月 20 日                0          0         0                      22.11    否
季旅青   董事(于 2018 年 1 月离任)    男      61      2016 年 6 月 8 日    2018 年 1 月 4 日               0          0         0                          0    是
朱继根   董事(已离任)                 男      61      2012 年 4 月 18 日 2017 年 9 月 22 日                0          0         0                          0    是
周国良   独立董事(已离任)             男      45      2014 年 4 月 18 日 2017 年 10 月 26 日               0          0         0                       9.86    否
毛洪斌   监事会主席(已离任)           男      55      2016 年 6 月 8 日   2017 年 8 月 18 日               0          0         0                          0    是
储今     副总裁(已离任)               男      49      2012 年 4 月 18 日 2017 年 12 月 8 日                0          0         0                    137.31     否
合计                 /                  /       /               /                   /                2,724,666 3,552,067 827,401        /            1,458.17     /
                                                                                55 / 194
                                                            2017 年年度报告
 姓名                                                              主要工作经历
         男,1965 年 12 月生,中国共产党党员,大专学历。最近五年曾任农工商房地产(集团)股份有限公司常务副总裁、董事兼总裁,农工商房地
沈宏泽   产(集团)有限公司董事兼总裁,上海海博股份有限公司董事兼总裁,光明房地产集团股份有限公司董事兼总裁。现任光明房地产集团股份
         有限公司董事长兼党委书记、总裁。
         女,1970 年 9 月生,中国共产党党员,大学学历,工程师。最近五年曾任华融置业有限责任公司党委委员、副总经理、华融万新涿州投资公
邢秀燕   司董事长,长城国富置业有限公司党委委员、副总经理,长城国富置业(北京)有限公司副总经理,上海海博股份有限公司董事。现任长城
         国富置业有限公司党委副书记、总经理、光明房地产集团股份有限公司董事。
         男,1958 年 6 月生,中国共产党党员,大专学历,高级政工师。最近五年曾任农工商房地产(集团)股份有限公司董事兼党委书记、副总裁,
吴智荣   农工商房地产(集团)有限公司董事兼党委书记、副总裁,上海海博股份有限公司董事兼党委书记、副总裁,光明房地产集团股份有限公司
         董事兼党委书记、副总裁。现任光明房地产集团股份有限公司董事兼党委副书记、副总裁。
         男,1956 年 7 月生,中国共产党党员,博士,教授。最近五年曾任农工商房地产(集团)股份有限公司独立董事,农工商房地产(集团)有
         限公司独立董事,上海海博股份有限公司独立董事。现任复旦大学企业研究所所长、复旦大学长三角研究院副院长、复旦大学马克思主义研
张晖明
         究院副院长,光明房地产集团股份有限公司独立董事,同时任上市公司上海界龙实业集团股份有限公司(证券简称:界龙实业;证券代码:
         600836)的独立董事。
         男,1956 年 4 月生,中国共产党党员,硕士研究生,高级经济师。最近五年曾任大众交通(集团)股份有限公司董事长兼总经理、上海大众
         公用事业(集团)股份有限公司董事长、上海交大昂立股份有限公司董事长、上海大众燃气有限公司董事长、中国上市公司协会第一届理事
杨国平   会常务理事、中国出租汽车暨汽车租赁协会副会长、上海上市公司协会第一届理事会副会长、上海小额贷款公司协会会长,上海海博股份有
         限公司独立董事,光明房地产集团股份有限公司独立董事,同时任上市公司上海申通地铁股份有限公司(证券简称:申通地跌;证券代码:
         600834)独立董事。现任职务同前述一致。
         女,1963 年 4 月生,中国共产党党员,硕士研究生结业,信用管理师一级。最近五年曾任上海东方证券资本投资有限公司首席风险控制官、
         上海海博股份有限公司独立董事。现任上海东方证券资本投资有限公司副总经理、光明房地产集团股份有限公司独立董事,同时任上市公司
史剑梅
         上海梅林正广和股份有限公司(证券简称:上海海林;证券代码:600073)独立董事、山东江泉实业股份有限公司(证券简称:江泉实业;
         证券代码:600212)独立董事。
         男,1974 年 3 月生,博士,会计学教授。最近五年曾任上海财经大学会计学院教授、博士生导师。现任上海财经大学会计学院副院长、光
朱凯
         明房地产集团股份有限公司独立董事,同时任上海莘泽创业投资管理股份有限公司(新三板证券简称:莘泽股份;证券代码:834636)董事。
         男,1959 年 5 月生,大学学历,经济师。最近五年曾任光明食品(集团)有限公司工会副主席。现任光明食品(集团)有限公司职工监事、
韩新胜
         光明房地产集团股份有限公司监事会主席,同时任上海市糖业烟酒(集团)有限公司监事会主席。
         男,1962 年 4 月生,中国共产党党员,硕士研究生。最近五年曾任上海长城投资控股(集团)有限公司投资营运部副部长、部长、派驻斯格
罗杰     威酒店公司副总经理兼财务总监,长城国富置业有限公司项目二部高级经理、派驻斯格威酒店公司副总经理兼财务总监,长城国富置业有限
         公司重点项目部高级经理、长城国富置业有限公司投后管理部高级经理、派驻斯格威酒店公司副总经理兼财务总监、上海海博股份有限公司
                                                                56 / 194
                                                            2017 年年度报告
         监事。现任上海斯格威大酒店有限公司董事、总经理,光明房地产集团股份有限公司监事。
         男,1973 年 6 月生,中国共产党党员,中央党校在职研究生,EMBA,助理工程师。最近五年曾任上海海博股份有限公司副总裁,上海海博物
谢云
         流(集团)有限公司执行董事。现任光明房地产集团股份有限公司监事兼纪委书记、工会主席。
         女,1975 年 8 月生,中国共产党党员,硕士研究生学历,经济师。最近五年曾任农工商房地产(集团)股份有限公司副总裁、董事会秘书,
李艳
         农工商房地产(集团)有限公司副总裁、董事会秘书,上海海博股份有限公司副总裁。现任光明房地产集团股份有限公司副总裁。
         女,1968 年 7 月生,中国共产党党员,大学学历,高级经济师。最近五年曾任农工商房地产(集团)股份有限公司副总裁、总裁助理、营销
何为群
         总监,农工商房地产(集团)有限公司副总裁,上海海博股份有限公司副总裁。现任光明房地产集团股份有限公司副总裁。
         男,1967 年 3 月生,中国民主建国会会员,大学学历,会计师。最近五年曾任农工商房地产(集团)股份有限公司总裁助理、运营管理部经
刘权平   理、农工商房地产(集团)有限公司总裁助理,上海海博股份有限公司总裁助理,光明房地产集团股份有限公司总裁助理。现任光明房地产
         集团股份有限公司副总裁。
         男,1975 年 3 月生,中国共产党党员,硕士研究生学历,经济师。最近五年曾任农工商房地产(集团)股份有限公司总裁助理、战略投资部
董文俊   经理,农工商房地产(集团)有限公司总裁助理,上海海博股份有限公司总裁助理,光明房地产集团股份有限公司总裁助理。现任光明房地
         产集团股份有限公司副总裁。
         男,1958 年 7 月生,中国共产党党员,大专学历,公司执业律师。最近五年曾任农工商房地产(集团)股份有限公司总法律顾问、法律事务
张志敏
         部主任,农工商房地产(集团)有限公司总法律顾问,上海海博股份有限公司总法律顾问。现任光明房地产集团股份有限公司总法律顾问。
         女,1972 年 3 月生,中国共产党党员,大学学历,高级会计师。最近五年曾任农工商房地产(集团)股份有限公司财务部经理,农工商房地
盛雪群   产(集团)有限公司财务部经理,上海海博股份有限公司财务部总经理,光明房地产集团股份有限公司财务部总经理。现任光明房地产集团
         股份有限公司财务总监。
         男,1973 年 12 月生,中国共产党党员,研究生学历,高级会计师。最近五年曾任上海农工商华都实业(集团)有限公司财务总监、上海新
王宏伟   世纪大厦发展有限公司监事,农工商房地产(集团)股份有限公司监察审计部总经理,上海海博股份有限公司监察审计部总经理。现任光明
         房地产集团股份有限公司董事会秘书。
         男,1957 年 11 月生,中国共产党党员,研究生学历,高级政工师,高级经济师。最近五年曾任光明食品(集团)有限公司办公室主任、光
季旅青
         明房地产集团股份有限公司董事、上海海博投资有限公司监事会主席。现已不再担任上述职务。
         男,1957 年 8 月生,大学学历,会计师。最近五年曾任光明食品(集团)有限公司财务部副经理,光明食品(集团)有限公司董(监)事办
朱继根   公室副主任、农工商房地产(集团)股份有限公司董事,农工商房地产(集团)有限公司董事,上海海博股份有限公司董事、光明房地产集
         团股份有限公司董事、上海海博投资有限公司董事、上海牛奶集团有限公司董事。现已不再担任上述职务。
         男,1973 年 8 月生,中国共产党党员,博士,副教授。最近五年曾任上海财经大学会计学院教师,上海财经大学会计学院 MPAcc 中心主任,
周国良   上海海博股份有限公司独立董事,光明房地产集团股份有限公司独立董事。现任上海财经大学会计学院党委书记,不再担任光明房地产集团
         股份有限公司独立董事。
         男,1963 年 4 月生,大学学历,高级工程师。最近五年曾任光明食品(集团)有限公司投资管理部副总经理、光明食品(集团)有限公司投资管
毛洪斌
         理部总经理、光明房地产集团股份有限公司董事,光明房地产集团股份有限公司监事会主席。现已不再担任上述职务。
储今     男,1969 年 12 月生,中国共产党党员,大学学历。最近五年曾任上海海博股份有限公司总裁助理,上海海博股份有限公司副总裁,光明房地
                                                                57 / 194
                                                            2017 年年度报告
         产集团股份有限公司副总裁。现已不再担任上述职务。
其它情况说明
□适用 √不适用
(二)董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
(一)在股东单位任职情况
√适用 □不适用
      任职人员姓名                   股东单位名称                   在股东单位担任的职务       任期起始日期   任期终止日期
                                                                长城国富置业有限公司党委副
邢秀燕                     长城国富置业有限公司
                                                                书记、总经理
                           光明食品(集团)有限公司、上海市糖 光明食品(集团)有限公司职
韩新胜                     业烟酒(集团)有限公司(光明食品(集 工监事、上海市糖业烟酒(集
                           团)有限公司的下属企业)             团)有限公司监事会主席
                           上海斯格威大酒店有限公司(长城国富 上海斯格威大酒店有限公司董
罗杰
                           置业有限公司的下属企业)             事、总经理
                           上海海博投资有限公司,上海牛奶集团
                                                                上海海博投资有限公司董事,
朱继根                     有限公司(上述两家均为光明食品(集
                                                                上海牛奶集团有限公司董事
                           团)有限公司的下属企业)
                           上海海博投资有限公司(光明食品(集 上海海博投资有限公司监事会
季旅青
                           团)有限公司的下属企业)             主席
                                                                光明食品(集团)有限公司投资
毛洪斌                     光明食品(集团)有限公司
                                                                管理部总经理
在股东单位任职情况的说明   截至本报告公告之日,朱继根、季旅青、毛洪斌已不在股东单位担任上述职务。
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(二)在其他单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员                                                                                                               任期起   任期终
                         其他单位名称                                     在其他单位担任的职务
  姓名                                                                                                                 始日期   止日期
                                                复旦大学企业研究所所长、复旦大学长三角研究院副院长、复旦大学马克思
           复旦大学、上海界龙实业集团股份有限
张晖明                                          主义研究院副院长,同时任上市公司上海界龙实业集团股份有限公司(证券
           公司
                                                简称:界龙实业;证券代码:600836)的独立董事。
           大众交通(集团)股份有限公司,上海
                                                大众交通(集团)股份有限公司董事长兼总经理、上海大众公用事业(集团)
           大众公用事业(集团)股份有限公司,
                                                股份有限公司董事长、上海交大昂立股份有限公司董事长、上海大众燃气有
杨国平     上海交大昂立股份有限公司,上海大众
                                                限公司董事长,同时任上海申通地铁股份有限公司(证券简称:申通地跌;
           燃气有限公司,上海申通地铁股份有限
                                                证券代码:600834)独立董事。
           公司
                                                上海东方证券资本投资有限公司副总经理,同时任上市公司上海梅林正广和
           上海东方证券资本投资有限公司,上海
                                                股份有限公司(证券简称:上海海林;证券代码:600073)独立董事、山东
史剑梅     梅林正广和股份有限公司、山东江泉实
                                                江泉实业股份有限公司(证券简称:江泉实业;证券代码:600212)独立董
           业股份有限公司
                                                事。
           上海财经大学会计学院、上海莘泽创业   上海财经大学会计学院副院长、同时任上海莘泽创业投资管理股份有限公司
朱凯
           投资管理股份有限公司                 (新三板证券简称:莘泽股份;证券代码:834636)董事。
周国良     上海财经大学会计学院                 上海财经大学会计学院党委书记。
在其他单
位任职情
况的说明
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三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
                                             公司高级管理人员实行年薪制,并与其年度工作绩效挂钩,经董事会薪酬与考核委员会审核后提交公
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序
                                             司董事会决定。
                                             在本公司领取薪酬的董事、监事、高级管理人员依据其担任的职务,按有关工资制度获得劳动报酬,
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据
                                             享受相应员工福利。
董事、监事和高级管理人员报酬的实际支付情况   已按报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际获得的报酬合计 1458.17 万元支付。
报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际获
                                             1458.17 万元。
得的报酬合计
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
             姓名                           担任的职务                          变动情形                         变动原因
朱凯                             独立董事                                         选举                           工作需要
韩新胜                           监事会主席                                       选举                           工作需要
王宏伟                           董事会秘书                                       聘任                           工作需要
朱继根                           董事(原)                                       离任                       达到法定退休年龄
季旅青                           董事(原)                                       离任                       达到法定退休年龄
周国良                           独立董事(原)                                   离任                           工作需要
毛洪斌                           监事会主席(原)                                 离任                           工作需要
储今                             副总裁(原)                                     离任                           工作需要
五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
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六、母公司和主要子公司的员工情况
(一)员工情况
母公司在职员工的数量
主要子公司在职员工的数量                                            4,504
在职员工的数量合计                                                  4,674
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工
人数
                                      专业构成
              专业构成类别                           专业构成人数
                生产人员                                            2,984
                销售人员
                技术人员
                财务人员
                行政人员
                   合计                                             4,674
                                      教育程度
              教育程度类别                           数量(人)
                   硕士
                大专以上                                            1,291
                中专以下                                            3,333
                   合计                                             4,674
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(二)薪酬政策
√适用 □不适用
    报告期内,公司执行的薪酬政策依据为 2015 年 6 月 17 日修订并执行的公司《总部绩效管理
办法(2015 修订版)》、《总部薪酬管理手册(2015 修订版)》、2016 年 8 月 22 日发布执行的《关
于完善集团直属企业绩效薪酬管理的意见》。
(三)培训计划
√适用 □不适用
    报告期内,根据《2017 年度培训工作计划》,开展以领导力培训、通用能力培训、专业能力
发展培训等为核心的八大培训课程项目,不断巩固和完善培训管理体系,建立科学性、系统性的
培训评估体系。全年共组织领导力培训项目、通用能力培训、专业能力发展培训等各类培训项目
共计 110 场次,覆盖 2053 人次,培训课时累计 824 课时。培训对象包括所有核心人才和骨干人才,
以及设计管理、成本管理、运营管理、财务、营销策划,人力资源、行政办公室、法务、董监事
办公室等专业条线的全体人员。
(四)劳务外包情况
√适用 □不适用
劳务外包的工时总数
劳务外包支付的报酬总额
七、其他
□适用 √不适用
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                                第九节       公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
    报告期内,公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和中国证监会、上海证券
交易所有关要求,重视加强信息披露工作,不断完善公司法人治理结构,建立健全内部控制制度,
规范公司运作,切实维护公司及全体股东利益。公司股东大会、董事会、监事会、经营层职责明
确,各董事、监事和高级管理人员勤勉尽责,董事、监事认真履行职责,积极参加公司股东大会、
董事会和监事会,关联董事对相关关联交易事项进行回避表决,确保了公司安全、稳定、健康、
持续的发展。
    1、关于股东与股东大会:
    报告期内,公司召开临时股东大会 4 次,定期股东大会 1 次,审议议案 25 项。公司根据《公
司法》、《股票上市规则》、《股东大会议事规则》的要求,召集、召开股东大会,股东大会的会议
筹备、会议提案、议事程序、会议表决和决议、决议的执行和信息披露等方面符合规定要求。公
司按规定对报告期内股东大会开通网络投票,能够确保所有股东、尤其是中小股东充分行使表决
权,享有平等的地位。公司邀请律师出席股东大会,对会议的召开程序、审议事项、出席人身份
进行确认和见证,并出具法律意见书,保证了股东大会的合法有效。
    2、关于控股股东与上市公司的关系:
    报告期内,公司与控股股东产权关系相互独立,公司董事会、监事会和内部机构能够独立运
作。公司建立了防止控股股东及其关联企业占用上市公司资金、侵害上市公司利益的长效机制,
未发生过大股东占用上市公司资金和资产的情况。
    3、关于董事和董事会:
    截止本报告发布之日,公司合计完成了对原董事朱继根、季旅青、原独立董事周国良以及新
任独立董事朱凯等的任免职,积极推进董事人员的补选工作,保证公司管理层人员结构健全,保
障了公司治理在组织架构上的健全、职能责任上的明晰和内部治理机制的制衡。公司各位董事能
够依据《董事会议事规则》等制度,认真出席董事会会议。
    公司全年召开董事会会议 57 次,审议议案 134 项。公司董事会下设审计委员会、战略委员会、
提名委员会、薪酬与考核委员会等四个专门委员会,其成员组成合理。年内,董事会各专门委员
会共计召开会议 67 次。其中审计委员会召开会议 13 次,战略委员会召开会议 49 次,提名委员会
召开会议 4 次,薪酬与考核委员会召开会议 1 次。自专门委员会设立以来,均严格按照相应工作
条例开展工作,已在公司的经营管理中充分发挥了其专业性作用。每位独立董事均严格遵守《独
立董事工作制度》及各专门委员会实施细则,认真负责、勤勉诚信地履行各自的职责,独立董事
在公司利润分配方案制定、续聘会计师事务所及审议关联交易的过程中提出了许多宝贵的意见与
建议。
    4、关于监事和监事会:
    报告期内,公司完成了对原监事会主席毛洪斌以及现任监事会主席韩新胜的任职,保证公司
监事会人员结构符合法律、法规的要求,公司各监事严格执行《公司法》、《公司章程》的有关规
定,能够依据《监事会议事规则》等制度,认真履行自己的职责,对公司财务以及董事和高级管
理人员履行职责的合法合规性进行监督,并独立发表意见。
    5、关于信息披露与透明度:
    报告期内,公司严格按照法律法规,真实、准确、完整、及时地通过《上海证券报》及上海
证券交易所网站等披露有关信息,并做好信息披露前的保密工作,切实履行上市公司信息披露的
义务,保证公司信息披露的公开、公平、公正,积极维护公司、投资者、尤其是中小股东合法权
益。报告期内,公司发布定期报告 4 次,临时公告 125 次。
    6、关于投资者关系及相关利益者:
    报告期内,公司严格按照《公司章程》的规定制订利润分配方案并及时实施。同时,公司积
极接待各类投资者,通过热线电话、网络平台等渠道与广大投资者保持沟通,对投资者从各个渠
道反馈的信息与问题进行了回复与解答,进一步加强了投资者对公司的了解和认同。报告期内,
公司分别于今年中旬和下旬组织了董事长兼总裁沈宏泽、董事会秘书、财务总监等参与由上海市
上市公司协会、上证所信息网络有限公司举办的投资者接待日活动,公司领导就法人治理、发展
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战略、经营状况和可持续发展等投资者关注的全方位的问题进行了详尽的回复,促进了公司股东
以及潜在股东对公司的理解和支持。
    7、关于绩效评价和激励约束机制:
    公司建立有公正、透明的高级管理人员的绩效评价标准与激励约束机制;公司高级管理人员
的聘任公开、透明,符合相关法律、法规的规定。报告期内,公司不断完善内部激励考核机制,
进一步完善了公司薪酬管理体系。
    8、关于内部控制制度的建立健全:
    公司严格按照监管要求不断完善内部控制制度,强化内控规范的执行和落实,在强化日常监
督和专项检查的基础上,按照年度审计计划,对公司、子公司的内部控制有效性进行内审。
公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异;如有重大差异,应当说明原因
□适用 √不适用
二、股东大会情况简介
    会议届次                召开日期             决议刊登的指定网站的查询索引   决议刊登的披露日期
                                                             《上海证券报》
   2016 年年度股东大会      2017 年 5 月 26 日                                       2017 年 5 月 27 日
                                                     www.sse.com.cn(临 2017-025)
                                                             《上海证券报》
2017 年第一次临时股东大会   2017 年 8 月 18 日                                       2017 年 8 月 19 日
                                                     www.sse.com.cn(临 2017-053)
                                                             《上海证券报》
2017 年第二次临时股东大会   2017 年 9 月 14 日                                       2017 年 9 月 15 日
                                                     www.sse.com.cn(临 2017-072)
                                                             《上海证券报》
2017 年第三次临时股东大会   2017 年 10 月 26 日                                     2017 年 10 月 27 日
                                                     www.sse.com.cn(临 2017-092)
                                                             《上海证券报》
2017 年第四次临时股东大会   2017 年 12 月 26 日                                     2017 年 12 月 27 日
                                                     www.sse.com.cn(临 2017-125)
股东大会情况说明
√适用 □不适用
    1、公司于 2017 年 5 月 26 日召开 2016 年年度股东大会,会议审议通过了《2016 年度董事会
工作报告》等 12 个提案。其中,《关于 2016 年度利润分配的预案》以 2016 年末总股本
1,318,719,966 股为基数向全体股东每 10 股派送现金红利 1.5 元(含税),共计 197,807,994.90
元,并以资
    本公积向全体股东每 10 股转增 3 股。公司于 2017 年 6 月实施了本次利润分配方案。公司始
终重视对股东的稳定回报,在现金分红的基础上,探索了资本公积转增股本的形式,让广大投资
者分享上市公司发展的红利。
    2、公司于 2017 年 8 月 18 日召开 2017 年第一次临时股东大会,会议审议通过了《关于核定
2017 年度对外担保额度的提案》等 5 个提案。鉴于公司 2017 年度生产经营及未来发展趋势,公
司及子公司为下属公司提供担保,主要用于新增借款及借新还旧,公司独立董事已就该事项发表
了专项说明和独立意见。
    3、公司于 2017 年 9 月 14 日召开 2017 年第二次临时股东大会,会议审议通过了《关于授权
控股子公司参与竞拍上海市金山区金山新城 JSC1-0402 单元 1-08A-01、1-08B-01 地块的提案》。
公司最终成功竞得上述地块,获取了 17.25 万平方米的土地储备。
    4、公司于 2017 年 10 月 26 日召开 2017 年第三次临时股东大会,会议审议通过了《关于提请
股东大会授权全资子公司农工商房地产(集团)有限公司以人民币 218254.092134 万元价格向苏
州锦润置业有限公司转让江苏东恒海鑫置业有限公司 100%股权及债权的提案》等 5 个提案,根据
上市公司经营战略发展以及产业结构调整的需要,公司全资子公司上海农工商华都实业(集团)
有限公司通过协议转让方式出售所持有的上海市丽水路 58-88 号商业房地产。本次关联交易有助
于上市公司进一步快速回笼资金,提高净利润,降低资产负债率,不存在损害中小股东和本公司
利益的情形。
    5、公司于 2017 年 12 月 26 日召开 2017 年第四次临时股东大会,会议审议通过了《关于签订
<金融服务框架协议>暨关联交易并提请股东大会授权董事会签署相关协议及办理后续事宜的提案》
                                                  64 / 194
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等 2 个提案。为优化公司财务管理,本公司与财务公司、光明集团签订《金融服务框架协议》,
由财务公司为本公司及本公司控股子公司提供存款、贷款、结算及经中国银监会批准的可从事的
其他金融服务。
(一)董事参加董事会和股东大会的情况
                                                                                    参加股东
                                          参加董事会情况
                                                                                    大会情况
 董事      是否独
                    本年应参            以通讯                         是否连续两   出席股东
 姓名      立董事              亲自出                  委托出   缺席
                    加董事会            方式参                         次未亲自参   大会的次
                               席次数                  席次数   次数
                      次数              加次数                           加会议       数
沈宏泽      否          57      57        52             0       0         否
吴智荣      否          57      57        52             0       0         否
邢秀燕      否          57      57        52             0       0         否
张晖明      是          57      57        52             0       0         否
杨国平      是          57      57        52             0       0         否
史剑梅      是          57      57        52             0       0         否
朱凯        是          16      16        15             0       0         否
季旅青      否          57      57        52             0       0         否
朱继根      否          38      38        34             0       0         否
周国良      是          42      42        37             0       0         否
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数
其中:现场会议次数
通讯方式召开会议次数
现场结合通讯方式召开会议次数
(二)独立董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三)其他
□适用 √不适用
三、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议,存在异议事项的,
    应当披露具体情况
√适用 □不适用
    报告期内,董事会下设董事会战略委员会、提名委员会、审计委员会、薪酬与考核委员会,
根据公司实际情况,各专业委员会按照各自的工作制度,以认真负责、勤勉诚信的态度忠实履行
各自职责。
    2017 年,董事会下属四个专门委员会全年共召开 67 次会议,其中战略委员会 49 次,提名委
员会 4 次,审计委员会 13 次,薪酬与考核委员会 1 次,充分发挥了独立董事、外部董事对公司重
大决策的辅助、预审作用,提升了董事会决策的科学性和可行性。具体会议内容包括:
    一是战略委员会在 2017 年度对申请注册中期票据、核定年度对外担保额度、投资设立子公司、
签署委托开发协议、核定年度房地产项目权益土地储备投资额度、 授权竞拍土地、申请发行商业
不动产抵押贷款资产支持证券等事项进行了审议,并提交了公司董事会。
                                            65 / 194
                                      2017 年年度报告
    二是提名委员会审议了补选公司独立董事、董事会专门委员会委员、聘任公司董事会秘书等
事项,同时提交了董事会审议,确保公司的法人治理结构的完善。
    三是审计委员会加强了与监事会、注册会计师的沟通,提高了年度审计报告、其他定期报告
的质量,对涉及公司财务资金的各类事项进行了充分的讨论和事前审核。
    四是薪酬与考核委员会在年内对 2016 年度董事监事和高级管理人员薪酬情况、支付独立董事
年度津贴进行了审议,并提交了公司董事会。
四、监事会发现公司存在风险的说明
√适用 □不适用
报告期内,监事会对所监督事项无异议。
五、公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能
    保持自主经营能力的情况说明
√适用 □不适用
公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面不存在不能保证独立性、不能保持自主
经营能力的情况。
存在同业竞争的,公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
六、报告期内对高级管理人员的考评机制,以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
    报告期内,公司根据《公司法》、《公司章程》、《公司薪酬管理手册》、《公司绩效管理
办法》相关法规制度,结合公司实际经营情况以及公司董事会薪酬与考核委员会对高级管理人员
的勤勉尽职情况考评的结果,对公司高级管理人员进行绩效评估。依照客观真实、公平公正的原
则评定其绩效表现,并根据公司业绩情况及每个人的绩效成绩作为计算其年度奖金的主要依据。
    按照“高目标、高激励、高压力”薪资策略,不断优化完善管理机制,形成更加精确、合理,
客观、公正的绩效考核管理体系。使之更有针对性、更个性化,更科学合理、贴近实际、更加有
效。激励高级管理人员在各自的工作岗位上做出最大的贡献,推动公司事业的蓬勃发展。
七、是否披露内部控制自我评价报告
√适用 □不适用
    公司于 2018 年 4 月 17 日在《上海证券报》及上海证券交易所网站 www.sse.com.cn 披露《2017
年度内部控制评价报告》。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
八、内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
内部控制审计报告与公司内部控制评价报告意见一致
是否披露内部控制审计报告:是
九、其他
□适用 √不适用
                                          66 / 194
                                         2017 年年度报告
                             第十节        公司债券相关情况
√适用 □不适用
一、公司债券基本情况
                                                                           单位:元 币种:人民币
               简                                 债券 利率                                   交易
    债券名称         代码      发行日     到期日                       还本付息方式
               称                                 余额 (%)                                  场所
2012 年农工商 12                                             每年付息一次,年度付息款项自付
房地产(集团)股 农                                            息日起不另计利息。本金在 2015 年 银行
                  1280313.IB 2012-10-11 2017-10-11 0   6.29
份有限公司公司 房                                            至 2017 年分期兑付,分别兑付本期 间
债券           债                                            债券发行总额的 30%,30%,40%。
公司债券付息兑付情况
□适用 √不适用
公司债券其他情况的说明
√适用 □不适用
    本期债券面向境内机构投资者(国家法律、法规另有规定除外)公开发行。
    债券存续期内,公司在付息兑付日足额支付利息和本金。
    本期债券无其他特殊条款。
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式
                        名称                      国泰君安证券股份有限公司
                        办公地址                  上海市银城中路 168 号上海银行大厦 29 楼
  债券受托管理人
                        联系人                    时光
                        联系电话                  021-38676666
                        名称                      上海新世纪资信评估投资服务有限公司
    资信评级机构
                        办公地址                  上海市汉口路 398 号华盛大厦 14F
其他说明:
√适用 □不适用
    报告期内公司聘请的债券受托管理人、资信评级机构未发生变更。
三、公司债券募集资金使用情况
√适用 □不适用
    本期债券募集资金 13 亿元人民币,全部用于保障房项目投资。
    截止目前,债券募集资金全部用于指定用途。公司在使用募集资金时,严格履行申请和审批
手续,按照募集说明书承诺的投向和投资金额安排使用募集资金,实行专款专用。
                                             67 / 194
                                                2017 年年度报告
四、公司债券评级情况
√适用 □不适用
    经国家发展和改革委员会批准,公司下属农房集团于 2012 年 10 月成功发行 13 亿元公司债券。
该债券名称为 2012 年农工商房地产(集团)股份有限公司公司债券(简称 12 农房债),为 5 年期
固定利率债券,债券存续期票面利率为 6.29%。经上海新世纪资信评估投资服务有限公司综合评
定,2012 年发行人农房集团的主体信用级别为 AA-级,债项信用等级为 AA+级,经上海新世纪资
信评估投资服务有限公司于 2013 年 6 月对 12 农房债出具的跟踪评级报告,债项信用等级上调为
AAA 级,2014 年跟踪评价报告维持债项信用等级为 AAA 级。2016 年 6 月,跟踪评级报告维持债项
信用等级为 AAA 级。债券的募集资金已全部用于公司保障房项目的投资。2017 年 6 月,跟踪评级
报告维持债项信用等级为 AAA 级。债券的募集资金已全部用于公司保障房项目的投资。
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况
√适用 □不适用
    公司严格按照本期债券募集说明书中披露的增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施执行,
未出现与募集说明书的相关承诺不一致的情况。
    公司在中国银行上海市分行开立本期债券专项偿债账户,进行专户管理,提前准备债券利息
和本金,存放于专项偿债账户,偿债资金一旦划入专项偿债账户,仅可用于按期支付本期债券的
利息和到期支付本金,以保证本期债券存续期间的还本付息,未出现募集说明书的相关承诺不一
致的情况。
六、公司债券持有人会议召开情况
√适用 □不适用
    报告期内,12 农房债未召开债券持有人会议。
七、公司债券受托管理人履职情况
√适用 □不适用
    本期债券的受托管理人正常履职。
八、截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
                                                                                         单位:元币种:人民币
  主要指标            2017 年               2016 年           本期比上年同期增减(%)          变动原因
                                                                                       主要是公司下属农房集团
息税折旧摊销
                  3,365,073,431.12      2,153,713,989.09                        56.25 本期浙江、江苏区域房产项
前利润
                                                                                       目利润增加所致。
流动比率                         1.70                  1.66                       2.60
速动比率                         0.37                  0.32                     15.80
资产负债率(%)                 79.92                 80.56         减少 0.64 个百分点
EBITDA 全部债
                                7.78%                 5.51%         增加 2.27 个百分点
务比
                                                                                      主要是公司下属农房集团
利息保障倍数                     7.46                  5.63                     32.41 本期浙江、江苏区域房产项
                                                                                      目利润增加所致。
                                                                                      主要是本期参与拍地项目
现金利息保障
                                 2.72                  6.78                    -59.92 增加,导致本期经营性现金
倍数
                                                                                      净流量减少所致。
                                                                                      主要是公司下属农房集团
EBITDA 利息保
                                 7.58                  5.85                     29.57 本期浙江、江苏区域房产项
障倍数
                                                                                      目利润增加所致。
贷款偿还率(%)                  100                   100
利息偿付率(%)                  100                   100
                                                       68 / 194
                                       2017 年年度报告
九、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
√适用 □不适用
     本公司于 2016 年 7 月 15 日发行了面值为人民币 1,000,000,000.00 元的中期票据(债券代码:
16 光明地产明 MTN001),票面利率为 3.44%,利息按年支付,期限为 3+2 年,本次债券发行由光
明食品(集团)有限公司担保。
     本公司于 2016 年 9 月 7 日发行了面值为人民币 1,000,000,000.00 元的中期票据(债券代码:
16 光明地产明 MTN002),票面利率为 3.35%,利息按年支付,期限为 3+2 年,本次债券发行由光
明食品(集团)有限公司担保。
     本公司于 2017 年 8 月 25 日发行了面值为人民币 1,500,000,000.00 元的中期票据(债券代码:
17 光明房产 MTN001),票面利率为 5.15%,利息按年支付,期限为 3+2 年,本次债券发行由光明
食品(集团)有限公司担保。
十、公司报告期内的银行授信情况
√适用 □不适用
    本公司在各大银行等金融机构的资信情况良好,与国内主要商业银行一直保持长期合作伙伴
关系,债务融资能力较强,公司授信额度纳入控股股东光明食品(集团)有限公司中,公司可以
在上述集团授信总额度内开展融资,以支持业务的发展。 截止 2017 年 12 月 31 日,公司已获农
业银行等银行给予各项目的授信额度合计为 337 亿元,已使用授信额度为 238.03 亿元。
十一、公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
√适用 □不适用
    报告期内,公司未发生违背 12 农房债募集说明书的相关约定或承诺。
十二、公司发生的重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响
√适用 □不适用
    报告期内,公司未发生《公司债券发行与交易管理办法》第四十五条列示的重大事项。
                                           69 / 194
                                     2017 年年度报告
                                第十一节 财务报告
                                       审计报告
√适用 □不适用
                                                          信会师报字[2018]第 ZA11858 号
光明房地产集团股份有限公司全体股东:
一、审计意见
    我们审计了光明房地产集团股份有限公司(以下简称光明地产)财务报表,包括 2017 年 12
月 31 日的合并及母公司资产负债表,2017 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量
表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
    我们认为,后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制,公允反映了光明
地产 2017 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2017 年度的合并及母公司经营成果和现金
流量。
二、形成审计意见的基础
    我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务
报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守
则,我们独立于光明地产,并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信,我们获取的审计证据
是充分、适当的,为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
    关键审计事项是我们根据职业判断,认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的
应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景,我们不对这些事项单独发表意见。我们
确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
                                         70 / 194
                                    2017 年年度报告
              关键审计事项                            该事项在审计中是如何应对
(一)房地产项目的收入确认
                                            我们执行的主要程序主要包括:
                                            1、了解和评价管理层对房地产项目收入确认相
                                            关的关键内部控制的设计和运行有效性,并对关
                                            键内部控制的设计和执行实施控制测试;
                                            2、检查房产销售合同主要条款并与管理层讨论,
                                            了解和评估了光明地产的房地产收入确认政策
     如财务报表附注五(六十一)所述,光明地
                                            是否符合相关会计准则的要求;
产 2017 年度实现房产售房收入 1,932,041.22
                                            3、选取已实现销售的房产样本,检查买卖合同、
万元,占营业收入比重为 92.84%。
                                            收款记录及相应余款安排等支持性文件,以评价
     光明地产在满足下述条件时予以确认收
                                            相关房产销售收入是否已按照光明地产的收入
入:
                                            确认政策确认;
     1、与客户签署了买卖合同;
                                            4、就本年确认房产销售收入的项目,在资产负
     2、取得了买方的首期款并且已确认余下房
                                            债表日实施外勤现场盘点以确认项目已达到入
款的付款安排;
                                            住交房条件,检查可以证明房产已达到交付条件
     3、房产达到了买卖合同约定的交付条件。
                                            的支持性文件;
     由于房地产项目的销售收入对光明地产财
                                            5、抽查业务部门销售台账及房产管理部门网签
务报表的重要性,我们将房地产项目的收入确
                                            备案信息等资料,并了解同期项目周边类似楼盘
认识别为关键审计事项。
                                            的销售价格与公司销售价格进行对比,以判断实
                                            际销售情况与财务数据是否相符;
                                            6、对房地产开发项目收入进行截止性测试,选
                                            取样本,检查可以证明房产已达到收入确认条件
                                            的支持性文件,以评价相关房产销售收入是否在
                                            恰当的期间确认。
(二)存货可变现净值的评估
                                            我们就评估存货的可变现净值实施的审计程序
     如财务报表附注五(十)所述,2017 年 12 包括:
月 31 日,光明地产开发成本、开发产品 (以 1、评价管理层与编制和监督管理预算及预测各
下 统 称 “ 存 货 ” ) 总 金 额 为 人 民 币 存货项目的建造和其他成本相关的关键内部控
3,794,190.36 万元,占总资产比重为 70.06%。 制的设计和运行有效性;
该等存货按照成本与可变现净值孰低计量。      2、在抽样的基础上对存货项目进行实地观察,
     在确定存货可变现净值过程中,管理层需 并询问管理层这些存货项目的进度和各项目最
要对每个拟开发项目和在建项目至完工时将要 新预测的总开发成本预算;
发生的建造成本作出最新估计,并估算每个存 3、评价管理层所采用的估值方法,并将估值中
货项目的预期未来售价和未来销售费用以及相 采用的关键估计和假设,包括与平均净售价有关
关销售税金等,该过程涉及重大的管理层判断 的关键估计和假设,与市场可获取数据和光明地
和估计。对存在明显减值迹象的存货,公司聘 产的销售计划进行比较;
请了外部独立评估机构出具评估报告以支持管 4、获取存货跌价准备计算表,执行存货减值测
理层的相关估计。由于存货对公司资产的重要 试,检查是否按照公司相关会计政策执行,检查
性,且估计存货项目达到完工状态时将要发生 以前年度计提的存货跌价本期的变化情况等;
的建造成本和未来售价涉及固有风险,我们将 5、查阅公司聘请的评估机构资质情况,评价评
光明地产存货的可变现净值的评估作为关键审 估师的胜任能力、专业素质和客观性;查阅评估
计事项。                                    师出具的估值报告,分析其采用的评估假设的合
                                            理性。
                                        71 / 194
                                     2017 年年度报告
四、其他信息
   光明地产管理层(以下简称管理层)对其他信息负责。其他信息包括光明地产 2017 年年度报
告中涵盖的信息,但不包括财务报表和我们的审计报告。
   我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息,我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证
结论。
   结合我们对财务报表的审计,我们的责任是阅读其他信息,在此过程中,考虑其他信息是否
与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
   基于我们已执行的工作,如果我们确定其他信息存在重大错报,我们应当报告该事实。在这
方面,我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
   光明地产管理层(以下简称管理层)负责按照企业会计准则的规定编制财务报表,使其实现
公允反映,并设计、执行和维护必要的内部控制,以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重
大错报。
   在编制财务报表时,管理层负责评估光明地产的持续经营能力,披露与持续经营相关的事项
(如适用),并运用持续经营假设,除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
   治理层负责监督光明地产的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
    我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证,并
出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证,但并不能保证按照审计准则执行的审
计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致,如果合理预期错报单独或汇
总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策,则通常认为错报是重大的。
    在按照审计准则执行审计工作的过程中,我们运用职业判断,并保持职业怀疑。同时,我们
也执行以下工作:
    (1)识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险,设计和实施审计程序以应对
这些风险,并获取充分、适当的审计证据,作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、
伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上,未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高
于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
    (2)了解与审计相关的内部控制,以设计恰当的审计程序,但目的并非对内部控制的有效性
发表意见。
    (3)评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
    (4)对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时,根据获取的审计证据,就可能导
致对光明地产持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我
们得出结论认为存在重大不确定性,审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报
表中的相关披露;如果披露不充分,我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告
日可获得的信息。然而,未来的事项或情况可能导致光明地产不能持续经营。
    (5)评价财务报表的总体列报、结构和内容(包括披露),并评价财务报表是否公允反映相
关交易和事项。
    (6)就光明地产中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据,以对财务报表发
表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计,并对审计意见承担全部责任。
    我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通,包括沟通我们
在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
                                         72 / 194
                                   2017 年年度报告
    我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明,并与治理层沟通可能被合
理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项,以及相关的防范措施。
    从与治理层沟通过的事项中,我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要,因而构成关
键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项,除非法律法规禁止公开披露这些事项,或在极少
数情形下,如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益
处,我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
 立信会计师事务所                                       中国注册会计师:李晨
                                                        (项目合伙人)
 (特殊普通合伙)
                                                        中国注册会计师:刘玉如
 中国上海                                                 2018 年 4 月 16 日
                                       73 / 194
                                     2017 年年度报告
财务报表
                                   合并资产负债表
                                  2017 年 12 月 31 日
编制单位: 光明房地产集团股份有限公司
                                                                        单位:元 币种:人民币
             项目                    附注               期末余额               期初余额
流动资产:
  货币资金                         五(一)          7,489,842,617.72      6,884,587,359.32
  结算备付金
  拆出资金
  以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
  衍生金融资产
  应收票据                         五(四)                150,000.00          6,543,000.00
  应收账款                         五(五)          1,399,068,818.54        862,328,807.12
  预付款项                         五(六)            885,599,447.53        944,617,626.58
  应收保费
  应收分保账款
  应收分保合同准备金
  应收利息
  应收股利                         五(八)                                    4,396,000.00
  其他应收款                       五(九)          2,502,085,660.68      1,268,386,866.53
  买入返售金融资产
  存货                             五(十)         39,561,089,720.65     36,839,278,116.26
  持有待售资产
  一年内到期的非流动资产
  其他流动资产                    五(十三)           851,269,148.55        304,013,256.92
    流动资产合计                                    52,689,105,413.67     47,114,151,032.73
非流动资产:
  发放贷款和垫款
  可供出售金融资产                五(十四)             3,062,598.06          1,939,040.73
  持有至到期投资
  长期应收款
  长期股权投资
  投资性房地产                    五(十八)           101,166,431.02        106,125,065.38
  固定资产                        五(十九)           584,535,095.69        311,031,908.82
  在建工程                        五(二十)            86,217,430.45        264,455,859.67
  工程物资
  固定资产清理
  生产性生物资产
  油气资产
  无形资产                       五(二十五)          240,397,761.81        245,379,220.77
  开发支出
  商誉                           五(二十七)            2,270,587.52         23,026,900.74
  长期待摊费用                   五(二十八)           16,078,823.42         11,830,099.70
  递延所得税资产                 五(二十九)          243,591,607.96        270,126,802.32
  其他非流动资产                 五(三十)            188,066,484.98        168,408,280.64
    非流动资产合计                                   1,465,386,820.91      1,402,323,178.77
                                         74 / 194
                                    2017 年年度报告
      资产总计                                     54,154,492,234.58   48,516,474,211.50
流动负债:
  短期借款                       五(三十一)       8,676,388,633.95    8,569,000,000.00
  向中央银行借款
  吸收存款及同业存放
  拆入资金
  以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债
  衍生金融负债
  应付票据
  应付账款                       五(三十五)       7,198,238,842.78    5,732,011,066.81
  预收款项                       五(三十六)       8,341,935,050.76    7,977,676,216.89
  卖出回购金融资产款
  应付手续费及佣金
  应付职工薪酬                   五(三十七)         157,036,675.84      103,348,888.62
  应交税费                       五(三十八)       1,801,889,305.00    1,433,241,798.02
  应付利息                       五(三十九)          85,828,980.42      127,579,336.10
  应付股利                       五(四十)            20,902,380.67       22,258,575.33
  其他应付款                     五(四十一)       3,602,958,676.67    2,006,433,243.30
  应付分保账款
  保险合同准备金
  代理买卖证券款
  代理承销证券款
  持有待售负债
  一年内到期的非流动负债         五(四十三)       1,078,784,473.89    2,437,865,104.90
  其他流动负债
    流动负债合计                                   30,963,963,019.98   28,409,414,229.97
非流动负债:
  长期借款                       五(四十五)       8,739,293,330.00    8,536,379,176.87
  应付债券                       五(四十六)       3,500,000,000.00    2,000,000,000.00
  其中:优先股
    永续债
  长期应付款                     五(四十七)                             50,000,000.00
  长期应付职工薪酬               五(四十八)          2,821,157.99        5,357,245.38
  专项应付款
  预计负债                       五(五十)            45,972,058.00       46,024,185.72
  递延收益                       五(五十一)          10,384,184.63       25,056,173.49
  递延所得税负债                 五(二十九)             349,805.41           68,916.08
  其他非流动负债                 五(五十二)          14,818,764.52       14,920,697.23
    非流动负债合计                                 12,313,639,300.55   10,677,806,394.77
      负债合计                                     43,277,602,320.53   39,087,220,624.74
所有者权益
  股本                           五(五十三)       1,714,335,956.00    1,318,719,966.00
  其他权益工具
  其中:优先股
    永续债
  资本公积                       五(五十五)       1,868,310,078.49    2,445,478,465.01
  减:库存股
                                        75 / 194
                                    2017 年年度报告
  其他综合收益                  五(五十七)        1,049,416.25            206,748.25
  专项储备
  盈余公积                      五(五十九)      420,929,085.20        334,253,027.26
  一般风险准备
  未分配利润                    五(六十)      6,385,873,540.54      4,723,521,066.52
  归属于母公司所有者权益合计                  10,390,498,076.48       8,822,179,273.04
  少数股东权益                                    486,391,837.57        607,074,313.72
    所有者权益合计                            10,876,889,914.05       9,429,253,586.76
      负债和所有者权益总计                    54,154,492,234.58      48,516,474,211.50
法定代表人:沈宏泽          主管会计工作负责人:沈宏泽           会计机构负责人:盛雪群
                                   母公司资产负债表
                                 2017 年 12 月 31 日
编制单位:光明房地产集团股份有限公司
                                                                       单位:元 币种:人民币
              项目                  附注              期末余额                期初余额
流动资产:
  货币资金                                            567,396,915.34      1,390,260,527.97
  以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
  衍生金融资产
  应收票据
  应收账款
  预付款项
  应收利息
  应收股利                                         1,003,554,937.78           3,554,937.78
  其他应收款                      十六(二)       5,198,319,328.37       4,106,656,808.10
  存货
  持有待售资产
  一年内到期的非流动资产
  其他流动资产                                           365,071.31
    流动资产合计                                   6,769,636,252.80       5,500,472,273.85
非流动资产:
  可供出售金融资产
  持有至到期投资
  长期应收款
  长期股权投资                    十六(三)       5,893,103,438.89       5,411,643,558.32
  投资性房地产
  固定资产                                               649,366.10             512,551.76
  在建工程
  工程物资
  固定资产清理
  生产性生物资产
  油气资产
  无形资产
  开发支出
  商誉
  长期待摊费用
                                        76 / 194
                                   2017 年年度报告
  递延所得税资产                                     123,237.13            123,237.13
  其他非流动资产                                   1,225,000.00
    非流动资产合计                             5,895,101,042.12      5,412,279,347.21
      资产总计                                12,664,737,294.92     10,912,751,621.06
流动负债:
  短期借款                                     1,050,000,000.00      1,635,000,000.00
  以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债
  衍生金融负债
  应付票据
  应付账款
  预收款项
  应付职工薪酬                                    14,328,918.75         12,274,494.04
  应交税费                                           463,430.68            896,053.40
  应付利息                                        53,897,683.23         26,595,628.42
  应付股利                                        14,786,433.81         14,605,622.30
  其他应付款                                     204,556,452.26         64,628,031.13
  持有待售负债
  一年内到期的非流动负债
  其他流动负债
    流动负债合计                               1,338,032,918.73      1,753,999,829.29
非流动负债:
  长期借款                                        14,000,000.00         15,000,000.00
  应付债券                                     3,500,000,000.00      2,000,000,000.00
  其中:优先股
    永续债
  长期应付款
  长期应付职工薪酬
  专项应付款
  预计负债
  递延收益
  递延所得税负债
  其他非流动负债
    非流动负债合计                             3,514,000,000.00      2,015,000,000.00
      负债合计                                 4,852,032,918.73      3,768,999,829.29
所有者权益:
  股本                                         1,714,335,956.00      1,318,719,966.00
  其他权益工具
  其中:优先股
    永续债
  资本公积                                     5,011,869,519.50      5,407,485,509.50
  减:库存股
  其他综合收益
  专项储备
  盈余公积                                       218,509,034.53        131,832,976.59
  未分配利润                                     867,989,866.16        285,713,339.68
    所有者权益合计                             7,812,704,376.19      7,143,751,791.77
      负债和所有者权益总计                    12,664,737,294.92     10,912,751,621.06
法定代表人:沈宏泽          主管会计工作负责人:沈宏泽          会计机构负责人:盛雪群
                                       77 / 194
                                        2017 年年度报告
                                         合并利润表
                                       2017 年 1—12 月
                                                                       单位:元 币种:人民币
               项目                        附注           本期发生额          上期发生额
一、营业总收入                                         20,811,263,324.94 20,781,846,222.62
其中:营业收入                         五(六十一)      20,811,263,324.94 20,781,846,222.62
      利息收入
      已赚保费
      手续费及佣金收入
二、营业总成本                                         19,191,136,793.69     19,092,571,115.76
其中:营业成本                         五(六十一)      16,546,706,468.43     16,397,024,709.58
      利息支出
      手续费及佣金支出
      退保金
      赔付支出净额
      提取保险合同准备金净额
      保单红利支出
      分保费用
      税金及附加                       五(六十二)        826,779,168.65     1,289,159,399.00
      销售费用                         五(六十三)        478,803,966.62       480,425,957.53
      管理费用                         五(六十四)        526,096,059.78       437,185,440.72
      财务费用                         五(六十五)        330,749,768.81       333,296,054.53
      资产减值损失                     五(六十六)        482,001,361.40       155,479,554.40
  加:公允价值变动收益(损失以“-”
号填列)
      投资收益(损失以“-”号填
                                       五(六十八)       1,292,614,601.06        4,374,968.95
列)
      其中:对联营企业和合营企业
的投资收益
      资产处置收益(损失以“-”
                                       五(六十九)          1,592,839.50          -37,969.54
号填列)
      汇兑收益(损失以“-”号填
列)
      其他收益                         五(七十)             3,148,471.64
三、营业利润(亏损以“-”号填列)                        2,917,482,443.45    1,693,612,106.27
  加:营业外收入                       五(七十一)          61,333,221.15       75,712,723.93
  减:营业外支出                       五(七十二)         109,714,686.40       62,480,846.17
四、利润总额(亏损总额以“-”号
                                                          2,869,100,978.20    1,706,843,984.03
填列)
  减:所得税费用                       五(七十三)         881,052,755.44      553,604,414.41
五、净利润(净亏损以“-”号填列)                        1,988,048,222.76    1,153,239,569.62
  (一)按经营持续性分类
    1.持续经营净利润(净亏损以
                                                          1,988,048,222.76    1,153,239,569.62
“-”号填列)
    2.终止经营净利润(净亏损以
“-”号填列)
                                            78 / 194
                                    2017 年年度报告
  (二)按所有权归属分类
    1.少数股东损益                                   41,211,695.90     142,148,111.75
    2.归属于母公司股东的净利润                    1,946,836,526.86   1,011,091,457.87
六、其他综合收益的税后净额                              842,668.00         206,748.25
  归属母公司所有者的其他综合收益
                                                        842,668.00         206,748.25
的税后净额
    (一)以后不能重分类进损益的
其他综合收益
      1.重新计量设定受益计划净负
债或净资产的变动
      2.权益法下在被投资单位不能
重分类进损益的其他综合收益中享有
的份额
    (二)以后将重分类进损益的其
                                                        842,668.00         206,748.25
他综合收益
      1.权益法下在被投资单位以后
将重分类进损益的其他综合收益中享
有的份额
      2.可供出售金融资产公允价值
                                                        842,668.00         206,748.25
变动损益
      3.持有至到期投资重分类为可
供出售金融资产损益
      4.现金流量套期损益的有效部

      5.外币财务报表折算差额
      6.其他
  归属于少数股东的其他综合收益的
税后净额
七、综合收益总额                                  1,988,890,890.76   1,153,446,317.87
  归属于母公司所有者的综合收益总
                                                  1,947,679,194.86   1,011,298,206.12

  归属于少数股东的综合收益总额                       41,211,695.90     142,148,111.75
八、每股收益:
  (一)基本每股收益(元/股)                                 1.1356             0.5898
  (二)稀释每股收益(元/股)                                 1.1356             0.5898
法定代表人:沈宏泽          主管会计工作负责人:沈宏泽           会计机构负责人:盛雪群
                                        79 / 194
                                     2017 年年度报告
                                     母公司利润表
                                    2017 年 1—12 月
                                                                  单位:元 币种:人民币
                    项目                       附注      本期发生额      上期发生额
一、营业收入                                十六(四)     4,423,104.62
  减:营业成本
       税金及附加                                            106,500.00
       销售费用
       管理费用                                          116,152,976.36 101,015,837.06
       财务费用                                           51,563,395.70 17,118,616.79
       资产减值损失
  加:公允价值变动收益(损失以“-”号填列)
       投资收益(损失以“-”号填列)       十六(五) 1,027,159,880.57 25,798,788.61
       其中:对联营企业和合营企业的投资收益               27,159,880.57 22,231,117.38
       资产处置收益(损失以“-”号填列)
       其他收益
二、营业利润(亏损以“-”号填列)                       863,760,113.13 -92,335,665.24
  加:营业外收入                                           3,000,466.19       28,339.68
  减:营业外支出                                                              50,000.00
三、利润总额(亏损总额以“-”号填列)                   866,760,579.32 -92,357,325.56
    减:所得税费用
四、净利润(净亏损以“-”号填列)                       866,760,579.32 -92,357,325.56
    (一)持续经营净利润(净亏损以“-”号填               866,760,579.32 -92,357,325.56
列)
    (二)终止经营净利润(净亏损以“-”号
填列)
五、其他综合收益的税后净额
  (一)以后不能重分类进损益的其他综合收益
     1.重新计量设定受益计划净负债或净资产
的变动
    2.权益法下在被投资单位不能重分类进损益
的其他综合收益中享有的份额
  (二)以后将重分类进损益的其他综合收益
     1.权益法下在被投资单位以后将重分类进
损益的其他综合收益中享有的份额
     2.可供出售金融资产公允价值变动损益
     3.持有至到期投资重分类为可供出售金融
资产损益
     4.现金流量套期损益的有效部分
     5.外币财务报表折算差额
     6.其他
六、综合收益总额                                         866,760,579.32 -92,357,325.56
七、每股收益:
    (一)基本每股收益(元/股)
    (二)稀释每股收益(元/股)
法定代表人:沈宏泽           主管会计工作负责人:沈宏泽           会计机构负责人:盛雪群
                                         80 / 194
                                     2017 年年度报告
                                    合并现金流量表
                                    2017 年 1—12 月
                                                                    单位:元 币种:人民币
              项目                    附注             本期发生额           上期发生额
一、经营活动产生的现金流量:
  销售商品、提供劳务收到的现金                      21,637,252,869.49   23,912,301,417.74
  客户存款和同业存放款项净增加

  向中央银行借款净增加额
  向其他金融机构拆入资金净增加

  收到原保险合同保费取得的现金
  收到再保险业务现金净额
  保户储金及投资款净增加额
  处置以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产净增加额
  收取利息、手续费及佣金的现金
  拆入资金净增加额
  回购业务资金净增加额
  收到的税费返还                                        21,474,601.89      106,726,042.92
  收到其他与经营活动有关的现金     五(七十四)      2,048,125,983.08    1,517,071,224.37
    经营活动现金流入小计                            23,706,853,454.46   25,536,098,685.03
  购买商品、接受劳务支付的现金                      15,749,793,682.48   11,107,852,854.42
  客户贷款及垫款净增加额
  存放中央银行和同业款项净增加

  支付原保险合同赔付款项的现金
  支付利息、手续费及佣金的现金
  支付保单红利的现金
  支付给职工以及为职工支付的现
                                                       527,902,564.63      461,925,944.36

  支付的各项税费                                 2,695,606,234.30        2,073,888,144.94
  支付其他与经营活动有关的现金     五(七十四) 3,054,837,748.56         2,741,576,516.00
    经营活动现金流出小计                        22,028,140,229.97       16,385,243,459.72
      经营活动产生的现金流量净
                                                     1,678,713,224.49    9,150,855,225.31

二、投资活动产生的现金流量:
  收回投资收到的现金                                 1,139,447,215.47      550,000,000.00
  取得投资收益收到的现金                                44,596,628.95        3,567,671.23
  处置固定资产、无形资产和其他长
                                                         2,696,651.75        1,763,566.73
期资产收回的现金净额
  处置子公司及其他营业单位收到
                                   五(七十五)      1,437,977,319.21
的现金净额
  收到其他与投资活动有关的现金
    投资活动现金流入小计                             2,624,717,815.38      555,331,237.96
  购建固定资产、无形资产和其他长
                                                        47,998,379.35      139,837,237.47
期资产支付的现金
  投资支付的现金                                     1,884,791,076.26       12,696,582.92
                                         81 / 194
                                    2017 年年度报告
  质押贷款净增加额
  取得子公司及其他营业单位支付
                                  五(七十五)    463,893,373.43
的现金净额
  支付其他与投资活动有关的现金
    投资活动现金流出小计                        2,396,682,829.04        152,533,820.39
      投资活动产生的现金流量净
                                                  228,034,986.34        402,797,417.57

三、筹资活动产生的现金流量:
  吸收投资收到的现金                              105,000,000.00
  其中:子公司吸收少数股东投资收
                                                  105,000,000.00
到的现金
  取得借款收到的现金                           17,705,752,914.42     15,424,280,000.00
  发行债券收到的现金                            1,500,000,000.00      1,996,000,000.00
  收到其他与筹资活动有关的现金
    筹资活动现金流入小计                       19,310,752,914.42     17,420,280,000.00
  偿还债务支付的现金                           19,062,625,886.79     22,518,052,343.04
  分配股利、利润或偿付利息支付的
                                                1,509,584,209.85      1,780,423,057.20
现金
  其中:子公司支付给少数股东的股
                                                  121,181,532.85          2,700,000.00
利、利润
  支付其他与筹资活动有关的现金    五(七十四)    300,097,700.00          1,028,000.00
    筹资活动现金流出小计                       20,872,307,796.64     24,299,503,400.24
      筹资活动产生的现金流量净
                                               -1,561,554,882.22     -6,879,223,400.24

四、汇率变动对现金及现金等价物的
                                                     -954,628.32            618,469.46
影响
五、现金及现金等价物净增加额                      344,238,700.29      2,675,047,712.10
  加:期初现金及现金等价物余额                  6,287,837,566.45      3,612,789,854.35
六、期末现金及现金等价物余额                    6,632,076,266.74      6,287,837,566.45
法定代表人:沈宏泽          主管会计工作负责人:沈宏泽           会计机构负责人:盛雪群
                                   母公司现金流量表
                                   2017 年 1—12 月
                                                                       单位:元 币种:人民币
              项目                   附注             本期发生额            上期发生额
一、经营活动产生的现金流量:
  销售商品、提供劳务收到的现金                          4,423,104.62
  收到的税费返还
  收到其他与经营活动有关的现金                     1,015,797,677.44       1,384,766,261.35
    经营活动现金流入小计                           1,020,220,782.06       1,384,766,261.35
  购买商品、接受劳务支付的现金
  支付给职工以及为职工支付的现金                      72,043,778.21          61,002,128.99
  支付的各项税费                                         106,500.00           3,830,910.86
  支付其他与经营活动有关的现金                     1,693,252,408.19       2,962,022,776.72
    经营活动现金流出小计                           1,765,402,686.40       3,026,855,816.57
  经营活动产生的现金流量净额                        -745,181,904.34      -1,642,089,555.22
二、投资活动产生的现金流量:
                                        82 / 194
                                    2017 年年度报告
  收回投资收到的现金                            8,670,855,541.89       550,000,000.00
  取得投资收益收到的现金                           83,352,983.90         3,567,671.23
  处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额
  处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
  收到其他与投资活动有关的现金
    投资活动现金流入小计                        8,754,208,525.79       553,567,671.23
  购建固定资产、无形资产和其他长
                                                      263,712.85           574,269.00
期资产支付的现金
  投资支付的现金                                8,964,489,043.90       300,000,000.00
  取得子公司及其他营业单位支付的
                                                  440,525,000.00
现金净额
  支付其他与投资活动有关的现金
    投资活动现金流出小计                        9,405,277,756.75       300,574,269.00
      投资活动产生的现金流量净额                 -651,069,230.96       252,993,402.23
三、筹资活动产生的现金流量:
  吸收投资收到的现金
  取得借款收到的现金                            1,100,000,000.00     1,635,000,000.00
  发行债券收到的现金                            1,500,000,000.00     1,996,000,000.00
  收到其他与筹资活动有关的现金
    筹资活动现金流入小计                        2,600,000,000.00     3,631,000,000.00
  偿还债务支付的现金                            1,686,000,000.00       775,000,000.00
  分配股利、利润或偿付利息支付的
                                                  333,612,477.33       177,513,099.98
现金
  支付其他与筹资活动有关的现金                      7,000,000.00           783,000.00
    筹资活动现金流出小计                        2,026,612,477.33       953,296,099.98
      筹资活动产生的现金流量净额                  573,387,522.67     2,677,703,900.02
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额                     -822,863,612.63     1,288,607,747.03
  加:期初现金及现金等价物余额                  1,390,260,527.97       101,652,780.94
六、期末现金及现金等价物余额                      567,396,915.34     1,390,260,527.97
法定代表人:沈宏泽          主管会计工作负责人:沈宏泽           会计机构负责人:盛雪群
                                        83 / 194
                                                                                       2017 年年度报告
                                                                                 合并股东权益变动表
                                                                                   2017 年 1—12 月
                                                                                                                                                                     单位:元 币种:人民币
                                                                                                                      本期
                                                                                          归属于母公司所有者权益
            项目                                 其他权益工具
                                                                                     减:库              专项                    一般风                      少数股东权益   所有者权益合计
                                   股本          优先 永续           资本公积               其他综合收益           盈余公积                 未分配利润
                                                           其他                      存股                储备                    险准备
                                                 股 债
一、上年期末余额              1,318,719,966.00                    2,445,478,465.01           206,748.25         334,253,027.26            4,723,521,066.52 607,074,313.72 9,429,253,586.76
加:会计政策变更
     前期差错更正
     同一控制下企业合并
     其他
二、本年期初余额              1,318,719,966.00                    2,445,478,465.01           206,748.25         334,253,027.26            4,723,521,066.52 607,074,313.72 9,429,253,586.76
三、本期增减变动金额(减少以
                                395,615,990.00                    -577,168,386.52            842,668.00         86,676,057.94             1,662,352,474.02 -120,682,476.15 1,447,636,327.29
“-”号填列)
(一)综合收益总额                                                                           842,668.00                                   1,946,836,526.86    41,211,695.90 1,988,890,890.76
(二)所有者投入和减少资本                                        -181,552,396.52                                                                            -48,129,645.37 -229,682,041.89
1.股东投入的普通股                                                                                                                                           40,400,000.00    40,400,000.00
2.其他权益工具持有者投入资本
3.股份支付计入所有者权益的金

4.其他                                                           -181,552,396.52                                                                          -88,529,645.37    -270,082,041.89
(三)利润分配                                                                                                  86,676,057.94             -284,484,052.84 -113,764,526.68    -311,572,521.58
1.提取盈余公积                                                                                                 86,676,057.94              -86,676,057.94
2.提取一般风险准备
3.对所有者(或股东)的分配                                                                                                               -197,807,994.90 -113,764,526.68    -311,572,521.58
4.其他
(四)所有者权益内部结转        395,615,990.00                    -395,615,990.00
1.资本公积转增资本(或股本) 395,615,990.00                      -395,615,990.00
2.盈余公积转增资本(或股本)
3.盈余公积弥补亏损
4.其他
(五)专项储备
1.本期提取
2.本期使用
(六)其他
四、本期期末余额              1,714,335,956.00                    1,868,310,078.49        1,049,416.25          420,929,085.20            6,385,873,540.54 486,391,837.57 10,876,889,914.05
                                                                                           84 / 194
                                                                                     2017 年年度报告
                                                                                                                     上期
                                                                                          归属于母公司所有者权益
            项目                                 其他权益工具
                                                                                   减:库存 其他综合收   专项                    一般风险                    少数股东权益   所有者权益合计
                                   股本          优先 永续 其       资本公积                                       盈余公积                    未分配利润
                                                                                     股         益       储备                      准备
                                                   股   债 他
一、上年期末余额              1,318,719,966.00                  2,445,478,465.01                                334,253,027.26              3,844,301,605.25 468,461,577.41 8,411,214,640.93
加:会计政策变更
     前期差错更正
     同一控制下企业合并
     其他
二、本年期初余额              1,318,719,966.00                  2,445,478,465.01                                334,253,027.26              3,844,301,605.25 468,461,577.41 8,411,214,640.93
三、本期增减变动金额(减少以
                                                                                            206,748.25                                        879,219,461.27 138,612,736.31 1,018,038,945.83
“-”号填列)
(一)综合收益总额                                                                          206,748.25                                      1,011,091,457.87 142,148,111.75 1,153,446,317.87
(二)所有者投入和减少资本                                                                                                                                      -345,375.44      -345,375.44
1.股东投入的普通股                                                                                                                                             -345,375.44      -345,375.44
2.其他权益工具持有者投入资本
3.股份支付计入所有者权益的金

4.其他
(三)利润分配                                                                                                                               -131,871,996.60 -3,190,000.00 -135,061,996.60
1.提取盈余公积
2.提取一般风险准备
3.对所有者(或股东)的分配                                                                                                                  -131,871,996.60 -3,190,000.00 -135,061,996.60
4.其他
(四)所有者权益内部结转
1.资本公积转增资本(或股本)
2.盈余公积转增资本(或股本)
3.盈余公积弥补亏损
4.其他
(五)专项储备
1.本期提取
2.本期使用
(六)其他
四、本期期末余额              1,318,719,966.00                  2,445,478,465.01            206,748.25          334,253,027.26              4,723,521,066.52 607,074,313.72 9,429,253,586.76
    法定代表人:沈宏泽                                                   主管会计工作负责人:沈宏泽                                                          会计机构负责人:盛雪群
                                                                                         85 / 194
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                                                                               母公司股东权益变动表
                                                                                 2017 年 1—12 月
                                                                                                                                                                单位:元 币种:人民币
                                                                                                                 本期
                   项目                                         其他权益工具
                                                股本                                  资本公积        减:库存股 其他综合收益 专项储备     盈余公积      未分配利润     所有者权益合计
                                                              优先股 永续债 其他
一、上年期末余额                           1,318,719,966.00                        5,407,485,509.50                                      131,832,976.59 285,713,339.68 7,143,751,791.77
加:会计政策变更
    前期差错更正
    其他
二、本年期初余额                           1,318,719,966.00                        5,407,485,509.50                                      131,832,976.59 285,713,339.68 7,143,751,791.77
三、本期增减变动金额(减少以“-”号填列)   395,615,990.00                         -395,615,990.00                                       86,676,057.94 582,276,526.48 668,952,584.42
(一)综合收益总额                                                                                                                                      866,760,579.32 866,760,579.32
(二)所有者投入和减少资本
1.股东投入的普通股
2.其他权益工具持有者投入资本
3.股份支付计入所有者权益的金额
4.其他
(三)利润分配                                                                                                                           86,676,057.94 -284,484,052.84 -197,807,994.90
1.提取盈余公积                                                                                                                          86,676,057.94 -86,676,057.94
2.对所有者(或股东)的分配                                                                                                                            -197,807,994.90 -197,807,994.90
3.其他
(四)所有者权益内部结转                     395,615,990.00                        -395,615,990.00
1.资本公积转增资本(或股本)                395,615,990.00                        -395,615,990.00
2.盈余公积转增资本(或股本)
3.盈余公积弥补亏损
4.其他
  (五)专项储备
1.本期提取
2.本期使用
(六)其他
四、本期期末余额                           1,714,335,956.00                        5,011,869,519.50                                      218,509,034.53 867,989,866.16 7,812,704,376.19
                                                                                        86 / 194
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                                                                                                                 上期
                   项目                                         其他权益工具
                                                股本                                  资本公积        减:库存股 其他综合收益 专项储备     盈余公积      未分配利润     所有者权益合计
                                                              优先股 永续债 其他
一、上年期末余额                           1,318,719,966.00                        5,407,485,509.50                                      131,832,976.59 509,942,661.84 7,367,981,113.93
加:会计政策变更
    前期差错更正
    其他
二、本年期初余额                           1,318,719,966.00                        5,407,485,509.50                                      131,832,976.59 509,942,661.84 7,367,981,113.93
三、本期增减变动金额(减少以“-”号填列)                                                                                                             -224,229,322.16 -224,229,322.16
(一)综合收益总额                                                                                                                                      -92,357,325.56 -92,357,325.56
(二)所有者投入和减少资本
1.股东投入的普通股
2.其他权益工具持有者投入资本
3.股份支付计入所有者权益的金额
4.其他
(三)利润分配                                                                                                                                         -131,871,996.60 -131,871,996.60
1.提取盈余公积
2.对所有者(或股东)的分配                                                                                                                            -131,871,996.60 -131,871,996.60
3.其他
(四)所有者权益内部结转
1.资本公积转增资本(或股本)
2.盈余公积转增资本(或股本)
3.盈余公积弥补亏损
4.其他
  (五)专项储备
1.本期提取
2.本期使用
(六)其他
四、本期期末余额                           1,318,719,966.00                        5,407,485,509.50                                      131,832,976.59 285,713,339.68 7,143,751,791.77
    法定代表人:沈宏泽                                                 主管会计工作负责人:沈宏泽                                                        会计机构负责人:盛雪群
                                                                                        87 / 194
                                     2017 年年度报告
一、公司基本情况
(一)公司概况
√适用 □不适用
     光明房地产集团股份有限公司(以下简称“公司”或“本公司”)更名前为上海海博股份有
限公司。前身系上海东海股份有限公司,一九九二年十二月经上海市经济体制改革办公室沪体改
办(92)第 15 号文、上海市农业委员会沪东委(92)327 号文批准,由十六家国有农垦骨干企业
采用定向募集方式组建成立。一九九六年五月二十三日,经中国证监会批准,向社会公众公开发
行 3,250 万股 A 股,(其中含 540 万股内部职工股占上市额度),于一九九六年六月六日在上海
证券交易所正式挂牌上市。公司属于综合类型的股份制企业,公司在证券交易所的交易代码为
600708。
    2005 年 12 月,公司完成了股权分置改革,公司非流通股股东光明食品(集团)有限公司(更
名前为上海农工商(集团)有限公司)等为获得所持有的公司非流通股上市流通权,向方案实施
股权登记日登记在册的流通股股东每 10 股支付 3.5 股的股份对价。实施上述送股对价后,公司股
份总数不变,股份结构发生相应变化,公司股本总数变更为 356,902,274 股。2007 年 4 月,公司
召开 2006 年度股东大会,当期按每 10 股送 3 股红股进行利润分配,公司股本总数变更为
463,972,956 股。2010 年 4 月,公司召开 2009 年度股东大会,当期按每 10 股送 1 股红股进行利
润分配,公司股本总数变更为 510,370,252 股。
    2014 年公司召开第七届董事会第十六次、第十七次会议决议和 2014 年度第一次临时股东大
会审议通过了公司重大资产置换及发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易的方案,经中国
证券监督管理委员会证监许可[2015]1459 号文件《关于核准上海海博股份有限公司重大资产重组
及向光明食品(集团)有限公司等发行股份购买资产并募集配套资金的批复》核准,公司向光明
食品(集团)有限公司等 7 名发行对象非公开发行股票购买资产,新增股本总额 570,329,134 股,
变更后的股本总额为 1,080,699,386 股。上述增资业经立信会计师事务所(特殊普通合伙)审验,
并出具了信会师报字[2015]第 115017 号验资报告。2015 年 11 月,公司向特定投资者发行
238,020,580 股人民币普通股,每股面值为人民币 1.00 元,发行价格为人民币 10.96 元/股,变
更后公司注册资本为 1,318,719,966.00 元,上述增资业经立信会计师事务所(特殊普通合伙)审
验,并出具了信会师报字[2015]第 115535 号验资报告。
    2015 年 10 月上海海博股份有限公司更名为“光明房地产集团股份有限公司”。
    2017 年 6 月,公司召开 2016 年度股东大会,当期按每 10 股转增 3 股红股进行利润分配,公
司股本总数变更为 1,714,335,956 股。
    截至 2017 年 12 月 31 日公司股本总数为 1,714,335,956 股,其中有限售条件股数为
725,445,669 股,无限售条件股数为 988,890,287 股。
    企业统一社会信用代码:91310000132209965Q,法定代表人:沈宏泽,公司注册地址:中国
(上海)自由贸易试验区张杨路 838 号 25 楼 A 座。经营范围:房地产开发经营,房地产经纪,企
业投资,国内贸易(除国家专项外),仓储(除危险品),道路货物运输,货物运输代理。(依
法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)。
    本公司的第一大股东为光明食品(集团)有限公司(简称“光明集团”)。
    本财务报表业经公司全体董事(董事会)于 2018 年 4 月 16 日批准报出。
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(二)合并财务报表范围
√适用 □不适用
     截至 2017 年 12 月 31 日止,本公司合并财务报表范围内子公司如下:
  序号                         子公司名称                               报告中简称
    1      上海海博物流(集团)有限公司                                   海博物流
    2      上海农工商经济贸易有限公司                                   农工商经贸
    3      上海海博货迪物流有限公司                                           货迪
    4      上海海博国际货物运输代理有限公司                                   货代
    5      上海海博西郊物流有限公司                                       西郊物流
    6      上海海博供应链管理有限公司                                       供应链
    7      上海华丰国际集装箱仓储公司码头                                     华丰
    8      上海海博申配物流有限公司                                           申配
    9      上海农信电子商务有限公司                                           农信
  10       上海菜管家电子商务有限公司                                       菜管家
  11       上海菜管家现代农业发展有限公司                                 现代农业
  12       上海艾易贸易有限公司                                               艾易
  13       北京菜管家农产品贸易有限公司                                 北京菜管家
  14       上海申宏冷藏食品交易市场经营管理有限公司                       申宏冷藏
  15       上海申宏安达冷藏有限公司                                       安达冷藏
  16       上海申宏冷藏储运有限公司                                       申宏储运
  17       上海西郊福斯特国际贸易有限公司                               西郊福斯特
  18       上海海博斯班赛国际物流有限公司                                   斯班赛
  19       光明房地产集团上海汇晟置业有限公司                                 汇晟
  20       光明房地产集团上海金山卫置业有限公司                             金山卫
  21       上海光明泗泾建设发展有限公司                                   泗泾建设
  22       光明房地产集团江苏诚辉置业有限公司                             江苏诚辉
  23       杭州千岛湖立元置业有限公司                                   千岛湖立元
  24       浙江明佑置业有限公司                                           浙江明佑
  25       烟台平土房地产有限公司                                         烟台平土
  26       宜兴鸿鹄地产开发有限公司                                       宜兴鸿鹄
  27       农工商房地产(集团)有限公司                                   农房集团
  28       上海明旺房地产有限公司                                         上海明旺
  29       上海明晟房地产有限公司                                             明晟
  30       上海明智房地产开发有限公司                                         明智
  31       昆山新城市置业发展有限公司                                   昆山新城市
  32       上海东旺房地产有限公司                                         东旺房产
  33       上海泰尔发房地产开发有限公司                                     泰尔发
  34       上海东旺房地产经纪有限公司                                     东旺经纪
  35       上海东兰经济发展有限责任公司                                       东兰
  36       上海周航房产有限公司                                               周航
  37       上海东茗房产有限公司                                               东茗
  38       农工商房地产集团上海福运实业有限公司                           上海福运
  39       昆山福兴置业发展有限公司                                       昆山福兴
  40       张家港福运置业有限公司                                       张家港福运
  41       上海飞驰物业发展有限公司                                           飞驰
  42       上海民众装饰设计工程有限公司                                       民众
  43       上海农工商建设发展有限公司                                         建设
  44       上海程卫建筑劳务有限公司                                           程卫
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序号                     子公司名称                     报告中简称
45     上海农工商华都实业(集团)有限公司                 华都实业
46     上海华都大厦有限公司                               华都大厦
47     上海华仕物业管理有限公司                           华仕物业
48     上海农工商物业经营管理有限公司                   农工商物业
49     上海农工商房屋置换有限公司                             置换
50     香港上海华都投资有限公司                           香港华都
51     上海明汇投资发展有限公司                           明汇投资
52     上海新世纪大厦发展有限公司                       新世纪大厦
53     郑州农工商华臻置业有限公司                         华臻置业
54     荥阳索河新天地置业有限公司                     荥阳索河新天地
55     镇江金陵风景城邦大酒店有限公司                     镇江酒店
56     上海锦如置业有限公司                               锦如置业
57     上海明丰实业有限公司                               上海明丰
58     吴江明乐房地产开发有限公司                         吴江明乐
59     上海农工商房地产集团池州新时代置业有限公司         安徽池州
60     上海广林物业管理有限公司                           广林物业
61     上海金山房产经营有限公司                           金山置业
62     上海农工商建筑材料有限公司                             材料
63     农工商房地产集团上海虹阳投资有限公司               上海虹阳
64     上海冠利虹置业有限公司                               冠利虹
65     南通农房虹阳置业有限公司                           南通虹阳
66     临沂明丰置业有限公司                               临沂明丰
67     农工商房地产集团舟山置业有限公司                   舟山置业
68     上海农工商房地产集团建湖新世纪有限公司           建湖新世纪
69     镇江明旺房地产开发有限公司                         镇江明旺
70     镇江兴兆房地产开发有限公司                         镇江兴兆
71     上海农工商房地产置业有限公司                       农房置业
72     农工商房地产集团南宁明丰置业有限公司               南宁明丰
73     南宁国粮房地产开发有限公司                         南宁国粮
74     昆山明丰房地产有限公司                             昆山明丰
75     农工商房地产集团上海银航置业有限公司                   银航
76     上海北茂置业发展有限公司                           北茂置业
77     农工商房地产集团上海汇航城市置业投资有限公司           汇航
78     农工商房地产(宿州)开发有限公司                       宿州
79     农工商房地产集团万阳(上海)置业有限公司           万阳置业
80     农工商房地产(集团)溧阳明丰置业有限公司           溧阳明丰
81     山东菏泽平土房地产有限公司                         山东菏泽
82     农工商房地产集团金益(上海)置业有限公司           金益置业
83     农工商房地产(集团)溧阳明胜置业有限公司           溧阳明胜
84     农工商房地产(集团)昆山福侬置业有限公司           昆山福侬
85     农工商房地产(集团)溧阳明豪置业有限公司           溧阳明豪
86     农工商房地产集团湖南投资置业有限公司               湖南置业
87     扬州华利置业有限公司                               扬州华利
88     上海农工商旺都物业管理有限公司                     旺都物业
89     上海谊都物业管理有限公司                           谊都物业
90     农工商房地产集团上海汇菁置业有限公司                   汇菁
91     农工商房地产集团宁波置业有限公司                   宁波置业
92     农工商房地产(集团)南浔置业有限公司               南浔置业
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 序号                      子公司名称                              报告中简称
  93     农工商房地产集团北仑置业有限公司                            北仑置业
  94     上海中景房产有限责任公司                                      中景
  95     农工商房地产集团湖北置业投资有限公司                        湖北置业
  96     湖北交投海陆景汉阳置业开发有限公司                          汉阳置业
  97     农工商房地产集团杭州萧山置业有限公司                        杭州萧山
  98     上海农工商房地产投资管理有限公司                            投资管理
  99     农工商房地产(集团)浙江兆禾置业有限公司                    浙江兆禾
 100     农工商房地产(集团)绍兴置业有限公司                        绍兴置业
 101     农工商房地产(集团)广西明通置业有限公司                    广西明通
 102     农工商房地产(集团)湖州投资置业有限公司                    湖州投资
 103     农工商房地产(集团)杭州富阳汇鑫置业有限公司                杭州富阳
 104     农工商房地产(集团)浙江金华投资置业有限公司                浙江金华
 105     上海众裕投资管理有限公司                                      众裕
 106     农工商房地产集团汇禹上海置业有限公司                          汇禹
 107     农工商房地产(集团)宜兴明丰置业有限公司                    宜兴明丰
 108     宜兴中鸿兴业投资有限公司                                    中鸿兴业
 109     宜兴鸿海置业有限公司                                        鸿海置业
 110     宜兴鸿达置业有限公司                                        鸿达置业
 111     宜兴花海生态旅游有限公司                                    花海生态
 112     宜兴鸿立东方旅游地产开发有限公司                            鸿立东方
 113     宜兴鸿逸置业有限公司                                        鸿逸置业
 114     农工商房地产(集团)扬州明旺置业有限公司                    扬州明旺
 115     上海农房投资发展合伙企业(有限合伙)                        合伙企业
 116     农工商房地产集团申阳(上海)置业有限公司                    申阳置业
 117     农工商房地产集团上海汇德置业有限公司                        汇德置业
 118     农工商房地产集团上海汇松置业有限公司                        汇松置业
 119     农工商房地产集团泰日(上海)置业有限公司                    泰日置业
 120     农工商房地产集团汇慈(上海)置业有限公司                    汇慈置业
    本期合并财务报表范围及其变化情况详见本附注“六、合并范围的变更”和“七、在其他主
体中的权益”。
二、财务报表的编制基础
(一)编制基础
    公司以持续经营为基础,根据实际发生的交易和事项,按照财政部颁布的《企业会计准则——
基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定(以
下合称“企业会计准则”),以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规
则第 15 号——财务报告的一般规定》的披露规定编制财务报表。
(二)持续经营
√适用 □不适用
    公司自本报告期末起 12 个月具备持续经营能力,无影响持续经营能力的重大事项。
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三、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示:
□适用 √不适用
(一)遵循企业会计准则的声明
    公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求,真实、完整地反映了报告期公司的财务状
况、经营成果、现金流量等有关信息。
(二)会计期间
    自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。
(三)营业周期
√适用 □不适用
    本公司营业周期为 12 个月。
(四)记账本位币
    本公司采用人民币为记账本位币。
(五)同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
    同一控制下企业合并:本公司在企业合并中取得的资产和负债,按照合并日被合并方资产、
负债(包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉)在最终控制方合并财务报表中的账面价值计
量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值(或发行股份面值总额)的差额,
调整资本公积中的股本溢价,资本公积中的股本溢价不足冲减的,调整留存收益。
    非同一控制下企业合并:本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负
债按照公允价值计量,公允价值与其账面价值的差额,计入当期损益。本公司对合并成本大于合
并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额,确认为商誉;合并成本小于合并中取得
的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额,经复核后,计入当期损益。
    为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用,于发生时
计入当期损益;为企业合并而发行权益性证券的交易费用,冲减权益。
(六)合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
1、 合并范围
    本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定,所有子公司(包括本公司所控制的被投
资方可分割的部分)均纳入合并财务报表。
2、 合并程序
    本公司以自身和各子公司的财务报表为基础,根据其他有关资料,编制合并财务报表。本公
司编制合并财务报表,将整个企业集团视为一个会计主体,依据相关企业会计准则的确认、计量
和列报要求,按照统一的会计政策,反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。
    所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致,如子
公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的,在编制合并财务报表时,按本公司的会计政
策、会计期间进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司,以购买日可辨认净资
产公允价值为基础对其财务报表进行调整。对于同一控制下企业合并取得的子公司,以其资产、
负债(包括最终控制方收购该子公司而形成的商誉)在最终控制方财务报表中的账面价值为基础
对其财务报表进行调整。
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    子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债
表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少
数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额,
冲减少数股东权益。
    (1)增加子公司或业务
    在报告期内,若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的,则调整合并资产负债表的期初
数;将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表;将子公司或
业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表,同时对比较报表的相关项目进行
调整,视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
    因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的,视同参与合并的各方在最终控
制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方控制权之前持有的股权投资,在
取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、
其他综合收益以及其他净资产变动,分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
    在报告期内,若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的,则不调整合并资产负债表期
初数;将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表;该子公司或
业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
    因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的,对于购买日之前持有的被购
买方的股权,本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量,公允价值与其账面价值的差
额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及
除净损益、其他综合收益和利润分配之外的其他所有者权益变动的,与其相关的其他综合收益、
其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益,由于被投资方重新计量设定受益计划净负债
或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
    (2)处置子公司或业务
    ①一般处理方法
    在报告期内,本公司处置子公司或业务,则该子公司或业务期初至处置日的收入、费用、利
润纳入合并利润表;该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
    因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时,对于处置后的剩余股权投资,
本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价
值之和,减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份
额与商誉之和的差额,计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合
收益或除净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动,在丧失控制权时转为当
期投资收益,由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除
外。
    因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降从而丧失控制权的,按照上述原则进
行会计处理。
    ②分步处置子公司
    通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的,处置对子公司股权投资的各项
交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况,通常表明应将多次交易事项作为一揽
子交易进行会计处理:
    ⅰ.这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的;
    ⅱ.这些交易整体才能达成一项完整的商业结果;
    ⅲ.一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生;
    ⅳ.一项交易单独看是不经济的,但是和其他交易一并考虑时是经济的。
    处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的,本公司将各项交易作
为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理;但是,在丧失控制权之前每一次处置价款
与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额,在合并财务报表中确认为其他综合收益,在
丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
    处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的,在丧失控制权之前,
按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关政策进行会计处理;在丧失控制权
时,按处置子公司一般处理方法进行会计处理。
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    (3)购买子公司少数股权
    本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买
日(或合并日)开始持续计算的净资产份额之间的差额,调整合并资产负债表中的资本公积中的
股本溢价,资本公积中的股本溢价不足冲减的,调整留存收益。
    (4)不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
    在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价款与处置长期
股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额,调整合并
资产负债表中的资本公积中的股本溢价,资本公积中的股本溢价不足冲减的,调整留存收益。
(七)合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
    合营安排分为共同经营和合营企业。
    当本公司是合营安排的合营方,享有该安排相关资产且承担该安排相关负债时,为共同经营。
    本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目,并按照相关企业会计准则的规定进行会
计处理:
    (1)确认本公司单独所持有的资产,以及按本公司份额确认共同持有的资产;
    (2)确认本公司单独所承担的负债,以及按本公司份额确认共同承担的负债;
    (3)确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入;
    (4)按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入;
    (5)确认单独所发生的费用,以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
(八)现金及现金等价物的确定标准
    在编制现金流量表时,将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同时
具备期限短(从购买日起三个月内到期)、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动风险很小
四个条件的投资,确定为现金等价物。
(九)外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
1、 外币业务
    外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。
    资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算,由此产生的汇兑差额,除
属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原
则处理外,均计入当期损益。
2、 外币财务报表的折算
    资产负债表中的资产和负债项目,采用资产负债表日的即期汇率折算;所有者权益项目除“未
分配利润”项目外,其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目,采用交
易发生日的即期汇率(或:采用按照系统合理的方法确定的、与交易发生日即期汇率近似的汇率。
提示:若采用此种方法,应明示何种方法何种口径)折算。
    处置境外经营时,将与该境外经营相关的外币财务报表折算差额,自所有者权益项目转入处
置当期损益。
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(十)金融工具
√适用 □不适用
    金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
1、 金融工具的分类
    金融资产和金融负债于初始确认时分类为:以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产或金融负债,包括交易性金融资产或金融负债和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产或金融负债;持有至到期投资;应收款项;可供出售金融资产;其他金融负债等。
2、 金融工具的确认依据和计量方法
    (1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产(金融负债)
    取得时以公允价值(扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息)
作为初始确认金额,相关的交易费用计入当期损益。
    持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益,期末将公允价值变动计入当期损益。
    处置时,其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益,同时调整公允价值变动损
益。
    (2)持有至到期投资
    取得时按公允价值(扣除已到付息期但尚未领取的债券利息)和相关交易费用之和作为初始
确认金额。
    持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入,计入投资收益。实际利率在取得时确
定,在该预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。
    处置时,将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
    (3)应收款项
    公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权,以及公司持有的其他企业的不包括在活跃市
场上有报价的债务工具的债权,包括应收账款、其他应收款等,以向购货方应收的合同或协议价
款作为初始确认金额;具有融资性质的,按其现值进行初始确认。
    收回或处置时,将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
    (4)可供出售金融资产
    取得时按公允价值(扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息)
和相关交易费用之和作为初始确认金额。
    持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将公允价值变动
计入其他综合收益。但是,在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资,
以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产,按照成本计量。
    处置时,将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额,计入投资损益;同时,将原直接
计入其他综合收益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出,计入当期损益。
    (5)其他金融负债
    按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量。
3、 金融资产转移的确认依据和计量方法
    公司发生金融资产转移时,如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方,
则终止确认该金融资产;如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的,则不终止确认该
金融资产。
    在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时,采用实质重于形式的原则。公
司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的,
将下列两项金额的差额计入当期损益:
    (1)所转移金融资产的账面价值;
    (2)因转移而收到的对价,与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额(涉及转移的金
融资产为可供出售金融资产的情形)之和。
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    金融资产部分转移满足终止确认条件的,将所转移金融资产整体的账面价值,在终止确认部
分和未终止确认部分之间,按照各自的相对公允价值进行分摊,并将下列两项金额的差额计入当
期损益:
    (1)终止确认部分的账面价值;
    (2)终止确认部分的对价,与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认
部分的金额(涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形)之和。
    金融资产转移不满足终止确认条件的,继续确认该金融资产,所收到的对价确认为一项金融
负债。
4、 金融负债终止确认条件
    金融负债的现时义务全部或部分已经解除的,则终止确认该金融负债或其一部分;本公司若
与债权人签定协议,以承担新金融负债方式替换现存金融负债,且新金融负债与现存金融负债的
合同条款实质上不同的,则终止确认现存金融负债,并同时确认新金融负债。
    对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的,则终止确认现存金融负债或其一部
分,同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
    金融负债全部或部分终止确认时,终止确认的金融负债账面价值与支付对价(包括转出的非
现金资产或承担的新金融负债)之间的差额,计入当期损益。
    本公司若回购部分金融负债的,在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值,
将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价(包括转
出的非现金资产或承担的新金融负债)之间的差额,计入当期损益。
5、 金融资产和金融负债的公允价值的确定方法
    存在活跃市场的金融工具,以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工
具,采用估值技术确定其公允价值。在估值时,本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用
数据和其他信息支持的估值技术,选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或
负债特征相一致的输入值,并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或
取得不切实可行的情况下,才使用不可观察输入值。
6、 金融资产(不含应收款项)减值的测试方法及会计处理方法
    除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外,本公司于资产负债表日对金融资产
的账面价值进行检查,如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的,计提减值准备。
    (1)可供出售金融资产的减值准备:
    期末如果可供出售金融资产的公允价值发生严重下降,或在综合考虑各种相关因素后,预期
这种下降趋势属于非暂时性的,就认定其已发生减值,将原直接计入所有者权益的公允价值下降
形成的累计损失一并转出,确认减值损失。
    对于已确认减值损失的可供出售债务工具,在随后的会计期间公允价值已上升且客观上与确
认原减值损失确认后发生的事项有关的,原确认的减值损失予以转回,计入当期损益。
    可供出售权益工具投资发生的减值损失,不通过损益转回。
    (2)持有至到期投资的减值准备:
    持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处理。
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(十一)应收款项
1、 单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
√适用 □不适用
单项金额重大的判断依据或
                            金额超过 3,000 万元(不含 3,000 万元)以上的应收款项。
金额标准
                            对于期末单项金额重大的应收账款、其他应收款单独进行减值测
单项金额重大并单项计提坏    试,如有客观证据表明其已发生减值,按预计未来现金流量现值
账准备的计提方法            低于其账面价值的差额计提坏账准备,计入当期损益。单独测试
                            未发生减值的应收款项,将其归入相应组合计提坏账准备。
2、 按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项:
                                   确定组合的依据
             合并范围内的应收账款和其他应收款及按信用风险特征组合后该组合的风险较小
组合 1
             的,或与政府部门发生的交易款项,以及单独测试未发生减值的重大应收款项等
组合 2       除组合 1 外的应收款项
√适用 □不适用
按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法(账龄分析法、余额百分比法、其他方法)
组合 1        由于发生坏账损失的可能性极小,不计提坏账准备
组合 2        账龄分析法
组合中,采用账龄分析法计提坏账准备的
√适用 □不适用
             账龄                 应收账款计提比例(%)        其他应收款计提比例(%)
1 年以内(含 1 年)
其中:1 年以内分项,可添加行
0-6 个月(含 6 个月)                                   0
7-12 个月(含 12 个月)                                 5
1-2 年                                                10
2-3 年                                                30
3 年以上                                              100
3-4 年
4-5 年
5 年以上
组合中,采用余额百分比法计提坏账准备的
□适用 √不适用
组合中,采用其他方法计提坏账准备的
□适用 √不适用
3、 单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项:
√适用 □不适用
                             单项金额不重大但个别信用风险特征明显不同,已有客观证明
单项计提坏账准备的理由       表明其发生了减值的应收款项,按账龄分析法计提的坏账准备
                             不能反映实际情况,本公司单独进行减值测试。
                             根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额,确认减值损
坏账准备的计提方法
                             失,计提坏账准备。
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(十二)存货
√适用 □不适用
1、 存货的分类
    存货分类为:原材料、周转材料、低值易耗品、库存商品、开发成本、开发产品、出租开发
产品、工程施工等。
2、 发出存货的计价方法
    (1)存货发出时按个别认定法或加权平均法计价。
    (2)低值易耗品的摊销方法:领用时采用一次摊销法。
    (3)开发产品按单项实际成本计算确定。
    (4)开发成本由开发产品完工前的各项支出构成,按实际发出的成本计价,包括:土地征用
及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接
费用、借款费用及其他费用等。当商品房实现对外销售,而建造成本尚未取得完整的工程审价资
料时,根据实际已发生成本和预算暂估成本预估的单位面积建造成本结转销售成本。
3、 开发用土地的核算方法
    纯土地开发项目:其费用支出单独构成土地开发成本。
    连同房产整体开发的项目:其费用可分清负担对象的,一般按实际面积分摊计入商品房成本。
4、 公共配套设施费用的核算方法
    不能有偿转让的公共配套设施:按受益比例分配计入商品房成本;
    能有偿转让的公共配套设施:以各配套设施项目独立作为成本核算对象,归集所发生的成本。
5、 存货的盘存制度
    采用永续盘存制。
6、 维修基金的核算方法
    根据开发项目所在地的有关规定,维修基金在开发产品预售或销售时,向购房人收取或由公
司计提计入有关开发产品的开发成本,并统一上缴维修基金管理部门。
7、 质量保证金的核算方法
    按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金的留成比例、支付期限、从应支付的土建安装
工程款中预留扣下。在保修期内由于质量问题而发生的维修费用,在此扣除列支,保修期结束后
清算。
8、 不同类别存货可变现净值的确定依据
    产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货,在正常生产经营过程中,
以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额,确定其可变现净值;需要经过加
工的材料存货,在正常生产经营过程中,以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发
生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额,确定其可变现净值;为执行销售合同或者劳务
合同而持有的存货,其可变现净值以合同价格为基础计算,若持有存货的数量多于销售合同订购
数量的,超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。
    期末按照单个存货项目计提存货跌价准备;但对于数量繁多、单价较低的存货,按照存货类
别计提存货跌价准备;与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目
的,且难以与其他项目分开计量的存货,则合并计提存货跌价准备。
    除有明确证据表明资产负债表日市场价格异常外,存货项目的可变现净值以资产负债表日市
场价格为基础确定。
    本期期末存货项目的可变现净值以资产负债表日市场价格为基础确定。
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(十三)持有待售资产
√适用 □不适用
    本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别:
    (1)根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例,在当前状况下即可立即出售;
    (2)出售极可能发生,即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺,预计
出售将在一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的,已经
获得批准。
(十四)长期股权投资
√适用 □不适用
1、 共同控制、重大影响的判断标准
    共同控制,是指按照相关约定对某项安排所共有的控制,并且该安排的相关活动必须经过分
享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且
对被投资单位净资产享有权利的,被投资单位为本公司的合营企业。
    重大影响,是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力,但并不能够控制或者与其
他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的,被投资单位为本
公司联营企业。
2、 初始投资成本的确定
    (1)企业合并形成的长期股权投资
    同一控制下的企业合并:公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发行权益
性证券作为合并对价的,在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的
账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投
资单位实施控制的,在合并日根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的
账面价值的份额,确定长期股权投资的初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本,与
达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差
额,调整股本溢价,股本溢价不足冲减的,冲减留存收益。
    非同一控制下的企业合并:公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成
本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的,按照原持有的股权投资账
面价值加上新增投资成本之和,作为改按成本法核算的初始投资成本。
    (2)其他方式取得的长期股权投资
    以支付现金方式取得的长期股权投资,按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
    以发行权益性证券取得的长期股权投资,按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
    在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下,
非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值和应支付的相关税费确定其初始投
资成本,除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠;不满足上述前提的非货币性资产交
换,以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
    通过债务重组取得的长期股权投资,其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
3、 后续计量及损益确认方法
    (1)成本法核算的长期股权投资
    公司对子公司的长期股权投资,采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价款或对价中包
含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外,公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利
润确认当期投资收益。
    (2)权益法核算的长期股权投资
    对联营企业和合营企业的长期股权投资,采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有
被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额,不调整长期股权投资的初始投资成本;初始投资
成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额,计入当期损益。
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    公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额,分别确认投资
收益和其他综合收益,同时调整长期股权投资的账面价值;按照被投资单位宣告分派的利润或现
金股利计算应享有的部分,相应减少长期股权投资的账面价值;对于被投资单位除净损益、其他
综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动,调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权
益。
    在确认应享有被投资单位净损益的份额时,以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价
值为基础,并按照公司的会计政策及会计期间,对被投资单位的净利润进行调整后确认。在持有
投资期间,被投资单位编制合并财务报表的,以合并财务报表中的净利润、其他综合收益和其他
所有者权益变动中归属于被投资单位的金额为基础进行核算。
    公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于公
司的部分,予以抵销,在此基础上确认投资收益。与被投资单位发生的未实现内部交易损失,属
于资产减值损失的,全额确认。公司与联营企业、合营企业之间发生投出或出售资产的交易,该
资产构成业务的,按照本附注“三、(五)同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法”
和“三、(六)合并财务报表的编制方法”中披露的相关政策进行会计处理。
    在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时,按照以下顺序进行处理:首先,冲减长期股权
投资的账面价值。其次,长期股权投资的账面价值不足以冲减的,以其他实质上构成对被投资单
位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失,冲减长期应收项目等的账面价值。最后,
经过上述处理,按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的,按预计承担的义务确认预计负
债,计入当期投资损失。
    (3)长期股权投资的处置
    处置长期股权投资,其账面价值与实际取得价款的差额,计入当期损益。
    采用权益法核算的长期股权投资,在处置该项投资时,采用与被投资单位直接处置相关资产
或负债相同的基础,按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。因被投资单位除净
损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益,按比例结转入
当期损益,由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
    因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的,处置后的剩余股
权改按金融工具确认和计量准则核算,其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值
之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益,在终止采用权
益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除
净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益,在终止采用
权益法核算时全部转入当期损益。
    因处置部分股权投资、因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降等原因丧失了
对被投资单位控制权的,在编制个别财务报表时,剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或重
大影响的,改按权益法核算,并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整;剩余股
权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的,改按金融工具确认和计量准则的有关规定
进行会计处理,其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
    处置的股权是因追加投资等原因通过企业合并取得的,在编制个别财务报表时,处置后的剩
余股权采用成本法或权益法核算的,购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他
综合收益和其他所有者权益按比例结转;处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会
计处理的,其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
(十五)投资性房地产
1、 如果采用成本计量模式的:
折旧或摊销方法
    投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,包括已出租的土地
使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物(含自行建造或开发活动完成后
用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物)。
    公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产-出租用
建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策,出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销政策
执行。
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(十六)固定资产
1、 确认条件
√适用 □不适用
    固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有,并且使用寿命超过一个会计年
度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认:
    (1)与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业;
    (2)该固定资产的成本能够可靠地计量。
2、 折旧方法
    固定资产折旧采用年限平均法分类计提,根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率
确定折旧率。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为企业提供经济利益,则选
择不同折旧率或折旧方法,分别计提折旧。
    融资租赁方式租入的固定资产,能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的,在租
赁资产尚可使用年限内计提折旧;无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的,在租
赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。
各类固定资产折旧方法、折旧年限、残值率和年折旧率如下:
√适用 □不适用
      类别            折旧方法    折旧年限(年)        残值率           年折旧率
房屋及建筑物        年限平均法         15-35            0%-5%          2.71%-6.67%
运输设备            年限平均法          3-8             3%-5%         11.88%-32.33%
机器设备            年限平均法          3-8             3%-5%         11.88%-32.33%
通用设备及其他      年限平均法          3-8             3%-5%         11.88%-32.33%
3、 融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
√适用 □不适用
    公司与租赁方所签订的租赁协议条款中规定了下列条件之一的,确认为融资租入资产:
    (1)租赁期满后租赁资产的所有权归属于本公司;
    (2)公司具有购买资产的选择权,购买价款远低于行使选择权时该资产的公允价值;
    (3)租赁期占所租赁资产使用寿命的大部分;
    (4)租赁开始日的最低租赁付款额现值,与该资产的公允价值不存在较大的差异。
    公司在承租开始日,将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产
的入账价值,将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值,其差额作为未确认的融资费。
(十七)在建工程
√适用 □不适用
    在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出,作为固定资产的入
账价值。所建造的固定资产在工程已达到预定可使用状态,但尚未办理竣工决算的,自达到预定
可使用状态之日起,根据工程预算、造价或者工程实际成本等,按估计的价值转入固定资产,并
按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧,待办理竣工决算后,再按实际成本调整原来的
暂估价值,但不调整原已计提的折旧额。
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(十八)借款费用
√适用 □不适用
1、 借款费用资本化的确认原则
    借款费用,包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差
额等。
    公司发生的借款费用,可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的,予以资本化,
计入相关资产成本;其他借款费用,在发生时根据其发生额确认为费用,计入当期损益。
    符合资本化条件的资产,是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用
或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
    借款费用同时满足下列条件时开始资本化:
    (1)资产支出已经发生,资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、
转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出;
    (2)借款费用已经发生;
    (3)为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2、 借款费用资本化期间
    资本化期间,指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间,借款费用暂停资本化
的期间不包括在内。
    当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时,借款费用停止资
本化。
    当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时,该部分资产借
款费用停止资本化。
    购建或者生产的资产的各部分分别完工,但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的,
在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3、 暂停资本化期间
    符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月
的,则借款费用暂停资本化;该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使
用状态或者可销售状态必要的程序,则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为
当期损益,直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4、 借款费用资本化率、资本化金额的计算方法
    对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款,以专门借款当期实际发生的
借款费用,减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益
后的金额,来确定借款费用的资本化金额。
    对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款,根据累计资产支出超过专门
借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率,计算确定一般借款应予资本化
的借款费用金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
(十九)生物资产
□适用 √不适用
(二十)油气资产
□适用 √不适用
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(二十一)无形资产
计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
1、 无形资产的计价方法
    (1)公司取得无形资产时按成本进行初始计量;
    外购无形资产的成本,包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所
发生的其他支出。
    (2)后续计量
    在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
    对于使用寿命有限的无形资产,在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销;无法预见无
形资产为企业带来经济利益期限的,视为使用寿命不确定的无形资产,不予摊销。
2、 使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况:
             项目                    预计使用寿命                  依据
         土地使用权                       50 年            土地权证上注明年限
         房屋使用权                       30 年                预计使用年限
             软件                        3~5 年            预计产生经济利益期限
   每年度终了,对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
   经复核,本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
3、 内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用
(二十二)商誉
    因非同一控制下企业合并形成的商誉,其初始成本是合并成本大于合并中取得的被购买方可
辨认净资产公允价值份额的差额。
(二十三)长期资产减值
√适用 □不适用
    长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿命有限的
无形资产等长期资产,于资产负债表日存在减值迹象的,进行减值测试。减值测试结果表明资产
的可收回金额低于其账面价值的,按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的
公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准
备按单项资产为基础计算并确认,如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的,以该资产所属
的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
    商誉至少在每年年度终了进行减值测试。
    本公司进行商誉减值测试,对于因企业合并形成的商誉的账面价值,自购买日起按照合理的
方法分摊至相关的资产组;难以分摊至相关的资产组的,将其分摊至相关的资产组组合。在将商
誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时,按照各资产组或者资产组组合的公允价值
占相关资产组或者资产组组合公允价值总额的比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的,按照各
资产组或者资产组组合的账面价值占相关资产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。
    在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时,如与商誉相关的资产组或者资
产组组合存在减值迹象的,先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试,计算可收回
金额,并与相关账面价值相比较,确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合
进行减值测试,比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值(包括所分摊的商誉的账面价值
部分)与其可收回金额,如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的,确认商
誉的减值损失。
    上述资产减值损失一经确认,在以后会计期间不予转回。
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(二十四)长期待摊费用
√适用 □不适用
    长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。本
公司长期待摊费用包括装修费和租赁房屋改建费等。
1、 摊销方法
    长期待摊费用在受益期内平均摊销
2、 摊销年限
                       类别                                     摊销年限
                       装修费                                     2-5 年
                   租赁房屋改建费                               2-11 年
(二十五)职工薪酬
1、 短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
    本公司在职工为本公司提供服务的会计期间,将实际发生的短期薪酬确认为负债,并计入当
期损益或相关资产成本。
    本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金,以及按规定提取的工会经费和职工教育经费,
在职工为本公司提供服务的会计期间,根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬
金额。
    职工福利费为非货币性福利的,如能够可靠计量的,按照公允价值计量。
2、 离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
    (1)设定提存计划
    本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险,在职工为本公司提供服
务的会计期间,按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额,确认为负债,并计入当期损益
或相关资产成本。
    除基本养老保险外,本公司还依据国家企业年金制度的相关政策建立了企业年金缴费制度(补
充养老保险)/企业年金计划。本公司按职工工资总额的一定比例向当地社会保险机构缴费/年金
计划缴费,相应支出计入当期损益或相关资产成本。
    (2)设定受益计划
    本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供
服务的期间,并计入当期损益或相关资产成本。
    设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定
受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的,本公司以设定受益计划的盈余和资产上限
两项的孰低者计量设定受益计划净资产。
    所有设定受益计划义务,包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十二个月内支付
的义务,根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量
公司债券的市场收益率予以折现。
    设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相
关资产成本;重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益,并且在后
续会计期间不转回至损益,在原设定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分
全部结转至未分配利润。
    在设定受益计划结算时,按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格两者的差额,
确认结算利得或损失。
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3、 辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
    本公司在不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时,或确认与涉
及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时(两者孰早),确认辞退福利产生的职工薪酬负债,并
计入当期损益。
4、 其他长期职工福利的会计处理方法
□适用 √不适用
(二十六)预计负债
√适用 □不适用
1、 预计负债的确认标准
    与诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项等或有事项相关的义务同时满足下列条件时,本公
司确认为预计负债:
    (1)该义务是本公司承担的现时义务;
    (2)履行该义务很可能导致经济利益流出本公司;
    (3)该义务的金额能够可靠地计量。
2、 各类预计负债的计量方法
    本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
    本公司在确定最佳估计数时,综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等
因素。对于货币时间价值影响重大的,通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
    最佳估计数分别以下情况处理:
    所需支出存在一个连续范围(或区间),且该范围内各种结果发生的可能性相同的,则最佳估
计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
    所需支出不存在一个连续范围(或区间),或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果发生
的可能性不相同的,如或有事项涉及单个项目的,则最佳估计数按照最可能发生金额确定;如或
有事项涉及多个项目的,则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。
    本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的,补偿金额在基本确定能够收
到时,作为资产单独确认,确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
(二十七)股份支付
√适用 □不适用
    本公司的股份支付是为了获取职工[或其他方]提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具
为基础确定的负债的交易。本公司的股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支
付。
1、 以权益结算的股份支付及权益工具
    以权益结算的股份支付换取职工提供服务的,以授予职工权益工具的公允价值计量。本公司
以限制性股票进行股份支付的,职工出资认购股票,股票在达到解锁条件并解锁前不得上市流通
或转让;如果最终股权激励计划规定的解锁条件未能达到,则本公司按照事先约定的价格回购股
票。本公司取得职工认购限制性股票支付的款项时,按照取得的认股款确认股本和资本公积(股
本溢价),同时就回购义务全额确认一项负债并确认库存股。在等待期内每个资产负债表日,本公
司根据最新取得的[可行权职工人数变动]、[是否达到规定业绩条件]等后续信息对可行权权益工
具数量作出最佳估计,以此为基础,按照授予日的公允价值,将当期取得的服务计入相关成本或
费用,相应增加资本公积。在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总额进
行调整。但授予后立即可行权的,在授予日按照公允价值计入相关成本或费用,相应增加资本公
积。
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    对于最终未能行权的股份支付,不确认成本或费用,除非行权条件是市场条件或非可行权条
件,此时无论是否满足市场条件或非可行权条件,只要满足所有可行权条件中的非市场条件,即
视为可行权。
    如果修改了以权益结算的股份支付的条款,至少按照未修改条款的情况确认取得的服务。此
外,任何增加所授予权益工具公允价值的修改,或在修改日对职工有利的变更,均确认取得服务
的增加。
    如果取消了以权益结算的股份支付,则于取消日作为加速行权处理,立即确认尚未确认的金
额。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的,作为取消以权益结算的股
份支付处理。但是,如果授予新的权益工具,并在新权益工具授予日认定所授予的新权益工具是
用于替代被取消的权益工具的,则以与处理原权益工具条款和条件修改相同的方式,对所授予的
替代权益工具进行处理。
2、 以现金结算的股份支付及权益工具
    以现金结算的股份支付,按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债的
公允价值计量。初始按照授予日的公允价值计量,并考虑授予权益工具的条款和条件。授予后立
即可行权的,在授予日以承担负债的公允价值计入成本或费用,相应增加负债;完成等待期内的
服务或达到规定业绩条件才可行权的,在等待期内以对可行权情况的最佳估计为基础,按照承担
负债的公允价值,将当期取得的服务计入相关成本或费用,增加相应负债。在相关负债结算前的
每个资产负债表日以及结算日,对负债的公允价值重新计量,其变动计入当期损益。
(二十八)优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
(二十九)应付债券
    本公司对外发行的债券按照公允价值扣除交易成本后的金额进行初始计量,并在债券存续期
间采用实际利率法按摊余成本进行后续计量。
利息费用除在符合借款费用资本化条件时予以资本化外,直接计入当期损益。
(三十)收入
√适用 □不适用
1、 销售商品收入确认的一般原则:
    (1)销售商品收入确认和计量的总体原则
    公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方;公司既没有保留与所有权相联系的
继续管理权,也没有对已售出的商品实施有效控制;收入的金额能够可靠地计量;相关的经济利
益很可能流入企业;相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时,确认商品销售收入实现。
    (2)本公司销售商品收入确认的确认标准及收入确认时间的具体判断标准
     A、房地产业:
    房地产销售在签订了销售合同,房产已完工并验收合格,达到了销售合同约定的交付使用状
态,取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时(通常收到销售合同首期款及已确认余下
房款的付款安排),确认销售收入的实现。
     B、物流服务业:
a、劳务已提供完毕,委托方已最终确认;
b、价格已经确定,已收到价款或获取可索取价款的凭据;
c、相关的收入与成本能够可靠计量时,确认物流服务收入实现。
     C、商业:
    a、商品已经运至客户指定地点,交付客户并取得客户验收确认;
    b、按照从购货方已收或应收的合同或协议价款确定销售商品收入金额,但已收或应收的合同
或协议价款不公允的除外,价格已经确定,取得货款或索取货款的依据;
    c、销售商品的成本能够合理计算。
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2、 让渡资产使用权收入的确认和计量原则
    (1)让渡资产使用权收入确认和计量的总体原则
    与交易相关的经济利益很可能流入企业,收入的金额能够可靠地计量时。分别下列情况确定
让渡资产使用权收入金额:
    使用费收入金额,按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
    (2)本公司确认让渡资产使用权收入的依据:
    a、具有对方认可的合同、协议;
    b、履行了合同规定的义务,开具销售发票且价款已经取得或确信可以取得;
    c、成本能够可靠地计量。
3、 提供劳务或建造合同
    在资产负债表日提供劳务交易或建造合同的结果能够可靠估计的,采用完工百分比法确认收
入。完工百分比进度,依据已经发生的成本占估计总成本的比例确定。
    按照已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额,但已收或应收的合同或协议价款
不公允的除外。资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认
提供劳务收入后的金额,确认当期提供劳务收入;同时,按照提供劳务估计总成本乘以完工进度
扣除以前会计期间累计已确认劳务成本后的金额,结转当期劳务成本。
    在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的,分别下列情况处理:
    (1)已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的,按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务
收入,并按相同金额结转劳务成本。
    (2)已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的,将已经发生的劳务成本计入当期损益,不
确认提供劳务收入。
(三十一)政府补助
1、 类型
    政府补助,是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资产相关的政府
补助和与收益相关的政府补助。
2、 确认时点
    政府补助在实际收到款项时按照到账的实际金额确认和计量。只有存在确凿证据表明该项补
助是按照固定的定额标准拨付的以及有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预
计能够收到财政扶持资金时,可以按应收金额予以确认和计量。
3、 与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
√适用 □不适用
    与资产相关的政府补助,是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补
助。
    本公司将政府补助划分为与资产相关的具体标准为:
    有明确证据表明政府相关部门提供的补助是规定用于形成长期资产的,本公司将其划分为与
资产相关的政府补助。
    与资产相关的政府补助,冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递延收益的,在
相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益(与本公司日常活动相关的,计入
其他收益;与本公司日常活动无关的,计入营业外收入);
4、 与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
√适用 □不适用
    与收益相关的政府补助,是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
    本公司将政府补助划分为与收益相关的具体标准为:
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    与资产相关的政府补助以外的政府补助。
    对于政府文件未明确规定补助对象的,本公司将该政府补助划分为与收益相关。
    与收益相关的政府补助,用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的,确认为递延收
益,并在确认相关成本费用或损失的期间,计入当期损益(与本公司日常活动相关的,计入其他
收益;与本公司日常活动无关的,计入营业外收入)或冲减相关成本费用或损失;用于补偿本公
司已发生的相关成本费用或损失的,直接计入当期损益(与本公司日常活动相关的,计入其他收
益;与本公司日常活动无关的,计入营业外收入)或冲减相关成本费用或损失。
(三十二)递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
    对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产,以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时
性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减,以很可能获得用
来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限,确认相应的递延所得税资产。
    对于应纳税暂时性差异,除特殊情况外,确认递延所得税负债。
    不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括:商誉的初始确认;除企业合并以
外的发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的其他交易或事项。
    当拥有以净额结算的法定权利,且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时,当期
所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
    当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利,且递延所得税资产及递延
所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相
关,但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内,涉及的纳税主体意图以净
额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时,递延所得税资产及递延所得税负
债以抵销后的净额列报。
(三十三)租赁
1、 经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
    (1)公司租入资产所支付的租赁费,在不扣除免租期的整个租赁期内,按直线法进行分摊,
计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用,计入当期费用。
    资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时,公司将该部分费用从租金总额中扣
除,按扣除后的租金费用在租赁期内分摊,计入当期费用。
    (2)公司出租资产所收取的租赁费,在不扣除免租期的整个租赁期内,按直线法进行分摊,
确认为租赁相关收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用,计入当期费用;如金额较大
的,则予以资本化,在整个租赁期间内按照与租赁相关收入确认相同的基础分期计入当期收益。
    公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时,公司将该部分费用从租金收入总额中扣
除,按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
2、 融资租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
    (1)融资租入资产:公司在承租开始日,将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中
较低者作为租入资产的入账价值,将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值,其差额作为未
确认的融资费用。公司采用实际利率法对未确认的融资费用,在资产租赁期间内摊销,计入财务
费用。公司发生的初始直接费用,计入租入资产价值。
    (2)融资租出资产:公司在租赁开始日,将应收融资租赁款,未担保余值之和与其现值的差
额确认为未实现融资收益,在将来收到租金的各期间内确认为租赁收入。公司发生的与出租交易
相关的初始直接费用,计入应收融资租赁款的初始计量中,并减少租赁期内确认的收益金额。
                                        108 / 194
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其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
(三十四)终止经营
    终止经营是满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分,且该组成部分已被本公司处置
或被本公司划归为持有待售类别:
    (1)该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区;
    (2)该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关
联计划的一部分;
    (3)该组成部分是专为转售而取得的子公司。
(三十五)重要会计政策和会计估计的变更
1、 重要会计政策变更
√适用 □不适用
                                                审批     备注(受重要影响的报表项目名称和金
         会计政策变更的内容和原因
                                                程序                     额)
                                                             列示持续经营净利润本年金额
(1)在利润表中分别列示“持续经营净利润”
                                                                1,988,048,222.76 元;
和“终止经营净利润”。比较数据相应调整。
                                                         列示终止经营净利润本年金额 0.00 元。
(2)部分与资产相关的政府补助,冲减了相关
                                                                         无
资产账面价值。比较数据不调整。
(3)部分与收益相关的政府补助,冲减了相关
                                                           主营业务成本:19,598,942.52 元
成本费用。比较数据不调整。
(4)与本公司日常活动相关的政府补助,计入
其他收益,不再计入营业外收入。比较数据不                      其他收益:3,148,471.64 元
调整。
(5)在利润表中新增“资产处置收益”项目,
                                                           营业外收入、营业外支出净额减少
将部分原列示为“营业外收入”、“营业外支
                                                                 1,592,839.50 元,
出”的资产处置损益重分类至“资产处置收
                                                               重分类至资产处置收益。
益”项目。比较数据相应调整。
其他说明
     执行《企业会计准则第 42 号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》、《企业会计
准则第 16 号——政府补助》和《财政部关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》。
     财政部于 2017 年度发布了《企业会计准则第 42 号——持有待售的非流动资产、处置组和终
止经营》,自 2017 年 5 月 28 日起施行,对于施行日存在的持有待售的非流动资产、处置组和终
止经营,要求采用未来适用法处理。
     财政部于 2017 年度修订了《企业会计准则第 16 号——政府补助》,修订后的准则自 2017
年 6 月 12 日起施行,对于 2017 年 1 月 1 日存在的政府补助,要求采用未来适用法处理;对于 2017
年 1 月 1 日至施行日新增的政府补助,也要求按照修订后的准则进行调整。
     财政部于 2017 年度发布了《财政部关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》,对一般企
业财务报表格式进行了修订,适用于 2017 年度及以后期间的财务报表。
2、 重要会计估计变更
□适用 √不适用
(三十六)其他
□适用 √不适用
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四、税项
(一)主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
         税种                        计税依据                               税率
                     按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入
增值税               为基础计算销项税额,在扣除当期允许抵扣       3%、5%、6%、11%、13%、17%
                     的进项税额后,差额部分为应交增值税
消费税               按应税销售收入计缴                                 适用酒类税目
营业税
城市维护建设税       按流转税额计缴                                        1%、5%、7%
企业所得税           按应纳税所得额计缴                          25%、10%(非居民企业)、注 1
教育费附加           按流转税额计缴                                             3%
地方教育附加         按流转税额计缴                                             2%
土地增值税           应纳税增值额                             30%、40%、50%、60%四级超率累进税率
土地使用税           占地面积                                    按土地所在地税务局的规定征收
房产税               按房产原值扣除 30%后的余值或出租收入          余值的 1.2%或租金收入的 12%
存在不同企业所得税税率纳税主体的,披露情况说明
□适用 √不适用
其他
√适用 □不适用
    注 1:下属子公司上海农房投资发展合伙企业(有限合伙)为合伙企业不缴纳企业所得税。
    土地增值税 注 2:土地增值税实行四级超率累进税率:增值额未超过扣除项目金额 50%的部
分,税率为 30%。增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分,税率为 40%。
增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分,税率为 50%。增值额超过扣除
项目金额 200%的部分,税率为 60%。普通标准住宅项目,增值额未超过扣除项目金额 20%的免征
土地增值税。公司未达到国家税务总局 2006 年 12 月 28 日国税发[2006]187 号《关于房地产开发
企业土地增值税清算管理有关问题的通知》规定的清算条件前,自行比照上述 187 号文规定对土
地增值税进行计提。本公司各项目公司根据所在地税务局的规定按预收商品房、办公楼、商铺、
车位款项的 1%~5%对土地增值税进行预缴。
(二)税收优惠
√适用 □不适用
     1、 下属子公司农工商房地产集团万阳(上海)置业有限公司根据财政部、国家税务总局关
于棚户区改造有关税收政策的通知(2013 年 101 号),对公司开发的 118 街坊一期、112 街坊二
期 A 块及 112 街坊二期 B 块减免土地使用税、印花税及土地增值税。
     2、 下属子公司农工商房地产(集团)广西明通置业有限公司根据财政部、国家税务总局关
于棚户区改造有关税收政策的通知(2013 年 101 号),对光明城市 8#地块和 1#地块上拆迁安置
部分减免土地使用税、印花税及土地增值税。
     3、 下属子公司农工商房地产集团汇禹上海置业有限公司根据《财政部国家税务总局关于土
地增值税若干问题的通知》和《财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通
知》的通知(沪地税地 2007 年 24 号),及财政部、国家税务总局关于棚户区改造项目有关税收
政策的通知(财税 2013 年 101 号),对公司开发的 E4-1 地块动迁安置房项目暂不征土地增值税,
免征城镇土地使用税及印花税。
     4、 下属子公司农工商房地产集团上海汇松置业有限公司根据《财政部国家税务总局关于土
地增值税若干问题的通知》和《财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通
知》的通知(沪地税地 2007 年 24 号),及财政部、国家税务总局关于棚户区改造项目有关税收
政策的通知(财税 2013 年 101 号),对公司开发的 18A-03A 地块、31A-02A 地块经济适用房项目
及 19A-08A 地块动迁安置房项目暂不征土地增值税,免征城镇土地使用税及印花税。
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 五、合并财务报表项目注释
 (一)货币资金
 √适用 □不适用
                                                                   单位:元 币种:人民币
                   项目                         期末余额                  期初余额
 库存现金                                           2,725,962.26              3,457,830.81
 银行存款                                      6,628,309,742.29          6,350,115,071.55
 其他货币资金                                     858,806,913.17            531,014,456.96
 合计                                          7,489,842,617.72          6,884,587,359.32
       其中:存放在境外的款项总额
 其他说明
     注:其中存放于光明食品集团财务有限公司人民币余额共计 3,384,133,749.02 元。
     其中因抵押、质押或冻结等对使用有限制受到限制的货币资金明细如下:
                                                               单位:元 币种:人民币
                     项目                           期末余额            年初余额
 银行承兑汇票、信用证、履约、保函、贷款及按揭
                                                   412,073,023.36      287,453,645.34
 贷款担保等保证金
 售房监管户                                        445,693,327.62      233,026,238.81
 诉讼冻结资金                                                           76,269,908.72
                     合计                          857,766,350.98      596,749,792.87
     公司本期无存放在境外且资金汇回受到限制的货币资金。
 (二)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
 □适用 √不适用
 (三)衍生金融资产
 □适用 √不适用
 (四)应收票据
 1、 应收票据分类列示
 √适用 □不适用
                                                                   单位:元 币种:人民币
            项目                       期末余额                        期初余额
银行承兑票据                                        150,000.00               6,543,000.00
商业承兑票据
            合计                                    150,000.00               6,543,000.00
 2、 期末公司已质押的应收票据
 □适用 √不适用
 3、 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据:
 □适用 √不适用
 4、 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
 □适用 √不适用
 其他说明
 □适用 √不适用
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(五)应收账款
1、 应收账款分类披露
√适用 □不适用
                                                                                                                    单位:元 币种:人民币
                                            期末余额                                                       期初余额
                         账面余额               坏账准备                                账面余额               坏账准备
     类别                                                               账面                                                        账面
                                     比例               计提比                                     比例                计提比
                        金额                  金额                      价值           金额                  金额                   价值
                                     (%)                 例(%)                                     (%)                  例(%)
单项金额重大并
单独计提坏账准
备的应收账款
按信用风险特征
组合计提坏账准    1,443,866,087.67 98.01 49,748,051.86    3.45 1,394,118,035.81 917,157,580.82 99.97 54,828,773.70       5.98 862,328,807.12
备的应收账款
单项金额不重大
但单独计提坏账       29,254,447.81   1.99 24,303,665.08 83.08        4,950,782.73    260,233.31     0.03   260,233.31 100.00
准备的应收账款
      合计        1,473,120,535.48 100.00 74,051,716.94          1,399,068,818.54 917,417,814.13 100.00 55,089,007.01           862,328,807.12
(1) 期末单项金额重大并单项计提坏帐准备的应收账款
□适用 √不适用
                                                                    112 / 194
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(2) 按组合计提的应收账款
1) 组合 1
组合中,采用其他方法计提坏账准备的应收账款:
√适用 □不适用
                                                                      单位:元 币种:人民币
                                                             期末余额
              项目
                                       应收账款                坏账准备       计提比例(%)
与政府部门发生的交易款项              469,444,593.57
2) 组合 2
组合中,按账龄分析法计提坏账准备的应收账款:
√适用 □不适用
                                                                      单位:元 币种:人民币
                                                      期末余额
       账龄
                           应收账款                   坏账准备             计提比例(%)
1 年以内
其中:1 年以内分项
6 个月以内                 889,425,949.31
7-12 个月                   27,971,178.30                 1,398,558.92                  5.00
1 年以内小计               917,397,127.61                 1,398,558.92
1至2年                       8,093,454.88                   809,345.47                 10.00
2至3年                       1,986,805.91                   596,041.77                 30.00
3 年以上                    46,944,105.70                46,944,105.70                100.00
3至4年
4至5年
5 年以上
    合计               974,421,494.10                49,748,051.86
组合中,采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款:
□适用 √不适用
2、 本期计提、收回或转回的坏账准备情况:
    本期计提坏账准备金额 25,706,622.94 元;收回或转回坏账准备金额 6,742,754.11 元;合并
范围变化减少坏账准备金额 1,158.90 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的:
√适用 □不适用
                                                                       单位:元 币种:人民币
                                         确定原坏账准备的        转回或收回原
     单位名称         收回或转回金额                                              收回方式
                                           依据及其合理性            因
镇江丹徒新区教育局      5,000,000.00         按账龄计提          按照约定支付 银行存款收回
    合计            5,000,000.00                                                  /
3、 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
                                          113 / 194
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4、 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况:
√适用 □不适用
    按欠款方归集的期末余额前五名应收账款汇总金额 600,129,861.58 元,占应收账款期末余额
合计数的比例 40.74%,无相应的坏账准备期末余额。
5、 因金融资产转移而终止确认的应收账款:
□适用 √不适用
6、 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额:
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
(六)预付款项
1、 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
                                                                 单位:元 币种:人民币
                             期末余额                            期初余额
    账龄
                      金额             比例(%)            金额            比例(%)
1 年以内          688,372,768.86               77.74   620,031,098.49             65.64
1至2年             40,578,309.09                4.58   111,704,630.78             11.83
2至3年            121,186,274.36               13.68    23,361,025.19              2.47
3 年以上           35,462,095.22                4.00   189,520,872.12             20.06
    合计          885,599,447.53             100.00    944,617,626.58           100.00
    2 至 3 年 注:预付账款 2-3 年期末余额增加系本期合并范围变化所致。
2、 账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明:
    账龄超过一年且金额重大的预付款项为 110,752,713.76 元,主要为预付工程款款项,因为项
目尚未达到结算条件,该款项尚未结算。
3、 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况:
√适用 □不适用
    按预付对象集中度归集的期末余额前五名预付款项汇总金额 264,706,641.56 元,占预付款项
期末余额合计数的比例 29.89%。
其他说明
□适用 √不适用
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(七)应收利息
1、 应收利息分类
□适用 √不适用
2、 重要逾期利息
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
(八)应收股利
1、 应收股利
√适用 □不适用
                                                        单位:元 币种:人民币
      项目(或被投资单位)                    期末余额          期初余额
上海城隍珠宝有限公司                                              4,396,000.00
              合计                                                4,396,000.00
2、 重要的账龄超过 1 年的应收股利:
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
                                         115 / 194
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(九)其他应收款
1、 其他应收款分类披露
√适用 □不适用
                                                                                                                       单位:元 币种:人民币
                                           期末余额                                                     期初余额
                         账面余额              坏账准备                               账面余额              坏账准备
     类别                                                              账面                                                          账面
                                    比例                  计提比                                 比例                  计提比
                    金额                    金额                       价值          金额                金额                        价值
                                    (%)                   例(%)                                  (%)                   例(%)
单项金额重大并
单独计提坏账准                                                                 39,431,727.23 2.81 9,825,319.85          24.92     29,606,407.38
备的其他应收款
按信用风险特征
组合计提坏账准 2,681,013,005.49 99.57 178,927,344.81  6.67 2,502,085,660.68 1,358,444,180.11 97.04 121,505,444.96        8.94 1,236,938,735.15
备的其他应收款
单项金额不重大
但单独计提坏账
                  11,588,407.65 0.43 11,588,407.65 100.00                       2,046,360.00 0.15       204,636.00      10.00      1,841,724.00
准备的其他应收

      合计     2,692,601,413.14 100.00 190,515,752.46      2,502,085,660.68 1,399,922,267.34 100.00 131,535,400.81              1,268,386,866.53
(1) 期末单项金额重大并单项计提坏帐准备的其他应收款
□适用 √不适用
                                                                      116 / 194
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(2) 按组合计提的其他应收款
1) 组合 1
组合中,采用其他方法计提坏账准备的其他应收款:
√适用 □不适用
                                                                   单位:元 币种:人民币
                                                      期末余额
    项目
                            其他应收款                坏账准备          计提比例(%)
与政府部门发生的往来
                          1,194,182,677.08
款项
2) 组合 2
组合中,按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款:
√适用 □不适用
                                                                   单位:元 币种:人民币
                                                      期末余额
    账龄
                            其他应收款                坏账准备          计提比例(%)
1 年以内
其中:1 年以内分项
6 个月以内                 1,166,299,622.55
7-12 个月                     33,414,561.83             1,670,728.11                5.00
1 年以内小计               1,199,714,184.38             1,670,728.11
1至2年                        84,332,857.57             8,433,285.76               10.00
2至3年                        48,514,222.19            14,554,266.67               30.00
3 年以上                     154,269,064.27           154,269,064.27              100.00
3至4年
4至5年
5 年以上
          合计             1,486,830,328.41           178,927,344.81
组合中,采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款:
□适用 √不适用
2、 本期计提、收回或转回的坏账准备情况:
    本期计提坏账准备金额 71,936,686.20 元;收回或转回坏账准备金额 12,510,016.22 元;合
并范围变化减少坏账准备金额 446,318.33 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的:
√适用 □不适用
                                                               单位:元 币种:人民币
                  转回或收回金   确定原坏账准备的    转回或收回原
    单位名称                                                             收回方式
                      额          依据及其合理性           因
上海万盟房地产                   依据诉讼结果进行 公司清算,清理 通过分配剩余财产
                  9,825,319.85
发展有限公司                          个别认定         股东欠款       抵减其他应收款
      合计        9,825,319.85                                               /
3、 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其中重要的其他应收款核销情况:
□适用 √不适用
                                         117 / 194
                                           2017 年年度报告
其他应收款核销说明:
□适用 √不适用
4、 其他应收款按款项性质分类情况
√适用 □不适用
                                                               单位:元 币种:人民币
                款项性质                    期末账面余额             期初账面余额
经营及房产合建项目往来款(注)                2,166,802,022.65         843,997,701.27
代收代付款                                      154,984,476.28           74,745,495.74
保证金                                          274,685,226.99         399,049,492.32
押金                                             48,913,707.85           36,507,135.27
备用金                                            2,019,002.67            2,635,891.83
其他                                             45,196,976.70           42,986,550.91
                  合计                        2,692,601,413.14       1,399,922,267.34
    注:期末余额较年初大幅增加主要系根据合作协议,本期公司支付房地产合建项目款增加所
致。
5、 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况:
√适用 □不适用
                                                                           单位:元 币种:人民币
                                                                          占其他应收款期末余 坏账准备
         单位名称             款项的性质         期末余额       账龄
                                                                          额合计数的比例(%) 期末余额
上海山阳资产经营有限公司       合作方往来款   560,115,819.38   2 年以内                 20.80
上海新碧房地产开发有限公司   房产合建项目款   503,261,731.25   0-6 个月                 18.69
如皋金科房地产开发有限公司   房产合建项目款   203,411,157.00   0-6 个月                  7.55
无锡致弘置业有限公司         房产合建项目款   172,134,257.11   0-6 个月                  6.39
徐州市贾汪区国土资源局         土地款保证金   139,764,000.00   0-6 个月                  5.19
            合计                     /      1,578,686,964.74       /                    58.62
6、 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
7、 因金融资产转移而终止确认的其他应收款:
□适用 √不适用
8、 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额:
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
                                              118 / 194
                                                           2017 年年度报告
(十)存货
1、 存货分类
√适用 □不适用
                                                                                                            单位:元 币种:人民币
                                           期末余额                                              期初余额
           项目
                           账面余额        跌价准备            账面价值         账面余额         跌价准备           账面价值
原材料                       532,775.87                          532,775.87       624,404.37                          624,404.37
在产品
库存商品                 215,838,536.09     4,769,279.75      211,069,256.34   214,547,733.16    6,252,242.08      208,295,491.08
周转材料                  17,792,117.72                        17,792,117.72    17,608,092.57                       17,608,092.57
消耗性生物资产
建造合同形成的已完工
未结算资产
开发成本               25,129,524,762.91   159,714,303.10 24,969,810,459.81 25,117,845,289.55    54,042,101.02 25,063,803,188.53
开发产品               12,812,378,848.44   299,880,656.84 12,512,498,191.60 10,073,806,540.61   102,743,824.04 9,971,062,716.57
出租开发产品            1,600,332,952.67    25,849,098.89 1,574,483,853.78 1,441,834,251.67      13,160,830.31 1,428,673,421.36
工程施工                  273,676,647.23                     273,676,647.23    131,817,552.33                     131,817,552.33
发出商品                    1,226,418.30                       1,226,418.30     17,789,146.95       395,897.50     17,393,249.45
         合计          40,051,303,059.23   490,213,338.58 39,561,089,720.65 37,015,873,011.21   176,594,894.95 36,839,278,116.26
                                                              119 / 194
                                              2017 年年度报告
(1) 开发成本
                                                                                 单位:元 币种:人民币
                                               预计下期竣 预计投资
           项目名称              开工时间                                   期末余额          年初余额
                                                 工时间       总额
农房-索河湾                    2013 年 1 月    2018 年 3 月 19.47 亿       954,141,378.51   553,900,936.56
嘉定新城 D9 空间               2014 年 4 月    2020 年 6 月 5.00 亿        100,284,471.14   100,327,416.69
明丰湖滨花园                   2010 年 3 月    2019 年 12 月 14.77 亿    1,276,591,624.45 1,177,901,602.20
幸福小镇三期                   2016 年 6 月    2018 年 3 月 3.56 亿        321,983,086.92   126,512,600.25
风景城邦-南郡(镇江明旺 C 块) 2013 年 1 月    2018 年 3 月 9.44 亿        402,758,890.44   190,251,206.87
农房-澜湾九里                  2011 年 12 月 2019 年 12 月 9.48 亿         539,213,590.74   711,626,555.49
农房-时光集(望州路项目)     2016 年 6 月 2018 年 12 月 2.80 亿            98,697,351.19    72,299,397.07
上海浦东航头拓展大型居住社区
                             2012 年 12 月 2020 年 12 月 11.80 亿          642,308,851.25   601,925,628.66
市政配套项目
万阳公寓                     2012 年 12 月 2018 年 12 月 8.10 亿           732,932,844.64   711,892,534.19
御河丹城                       2014 年 1 月    2018 年 12 月 12.82 亿      742,291,487.26   488,999,892.46
光明依晨苑                     2013 年 12 月 2018 年 9 月 3.96 亿          303,753,568.31   244,940,620.13
朗悦华府                       2013 年 11 月 2018 年 6 月 5.19 亿          436,715,940.43   369,901,286.15
舟山临城 LKA-3-23 地块项目     2014 年 7 月    2018 年 12 月 9.80 亿       867,179,746.94   689,684,912.75
湖北国展中心广场(四新片区
                               2014 年 5 月    2018 年 8 月 26.10 亿     1,874,701,437.30 1,390,997,175.96
B4~B6 地块项目)
扬州维扬路项目                 2016 年 6 月    2018 年 9 月 13.05 亿       821,619,106.64   530,641,803.63
丹桂佳苑 5 期                  2015 年 7 月       待定        0.60 亿       13,356,518.12    12,400,285.10
光明城市                       2015 年 11 月 2018 年 11 月 65.00 亿      2,294,962,952.74 1,651,628,890.96
半山国际                       2016 年 5 月    2018 年 3 月 27.89 亿     1,308,738,929.64 1,416,859,449.83
金山万航苑                     2018 年 3 月    2019 年 12 月 98.86 亿    5,900,917,147.88
光明海樾                       2016 年 1 月    2018 年 3 月              1,646,386,758.35 1,146,585,598.86
荥阳索河新天地商业项目         2017 年 5 月    2018 年 8 月 4.09 亿        140,329,295.31
大团镇 17-01 地块征收安置房项
                              2017 年 12 月    2019 年 12 月 6.24 亿       162,378,824.67

松江区南站大型居住社区
                              2017 年 10 月    2019 年 11 月 25.80 亿      995,273,062.32
C18-43-01 地块动迁安置房项目
光明小镇                       2019 年 6 月    2020 年 12 月 17.00 亿      738,513,297.37
光明淳安府                     2017 年 5 月    2018 年 12 月 19.53 亿      722,207,653.16
陶里三期                        2018 年 4 月 2019 年 12 月 8.60 亿         340,527,938.52
                              2011 年 4 月(收
原生海                                         2019 年 12 月 9.20 亿       616,532,645.71
                                 购项目)
其他                                                                       134,226,362.96 12,928,567,495.74
              合计                                                      25,129,524,762.91 25,117,845,289.55
                                                 120 / 194
                                                2017 年年度报告
 (2) 开发产品
                                                                                    单位:元 币种:人民币
    项目名称        竣工时间           年初余额           本期增加金额       本期减少金额         期末余额
英伦城邦花园       2015 年 6 月       221,682,973.89                     -     30,620,637.40     191,062,336.49
通北路 400 号改
                   2016 年 3 月       132,075,016.58                     -   132,075,016.58                  -
建项目
御河丹城           2016 年 7 月       480,263,049.47                -   221,918,141.73           258,344,907.74
光明依晨苑         2016 年 9 月       461,658,617.09                -    94,042,598.40           367,616,018.69
新世纪花园         2014 年 12 月      107,457,647.86                -    56,232,235.73            51,225,412.13
福侬庄园           2017 年 12 月       20,541,711.09   597,158,326.83   134,832,189.72           482,867,848.20
溧阳英伦尊邸       2016 年 3 月       186,924,814.05                -   173,391,389.78            13,533,424.27
燕山国际花园       2016 年 6 月       820,963,179.29                -   490,990,843.55           329,972,335.74
中央公园           2017 年 12 月      257,788,842.75   807,698,704.64   941,892,220.88           123,595,326.51
领尚小区           2016 年 12 月      302,310,313.75                -   255,312,313.75            46,998,000.00
明丰环湖花园       2012 年 1 月        55,995,158.40                -       350,708.61            55,644,449.79
朗悦华府           2016 年 8 月       443,998,177.21                -   371,254,079.46            72,744,097.75
宜兴英伦尊邸       2016 年 12 月      704,150,453.64                -   326,001,871.02           378,148,582.62
逸品春江           2017 年 12 月      365,025,931.66   965,581,049.30   705,533,667.45           625,073,313.51
湖海城市花园       2017 年 9 月       375,129,621.67 1,204,094,874.81   683,247,061.93           895,977,434.55
镇江风景城邦       2016 年 12 月      296,502,198.09                -   238,225,811.90            58,276,386.19
水香花苑           2015 年 12 月      152,093,307.03                -   106,287,439.33            45,805,867.70
福德庄园           2015 年 6 月       164,884,984.51                -    37,239,972.18           127,645,012.33
浦峰名庭           2015 年 12 月      207,778,738.33                -   101,468,806.14           106,309,932.19
幸福天地           2015 年 12 月      382,121,624.10                -   109,818,146.71           272,303,477.39
尚东城-褐石公元    2016 年 11 月      427,808,149.13                -   260,593,287.31           167,214,861.82
农房-索河湾        2015 年 6 月       868,071,244.94                -   624,358,940.89           243,712,304.05
嘉定新城 D9 空间   2016 年 10 月      286,488,179.93                -   235,119,087.69            51,369,092.24
澜山苑             2016 年 12 月      705,715,408.18                -   615,255,022.84            90,460,385.34
檀府               2016 年 6 月       229,200,535.35                -    64,373,436.43           164,827,098.92
农房-城市花苑      2016 年 12 月      791,561,007.54                -    88,222,587.45           703,338,420.09
领御小区           2017 年 12 月                   - 1,739,067,369.71 1,264,127,763.75           474,939,605.96
农房尚海湾(右岸
                   2017 年 5 月                    - 2,648,093,831.71 1,229,853,225.81         1,418,240,605.90
澜庭)
湖北国展中心广
                   2017 年 12 月                   -      509,634,479.34      79,795,567.03      429,838,912.31
场 B6
光明御品           2017 年 9 月                    -   419,194,393.95   314,921,658.16           104,272,735.79
莘泽苑             2017 年 8 月                    - 1,886,896,238.58   681,340,114.26         1,205,556,124.32
咏泽苑             2017 年 11 月                   -   849,413,669.81   278,669,765.19           570,743,904.62
惠泽苑             2017 年 10 月                   -   643,307,139.81   643,307,139.81                        -
西郊乐缤纷         2017 年 1 月                    - 1,436,958,705.07   442,117,020.91           994,841,684.16
万丰公寓           2017 年 10 月                   - 1,668,036,450.01 1,230,684,592.50           437,351,857.51
江晖苑             2017 年 9 月                    -   988,695,695.31   988,695,695.31                        -
溧阳风景英伦       2014 年 12 月      145,335,310.32                -     7,120,861.00           138,214,449.32
农房-澜湾九里      2017 年 12 月       39,620,179.17   685,868,886.64   533,286,087.35           192,202,978.46
名宿华府           2017 年 9 月        27,198,303.99   722,484,178.39   434,888,652.41           314,793,829.97
                   2015 年 10 月
竹海岭上                                           -      202,351,001.36                  -      202,351,001.36
                   (收购项目)
                   2016 年 7 月
陶里                                               -       73,195,416.92                  -      73,195,416.92
                   (收购项目)
其他                                  413,461,861.60                 -     81,692,446.01    331,769,415.59
       合计                        10,073,806,540.61 18,047,730,412.19 15,309,158,104.36 12,812,378,848.44
                                                       121 / 194
                                &