万 科 企 业股 份 有 限公 司
CHINA VANKE CO., LTD.
2019 年半年度报告摘要
A 股证券代码：000002、299903
A 股证券简称：万科 A、万科 H 代
公告编号：〈万〉2019-062
二〇一九年八月
万科企业股份有限公司 2019 年半年度报告摘要
一、重要提示
本半年度报告摘要来自半年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，
投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读半年度报告全文。
本报告已经公司第十八届董事会第二十二次会议审议通过。董事会副主席林茂德因公务原因未能亲自
出席本次董事会，授权陈贤军董事代为出席并行使表决权。除此之外，本公司其他董事均亲自出席了本次
董事会会议。
董事会主席郁亮，总裁、首席执行官祝九胜，执行副总裁、首席财务官、财务负责人王文金声明：保
证本报告中财务报告的真实、准确和完整。
公司2019年半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
二、公司基本情况
（一）公司简介
1、基本信息
A 股股票上市地 深圳证券交易所
A 股股票简称 万科Ａ
A 股股票代码 000002
H 股股票上市地 香港联合交易所有限公司
万科企业、万科 H 代（该简称仅供本公司原 B 股股东通过境内证券公司交易系统交易其
H 股股票简称
因 B 转 H 而持有的本公司 H 股股份使用。）
02202、299903（该代码仅供本公司原 B 股股东通过境内证券公司交易系统交易其因 B 转
H 股股票代码
H 而持有的本公司 H 股股份使用。）
2、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 朱旭 吉江华
联系地址 中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心 中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
电话 0755-25606666 0755-25606666
传真 0755-25531696 0755-25531696
电子信箱 IR@vanke.com IR@vanke.com
（二）主要财务数据和财务指标
单位：人民币元
项目 2019 年 1-6 月 2018 年 1-6 月 比上年同期增减
营业收入 139,320,076,841.33 105,974,537,269.94 31.47%
营业利润 27,855,979,909.30 19,629,139,535.89 41.91%
利润总额 27,725,984,144.21 19,667,844,908.03 40.97%
归属于上市公司股东的净利润 11,841,752,171.43 9,123,743,200.32 29.79%
扣除非经常性损益后归属于上市公司股东
11,749,678,942.31 9,096,648,908.14 29.16%
的净利润
1
万科企业股份有限公司 2019 年半年度报告摘要
经营活动产生的现金流量净额 8,853,110,066.35 (4,255,092,906.29) 308.06%
基本每股收益 1.06 0.83 28.77%
稀释每股收益 1.06 0.83 28.77%
净资产收益率（全面摊薄） 7.35% 6.76% 增加 0.59 个百分点
净资产收益率（加权平均） 7.26% 6.51% 增加 0.75 个百分点
项目 2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 比年初数增减
资产总额 1,577,056,909,941.26 1,528,579,356,474.81 3.17%
负债总额 1,344,589,371,133.80 1,292,958,626,477.23 3.99%
归属于上市公司股东的净资产 161,016,910,454.03 155,764,131,544.43 3.37%
股本（股） 11,302,143,001.00 11,039,152,001.00 增加 262,991,000 股
归属于上市公司股东的每股净资产 14.25 14.11 0.97%
资产负债率 85.26% 84.59% 增加 0.67 个百分点
（三）公司股东数量及持股情况
单位：股
2019 年 6 月 30 日股东 266,110 户（其中 A 股 266,065 户， 2019 年 7 月 31 日股东总 246,844 户（其中 A 股 246,798 户，H 股 46
总数 H 股 45 户） 数 户）
前 10 名股东持股情况
持有有
股东 持股 报告期内增减变 限售条 质押或冻结
股东名称 持股总数
性质 比例 动情况 件股份 的股份数量
数量
境内国有
深圳市地铁集团有限公司（“地铁集团”） 28.69% 3,242,810,791 0 0 0
法人
HKSCC NOM INEES LIM ITED 注 1 境外法人 13.96% 1,577,887,274 +262,975,290 0 0
境内非国
深圳市钜盛华股份有限公司（“钜盛华”） 8.19% 926,070,472 0 0 926,070,376
有法人
安邦人寿保险股份有限公司－保守型投资组合 其他 6.19% 699,623,983 0 0 0
国信证券－工商银行－国信金鹏分级 1 号集合资
其他 4.04% 456,993,190 0 0 0
产管理计划
前海人寿保险股份有限公司－海利年年 其他 3.04% 343,829,742 0 0 0
招商财富－招商银行－德赢 1 号专项资产管理计
其他 2.91% 329,352,920 0 0 0
划
香港中央结算有限公司注 2 境外法人 2.43% 274,452,460 +45,666,328 0 0
境内国有
中央汇金资产管理有限责任公司 1.68% 189,566,000 0 0 0
法人
前海人寿保险股份有限公司－自有资金 其他 1.47% 166,107,821 0 0 0
战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名
无
股东的情况
前 10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
地铁集团 3,242,810,791 人民币普通股（A 股）
HKSCC NOM INEES LIM ITED 1,577,887,274 境外上市外资股（H 股）
钜盛华 926,070,472 人民币普通股（A 股）
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万科企业股份有限公司 2019 年半年度报告摘要
安邦人寿保险股份有限公司－保守型投资组合 699,623,983 人民币普通股（A 股）
国信证券－工商银行－国信金鹏分级 1 号集合资
456,993,190 人民币普通股（A 股）
产管理计划
前海人寿保险股份有限公司－海利年年 343,829,742 人民币普通股（A 股）
招商财富－招商银行－德赢 1 号专项资产管理计
329,352,920 人民币普通股（A 股）
划
香港中央结算有限公司 274,452,460 人民币普通股（A 股）
中央汇金资产管理有限责任公司 189,566,000 人民币普通股（A 股）
－自有资金 166,107,821 人民币普通股（A 股）
1、钜盛华持有前海人寿保险股份有限公司 51%的股权。
上述股东关联关系或一致行动的说明 2、除此之外，公司未知上述股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管
理办法》规定的一致行动人。
参与融资融券业务股东情况说明 无
参与约定购回交易的股东 无
注 1：HKSCC NOM INEES LIM ITED 为本公司 H 股非登记股东所持股份的名义持有人。
注 2：香港中央结算有限公司为通过深股通持有公司 A 股的非登记股东所持股份的名义持有人。
上表中的“A 股股东人数”是指合并融资融券信用账户后的股东数量。
（四）控股股东或实际控制人变更情况
公司不存在控股股东及实际控制人，报告期内该情况无变化。
（五）公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
（六）公司债券情况
1、公司债券基本信息
债券余额
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 到期日 利率 还本付息方式
（万元）
万科企业股份有限公
2015 年 9 月 25 日至
司 2015 年公司债券（第 15 万科 01 112285 2020 年 9 月 25 日 500,000 3.50%
2015 年 9 月 28 日
一期）
万科企业股份有限公
2017 年 7 月 14 日至
司 2017 年公司债券（第 17 万科 01 112546 2022 年 7 月 18 日 300,000 4.50%
2017 年 7 月 18 日 采用单利按年计
一期）
息，不计复利，
万科企业股份有限公
2017 年 8 月 3 日至 每年付息一次，
司 2017 年公司债券（第 17 万科 02 112561 2022 年 8 月 4 日 100,000 4.54%
2017 年 8 月 4 日 到期一次还本，
二期） 最后一期利息随
万科企业股份有限公 本金的兑付一起
司 2018 年面向合格投 支付。
2018 年 8 月 8 日至
资者公开发行住房租 18 万科 01 112742 2023 年 8 月 9 日 150,000 4.05%
2018 年 8 月 9 日
赁专项公司债券（第一
期）
万科企业股份有限公
18 万科 02 112784 2018 年 10 月 26 日至 2023 年 10 月 29 200,000 4.18%
司 2018 年面向合格投
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万科企业股份有限公司 2019 年半年度报告摘要
资者公开发行住房租 2018 年 10 月 29 日 日
赁专项公司债券（第二
期）
万科企业股份有限公
司 2019 年面向合格投
2019 年 2 月 25 日至
资者公开发行住房租 19 万科 01 112844 2024 年 2 月 26 日 200,000 3.65%
2019 年 2 月 26 日
赁专项公司债券(第一
期)
公司债券上市或转让的交易场所 深圳证券交易所
公司债券面向符合《公司债券发行与交易管理办法》规定且在中国证券登记结算有限责
投资者适当性安排
任公司深圳分公司开立合格 A 股证券账户的合格投资者公开发行。
报告期内公司债券的付息兑付情
按时足额付息
况
公司债券附发行人或投资者选择
权条款、可交换条款等特殊条款 17 万科 01、17 万科 02、18 万科 01、18 万科 02 及 19 万科 01 均附第 3 年末公司调整
的，报告期内相关条款的执行情况 票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内，未执行上述选择权条款。
（如适用）。
2、截至报告期末的财务指标
项目 本报告期末 上年末 本报告期末比上年末增减
流动比率 1.12 1.15 减少 3.52 个百分点
资产负债率 85.26% 84.59% 增加 0.67 个百分点
速动比率 0.44 0.49 减少 4.56 个百分点
项目 本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
EBITDA 利息保障倍数 5.56 6.56 -15.30%
贷款偿还率 100% 100% -
利息偿付率 100% 100% -
三、经营情况讨论与分析
（一）房地产市场情况
报告期内，行业调控延续“房子是用来住的、不是用来炒的”主基调，各地围绕稳地价、稳房价、稳预
期的调控目标，因城施策，促进市场平稳发展。
全国商品房销售面积同比微降。国家统计局数据显示，1-6 月全国商品房销售面积 7.58 亿平方米，同
比下降 1.8%；销售金额 7.07 万亿元，同比增长 5.6%。
重点城市成交面积有所增长。上半年公司长期重点观察的 14 个城市1 商品住宅批准预售面积同比增长
11.7%，成交面积同比增长 10.3%。截至报告期末，上述城市的新房可售库存（已取得销售许可而尚未售出
的面积）去化周期约 9.4 个月。
房地产开发投资仍保持较快增长，新开工面积增速有所回落。上半年全国房地产开发投资完成额同比
增长 10.9%，增速较 2018 年同期上升 1.2 个百分点；全国房屋新开工面积同比增长 10.1%，增速较 2018
年同期减少 0.7 个百分点。
1
北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州
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万科企业股份有限公司 2019 年半年度报告摘要
土地市场供应和成交面积有所增长。根据中国指数研究院的数据，2019 年上半年全国 300 个城市住宅
用地供应建筑规划面积同比增长 6.5%，成交面积同比增长 6.9%。
房地产市场融资环境持续收紧。央行数据显示，2019 年二季度末，房地产开发贷余额 11.04 万亿元，
同比增长 14.6%，增速较 2018 年同期减少 9.6 个百分点。
（二）报告期内主要工作
本集团以城乡建设与生活服务商为战略定位，主营业务包括房地产开发和物业服务，同时积极拓展与
生活服务相关的其它业务。
2019 年上半年，本集团实现营业收入 1,393.2 亿元，同比增长 31.5%；实现归属于上市公司股东的净
利润 118.4 亿元，同比增长 29.8%；每股基本盈利 1.06 元，同比增长 28.8%；全面摊薄的净资产收益率为
7.35%，较 2018 年同期增加 0.59 个百分点。
本集团 2019 年半年度不派发现金红利、不送红股，不进行公积金转增股本。
分业务看，上半年本集团全部营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例为 95.5%。
单位：万元
营业收入 营业成本 营业利润率
行业
金额 同比增减 金额 同比增减 数值 同比增减
1.主营业务 13,827,282.41 31.95% 8,852,035.44 27.97% 27.74% 0.89 个百分点
其中：房地产 13,299,028.35 32.15% 8,405,463.57 27.86% 28.26% 0.97 个百分点
物业服务 528,254.06 27.05% 446,571.87 29.90% 14.53% -1.48 个百分点
2.其他业务 104,725.27 -11.30% 30,273.19 -0.68% 70.16% -2.72 个百分点
合计 13,932,007.68 31.47% 8,882,308.63 27.84% 28.06% 0.70 个百分点
注：营业利润率数据已扣除税金及附加。
分区域看，上半年本集团房地产业务收入中，南方区域 BG（事业集团）、上海区域 BG、北方区域 BG
和中西部区域 BG 的占比分别为 35.4%、32.9%、13.7%和 18.0%。
分区域的房地产业务收入和利润情况
结算面积 房地产业务收入 权益净利润
比例 比例 比例
（平方米） （万元） （万元）
南方区域 2,150,145 25.41% 4,707,647.90 35.40% 403,204.04 26.05%
上海区域 2,440,747 28.84% 4,377,601.25 32.92% 702,828.61 45.41%
北方区域 1,702,596 20.12% 1,817,065.20 13.66% 146,195.36 9.45%
中西部区域 2,169,214 25.63% 2,396,714.00 18.02% 295,623.89 19.09%
合计 8,462,702 100.00% 13,299,028.35 100.00% 1,547,851.90 100.00%
注：报告期内有结算的城市，南方区域包括：深圳、广州、东莞、佛山、珠海、中山、长沙、厦门、泉州、福州、三亚、惠
州、清远、莆田、南宁；上海区域包括：上海、杭州、苏州、无锡、常州、扬州、合肥、南京、镇江、宁波、南昌、芜湖、
南通、嘉兴、徐州、昆山、温州；北方区域包括：北京、唐山、天津、沈阳、鞍山、抚顺、大连、长春、吉林、青岛、烟台、
太原、秦皇岛、济南、哈尔滨、廊坊、营口、晋中；中西部区域包括：成都、重庆、南充、武汉、西安、贵阳、昆明、乌鲁
木齐、郑州。
1、业务发展情况
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万科企业股份有限公司 2019 年半年度报告摘要
（1）房地产业务情况
①房地产销售和结算情况
坚持积极销售。1-6 月，本集团实现销售面积 2,150.1 万平方米，销售金额 3,340.0 亿元，同比分别上
升 5.6%和 9.6%，在 41 个城市的开发业务销售金额位列当地前三。上半年本集团所销售的产品中，住宅占
比 87.8%，商办占比 9.0%，其它配套占比 3.2%。住宅产品中 144 平方米以下的中小户型占比 90.6%。
分区域看，本集团的销售情况如下：
销售面积 销售金额
比例 比例
（万平方米） （亿元）
南方区域 327.47 15.23% 627.59 18.79%
上海区域 668.78 31.10% 1,200.12 35.93%
北方区域 535.56 24.91% 732.65 21.94%
中西部区域 614.56 28.58% 737.67 22.09%
其他地区 3.72 0.18% 41.93 1.25%
合计 2,150.09 100.00% 3,339.96 100.00%
注：报告期内有销售的城市，南方区域包括深圳、广州、清远、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、厦门、福州、漳州、泉州、
莆田、三亚、南宁、长沙、晋江、石狮；上海区域包括上海、杭州、嘉兴、苏州、昆山、常熟、无锡、南京、南昌、宁波、
合肥、扬州、温州、芜湖、徐州、南通、镇江、常州、泰州、宿迁、海宁、马鞍山；北方区域包括北京、秦皇岛、天津、沈
阳、抚顺、大连、长春、哈尔滨、吉林、青岛、济南、烟台、太原、唐山、鞍山、石家庄、廊坊；中西部区域包括成都、南
充、武汉、西安、郑州、重庆、昆明、贵阳、乌鲁木齐、兰州、玉溪、西宁、咸阳；其他包括：香港、纽约、旧金山、伦敦、
西雅图。
结算收入稳步增长。上半年本集团实现结算面积 846.3 万平方米，同比上升 20.7%；实现结算收入 1,329.9
亿元，同比上升 32.2%；房地产业务的结算均价为 15, 715 元/平方米。
已售未结资源持续上升。截至报告期末，本集团合并报表范围内有 4,403.7 万平方米已售资源未结算，
合同金额合计约 6,215.5 亿元，较上年末分别增长 18.7%和 17.1%。
②房地产开发投资情况
新开工规模下降，竣工规模保持增长。上半年本集团实现新开工面积 1,953.0 万平方米，同比下降 15.9%，
占全年开工计划的 54.1%（2018 年上半年：65.5%）；实现竣工面积 1,060.0 万平方米，同比增长 15.6%，
占全年竣工计划的 34.5%（2018 年上半年：34.9%）。预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。
坚持审慎投资。本集团秉承稳健的投资策略，在确保成本合理的前提下积极发掘各类潜在的投资机会。
上半年本集团获取新项目 54 个，总规划建筑面积 1,372.8 万平方米，权益规划建筑面积 941.8 万平方米，
万科权益规划建筑面积占总规划建筑面积的比例为 68.6%。上述项目的权益地价总额约 649.8 亿元，均价
为 6,900 元/平方米。按建筑面积计算，82.0%的新增项目位于一二线城市；按权益投资金额计算，88.4%位
于一二线城市。
项目资源保持合理水平。截至报告期末，本集团在建项目和规划中项目的总建筑面积约 15,340.2 万平
方米。其中在建项目总建筑面积约 9,867.6 万平方米，权益建筑面积约 5,869.2 万平方米；规划中项目总建
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万科企业股份有限公司 2019 年半年度报告摘要
筑面积约 5,472.6 万平方米，按万科权益计算的建筑面积约 3,423.5 万平方米。此外，本集团还参与了一批
旧城改造项目，按当前规划条件，此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约 341.4 万平方米。
报告期内新增项目详细情况请见下表，本部分所列项目中，未来可能有部分项目引进合作方共同开发，
因此本集团在项目中所占的权益比例可能发生变化。目前的权益比例，仅供投资者阶段性参考。
单位：平方米
规划建筑面 万科权益建
序号 项目名称 位置 权益比例 占地面积 进展
积 筑面积
1 佛山金域世家 南海区 99.1% 52,222 182,777 181,186 在建
佛 山 金 域西 江
2 高明区 49.7% 75,037 187,591 93,289 前期
府
3 佛山金域时光 禅城区 98.9% 40,459 161,837 160,024 前期
福 州 台 江排 尾
4 台江区 98.5% 205,862 624,800 615,428 前期
项目
广 州 幸 福誉 花
5 黄埔区 66.5% 191,580 344,956 229,499 前期
园五期
6 广州金色里程 增城区 43.4% 45,450 136,215 59,104 前期
南京溧水 G09
7 溧水区 100.0% 162,782 406,956 406,956 前期
地块项目
宁 波 海 曙段 塘
8 海曙区 100.0% 74,346 157,780 157,780 前期
项目
宁 波 东 钱湖 莫
9 鄞州区 99.3% 49,902 50,401 50,041 前期
古路项目
苏 州 安 元路 项
10 相城区 39.5% 88,260 194,172 76,620 前期
目
苏 州 向 阳路 项
11 高新区 79.2% 93,688 215,484 170,663 在建
目
苏 州 吴 中党 校
12 吴中区 99.4% 12,735 58,844 58,497 前期
项目
昆 山 开 发区 项 昆山开发
13 99.3% 40,595 93,368 92,724 前期
目 区
昆 山 夏 驾河 项 昆山开发
14 91.1% 112,727 202,908 184,890 前期
目 区
温 州 瑞 安市 西
15 瑞祥新区 99.8% 70,151 195,720 195,309 前期
岙村地块
16 温州翡翠心湖 鹿城区 97.2% 11,989 33,569 32,619 前期
北 京 城 市之 光
17 通州区 74.9% 115,506 280,243 209,790 前期
东望
北 京 翡 翠西 湖
18 丰台区 79.8% 168,663 184,119 146,909 前期
雲庐
19 北京观承望溪 顺义区 48.3% 43,326 64,988 31,363 前期
沈 阳 首 府未 来
20 皇姑区 97.3% 334,407 691,609 673,074 在建
城
沈 阳 富 丽华 项
21 和平区 98.0% 14,496 101,468 99,439 前期
目
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规划建筑面 万科权益建
序号 项目名称 位置 权益比例 占地面积 进展
积 筑面积
鞍 山 高 新万 科
22 高新区 69.0% 129,638 261,943 180,740 前期
城
盘 锦 万 科城 如
23 兴隆台区 99.0% 234,931 696,446 689,482 前期
园
24 大连未来之光 金州区 54.6% 212,731 466,861 254,906 前期
25 济阳时代之光 济阳区 42.0% 129,156 337,505 141,752 前期
26 青岛北宸之光 即墨区 41.8% 70,037 112,060 46,819 在建
石 家 庄 公园 都
27 新华区 41.0% 48,731 117,930 48,351 前期
会
石 家 庄 正定 文
28 正定区 49.0% 61,496 122,991 60,266 前期
化村项目
29 石家庄未来城 栾城区 47.3% 104,994 191,189 90,413 前期
30 天津四季滨江 北辰区 69.2% 136,700 291,953 201,885 前期
31 天津翡翠紫台 西青区 37.6% 68,567 109,309 41,122 在建
32 长春柏翠阅湖 南关区 60.0% 12,911 45,189 27,113 前期
北湖科技
33 长春溪望 94.6% 155,044 284,000 268,607 前期
开发区
长 春 北 湖溪 望 北湖科技
34 100.0% 129,436 241,000 241,000 前期
东地块 开发区
唐 山 新 华道 项
35 路北区 51.0% 17,265 120,854 61,636 前期
目
张 家 口 京城 上
36 下花园区 32.0% 101,649 225,095 72,030 前期
方
临 沂 新 都会 项
37 河东区 40.0% 154,165 353,257 141,303 前期
目
38 成都公园都会 天府新区 68.3% 47,333 94,667 64,686 在建
39 成都国寿嘉园 温江区 40.0% 78,279 116,636 46,654 前期
成 都 天 府万 科
40 天府新区 99.6% 731,480 880,478 877,220 前期
城
41 成都怡心湖岸 天府新区 31.5% 104,202 260,400 82,104 在建
42 贵阳万科麓山 云岩区 40.0% 303,067 783,312 313,325 前期
43 昆明五百里 官渡区 40.0% 232,914 826,604 330,642 前期
44 银川翡翠湖望 贺兰县 32.0% 67,591 107,994 34,558 在建
武 汉 万 科新 都
45 洪山区 64.8% 59,898 287,499 186,328 前期
会
西 安 大 都会 云
46 西咸新区 28.0% 148,195 438,115 122,672 在建
境
47 咸阳金域华府 秦都区 63.8% 62,966 180,681 115,310 前期
8
万科企业股份有限公司 2019 年半年度报告摘要
规划建筑面 万科权益建
序号 项目名称 位置 权益比例 占地面积 进展
积 筑面积
48 重庆四季花城 北碚区 41.4% 77,975 194,864 80,635 在建
重 庆 理 想城 一
49 沙坪坝区 99.1% 104,692 156,993 155,501 前期
期
重 庆 理 想城 二
50 沙坪坝区 50.3% 97,965 152,513 76,668 前期
期
重 庆 理 想城 三
51 沙坪坝区 48.3% 74,723 131,217 63,338 前期
期
重 庆 照 母山 项
52 渝北区 90.0% 62,111 94,336 84,865 前期
目
武 汉 汉 宜路 项
53 硚口区 46.0% 84,804 313,746 144,198 前期
目
乌 鲁 木 齐华 府
54 高新区 91.5% 67,412 160,350 146,704 前期
里
总计 6,177,241 13,727,792 9,418,037
报告期末至本报告披露日，本集团新增以下开发项目：
单位：平方米
规划建筑面 万科权益建
序号 项目名称 位置 权益比例 占地面积 进展
积 筑面积
佛 山 乐 从镇 项
1 顺德区 49.5% 131,842 352,801 174,643 前期
目
南 宁 那 况路 北
2 兴宁区 100.0% 69,836 125,704 125,704 前期
侧项目
珠 海 北 围
3 高新区 98.4% 16,310 48,929 48,136 前期
2019-18 地块
珠 海 滨 海商 务
4 金湾区 100.0% 110,972 170,997 170,997 前期
区地块
无锡南门 44 号
5 江阴市 99.2% 60,267 150,666 149,399 前期
地块
宁 波 骆 驼 375
6 镇海区 98.9% 159,678 375,418 371,270 前期
项目
杭 州 五 常车 辆
7 余杭区 50.8% 448,000 783,000 397,401 在建
段项目
杭 州 良 渚遗 址
8 余杭区 50.0% 83,000 124,000 62,000 前期
公园地块
杭 州 许 村镇 杭
9 海宁区 100.0% 41,541 103,852 103,852 前期
海交界线地块
10 温州 D28 地块 鹿城区 99.1% 23,543 56,503 55,984 前期
南 通 中 创 区
11 崇川区 100.0% 75,362 171,000 171,000 前期
R12 地块
沈阳 戴家 庄-A
12 法库县 44.6% 39,846 112,000 49,974 前期
地块
沈 阳 加 州花 园
13 于洪区 99.2% 77,880 148,000 146,786 前期
项目
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万科企业股份有限公司 2019 年半年度报告摘要
规划建筑面 万科权益建
序号 项目名称 位置 权益比例 占地面积 进展
积 筑面积
唐 山 港 岛中 心
14 丰南区 53.7% 120,241 245,115 131,553 前期
项目
重 庆 悦 来 117
15 渝北区 99.2% 78,043 117,065 116,081 前期
亩项目
重庆水土 111 亩
16 渝北区 99.0% 73,686 110,530 109,424 前期
项目
重 庆 水 土 103
17 渝北区 99.0% 68,554 95,264 94,312 前期
亩项目
重 庆 悦 来 493
18 渝北区 99.0% 328,787 475,033 470,473 前期
亩项目
总计 2,007,388 3,765,877 2,948,989
（2）物业服务情况
基于巩固基本盘的原则，万科物业继续坚持以有品质、有温度的服务积累客户口碑；坚持住宅商企两
翼齐飞的战略，聚焦核心城市、核心客户，市场份额持续扩大。上半年万科物业实现营业收入 52.8 亿元，
同比增长 27.1%。
报告期内，万科物业积极拓展项目资源，新增项目的签约饱和收入（指根据项目合同约定在一个完整
年度的物业服务费收入）21.64 亿元，同比增长 113.8%；其中，住宅物业服务新增饱和收入 13.33 亿元，
同比增长 84%；商业物业服务新增饱和收入 8.31 亿元，同比增长 189%。
同时，万科物业大力拓展服务内容，从业主利益出发，围绕房屋资产的交易、管理、配套、增值等环
节推出综合性的资产服务计划。
万科物业还积极开展数字化建设，以更好的响应客户服务需求，实现降本提效和精细运营。
（3）租赁住宅情况
提升已获取项目的开业效率与经营质量，提升万科租赁住宅品牌影响力是租赁住宅业务的基本盘。
本集团租赁住宅业务上半年新开业 101 个项目，总计 2.06 万间。截至报告期末，租赁住宅业务覆盖
35 个主要城市，累计开业 8.2 万间，其中 74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、
青岛、南京、苏州、武汉、西安、济南等 14 个核心城市。成熟期项目（开业半年及以上）的平均出租率
为 91%。
同时，本集团坚持围绕租赁客户的痛点和需求，提升产品和服务能力。主要产品线青年长租公寓品牌
“泊寓”荣获“2018-2019 中国集中式长租公寓年度十佳运营商”称号。
为拓展资源获取渠道，本集团在局部城市开展万村项目探索。截至报告期末，万村项目改造完工的房
间数约 2.4 万间，已交付开业的项目出租率良好。部分项目由于开展难度高于预期，本集团基于自身的经
营安排进行了相应调整。
（4）商业开发与运营
本集团以印力集团作为商业开发与运营平台。截至报告期末，本集团管理商业项目总建筑面积超过
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万科企业股份有限公司 2019 年半年度报告摘要
1,350 万平方米。其中，印力集团管理商业项目 110 个，管理面积 915 万平方米，已开业面积为 643 万平
方米（90%为购物中心）。
持续提升既有项目的运营表现是商业业务的基本盘。报告期内，印力集团聚焦存量项目，持续优化资
产结构，提升运营管理水平，购物中心的整体出租率（不含改造项目）约 97%。期内，济南印象城、杭州
金沙印象城及合肥万科广场三个购物中心开业，凭借丰富、便利的服务体验，为当地消费者带来美好生活
体验。
（5）物流仓储服务
本集团以“万纬物流”为物流仓储服务平台，经过近四年发展，目前服务客户超过 800 家，涵盖电商类、
快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。2019 年 6 月，在由中国仓储与配送协会举办的
第十四届中国仓储配送大会上，万纬物流当选“2018 年全国仓储地产十强企业”。
经营好现有项目，完善布局是物流仓储服务的基本盘。围绕基本盘，万纬物流一方面通过精益管理及
信息化手段提升经营能力，通过优质服务赢得客户；另一方面持续加大项目储备，完善冷链布局。
上半年万纬物流新获取项目 9 个，合计可租赁物业的建筑面积约为 74 万平方米。截至报告期末，万
纬物流已进驻 44 个城市，获取 127 个项目，可租赁物业的建筑面积 996 万平方米。
报告期内，万纬物流通过对部分现有项目设计方案进行调整、增设冷链功能的方式，进一步加快冷链
业务对全国核心城市的覆盖。
截至本报告披露日，万纬物流共运营 64 个项目（含 55 个高标库项目和 9 个冷链项目），其中高标库
稳定运营项目平均出租率为 92%。
（6）其他业务
截至报告期末，本集团共管理标准办公项目 79 个，产业园项目 35 个，管理面积合计约 803 万平方米
（其中 72%位于北京、上海、广州、深圳、杭州和成都六个城市）。
为响应国家发展冰雪运动的号召，本集团致力于打造有竞争力的冰雪度假服务体系，旗下吉林万科松
花湖和北京石京龙雪场 2018-2019 雪季累计到访客流量超过 60 万人次。松花湖项目现已尝试通过增加度假
场景、丰富客户体验来提升夏季运营效益。
2、以客户为中心，提高产品和服务能力
报告期内，本集团严守安全和质量底线，持续完善天网检查、工程评估、专家咨询的交叉评估体系，
从入场材料、过程隐患和交付风险多方面把控，借助外部专业力量，强化风险管控。
为有效识别客户变化趋势、助推产品和服务能力升级，本集团开展了客户洞察、产品底线标准和装修
标准升级等系列工作：通过深度访谈和调研，发掘客户真实需求，提供专业解决方案；在充分总结与沉淀
过往客户反馈的基础上，完成设计底线标准升级和设计底线管理办法编制，牢筑产品底线以避免重复犯错；
通过开展装修标准升级竞赛、材料部品展览、家具智能研发三项行动，持续迭代升级产品标准，为下一步
产品服务升级储能蓄势。
3、组织建设
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万科企业股份有限公司 2019 年半年度报告摘要
本集团继续推进组织重建与事人匹配，打造“矢量组织、冠军组织、韧性组织”。期内，本集团各事
业集团、事业单元持续探索、完善所在组织的功能搭建和人员构成，明确合理组织结构比例；同时积极开
展“大江大海”计划，为事业发展寻找最合适、最优秀的人才。
4、社会责任
本集团持续关注利益相关方发展，切实履行社会责任，期内继续加大精准扶贫及乡村振兴力度，与光
彩事业基金会合作推进“光彩万科精准扶贫与乡村振兴专项基金”项目，在云南怒江、广西百色、福建寿宁、
广东汕尾、广东河源以及贵州、甘肃等地开展易地搬迁、教育扶贫及乡村振兴。本集团还建造、运营了 2019
年中国北京世界园艺博览会四大核心场馆之一的“植物馆”项目，通过这一具有国际影响力的平台，向社会
传递尊重自然、尊重生命的绿色理念。
（三）未来发展展望
下半年整体经济仍将面临诸多风险和挑战。7 月底，中央政治局会议强调要坚持房子是用来住的、不
是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制。行业调控预计仍将保持连续性和稳定性。融资方面，随着金
融监管持续收紧，房企融资将面临一定压力。
面对高度的不确定性，本集团将牢牢把握经营的“基本盘”，在上半年的基础上，继续巩固和深化既
定工作思路。
基于战略，本集团将继续聚焦主航道，巩固提升基本盘。
基于市场，本集团将坚持积极销售，积极回款；加快长期库存去化；提升经营性业务表现；提高资金
使用效率；实施清产核资。
基于客户，本集团将严守安全和质量底线；打造客户愿意买单的好产品和好服务。
基于事业合伙人机制，本集团将继续推动组织重建和事人匹配。
四、涉及财务报告的相关事项
（一）与上一会计期间财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
财政部修订并发布了《企业会计准则第 21 号——租赁》 、《关于修订印发 2019 年度一般企业财务报
表格式的通知》(财会 [2019] 6 号)、《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》、《企业会计准则第 12
号——债务重组》，根据相关规定，本集团自 2019 年 1 月 1 日起执行上述会计准则。除已经在财务报表的
会计政策变更影响的披露外，采用上述准则未对本集团财务状况和经营成果产生重大影响。
（二）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
本集团本报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
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万科企业股份有限公司 2019 年半年度报告摘要
（三）与上一会计期间财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
本集团报告期新设 131 家子公司，收购 35 家子公司，注销、出售或控制权变更 54 家子公司。
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