新城控股非公开发行2016年公司债券(第二期)、(第三期)、(第四期)跟踪评级报告(2019)

                                信用评级报告声明

    中诚信证券评估有限公司(以下简称“中诚信证评”)因承做本项目并出具本评级报告,
特此如下声明:

    1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外,中诚信证评、评级项目
组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关
联关系。

    2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务,并有充分理由保
证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。

    3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定,
依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断,不存在因评级对象和其他任何组织或
个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站
(www.ccxr.com.cn)公开披露。

    4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/及评级对象相关参与方提供,
其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其
他因素影响,上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真
实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证,但对其真实性、准确度、完整性、
及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。

    5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察,如有的话,应该而
且只能解释为一种意见,而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。

    6、本次评级结果中的主体信用等级自本评级报告出具之日起生效,有效期为一年。债券
存续期内,中诚信证评将根据监管规定及《跟踪评级安排》,定期或不定期对评级对象进行
跟踪评级,根据跟踪评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止,并按照相关法律、
法规及时对外公布。




                                        3            新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券
                                                   (第二期)、(第三期)、(第四期)跟踪评级报告(2019)
                                                               有 50 余个城市根据当地市场情况新增或升级四限
募集资金使用情况
                                                               政策,实施更为精准化、差异化的调控。2018 年 8
     新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016
                                                               月住建部要求地方政府落实稳地价、稳房价、稳预
年公司债券(第二期)(债券简称:16 新城 03,债
                                                               期的主体责任。随后,成都、杭州、福建等多省市
券代码:135736)于 2016 年 8 月 15 日发行,实际
                                                               纷纷响应。随着楼市调控的不断深入,2018 年年底
发 行 规 模 为 人 民 币 20 亿 元 , 最 终 票 面 利 率 为
                                                               以来,菏泽、广州等城市根据地方实际情况进行政
4.48%;发行年限为 5 年期,附第 3 年末发行人调
                                                               策微调,但政策调整均未突破“房住不炒”的底线,
整票面利率选择权和投资者回售选择权,回售日为
                                                               且亦是为了落实分类调控、因城施策,提高调控的
2019 年 8 月 15 日,到期日为 2021 年 8 月 15 日。
                                                               精准性。
截至 2018 年末,16 新城 03 募集总额人民币 20 亿
                                                                   政策层面除短期供需调控外,长效机制的建立
元已按募集说明书上列明的用途使用完毕。
                                                               也处于加速推进阶段。2018 年 1 月,国土资源部和
     新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016
                                                               住房城乡建设部同意沈阳、南京、杭州、合肥等 11
年公司债券(第三期)(债券简称:16 新城 04,债
                                                               个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施
券代码:135838)于 2016 年 9 月 12 日发行,实际
                                                               方案,建立租购并举的住房制度。3 月《政府工作
发行规模为人民币 5 亿元,最终票面利率为 4.80%;
                                                               报告》提出支持居民自住购房需求,培育住房租赁
发行年限为 7 年期,附第 5 年末发行人调整票面利
                                                               市场。随后,中国证监会和住房城乡建设部联合发
率选择权和投资者回售选择权,回售日为 2021 年 9
                                                               布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通
月 12 日,到期日为 2023 年 9 月 12 日。截至 2018
                                                               知》;银保监会发布《关于保险资金参与长租市场
年末,16 新城 04 募集总额人民币 5 亿元已按募集
                                                               有关事项的通知》。12 月,中央经济工作会议强调
说明书上列明的用途使用完毕。
                                                               要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持“房子
     新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016
                                                               是用来住的、不是用来炒的”定位,因城施策、分
年公司债券(第四期)(债券简称:16 新城 05,债
                                                               类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体
券代码:145043)于 2016 年 10 月 17 日发行,实
                                                               系和住房保障体系。
际发行规模为人民币 25 亿元,最终票面利率为
4.41%;发行年限为 5 年期,附第 3 年末发行人调                  在房地产调控政策持续的影响下,2018 年行
整票面利率选择权和投资者回售选择权,回售日为                   业销售增速持续下滑,房企拿地更趋理性,
2019 年 9 月 12 日,到期日为 2021 年 9 月 12 日。              土地成交额增速及土地溢价率亦有所下降。
截至 2018 年末,16 新城 05 募集总额人民币 25 亿                    根据国家统计局数据显示,2018 年全国商品房
元已按募集说明书上列明的用途使用完毕。                         销 售 面 积 与销 售 额 分别为 171,654 万平 方 米和
                                                               149,973 亿元,同比分别增长 1.3%和 12.2%,增速
行业分析                                                       较上年同期分别下降 6.4 个百分点和 1.5 个百分点。
2018 年以来房地产调控政策延续“房住不炒”                      其中,2018 年全国住宅销售面积和销售金额分别为
主基调,继续落实分类调控,提高调控的精                         147,929 万平方米和 126,393 亿元,同比分别增长
准性,同时完善多层次住房供应体系,构建                         2.2%和 14.7%;办公楼销售面积同比下降 8.3%,销
房地产市场健康发展长效机制。                                   售额同比下降 2.6%;商业营业用房销售面积同比下
     2018 年以来房地产调控政策延续了“房住不                   降 6.8%,销售额同比增长 0.7%。从价格来看,2018
炒”的主基调,调控类型涵盖限购、限贷、限售、                   年 1~12 月全国 100 个城市住宅均价呈现逐月增长
限价等政策,限购城市再次扩容,大连、沈阳、太                   的态势,但增速有所下降。2018 年 12 月全国 100
原等城市相继落地限购令,限售扩容至兰州、长春、                 个城市住宅成交均价达 14,678 元/平方米,较上年
大连等二、三线城市,并下沉至县级城市,全国约                   增长 5.1%,增速较上年同期下降 2.1 个百分点。分

                                                           4                新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券
                                                                          (第二期)、(第三期)、(第四期)跟踪评级报告(2019)
城市能级来看,2018 年 12 月,一线城市住宅均价                 个百分点。总体来看,在融资环境趋紧及销售景气
达 41,368 元/平方米,较上年同期增长 0.4%,增速                度下降的背景下,房企拿地更为理性,土地成交金
同比下降 1.0 个百分点;二线城市住宅均价达 13,582              额增速及溢价率均有所下降。
元/平方米,较上年同期增长 7.1%,增速同比下降
                                                              房地产企业内外部流动性来源持续收紧,资
0.6 个百分点;而三线城市住宅均价达 9,061 元/平
                                                              金平衡能力面临更高挑战。同时,房地产行
方米,较上年同期增长 8.7%,增速同比下降 3.8 个
                                                              业集中度进一步提升,房企规模分化格局持
百分点1 。受房地产调控政策持续及“因城施策”影
                                                              续凸显,规模房企凭借更强的销售回款和外
响,2018 年全国住宅价格增速有所下降,三线城市
                                                              部融资能力具有更为明显的竞争优势。
房地产住宅价格增幅高于一、二线城市。
                                                                  从内部流动性来源来看,受国内房地产行业政
         图 1:2016~2018 年全国商品房销售情况
                                                              策持续收紧影响,近年来房地产企业签约销售金额
                                                              增速持续放缓,2018 年房地产开发企业到位资金中
                                                              定金及预收款和个人按揭贷款合计 79,124 亿元,同
                                                              比增长 9.0%,增速下降 0.4 个百分点,房地产企业
                                                              内部流动性来源呈收紧趋势。外部流动性方面,
                                                              2018 年以来银行对房地产企业贷款审核趋于严格,
                                                              且银行信贷通过信托等方式绕道流向房地产企业
                                                              被严格限制,房地产开发资金来源于银行贷款资金
                                                              呈下降趋势。2018 年房地产开发资金来源于银行贷
资料来源:国家统计局,中诚信证评整理                          款的资金为 19,026 亿元,较上年同期下降 7.1%;
     土地市场方面,在外部融资环境趋紧的背景                   来源于非银行金融机构贷款金额为 4,979 亿元,同
下,近年来房地产开发企业加快了开工建设及去化                  比增长 4.7%,增速同比下滑 37.1 个百分点。债券
节奏,推动了房企补充库存的意愿,2018 年房企购                 融资方面,自 2016 年 10 月银监会要求严控房地产
置土地面积 29,142 万平方米,同比上升 14.25%;                 金融业务风险,同时上交所、深交所严控房企公司
土地成交价款 16,102 亿元,同比上涨 18.02%,增                 债发行条件和审批流程以来,房企交易所市场公司
速较上年大幅下降 31.43 个百分点,成交均价为                   债规模大幅下降。与此同时,发改委和财政部于
5,525.36 元/平方米,同比增长 3.31%,增速同比下                2018 年 5 月下发《关于完善市场约束机制严格防范
降 25.73 个百分点。分城市能级来看,2018 年一、                外债风险和地方债务风险的通知》,限制房企境外
二 线 城 市 土 地 成 交 均 价 同 比 分 别 下 降 9.18%和       发债用途等。受此影响,房企海外发债亦受阻。另
12.24%至 7,925.8 元/平方米和 3,189.58 元/平方米;             外,从房地产境内信用债到期分布来看,2019~2023
三线城市成交土地均价有所上升但增速放缓,为                    年为房地产债券到期高峰。在融资渠道收紧及债券
1,728.86 元/平方米,同比增长 2.81%,增速同比下                到期高峰到来的背景下,房企资金平衡能力将面临
降 34.63 个百分点。土地溢价率方面,2018 年土地                更大的挑战。
市场平均溢价程度显著下降,一、二、三线城市溢                      与此同时,资本实力较强、具有品牌影响力的
价率分别为 5.38%、13.60%和 15.35%,较上年同期                 大中型房地产企业的销售规模及集中度均进一步
分别下降 8.27 个百分点、18.10 个百分点和 15.55                提升。2018 年 TOP100 房企销售金额占全国销售额
                                                              比重较上年上升 11.20 个百分点至 66.70%;TOP50
1
  一线城市包括北京、上海、广州、深圳;二线城市包括            房企销售金额占比较上年上升 9.20 个百分点至
天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大
                                                              55.10%;TOP10 房企销售金额门槛达到超过 2,000
连、青岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔
滨、太原、郑州、合肥、南昌、福州;三线城市包括百城            亿元,占全国销售金额的比重为 26.90%,较上年上
中除一线城市、二线城市之外的其它 74 个城市。
                                                          5             新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券
                                                                      (第二期)、(第三期)、(第四期)跟踪评级报告(2019)
升 2.80 个百分点,千亿房企数量亦达到 30 家,行                              表 1:2016~2019.Q1 公司业务运营情况

业集中度和销售门槛均不断提升,房企规模分化格                                                单位:亿元、万平方米、元/平方米

局持续加大。在行业增速放缓且面临不确定因素的                         指标          2016         2017         2018       2019.Q1
                                                                   销售面积        575.00       928.28     1,812.06        415.28
背景下,具有规模优势、品牌影响力、产品打造能
                                                                   销售金额        650.60     1,264.72     2,210.98        467.14
力及现金流平衡能力的房企凭借较强的销售及筹
                                                                   销售均价 11,314.78        13,624.34    12,201.47    11,248.80
资能力,将获得更多的资源倾斜和流动性补充,具                       结算面积        326.00       507.78       574.59              -
有更为明显的竞争优势。                                             结算金额        321.08       537.37       700.79              -
                                                                   结算均价      9,849.08    10,582.73    12,196.35              -
业务运营                                                       资料来源:公司提供,中诚信证评整理

2018 年“住宅+商业”双轮驱动模式推动公司                              随着“住宅+商业”双轮驱动模式的推行,住宅

销售业绩持续高速增长,区域市场领先地位                         地产和商业地产都为公司规模发展和效益增长作

进一步巩固,长三角以外地区业绩亦呈较快                         出了积极贡献。分产品来看,2018年公司住宅项目

增长趋势,行业地位巩固。同时,公司加快                         实现合同销售金额1,670.35亿元,同比增长94.40%,

项目开发节奏,新开工面积和在建面积大幅                         占当年合同销售总额的比重较2017年上升7.61个百

增长。                                                         分点至75.55%;随着公司不断加大对商业项目的投

     2018年,公司继续贯彻“区域深耕、高周转、                  资开发,2018年公司商业项目3实现销售金额540.64

大运营”的策略方针,积极应对行业政策及房地产                   亿元,同比增长33.34%,占当年合同销售总额的比

市场环境的变化,及时调整项目开发节奏和产品供                   重较上年下降7.61个百分点至24.45%。

货策略,当年销售业绩实现高速增长。公司全年实                          销售区域分布方面,2018年公司房地产项目销

现合同销售金额2,210.98亿元(含合营项目,下同),               售分布于全国80余座城市,合同销售金额排名靠前

同比大幅增长74.82%;合同销售面积1,812.06万平                   的城市包括常州、苏州、青岛、上海、合肥、杭州、

方米2(含合营项目,下同),同比增长95.21%;平                  台州、天津、济南、成都等。2018年公司合同销售

均 销 售 均 价 为 12,201.47 元 / 平 方 米 , 同 比 下 降       金额排名前15的城市合计实现销售金额1,290.99亿

10.44%。随着销售金额的持续快速增长,2018年公                   元,合计占比为58.39%;当年公司合同销售金额占

司行业排名进一步上升且位居全国房地产开发商                     比超过1%的城市共31个,合计占比为82.63%,销售

前列,其中,在常州、苏州、台州等长三角区域公                   区域分布整体趋于分散。从城市能级分布来看,公

司保持了较为领先的销售排名,区域市场竞争优势                   司在一二线城市实现的合同销售金额占比较上年

显著。2019年1~3月,公司实现签约销售金额467.14                  下降10.25个百分点至50.62%,三、四线城市的合同

亿元,较2018年同期增长23.36%;实现签约销售面                   销售金额占比为49.38%。从城市群分布来看,公司

积415.28万平方米,较2018年同期增长36.18%;当                   在长三角区域合同销售金额占比为49.42%,占当年

期平均销售均价为11,248.80元/平方米。                           合同销售总额的比重较上年下降24.47个百分点;长
                                                               三角以外地区合同销售金额占比达50.58%,且呈较
                                                               快增长趋势。




2
  2018 年,公司权益口径签约销售面积和销售金额分别为
                                                               3
1,222.19 万平方米和 1,396.65 亿元(不包含车位)。                  商业项目包括沿街商铺及商业配套住宅。
                                                           6                    新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券
                                                                              (第二期)、(第三期)、(第四期)跟踪评级报告(2019)
  表 2:2018 年公司合同销售金额前 15 大城市分布情况          合体项目新开工面积为 1,598.90 万平方米,同比增
                                           单位:亿元        长 86.15%;当年竣工面积 979.82 万平方米,同比
     城市             合同销售金额           占比            增长 35.32%。截至 2018 年末,公司在建项目共有
     常州                  190.54            8.62%
                                                             299 个,在建面积合计为 7,158.91 万平方米,同比
     苏州                  163.33            7.39%
                                                             大 幅 增 长 168.56% ; 在 建 项 目 计 划 总 投 资 金 额
     青岛                  125.54            5.68%
     上海                   91.17            4.12%
                                                             4,648.80 亿元,已投入资金 2,531.80 亿元。
     合肥                   86.53            3.91%                     表 3:2016~2018 年公司开竣工情况

     杭州                   77.23            3.49%                                                   单位:万平方米、个
     台州                   74.04            3.35%                                 2016            2017           2018
     天津                   73.02            3.30%              新开工面积         850.02        2,066.26       4,957.34
     济南                   67.32            3.04%               竣工面积          401.45          724.07         979.82
     成都                   65.19            2.95%            在建项目数量             59             131            299
     淮安                   60.80            2.75%               在建面积        1,307.36        2,665.62       7,158.91
     南京                   56.75            2.57%           资料来源:公司提供,中诚信证评整理

     重庆                   55.03            2.49%           2018 年,公司逐步实现商业综合体项目的全
     武汉                   53.27            2.41%
                                                             国布局,当年新开业商场数量及租金收入均
     长沙                   51.23            2.32%
                                                             明显增长,吾悦广场品牌影响力逐渐提升,
     小计                1,290.99          58.39%
资料来源:公司提供,中诚信证评整理                           租金收入成为公司利润重要补充。
     从结算情况来看,受益于待结算资源的进一步                     商业地产投资运营方面,公司拥有成熟的商业
增长,公司 2018 年实现房地产项目结算金额 700.79              综合体开发和运营管理经验,坚持“有情怀、不复
亿元(含合营项目,下同),同比增长 30.41%;结                制、具规模”的发展指引,不断加大对商业及综合
算面积 574.59 万平方米(含合营项目,下同),同               体项目的投资,实现吾悦广场在全国范围内的快速
比增长 13.16%。从结算产品来看,2018 年公司住                 布局,品牌影响力逐渐提升。2018 年新开业 19 个
宅产品结算面积 409.32 万平方米,占当年结算总面               吾悦广场,主要位于扬州、昆山、台州等长三角地
积的比重为 71.24%,结算金额 524.40 亿元,同比                区的三、四线城市;截至 2018 年末,公司已开业
增长 58.77%,占当年结算总金额的比重为 74.83%;               运营的吾悦广场 42 座,可出租面积合计为 248.08
商业项目结算面积 165.27 万平方米,占当年结算总               万平方米,平均出租率为 98.81%,已基本接近满租
面积的比重为 28.76%,结算金额 176.38 亿元,同                状态。2018 年公司物业出租及管理收入为 22.13 亿
比 下 降 14.83% , 占 当 年 结 算 总 金 额 的 比 重 为       元,同比大幅增长 117.17%,其租金及管理收入已
25.17%。从结算区域来看,2018 年,结算金额排名                逐渐成为公司收入和利润的重要补充。
前五的上海、南京、杭州、常州、苏州结算金额合                      新增项目方面,2018 年公司新增 34 个商业综
计占当年结算总金额的比重为 49.30%,对公司结算                合体项目,新增项目总建筑面积为 1,940.46 万平方
收入的贡献较大。从城市能级分布来看,公司在一                 米,主要位于湖州、泰州、包头、西宁等三、四线
二线城市实现的结算金额占比为 57.10%;从城市群                城市。截至 2018 年末,公司在全国 80 多个城市持
分 布来 看, 公司在 长三角 区域 结算 金额占 比达             有商业综合体项目合计 96 个,总建筑面积 4,418.52
81.35%。                                                     万平方米;其中,在建项目 64 个,在建面积 2,194.65
     项目运营方面,2018 年公司保持较快的项目开               万平方米,拟建项目 17 个,拟建项目总建筑面积
发节奏,当年新开工面积 4,957.34 万平方米,同比               749.82 万平方米,基本完成全国化布局。未来随着
大幅增长 139.92%,其中住宅项目新开工面积为                   在建及拟建项目的持续推进和投入运营,公司商业
3,358.45 万平方米,同比增长 178.17%,商业及综                地产租金收入有望持续提升。

                                                         7               新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券
                                                                       (第二期)、(第三期)、(第四期)跟踪评级报告(2019)
                     表 4:截至 2018 年末公司商业综合体项目中已开业的吾悦广场等租赁及运营情况
                                                                                                     单位:平方米、亿元
       项目名称           总建筑面积     可供出租面积        出租率     开业时间           2018 年租金及管理费收入
     武进吾悦广场            142,226          99,205         99.63%    2012 年 4 月                     1.79
     常州国际广场            102,367          62,124         99.79%    2012 年 12 月                    1.35
     青浦吾悦广场             86,349          58,591         100.00%   2014 年 12 月                    1.21
     吴江吾悦广场            110,834          61,969         100.00%   2015 年 6 月                     0.55
    张家港吾悦广场           108,517          60,832         97.85%    2015 年 9 月                     0.71
     丹阳吾悦广场            103,919          67,583         100.00%   2015 年 12 月                    0.79
     海口吾悦广场            111,582          65,765         100.00%   2016 年 10 月                    0.90
     南昌吾悦广场             89,685          60,979         99.95%    2016 年 11 月                    0.64
     金坛吾悦广场             87,225          61,983         99.60%    2016 年 12 月                    0.73
     安庆吾悦广场            100,085          65,724         100.00%   2016 年 12 月                    0.58
     成都吾悦广场             78,315          51,768         100.00%   2016 年 12 月                    0.77
     桐乡吾悦广场             86,046          55,951         99.49%    2017 年 5 月                     0.75
     衢州吾悦广场             86,983          58,538         99.76%    2017 年 6 月                     0.60
     长春吾悦广场            129,581          60,000         95.91%    2017 年 7 月                     0.81
     诸暨吾悦广场            137,089          78,905         91.30%    2017 年 7 月                     0.43
     镇江吾悦广场             83,222          53,410         99.32%    2017 年 8 月                     0.68
     青岛吾悦广场            136,787          79,262         98.82%    2017 年 9 月                     0.97
     嵊州吾悦广场             80,790          60,026         99.83%    2017 年 10 月                    0.63
     如皋吾悦广场             85,195          54,595         100.00%   2017 年 11 月                    0.61
     宁波吾悦广场             91,919          61,749         99.21%    2017 年 11 月                    0.54
     南京吾悦广场             48,011          27,595         98.63%    2017 年 12 月                    0.60
  成都武侯吾悦广场            83,709          56,001         87.25%    2017 年 12 月                    0.64
     晋江吾悦广场             86,450          50,913         97.86%    2017 年 12 月                    0.58
     渭南吾悦广场             81,000          46,682         90.30%    2018 年 5 月                     0.21
     瑞安吾悦广场             90,365          54,605         100.00%   2018 年 7 月                     0.52
     义乌吾悦广场             88,537          57,892         97.18%    2018 年 7 月                     0.40
     淮南吾悦广场             91,748          57,318         100.00%   2018 年 8 月                     0.24
  台州黄岩吾悦广场            76,379          44,825         99.58%    2018 年 9 月                     0.23
     平湖吾悦广场             82,104          50,448         100.00%   2018 年 9 月                     0.22
     昆山吾悦广场             74,982          46,250         100.00%   2018 年 9 月                     0.21
     扬州吾悦广场             79,625          49,635         99.87%    2018 年 9 月                     0.22
  南昌新建吾悦广场            79,999          49,385         100.00%   2018 年 11 月                    0.13
     昆明吾悦广场             89,749          55,411         100.00%   2018 年 11 月                    0.14
     泰兴吾悦广场             90,834          56,407         100.00%   2018 年 11 月                    0.13
     长沙吾悦广场             93,674          52,696         100.00%   2018 年 11 月                    0.14
     南宁吾悦广场             77,804          51,712         100.00%   2018 年 12 月                    0.09
     句容吾悦广场             94,974          53,458         100.00%   2018 年 12 月                    0.09
     临沂吾悦广场             92,871          58,185         100.00%   2018 年 12 月                    0.09
     玉环吾悦广场             87,284          55,819         100.00%   2018 年 12 月                    0.09
     启东吾悦广场             80,363          43,531         100.00%   2018 年 12 月                    0.06
     台州仙居广场             90,012          89,842         100.00%   2018 年 12 月                    0.04
     慈溪吾悦广场            100,792          61,521         100.00%   2018 年 12 月                    0.05
  新城控股大厦 B 座           33,297          31,741         97.50%    2016 年 1 月                     0.48
         合计               3,933,279       2,480,831        98.81%                                    21.64
注:1、青浦吾悦广场、诸暨吾悦广场、青岛吾悦广场、成都武侯吾悦广场及渭南吾悦广场为公司商业轻资产项目,其租金收入合计为
    345,796,523 元(归属于公司租金收入为 221,546,613 元);2、出租房地产的租金收入包括租金及租金性质的管理费收入。
资料来源:公司提供,中诚信证评整理

                                                         8               新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券
                                                                       (第二期)、(第三期)、(第四期)跟踪评级报告(2019)
                                                                         从在建及拟建项目的区域分布来看,截至 2018
2018 年,公司继续保持较快的拿地节奏,新
                                                                    年末,公司在建及拟建项目建筑面积合计 10,284.73
增土地储备支出金额持续增长,土地储备得
                                                                    万平方米,分布在苏州、常州、青岛、重庆、成都、
到较好补充,且区域布局更趋分散,为公司
                                                                    徐州、南通、天津、淮安、合肥等全国 100 多个城
未来业务发展提供有力保障。
                                                                    市,其中前十五大城市建筑面积合计 4,594.62 万平
     2018 年,公司以长三角为核心持续深耕,并在
                                                                    方米,合计占比为 44.67%;建筑面积占比超过 1%
审慎研究各区域及城市市场规律的基础上按照既
                                                                    的城市共 31 个,合计占比为 66.99%,区域布局趋
定的投资战略布局进行区域扩张,其全国化的区域
                                                                    于分散化、均衡化。从城市群来看,长三角区域的
布局更趋均衡。在获取土地方式上,公司以招拍挂
                                                                    建筑面积占比为 36.05%,主要包括苏州、常州、南
为主,同时辅以合作开发、兼并收购等其他投资方
                                                                    通和合肥等 22 个城市;长三角以外城市的建筑面
式。2018 年公司维持较大的拿地力度,当年在全国
                                                                    积占比合计为 63.95%,分布于青岛、重庆、成都等
92 个城市新增土地 164 幅,新增项目总建筑面积
                                                                    78 个城市。从城市能级来看,一、二线城市的建筑
4,773.24 万平方米,同比增长 40.69%。从新增项目
                                                                    面积占比为 36.37%;三、四线城市占比为 63.63%,
城市群分布来看,长三角区域新增总建筑面积占比
                                                                    主要分布于全国重点城市周边的近 80 个三、四线
为 30.64%;从城市能级来看,一、二线城市新增总
                                                                    城市。较为充足且分散的项目储备为公司未来可持
建筑面积占比为 17.24%。分产品来看,2018 年公
                                                                    续发展提供较好保障,但同时中诚信证评也关注
司新增住宅地块 130 幅,建筑面积 2,832.78 万平方
                                                                    到,公司住宅、商业综合体项目新开工、在建及储
米,同比增长 15.81%;新增商业地块 34 幅,建筑
                                                                    备项目规模较大,项目储备中三、四线城市占比较
面积 1,940.46 万平方米,同比增长 104.95%。2018
                                                                    多,其后续的项目建设开发与运营对公司资金运作
年新增土地储备支出 1,112.17 亿元,平均楼面价为
                                                                    能力、统筹管理能力提出了更高的要求。
2,330 元/平方米,同比下降 26.61%。总体来看,2018
                                                                    表 6:2018 年末公司在建及拟建项目前 15 大城市分布情况
年公司继续保持较快拿地节奏,新增项目分布于供
                                                                                                                  单位:万平方米
需关系较为均衡、人口吸附能力较强的省会城市和
                                                                        城市             总建筑面积                    占比
已布局城市周边的三、四线城市,区域布局亦更趋                            苏州                  670.30                    6.52%
均衡。                                                                  常州                  641.24                    6.23%
    表 5:2016~2018 年公司土地储备和新增项目情况                       青岛                  448.93                    4.36%
                                                                        重庆                  339.65                    3.30%
                              单位:万平方米、个、亿元
                                                                        成都                  316.13                    3.07%
                          2016            2017        2018
                                                                        徐州                  269.24                    2.62%
新增土地储备建筑面积 1,424.22            3,392.80    4,773.24
                                                                        南通                  256.83                    2.50%
新增项目个数                  35             122         164
                                                                        天津                  239.79                    2.33%
新增土地储备支出金额      535.81          893.55     1,112.17
                                                                        淮安                  211.42                    2.06%
拥有项目建筑面积4        3,531.21        6,845.13   10,952.09
                                                                        合肥                  210.19                    2.04%
注:上述指标均含合营项目。
资料来源:公司提供,中诚信证评整理
                                                                        惠州                  209.97                    2.04%
                                                                        昆明                  202.27                    1.97%
     从公司拥有的项目储备来看,截至 2018 年末,
                                                                        泰州                  200.57                    1.95%
公 司拥 有已 竣工但 尚未出 售或 租赁 的建筑 面积                        盐城                  190.46                    1.85%
                                     5
667.36 万平方米,在建建筑面积 7,158.91 万平方米,                       宿迁                  187.64                    1.82%

拟建项目的总建筑面积 3,125.82 万平方米,合计拥                          小计                4,594.62                  44.67%
                                                                      其他城市              5,690.11                  55.33%
有项目建筑面积 10,952.09 万平方米。
                                                                        总计               10,284.73                 100.00%
4                                                                   注:“其他城市”包含扬州、南京、湖州、镇江、长沙、郑州、潍坊、
  公司拥有房地产项目建筑面积包括在建的建筑面积、拟
                                                                        西安、台州、济南、连云港、武汉、上海、包头、遵义、汕尾、
建的建筑面积和已签订土地出让合同的项目已竣工但尚未
                                                                        沈阳、德州、肇庆、唐山等 85 个城市。
出售或租赁的建筑面积。
5                                                                   资料来源:公司提供,中诚信证评整理
  在建建筑面积口径:在建项目未出售或租赁部分。
                                                                9                新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券
                                                                               (第二期)、(第三期)、(第四期)跟踪评级报告(2019)
                                                       公司其他应收款前五大单位苏州聿盛房地产开发
财务分析
                                                       有限公司、常州新城宏业房地产有限公司、惠州中
     下列财务分析基于公司提供的经普华永道中
                                                       奕房地产开发有限公司、卓越置业集团有限公司及
天会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具标准
                                                       地方政府的应收金额合计占比为 24.73%。截至 2019
无保留意见的 2016~2018 年度审计报告以及公司提
                                                       年 3 月末,公司存货、预付账款及其他应收款分别
供的未经审计的 2019 年一季度财务报表。
                                                       增长至 1,672.59 亿元、175.40 亿元和 494.48 亿元。
资本结构                                                   非流动资产方面,公司非流动资产主要由长期
     2018年以来,随着公司开发项目规模进一步的          股权投资和投资性房地产构成。其中,2018 年末长
扩大,公司资产负债规模亦呈现较快增长。截至             期股权投资 188.09 亿元,同比增长 40.50%,主要
2018年末,公司资产总额为3,303.18亿元,同比增           系公司合联营项目增加所致;同期末,投资性房地
长79.98%,负债总额同比增长77.32%至2,793.62亿           产 407.58 亿元,同比增长 73.47%,主要系公司当
元,所有者权益同比大幅增长96.13%至509.57亿元。         年新增多个吾悦广场项目及公允价值增长所致。截
财务杠杆比率方面,2018年末公司资产负债率和净           至 2019 年 3 月末,公司长期股权投资和投资性房
负债率分别为84.57%和56.71%,较上年同期分别下           地产分别为 199.12 亿元和 475.72 亿元。
降1.27个百分点和30.80个百分点;同期,将永续中              负债构成方面,2018 年末公司负债主要由预收
期票据计入债务后的资产负债率和净负债率分别             款项及合同负债6 、其他应付款和有息债务构成。
为84.88%和58.68%。截至2019年3月末,公司资产            2018 年公司销售业绩快速提升,预收房款增幅较
总额和负债总额分别为3,666.25亿元和3,133.48亿           大,合同负债及预收款项金额合计达 1,185.62 亿元,
元,所有者权益为532.76亿元,资产负债率和净负           同比大幅增长 133.33%;同期末,其他应付款余额
债率分别为85.47%和88.79%。                             同比增长 38.68%至 445.67 亿元,随着公司项目的
           图 2:2016~2019.Q1 公司资本结构            快速推进和合联营公司数量的增加,应付关联方往
                                                       来款项呈较快增长,公司其他应付款前五大单位分
                                                       别为太原新城凯拓房地产开发有限公司、常州新城
                                                       创恒房地产开发有限公司、常州东南经济开发有限
                                                       公司、天津市津南区新城吾悦房地产开发有限公司
                                                       和上海佘山乡村俱乐部有限公司,其应付金额合计
                                                       占比为 22.56%。截至 2019 年 3 月末,公司预收账
                                                       款及合同负债为 1,406.05 亿元,其他应付款为
                                                       435.79 亿元。
                                                           债务方面,随着业务规模的扩大,公司外部融
资料来源:公司定期报告,中诚信证评整理
                                                       资规模进一步增长,截至 2018 年末,公司总债务
     从资产构成来看,2018 年末,公司流动资产占
                                                       规模为 743.09 亿元,同比增长 66.30%;其中短期
资产总额的比重为 79.99%,主要由存货、货币资金、
                                                       债务和长期债务分别为 239.54 亿元和 503.55 亿元,
预付账款及其他应收款构成。其中,存货 1,455.73
                                                       分别同比增长 31.90%和 89.85%,长短期债务比由
亿元,同比增长 90.59%,主要系土地储备增加及新
                                                       上年的 0.68 倍下降至 0.48 倍。截至 2019 年 3 月末,
开工面积增长所致;货币资金 454.09 亿元,同比增
                                                       公司总债务上升至 906.08 亿元,长短期债务比为
长 106.90%;预付账款 146.34 亿元,同比增长
                                                       0.46 倍,债务期限结构有所优化。
42.59%,主要系拿地规模扩大导致预付土地款增
加;其他应收款 453.26 亿元,同比增长 58.93%,
                                                       6
                                                         根据《企业会计准则第 14 号—收入》,合同负债是指企
系合联营企业数量增加导致往来款余额增长所致,
                                                       业已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。
                                                  10              新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券
                                                                (第二期)、(第三期)、(第四期)跟踪评级报告(2019)
           图 3:2016~2019.Q1 公司债务结构                    至 1,455.73 亿元。从存货的构成来看,2018 年末房
                                                               地产开发产品为 42.30 亿元,占年末存货账面价值
                                                               的比重为 2.91%,同比下降 4.18 个百分点;房地产
                                                               开发成本为 1,301.56 亿元,同比大幅增长 153.37%,
                                                               占年末存货账面价值的 89.41%,较上年末上升
                                                               22.21 个百分点;拟开发土地 111.87 亿元,同比增
                                                               长 160.95%,占年末存货账面价值的 7.68%,较上
                                                               年末下降 3.17 个百分点。较大规模的在建项目开发
                                                               成本和拟建项目,为公司未来业绩增长提供了保
                                                               障,但同时亦对公司的存货去化能力和再融资水平
资料来源:公司定期报告,中诚信证评整理
                                                               提出了更高的要求。
     所有者权益方面,2018年末公司所有者权益合
                                                                    资产周转率方面,凭借标准化、规模化的设计
计同比大幅增长96.13%至509.57亿元。其中,受少
                                                               生产和契合市场需求的产品定位,公司产品从开发
数股东投入资本增加和收购非全资子公司及非全
                                                               到销售均贯彻“高周转”策略。2018 年,公司的存货
资子公司本年结转利润增加影响,公司少数股东权
                                                               周转率和总资产周转率分别为 0.31 次和 0.21 次,
益大幅上升281.91%至204.64亿元;受益于利润留存
                                                               较上年分别下降 0.14 次/年和 0.07 次/年,主要系受
增长,未分配利润同比增加54.48%至239.50亿元;
                                                               公司近年来土地储备快速扩张使存货规模快速增
此外,公司于2018年12月发行10.00亿元永续中期票
                                                               长,以及去化周期相对较长的商业项目占比较多的
据并计入其他权益工具科目。截至2019年3月末,
                                                               影响,但整体仍处于较快水平。
公司所有者权益为532.76亿元,其中未分配利润
                                                                        表8:公司2016~2018年周转率相关指标
241.57亿元,少数股东权益225.71亿元。
                                                                                            2016         2017           2018
     总体来看,2018 年以来随着公司项目开发和土
                                                                存货周转率(次/年)          0.56        0.45           0.31
地储备规模的扩大,公司外部融资需求持续扩大,                    总资产周转率(次/年)        0.33        0.28           0.21
债务规模呈大幅增长态势。同时,受利润留存增加                   资料来源:公司定期报告,中诚信证评整理

及少数股东权益增长的影响,公司财务杠杆比率有                        其他应收款方面,2018 年随着公司合联营项目
所波动,但整体仍处于适中水平。                                 进一步增加,年末其他应收款净额为 453.26 亿元,
                                                               同比增长 58.93%;其中,应收关联方款项 242.45
流动性
                                                               亿元,应收少数股东及房产合作方款项 156.14 亿
     公司流动资产规模增长较快,2018 年末较上年
                                                               元。
末大幅增长 86.53%至 2,642.27 亿元。从流动资产的
                                                                    货币资金方面,受益于销售回款的大幅增加及
构成来看,2018 年末公司流动资产主要由存货、货
                                                               筹资性活动现金的大幅净流入,2018 年末公司货币
币资金和其他应收款构成,上述三项占流动资产的
                                                               资金余额为 454.09 亿元,同比大幅增长 106.90%;
比重分别为 55.09%、17.19%和 17.15%。
                                                               受益于此,2018 年末货币资金/短期债务为 1.90 倍,
         表 7:2016~2019.Q1 公司流动资产分析
                       2016     2017     2018   2019.Q1
                                                               货币资金能够对其短期债务形成较好覆盖。
流动资产/总资产       77.71% 77.18% 79.99% 79.64%                     表 9:2016~2019.Q1 公司部分流动性指标

存货/流动资产         49.26% 53.92% 55.09% 57.28%                                             2016     2017     2018 2019.Q1
                                                               货币资金(亿元)               134.01 219.47 454.09 433.02
货币资金/流动资产     16.72% 15.49% 17.19% 14.83%
                                                               经营活动现金流净额(亿元) 80.97 -104.85 38.17 -67.59
其他应收款/流动资产 21.42% 20.13% 17.15% 16.94%
                                                               经营净现金流/短期债务(X) 0.78         -0.58     0.16 -0.95*
资料来源:公司审计报告,中诚信证评整理
                                                               货币资金/短期债务(X)           1.29    1.21     1.90     1.53
     存货方面,随着土地储备扩张和项目开发推                    注:带“*”指标经年化处理
进,2018 年末公司存货规模同比大幅增长 90.59%                   资料来源:公司审计报告,中诚信证评整理

                                                          11               新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券
                                                                         (第二期)、(第三期)、(第四期)跟踪评级报告(2019)
     从现金获取能力来看,2018 年公司经营性现金                         表 10:2016~2019.Q1 公司期间费用情况

流回正至 38.17 亿元。同期,受公司支付的投资性                                                                      单位:亿元

房地产款项和长期股权投资合联营款项较多的影                            项目         2016        2017       2018      2019.Q1
                                                                   销售费用         10.32      17.76       22.67        3.66
响,当年投资性现金流净额为-200.13 亿元,呈大额
                                                                   管理费用         12.70      19.83       22.66        5.86
净流出状态。公司 2018 年新发行债券以及借款增
                                                                   财务费用          2.72        4.47       8.42        0.28
加,使其当年筹资性现金流净额同比增长 89.20%至                      三费合计         25.75      42.06       53.75        9.79
358.91 亿元,为其项目开发提供了资金保障。                         营业总收入      279.69      405.26      541.33       43.30
     受限资产方面,截至 2018 年末,公司资产中                   三费收入占比       9.21%     10.38%       9.93%      22.61%
存货受限 481.03 亿元(受限比例为 33.04%),投资                资料来源:公司审计报告,中诚信证评整理

性房地产受限 118.51 亿元(受限比例为 29.08%),                     公司利润总额主要由经营性业务利润、公允价

货币资金受限 54.00 亿元(受限比例为 11.89%),                 值变动收益和投资收益构成。2018 年公司实现利润

固定资产受限 8.56 亿元(受限比例为 40.53%),其                总额 157.67 亿元,同比增长 88.36%。其中,经营

他 非 流 动 资 产 中 受 限 2.80 亿 元 ( 受 限 比 例 为        性业务利润 109.85 亿元,同比增长 58.31%;公允

72.35%),上述科目受限金额占当期末公司资产总                   价值变动收益 27.85 亿元,同比大幅增长 205.80%,

额的比例为 20.13%。                                            主要系投资性房地产的公允价值增值所致;投资收

     总体来看,2018 年末公司存货规模大幅增长,                 益实现 22.67 亿元,同比大幅增长 321.02%,主要

存货结构进一步优化,资产周转速度有所减缓但仍                   来自公司合营企业权益法下确认的长期股权投资

处于较好水平;同时,公司货币资金可对短期债务                   收益 15.12 亿元以及合联营企业转子公司的投资收

偿还形成较好保障,整体流动性较好。                             益 6.77 亿元。综上,2018 年公司实现净利润 122.09
                                                               亿元,同比增长 95.02%,其盈利能力不断增强。2019
盈利能力
                                                               年 1~3 月,公司利润总额和净利润分别为 3.01 亿元
     得益于充足的待结转资源和商业综合体租金
                                                               和 2.19 亿元,较 2018 年同期分别下降 37.76%和
收入增长,公司 2018 年实现营业总收入 541.33 亿
                                                               41.12%。
元,同比增长 33.58%,其中房地产开发销售收入为
                                                                    总体来看,2018 年公司收入规模持续增长,经
508.38 亿元,同比增长 31.05%,物业出租及管理收
                                                               营性业务盈利能力进一步增强,公司整体具备很强
入 22.13 亿元,同比增长 117.17%。此外,公司 2018
                                                               的盈利能力。此外,公司较大规模的已售待结转资
年末预收款项及合同负债金额合计为 1,185.62 亿
                                                               源亦对公司未来经营业绩的提升形成了很好的支
元,同比大幅增长 133.33%,其占同期营业总收入
                                                               撑。
的 219.02%,较上年度上升 93.63 个百分点,可为
其未来短期内经营业绩的保持提供很好的支撑。从                   偿债能力
毛利水平来看,2018 年公司营业毛利率较上年增长                       从债务规模来看,公司在建项目的持续推进及

1.13 个百分点至 36.69%。另 2019 年 1~3 月,公司                土地储备的增加导致其外部融资规模进一步增长。

实现营业收入 43.30 亿元,较 2018 年同期下降                    截至 2018 年末,公司总债务规模增至 743.09 亿元,

16.39%,毛利率为 38.41%。                                      同比增长 66.30%;其中短期债务为 239.54 亿元,

     期间费用方面,2018 年随着公司开发项目量增                 占总债务的比重为 32.24%。另截至 2019 年 3 月末,

长带来项目公司增加、项目销售宣传力度加大及借                   公司总债务为 906.08 亿元,较 2018 年末增长

款余额进一步增长,期间费用规模同比增长 27.80%                  21.93%,其中短期债务为 283.55 亿元。

至 53.75 亿元,三费收入占比较上年下降 0.45 个百                     获现能力方面,受益于利润规模的扩大,公司

分点至 9.93%。                                                 2018 年 EBITDA 为 165.38 亿元,同比增长 82.98%。
                                                               从 主 要 偿 债 指 标 来 看 , 2018 年 公 司 总 债 务

                                                          12               新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券
                                                                         (第二期)、(第三期)、(第四期)跟踪评级报告(2019)
/EBITDA、EBITDA 利息倍数分别为 4.49 倍、4.14                         整体来看,随着公司高周转的经营模式带动土
倍,保持上年水平。整体来看,公司经营所得可对                    地储备及项目开发规模的进一步加大,公司债务规
其债务的偿还形成较强保障。                                      模持续快速上升,且未来或将面临一定资本支出压
           表 11:2016~2018 年公司部分偿债指标                 力。但考虑到公司快速增长的签约销售金额,充足
               指标              2016    2017      2018         的土地储备资源,以及商业物业租金收入带来的稳
    EBITDA(亿元)               48.19   90.38    165.38
                                                                定现金流来源,均可为其债务偿还形成有力保障。
    总债务/EBITDA(X)            5.44    4.94      4.49
    长期债务/EBITDA(X)          3.28    2.93      3.04        结    论
    EBITDA 利息倍数(X)          3.52    4.18      4.14
                                                                     综上所述,中诚信证评维持新城控股主体信用
    经营活动净现金流/总债务(X) 0.31    -0.23      0.05
    经营活动净现金流利息保障系                                  等级为AAA,评级展望为稳定;维持“新城控股集
                                  5.91   -4.85      0.96
    数(X)                                                     团股份有限公司非公开发行2016年公司债券(第二
    资产负债率(%)              84.14   85.84     84.57
                                                                期)”、“新城控股集团股份有限公司非公开发行2016
    总资本化比率(%)            61.56   63.23     59.32
                                                                年公司债券(第三期)”、“新城控股集团股份有限
    净负债率(%)                78.26   87.51     56.71
资料来源:公司审计报告,中诚信证评整理                          公司非公开发行2016年公司债券(第四期)”信用
       或有负债方面,截至 2018 年末,公司对外担                 等级为AAA。
保余额为 252.18 亿元,占净资产的比重为 49.49%,
且主要为对合联营企业提供的担保。此外,截至
2018 年末,公司共涉及两起未决诉讼7。
       融资渠道方面,公司与中信银行、农业银行、
建设银行、上海浦发银行等多家银行机构建立了良
好的合作关系。截至 2018 年末,公司获得各大银
行给予的公司授信总额度为 1,085.60 亿元,其中尚
未使用授信额度为 836.17 亿元。同时,公司作为上
市公司,资本市场融资渠道较为畅通,备用流动性
相对充足。


7
  1、原告支金高以请求关于苏州金世纪房地产开发有限公
司(以下简称“苏州金世纪”)股权转让合同无效为由,起诉
公司子公司苏州新城创佳置业有限公司(以下简称“新城创
佳”)与苏州碧桂园房地产开发有限公司(以下简称“苏州碧
桂园”)、沈银龙、陆志文、王雁平、第三人朱磊、平梅
军,该案涉及的股权及债权转让合同金额为 101,571.39 万
元;截至 2019 年 3 月 12 日,苏州工业园区人民法院一审判
决驳回原告支金高的诉讼请求。支金高已向苏州市中级人
民法院提起上诉,请求撤销一审判,并对该案发回重审或
直接改判支持上诉人诉讼请求。
2、公司控股子公司青岛新城创置房地产有限公司(以下简
称“青岛新城”)起诉济南银丰鸿福置业有限公司(以下简称
“银丰置业”),要求按照双方签订的《合作开发协议》约定,
就坐落于济南市历下区五宗地块开发分别设立项目公司并
继续履行相关合作开发义务,涉及的金额为 207,532.80 万
元;被告银丰置业就本案提出反诉申请,要求判令解除双
方签订的《合作开发协议》及相关补充协议。山东省高级人
民法院于 2018 年 11 月 9 日一审判决解除《合作开发协议》
及相关补充协议并驳回青岛新城的诉讼请求;截至 2019 年
3 月 12 日,青岛新城已向最高人民法院提起上诉,并已缴
纳上诉费用。
                                                           13                新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券
                                                                           (第二期)、(第三期)、(第四期)跟踪评级报告(2019)
附一:新城控股集团股份有限公司股权结构图(截至 2019 年 3 月 31 日)

                                          王振华

                                                  100%

                            Infinity Fortune Development Limited

                                                  100%

                                First Priority Group Limited

                                                  100%

                                  富域香港投资有限公司

                                                  71.23%

                                  新城发展控股有限公司

                                                  100%


                                  香港创拓发展有限公司



                    100%                                                 100%

                富域发展集团有限公司               常州德润咨询管理有限公司

                   61.06%                                                 6.11%




                                 新城控股集团股份有限公司




                                             14              新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券
                                                           (第二期)、(第三期)、(第四期)跟踪评级报告(2019)
附二:新城控股集团股份有限公司组织结构图(截至 2019 年 3 月 31 日)




                                         15          新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券
                                                   (第二期)、(第三期)、(第四期)跟踪评级报告(2019)
附三:新城控股集团股份有限公司主要财务数据及指标
    财务数据(单位:万元)                      2016             2017                 2018               2019.Q1
 货币资金                                     1,340,140.49     2,194,732.13       4,540,922.13          4,330,207.37
 应收账款净额                                    2,591.27          6,887.59           21,691.99             13,311.08
 存货净额                                     3,949,255.28     7,637,908.36     14,557,305.01          16,725,879.03
 流动资产                                     8,017,434.39    14,165,326.61     26,422,711.36          29,197,943.97
 长期投资                                      484,294.54      1,371,175.95       1,921,429.37          2,031,806.10
 固定资产合计                                 1,539,269.00     2,567,946.37       4,287,026.93          4,980,538.74
 总资产                                   10,317,060.75       18,352,666.14     33,031,841.74          36,662,452.52
 短期债务                                     1,042,019.82     1,816,128.05       2,395,400.34          2,835,519.07
 长期债务                                     1,579,049.02     2,652,314.56       5,035,462.14          6,225,247.67
 总债务(短期债务+长期债务)                 2,621,068.84     4,468,442.60       7,430,862.48          9,060,766.73
 总负债                                       8,680,265.32    15,754,488.71     27,936,154.33          31,334,816.60
 所有者权益(含少数股东权益)                 1,636,795.43     2,598,177.43       5,095,687.41          5,327,635.92
 营业总收入                                   2,796,928.25     4,052,568.48       5,413,331.10            433,018.21
 三费前利润                                    605,307.13      1,114,458.04       1,636,008.82            130,706.70
 投资收益                                       15,977.27        53,851.06          226,726.21              -2,632.69
 净利润                                        315,593.83       626,036.27        1,220,881.06              21,864.10
 息税折旧摊销前盈余 EBITDA                     481,859.67       903,791.57        1,653,753.88                         -
 经营活动产生现金净流量                        809,720.46     -1,048,516.36         381,699.51           -675,930.67
 投资活动产生现金净流量                       -870,730.56        24,428.93       -2,001,297.54         -1,003,100.48
 筹资活动产生现金净流量                        663,920.10      1,897,010.57       3,589,050.35          1,448,172.50
 现金及现金等价物净增加额                      602,981.29       873,057.23        1,972,783.64           -232,834.45
              财务指标                          2016             2017                 2018               2019.Q1
 营业毛利率(%)                                27.87             35.56               36.69                  38.41
 所有者权益收益率(%)                          19.28             24.10               23.96                  1.64*
 EBITDA/营业总收入(%)                         17.23             22.30               30.55                       -
 速动比率(X)                                    0.58             0.50                0.53                   0.50
 经营活动净现金/总债务(X)                       0.31            -0.23                0.05                 -0.30*
 经营活动净现金/短期债务(X)                     0.78            -0.58                0.16                 -0.95*
 经营活动净现金/利息支出(X)                     5.91            -4.85                0.96                       -
 EBITDA 利息倍数(X)                             3.52             4.18                4.14                       -
 总债务/EBITDA(X)                               5.44             4.94                4.49                       -
 资产负债率(%)                                84.14             85.84               84.57                  85.47
 总资本化比率(%)                              61.56             63.23               59.32                  62.97
 长期资本化比率(%)                            49.10             50.52               49.70                  53.88
 净负债率(%)                                  78.26             87.51               56.71                  88.79
注:1、所有者权益包含少数股东权益,净利润包含少数股东损益;2、其他应付款中应付香港宏盛发展有限公司和新城发展
    控股有限公司款项(扣除应付利息数)实为计息债务,将其调整至短期债务及相关指标计算;3、2016 年和 2017 年其
    他流动负债中将 2016 年公司债券(第一期)(品种二)调整至应付债券及相关指标计算,2018 年其他流动负债中将 2016
    年公司债券(第一期)(品种二)、2018 年美元债-吾悦二期等计息债务调整至一年内到期非流动资产及相关指标计算;
    4、2019 年一季度带“*”指标经年化处理。

                                                         16            新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券
                                                                     (第二期)、(第三期)、(第四期)跟踪评级报告(2019)
附四:基本财务指标的计算公式
货币资金等价物=货币资金+交易性金融资产+应收票据

长期投资=可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资

固定资产合计=投资性房地产+固定资产+在建工程+工程物资+固定资产清理+生产性生物资产+油气资产

短期债务=短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债

长期债务=长期借款+应付债券

总债务=长期债务+短期债务

净债务=总债务-货币资金

三费前利润=营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金收入-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准
备金净额-保单红利支出-分保费用-营业税金及附加

EBIT(息税前盈余)=利润总额+计入财务费用的利息支出

EBITDA(息税折旧摊销前盈余)=EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销

资本支出=购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金+取得子公司及其他营业单位支付的现金
净额
营业毛利率=(营业总收入-(营业成本+利息支出+手续费及佣金支出+退保金+赔付支出净额+提取保险合
同准备金净额+保单红利支出+分保费用))/营业总收入

EBIT 率=EBIT/营业总收入

三费收入比=(财务费用+管理费用+销售费用)/合同销售收入

所有者权益收益率=当期净利润/期末所有者权益(含少数股东权益)

流动比率=流动资产/流动负债

速动比率=(流动资产-存货)/流动负债

存货周转率=主营业务成本(营业成本)/存货平均余额

应收账款周转率=主营业务收入净额(营业总收入净额)/应收账款平均余额

资产负债率=负债总额/资产总额

总资本化比率=总债务/(总债务+所有者权益(含少数股东权益))

长期资本化比率=长期债务/(长期债务+所有者权益(含少数股东权益))

EBITDA 利息倍数=EBITDA/(计入财务费用的利息支出+资本化利息支出)

净负债率=(总债务-货币资金)/所有者权益




                                              17            新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券
                                                          (第二期)、(第三期)、(第四期)跟踪评级报告(2019)
附五:信用等级的符号及定义

主体信用评级等级符号及定义
  等级符号                                                  含义
    AAA         受评主体偿还债务的能力极强,基本不受不利经济环境的影响,违约风险极低
     AA         受评主体偿还债务的能力很强,受不利经济环境的影响较小,违约风险很低
      A         受评主体偿还债务的能力较强,较易受不利经济环境的影响,违约风险较低
     BBB        受评主体偿还债务的能力一般,受不利经济环境影响较大,违约风险一般
     BB         受评主体偿还债务的能力较弱,受不利经济环境影响很大,有较高违约风险
      B         受评主体偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境,违约风险很高
    CCC         受评主体偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境,违约风险极高
     CC         受评主体在破产或重组时可获得的保护较小,基本不能保证偿还债务
      C         受评主体不能偿还债务
注:除 AAA 级,CCC 级(含)以下等级外,每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调,表示信用质量略高或略低于本等
    级。


评级展望的含义
      内容                                                   含义
      正面        表示评级有上升趋势
      负面        表示评级有下降趋势
      稳定        表示评级大致不会改变
      待决        表示评级的上升或下调仍有待决定
    评级展望是评估发债人的主体信用评级在中至长期的评级趋向。给予评级展望时,主要考虑中至长期
内受评主体可能发生的经济或商业基本因素变动的预期和判断。

长期债券信用评级等级符号及定义
  等级符号                                                  含义
    AAA        债券安全性极强,基本不受不利经济环境的影响,违约风险极低
     AA        债券安全性很强,受不利经济环境的影响较小,违约风险很低
      A        债券安全性较强,较易受不利经济环境的影响,违约风险较低
    BBB        债券安全性一般,受不利经济环境影响较大,违约风险一般
     BB        债券安全性较弱,受不利经济环境影响很大,有较高违约风险
      B        债券安全性较大地依赖于良好的经济环境,违约风险很高
    CCC        债券安全性极度依赖于良好的经济环境,违约风险极高
     CC        基本不能保证偿还债券
      C        不能偿还债券
注:除 AAA 级,CCC 级(含)以下等级外,每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调,表示信用质量略高或略低于本等
    级。




                                                      18              新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券
                                                                    (第二期)、(第三期)、(第四期)跟踪评级报告(2019)
短期债券信用评级等级符号及定义
      等级                                            含义
       A-1         为最高短期信用等级,还本付息能力很强,安全性很高。
       A-2         还本付息能力较强,安全性较高。
       A-3         还本付息能力一般,安全性易受不利环境变化的影响。
        B          还本付息能力较低,有一定的违约风险。
        C          还本付息能力很低,违约风险较高。
        D          不能按期还本付息。
注:每一个信用等级均不进行“+”、“-”微调。




                                                19             新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券
                                                             (第二期)、(第三期)、(第四期)跟踪评级报告(2019)

关闭窗口