万科A:2019年年度报告

万科企业股份有限公司
CHINA VANKE CO., LTD.


   2019 年度报告

    证券代码:000002、299903
   证券简称:万科 A、万科 H 代
    公告编号:〈万〉2020-016




         二〇二〇年三月
                                                   万科企业股份有限公司 2019 年度报告



                   第一节 重要提示、目录和释义




                                  重要提示

    本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证2019年度报告(以下简称
“本报告”)内容的真实性、准确性和完整性,不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗
漏,并承担个别和连带的法律责任。本报告已经公司第十八届董事会第二十七次会议审议
通过,各位董事均亲自出席了本次董事会会议。
    本报告之财务报告已经毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具了标准
无保留意见的审计报告。
    董事会主席郁亮,执行副总裁、财务负责人王文金声明:保证本报告中财务报告的真
实、准确和完整。
    公司2019年度分红派息预案:以实施分红派息时股权登记日的总股本为基数,2019年
度拟合计派发现金股息人民币11,810,739,436.05元(含税),占公司2019年合并报表中归属
于上市公司股东的净利润的比例为30.38%,不送红股,不以公积金转增股本。如以2019年
末公司总股份数11,302,143,001股计算,每10股派送人民币10.45元(含税)现金股息。如公
司在分红派息股权登记日之前发生增发、回购、可转债转增股本等情形导致分红派息股权
登记日的总股份数发生变化,每股股息将在合计派息总额不变的前提下相应调整。该等
2019年度分红派息预案还需提交本公司年度股东大会审议批准。
    本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述,不构成本集团对投资者的实质承诺,
敬请投资者对此保持足够的风险认识,理解计划、预测与承诺之间的差异,注意投资风险。
    本报告已按照《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号——上市公司从事房地产业
务》的要求进行披露。本集团目前面临的主要风险及应对措施, 敬请投资者查阅“第八节
公司治理报告暨企业管治报告”之“十二、内部控制和风险管理” 部分。




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第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................................... 1
第二节 致股东............................................................................................................................... 4
第三节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................................... 6
第四节 董事会报告......................................................................................................................11
第五节 重要事项......................................................................................................................... 68
第六节 股本变动及股东情况 ..................................................................................................... 78
第七节 董事、监事、高级管理人员及员工情况 ..................................................................... 82
第八节 公司治理报告暨企业管治报告 ..................................................................................... 91
第九节 监事会报告................................................................................................................... 107
第十节 内部控制情况................................................................................................................ 109
第十一节 公司债券情况........................................................................................................... 120
第十二节 财务报告................................................................................................................... 124
第十三节 备查文件目录........................................................................................................... 302




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                                          释义


           释义项        指                                  释义内容
本公司、公司             指   万科企业股份有限公司
万科、集团、本集团       指   万科企业股份有限公司及其附属公司
万科物业                 指   万科物业发展股份有限公司
印力集团                 指   印力集团控股有限公司(SCPG Holdings Co., Ltd,在开曼群岛注册)
万纬物流                 指   万科物流发展有限公司
                              Business Group 的缩写,指事业集团,目前包括南方区域 BG、上海区
BG                       指
                              域 BG、北方区域 BG、中西部区域 BG 及物业 BG。
                              Business Unit 的缩写,指事业部,目前包括印力 BU、物流 BU、长租
BU                       指   公寓 BU、海外 BU、冰雪 BU、梅沙教育 BU、企业服务 BU 及食品
                              BU。
央行                     指   中国人民银行
中国证监会               指   中国证券监督管理委员会
深交所                   指   深圳证券交易所
联交所                   指   香港联合交易所有限公司
地铁集团                 指   深圳市地铁集团有限公司
钜盛华                   指   深圳市钜盛华股份有限公司
《公司法》               指   《中华人民共和国公司法》
《证券法》               指   《中华人民共和国证券法》
《深交所上市规则》       指   《深圳证券交易所股票上市规则》
《规范运作指引》         指   《深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引》
《联交所上市规则》       指   《香港联合交易所有限公司证券上市规则》
《企业管治守则》         指   《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录十四《企业管治守则》
                              《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录十《上市发行人董事
《标准守则》             指
                              进行证券交易的标准守则》
                              本公司股本中每股面值为人民币 1.00 元的内资普通股,该等股份在深
A 股(人民币普通股)     指
                              交所上市并以人民币交易。
                              本公司股本中每股面值为人民币 1.00 元的境外上市外资普通股,该等
H 股(境外上市外资股)   指
                              股份在联交所上市并以港币交易。
《公司章程》             指   《万科企业股份有限公司章程》
报告期                   指   2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日
元                       指   如无特殊说明,指人民币元




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                             第二节 致股东


    2019年,是万科成立35周年。
    没有成功的企业,只有时代的企业。企业始终处于不断变化的场景之中。适应变化者
生存、变革创新者常青、持续奋斗者长盛,这是古今不变的规律。
    三十五年来,是改革开放的历史机遇造就了万科,是国家的繁荣和进步成就了万科。
而放眼未来,同样只有敏锐洞察环境变化的趋势,不断拥抱变化、不断升级经营管理,万
科才能在基业长青的道路上越走越远。
    万科在行业中首先提出了房地产“白银时代”的概念。今天,白银时代已进入深水区,
它的特征逐渐清晰起来。从增量到存量、从平衡到极化、从简单到复杂、从单一到全面,
这四个方面的变化是从黄金时代到白银时代的主要特征。
    城镇化过程逐渐进入第二阶段,城市发展逐渐趋于成熟。无论从客户需求端,还是土
地供应端来看,增量都在趋于收敛,对存量价值的挖掘变得日益重要。同时,在城市化第
二阶段,将从所有城市全面发展过渡到城市圈集约发展,城市能级的差距逐渐扩大,极化
取代平衡成为未来主要趋势。从消费者结构和员工结构来看,新一代年轻人正在成为主流,
他们的价值观和偏好更加多元化,企业无论产品服务方案,还是组织管理方法,都必须经
历一个从简单到复杂的过程。而企业竞争也出现了升维的趋势,单一产品策划的时代已经
结束,综合实力比拼的全面竞争年代已经来临。
    存量竞争是精益化的竞争,极化发展使竞争者的距离拉得更近,复杂模式带来更多变
数,全面竞争需要更全面的能力结构去覆盖。从黄金时代到白银时代的转变,带来了更多
的挑战,但也给了万科提升竞争维度的机会。
    面对经济结构性转型、城市化进程深化、人口结构变迁等中长期趋势,万科主动开启
了“战略-机制-文化-组织-人”五位一体的全面转型升级。在战略上,万科追求与城乡和客
户同步发展,从房地产开发商向“城乡建设与生活服务商”转型;在机制上,以混合所有
制为体制基础,推进职业经理人制度向事业合伙人机制的再升级,打造同心同路、合伙奋
斗的事业合伙人队伍,共同拥抱新时代的机遇与挑战;在文化上,继承“大道当然”的文
化品格,发展“合伙奋斗”的事业合伙人文化,以共识、共创、共担、共享的理念原则,牵
引思维、行为与机制的持续创新;在组织上全面重构,以战略方向、文化导向和事业合伙
人机制为主线,打造矢量组织、冠军组织和韧性组织;在人才上,打造奋斗为本、劣后担
当,持续创造真实价值的事业合伙人队伍,通过凝聚和激发广大奋斗者来推动事业的不断
发展,通过事业的发展来实现全面价值和共同成就。



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   2018年,万科提出了战略检讨、业务梳理、组织重建、事人匹配的经营管理提升主线。
这是一个螺旋式上升的长期连贯过程。其中,明确组织重建、事人匹配的基本逻辑,并使
其成为组织自我更新的常态,是2019年的管理工作重点。
   组织重建、事人匹配的目标,是按照“事在人先”的基本原则,将以职能、层级为骨
架的传统刚性组织,变革为以任务、合伙为纽带的新一代柔性组织。
   这一工作,具体来看分为两个阶段。第一阶段是“减脂、增肌、活血”。“减脂”不
等于减人,而是把组织、流程当中冗余的结构、环节去除掉,释放出更多的组织资源。
“增肌”是指在实践中强化组织的能力,通过有挑战性的实践,走出舒适区,提升个人、
锻炼队伍、增强力量。“活血”是提高组织和人的流动性,打破原有职能、岗位对人的局
限,打通与社会人才资源的连接,为每个任务匹配其所需要的能力资源,也为每个人找到
更丰富的发展机会。第二阶段是打造矢量组织、冠军组织、韧性组织。目标一致、任务自
洽、力出一孔的组织,是矢量组织;分工得当、相互补位、能上能下,让场上队员处于最
佳状态、发挥各自优势的组织,是冠军组织;百折不挠、健康强健、敏锐应变的组织,是
韧性组织。
   按照如前所述的连贯逻辑,2020年万科将在吸收过往转型升级成果的基础上,重点做
好三件事情。第一是对市场环境变化进行更深入的分析,回到基本商业逻辑,探寻在多变
环境中可以保持不变的应变方法。第二是聚焦产品力和服务力,做好精益运营,提升竞争
能力和经营效益。第三是深化组织重建,在实践中检验组织能力与效能,完成事人匹配。
   而春节前后爆发的新型冠状病毒疫情,则是一个不容忽视的突变因素。我们坚信抗击
疫情必将获得最终的胜利,但我们也必须看到,这个过程中企业遭遇的挑战,以及客户生
活遇到的种种不便。在疫情结束后,健康会受到更大的关注,人们的生活方式、工作方式
也必然发生若干带有永久性的变化。一些之前蓄势待发的技术应用、商业模式可能借此突
破瓶颈,而一些我们已经习以为常的传统业态也可能面临重大挑战。患难见真情,企业在
这个过程中如何关怀、照顾好客户,如何敏锐发现、更深入理解客户需求的变化,是培养
未来竞争力的一个重要起点。而企业自身的免疫力来自机体的健康,在这个过程中如何改
变自身、构筑更强大的抗冲击能力,也是企业必须面对的一次大考。
   从基本商业逻辑的角度看,太阳之下并无新事。从企业自身成长的角度看,每天都是
全新的一天。放到人类商业史的长河中,万科的三十六年,只是短短一瞬间。万科仍有一
颗年轻的心,乐于与全体股东,共同面对无限的未来。




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                   第三节 公司简介和主要财务指标


    公司于 1984 年在深圳经济特区成立,1988 年经深圳市人民政府“深府办(1988)1509
号”文批准,公司实施股份制改革;1991 年 1 月 29 日,公司发行的 A 股在深交所上市;
1993 年 5 月 28 日,公司发行的 B 股在深交所上市;2014 年 6 月 25 日,公司 B 股以介绍方
式转换上市地在联交所主板 (H 股)上市。

    公司于 1988 年进入房地产行业,经过三十余年的发展,已成为国内领先的城乡建设与
生活服务商,业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016 年公司首
次跻身《财富》“世界 500 强”,位列榜单第 356 位,2017 年-2019 年接连上榜,分别位列
榜单第 307 位、第 332 位和第 254 位。

    2014 年公司第四个十年发展规划已经把“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套
服务商”,2018 年公司将这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”,并具体
细化为四个角色:美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。

    公司始终坚持为普通人提供好产品、好服务,坚持与城市同步发展、与客户同步发展
的两条主线。近年来,公司在巩固住宅开发和物业服务业务固有优势的基础上,积极拓展
业务版图,已进入商业开发和运营、租赁住宅、物流仓储服务、标准办公与产业园、冰雪
度假、教育等领域。未来,公司将始终坚持“大道当然,合伙奋斗”,以“人民的美好生
活需要”为中心,以现金流为基础,深入践行“城乡建设与生活服务商”战略,持续创造
真实价值。


一、公司简介

(一)基本信息

    中文名称:万科企业股份有限公司(缩写为“万科”)

    英文名称:CHINA VANKE CO., LTD.(缩写为“VANKE”)

    注册地址:中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心

    邮政编码:518083

    办公地址:中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心

    邮政编码:518083

    香港主要营业地点:香港花园道 1 号中银大厦 55 楼



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    国际互联网网址:www.vanke.com

    电子信箱:IR@vanke.com

    法定代表人:郁亮

    联交所授权代表:王文金、朱旭

    联交所替代授权代表:叶凯雯

(二)联系人和联系方式
    董事会秘书、公司秘书:朱旭
    电子信箱:IR@vanke.com
    股证事务授权代表:吉江华
    电子信箱:IR@vanke.com
    联系地址:中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
    电话:0755-25606666
    传真:0755-25531696
    助理公司秘书:叶凯雯
    电子邮件:IR@vanke.com
    联系地址:香港花园道 1 号中银大厦 55 楼
    电话:00852-23098888
    传真:00852-23288097
(三)股票情况
    A 股股票上市地:深交所
    A 股股票简称:万科 A
    A 股股票代码:000002
    H 股股票上市地:联交所
                                          注
    H 股股票简称:万科企业、万科 H 代
                                   注
    H 股股票代码:2202、299903
    注:该简称和代码仅供本公司原 B 股股东通过境内证券公司交易系统交易其因 B 转 H 而持有的本公
司 H 股股份使用。

    H 股股份过户登记处:香港中央证券登记有限公司
    联系地址:香港湾仔皇后大道东 183 号合和中心 17 楼 1712-1716 室




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(四)信息披露及备置地点
    信息披露媒体名称:《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日
报》、巨潮资讯网以及联交所披露易网站
    登载年度报告的国际互联网网址:
    A 股:www.cninfo.com.cn
    H 股:www.hkexnews.hk
   年度报告备置地点:公司董事会办公室
(五)注册变更情况
    公司首次注册登记日期:1984年5月30日,地点:深圳
    变更登记日期:2017年7月14日,地点:深圳
    统一社会信用代码:91440300192181490G
(六)聘请的会计师事务所和律师事务所
    公司聘请的会计师事务所
    境内:毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)
    地址:北京市东长安街1号东方广场毕马威大楼8层
    签字会计师:陈泳意、李默然
    境外:毕马威会计师事务所
    地址:香港中环遮打道10号太子大厦8楼
    公司聘请的律师事务所
    境内:
    广东信达律师事务所 ,地址:深圳市福田区益田路 6001 号太平金融大厦11~12楼
    北京市君合(深圳)律师事务所,地址:深圳市福田区中心四路1-1号嘉里建设广场三
座第2803-04室
    境外:普衡律师事务所
    地址:香港花园道1号中银大厦21~22楼




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  二、会计数据和财务指标摘要

  (一)主要会计数据和财务指标
                                                                                                     单位:元
                         2019 年                  2018 年              本年比上年增减              2017 年
营业收入             367,893,877,538.94      297,679,331,103.19                   23.59%       242,897,110,250.52
营业利润              76,613,136,041.54       67,498,612,522.27                   13.50%        50,812,916,408.40
利润总额              76,539,289,517.59       67,460,201,390.98                   13.46%        51,141,952,665.41
归属于上市公司股
                      38,872,086,881.32       33,772,651,678.61                   15.10%        28,051,814,882.36
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性      38,314,387,512.31       33,490,078,355.00                   14.41%        27,279,538,697.37
损益的净利润
经营活动产生的现
                      45,686,809,515.08       33,618,183,388.52                   35.90%        82,322,834,216.50
金流量净额

基本每股收益                         3.47                     3.06                13.30%                       2.54

稀释每股收益                         3.47                     3.06                13.30%                       2.54
全面摊薄净资产收
                                20.67%                    21.68%      减少 1.01 个百分点                  21.14%
益率
加权平均净资产收
                                22.47%                    23.24%      减少 0.77 个百分点                  22.80%
益率

                        2019 年末                2018 年末           本年末比上年末增减           2017 年末

资产总额           1,729,929,450,401.23     1,528,579,356,474.81                  13.17%     1,165,346,917,804.55
负债总额           1,459,350,334,988.27     1,292,958,626,477.23                  12.87%       978,672,978,646.26
归属于上市公司股
                     188,058,491,912.82      155,764,131,544.43                   20.73%       132,675,315,293.33
东的净资产
股本                  11,302,143,001.00       11,039,152,001.00        增加 262,991,000 股      11,039,152,001.00
归属于上市公司股
                                    16.64                    14.11                17.92%                      12.02
东的每股净资产
资产负债率                      84.36%                    84.59%      下降 0.23 个百分点                  83.98%
净负债率                        33.87%                    30.89%      增加 2.98 个百分点                   8.84%
  注:净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产

  截止披露前一交易日的公司总股本:
   截止披露前一交易日的公司总股本(股)                                                      11,302,143,001.00
   用最新股本计算的全面摊薄每股收益(元/股)                                                              3.44

  (二)分季度主要财务指标
                                                                                                     单位:元
                           第一季度                第二季度                第三季度                第四季度

营业收入                48,374,630,775.09       90,945,446,066.24       84,594,680,645.79      143,979,120,051.82
归属于上市公司股东
                         1,120,626,569.29       10,721,125,602.14        6,398,992,893.57       20,631,341,816.32
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益       1,128,443,791.31       10,621,235,151.00        6,425,883,616.07       20,138,824,953.93
的净利润
经营活动产生的现金
                      (26,712,603,541.40)       35,565,713,607.75       (7,118,697,810.11)      43,952,397,258.84
流量净额
      上述财务指标或其加总数与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标不存在重
  大差异。


                                                      9
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  (三)非经常性损益项目
                                                                                                   单位:元
             项目                        2019 年                     2018 年                    2017 年
非流动资产处置损益                         (9,665,523.59)             (3,409,185.58)              (4,915,545.41)
持有交易性金融资产、其他权益
工具投资和其他非流动金融资产
产生的公允价值变动和投资收                272,791,440.64              160,771,714.99              55,886,748.24
益,以及处置交易性金融资产取
得的投资收益
出售、处理部门或投资单位收益              544,711,079.60              255,939,060.42              61,498,251.79
除上述各项之外的其他投资收
                                          (73,846,523.95)            (38,411,131.29)             735,489,630.97
益、营业外收入和支出
所得税影响                               (167,931,665.15)            (84,672,383.91)             (70,328,510.53)
少数股东损益影响                           (8,359,438.54)             (7,644,751.02)              (5,354,390.07)
合计                                      557,699,369.01              282,573,323.61             772,276,184.99
       公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常
  性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。
  (四)境内外会计准则差异
                                                                                             单位:元
                      归属于上市公司股东的净利润                      归属于上市公司股东的所有者权益
                      2019 年                 2018 年             2019 年 12 月 31 日       2018 年 12 月 31 日
按境外会计准则       38,872,086,881.32      33,772,651,678.61        188,058,491,912.82       155,764,131,544.43
按境内会计准则       38,872,086,881.32      33,772,651,678.61        188,058,491,912.82       155,764,131,544.43
按境外会计准则调整的分项及合计:
按境外会计准则                       -                        -                         -                          -
差异说明                                                    无差异




                                                   10
                                                                         万科企业股份有限公司 2019 年度报告



                                     第四节 董事会报告


一、经营情况讨论与分析

    报告期内,宏观经济形势错综复杂,房地产调控持续推进,行业竞争日趋激烈,外部经营环境呈现
出高度的不确定性。本集团在“城乡建设与生活服务商”的战略定位下,坚持 “收敛聚焦,巩固提升基
本盘”的工作主题,各 BG、BU 基于战略检讨、业务梳理、商业逻辑检验的结论,明确业务主航道,聚
焦资源,持续提升经营质量;同时秉持“组织为战略服务,管理为业务服务”的原则,全面开展组织重
建与事人匹配,为支持集团长远发展筑实基础。
    报告期内,本集团业绩稳健增长,实现营业收入 3,678.9 亿元,归属于上市公司股东的净利润 388.7 亿
元,同比分别增长 23.6%和 15.1%。集团财务、资金状况安全健康,继续保持行业领先的信用评级,截至
报告期末,本集团持有货币资金 1,661.9 亿元,净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)33.9%。
在促进业务发展的同时,本集团亦积极参与精准扶贫、乡村振兴、环境保护等公益事业,致力于创造更
多社会效益。
    面对突如其来的新冠肺炎疫情,万科公益基金会于除夕夜向武汉紧急捐赠 1 亿元。武汉万科团队配合
政府严格做好社区、商办和租赁住宅的疫情防控;万科物业挺身而出,支援武汉火神山医院物业服务;
当地酒店团队全力以赴,为外地支援武汉的医疗队打造温暖可靠的大后方。在全国,万科商业板块对部
分旗下商场租户减免租金;长租公寓在疫情期间推迟租户缴纳租金时间,并对湖北籍等部分受疫情影响
而无法正常返程的客户实施租金减免;万纬物流无偿开放全国 27 个城市 59 个物流园,协助各级政府、慈
善机构仓储运输防疫物资;万科还为部分城市企业复工复产提供隔离住房……万科人用自己的热血和行
动,为抗击疫情“助力”、为保障民生“担当”。
(一)2019 年房地产市场回顾
    2019 年,行业调控延续“房子是用来住的、不是用来炒的”主基调,各地围绕稳地价、稳房价、稳
预期的调控目标,因城施策,促进市场平稳发展。分区域看,重点城市销售面积总体保持增长,三四线
城市销售面积有所下滑。
    全国商品房销售面积同比微降。国家统计局数据显示,2019 年全国商品房销售面积 17.16 亿平米,同
比下降 0.1%;销售金额 15.97 万亿元,同比增长 6.5%,增速比 2018 年低 1.5 个百分点。分季度看,全国
商品房销售面积增速分别为-0.9%、-2.3%、2.9%和 0.1%。
    重点城市的新房成交面积有所增长。公司长期重点观察的 14 个城市1商品住宅批准预售面积同比增长
4.2%,成交面积同比增长 8.8%。截至 2019 年底,上述城市的新房可售库存(已取得销售许可而尚未售出
的面积)去化周期约 9.7 个月。


1
北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州

                                                   11
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    房地产新开工面积增速回落。全国房地产开发投资 13.2 万亿元,同比增长 9.9%,增速较 2018 年提高
0.4 个百分点;房屋新开工面积 22.7 亿平方米,同比增长 8.5%,增速较 2018 年下降 8.7 个百分点。
    土地市场供应和成交面积同比微增。根据中国指数研究院统计,2019 年,全国 300 个城市住宅类用
地供应建面同比增长 4.7%,成交建面同比增长 7.4%。下半年土地市场热度明显下降,土地底价成交和流
拍现象明显增加,四季度住宅类用地平均溢价率下降至 8.6%。
    行业融资渠道依然受限。报告期内,行业融资渠道继续受到严格监管,房地产贷款增速回落。2019
年末,全国主要金融机构房地产贷款余额同比增长 14.8%,增速较上年末回落 5.2 个百分点。
(二)报告期内主要工作
    本集团以“城乡建设与生活服务商”为战略定位,主营业务包括房地产开发和物业服务,在此基础
上,本集团亦遵循“与城市同步发展,与客户同步发展”的策略,围绕人民美好生活场景积极开展其他
业务。
    报告期内,本集团实现营业收入 3,678.9 亿元,同比增长 23.6%;实现归属于上市公司股东的净利润
388.7 亿元,同比增长 15.1%;每股基本盈利 3.47 元,同比增长 13.3%;全面摊薄的净资产收益率为 20.7%,
较 2018 年减少 1.0 个百分点。
    分业务类型看,本集团营业收入中,来自房地产及相关业务的营业收入为 3,526.5 亿元,占比 95.9%,
来自物业服务的营业收入为 127.0 亿元,占比 3.5%。
                                           本集团主营业务经营情况

                                                                                                      单位:万元

                                营业收入                     营业成本                    营业利润率
         行业
                         金额              增减           金额          增减       数值            增减
  1.主营业务          36,535,371.68          24.09%   23,419,853.18     26.56%     26.90%       -2.39 个百分点
  其中:房地产及相
                      35,265,353.16         23.90%    22,385,715.70     26.41%     27.22%       -2.45 个百分点
  关业务
         物业服务      1,270,018.52         29.65%     1,034,137.48     29.75%     17.96%       -0.04 个百分点
  2.其他业务             254,016.07         -22.14%        35,180.10    -66.44%    85.24%     +18.59 个百分点
         合计         36,789,387.75         23.59%    23,455,033.28     26.03%     27.30%       -2.40 个百分点

    注:1、营业利润率数据已扣除税金及附加。
        2、其他业务收入主要包括向联合营公司收取的运营管理费、品牌管理费、商管相关的附属收费等收入。

    分区域看,本集团房地产及相关业务的营业收入中,南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域
的占比分别为 32.98%、27.23%、20.53%、19.26%。




                                                      12
                                                                                 万科企业股份有限公司 2019 年度报告

                                           分区域的营业收入和利润情况
                        结算面积                          营业收入                           权益净利润
                                         比例                             比例                                     比例
                      (平方米)                          (万元)                           (万元)
南方区域                 5,893,573         23.95%         11,630,319.17    32.98%               1,358,033.41        28.51%

上海区域                 5,812,943         23.63%          9,602,462.43    27.23%               1,636,455.07        34.36%

北方区域                 7,016,569         28.52%          7,239,003.38    20.53%                 871,197.27        18.29%

中西部区域               5,880,183         23.90%          6,793,568.18    19.26%                 897,471.13        18.84%

合计                    24,603,268        100.00%         35,265,353.16   100.00%               4,763,156.88      100.00%


       注:报告期内有房地产结算的城市,南方区域包括:深圳、广州、东莞、佛山、珠海、中山、长沙、厦门、福州、海
 南、南宁;上海区域包括:上海、杭州、苏州、无锡、常州、扬州、合肥、南京、宁波、南昌、芜湖、南通、嘉兴、徐州、
 温州;北方区域包括:北京、唐山、天津、沈阳、大连、长春、吉林、青岛、烟台、太原、济南、哈尔滨;中西部区域包
 括:成都、重庆、武汉、西安、贵阳、昆明、乌鲁木齐、郑州。



       1、 业务发展情况

       (1)房地产开发业务

       ①销售和结算情况

       销售规模上升。2019 年本集团实现销售面积 4,112.2 万平方米,销售金额 6,308.4 亿元,分别增长 1.8%
 和 3.9%。所销售的产品中,住宅占 86.4%,商办占 10.0%,其它配套占 3.6%。本集团的住宅产品继续坚
 持面向主流客户自住需求的定位,144 平方米以下的中小户型占比 91.2%。2019 年本集团在全国商品房市
 场的份额约 4%,在 21 个城市的销售金额位列当地第一,在 12 个城市排名第二。
                                                    分区域的销售情况

                                       销售面积                                  销售金额
                                                                比例                                      比例
                                     (万平方米)                                (亿元)
  南方区域                                658.18                 16.01%             1,274.23                   20.20%
  上海区域                               1,166.37                28.36%             2,045.11                   32.42%
  北方区域                               1,045.85                25.43%             1,422.13                   22.54%
  中西部区域                             1,236.41                30.07%             1,506.58                   23.88%
  其他                                      5.43                 0.13%               60.35                     0.96%
               合计                      4,112.24               100.00%             6,308.40               100.00%
     注:报告期内有销售的城市,南方区域包括深圳、广州、清远、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、厦门、福州、漳州、
 泉州、三亚、南宁、长沙;上海区域包括上海、杭州、嘉兴、苏州、昆山、常熟、无锡、南京、南昌、宁波、合肥、扬州、
 温州、芜湖、徐州、宿迁、南通、镇江、常州、海宁、盐城、绍兴;北方区域包括北京、秦皇岛、天津、沈阳、抚顺、大
 连、长春、哈尔滨、吉林、青岛、济南、烟台、太原、晋中、唐山、鞍山、石家庄、淄博、威海;中西部区域包括成都、
 南充、武汉、宜昌、西安、郑州、重庆、昆明、玉溪、贵阳、乌鲁木齐、兰州、银川、鄂州;其他包括:香港、纽约、旧
 金山、伦敦、西雅图、新加坡。




                                                           13
                                                                       万科企业股份有限公司 2019 年度报告

       结算收入增长。本集团实现结算面积 2,460.3 万平方米,同比增长 12.3%;实现开发业务结算收入
2
    3,340.4 亿元,同比增长 21.8%;开发业务的结算均价为 13,577 元/平方米(2018 年:12,516 元/平方米)。
       已售未结资源规模上升。截至报告期末,本集团合并报表范围内有 4,288.5 万平方米已售资源未竣工结
算,合同金额合计约 6,091.0 亿元,较上年末分别增长 15.6%和 14.8%。
       ②开发投资情况
       开竣工面积同比增长。2019 年本集团开发项目新开工面积约 4,241.1 万平方米,同比下降 15.1%,完成
年初计划的 118%;开发项目实现竣工面积约 3,007.9 万平方米,同比增长 9.1%,完成年初计划的 98%。
       坚持审慎投资。投融资工作对集团经营安全和健康稳定发展影响重大,本集团继续坚持理性投资的策
略,在做好安全与发展平衡、风险与收益匹配的前提下,严格控制投资质量,规范投资要求,加强投后管
理,提升管理精细化水平。2019 年本集团获取新项目 147 个,总规划建筑面积 3,716.5 万平方米,权益规划
建筑面积 2,478.4 万平方米,权益地价总额约 1,549.6 亿元,新增项目平均地价为 6,252 元/平方米。
       坚持围绕城市经济圈布局。按建筑面积计算,2019 年新增项目 71.5%位于一二线城市;按权益投资金
额计算,79.9%位于一二线城市。
       项目资源满足持续发展需要。截至报告期末,本集团在建项目总建筑面积约 10,256.1 万平方米,权益
建筑面积约 6,170.0 万平方米;规划中项目总建筑面积约 5,394.3 万平方米,权益建筑面积约 3,360.2 万平方
米。此外,本集团还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,权益建筑面积合计约 492.9 万平方米。
       有关本集团新增项目的具体信息,详见本报告“第四节董事会报告”之“非募集资金投资情况”之
“项目投资情况”。
       (2)物业服务
       本集团物业服务以“让更多用户体验物业服务之美好”为使命,持续践行住宅商企两翼齐飞的发展战
略,提升服务质量,扩大市场份额。报告期内,万科物业实现营业收入 127.0 亿元,同比增长 29.7%。万科
物业连续第十年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力 TOP1”,连续第六年蝉联“中国房地产开发企业
500 强首选物业品牌”榜首,连续三年获得“中国特色物业服务领先企业——企业总部基地”荣誉称号,
并蝉联中国物业服务品牌价值榜首。
       报告期内,万科物业继续积极拓展项目资源,新拓展项目的年饱和收入(指根据项目合同约定在一个
完整年度的物业服务费收入)54.06 亿元,同比增长 33.13%。新拓展项目中,住宅物业服务新增签约面积
1.03 亿平方米,新增饱和收入 33.39 亿元,非住宅物业服务新增签约面积 0.18 亿平方米,新增饱和收入
20.66 亿元。截至报告期末,万科物业累计签约面积 6.4 亿平方米,同比增长 26.1%,其中已接管合同面积
4.5 亿平方米,为未来储备 1.9 亿平方米。
       报告期内,万科物业与戴德梁行成立合资公司,实现商业物业服务和设施管理的强强联合。“城市空
间整合服务”模式拓展至珠海横琴新区、雄安新区、广州白云及成都高新区,由万科物业承接当地的城市
环境卫生、城市公共绿地养护、市政基础设施养护、社区综合治理、公共资源经营管理等城市管理业务。



2
    不含建造及经营服务业务产生的收入。

                                                   14
                                                                  万科企业股份有限公司 2019 年度报告

    万科物业还积极开展数字化建设,以更好地响应客户服务需求,实现降本提效和精细运营,包括纸
电一体化发票管理平台、人行出入口无人值守智能化产品、“黑猫二号”智慧停车场管理系统等。
    (3)租赁住宅
    租赁住宅业务以青年长租公寓(“泊寓”)为主要产品线,同时探索为不同类型客户提供长期租住
解决方案;通过让客户“放心、省心、开心、暖心”的四心服务文化,积极提高服务质量。
    报告期内,租赁住宅业务继续坚持围绕核心城市布局,积极提高项目经营与服务质量。2019 年租赁
住宅业务新增开业 5.6 万间,截止报告期末,累计开业 11 万间,已开业房间中 81%位于北京、上海、深
圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、青岛、南京、苏州、武汉、西安、济南等 14 个核心城市,成熟期
项目(开业半年及以上)的平均出租率约 90%。
    本集团努力提升城中村内的长租公寓改造和开业效率,报告期内城中村内的长租公寓新增开业 3.5 万
间。
    (4)商业开发与运营
    本集团以印力集团作为商业开发与运营平台。2019 年底,印力集团运营管理项目 108 个,覆盖 50 多
个城市,管理面积近 900 万平方米,已开业面积为 644 万平方米。
    报告期内,杭州金沙印象城、济南印象城、合肥万科广场、贵阳印象城四个购物中心开业,融合城
市和区域特点形成的独有 IP 受到消费者的欢迎;上海三林印象城、长沙印象汇、淄博印象汇和潍坊印象
汇更新升级并重新开业后均有不错表现;数字化会员运营系统覆盖 52 个项目,会员数量超过 500 万,上
海印力荣获 2019 年世界互联网大会(乌镇)“中国大数据应用最佳实践案例”;积极开展资本市场创新
探索,2019 年 11 月发起印象壹号商业投资基金,总规模 30 亿元,未来将投向购物中心的开发和运营。
    (5)物流仓储服务
    本集团以“万纬物流”为物流仓储服务平台,经过近五年发展,服务客户超过 850 家,涵盖电商类、
快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。
    2019 年万纬物流进一步完善核心节点布局。新获取项目 21 个,合计可租赁物业的建筑面积约为 191
万平方米。截至报告期末,万纬物流进驻 44 个城市,获取 138 个项目,其中高标库 123 个(包括 9 个高
标库与冷库一体化综合物流园),冷库 15 个,可租赁物业的建筑面积约 1086 万平方米。截至本报告披露
日,万纬物流共计稳定运营 53 个项目,包括 45 个高标库项目和 8 个冷链项目,其中高标库稳定运营项目
平均出租率为 92%,冷库的全年仓库使用率为 82%,较 2018 年大幅提升。
    2019 年,万纬物流通过精益管理及信息化手段逐步提升经营能力,以优质服务赢得客户,一方面逐
步强化一体化服务能力,提高库内操作、运输业务对营收的贡献;另一方面加强成本支出管理,着力于
降低管理费用及间接成本比例。期内,万纬在 2019 中国物流企业家年会上获社会责任贡献奖,万纬冷链
获“金飞马奖”金牌企业。
    2019 年 12 月 31 日,万纬物流完成“万纬物流-易方达资产-物流仓储 1 期资产支持专项计划”深交所
簿记流程,该专项计划总规模 5.73 亿,其成功发行体现了市场对于万纬物流资产管理能力的认可与信任。




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    (6)其他业务
    本集团冰雪业务在 2019 年继续保持业内领先的标杆位置。目前本集团运营吉林松花湖,北京石京龙
与北京西山滑雪场三个项目,其中吉林松花湖度假区客流量、客户满意度持续保持国内领先,并连续第
三年获得世界滑雪大奖“中国最佳滑雪度假区”称号。在 2019 年 11 月至 2020 年 1 月末因疫情影响暂停
营业前,以上三个冰雪项目累计接待滑雪游客 39 万人次。2 月 25 日吉林松花湖度假区针对省内市场有限
度恢复营业。此外,本集团作为第二大股东的北京国家高山滑雪有限公司,负责建设 2022 北京冬奥会延
庆冬奥村及媒体中心和大众雪场,现场建设及运营筹备工作进展顺利。
    此外,本集团继续探索和人民美好生活相关的产品和服务,完善生活配套,解决客户痛点,在养老、
教育等领域的品牌影响力逐步扩大。2019 年 3 月,万科梅沙书院被《2018 胡润百校排行榜》 评为“深圳
民办国际学校第 2 位”。
    2、产品和工程管理情况
    强化安全和质量管控。安全生产关乎工友的生命保障,产品质量关乎用户的长期体验。面对日益增
加的项目规模,本集团时刻保持如履薄冰的意识、以不侥幸、零容忍的态度踏踏实实落实好每一个管理
动作,为客户打造可靠耐久的好质量产品。
    期内,本集团在两个工具一张表(即季度评估、交付评估、验房指引表)的体系基础上新增地下工
程评估,并每个季度迭代完善评估规则,结合第三方飞行检查评估方式,实现项目从地下到交付阶段全
覆盖的安全、质量检查,做到风险隐患提前识别,及时整改和关闭。
    为确保施工材料和部品部料的品质,本集团持续开展“天网行动”,严格把控材料及部品质量,为
“好产品”保驾护航。2019 年材料部品及项目检测覆盖率达到 100%。
    2019 年,集团交付规模超过 20 万套,公区质量满意度、室内质量满意度较上年分别提高 4 个和 5 个
百分点。
    打造好产品。报告期内,本集团持续开展销售冠军访谈、客户研究等行动,不断发现、理解和顺应
客户的需求及其变化,创新产品策划、营销设计与内容服务方法,打造可推广的优秀产品和服务。基于
对客户真实需求的洞察,本集团年内完成了装修 C 标升级及集采封装的落地应用,通过标准化定型,发
挥规模化效益。
    关注人居、生活、环境的可持续发展。本集团积极践行绿色低碳发展理念,持续推进绿色建筑和工
业化技术应用。2019 年集团范围内绿色建筑覆盖率 100%,绿色建筑面积 4,662.0 万平方米,其中绿色一、
二星项目面积 4,254.2 万平方米,绿色三星项目面积 407.8 万平方米;自 2009 年推广绿色建筑以来,集团
绿色建筑面积累计达 1.93 亿平方米。为提高质量、提高效率,减少对人工依赖、节能减排,本集团持续
完善“5+2”装配式建造体系,以五项建筑技术体系、主体适度预制、装配式装修等新技术、新材料、新
工艺突破质量瓶颈。报告期内,本集团 86%新开工主流产品应用工业化体系进行建造。




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    3、组织建设
    本集团继续推进组织重建与事人匹配工作,打造“矢量组织、冠军组织、韧性组织”。期内,本集
团各 BG、BU 重构本部及直属业务单位的组织架构,进一步迭代总部职能和协作机制,从而打造“一个
总部、集团总部、协同总部”。同时,本集团全面重构职务、职级和薪级体系,检视组织结构的合理性
和事人匹配程度,通过年度动态检视、大江大海等方式实现动态事人匹配,提升组织能力。
    4、科技助力业务情况
    本集团通过数字化全面助力业务发展,旗下全资子公司万翼科技获国家高新技术企业认证。
    期内,本集团加大 BIM 技术的研发与应用,打造地产开发不动产数字化平台,自主创新的 AI 审图技
术可有效提升图纸审查效率与准确度,保障生产质量与安全;上线智慧工地平台,融合匠心系统,通过
实名制管理、人脸门禁管理、现场视频监控管理、现场环境监测等功能,降低风险发生几率;推广数字
化营销工具,如置业神器、在线家、分享家、销售家和 E 选房等,为数百万客户提供从看房到交付的全周期
在线服务,使获客、成交更高效;联合合作伙伴开发智能家居和智慧小区,为客户提供更高科技的产品
与服务;与战略合作伙伴微软共同发起设立 “万科未来城市实验室”,共同研发适合国内市场、与未来
城市相关的行业标准,以及适用各类空间的智慧化未来城市解决方案。
    5、社会责任
    本集团积极履行社会责任,开展精准扶贫、乡村振兴、教育发展、环境保护等活动,并注重维护员
工权益及促进员工成长,积极推动供应链履责及社区发展,与利益相关方共赢。报告期内本集团履行社
会责任的情况,详见同日发布的《2019 年企业社会责任报告》。
(三)经营和财务状况分析
    1、 利润状况
    报告期内,本集团实现净利润 551.3 亿元,同比增长 11.9%;实现权益净利润 388.7 亿元,同比增长
15.1%。
    本集团房地产及相关业务的结算毛利率为 27.2%,较 2018 年下降 2.5 个百分点。本集团全面摊薄的净
资产收益率为 20.7%,较 2018 年下降 1.0 个百分点。
    2019 年本集团实现投资收益 49.8 亿元,同比减少 26.6%。其中,来自联营、合营公司实现的公司权
益利润为 37.9 亿元。




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       2、 负债情况
       (1)负债率
       截至 2019 年底,本集团净负债率为 33.9%。
       (2)有息负债及结构
       截至报告期末,本集团有息负债合计 2,578.5 亿元,占总资产的比例为 14.9%。有息负债以中长期负
债为主。有息负债中,短期借款和一年内到期的有息负债合计 938.9 亿元,占比为 36.4%;一年以上有息
负债 1,639.7 亿元,占比为 63.6%。
       分融资对象来看,银行借款占比为 54.5%,应付债券占比为 24.1%,其他借款占比为 21.4%。
       分利率类型来看,有息负债中,固定利率负债占比 36.5%,浮动利率负债占比 63.5%。有抵押的有息
负债 50.1 亿元,占总体有息负债的 1.9%。
       分境内境外来看,境内负债占比 73.9%,境外负债占比 26.1%。人民币负债占比 74.1%,外币负债占
比 25.9%。
                                        融资情况表(截至 2019 年 12 月 31 日)
                                                                                                       单位:万元
   融资途径            融资余额               融资成本区间                           期限结构
银行贷款                14,041,015.80 Libor 按约定利率上浮~5.88% 短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款
债券                     6,212,600.62                 2.95%-5.35% 一年内到期的非流动负债、应付债券、其他流动负债
其他借款                 5,531,606.08                 3.62%-6.16% 短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款
  合计                  25,785,222.50


       (3)融资情况
       本集团通过公司债券、超短期融资券、中期票据等融资工具持续优化债务结构、降低融资成本,提
升公司对财务风险的防范能力。
       凭借良好的市场信用,本集团境内外资本市场发行得到各类金融机构认可。报告期内,本集团分两
次完成总额为 45 亿元住房租赁专项债券发行,发行利率分别为 3.65%和 3.55%;完成 5 亿元超短期融资券
发行,发行利率 3.18%;此外还完成多次美元中期票据发行,最低票面利率为 3.15%。
       报告期内,本集团实际利息支出合计 139.6 亿元,其中资本化的利息合计 56.9 亿元。
       (4)信用评级
       报告期内,标普、惠誉维持本集团“BBB+”的信用评级,穆迪维持本集团“Baa1”的信用评级,评
级展望均为“稳定”。国内评级机构中诚信证券评估有限公司维持本集团主体信用等级 AAA,评级展望
稳定。




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    3、 资金情况
    本集团坚持“以现金流为基础的持续真实价值创造”理念,不断提高资金管理的计划性和精细度,
全年实现经营性现金净流入 456.9 亿元,截至报告期末,本集团持有货币资金 1,661.9 亿元,远高于一年
内到期的流动负债的总和 938.9 亿元。货币资金中,人民币占比 97.2%,美元、港币、英镑等外币合计占
比 2.8%。
    4、 汇率波动风险
    本集团大部分业务在中国境内,大部分收入与开支均以人民币计值。为配合集团整体战略推进、各
类业务开展,本集团通过多种方式在境外筹措外币资金。
    报告期内本集团产生汇兑收益约 3.3 亿元。
    2019 年人民币兑外币汇率波动较大,为持续控制中长期汇率波动风险,本集团坚持对外币资产/负债
匹配性、期限结构、境外流动性风险等进行动态管理,采用自然对冲及适时购买套期保值工具管控汇率
风险敞口。为锁定外币负债汇率变动产生的风险,截至报告期末,本集团有效交叉货币掉期(CCS)余额为
20.91 亿美元。报告期内新增交叉货币掉期(CCS)金额 3.75 亿美元,8.75 亿美元针对外币负债购买的远期
外汇契约(DF)到期。在套期保值合约有效期间, CCS 公允价值变动对本集团损益没有影响。
        5、 存货分析
    截至报告期末,本集团存货金额为 8,970.2 亿元,较 2018 年底增长 19.6%。其中,拟开发产品为
2,076.1 亿元,占比 23.1%;在建开发产品 6,222.2 亿元,占比 69.4%;已完工开发产品(现房)660.3 亿
元,占比 7.4%。
    报告期末,项目存货跌价准备为 29.9 亿元,公司基于审慎的市场策略,对仍存在风险的项目计提存
货跌价准备。具体情况如下:
                                                                                          单位:万元

 序号         城市                    项目           年初跌价准备余额          年末跌价准备余额
   1      成都         成都君逸                                 28,978.56                   28,978.56
   2      大连         大连海港城                               35,396.61                   33,410.26
   3      抚顺         抚顺金域蓝湾                              8,118.78                    5,104.63
   4      合肥         合肥未来之光                                     -                   85,237.76
   5      南充         南充金润华府                             18,169.33                    8,496.61
   6      宁波         宁波万科城                               24,024.77                    1,239.58
   7      上海         上海天际                                 40,681.16                   40,681.16
   8      上海         上海金域澜湾鹭语墅                       24,927.95                   24,927.95
   9      温州         温州龙湾花园                              1,251.96                           -
 10       乌鲁木齐     乌鲁木齐南山郡                           20,837.79                   20,837.79
 11       厦门         厦门白鹭郡                                       -                   28,429.57
 12       烟台         烟台海云台                                8,951.90                    2,878.39
 13       营口         营口海港城                                6,772.04                    6,772.04
 14       镇江         镇江蓝山花园                             13,174.40                   12,014.91
                           合计                                231,285.25                  299,009.21
    本年计提的存货减值准备,影响本报告期税后净利润 11.4 亿元,影响归属于母公司股东的净利润 7.8
亿元。




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       6、 主要财务指标变动情况
                                                                                                          单位:人民币万元


           项目                2019-12-31                2018-12-31      变动幅度                    说明
衍生金融资产                      33,225.75                1,078.29      2,981.33%    公允价值变动
合同资产                       344,493.80                136,412.68       152.54%     受托建造业务规模增长
持有待售的资产                 425,275.49                662,463.14       -35.80%     部分项目已完成交割
其他流动资产                 2,073,262.28            1,458,765.74          42.12%     待抵扣增值税增加
其他权益工具投资               224,995.37                163,658.37        37.48%     公允价值变动
投资性房地产                 7,356,467.81            5,405,578.48          36.09%     物流仓储、产办等物业增加
在建工程                       417,983.95                191,300.75       118.50%     租入经营性资产改造增加
长期待摊费用                   723,520.24                504,430.86        43.43%     租赁住宅业务改造支出增加
递延所得税资产               2,342,758.61            1,574,920.47          48.75%     土地增值税清算准备金增加
短期借款                     1,536,523.18            1,011,167.80          51.96%     融资结构调整
衍生金融负债                                -             63,122.70      -100.00%     衍生品合约到期交割
应付票据                          94,127.97              165,145.39       -43.00%     票据到期兑付
预收款项                          77,078.15               25,396.51       203.50%     经营性业务预收款增加
应交税费                     2,510,973.11            1,873,086.08          34.06%     计提企业所得税及土地增值税增加
其他非流动负债                 106,543.61                233,804.82       -54.43%     部分款项转为一年内到期
递延所得税负债                    28,232.84               53,891.24       -47.61%     应纳税暂时性差异减少
资本公积                     1,238,448.45                800,562.77        54.70%     H 股增发,股本溢价增加
使用权资产                   2,213,535.96
                             2,127,736.58                           -      不适用     会计政策变更影响
租赁负债

           项目            2019 年 1-12 月         2018 年 1-12 月       变动幅度                    说明
税金及附加                   3,290,522.39            2,317,606.22          41.98%     结算规模增加及土地增值税计提增加
公允价值变动损益                  (6,851.89)               8,663.46      -179.09%     其他非流动金融资产公允价值变动
营业外收入                        71,473.21               47,449.72        50.63%     没收订金及违约金收入增加
营业外支出                        78,857.87               51,290.83        53.75%     对外捐赠增加
       7、 资产负债主要构成情况
                                                                                                         单位:人民币万元

                                            2019-12-31                          2018-12-31
                                                                                                           占总资产的比重
               项目                                   占总资产的                           占总资产
                                     金额                                   金额                             增长百分点
                                                        比重(%)                           的比重(%)
资产总计                          172,992,945.04             100.00       152,857,935.65       100.00                       -
货币资金                           16,619,459.57                  9.61     18,841,744.68        12.33                -2.72
其他应收款                         23,546,500.73                 13.61     24,432,414.29        15.98                -2.37
存货                               89,701,903.56                 51.85     75,030,262.74        49.08                 2.77
其中:完工开发产品                  6,603,446.28                  3.82      6,396,209.74          4.18               -0.36
        在建开发产品               62,221,845.01                 35.96     50,699,120.34        33.17                 2.79
        拟开发土地                 20,760,923.80                 12.00     17,829,858.70         11.66                0.34
        其他                          115,688.47                  0.07        105,073.96          0.07                   -
应付账款                           26,728,086.55                 15.45     22,794,592.82        14.91                 0.54
合同负债(含税)                   62,440,145.43                 36.09     54,631,503.93        35.76                 0.33
其他应付款                         25,069,846.07                 14.49     22,607,562.22        14.88                -0.39
一年内到期的非流动负债              8,064,621.80                  4.66      7,043,824.55          4.52                0.14
长期借款                           11,431,977.85                  6.61     12,092,905.54          7.91               -1.30


                                                            20
                                                                           万科企业股份有限公司 2019 年度报告

    8、 销售费用、管理费用等财务数据变动情况
                                                                           单位:人民币万元
           项目         2019 年度      2018 年度                  增减率                   变动原因
销售费用                 904,449.68            786,807.56             14.95%      销售规模增长
管理费用                1,101,840.53        1,034,080.52               6.55%      经营规模增长,人工费用增加
所得税                  2,140,767.49        1,818,790.69              17.70%      应税利润增加


    9、 现金流量数据变动情况
                                                                              单位:人民币万元
                   项目                     2019 年度                      2018 年度           同比增减
 经营活动现金流入小计                            46,984,872.20               42,395,014.78            10.83%
 经营活动现金流出小计                            42,416,191.25               39,033,196.44             8.67%
 经营活动产生的现金流量净额                        4,568,680.95                3,361,818.34          35.90%
 投资活动现金流入小计                              1,593,375.28                1,879,241.41          -15.21%
 投资活动现金流出小计                              4,456,048.74                8,615,685.01          -48.28%
 投资活动产生的现金流量净额                      (2,862,673.46)              (6,736,443.60)          57.50%
 筹资活动现金流入小计                            12,339,353.68               16,930,783.78           -27.12%
 筹资活动现金流出小计                            15,673,174.72               12,451,018.97            25.88%
 筹资活动产生的现金流量净额                      (3,333,821.04)                4,479,764.81        -174.42%
 现金及现金等价物净变动额                        (1,592,951.21)                1,134,215.62        -240.45%


    10、 资本开支承担
    截至报告期末,本集团的资本承担为 1,962.9 亿元,主要包括本集团已签订的正在或准备履行的建安
合同,以及已签订的正在或准备履行的土地合同。
    11、 或有负债
    本集团按行业惯例为购房客户的按揭贷款提供担保,主要为阶段性担保,担保期限自保证合同生效
之日起,至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截至报告期末,
本集团为客户的按揭贷款提供担保总额约 2,281.5 亿元。本集团过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。
本集团认为无须就该等担保在财务报表中作出拨备。
    12、 主要资产被查封、扣押、冻结的情况
    无。
    13、 主要控股、参股企业分析
    □适用√不适用
    14、 根据《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》披露主要项目
    □适用√不适用
    本集团不存在《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》(2019 年修
订)所规定的“主要项目”。




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       15、 项目跟投情况
    本集团于 2014 年推出项目跟投,将项目经营成果与员工利害关系直接挂钩,鼓励跟投人员为公司和
股东创造更大价值。截至 2019 年底,本集团累计有 865 个项目引入跟投机制。报告期内新获取的项目中,
跟投认购金额为 41.57 亿元,占跟投项目资金峰值的 1.87%,占万科权益资金峰值的 2.48%。
    截至本报告披露日,本集团项目跟投主体的收益分配与实际投资保持匹配,项目各股东暂无退出计
划。


(四)未来发展展望
       1、外部环境
    当前外部环境呈现出高度的复杂和不确定性。中长期来看,行业已步入存量竞争时代,市场从卖方
市场转变为买方市场,对客户的竞争更加激烈,对企业综合实力的考量更加严峻。短期来看,新冠肺炎
疫情的爆发进一步加大了不确定性,对企业在认识、态度、能力、行动方面提出了更高要求。
    尽管挑战很多,但行业巨大的体量仍然为企业提供了大量发展机会。不同地区、不同业态之间,不
平衡不充分的问题依然明显。轨道上盖物业、城市更新的发展空间广阔;物业服务在参与社区治理、城
市治理上大有潜力;租赁住房、冷链仓储尚有广泛需求。本集团相信,只要遵循“和城市同步发展、和
客户同步发展”的策略,聚焦客户需求,踏踏实实做好产品、服务,企业仍能实现长足的发展。
       2、2020 年经营策略
    在“以客户为中心,以现金流为基础,坚持合伙奋斗,持续创造更多真实价值,实现有质量发展”
的长期经营方针下,本集团将以“聚焦产品服务,深化组织重建,巩固提升基本盘”作为年度工作主题,
做好各项工作。具体而言:
    (1)平稳度过疫情,增强企业免疫力,做好热身准备,在保障员工安全的前提下加快复工进度,全
力减少疫情给经营带来的影响。
    (2)持续巩固提升基本盘,聚焦产品服务,打造客户愿意买单的好产品、好服务、好项目。
    (3)落实精益运营,提高经营效率和效益。
    (4)量入为出,做好投融资工作,保持融资安全弹性,保持行业领先的信用评级。

    (5)坚持城乡建设与生活服务商的既定战略,“与城市同步发展,与客户同步发展”,持续开展战

略修订,探索数字化战略,指导和助力业务发展。
    2020 年,本集团现有项目预计新开工面积 2,921.2 万平方米;预计项目竣工面积 3,319.3 万平方米。有
关本集团 2020 年开、竣工计划的详细信息,请见“境内主要项目 2019 年开发情况和 2020 年开发计划”。




                                               22
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境内主要项目 2019 年开发情况和 2020 年开发计划
                                                                                                                                                      单位:平方米

                                                                 规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
              项目名称          位置       权益      占地面积                                                           19 年末储备
                                                                   面积        面积        面积            面积                            面积            面积
 南方区域
 深圳瑧山府                    南山区       100.0%      48,804     232,842           -     107,866           107,866              -               -               -
 深圳云城                      南山区        78.3%     394,044   1,335,510     196,000     921,019        1,209,311               -               -         126,199
 深圳天誉花园                  龙岗区       100.0%     148,616     870,987     278,619       4,190           592,368              -               -               -
 深圳壹海城                    盐田区        50.0%     137,250     354,695           -      54,202           354,695              -               -               -
 深圳万科星城                  宝安区        78.6%     122,126     638,884           -           -                 -              -               -         169,978
 深圳龙城广场                  龙岗区        34.0%      66,600     264,941           -      37,864           264,941              -               -               -
 深圳瑧湾汇                    南山区        43.0%      68,285     419,000           -      72,255            72,255              -               -          82,196
 深圳深南道 68 号              罗湖区        59.9%      12,841     146,435           -     123,119           123,119              -               -           9,472
 深圳汇隆商务中心             龙华新区       39.2%      20,339     142,400           -     126,150           126,150              -               -          10,184
 深圳滨海置地大厦              福田区       100.0%       5,775      57,750           -      57,750            57,750              -               -               -
 深圳瑧山道                    福田区        40.0%      16,370      77,575           -      77,575            77,575              -               -               -
 深圳蛇口公馆                  南山区       100.0%      19,447     141,970           -     141,970           141,970              -               -               -
 深圳金域领峰花园              龙岗区        60.0%      34,996     107,512           -     107,512           107,512              -               -               -
 深圳罗湖食品大厦项目          罗湖区        99.6%       6,705      64,800           -           -                 -        64,800           64,800               -
 深圳万科总部大厦项目          南山区        44.7%      22,338     166,660           -           -                 -              -               -               -
 深圳悦城                      龙华区        27.8%      95,999     487,279      68,745           -                 -       293,059          293,059          74,605
 深圳自行车厂项目              龙岗区        99.3%      44,406     356,370      24,180           -                 -       332,190          332,190               -
 深圳中电宝安项目              宝安区       100.0%       8,414      58,900           -           -                 -        58,900           58,900               -
 长沙四季花城                  岳麓区        48.6%     479,778     863,600           -           -                 -       863,600          332,575               -
 长沙金域蓝湾                  芙蓉区        96.2%     120,208     362,976           -      74,759           362,976              -               -               -
 长沙金域缇香                  岳麓区       100.0%      43,737     129,261           -           -           129,261              -               -               -
 长沙紫台                      天心区        70.0%     116,486     270,176           -      22,320           120,049       136,001          129,336          14,126
 长沙金域滨江                  岳麓区        58.0%      58,287     207,995      40,673           -            83,980              -               -          58,828
 长沙白鹭郡                    岳麓区       100.0%     100,351     297,167           -           -           297,167              -               -               -
 长沙魅力之城                  雨花区        95.0%     460,237   1,335,730      56,292     214,359           803,439       229,756          151,412         166,572
 长沙金域国际                  岳麓区        51.0%     159,393     518,569      18,302      61,424           358,119              -               -         120,495
 长沙梅溪郡                    岳麓区        99.4%     129,323     310,501           -           -           310,501              -               -               -
                                                                        23
                                                                                                                   万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                      规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称    位置    权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                        面积        面积        面积            面积                            面积            面积
长沙金色麦田            雨花区    90.0%      16,459      36,705      36,705           -                 -              -               -          23,633
长沙金色梦想            岳麓区    99.5%     151,064     517,107     441,848           -                 -        75,259           75,259               -
东莞翡丽山              南城区    50.0%     249,534     374,302           -      48,529           374,302              -               -               -
东莞双城水岸            塘厦镇   100.0%     596,786     425,964           -           -           343,126        82,838           82,838               -
东莞虎门万科城          虎门镇    57.4%     349,805     782,296           -           -           780,455              -               -               -
东莞万科云城            虎门镇    74.4%     124,395     373,182           -     139,270           349,115              -               -               -
东莞珠江东岸            麻涌镇    63.6%     303,695     542,650           -      56,452           519,652              -               -               -
东莞万科城市之光        虎门镇    88.3%      29,391     136,422           -           -                 -              -               -         136,422
东莞松朗花园            大朗镇    86.9%      75,663     233,017           -     139,259           233,017              -               -               -
东莞城市花园            东城区    40.8%      74,813     272,318           -     140,730           263,459              -               -               -
东莞东江之星            南城区    45.1%      59,200     367,548           -     133,400           133,400              -               -         177,266
东莞第五城              高埗镇    48.3%     102,054     285,643           -           -                 -              -               -         204,556
东莞金域广场            东坑镇    45.0%      17,420      78,388           -           -                 -              -               -          78,388
东莞皇马郦宫            东城区    24.2%     180,523     394,887     212,961           -                 -              -               -         130,175
东莞御景湾 8 号项目     东城区    24.2%     159,856     119,506      78,973           -                 -        40,533                -               -
东莞天空之城            大朗镇    73.5%      36,874     128,926      39,833           -                 -              -               -          23,901
东莞翡翠松湖            寮步镇    90.0%      95,578     190,958           -      35,638            35,638              -               -          96,517
东莞东江大道项目        万江区    98.4%      21,505      64,515           -           -                 -        64,515                -               -
东莞厚沙路项目          厚街镇    64.9%      45,228      54,053           -           -                 -        54,053                -               -
东莞松山湖金融谷项目    松山湖    99.8%     110,958     168,250           -           -                 -              -               -               -
东莞金色城品            南城区    51.4%      13,967      61,695           -           -                 -              -               -          61,695
东莞滨海大都会          虎门镇    78.6%      20,050      60,145           -           -                 -              -               -          29,348
东莞城市花园 II         东城区    49.5%      32,196      90,062           -           -                 -              -               -          84,713
东莞万科时富金色家园    寮步镇    18.2%      51,675     186,149           -      50,708            50,708       121,408                -          14,033
东莞江南院子            沙田镇    68.2%      84,903     152,422           -      21,154            21,154              -               -         131,268
东莞翡翠东望            南城区    32.5%      67,477     235,911           -           -                 -              -               -         115,432
东莞松山湖环湖路项目    松山湖    29.6%      23,037      44,142      44,142           -                 -              -               -          44,142
东莞凤岗四季花城        凤岗镇    39.1%      50,325     101,437     101,437           -                 -              -               -          45,253
东莞长安莲湖路项目      长安镇    67.4%      54,178     108,356           -           -                 -       108,356          108,356               -
东莞万科江湾花园        麻涌镇    98.6%      28,752      86,183           -           -                 -        86,183           86,183               -

                                                             24
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                                                      规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称    位置    权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                        面积        面积        面积            面积                            面积            面积
东莞麻涌大盛 031 地块   麻涌镇    99.0%      36,215     108,544           -           -                 -       108,544          108,544               -
佛山万科城              禅城区   100.0%     337,544     776,350           -           -           776,350              -               -               -
佛山水晶城              顺德区    49.0%     284,036     710,092           -           -           710,092              -               -               -
佛山万科广场            禅城区    88.0%     114,429     555,819           -           -           307,950              -               -               -
佛山南海万科广场        南海区    51.0%      89,009     373,821           -           -           373,821              -               -               -
佛山金域滨江            顺德区    50.0%     113,224     452,880           -      79,879           251,021              -               -         187,885
佛山金色领域            南海区   100.0%      47,254     354,405           -      92,326           354,405              -               -               -
佛山金域中央            南海区    49.9%     188,996     793,784           -     247,790           793,784              -               -               -
佛山 A32                南海区   100.0%      25,178     146,000           -           -                 -              -               -         104,374
佛山金色城市            南海区    98.7%      70,248     210,744           -           -           210,744              -               -               -
佛山金域缇香            南海区    62.9%      87,157     331,196           -           -           331,196              -               -               -
佛山金色里程            禅城区    98.8%      77,562     298,004           -     191,455           265,209              -               -          32,795
佛山金域滨江三期        顺德区    98.8%      54,648     163,944           -      73,266            73,266              -               -          90,678
佛山万科中心            南海区   100.0%      18,023      99,125      99,125           -                 -              -               -               -
佛山城市之光            南海区    90.7%      72,711     228,312           -     107,061           228,312              -               -               -
佛山尚都荟              南海区    97.0%      13,718      61,340           -      61,340            61,340              -               -               -
佛山又一城              禅城区    94.5%      30,367      75,917           -      54,246            75,917              -               -               -
佛山西江悦              高明区    45.4%      97,157     291,378           -     291,378           291,378              -               -               -
佛山悦都荟              禅城区   100.0%       9,785      58,710           -           -                 -              -               -               -
佛山翡翠江望            顺德区    98.1%      53,795     134,487           -      32,842            32,842              -               -         101,645
佛山壹都荟              南海区    90.0%      13,986      62,937           -      25,284            25,284              -               -          37,653
佛山魅力之城            三水区    91.3%     132,954     332,385           -     143,271           143,271              -               -         189,114
佛山星都荟              顺德区    90.0%      23,200     120,664           -           -                 -              -               -          23,009
佛山天空之城            顺德区    99.1%      86,789     390,553     239,410           -                 -       151,143          151,143               -
佛山城市花园            三水区    65.8%      35,271      98,757           -      40,060            40,060              -               -          58,697
佛山金域学府            顺德区    97.0%      45,432     127,210           -      18,060            18,060              -               -         109,150
佛山京都荟              顺德区    91.6%       7,708      56,038           -           -                 -              -               -          56,038
佛山金域蓝湾西区        南海区    99.1%      76,956     230,869     230,869           -                 -              -               -               -
佛山坚果社区            南海区    27.9%       7,804      23,400           -      23,400            23,400              -               -               -
佛山金域世家            南海区    99.1%      52,222     182,777     182,777           -                 -              -               -               -

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                                                      规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称    位置    权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                        面积        面积        面积            面积                            面积            面积
佛山金域时光            禅城区    98.9%      40,459     161,837     161,837           -                 -              -               -               -
佛山金域西江府          高明区    49.6%      75,037     187,591     187,591           -                 -              -               -               -
佛山乐从卓越项目        顺德区    49.5%     131,842     351,063     213,042           -                 -       138,021          138,021               -
福州万科大樟溪岸        永泰县    51.0%     392,000     390,808           -      94,986           183,604       207,204          207,204               -
福州金域中央            台江区    60.0%      25,397     128,512           -           -           128,512              -               -               -
福州又一城              闽侯县    51.0%     213,602     676,654           -      45,503           229,517       340,585          340,585               -
福州金域滨江花园        仓山区    99.0%      80,013     415,774      42,729           -            56,629              -               -               -
福州仓前九里            仓山区   100.0%      83,099      99,384           -           -                 -              -               -               -
福州九如府              鼓楼区    96.3%      15,456      43,277           -      43,277            43,277              -               -               -
福州翡翠里凤栖          仓山区    45.2%      23,628      30,931           -           -                 -              -               -          30,931
福州翡翠里溪望          仓山区    48.2%      35,543      40,428           -           -                 -              -               -          40,428
福州麓园                仓山区    69.3%      34,000      77,129           -      30,000            30,000              -               -          47,129
福州紫台                马尾区    38.7%     113,570     156,018     156,018           -                 -              -               -               -
福州城翡翠之光          仓山区    16.8%      81,196     145,500           -           -                 -              -               -               -
福州台江排尾项目        台江区    99.3%     205,862     624,811     624,811           -                 -              -               -               -
惠州双月湾              惠东县   100.0%     704,223   1,021,059           -     170,540           719,684       192,332          192,332               -
惠州小金口公开地项目    惠城区    78.3%      41,895     117,213           -           -                 -       117,213          117,213               -
广州世博汇              番禺区    51.8%      82,354     451,682      31,579      85,553            85,553       211,994           72,676          68,204
广州兰乔圣菲            花都区    49.0%     210,252     126,172           -           -           126,172              -               -               -
广州云启家园            天河区    25.0%      13,200      49,236           -           -            28,769              -               -               -
广州幸福誉花园          黄埔区    14.3%     259,300     543,939           -     121,803           510,142        30,025                -               -
广州云城米酷            天河区    98.9%      89,229     357,433           -           -           357,433              -               -               -
广州山景园              黄埔区    99.1%     192,923     373,634           -           -           373,634              -               -               -
广州里享花园            黄浦区    84.5%     103,306     310,230           -      84,951           274,158              -               -          36,072
广州尚城御府            黄埔区    98.1%     127,226     368,960      51,444     151,243           219,204              -               -         133,745
广州幸福誉花园三期      黄埔区    16.3%     112,600     161,800           -      67,150           136,119              -               -          25,681
广州桃源里              增城区    92.4%      16,492      36,282           -      36,282            36,282              -               -               -
广州春风十里            增城区    97.0%      51,950     129,875           -           -                 -              -               -         129,875
广州城市之光            黄埔区    88.8%      33,589      85,813           -           -            85,813              -               -               -
广州未来之丘            番禺区    95.4%      13,750      22,000           -      13,347            13,347              -               -           8,653

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                                                      规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称    位置    权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                        面积        面积        面积            面积                            面积            面积
广州白鹭郡              南沙区    95.6%      58,121     104,618           -           -                 -              -               -          39,868
广州桃源里二期          增城区    50.0%     145,736     172,300           -      22,556            22,556        59,271                -          90,473
广州未来森林项目        白云区    99.6%      27,129      81,387           -           -                 -              -               -          81,387
广州元培里项目          黄埔区    99.2%      41,631      62,447           -           -                 -              -               -          62,447
广州樾山项目            黄埔区    96.9%      88,230      92,395      33,533           -                 -              -               -               -
广州海上明月项目        南沙区    90.7%      92,219     230,548           -           -                 -              -               -          45,472
广州广信资产包项目      广州市   100.0%     799,743   2,110,000           -           -                 -     2,110,000          174,000               -
广州幸福誉花园五期      黄埔区    66.5%     191,580     344,956     268,906           -                 -        76,050            5,464          44,992
广州金色里程            增城区    43.4%      45,450     136,215     117,155           -                 -        19,060           19,060          16,563
广州增城万科城          增城区    71.3%     133,653     400,957           -           -                 -       400,957          400,957               -
晋江金域滨江二期        晋江市    40.8%      45,789     192,260           -           -                 -              -               -         112,835
晋江金域滨江三期        晋江市    40.8%      54,074     165,867           -           -                 -              -               -               -
晋江金域滨江一期        晋江市    44.0%      23,488      77,119           -           -                 -              -               -               -
柳州白露项目            柳北区    53.6%      37,472     112,415     112,415           -                 -              -               -               -
南宁万科城              青秀区    84.7%     355,063   1,409,936       6,718     282,490           643,143              -               -          51,620
南宁万科大厦            良庆区   100.0%      25,545     117,834           -      68,248           117,834              -               -               -
南宁魅力之城            良庆区    43.0%     104,174     329,887           -           -           329,887              -               -               -
南宁金域蓝湾            良庆区    69.1%      71,599     224,436           -      51,858           176,131              -               -          42,267
南宁金域中央            良庆区    40.1%     117,729     601,250     117,289      47,547            47,547              -               -          30,224
南宁公园里              良庆区    40.1%      75,941     227,822           -     102,244           102,244              -               -          77,849
南宁瑧山悦              青秀区    69.3%      26,956      46,364           -           -                 -              -               -           9,330
南宁金域缇香            高新区    90.2%      54,326     217,303           -      92,303            92,303              -               -          82,591
南宁悦府                高新区    90.8%      14,948      58,821           -           -                 -              -               -          53,357
南宁悦湾                高新区    41.2%      11,989      41,364           -      41,364            41,364              -               -               -
南宁悦江南项目          江南区    97.0%      78,589     232,489           -           -                 -              -               -          87,836
南宁金域滨江            邕宁区    28.0%      69,104     171,401      42,064           -                 -              -               -          43,850
南宁星都荟              高新区    76.2%     155,510     506,546     391,698           -                 -       114,848          114,848               -
南宁兴宁东项目          兴宁区    97.0%      69,836     125,704     125,704           -                 -              -               -               -
清远万科城              清城区   100.0%   1,219,450   2,438,901     433,572     194,446        1,184,643        504,165          240,000         160,000
莆田万科城              荔城区    80.0%     250,708     537,279           -           -           537,279              -               -               -

                                                             27
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             项目名称        位置       权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                               面积        面积        面积            面积                            面积            面积
泉州万科城                  丰泽区       60.0%     136,741     478,591           -     130,191           459,631              -               -          18,960
泉州城市之光                丰泽区       30.7%     211,662     849,797           -     148,943           148,943              -               -         167,257
泉州悦城                   清濛开发区    16.4%      54,864     202,995           -           -                 -              -               -         100,447
泉州麓城                    丰泽区       98.9%      40,201      72,362           -           -                 -              -               -          72,362
三亚高知园                  田独镇       65.0%     387,807     349,026           -           -            69,185       279,841           60,000               -
三亚森林度假公园            田独镇       65.0%     942,745     459,414           -           -           360,550        83,661           25,836          15,203
三亚湖畔度假公园            河东区       80.0%     397,080     436,425           -      92,435           308,527              -               -         110,644
石狮金域中央                虞山镇       70.0%      82,769     211,503           -     109,417           211,503              -               -               -
厦门国投商务中心            湖里区       99.0%      11,190      26,613           -      26,613            26,613              -               -               -
厦门海西金融广场二期        湖里区      100.0%      10,730      17,075           -           -            17,075              -               -               -
厦门万科广场                集美区      100.0%     137,934     710,000           -           -           219,951              -               -         126,478
厦门万科云城                集美区       97.0%      47,454     148,110           -           -            86,644              -               -          61,466
厦门万科云玺                湖里区      100.0%      19,134     151,188           -           -           151,188              -               -               -
厦门白鹭郡                  翔安区       93.5%      86,368      95,000           -           -                 -              -               -          95,000
厦门白鹭郡二期              翔安区       47.1%      58,986      88,500           -           -                 -              -               -               -
厦门万科世茂溪望            同安区       31.9%      54,164     119,160           -           -                 -              -               -               -
厦门金域缇香                翔安区       97.4%      19,080      42,200           -           -                 -              -               -          12,079
厦门万科雅居乐金域缇香      翔安区       43.7%       7,964      19,100           -           -                 -              -               -               -
漳州万科城                  芗城区       38.1%     235,606     805,195           -      57,071           517,356              -               -         228,629
漳州玖龙台                  芗城区       10.0%      44,201     114,922           -           -                 -              -               -         114,922
漳州龙海金域滨江花园        龙海市       99.5%     101,725     305,429      88,644           -                 -       216,785          216,785               -
中山金色家园                东凤镇      100.0%     260,982     830,525           -     240,640           830,525              -               -               -
中山柏悦湾                 火炬开发区    65.0%     251,900     465,205           -     102,822           442,129              -               -          23,076
中山金域蓝湾                石岐区       74.2%     143,852     418,449           -     149,257           332,606              -               -          85,843
中山万科城                   古镇        90.0%     139,968     419,807           -     146,697           180,044              -               -         239,763
中山金色梦想               火炬开发区    90.0%       6,628      14,635           -      14,635            14,635              -               -               -
中山西湾汇                 火炬开发区    79.2%      77,974     233,834     158,116           -                 -              -               -               -
中山金域中央                 东区        97.7%      68,149     204,413     204,413           -                 -              -               -          73,647
珠海海愉半岛花园(续建)    香洲区       50.0%      76,293     108,544           -           -            42,320        66,224           66,224               -
珠海魅力之城                斗门区      100.0%     137,061     274,122           -           -           274,122              -               -               -

                                                                    28
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                                                             规划建筑     19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称         位置     权益     占地面积                                                             19 年末储备
                                                               面积         面积        面积            面积                            面积            面积
珠海万科城                  香洲区      40.8%      193,150      624,223           -         383           624,223              -               -               -
珠海石花 66 号              香洲区      19.1%        8,117       40,055           -           -            40,055              -               -               -
珠海唐家红树东岸            香洲区      16.0%      333,668      500,536     266,409      27,269            85,308              -               -          73,174
珠海翡翠中央                香洲区      98.8%       27,077       81,310           -           -                 -              -               -          47,807
珠海滨海大都会花园          金湾区      99.5%      110,972      170,997           -           -                 -       170,997          170,997               -
珠海桃源里居                香洲区      98.6%       16,310       48,929      48,929           -                 -              -               -               -
南方区域小计                                    21,501,175   54,138,121   6,275,507   7,545,196       26,568,645      8,210,371        4,536,797       6,540,871
上海区域
上海翡翠滨江                浦东新区   100.0%       78,334      207,980           -      26,571           207,980              -               -               -
上海金色城市                浦东新区    60.0%      264,646      349,038           -      63,595           349,038              -               -               -
上海徐汇万科中心            徐汇区      51.0%      107,486      494,437           -           -           165,590              -               -               -
上海虹桥云                  闵行区      51.0%      269,476      417,186           -           -           417,186              -               -               -
上海翡翠公园                浦东新区    90.0%       79,548      194,976           -           -           194,976              -               -               -
上海御河企业公馆            浦东新区    21.8%      137,270      162,141           -           -           162,141              -               -               -
上海金域华府                奉贤区      83.7%       58,531      134,622           -       5,862           134,622              -               -               -
上海安亭新镇项目            嘉定区      74.2%      624,428      490,575           -      70,095           286,417       131,370          131,370          72,788
上海翡翠雅宾利              静安区      50.2%       54,499      159,471           -           -           159,471              -               -               -
上海天空之城                青浦区      49.8%      260,119      455,247     192,967           -            40,170        90,980           90,980         111,666
上海中兴路项目              静安区      49.7%       31,034      109,754      66,261           -                 -        43,493           43,493               -
上海金域澜湾鹭语墅          浦东新区    49.6%       40,361       48,433           -           -                 -              -               -          48,433
上海龙华项目                徐汇区      54.8%       49,154       96,780           -           -                 -        96,780           96,780               -
上海万科启宸                宝山区      47.0%       80,805      145,449           -      31,408            31,408              -               -         114,041
上海天际                    嘉定区      74.4%       84,838      194,894      62,233           -                 -              -               -               -
上海七宝商务区 17-04 地块   闵行区      49.6%       22,890       80,114           -           -                 -              -               -          80,114
太仓翡翠铂樾                高新区      97.6%       43,004       90,269           -           -                 -              -               -          90,269
上海七宝商务区 18-03 地块   闵行区      49.6%       30,324       87,939           -           -                 -              -               -               -
嘉兴盛唐景苑                当湖镇      45.9%       42,348       84,695           -           -                 -              -               -          84,695
上海四季都会                宝山区      33.2%       69,448      142,228      96,740           -                 -              -               -          40,181
上海天空之城星之屿          青浦区      99.7%       49,466       89,039      56,292           -                 -              -               -          89,039
上海青藤公园                闵行区      99.7%       71,552      128,794     128,794           -                 -              -               -               -

                                                                     29
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                                                        规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称     位置     权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                          面积        面积        面积            面积                            面积            面积
上海七宝 19-04 地块     闵行区      99.7%      34,000      99,000           -           -                 -        99,000           49,500               -
上海侨高项目            徐汇区      33.2%     118,282     356,933           -           -                 -       356,933          125,567               -
常熟公望                文化片区    42.9%      82,469     197,926           -           -           197,926              -               -               -
常熟及第阁              虞山镇      28.8%      66,686     146,393           -     146,393           146,393              -               -               -
常熟璞悦雅筑            常熟市      75.9%      58,264      87,396           -           -                 -              -               -          87,396
常熟瑧湾雅筑            虞山镇      48.0%      90,004     165,715           -           -                 -        25,447           25,447          67,753
常州万科城              武进区     100.0%      93,994     234,983           -      48,192           234,983              -               -               -
常州君望甲第            新北区      37.3%      67,225     147,874           -           -                 -              -               -         147,874
常州皇粮浜地块          钟楼区      79.3%      84,285     168,571      94,556           -                 -        74,015           74,015               -
常州教育小镇项目        天宁区      74.6%     117,458     273,994           -           -                 -       273,994          273,994               -
海宁城市之光            长安镇      50.0%      29,300      73,250           -      73,250            73,250              -               -               -
海宁潮起东方            长安镇      44.0%      62,601     137,722           -           -                 -              -               -         137,722
海宁桂语东方一期        许村镇      32.2%      37,696      82,931           -           -                 -              -               -               -
海宁桂语东方二期        许村镇      94.8%      63,805     146,752           -           -                 -              -               -               -
海宁开元名都            硖石镇      40.0%      52,965     156,111           -     156,111           156,111              -               -               -
海门翡翠甲第            高新区      46.9%      92,886     178,172      48,104           -                 -              -               -         123,705
海门中央公园            高新区      21.2%     141,257     289,379     130,231           -                 -              -               -         109,892
杭州良渚文化村          余杭区     100.0%   3,108,146   2,676,074     132,441     101,145        1,715,805        222,783           25,180               -
杭州公望                富阳区     100.0%     517,900     208,981           -      36,707           141,951        38,394                -               -
杭州大都会 79 号        江干区      50.0%      21,915      76,703           -           -            76,703              -               -               -
杭州玖望                富阳区      20.0%     129,874     164,845           -       9,387             9,387        62,859           62,859               -
杭州君望                富阳区      42.4%     138,233     152,231           -      29,821            76,418              -               -          31,590
杭州万科海上明月        萧山区      33.0%      57,571     143,925           -           -           143,925              -               -               -
杭州万科铁建江湾城      萧山区      39.3%      80,340     200,848           -     200,848           200,848              -               -               -
杭州未来城              余杭区      41.5%      82,834     182,235           -     159,915           182,235              -               -               -
杭州九都会              富阳区      27.8%      30,063      66,139           -      66,139            66,139              -               -               -
杭州海上明月西          萧山区      26.4%      21,211      46,665           -      46,665            46,665              -               -               -
杭州西雅图              西湖区      48.8%      62,200     174,132           -     174,132           174,132              -               -               -
杭州劝学里              余杭区      89.3%      78,527     133,496           -     133,496           133,496              -               -               -
杭州智谷                拱墅区      90.0%      14,513      50,796           -           -                 -              -               -          50,796

                                                               30
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                                                           规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称        位置     权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                             面积        面积        面积            面积                            面积            面积
杭州杭行路天马             余杭区      80.0%      27,305      68,263           -           -                 -              -               -          68,263
杭州未来之光               余杭区     100.0%      81,828     245,484           -           -                 -              -               -         137,094
杭州尚堂府                 拱墅区      36.4%      42,000      84,000           -           -            84,000              -               -               -
杭州旭润和府               拱墅区      36.4%      43,000      86,000           -      86,000            86,000              -               -               -
杭州紫晶首府               暨阳街道    36.4%      97,500     195,000           -     126,468           195,000              -               -               -
杭州中城汇一期             拱墅区      36.4%      39,950     103,800           -           -                 -              -               -               -
杭州中城汇二期             拱墅区      99.3%      22,550      56,900           -           -                 -              -               -               -
杭州奥体万科中心           萧山区      69.4%      13,969      69,845           -           -                 -              -               -          69,845
杭州运河万科中心           拱墅区      40.0%      36,592     128,072           -           -                 -              -               -               -
杭州悦虹湾                 萧山区      24.7%     106,872     277,867           -           -                 -              -               -               -
杭州临安西望               临安区      92.8%      31,258      56,264           -           -                 -              -               -          56,264
杭州余杭区东海闲湖城项目   余杭区      14.9%     411,000     550,011           -      29,648            29,648       169,011          118,080               -
杭州紫金睿谷               西湖区      17.2%       9,078      35,389           -           -                 -              -               -               -
杭州金茂万科新都会         富阳区      49.5%      63,457     177,680     177,680           -                 -              -               -               -
杭州 LOFT49 项目           拱墅区      38.8%      15,925      36,628           -           -                 -              -               -               -
杭州名城博园               余杭区      46.0%      82,981     232,341           -      91,972           232,341              -               -               -
杭州城市之光               滨江区      46.0%      41,153      90,536           -      90,536            90,536              -               -               -
杭州姑娘桥地块             萧山区      99.9%      89,246     232,284           -           -                 -       232,284          232,284               -
杭州五常车辆段项目         余杭区      50.8%     447,654     782,921     266,163           -                 -       516,758          516,758               -
杭州运河万科中心二期       余杭区      42.9%      17,795      62,283      62,283           -                 -              -               -               -
杭州瓶窑项目               余杭区      49.3%      82,935     115,180           -           -                 -       115,180          115,180               -
合肥森林城                 庐阳区     100.0%     516,459   1,394,439      58,332      97,988        1,094,222               -               -         188,143
合肥城市公馆               庐阳区      49.0%     151,514     424,240           -      37,029           409,258              -               -          14,982
合肥时代观邸               滨湖区      40.0%      85,254     218,014           -      48,921           166,789              -               -          28,000
合肥未来之光               肥东县      59.8%     197,179     433,794           -      41,114            41,114       244,511          100,000          96,251
合肥中央公馆               长丰县      39.7%     212,512     410,507      74,482      97,796            97,796        71,270           71,270          89,235
合肥时光印象               滨湖区      27.6%     115,492     250,571       2,400     119,894           119,894              -               -         130,677
合肥都会花园               滨湖区      20.2%     111,380     254,572       4,312     115,738           115,738              -               -         138,834
合肥万科红郡               肥东县      90.0%      64,328     159,425           -     159,425           159,425              -               -               -
合肥公园大道               长丰区      98.7%     122,070     256,262      57,527           -                 -              -               -          85,297

                                                                  31
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                                                          规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称     位置       权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                            面积        面积        面积            面积                            面积            面积
合肥红郡二期             肥东县       90.3%      20,890      52,224           -           -                 -              -               -          52,224
合肥都荟上城             长丰县       24.3%     109,852     209,742      48,488           -                 -        43,967           43,967          81,085
合肥翡翠天际             包河区       24.8%     154,111     357,632     149,020           -                 -       129,296          129,296          80,299
合肥云峰花园             包河区       24.6%     163,503     418,619     154,751           -                 -       182,579          182,579          36,639
合肥春晖悦府             雨山区       36.6%      57,930      73,372           -           -            73,372              -               -               -
嘉兴香樟国际            经济开发区    51.8%      88,912     222,139           -     222,139           222,139              -               -               -
嘉兴中环公园            经济开发区    90.3%      37,911      83,354           -      83,354            83,354              -               -               -
嘉兴宝石公馆             南湖区       57.5%     179,696     215,843           -      40,495           215,843              -               -               -
嘉兴紫元尚宸            经济开发区    36.5%      75,259     165,020           -     143,896           165,020              -               -               -
嘉兴翡翠天御府           桐乡县       74.1%      42,027      75,641           -           -                 -              -               -          75,641
嘉兴翡翠四季            经济开发区    98.5%      56,608     118,847           -           -                 -              -               -         118,847
嘉兴城市之光             南湖区       95.8%      88,411     176,784           -           -                 -              -               -               -
嘉兴东山北地块           海宁市       97.4%      65,142     117,256           -           -                 -       117,256          117,256               -
嘉兴中环西地块项目      经济开发区    93.1%      56,509     112,945     112,945           -                 -              -               -               -
嘉兴香樟东地块项目      经济开发区    97.9%      68,211     149,981           -           -                 -       149,981          149,981               -
嘉兴都会东方             许村镇       99.0%      41,541     103,853           -           -                 -       103,853          103,853               -
嘉兴潮起东方二期         许村镇       96.3%      54,396     125,111           -           -                 -       125,111          103,853               -
靖江晨阳甲第             靖江市       50.0%     370,700     564,917     283,156      99,472            99,472              -               -         181,687
金华八达路项目           婺城区       41.3%      24,558      36,801      36,801           -                 -              -               -               -
南昌天空之城             南昌县       20.8%     195,547     506,352     156,296      84,420            84,420              -               -         258,600
南昌万科城               高新区       32.5%     299,708     417,362      51,536           -           365,826              -               -          16,800
南昌海上传奇             高新区       50.0%     163,213     348,201      23,559           -           319,159              -               -           3,218
南昌粹叠园              红谷滩区      50.0%      80,120     184,273           -           -           156,226              -               -               -
南昌时代广场            红谷滩区      30.0%      83,800     285,029      84,269      32,421           209,842              -               -               -
南昌公园里              青山湖区      43.5%     110,163     176,260           -           -           176,260              -               -               -
南昌洪都 1951           青云谱区      24.8%      27,879      94,785           -      44,452            91,122              -               -               -
南昌金域国际             经开区       45.6%     129,142     322,839           -       3,060           322,839              -               -               -
南昌金域滨江            青山湖区      16.2%      20,069      50,172           -           -            50,172              -               -               -
南昌金域传奇             经开区       35.9%      87,065     174,124           -       6,375           174,124              -               -               -
南昌城市花园             南昌县       32.5%      78,733     196,832           -     113,127           196,832              -               -               -

                                                                 32
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                                                              规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称           位置     权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                                面积        面积        面积            面积                            面积            面积
南昌璞悦里                    湾里区       8.3%     116,115     201,919           -     199,889           199,889              -               -               -
南昌红郡                      青山湖区    26.0%     121,873     219,371           -     111,980           111,980              -               -         100,704
南昌玖里                      红谷滩区    44.9%      57,493     145,076           -      71,637            71,637              -               -          71,491
南昌万创科技城 F04/F02 地块   赣江新区    27.4%     209,526     391,122           -           -                 -       391,122          162,593               -
南昌万创科技城 H01E01 地块    赣江新区    30.0%      37,373      63,551           -           -                 -        63,551           63,551               -
南昌海上明月                  高新区      24.2%     120,578     265,271           -           -                 -       265,271          265,271               -
南京九都荟                    雨花台区   100.0%     126,058     312,388           -      34,728           267,288              -               -          22,159
南京安品街                    白下区     100.0%      27,325      21,825           -       6,534            12,003              -               -           9,822
南京金域蓝湾                  江宁区     100.0%     272,298     545,280           -           -           545,280              -               -               -
南京金色半山                  浦口区     100.0%      62,291     102,127           -       1,894           102,127              -               -               -
南京新都荟                    江宁区      16.0%      36,043     106,067           -           -            72,691              -               -               -
南京万科城                    溧水区      69.5%     218,794     515,467           -     184,189           471,064              -               -          44,403
南京尚都荟                    雨花台区    49.0%      55,308     143,813           -           -            98,258              -               -          45,555
南京翡翠公园                  江宁区      49.7%      94,624     260,519           -       1,452           260,519              -               -               -
南京九都荟南                  雨花台区    58.8%      42,401     104,710           -      34,154           104,710              -               -               -
南京大都会                    雨花台区    59.6%      71,334     171,515           -      91,903           133,653              -               -           1,590
南京金域国际                  江宁区      98.7%      38,824     188,404           -      40,389           122,263              -               -               -
南京 G46 项目                 江宁区      50.9%      23,350      73,992           -           -                 -        73,992                -               -
南京金域东方                  江宁区      32.2%      66,267     130,214           -      91,191           130,214              -               -               -
南京都荟天地                  江宁区      28.2%     108,522     396,343     132,000           -                 -              -               -               -
南京时代天樾                  江宁区      19.5%      54,173     174,976           -           -                 -              -               -               -
南京云都会                    栖霞区      26.9%     117,922     237,300           -           -                 -       105,979                -               -
南京都会四季                  江宁区      25.8%     153,261     385,095     385,095           -                 -              -               -               -
南京翡翠天际                  雨花台区    29.0%      52,532     125,982           -           -                 -              -               -               -
南京南站项目                  江宁区      75.0%      37,697      94,150           -           -                 -        94,150           94,150               -
南京溧水 G09 地块             溧水区      99.7%     162,782     406,956     134,332           -                 -       272,624          190,753               -
南通城市之光                  崇川区      68.6%     149,409     239,020           -      68,254           239,020              -               -               -
南通白鹭郡                    港闸区      88.8%     191,882     180,217           -      85,427           180,217              -               -               -
南通大都会                    通州区      24.1%     115,610     233,211           -     156,955           233,211              -               -               -
南通翡翠心湖                  开发区      92.9%      85,145     161,246           -           -            14,830              -               -          99,584

                                                                     33
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             项目名称     位置       权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                            面积        面积        面积            面积                            面积            面积
南通翡翠东第             港闸区       72.1%      98,003     155,486           -           -                 -              -               -          86,633
南通湖山源著             通州区       29.9%      83,920     132,390           -      34,235            34,235              -               -          22,147
南通海上传奇             开发区       16.9%     180,729     318,721     134,092           -                 -              -               -         101,901
南通白鹭湾               开发区       56.2%      67,205      92,811           -           -                 -              -               -          91,783
南通翡翠公园             开发区       97.0%     111,862     217,008           -           -                 -              -               -          98,954
南通崇州府               开发区       47.0%      48,794      48,308           -           -                 -              -               -          40,860
南通中创大都会           开发区       11.5%      47,963      83,799           -      46,728            46,728              -               -          35,890
南通胜利路西地块         崇川区       99.7%      75,362     167,818      63,215           -                 -       104,603          104,603               -
昆山高尔夫项目           巴城镇      100.0%     433,916     327,891           -           -                 -       249,208                -               -
昆山魅力花园            花桥开发区   100.0%     309,217     773,042           -      54,792           685,316              -               -          87,726
昆山公园大道             周市镇       89.1%     383,117     451,293           -      82,840           129,024              -               -         253,630
昆山海上传奇             锦溪镇       56.3%     163,930     246,068      54,812      67,507            67,507              -               -          80,809
昆山未来之城             高新区       32.5%     350,761     514,618     125,149      92,697           162,036        64,684           64,684         123,730
昆山云璞                昆山花桥      16.0%      18,068     117,701           -           -                 -              -               -          28,586
昆山夏驾河项目          昆山开发区    92.6%     112,727     202,771      80,214           -                 -       122,557          122,557               -
昆山开发区项目           开发区       59.6%      40,595      93,356      93,356           -                 -              -               -               -
宁波云鹭湾               江北区       85.0%     314,208     387,966           -           -           387,966              -               -               -
宁波万科城               镇海区       49.0%     297,572     573,644           -      45,782           573,644              -               -               -
宁波桂语里               鄞州区       42.7%      69,774     139,548           -           -           139,548              -               -               -
宁波格拉美西             鄞州区       95.8%      53,549      80,312           -           -                 -              -               -          80,312
宁波白石湖东             鄞州区       69.4%     138,665     140,052           -           -                 -              -               -          66,695
宁波官山望花苑           江北区       90.0%      40,219      46,828           -      46,828            46,828              -               -               -
宁波望庐花苑             海曙区       75.2%      30,247      60,893           -      60,893            60,893              -               -               -
宁波甲第十七             镇海区       40.3%      21,259      41,009           -      41,009            41,009              -               -               -
宁波翰林甲第北苑         镇海区       95.5%      35,967      61,083           -      61,083            61,083              -               -               -
宁波蓝色东方             镇海区       41.1%      87,051     200,178           -     200,178           200,178              -               -               -
宁波未来之光             北仑区       97.9%      87,392     174,766           -           -                 -              -               -         174,766
宁波翰林甲第南苑         镇海区       59.9%      25,587      38,378           -           -                 -              -               -          38,378
宁波万科印               海曙区       24.6%      42,515      95,646           -           -                 -              -               -          95,646
宁波未来里               北仑区       96.4%      79,956     177,348           -           -                 -              -               -               -

                                                                 34
                                                                                                                         万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                            规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称      位置        权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                              面积        面积        面积            面积                            面积            面积
宁波云谷中心              江北区        94.1%     149,306     228,256      92,000           -                 -              -               -               -
宁波云著花苑              江北区        98.0%      60,556     166,787           -           -                 -              -               -               -
宁波印东方                北仑区        18.6%      45,108      81,180           -           -                 -              -               -          81,180
宁波滨河道                江北区        50.5%      86,800     180,834     180,834           -                 -              -               -               -
宁波槐树路项目            江北区        99.7%      29,516      90,720      90,720           -                 -              -               -               -
宁波蔚蓝城市              镇海区        99.1%      65,445     130,876           -           -                 -              -               -               -
宁波海曙段塘项目          海曙区        99.7%      74,346     157,780     157,780           -                 -              -               -               -
宁波东钱湖莫古路项目      鄞州区        49.8%      49,902      50,401           -           -                 -        50,401           50,401               -
宁波镇海骆驼项目          镇海区        99.6%     159,678     375,417     375,417           -                 -              -               -               -
绍兴大都会                越城区        98.0%      65,200     136,000           -           -                 -              -               -               -
绍兴君望                  诸暨市        46.0%      62,190      74,628      74,628           -                 -              -               -               -
宿迁未来之光            苏宿工业园区    41.0%     123,848     196,453           -           -                 -              -               -         196,453
宿迁十里春风东侧地块      老城区        43.1%      28,207      62,019           -           -                 -        62,019           62,019               -
苏州万科城                吴中区        55.0%     144,535     361,338           -      54,739           361,338              -               -               -
苏州北宸之光              相城区       100.0%     138,601     415,804           -     105,586           415,804              -               -               -
苏州遇见山                高新区        44.5%     167,206     234,059           -      38,175           233,264              -               -             795
苏州大家                 工业园区       94.1%      51,579      30,948           -      30,948            30,948              -               -               -
苏州公园里                吴江区        40.0%     173,783     359,337           -      62,101           323,252              -               -          36,085
苏州大象山舍              高新区        49.8%     138,470     193,664       2,081           -                 -              -               -          80,047
苏州公园大湖              吴中区        39.3%      38,949      69,960           -      69,960            69,960              -               -               -
苏州苏河湾                吴江区        13.3%      16,627      62,583           -           -                 -              -               -          62,583
苏州翡翠公园              吴江区        22.5%     105,924     269,488           -           -                 -              -               -          75,417
苏州翡翠四季花园          高新区        20.1%      34,683      46,768           -           -                 -              -               -          46,768
苏州左岸项目             工业园区       64.3%      22,826     199,358           -           -                 -       199,358          199,358               -
苏州安元路项目            相城区        59.7%      88,260     194,172     132,659           -                 -        61,513           61,513               -
苏州向阳路项目            高新区        79.5%      93,688     222,214     222,214           -                 -              -               -               -
苏州吴中党校项目          吴中区        99.6%      12,735      52,520           -           -                 -        52,520           52,520               -
台州山海十里              路桥区        99.2%      48,490     121,121           -           -                 -              -               -               -
台州万科城                椒江区        65.8%     204,886     467,994     467,994           -                 -              -               -               -
台州董家洋东项目          椒江区        50.7%     109,350     273,375           -           -                 -       273,375          273,375               -

                                                                   35
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                                                                  规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称                位置    权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                                    面积        面积        面积            面积                            面积            面积
台州董家洋西项目                    椒江区    50.8%     117,447     293,618           -           -                 -       293,618          293,618               -
温州中央绿轴 D19/24/34/29/31 地块   鹿城区    97.8%      75,727      84,530      10,183           -                 -              -               -          74,449
温州 TOD 国际新城                   龙湾区    16.6%     136,472     433,411     165,719           -                 -              -               -               -
温州万科时代中心                    鹿城区    38.8%      24,017      96,103           -      96,103            96,103              -               -               -
温州鹿岛甲第                        鹿城区    37.3%      51,458     113,204           -     113,204           113,204              -               -               -
温州新都会                          瓯海区    32.0%      61,843     182,908           -     182,908           182,908              -               -               -
温州西江月                          瓯海区    26.5%      59,678     149,194           -           -                 -              -               -         149,194
温州云著                            瓯海区    24.1%      24,848      74,544           -           -                 -              -               -          74,544
温州翡翠天地Ⅰ期                    瓯海区    39.1%      55,896     223,585           -           -                 -              -               -               -
温州理想之城                        龙湾区    22.0%      65,148     168,065           -           -                 -              -               -         108,065
温州翡翠天地Ⅱ期                    鹿城区    17.1%      10,240      22,528           -           -                 -              -               -          22,528
温州大都会                          瑞安市    22.4%      43,253      95,157           -           -                 -              -               -               -
温州瑞安西岙村地块                  瑞安市    99.6%      70,151     195,717     195,717           -                 -              -               -               -
温州中心区 D-28-1 地块              鹿城区    99.1%      23,543      56,503      56,503           -                 -              -               -               -
温州三溪区 B-07 地块                鹿城区    99.7%      69,099     207,297     207,297           -                 -              -               -               -
温州翡翠心湖                        鹿城区    94.8%      11,989      33,569      33,569           -                 -              -               -               -
芜湖万科城                          鸠江区   100.0%     274,404     491,466           -           -           491,466              -               -               -
芜湖海上传奇                        弋江区    48.5%     121,895     413,157           -      90,242           368,441              -               -          44,716
芜湖江东府                          镜湖区    40.5%      84,372     112,013      15,042           -                 -              -               -         112,013
常州公园大道                        金坛区    68.7%     191,268     302,585           -           -                 -       190,985          173,977         111,600
常州公园大道二期                    金坛区    68.7%     182,741     445,430     145,869           -                 -       299,561          161,230               -
无锡金域缇香                        新吴区   100.0%     224,118     620,713           -      23,967           571,490              -               -          14,449
无锡金域蓝湾                        滨湖区   100.0%     154,468     386,170           -           -           267,442        86,809                -          31,919
无锡魅力之城                        滨湖区   100.0%     962,116   1,318,257           -      32,648        1,299,769               -               -          18,488
无锡信成道                          滨湖区   100.0%     154,119     385,298           -      38,242           371,174              -               -          14,124
无锡维园                            新吴区    88.6%      73,769     138,581           -      82,381           138,581              -               -               -
无锡北门塘上                        梁溪区    39.2%      55,933     159,788           -     127,627           127,627              -               -          32,161
无锡天一玖著                        惠山区    46.0%      88,173     193,726           -      95,563            95,563              -               -          98,163
无锡天一新著                        惠山区    19.6%     103,846     275,714           -      71,769            71,769              -               -         143,945
无锡万科有山                        惠山区    90.0%      47,717      59,989           -      59,989            59,989              -               -               -

                                                                         36
                                                                                                                             万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                                规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称          位置        权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                                  面积        面积        面积            面积                            面积            面积
无锡翡翠东方                 滨湖区         99.3%     108,276     245,256           -           -                 -       137,871          137,871         107,385
无锡观湖礼著                 新吴区         37.4%     181,761     262,841      55,876           -                 -        58,432                -               -
无锡运河传奇                 梁溪区         50.3%      81,834     188,286      48,739           -                 -              -               -         135,109
无锡翡翠之光                 滨湖区         99.5%      66,829     153,707     153,707           -                 -              -               -               -
无锡南门 44-1 地块项目       江阴市         99.2%      60,267     144,035     144,035           -                 -              -               -               -
徐州万科城                   鼓楼区        100.0%     692,037   1,262,703           -     276,195        1,117,020               -               -         145,683
徐州淮海天地                 泉山区         85.0%     226,776     811,924           -      60,632           525,925              -               -         110,844
徐州北宸天地                 鼓楼区         88.4%      28,149      96,997           -           -            96,997              -               -               -
徐州尚都会                   云龙区         58.6%      53,697     202,572      49,626     152,946           152,946              -               -               -
徐州未来城                   铜山区         39.3%      49,448      86,589           -           -            86,589              -               -               -
徐州翡翠天御                 泉山区         88.5%      51,050     150,662           -      23,476            23,476              -               -         127,186
徐州新都会                   铜山区         89.4%     132,703     382,414           -     181,594           181,594              -               -         130,197
徐州翡翠之光                 云龙区         50.3%     122,207     355,930           -           -                 -              -               -         130,618
徐州结庐                     鼓楼区         30.8%     181,244     284,770      29,099           -                 -              -               -         161,235
徐州璟悦                     云龙区         27.8%      19,634      49,084           -           -                 -              -               -          49,084
徐州茅村项目 5 号地项目      铜山区         42.8%      72,878     145,756           -           -                 -       145,756          145,756               -
徐州时代之光                 铜山区         42.8%      59,137     147,843      87,496           -                 -              -               -               -
徐州和光城悦                 铜山区         42.8%     103,670     266,228      79,248           -                 -              -               -               -
徐州四季连城                 鼓楼区         21.9%     163,394     434,109     383,244           -                 -        50,865           50,865               -
徐州北区客运站项目           鼓楼区         67.0%      67,922     165,256           -           -                 -       165,256          165,256               -
盐城翡翠国际                 亭湖区         44.7%      54,286      94,638           -           -                 -              -               -          70,943
盐城翡翠云台                城南新区        27.2%     126,022     264,645      22,595           -                 -              -               -          32,716
盐城翡翠书院                 亭湖区         44.7%      39,251      78,458      13,127           -                 -              -               -          32,045
扬州万科城                   邗江区        100.0%     297,139     313,970           -           -           313,016              -               -             954
扬州金色梦想                 邗江区         88.9%      87,325     215,850           -       1,277           215,850              -               -               -
扬州城市之光                 广陵区         55.1%      95,275     140,261           -      68,880            68,880              -               -          71,381
扬州运河之光              经济技术开发区    71.8%      94,464     151,142           -      39,429            39,429              -               -          47,182
扬州金色梦想二期             邗江区         27.5%      41,723      66,757           -      47,848            47,848              -               -          18,909
扬州金色新著                 邗江区         60.0%      28,641      45,825           -      45,825            45,825              -               -               -
扬州朗润园                   广陵区         48.1%      28,103      29,917           -           -                 -              -               -          29,917

                                                                       37
                                                                                                                        万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                          规划建筑     19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
              项目名称     位置     权益     占地面积                                                             19 年末储备
                                                            面积         面积        面积            面积                            面积            面积
扬州 885 项目            广陵区      34.9%       64,452      141,795           -           -                 -       141,795           50,000               -
扬州翡翠公园             邗江区      27.9%       52,581       90,965           -           -                 -              -               -          63,194
扬州北宸之光             邗江区      27.0%       69,326      110,922           -     110,922           110,922              -               -               -
扬州未来之光             邗江区      16.1%       47,137       82,976           -           -                 -              -               -               -
扬州翡翠云台             高邮市      43.0%      200,000      391,001      79,606           -                 -       191,475           44,960               -
扬州教投资产包           邗江区      93.6%      177,381      352,984     288,242           -                 -        64,742           64,742          72,228
张家港公园大道           张家港      46.0%      191,795      469,378     211,001       3,297           123,194        26,000                -         112,606
镇江魅力之城             润州区     100.0%      795,100      942,820           -           -           905,089        22,749                -          14,982
镇江蓝山花园             润州区      60.0%      285,683      404,048           -      45,541           258,446              -               -         106,067
镇江金域江湾             京口区      40.0%       83,500      113,128           -      41,251            41,251              -               -          71,877
镇江翡翠公园             润州区      99.0%      112,889      247,049      42,597           -                 -       143,105           25,910          11,417
镇江金域蓝湾             大港新区    41.9%      133,100      317,654           -           -                 -       129,520           11,851          57,051
镇江翡翠江湾             润州区      40.3%       61,236      104,567           -           -                 -              -               -          55,686
上海区域小计                                 33,374,611   62,213,560   8,329,348   8,085,885       27,904,387      8,372,571        6,076,926       8,995,815
北方区域
北京金域华府             昌平区      50.0%      198,007      559,214           -           -           559,214              -               -               -
北京埃弗顿项目           昌平区     100.0%       23,084      113,651           -           -           113,651              -               -               -
北京长阳半岛             房山区     100.0%      437,179      859,085           -           -           855,750              -               -           3,335
北京如园 C1              海淀区      50.0%       85,099      197,813           -           -           197,813              -               -               -
北京金域缇香             房山区      40.0%       65,967      155,293           -           -           155,293              -               -               -
北京西华府               丰台区      15.0%      233,209      629,170           -           -           629,170              -               -               -
北京香河项目 2012        香河县      50.0%      201,386      328,149           -           -           261,868        66,281           22,751               -
北京万科橙               大兴区      50.0%       43,446      155,207           -           -           155,207              -               -               -
北京翡翠四季             通州区      50.0%       88,767      210,738           -           -           175,140              -               -          35,598
北京长阳天地             房山区      69.0%      112,673      242,447      17,444           -           208,351              -               -          16,652
北京翡翠四季二期         通州区      50.0%       61,717      123,434           -      21,811            91,355              -               -          32,079
北京首开万科中心         大兴区      50.0%       41,092      126,996           -       2,883           126,996              -               -               -
北京长阳半岛中央城       房山区      34.0%       63,950      156,384           -       5,078           152,803              -               -           3,581
北京城市之光             通州区      35.0%       34,657      122,483           -      20,499           122,483              -               -               -
北京天竺悦府             顺义区      26.2%       10,282       19,758           -           -                 -              -               -               -

                                                                  38
                                                                                                                               万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                                  规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称               位置     权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                                    面积        面积        面积            面积                            面积            面积
北京观承别墅                      顺义区      35.0%     187,830     170,568           -           -            43,325              -               -         127,243
北京城建万科城                    延庆区      20.0%     166,117     232,563           -      51,935           150,575              -               -          81,988
北京顺义 28 街区项目              顺义区      49.5%      22,913      41,200           -           -            41,200              -               -               -
北京住总万科中心                  昌平区      50.0%      68,944     240,089           -      78,415           193,689              -               -               -
北京万科天地                      大兴区      14.4%      47,000     144,385           -           -           144,385              -               -               -
北京云创天地                      通州区      49.0%      80,131     144,157      93,392      30,387            30,387              -               -               -
北京哈洛小镇                      香河县      50.0%     207,255     339,478      20,089           -                 -       319,389          109,264               -
北京翠湖国际南区                  海淀区     100.0%      20,680      62,041           -           -                 -              -               -          62,041
北京翡翠公园                      昌平区      40.9%     255,088     430,899           -     144,181           205,137       166,463           54,614          59,299
北京翡翠长安                      门头沟区    49.4%      65,821     252,082      97,910      73,617           142,949              -               -               -
北京大都会 79 号                  朝阳区     100.0%      16,782      51,895           -           -                 -              -               -          51,895
北京大都会滨江                    通州区      88.8%       9,293      94,966           -           -                 -              -               -          88,054
北京军庄项目                      门头沟区    50.0%      74,720      44,200           -           -                 -        44,200                -               -
北京红领巾桥项目                  朝阳区      59.5%      15,593      90,000           -           -                 -              -               -               -
北京翠湖国际北区                  海淀区      50.0%      17,630      52,889           -           -                 -              -               -               -
北京弗农小镇                      密云区      40.0%     400,486     384,881      34,240           -            95,301       130,218          113,173         120,044
北京翡翠西湖项目                  丰台区      39.8%     230,355     249,999           -           -                 -        94,010                -               -
北京观承大家                      顺义区      49.8%     155,133     156,761      38,339           -                 -              -               -               -
北京七橡墅                        房山区      50.4%      89,132     133,698           -           -                 -              -               -               -
北京翡翠云图                      海淀区      88.2%      54,881     104,000           -           -                 -              -               -               -
北京翡翠山晓                      石景山区    39.6%     202,600     346,500      70,085           -                 -       188,516          127,691               -
北京熙湖悦著项目                  房山区      19.8%     133,033     210,500           -           -                 -        42,952                -               -
北京翡翠西湖雲庐                  丰台区      99.8%     168,663     184,119      66,610           -                 -       117,509          117,509               -
北京观承望溪                      顺义区      48.3%      43,326      64,988      58,988           -                 -         6,000            6,000               -
北京城市之光东望                  通州区      54.9%     110,493     279,378     279,378           -                 -              -               -               -
鞍山惠斯勒小镇                    铁东区     100.0%     422,171     624,996           -     121,463           573,224              -               -          46,800
鞍山金域国际                      铁东区      51.0%     225,715     668,718     132,247     148,315           334,521       201,950           72,316          55,135
鞍山高新万科城                    高新区      69.1%     272,910     491,006     148,300           -                 -       342,706          112,200               -
霸州孔雀湖-77 亩地、39 亩地项目   霸州市      64.8%      77,510     116,187           -           -                 -       116,187           77,039               -
霸州时代之光                      霸州市      33.6%      44,355     110,885      23,758           -                 -        87,127                -               -

                                                                         39
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                                                                规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称         位置         权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                                  面积        面积        面积            面积                            面积            面积
保定 2019039 号地块        高碑店市         42.1%      22,320      44,640      44,640           -                 -              -               -               -
包头中央公园                青山区          55.3%     228,173     562,416     481,291           -                 -        81,125           81,125               -
长春蓝山                    二道区         100.0%     228,670     501,678           -           -           454,625              -               -               -
长春惠斯勒小镇              净月区          50.0%     399,715     484,714      30,751       4,339           344,983       108,980                -               -
长春柏翠园                  朝阳区         100.0%     267,981     503,349           -      88,573           446,511              -               -           8,293
长春万科城                  净月区          51.0%     350,965   1,068,964      24,435     150,340           751,929       215,513                -          91,522
长春金域长春                南关区         100.0%     121,109     320,347       7,925     118,426           320,347              -               -               -
长春如园                    净月区          42.9%     181,283     222,003           -     102,181           222,003              -               -               -
长春惠斯勒班芙花园          净月区          45.9%     187,439     243,671       5,919      97,373           189,394         3,299                -          50,978
长春金色里程                汽开区          88.6%      44,154      75,002           -           -            75,002              -               -               -
长春城市之光                绿园区          96.3%     181,060     435,039           -     142,242           261,372       173,667                -               -
长春繁荣里                  朝阳区          41.7%      16,162      56,567           -      56,567            56,567              -               -               -
长春翡翠滨江                南关区          92.3%     111,757     702,385           -           -           187,385       314,477          314,477         162,915
长春新都会                  高新区          95.3%      50,003     103,600      31,751      29,503            29,503              -               -          74,097
长春翡翠学院                高新区          49.3%      82,000     174,193           -      63,899            83,399              -               -          42,284
长春西宸之光                汽开区          40.0%     154,246     308,500     142,624           -                 -              -               -               -
长春月潭湾                  净月区          90.0%      80,000     120,000           -           -                 -              -               -         120,000
长春柏翠阅湖                南关区          57.5%      12,911      52,078      52,078           -                 -              -               -               -
长春溪望                   科技开发区       94.6%     155,044     289,701     289,701           -                 -              -               -               -
长春北湖溪望东地块         科技开发区       98.3%     129,436     237,602           -           -                 -       237,602          135,000               -
长春公主岭项目             公主岭市         43.7%     617,240   1,086,342           -           -                 -     1,086,342          493,000               -
长春新立城                 净月开发区       55.1%      50,349      67,000           -           -                 -        67,000           47,100               -
长春硅谷大街项目           公主岭市         41.7%     226,629     453,258           -           -                 -       453,258          260,000               -
长春西宸 A 地块            经济开发区       50.0%      82,107     173,839           -           -                 -       173,839           77,500               -
大厂 231、232 地块      大厂回族自治县      79.8%      76,388     146,269           -           -                 -       146,269          146,269               -
大厂 233、234 地块      大厂回族自治县      79.8%      50,606      84,291           -           -                 -        84,291           84,291               -
大连樱花园              高新技术产业园区   100.0%     146,677     342,625           -      45,180           221,480              -               -          66,268
大连翡翠之光                金州区          88.6%      83,330     243,918     146,947      31,792            31,792              -               -          65,179
大连西山别墅               甘井子区         55.0%      90,404      91,308           -           -            91,308              -               -               -
大连海港城                 普兰店区         55.0%     581,172     968,300      57,116      51,520           292,648       548,464          231,000          70,394

                                                                       40
                                                                                                                             万科企业股份有限公司 2019 年度报告
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             项目名称         位置         权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                                  面积        面积        面积            面积                            面积            面积
大连万科城                  金州区         100.0%     284,806     658,153           -     180,188           611,873              -               -          43,419
大连蓝山                   甘井子区        100.0%     125,100     214,470           -           -           214,470              -               -               -
大连城花东项目             沙河口区         51.0%      35,757      64,260      32,608           -                 -        31,652           31,652               -
大连公园里                 甘井子区         90.0%      19,131      37,627           -           -            37,627              -               -               -
大连金域华府               甘井子区         87.0%      44,085      80,337           -           -            80,337              -               -               -
大连城市之光               甘井子区         93.4%     153,500     283,975           -       5,022           274,835              -               -               -
大连中南府                  中山区          88.6%      15,300      32,400           -           -            32,400              -               -               -
大连半山半海               沙河口区         88.6%      12,233      45,140           -           -            45,140              -               -               -
大连翡翠公园               甘井子区         44.5%     146,290     248,710           -     115,055           219,895        26,712                -           2,103
大连八栋墅                 甘井子区         88.6%      36,169      46,336           -      29,735            46,336              -               -               -
大连新都会                 甘井子区         95.7%      55,138     135,345           -      72,508           135,047              -               -             298
大连翡翠四季               甘井子区         90.5%      73,601     129,292           -     129,292           129,292              -               -               -
大连滨海大都会          高新技术产业园区    90.0%      10,955      26,292           -           -                 -              -               -          26,292
大连观贤别墅               甘井子区         48.7%     126,155     134,550           -       3,313             3,313              -               -          47,140
大连大都会星海             沙河口区         26.5%       7,399      76,778           -           -                 -              -               -               -
大连翡翠春晓               高新园区         76.1%     193,011     177,795           -           -                 -       111,189           66,712          31,738
大连誉澜道                  中山区          62.1%      42,400     166,400      41,051           -                 -        62,714           33,000          62,271
大连中山中                  中山区          41.2%       2,968      33,000      33,000           -                 -              -               -               -
大连大家                   甘井子区         97.5%      25,636      44,232           -           -                 -              -               -          44,232
大连翡翠都会               甘井子区         99.4%     125,744     311,150     311,150           -                 -              -               -               -
大连未来之光                金州区          53.4%     212,731     464,721     270,340           -                 -       194,381           85,568               -
大连钻石湾                 甘井子区         48.4%      67,674     108,646           -           -                 -       108,646           90,000               -
哈尔滨城市之光              香坊区          45.0%     110,669     349,237           -     207,638           207,638              -               -         141,599
哈尔滨公园大道              道外区          24.0%      39,392     101,800     101,800           -                 -              -               -               -
哈尔滨滨江大都会            道里区          49.9%      29,360     120,374     120,374           -                 -              -               -               -
哈尔滨金域悦府              香坊区          70.0%     123,043     288,777           -           -                 -       288,777          288,777               -
吉林万科城                  高新区          65.0%     728,139   2,001,721     152,338     151,388        1,070,316        614,140          151,000         180,052
吉林滨江九里                丰满区          24.5%      35,476     106,428           -      25,291            25,291              -               -          81,137
吉林松花湖项目              丰满区         100.0%     531,598     599,999           -     103,498           277,265       280,491                -               -
济南悦峯                    市中区          95.9%      16,906      80,378           -           -            46,992              -               -          33,386

                                                                       41
                                                                                                                        万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                           规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称      位置       权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                             面积        面积        面积            面积                            面积            面积
济南万科海晏门            历下区       53.6%      31,976     132,940           -      78,307            78,307              -               -          54,633
济南城市之光、济南紫郡    历城区       24.0%     203,151     451,721           -     271,368           326,818              -               -         124,903
济南万科城                历下区      100.0%     191,418     481,001           -           -           481,001              -               -               -
济南金域华府              历下区       30.3%     103,870     316,999           -           -           316,999              -               -               -
济南金色悦城              天桥区       49.0%      74,722     250,913           -           -           250,913              -               -               -
济南翡翠公园              历下区       50.0%      87,149     287,555           -           -                 -              -               -         137,939
济南海右府                历城区       95.5%      35,260      70,149           -      70,149            70,149              -               -               -
济南翡翠山语              历城区       98.8%     126,244     265,098     151,415           -                 -              -               -               -
济南玖唐府                历城区       16.0%     100,470     221,034           -           -                 -              -               -         146,658
济南公园里                槐荫区       42.7%      48,763     152,371           -           -           152,371              -               -               -
济南大都会                历下区       32.0%      78,771     245,891     145,293           -                 -              -               -          33,136
济南中麓府                章丘区       31.0%     110,411     215,782     100,858           -                 -              -               -          55,336
济南百脉悦府              章丘区       25.0%     201,116     402,189           -           -                 -       212,961          212,961               -
济南万科山望              市中区       42.1%     120,618     572,428     464,660           -                 -              -               -         109,712
济南产业城镇项目          济阳区       51.0%     176,075     103,455           -     103,455           103,455              -               -               -
济南江山一品              章丘区       28.4%      23,856      38,170           -           -                 -              -               -               -
济南劝学里                高新区       33.4%     133,532     333,345     333,345           -                 -              -               -               -
济南万科如园              高新区       32.7%      61,289      85,760           -           -                 -              -               -               -
济南天宸                  历城区       17.7%     103,211     260,091      45,727           -                 -              -               -               -
济南魅力之城              历城区       66.6%     110,494     277,340      73,098           -                 -        90,299           90,299               -
济阳时代之光              济阳区       41.9%     129,000     338,000     237,577           -                 -       100,423                -               -
晋中紫郡                  榆次区       50.0%      93,947     187,736     187,736           -                 -              -               -               -
晋中紫院                  榆次区       50.0%      29,143      57,500           -           -                 -              -               -               -
廊坊启航之光一期          永清县       89.5%      24,057      42,991           -           -                 -              -               -               -
廊坊启航之光二期          永清县       89.5%      32,178      57,918           -           -                 -        57,918           28,959               -
廊坊东尖塔项目           南尖塔镇      37.6%      38,714      71,790      71,790           -                 -              -               -               -
廊坊安次龙河项目         龙河高新区    55.6%      71,400     142,800           -           -                 -       142,800          142,800               -
临沂新都会项目            河东区       52.0%     154,165     354,580     168,653           -                 -       185,927          185,927               -
盘锦兴隆台项目           兴隆台区      96.3%     234,931     679,874     299,066           -                 -       380,808          380,808          36,336
秦皇岛假日风景            海港区       60.0%     124,672     306,612           -           -           184,960              -               -         121,652

                                                                  42
                                                                                                                         万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                            规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称      位置        权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                              面积        面积        面积            面积                            面积            面积
秦皇岛北戴河小镇         北戴河区       50.0%      76,384      84,881           -       5,297            84,881              -               -               -
秦皇岛米哈斯小镇         北戴河区      100.0%      85,659      92,357           -           -                 -              -               -          25,700
秦皇岛拾光海湾          北戴河新区      16.0%      89,811      94,707           -       7,296             7,296              -               -          18,300
秦皇岛未来城二期          海港区        57.6%      68,011     135,625     135,625           -                 -              -               -               -
青岛未来城                市北区        36.8%     139,768     442,015           -           -           312,738              -               -         129,277
青岛东郡                  即墨市        55.0%     196,446     470,954           -      57,172           470,954              -               -               -
青岛平度万科城            平度市       100.0%      59,308     181,845      37,071           -           113,215              -               -          21,103
青岛小镇                  开发区        34.0%     933,293     947,989           -      20,204           402,900       490,604           85,000               -
青岛福州路万科中心        市北区       100.0%      38,775     123,703           -           -           123,703              -               -               -
青岛玫瑰里                城阳区        60.0%     340,069     535,153           -      34,503           535,153              -               -               -
青岛桃花源一期            城阳区        57.2%     129,032     229,399           -           -           229,399              -               -               -
青岛桃花源二期            城阳区        59.4%     134,669     244,046           -           -           244,046              -               -               -
青岛生态新城              李沧区       100.0%     110,919     350,385           -           -           350,385              -               -               -
青岛金域华府一期          城阳区        58.6%      63,599     127,198           -           -           127,198              -               -               -
青岛金域华府二期          城阳区        59.2%      64,222     128,444           -      91,063            91,063              -               -          33,020
青岛城市之光              黄岛区        55.3%     123,719     284,109      34,718           -                 -              -               -         157,883
青岛石牛山路项目          李沧区        22.0%     203,831     501,950           -           -                 -       501,950                -               -
青岛金域华府三期          城阳区        59.2%      56,286     101,315     101,315           -                 -              -               -               -
青岛翡翠长江              黄岛区        87.8%      25,836     168,348      42,404           -                 -              -               -               -
青岛新都会 1907           市北区        50.0%      11,222      39,300           -           -                 -              -               -          39,300
青岛星空                  市北区        53.6%       5,043      17,649           -           -                 -              -               -               -
青岛新都会                黄岛区        46.0%     131,985     308,597     227,519       7,855             7,855              -               -               -
青岛胶州植物园项目        胶州市        46.6%      52,937     153,622           -           -                 -       153,622          153,622               -
青岛动车小镇项目          城阳区        55.9%      19,270      48,175      48,175           -                 -              -               -               -
青岛远通物联项目          黄岛区        47.8%      38,545      96,362      11,563           -                 -        84,799           84,799               -
青岛北宸之光              即墨区        49.8%      70,037     112,060     112,060           -                 -              -               -               -
石家庄翡翠公园一期        桥西区        41.0%      53,100     180,466           -           -                 -              -               -         180,466
石家庄翡翠书院            长安区        49.8%     168,944     411,746     241,253           -                 -       170,493           85,247               -
石家庄紫郡                长安区        48.2%      30,908      95,408           -           -                 -              -               -               -
石家庄新都会            循环化工园区    41.0%      60,661     224,049           -           -                 -              -               -               -

                                                                   43
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                                                              规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称        位置        权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                                面积        面积        面积            面积                            面积            面积
石家庄翡翠公园             桥西区         48.0%      70,549     167,894     167,894           -                 -              -               -               -
石家庄公园都会             新华区         41.0%      48,731     121,347     121,347           -                 -              -               -               -
石家庄正定文化村项目       正定区         49.0%      61,496     126,622     126,622           -                 -              -               -               -
石家庄未来城               栾城区         46.9%     104,994     196,833      43,126           -                 -       153,707          153,707               -
沈阳翡翠别墅               东陵区        100.0%     285,599     286,141     127,740      57,782           158,401              -               -               -
沈阳春河里                 沈河区        100.0%      81,378     431,232           -       8,158           350,551              -               -          80,681
沈阳金域华府               皇姑区        100.0%     200,000     474,883           -     101,232           430,247              -               -          44,636
沈阳城市之光               大东区         94.6%      87,643     350,517           -           -           350,517              -               -               -
沈阳城市阳光               铁西区         62.4%      54,257     166,356           -     108,901           108,901              -               -          57,455
沈阳中山公园               和平区         40.0%       9,444      75,965           -       1,973            75,965              -               -               -
沈阳翡翠公园               于洪区         62.8%     109,776     219,552           -     118,342           219,552              -               -               -
沈阳翡翠之光一期           铁西区         18.0%      40,877     199,937      40,495           -                 -       159,442                -          40,495
沈阳翡翠之光二期           铁西区         54.0%      67,305     286,886           -      53,784           205,442              -               -          81,444
沈阳四季公园               于洪区         89.2%      45,100      99,220           -      62,249            99,220              -               -               -
沈阳长江府                 于洪区         88.2%      24,143      48,286           -      26,071            48,286              -               -               -
沈阳西华府              经济技术开发区    97.7%     208,177     372,382           -     193,919           200,459              -               -         171,923
沈阳时代之光               大东区         69.0%      30,742      91,765           -      67,542            91,765              -               -               -
沈阳万科城                 浑南区         40.1%     198,479     407,939      57,146      89,148           168,755              -               -         132,582
沈阳如园                   沈河区         40.0%      12,051      41,872           -      41,872            41,872              -               -               -
沈阳千山府                 于洪区         97.0%      19,105      66,867           -           -                 -              -               -          66,867
沈阳大都会公元             皇姑区         47.5%      16,247     113,483           -           -                 -              -               -         113,483
沈阳翡翠新都会             铁西区         67.4%      61,217     140,799           -           -                 -              -               -         101,114
沈阳翡翠书院               浑南区         45.1%      56,325     122,881           -     122,881           122,881              -               -               -
沈阳明日之光              苏家屯区        69.5%     127,099     284,223     116,628      99,591            99,591              -               -          69,694
沈阳翡翠四季               浑南区         69.5%      60,148     142,097           -      78,820            78,820              -               -          63,277
沈阳翡翠滨江               和平区         99.2%      79,763     159,526     159,526           -                 -              -               -          70,546
沈阳吉宝项目               浑南区         99.4%      73,638     186,295           -           -                 -       186,295          186,295               -
沈阳翡翠臻园               浑南区         98.8%      82,371     140,031      73,495           -                 -              -               -          63,341
沈阳中旅万科城             浑南区         49.6%   1,018,234   1,057,074     194,807           -            22,067       840,200          253,904         187,652
沈阳首府云城               皇姑区         97.2%     334,407     691,697     357,220           -                 -       334,477          241,253               -

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                                                              规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称           位置     权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                                面积        面积        面积            面积                            面积            面积
沈阳富丽华项目                和平区      91.0%      14,496     101,468           -           -                 -       101,468           52,654               -
沈阳城建万科城                法库县      45.0%     102,154     250,617     104,031           -                 -       146,586                -               -
沈阳四季花城大家(AC 地块)   于洪区      57.2%      28,909      54,927           -           -                 -        54,927           54,927               -
沈阳北宸之光                  沈北新区    70.0%     105,527     232,159           -           -                 -       232,159          232,159               -
沈阳四季花城大家(B 地块)    于洪区      57.2%      77,800     147,970     147,970           -                 -              -               -               -
沈阳宝马项目                  铁西区      98.1%     187,248     280,871     280,871           -                 -              -               -               -
抚顺金域蓝湾                  开发区     100.0%     300,150     506,048     158,207     109,266           347,841              -               -          67,563
太原万科城                    小店区      49.6%     323,777     793,157           -     129,232           793,157              -               -               -
太原蓝山                      万柏林区    51.0%     198,392     687,372           -      72,578           687,372              -               -               -
太原公交公司地块              万柏林区   100.0%      37,060     177,415           -           -                 -       177,415                -               -
太原新都心                    小店区      49.6%      37,876      97,537           -      50,884            50,884              -               -          46,653
太原紫郡                      万柏林区    24.0%      72,496     201,471           -           -           201,471              -               -               -
太原金域蓝湾                  晋源区      88.6%      40,047     148,740           -       4,162           148,740              -               -               -
太原公园里                    尖草坪区    88.6%      66,179     210,491           -     210,491           210,491              -               -               -
太原紫院                      迎泽区      90.1%      74,373     210,450           -     200,778           200,778              -               -           9,672
太原城市之光                  迎泽区      90.1%     133,214     400,716      21,571           -                 -        57,993           57,993          90,625
太原小镇                      尖草坪区    89.1%     263,066     434,360           -     173,768           173,768              -               -         187,471
太原金域蓝湾二期              晋源区      50.0%      29,195     114,039           -     114,039           114,039              -               -               -
太原中央公园                  晋源区      50.0%      35,492     136,854           -           -                 -              -               -               -
太原翡翠公园                  晋源区      36.0%      75,832     257,786           -           -                 -              -               -          98,867
太原长风公馆                  万柏林区    42.0%      16,228      56,350           -           -                 -              -               -               -
太原春和景明                  万柏林区    41.0%     239,977     534,439     180,875           -                 -        99,639           99,639               -
太原翡翠晋阳湖                晋源区      48.6%     127,040     254,079     156,523           -                 -        97,556                -               -
太原公园大道                  晋源区      33.0%      32,450     130,246     130,246           -                 -              -               -               -
太原清徐项目                  清徐县      42.5%     107,300     316,300           -           -                 -       316,300          316,300               -
太原北营后期                  小店区      99.8%     170,490     536,477           -           -                 -       536,477          170,752               -
太原控制中心项目              小店区      40.8%      15,225      50,242           -           -                 -        50,242           50,242               -
太原蓝湾传奇                  晋源区      41.0%      64,605     231,750     231,750           -                 -              -               -               -
唐山金域华府                  路北区      60.0%      84,194     154,769           -       2,694           154,769              -               -               -
唐山新里程                    凤凰新城    48.0%      88,848     264,639           -           -           264,639              -               -               -

                                                                     45
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                                                              规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称        位置        权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                                面积        面积        面积            面积                            面积            面积
唐山金域缇香               路北区         41.0%      53,400     133,499           -     133,499           133,499              -               -               -
唐山南湖春晓               路南区         24.0%     165,834     431,738           -           -           276,755              -               -          94,983
唐山翡翠观唐               路南区         50.4%     106,070     259,591     140,032           -                 -              -               -         132,460
唐山公园大道               路北区         13.8%     185,802     446,710           -           -                 -              -               -         220,000
唐山未来城                 高新区         53.6%      68,237     170,575     115,897           -                 -              -               -               -
唐山丰润金域华府           丰润区         32.0%      50,879     126,801           -           -                 -              -               -         126,801
唐山翡翠蓝山            高新技术开发区    49.8%      80,103     203,966     155,532           -                 -              -               -               -
唐山新华道项目             路北区         49.7%      17,265     120,854           -           -                 -       120,854          120,854               -
唐山港岛中心               丰南区         54.2%     120,241     244,884      83,340           -                 -       161,544          161,544               -
天津东丽湖                 东丽区        100.0%   2,708,886   1,763,059           -     121,412        1,453,748         29,000                -         147,976
天津金域华府               东丽区         51.0%     221,217     361,213           -      37,141           361,213              -               -               -
天津滨海大都会            滨海新区        26.0%     215,899     685,897     125,889           -           101,147        93,876           22,750          89,525
天津海港城                滨海新区        51.0%     149,483     373,053           -           -           373,053              -               -               -
天津金域国际              滨海新区       100.0%     108,389     192,177           -      70,079           161,232              -               -               -
天津民和巷                 东丽区         87.0%     257,768     438,230           -      55,866           345,446              -               -          92,784
天津紫台                  滨海新区        40.8%      56,545     136,534           -      10,197            86,666              -               -          49,868
天津东第                   西青区         40.8%     133,014     308,328           -     103,886           206,606              -               -         101,722
天津城市之光               东丽区         20.0%      72,358     144,649           -     107,539           144,649              -               -               -
天津新都会                 南开区         49.0%      40,068     139,099           -           -                 -        73,599                -          65,500
天津海天燕居                 蓟县         53.9%      81,935      78,100           -      38,944            38,944              -               -          39,156
天津翡翠大道南             西青区         34.0%     167,723     325,895           -           -                 -       193,770                -          40,712
天津翡翠大道北             西青区         51.0%     192,144     378,267           -           -                 -       374,612                -               -
天津叠彩道                 河西区         33.1%      24,013      47,996           -           -                 -              -               -               -
天津万科天地               东丽区         49.9%     147,353     182,155     148,155           -            34,000              -               -               -
天津成宁府                 北辰区         27.7%      18,500      36,937           -           -                 -              -               -               -
天津麒麟湿地万科小镇       东丽区         49.1%     166,735     263,002      91,276           -                 -        60,192           30,000               -
天津西华府                 西青区         57.8%     181,503     297,356     123,638           -                 -              -               -               -
天津观澜                  滨海新区        48.6%      90,781     196,849      45,723           -                 -        28,625                -               -
天津南奥体锦庐             西青区         28.5%      40,547      72,985           -           -                 -              -               -               -
天津东郡                   东丽区         50.0%      34,710      60,325           -           -                 -              -               -               -

                                                                     46
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                                                          规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称     位置       权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                            面积        面积        面积            面积                            面积            面积
天津西庐南               西青区       99.0%      49,684      81,729           -           -                 -              -               -               -
天津西庐北               西青区       98.8%      52,189     103,963      82,796           -                 -              -               -               -
天津四季滨江             北辰区       69.2%     136,700     291,953           -           -                 -       291,953          100,000               -
天津翡翠紫台             西青区       37.6%      68,567     109,309     109,309           -                 -              -               -               -
天津宝坻 024 地块项目    宝坻区       99.2%     170,102     281,504     140,498           -                 -       141,006           90,000               -
天津翡翠嘉和项目         西青区       39.8%     198,161     340,467     134,577           -                 -       205,890                -          12,728
威海翡翠公园            经济开发区    57.7%     176,746     312,390     131,775           -                 -        36,066           36,066         100,637
烟台海云台               芝罘区      100.0%     311,614     444,000           -      11,085           433,357              -               -               -
烟台假日风景             福山区       70.0%     190,281     362,813           -      64,356           362,813              -               -               -
烟台御龙山               芝罘区       51.0%     341,943     422,791           -     158,284           352,812              -               -          51,237
烟台万科城               开发区       51.0%     241,467     469,165           -     169,029           452,138              -               -          17,027
烟台翡翠公园             芝罘区       78.6%      57,892     116,000           -      47,542           116,000              -               -               -
烟台翡翠湾               莱山区       89.4%      50,620     111,300           -     111,300           111,300              -               -               -
烟台西雅图               芝罘区       41.0%      61,499     120,300           -           -                 -              -               -         120,300
烟台天越湾               高新区       93.5%     190,000     401,000           -           -                 -       401,000          120,000               -
烟台城市之光Ⅱ           福山区       92.9%      58,514     109,477     109,477           -                 -              -               -               -
烟台翡翠大道             莱山区       24.0%     189,041     460,414     134,434           -                 -        93,192           83,910               -
烟台城市之光Ⅲ           福山区       51.1%      55,711     150,600           -           -                 -        72,742           72,742          77,858
烟台翡翠长安             莱山区       29.4%     105,056     189,100     133,336           -                 -        55,764           55,764               -
烟台南尧 B 地块          芝罘区       24.2%      43,072     107,247      71,744           -                 -        35,503           23,766               -
烟台翠湖山晓             芝罘区       37.1%     294,800     297,600      60,123           -                 -       237,477          141,509               -
烟台御龙山 D 地块        芝罘区       51.0%      38,701      42,600           -           -                 -        42,600           42,600               -
阳曲金域蓝湾             阳曲县       50.0%      84,308     209,643           -           -                 -              -               -               -
营口海港城              鲅鱼圈区     100.0%     138,990     388,637     106,747           -           153,765              -               -         124,550
张家口京城上方          下花园区      33.4%     101,649     225,095           -           -                 -       225,095          103,824               -
涿州城际之光             涿州市       90.5%      67,392     268,875     267,051           -                 -              -               -               -
涿州码头镇项目           涿州市       79.8%      63,475     126,941     126,941           -                 -              -               -               -
淄博万科翡翠书院         张店区       17.0%     128,501     321,245           -           -                 -              -               -         182,592
淄博万科新都会           张店区       50.1%      20,486      71,058      71,058           -                 -              -               -               -
淄博临淄项目             临淄区       54.3%     118,288     295,720     100,349           -                 -       195,371          195,371               -

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             项目名称     位置     权益     占地面积                                                              19 年末储备
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北方区域小计                                37,245,449   73,283,663   12,537,327   6,990,432       30,264,245     16,623,554        8,149,975       7,389,152
中西部区域
成都万科华茂广场        成华区     100.0%       29,720      208,037            -           -           208,037              -               -               -
成都公园 5 号           高新区      50.0%       87,822      263,464      183,309           -            80,155              -               -               -
成都金色乐府音乐广场    成华区      60.0%      152,852      757,861      207,139     171,281           387,047              -               -         163,675
成都金域缇香            新都区     100.0%      111,166      324,251       49,748           -           185,628              -               -         138,623
成都万科城              郫都区      62.0%      167,375      560,963            -     125,254           549,424              -               -          11,539
成都第五城              双流区      97.8%      274,323      819,126            -     236,152           819,126              -               -               -
成都五龙山蓝山          新都区      95.0%      121,000      145,139            -      14,551           145,139              -               -               -
成都理想城              郫都区      93.5%      201,981      640,170            -     331,285           514,163              -               -         126,007
成都翡翠公园            天府新区    51.5%      146,745      409,541            -     272,502           405,770              -               -           3,771
成都玖西堂              郫都区      60.0%       78,671      183,369            -     183,369           183,369              -               -               -
成都万科云城一期        天府新区    98.8%       34,501      172,500       84,501           -                 -        42,001           42,001          45,998
成都万科云城二期        天府新区    98.8%       45,067      202,700      114,233           -                 -              -               -          49,877
成都君逸                天府新区    93.1%       27,266       54,531            -           -                 -              -               -          54,531
成都城市之光            仁寿县      26.8%       68,501      137,002            -     137,002           137,002              -               -               -
成都锦绣                天府新区    99.3%      157,109      411,349      250,409           -                 -        97,567                -               -
成都时光润园            郫都区      91.5%       44,976       89,951            -           -                 -              -               -          89,951
成都宸光和悦            高新区      21.6%       62,229      166,005            -      45,339            45,339              -               -         120,666
成都时代之光一期        青白江区    41.2%       22,829       68,296            -      42,876            42,876              -               -          25,420
成都时代之光二期        青白江区    41.2%       40,565      120,439            -           -                 -              -               -         120,439
成都怡心湖 133 亩项目   双流区      50.0%       88,336      265,009            -           -                 -       265,009          220,362               -
成都怡心湖 122 亩项目   双流区      50.0%       81,356      220,803            -           -                 -       220,803                -               -
成都川商项目            高新区      99.8%       20,939      100,505      100,505           -                 -              -               -               -
成都公园传奇            天府新区    50.6%      108,704      329,284      284,753           -                 -              -               -               -
成都梦想之光            仁寿县      50.3%       42,293       93,041            -           -                 -              -               -          93,041
成都翡翠和悦            天府新区    33.0%       55,926       82,600            -           -                 -              -               -          82,600
成都悦海园              青白江区    43.4%      104,624      415,333      221,493           -                 -       193,840                -               -
成都新川荟              高新区      99.0%       32,637      119,743      119,743           -                 -              -               -               -
成都璟南堂              高新区      69.5%       84,423      168,447            -           -                 -              -               -          85,173

                                                                 48
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                                                        规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称     位置     权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                          面积        面积        面积            面积                            面积            面积
成都公园九里            双流区      49.0%     136,000     411,842           -      65,424           193,425              -               -         158,417
成都天府万科城 1 期     天府新区    59.6%     665,368     788,220     294,297           -                 -       493,923          271,606               -
成都天府万科城 2 期     天府新区    59.6%     109,161     141,910           -           -                 -       141,910           46,825               -
成都香山 279 亩项目     天府新区    79.8%     186,279     653,977           -           -                 -       653,977          273,215               -
成都怡心湖岸            天府新区    31.5%     104,202     260,386     260,386           -                 -              -               -               -
成都公园都会            天府新区    68.2%      47,261      99,221      99,221           -                 -              -               -               -
成都国寿嘉园            温江区      40.0%      78,279     117,387     117,387           -                 -              -               -               -
成都大丰 118 亩项目     新都区      99.4%      78,938     157,473           -           -                 -       157,473          157,473               -
成都龙潭 82 亩项目      成华区      99.1%      54,710     105,946           -           -                 -       105,946          105,946               -
重庆万科城              北部新区    55.0%     278,167     654,419           -      37,182           654,419              -               -               -
重庆悦湾                江北区      45.0%     435,499     587,771           -     113,259           546,307        23,515                -          17,949
重庆金色悦城            沙坪坝区    80.0%     175,000     693,541           -     167,242           693,541              -               -               -
重庆御澜道              江北区     100.0%     129,535     652,785           -      98,545           226,918       205,593          205,593         153,847
重庆金域学府            南岸区      13.5%     241,314     843,587     280,882     406,800           706,696              -               -         119,637
重庆锦尚                九龙坡区    94.3%      69,160     164,393           -           -           164,393              -               -               -
重庆观承                北碚区      41.6%     195,027     422,818           -     134,032           134,032              -               -         288,786
重庆金域华庭            沙坪坝区    90.1%      26,325     185,439       3,797     181,868           181,868              -               -           3,571
重庆十七英里            北碚区      97.6%     212,044     214,165           -           -                 -              -               -         197,034
重庆金域蓝湾            渝北区      90.7%     105,079     244,117           -      54,652           121,260        42,428           42,428               -
重庆天地                渝中区      38.4%     228,476   1,367,366     439,763     458,334           458,334       128,423           68,391          87,670
重庆金域华府            北碚区      61.8%     128,615     257,231           -           -                 -              -               -         257,231
重庆翡翠都会            渝中区      69.5%      23,512     112,288     102,641           -                 -              -               -         112,288
重庆鹅岭峰              渝中区      49.7%      27,197      33,743           -       1,200            17,819              -               -          15,924
重庆金开悦府            两江新区    69.6%     173,474     304,927      48,359           -                 -        80,981           74,700         168,546
重庆翡翠公园            渝北区      97.8%      46,592     116,804      56,076           -                 -              -               -          39,976
重庆森林公园            两江新区    65.5%     204,218     396,471     117,513           -                 -       183,109          183,109          88,998
重庆嘉凯城              江北区      46.0%      58,347     135,986           -      24,658            24,658       111,328          111,328               -
重庆翡翠公园商业项目    渝北区      99.5%      16,168      97,006           -           -                 -        97,006           97,006               -
重庆照母山项目          渝北区      90.2%      62,111      94,847      94,847           -                 -              -               -               -
重庆四季花城            北碚区      41.3%      77,975     194,864     194,864           -                 -              -               -               -

                                                               49
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                                                        规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称     位置     权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                          面积        面积        面积            面积                            面积            面积
重庆理想城一期          沙坪坝区    99.1%     104,692     160,421     160,421           -                 -              -               -               -
重庆理想城二期          沙坪坝区    50.2%      97,965     153,474     132,385           -                 -        21,089           21,089               -
重庆理想城三期          沙坪坝区    48.2%      74,723     136,912     136,912           -                 -              -               -               -
重庆悦来 117 亩项目     两江新区    99.3%      78,000     117,064           -           -                 -       117,064          117,064               -
重庆悦来 493 亩项目     渝北区      99.0%     328,787     469,783           -           -                 -       469,783          200,000               -
重庆水土 111 亩项目     北碚区      99.2%      73,686     106,661           -           -                 -       106,661          106,661               -
重庆水土 103 亩项目     北碚区      99.2%      68,554      94,644           -           -                 -        94,644           94,644               -
重庆凤凰湖 424 亩项目   永川区      98.7%     282,795     506,525     225,857           -                 -       280,668           74,176               -
重庆水土 99 亩项目      北碚区      97.8%      66,014      99,021           -           -                 -        99,021           99,021               -
贵阳玲珑湾              云岩区     100.0%      80,594     200,705           -           -           200,705              -               -               -
贵阳金域华府            小河区     100.0%     351,800     581,217           -           -           581,217              -               -               -
贵阳悦城                云岩区      51.0%      85,341     262,728           -           -           260,227              -               -               -
贵阳万科城              云岩区      70.0%     343,142     921,846           -      41,971           788,983              -               -               -
贵阳公园 5 号           云岩区      58.5%      10,927      98,132           -           -            98,132              -               -               -
贵阳云岩大都会          云岩区      20.5%      49,054     275,961           -           -           137,964              -               -               -
贵阳公园传奇            云岩区      42.7%      34,325     130,392           -           -                 -              -               -               -
贵阳翡翠传奇            云岩区      46.0%     109,630     314,021           -     118,910           200,963              -               -          35,219
贵阳万科贵阳传奇        云岩区      56.0%       6,555      58,991      58,991           -                 -              -               -               -
贵阳花溪大都会          花溪区      41.8%     173,285     432,277           -     156,305           156,305              -               -         108,712
贵阳万科大都会花样      小河区      60.2%      72,043     369,722      61,884     157,730           157,730        25,755           25,755          85,473
贵阳翡翠天骄            观山湖区    32.0%      69,977     243,231           -           -                 -        48,856           48,856               -
贵阳万科理想城          观山湖区    41.1%     287,563     794,299           -           -                 -       163,763           36,145         263,163
贵阳翡翠滨江            南明区      33.7%      98,327     217,051           -           -                 -        63,746           63,746         127,377
贵阳翡翠公园项目        观山湖区    41.0%     374,968     935,661           -           -                 -       787,922          250,000          42,786
贵阳新都荟              观山湖区    45.3%     612,054     816,428     125,837     201,752           209,264       338,751          150,000          66,266
贵阳万科麓山            云岩区      39.9%     303,067     783,312     244,721           -                 -       538,591          200,000               -
贵阳观湖                经开区      64.4%     139,940     349,850           -           -                 -       349,850          150,000               -
贵阳溪望                花溪区      49.8%     101,230     337,555           -           -                 -       337,555          100,000               -
昆明公园里              官渡区      97.9%     213,037     556,887     159,075      48,252           397,812              -               -               -
昆明金域国际            五华区     100.0%     105,484     314,642           -           -           256,450        58,192           58,192               -

                                                               50
                                                                                                                             万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                                规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称         位置         权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                                  面积        面积        面积            面积                            面积            面积
昆明魅力之城                官渡区         100.0%     417,919   1,662,861     277,163     184,015        1,067,703               -               -         240,900
昆明银海泊岸               滇池度假区       29.7%     243,605     432,099      50,268      77,428           326,579              -               -          55,237
昆明城市之光                盘龙区          96.6%      37,916     153,236           -      31,973           153,236              -               -               -
昆明星河嘉园                官渡区          60.0%     108,375     444,474     165,429     172,258           172,258              -               -         105,980
昆明金域水岸                盘龙区          99.5%      65,004     287,406           -           -                 -              -               -         189,427
昆明翡翠滨江                官渡区          30.6%     161,266     525,014     148,771      72,096            72,096       164,019          164,019         139,755
昆明白沙润园                盘龙区          90.0%      14,932      46,981           -           -                 -              -               -          46,981
昆明中天北宸                五华区          57.4%      43,053     166,487           -           -                 -              -               -         166,487
昆明大都会                  官渡区          24.0%      92,972     286,246     161,599           -                 -              -               -         124,133
昆明万科城                  五华区          44.8%     246,576     912,045     411,864           -                 -       500,181          131,794               -
昆明昌宏西路项目            官渡区          39.7%     164,536     519,213           -           -                 -       519,213          200,738               -
昆明五百里                  官渡区          39.7%     232,914     827,000     147,273           -                 -       679,727          199,380               -
兰州万科城                  皋兰县          41.0%     373,305   1,099,787     682,317           -                 -       175,731          175,731         245,931
兰州时代之光                榆中县          50.1%     129,835     338,646     334,551           -                 -         4,095            4,095               -
兰州璞悦澜岸                安宁区          90.3%      65,510     229,337     229,337           -                 -              -               -               -
眉山眉州文化村              东坡区          64.0%     624,711   1,026,893     376,857           -                 -       650,036          255,422               -
眉山仁峰                    文林镇          38.7%      43,661     109,152           -           -                 -              -               -               -
眉州崇礼新城二期            崇礼镇          69.7%     632,863   1,381,079           -           -                 -     1,381,079          212,139               -
南充金润华府                高坪区         100.0%     182,012     518,004           -     146,401           518,004              -               -               -
渭南万科城                  临渭区          90.7%     556,062   1,160,111           -           -                 -     1,160,111          671,326               -
武汉万科主场                洪山区          98.9%      57,253     262,386           -     119,586           119,586              -               -          86,298
武汉金域湖庭                江汉区         100.0%      66,077     370,566           -     106,537           211,442        29,925           29,925          98,291
武汉汉口传奇                江汉区          50.0%     223,388   1,127,688      19,265     165,061           828,235              -               -         123,683
武汉汉阳国际                汉阳区         100.0%     166,817     568,974           -           -           568,974              -               -               -
武汉万科锦程            东湖新技术开发区    95.5%      38,286     202,620           -           -           202,620              -               -               -
武汉万科翡翠云台            洪山区          41.0%      53,866      73,299           -           -            73,299              -               -               -
武汉万科翡翠玖玺        经济技术开发区      50.0%     160,682     370,689           -     175,814           370,689              -               -               -
武汉翡翠滨江                汉阳区          52.7%     225,157     912,307     155,098           -           168,226       588,983          567,572         155,098
武汉万科金域国际            汉阳区          94.5%     114,629     569,843     569,843           -                 -              -               -               -
武汉伟鹏万科御玺滨江        江岸区          40.0%      43,274     208,965           -           -                 -              -               -          65,137

                                                                       51
                                                                                                                                     万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                                        规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称                 位置         权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                                          面积        面积        面积            面积                            面积            面积
武汉万科高尔夫熙岸                 东西湖区         96.0%      35,075      96,278           -           -                 -              -               -          96,278
                                葛店经济技术开发
武汉万科五彩城                                      41.0%     126,026     295,398           -      86,036            86,036              -               -          88,181
                                      区
武汉万科理想城                      夷陵区          82.7%     182,149     437,180     115,043           -                 -        42,547           42,547         229,951
武汉万科云城                        洪山区          79.8%     119,037     425,989           -           -                 -       171,853           32,031               -
武汉万科联投理想星光 083 地块       江夏区          19.3%      65,548     185,404           -           -                 -              -               -               -
武汉万科联投理想星光 082 地块       江夏区          49.0%      64,726     176,069           -           -                 -              -               -               -
武汉金域天地                        硚口区          46.0%      96,684     337,643     291,535           -                 -        46,108                -               -
武汉万科理想城悦府                  夷陵区          90.0%      32,041      51,050           -           -                 -              -               -               -
武汉万科橙                         葛店开发区       65.3%      21,452      80,760      80,760           -                 -              -               -          66,193
武汉万科新都会                      洪山区          69.7%      59,917     287,499     287,499           -                 -              -               -               -
武汉万科保利理想城                  洪山区          49.6%      96,897     336,989     229,588           -                 -       107,401                -               -
乌鲁木齐金域华府                    新市区          82.0%      83,366     245,779           -           -           245,779              -               -               -
乌鲁木齐兰乔圣菲                   沙依巴克区       60.0%     204,798     208,972           -      23,635           208,972              -               -               -
乌鲁木齐南山郡                     乌鲁木齐县      100.0%      32,298      15,947           -           -                 -              -               -               -
乌鲁木齐中央公园                   水磨沟区         80.0%      80,698     201,745           -      12,698           201,745              -               -               -
乌鲁木齐四季花城                    高新区          44.5%     188,748     555,676           -      57,977           350,129              -               -         155,138
乌鲁木齐中央公园二期               水磨沟区         88.6%      39,065     117,196           -     117,196           117,196              -               -               -
乌鲁木齐翡翠天骄                    天山区          77.1%     101,984     255,536     106,949           -                 -              -               -         182,799
乌鲁木齐都会传奇                   沙依巴克区       90.0%      42,879     105,523           -      12,663            12,663              -               -          92,860
乌鲁木齐中央公园三期               水磨沟区         80.0%      11,825      41,184           -           -                 -              -               -          41,184
乌鲁木齐公园里                      高新区          61.0%      61,148     145,419           -           -                 -              -               -         137,842
乌鲁木齐大都会                     水磨沟区         70.0%      36,104     162,470           -           -                 -              -               -         162,470
乌鲁木齐天山府                      天山区          78.8%     120,090     280,301     168,465           -                 -       111,836          111,836          40,736
乌鲁木齐公园大道                    米东区          57.8%      85,938     300,782     300,782           -                 -              -               -          76,977
乌鲁木齐都会传奇二期               沙依巴克区       54.3%      38,204      92,975      92,975           -                 -              -               -               -
乌鲁木齐华府里                      高新区          92.5%      67,412     160,350     135,721           -                 -        24,629           24,629               -
乌鲁木齐锦荟里                      高新区          99.1%     118,041     280,661           -           -                 -       280,661          220,652               -
西安金色悦城                        莲湖区          80.0%     193,571     682,674           -       2,867           680,278              -               -           2,396
西安理想城                         西咸新区         90.1%     459,707     901,141      63,288           -                 -       618,634          256,402         237,188
西安翡翠国宾                        高新区          72.3%     161,244     613,226     120,263           -                 -       131,836          131,836               -

                                                                               52
                                                                                                                       万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                          规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称     位置       权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                            面积        面积        面积            面积                            面积            面积
西安万科大都会一期      沣西新城      86.9%     141,500     358,808           -           -                 -       105,800          105,800               -
西安万科大都会二期      沣西新城      65.9%     135,900     359,384     224,950           -                 -       134,434          134,434               -
西安万科城               长安区       85.0%     186,849     619,565      67,609           -           480,819        68,121           68,121               -
西安大明宫               未央区       70.0%      69,052     222,690           -           -           159,539              -               -          63,151
西安万科城二期           长安区      100.0%     113,231     345,959           -           -           319,343        26,616                -               -
西安金域华府             经开区      100.0%     106,667     384,044           -           -           384,044              -               -               -
西安万科城燕园           长安区      100.0%      89,377     199,691           -           -           184,474        15,217                -               -
西安金域东郡            浐灞生态区   100.0%     175,387     701,815           -      14,617           437,925       189,155          189,155          74,735
西安金域国际             雁塔区       90.6%      23,831     152,133           -           -           152,133              -               -               -
西安幸福里               未央区      100.0%      65,628     227,885           -           -           227,885              -               -               -
西安金色悦城四期         莲湖区      100.0%      36,708     150,122           -      37,874            37,874              -               -          37,849
西安高新华府             雁塔区       69.8%     114,745     477,642           -           -           380,097              -               -          97,545
西安东方传奇             雁塔区       40.5%     109,695     383,057           -      86,459           310,964              -               -          72,093
西安城市之光            曲江新区      78.6%     100,340     309,081      35,394       2,650           273,687              -               -               -
西安翡翠天誉             雁塔区       88.6%      74,527     296,106           -      73,464           179,474              -               -          84,003
西安翡翠国际             雁塔区       41.0%     283,130   1,003,798      58,710      96,089           201,914       417,650          268,599         136,113
西安万科城润园           长安区       88.6%     144,467     478,771           -      41,367           227,686              -               -         135,432
西安高新华府二期         雁塔区       49.8%      55,255     162,661           -      55,580            55,580              -               -          58,804
西安城市之光二期        曲江新区      40.8%      60,136     210,483      44,186      47,236            47,236              -               -          75,457
西安公园华府             雁塔区       78.6%     121,741     356,336           -     139,880           139,880              -               -         135,228
西安金域未央             未央区       60.0%      41,840     204,238           -           -                 -              -               -         192,698
西安金域蓝湾             灞桥区       90.0%     144,467     146,303           -     102,973           102,973              -               -          43,330
西安万科城如园           长安区       90.0%      83,289     267,268     149,025           -                 -              -               -          38,182
西安云谷                 雁塔区       78.7%      31,569      47,353           -           -                 -              -               -               -
西安幸福臻园             未央区       90.0%      49,197     137,636           -           -                 -              -               -         137,636
西安滨河四季             富平县       26.5%     160,997     321,598       8,741      80,391            80,391              -               -         236,141
西安悦湾                浐灞生态区    47.6%      75,406     178,256     142,160           -                 -              -               -               -
西安澜岸                浐灞生态区    98.4%     140,736     288,027     237,384           -                 -        50,643           50,643               -
西安公园大道             雁塔区       40.0%      49,898     139,668      60,631           -                 -              -               -               -
西安大都会云境          沣西新城      29.6%     148,195     438,115     438,115           -                 -              -               -               -

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                                                                 规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称            位置       权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                                   面积        面积        面积            面积                            面积            面积
西安万科雁鸣湖                 浐灞生态区    65.3%     168,666     337,333           -           -                 -       337,333          132,777               -
西安万科璞悦                   浐灞生态区    97.6%      99,494     261,798      35,848           -                 -       225,950           69,518               -
西安万科金域缇香               秦汉新城      97.1%      74,515     148,985           -           -                 -       148,985          148,985               -
西昌万科 17 度                  西昌市       27.1%     595,021     621,374     307,276           -                 -       314,098                -               -
西宁万科城云湾                  城中区       38.2%      70,667     177,143     177,143           -                 -              -               -               -
西宁万科城云璟                  城中区       38.2%     164,608     439,576     273,676           -                 -       165,900          165,900               -
西宁万科城云麓                  城中区       38.2%      37,140     100,311     100,311           -                 -              -               -               -
西宁万科城后期                  城中区       19.2%     195,454     520,147           -           -                 -       520,147          213,512               -
西双版纳曼西缇                  勐海县       23.3%     454,043     761,975      57,147           -                 -       662,279          115,264          42,550
咸阳金域华府                    秦都区       62.8%      62,966     178,727     178,727           -                 -              -               -               -
银川城市之光初昕苑              兴庆区       22.4%      89,837     152,717           -           -                 -              -               -          92,717
银川城市之光晨星苑              兴庆区       32.7%     106,121     180,402           -           -                 -              -               -          63,891
银川翡翠公园                    金凤区       19.2%     179,686     169,033       3,843           -                 -              -               -          92,433
银川御宸                        金凤区       16.8%      56,556      84,833      84,833           -                 -              -               -               -
银川理想城                      金凤区       25.5%      98,215     196,311     196,311           -                 -              -               -               -
银川翡翠湖望                    贺兰县       32.0%      67,591     107,994     107,994           -                 -              -               -               -
银川万科翡翠公园 A/B 地块       金凤区       19.2%     297,366     436,211     209,126           -                 -       227,085          209,126               -
玉溪中国抚仙湖国际旅游度假区    澄江县       33.2%   4,431,237   1,795,412     151,920     144,797           293,291     1,281,262          389,036         122,845
周口万科溥天龙堂                川汇区       40.2%     151,933     437,834     228,953           -                 -       208,881          208,881               -
郑州万科美景龙门龙堂            管城区       51.0%      79,457     286,838           -      39,662           247,365        39,473                -               -
郑州万科大都会                  二七区       88.6%     333,940   1,000,262     282,162     218,041           615,780              -               -         109,248
郑州长基云庐                    中牟县       43.0%     191,564     202,590           -      59,633            59,633        63,765           63,765          76,880
郑州万科美景魅力之城           航空港区      51.0%     327,697     801,038     104,601           -           516,948              -               -         182,698
郑州万科美景万科城              高新区       51.0%     508,421   1,560,281           -     233,566        1,560,281               -               -               -
郑州万科美景金兰苑              高新区       41.0%     129,527     453,065           -           -                 -              -               -         156,302
郑州万科美景橙果                高新区       41.0%       7,893      21,688           -           -                 -              -               -          21,688
郑州万科天伦紫台                惠济区       42.7%     205,979     572,422      18,978     206,395           380,812              -               -         172,632
郑州兰乔圣菲                    中牟县       40.8%     181,326     303,582      59,439     112,713           159,293              -               -               -
郑州万科美景世玠                金水区       68.2%      62,197     186,346           -           -                 -              -               -         186,346
郑州万科民安星辰                中原区       46.0%      17,754      71,933           -      71,933            71,933              -               -               -

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            项目名称    位置    权益      占地面积                                                                19 年末储备
                                                          面积         面积         面积             面积                            面积            面积
郑州万科民安云城       惠济区    42.1%        51,704       154,836            -            -                 -              -               -         154,836
郑州万科溪望           经开区    99.3%        60,374       150,588            -            -                 -              -               -          70,349
郑州万科民安三度湖山   上街区    43.2%       374,620       426,832       50,761            -                 -       324,285          113,972               -
郑州万科民安江山府     惠济区    46.1%        55,312       220,778        8,908            -                 -              -               -               -
郑州百荣 E5 项目       二七区    99.0%        59,332       236,904      236,904            -                 -              -               -               -
郑州新田项目           荥阳市    50.4%        79,849       159,139            -            -                 -       159,139          159,139               -
郑州万科洛达庙项目     中原区    43.6%        33,812       168,444            -            -                 -       168,444          168,444               -
郑州云图               中牟县    40.8%       193,049       346,205            -            -                 -       346,205          346,205               -
郑州万科盛德世曦       金水区    40.4%        33,156       172,198      172,198            -                 -              -               -               -
中西部区域小计                           33,800,495    77,923,604    15,268,416    7,457,288       26,317,496     20,736,215       10,448,682      10,267,524
集团小计                                 125,921,730   267,558,948   42,410,598   30,078,801      111,054,773     53,942,711       29,212,380      33,193,362




                                                                55
                                                                              万科企业股份有限公司 2019 年度报告

    特别风险提示:
   上述开工计划和竣工计划可能因下列原因而出现相应调整:
   a. 宏观经济以及房地产市场可能发生的变化或单个项目销售出现变化;
   b. 新的法规对项目审批要求进一步严格,使开发项目的证照办理速度滞后而影响开发节奏;
   c. 涉及拆迁的项目拆迁进度可能对开发计划产生影响;
   d. 重大天气变化可能对项目的工期产生影响而影响竣工;
   e. 其他不可预测的重大事项对项目工期产生的影响。


二、公司投资情况

(一)募集资金使用情况
    2019 年 4 月 4 日,公司成功配发及发行总数为 262,991,000 股之新 H 股,募集资金净额约为 77.8 亿港
元,按 2019 年 4月 4日的汇率计算约为人民币 66.4亿元。详见“第六节 股本变动及股东情况”之“(三)
证券发行与上市情况”。
    2019 年 2 月,公司完成 2019 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券(第一期),最终发
行规模为 20 亿元,票面利率为 3.65%;2019 年 9 月,公司完成 2019 年面向合格投资者公开发行住房租赁
专项公司债券(第二期),最终发行规模为 25 亿元,票面利率为 3.55%。详见“第十一节 公司债券情
况”。
(二)非募集资金使用情况


1、金融资产投资

(1)证券投资情况

    √适用 □不适用
                                                                                                      单位:元
                                                                                                  报告期所有者权
证券代码          证券简称   初始投资金额     占该公司股权比例   期末账面值       报告期损益
                                                                                                      益变动
 0267.HK          中信股份    98,758,493.91           约 0.04%   98,198,817.74    77,875,829.68                    -

           合计              98,758,493.91            约 0.04%   98,198,817.74    77,875,829.68                    -




                                                         56
                                                                                         万科企业股份有限公司 2019 年度报告

   (2)衍生品投资情况

                                                               截至报告期末,本集团持有的衍生金融工具主要有交叉货币
                                                           掉期(CCS)和利率掉期(IRS)。CCS 所面临的风险与汇率市
                                                           场风险以及本集团的未来外币债务现金流的确定性有关。IRS 所
  报告期衍生品持仓的风险分析及控制措施说明(包括但不
                                                           面临的风险与利率市场风险以及本集团的未来外币债务利息现金
  限于市场风险、流动性风险、信用风险、操作风险、法律
                                                           流的确定性有关。本集团对衍生金融工具的控制措施主要体现
  风险等)
                                                           在:针对衍生品交易,本集团严格规范授权及业务操作流程,审
                                                           慎选择和决定新增衍生金融工具的种类和数量,严格管控集团及
                                                           相关主体的信用水平。
                                                               报告期内,本年到期结算的 CCS 给公司带来 88.74 万元人民
  已投资衍生品报告期内市场价格或产品公允价值变动的情
                                                           币的盈利。
  况,对衍生品公允价值的分析应披露具体使用的方法及相
                                                               报告期末 IRS 及 CCS 公允价值参照外部金融机构的市场报
  关假设与参数的设定
                                                           价确定。
  报告期公司衍生品的会计政策及会计核算具体原则与上一
                                                           无
  报告期相比是否发生重大变化的说明
                                                               公司独立董事认为公司能够根据业务经营的实际情况,按照
  独立董事、保荐人或财务顾问对公司衍生品投资及风险控       监管部门相关法规、规定要求,规范衍生品投资,遵循审慎性原
  制情况的专项意见                                         则,通过 IRS 及 CCS 等衍生金融工具降低了外币债务由于汇
                                                           率、利率变动过大可能造成的损失,公司有关安排审慎合理。
           报告期末衍生品投资的持仓情况表
                                                                                                        单位:万元
                                                                                                    期末合约金额占公司
       合约种类              期初合约金额        期末合约金额        报告期损益情况
                                                                                                 2019 年末净资产比例(%)
            IRS                  438,600.00          446,300.00                        -                                     1.65%
            CCS                2,017,208.16        1,608,964.42                    88.74                                     5.95%
            DF                   601,177.50                   -                        -                                          -
            合计               3,056,985.66        2,055,264.42                    88.74                                     7.60%

   (3)公允价值计量项目相关情况及持有外币金融资产和金融负债情况

           公允价值计量项目相关情况
                                                                                                                单位:万元
                                              会计政策变                    本期计入权益的     本期计提
             项目              期初金额                    本期增加                                       本期处置     期末金额
                                                更影响                        公允价值变动       的减值
金融资产

其中:1.以公允价值计量且其
                               1,295,313.74            -        33,347.03                  -          -    87,736.00   1,240,924.77
变动计入当期损益的金融资产
其中:衍生金融资产                        -            -                -                  -          -            -              -
2.其他权益工具投资              163,658.38             -         2,447.43          58,889.57          -            -    224,995.38
金融资产小计                   1,458,972.12            -        35,794.46          58,889.57          -    87,736.00   1,465,920.15


金融负债




                                                            57
                                                                                    万科企业股份有限公司 2019 年度报告

        持有外币金融资产和金融负债情况
                                                                                                                单位:万元
                                        会计政策                       本期计入权益的     本期计提
       项目            期初金额                         本期增加                                         本期处置    期末金额
                                        变更影响                         公允价值变动     的减值
金融资产
其中:1.以公允价值
计量且其变动计入当          64,011.28              -        2,629.45                  -             -    48,878.99    17,761.74
期损益的金融资产
其中:衍生金融资产                  -              -               -                  -             -            -              -
2.其他权益工具投资      163,658.38                 -        2,447.43          58,889.57             -            -   224,995.38
金融资产小计            227,669.66                 -        5,076.88          58,889.57             -    48,878.99   242,757.12


金融负债


        上述公司按照公允价值计量的项目投资,公司参照重大投资项目的控制过程,在经过相关专业部门
   认真评审后,履行了必要的审批。


   (4)理财产品投资情况

                                                                                                               单位:万元
           具体类型           委托理财的资金来源       委托理财发生额           未到期余额              逾期未收回的金额
        银行理财产品               自有资金                    1,490,000.00         1,173,821.79                           -
                       合计                                    1,490,000.00          1,173,821.79                          -
        单项金额重大或安全性较低、流动性较差、不保本的高风险委托理财具体情况
        □ 适用 √ 不适用
        委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形。
        □ 适用 √ 不适用




                                                             58
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2、股权投资情况

      (1) 报告期内,新增投资额271.1亿元,主要由以下几项构成:
 ①主要发起设立的注册资本在1亿元以上并已实际投资的子公司10家,具体如下:
 序                                              注册资本(元)        公司实际投资额
                  新设公司             币别                                                    经营范围
 号                                                (原币)            (折合人民币元)
  1    常州万翔房地产有限公司           人民币    2,530,450,000.00        2,530,450,000.00    房地产开发

  2    昆山万庄置业有限公司             人民币    1,423,000,000.00         853,800,000.00     房地产开发

  3    常州万滨房地产有限公司           人民币    1,392,270,000.00        1,113,816,000.00    房地产开发

  4    徐州万坤置业有限公司             人民币        899,000,000.00       629,300,000.00     房地产开发

  5    海宁塞深供应链有限公司           人民币        500,000,000.00       500,000,000.00      仓储服务

  6    成都万吉房地产开发有限公司       人民币        450,000,000.00       315,000,000.00     房地产开发

  7    青岛天万合融置业有限公司         人民币        380,000,000.00       380,000,000.00     房地产开发

  8    海宁塞升供应链有限公司           人民币        200,000,000.00       200,000,000.00      仓储服务

  9    龙海市万科置业有限公司           人民币        100,000,000.00       100,000,000.00     房地产开发

 10    苏州悦恒置地有限公司             人民币        100,000,000.00        60,000,000.00     房地产开发

                 合计                     -                        -     6,682,366,000.00                  -

      除此之外,还发起设立其他公司共 288 家,合计投资金额人民币 9.2 亿元。
      ②期内主要收购的公司如下:
      本期总共收购了 90 家公司,合计收购对价人民币 121.5 亿元。
      ③期内,对 23 家子公司合计增资人民币 73.6 亿元,其中万科地产(香港)有限公司增资 46.7 亿元,
其他公司增资合计 26.9 亿元。




(2)项目投资情况

      报告期内,本集团新增加开发项目 147 个,按万科权益计算的规划建筑面积约 2,478.4 万平方米,总
建筑面积约 3,716.5 万平方米。
                                                                                        单位:平方米




                                                 59
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                                                                              规划    公司权益
序号               项目名称               位置        权益比例   占地面积                         进展
                                                                            建筑面积 建筑面积
 1     东莞万科江湾花园              麻涌镇             98.6%      28,752      86,183    84,976   前期
 2     东莞麻涌大盛 031 地块         麻涌镇             99.0%      36,215     108,544   107,459   前期
 3     佛山金域世家                  南海区             99.1%      52,222     182,777   181,132   在建
 4     佛山金域时光                  禅城区             98.9%      40,459     161,837   160,057   在建
 5     佛山金域西江府                高明区             49.6%      75,037     187,591    93,045   在建
 6     佛山乐从卓越项目              顺德区             49.5%     131,842     351,063   173,776   在建
 7     福州台江排尾项目              台江区             99.3%     205,862     624,811   620,437   在建
 8     惠州小金口公开地项目          惠城区             78.3%      41,895     117,213    91,778   前期
 9     广州幸福誉花园五期            黄埔区             66.5%     191,580     344,956   229,396   在建
 10    广州金色里程                  增城区             43.4%      45,450     136,215    59,117   在建
 11    广州增城万科城                增城区             71.3%     133,653     400,957   285,882   前期
 12    柳州白露项目                  柳北区             53.6%      37,472     112,415    60,254   在建
 13    南宁兴宁东项目                兴宁区             97.0%      69,836     125,704   121,933   在建
 14    漳州龙海金域滨江花园          龙海市             99.5%     101,725     305,429   303,902   在建
 15    深圳中电宝安项目              宝安区            100.0%       8,414      58,900    58,900   前期
 16    珠海滨海大都会花园            金湾区             99.5%     110,972     170,997   170,142   前期
 17    珠海桃源里居                  香洲区             98.6%      16,310      48,929    48,244   在建
 18    常州皇粮浜地块                钟楼区             79.3%      84,285     168,570   133,676   在建
 19    常州教育小镇项目              天宁区             74.6%     117,458     273,994   204,400   前期
 20    杭州姑娘桥地块                萧山区             99.9%      89,246     232,284   232,052   前期
 21    杭州五常车辆段项目            余杭区             50.8%     447,654     782,921   397,724   在建
 22    杭州运河万科中心二期          余杭区             42.9%      17,795      62,283    26,719   在建
 23    杭州瓶窑项目                  余杭区             49.3%      82,935     115,180    56,784   前期
 24    嘉兴东山北地块                海宁市             97.4%      65,142     117,256   114,207   前期
 25    嘉兴中环西地块项目            经济开发区         93.1%      56,509     112,945   105,152   在建
 26    嘉兴香樟东地块项目            经济开发区         97.9%      68,211     149,981   146,831   前期
 27    嘉兴都会东方                  许村镇             99.0%      41,541     103,853   102,814   前期
 28    嘉兴潮起东方二期              许村镇             96.3%      54,396     125,111   120,482   前期
 29    金华八达路项目                婺城区             41.3%      24,558      36,801    15,199   在建
 30    南昌万创科技城 H01E01 地块    赣江新区           30.0%      37,373      63,551    19,065   前期
 31    南昌万创科技城 F04/F02 地块   赣江新区           27.4%     209,526     391,122   107,167   前期
 32    南昌海上明月                  高新区             24.2%     120,578     265,271    64,196   前期
 33    南京南站项目                  江宁区             75.0%      37,697      94,150    70,613   前期
 34    南京溧水 G09 地块             溧水区             99.7%     162,782     406,956   405,735   在建
 35    南通胜利路西地块              崇川区             99.7%      75,362     167,818   167,315   在建
 36    昆山夏驾河项目                昆山开发区         92.6%     112,727     202,771   187,766   在建
 37    昆山开发区项目                开发区             59.6%      40,595      93,356    55,640   在建
 38    宁波海曙段塘项目              海曙区             99.7%      74,346     157,780   157,307   在建
 39    宁波东钱湖莫古路项目          鄞州区             49.8%      49,902      50,401    25,100   前期
 40    宁波镇海骆驼项目              镇海区             99.6%     159,678     375,417   373,915   在建
 41    宿迁十里春风东侧地块          老城区             43.1%      28,207      62,019    26,730   前期
 42    苏州安元路项目                相城区             59.7%      88,260     194,172   115,921   在建
 43    苏州向阳路项目                高新区             79.5%      93,688     222,214   176,660   在建
 44    苏州吴中党校项目              吴中区             99.6%      12,735      52,520    52,310   前期
 45    台州董家洋东项目              椒江区             50.7%     109,350     273,375   138,601   前期
 46    台州董家洋西项目              椒江区             50.8%     117,447     293,618   149,158   前期
 47    温州瑞安西岙村地块            瑞安市             99.6%      70,151     195,717   194,934   在建
 48    温州中心区 D-28-1 地块        鹿城区             99.1%      23,543      56,503    55,994   在建
 49    温州三溪区 B-07 地块          鹿城区             99.7%      69,099     207,297   206,675   在建
 50    温州翡翠心湖                  鹿城区             94.8%      11,989      33,569    31,823   在建




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                                                                           规划    公司权益
序号   项目名称                      位置          权益比例   占地面积                         进展
                                                                         建筑面积 建筑面积
 51    无锡南门 44-1 地块项目        江阴市         99.2%       60,267     144,035   142,883   在建
 52    徐州北区客运站项目            鼓楼区         67.0%       67,922     165,256   110,722   前期
 53    扬州教投资产包                邗江区         93.6%      177,381     352,984   330,393   在建
 54    鞍山高新万科城                高新区         69.1%      272,910     491,006   339,285   在建
 55    保定 2019039 号地块           高碑店市       42.1%       22,320      44,640    18,793   在建
 56    北京翡翠西湖雲庐              丰台区         99.8%      168,663     184,119   183,751   在建
 57    北京观承望溪                  顺义区         48.3%       43,326      64,988    31,389   在建
 58    北京城市之光东望              通州区         54.9%      110,493     279,378   153,379   在建
 59    长春柏翠阅湖                  南关区         57.5%       12,911      52,078    29,945   在建
 60    长春溪望                      科技开发区     94.6%      155,044     289,701   274,057   在建
 61    长春北湖溪望东地块            科技开发区     98.3%      129,436     237,602   233,563   前期
 62    长春公主岭项目                公主岭市       43.7%      617,240   1,086,342   474,731   前期
 63    长春新立城                    净月开发区     55.1%       50,349      67,000    36,917   前期
 64    长春硅谷大街项目              公主岭市       41.7%      226,629     453,258   189,009   前期
 65    长春西宸 A 地块               经济开发区     50.0%       82,107     173,839    86,920   前期
 66    大连未来之光                  金州区         53.4%      212,731     464,721   248,161   在建
 67    大连钻石湾                    甘井子区       48.4%       67,674     108,646    52,585   前期
 68    哈尔滨金域悦府                香坊区         70.0%      123,043     288,777   202,144   前期
 69    济阳时代之光                  济阳区         41.9%      129,000     338,000   141,622   在建
 70    临沂新都会项目                河东区         52.0%      154,165     354,580   184,382   在建
 71    淄博临淄项目                  临淄区         54.3%      118,288     295,720   160,576   在建
 72    盘锦兴隆台项目                兴隆台区       96.3%      234,931     679,875   654,720   在建
 73    青岛胶州植物园项目            胶州市         46.6%       52,937     153,622    71,588   前期
 74    青岛动车小镇项目              城阳区         55.9%       19,270      48,175    26,930   在建
 75    青岛远通物联项目              黄岛区         47.8%       38,545      96,362    46,061   在建
 76    青岛北宸之光                  即墨区         49.8%       70,037     112,060    55,806   在建
 77    石家庄公园都会                新华区         41.0%       48,731     121,347    49,752   在建
 78    石家庄正定文化村项目          正定区         49.0%       61,496     126,622    62,045   在建
 79    石家庄未来城                  栾城区         46.9%      104,994     196,832    92,314   在建
 80    沈阳首府云城                  皇姑区         97.2%      334,407     691,698   672,330   在建
 81    沈阳富丽华项目                和平区         91.0%       14,496     101,468    92,336   前期
 82    沈阳城建万科城                法库县         45.0%      102,154     250,617   112,778   在建
 83    沈阳四季花城大家(AC 地块)   于洪区         57.2%       28,909      54,927    31,418   前期
 84    沈阳北宸之光                  沈北新区       70.0%      105,527     232,159   162,511   前期
 85    沈阳四季花城大家(B 地块)    于洪区         57.2%       77,800     147,970    84,639   在建
 86    沈阳宝马项目                  铁西区         98.1%      187,248     280,871   275,534   在建
 87    太原清徐项目                  清徐县         42.5%      107,300     316,300   134,428   前期
 88    太原北营后期                  小店区         99.8%      170,490     536,477   535,404   前期
 89    太原控制中心项目              小店区         40.8%       15,225      50,242    20,499   前期
 90    太原蓝湾传奇                  晋源区         41.0%       64,605     231,750    95,018   在建
 91    唐山新华道项目                路北区         49.7%       17,265     120,854    60,064   前期
 92    唐山港岛中心                  丰南区         54.2%      120,241     244,885   132,728   在建
 93    天津四季滨江                  北辰区         69.2%      136,700     291,953   202,031   前期
 94    天津翡翠紫台                  西青区         37.6%       68,567     109,309    41,100   在建
 95    天津宝坻 024 地块项目         宝坻区         99.2%      170,102     281,504   279,252   在建
 96    天津翡翠嘉和项目              西青区         39.8%      198,161     340,468   135,506   在建
 97    烟台南尧 B 地块               芝罘区         24.2%       43,072     107,247    25,954   在建
 98    烟台翠湖山晓                  芝罘区         37.1%      294,800     297,600   110,410   在建
 99    烟台御龙山 D 地块             芝罘区         51.0%       38,701      42,600    21,726   前期
100    张家口京城上方                下花园区       33.4%      101,649     225,095    75,182   前期
101    成都天府万科城 1 期           天府新区       59.6%      665,368     788,220   469,779   在建



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序号   项目名称                      位置          权益比例     占地面积                         进展
                                                                           建筑面积 建筑面积
102    成都天府万科城 2 期           天府新区       59.6%        109,161     141,910    84,578   前期
103    成都香山 279 亩项目           天府新区       79.8%        186,279     653,977   521,874   前期
104    成都怡心湖岸                  天府新区       31.5%        104,202     260,386    82,022   在建
105    成都公园都会                  天府新区       68.2%         47,261      99,221    67,669   在建
106    成都国寿嘉园                  温江区         40.0%         78,279     117,387    46,955   在建
107    成都大丰 118 亩项目           新都区         99.4%         78,938     157,473   156,528   前期
108    成都龙潭 82 亩项目            成华区         99.1%         54,710     105,946   104,992   前期
109    重庆照母山项目                渝北区         90.2%         62,111      94,847    85,552   在建
110    重庆四季花城                  北碚区         41.3%         77,975     194,864    80,479   在建
111    重庆理想城一期                沙坪坝区       99.1%        104,692     160,421   158,977   在建
112    重庆理想城二期                沙坪坝区       50.2%         97,965     153,474    77,044   在建
113    重庆理想城三期                沙坪坝区       48.2%         74,723     136,912    65,992   在建
114    重庆悦来 117 亩项目           两江新区       99.3%         78,000     117,064   116,245   前期
115    重庆悦来 493 亩项目           渝北区         99.0%        328,787     469,783   465,085   前期
116    重庆水土 111 亩项目           北碚区         99.2%         73,686     106,661   105,808   前期
117    重庆水土 103 亩项目           北碚区         99.2%         68,554      94,644    93,887   前期
118    重庆凤凰湖 424 亩项目         永川区         98.7%        282,795     506,525   499,940   在建
119    重庆水土 99 亩项目            北碚区         97.8%         66,014      99,021    96,843   前期
120    贵阳万科麓山                  云岩区         39.9%        303,067     783,312   312,541   在建
121    贵阳观湖                      经开区         64.4%        139,940     349,850   225,303   前期
122    贵阳溪望                      花溪区         49.8%        101,230     337,555   168,102   前期
123    贵阳翡翠公园后续 31 亩地块    观山湖区       41.0%         20,936      52,340    21,459   前期
124    昆明昌宏西路项目              官渡区         39.7%        164,536     519,213   206,128   前期
125    昆明五百里                    官渡区         39.7%        232,914     827,000   328,319   在建
126    兰州璞悦澜岸                  安宁区         90.3%         65,510     229,337   207,091   在建
127    眉州崇礼新城二期              崇礼镇         69.7%        632,863   1,381,079   962,612   前期
128    渭南万科城                    临渭区         90.7%        556,062   1,160,111 1,052,221   前期
129    武汉万科新都会                洪山区         69.7%         59,917     287,499   200,387   在建
130    武汉万科保利理想城            洪山区         49.6%         96,897     336,989   167,147   在建
131    武汉汉宜路项目                硚口区         46.0%         84,804     313,746   144,323   在建
132    乌鲁木齐华府里                高新区         92.5%         67,412     160,350   148,324   在建
133    乌鲁木齐锦荟里                高新区         99.1%        118,041     280,661   278,135   前期
134    西安大都会云境                沣西新城       29.6%        148,195     438,115   129,682   在建
135    西安万科雁鸣湖                浐灞生态区     65.3%        168,666     337,333   220,278   前期
136    西安万科璞悦                  浐灞生态区     97.6%         99,494     261,798   255,515   在建
137    西安万科金域缇香              秦汉新城       97.1%         74,515     148,985   144,664   前期
138    西宁万科城后期                城中区         19.2%        195,454     520,147    99,868   前期
139    咸阳金域华府                  秦都区         62.8%         62,966     178,727   112,241   在建
140    银川翡翠湖望                  贺兰县         32.0%         67,591     107,994    34,558   在建
141    银川万科翡翠公园 A/B 地块     金凤区         19.2%        297,366     436,211    83,753   在建
142    郑州新田项目                  荥阳市         50.4%         79,849     159,139    80,206   前期
143    郑州万科洛达庙项目            中原区         43.6%         33,812     168,444    73,442   前期
144    郑州云图                      中牟县         40.8%        193,049     346,205   141,252   前期
145    郑州万科盛德世曦              金水区         40.4%         33,156     172,198    69,568   在建
146    郑州雁鸣湖后续 68 亩地块      中牟县         43.0%         44,838      43,648    18,769   前期
147    郑州百荣 E10 地块             二七区         88.6%         91,917    275,234    243,857   在建
                              合计                            17,087,217 37,164,812 24,784,360


 上述项目公司权益地价和综合改造成本总额合计约人民币 1,549.6 亿元。




                                              62
                                                                                           万科企业股份有限公司 2019 年度报告

       报告期末至本报告披露日,本集团新增加开发项目6个,按万科权益计算的规划建筑面积约39.2万平
方米,总建筑面积约71.3万平方米。详细情况如下:
                                                                                                                 单位:平方米

                                                                                规划建筑面        万科权益
  序号           项目名称               位置     权益比例           占地面积                                      项目进度
                                                                                    积            建筑面积
      1    上海宝山新城地块            宝山区          33.3%          58,864            94,182       31,363            前期
      2    南通 CR2018-021 地块        通州区          70.0%          71,445        121,457          85,020            前期
           乌鲁木齐翠泉路 62 亩
      3                                天山区        100.0%           41,286            78,711       78,711            前期
           地块
      4    郑州洞林湖项目              荥阳市          50.4%          29,879            63,495       32,001            前期
      5    江门里村项目地块            蓬江区          65.0%          36,947            92,222       59,944            前期
      6    武汉东风村 K1 地块          硚口区          40.0%          77,000        263,000         105,200            前期
                            合计                                     315,421          713,067       392,239

       报告期内,本集团获得 21 个物流地产项目,总建筑面积约 190.88 万平方米。
                                                                                                               单位:万平方米

                                                                                                          万科权益
序号      城市          项目名称                位置       权益比例        占地面积       总建筑面积                     项目进度
                                                                                                          建筑面积
          昆明    昆明长水空港物流园        官渡区             100%             10.41              5.89         5.89      未开工
 1
                  (三期)
 2        杭州    杭州大江东义蓬物流园      萧山区             100%             10.87             13.05        13.05          在建
 3        重庆    重庆南岸东港物流园        南岸区             100%              8.82              5.03         5.03          在建
 4        宁波    余姚城南物流园            余姚市             100%             10.75             11.07        11.07      未开工
 5        武汉    武汉汉口北物流园          黄陂区             100%              7.21              6.72         6.72          在建
 6        济南    济南高新区物流园          济南高新区         100%             11.47              7.68         7.68          在建
 7        深圳    深圳盐田港物流园          盐田区              60%              2.54              9.26         5.56      未开工
 8        诸暨    诸暨南物流园              安华镇             100%             10.67              9.84         9.84          在建
          南宁    南宁金海物流园(二        五象新区           100%              8.91              6.92         6.92      未开工
 9
                  期)
 10       成都    成都龙泉物流园            龙泉驿区           100%             10.04             10.17        10.17          在建
 11       上海    上海浦东祝桥物流园        祝桥镇             100%              1.70              2.29         2.29      已运营
 12       淮安    淮安经开区物流园          淮安经开区         100%             10.67              6.38         6.38      未开工
 13       合肥    合肥肥西物流园            肥西县             100%             12.93             10.46        10.46      未开工
 14       昆山    昆山开发区物流园          昆山开发区          51% &