万科A:2019年半年度报告摘要

万 科 企 业股 份 有 限公 司
 CHINA VANKE CO., LTD.



 2019 年半年度报告摘要

     A 股证券代码:000002、299903

    A 股证券简称:万科 A、万科 H 代

       公告编号:〈万〉2019-062




            二〇一九年八月
                                                                       万科企业股份有限公司 2019 年半年度报告摘要


     一、重要提示

           本半年度报告摘要来自半年度报告全文,为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划,
     投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读半年度报告全文。
           本报告已经公司第十八届董事会第二十二次会议审议通过。董事会副主席林茂德因公务原因未能亲自

     出席本次董事会,授权陈贤军董事代为出席并行使表决权。除此之外,本公司其他董事均亲自出席了本次
     董事会会议。
           董事会主席郁亮,总裁、首席执行官祝九胜,执行副总裁、首席财务官、财务负责人王文金声明:保
     证本报告中财务报告的真实、准确和完整。
           公司2019年半年度不派发现金红利,不送红股,不以公积金转增股本。


     二、公司基本情况

     (一)公司简介

     1、基本信息

              A 股股票上市地        深圳证券交易所
               A 股股票简称         万科A
               A 股股票代码         000002
              H 股股票上市地        香港联合交易所有限公司
                                    万科企业、万科 H 代(该简称仅供本公司原 B 股股东通过境内证券公司交易系统交易其
               H 股股票简称
                                    因 B 转 H 而持有的本公司 H 股股份使用。)
                                    02202、299903(该代码仅供本公司原 B 股股东通过境内证券公司交易系统交易其因 B 转
               H 股股票代码
                                    H 而持有的本公司 H 股股份使用。)


     2、联系人和联系方式

                                               董事会秘书                                 证券事务代表
                姓名           朱旭                                         吉江华
              联系地址         中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心   中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
                电话           0755-25606666                                0755-25606666
                传真           0755-25531696                                0755-25531696
              电子信箱         IR@vanke.com                                 IR@vanke.com


     (二)主要财务数据和财务指标

                                                                                                      单位:人民币元
                 项目                         2019 年 1-6 月                2018 年 1-6 月           比上年同期增减
营业收入                                         139,320,076,841.33           105,974,537,269.94                   31.47%
营业利润                                          27,855,979,909.30            19,629,139,535.89                   41.91%
利润总额                                          27,725,984,144.21            19,667,844,908.03                   40.97%
归属于上市公司股东的净利润                        11,841,752,171.43             9,123,743,200.32                   29.79%
扣除非经常性损益后归属于上市公司股东
                                                  11,749,678,942.31             9,096,648,908.14                   29.16%
的净利润



                                                           1
                                                                                      万科企业股份有限公司 2019 年半年度报告摘要

经营活动产生的现金流量净额                                 8,853,110,066.35                  (4,255,092,906.29)                         308.06%
基本每股收益                                                              1.06                              0.83                         28.77%
稀释每股收益                                                              1.06                              0.83                         28.77%
净资产收益率(全面摊薄)                                                7.35%                           6.76%                增加 0.59 个百分点
净资产收益率(加权平均)                                                7.26%                           6.51%                增加 0.75 个百分点
                   项目                           2019 年 6 月 30 日                  2018 年 12 月 31 日                          比年初数增减
资产总额                                                1,577,056,909,941.26             1,528,579,356,474.81                             3.17%
负债总额                                                1,344,589,371,133.80             1,292,958,626,477.23                             3.99%
归属于上市公司股东的净资产                               161,016,910,454.03                155,764,131,544.43                             3.37%
股本(股)                                                11,302,143,001.00                  11,039,152,001.00               增加 262,991,000 股
归属于上市公司股东的每股净资产                                          14.25                            14.11                            0.97%
资产负债率                                                          85.26%                             84.59%                增加 0.67 个百分点


     (三)公司股东数量及持股情况

                                                                                                                                  单位:股
 2019 年 6 月 30 日股东   266,110 户(其中 A 股 266,065 户,    2019 年 7 月 31 日股东总         246,844 户(其中 A 股 246,798 户,H 股 46
 总数                     H 股 45 户)                          数                               户)
                                                          前 10 名股东持股情况
                                                                                                                         持有有
                                                        股东       持股                          报告期内增减变          限售条    质押或冻结
                    股东名称                                                      持股总数
                                                        性质       比例                              动情况              件股份    的股份数量
                                                                                                                           数量
                                                   境内国有
 深圳市地铁集团有限公司(“地铁集团”)                           28.69%         3,242,810,791                     0          0              0
                                                     法人
 HKSCC NOM INEES LIM ITED 注 1                     境外法人       13.96%         1,577,887,274       +262,975,290             0              0
                                                   境内非国
 深圳市钜盛华股份有限公司(“钜盛华”)                            8.19%          926,070,472                      0          0     926,070,376
                                                     有法人
 安邦人寿保险股份有限公司-保守型投资组合               其他       6.19%          699,623,983                      0          0              0
 国信证券-工商银行-国信金鹏分级 1 号集合资
                                                        其他       4.04%          456,993,190                      0          0              0
 产管理计划
 前海人寿保险股份有限公司-海利年年                     其他       3.04%          343,829,742                      0          0              0
 招商财富-招商银行-德赢 1 号专项资产管理计
                                                        其他       2.91%          329,352,920                      0          0              0
 划
 香港中央结算有限公司注 2                          境外法人        2.43%          274,452,460         +45,666,328             0              0
                                                   境内国有
 中央汇金资产管理有限责任公司                                      1.68%          189,566,000                      0          0              0
                                                     法人
 前海人寿保险股份有限公司-自有资金                     其他       1.47%          166,107,821                      0          0              0
 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名
                                                   无
 股东的情况
                                                   前 10 名无限售条件股东持股情况
                    股东名称                               持有无限售条件股份数量                                      股份种类
 地铁集团                                                                        3,242,810,791              人民币普通股(A 股)

 HKSCC NOM INEES LIM ITED                                                        1,577,887,274            境外上市外资股(H 股)

 钜盛华                                                                           926,070,472               人民币普通股(A 股)




                                                                    2
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安邦人寿保险股份有限公司-保守型投资组合                                  699,623,983               人民币普通股(A 股)
国信证券-工商银行-国信金鹏分级 1 号集合资
                                                                          456,993,190               人民币普通股(A 股)
产管理计划
前海人寿保险股份有限公司-海利年年                                        343,829,742               人民币普通股(A 股)
招商财富-招商银行-德赢 1 号专项资产管理计
                                                                          329,352,920               人民币普通股(A 股)

香港中央结算有限公司                                                      274,452,460               人民币普通股(A 股)

中央汇金资产管理有限责任公司                                              189,566,000               人民币普通股(A 股)
-自有资金                                                                166,107,821               人民币普通股(A 股)
                                                1、钜盛华持有前海人寿保险股份有限公司 51%的股权。
上述股东关联关系或一致行动的说明                2、除此之外,公司未知上述股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管
                                                理办法》规定的一致行动人。
参与融资融券业务股东情况说明                    无
参与约定购回交易的股东                          无
    注 1:HKSCC NOM INEES LIM ITED 为本公司 H 股非登记股东所持股份的名义持有人。
    注 2:香港中央结算有限公司为通过深股通持有公司 A 股的非登记股东所持股份的名义持有人。
    上表中的“A 股股东人数”是指合并融资融券信用账户后的股东数量。


    (四)控股股东或实际控制人变更情况

         公司不存在控股股东及实际控制人,报告期内该情况无变化。


    (五)公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表

         □ 适用 √ 不适用


    (六)公司债券情况

    1、公司债券基本信息

                                                                                         债券余额
          债券名称         债券简称 债券代码         发行日               到期日                      利率    还本付息方式
                                                                                         (万元)
    万科企业股份有限公
                                               2015 年 9 月 25 日至
    司 2015 年公司债券(第 15 万科 01 112285                        2020 年 9 月 25 日     500,000    3.50%
                                               2015 年 9 月 28 日
    一期)
    万科企业股份有限公
                                               2017 年 7 月 14 日至
    司 2017 年公司债券(第 17 万科 01 112546                        2022 年 7 月 18 日     300,000    4.50%
                                               2017 年 7 月 18 日                                           采用单利按年计
    一期)
                                                                                                            息,不计复利,
    万科企业股份有限公
                                               2017 年 8 月 3 日至                                          每年付息一次,
    司 2017 年公司债券(第 17 万科 02 112561                         2022 年 8 月 4 日     100,000    4.54%
                                               2017 年 8 月 4 日                                            到期一次还本,
    二期)                                                                                                  最后一期利息随
    万科企业股份有限公                                                                                      本金的兑付一起
    司 2018 年面向合格投                                                                                    支付。
                                               2018 年 8 月 8 日至
    资者公开发行住房租 18 万科 01 112742                             2023 年 8 月 9 日     150,000    4.05%
                                               2018 年 8 月 9 日
    赁专项公司债券(第一
    期)
    万科企业股份有限公
                         18 万科 02 112784     2018 年 10 月 26 日至 2023 年 10 月 29      200,000    4.18%
    司 2018 年面向合格投



                                                               3
                                                                         万科企业股份有限公司 2019 年半年度报告摘要
资者公开发行住房租                       2018 年 10 月 29 日   日
赁专项公司债券(第二
期)
万科企业股份有限公
司 2019 年面向合格投
                                         2019 年 2 月 25 日至
资者公开发行住房租 19 万科 01 112844                          2024 年 2 月 26 日        200,000   3.65%
                                         2019 年 2 月 26 日
赁专项公司债券(第一
期)
公司债券上市或转让的交易场所    深圳证券交易所
                                公司债券面向符合《公司债券发行与交易管理办法》规定且在中国证券登记结算有限责
投资者适当性安排
                                任公司深圳分公司开立合格 A 股证券账户的合格投资者公开发行。
报告期内公司债券的付息兑付情
                                按时足额付息

公司债券附发行人或投资者选择
权条款、可交换条款等特殊条款 17 万科 01、17 万科 02、18 万科 01、18 万科 02 及 19 万科 01 均附第 3 年末公司调整
的,报告期内相关条款的执行情况 票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内,未执行上述选择权条款。
(如适用)。


2、截至报告期末的财务指标

             项目                   本报告期末                       上年末                本报告期末比上年末增减
流动比率                                            1.12                         1.15                 减少 3.52 个百分点
资产负债率                                       85.26%                        84.59%                 增加 0.67 个百分点
速动比率                                            0.44                         0.49                 减少 4.56 个百分点
             项目                     本报告期                      上年同期               本报告期比上年同期增减
EBITDA 利息保障倍数                                 5.56                         6.56                           -15.30%
贷款偿还率                                         100%                         100%                                   -
利息偿付率                                         100%                         100%                                   -


三、经营情况讨论与分析

       (一)房地产市场情况

       报告期内,行业调控延续“房子是用来住的、不是用来炒的”主基调,各地围绕稳地价、稳房价、稳预
期的调控目标,因城施策,促进市场平稳发展。

       全国商品房销售面积同比微降。国家统计局数据显示,1-6 月全国商品房销售面积 7.58 亿平方米,同
比下降 1.8%;销售金额 7.07 万亿元,同比增长 5.6%。

       重点城市成交面积有所增长。上半年公司长期重点观察的 14 个城市1 商品住宅批准预售面积同比增长
11.7%,成交面积同比增长 10.3%。截至报告期末,上述城市的新房可售库存(已取得销售许可而尚未售出
的面积)去化周期约 9.4 个月。

       房地产开发投资仍保持较快增长,新开工面积增速有所回落。上半年全国房地产开发投资完成额同比

增长 10.9%,增速较 2018 年同期上升 1.2 个百分点;全国房屋新开工面积同比增长 10.1%,增速较 2018
年同期减少 0.7 个百分点。

1
    北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州


                                                           4
                                                                           万科企业股份有限公司 2019 年半年度报告摘要

       土地市场供应和成交面积有所增长。根据中国指数研究院的数据,2019 年上半年全国 300 个城市住宅
  用地供应建筑规划面积同比增长 6.5%,成交面积同比增长 6.9%。

       房地产市场融资环境持续收紧。央行数据显示,2019 年二季度末,房地产开发贷余额 11.04 万亿元,
  同比增长 14.6%,增速较 2018 年同期减少 9.6 个百分点。

       (二)报告期内主要工作

       本集团以城乡建设与生活服务商为战略定位,主营业务包括房地产开发和物业服务,同时积极拓展与
  生活服务相关的其它业务。

       2019 年上半年,本集团实现营业收入 1,393.2 亿元,同比增长 31.5%;实现归属于上市公司股东的净

  利润 118.4 亿元,同比增长 29.8%;每股基本盈利 1.06 元,同比增长 28.8%;全面摊薄的净资产收益率为
  7.35%,较 2018 年同期增加 0.59 个百分点。

       本集团 2019 年半年度不派发现金红利、不送红股,不进行公积金转增股本。

       分业务看,上半年本集团全部营业收入中,来自房地产业务的结算收入比例为 95.5%。

                                                                                                                     单位:万元
                               营业收入                       营业成本                                营业利润率
       行业
                        金额          同比增减         金额              同比增减            数值                同比增减
1.主营业务           13,827,282.41         31.95%     8,852,035.44          27.97%            27.74%             0.89 个百分点
其中:房地产         13,299,028.35         32.15%     8,405,463.57          27.86%            28.26%             0.97 个百分点
       物业服务        528,254.06          27.05%       446,571.87          29.90%            14.53%             -1.48 个百分点
2.其他业务             104,725.27         -11.30%        30,273.19          -0.68%            70.16%             -2.72 个百分点
合计                 13,932,007.68         31.47%     8,882,308.63         27.84%             28.06%             0.70 个百分点

  注:营业利润率数据已扣除税金及附加。


       分区域看,上半年本集团房地产业务收入中,南方区域 BG(事业集团)、上海区域 BG、北方区域 BG
  和中西部区域 BG 的占比分别为 35.4%、32.9%、13.7%和 18.0%。

                                          分区域的房地产业务收入和利润情况
                   结算面积                          房地产业务收入                                 权益净利润
                                          比例                                 比例                                      比例
                  (平方米)                           (万元)                                      (万元)
南方区域              2,150,145             25.41%       4,707,647.90               35.40%             403,204.04           26.05%

上海区域              2,440,747             28.84%       4,377,601.25               32.92%             702,828.61           45.41%

北方区域              1,702,596             20.12%       1,817,065.20               13.66%             146,195.36           9.45%

中西部区域            2,169,214             25.63%       2,396,714.00               18.02%             295,623.89           19.09%

合计                  8,462,702            100.00%      13,299,028.35           100.00%              1,547,851.90        100.00%

  注:报告期内有结算的城市,南方区域包括:深圳、广州、东莞、佛山、珠海、中山、长沙、厦门、泉州、福州、三亚、惠
  州、清远、莆田、南宁;上海区域包括:上海、杭州、苏州、无锡、常州、扬州、合肥、南京、镇江、宁波、南昌、芜湖、
  南通、嘉兴、徐州、昆山、温州;北方区域包括:北京、唐山、天津、沈阳、鞍山、抚顺、大连、长春、吉林、青岛、烟台、
  太原、秦皇岛、济南、哈尔滨、廊坊、营口、晋中;中西部区域包括:成都、重庆、南充、武汉、西安、贵阳、昆明、乌鲁
  木齐、郑州。

       1、业务发展情况


                                                          5
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    (1)房地产业务情况
    ①房地产销售和结算情况
    坚持积极销售。1-6 月,本集团实现销售面积 2,150.1 万平方米,销售金额 3,340.0 亿元,同比分别上
升 5.6%和 9.6%,在 41 个城市的开发业务销售金额位列当地前三。上半年本集团所销售的产品中,住宅占
比 87.8%,商办占比 9.0%,其它配套占比 3.2%。住宅产品中 144 平方米以下的中小户型占比 90.6%。

    分区域看,本集团的销售情况如下:



                                 销售面积                           销售金额
                                                     比例                              比例
                               (万平方米)                         (亿元)
             南方区域                    327.47           15.23%          627.59         18.79%

             上海区域                    668.78           31.10%        1,200.12         35.93%

             北方区域                    535.56           24.91%          732.65         21.94%

             中西部区域                  614.56           28.58%          737.67         22.09%

             其他地区                       3.72          0.18%            41.93          1.25%

                 合计                  2,150.09       100.00%           3,339.96        100.00%

注:报告期内有销售的城市,南方区域包括深圳、广州、清远、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、厦门、福州、漳州、泉州、
莆田、三亚、南宁、长沙、晋江、石狮;上海区域包括上海、杭州、嘉兴、苏州、昆山、常熟、无锡、南京、南昌、宁波、
合肥、扬州、温州、芜湖、徐州、南通、镇江、常州、泰州、宿迁、海宁、马鞍山;北方区域包括北京、秦皇岛、天津、沈
阳、抚顺、大连、长春、哈尔滨、吉林、青岛、济南、烟台、太原、唐山、鞍山、石家庄、廊坊;中西部区域包括成都、南
充、武汉、西安、郑州、重庆、昆明、贵阳、乌鲁木齐、兰州、玉溪、西宁、咸阳;其他包括:香港、纽约、旧金山、伦敦、
西雅图。

    结算收入稳步增长。上半年本集团实现结算面积 846.3 万平方米,同比上升 20.7%;实现结算收入 1,329.9
亿元,同比上升 32.2%;房地产业务的结算均价为 15, 715 元/平方米。

    已售未结资源持续上升。截至报告期末,本集团合并报表范围内有 4,403.7 万平方米已售资源未结算,
合同金额合计约 6,215.5 亿元,较上年末分别增长 18.7%和 17.1%。

    ②房地产开发投资情况

    新开工规模下降,竣工规模保持增长。上半年本集团实现新开工面积 1,953.0 万平方米,同比下降 15.9%,
占全年开工计划的 54.1%(2018 年上半年:65.5%);实现竣工面积 1,060.0 万平方米,同比增长 15.6%,
占全年竣工计划的 34.5%(2018 年上半年:34.9%)。预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。

    坚持审慎投资。本集团秉承稳健的投资策略,在确保成本合理的前提下积极发掘各类潜在的投资机会。

上半年本集团获取新项目 54 个,总规划建筑面积 1,372.8 万平方米,权益规划建筑面积 941.8 万平方米,
万科权益规划建筑面积占总规划建筑面积的比例为 68.6%。上述项目的权益地价总额约 649.8 亿元,均价
为 6,900 元/平方米。按建筑面积计算,82.0%的新增项目位于一二线城市;按权益投资金额计算,88.4%位
于一二线城市。

    项目资源保持合理水平。截至报告期末,本集团在建项目和规划中项目的总建筑面积约 15,340.2 万平

方米。其中在建项目总建筑面积约 9,867.6 万平方米,权益建筑面积约 5,869.2 万平方米;规划中项目总建



                                                      6
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筑面积约 5,472.6 万平方米,按万科权益计算的建筑面积约 3,423.5 万平方米。此外,本集团还参与了一批
旧城改造项目,按当前规划条件,此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约 341.4 万平方米。

    报告期内新增项目详细情况请见下表,本部分所列项目中,未来可能有部分项目引进合作方共同开发,
因此本集团在项目中所占的权益比例可能发生变化。目前的权益比例,仅供投资者阶段性参考。

                                                                                                 单位:平方米
                                                                   规划建筑面    万科权益建
     序号      项目名称          位置     权益比例   占地面积                                   进展
                                                                       积          筑面积

       1    佛山金域世家        南海区     99.1%          52,222       182,777       181,186    在建

            佛 山 金 域西 江
       2                        高明区     49.7%          75,037       187,591        93,289    前期
            府

       3    佛山金域时光        禅城区     98.9%          40,459       161,837       160,024    前期

            福 州 台 江排 尾
       4                        台江区     98.5%         205,862       624,800       615,428    前期
            项目
            广 州 幸 福誉 花
       5                        黄埔区     66.5%         191,580       344,956       229,499    前期
            园五期

       6    广州金色里程        增城区     43.4%          45,450       136,215        59,104    前期

            南京溧水 G09
       7                        溧水区    100.0%         162,782       406,956       406,956    前期
            地块项目
            宁 波 海 曙段 塘
       8                        海曙区    100.0%          74,346       157,780       157,780    前期
            项目
            宁 波 东 钱湖 莫
       9                        鄞州区     99.3%          49,902        50,401        50,041    前期
            古路项目
            苏 州 安 元路 项
      10                        相城区     39.5%          88,260       194,172        76,620    前期
            目
            苏 州 向 阳路 项
      11                        高新区     79.2%          93,688       215,484       170,663    在建
            目
            苏 州 吴 中党 校
      12                        吴中区     99.4%          12,735        58,844        58,497    前期
            项目
            昆 山 开 发区 项   昆山开发
      13                                   99.3%          40,595        93,368        92,724    前期
            目                     区
            昆 山 夏 驾河 项   昆山开发
      14                                   91.1%         112,727       202,908       184,890    前期
            目                     区
            温 州 瑞 安市 西
      15                       瑞祥新区    99.8%          70,151       195,720       195,309    前期
            岙村地块

      16    温州翡翠心湖        鹿城区     97.2%          11,989        33,569        32,619    前期

            北 京 城 市之 光
      17                        通州区     74.9%         115,506       280,243       209,790    前期
            东望
            北 京 翡 翠西 湖
      18                        丰台区     79.8%         168,663       184,119       146,909    前期
            雲庐

      19    北京观承望溪        顺义区     48.3%          43,326        64,988        31,363    前期

            沈 阳 首 府未 来
      20                        皇姑区     97.3%         334,407       691,609       673,074    在建
            城
            沈 阳 富 丽华 项
      21                        和平区     98.0%          14,496       101,468        99,439    前期
            目




                                                     7
                                                              万科企业股份有限公司 2019 年半年度报告摘要

                                                              规划建筑面    万科权益建
序号      项目名称          位置     权益比例   占地面积                                   进展
                                                                  积          筑面积
       鞍 山 高 新万 科
 22                        高新区     69.0%         129,638       261,943       180,740    前期
       城
       盘 锦 万 科城 如
 23                       兴隆台区    99.0%         234,931       696,446       689,482    前期
       园

 24    大连未来之光        金州区     54.6%         212,731       466,861       254,906    前期

 25    济阳时代之光        济阳区     42.0%         129,156       337,505       141,752    前期

 26    青岛北宸之光        即墨区     41.8%          70,037       112,060        46,819    在建

       石 家 庄 公园 都
 27                        新华区     41.0%          48,731       117,930        48,351    前期
       会
       石 家 庄 正定 文
 28                        正定区     49.0%          61,496       122,991        60,266    前期
       化村项目

 29    石家庄未来城        栾城区     47.3%         104,994       191,189        90,413    前期

 30    天津四季滨江        北辰区     69.2%         136,700       291,953       201,885    前期

 31    天津翡翠紫台        西青区     37.6%          68,567       109,309        41,122    在建

 32    长春柏翠阅湖        南关区     60.0%          12,911        45,189        27,113    前期

                          北湖科技
 33    长春溪望                       94.6%         155,044       284,000       268,607    前期
                            开发区
       长 春 北 湖溪 望   北湖科技
 34                                  100.0%         129,436       241,000       241,000    前期
       东地块               开发区
       唐 山 新 华道 项
 35                        路北区     51.0%          17,265       120,854        61,636    前期
       目
       张 家 口 京城 上
 36                       下花园区    32.0%         101,649       225,095        72,030    前期
       方
       临 沂 新 都会 项
 37                        河东区     40.0%         154,165       353,257       141,303    前期
       目

 38    成都公园都会       天府新区    68.3%          47,333        94,667        64,686    在建

 39    成都国寿嘉园        温江区     40.0%          78,279       116,636        46,654    前期

       成 都 天 府万 科
 40                       天府新区    99.6%         731,480       880,478       877,220    前期
       城

 41    成都怡心湖岸       天府新区    31.5%         104,202       260,400        82,104    在建

 42    贵阳万科麓山        云岩区     40.0%         303,067       783,312       313,325    前期

 43    昆明五百里          官渡区     40.0%         232,914       826,604       330,642    前期

 44    银川翡翠湖望        贺兰县     32.0%          67,591       107,994        34,558    在建

       武 汉 万 科新 都
 45                        洪山区     64.8%          59,898       287,499       186,328    前期
       会
       西 安 大 都会 云
 46                       西咸新区    28.0%         148,195       438,115       122,672    在建
       境

 47    咸阳金域华府        秦都区     63.8%          62,966       180,681       115,310    前期




                                                8
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                                                                 规划建筑面     万科权益建
 序号      项目名称            位置     权益比例   占地面积                                    进展
                                                                     积           筑面积

  48    重庆四季花城          北碚区     41.4%          77,975       194,864         80,635    在建

        重 庆 理 想城 一
  49                         沙坪坝区    99.1%         104,692       156,993        155,501    前期
        期
        重 庆 理 想城 二
  50                         沙坪坝区    50.3%          97,965       152,513         76,668    前期
        期
        重 庆 理 想城 三
  51                         沙坪坝区    48.3%          74,723       131,217         63,338    前期
        期
        重 庆 照 母山 项
  52                          渝北区     90.0%          62,111        94,336         84,865    前期
        目
        武 汉 汉 宜路 项
  53                          硚口区     46.0%          84,804       313,746        144,198    前期
        目
        乌 鲁 木 齐华 府
  54                          高新区     91.5%          67,412       160,350        146,704    前期
        里

                      总计                          6,177,241      13,727,792     9,418,037



报告期末至本报告披露日,本集团新增以下开发项目:
                                                                                单位:平方米

                                                                 规划建筑面     万科权益建
 序号      项目名称            位置     权益比例   占地面积                                    进展
                                                                     积           筑面积
        佛 山 乐 从镇 项
   1                          顺德区     49.5%         131,842       352,801        174,643    前期
        目
        南 宁 那 况路 北
   2                          兴宁区    100.0%          69,836       125,704        125,704    前期
        侧项目
        珠 海 北 围
   3                          高新区     98.4%          16,310        48,929         48,136    前期
        2019-18 地块
        珠 海 滨 海商 务
   4                          金湾区    100.0%         110,972       170,997        170,997    前期
        区地块
        无锡南门 44 号
   5                          江阴市     99.2%          60,267       150,666        149,399    前期
        地块
        宁 波 骆 驼 375
   6                          镇海区     98.9%         159,678       375,418        371,270    前期
        项目
        杭 州 五 常车 辆
   7                          余杭区     50.8%         448,000       783,000        397,401    在建
        段项目
        杭 州 良 渚遗 址
   8                          余杭区     50.0%          83,000       124,000         62,000    前期
        公园地块
        杭 州 许 村镇 杭
   9                          海宁区    100.0%          41,541       103,852        103,852    前期
        海交界线地块

  10    温州 D28 地块         鹿城区     99.1%          23,543        56,503         55,984    前期

        南 通 中 创 区
  11                          崇川区    100.0%          75,362       171,000        171,000    前期
        R12 地块
        沈阳 戴家 庄-A
  12                          法库县     44.6%          39,846       112,000         49,974    前期
        地块
        沈 阳 加 州花 园
  13                          于洪区     99.2%          77,880       148,000        146,786    前期
        项目




                                                   9
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                                                                     规划建筑面     万科权益建
      序号      项目名称           位置    权益比例   占地面积                                    进展
                                                                         积           筑面积
             唐 山 港 岛中 心
       14                         丰南区    53.7%          120,241       245,115        131,553   前期
             项目
             重 庆 悦 来 117
       15                         渝北区    99.2%           78,043       117,065        116,081   前期
             亩项目
             重庆水土 111 亩
       16                         渝北区    99.0%           73,686       110,530        109,424   前期
             项目
             重 庆 水 土 103
       17                         渝北区    99.0%           68,554        95,264         94,312   前期
             亩项目
             重 庆 悦 来 493
       18                         渝北区    99.0%          328,787       475,033        470,473   前期
             亩项目

                           总计                        2,007,388        3,765,877     2,948,989


    (2)物业服务情况

    基于巩固基本盘的原则,万科物业继续坚持以有品质、有温度的服务积累客户口碑;坚持住宅商企两

翼齐飞的战略,聚焦核心城市、核心客户,市场份额持续扩大。上半年万科物业实现营业收入 52.8 亿元,
同比增长 27.1%。

    报告期内,万科物业积极拓展项目资源,新增项目的签约饱和收入(指根据项目合同约定在一个完整
年度的物业服务费收入)21.64 亿元,同比增长 113.8%;其中,住宅物业服务新增饱和收入 13.33 亿元,
同比增长 84%;商业物业服务新增饱和收入 8.31 亿元,同比增长 189%。

    同时,万科物业大力拓展服务内容,从业主利益出发,围绕房屋资产的交易、管理、配套、增值等环
节推出综合性的资产服务计划。

    万科物业还积极开展数字化建设,以更好的响应客户服务需求,实现降本提效和精细运营。

    (3)租赁住宅情况

    提升已获取项目的开业效率与经营质量,提升万科租赁住宅品牌影响力是租赁住宅业务的基本盘。

    本集团租赁住宅业务上半年新开业 101 个项目,总计 2.06 万间。截至报告期末,租赁住宅业务覆盖
35 个主要城市,累计开业 8.2 万间,其中 74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、
青岛、南京、苏州、武汉、西安、济南等 14 个核心城市。成熟期项目(开业半年及以上)的平均出租率
为 91%。

    同时,本集团坚持围绕租赁客户的痛点和需求,提升产品和服务能力。主要产品线青年长租公寓品牌
“泊寓”荣获“2018-2019 中国集中式长租公寓年度十佳运营商”称号。

    为拓展资源获取渠道,本集团在局部城市开展万村项目探索。截至报告期末,万村项目改造完工的房
间数约 2.4 万间,已交付开业的项目出租率良好。部分项目由于开展难度高于预期,本集团基于自身的经
营安排进行了相应调整。

    (4)商业开发与运营

    本集团以印力集团作为商业开发与运营平台。截至报告期末,本集团管理商业项目总建筑面积超过



                                                      10
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1,350 万平方米。其中,印力集团管理商业项目 110 个,管理面积 915 万平方米,已开业面积为 643 万平
方米(90%为购物中心)。

    持续提升既有项目的运营表现是商业业务的基本盘。报告期内,印力集团聚焦存量项目,持续优化资
产结构,提升运营管理水平,购物中心的整体出租率(不含改造项目)约 97%。期内,济南印象城、杭州

金沙印象城及合肥万科广场三个购物中心开业,凭借丰富、便利的服务体验,为当地消费者带来美好生活
体验。

    (5)物流仓储服务

    本集团以“万纬物流”为物流仓储服务平台,经过近四年发展,目前服务客户超过 800 家,涵盖电商类、
快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。2019 年 6 月,在由中国仓储与配送协会举办的
第十四届中国仓储配送大会上,万纬物流当选“2018 年全国仓储地产十强企业”。

    经营好现有项目,完善布局是物流仓储服务的基本盘。围绕基本盘,万纬物流一方面通过精益管理及
信息化手段提升经营能力,通过优质服务赢得客户;另一方面持续加大项目储备,完善冷链布局。

    上半年万纬物流新获取项目 9 个,合计可租赁物业的建筑面积约为 74 万平方米。截至报告期末,万
纬物流已进驻 44 个城市,获取 127 个项目,可租赁物业的建筑面积 996 万平方米。

    报告期内,万纬物流通过对部分现有项目设计方案进行调整、增设冷链功能的方式,进一步加快冷链
业务对全国核心城市的覆盖。

    截至本报告披露日,万纬物流共运营 64 个项目(含 55 个高标库项目和 9 个冷链项目),其中高标库
稳定运营项目平均出租率为 92%。

    (6)其他业务

    截至报告期末,本集团共管理标准办公项目 79 个,产业园项目 35 个,管理面积合计约 803 万平方米
(其中 72%位于北京、上海、广州、深圳、杭州和成都六个城市)。

    为响应国家发展冰雪运动的号召,本集团致力于打造有竞争力的冰雪度假服务体系,旗下吉林万科松
花湖和北京石京龙雪场 2018-2019 雪季累计到访客流量超过 60 万人次。松花湖项目现已尝试通过增加度假
场景、丰富客户体验来提升夏季运营效益。

    2、以客户为中心,提高产品和服务能力

    报告期内,本集团严守安全和质量底线,持续完善天网检查、工程评估、专家咨询的交叉评估体系,
从入场材料、过程隐患和交付风险多方面把控,借助外部专业力量,强化风险管控。

    为有效识别客户变化趋势、助推产品和服务能力升级,本集团开展了客户洞察、产品底线标准和装修
标准升级等系列工作:通过深度访谈和调研,发掘客户真实需求,提供专业解决方案;在充分总结与沉淀
过往客户反馈的基础上,完成设计底线标准升级和设计底线管理办法编制,牢筑产品底线以避免重复犯错;

通过开展装修标准升级竞赛、材料部品展览、家具智能研发三项行动,持续迭代升级产品标准,为下一步
产品服务升级储能蓄势。

    3、组织建设


                                               11
                                                           万科企业股份有限公司 2019 年半年度报告摘要

    本集团继续推进组织重建与事人匹配,打造“矢量组织、冠军组织、韧性组织”。期内,本集团各事
业集团、事业单元持续探索、完善所在组织的功能搭建和人员构成,明确合理组织结构比例;同时积极开
展“大江大海”计划,为事业发展寻找最合适、最优秀的人才。

    4、社会责任

    本集团持续关注利益相关方发展,切实履行社会责任,期内继续加大精准扶贫及乡村振兴力度,与光

彩事业基金会合作推进“光彩万科精准扶贫与乡村振兴专项基金”项目,在云南怒江、广西百色、福建寿宁、
广东汕尾、广东河源以及贵州、甘肃等地开展易地搬迁、教育扶贫及乡村振兴。本集团还建造、运营了 2019
年中国北京世界园艺博览会四大核心场馆之一的“植物馆”项目,通过这一具有国际影响力的平台,向社会
传递尊重自然、尊重生命的绿色理念。

    (三)未来发展展望
    下半年整体经济仍将面临诸多风险和挑战。7 月底,中央政治局会议强调要坚持房子是用来住的、不

是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制。行业调控预计仍将保持连续性和稳定性。融资方面,随着金
融监管持续收紧,房企融资将面临一定压力。
    面对高度的不确定性,本集团将牢牢把握经营的“基本盘”,在上半年的基础上,继续巩固和深化既
定工作思路。

    基于战略,本集团将继续聚焦主航道,巩固提升基本盘。
    基于市场,本集团将坚持积极销售,积极回款;加快长期库存去化;提升经营性业务表现;提高资金
使用效率;实施清产核资。
    基于客户,本集团将严守安全和质量底线;打造客户愿意买单的好产品和好服务。
    基于事业合伙人机制,本集团将继续推动组织重建和事人匹配。


四、涉及财务报告的相关事项

(一)与上一会计期间财务报告相比,会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明

    √ 适用 □ 不适用
    财政部修订并发布了《企业会计准则第 21 号——租赁》 、《关于修订印发 2019 年度一般企业财务报
表格式的通知》(财会 [2019] 6 号)、《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》、《企业会计准则第 12
号——债务重组》,根据相关规定,本集团自 2019 年 1 月 1 日起执行上述会计准则。除已经在财务报表的

会计政策变更影响的披露外,采用上述准则未对本集团财务状况和经营成果产生重大影响。


(二)报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明

    □ 适用 √ 不适用
    本集团本报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。




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(三)与上一会计期间财务报告相比,合并报表范围发生变化的情况说明

   √ 适用 □ 不适用
   本集团报告期新设 131 家子公司,收购 35 家子公司,注销、出售或控制权变更 54 家子公司。




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