万科A:2020年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要

           万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书



                                      声明

    本募集说明书摘要的目的仅为向投资者提供有关本期发行的简要情况,并不
包括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊载于深圳证券交易所
网站。投资者在做出认购决定之前,应仔细阅读募集说明书全文,并以其作为投
资决定的依据。

    除非另有说明或要求,本募集说明书摘要所用简称和相关用语与募集说明书
相同。




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                                   重大事项提示

       请投资者关注以下重大事项,并仔细阅读募集说明书中“风险因素”等有关
章节。

       一、本公司经中国证券监督管理委员会“证监许可[2020]323 号”文核准向合
格投资者公开发行面值总额不超过人民币 90 亿元的公司债券。本期债券为本次
债券的第三期发行,发行规模不超过 20 亿元(含 20 亿元)。

       本期债券面向符合《公司债券发行与交易管理办法》规定且在中国证券登记
结算有限责任公司深圳分公司开立合格 A 股证券账户的合格投资者公开发行,
不向公司股东优先配售,公众投资者不得参与发行认购。本次发行采取网下面向
合格投资者询价配售的方式,由发行人与主承销商(簿记管理人)根据询价簿记
情况进行配售。本期债券上市后将被实施投资者适当性管理,仅限合格投资者参
与交易,公众投资者认购或买入的交易行为无效。

       二、经中诚信国际信用评级有限责任公司(以下简称“中诚信国际”)综合
评定,发行人主体信用等级为 AAA,评级展望为稳定,本期债券信用等级为 AAA,
说明发行人偿还债务的能力极强,基本不受不利经济环境的影响,违约风险极低。
本期债券上市前,发行人截至 2019 年 12 月 31 日的净资产为 2,705.79 亿元,归
属于母公司所有者权益合计 1,880.58 亿元,发行人合并报表口径资产负债率为
84.36%,合并口径扣除预收账款后的资产负债率 50.96%,母公司资产负债率为
75.21%;发行人截至 2020 年 3 月 31 日的净资产为 2,741.11 亿元,归属于母公司
所有者权益合计 1,886.64 亿元,合并报表口径资产负债率为 84.24%,合并口径
扣除预收账款后的资产负债率为 50.01%,母公司资产负债率为 77.01%;本期债
券上市前,发行人最近三个会计年度实现的年均可分配利润为 335.66 亿元(2017
年-2019 年度经审计的合并报表中归属于母公司所有者的净利润平均值),预计
不少于本期债券一年利息的 1.5 倍。本期债券发行及挂牌上市安排请参见发行公
告。

    三、受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融政策以及国际环境变化
的影响,市场利率存在波动的可能性。由于本期债券期限较长,债券的投资价值


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在存续期内可能随着市场利率的波动而发生变动,因而本期债券投资者实际投资
收益具有一定的不确定性。

    四、本期债券发行结束后,公司将及时向深交所提出上市交易申请,并将申
请在深交所集中竞价系统和综合协议交易平台同时挂牌(以下简称“双边挂牌”)。
但本期债券上市前,公司经营业绩、财务状况、现金流和信用评级等情况可能出
现重大变化,公司无法保证本期债券双边挂牌的上市申请能够获得深交所同意,
若届时本期债券无法进行双边挂牌上市,投资者有权选择在上市前将本期债券回
售予本公司。本期债券不能在除深交所以外的其它交易场所上市。

    五、本期债券面向《公司债券发行与交易管理办法》规定的合格投资者公开
发行。本期债券发行结束后,发行人将积极申请本期债券在深交所上市流通。由
于具体上市审批或核准事宜需要在本期债券发行结束后方能进行,并依赖于有关
主管部门的审批或核准,发行人目前无法保证本期债券一定能够按照预期在深交
所上市,且具体上市进程在时间上存在不确定性。此外,证券交易市场的交易活
跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素的影响,发行人
亦无法保证本期债券在深交所上市后本期债券的持有人能够随时并足额交易其
所持有的债券。

    六、本公司主体信用等级为 AAA,本期债券信用等级为 AAA,本期债券符
合进行质押式回购交易的基本条件,具体折算率等事宜将按证券登记机构的相关
规定执行。

    七、本期债券的偿债资金将主要来源于发行人经营活动产生的收益和现金流。
2017-2019 年度,发行人合并口径营业收入分别为 2,428.97 亿元、2,976.79 亿元、
3,678.94 亿元;营业利润分别为 508.13 亿元、674.99 亿元、766.13 亿元;与之相
对应的营业毛利润率分别为 25.98%、29.70%、27.30%。近年来,随着一批在市
场回暖期销售、盈利情况相对较好的项目进入结算,房地产行业的利润率有所提
高;发行人经营活动产生的现金流量净额分别为 823.23 亿元、336.18 亿元及
456.87 亿元。发行人目前的经营情况、财务状况和资产质量良好,但受宏观经济
环境及政策调控、房地产开发投资及销售进度以及房地产开发周期等因素的影响,
未来经营活动现金流波动存在不确定性。


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    八、2017-2019 年末,发行人的合并口径资产负债率分别为 83.98%、84.59%
和 84.36%;发行人扣除预收账款及合同负债后的资产负债率分别为 49.00%、
51.55%及 50.96%。发行人财务较为稳健,剔除不构成实质偿债压力的预收账款
后,资产负债率总体保持在行业内较低的水平。2017-2019 年末,发行人的全部
债务分别为 19,497,453.65 万元、26,349,027.74 万元及 25,879,350.47 万元,全部
债务余额有所增加。2017-2019 年度,发行人的 EBITDA 利息保障倍数分别为
9.34、7.05、8.16,对利息支出的保障能力较强。但若未来房地产市场出现重大波
动,可能对公司销售情况及资金回笼产生不利影响,导致公司流动资金紧张,财
务风险加大,因而对公司正常经营活动产生不利影响。

    九、房地产行业受宏观经济和宏观政策的影响较大,为保持房地产行业的持
续健康发展,政府可利用行政、税收、金融、信贷等多种手段对房地产市场进行
调控。近年来,我国政府针对房地产行业出台了一系列调控政策,从增加保障性
住房和普通商品住房有效供给、抑制投资投机性购房需求、促进供应土地的及时
开发利用等多个方面进行调控,对房地产市场造成了较大影响。房地产调控政策
及未来宏观政策的出台或调整,可能对发行人的经营及发展带来一定的不利影响。

    十、债券持有人会议根据《债券持有人会议规则》审议通过的决议,对所有
本期未偿还债券持有人(包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃投票
权的债券持有人,持有无表决权的本债券之债券持有人以及在相关决议通过后受
让本期债券的持有人)具有同等约束力。债券持有人认购、购买或以其他合法方
式取得本期债券均视作同意并接受《债券持有人会议规则》并受之约束。

    十一、本期债券为无担保债券。在本期债券的存续期内,若受国家政策法规、
行业及市场等不可控因素的影响,发行人未能如期从预期的还款来源中获得足够
资金,可能将影响本期债券本息的按期偿付。若发行人未能按时、足额偿付本期
债券的本息,债券持有人亦无法从除发行人外的第三方处获得偿付。此外,截至
2019 年 12 月 31 日,公司抵、质押借款金额合计为 199.40 亿元,占发行人有息
负债的 7.73%。若公司经营不善而破产清算,则本期债券持有人对发行人抵质押
资产的求偿权劣后于发行人的抵质押债权。

    十二、2020 年 2 月,中诚信国际信用评级有限责任公司收到中国证券监督


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管理委员会《关于核准中诚信国际信用评级有限责任公司从事证券市场资信评级
业务的批复》(证监许可〔2020〕267 号),核准中诚信国际从事证券市场资信
评级业务,中诚信国际全资子公司中诚信证券评估有限公司的证券市场资信评级
业务由中诚信国际承继。

    自首次评级报告出具之日(以评级报告上注明日期为准)起,中诚信国际将
在本期债券信用级别有效期内或者本期债券存续期内,持续关注本期债券发行人
外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及本期债券偿债保障情况等因素,以
对本期债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。中
诚信国际的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将根据监管要求或约定在中
诚信国际网站(www.ccxi.com.cn)和交易所网站予以公告,且交易所网站公告披
露时间不得晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。

    十三、发行人于 2017 年 6 月 30 日召开了 2016 年度股东大会,选举郁亮、
林茂德、肖民、陈贤军、孙盛典、王文金、张旭为公司第十八届董事会非独立董
事,选举康典、刘姝威、吴嘉宁、李强为公司第十八届董事会独立董事,选举解
冻、郑英为公司第九届监事会非职工代表监事。同时,发行人于 2017 年 6 月 30
日召开了第九届监事会第一次会议。经公司职工代表大会全体委员无记名投票,
一致同意推选周清平先生出任公司第九届监事会职工代表监事一职。周清平先生
将与经 2016 年度股东大会选举产生的非职工代表监事解冻先生、郑英女士共同
组成公司第九届监事会,任期三年。2018 年 1 月 31 日,经第十八届董事会第六
次会议审议通过,公司董事会决定聘任祝九胜为公司总裁、首席执行官,董事会
主席郁亮不再兼任公司总裁、首席执行官。2019 年 1 月 15 日,肖民先生因工作
变动拟担任公职人员,根据有关规定申请辞去公司董事职务,肖民先生的辞职不
会导致公司董事会成员低于法定人数。2019 年 5 月 7 日,经第十八届董事会第
二十一次会议审议通过,董事会同意聘任王文金为公司财务负责人,王文金不再
兼任公司首席风险官,孙嘉不再兼任公司执行副总裁、首席财务官、财务负责人。
2020 年 3 月 18 日,经第十八届董事会第二十七次会议审议通过,董事会同意聘
任韩慧华担任公司执行副总裁、财务负责人,同时,王文金不再兼任公司执行副
总裁、财务负责人,张旭不再兼任公司执行副总裁、首席运营官。2020 年 4 月 8
日,经第十八届董事会第二十八次会议审议通过,董事会同意聘任王海武为公司

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执行副总裁、首席运营官。发行人董事、监事、高级管理人员变更不影响公司既
有决议的有效性,上述人事变动后,发行人公司治理结构符合法律、法规、规范
性文件和公司章程的规定。

    十四、2020 年 4 月 27 日,发行人于深圳证券交易所公布了《万科企业股份
有限公司 2020 年第一季度报告》。截至 2020 年 3 月末,发行人合并口径总资产
17,397.95 亿元,相比 2019 年末增长 0.57%,合并净资产 2,741.11 亿元,相比 2019
年末增长 1.31%。2020 年 1-3 月,发行人实现营业收入 477.7 亿元,同比下降
1.2%;实现归属于上市公司股东的净利润 12.5 亿元,同比增长 11.5%。2020 年
1-3 月,经营活动产生的现金流量净额为-29.54 亿元,较 2019 年同期回升 237.59
亿元,主要是对外支付款项减少所致。

    十五、发行人是中国境内房地产行业的龙头企业,主体信用等级为 AAA,
在深交所(000002.SZ)和香港联交所(2202.HK)同时上市,截至本募集说明书
摘要出具日正常上市流通。




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重大事项提示............................................................................................2

第一节 发行概况 .....................................................................................9

  一、本期发行的基本情况 ................................................................................................... 9

  二、本期债券发行的有关机构 ......................................................................................... 16

  三、认购人承诺 ................................................................................................................. 19

  四、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系 ................................................. 20

第二节 发行人及本期债券的资信状况 ...............................................21

  一、本期债券的信用评级情况 ......................................................................................... 21

  二、信用评级报告的主要事项 ......................................................................................... 21

  三、发行人的资信情况 ..................................................................................................... 23

第三节 增信机制、偿债计划及其他保障措施 ...................................28

  一、增信机制 ..................................................................................................................... 28

  二、偿债计划 ..................................................................................................................... 28

  三、偿债资金来源 ............................................................................................................. 28

  四、偿债应急保障方案 ..................................................................................................... 29

  五、偿债保障措施 ............................................................................................................. 30

  六、发行人违约情形及违约责任 ..................................................................................... 33

第四节 发行人基本情况 .......................................................................34

  一、发行人概况 ................................................................................................................. 34

  二、发行人历史沿革 ......................................................................................................... 35

  三、发行人股本总额及前十名股东持股情况 ................................................................. 41

  四、发行人的股权结构及权益投资情况 ......................................................................... 42

  五、发行人控股股东和实际控制人 ................................................................................. 47

  六、发行人法人治理结构 ................................................................................................. 50

  七、现任董事、监事和高级管理人员的基本情况 ......................................................... 55


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  八、发行人违法违规及受处罚情况 ................................................................................. 62

  九、发行人主要业务情况 ................................................................................................. 63

  十、关联方及关联交易 ................................................................................................... 107

  十一、发行人内部管理制度 ........................................................................................... 132

  十二、信息披露事务与投资者关系管理 ....................................................................... 135

  十三、发行人房地产业务核查的相关情况 ................................................................... 136

第五节 财务会计信息 ........................................................................ 139

  一、公司 2017-2019 年合并及母公司财务报表 ............................................................ 139

  二、合并报表范围的变化 ............................................................................................... 146

  三、会计政策调整对财务报表的影响 ........................................................................... 201

  四、2017-2019 年主要财务指标 ..................................................................................... 212

第六节 募集资金运用 ........................................................................ 214

  一、本期债券募集资金数额 ........................................................................................... 214

  二、募集资金运用计划 ................................................................................................... 214

  三、募集资金运用对发行人财务状况的影响 ............................................................... 214

  四、募集资金的现金管理 ............................................................................................... 215

  五、募集资金专项账户管理安排 ................................................................................... 215

  六、前次公司债券募集资金使用情况 ........................................................................... 216

第七节 备查文件 ................................................................................ 219

  一、备查文件内容 ........................................................................................................... 219

  二、备查文件查阅地点 ................................................................................................... 219

  三、备查文件查阅时间 ................................................................................................... 220




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                                      第一节 发行概况


一、本期发行的基本情况


       (一)发行人基本情况

       注册名称:万科企业股份有限公司

       法定代表人:郁亮

       注册资本:11,302,143,001 元1

       设立日期:1984 年 5 月 30 日

       注册地址:广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心

       联系地址:广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心

       统一社会信用代码:91440300192181490G

       联系电话:0755-25606666

       邮政编码:518083

       经营范围:兴办实业(具体项目另行申报);国内商业;物资供销业(不含
专营、专控、专卖商品);进出口业务(按深经发审证字第 113 号外贸企业审定
证书规定办理);房地产开发。

       控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。

       (二)核准情况及核准规模

       2019 年 4 月 29 日,本公司第十八届董事会第十九次会议审议并通过了
《关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案》。

       2019 年 6 月 28 日,本公司 2018 年度股东大会审议并通过了《关于提请股
东大会授权发行直接债务融资工具的议案》。

1   截至 2020 年 3 月末,发行人总股份数为 11,302,143,001 股,发行人工商登记注册资本仍为
10,995,210,218 元,截至募集说明书签署日尚未完成工商登记变更。下同。

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    2019 年 8 月 20 日,本公司第十八届董事会第二十二次会议审议并通过了
《关于董事会转授权公司总裁全权处理债务融资工具发行相关事宜的议案》。为
提高债务融资工具发行效率,董事会同意在股东大会审议通过债务融资工具授
权后,转授权公司总裁在股东大会通过之日起 24 个月内,根据公司需要和市场
条件全权处理上述债务融资工具决策,包括中介机构选聘、申请、发行、上市
等阶段相关事宜。如果总裁已于授权有效期内决定有关发行,且公司亦在授权
有效期内取得监管部门的发行批准、许可或登记的,公司可在该等批准、许可
或登记确认的有效期内完成有关发行。

    2020 年 1 月 3 日,公司总裁做出《关于万科企业股份有限公司公开发行一
般公司债券及住房租赁专项公司债券的决定》,决定面向合格投资者公开发行公
司债券。本次计划发行总规模不超过人民币 90 亿元、期限不超过 10 年(含 10
年)的公司债券,采用分期发行方式。

    经中国证监会于 2020 年 2 年 25 日印发的“证监许可[2020]323 号”文核准,
公司获准向合格投资者公开发行面值总额不超过 90 亿元的公司债券。公司将综
合市场等各方面情况确定债券的发行时间、发行规模及其他具体发行条款。

    (三)本期债券的主要条款

    发行主体:万科企业股份有限公司。

    债券名称:万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债
券(第三期)。(品种一债券简称:20 万科 05,债券代码:149141;品种二债券
简称:20 万科 06,债券代码:149142)

    债券期限:本期债券主要分为两个品种,品种一为 5 年期(附第 3 年末发行
人赎回选择权、发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权),品种二期限
为 7 年期(附第 5 年末发行人赎回选择权、发行人调整票面利率选择权和投资者
回售选择权)。

    发行规模:本期债券发行规模不超过 20 亿元(含 20 亿元)。

    品种间回拨选择权:发行人和簿记管理人将根据网下簿记建档情况,决定是
否行使品种间回拨选择权,即减少其中一个品种的发行规模,同时对另一品种的

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发行规模增加相应金额,品种间回拨比例不受限制(如某个品种的发行规模全额
回拨至另一品种,则本期债券实际变更为单一品种)。

    发行人赎回选择权:发行人有权决定在品种一存续期的第 3 年末行使品种一
赎回选择权。发行人将于品种一第 3 个计息年度付息日前的第 30 个交易日,通
过中国证监会指定的上市公司信息披露媒体发布关于是否行使赎回选择权的公
告。若发行人决定行使赎回选择权,品种一将被视为第 3 年全部到期,发行人将
以票面面值加最后一期利息向投资者赎回全部品种一。所赎回的本金加第 3 个计
息年度利息在兑付日一起支付。发行人将按照品种一登记机构的有关规定统计债
券持有人名单,按照证券登记机构的相关规定办理。若发行人不行使赎回选择权,
则品种一将继续在第 4、5 年存续。

    发行人有权决定在品种二存续期的第 5 年末行使品种二赎回选择权。发行人
将于品种二第 5 个计息年度付息日前的第 30 个交易日,通过中国证监会指定的
上市公司信息披露媒体发布关于是否行使赎回选择权的公告。若发行人决定行使
赎回选择权,品种二将被视为第 5 年全部到期,发行人将以票面面值加最后一期
利息向投资者赎回全部品种二。所赎回的本金加第 5 个计息年度利息在兑付日一
起支付。发行人将按照品种二登记机构的有关规定统计债券持有人名单,按照证
券登记机构的相关规定办理。若发行人不行使赎回选择权,则品种二将继续在第
6、7 年存续。

    发行人调整票面利率选择权:发行人有权决定是否在本期债券品种一存续期
的第 3 年末调整后续期限的票面利率。发行人将于本期债券品种一第 3 个计息年
度付息日前的第 30 个交易日,以深交所、证券登记机构和中国证券业协会批准
的方式发布关于放弃行使赎回权的公告,将同时在中国证监会指定的信息披露媒
体上发布关于是否调整本期债券品种一票面利率、调整方式以及调整幅度的公告。
若发行人未行使票面利率调整选择权,则本期债券品种一后续期限票面利率仍维
持原有票面利率不变。

    发行人有权决定是否在本期债券品种二存续期的第 5 年末调整后续期限的
票面利率。发行人将于本期债券品种二第 5 个计息年度付息日前的第 30 个交易
日,以深交所、证券登记机构和中国证券业协会批准的方式发布关于放弃行使赎


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回权的公告,将同时在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否调整本期
债券品种二票面利率、调整方式以及调整幅度的公告。若发行人未行使票面利率
调整选择权,则本期债券品种二后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。

       投资者回售选择权:发行人发出关于是否调整本期债券品种一票面利率及调
整幅度的公告后,投资者有权选择在第 3 个计息年度付息日前将其持有的本期债
券品种一全部或部分按面值回售给发行人。本期债券品种一第 3 个计息年度付息
日即为回售支付日,公司将按照深交所和登记机构相关业务规则完成回售支付工
作。

    发行人发出关于是否调整本期债券品种二票面利率及调整幅度的公告后,投
资者有权选择在第 5 个计息年度付息日前将其持有的本期债券品种二全部或部
分按面值回售给发行人。本期债券品种二第 5 个计息年度付息日即为回售支付
日,公司将按照深交所和登记机构相关业务规则完成回售支付工作。

       回售申报:自发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告
之日起 5 个交易日内,行使回售权的债券持有人可通过指定的方式进行回售申
报,债券持有人的回售申报经确认后,相应的公司债券份额将被冻结交易;回售
申报期不进行申报的,则视为放弃回售选择权,继续持有本期债券并接受上述关
于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的决定。

       债券利率及其确定方式:本期债券采用固定利率形式,本期债券票面利率由
发行人和簿记管理人按照发行时网下询价簿记结果共同协商确定。债券票面利率
采取单利按年计息,不计复利。本期公司债券票面利率通过簿记建档方式确定,
在品种一存续期的前 3 年内固定不变,品种二存续期的前 5 年内固定不变。

    品种一:如发行人行使调整票面利率选择权,则未被回售部分在其存续期后
2 年票面利率为前 3 年票面利率加/减调整基点,在其存续期后 2 年固定不变。如
发行人未行使调整票面利率选择权,则未被回售部分在其存续期后 2 年票面利率
仍维持原有票面利率不变。

    品种二:如发行人行使调整票面利率选择权,则未被回售部分在其存续期后
2 年票面利率为前 5 年票面利率加/减调整基点,在其存续期后 2 年固定不变。如


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         万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要



发行人未行使调整票面利率选择权,则未被回售部分在其存续期后 2 年票面利率
仍维持原有票面利率不变。

    债券票面金额:本期债券票面金额为 100 元。

    发行价格:本期债券按面值平价发行,发行价格为 100 元/张。

    债券形式:实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在证券登记机构
开立的托管账户托管记载。本期债券发行结束后,债券认购人可按照有关主管机
构的规定进行债券的转让、质押等操作。

    发行对象:本期债券面向符合《管理办法》规定且在证券登记机构开立合格
A 股证券账户的合格投资者公开发行,不向公司股东优先配售。

    发行首日、网下认购起始日:本期债券的发行首日、网下认购起始日为 2020
年 6 月 18 日。

    起息日:本期债券的起息日为 2020 年 6 月 19 日。

    付息债权登记日:本期债券的付息债权登记日将按照深交所和证券登记机构
的相关规定执行。在付息债权登记日当日收市后登记在册的本期债券持有人,均
有权就所持本期债券获得该付息债权登记日所在计息年度的利息。

    付息日:本期债券品种一的付息日为 2021 年至 2025 年每年的 6 月 19 日。
如发行人行使赎回选择权,则本期债券的付息日为自 2021 年至 2023 年每年的 6
月 19 日(如遇法定节假日或休息日,则顺延至其后的第 1 个交易日),如投资者
行使回售选择权,则回售部分债券的付息日为 2021 年至 2023 年每年的 6 月 19
日(如遇法定节假日或休息日,则顺延至其后的第 1 个交易日;每次付息款项不
另计利息)。本期债券品种二的付息日为 2021 年至 2027 年每年的 6 月 19 日。如
发行人行使赎回选择权,则本期债券的付息日为自 2021 年至 2025 年每年的 6 月
19 日(如遇法定节假日或休息日,则顺延至其后的第 1 个交易日),如投资者行
使回售选择权,则回售部分债券的付息日为 2021 年至 2025 年每年的 6 月 19 日
(如遇法定节假日或休息日,则顺延至其后的第 1 个交易日;每次付息款项不另
计利息)。顺延期间付息款项不另计息。



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        万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要



    兑付债权登记日:本期债券的兑付债权登记日将按照深交所和证券登记机构
的相关规定执行。

    兑付日:本期债券品种一的兑付日为 2025 年 6 月 19 日。如发行人行使赎回
选择权,则本期债券的兑付日为 2023 年 6 月 19 日(如遇法定节假日或休息日,
则顺延至其后的第 1 个交易日;顺延期间兑付款项不另计利息),如投资者行使
回售选择权,则回售部分债券的兑付日为 2023 年 6 月 19 日(如遇法定节假日或
休息日,则顺延至其后的第 1 个交易日;顺延期间兑付款项不另计利息)。本期
债券品种二的兑付日为 2027 年 6 月 19 日。如发行人行使赎回选择权,则本期债
券的兑付日为 2025 年 6 月 19 日(如遇法定节假日或休息日,则顺延至其后的第
1 个交易日;顺延期间兑付款项不另计利息),如投资者行使回售选择权,则回售
部分债券的兑付日为 2025 年 6 月 19 日(如遇法定节假日或休息日,则顺延至其
后的第 1 个交易日;顺延期间兑付款项不另计利息)。

    还本付息方式及支付金额:本期债券采用单利按年计息,不计复利。每年付
息一次,到期一次还本,最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券于每年
的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至付息债权登记日收市时所持有
的本期债券票面总额与对应的票面利率的乘积;于兑付日向投资者支付的本息金
额为投资者截至兑付债权登记日收市时所持有的本期债券最后一期利息及所持
有的债券票面总额的本金。

    付息、兑付方式:本期债券本息支付将按照证券登记机构的有关规定统计债
券持有人名单,本息支付方式及其他具体安排按照证券登记机构的相关规定办理。

    担保情况:本期债券无担保。

    信用级别及资信评级机构:经中诚信国际综合评定,本公司的主体信用等级
为 AAA,本期债券的信用等级为 AAA。

    主承销商、簿记管理人、债券受托管理人:本公司聘请中信证券作为本期债
券的主承销商、簿记管理人及债券受托管理人。

    发行方式:本期债券发行采取网下面向合格投资者询价配售的方式,由发行
人与主承销商(簿记管理人)根据询价簿记情况进行配售。


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    配售规则:主承销商(簿记管理人)根据网下询价结果对所有有效申购进行
配售,机构投资者的获配金额不会超过其有效申购中相应的最大申购金额。配售
依照以下原则进行:按照投资者的申购利率从低到高进行簿记建档,按照申购利
率从低向高对申购金额进行累计,当累计金额超过或等于本期债券发行总额时所
对应的最高申购利率确认为发行利率,申购利率在最终发行利率以下(含发行利
率)的投资者按照价格优先的原则配售;申购利率相同且在该利率上的所有申购
不能获得足额配售的情况下,按照等比例原则进行配售,同时适当考虑长期合作
的投资者优先。

    承销方式:本期债券由主承销商负责组建承销团,以承销团余额包销的方式
承销。

    拟上市交易场所:深交所。

    上市安排:本期发行结束后,发行人将尽快向深交所提出关于本期债券上市
交易的申请。具体上市时间将另行公告。

    质押式回购:本公司主体信用等级为 AAA,本期债券信用等级为 AAA,本
期债券符合进行质押式回购交易的基本条件,具体折算率等事宜将按证券登记机
构的相关规定执行。

    发行费用概算:本期发行费用概算不超过本期债券发行总额的 1%,主要包
括承销费用、审计师费用、律师费用、资信评级费用、发行推介费用和信息披露
费用等。

    募集资金用途:本期债券募集资金扣除发行费用后拟全部用于偿还即将到期
或回售的公司债券。

    募集资金专项账户:本公司将根据《公司债券发行与交易管理办法》《受托
管理协议》《公司债券受托管理人执业行为准则》等相关规定,指定专项账户,
用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付。并在募集资金到账后一
个月内与本期债券的受托管理人以及存放募集资金的银行订立监管协议。

    账户名称:万科企业股份有限公司



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    开户银行:平安银行深圳分行营业部

    银行账户:15666686868610

    银行大额支付系统号:307584021015

    税务提示:根据国家有关税收法律、法规的规定,投资者投资本期债券所
应缴纳的税款由投资者承担。

    (四)本期债券发行及上市安排

    1、本期债券发行时间安排

    发行公告刊登日期:2020 年 6 月 16 日。

    发行首日:2020 年 6 月 18 日。

    预计发行期限:2020 年 6 月 18 日至 2020 年 6 月 19 日,共 2 个交易日。

    网下发行期限:2020 年 6 月 18 日至 2020 年 6 月 19 日。

    2、本期债券上市安排

    本期发行结束后,本公司将尽快向深交所提出关于本期债券上市交易的申
请,具体上市时间将另行公告。


二、本期债券发行的有关机构


    (一)发行人:万科企业股份有限公司

    住所:广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心

    联系地址:广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心

    法定代表人:郁亮

    联系人:史晓云、毛敏、许国辉、许智涛、钟琦、陈犀通

    联系电话:0755-25606666

    传真:0755-25531696


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(二)主承销商、簿记管理人、债券受托管理人:中信证券股份有限公司

住所:广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场(二期)北座

联系地址:北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦

法定代表人:张佑君

联系人:杨芳、张天亮、陈小东、李龙飞、张新晋、王琰君

联系电话:010-60838888

传真:010-60833504

(三)副主承销商、财务顾问:招商证券股份有限公司

住所:深圳市福田区福田街道福华一路 111 号

地址:深圳市福田区福田街道福华一路 111 号

法定代表人:霍达

联系人:林煜佳、祝晶晶、梁鹏、陈芳华

联系电话:0755-82943666

传真:0755-82943121

(四)分销商:

东海证券股份有限公司

地址:江苏省常州市延陵西路 23 号投资广场 18 层

法定代表人:钱俊文

联系人:张佳乐

联系电话:021-20333832

传真:021-50498839

申港证券股份有限公司


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    地址:中国(上海)自由贸易试验区世纪大道 1589 号长泰国际金融大厦
16/22/23 楼

    法定代表人:邵亚良

    联系人:周金龙

    联系电话:021-20639659

    传真:021-20639423

    (五)发行人律师:广东信达律师事务所

    住所:广东省深圳市福田区益田路 6001 号太平金融大厦 12 楼

    负责人:张炯

    经办律师:麻云燕、王翠萍、王静

    联系电话:0755-88265288

    传真:0755-88265175

    (六)会计师事务所:毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)

    住所:北京东长安街 1 号东方广场毕马威大楼 8 层

    负责人:邹俊

    联系人:邹俊、陈泳意、李默然

    联系电话:020-38137631、0755-25473335

    传真:0755-82668930

    (七)资信评级机构:中诚信国际信用评级有限责任公司

    住所:北京市东城区南竹杆胡同 2 号 1 幢 60101

    负责人:闫衍

    主要联系人:石炻



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    联系电话:010-66428877

    传真:010-66426100

    (八)募集资金专项账户开户银行

   账户名称:万科企业股份有限公司

   开户银行:平安银行深圳分行营业部

   银行账户:15666686868610

   银行大额支付系统号:307584021015

    (九)申请上市的证券交易所:深圳证券交易所

    住所:广东省深圳市福田区深南大道 2012 号

    理事长:王建军

    电话:0755-88668888

    传真:0755-82083947

    邮政编码:518038

    (十)公司债券登记机构:中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司

   住所:广东省深圳市福田区深南大道 2012 号深圳证券交易所广场 25 楼

   负责人:周宁

   电话:0755-25938000

   传真:0755-25988122

   邮政编码:518031


三、认购人承诺


   购买本期债券的投资者(包括本期债券的初始购买人和二级市场的购买
人,及以其他方式合法取得本期债券的人,下同)被视为作出以下承诺:

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   (一)接受本募集说明书摘要对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约
束;

   (二)本期债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更,在经有关
主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时,投资者同意并接受该等变更;

   (三)本期债券发行结束后,发行人将申请本期债券在深交所上市交易,并
由主承销商代为办理相关手续,投资者同意并接受这种安排。


四、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系


    截至 2020 年 3 月 31 日,中信证券股份有限公司自营业务股票账户、信用融
券专户及资产管理业务股票账户持有本公司股票万科 A(000002.SZ)合计
20,039,899 股,占总股数比例为 0.18%。招商证券股份有限公司金融市场投资总
部衍生投资部持有本公司股票万科 A(000002.SZ)共计 2,442,492 股,占总股数
比例为 0.02%;招商证券股份有限公司金融市场投资总部股票投资部持有本公司
股票万科 A(000002.SZ)共计 120,077 股,占总股数比例为 0.001%。除此以外,
本公司与本次发行有关的中介机构及其法定代表人、高级管理人员及经办人员之
间不存在直接或间接的股权关系或其他重大利害关系。




                                          20
             万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要



                    第二节 发行人及本期债券的资信状况


一、本期债券的信用评级情况


       经中诚信国际 2020 年 4 月 23 日综合评定,本公司的主体信用等级为 AAA,
评级展望为稳定,本期债券的信用等级为 AAA。中诚信国际出具了信用评级报
告,该评级报告在中诚信国际网站(www.ccxi.com.cn)予以公布。

       发行人最近三年在境内发行其他债券、债券融资工具进行资信评级,中诚信
国际、大公国际对发行人评定的主体评级结果均维持 AAA。2


二、信用评级报告的主要事项


       (一)信用评级结论及标识所代表的涵义

       中诚信国际评定发行主体万科企业股份有限公司主体信用等级为 AAA,评
级展望稳定。该级别反映了发行主体偿还债务的能力极强,基本不受不利经济环
境的影响,违约风险极低。

       (二)评级报告的内容摘要

       1、正面

       继续维持稳固的行业龙头地位。万科企业是国内最早从事房地产开发的企业
之一,具有 30 余年的住宅物业开发经验,2019 年公司在全国销售市场占有率约
为 4%,且在全国 21 个城市的销售排名位列当地第一,继续保持了稳固的行业龙
头地位。

       稳步增长的销售业绩,丰富的待结算资源。2019 年公司销售金额为 6,308 亿
元,较上年进一步增长;截至 2019 年末,公司已售未结转金额达 6,091 亿元,为
其未来经营业绩提供了强有力的保障。

       丰富且布局分散的土地储备。2019 年公司新增土地储备总建筑面积 3,717 万
平方米,截至 2019 年末,公司在建及待建面积分别为 10,256 万平方米和 5,394

2   中诚信国际、大公国际分别指代:中诚信国际信用评级有限公司、大公国际资信评估有限公司

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        万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要



万平方米,项目均匀分布于国内主要经济圈的近百个城市,丰富分散且针对优势
经济区域的布局有助于其抵御区域市场波动风险。

    核心住宅业务与城市配套服务业务的协同效应。发行人在坚守住宅房地产开
发业务基础上,明确了城乡建设与生活服务商的定位,业务领域不断创新,已进
入物业服务、租赁住宅、商业开发与运营、物流仓储服务等城市配套服务业务,
逐步发挥较好的协同效应。

    稳健的财务政策。2019 年公司继续严格执行稳健审慎的经营策略,根据回
款情况规划投资及运营支出,财务杠杆比率稳定维持在较低水平。同时,公司营
收规模及盈利水平保持较高水平,经营所得可对其债务偿还形成有力支撑。

    2、关注

    房地产行业政策。在宏观经济增速放缓叠加新冠肺炎疫情影响的背景下,因
城施策等房地产行业调控政策仍在持续,行业竞争加剧,利润空间不断收窄,环
境及政策的变化或将对公司经营战略的实施提出更高要求。

    (三)跟踪评级的有关安排

   根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信国际评级制度相关规定,
自首次评级报告出具之日(以评级报告上注明日期为准)起,中诚信国际将在本
期债券信用级别有效期内或者本期债券存续期内,持续关注本期债券发行人外部
经营环境变化、经营或财务状况变化以及本期债券偿债保障情况等因素,以对本
期债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。

   在跟踪评级期限内,中诚信国际将于本期债券发行主体及担保主体(如有)
年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级,并根据上市规则于每一会
计年度结束之日起 6 个月内披露上一年度的债券信用跟踪评级报告。此外,自本
次评级报告出具之日起,中诚信国际将密切关注与发行主体、担保主体(如有)
以及本期债券有关的信息,如发生可能影响本期债券信用级别的重大事件,发行
主体应及时通知中诚信国际并提供相关资料,中诚信国际将在认为必要时及时启
动不定期跟踪评级,就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。

   中诚信国际的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将根据监管要求或约
定在中诚信国际网站(www.ccxi.com.cn)和交易所网站予以公告,且交易所网站

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         万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要



公告披露时间不得晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。

   如发行主体、担保主体(如有)未能及时或拒绝提供相关信息,中诚信国际
将根据有关情况进行分析,据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别
暂时失效。


三、发行人的资信情况


    (一)发行人获得主要贷款银行的授信情况

   发行人资信状况良好,与各大商业银行均建立了长期稳定的信贷业务关系,
具有较强的间接融资能力。截至 2020 年 3 月末,公司获得主要合作银行授信总
额约为 4,030.5 亿元,其中已使用授信额度约为 2,314.53 亿元。公司主要合作银
行包括中国工商银行股份有限公司、中国建设银行股份有限公司、中国银行股份
有限公司、中国农业银行股份有限公司、招商银行股份有限公司、交通银行股份
有限公司等。

                    截至 2020 年 3 月末发行人主要银行授信情况

                                                                              单位:亿元
        金融机构                     授信额度           已使用额度          尚未使用额度
   中国银行股份有限公司                     700.50               373.66              326.84
 中国农业银行股份有限公司                   490.00               319.48              170.52
 中国工商银行股份有限公司                   900.00               476.98              423.02
 中国建设银行股份有限公司                   840.00               533.95              306.05
   招商银行股份有限公司                     750.00               381.75              368.25
   交通银行股份有限公司                     350.00               228.71              121.29
          合计                            4,030.50             2,314.53             1,715.97

    最近三年,公司不存在关注类等不良贷款情况。

    (二)最近三年与主要客户发生业务往来时,是否有严重违约现象

   最近三年,本公司与主要客户发生业务往来时,未发生严重违约情形。

    (三)最近三年发行的债券、其他债务融资工具以及偿还情况

   最近三年,本公司未发生延迟支付债务融资工具本息的情况。

                                           23
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                   截至本募集说明书摘要签署日,公司已发行尚处于存续期内的债券情况如下:

                                             人民币发行
                               本币发行金                                                  债券期               偿还债务
发行主体   债券简称     币种                 金额(万             起息日期    到期日期               票面利率
                               额(万元)                                                    限                   情况
                                               元)
                                                                                                                  尚未到
                                 22,000.00     156,048.20     2016/10/14      2021/10/14    5年       2.950%    期,按时
                                                                                                                  付息
                                                                                                                  尚未到
                                100,000.00     709,310.00         2017/11/9   2027/11/9    10 年      3.975%    期,按时
                                                                                                                  付息
                                                                                                                  尚未到
                                 97,100.00     688,740.01         2018/4/18   2023/4/18     5年       4.150%    期,按时
                                                                                                                  付息
                                                                                                      3 个月      尚未到
           面向专业
                                 65,000.00     461,051.50         2018/5/25   2023/5/25     5年       LIBOR     期,按时
           投资者发
                                                                                                      +1.55%      付息
           行中期票     美元
万科地产                                                                                                          尚未到
             据计划
(香港)                         63,000.00     446,865.30     2018/12/11      2024/3/11    5.25 年    5.350%    期,按时
             (注)
有限公司                                                                                                          付息
                                                                                                                  尚未到
                                 60,000.00     425,586.00         2019/3/7     2024/6/7    5.25 年    4.200%    期,按时
                                                                                                                  付息
                                                                                                                  尚未到
                                 42,300.00     300,038.13     2019/11/12      2025/5/12    5.5 年     3.150%    期,按时
                                                                                                                  付息
                                                                                                                  尚未到
                                 30,000.00     212,793.00     2019/11/12      2029/11/12   10 年       3.50%    期,按时
                                                                                                                  付息
                                                                                                                  尚未到
           人民币债     人民
                                 50,500.00       50,500.00        2019/6/13   2022/6/13     3年       3.850%    期,按时
               券         币
                                                                                                                  付息
                                                                                                                  尚未到
           15 万科 01           500,000.00     500,000.00         2015/9/25   2020/9/25     5年       3.500%    期,按时
                                                                                                                  付息
                                                                                                                  尚未到
           15 万科
万科企业                        150,000.00     150,000.00         2015/11/6   2020/11/6     5年       3.780%    期,按时
           MTN001       人民
股份有限                                                                                                          付息
                          币
  公司                                                                                                            尚未到
           15 万科
                                150,000.00     150,000.00         2015/11/6   2020/11/6     5年       3.780%    期,按时
           MTN002
                                                                                                                  付息
           16 万科                                                                                                尚未到
                                150,000.00     150,000.00         2016/3/11   2021/3/11     5年       3.200%
           MTN001                                                                                               期,按时


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                         万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要


                                             人民币发行
                               本币发行金                                                  债券期               偿还债务
发行主体   债券简称     币种                 金额(万             起息日期    到期日期               票面利率
                               额(万元)                                                    限                   情况
                                               元)
                                                                                                                  付息
                                                                                                                  尚未到
           16 万科
                                150,000.00     150,000.00         2016/3/11   2021/3/11     5年       3.200%    期,按时
           MTN002
                                                                                                                  付息
                                                                                              5                   尚未到
           17 万科 01           300,000.00     300,000.00         2017/7/18   2022/7/18    (3+2)    4.500%    期,按时
                                                                                              年                  付息
                                                                                              5                   尚未到
           17 万科 02           100,000.00     100,000.00         2017/8/4     2022/8/4    (3+2)    4.540%    期,按时
                                                                                              年                  付息
                                                                                                                  尚未到
           18 万科
                                300,000.00     300,000.00         2018/7/12   2021/7/12     3年       4.600%    期,按时
           MTN001
                                                                                                                  付息
                                                                                              5                   尚未到
           18 万科 01           150,000.00     150,000.00         2018/8/9     2023/8/9    (3+2)    4.050%    期,按时
                                                                                             年                   付息
                                                                                              5                   尚未到
           18 万科 02           200,000.00     200,000.00     2018/10/29      2023/10/29   (3+2)    4.180%    期,按时
                                                                                             年                   付息
                                                                                                                  尚未到
           18 万科
                                200,000.00     200,000.00     2018/11/15      2021/11/15    3年       4.030%    期,按时
           MTN002
                                                                                                                  付息
                                                                                              5                   尚未到
           19 万科 01           200,000.00     200,000.00         2019/2/26   2024/2/26    (3+2)    3.650%    期,按时
                                                                                              年                  付息
                                                                                              5                   尚未到
           19 万科 02           250,000.00     250,000.00         2019/9/26   2024/9/26    (3+2)    3.550%    期,按时
                                                                                              年                  付息
                                                                                                                  尚未到
            19 万科
                                 50,000.00       50,000.00    2019/10/18      2020/7/14    0.74 年    3.180%    期,按时
            SCP001
                                                                                                                  付息
                                                                                              5                   尚未到
           20 万科 01           150,000.00     150,000.00         2020/3/16   2025/3/16    (3+2)    3.020%    期,按时
                                                                                              年                  付息
                                                                                              7                   尚未到
           20 万科 02           100,000.00     100,000.00         2020/3/16   2027/3/16    (5+2)    3.420%    期,按时
                                                                                              年                  付息
                                                                                              5                   尚未到
           20 万科 03           100,000.00     100,000.00         2020/5/19   2025/5/19    (3+2)    2.560%    期,按时
                                                                                              年                  付息


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                          万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要


                                              人民币发行
                                本币发行金                                                 债券期                偿还债务
发行主体   债券简称      币种                 金额(万             起息日期    到期日期               票面利率
                                额(万元)                                                   限                    情况
                                                元)
                                                                                              7                    尚未到
           20 万科 04            150,000.00     150,000.00         2020/5/19   2027/5/19   (5+2)     3.450%    期,按时
                                                                                              年                   付息
                  合计                         6,800,932.14

               注:1、发行人香港子公司 Bestgain Real Estate Lyra Limited (以下简称“Lyra”)
               之美元 20 亿元中期票据发行计划 (以下简称“中期票据计划”)已于 2013 年 7 月
               16 日经香港联合交易所有限公司批准上市。发行人于 2016 年 9 月 7 日在董事会
               授权范围内将该中期票据计划规模更新为 32 亿美元。基于该中期票据计划信托
               协议的相关条款,发行人、万科地产(香港)有限公司(以下简称“万科地产香
               港”)以及票据受托人于 2016 年 12 月 30 日订立经修正并重述的信托协议和其他
               相关协议,约定以万科地产香港替代 Lyra 作为中期票据计划以及该计划项下所
               有已经发行和未来将要发行之票据的发行人并自即日起生效。具体而言,自 2016
               年 12 月 30 日起,万科地产香港取代 Lyra 成为该中期票据计划及其项下已发行
               或将发行票据的主要债务人,与此同时 Lyra 作为发行人的责任即时解除,而万
               科地产香港作为担保人的担保责任也相应解除。2017 年 5 月 11 日,在董事会授
               权范围内该中期票据计划的规模更新为 44 亿美元。2018 年 4 月在董事会授权范
               围内该中期票据计划的规模更新为 70 亿美元;2019 年 6 月在董事会授权范围内
               该中期票据计划的规模更新为 95 亿美元。2、以美元标价的债务融资工具人民币
               发行金额以 2020 年 3 月 31 日在岸人民币与该种货币即期汇率收盘价 7.0931:1
               折算。

                   截至本募集说明书摘要签署日,上述债务融资工具尚未到期兑付,且均已按
               期足额向投资者支付了债券利息。

                    (四)本次发行后累计公司债券余额及其占发行人最近一期净资产的比例

                   截至本募集说明书摘要签署日,公司公开发行的待偿还债务融资工具累计余
               额为 680.09 亿元(包括中期票据、公司债等债务融资工具,外币发行的债务融资
               工具以 2020 年 3 月 31 日的汇率计算),如本公司本次申请的 90 亿元公司债券全
               部发行完毕,本公司累计最高公司债券及债务融资工具余额为 720.09 亿元,占


                                                              26
         万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要



本公司截至 2019 年 12 月 31 日经审计净资产(合并报表中股东权益合计)的比
例为 26.61%。

    截至本募集说明书摘要签署日,公司公开发行的公司债券、企业债券累计余
额为 220 亿元,如本公司本次申请的不超过 90 亿元公司债券全部发行完毕,本
公司累计最高公司债券、企业债券余额为 260 亿元,占本公司截至 2019 年 12 月
31 日净资产(合并报表中股东权益合计)的比例为 9.61%。

    (五)发行人 2017-2019 年合并财务报表口径下的主要财务指标

                             2019 年               2018 年          2017 年
        主要财务指标
                           12 月 31 日           12 月 31 日      12 月 31 日
        流动比率                     1.13                 1.15              1.20
        速动比率                     0.43                 0.49              0.50
        资产负债率                84.36%               84.59%            83.98%
        主要财务指标        2019 年度            2018 年度         2017 年度
        EBITDA 利息
                                     8.16                 7.05              9.34
        保障倍数
        贷款偿还率               100.00%              100.00%           100.00%
        利息偿付率               100.00%              100.00%           100.00%

注:除特别注明外,以上财务指标均按照合并报表口径计算。

上述财务指标的计算方法如下:

1、流动比率=流动资产/流动负债;

2、速动比率=(流动资产-存货)/流动负债;

3、资产负债率=总负债/总资产;

4、EBITDA利息保障倍数=EBITDA/(计入财务费用的利息支出(不含租赁负债的利息支出净
额+其他)+资本化的利息支出),即不含租赁负债产生的利息;

5、贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额;

6、利息偿付率=实际支付利息/应付利息。




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           第三节 增信机制、偿债计划及其他保障措施


一、增信机制


    本期债券无担保。


二、偿债计划


    本期债券的起息日为 2020 年 6 月 19 日,债券利息将于起息日之后在存续期
内每年支付一次。本期债券品种一的付息日为 2021 年至 2025 年每年的 6 月 19
日。如发行人行使赎回选择权,则本期债券的付息日为自 2021 年至 2023 年每年
的 6 月 19 日(如遇法定节假日或休息日,则顺延至其后的第 1 个交易日),如投
资者行使回售选择权,则回售部分债券的付息日为 2021 年至 2023 年每年的 6 月
19 日(如遇法定节假日或休息日,则顺延至其后的第 1 个交易日;每次付息款
项不另计利息)。本期债券品种二的付息日为 2021 年至 2027 年每年的 6 月 19
日。如发行人行使赎回选择权,则本期债券的付息日为自 2021 年至 2025 年每年
的 6 月 19 日(如遇法定节假日或休息日,则顺延至其后的第 1 个交易日),如投
资者行使回售选择权,则回售部分债券的付息日为 2021 年至 2025 年每年的 6 月
19 日(如遇法定节假日或休息日,则顺延至其后的第 1 个交易日;每次付息款
项不另计利息)。顺延期间付息款项不另计息。

    本期债券本金及利息的支付将通过证券登记机构和有关机构办理。支付的具
体事项将按照有关规定,由公司在中国证监会指定媒体上发布的公告中加以说明。


三、偿债资金来源


    本期债券的偿债资金将主要来源于公司日常经营所产生的现金流。2017-
2019 年度,公司的合并口径营业收入分别为 2,428.97 亿元、2,976.79 亿元和
3,678.94 亿元;归属于母公司所有者的净利润分别为 280.52 亿元、337.73 亿元和
388.72 亿元;经营活动产生的现金流量净额分别为 823.23 亿元、336.18 亿元和
456.87 亿元。随着公司业务规模的逐步扩大,公司利润水平将维持稳健并有望进

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一步提升,从而为本期债券本息的偿付提供保障。


四、偿债应急保障方案


        (一)较大规模的可变现资产

        公司长期保持较为稳健的财务政策,资产流动性良好,必要时可以通过流动
资产变现来补充偿债资金。截至 2019 年 12 月 31 日,公司流动资产余额为
143,898,935.46 万元,公司货币资金为 16,619,459.57 万元3,公司流动资产明细
构成如下:


                                                       2019 年 12 月 31 日
             项目
                                              金额(万元)                        占比(%)
货币资金                                                     16,619,459.57                    11.55
交易性金融资产                                                 1,173,526.54                    0.82
衍生金融资产                                                      33,225.75                    0.02
应收票据                                                           2,897.00                         0
应收账款                                                        198,807.57                     0.14
预付款项                                                       9,779,583.14                     6.8
其他应收款                                                   23,546,500.73                    16.36
存货                                                         89,701,903.56                    62.34
合同资产                                                        344,493.80                     0.24
持有待售资产                                                    425,275.49                      0.3
其他流动资产                                                   2,073,262.28                    1.44
流动资产合计                                                143,898,935.46                   100.00

        在公司现金流量不足的情况下,可以通过变现除所有权受限资产及已实现预
售的存货外的流动资产来获得必要的偿债资金支持。

        公司流动资产变现存在的主要风险是项目开发风险和市场风险。项目开发风
险指如公司开工项目无法顺利完成开发,则存在项目产品无法达到销售条件、无
法销售变现的风险,同时无法按期交付的项目,还可能出现已预售房源退房的风
险。通过多年的项目运作,公司在项目开发管理方面的能力已经非常成熟,未发
生过开工项目进度严重偏离的情况,也未发生项目无法按期交付的情况,项目开


3截至   2019 年 12 月 31 日,除了银行存款中受限使用资金 645,594.43 万元,其他货币资金可随时用于支
付。

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发风险总体可控。市场风险指如行业市场形势发生重大波动,甚至出现极端情形,
则存在项目产品无法实现销售变现的风险。公司一贯坚持随行就市的销售政策,
会根据公司的资金情况,结合市场形势,灵活调整产品价格,确保公司资金余额
充裕。

    (二)充足的银行授信

    发行人资信状况良好,与各大商业银行均建立了长期稳定的信贷业务关系,
具有较强的间接融资能力。截至 2020 年 3 月末,公司获得主要合作银行授信总
额约为 4,030.5 亿元,其中已使用授信额度约为 2,314.53 亿元。公司主要合作银
行包括中国工商银行股份有限公司、中国建设银行股份有限公司、中国银行股份
有限公司、中国农业银行股份有限公司、招商银行股份有限公司、交通银行股份
有限公司等。

    银行授信属于银行与发行人两个平等民事主体之间的约定,该约定在未经过
相关程序之前不具备强制执行之效力;另外,银行授信额度的授予是依据发行人
的财务及经营情况综合考虑而做出,若发行人财务经营状况急剧恶化,存在银行
取消授信额度的风险。


五、偿债保障措施


    为了充分、有效的维护债券持有人的利益,本公司为本期债券的按时、足额
偿付制定了一系列工作计划,包括确定专门部门与人员、安排偿债资金、制定并
严格执行资金管理计划、做好组织协调、充分发挥债券受托管理人的作用和严格
履行信息披露义务等,形成一套确保债券安全付息、兑付的保障措施。

    (一)制定《债券持有人会议规则》

    本公司和债券受托管理人已按照《公司债券发行与交易管理办法》《深圳证
券交易所公司债券上市规则(2018 年修订)》及《公司债券受托管理人执业行为
准则》的要求制定了本次债券的《债券持有人会议规则》,约定债券持有人通过
债券持有人会议行使权利的范围,债券持有人会议的召集、通知、决策机制和其
他重要事项,为保障本期债券的本息及时足额偿付做出了合理的制度安排。


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    (二)设立专门的偿付工作小组

    本公司将在每年的财务预算中落实安排本期债券本息的兑付资金,保证本息
的如期偿付,保证债券持有人的利益。在利息和到期本金偿付日之前的十五个工
作日内,公司将组成偿付工作小组,负责利息和本金的偿付及与之相关的工作。

    (三)制定并严格执行资金管理计划

    本期债券发行后,公司将根据债务结构情况进一步加强公司的资产负债管理、
流动性管理、募集资金使用管理、资金管理等,并将根据债券本息未来到期应付
情况制定年度、月度资金运用计划,保证资金按计划调度,及时、足额地准备偿
债资金用于每年的利息支付以及到期本金的兑付,以充分保障投资者的利益。

    (四)充分发挥债券受托管理人的作用

    本期债券引入了债券受托管理人制度,由债券受托管理人代表债券持有人对
公司的相关情况进行监督,并在债券本息无法按时偿付时,代表债券持有人,采
取一切必要及可行的措施,保护债券持有人的正当利益。

    本公司将严格按照债券受托管理协议的约定,配合债券受托管理人履行职责,
定期向债券受托管理人报送公司履行承诺的情况,并在公司可能出现债券违约时
及时通知债券受托管理人,便于债券受托管理人及时依据债券受托管理协议采取
必要的措施。

    有关债券受托管理人的权利和义务,详见募集说明书第十节“债券受托管理
人”。

    (五)严格履行信息披露义务

    本公司将遵循真实、准确、完整的信息披露原则,使公司偿债能力、募集资
金使用等情况受到债券持有人、债券受托管理人和股东的监督,防范偿债风险。

    本公司将按《债券受托管理协议》及中国证监会、交易所的有关规定进行重
大事项信息披露,至少包括但不限于以下内容:发行人经营方针、经营范围或生
产经营外部条件等发生重大变化;发行人信用评级或本期债券信用评级发生变化
或发生可能导致该等变化的事件;发行人主要资产被查封、扣押、冻结、抵押、


                                           31
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质押、出售、转让、报废等;发行人发生债务违约或者延迟支付本息的;发行人
当年累计新增借款或者对外提供担保超过上年末净资产的百分之二十;发行人放
弃债权或财产,超过上年末净资产的百分之十;发行人发生超过上年末净资产百
分之十的重大损失;发行人作出减资、合并、分立、分拆、解散及申请破产或其
他涉及发行人主体变更的决定;发行人涉及重大诉讼、仲裁事项或者受到重大行
政处罚;保证人、担保物或者其他偿债保障措施发生重大变化;发行人情况发生
重大变化导致可能不符合债券上市条件;发行人涉嫌犯罪被司法机关立案调查,
发行人董事、监事、高级管理人员涉嫌犯罪被司法机关采取强制措施;其他对投
资者作出投资决策有重大影响的事项;法律、行政法规和中国证监会、深交所认
定的其他事项。

    (六)专项偿债账户

    本公司设立了本期债券专项偿债账户,偿债资金将主要来源于公司日常经营
所产生的现金流。本公司将在每年的财务预算中安排本期债券本息支付的资金,
承诺在本期债券存续期内每年付息日或兑付日前三个工作日将当年度应支付的
利息或本金和利息归集至专项偿债账户,保证当年度债券本息的按时足额支付。
本公司承诺在本期债券存续期内每年付息日或兑付日前三个工作日将专项偿债
账户的资金到位情况书面通知本期债券的受托管理人;若专项偿债账户的资金未
能按时到位,本公司将按《债券受托管理协议》及中国证监会的有关规定进行重
大事项信息披露。

    (七)其他偿债保证措施

    《债券受托管理协议》约定,发行人预计不能偿还债务或担保资产发生重大
不利变化(如有担保)时,发行人应当按照债券受托管理人要求追加担保,并履
行《债券受托管理协议》约定的其他偿债保障措施,并应当配合债券受托管理人
办理其依法申请法定机关采取的财产保全措施。

    上述规定的其他偿债保障措施包括但不限于:(1)不向股东分配利润;(2)
暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施;(3)调减或停发董事和
高级管理人员的工资和奖金;(4)主要责任人不得调离。



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六、发行人违约情形及违约责任


    本期债券违约的情形包括:1、发行人未按照《募集说明书》的规定按时、
足额支付本期债券的利息及/或本金或所延期限已到仍未能按时足额支付本期债
券的利息及/或本金;2、发行人被宣告解散、破产或被撤销,且本期债券项下之
权利义务无人承继。

    本公司保证按照本期债券发行募集说明书约定的还本付息安排向债券持有
人支付本期债券利息及兑付本期债券本金。若本公司未按时支付本期债券的本金
和/或利息,或发生其他违约情况时,债券受托管理人将依据《债券受托管理协
议》代表债券持有人向本公司进行追索,包括采取加速清偿或其他可行的救济措
施。如果债券受托管理人未按《债券受托管理协议》履行其职责,债券持有人有
权直接依法向本公司进行追索,并追究债券受托管理人的违约责任。

   本公司承诺按照本期债券基本条款约定的时间向债券持有人支付债券利息
及兑付债券本金,如果本公司不能按时支付利息或在本期债券到期时未按时兑付
本金,对于逾期未付的利息或本金,公司将根据逾期天数按债券票面利率向债券
持有人支付逾期利息。逾期未付的利息金额自该年度付息日起,按每日万分之二
支付违约金;偿还本金发生逾期的,逾期未付的本金金额自兑付日期起,按每日
万分之二支付违约金。如果本公司发生其他“违约事件”,具体法律救济方式请参
见募集说明书第十节“债券受托管理人”的相关内容。

   《债券受托管理协议》项下所产生的或与《债券受托管理协议》有关的任何
争议,首先应在争议各方之间协商解决。若协商不成,任何一方均有权向《债券
受托管理协议》签订地有管辖权的人民法院提起诉讼,《债券受托管理协议》签
订地为深圳市。




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                                第四节 发行人基本情况


一、发行人概况


       公司名称:万科企业股份有限公司

       法定代表人:郁亮

       设立日期:1984 年 5 月 30 日

       注册资本:11,302,143,001 元4

       住所:广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心

       办公地址:广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心

       邮政编码:518083

       信息披露事务负责人:朱旭

       联系电话:0755-25606666

       传真:0755-25531696

       所属行业:房地产业

       经营范围:兴办实业(具体项目另行申报);国内商业;物资供销业(不含
       专营、专控、专卖商品);进出口业务(按深经发审证字第 113 号外贸企业
       审定证书规定办理);房地产开发。

       统一社会信用代码:91440300192181490G

       网址:www.vanke.com




4   截至 2020 年 3 月末,发行人总股份数为 11,302,143,001 股,发行人工商登记注册资本仍为
10,995,210,218 元,截至募集说明书签署日尚未完成工商登记变更。下同。

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二、发行人历史沿革


    (一)历史沿革

    万科企业股份有限公司的前身为 1984 年 5 月成立的现代科教仪器展销中心,
于 1987 年更名为“深圳现代科仪中心”,于 1988 年更名为“深圳现代企业有限公
司”。

    1988 年 11 月,经深圳市人民政府“深府办(1988)1509 号”文的批准,同意深
圳现代企业有限公司改制为“深圳万科企业股份有限公司”。初始股本总额为
41,332,680 股,由深圳市现代企业有限公司净资产折股及公开发售股票两部分组
成,公司公开向社会发售的股票共计 2,808 万股,募集 2,808 万元。1991 年 1 月
29 日公司 A 股股票在深交所挂牌交易,证券代码“0002”。

    1993 年 3 月,公司发行 4,500 万股 B 股,每股发行价格港币 10.53 元,募集
资金 45,135 万港元。该次发行的 B 股于 1993 年 5 月 28 日在深交所上市,股票
简称“深万科 B”,证券代码“2002”。

    1993 年 12 月,公司更名为“万科企业股份有限公司”,英文名为“CHINA
VANKE CO., LTD.”。

    (二)历次股本变动情况

    1、分红转增、配售新股及向法人单位发售新股

    1991 年 5 月,公司向全体股东实施 1990 年度利润分配方案,即每 5 股送红
股 1 股,共送红股 8,266,536 股;同时在总股本 41,332,680 股的基础上,按照每
股 4.4 元的价格,每 2 股配售 1 股的方案配售新股 20,666,340 股;同时向法人单
位以每股 4.8 元的价格定向发售新股 7,700,000 股,向法人单位发售的新股后被
锁定为非流通股。方案实施后,公司股本总额增至 77,965,556 股。

    2、分红转增

    1992 年 3 月,公司实施每 5 股送 1 股红股的利润分配方案,送股后,公司
股本总额增至 92,364,611 股。


                                           35
         万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要



    3、分红转增及公积金转增股本

    1993 年 3 月,公司实施每 4 股送 1 红股、每股派现金 0.06 元、公积金每 4
股转增 1 股的利润分配方案,送红股与公积金转增股本合计为每 10 股派 5 股。
公司股本总额增至 138,546,916 股。

    4、公开发行 B 股

    1993 年 3 月,公司发行 4,500 万股 B 股,每股发行价格港币 10.53 元,募集
资金 45,135 万港币。公司股本总额增至 183,546,916 股。

    5、分红转增

    1994 年 5 月,公司实施 A 股每 10 股送红股 3.5 股、派现金 1.5 元,B 股每
2,000 股送红股 485 股、派现金 208 元的利润分配方案。送股后,公司股本总额
增至 242,955,336 股。

    6、分红转增

    1995 年 6 月,公司实施全体股东每 10 股送红股 1.5 股、派现金 1.5 元的利
润分配方案。送股后,公司股本总额增至 279,398,636 股。

    7、实施公司职员持股计划

    1995 年 10 月,公司实施职员股份计划,每股发行价格为 3.01 元,共计发行
8,826,500 股。该计划实施后形成的股本计入 1995 年公司总股本中,使公司股本
总额增至 288,225,136 股。

    8、分红转增

    1996 年 6 月,公司实施全体股东每 10 股送红股 1 股、派现金 1.4 元的利润
分配方案。送股后,公司股本总额增至 317,047,649 股。

    9、分红转增

    1997 年 6 月,公司实施全体股东每 10 股送红股 1.5 股、派现金 1 元的利润
分配方案。送股后,万科股本总额增至 364,604,796 股。

    10、配股

                                           36
         万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要



    1997 年 6 月,公司以每 10 股配 2.37 股的比例实施配股,其中 A 股配股价
4.5 元/股,实际配售股数 66,973,802 股,B 股配股价港币 4.2 元/股,实际配售股
数 19,278,825 股,共募集资金折合人民币 3.83 亿元。配股完成后,公司股本总
额增至 450,857,423 股。

    11、分红转增

    1998 年 5 月,公司实施全体股东每 10 股送红股 1 股、派现金股息 1.5 元的
利润分配方案。送股后,公司股本总额增至 495,943,165 股。

    12、分红转增

    1999 年 6 月,公司实施全体股东每 10 股送红股 1 股、派付现金 1 元的利润
分配方案。送股后,公司股本总额增至 545,537,481 股。

    13、配股

    2000 年初,公司以每 10 股配 2.727 股的比例实施配股,配股价 7.5 元/股,
实际配售 85,434,460 股,募集资金 6.25 亿元。配股完成后,公司的股本总额增
至 630,971,941 股。

    14、发行可转债及转股

    2002 年 6 月,公司向社会公开发行 1,500 万张可转换公司债券(“万科转债”),
每张面值 100 元,发行总额 15 亿元。万科转债在 2002 年 12 月 13 日至 2004 年
4 月 23 日(万科转债赎回日)期间可以转换为公司流通 A 股。截至 2003 年 5 月
22 日,万科转债累计转股 45,928,029 股,此时公司股本总额为 676,899,970 股。

    15、公积金转增股本

    2003 年 5 月,公司实施向全体股东每 10 股派送现金 2 元、公积金转增 10
股的利润分配方案。转增后,公司的总股本增至 1,353,799,940 股。从 2003 年 5
月 22 日至 2004 年 4 月 23 日,万科转债累计转股 161,951,974 股。此时公司股本
总额为 1,515,751,914 股。

    16、分红转增及公积金转增股本



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         万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要



    2004 年 5 月,公司实施向全体股东每 10 股派现金 0.5 元、送红股 1 股、公
积金转增 4 股的利润分配方案。方案实施后,公司的总股本增至 2,273,627,871
股。

    17、发行可转债及转股

    2004 年 9 月,公司向社会公开发行 1990 万张可转换公司债券(“万科转 2”),
每张面值 100 元,发行总额 19.9 亿元。万科转 2 于 2005 年 3 月 24 日起可以转
换为流通 A 股,截至 2005 年 6 月 17 日,“万科转 2”累计转股 336,220 股,公司
股本总额达 2,273,964,091 股。

    18、公积金转增股本

    2005 年 6 月,公司以 2005 年 6 月 17 日收市时公司总股本为基数,实施向
全体股东公积金每 10 股转增 5 股的方案。实施完成后,公司的股本总额为
3,410,946,136 股。

    19、万科转 2 转股

    由于公司 A 股股票自 2006 年 1 月 4 日至 2006 年 2 月 21 日,连续 28 个交
易日中累计 20 个交易日的收盘价格高于当期转股价的 130%,满足了有关规定
和《万科企业股份有限公司可转换公司债券募集说明书》相关约定,发行人行使
“万科转 2”赎回权利,将截至 2006 年 4 月 7 日之前未转股的 3,869,600 元(38,696
张)“万科转 2”全部赎回。其余万科转 2 全部转为股份,公司的股本总额增为
3,969,898,751 股。

    20、非公开发行

    2006 年 12 月,公司非公开发行 4 亿股 A 股,发行完成后,公司的股本总额
为 4,369,898,751 股。

    21、公积金转增股本

    2007 年 5 月,公司以 2007 年 5 月 15 日收市时总股本为基数,实施向全体
股东每 10 股股份转增 5 股的方案。实施完成后,公司的股本总额为 6,554,848,126
股。


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    22、公开增发股份

    2007 年 8 月,公司公开增发 317,158,261 股 A 股。至此,公司股本总额达
6,872,006,387 股。

    23、公积金转增股本

    2008 年 6 月,公司实施公积金每 10 股转增 6 股的利润分配方案。转增后,
公司的总股本增至 10,995,210,218 股。

    24、B 股转为 H 股

    经中国证监会于 2014 年 3 月 3 日出具的《关于核准万科企业股份有限公司
到香港交易所主板上市的批复》(证监许可〔2014〕239 号)及香港联交所于 2014
年 6 月 24 日的批准,公司 B 股于 2014 年 6 月 25 日转换为 H 股并在香港联交所
上市交易,同时公司 B 股自深交所摘牌。

    25、期权激励

    2011 年 4 月 8 日,发行人 2011 年第一次临时股东大会审议通过 A 股股票期
权激励计划。2011 年 4 月 25 日,发行人向在公司任职的董事、高级管理人员及
核心业务人员授出 108,435,000 份股票期权。2011 年 5 月 9 日完成股票期权的授
予登记工作,期权的初始行使价为每股人民币 8.89 元,经发行人实施 2010 年度、
2011 年度、2012 年度及 2013 年度分红派息方案后,调整为每股人民币 8.07 元。
2011 年股本数为 10,995,210,218 股。

    26、期权行权

    2012 年发行人股票期权计划进入第一个行权期,共有 342,900 份期权行权,
发行人股份总数增至 10,995,553,118 股。

    27、期权行权

    2013 年,由于发行人 A 股股票期权激励计划激励对象持有的 19,415,801 份
期权行权,发行人总股份数相应增加 19,415,801 股,增至 11,014,968,919 股。

    28、期权行权


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    2014 年,由于发行人 A 股股票期权激励计划激励对象持有的 22,538,323 份
期权行权,发行人总股份数相应增加 22,538,323 股,增至 11,037,507,242 股。

    29、期权行权

    2015 年由于发行人 A 股股票期权激励计划激励对象持有的 14,105,058 份期
权行权,发行人总股份数相应增加 14,105,058 股,增至 11,051,612,300 股。

    30、回购股票

    发行人 2015 年第一次临时股东大会暨第一次 A 股类别股东大会、第一次 H
股类别股东大会,审议并通过了在人民币 100 亿元额度内回购发行人 A 股股份
的相关议案。截至 2015 年 12 月 31 日,发行人回购 A 股股份数量为 12,480,299
股。2016 年 1 月 14 日,发行人在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办
理完毕上述 A 股回购股份注销手续。发行人总股份数相应减少 12,480,299 股,
减至 11,039,132,001 股。

    31、期权行权

    2016 年 1-12 月,由于发行人 A 股股票期权激励计划激励对象持有的 20,000
份期权行权,发行人总股份数相应增加 20,000 股,增至 11,039,152,001 股。

    32、2019 年 H 股配售

    发行人于 2019 年 3 月 27 日交易时间结束后与配售代理就配售 262,991,000
股新 H 股订立配售协议,配售价为每股 H 股 29.68 港元。2019 年 4 月 4 日,本
次配售的 262,991,000 股新 H 股已于香港中央结算系统登记,发行人总股份数增
至 11,302,143,001 股 。

    33、2020 年 H 股配售

    发行人于 2020 年 6 月 4 日交易时间开始前与配售代理就配售 315,589,200 股
新 H 股订立配售协议,配售价为每股 H 股 25.00 港元。2020 年 6 月 11 日,本次
配售的 315,589,200 股新 H 股已于香港中央结算系统登记,发行人总股份数增至
11,617,732,201 股。

    截至本募集说明书摘要签署之日,发行人上述历史沿革未发生其他变化。

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       (三)报告期的重大资产重组情况

       报告期内,发行人不涉及其他重大资产重组情况。


三、发行人股本总额及前十名股东持股情况


       截至 2019 年 12 月 31 日,公司股本总额 11,302,143,001 股,公司前十名股
东持股情况如下:

                                     前十名股东持股情况

            股东名称                 股东性质       持股比例     持股总数        质押股数

                                     境内国有
深圳市地铁集团有限公司                                28.69%    3,242,810,791               0
                                       法人
                               注1
HKSCC NOMINEES LIMITED               境外法人         13.96%    1,577,885,274               0
                       注2
香港中央结算有限公司                 境外法人          4.32%      488,358,543               0
国信证券-工商银行-国信金鹏
                                        其他           4.04%      456,993,190               0
分级 1 号集合资产管理计划
                                     境内非国
深圳市钜盛华股份有限公司                               3.57%      403,328,062    403,327,966
                                       有法人
安邦人寿保险股份有限公司-保
                                        其他           3.04%      343,024,099               0
守型投资组合 3
            注


招商财富-招商银行-德赢 1 号专
                                        其他           2.91%      329,352,920               0
项资产管理计划
                                     境内国有
中央汇金资产管理有限责任公司                           1.68%      189,566,000               0
                                       法人
                                     境内国有
中国证券金融股份有限公司                               1.17%      132,669,394               0
                                       法人
中国人寿保险股份有限公司-分
                                        其他           0.86%       97,301,776               0
红-个人分红-005L-FH002 深
合计                                      -          64.24%     7,261,290,049    403,327,966

       注 1:HKSCC NOMINEES LIMITED 为发行人 H 股非登记股东所持股份的
名义持有人;
       注 2:香港中央结算有限公司为通过深股通持有公司 A 股的非登记股东所持
股份的名义持有人。
       注 3:2019 年 8 月,经中国银行保险监督管理委员会批复同意,安邦人寿
保险股份有限公司更名为大家人寿保险股份有限公司;



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        万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要


    截至 2019 年 12 月 31 日,公司不存在控股股东及实际控制人。按持有股份
数量计算,公司第一大股东是地铁集团。


四、发行人的股权结构及权益投资情况


    (一)发行人的股权架构

    截至 2020 年 3 月 31 日,公司不存在控股股东及实际控制人。按持有股份数
量计算,公司第一大股东是地铁集团。

    截至 2020 年 3 月 31 日,地铁集团与公司股权关系图如下:

                                   深圳市人民政府国有资产监督
                                           管理委员会
                                                   100%


                                               地铁集团

                                                   28.69%


                                               本公司


    (二)发行人的组织结构

    截至 2020 年 3 月 31 日,公司的组织结构图如下:

                                   发行人组织结构图




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           万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要




       (三)发行人控股子公司的情况

       1、控股子公司基本情况

       截至 2019 年 12 月 31 日,发行人纳入合并报表范围的主要控股子公司的基
本情况如下:

                             发行人主要房地产子公司基本情况
                                          注册资本 持股比例       享有表决权
序号              企业名称                                                       主营业务
                                          (万元) (%)            (%)
 1     深圳市万科发展有限公司              60,000      100%          100%       房地产开发
 2     广州万科企业有限公司                100,000     100%          100%       房地产开发
 3     上海万科企业有限公司               1,000,000    100%          100%       房地产开发
 4     北京万科企业有限公司                200,000     100%          100%       房地产开发
 5     佛山市万科置业有限公司               6,000      100%          100%       房地产开发
 6     东莞市万科房地产有限公司            30,000      100%          100%       房地产开发
 7     珠海万科发展有限公司                 1,000      100%          100%       房地产开发
 8     厦门市万科企业有限公司              120,000     100%          100%       房地产开发
 9     福州市万科发展有限公司               2,000      100%          100%       房地产开发
 10 海南万科企业管理有限公司                1,000      100%          100%       房地产开发
 11 南京万科企业有限公司                   15,000      100%          100%       房地产开发
 12 苏州万科企业有限公司                   10,000      100%          100%       房地产开发
 13 宁波万科企业有限公司                   15,000      100%          100%       房地产开发
 14 合肥万科企业有限公司                   20,000      100%          100%       房地产开发


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                                        注册资本 持股比例       享有表决权
序号            企业名称                                                       主营业务
                                        (万元) (%)            (%)
 15 唐山万科房地产开发有限公司           20,000      100%          100%       房地产开发
 16 天津万科房地产有限公司               39,000      100%          100%       房地产开发
 17 沈阳万科企业有限公司                 10,000      100%          100%       房地产开发
 18 大连万科置业有限公司                  3,000      100%          100%       房地产开发
 19 长春万科房地产开发有限公司            5,000      100%          100%       房地产开发
 20 烟台万科企业有限公司                  3,000      100%          100%       房地产开发
 21 太原万科房地产有限公司                6,000      100%          100%       房地产开发
 22 青岛万科房地产有限公司                2,000      100%          100%       房地产开发
 23 万科(成都)企业有限公司             50,000      100%          100%       房地产开发
 24 武汉市万科房地产有限公司             15,000      100%          100%       房地产开发
 25 万科(重庆)企业有限公司             10,000      100%          100%       房地产开发
 26 西安万科企业有限公司                  2,000      100%          100%       房地产开发
 27 贵阳万科房地产有限公司               10,000      100%          100%       房地产开发
 28 云南万科企业有限公司                  2,000      100%          100%       房地产开发
 29 万科(新疆)企业有限公司             10,000      100%          100%       房地产开发
 30 浙江浙南万科房地产有限公司           130,000     100%          100%       房地产开发
 31 芜湖万科房地产有限公司                6,000      100%          100%       房地产开发
 32 扬州万科房地产有限公司                1,000      100%          100%       房地产开发
 33 郑州万科企业有限公司                 10,000      100%          100%       房地产开发
 34 徐州万科企业有限公司                 10,000      100%          100%       房地产开发
 35 济南万科企业有限公司                 10,000      100%          100%       房地产开发
 36 广西万科企业管理有限公司              1,000      100%          100%       房地产开发
 37 常州万科房地产有限公司               50,000      100%          100%       房地产开发
 38 兰州万科企业有限公司                 10,000      100%          100%       房地产开发
 39 石家庄万科房地产开发有限公司          5,000      100%          100%       房地产开发
 40 中山万科企业有限公司                 10,000      100%          100%       房地产开发
 41 长沙市万科企业有限公司                1,900      100%          100%       房地产开发
 42 浙江万科南都房地产有限公司           365,000     100%          100%       房地产开发
 43 无锡万科企业有限公司                  2,000      100%          100%       房地产开发
 44 南通万科房地产有限公司                2,000      100%          100%       房地产开发
 45 江西万科益达置业投资有限公司         10,000       50%          50%        房地产开发
 46 嘉兴万科房地产开发有限公司           10,000      100%          100%       房地产开发
 47 盐城万科房地产开发有限公司            2,000      100%          100%       房地产开发
 48 哈尔滨万科企业有限公司               10,000      100%          100%       房地产开发
 49 包头万科房地产有限公司                1,000      100%          100%       房地产开发
 50 惠州市万科企业有限公司                2,000      100%          100%       房地产开发




                                           44
           万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要


                                          注册资本 持股比例        享有表决权
序号              企业名称                                                        主营业务
                                          (万元) (%)             (%)
 51 Vanke Property (Overseas)
                                             750        75%           75%        房地产开发
    Limited

                        发行人主要物业管理子公司基本情况

                                      注册资本(万     持股比例     享有表决权
序号            企业名称                                                           主营业务
                                          元)           (%)        (%)
 1     万科物业发展股份有限公司          100,000         63%          71.43%       物业服务
 2     深圳市万科物业服务有限公司         5,000          63%          71.43%       物业服务
 3     广州市万科物业服务有限公司          500           63%          71.43%       物业服务
 4     东莞市万科物业服务有限公司          500           63%          71.43%       物业服务
 5     佛山市万科物业服务有限公司          500           63%          71.43%       物业服务
 6     南京万科物业管理有限公司           1,200          63%          71.43%       物业服务
 7     上海万科物业服务有限公司           1,226          63%          71.43%       物业服务
 8     北京万科物业服务有限公司           2,200          63%          71.43%       物业服务
 9     天津万科物业服务有限公司           1,000          63%          71.43%       物业服务
 10 沈阳万科物业服务有限公司              1,000          63%          71.43%       物业服务
 11 成都万科物业服务有限公司              5,000          63%          71.43%       物业服务
 12 武汉市万科物业服务有限公司            1,200          63%          71.43%       物业服务
 13 长春万科物业服务有限公司              2,000          63%          71.43%       物业服务
 14 深圳市万睿智能科技有限公司            10,000         63%          71.43%       物业服务

2、控股子公司财务数据

       发行人主要子公司的 2019 度主要财务数据如下:

                             发行人主要子公司的主要财务数据

                                                                                  单位:万元
                                    2019 年末      2019 年度      2019 年度       2019 年末
             企业名称
                                     万科权益      营业收入        净利润          总资产
     深圳市万科发展有限公司           100.00%      34,886.57      84,651.20      3,704,530.26
       广州万科企业有限公司           100.00%      3,310.68       18,187.06      870,758.30
       上海万科企业有限公司           100.00%      2,657.46       14,290.01      1,631,626.57
       北京万科企业有限公司           100.00%      11,596.94       5,560.15      4,455,615.45
     佛山市万科置业有限公司           100.00%      22,509.69      38,218.78      531,655.02
     东莞市万科房地产有限公司         100.00%      4,081.92       (20,884.14)    1,285,724.81
       珠海万科发展有限公司           100.00%       474.89         6,967.00      262,651.23


                                             45
        万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要


                                 2019 年末     2019 年度      2019 年度       2019 年末
         企业名称
                                  万科权益     营业收入        净利润          总资产
  厦门市万科企业有限公司           100.00%      6,746.71     (25,514.57)    1,302,530.02
  福州市万科发展有限公司           100.00%     12,311.66       (221.70)       16,019.90
  海南万科企业管理有限公司         100.00%         -           5,893.75       84,939.66
    南京万科企业有限公司           100.00%      5,675.55     (12,419.68)     352,610.47
    苏州万科企业有限公司           100.00%      4,270.75     (14,249.53)    1,401,357.97
    宁波万科企业有限公司           100.00%      6,636.03      29,440.62      681,694.95
    合肥万科企业有限公司           100.00%      1,428.12      (5,739.47)     137,589.34
唐山万科房地产开发有限公司         100.00%      585.10        (3,323.19)     114,001.30
  天津万科房地产有限公司           100.00%     168,996.84     38,603.98     1,448,665.50
    沈阳万科企业有限公司           100.00%      2,088.68      (3,433.00)     836,258.39
    大连万科置业有限公司           100.00%      4,529.58      16,629.17       74,257.11
长春万科房地产开发有限公司         100.00%       23.34        (2,820.68)     693,989.92
    烟台万科企业有限公司           100.00%     28,121.34       2,751.15      431,799.67
  太原万科房地产有限公司           100.00%      9,728.15       5,006.24      463,537.14
  青岛万科房地产有限公司           100.00%     12,228.76       6,716.48      332,989.97
  万科(成都)企业有限公司         100.00%      5,724.87       6,124.04      844,807.45
  武汉市万科房地产有限公司         100.00%         -          29,943.68      447,986.02
  万科(重庆)企业有限公司         100.00%      437.78         8,319.69     1,054,042.07
    西安万科企业有限公司           100.00%      8,302.78       (848.52)     1,042,939.36
  贵阳万科房地产有限公司           100.00%      8,169.91       (424.21)      585,450.59
    云南万科企业有限公司           100.00%      1,917.62     (14,791.41)     192,169.93
  万科(新疆)企业有限公司         100.00%      1,858.25       1,431.75      155,011.99
浙江浙南万科房地产有限公司         100.00%      2,916.96       1,453.12      246,333.90
  芜湖万科房地产有限公司           100.00%         -            (0.14)         6,002.72
  扬州万科房地产有限公司           100.00%      873.24        13,191.15      122,399.25
    郑州万科企业有限公司           100.00%     30,624.31      10,402.03      137,801.60
    徐州万科企业有限公司           100.00%      578.43        (2,634.77)     362,439.97
    济南万科企业有限公司           100.00%     10,879.77       3,153.01      384,789.57
  广西万科企业管理有限公司         100.00%      241.43         (795.13)        6,303.82
  常州万科房地产有限公司           100.00%     46,427.84      11,642.58      152,776.13
    兰州万科企业有限公司           100.00%         -          (1,578.06)      73,975.50
石家庄万科房地产开发有限公司       100.00%         -          (1,480.31)      86,788.84
    中山万科企业有限公司           100.00%      1,567.99       (207.65)      208,515.81
  长沙市万科企业有限公司           100.00%      8,030.46      (4,571.16)     557,841.90


                                          46
         万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要


                                  2019 年末     2019 年度      2019 年度       2019 年末
          企业名称
                                   万科权益     营业收入        净利润          总资产
 浙江万科南都房地产有限公司         100.00%     31,950.74      85,432.08     1,442,039.78
    无锡万科企业有限公司            100.00%     106,034.10     26,293.68      172,396.18
   南通万科房地产有限公司           100.00%       80.45         (411.07)       44,685.93
江西万科益达置业投资有限公司         50.00%          -         (7,392.74)     103,430.02
 嘉兴万科房地产开发有限公司         100.00%      5,944.13       9,738.47      189,713.83
 盐城万科房地产开发有限公司         100.00%          -          3,215.64       17,070.16
   哈尔滨万科企业有限公司           100.00%          -           309.85         6,087.62
   包头万科房地产有限公司           100.00%          -          (65.27)         5,884.85
   惠州市万科企业有限公司           100.00%          -          (366.97)         95.66
  Vanke Property(Overseas)
                                     75.00%      1,613.00       2,302.30      140,702.82
           Limited
                                                1,241,462.7
  万科物业发展股份有限公司              63%                    27,356.73     1,299,822.39
                                                     0
 深圳市万科物业服务有限公司             63%     71,050.17       4,854.79       53,502.45
 广州市万科物业服务有限公司             63%     43,326.45        735.40        26,741.70
 东莞市万科物业服务有限公司             63%     42,714.68       2,592.15       25,986.70
 佛山市万科物业服务有限公司             63%     29,251.03       4,641.93       29,353.46
  南京万科物业管理有限公司              63%     58,523.44        501.84        53,636.96
  上海万科物业服务有限公司              63%     41,835.28      (4,827.80)       7,784.73
  北京万科物业服务有限公司              63%     87,290.74       5,608.80       67,556.27
  天津万科物业服务有限公司              63%     25,317.98        563.02        35,429.78
  沈阳万科物业服务有限公司              63%     50,378.03        497.94        56,546.08
  成都万科物业服务有限公司              63%     33,468.03       2,799.58       25,004.58
 武汉市万科物业服务有限公司             63%     67,430.93       7,082.25       63,445.12
  长春万科物业服务有限公司              63%     29,381.43       2,114.47       26,449.54
 深圳市万睿智能科技有限公司             63%     56,986.87        885.00        36,419.20



   (四)发行人合营、联营公司情况

   截至 2019 年 12 月 31 日,发行人无重要的合营及联营公司。


五、发行人控股股东和实际控制人


   (一)控股股东和实际控制人基本情况


                                           47
         万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要



    报告期内,发行人不存在控股股东及实际控制人。

    2015 年以来钜盛华持续增持发行人股份。截至 2017 年 3 月 31 日,钜盛华
及其一致行动人合计持有发行人股份比例为 25.40%,是发行人按持股比例计算
的第一大股东。

    2017 年 1 月,地铁集团以协议受让方式从华润股份有限公司及其全资子公
司中润国内贸易有限公司获得公司 15.31%的股份,持有发行人 1,689,599,817 股
股份,成为公司基石股东。

    2017 年 3 月,地铁集团获得中国恒大集团下属企业持有的 1,553,210,974 股
万科 A 股对应的表决权、提案权及参加股东大会的权利,地铁集团可行使发行
人共计 29.38%的表决权、提案权及参加股东大会的权利,成为拥有公司表决权
比例最高的单一股东。

    2017 年 6 月 9 日,地铁集团与中国恒大集团下属企业签署了股份转让协议,
将所持有 1,553,210,974 股万科 A 股股份以协议转让的方式全部转让给地铁集团。
本次股份转让已于 2017 年 6 月 12 日取得深圳市人民政府国有资产监督管理委
员会的批复(深国资委函[2017]485 号)。本次股份转让于 2017 年 7 月 6 日完成
过户登记手续,中国恒大集团下属企业不再持有发行人股份,地铁集团持有
3,242,810,791 股发行人 A 股股份,占发行人总股本的 29.38%,成为发行人的第
一大股东。

    发行人于 2019 年 3 月 27 日配售 262,991,000 股 H 股,于 2019 年 4 月 4 日
完成交割,总股本增加至 11,302,143,001 股。地铁集团持股比例受配售影响有所
下降,目前地铁集团持有 3,242,810,791 股发行人 A 股股份,占发行人总股本的
28.69%,为发行人的第一大股东。

    地铁集团由深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 100%持股,注册资本
4,407,136.00 万元,注册地址深圳市福田区福中一路 1016 号地铁大厦 27-31 层。
地铁集团主营业务包括地铁、轻轨交通项目的建设经营、开发和综合利用;投资
兴办实业(具体项目另行申报);国内商业、物资供销业(不含专营、专控、专
卖商品);经营广告业务;自有物业管理;轨道交通相关业务咨询及教育培训。


                                           48
         万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要



    截至 2019 年末,地铁集团合并财务报表口径的总资产为 4,227.90 亿元,总
负债为 1,489.42 亿元,归属于母公司的所有者权益为 2,722.02 亿元。2019 年度
地铁集团实现营业收入 209.90 亿元,净利润 116.67 亿元。

    截至 2020 年 3 月 31 日,地铁集团与公司股权关系如下:




                                    深圳市人民政府国有资产监督
                                            管理委员会

                                                    100%

                                                地铁集团

                                                    28.69%


                                                本公司


    截至本募集说明书摘要签署日,发行人不存在控股股东及实际控制人。

    (二)发行人的独立性

    发行人无控股股东及实际控制人。

    截至 2019 年 12 月 31 日,地铁集团是公司的第一大股东,但并非万科的发
起人股东,亦非万科的控股股东,其通过协议受让成为万科的股东。地铁集团作
为公司基石股东,表示将支持公司混合所有制结构和事业合伙人机制,支持公司
城市配套服务商战略,支持公司稳定健康发展。未来公司和地铁集团将充分发挥
各自优势,共同推进实施“轨道+物业”发展战略,全面提升城市配套服务能力,
助推城市经济发展。发行人的人员、资产、财务、机构、业务等方面独立于地铁
集团。

    截至本募集说明书摘要签署日,发行人具有独立的法人资格,具有较为完善
的法人治理结构,具有面向市场独立经营的能力和持续盈利的能力,在采购、生
产、运营销售、财务、知识产权等方面将继续保持独立。

    1、业务

    发行人为上市公司,在股东大会及董事会授权范围内,进行资产的经营和管

                                           49
        万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要



理,自主经营、独立核算、自负盈亏,可以完全自主做出业务经营、战略规划和
投资等决策。发行人独立拥有开展经营活动的资产、人员、资质以及具有独立面
向市场自主经营的能力。

    2、资产

    发行人拥有独立于地铁集团的资产,能够保持资产的完整性;公司的资金、
资产和其他资源由自身独立控制并支配,万科集团与地铁集团在业务、人员、资
产、机构、财务等方面完全分开,保证了发行人具有独立完整的业务及自主经营
能力。公司的资产均有明确的资产权属,并拥有相应的处置权。公司报告期内不
存在资金受到大股东及其关联方违规占用的情况,公司与子公司、合营公司、联
营公司存在因合作经营投入产生的经营性资金往来。

    3、人员

    发行人的董事会主席由董事会以全体董事的过半数选举产生,监事会主席由
全体监事过半数选举产生,董事会主席在发行人领取薪酬;监事会对全体股东负
责,向股东大会汇报工作。发行人其他高级管理人员的劳动、人事及工资管理独
立于地铁集团。

    4、财务

    发行人建立独立的财务会计部门,拥有独立的财务核算体系和财务管理制度,
能够独立作出财务决策,独立开具银行账户。发行人及其控股子公司独立纳税。

    5、机构

    发行人设立了健全的组织机构体系,规范的现代企业制度,经营和管理完全
独立于出资人,发行人的办公机构和办公场所和地铁集团完全分开,不存在合署
办公等情形,地铁集团的内设机构与发行人的相应部门之间不存在上下级关系。


六、发行人法人治理结构


    公司按照《公司法》 证券法》 深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引》
《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录十四《企业管治守则》等法律、


                                          50
        万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要



行政法规、部门规章的要求,建立了规范的公司治理结构和议事规则,制定了符
合公司发展的各项规则和制度,明确决策、执行、监督等方面的职责权限,形成
了科学有效的职责分工和制衡机制。股东大会、董事会、监事会分别按其职责行
使决策权、执行权和监督权。

    (一)股东大会

    股东大会享有法律法规和公司章程规定的合法权利,依法行使公司经营方针、
筹资、投资、利润分配等重大事项的决定权。

    股东大会是公司的权力机构,依法行使下列职权:

    1、决定公司经营方针和投资计划;

    2、选举和更换董事,决定有关董事的报酬事项;

    3、选举和更换由股东代表出任的监事,决定有关监事的报酬事项;

    4、审议批准董事会的报告;

    5、审议批准监事会报告;

    6、审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案;

    7、审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案;

    8、对公司增加或者减少注册资本作出决议;

    9、对公司发行债券作出决议;

    10、对公司合并、分立、变更公司形式、解散和清算等事项作出决议;

    11、修改公司章程;

    12、对公司聘用、解聘会计师事务所作出决议;

    13、审议批准变更募集资金用途事项;

    14、对公司在一年内购买、出售、处置重大资产或者担保金额超过公司资产
总额百分之三十的事项作出决议;



                                          51
         万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要



    15、审议公司及控股子公司的对外担保总额超过最近一期经审计净资产百分
之五十以后提供的任何担保,其中公司为购房客户提供按揭担保不包含在本章程
所述的对外担保范畴之内;

    16、审议公司对外担保中,为资产负债率超过百分之七十的担保对象提供的
担保;

    17、审议单笔对外担保额超过公司最近一期经审计净资产百分之十的担保;

    18、对公司股东、实际控制人及其关联方提供的担保;

    19、审议批准公司股权激励计划;

    20、审议法律、法规和公司章程规定应当由股东大会决定的其他事项。

    (二)董事会

    董事会对股东大会负责,依法行使企业的经营决策权。董事会建立了审计委
员会、薪酬与提名委员会、投资与决策委员会三个专业委员会,提高董事会运作
效率。目前董事会 10 名董事中,有 4 名独立董事。独立董事担任各个专业委员
会的召集人,涉及专业领域的事务要经过专业委员会审议通过后才提交董事会审
议,以利于独立董事更好地发挥作用。

    董事会行使下列职权:

    1、负责召集股东大会,并向大会报告工作;

    2、执行股东大会的决议;

    3、决定公司的经营计划和投资方案;

    4、制订公司的年度财务预算方案、决算方案;

    5、制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案;

    6、制订公司增加或者减少注册资本、发行债券或其他证券及上市方案;

    7、拟订公司重大收购、收购发行人股票或者合并、分立、解散和变更公司
形式方案;


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    8、在本章程规定的范围内,决定公司对外投资、收购出售资产、资产抵押、
委托理财等事项;

    9、在本章程规定的范围内,决定公司对外担保事项;

    10、决定公司内部管理机构的设置;

    11、聘任或者解聘公司总裁、董事会秘书;根据总裁的提名,聘任或者解聘
公司执行副总裁、财务负责人等高级管理人员,并决定其报酬事项和奖惩事项;

    12、制订公司的基本管理制度;

    13、制订公司章程的修改方案;

    14、管理公司信息披露事项;

    15、向股东大会提请聘请或更换为公司审计的会计师事务所;

    16、听取公司总裁的工作汇报并检查总裁的工作;

    17、制定绩效评估奖励计划,其中涉及股权的奖励计划由董事会提交股东大
会审议,不涉及股权的由董事会决定;

    18、法律、法规或公司章程规定,以及股东大会授予的其他职权。

    上述第 6、7、9、13 项必须由董事会三分之二以上的董事表决同意。

    (三)监事会

    公司设监事会。监事会由三名监事组成,设监事会主席一名。监事会对股东
大会负责,除了通常的对公司财务和高管履职情况进行检查监督外,还通过组织
对子公司的巡视,加强对各子公司业务监督。

    监事会行使下列职权:

    1、对公司定期报告签署书面审核意见;

    2、检查公司财务;

    3、对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督,对违反法律、行
政法规、公司章程或者股东大会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议;

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    4、当董事、总裁和其他高级管理人员的行为损害公司的利益时,要求其予
以纠正,必要时向股东大会或国家有关主管机关报告;

    5、提议召开临时股东大会会议,在董事会不履行《公司法》规定的召集和
主持股东大会会议职责时召集和主持股东大会会议;

    6、向股东大会会议提出提案;

    7、依照《公司法》第一百五十一条的规定,对董事、高级管理人员提起诉
讼;

    8、公司章程规定的其他职权。

    监事会行使职权所必需的费用,由公司承担。

       (四)管理层

    管理层根据董事会的授权,负责组织实施股东大会、董事会决议事项,主持
企业日常经营管理工作。

    公司设总裁一名,由董事会聘任或解聘。总裁对董事会负责,行使下列职权:

    1、主持公司的生产经营管理工作,并向董事会报告工作;

    2、组织实施董事会决议、公司年度计划和投资方案;

    3、拟订公司内部管理机构设置方案;

    4、拟订公司的基本管理制度;

    5、制订公司的具体规章;

    6、提请董事会聘任或者解聘公司执行副总裁、财务负责人;

    7、聘任或者解聘除应由董事会聘任或者解聘以外的管理人员;

    8、拟定公司职工的工资、福利、奖惩,决定公司职工的聘用和解聘;

    9、公司章程或董事会授予的其他职权;

    10、提议召开临时董事会会议。


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七、现任董事、监事和高级管理人员的基本情况


    (一)基本情况

    发行人于 2017 年 6 月 30 日召开了 2016 年度股东大会,选举郁亮、林茂德、
肖民、陈贤军、孙盛典、王文金、张旭为公司第十八届董事会非独立董事,选举
康典、刘姝威、吴嘉宁、李强为公司第十八届董事会独立董事,选举解冻、郑英
为公司第九届监事会非职工代表监事。同时,发行人于 2017 年 6 月 30 日召开了
第九届监事会第一次会议。经公司职工代表大会全体委员无记名投票,一致同意
推选周清平先生出任公司第九届监事会职工代表监事一职。周清平先生将与经
2016 年度股东大会选举产生的非职工代表监事解冻先生、郑英女士共同组成公
司第九届监事会,任期三年。

    2018 年 1 月 31 日,经第十八届董事会第六次会议审议通过,公司董事会决
定聘任祝九胜为公司总裁、首席执行官,董事会主席郁亮不再兼任公司总裁、首
席执行官。

    2019 年 1 月 15 日,董事会收到公司董事肖民先生的辞职报告。肖民先生因
工作变动拟担任公职人员,根据有关规定,申请辞去公司董事职务。肖民先生的
辞职不会导致公司董事会成员低于法定人数。

    2019 年 5 月 7 日,经第十八届董事会第二十一次会议审议通过,董事会同
意聘任王文金先生为公司财务负责人,任期自董事会审议通过之日起至第十八届
董事会任期届满止。王文金先生不再兼任公司首席风险官。孙嘉先生不再兼任公
司执行副总裁、首席财务官、财务负责人。

    2020 年 3 月 18 日,经第十八届董事会第二十七次会议审议通过,董事会同
意聘任韩慧华担任公司执行副总裁、财务负责人,同时,王文金不再兼任公司执
行副总裁、财务负责人,张旭不再兼任公司执行副总裁、首席运营官。

    2020 年 4 月 8 日,经第十八届董事会第二十八次会议审议通过,董事会同
意聘任王海武为公司执行副总裁、首席运营官。

    2020 年 5 月 15 日,经第十八届董事会第三十次会议审议通过,提名胡国斌、


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李强强、唐绍杰、王海武、辛杰、郁亮、祝九胜为第十九届董事会的非独立董事
候选人;提名傅成玉、康典、刘姝威、吴嘉宁为第十九届董事会的独立董事候选
人。上述提名事项尚需提交 2019 年度股东大会审议。

    2020 年 5 月 29 日公司公告,傅成玉先生近日提出因个人原因不再作为公司
第十九届董事会的独立董事候选人,公司董事会尊重其个人意愿,决议撤销对其
独立董事候选人的提名,并取消公司 2019 年度股东大会第十五项议案《关于公
司董事会换届暨选举独立董事的议案》的子议案《关于选举傅成玉为公司第十九
届董事会独立董事的议案》。地铁集团提请 2019 年度股东大会采取累积投票制审
议选举张懿宸为公司第十九届董事会独立董事。公司董事会同意将此议案提交
2019 年度股东大会,作为第十五项议案《关于公司董事会换届暨选举独立董事
的议案》的子议案以累积投票制方式进行投票表决。

    截至本募集说明书摘要签署日,本公司现任董事、监事、高级管理人员基本
信息及持有发行人股权及债券情况如下:

                    公司董事、监事及高级管理人员基本情况

  姓名             职务            性别   任期起始日期     持股数(股)     持有债券情况
  郁亮          董事会主席          男      2017 年起           7,306,245                 -
 林茂德        董事会副主席         男      2017 年起                   -                 -
 陈贤军            董事             男      2017 年起                   -                 -
 孙盛典            董事             男      2017 年起                   -
 王文金            董事             男      2017 年起           2,314,291                 -
  张旭             董事             男      2017 年起             904,039                 -
  康典           独立董事           男      2017 年起                   -                 -
 刘姝威          独立董事           女      2017 年起                   -                 -
 吴嘉宁          独立董事           男      2017 年起                   -                 -
  李强           独立董事           男      2017 年起                   -                 -
  解冻          监事会主席          男      2017 年起           1,490,745                 -
  郑英             监事             女      2017 年起                   -                 -
 周清平            监事             男      2017 年起              20,000                 -
 祝九胜     总裁、首席执行官        男      2018 年起                   -                 -
            执行副总裁、财务
 韩慧华                             女      2020 年起                   -                 -
                负责人
            执行副总裁、首席
 王海武                             男      2020 年起                   -                 -
                运营官
  朱旭          董事会秘书          女      2017 年起                   -                 -


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    (二)现任董事、监事、高级管理人员简历

    截至本募集说明书摘要签署日,公司现任董事、监事、高级管理人员的简
历如下:

    1、董事

    郁亮先生,1965 年出生,现任公司董事会主席。郁先生于 1988 年毕业于北
京大学国际经济学系,获学士学位;1997 年获北京大学经济学硕士学位。郁先生
1990 年加入公司,1994 年起任公司董事,1996 年任公司副总经理,1999 年任公
司常务副总经理兼财务负责人,2001 年-2018 年 1 月任公司总裁、首席执行官,
2017 年 7 月任公司董事会主席。加入万科之前,郁先生曾供职于深圳外贸集团。

    林茂德先生,1956 年出生,现任公司董事会副主席、董事会薪酬与提名委员
会委员。林先生于 1983 年毕业于四川财经学院金融专业,获学士学位,现为正
高职高级经济师。林先生曾任地铁集团副总经理、董事总经理、党委副书记、董
事长兼党委书记,深圳市振业(集团)股份有限公司(深交所上市公司,股份代
码:000006)总经理助理、总经济师、副总经理,以及四川财经学院金融系讲师。

    孙盛典先生,1955 年出生,现任公司董事、董事会投资与决策委员会委员。
孙先生于 2005 年获得西安交通大学工学博士学位,现为高级经济师。孙先生曾
任深圳市赛格集团有限公司副总经理、董事、党委委员、党委副书记、总经理、
董事长兼党委书记,深圳市赛格日立彩色显示器件有限公司副总经理、党委副书
记、总经理兼党委书记、董事长,深圳市华星光电技术有限公司董事,创维数码
控股有限公司(联交所上市公司,股份代码:0751)独立董事,深圳华控赛格股
份有限公司(深交所上市公司,股份代码:000068)副董事长,深圳市电子行业
协会会长。孙先生目前兼任康佳集团股份有限公司(深交所上市公司,股份代码:
000016)独立董事。

    陈贤军先生,1972 年出生,现任公司董事、董事会审计委员会委员;地铁集
团董事、财务总监。陈先生于 1993 年毕业于杭州电子工业学院(现名杭州电子科
技大学)会计学专业,获学士学位;2004 年获得厦门大学金融学专业硕士学位;
现为注册会计师、正高级会计师。加入地铁集团之前,陈先生历任杭州江南电子


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工程公司财务处会计,金田实业集团股份有限公司审计室主审,深圳市龙岗区燃
气有限公司财务部副部长(主持工作),深圳市深燃石油气有限公司财务部部长,
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会产权管理处、业绩考核(审计)处、监督
稽查处(审计处)科员、副主任科员,深圳市振业(集团)股份有限公司(深交所上市
公司,股份代码:000006)财务部副经理、经理,深圳市地铁三号线投资有限公
司财务总监。

    王文金先生,1966 年出生,现任公司董事。王先生于 1994 年获中南财经政
法大学硕士学位,现为中国注册会计师非执业会员。王先生于 1993 年加入万科,
历任财务管理部总经理、财务总监、首席风险官、执行副总裁、财务负责人。在
加入万科之前,王先生先后供职于合肥市塑料十厂、中科院安徽光学精密机械研
究所。王先生目前兼任万科投资的徽商银行股份有限公司(联交所上市公司,股
份代码:3698)非执行董事。

    张旭先生,1963 年出生,现任公司董事。张先生 1984 年毕业于合肥工业大
学工业与民用建筑专业,获学士学位;2001 年获美国特洛伊州立大学(Troy State
University)MBA 学位。张先生 2002 年加入万科,历任武汉市万科房地产有限
公司总经理、副总裁、执行副总裁、首席运营官。在加入万科之前,张先生曾供
职于中国海外集团。张先生目前兼任万科控股的万科海外投资控股有限公司(联
交所上市公司,股份代码:1036)董事会主席以及万科投资的悦榕集团(Banyan
Tree Holdings Limited,新加坡交易所上市公司,股份代码:B58.SG)非执行非独
立董事、GLP Holdings Limited 董事。

    2、独立董事

    康典先生,1948 年出生,香港特别行政区居民。现任公司独立董事、董事会
薪酬与提名委员会召集人。康先生于 1982 年毕业于北京科技大学机械系机械制
造专业,获学士学位;于 1984 年获中国社会科学院研究生院经济学硕士学位。
康先生于 2009 年至 2016 年任新华人寿保险股份有限公司(上海证券交易所上市
公司,股份代码:601336;联交所上市公司,股份代码:1336)董事长、首席执
行官,兼任新华资产管理股份有限公司董事长。1984 年至 2009 年历任中国国际
信托投资公司海外项目管理处处长,中国农村信托投资公司副总裁,中国包装总


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公司副总经理,香港粤海企业(集团)有限公司集团董事副总经理,粤海金融控股
有限公司董事长兼总经理,粤海证券有限公司董事长和粤海亚洲保险董事长,深
圳发展银行股份有限公司监事会主席。

    刘姝威女士,1952 年出生,现任公司独立董事、董事会审计委员会委员,中
央财经大学中国企业研究中心研究员。刘女士于 1986 年毕业于北京大学,获经
济学硕士学位。刘女士师从我国著名经济学家陈岱孙教授和厉以宁教授,为金融
方面的知名学者。2002 年被评为中央电视台“经济年度人物”和“感动中国――
2002 年度人物”。刘女士目前兼任珠海格力电器股份有限公司(深交所上市公司,
股份代码:000651)独立董事、中光学集团股份有限公司(深交所上市公司,股
份代码:002189)独立董事。

    吴嘉宁先生,1960 年出生,香港特别行政区居民,现任公司独立董事、董事
会审计委员会召集人、薪酬与提名委员会委员。吴先生于 1984 年、1999 年分别
获得香港中文大学工商管理学士及工商管理硕士学位。吴先生现为香港执业会计
师、澳门执业核数师暨会计师、香港会计师公会资深会计师(FCPA)、英国特许
公认会计师公会资深会员(FCCA)、英格兰及威尔士特许会计师协会资深会员
(FCA)。吴先生 1984 年加入香港毕马威会计师行,1996 年起担任合伙人,后任
毕马威中国副主席,2016 年 3 月退休。吴先生目前兼任中国石油化工股份有限
公司(上海证券交易所上市公司,股份代码:600028;香港联合交易所上市公司,
股份代码:00386;纽约股票交易所上市公司,股份代码:SNP;伦敦股票交易所
上市公司,股份代码:SNP)独立董事、房多多网络集团有限公司(纳斯达克证
券交易所上市公司,股份代码:DUO.O)独立董事、中国冶金科工股份有限公司
(上海证券交易所上市公司,股份代码:601618;香港联合交易所上市公司,股
份代码:1618)独立董事、中国上市公司协会第二届独立董事专业委员会副主任
委员。

    李强先生,1972 年出生,现任公司独立董事、董事会投资与决策委员会召集
人,世纪证券有限责任公司董事长。李先生于 1995 年毕业于西安统计学院国民
经济管理专业,获学士学位;于 2002 年获得中南财经政法大学经济学硕士学位。
李先生于 2014 年至 2015 年任前海金融控股有限公司总经理, 2013 至 2014 年


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在深圳市前海管理局挂职担任副局长,1998 年至 2013 年历任证监会深圳监管局
副主任科员、主任科员、处长,1995 年至 1998 年在中国建设银行陕西省分行工
作。

    3、监事

    解冻先生,1965 年出生,现任公司监事会主席、工会主席,兼任中国上市公
司协会监事会专业委员会委员。1987 年毕业于南京工学院无线电系,获学士学
位;1997 年获上海交通大学管理学院工商管理硕士学位;2007 年获上海交通大
学管理学博士学位。1992 年加入万科,历任公司人事部经理、人力资源部总经
理、人力资源总监、公司副总经理、公司执行副总裁;2014 年起任公司监事、监
事会主席。加入万科之前,解先生曾供职于中国深圳彩电总公司深圳 RGB 电子
有限公司。

    郑英女士,1970 年出生,现任公司监事。郑女士于 1991 年毕业于西南财经
大学经济信息管理专业,获学士学位;于 1994 年获得西南财经大学数量经济专
业硕士学位;现为高级经济师。郑女士历任深圳市建设投资控股有限公司经理助
理,深圳市振业(集团)股份有限公司(深交所上市公司,股份代码:000006)投
资发展部经理、客户服务部经理、资产管理部经理,地铁集团下属的资源开发分
公司党支部书记兼副经理、物业开发总部副总经理、党委书记。

    周清平先生,1969 年出生,现任公司职工代表监事。1993 年毕业于湖南大
学(原湖南财经学院)会计专业,2011 年毕业于香港科技大学工商管理专业
(EMBA),研究生学历,中国注册会计师。曾任职于湘财证券有限责任公司,
1995 年加入万科,任深圳市万科财务顾问有限公司财务经理,2000 年任成都万
科房地产有限公司财务总监,2003 年任公司风险管理部副总经理。2010 年起任
公司监事、监察审计部总经理。

    4、高级管理人员

    祝九胜先生,1969 年出生,现任公司总裁、首席执行官。1993 年获得中南
财经大学(现中南财经政法大学)经济学硕士学位,2003 年获得中南财经政法大
学经济学博士学位。1993 年至 2012 年祝先生在中国建设银行股份有限公司(上


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海证券交易所上市公司,股份代码:601939;联交所上市公司,股份代码:0939)
深圳市分行工作,历任福田支行副行长(主持工作)、分行信贷部总经理、公司
部总经理、分行副行长等;2012 年加入万科,2012 年至 2015 年担任公司高级副
总裁,2014 年至 2020 年 3 月担任万科全资附属企业深圳市万科财务顾问有限公
司董事长,2016 年至 2018 年 1 月担任万科联营企业深圳市鹏鼎创盈金融信息服
务股份有限公司董事长兼总经理,2018 年 1 月 31 日起任公司总裁、首席执行官。
祝先生目前兼任易居(中国)企业控股有限公司(联交所上市公司,股份代码:
2048)非执行董事。

    王海武先生,1978 年出生,现任公司执行副总裁、首席运营官。其于 2007
年毕业于吉林大学企业管理专业,获管理学硕士学位,2000 年毕业于中南财经
政法大学会计学专业,获管理学学士学位。其于 2003 年加入万科,初始就职于
深圳市万科房地产有限公司,之后先后担任东莞市万科房地产有限公司财务管理
部经理、副总经理、总经理,公司高级副总裁,中西部区域事业集团(BG)首席合
伙人、首席执行官(CEO)、兼万科(成都)企业有限公司总经理。在加入万科之前,
其曾任职于深圳同人会计师事务所有限公司。其被深圳市评为“深圳市高层次专
业人才”,被四川省委省政府评为“四川省优秀民营企业家”。

    韩慧华女士,1982 出生,现任公司执行副总裁、财务负责人。韩女士于 2008
年毕业于江西财经大学会计学专业,获管理学硕士学位,于 2003 年获中国科技
大学管理学学士学位,现为中国注册会计师非执业会员。韩女士于 2008 年加入
万科,历任公司财务与内控管理部业务经理、助理总经理、副总经理、管理中心
财务管理职能中心合伙人。在加入万科之前,韩女士曾任职于江西省九江市修水
地方税务局。

    朱旭女士,1975 年出生,现任公司董事会秘书,兼任深交所第十届上市委员
会委员,中国上市公司协会第二届董事会秘书委员会常务委员,中国税务学会理
事。朱旭女士为英国志奋领(CHEVENING)学者,注册税务师。1997 年毕业于
湖南财经学院(现湖南大学),获经济学学士学位;2001 年毕业于中南财经政法
大学,获管理学硕士学位;2006 年获伦敦大学学院公共政策硕士学位;朱女士于
2016 年加入万科,加入万科之前,曾任职于深圳市国家税务局,国民技术股份有


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 限公司(深交所上市公司,股份代码:300077),深圳广田装饰集团股份有限公
 司(深交所上市公司,股份代码:002482)。多次荣获新财富金牌董秘,百佳董
 秘称号。朱女士目前兼任万科投资的 GLP Holdings Limited 董事。

        (三)现任董事、监事、高级管理人员兼职情况

        1、在股东单位或其他关联单位任职情况

 姓名            股东单位或股东关联单位名称                            担任的职务

陈贤军              深圳市地铁集团有限公司               董事、财务总监


    2、在其他单位任职情况

姓名                     兼职单位名称                    担任的职务
孙盛典              康佳集团股份有限公司                 独立董事
王文金              徽商银行股份有限公司                 非执行董事
                     GLP Holdings Limited                董事
张旭
            悦榕集团(BanyanTree HoldingsLimited)       非执行非独立董事
                         中央财经大学                    中国企业研究中心研究员
刘姝威          珠海格力电器股份有限公司                 独立董事
                   中光学集团股份有限公司                独立董事
                  中国石油化工股份有限公司               独立董事
吴嘉宁             房多多网络集团有限公司                独立董事
                  中国冶金科工股份有限公司               独立董事
李强                世纪证券有限责任公司                 董事长
祝九胜          易居(中国)企业控股有限公司             非执行董事
朱旭                 GLP Holdings Limited                董事

        截至本募集说明书摘要签署日,本公司董事、监事、高级管理人员的任职符
 合《公司法》及《公司章程》的规定。

        (四)现任董事、监事、高级管理人员违法违规情况

        截至本募集说明书摘要签署日,本公司董事、监事、高级管理人员不存在影
 响本期发行的重大违法违规的情况。


 八、发行人违法违规及受处罚情况


        报告期内,本公司不存在因违反相关法律法规而受到有关主管部门重大行政

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处罚的情形。


九、发行人主要业务情况


    发行人为专业化的房地产公司,主要产品为商品住宅。发行人主营业务包括
房地产业务和物业管理,其中房地产业务具体包括商品住宅、商业物业和车位的
销售。

    (一)房地产行业情况

    1、行业概述

    改革开放以来,特别是 1998 年进一步深化城镇住房制度改革以来,伴随着
城镇化的快速发展,我国的房地产业得到了快速发展。2018 年,全国房地产开发
投资完成额为 12.0 万亿元,同比增长 9.5%,增速较 2017 年提高 2.5 个百分点;
房屋新开工面积 20.9 亿平方米,同比增长 17.2%,增速较 2017 年提高 10.2 个百
分点。

    我国房地产业的快速发展,对推动国民经济的快速发展、改善居民居住条件、
加快城市化建设,都发挥了重要作用。而在快速发展的同时,部分城市房价上涨
过快、住房供求结构性失衡、住房保障制度相对滞后等问题也日益凸显。为了促
进房地产业平稳健康发展,国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度,出台
了一系列宏观调控的政策,使得房地产行业在整体保持快速增长的同时出现了阶
段性的波动。从长远来看,随着城镇化进程的演进以及我国人均居住水平的进一
步上升,我国房地产行业仍有较大的发展空间。

    2、行业政策情况

    近年来房地产行业发展迅速,在我国国民经济中具有重要的地位。为了规范
和引导房地产行业的健康发展,国家出台了一系列宏观调控的政策,房地产行业
相关政策主要包括:




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序号       时间                   主要政策                             核心内容
                                                         对于不实施限购措施的城市,首次买
                                                         房最低首付款比例下调至 25%,对拥
                                                         有 1 套住房且相应购房贷款未结清的
                       人民银行、银监会联合下发《关
                                                         居民家庭,最低首付款比例调整为不
 1     2016 年 2 月    于调整个人住房贷款政策有关
                                                         低于 30%;对于实施限购措施的城市,
                       问题的通知》
                                                         各机构应按照“分类指导,因地施策”
                                                         的原则,自主确定辖区内商业性个人
                                                         住房贷款的最低首付款比例。
                                                         国务院批准,自 2016 年 5 月 1 日起,
                                                         在全国范围内全面推开营业税改征增
                       财政部、国家税务总局《关于全
                                                         值税(以下称营改增)试点,建筑业、
 2     2016 年 3 月    面推开营业税改征增值税试点
                                                         房地产业、金融业、生活服务业等全
                       的通知》
                                                         部营业税纳税人,纳入试点范围,由
                                                         缴纳营业税改为缴纳增值税。
                                                         多渠道筹集资金,加大对棚户区改造
                                                         的支持力度;落实税费优惠政策,切
                       财政部、住房城乡建设部《关于
                                                         实降低棚户区改造成本;推进棚户区
 3     2016 年 3 月    进一步做好棚户区改造相关工
                                                         改造货币化安置,切实化解库存商品
                       作的通知》
                                                         住房;严格遵循政府采购程序,确保
                                                         安置住房采购公开公平公正等。
                                                    建立购租并举的住房制度为主要方
                                                    向,健全以市场配置为主、政府提供
                                                    基本保障的住房租赁体系。支持住房
                       国务院办公厅《关于加快培育和
 4     2016 年 5 月                                 租赁消费,促进住房租赁市场健康发
                       发展住房租赁市场的若干意见》
                                                    展。目标是到 2020 年,基本形成供应
                                                    主体多元、经营服务规范、租赁关系
                                                    稳定的住房租赁市场体系。
                                                         北京、上海、广州、深圳、天津、南
                                                         京、杭州、厦门、苏州、郑州、无锡、
                       多城市发布地方房地产调控政        合肥、济南、武汉、珠海、东莞、佛
 5     2016 年 10 月
                       策                                山、福州、昆山、南昌等城市先后发
                                                         布区域房地产调控政策,重启限购限
                                                         贷政策
                       中共中央政治局提出实施好积
                       极的财政政策和稳健的货币政        长效机制要遵循供给侧结构性改革思
 6     2017 年 7 月    策,“稳定房地产市场,坚持政      路,以扩大供应、疏解需求为核心,
                       策连续性稳定性,加快建立长效      实现房地产市场供需平衡
                       机制”
                                                         加大对住房租赁企业的金融支持力
                       住建部、发改委、财政部等九部
                                                         度,拓宽直接融资渠道,支持发行企
                       委《关于在人口净流入的大中城
 7     2017 年 7 月                                      业债券、公司债券、非金融企业债务
                       市加快发展住房租赁市场的通
                                                         融资工具等公司信用类债券及资产支
                       知》
                                                         持证券,专门用于发展住房租赁业务

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序号       时间                    主要政策                             核心内容
                                                          将在超大、特大城市和国务院有关部
                                                          委批准的发展住房租赁市场试点城市
                                                          中,确定租赁住房需求较大,村镇集
                                                          体经济组织有建设意愿、有资金来源,
                                                          政府监管和服务能力较强的城市(第
                                                          一批包括北京市,上海市,辽宁沈阳
                        国土资源部 3 住房城乡建设部
                                                          市,江苏南京市,浙江杭州市,安徽
 8      2017 年 8 月    《利用集体建设用地建设租赁
                                                          合肥市,福建厦门市,河南郑州市,
                        住房试点方案》
                                                          湖北武汉市,广东广州市、佛山市、
                                                          肇庆市,四川成都市),开展利用集
                                                          体建设用地建设租赁住房试点。村镇
                                                          集体经济组织可以自行开发运营,也
                                                          可以通过联营、入股等方式建设运营
                                                          集体租赁住房。
                                                          坚持调控目标不动摇、力度不放松,
                                                          加快制定实施住房发展规划,抓紧调
                        住房城乡建设部关于进一步做
                                                          整住房和用地供应结构,切实加强资
 9      2018 年 5 月    好房地产市场调控工作有关问
                                                          金管控,大力整顿规范房地产市场秩
                        题的通知
                                                          序,加强舆论引导和预期管理,进一
                                                          步落实地方调控主体责任。
                                                     要求多渠道筹集房源,可立足当地实
                        住建部、国家发改委、财政部、 际,制定在商品住房项目中配建公租
                        自然资源部四部门联合发布《关 房的政策,明确配建比例,利用集体
 10     2019 年 5 月
                        于进一步规范发展公租房的意 建设用地建设租赁住房的试点城市,
                        见》                         可将集体建设用地建设的租赁住房长
                                                     期租赁作为公租房。

       3、行业运行情况5

       2016 年,房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程,商品房销
 售全年高位运行。2016 年,全国商品房销售面积 15.73 亿平方米,同比增长 22.5%。
 其中,住宅销售面积增长 22.4%,办公楼销售面积增长 31.4%,商业营业用房销
 售面积增长 16.8%。从供应来看,2016 年,全国房屋竣工面积 10.61 亿平方米,
 同比增长 6.1%。其中,住宅竣工面积 7.72 亿平方米,同比增长 4.6%。

       2017 年,商品房销售面积 16.94 亿平方米,比上年增长 7.7%,其中,住宅
 销售面积增长 5.3%,办公楼销售面积增长 24.3%,商业营业用房销售面积增长
 18.7%。

 5本部分房地产开发和销售有关数据来自于国家统计局。



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    2018 年全国商品房销售面积为 17.17 亿平米,同比增长 1.3%,增速比 2017
年低 6.4 个百分点;销售金额 15.0 万亿元,同比增长 12.2%,增速比 2017 年低
1.5 个百分点。

    在房地产行业不断发展的同时,我国住房租赁市场不断发展。需求端,租赁
房需求逐年增加,主要原因为城镇化进程衍生大量流动人口;房价高企、限购限
贷,部分需求从购房市场外溢到租赁房市场;晚婚导致置业年龄延迟,延长个体
租赁消费周期,间接增加租赁需求;供给端,租赁房源供给不足,且租赁市场痛
点较多,规范的租赁市场和长租公寓亟待发展;资金端,融资渠道拓宽,多支公
寓 ABS 成功发行;与发达国家对比,我国租赁市场成交总量有待大幅提高。综
合来讲,租赁市场发展可期。

    4、行业发展趋势

    (1)土地供应结构变化改变市场供应格局

    随着各地房地产宏观调控细则的相继出台,在土地供应难以增加的情况下,
结构上中低价商品房用地、经济适用房用地增加,将导致大户型、低密度高档住
宅土地供应量减少,从而使大户型、低密度高档商品房价格继续坚挺;而中低价
商品房和经济适用房对应的需求群体十分庞大,需求短期内将不会得到满足。

    (2)资本要素带动行业整合,市场集中度将大大提高

    房地产公司的金融属性越来越明显,资金成为制约地产公司发展除土地之外
的第一要素。在银行贷款仍为主要融资渠道的局面下,地产企业的融资能力不仅
将成为支持企业竞争力越来越重要的方面,也将成为推动房地产资源整合的重要
动力,这为具有融资能力、丰富的土地储备、优秀的管理能力和产品开发能力等
综合优势的龙头企业提供了扩大市场份额的机遇。同时,政府对具有资信和品牌
优势的房地产企业进行兼并、收购和重组行为的支持,将有助于形成一批实力雄
厚、竞争力强的大型企业和企业集团。可以预见的是,在未来的发展过程中,房
地产行业集中度将大大提高。

    (3)住房供给体系趋向立体化,住房租赁市场大有可为

    住房制度改革由来已久,我国住房制度改革先后经历了由实物分配到货币化

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安置再到现在租售并举的过程,2016 年住建部正式提出中国要推进以满足新市
民住房需求为主的住房体制改革,把去库存作为房地产工作的重点,建立购租并
举的住房制度。2017 年以来,关于发展住房租赁市场的中央政策和地方政策密
集出台,频频互动。但当前交易市场仍是住房制度的主角,租赁市场仍处于自发
状态,我国住房租赁比例仍然偏低,到 2010 年租赁比例仅 21%,住房自有率常
年维持在 70%以上,远高于西方发达国家水平。

    2019 年 5 月,住建部、国家发改委、财政部、自然资源部四部门联合发布
《关于进一步规范发展公租房的意见》,要求多渠道筹集房源,可立足当地实际,
制定在商品住房项目中配建公租房的政策,明确配建比例,利用集体建设用地建
设租赁住房的试点城市,可将集体建设用地建设的租赁住房长期租赁作为公租房。

    2019 年 11 月 25 日,央行发布《中国金融稳定报告(2019)》,除了对 2018
年以来我国金融体系的稳健性状况作了全面评估外,也给出了下一步的政策建议。
该报告指出,继续严格遵循“房子是用来住的,不是用来炒的”政策定位,完善
“因城施策”差别化住房信贷政策,抑制投机性购房。同时,加大对住房租赁市
场的金融支持和规范,促进形成“租售并举”的住房制度。

    2019 年 12 月 10 日至 12 日,中央经济工作会议在北京举行,会议指出,要
加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇
老旧小区改造,大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,
全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产
市场平稳健康发展。

    庞大的流动人口催生的刚性租赁需求,客户租赁需求不断升级,住房租赁市
场的规范化、专业化发展,机构出租房源占租赁市场比重的上升以及国家鼓励长
租公寓相关政策的逐步落实,将为长租公寓市场提供巨大的发展机遇。参照海外
经验,住房供给体系立体化是大势所趋,社会资本市场化供应为主体、政府为辅
的供应结构是发展方向。

    (二)公司在行业中的竞争状况

    发行人有 30 余年的房地产行业经验,专注物业开发、销售及管理,着重开


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发面向大众市场的优质中小型单位的住宅物业。截至 2019 年底,公司进入中国
大陆近百个城市,分布在以珠三角为核心的南方区域、以长三角为核心的上海区
域、以环渤海为核心的北方区域,以及由中西部中心城市组成的中西部区域。此
外,公司自 2013 年开始尝试海外投资。截至 2019 年末,公司已进入旧金山、香
港、新加坡、纽约、伦敦、西雅图、吉隆坡等多个海外城市。所开发物业包括低
层住宅单位、多层住宅单位、高层住宅单位、商用单位及商住混合物业。

    发行人是中国领先的住宅物业开发商,主要专注开发、销售及管理优质住宅
物业。过去数十年,权威行业协会及媒体多次嘉奖及表彰发行人的成就。发行人
在中国众多主要城市占据强势市场地位。发行人至今的市场地位以及把握未来增
长机遇的能力归功于以下核心竞争优势:

    1、拥有高品牌知名度的中国领先住宅开发企业及物业管理服务供应商

    发行人是中国领先的住宅开发商,亦是全球规模最大的房地产开发商之一。
自 2007 年中国房产信息集团公布首份全国排名以来,发行人的年度合同销售额
一直排名中国房地产开发商前列。发行人深入了解客户需求,为客户提供优质服
务,深受客户和社会公众信赖,已形成极具知名度的品牌,近年来荣获多项荣誉。

    2、多样化产品组合,业务遍布全国,降低经营风险

    发行人秉承“为普通人盖好房子、盖有人用的房子”的理念提供优质的住宅物
业产品,以满足不同客户群的各种需求。发行人所开发物业包括低层住宅物业、
多层住宅物业、高层住宅物业、商用物业及商住混合物业。发行人专注大众普通
住宅市场有助发行人避免受高档及豪宅市场的监管风险和政策调整影响。发行人
的项目遍布全中国。全国布局和跨区域管理让发行人可有效规避集中在单个地区
经营项目的风险。

    3、审慎的投资和财务控制与管理成就长期盈利

    发行人遵循严谨的购地策略,避免过量囤地或过激购地。发行人参与土地竞
拍时十分审慎,避免过激购地。发行人主要获取符合公司发展战略的土地。选择
土地时,发行人关注价格、风险及潜在盈利能力等因素,采用 PIE(人口、基础
设施建设和就业)模型对项目进行可研分析,并主要投资符合大众市场需求的主


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流项目。基于发行人严谨的购地政策,发行人的土地储备分布均匀,成本合理,
支持可持续发展。凭藉稳健的财务管理,发行人一直能维持充裕的现金和稳健的
债务水平。稳健的投资和财务管理有助发行人持续获利。

    4、多元化融资渠道,优化资本结构及资金流动性

    发行人通过银行贷款、资产信托、发行股票及债券等多种方式融资。多元化
的融资渠道优化了发行人的资本结构,有助维持稳健的流动资金状况。发行人与
国内外银行都有良好合作关系,融资效率显著提高。发行人是国内首批从大型银
行总部直接获得授信的房地产开发商之一。同时,发行人也曾获得海外银行贷款。
凭借良好的品牌知名度和商誉,发行人成为中国少数可获批无抵押银行借贷及信
托融资进行物业开发的房地产开发商之一。除银行融资外,发行人亦可在国内外
发行债券与股票集资。

    5、提供客户满意的优质产品及服务,亦是绿色建筑的市场先驱

    发行人一直致力向客户提供优质产品和服务,已获得市场高度认可及多项专
业机构和政府认证。发行人全心全意为客户提供全面、优质的物业服务。发行人
的物业服务通过 ISO9002 和 ISO9001 认证。发行人维持产品和服务品质的努力
赢得客户高度认可。发行人是促进中国住宅工业化及住宅开发绿色化的领跑企业。

    6、公司治理稳健,核心管理团队经验丰富,获高度认可

    作为中国最早上市的公司之一,发行人遵循“简单、透明、标准和负责”的企
业管治原则。发行人的股权结构比较分散,有效避免了发行人与股东或者股东之
间的利益冲突。发行人严格的治理体系受到广泛认可。发行人拥有一支专业、资
深兼具创业精神的管理团队,在中国房地产业均有卓越成就。核心高级管理层在
公司平均任职达 10 年以上,对公司的愿景、价值观和管理策略有深远影响。

    (三)公司经营方针及战略

    长期来看,中国的城市化还远未结束,经济转型、不动产精细化才刚刚开始,
由此产生的大量置业需求将继续为行业提供广阔的成长空间。而随着行业由黄金
时代过渡到白银时代,市场短期波动加大,未来企业之间的竞争将更加激烈,对
经营管理能力的要求更加全面。短期来看,部分库存量高、去化周期长的城市,

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未来仍将延续去库存的过程;但因地制宜的政策导向,将有助于推动市场经营环
境的逐步好转。发行人对于行业前景的态度是“谨慎乐观,积极应对”。未来,
发行人将以城乡建设与生活服务商为定位,在城市发展中寻找相关的业务发展机
会;同时,发行人将积极学习和借鉴互联网思维,以性价比为核心,在产品性能、
服务配套和社区氛围营造方面,持续提供令客户心动的产品和服务。

    1、进一步巩固在国内的领先地位

    通过充分把握城镇化水平提高、新兴城市增长及普通家庭购买力上升带来的
机遇,持续提升产品竞争力,发行人将巩固并持续扩大已有业务的市场份额。同
时为了保持公司良好的增长,发行人也将积极进行新业务的探索和布局,确定新
的商业模式。

    2、坚持灵活的经营策略,保持项目快速周转

    发行人将继续坚持主流定位,“盖有人用的房子”,密切追踪市场动态,合理
调整产品设计,以满足市场需求。

    发行人已建立以现金流为核心的运营管控体系。将继续坚持积极销售的策略,
以新推盘当月销售率为重要的运营指导方针。同时,进一步加强库存去化,确保
库存结构合理。

    在项目资源方面,发行人将在审慎投资的原则下,继续坚持以自住需求住宅
用地为主的投资方向,灵活把握市场机会,合理补充项目资源,不囤积过量土地
但保证土地资源满足未来两到三年的开发。鉴于不同地区市场分化较大,在获取
新项目时,发行人将从人口、基础设施建设、就业(PIE)等维度进行综合评估,
谨慎选择投资区域,保持良好的投资质量。

    此外,发行人将继续探索“小股操盘”,从而可以更安全、效率更高。发行人
持有合作项目的少数权益,凭借过往管理经验累积的专业知识及知识产权获取管
理收入,从而让发行人得以增加灵活性和借助合作方的优势。

    3、坚持审慎的财务策略,确保经营安全

    随着行业进入白银时代,资金安全和财务稳健的重要性进一步凸显。在财务


                                          70
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管理方面,发行人将继续坚持现金为王的策略,强化以现金流为核心的运营管控
体系。发行人将确保流动资金充裕,且现金结余足够偿还 1 年内到期的债务,并
致力保持稳定且可持续的债务水平。

    4、继续聚焦大众市场,为客户提供优质产品和服务

    发行人将秉承“好房子、好服务、好社区”的理念,为客户提供更舒适方便的
居住环境,提倡产品创新和服务升级,丰富“幸福驿站”、社区食堂、存储设施等
配套服务。发行人将继续扩大辅助服务及挖掘商机,例如社区养老服务,满足不
断增加的客户需求。发行人会密切监测市场动向,研究客户需求,改进和拓展发
行人的产品或服务供应。

    5、继续提倡住宅工业化和绿色建筑

    作为中国住宅工业化和绿色建筑的领跑企业,发行人将通过拓展和深入应用
工业化技术推广住宅工业化。住宅工业化是指地板、楼梯、内墙、阳台及其他部
件按发行人要求的标准及规格于厂家预制并由建筑公司现场组装的过程。

    6、积极探索事业合伙人制度

    为打造更加扁平高效的组织架构,同时进一步激发经营管理团队的主人翁意
识、工作热情和创造力,强化经营管理团队与股东之间共同进退的关系,发行人
在 2014 年推出事业合伙人制度。目前,在项目层面,发行人已经推出项目跟投
机制;在集团层面,发行人也已启动了事业合伙人持股计划。

    发行人作为房地产行业的龙头企业,对政策的把控能力、融资能力以及管理
能力均位于行业领先地位,在行业低迷时期可实现稳健过渡,具备较强的安全边
际。发行人在行业中具备较强的市场竞争力,在未来仍具有较好的发展前景。

    (四)公司主营业务情况

    1、发行人经营范围及主营业务

    公司为专业化房地产公司,经营范围为:兴办实业(具体项目另行申报);
国内商业;物资供销业(不含专营、专控、专卖商品);进出口业务(按深经发
审证字第 113 号外贸企业审定证书规定办理);房地产开发。控股子公司主营业


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  务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。

      公司的主营业务包括房地产开发和物业服务。

      2、公司 2017-2019 年主营业务收入构成

      (1)营业收入分析

                         发行人 2017-2019 年营业总收入的构成情况

                                                                                   单位:万元、%
                           2019 年度                      2018 年度                2017 年度
     项目                               占比                           占比                     占比
                         金额                            金额                     金额
                                        (%)                          (%)                    (%)
主营业务收入           36,535,371.68       99.31        29,441,677.38 98.90     24,013,964.88    98.86
其中:房地产           35,265,353.16       95.86        28,462,112.54 95.61     23,301,306.18    95.93
物业服务                1,270,018.52        3.45          979,564.84     3.29     712,658.70        2.93
其他业务收入              254,016.07        0.69          326,255.73     1.10     275,746.14        1.14
营业总收入             36,789,387.75      100.00        29,767,933.11 100.00    24,289,711.03 100.00

      2017-2019 年度,公司实现营业收入分别为 24,289,711.03 万元、29,767,933.11
  万元、36,789,387.75 万元,同比分别增长 1.01%、22.55%、23.59%。

      公司主营业务突出,2017-2019 年度,主营业务收入占总营业收入比例分别
  为 98.86%、98.90%及 99.31%,其他业务收入占比很低,主要为收取合营联营企
  业的运营管理费。公司主营业务收入包括房地产收入和物业管理收入,其中房地
  产收入中大部分收入来自于商品住宅的销售收入。2017-2019 年度,房地产销售
  收入占营业总收入的比例分别为 95.93%、95.61%及 95.86%。

      2017-2019 年度,公司合同销售面积分别为 3,595.2 万平方米、4,037.7 万平
  方米及 4,112.2 万平方米,合同销售额分别为人民币 5,298.8 亿元、6,069.5 亿元
  及 6,308.4 亿元。按 2019 年全国商品房销售金额 15.97 万亿元计算,公司在全国
  的市场占有率为 3.95%(2018 年:4.05%)。

      2017-2019 年,发行人区域房地产业务收入情况如下:
                                                                                   单位:亿元、%
                                2019 年                    2018 年                 2017 年
           地区
                            收入          占比           收入         占比      收入         占比
       南方区域              1,163.03      32.98            766.77     26.94       711.22    30.52


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                               2019 年                     2018 年                    2017 年
        地区
                          收入            占比          收入         占比        收入           占比
      上海区域                 960.25      27.23           834.72      29.33          666.97     28.62
      北方区域                 723.90      20.53           688.22      24.18          553.76     23.77
     中西部区域                679.36      19.26           556.50      19.55          398.17     17.09
        合计                3,526.54      100.00          2,846.21 100.00         2,330.13 100.00

     公司坚持聚焦城市圈带的发展战略。截至 2019 年底,公司进入中国大陆近
百个城市,分布在以珠三角为核心的南方区域、以长三角为核心的上海区域、以
环渤海为核心的北方区域,以及由中西部中心城市组成的中西部区域。此外,公
司自 2013 年开始尝试海外投资。截至 2019 年末,公司已进入旧金山、香港、新
加坡、纽约、伦敦、西雅图、吉隆坡等多个海外城市。所开发物业包括低层住宅
单位、多层住宅单位、高层住宅单位、商用单位及商住混合物业。

     (2)营业成本分析

                         发行人 2017-2019 年营业成本的构成情况

                                                                                         单位:万元
                          2019 年度                   2018 年度                 2017 年度
        科目                        占比                       占比                         占比
                        金额                       金额                        金额
                                    (%)                      (%)                        (%)
   主营业务成本 23,419,853.18           99.85 18,505,585.95        99.44    15,917,782.49       99.44
    其中:房地产 22,385,715.71          95.44 17,708,590.84        95.15    15,338,519.17       95.82
      物业服务       1,034,137.48        4.41    796,995.11         4.28       579,263.32        3.62
   其他业务成本         35,180.10        0.15    104,836.47         0.56        90,209.10        0.56
   营业成本合计 23,455,033.28 100.00 18,610,422.42                100.00    16,007,991.59 100.00

     2017-2019 年,公司营业成本分别为 16,007,991.59 万元、18,610,422.42 万元、
23,455,033.28 万元,2017-2019 年均复合增长率为 21.05%,其中房地产业务成本
分别为 15,338,519.17 万元、17,708,590.84 万元、22,385,715.71 万元。

     (3)利润情况分析

                       发行人 2017-2019 年营业毛利润6的构成情况

                                                                                      单位:万元、%




1 营业毛利润为营业收入减去营业成本和营业税金及附加。



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                           2019 年度                       2018 年度                 2017 年度
    科目
                         毛利          占比             毛利           占比         毛利          占比
   主营业务         9,827,313.41         97.84          8,622,390.13     97.54     6,130,953.55    97.17
 其中:房地产       9,599,182.36         95.57          8,451,544.72     95.61     6,015,634.59    95.34
其中:物业服务           228,131.05       2.27           170,845.40        1.93     115,318.96        1.83
   其他业务              216,518.67       2.16           217,514.33        2.46     178,542.81        2.83
    合计           10,043,832.08        100.00          8,839,904.46    100.00     6,309,496.37 100.00


       2017-2019 年度,公司营业毛利润分别为 6,309,496.37 万元、8,839,904.46 万
  元及 10,043,832.08 万元,整体营业毛利率分别为 25.98%、29.70%及 27.30%,其
  中房地产业务的营业毛利率分别为 25.82%、29.69%及 27.22%。2017-2018 年以
  来,随着一批在市场回暖期销售、盈利情况相对较好的项目进入结算,公司房地
  产销售业务毛利率明显上升。2019 年,受行业调控影响,全国商品房销售面积同
  比微降,公司房地产业务受宏观环境影响毛利率有所下降。

       (五)发行人房地产开发经营业绩


       1、发行人房地产开发资质


       本公司拥有住房和城乡建设部颁发的房地产开发企业国家一级资质证书(建
  开企[2006]580 号)。本公司下属从事房地产开发的主要项目公司均具备开发资质
  证书或暂定资质证书。


       2、房地产开发业务情况


       公司坚持审慎的拿地策略,在严格控制风险的前提下,根据实际发展的需要
  择机补充优质项目资源。

       本公司境内主要项目最近三年房地产开发情况如下:

           项目/区域                   2019 年度               2018 年度            2017 年度
     占地面积(万平方米)                     12,592.17                11,466.40           9,746.15
        其中:南方区域                         2,150.12                 2,212.28           2,208.71
              上海区域                         3,337.46                 3,284.66           2,737.91
              北方区域                         3,724.54                 3,374.50           2,818.13
           中西部区域                          3,380.05                 2,594.96           1,981.41




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        项目/区域               2019 年度            2018 年度            2017 年度
  规划建筑面积(万平方
                                      26,755.89            24,852.14            21,163.79
          米)
     其中:南方区域                    5,413.81             5,587.95             5,456.74
        上海区域                       6,221.36             6,132.07             5,017.45
        北方区域                       7,328.37             6,582.46             5,516.92
       中西部区域                      7,792.36             6,549.66             5,172.69
  年度开工面积(万平方
                                       4,241.06             4,992.82             3,651.56
          米)
     其中:南方区域                      627.55               870.12               851.84
        上海区域                         832.93             1,529.44               872.20
        北方区域                       1,253.73             1,262.40               891.93
       中西部区域                      1,526.84             1,330.86             1,035.60
  年度竣工面积(万平方
                                       3,007.88             2,756.35             2,301.45
          米)
     其中:南方区域                      754.52               606.82               570.69
        上海区域                         808.59               702.11               566.31
        北方区域                         699.04               797.24               648.17
       中西部区域                        745.73               650.18               516.27
  销售面积(万平方米)                 4,112.24              4,037.66            3,595.15
     其中:南方区域                      658.18               732.32               714.80
        上海区域                       1,166.37              1,087.08              900.10
        北方区域                       1,045.85              1,132.98              991.90
       中西部区域                      1,236.41              1,079.64              986.49
    销售金额(亿元)                   6,308.40              6,069.54            5,298.82
     其中:南方区域                    1,274.23              1,434.68            1,515.15
        上海区域                       2,045.11              1,811.10            1,501.27
        北方区域                       1,422.13              1,456.83            1,265.57
       中西部区域                      1,506.58              1,304.57              996.76

    报告期内,尽管宏观经济运行复杂多变,房地产调控政策持续加强,但公司
通过积极调整针对市场环境的应对策略,不断拓展融资渠道、完善公司项目的区
域布局和产品结构,以提高市场适应性,使公司获得了较为持续与稳定的发展。

    2017 年-2019 年度,公司开工面积分别为 3,651.56 万平方米、4,992.82 万平
方米和 4,241.06 万平方米,公司竣工面积分别为 2,301.45 万平方米、2,756.35 万
平方米和 3,007.88 万平方米,竣工面积持续增加。

    2017 年-2019 年度,公司房地产签约销售面积分别为 3,595.15 万平方米、
4,037.66 万平方米和 4,112.24 万平方米,签约销售金额分别为 5,298.82 亿元、


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6,069.54 亿元和 6,308.4 亿元,签约销售面积及签约销售金额均持续稳定增长。

      (六)发行人房地产开发项目情况


      1、公司境内主要竣工项目

      截至 2019 年 12 月末,公司合并报表范围内主要房地产开发竣工项目(存货
科目已完工开发产品)如下:

                                                                                   单位:万元


                                      最近一期竣
 序号           项目名称                                2019 年末余额        跌价准备
                                        工时间
 1      鞍山惠斯勒小镇               2019 年 10 月         8,578.71            -

 2      北京埃弗顿项目               2018 年 5 月         233,525.74           -

 3      北京翡翠四季二期             2019 年 5 月         20,211.16            -

 4      北京金域华府                 2018 年 6 月         10,437.05            -

 5      北京金域缇香                 2015 年 12 月         7,990.33            -

 6      北京首开万科中心             2019 年 8 月         202,920.22           -

 7      北京万科橙                   2016 年 2 月         13,423.15            -

 8      北京长阳半岛                 2018 年 4 月         12,227.15            -

 9      北京长阳天地                 2018 年 9 月         38,195.08            -

 10     长春柏翠园                   2019 年 10 月        32,914.12            -

 11     长春城市之光                 2019 年 10 月        19,877.89            -

 12     长春繁荣里                   2019 年 6 月         10,658.71            -

 13     长春翡翠滨江                 2017 年 12 月        31,486.52            -

 14     长春翡翠学院                 2019 年 12 月        24,389.32            -

 15     长春万科城                   2019 年 12 月        25,216.14            -

 16     长春新都会                   2019 年 12 月         7,147.14            -

 17     长沙白鹭郡                   2016 年 11 月         7,705.18            -

 18     长沙金域国际                 2019 年 1 月         21,826.68            -

 19     长沙金域蓝湾                 2019 年 9 月          8,187.05            -


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         万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要


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序号           项目名称                                2019 年末余额        跌价准备
                                       工时间
20     长沙金域缇香                 2018 年 6 月          8,725.75            -

21     长沙梅溪郡                   2018 年 2 月          9,360.04            -

22     长沙魅力之城                 2019 年 12 月        14,823.09            -

23     成都第五城                   2019 年 11 月        34,934.91            -

24     成都翡翠公园                 2019 年 12 月        111,206.94           -

25     成都金色乐府音乐广场         2019 年 12 月        144,851.61           -

26     成都金域缇香                 2017 年 10 月        22,731.79            -

27     成都玖西堂                   2019 年 6 月          5,047.07            -

28     成都理想城                   2019 年 4 月         26,851.54            -

29     成都万科华茂广场             2016 年 4 月         31,191.40            -

30     重庆鹅岭峰                   2018 年 12 月         5,553.59            -

31     重庆金色悦城                 2019 年 11 月        37,234.96            -

32     重庆万科城                   2019 年 12 月         9,259.72            -

33     重庆御澜道                   2019 年 10 月        29,940.93            -

34     大连八栋墅                   2019 年 11 月        11,468.42            -

35     大连城市之光                 2019 年 12 月        19,547.29            -

36     大连翡翠四季                 2019 年 12 月         8,647.71            -

37     大连翡翠之光                 2019 年 11 月         5,701.53            -

38     大连海港城                   2019 年 12 月        43,168.31            706.26

39     大连金域华府                 2018 年 12 月        13,419.28            -

40     大连蓝山                     2016 年 11 月        12,660.23            -

41     大连万科城                   2019 年 6 月         18,005.70            -

42     大连新都会                   2019 年 12 月        11,673.25            -

43     大连中南府                   2018 年 12 月         5,555.17            -

44     东莞东江之星                 2019 年 12 月        54,566.53            -

45     东莞翡翠松湖                 2019 年 11 月        36,425.73            -



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序号           项目名称                                2019 年末余额        跌价准备
                                       工时间
46     东莞翡丽山                   2019 年 1 月          6,459.18            -

47     东莞江南院子                 2019 年 12 月         9,803.37            -

48     东莞松朗花园                 2019 年 11 月        24,394.97            -

49     东莞万科云城                 2019 年 4 月          5,345.17            -

50     佛山城市之光                 2019 年 11 月        18,355.32            -

51     佛山翡翠江望                 2019 年 10 月        47,891.13            -

52     佛山金色城市                 2019 年 8 月         14,831.30            -

53     佛山金色里程                 2019 年 12 月         8,714.78            -

54     佛山金色领域                 2019 年 9 月         11,869.67            -

55     佛山金域滨江                 2019 年 11 月        14,295.71            -

56     佛山金域滨江三期             2019 年 11 月         9,797.21            -

57     佛山魅力之城                 2019 年 12 月        18,653.45            -

58     佛山南海万科广场             2017 年 12 月        33,769.13            -

59     佛山尚都荟                   2019 年 12 月        40,557.21            -

60     佛山水晶城                   2017 年 12 月        16,771.52            -

61     佛山万科城                   2018 年 11 月         9,285.46            -

62     佛山万科广场                 2017 年 12 月        71,753.23            -

63     佛山西江悦                   2019 年 12 月        20,535.94            -

64     佛山壹都荟                   2019 年 12 月        24,282.35            -

65     福州金域中央                 2015 年 12 月        36,761.92            -

66     福州九如府                   2019 年 11 月        82,095.11            -

67     福州万科大樟溪岸             2019 年 12 月         9,414.05            -

68     福州又一城                   2019 年 11 月         8,328.05            -

69     广州里享花园                 2019 年 12 月        20,307.36            -

70     广州山景园                   2019 年 8 月         15,172.60            -

71     广州尚城御府                 2019 年 9 月         18,976.14            -



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                                     最近一期竣
序号           项目名称                                2019 年末余额        跌价准备
                                       工时间
72     广州世博汇                   2019 年 9 月         90,602.80            -

73     广州桃源里                   2019 年 9 月         17,614.33            -

74     广州桃源里二期               2019 年 9 月          5,416.29            -

75     广州未来之丘                 2019 年 10 月        35,072.53            -

76     广州云城米酷                 2018 年 12 月        21,558.74            -

77     贵阳公园 5 号                2018 年 12 月         8,759.03            -

78     贵阳万科城                   2019 年 12 月        33,399.96            -

79     贵阳万科大都会花样           2019 年 12 月        83,739.06            -

80     贵阳新都荟                   2019 年 9 月         26,336.56            -

81     贵阳悦城                     2019 年 11 月        63,236.29            -

82     哈尔滨城市之光               2019 年 12 月        16,754.45            -

83     海宁城市之光                 2019 年 12 月        38,997.78            -

84     杭州城市之光                 2019 年 1 月         169,472.74           -

85     杭州大都会 79 号             2018 年 5 月         49,459.49            -

86     杭州公望                     2019 年 12 月         5,611.60            -

87     杭州良渚文化村               2019 年 4 月         23,891.28            -

88     杭州名城博园                 2019 年 5 月          6,775.24            -

89     杭州劝学里                   2019 年 9 月         17,962.24            -

90     杭州未来城                   2019 年 12 月        52,796.07            -

91     合肥城市公馆                 2019 年 9 月         21,625.98            -

92     合肥森林城                   2019 年 12 月        26,606.16            -

93     合肥时代观邸                 2019 年 12 月        16,701.75            -

94     合肥万科红郡                 2019 年 12 月        63,681.12            -

95     合肥未来之光                 2019 年 12 月         9,912.74            -

96     惠州双月湾                   2019 年 12 月        10,452.61            -

97     吉林滨江九里                 2019 年 12 月         8,548.60            -



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序号           项目名称                                2019 年末余额        跌价准备
                                       工时间
98     吉林松花湖项目               2019 年 9 月         62,979.82            -

99     吉林万科城                   2019 年 12 月        23,360.40            -

100    济南产业城镇项目             2019 年 12 月        27,014.85            -

101    济南海右府                   2019 年 11 月         7,557.44            -

102    嘉兴香樟国际                 2019 年 9 月         35,603.52            -

103    昆明翡翠滨江                 2019 年 11 月        13,195.58            -

104    昆明魅力之城                 2019 年 12 月        13,613.33            -

105    昆明银海泊岸                 2019 年 12 月        46,529.45            -

106    昆山公园大道                 2019 年 4 月          5,395.62            -

107    昆山海上传奇                 2019 年 8 月         33,550.91            -

108    昆山魅力花园                 2019 年 9 月         29,462.67            -

109    昆山未来之城                 2019 年 6 月          5,327.51            -

110    南昌城市花园                 2019 年 9 月          6,836.74            -

111    南昌红郡                     2019 年 12 月        11,398.26            -

112    南昌金域传奇                 2019 年 12 月         6,203.39            -

113    南昌玖里                     2019 年 12 月        43,306.97            -

114    南昌璞悦里                   2019 年 12 月        18,047.28            -

115    南昌时代广场                 2019 年 8 月          5,029.29            -

116    南昌天空之城                 2019 年 12 月        30,310.07            -

117    南昌万科城                   2016 年 9 月          6,345.57            -

118    南充金润华府                 2019 年 9 月         16,214.59            8,496.61

119    南京安品街                   2019 年 4 月         22,693.72            -

120    南京大都会                   2019 年 12 月        18,081.49            -

121    南京翡翠公园                 2019 年 6 月          6,889.81            -

122    南京金域东方                 2019 年 8 月         10,372.31            -

123    南京金域蓝湾                 2016 年 6 月         21,952.39            -



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序号           项目名称                                2019 年末余额        跌价准备
                                       工时间
124    南京金域国际                 2019 年 6 月         19,763.10            -

125    南京九都荟                   2019 年 6 月         29,783.49            -

126    南京九都荟南                 2019 年 12 月        26,174.38            -

127    南京万科城                   2019 年 11 月        38,046.79            -

128    南宁金域蓝湾                 2019 年 12 月         8,874.22            -

129    南宁万科城                   2019 年 12 月        31,983.47            -

130    南宁万科大厦                 2019 年 12 月        45,273.54            -

131    南宁悦湾                     2019 年 12 月        18,959.25            -

132    宁波万科城                   2017 年 12 月         3,089.91            1,239.58

133    青岛福州路万科中心           2016 年 1 月         11,697.82            -

134    青岛金域华府二期             2019 年 12 月        29,830.37            -

135    青岛金域华府一期             2018 年 9 月          6,278.05            -

136    青岛玫瑰里                   2019 年 6 月         33,328.45            -

137    青岛生态新城                 2018 年 12 月         6,338.34            -

138    青岛桃花源二期               2018 年 12 月         7,159.66            -

139    青岛桃花源一期               2018 年 12 月         5,739.06            -

140    青岛未来城                   2018 年 12 月        20,156.29            -

141    青岛新都会                   2019 年 10 月        14,643.68            -

142    清远万科城                   2019 年 11 月         8,793.48            -

143    泉州城市之光                 2019 年 11 月        49,948.31            -

144    泉州万科城                   2019 年 3 月         24,959.57            -

145    三亚湖畔度假公园             2019 年 12 月         9,724.57            -

146    三亚森林度假公园             2018 年 12 月        17,565.88            -

147    厦门国投商务中心             2019 年 9 月         45,128.21            -

148    厦门海西金融广场二期         2018 年 4 月         11,108.83            -

149    厦门万科云城                 2018 年 12 月        44,322.87            -



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序号           项目名称                                2019 年末余额        跌价准备
                                       工时间
150    厦门万科云玺                 2016 年 12 月        20,277.45            -

151    上海安亭新镇项目             2019 年 12 月        14,323.32            -

152    上海翡翠滨江                 2019 年 4 月         67,645.27            -

153    上海翡翠公园                 2018 年 11 月        50,729.60            -

154    上海翡翠雅宾利               2016 年 8 月         37,766.88            -

155    上海虹桥云                   2018 年 6 月          8,403.38            -

156    上海金色城市                 2019 年 7 月         77,523.83            -

157    上海金域华府                 2019 年 12 月        33,255.01            -

158    上海万科启宸                 2019 年 11 月         8,920.96            -

159    上海徐汇万科中心             2017 年 10 月        31,162.23            -

160    深圳金域领峰花园             2019 年 12 月        23,695.88            -

161    深圳蛇口公馆                 2019 年 12 月         8,600.56            -

162    深圳深南道 68 号             2019 年 12 月        105,201.37           -

163    深圳天誉花园                 2019 年 1 月         35,037.92            -

164    深圳瑧山府                   2019 年 12 月        24,138.65            -

165    沈阳春河里                   2019 年 6 月          6,702.37            -

166    沈阳翡翠四季                 2019 年 12 月         9,964.09            -

167    沈阳明日之光                 2019 年 12 月        24,313.24            -

168    沈阳万科城                   2019 年 10 月        13,335.09            -

169    沈阳西华府                   2019 年 12 月         7,063.97            -

170    沈阳中旅万科城               2018 年 6 月          9,338.57            -

171    太原公园里                   2019 年 12 月         6,415.52            -

172    太原金域蓝湾                 2019 年 12 月         8,009.75            -

173    太原蓝山                     2019 年 6 月         22,711.37            -

174    太原万科城                   2019 年 12 月        29,454.27            -

175    太原小镇                     2019 年 5 月         12,262.06            -



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         万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要


                                     最近一期竣
序号           项目名称                                2019 年末余额        跌价准备
                                       工时间
176    太原紫院                     2019 年 10 月        15,308.70            -

177    唐山金域缇香                 2019 年 5 月         10,880.59            -

178    天津东丽湖                   2019 年 9 月         25,944.03            -

179    天津海天燕居                 2019 年 9 月          7,086.63            -

180    天津金域华府                 2019 年 8 月          6,446.73            -

181    天津万科天地                 2019 年 10 月         6,484.55            -

182    天津紫台                     2019 年 6 月          5,432.19            -

183    温州万科时代中心             2019 年 12 月        17,208.99            -

184    乌鲁木齐兰乔圣菲             2019 年 10 月        11,179.26            -

185    乌鲁木齐中央公园             2019 年 6 月         12,040.23            -

186    无锡金域缇香                 2019 年 9 月          9,205.21            -

187    无锡魅力之城                 2019 年 12 月        29,556.36            -

188    无锡信成道                   2019 年 1 月          7,801.64            -

189    武汉汉口传奇                 2019 年 12 月        27,464.81            -

190    武汉金域湖庭                 2019 年 12 月        18,837.85            -

191    武汉万科翡翠玖玺             2019 年 9 月         19,165.16            -

192    武汉万科主场                 2019 年 6 月          9,528.22            -

193    西安城市之光                 2018 年 5 月         16,712.43            -

194    西安翡翠天誉                 2019 年 12 月         5,317.41            -

195    西安高新华府                 2018 年 12 月         8,428.02            -

196    西安高新华府二期             2019 年 12 月        14,258.44            -

197    西安公园华府                 2019 年 12 月        46,726.21            -

198    西安金域东郡                 2019 年 8 月          5,696.26            -

199    西安金域国际                 2018 年 12 月        41,771.33            -

200    西安金域华府                 2018 年 12 月         7,627.16            -

201    西安万科城二期               2017 年 10 月        10,384.68            -



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         万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要


                                     最近一期竣
序号           项目名称                                2019 年末余额        跌价准备
                                       工时间
202    西安万科城润园               2019 年 12 月        21,458.90            -

203    徐州翡翠天御                 2019 年 12 月         8,268.99            -

204    徐州淮海天地                 2019 年 4 月         47,550.97            -

205    徐州尚都会                   2019 年 11 月         8,511.42            -

206    徐州万科城                   2019 年 9 月         14,626.46            -

207    徐州新都会                   2019 年 12 月        38,805.99            -

208    烟台翡翠公园                 2019 年 9 月         17,409.68            -

209    烟台海云台                   2019 年 6 月          7,348.89            2,878.39

210    烟台万科城                   2019 年 12 月        14,003.68            -

211    烟台御龙山                   2019 年 12 月        10,167.52            -

212    扬州教投资产包               2019 年 3 月         10,279.16            -

213    扬州万科城                   2017 年 9 月         11,392.81            -

214    镇江蓝山花园                 2019 年 12 月        21,317.07            839.79

215    镇江魅力之城                 2013 年 12 月        12,370.95            -

216    郑州兰乔圣菲                 2019 年 12 月        44,456.46            -

217    郑州万科大都会               2019 年 4 月         25,047.09            -

218    郑州万科美景龙门龙堂         2019 年 9 月         18,188.64            -

219    郑州万科美景万科城           2019 年 9 月         117,641.02           -

220    郑州万科民安星辰             2019 年 12 月        13,953.03            -

221    郑州万科天伦紫台             2019 年 1 月         14,497.85            -

222    郑州长基云庐                 2019 年 12 月        15,138.68            -

223    中山柏悦湾                   2019 年 12 月        18,502.76            -

224    中山金色家园                 2019 年 12 月        11,283.66            -

225    中山金域蓝湾                 2019 年 8 月         13,786.53            -

226    中山万科城                   2019 年 11 月        15,855.74            -

227    其他                                              884,176.07           -



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                                                最近一期竣
      序号              项目名称                                 2019 年末余额          跌价准备
                                                  工时间
      228     合计                                                6,617,606.90             14,160.63


            2、公司主要在建项目

            截至 2019 年 12 月末,本公司合并报表范围内主要在建项目(存货科目在建
     开发产品)如下:

                                                                                              单位:万元


序                             最近一期开工时    预计下批竣工
             项目名称                                            预计总投资       年末数          跌价准备
号                                   间              时间
1    鞍山高新万科城             2019 年 7 月      2021 年 9 月    92,822.80      50,241.86             -
2    鞍山金域国际               2019 年 2 月     2020 年 12 月    59,722.16      37,595.35             -
3    包头中央公园               2019 年 7 月     2021 年 12 月   370,188.95      123,280.58            -
4    北京城市之光东望           2019 年 12 月     2021 年 6 月   1,150,000.00    752,919.42            -
5    北京翠湖国际南区           2018 年 10 月     2021 年 2 月   139,969.68      116,625.03            -
6    北京大都会 79 号           2017 年 5 月      2020 年 6 月   326,113.53      265,727.45            -
7    北京大都会滨江             2017 年 8 月     2020 年 12 月   254,674.30      218,916.53            -
8    北京翡翠四季二期           2017 年 2 月      2020 年 4 月    74,878.73      73,993.64             -
9    北京翡翠西湖雲庐           2019 年 9 月     2021 年 12 月   321,933.57      176,079.28            -
10   北京翡翠云图               2018 年 12 月     2021 年 3 月   357,302.96      274,488.06            -
11   北京七橡墅                 2018 年 5 月     2021 年 10 月   349,549.12      266,299.58            -
12   长春柏翠阅湖               2019 年 8 月      2021 年 3 月    44,292.00      23,479.90             -
13   长春翡翠滨江               2018 年 7 月      2020 年 8 月   180,000.00      148,823.41            -
14   长春翡翠学院               2018 年 9 月      2020 年 6 月   108,547.28      48,197.17             -

15   长春惠斯勒班芙花园         2019 年 3 月      2020 年 8 月    80,588.11      50,739.78             -

16   长春万科城                 2019 年 6 月     2020 年 12 月   175,274.96      94,419.99             -
17   长春西宸之光               2019 年 1 月      2021 年 3 月   215,516.86      100,159.81            -
18   长春溪望                   2019 年 10 月    2021 年 12 月   287,726.79      142,206.28            -
19   长春新都会                 2019 年 5 月      2020 年 6 月    75,814.75      51,983.25             -
20   长春月潭湾                 2018 年 12 月     2020 年 6 月   115,690.55      80,329.19             -
21   长沙金色麦田               2019 年 2 月      2020 年 8 月    35,000.00      26,603.64             -
22   长沙金色梦想               2019 年 5 月      2021 年 6 月   478,588.93      265,566.36            -
23   长沙金域滨江               2019 年 7 月     2020 年 11 月   140,271.33      46,234.55             -
24   长沙金域国际               2019 年 1 月      2020 年 6 月   229,172.18      100,388.40            -
25   长沙魅力之城               2019 年 6 月      2020 年 6 月   560,380.76      249,323.53            -
26   长沙紫台                   2018 年 10 月     2020 年 6 月    79,487.42      66,376.20             -
27   常熟璞悦雅筑               2018 年 6 月      2020 年 6 月   155,276.56      125,813.83            -
28   常州公园大道               2018 年 10 月    2020 年 12 月   122,176.83      93,506.63             -
29   常州公园大道二期           2019 年 6 月      2021 年 6 月   116,419.37      70,191.45             -



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30   常州皇粮浜地块             2019 年 12 月   2021 年 12 月   121,595.20     81,054.08          -
31   常州君望甲第               2018 年 7 月     2020 年 5 月   155,207.99     128,810.79         -
32   成都川商项目               2019 年 8 月    2021 年 12 月   188,373.18     73,450.18          -
33   成都公园传奇               2019 年 12 月    2021 年 6 月   473,796.44     331,361.44         -
34   成都公园都会               2019 年 4 月     2021 年 2 月   170,733.23     129,690.37         -

35   成都金色乐府音乐广场       2019 年 11 月    2020 年 8 月   610,554.78     262,474.93         -

36   成都金域缇香               2019 年 5 月     2020 年 8 月   114,835.51     73,504.53          -
37   成都锦绣                   2019 年 3 月     2021 年 7 月   506,959.94     339,321.34         -
38   成都璟南堂                 2018 年 9 月     2020 年 7 月   327,759.76     263,145.49         -
39   成都君逸                   2018 年 6 月     2020 年 5 月   120,620.97     103,368.45     28,978.56
40   成都理想城                 2018 年 8 月     2020 年 6 月    87,680.02     73,406.12          -
41   成都梦想之光               2018 年 7 月     2020 年 5 月    89,393.47     76,600.76          -
42   成都时光润园               2018 年 5 月     2020 年 5 月   112,361.53     106,927.29         -

43   成都天府万科城 1 期        2019 年 12 月   2021 年 11 月   301,492.00     146,248.47         -

44   成都万科云城二期           2019 年 5 月     2020 年 5 月   254,253.77     105,269.36         -
45   成都万科云城一期           2019 年 10 月    2020 年 9 月    57,270.88     28,935.46          -
46   成都新川荟                 2019 年 9 月     2021 年 9 月   168,000.00     74,640.05          -
47   重庆鹅岭峰                 2019 年 11 月   2020 年 12 月    45,760.66     22,732.50          -
48   重庆翡翠都会               2019 年 3 月    2020 年 12 月   209,616.02     142,461.32         -
49   重庆翡翠公园               2019 年 9 月     2020 年 6 月   169,569.64     109,181.31         -

50   重庆凤凰湖 424 亩项目      2019 年 9 月     2021 年 9 月   186,137.23     67,888.25          -

51   重庆金开悦府               2019 年 10 月    2020 年 8 月   336,547.63     285,550.59         -
52   重庆金域华府               2018 年 3 月     2020 年 5 月   214,153.88     207,261.44         -
53   重庆金域蓝湾               2018 年 11 月    2021 年 5 月   113,505.09     79,047.83          -
54   重庆理想城二期             2019 年 4 月     2021 年 9 月   149,979.21     84,498.52          -
55   重庆理想城一期             2019 年 9 月     2022 年 3 月   206,443.16     103,458.97         -
56   重庆森林公园               2019 年 9 月     2020 年 6 月   349,827.22     261,287.60         -
57   重庆十七英里               2018 年 4 月     2020 年 5 月   237,669.65     195,637.23         -
58   重庆四季花城               2019 年 9 月     2021 年 5 月   183,965.89     112,224.18         -
59   重庆御澜道                 2018 年 4 月     2020 年 9 月   270,505.61     188,920.43         -
60   重庆照母山项目             2019 年 9 月    2021 年 10 月   137,533.98     90,366.01          -
61   大连滨海大都会             2018 年 8 月    2020 年 12 月    45,718.61     36,120.72          -
62   大连大都会星海             2018 年 1 月    2021 年 10 月    80,000.00     39,870.87          -
63   大连大家                   2018 年 9 月     2020 年 6 月    88,096.93     73,705.43          -
64   大连翡翠春晓               2018 年 12 月   2020 年 10 月    63,093.84     57,532.84          -
65   大连翡翠都会               2019 年 9 月     2021 年 7 月   463,537.46     321,862.58         -
66   大连翡翠之光               2019 年 2 月     2020 年 9 月   181,724.98     80,412.83          -
67   大连海港城                 2019 年 6 月    2020 年 12 月    86,909.91     66,511.60      15,741.41
68   大连樱花园                 2018 年 8 月    2020 年 12 月    87,515.00     66,721.51          -
69   大连誉澜道                 2019 年 10 月   2020 年 12 月   220,716.84     160,937.27         -
70   大连中山中                 2019 年 4 月    2021 年 12 月    49,964.37     27,856.82          -
71   东莞滨海大都会             2018 年 7 月     2020 年 7 月   138,176.17     113,547.01         -


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72    东莞城市花园 II            2018 年 8 月    2020 年 10 月   111,750.27     87,555.81          -
73    东莞第五城                 2018 年 4 月     2020 年 7 月   207,384.44     165,624.06         -
74    东莞东江之星               2017 年 12 月    2020 年 3 月   402,046.75     156,513.21         -
75    东莞翡翠东望               2018 年 12 月   2020 年 12 月   411,883.84     322,221.91         -
76    东莞翡翠松湖               2018 年 7 月     2020 年 3 月   208,507.51     166,807.13         -
77    东莞江南院子               2018 年 9 月     2020 年 4 月   215,123.49     176,938.26         -
78    东莞金色城品               2018 年 9 月    2020 年 12 月    87,461.94     55,654.64          -
79    东莞金域广场               2017 年 9 月     2020 年 6 月    65,427.24     59,734.81          -

80    东莞松山湖金融谷项目       2018 年 3 月     2021 年 1 月   103,809.84     88,232.08          -

81    东莞天空之城               2019 年 3 月     2020 年 7 月   320,518.74     265,952.90         -
82    东莞万科城市之光           2017 年 7 月     2020 年 6 月   146,847.89     130,689.79         -
83    东莞万科云城               2017 年 9 月     2020 年 3 月    24,824.80     24,654.91          -
84    佛山 A32                   2018 年 5 月    2020 年 12 月   164,769.43     122,538.10         -
85    佛山城市花园               2018 年 11 月    2020 年 3 月    65,364.83     50,956.21          -
86    佛山翡翠江望               2018 年 9 月     2020 年 4 月   153,627.78     127,896.29         -
87    佛山金色里程               2018 年 6 月     2020 年 3 月    34,064.50     27,822.93          -
88    佛山金域滨江               2018 年 7 月     2020 年 3 月   228,400.83     113,289.02         -
89    佛山金域滨江三期           2018 年 5 月     2020 年 3 月   148,510.90     141,109.72         -
90    佛山金域蓝湾西区           2019 年 2 月     2021 年 8 月   454,361.86     398,194.79         -
91    佛山金域时光               2019 年 8 月     2021 年 1 月   165,988.43     106,877.90         -
92    佛山金域世家               2019 年 9 月     2021 年 4 月   370,484.80     283,599.53         -
93    佛山金域西江府             2019 年 8 月    2021 年 10 月   153,326.14     103,252.35         -
94    佛山金域学府               2018 年 9 月     2020 年 4 月   143,328.71     126,184.41         -
95    佛山京都荟                 2018 年 11 月   2020 年 12 月    62,194.33     48,607.49          -
96    佛山魅力之城               2018 年 3 月     2020 年 3 月   171,363.87     132,238.63         -
97    佛山天空之城               2019 年 1 月     2021 年 4 月   161,405.99     68,574.73          -
98    佛山万科广场               2017 年 11 月    2021 年 1 月   225,376.40     154,085.13         -
99    佛山万科中心               2019 年 6 月     2022 年 4 月   119,858.51     58,595.27          -
100   佛山星都荟                 2018 年 9 月    2020 年 12 月   109,013.44     75,492.44          -
101   佛山壹都荟                 2017 年 9 月     2020 年 1 月    50,200.93     20,394.21          -
102   佛山悦都荟                 2018 年 11 月    2022 年 3 月    88,369.03     63,947.64          -
103   福州仓前九里               2018 年 8 月     2021 年 5 月   252,947.90     192,032.31         -
104   福州翡翠里凤栖             2018 年 3 月     2020 年 5 月    93,094.30     75,026.26          -
105   福州金域滨江花园           2019 年 4 月     2021 年 6 月   312,045.74     148,589.97         -
106   福州台江排尾项目           2019 年 11 月   2021 年 12 月   1,132,000.78   836,593.96         -
107   福州又一城                 2016 年 4 月    2021 年 12 月    87,694.34     29,729.52          -
108   广州白鹭郡                 2018 年 12 月    2020 年 5 月   180,310.57     146,632.04         -
109   广州春风十里               2018 年 9 月    2020 年 10 月   289,986.48     209,354.45         -
110   广州海上明月项目           2018 年 9 月     2020 年 9 月   468,832.78     301,616.24         -
111   广州金色里程               2019 年 9 月    2020 年 12 月   180,485.03     126,064.99         -
112   广州里享花园               2018 年 9 月    2020 年 10 月   101,921.69     59,273.70          -
113   广州尚城御府               2019 年 9 月    2020 年 10 月   255,507.79     163,169.19         -
114   广州世博汇                 2019 年 6 月     2020 年 9 月   222,804.42     134,487.29         -

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115   广州桃源里二期             2018 年 12 月   2020 年 10 月   108,313.80     51,349.48          -
116   广州未来森林项目           2018 年 9 月    2020 年 10 月   394,678.45     294,720.49         -
117   广州元培里项目             2018 年 9 月     2020 年 5 月   195,506.25     156,656.76         -
118   广州樾山项目               2019 年 10 月   2021 年 12 月   190,067.81     130,643.14         -
119   贵阳翡翠滨江               2018 年 12 月    2020 年 6 月   152,190.40     100,109.87         -
120   贵阳翡翠公园项目           2018 年 10 月   2020 年 12 月   146,055.19     110,797.57         -
121   贵阳花溪大都会             2018 年 8 月     2020 年 3 月   182,903.64     88,902.66          -
122   贵阳万科城                 2018 年 6 月     2021 年 1 月    60,000.00     35,172.99          -

123   贵阳万科大都会花样         2019 年 10 月   2020 年 12 月   103,923.94     78,595.04          -

124   贵阳万科贵阳传奇           2019 年 2 月     2021 年 6 月    86,000.00     62,677.73          -
125   贵阳万科理想城             2018 年 11 月    2020 年 3 月   422,846.86     271,946.89         -
126   贵阳新都荟                 2019 年 6 月    2020 年 12 月   214,193.64     85,771.81          -
127   哈尔滨滨江大都会           2019 年 7 月     2021 年 6 月   100,000.00     54,491.84          -
128   哈尔滨城市之光             2018 年 12 月    2020 年 6 月    90,000.00     35,503.53          -
129   哈尔滨公园大道             2019 年 3 月     2021 年 6 月   115,000.00     63,097.92          -
130   海宁潮起东方               2018 年 3 月    2020 年 11 月   175,744.33     160,224.98         -
131   海宁桂语东方二期           2018 年 6 月     2021 年 6 月   197,001.00     154,802.78         -
132   海宁桂语东方一期           2018 年 7 月     2021 年 6 月   126,830.16     98,864.76          -
133   杭州奥体万科中心           2018 年 6 月    2020 年 12 月    94,419.47     65,135.11          -
134   杭州杭行路天马             2017 年 7 月     2020 年 6 月   116,347.00     84,209.16          -

135   杭州金茂万科新都会         2019 年 3 月     2022 年 3 月   320,424.00     241,440.48         -

136   杭州良渚文化村             2019 年 8 月     2021 年 6 月   465,081.59     253,104.82         -
137   杭州临安西望               2018 年 10 月    2021 年 3 月   105,151.00     81,105.58          -
138   杭州未来之光               2018 年 11 月    2020 年 9 月   291,063.00     167,857.81         -
139   杭州智谷                   2017 年 8 月     2020 年 4 月    69,132.00     61,880.30          -
140   杭州中城汇二期             2018 年 6 月     2021 年 3 月   202,850.00     179,803.44         -
141   合肥公园大道               2019 年 7 月     2020 年 5 月   325,305.01     274,862.63         -
142   合肥红郡二期               2018 年 1 月     2020 年 6 月    36,337.64     35,979.10          -
143   合肥森林城                 2019 年 9 月     2020 年 1 月   220,095.43     187,051.43         -
144   合肥时代观邸               2017 年 8 月     2020 年 4 月    32,400.83     22,753.45          -
145   合肥未来之光               2018 年 12 月    2020 年 6 月   259,715.53     224,780.53     45,046.80
146   惠州双月湾                 2018 年 7 月     2021 年 4 月   196,405.74     43,331.58          -
147   吉林松花湖项目             2017 年 9 月     2021 年 6 月    27,752.00     22,596.52          -
148   吉林万科城                 2019 年 1 月    2020 年 12 月   131,197.23     114,881.03         -
149   济南百脉悦府               2018 年 11 月    2021 年 3 月   211,365.15     143,095.72         -
150   济南翡翠公园               2018 年 8 月     2020 年 5 月   393,567.20     390,634.04         -
151   济南翡翠山语               2019 年 9 月     2021 年 3 月   427,943.30     365,664.61         -
152   济南劝学里                 2019 年 1 月     2021 年 6 月   371,213.00     287,859.26         -
153   济南万科海晏门             2018 年 3 月     2020 年 6 月    48,869.91     36,270.14          -
154   济南万科山望               2019 年 5 月     2020 年 5 月   872,268.02     455,408.24         -
155   济南悦峯                   2018 年 4 月    2020 年 10 月    37,135.64     33,523.02          -
156   济阳时代之光               2019 年 8 月    2021 年 11 月   148,383.86     35,624.06          -



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157   嘉兴城市之光               2018 年 12 月    2021 年 6 月   243,378.00     163,030.01         -
158   嘉兴翡翠四季               2018 年 10 月    2020 年 7 月   157,952.67     125,070.82         -
159   嘉兴翡翠天御府             2018 年 9 月     2020 年 9 月   154,498.93     126,929.84         -
160   嘉兴盛唐景苑               2018 年 6 月     2020 年 6 月   163,126.00     115,731.86         -

161   嘉兴中环西地块项目         2019 年 12 月   2021 年 11 月   137,489.00     81,269.18          -

162   金华八达路项目             2019 年 8 月     2022 年 3 月    55,095.62     38,584.66          -
163   晋江金域滨江二期           2017 年 6 月     2020 年 5 月   126,809.55     103,402.74         -
164   晋江金域滨江三期           2018 年 11 月   2021 年 11 月   129,207.42     81,980.52          -
165   晋江金域滨江一期           2017 年 12 月    2021 年 5 月    67,336.63     45,116.69          -
166   晋中紫郡                   2019 年 3 月     2021 年 9 月   182,374.90     111,380.55         -
167   晋中紫院                   2018 年 12 月    2021 年 9 月    53,204.33     34,224.72          -
168   靖江晨阳甲第               2019 年 11 月    2020 年 6 月   285,469.64     255,141.25         -
169   昆明白沙润园               2018 年 6 月     2020 年 3 月    38,859.13     34,580.05          -
170   昆明翡翠滨江               2019 年 4 月     2020 年 4 月   239,675.53     181,333.27         -
171   昆明公园里                 2019 年 6 月     2021 年 9 月   120,075.45     24,649.55          -
172   昆明金域水岸               2018 年 10 月    2020 年 3 月   358,146.86     307,259.30         -
173   昆明魅力之城               2019 年 1 月     2020 年 6 月   498,845.00     311,774.04         -
174   昆明星河嘉园               2019 年 9 月     2020 年 9 月   242,525.20     99,757.44          -
175   昆明银海泊岸               2019 年 2 月     2020 年 3 月   174,375.94     139,901.13         -
176   昆明中天北宸               2018 年 10 月    2020 年 6 月   190,290.00     153,741.36         -
177   昆山高尔夫项目             2011 年 4 月    2021 年 11 月   122,934.21     47,695.05          -
178   昆山公园大道               2018 年 8 月    2020 年 12 月   288,436.20     204,367.49         -
179   昆山海上传奇               2019 年 8 月     2020 年 9 月   191,344.32     87,840.35          -
180   昆山开发区项目             2019 年 10 月    2021 年 6 月   199,309.26     132,681.34         -
181   昆山魅力花园               2018 年 5 月     2020 年 1 月    79,378.23     33,700.54          -
182   昆山未来之城               2019 年 2 月     2020 年 6 月   204,489.83     174,398.30         -
183   昆山夏驾河项目             2019 年 12 月    2021 年 8 月   142,086.51     100,003.33         -
184   兰州璞悦澜岸               2019 年 10 月   2021 年 12 月   247,820.11     123,551.57         -
185   兰州时代之光               2019 年 5 月     2021 年 9 月   234,304.69     72,399.77          -
186   兰州万科城                 2019 年 8 月     2020 年 6 月   588,401.40     218,138.13         -
187   廊坊启航之光一期           2018 年 7 月     2022 年 7 月    58,236.00     33,132.65          -
188   临沂新都会项目             2019 年 10 月    2022 年 3 月   126,850.50     82,533.65          -
189   柳州白露项目               2019 年 12 月    2022 年 1 月    66,500.00     45,291.57          -
190   眉山眉州文化村             2019 年 7 月     2021 年 3 月   279,342.25     158,994.56         -
191   眉山仁峰                   2018 年 12 月   2021 年 10 月   103,606.29     69,658.32          -
192   南昌红郡                   2018 年 12 月    2020 年 5 月    90,355.98     76,270.97          -
193   南昌玖里                   2018 年 10 月    2020 年 5 月    77,148.62     64,319.75          -
194   南昌时代广场               2019 年 5 月     2021 年 7 月    81,599.39     66,637.30          -
195   南昌天空之城               2019 年 7 月     2020 年 6 月   410,842.84     224,648.85         -
196   南昌万科城                 2019 年 1 月     2020 年 6 月    29,786.00     20,429.69          -
197   南京安品街                 2016 年 3 月    2020 年 12 月    59,150.24     52,446.67          -
198   南京大都会                 2017 年 4 月     2020 年 1 月    58,441.13     39,144.67          -
199   南京金域国际               2018 年 5 月     2021 年 4 月   117,103.92     90,563.46          -

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200   南京九都荟                 2018 年 9 月    2020 年 12 月    49,504.69     35,314.84          -
201   南京溧水 G09 地块          2019 年 10 月    2022 年 6 月   117,198.29     97,043.80          -
202   南京万科城                 2019 年 1 月     2020 年 6 月    38,835.52     27,422.77          -
203   南宁公园里                 2018 年 8 月     2020 年 6 月   142,058.34     78,507.99          -
204   南宁金域蓝湾               2017 年 6 月     2020 年 5 月    26,766.88     24,224.77          -
205   南宁金域缇香               2018 年 10 月    2020 年 5 月   121,947.66     79,086.58          -
206   南宁金域中央               2019 年 4 月     2020 年 5 月   543,239.56     391,192.97         -
207   南宁万科城                 2019 年 1 月     2020 年 8 月   688,462.74     330,520.88         -
208   南宁星都荟                 2019 年 6 月     2021 年 7 月   265,093.57     159,090.06         -
209   南宁兴宁东项目             2019 年 12 月   2021 年 12 月   145,531.49     80,829.09          -
210   南宁悦府                   2017 年 9 月     2020 年 5 月    41,153.81     29,693.82          -
211   南宁悦江南项目             2018 年 9 月     2020 年 8 月   193,096.50     137,739.29         -
212   南宁瑧山悦                 2018 年 5 月     2020 年 9 月    52,617.12     46,224.24          -
213   南通白鹭湾                 2018 年 10 月    2020 年 4 月    93,829.09     69,600.40          -
214   南通崇州府                 2018 年 3 月     2020 年 4 月   117,093.19     102,471.84         -
215   南通翡翠东第               2018 年 9 月     2020 年 5 月   263,982.81     221,215.32         -
216   南通翡翠公园               2018 年 10 月    2020 年 5 月   284,738.04     235,764.51         -
217   南通翡翠心湖               2018 年 8 月     2020 年 1 月   248,800.13     171,838.36         -
218   南通胜利路西地块           2019 年 12 月   2021 年 12 月   159,213.51     130,559.61         -
219   宁波白石湖东               2018 年 11 月   2020 年 10 月   217,275.06     200,670.90         -
220   宁波格拉美西               2018 年 8 月     2020 年 6 月   159,052.85     156,141.85         -
221   宁波海曙段塘项目           2019 年 12 月   2021 年 11 月   385,626.60     267,449.99         -
222   宁波翰林甲第南苑           2017 年 9 月     2020 年 6 月    65,000.00     57,963.01          -
223   宁波槐树路项目             2019 年 7 月     2022 年 6 月   257,837.87     196,116.67         -
224   宁波万科印                 2018 年 6 月    2020 年 12 月   157,523.47     144,800.23         -
225   宁波未来里                 2018 年 8 月     2021 年 3 月   211,011.28     170,808.35         -
226   宁波未来之光               2018 年 1 月    2020 年 12 月   259,285.47     231,600.68         -
227   宁波蔚蓝城市               2018 年 12 月    2021 年 7 月   218,361.57     181,128.41         -
228   宁波云谷中心               2019 年 1 月     2021 年 6 月   231,842.89     170,076.39         -
229   宁波云著花苑               2018 年 9 月     2021 年 3 月   156,758.54     97,456.80          -
230   宁波镇海骆驼项目           2019 年 12 月    2022 年 4 月   600,000.00     309,995.60         -
231   盘锦兴隆台项目             2019 年 12 月    2021 年 6 月   181,639.59     39,770.98          -
232   秦皇岛假日风景             2018 年 4 月     2020 年 4 月    70,000.00     53,173.30          -
233   秦皇岛米哈斯小镇           2018 年 9 月     2020 年 7 月    74,000.00     34,400.14          -
234   秦皇岛未来城二期           2019 年 4 月     2021 年 8 月    98,220.19     32,678.01          -
235   青岛北宸之光               2019 年 5 月     2021 年 7 月   112,902.87     54,664.92          -
236   青岛城市之光               2019 年 3 月    2020 年 10 月   212,957.88     143,302.88         -
237   青岛翡翠长江               2019 年 12 月   2021 年 10 月   217,266.23     193,883.93         -
238   青岛金域华府三期           2019 年 8 月    2021 年 12 月    61,984.13     50,802.45          -
239   青岛未来城                 2018 年 1 月     2020 年 6 月   110,572.12     98,584.72          -
240   青岛新都会                 2019 年 12 月   2021 年 12 月   272,492.33     179,211.22         -
241   青岛新都会 1907            2018 年 5 月    2020 年 11 月    70,642.44     50,264.85          -
242   清远万科城                 2019 年 9 月    2020 年 10 月   264,125.14     178,235.60         -


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243   泉州城市之光               2018 年 6 月    2020 年 10 月   694,199.59     303,263.16         -
244   泉州麓城                   2018 年 12 月   2020 年 12 月    93,568.13      72,354.77         -
245   三亚湖畔度假公园           2018 年 10 月    2020 年 6 月   158,470.12     105,067.19         -
246   三亚森林度假公园           2018 年 3 月     2020 年 1 月    60,139.80      53,405.89         -
247   厦门白鹭郡                 2017 年 6 月    2020 年 12 月   337,159.60     301,366.08     28,429.57
248   厦门金域缇香               2018 年 5 月     2020 年 9 月   137,757.00     126,782.04         -
249   厦门万科广场               2018 年 11 月    2020 年 7 月   315,494.93     176,178.61         -
250   厦门万科云城               2018 年 4 月     2021 年 3 月    80,000.00      61,997.89         -
251   上海安亭新镇项目           2018 年 10 月    2020 年 6 月   111,806.17      89,789.97         -
252   太仓翡翠铂樾               2018 年 4 月     2020 年 6 月   144,200.00     123,081.52         -

253   上海金域澜湾鹭语墅         2017 年 7 月     2020 年 9 月   152,158.41     130,868.80     24,927.95

254   上海青藤公园               2019 年 5 月     2021 年 1 月   420,000.00     317,996.00         -

255   上海天空之城星之屿         2019 年 2 月    2020 年 12 月   387,845.93     348,176.71         -

256   上海万科启宸               2018 年 8 月     2020 年 7 月   378,056.57     311,989.60         -
257   上海天际                   2019 年 5 月     2021 年 1 月   727,949.24     583,762.11     40,681.16
258   上海徐汇万科中心           2018 年 8 月     2021 年 8 月   915,833.77     485,547.95         -
259   绍兴大都会                 2018 年 4 月     2021 年 9 月   255,330.37     200,617.70         -
260   深圳天誉花园               2019 年 1 月    2021 年 12 月   820,245.86     425,250.44         -
261   深圳万科星城               2018 年 6 月     2020 年 8 月   1,625,105.78   1,333,432.79       -
262   深圳云城                   2019 年 4 月     2020 年 1 月   323,655.49      70,040.51         -
263   深圳瑧山府                 2017 年 9 月     2021 年 6 月   390,601.01     196,806.86         -
264   深圳瑧湾汇                 2018 年 1 月    2020 年 12 月   1,193,300.00   533,224.76         -
265   抚顺金域蓝湾               2019 年 3 月    2020 年 12 月    68,509.00      37,263.21      5,104.63
266   沈阳宝马项目               2019 年 12 月    2021 年 6 月   244,576.72      76,167.44         -
267   沈阳城市阳光               2018 年 8 月     2020 年 6 月    36,669.53      35,171.93         -
268   沈阳春河里                 2017 年 6 月    2020 年 10 月   130,453.04      89,295.70         -
269   沈阳翡翠滨江               2019 年 7 月     2020 年 9 月   286,251.00     218,948.02         -
270   沈阳翡翠四季               2018 年 5 月    2020 年 12 月    48,224.24      33,247.50         -
271   沈阳翡翠新都会             2018 年 4 月     2020 年 6 月   158,081.11     114,967.30         -
272   沈阳翡翠臻园               2019 年 3 月    2021 年 12 月   187,438.92     116,897.84         -
273   沈阳金域华府               2018 年 4 月     2020 年 6 月    26,684.25      25,594.82         -
274   沈阳明日之光               2019 年 10 月   2021 年 12 月   117,016.50      72,501.95         -
275   沈阳千山府                 2018 年 3 月     2020 年 9 月    71,425.92      59,266.83         -
276   沈阳首府云城               2019 年 4 月     2021 年 5 月   304,060.50     217,899.53         -
277   沈阳万科城                 2019 年 4 月     2020 年 7 月   170,832.98      95,627.56         -
278   沈阳西华府                 2018 年 3 月     2020 年 5 月   148,921.94     120,089.63         -
279   沈阳中旅万科城             2019 年 8 月     2020 年 9 月   123,409.01      62,120.33         -
280   石家庄翡翠公园             2019 年 7 月     2022 年 5 月   204,300.00     103,199.73         -

281   石家庄翡翠公园一期         2017 年 9 月     2020 年 6 月   213,439.59     169,347.74         -

282   石家庄翡翠书院             2019 年 9 月    2021 年 12 月   332,706.88     181,745.85         -
283   石家庄公园都会             2019 年 8 月    2021 年 12 月   152,981.00      81,828.31         -
284   石家庄新都会               2018 年 12 月   2021 年 11 月   198,794.49     104,090.32         -


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                   万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要


285   石家庄正定文化村项目       2019 年 11 月   2021 年 11 月   157,900.00     84,070.12          -

286   苏州安元路项目             2019 年 7 月     2022 年 1 月   275,336.17     220,757.42         -
287   苏州向阳路项目             2019 年 5 月    2021 年 11 月   601,871.69     433,693.99         -
288   台州山海十里               2018 年 12 月   2021 年 11 月   219,089.28     176,772.00         -
289   台州万科城                 2019 年 1 月    2021 年 12 月   516,568.97     331,334.41         -
290   太原城市之光               2019 年 9 月    2020 年 12 月   248,149.83     175,899.98         -
291   太原春和景明               2019 年 8 月    2021 年 12 月   344,317.75     145,584.59         -
292   太原翡翠晋阳湖             2019 年 11 月   2021 年 12 月   187,089.42     132,166.50         -
293   太原公园大道               2019 年 5 月    2021 年 12 月   125,299.11     50,113.82          -
294   太原蓝湾传奇               2019 年 9 月    2022 年 10 月   228,608.54     92,368.62          -
295   太原万科城                 2017 年 8 月     2020 年 6 月    31,231.45     21,439.68          -
296   太原小镇                   2018 年 7 月     2020 年 6 月   210,378.91     130,482.19         -
297   太原新都心                 2017 年 4 月     2020 年 5 月    60,124.30     37,510.05          -
298   太原长风公馆               2018 年 8 月     2021 年 5 月    71,057.30     46,887.54          -
299   太原中央公园               2018 年 9 月     2021 年 6 月   162,518.00     63,826.82          -
300   太原紫院                   2018 年 1 月     2020 年 6 月    26,607.93     20,289.72          -
301   唐山翡翠观唐               2019 年 4 月    2020 年 11 月   267,001.21     160,615.38         -
302   唐山翡翠蓝山               2019 年 4 月    2021 年 10 月   199,295.21     98,016.29          -
303   唐山丰润金域华府           2018 年 8 月    2020 年 11 月    87,780.51     49,063.15          -
304   唐山未来城                 2019 年 7 月     2021 年 7 月   138,944.71     85,320.95          -

305   天津宝坻 024 地块项目      2019 年 12 月   2021 年 12 月   167,616.12     72,802.83          -

306   天津叠彩道                 2018 年 4 月     2022 年 8 月   145,000.00     119,325.68         -
307   天津东郡                   2018 年 11 月    2021 年 5 月   144,128.84     112,336.54         -
308   天津东丽湖                 2018 年 11 月    2020 年 7 月   161,797.44     157,007.47         -
309   天津翡翠紫台               2019 年 6 月    2021 年 12 月   215,878.04     164,267.49         -
310   天津海天燕居               2018 年 3 月     2020 年 4 月    38,373.67     31,483.98          -
311   天津金域国际               2018 年 12 月   2021 年 12 月    44,000.00     24,368.20          -
312   天津民和巷                 2018 年 10 月   2020 年 11 月    90,946.60     83,283.53          -

313   天津麒麟湿地万科小镇       2019 年 3 月     2021 年 3 月   124,375.85     109,865.84         -

314   天津万科天地               2019 年 4 月    2021 年 12 月   112,317.30     53,394.64          -
315   天津西华府                 2019 年 12 月    2021 年 1 月   574,830.07     457,183.19         -
316   天津西庐北                 2019 年 1 月    2021 年 12 月   152,790.59     132,131.79         -
317   天津西庐南                 2018 年 11 月    2021 年 5 月   140,433.05     118,668.97         -
318   天津新都会                 2017 年 3 月     2021 年 6 月    41,361.76     31,079.77          -
319   天津紫台                   2017 年 6 月     2020 年 4 月    69,682.68     69,582.68          -
320   威海翡翠公园               2019 年 11 月   2020 年 12 月   333,790.60     235,999.57         -
321   温州翡翠天地Ⅰ期           2018 年 7 月     2021 年 9 月   627,136.02     458,998.73         -
322   温州翡翠心湖               2019 年 7 月     2022 年 1 月    85,681.86     61,266.51          -

323   温州瑞安西岙村地块         2019 年 8 月     2022 年 9 月   376,245.21     246,272.12         -

324   温州三溪区 B-07 地块       2019 年 10 月   2022 年 12 月   312,586.08     166,281.47         -

325   温州中心区 D-28-1 地块     2019 年 12 月    2022 年 8 月   161,908.17     112,528.64         -



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                   万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要


      温 州 中 央 绿 轴
326                              2019 年 4 月     2021 年 6 月   120,886.00     71,568.23          -
      D19/24/34/29/31 地块
327   乌鲁木齐大都会             2018 年 4 月     2020 年 6 月   128,396.09     103,368.20         -
328   乌鲁木齐都会传奇           2018 年 4 月     2020 年 6 月   116,560.98     82,392.80          -

329   乌鲁木齐都会传奇二期       2019 年 3 月     2021 年 6 月   101,183.15     71,956.16          -

330   乌鲁木齐翡翠天骄           2019 年 3 月     2020 年 6 月   253,809.34     211,740.43         -
331   乌鲁木齐公园大道           2019 年 3 月     2020 年 9 月   202,056.25     102,636.41         -
332   乌鲁木齐公园里             2018 年 11 月   2020 年 10 月   190,007.71     150,447.68         -
333   乌鲁木齐华府里             2019 年 9 月     2022 年 3 月   135,923.79     69,543.48          -
334   乌鲁木齐天山府             2019 年 3 月     2020 年 9 月   181,978.52     132,303.53         -
335   乌鲁木齐南山郡             2013 年 8 月     2021 年 6 月    23,466.40     21,175.20      20,837.79

336   乌鲁木齐中央公园三期       2018 年 6 月     2020 年 6 月    41,779.59     37,383.89          -

337   无锡翡翠东方               2018 年 10 月   2020 年 12 月   334,405.70     237,018.33         -
338   无锡翡翠之光               2019 年 9 月    2021 年 11 月   345,032.58     251,837.08         -
339   无锡金域蓝湾               2018 年 3 月    2020 年 12 月    34,956.12     28,159.86          -
340   无锡金域缇香               2018 年 1 月    2020 年 12 月    60,572.12     34,816.28          -
341   无锡魅力之城               2018 年 6 月     2020 年 2 月    33,217.42     21,672.61          -

342   无锡南门 44-1 地块项目     2019 年 10 月    2022 年 5 月   228,737.82     150,823.00         -

343   无锡运河传奇               2019 年 12 月    2020 年 7 月   269,857.57     220,499.87         -
344   芜湖江东府                 2019 年 9 月    2020 年 10 月   101,371.33     73,797.30          -
345   武汉翡翠滨江               2019 年 11 月    2020 年 5 月   178,114.34     154,332.07         -
346   武汉汉口传奇               2019 年 1 月     2020 年 6 月   456,282.40     292,691.14         -
347   武汉金域湖庭               2018 年 9 月     2020 年 6 月   295,591.90     135,979.98         -
348   武汉万科橙                 2019 年 1 月    2020 年 12 月    64,871.00     29,250.10          -
349   武汉万科金域国际           2019 年 2 月     2021 年 6 月   556,921.68     385,756.85         -
350   武汉万科理想城             2019 年 10 月    2020 年 7 月   245,390.85     162,504.71         -

351   武汉万科理想城悦府         2018 年 10 月    2021 年 1 月    48,494.61     37,140.59          -

352   武汉万科五彩城             2018 年 12 月    2020 年 1 月   143,386.36     73,387.91          -
353   武汉万科新都会             2019 年 7 月     2022 年 4 月   595,103.23     523,984.65         -
354   武汉万科云城               2018 年 12 月    2021 年 1 月   431,381.96     362,568.19         -
355   武汉万科主场               2017 年 12 月    2020 年 7 月   251,037.39     210,207.77         -
356   西安城市之光               2019 年 1 月     2021 年 6 月    48,124.45     27,562.41          -
357   西安城市之光二期           2019 年 1 月     2020 年 6 月   121,181.18     81,916.43          -
358   西安大都会云境             2019 年 10 月    2021 年 3 月   304,428.27     113,788.85         -
359   西安大明宫                 2017 年 11 月   2020 年 12 月    84,873.92     52,323.33          -
360   西安翡翠国宾               2019 年 1 月     2021 年 9 月   757,243.00     385,604.24         -
361   西安翡翠国际               2019 年 7 月     2020 年 1 月   583,803.18     183,531.12         -
362   西安翡翠天誉               2017 年 8 月     2020 年 9 月   145,841.61     67,630.35          -
363   西安高新华府               2018 年 3 月     2020 年 1 月    94,870.29     69,815.87          -
364   西安高新华府二期           2018 年 3 月     2020 年 1 月    84,762.62     57,996.71          -
365   西安公园大道               2019 年 1 月    2021 年 12 月   106,882.51     67,914.58          -
366   西安公园华府               2018 年 12 月    2020 年 1 月   214,776.61     104,440.80         -


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                   万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要


367   西安金色悦城四期           2018 年 5 月     2020 年 6 月    66,680.13     55,885.24          -
368   西安金域东郡               2016 年 6 月     2020 年 4 月    64,897.96     20,994.48          -
369   西安金域蓝湾               2017 年 9 月     2020 年 5 月    31,695.48     23,811.09          -
370   西安金域未央               2017 年 9 月     2020 年 6 月   147,636.50     89,497.85          -
371   西安澜岸                   2019 年 6 月    2021 年 12 月   250,991.83     209,974.76         -
372   西安理想城                 2019 年 4 月     2020 年 6 月   218,914.19     146,614.93         -
373   西安万科城如园             2019 年 8 月    2020 年 12 月   209,217.00     134,744.71         -
374   西安万科城润园             2018 年 6 月     2020 年 6 月   159,338.00     113,199.19         -

375   西安万科大都会二期         2019 年 9 月     2021 年 8 月   202,912.37     109,573.77         -

376   西安万科大都会一期         2018 年 11 月    2021 年 6 月   219,395.24     139,592.86         -

377   西安万科璞悦               2019 年 12 月    2022 年 6 月    40,760.62     27,611.40          -
378   西安幸福臻园               2018 年 5 月     2020 年 9 月   111,559.78     76,523.17          -
379   西安悦湾                   2019 年 7 月    2021 年 10 月   202,951.05     94,222.13          -
380   西安云谷                   2018 年 7 月     2021 年 1 月    72,367.98     58,488.92          -
381   西昌万科 17 度             2019 年 4 月     2021 年 6 月   233,628.98     182,603.42         -
382   咸阳金域华府               2019 年 10 月    2021 年 2 月   198,500.00     54,843.83          -
383   宿迁未来之光               2018 年 5 月     2020 年 6 月   123,545.96     90,126.69          -
384   徐州翡翠天御               2017 年 9 月     2020 年 6 月   155,448.00     114,132.67         -
385   徐州翡翠之光               2018 年 9 月     2020 年 5 月   291,706.00     138,986.64         -
386   徐州淮海天地               2018 年 1 月    2020 年 12 月   214,583.20     67,655.26          -
387   徐州璟悦                   2018 年 7 月    2020 年 12 月    51,221.99     28,737.51          -
388   徐州时代之光               2019 年 1 月    2021 年 12 月   115,770.41     53,329.94          -
389   徐州万科城                 2017 年 9 月     2020 年 6 月    67,046.14     21,214.25          -
390   徐州新都会                 2018 年 12 月    2020 年 5 月   143,455.26     52,970.04          -
391   烟台城市之光Ⅱ             2019 年 11 月    2021 年 3 月    77,593.13     42,306.70          -
392   烟台城市之光Ⅲ             2018 年 10 月   2020 年 12 月    54,500.32     21,857.68          -
393   烟台翠湖山晓               2019 年 12 月   2021 年 10 月    39,906.40     22,427.40          -
394   烟台翡翠大道               2019 年 7 月    2021 年 12 月   239,986.35     136,787.94         -
395   烟台翡翠长安               2019 年 8 月    2021 年 12 月   155,411.73     76,995.31          -
396   烟台西雅图                 2018 年 8 月     2020 年 4 月    72,238.09     57,052.85          -
397   烟台御龙山                 2018 年 11 月    2020 年 6 月   112,299.42     88,568.42          -
398   盐城翡翠国际               2018 年 8 月     2020 年 3 月    90,599.10     74,565.80          -
399   盐城翡翠书院               2019 年 3 月    2020 年 12 月    57,644.58     48,955.42          -
400   盐城翡翠云台               2019 年 6 月    2020 年 12 月   317,036.05     265,003.92         -
401   扬州城市之光               2018 年 7 月     2020 年 5 月    63,998.80     55,264.20          -
402   扬州教投资产包             2019 年 1 月     2020 年 5 月   278,414.98     185,302.69         -
403   扬州朗润园                 2018 年 10 月   2020 年 11 月    40,182.88     37,457.11          -
404   扬州运河之光               2018 年 7 月     2020 年 3 月   106,090.00     86,332.39          -
405   阳曲金域蓝湾               2018 年 9 月     2021 年 9 月   116,325.71     57,322.25          -
406   营口海港城                 2019 年 3 月     2020 年 5 月   105,584.04     79,490.69       6,772.04

407   漳州龙海金域滨江花园       2019 年 12 月    2021 年 9 月   114,672.65     84,535.25          -

408   镇江翡翠公园               2019 年 12 月   2020 年 12 月   126,645.12     93,560.94          -


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409   镇江翡翠江湾               2018 年 10 月    2020 年 9 月    64,349.00       42,003.39            -
410   镇江金域江湾               2018 年 7 月     2020 年 5 月    49,993.38       31,200.14            -
411   镇江金域蓝湾               2018 年 8 月     2020 年 6 月    107,161.89      56,778.65            -
412   镇江蓝山花园               2018 年 3 月     2020 年 6 月    115,168.68      85,429.41        11,175.12
413   郑州百荣 E5 项目           2019 年 8 月    2021 年 10 月    210,952.68      67,406.56            -
414   郑州兰乔圣菲               2019 年 12 月    2021 年 1 月    126,593.24      74,888.83            -
415   郑州万科大都会             2019 年 3 月     2020 年 7 月    353,046.50      220,128.90           -

416   郑州万科美景金兰苑         2018 年 11 月    2020 年 6 月    397,469.23      322,118.65           -

417   郑州万科美景魅力之城       2019 年 7 月     2020 年 6 月    211,254.31      124,609.72           -

418   郑州万科美景世玠           2017 年 8 月    2020 年 12 月    365,066.93      340,176.61           -

419   郑州万科民安江山府         2019 年 5 月    2021 年 10 月    332,259.68      172,665.51           -

420   郑州万科民安三度湖山       2019 年 4 月     2021 年 4 月    88,958.00       24,389.00            -

421   郑州万科民安星辰           2017 年 10 月    2020 年 9 月    48,664.63       20,240.40            -
422   郑州万科民安云城           2018 年 5 月     2020 年 6 月    177,264.46      144,005.70           -
423   郑州万科盛德世曦           2019 年 9 月     2022 年 6 月    249,451.99      195,094.60           -
424   郑州万科天伦紫台           2019 年 1 月     2020 年 9 月    209,168.93      156,356.06           -
425   郑州万科溪望               2018 年 1 月     2020 年 4 月    193,709.80      176,756.68           -
426   郑州长基云庐               2018 年 12 月   2020 年 10 月    79,505.53       55,268.24            -
427   中山柏悦湾                 2018 年 3 月     2020 年 3 月    27,850.71       24,428.41            -
428   中山金色家园               2017 年 11 月    2020 年 3 月    22,731.00       20,201.20            -
429   中山金域蓝湾               2018 年 10 月    2020 年 3 月    77,972.00       60,646.20            -
430   中山金域中央               2019 年 3 月     2020 年 9 月    264,878.00      208,417.68           -
431   中山万科城                 2018 年 4 月     2020 年 1 月    167,021.45      125,721.67           -
432   中山西湾汇                 2019 年 3 月     2021 年 1 月    256,828.00      193,405.74           -
433   周口万科溥天龙堂           2019 年 3 月     2021 年 6 月    133,859.11      69,207.88            -
434   珠海翡翠中央               2018 年 6 月     2020 年 9 月    210,619.39      175,718.24           -
435   珠海桃源里居               2019 年 10 月    2021 年 7 月    105,428.74      78,724.25            -
436   涿州城际之光               2019 年 11 月    2021 年 4 月    224,997.70      46,871.25            -
437   涿州码头镇项目             2019 年 7 月     2021 年 8 月    190,774.15      114,841.59           -
438   淄博临淄项目               2019 年 8 月     2022 年 3 月    64,085.75       45,646.25            -
439   淄博万科翡翠书院           2018 年 11 月   2020 年 10 月    250,209.77      146,282.28           -
440   淄博万科新都会             2019 年 4 月     2021 年 5 月    74,622.00       43,250.69            -
441   其他                                                           0.00        3,353,919.70          -
442   合计                                                       89,190,128.10   62,449,540.02    227,695.02


             3、公司拟建项目

          截至 2019 年 12 月末,公司主要拟建项目(存货科目拟开发产品)如下:

                                                                                              单位:万元




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          万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要



序号                项目名称              预计开工时间     2019 年末余额       跌价准备

 1     鞍山高新万科城                      2020 年 9 月      39,379.93             -
       霸州孔雀湖-77 亩地、39 亩地项
 2                                         2020 年 5 月      32,553.17             -
       目
 3     北京翡翠西湖雲庐                    2020 年 6 月      292,380.46            -

 4     北京哈洛小镇                        2020 年 4 月      164,967.25            -

 5     长春翡翠滨江                        2020 年 8 月      122,109.00            -

 6     长春公主岭项目                      2020 年 4 月      72,658.05             -

 7     长春硅谷大街项目                    2020 年 4 月      30,593.85             -

 8     长春西宸 A 地块                     2020 年 6 月      58,079.61             -

 9     长春北湖溪望东地块                  2020 年 3 月      107,694.05            -

 10    长沙金色梦想                        2020 年 3 月      24,340.33             -

 11    长沙四季花城                        2020 年 6 月      32,860.22             -

 12    常州教育小镇项目                    2020 年 1 月      251,971.71            -

 13    常州公园大道                        2020 年 7 月      91,935.80             -

 14    常州公园大道二期                    2020 年 6 月      96,689.29             -

 15    常州皇粮浜地块                      2020 年 5 月      58,842.28             -

 16    重庆翡翠公园商业项目                2020 年 4 月      39,431.42             -

 17    重庆凤凰湖 424 亩项目              2020 年 12 月      59,319.00             -

 18    重庆金开悦府                        2020 年 6 月      66,609.83             -

 19    重庆森林公园                        2020 年 4 月      178,623.51            -

 20    重庆水土 103 亩项目                2020 年 12 月      65,596.27             -

 21    重庆水土 111 亩项目                 2020 年 4 月      84,375.72             -

 22    重庆水土 99 亩项目                  2020 年 4 月      56,945.99             -

 23    重庆御澜道                          2020 年 6 月      76,986.13             -

 24    重庆悦来 117 亩项目                 2020 年 6 月      122,659.10            -

 25    重庆悦来 493 亩项目                 2020 年 4 月      389,979.70            -

 26    成都大丰 118 亩项目                 2020 年 3 月      146,638.07            -



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27   成都锦绣                            2021 年 6 月      129,429.75            -

28   成都龙潭 82 亩项目                  2020 年 3 月      103,379.23            -

29   成都天府万科城 1 期                 2020 年 4 月      155,839.08            -

30   成都天府万科城 2 期                 2020 年 7 月      29,347.28             -

31   成都香山 279 亩项目                 2020 年 4 月      450,713.41            -

32   大厂 231、232 地块                  2020 年 8 月      81,879.76             -

33   大厂 233、234 地块                  2020 年 4 月      54,150.20             -

34   大连翡翠春晓                        2020 年 4 月      38,185.48             -

35   大连海港城                          2020 年 4 月      66,763.26         16,962.60

36   大连誉澜道                          2020 年 4 月      68,616.12             -

37   大连钻石湾                          2020 年 4 月      114,436.49            -

38   东莞麻涌大盛 031 地块               2020 年 3 月      83,586.61             -

39   东莞双城水岸                        2020 年 3 月      119,220.50            -

40   东莞万科江湾花园                    2020 年 1 月      73,713.42             -

41   东莞长安莲湖路项目                  2020 年 2 月      136,072.12            -

42   佛山天空之城                        2020 年 9 月      117,422.57            -

43   广州城市之光                        2020 年 6 月     1,220,150.19           -

44   广州金色里程                        2020 年 3 月      20,505.95             -

45   广州世博汇                          2020 年 4 月      237,119.40            -

46   广州增城万科城                      2020 年 3 月      422,424.06            -

47   贵阳翡翠滨江                        2020 年 7 月      24,718.42             -

48   贵阳翡翠公园项目                    2020 年 4 月      287,613.36            -

49   贵阳观湖                            2020 年 6 月      64,087.40             -

50   贵阳万科理想城                      2020 年 6 月      28,316.29             -

51   贵阳溪望                            2020 年 6 月      162,195.69            -

52   贵阳新都荟                          2020 年 6 月      73,800.78             -

53   哈尔滨金域悦府                      2020 年 4 月      137,883.94            -



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54   杭州公望                            2021 年 4 月      48,387.61             -

55   杭州姑娘桥地块                      2020 年 4 月      331,246.23            -

56   杭州良渚文化村                     2021 年 12 月      53,961.37             -

57   杭州瓶窑项目                        2020 年 3 月      165,570.57            -

58   合肥未来之光                       2020 年 12 月      282,421.50        40,190.97

59   惠州双月湾                          2020 年 4 月      21,668.41             -

60   惠州小金口公开地项目                2020 年 3 月      66,594.81             -

61   吉林万科城                          2020 年 7 月      47,815.24             -

62   济南百脉悦府                       2020 年 12 月      108,847.42            -

63   嘉兴潮起东方二期                    2020 年 3 月      115,078.48            -

64   嘉兴东山北地块                      2020 年 1 月      103,071.36            -

65   嘉兴都会东方                        2020 年 1 月      101,246.54            -

66   嘉兴香樟东地块项目                  2020 年 1 月      155,607.84            -

67   昆明昌宏西路项目                    2020 年 6 月      261,036.48            -

68   昆明翡翠滨江                        2020 年 2 月      61,572.37             -

69   昆山高尔夫项目                      2021 年 3 月      35,022.22             -

70   昆山未来之城                        2020 年 6 月      36,314.97             -

71   昆山夏驾河项目                      2020 年 3 月      126,371.71            -

72   廊坊安次龙河项目                    2020 年 4 月      144,691.39            -

73   廊坊启航之光二期                    2020 年 6 月      47,140.30             -

74   临沂新都会项目                      2020 年 6 月      34,664.88             -

75   眉山眉州文化村                      2020 年 4 月      85,203.46             -

76   眉州崇礼新城二期                    2020 年 7 月      172,763.79            -

77   南昌万创科技城 F04/F02 地块        2020 年 10 月      102,070.70            -

78   南京溧水 G09 地块                  2020 年 10 月      152,739.46            -

79   南京南站项目                        2020 年 6 月      253,000.00            -

80   南宁星都荟                          2020 年 6 月      43,643.33             -



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81   南通胜利路西地块                     2020 年 4 月      202,155.27            -

82   宁波东钱湖莫古路项目                 2020 年 4 月      103,981.44            -

83   盘锦兴隆台项目                       2020 年 6 月      35,315.12             -

84   青岛胶州植物园项目                   2020 年 2 月      69,053.37             -

85   三亚森林度假公园                     2020 年 9 月      33,139.90             -

86   上海安亭新镇项目                     2020 年 1 月      76,621.28             -

87   上海七宝 19-04 地块                  2020 年 9 月      130,955.27            -

88   深圳中电宝安项目                     2020 年 8 月      172,329.84            -

89   深圳罗湖食品大厦项目                 2020 年 6 月      247,767.13            -

90   深圳自行车厂项目                     2020 年 5 月      401,873.13            -

91   深圳三星项目                        2020 年 12 月     1,082,017.78           -

92   沈阳北宸之光                         2020 年 3 月      100,597.93            -

93   沈阳富丽华项目                       2020 年 4 月      27,251.10             -

94   沈阳吉宝项目                         2020 年 6 月      53,958.47             -

95   沈阳首府云城                         2020 年 4 月      113,934.40            -

96   沈阳中旅万科城                       2020 年 3 月      98,009.46             -

97   石家庄翡翠书院                       2020 年 8 月      131,132.38            -

98   石家庄未来城                         2020 年 3 月      47,467.17             -

99   苏州安元路项目                       2020 年 4 月      95,063.94             -

100 苏州吴中党校项目                      2020 年 7 月      60,670.95             -

101 台州董家洋东项目                      2020 年 4 月      188,837.62            -

102 台州董家洋西项目                      2020 年 4 月      208,513.45            -

103 太原北营后期                          2020 年 6 月      200,639.07            -

104 太原春和景明                          2020 年 5 月      20,971.21             -

105 太原翡翠晋阳湖                        2021 年 4 月      42,172.00             -

106 太原控制中心项目                      2020 年 5 月      23,656.37             -

107 太原清徐项目                          2020 年 2 月      27,702.37             -



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108 唐山港岛中心                         2020 年 3 月      48,627.63             -

109 唐山新华道项目                       2020 年 4 月      31,730.13             -

110 天津宝坻 024 地块项目                2020 年 4 月      64,961.15             -

111 天津麒麟湿地万科小镇                 2020 年 4 月      22,873.11             -

112 天津四季滨江                         2020 年 6 月      217,100.71            -

113 渭南万科城                           2020 年 4 月      160,356.92            -

114 乌鲁木齐锦荟里                       2020 年 4 月      112,304.21            -

115 乌鲁木齐天山府                       2020 年 4 月      47,893.26             -

116 无锡翡翠东方                         2020 年 2 月      241,084.59            -

117 武汉翡翠滨江                         2020 年 6 月      189,456.01            -

118 武汉万科云城                         2020 年 9 月      142,245.17            -

119 西安翡翠国宾                         2020 年 4 月      106,223.64            -

120 西安金域东郡                         2020 年 6 月      39,779.02             -

121 西安理想城                           2020 年 9 月      113,312.07            -

122 西安万科大都会二期                   2020 年 4 月      35,763.61             -

123 西安万科大都会一期                   2020 年 4 月      38,052.58             -

124 西安万科金域缇香                     2020 年 6 月      80,983.25             -

125 西安万科璞悦                         2020 年 5 月      103,332.27            -

126 西安万科雁鸣湖                       2020 年 1 月      191,089.50            -

127 西昌万科 17 度                       2021 年 3 月      76,076.08             -

128 宿迁十里春风东侧地块                 2020 年 4 月      34,107.18             -

129 徐州北区客运站项目                   2020 年 4 月      80,853.94             -

130 徐州茅村项目 5 号地项目              2020 年 1 月      31,884.10             -

131 烟台翠湖山晓                         2020 年 5 月      50,658.85             -

132 烟台天越湾                          2020 年 12 月      186,259.92            -

133 扬州 885 项目                       2020 年 11 月      60,865.53             -

134 张家口京城上方                       2020 年 5 月      37,960.93             -



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             万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要



   135 漳州龙海金域滨江花园                   2020 年 3 月       121,751.59            -

   136 镇江翡翠公园                           2020 年 7 月       91,471.11             -

   137 郑州万科洛达庙项目                     2020 年 4 月       78,765.85             -

   138 郑州万科民安三度湖山                   2020 年 4 月       27,669.84             -

   139 郑州万科民安星辰                       2020 年 4 月       203,423.32            -

   140 郑州万科民安云城                       2020 年 8 月       136,587.52            -

   141 郑州新田项目                           2020 年 5 月       20,438.69             -

   142 郑州云图                               2020 年 3 月       88,412.76             -

   143 周口万科溥天龙堂                       2020 年 2 月       20,431.70             -

   144 珠海滨海大都会花园                     2020 年 3 月       249,194.97            -

   145 淄博临淄项目                          2020 年 11 月       47,387.46             -

   146 其他                                                    2,767,376.82            -

   147 合计                                                   20,818,077.37        57,153.57


       4、公司规划中项目土地储备情况

       截至 2019 年 12 月 31 日,公司规划中项目的建筑面积为 26,744.89 万平方
  米,其中南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域占比分别为 20.23%、
  23.25%、27.39%和 29.12%。

       截至 2019 年 12 月 31 日,公司境内规划中项目的基本情况如下:

                                  占地面积                         规划建筑面积
    区域         项目数量                             占比                                 占比
                                (万平方米)                       (万平方米)
南方区域                  183         2,150.12          17.08%          5,413.81             20.23%
上海区域                  275         3,337.46          26.50%          6,221.36             23.25%
北方区域                  285         3,724.54          29.58%          7,328.37             27.39%
中西部区域                217         3,380.05          26.84%          7,792.36             29.12%
    合计                  960        12,592.17         100.00%         26,755.89           100.00%

       (七)发行人房地产开发项目的业务运行模式

       发行人总部、区域本部、城市公司及项目公司密切合作发展项目。发行人总
  部及区域本部负责有关项目开发的战略决策,城市公司及项目公司则管理项目的
  日常开发。发行人已建立各种程序及政策规范物业开发流程。

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    发行人标准项目开发流程的核心要素包括选址及市场研究---前期准备---建
设---销售及市场推广---竣工、交付及售后服务。选址、市场研究及土地收购一般
耗时三至六个月,而项目规划、设计及融资耗时平均一般为九个月。项目动工至
一期预售通常为期约六个月,发展物业一期预售及市场推广至交付物业一般耗时
约 19 个月。

    报告期内,部分房地产开发项目是由公司以合作开发模式进行项目开发的。
报告期内,公司与合作方的合作模式主要如下:

    模式一:由公司与合作方共同组建房地产项目公司,合作方作为少数股东参
与开发房地产项目。该等房地产项目公司由发行人实际控制并合并财务报表,是
发行人的子公司;

    模式二:由公司与合作方合资组建房地产项目公司,并由公司实际负责该等
房地产项目的开发。公司与合作方均无法单独对该等房地产项目公司实际控制进
而合并财务报表,或者由合作方对该等房地产项目公司实际控制并合并财务报表。
该等房地产项目公司是发行人的合营/联营公司;

    模式三:由公司与合作方合资组建房地产项目公司,并由合作方实际负责该
等房地产项目的开发。公司与合作方均无法单独对该等房地产项目公司实际控制
进而合并财务报表,或者由合作方对该等房地产项目公司实际控制并合并财务报
表。该等房地产项目公司是发行人的合营/联营公司。

    (八)发行人收入确认原则

    1、2017 年收入确认原则

    (1)销售商品收入

    当收入满足下述条件时,发行人确认销售商品收入:发行人将商品所有权上
的主要风险和报酬已转移给购货方;发行人既没有保留通常与所有权相联系的继
续管理权,也没有对已售出的商品实施有效控制。

    发行人按已收或应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。
房地产销售在房产完工并验收合格,达到了销售合同约定的交付条件,取得了买


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方按销售合同约定交付房产的付款证明时(通常收到销售合同首期款及已确认余
下房款的付款安排)确认销售收入的实现。发行人将已收到但未达到收入确认条
件的房款计入预收款项科目,待符合上述收入确认条件后转入营业收入科目。

    (2)物业出租

    物业出租按与承租方签定的合同或协议规定按直线法确认房屋出租收入的
实现。

    (3)提供劳务收入

    发行人对外提供劳务,于劳务已实际提供时确认相关的收入,在确认收入时,
以劳务已提供,与交易相关的价款能够流入,并且与该项劳务有关的成本能够可
靠计量为前提。物业管理在物业管理服务已提供,与物业管理服务相关的经济利
益能够流入企业,与物业管理服务有关的成本能够可靠地计量时,确认物业管理
收入的实现。

    (4)建造合同收入

    在资产负债表日,建造合同的结果能够可靠估计的,根据完工百分比法确认
合同收入和合同费用。发行人根据已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的
比例确定合同完工进度。

    建造合同的结果不能可靠估计的,发行人分下列情况处理:合同成本能够收
回的,合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认,合同成本在其发生的当
期确认为合同费用;合同成本不可能收回的,在发生时立即确认为合同费用,不
确认合同收入。

    (5)利息收入

    利息收入是按借出货币资金的时间和实际利率计算确定的。

    2、2018-2019 年收入确认原则

    (1)基本原则

    确认满足下列条件之一时,发行人属于在某一段时间内履行履约义务,否则,


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属于在某一时点履行履约义务:

    1)客户在发行人履约的同时即取得并消耗发行人履约所带来的经济利益;

    2)客户能够控制发行人履约过程中在建的商品;

    3)发行人履约过程中所产出的商品具有不可替代用途,且发行人在整个合
同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

    对于在某一时段内履行的履约义务,发行人在该段时间内按照履约进度确认
收入。履约进度不能合理确定时,发行人已经发生的成本预计能够得到补偿的,
按照已经发生的成本金额确认收入,直到履约进度能够合理确定为止。

    对于在某一时点履行的履约义务,发行人在客户取得相关商品或服务控制权
时点确认收入。

    (2)房地产销售合同

    对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求,满足在某一时段内履行履
约义务条件的房地产销售,发行人在该段时间内按履约进度确认收入;其他的房
地产销售在房产完工并验收合格,达到销售合同约定的交付条件,在客户取得相
关商品或服务控制权时点,确认销售收入的实现。

    (3)物业服务合同

    发行人在提供物业服务过程中确认收入。

    (4)物业出租合同

    发行人在租赁合同约定的租赁期内按直线法确认收入。

    (5)建造合同

    发行人在履行履约义务的时段内按履约进度确认收入,发行人根据已经完成
的合同工作量占合同预计总工作量的比例确定履约进度。

    (九)发行人采购模式


    发行人通过招标程序外包所有发展中项目的工程给外聘专业建筑公司,均为


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独立第三方。发行人与超过 50 家建筑公司维持稳固关系,大部分建筑公司与发
行人合作五年以上。发行人负责采购电梯、管道、涂料、地板、厨房用具以及洁
具等特定建材,而钢铁及混凝土混合料等一般及基本建材则通常由建筑承包商采
购。发行人建立集中采购环节,用以实现规模经济及提升议价能力。发行人与全
国信誉良好的供货商建立稳定战略合作关系。


    发行人采购管理部负责采购业务的管理控制。发行人制定包括《万科集团工
程款支付管理规定》《工程采购管理办法》《工程采购实施细则》《供应商管理细
则》《战略合作实施细则》等在内的工程采购管理制度,以规范采购业务操作,
加强集中采购、推行战略合作。通过招标投标等多种采购方式,兼顾采购的效益、
效率和规范性,并运用采购管理平台提升采购的效率和透明度。通过招标投标方
式,严格进行资质预审、经济标和技术标评审,在公平、公正、充分竞争的基础
上择优选择供应商,以保证采购成本和质量的合理性;通过集中采购,整合内部
需求和外部资源,最大限度发挥采购量的优势以实现规模效益;通过战略合作,
在对总包/关键产品/服务供应商进行全面评估的基础上,与评价为最优的供应商
建立长期、紧密、稳定的合作关系,以达到最优采购绩效;发行人各子公司均使
用采购平台,有效提高了采购效率和透明度。发行人将第三方进行的工程质量综
合评估与供应商评估分级挂钩,确定了万科集团合格供应商名录,继续加大对项
目采购规划、采购计划的管理力度,同时在采购付款环节,发行人加强了对支付
环节的审查、核对以及对供应商的后续评估,以保证付款的准确性及合理性。

    (十)发行人销售模式


    发行人通过招标程序聘请销售代理按公司设定的价格促销发行人的物业。营
业纪录期间,发行人 80%以上的物业通过销售代理售出。发行人秉承“为普通人
盖好房子”的理念,大部分物业产品为中小户型住宅单位,建筑面积不超过 144
平方米。主要目标客户为大众市场与首次购房者,以个人为主。发行人也与地方
政府就保障性住房签订建造合同。


    发行人客户不通过销售代理结算销售资金,而是直接与发行人进行资金结算。
购房客户可一次付款或使用按揭贷款。选择一次付清购买价的客户一般须于签署


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相关买卖协议之日期后不迟于六个月悉数结清购买价余额。以按揭贷款付款的客
户须于签署相关买卖协议时支付不少于购买价 30%的首付金额。根据现行法律
及法规,首次购房者最多可获相当于购买价最高 70%的按揭贷款,还款期最多为
30 年。该类买家须于按揭银行发放按揭贷款前,支付按揭贷款未能涵盖的购买
价余额。


    在项目销售管理方面,发行人修订《万科集团销售现场收款管理办法》等制
度,遵循流程明晰、授权审批和岗位职责分离的原则,通过销售管理平台对项目
定价、认购、折扣、签约、回款等业务实施全程控制和记录;在营销风险管理方
面,发行人发布《营销风险自查指引表》等制度,进一步推进销售法律风险检查
和防范工作,规范销售行为;在营销实际业务审批流程方面,所有业务操作均需
履行公司设定的审批流程,其中重大和关键业务操作必须由子公司管理层审批后
方可实施。

    (十一)发行人主要客户及供应商

    1、主要客户

    公司的产品为商品住宅,个人购房者为主力客户群,客户多而且分散。仅部
分政府代建项目,或少数团购现象产生较高营业额。2017 年前 5 名客户的营业
额约为人民币 5.17 亿元,占公司全年营业收入的比例为 0.21%;其中公司最大客
户的营业额约为 1.41 亿元,占公司全年营业收入的比例 0.06%。2018 年前 5 名
客户的营业额约为 20.7 亿元,占公司全年营业收入的比例为 0.7%;其中公司最
大客户的营业额约为 7.0 亿元,占公司全年营业收入的比例约 0.2%。2019 年前
5 名客户的营业额约为 20.2 亿元,占公司全年营业收入的比例为 0.6%;其中公
司最大客户的营业额约为 8.9 亿元,占公司全年营业收入的比例约 0.2%。

    公司的客户较为分散,不存在单个与本公司交易额超过 10%的客户。

    2、主要供应商

    近三年来,公司不断扩大采购范围,深化与合作伙伴的关系。2017 年,公司
从前 5 名材料设备供应商的采购额合计人民币 40.87 亿元,占全年采购总额的
2.55%,占采购总额的比例少于 30%;其中公司向最大供应商的采购额约为人民

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币 9.19 亿元,占全年采购总额的 0.57%。2018 年,公司从前 5 名材料设备供应
商的采购额合计人民币 46.7 亿元,占全年采购总额的 2.0%,占采购总额的比例
少于 30%;其中公司向最大供应商的采购额约为人民币 15.1 亿元,占全年采购
总额的 0.6%。2019 年,公司从前 5 名材料设备供应商的采购额合计人民币 66.9
亿元,占全年采购总额的 3.0%,占采购总额的比例少于 30%;其中公司向最大
供应商的采购额约为人民币 16.6 亿元,占全年采购总额的 0.8%。

    本公司的供应商较为分散,不存在单个与本公司交易额超过 10%的供应
商。


十、关联方及关联交易


       (一)发行人的控股股东

       发行人无控股股东。

       (二)发行人的实际控制人

       发行人无实际控制人。

       (三)发行人的子公司

       截至 2019 年末,发行人纳入合并范围子公司共计 3,624 家。发行人主要子
公司的具体情况参见募集说明书“第六节发行人基本情况”中“发行人控股子公司
的情况”相关内容。

       (四)发行人的合营和联营企业

       截至 2019 年末,发行人无重要的合营和联营企业。发行人合营和联营企业
的具体情况参见募集说明书“第六节发行人基本情况”中“发行人合营、联营公司
情况”相关内容。

       (五)发行人的其他关联方

       截至 2019 年 12 月 31 日,发行人其他关联方情况如下表所示:

                     截至 2019 年 12 月 31 日发行人其他关联方情况


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                                   关联方名称                                             与本公司关联关系
            深圳市地铁集团有限公司                                    对本集团施加重大影响的投资方
            南通尚东商务信息咨询有限公司                              本集团合营企业之子公司
            徽商银行股份有限公司                                      本集团联营企业
            SCPG Holdings Co.,Ltd.                                    本集团联营企业
            深圳市众金汇资产管理有限公司                              本集团联营企业之子公司

                           (六)关联交易情况

                           1、关联方担保情况

                                              截至 2019 年 12 月 31 日关联方提供担保情况

                                                                                                                     单位:万元
                                                                                                                                         担保是否已经
          担保方                             被担保方                与被担保方关系    担保金额 (万元)     担保起始日     担保到期日
                                                                                                                                           履行完毕
万科企业股份有限公司          Gain Pioneer Limited                       全资子公司              446,300    2015/10/30        2020/10/30     尚未到期
万科企业股份有限公司          Fozter Limited                             全资子公司               56,393     2016/4/14         2021/4/14     尚未到期
万科置业 (香港) 有限公司      Allied Glory Development Limited           全资子公司              118,891     2016/10/5         2021/4/19     尚未到期
万科地产 (香港) 有限公司      Sinobird Holding Limited                   全资子公司               15,680     2018/3/28   预计 2020/12/31     尚未到期
万科地产 (香港) 有限公司      Hybest (BVI) Company Limited               全资子公司               16,320     2018/3/29   预计 2020/12/31     尚未到期
万科置业 (香港) 有限公司      Malola Garden City Sdn Bhd                 全资子公司               61,276     2019/3/26         2020/3/26     尚未到期
万科置业 (香港) 有限公司      Allied Glory Development Limited           全资子公司               34,563    2019/11/14         2023/3/31     尚未到期
深圳市万科房地产有限公司      深圳森懋置地有限公司                       全资子公司              114,800     2017/9/15        2022/9/15    尚未到期

上海万科房地产有限公司        上海闵行区万科双语学校                     全资子公司                2,480    2017/12/27        2021/6/27    尚未到期

上海万科房地产有限公司        上海浦东新区民办万科学校                   全资子公司                9,066    2017/12/27        2021/6/27    尚未到期
广州市万科房地产有限公司      广州市万锦房地产有限公司                   全资子公司               55,900     2018/1/18        2021/1/18    尚未到期
北京万科企业有限公司          北京恒燚企业管理有限公司                   全资子公司              323,400    2018/10/10       2023/12/31    尚未到期

万科企业股份有限公司          佛山市南海区万轩房地产有限公司             全资子公司              100,000    2019/12/12       2026/12/12    尚未到期

万科物业发展股份有限公司      万科物业服务 (香港) 有限公司               全资子公司                1,060     2018/5/24        2021/5/24    尚未到期

万科企业股份有限公司          成都万兴产城置业有限公司                   控股子公司              210,000    2019/12/12       2026/12/12    尚未到期

万科企业股份有限公司          成都万隆产城置业有限公司                   控股子公司              130,000    2019/12/10       2026/12/10    尚未到期

万科企业股份有限公司          武汉誉天兴业置地有限公司                   控股子公司              262,500     2019/12/5        2026/12/5    尚未到期

广州市万科房地产有限公司      广州黄埔文冲城中村房地产开发有限公司       控股子公司              125,000      2017/5/9         2020/5/8    尚未到期

广州市万科房地产有限公司      广州黄埔文冲城中村房地产开发有限公司       控股子公司               80,000      2017/8/4         2020/8/3    尚未到期

广州万科置业有限公司          北京万启绣企业咨询管理有限公司                合营公司              60,000    2019/11/22        2024/12/6    尚未到期

上海万科投资管理有限公司      上海申养投资管理股份有限公司                  合营公司               1,435    2016/12/16       2024/12/15    尚未到期

上海万科投资管理有限公司      上海申养投资管理股份有限公司                  合营公司                 451     2019/9/29        2027/9/28    尚未到期

上海万科投资管理有限公司      上海申养投资管理股份有限公司                  合营公司                 697     2019/9/29        2027/9/28    尚未到期

武汉市万科房地产有限公司      武汉金万置业有限公司                          合营公司              16,371    2018/10/10        2021/10/9    尚未到期

深圳市万科房地产有限公司      深圳市万科滨海房地产有限公司                  联营公司              44,750     2017/2/22        2020/2/20    尚未到期

昆明万科房地产开发有限公司    云南澄江老鹰地休闲旅游度假村有限公司          联营公司              40,511    2017/12/29       2022/12/28    尚未到期

昆明万科房地产开发有限公司    云南澄江老鹰地休闲旅游度假村有限公司          联营公司              46,908     2018/1/19        2023/1/19    尚未到期

合肥万科置业有限公司          合肥市碧合房地产开发有限公司                  联营公司              26,975     2018/6/28        2021/6/28    尚未到期




                           2、关联方应收应付款项


                                                                      108
           万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要



                            截至 2019 年 12 月 31 日应收关联方款项

                                                                                   单位:万元
                                                  与本公司   2019 年 12 月   2018 年 12 月
                       单位名称
                                                    关系        31 日           31 日
深圳市凯福投资实业有限公司                        联营企业      335,992.43       491,873.48
上海恺冠臻房地产开发有限公司                      联营企业      324,494.94       300,791.65
上海鑫侨高企业发展有限公司                        联营企业      227,710.26                   -
苏州高新万阳置地有限公司                          联营企业      215,503.94       200,800.73
西宁万灿房地产有限公司                            联营企业      196,464.94       187,324.89
唐山新创房地产开发有限公司                        联营企业      196,246.64         3,162.76
深圳市云上筑建筑有限公司                          联营企业      195,685.18                   -
西宁万澜房地产有限公司                            联营企业      182,837.18       107,732.77
西宁万贤房地产有限公司                            联营企业      149,303.19        15,306.81
通用地产有限公司                                  联营企业      143,519.09                   -
南昌联交科置业有限公司                            联营企业      121,452.32                   -
南京荟宏置业有限公司                              联营企业      120,629.79        74,675.14
上海江杰荣泰置业(集团)有限公司                    联营企业      117,990.16       110,222.98
安徽信万华房地产开发有限公司                      联营企业      111,811.06       115,921.74
盛达置地投资有限公司                              联营企业      110,491.08       104,055.94
上海重万置业有限公司                              联营企业       94,290.03                   -
湖北楚恒置业有限公司                              联营企业       73,963.61                   -
广州市沙步广裕实业发展有限公司                    联营企业       66,695.36                   -
厦门市滨溪置业有限公司                            联营企业       66,506.24        59,823.16
北京金丰融晟投资管理有限公司                      联营企业       64,122.02        55,341.15
济南泰晖房地产开发有限公司                        联营企业       56,908.20        67,107.60
东莞市万科中交中天创合房地产有限公司              联营企业       50,406.17        98,397.50
合肥新辉皓辰地产有限公司                          联营企业       48,069.37        80,702.55
福州市万曦房地产有限公司                          联营企业       46,026.03        53,350.29
常熟市尚源房地产开发有限公司                      联营企业       40,493.25        35,524.29
北京友泰房地产开发有限公司                        联营企业       40,458.64        68,564.52
重庆招科置业有限公司                              联营企业       38,986.04                   -
深圳市创钧投资管理有限公司                        联营企业       38,967.18        66,053.17
北京捷海房地产开发有限公司                        联营企业       38,037.29       111,285.48
VANLINKCOMPANYLIMITED                             联营企业       35,344.48        35,344.36
深圳市鹏金所互联网金融服务有限公司                联营企业       30,000.00                   -
BaylineGlobalLimited                              联营企业       26,527.14        26,527.14
印力商用置业有限公司                              联营企业       26,188.35                   -
安徽皖融置业有限责任公司                          联营企业       23,046.95        36,753.48
北京方宏置业有限责任公司                          联营企业       22,411.99        10,577.32
济南弘碧置业有限公司                              联营企业       22,006.40        29,628.55
福建省万福晟房地产有限公司                        联营企业       21,101.53        21,438.96


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           万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要


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                        单位名称
                                                    关系        31 日           31 日
西宁中房万科实业有限公司                          联营企业       17,346.76        68,810.75
北京京投银泰置业有限公司                          联营企业       16,099.99        16,156.39
北京昌科互联商业运营管理有限公司                  联营企业       15,288.34        14,879.23
成都万兴绿建科技有限公司                          联营企业       15,237.98                   -
东莞市松山湖高科技园区开发有限公司                联营企业       13,797.05        13,800.00
深圳市众金汇资产管理有限公司                      联营企业       12,000.00        84,650.00
成都万德教育咨询有限公司                          联营企业       11,641.69                   -
RichfordTradingLimited                            联营企业       10,727.95         9,360.28
南京金马交通枢纽开发有限责任公司                  联营企业       10,120.05         9,813.65
中国通用新兴地产有限公司                          联营企业        9,609.08                   -
北京天竺万科房地产开发有限公司                    联营企业        8,959.80         7,871.39
济南雅恒房地产开发有限公司                        联营企业        8,021.61         8,018.82
苏州鑫苑万卓置业有限公司                          联营企业        7,950.21        12,997.40
成都锦成行物流有限公司                            联营企业        6,946.28         6,825.68
杭州西投万科置业有限公司                          联营企业        6,660.48         5,725.70
RadiantCrystalLimited                             联营企业        6,628.79         6,622.88
北京首万物业服务有限公司                          联营企业        6,524.98         2,915.60
苏州和泰汇咨询有限公司                            联营企业        5,897.00                   -
宁波航万置业有限公司                              联营企业        5,207.68                   -
漳州市滨北置业有限公司                            联营企业        4,207.10         5,322.69
嘉兴万纬仓储有限公司                              联营企业        4,098.98         3,421.65
南昌洪科置业有限公司                              联营企业        3,842.88         3,820.29
福州市鸿腾房地产开发有限公司                      联营企业        3,839.41                   -
珠海万纬物流发展有限公司                          联营企业        3,761.89                   -
云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司                  联营企业        3,734.58                   -
北京东方瑞盈资产管理有限公司                      联营企业        3,466.68         3,808.45
广州市启日房地产开发有限公司                      联营企业        3,352.57                   -
重庆万滨置业有限公司                              联营企业        3,106.65         3,106.20
东莞市万益房地产有限公司                          联营企业        2,805.00         2,808.90
首万誉业(上海)物业服务有限公司                    联营企业        2,609.85         1,504.65
重庆中航万科峻景置业有限公司                      联营企业        2,497.70                   -
东莞市万悦房地产有限公司                          联营企业        2,269.92         2,132.70
廊坊旷世基业房地产开发有限公司                    联营企业        2,129.34                   -
成都万香沸腾置业有限公司                          联营企业        2,117.89                   -
上海万纬纵横科技有限公司                          联营企业        2,074.81         1,994.86
宁夏中房万科房地产有限公司                        联营企业        1,859.80           474.35
北京光熙康复医院有限公司                          联营企业        1,823.62           466.70
广州万墩仓储有限公司                              联营企业        1,501.67         1,563.12
长沙东方城房地产开发有限公司                      联营企业        1,249.60         1,249.60
西咸新区筑善置业有限公司                          联营企业        1,084.37                   -


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                   单位名称
                                                     关系        31 日           31 日
佛山市长盛建筑科技有限公司                         联营企业        1,029.39                   -
上海鑫侨高置业有限公司                             联营企业        1,000.24       198,677.76
郑州万科华赋教育科技有限公司                       联营企业          906.50           906.50
南宁市兴宁区梅沙幼儿园有限公司                     联营企业          642.69           267.65
杭州祥瑞汽车产业园开发有限公司                     联营企业          607.79           244.88
深圳市万御安防服务科技有限公司                     联营企业          508.47                   -
万纬(成都)仓储设施有限公司                         联营企业          502.47        10,340.84
贵阳聚万生活商业发展有限公司                       联营企业          475.08           342.17
福州市万涛房地产有限公司                           联营企业          395.66              37.26
珠海市万科婆石房地产开发有限公司                   联营企业          348.15           160.65
佛山乐维仓储有限公司                               联营企业          341.57        13,706.57
珠海市万亿纵横资产管理有限公司                     联营企业          308.00           308.00
云南埃姆艾尔钰霖飞机制造投资管理有限公司           联营企业          302.46           272.28
天津万利融汇置业有限公司                           联营企业          301.29                   -
武汉万物仓储管理有限公司                           联营企业          297.39           283.27
上海上房现代物流有限公司                           联营企业          274.53           273.74
佛山万源仓储服务有限公司                           联营企业          260.74           230.88
武汉商汇物流管理有限公司                           联营企业          253.42           225.26
福州安景房地产有限公司                             联营企业          226.35                   -
海宁万普仓储有限公司                               联营企业          193.56           171.33
昆明万昆物流有限公司                               联营企业          154.50           152.34
首万誉业(天津)物业服务有限公司                     联营企业          152.35           152.35
万科商业资产运营发展(北京)有限公司                 联营企业          119.03                   -
南京东泊商业管理有限公司                           联营企业          104.63                   -
苏州高新生命健康小镇建设发展有限公司               联营企业          104.01           200.00
宁波万晨仓储有限公司                               联营企业          101.85              90.53
佛山市高明纬贵仓储有限公司                         联营企业           89.33              87.68
维斯特(福建)物业服务有限公司                       联营企业           67.52               8.80
宁夏万锦房地产有限公司                             联营企业           65.17                   -
南通锦隆置业有限公司                               联营企业           60.00           283.98
成都城投泊寓资产管理有限公司                       联营企业           56.42                   -
浙江三和电梯有限公司                               联营企业           42.82                   -
                                                   联营企业
北京万链建筑科技有限公司                                              38.22              36.21
                                                   子公司
南昌联万置业有限公司                               联营企业           34.69                   -
珠海市万科大塘房地产开发有限公司                   联营企业           21.88              21.88
京亚(南京)供应链管理有限公司                       联营企业           16.77           173.72
珠海市坤元兴股权投资基金合伙企业(有限合伙)         联营企业           14.95       131,051.66
VankeRainbowPartnershipGPLimited                   联营企业           14.40              11.65
东莞市中万凯合实业投资有限公司                     联营企业           13.10              16.30


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                                                     与本公司   2019 年 12 月     2018 年 12 月
                    单位名称
                                                       关系        31 日             31 日
西安科创商业运营管理有限公司                         联营企业           11.23                10.03

WanKangIndustrialInvestmentDevelopmentCo.,Limited    联营企业              8.33               4.74

珠海市横琴岛实业发展有限公司                         联营企业              6.57                   -
ApartmentPropertyHoldingLimited                      联营企业              5.30               4.05
云南万城百年投资开发有限公司                         联营企业              4.00                   -
上海万勤企业管理有限公司                             联营企业              3.68               3.70
深圳市信城盈合房地产有限公司                         联营企业              3.57                   -
昆山博今信息咨询有限公司                             联营企业              2.43               2.43
北京悦荟商业管理有限公司                             联营企业              1.41               1.41
新疆万信观园房地产开发有限公司                       联营企业              1.17                   -
深圳市华堡投资有限公司                               联营企业              0.94                   -
广州市万侨房地产有限公司                             联营企业              0.85               0.50
RegalPortTradingLimited                              联营企业              0.49                   -
东莞市中万永航实业投资有限公司                       联营企业              0.29               1.00
南昌万御安防科技有限公司                             联营企业              0.05                   -
珠海市万马奔腾投资发展合伙企业(有限合伙)             联营企业              0.03           599.94
天津和谐家园建设开发有限公司                         联营企业                 -        90,393.26
中房万科实业有限公司                                 联营企业                 -        36,985.67
南京华侨城置地有限公司                               联营企业                 -        29,827.02
东莞市润地房地产有限公司                             联营企业                 -        28,709.18
常熟市和瑞房地产开发有限公司                         子公司*1                 -        24,847.26
厦门宝呈众华置业有限公司                             子公司*1                 -        20,194.82
佛山保利恒升置业有限公司                             联营企业                 -        15,221.16
南通市通州区东居置业有限公司                         联营企业                 -        14,576.16
济南安齐房地产开发有限公司                           联营企业                 -        13,690.77
苏州恒万置地有限公司                                 联营企业                 -         8,336.53
万科链家(北京)装饰有限公司                           联营企业                 -         6,179.26
佛山市圣桂型贸易有限公司                             联营企业                 -         5,957.92
合肥市碧合房地产开发有限公司                         联营企业                 -         5,903.63
温州万茂置业有限公司                                 联营企业                 -         4,814.77
徐州威润房地产开发有限公司                           联营企业                 -         3,418.32
中长胜基金管理有限公司                               联营企业                 -         3,049.20
上海南都白马房地产开发有限公司                       联营企业                 -         1,503.20
南通万鹏房地产有限公司                               联营企业                 -         1,286.60
东莞市万科商业管理有限公司                           子公司*1                 -         1,053.73
青岛合富锦城置业有限公司                             联营企业                 -           939.52
广州市万科商业管理有限公司                           子公司*1                 -           499.51
苏州高新光耀万坤置地有限公司                         联营企业                 -           455.75
徐州晟荣置业有限公司                                 联营企业                 -           350.00



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                                                 与本公司   2019 年 12 月   2018 年 12 月
                   单位名称
                                                   关系        31 日           31 日
佛山市禅城区梅沙教育培训中心                     联营企业               -           149.10
北京首开万科物业服务有限公司                     联营企业               -           100.67
东莞市中万凯胜实业投资有限公司                   联营企业               -              62.30
北京光熙国际养老服务有限公司                     联营企业               -              20.23
上海诚卫兴置业发展有限公司                       联营企业               -              16.66
东莞市中万昇合实业投资有限公司                   联营企业               -               5.90
武汉高尔夫城市花园房地产开发有限公司             联营企业               -               0.19
杭州锦时置业有限公司                             联营企业               -               0.10
小计:                                                       3,983,286.23     3,546,322.70


杭州西曙置业有限公司                             合营企业      722,992.23                   -
昆明万睿房地产开发有限公司                       合营企业      444,478.68       607,761.88
成都万科南城置业有限公司                         合营企业      427,513.75       415,665.18
天津万安建创置业有限公司                         合营企业      282,901.67       267,755.45
珠海市懋德诚投商业发展有限公司                   合营企业      284,514.00                   -
武汉万地汉宜房地产开发有限公司                   合营企业      256,810.28       228,067.37
天津万安才智置业有限公司                         合营企业      250,774.05       420,769.92
珠海市璞誉诚投商业发展有限公司                   合营企业      242,901.00       242,451.00
北京市中盛兴建房地产开发有限公司                 合营企业      212,304.52       119,932.59
中航万科有限公司                                 合营企业      201,686.80       196,892.25
天津华锦万吉置业有限公司                         合营企业      194,378.65                   -
武汉林岸置业有限公司                             合营企业      181,930.90       175,191.96
昆明万澜房地产开发有限公司                       合营企业      163,913.36       130,002.04
江西万航益富置业有限公司                         合营企业      152,803.45       424,397.72
济南碧岑置业有限公司                             合营企业      146,853.42       163,501.80
北京万越辉置业有限公司                           合营企业      130,542.36       101,168.32
上海新地嘉兆物联网有限公司                       合营企业      128,827.07       124,677.64
北京滨湖恒兴房地产开发有限公司                   合营企业      118,236.67       114,320.00
杭州融恒置业有限公司                             合营企业      112,979.83       197,744.77
北京万龙华开房地产开发有限公司                   合营企业      108,557.60       466,043.30
厦门市雍景湾房地产有限公司                       合营企业       91,675.15        85,132.09
厦门煊泰置业有限公司                             合营企业       88,428.01       101,548.85
杭州锦腾置业有限公司                             合营企业       82,427.71        43,927.71
北京青龙湖盛通房地产开发有限公司                 合营企业       81,512.41       197,170.09
上海万睿房地产有限公司                           合营企业       78,295.32                   -
大连万腾置业有限公司                             合营企业       75,029.07        75,057.95
北京万科东方置业有限公司                         合营企业       72,274.34                   -
北京万毓商业发展有限公司                         合营企业       64,393.81        48,314.54
北京宁溪房地产开发有限责任公司                   合营企业       63,028.39       432,508.23
昆明万洱房地产开发有限公司                       合营企业       57,908.14        32,066.61


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           万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要


                                                  与本公司   2019 年 12 月   2018 年 12 月
                     单位名称
                                                    关系        31 日           31 日
北京龙万华开房地产开发有限公司                    合营企业       57,093.36                   -
宁波开万云海置业有限公司                          合营企业       56,038.80        87,346.60
WklandInvestmentIILimited                         合营企业       55,086.31        55,168.73
苏州工业园区左岸房地产开发有限公司                合营企业       54,059.93        26,476.21
V-NestaFundIII,LP                                 合营企业       53,977.91                   -
北京祥业万科房地产开发有限公司                    合营企业       53,926.61        19,442.69
成都中万怡兴置业有限公司                          合营企业       53,801.97                   -
深圳长湖置业发展有限公司                          合营企业       52,047.65        52,701.68
深圳市万信二号投资企业(有限合伙)                  合营企业       50,237.59        39,563.85
珠海市海愉置业有限公司                            合营企业       47,724.41        33,908.04
深圳市荣兴房地产开发有限公司                      合营企业       45,843.53                   -
上海万筠房地产有限公司                            合营企业       44,257.38        87,335.28
北京万启亨企业管理咨询有限公司                    合营企业       43,850.00                   -
西安曲江创意谷文化产业园区开发有限公司            合营企业       43,350.49                   -
上海万忞企业管理有限公司                          合营企业       38,277.46        35,849.41
上海旭嘉置业有限公司                              合营企业       38,012.48        37,130.40
610LexingtonVentureLP                             合营企业       36,534.88        13,424.85
深圳市深安聚汇实业有限公司                        合营企业       36,471.50        36,686.29
VXCoreIIHoldingLtd                                合营企业       36,434.32        37,657.91
广东万科投资发展有限责任公司                      合营企业       36,365.05                   -
济南万保盛辉房地产开发有限公司                    合营企业       35,803.75        47,946.66
MBERPII(Luxembourg)27Sarl                         合营企业       33,011.37        72,089.36
成都市天府怡心湖建设发展有限公司                  合营企业       32,176.47        29,352.62
宁波天隆置业有限公司                              合营企业       30,462.14        27,128.03
昆山浩捷信息咨询有限公司                          合营企业       30,449.05         1,787.58
北京五和万科置业有限公司                          合营企业       30,384.11         2,022.85
青岛昌明置业有限公司                              合营企业       28,986.65        28,594.61
北京神州数码置业发展有限公司                      合营企业       28,489.50        34,054.39
厦门雅展房地产开发有限公司                        合营企业       27,855.60        27,704.16
温州万誉置业有限公司                              合营企业       27,777.30         5,169.77
ChinaLogisticsPlatformILimited                    合营企业       27,459.02        21,601.27
杭州富耀置业有限公司                              合营企业       26,740.11                   -
青岛万投置业有限公司                              合营企业       26,722.20                   -
南京裕晟置业有限公司                              合营企业       26,037.08       223,003.56
福州市共赢百亿房地产有限公司                      合营企业       25,645.81        61,933.81
珠海经济特区恒盛房产开发有限公司                  合营企业       24,284.81        30,880.40
昆明万珑房地产开发有限公司                        合营企业       23,709.19        23,709.19
AscentWinLimited                                  合营企业       22,491.92        22,487.89
天津万疆置业有限公司                              合营企业       22,179.42        22,179.42
广州市万景房地产有限公司                          合营企业       21,309.11         8,681.39


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                     单位名称
                                                    关系        31 日           31 日
杭州富阳福盈弘投资有限公司                        合营企业       21,012.00        21,012.00
QuasiRichLimited                                  合营企业       20,227.52        19,878.54
上海万库投资管理有限公司                          合营企业       19,214.33              44.54
北京鑫成晶盛商业运营管理有限公司                  合营企业       18,817.86        12,084.22
武汉雅苑万科房地产有限公司                        合营企业       18,749.07        18,449.07
WoolwichJVSarl                                    合营企业       17,973.15        17,123.16
上海万碧房地产有限公司                            合营企业       17,893.80        20,570.02
福建信泰钱隆房地产开发有限公司                    合营企业       17,189.09        15,375.43
扬州万美置业有限公司                              合营企业       15,501.00                   -
福州市万思置业有限公司                            合营企业       14,390.36        26,666.73
天津宁熙房地产开发有限公司                        合营企业       13,257.95         2,111.07
温州万筑开元置业有限公司                          合营企业       13,119.98        50,465.46
温州万碧金房地产有限公司                          合营企业       12,901.32        53,083.50
杭州万广置业有限公司                              合营企业       12,848.42                   -
北京国万置业有限公司                              合营企业       12,615.72        10,272.85
北京万德盈商业运营管理有限公司                    合营企业       12,250.83        24,476.20
南京泰麒置业发展有限公司                          合营企业       12,192.35        21,671.77
HonwillLimited                                    合营企业       12,067.50        12,067.50
富阳永通房地产开发有限公司                        合营企业       11,866.79        20,694.37
天津宁瀚房地产开发有限公司                        合营企业       11,553.55        14,017.18
四川太乙房地产开发有限公司                        合营企业       11,409.27        16,108.98
上海科岸承华企业发展有限公司                      合营企业       10,370.18         8,674.37
巴夫洛(嘉兴)仓储有限公司                          合营企业       10,102.16        13,341.81
V-CloudApartmentIHoldingLimited                   合营企业       10,036.19        10,013.87
成都乐活康养健康管理有限公司                      合营企业        9,682.14                   -
杭州工万产业投资管理有限公司                      合营企业        9,246.56         3,680.01
南京荟合置业有限公司                              合营企业        9,240.89        64,411.69
中投发展有限责任公司                              合营企业        8,241.74                   -
霸州市万鸿房地产开发有限公司                      合营企业        7,257.61         6,715.73
浙江万科坤和房地产开发有限公司                    合营企业        7,074.68        42,765.52
V-NestaInvestmentPartnerIIILimited                合营企业        6,922.09        25,789.20
天津宁晟房地产开发有限公司                        合营企业        6,425.31                   -
北京昌科万联商业运营管理有限公司                  合营企业        6,027.00         6,197.36
华侨城(南昌)实业发展有限公司                      合营企业        5,842.32                   -
武汉金万置业有限公司                              合营企业        5,011.01        18,433.39
中新(天津)商业管理有限公司                        合营企业        4,999.98         4,999.06
烟台万世房地产开发有限公司                        合营企业        4,795.39                   -
武汉星光南岸置业有限公司                          合营企业        2,868.00        31,355.28
景洪皓泰置业有限公司                              合营企业        2,472.08           184.53
秦皇岛市嘉金房地产开发有限公司                    合营企业        1,905.53                   -


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           万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要


                                                  与本公司   2019 年 12 月   2018 年 12 月
                     单位名称
                                                    关系        31 日           31 日
沈阳万科万洲房地产开发有限公司                    合营企业        1,721.16                   -
中投发展(天津)滨海有限责任公司                    合营企业        1,669.40           715.03
重庆荣港物流有限公司                              合营企业        1,368.45         7,299.67
天津市创双置业有限公司                            合营企业        1,275.00         1,275.00
贵州龙里维乐物流园有限公司                        合营企业        1,249.80        14,490.20
深圳市万信未来城制造有限公司                      合营企业        1,222.56           927.60
宁波创未来教育信息咨询有限公司                    合营企业        1,215.90           490.46
温州万祯置业有限公司                              合营企业          836.07                   -
上海恺熠置业有限公司                              合营企业          670.66           629.81
诸暨嘉凯城房地产开发有限公司                      合营企业          623.95                   -
三亚碧海锦晟酒店管理有限公司                      合营企业          572.71                   -
MarriottHoldingsLimited                           合营企业          561.23              21.61
杭州邻嘉健康医疗管理有限公司                      合营企业          550.86               0.58
瑞安市鸿熹置业有限公司                            合营企业          495.05           150.19
杭州富临投资有限公司                              合营企业          493.27           947.59
云南浙联地产有限公司                              合营企业          358.43           600.23
杭州湘格投资管理有限公司                          合营企业          341.36           341.36
长春智慧星教育发展有限公司                        合营企业          331.07                   -
湖南百家汇仓储有限公司                            合营企业          281.59         8,662.61
天津禾万企业管理有限公司                          合营企业          272.85                   -
沈阳贝家房地产经纪有限公司                        合营企业          461.81                   -
海宁万纬仓储设施有限公司                          合营企业          238.11         1,293.87
嘉兴紫元置业有限公司                              合营企业          208.94                   -
上海圆丰文化发展有限公司                          合营企业          208.55           204.14
陕西科庙房地产开发有限公司                        合营企业          203.41           992.82
大理满江康旅投资有限公司                          合营企业          192.18                   -
北京北万怡养企业管理有限公司                      合营企业          188.45         1,138.69
福建中联物业服务有限公司                          合营企业          181.30           143.01
绍兴甄悦房地产开发有限公司                        合营企业          165.00               9.22
北京紫光万誉锦绣物业服务有限公司                  合营企业          161.36                   -
东莞滨海湾万科物业服务有限公司                    合营企业          126.14              57.03
天津市迪万投资有限公司                            合营企业          117.76           109.17
深圳市安居泊寓租赁服务有限公司                    合营企业           91.23                   -
杭州万东仓储有限公司                              合营企业           81.16         1,892.46
上海申养投资管理股份有限公司                      合营企业           66.42              66.42
泉州东海万誉物业服务有限公司                      合营企业           50.32           112.51
武汉宝山汇城置业有限公司                          合营企业           49.54                   -
昆山芯旺威达电子有限公司                          合营企业           46.78              98.10
济南空港现代仓储设施有限公司                      合营企业           44.80           882.06
V-Cloud(HK)Limited                                合营企业           40.46              32.97


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           万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要


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                       单位名称
                                                    关系        31 日             31 日
杭州紫元康润房地产开发有限公司                    合营企业           33.67                30.75
陕西万翔仓储有限公司                              合营企业           32.38                32.38
北京思翼企业管理有限公司                          合营企业           32.00                12.00
张家港康得新未来城投资管理有限公司                合营企业           25.27                     -
天津华康物流有限公司                              合营企业           22.80             259.84
深圳市嘉悦投资发展有限公司                        合营企业           20.00                20.00
广州市万长电子科技有限公司                        合营企业           18.54                18.19
杭州万物坤和物业服务有限公司                      合营企业           17.23                 7.78
VXJinanHKHoldingLimited                           合营企业           14.76                27.74
Shanghai(JQ)InvestmentHoldingsPte.Ltd             合营企业           12.68                10.24
中万投资(天津)有限公司                            合营企业           11.46                10.80
天津智恒企业管理有限公司                          合营企业           10.32                     -
V-CloudManagementInvestmentsLimited               合营企业              7.70               6.45
V-NestaFundIIGPLimited                            合营企业              5.48               5.40
V-NestaFundIIIGPLimited                           合营企业              5.37               5.30
南通万纬物流仓储设施有限公司                      合营企业              4.30               4.30
610LexingtonVentureGPLLC                          合营企业              3.12               2.84
南通卓苏房地产开发有限公司                        合营企业              2.96                   -
BountifulTimeLimited                              合营企业              2.21               1.63
成都紫光万誉物业服务有限公司                      合营企业              2.00                   -
马鞍山紫元置业有限公司                            合营企业              1.87              10.31
天津紫光万誉物业服务有限公司                      合营企业              1.52                   -
云南万科城投房地产有限公司                        合营企业              1.50               1.50
深圳市盈川投资有限公司                            合营企业              1.00                   -
天津联祺行远企业管理咨询有限公司                  合营企业              1.00               1.00
北京东方万科投资管理有限公司                      合营企业              0.90               0.00
大连万城万家置业有限公司                          合营企业              0.76           414.02
天津万锦晟祥房地产开发有限公司                    合营企业              0.11        13,382.33
万科信泰基金管理(深圳)有限公司                    合营企业              0.11                   -
太原国投万科湖畔置业有限公司                      合营企业              0.10               0.10
沈阳万锦物业服务有限公司                          合营企业              0.03              25.54
南京广电万科置业发展有限公司                      合营企业              0.00                   -
上海万锴房地产有限公司                            子公司*1                 -       518,750.35
昆山聚卓企业管理有限公司                          子公司*1                 -       368,998.92
万厚(珠海)资本投资管理有限公司                    合营企业                 -       311,700.00
杭州万爵置业有限公司                              合营企业                 -       228,002.32
杭州金昇房地产开发有限公司                        合营企业                 -       159,353.95
杭州锦康置业有限公司                              合营企业                 -       142,558.42
青岛万珠置业有限公司                              合营企业                 -       138,347.50
武汉硅创置业有限公司                              合营企业                 -       117,760.43


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                  单位名称
                                                   关系        31 日           31 日
深圳市万科云城置地有限公司                       合营企业               -        87,994.05
杭州万璟置业有限公司                             合营企业               -        81,946.51
长沙市万科西海岸置地有限公司                     合营企业               -        80,806.89
苏州俊昌置业有限公司                             合营企业               -        67,163.50
济南中昇投资有限公司                             合营企业               -        66,350.00
大连万君置业有限公司                             子公司*1               -        48,199.96
南京悦颐房地产开发有限公司                       合营企业               -        45,355.90
上海旻万企业发展有限公司                         合营企业               -        32,235.10
天津海纳万塘房地产开发有限公司                   合营企业               -        26,620.00
河北国控房地产开发有限公司                       合营企业               -        22,977.16
御河硅谷(上海)置业有限公司                       合营企业               -        22,526.15
温州万贤置业有限公司                             合营企业               -        21,535.49
海门申万置业有限公司                             合营企业               -        20,783.70
四川万合鑫城置业有限公司                         合营企业               -        18,812.53
杭州锦蓝置业有限公司                             合营企业               -        16,592.36
北京万福阳光投资有限公司                         合营企业               -        16,217.50
大连万兴置业有限公司                             合营企业               -        14,391.01
沈阳新兴置业有限公司                             合营企业               -        12,201.20
南宁万滨房地产有限公司                           合营企业               -        10,529.72
临沂鲁商置地有限公司                             合营企业               -        10,124.75
深圳森懋置地有限公司                             子公司*1               -         9,815.28
北京万金房地产开发有限公司                       合营企业               -         9,426.98
北京万科东地房地产开发有限公司                   合营企业               -         9,075.15
厦门市安象投资有限公司                           子公司*1               -         9,051.32
济南万中置业有限公司                             子公司*1               -         9,002.41
济南万科众享置业有限公司                         合营企业               -         8,883.71
温州德信南湖置业有限公司                         合营企业               -         7,880.18
温州万毅房地产有限公司                           合营企业               -         4,849.62
无锡国信置业有限公司                             合营企业               -         4,536.74
海门坤万置业有限公司                             合营企业               -         4,416.50
海门万和置业有限公司                             合营企业               -         4,396.23
南京裕宁置业有限公司                             子公司*1               -         4,315.92
杭州富民投资有限公司                             合营企业               -         3,670.65
廊坊市金海房地产开发有限公司                     合营企业               -         3,635.87
太仓鹏驰房地产开发有限公司                       其他*2                 -         1,860.32
北京北万颐养企业管理有限公司                     合营企业               -           996.87
合肥一航投资有限公司                             合营企业               -           750.00
成都万新置业有限公司                             合营企业               -           459.10
宁波天筑置业有限公司                             合营企业               -           383.30
温州万享置业有限公司                             合营企业               -           270.27


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                                                        与本公司   2019 年 12 月   2018 年 12 月
                      单位名称
                                                          关系        31 日           31 日
 万创置业(上海)有限公司                                 合营企业               -           222.15
 VXLogisticsIII(HK)HoldingLimited                       合营企业               -           157.57
 上海资贤投资发展有限公司                               合营企业               -           144.31
 深圳市万科安居物业服务有限公司                         合营企业               -           117.79
 浙江安吉金石房地产开发有限公司                         合营企业               -              60.41
 成都万锦南府置业有限公司                               合营企业               -              44.55
 扬州嘉世威建设发展有限公司                             合营企业               -              36.48
 SevenTreasuresRetailPte.Ltd                            合营企业               -              29.56
 OceanRainbowLimited                                    合营企业               -              18.46
 诸暨紫元康达房地产开发有限公司                         合营企业               -              17.96
 V-InLogisticPropertyHKIHoldingLimited                  合营企业               -              17.15

 VankeVelocityPropertyIInvestmentCompanyLimited         合营企业               -              16.36

 宁波东钱湖信达中建置业有限公司                         合营企业               -               8.73
 VXChangshaHKHoldingLimited                             其他*2                 -               3.53
 VXChengduHKHoldingLimited                              合营企业               -               3.53
 VXDongguanHKHoldingLimited                             其他*2                 -               3.53
 VXLogisticsI(HK)HoldingLimited                         合营企业               -               3.53
 VXLogisticsV(HK)HoldingLimited                         合营企业               -               3.53
 VXLogisticsVI(HK)HoldingLimited                        合营企业               -               3.53
 VXLogisticsI(Shanghai)HKHoldingLimited                 其他*2                 -               3.53
 VXLogisticsIX(HK)HoldingLimited                        合营企业               -               3.51
 VXLogisticsVII(HK)HoldingLimited                       合营企业               -               3.51
 VXLogisticsX(HK)HoldingLimited                         合营企业               -               3.51
 VXLogisticsXI(HK)HoldingLimited                        其他*2                 -               3.51
 VXLogisticsXII(HK)HoldingLimited                       其他*2                 -               3.51
 V-InLogisticPropertyIHoldingLimited                    合营企业               -               3.06
 杭州名城博园置业有限公司                               子公司*1               -               2.64
 VankeVelocityPropertyIHoldingCompanyLimited            合营企业               -               2.49
 MainlandcnSIXCompanyLimited                            合营企业               -               2.31
 BuffaloLogistic(2)Limited                              合营企业               -               1.95
 合肥新城创域房地产有限公司                             合营企业               -                   -
 宁波镇海开元和雅置业有限公司                           合营企业               -                   -
 新疆浩华房地产开发有限公司                             合营企业               -                   -
                                                                               -                   -
 小计:                                                             7,471,139.84    10,143,155.35
 合计:                                                            11,454,426.07    13,689,478.05


注:*1 该公司 2019 年末已变更为子公司;*2 发行人 2019 年度处置持有的该公司股权,该
公司于 2019 年末已非发行人的关联企业。



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                             截至 2019 年 12 月 31 日应付关联方款项

                                                                                   单位:万元

                                                                2019 年 12 月     2018 年 12 月
单位名称                                       与本公司关系
                                                                    31 日            31 日
苏州高新新吴置地有限公司                       联营企业             216,518.97        258,379.58
北京万湖房地产开发有限公司                     联营企业             214,353.59        227,886.57
天津和谐家园建设开发有限公司                   联营企业             180,473.51                    -
深圳市国际联合置地有限公司                     联营企业             165,900.00                    -
上海诚卫兴置业发展有限公司                     联营企业             127,287.14                    -
佛山市南海区万瑞投资有限公司                   联营企业             125,239.57        163,684.20
济南盛唐置业有限公司                           联营企业             114,010.14        128,237.27
深圳市万科滨海房地产有限公司                   联营企业             100,238.94        150,433.91
山西九昌翡翠房地产开发有限公司                 联营企业              91,597.71         78,268.78
厦门万特福房地产开发有限公司                   联营企业              86,645.43         83,713.68
VankeRainbowPartnership,LP                     联营企业               84,647.77         84,650.58

武汉长江科技开发有限公司                       联营企业               64,487.13         73,369.56

合肥永拓置业发展有限公司                       联营企业               61,736.66         51,166.73

杭州锦和置业有限公司                           联营企业               53,681.64         54,026.10

东莞时富花园开发有限公司                       联营企业               46,804.80         31,000.00

上海港万房地产有限公司                         联营企业               45,940.48         44,615.02

南京华侨城置地有限公司                         联营企业               42,451.05                   -

芜湖万科信达房地产有限公司                     联营企业               40,952.22         64,129.50

成都天利万鑫实业有限责任公司                   联营企业               31,513.31                   -

广州花都雅展房地产开发有限公司                 联营企业               30,935.32         31,178.07

南通锦恒置业有限公司                           联营企业               30,198.61         31,474.44

贵州劲祥鸿房地产开发有限公司                   联营企业               20,617.86         28,701.32

北京金第房地产开发有限责任公司                 联营企业               20,033.55         21,110.19

昆山源翔置业有限公司                           联营企业               20,001.34         20,001.34

北京金隅万科房地产开发有限公司                 联营企业               19,936.04         20,661.96

贵阳市金城汇置业有限公司                       联营企业               17,903.50           167.82

重庆云畔置业有限公司                           联营企业               17,892.03         21,134.06

珠海财富贸易有限公司                           联营企业               17,172.11          2,650.88

徐州苏科置业有限公司                           联营企业               17,098.32         39,588.61

广州天禧房地产开发有限公司                     联营企业               16,224.85         21,850.35

广州市万尚房地产有限公司                       联营企业               14,776.87         14,308.22

青岛合富锦城置业有限公司                       联营企业               14,446.69                   -

中房万科实业有限公司                           联营企业               14,326.65                   -

山东华艺置业有限公司                           联营企业               13,798.43         24,031.89

UltimateVantageLimited                         联营企业               13,260.81              33.83

重庆中航万科云岭置业有限公司                   联营企业               12,662.61          5,628.29



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             万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要


                                                                 2019 年 12 月     2018 年 12 月
单位名称                                        与本公司关系
                                                                     31 日            31 日
苏州高新光耀万坤置地有限公司                    联营企业               10,978.65                   -

陕西富平石川河房地产开发有限责任公司            联营企业               10,511.63         12,023.45

杭州锦繁置业有限公司                            联营企业                9,094.45         23,998.56

徐州晟荣置业有限公司                            联营企业                9,066.74                   -

悦榕酒店服务(北京)有限公司                      联营企业                8,305.63          8,200.00

上海唯家房地产咨询有限公司                      联营企业                8,209.62                   -

北京半岛印力商业运营管理有限公司                联营企业                8,114.76                   -

陕西华联置业发展有限公司                        联营企业                7,386.46          7,751.63

徐州威润房地产开发有限公司                      联营企业                7,370.74                   -

万科链家(北京)装饰有限公司                      联营企业                7,332.75                   -

成都一航万科滨江房地产开发有限公司              联营企业                6,293.34          6,902.24

云南万塍隆房地产开发有限公司                    联营企业                6,186.00          6,186.00

深圳市龙岗区特发万科城投置地有限公司            联营企业                5,250.00          5,250.00

南通万鹏房地产有限公司                          联营企业                5,011.08                   -

泉州市万科骏禾置业有限公司                      联营企业                4,985.60          5,034.37

贵阳龙华房地产开发有限公司                      联营企业                4,856.78                   -

温州新都置业有限公司                            联营企业                4,703.13          9,840.84

苏州恒万置地有限公司                            联营企业                4,674.70                   -

浙江万鼎房地产开发有限公司                      联营企业                4,662.03         16,082.10

济南安齐房地产开发有限公司                      联营企业                4,518.95                   -

悦梁建筑设计咨询(上海)有限公司                  联营企业                4,100.00          2,800.00

南通万家商务信息咨询有限公司                    联营企业                3,960.70          2,997.70

济南泰盛房地产开发有限公司                      联营企业                3,810.43          9,800.00

南通永创商务信息咨询有限公司                    联营企业                3,686.36          2,519.11

合肥市碧合房地产开发有限公司                    联营企业                3,605.41                   -

中海宏洋置业(徐州)有限公司                      联营企业                3,274.26         11,072.16

北京城建万科天运置业有限公司                    联营企业                3,120.20         16,751.30

贵州泰联房地产开发有限公司                      联营企业                3,064.58                   -

深圳市平吉投资管理有限公司                      联营企业                3,000.00          5,000.00

温州万茂置业有限公司                            联营企业                2,541.53                   -

上海中建信万经济发展有限公司                    联营企业                2,500.00          2,500.00

东莞市中万凯胜实业投资有限公司                  联营企业                2,176.82                   -

上海万科长宁置业有限公司                        联营企业                2,114.70          3,523.93

上海南都白马房地产开发有限公司                  联营企业                1,537.03                   -

项榕商务咨询(上海)有限公司                      联营企业                1,160.00                   -

VallianceCapitalL.P.                            联营企业                1,072.38           712.98

佛山保利恒升置业有限公司                        联营企业                 778.84                    -

南通市通州区东居置业有限公司                    联营企业                 763.82                    -

VankeRainbowPurchaserLimited                    联营企业                 653.79            662.98

上海筑浦投资管理有限公司                        联营企业                 643.57               47.56


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            万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要


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单位名称                                       与本公司关系
                                                                    31 日              31 日
珠海市万维纵横物业服务有限公司                 联营企业                 609.56              860.59

广西琮岳房地产有限公司                         联营企业                 580.00              580.00

广州银业君瑞房地产开发有限公司                 联营企业                 547.67                 22.18

深圳市万正房地产有限公司                       联营企业                 500.00              500.00

昆明云广投资有限公司                           联营企业                 490.00                      -

长春万科溪之谷房地产开发有限公司               联营企业                 464.03             1,417.93

苏州万科商业管理有限公司                       联营企业                 455.87              278.39

深圳万科景耀投资发展有限公司                   联营企业                 437.50                      -

江西唯家房地产咨询有限公司                     联营企业                 365.11              117.47

广州科讯实业有限公司                           联营企业                 360.00                      -

福州市万卓房地产有限公司                       联营企业                 294.62             1,626.87

深圳市联堡实业发展有限公司                     联营企业                 290.00                      -

太原万科长宁房地产开发有限公司                 联营企业                 274.29              300.00

武汉英立德教育投资有限公司                     联营企业                 248.72                      -

上海万狮置业有限公司                           联营企业                 242.04             4,428.40

合肥一航万科地产有限公司                       联营企业                 210.82              264.61

云南澄江蓝岸酒店管理有限公司                   联营企业                 197.88                      -

深圳市壹海城商业物业管理有限公司               联营企业                 122.13             3,155.89

宁夏正辉房地产开发有限公司                     联营企业                     54.28           159.25

北京光熙国际养老服务有限公司                   联营企业                     52.48                   -

西宁万唐房地产有限公司                         联营企业                     49.94                   -

宁夏万鹏房地产开发有限公司                     联营企业                     46.80              77.36

宁夏万悦房地产有限公司                         联营企业                     27.78              32.17

北京首开万科物业服务有限公司                   联营企业                     27.65                   -

福讯信息技术有限公司                           联营企业                     27.02              70.39

宁夏悦家房地产开发有限公司                     联营企业                     22.44           175.49

泉州市万悦装修有限公司                         联营企业                     19.80              19.90

万商零售发展(深圳)有限公司                     联营企业                     12.18                   -

上海思储纬供应链有限公司                       联营企业                     10.09                   -

东莞市中万昇合实业投资有限公司                 联营企业                      3.71                   -

杭州锦时置业有限公司                           联营企业                      0.90                   -

深圳市宝枡投资有限公司                         联营企业                      0.71                   -

深圳市华樘投资有限公司                         联营企业                      0.55                   -

深圳市中万华凯实业投资有限公司                 联营企业                      0.14                   -

上海润筑企业管理有限公司                       联营企业                      0.04               0.00

常熟深国投商用置业有限公司                     联营企业                      0.03                   -

VankicInvestment(CaymanIslands)Ltd.            联营企业                      0.03               0.03

上海万颛企业管理有限公司                       联营企业                      0.01                   -

苏州深国投商用置业有限公司                     联营企业                      0.01                   -

GoldValueLimited                               联营企业                      0.00               0.00


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单位名称                                      与本公司关系
                                                                   31 日              31 日
北京五园科盛房地产开发有限公司                联营企业                     0.00                0.00

廊坊旷世基业房地产开发有限公司                联营企业                         -         58,160.97

中投基业(天津)投资有限公司                    联营企业                         -         38,424.31

云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司              联营企业                         -         22,232.56

上海重万置业有限公司                          联营企业                         -         21,303.06

淮安万纬智能仓储设施管理有限公司              子公司*1                         -         12,367.08

珠海万纬物流发展有限公司                      联营企业                         -          6,511.40

成都万香沸腾置业有限公司                      联营企业                         -          5,000.00

佛山市万科商用物业管理有限公司                子公司*1                         -          4,103.13

重庆中航万科峻景置业有限公司                  联营企业                         -          3,808.06

上海静园房地产开发有限公司                    其他*2                           -          3,121.92

云南万城百年投资开发有限公司                  联营企业                         -          1,783.10

福州市万科商业管理有限公司                    子公司*1                         -          1,433.76

深圳市瑧万实业有限公司                        子公司*1                         -          1,000.00

佛山市翊辉房地产有限公司                      联营企业                         -           990.00

新疆万信观园房地产开发有限公司                联营企业                         -           798.00

广州永万预制构件有限公司                      联营企业                         -           339.88

宁波航万置业有限公司                          联营企业                         -           215.42

福州市鸿腾房地产开发有限公司                  联营企业                         -           144.62

佛山市长盛建筑科技有限公司                    联营企业                         -           142.94

万科商业资产运营发展(北京)有限公司            联营企业                         -              56.66

厦门市万科商业物业管理有限公司                子公司*1                         -              33.47

厦门市万象更鲜日用百货有限公司                子公司*1                         -              27.16

宁夏万锦房地产有限公司                        联营企业                         -              17.23

长沙市万科商业管理有限公司                    子公司*1                         -              14.54

厦门市大食汇餐饮管理有限公司                  子公司*1                         -               8.87

天津万利融汇置业有限公司                      联营企业                         -               7.28

中山市科腾商用物业管理有限公司                子公司*1                         -               0.86



小计:                                                             2,397,889.98       2,131,872.85



深圳市万科云城房地产开发有限公司              合营企业              909,746.32        1,239,674.19

上海广欣投资发展有限公司                      合营企业              409,375.71          134,126.20

重庆瑞安天地房地产发展有限公司                合营企业              267,448.60           59,864.87

杭州锦蓝置业有限公司                          合营企业              162,054.55                     -

北京昌业房地产开发有限公司                    合营企业              149,704.00          267,405.75

天津信科置业有限公司                          合营企业              132,392.02          128,399.27

杭州万晨置业有限公司                          合营企业              123,333.43          157,421.12

宁波开投明海置业有限公司                      合营企业              109,451.77          126,656.41

重庆星畔置业有限公司                          合营企业              107,720.14           92,366.18


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单位名称                                      与本公司关系
                                                                   31 日            31 日
苏州迅和置业有限公司                          合营企业               99,950.27        117,265.00

成都润万置业有限公司                          合营企业               95,695.93                   -

合肥一航投资有限公司                          合营企业               95,144.96                   -

佛山市南海区万扬房地产有限公司                合营企业               93,873.37         99,040.27

无锡国信置业有限公司                          合营企业               90,365.96                   -

深圳市龙城广场房地产开发有限公司              合营企业               90,151.15        261,192.14

深圳城盛房地产开发有限公司                    合营企业               87,651.86         81,996.04

杭州锦业置业有限公司                          合营企业               86,504.78         49,170.92

海门新雅房地产开发有限公司                    合营企业               86,396.57                   -

西安雁顺置业有限公司                          合营企业               81,953.36         88,893.55

无锡市辰万房地产有限公司                      合营企业               75,247.36          7,729.53

重庆锦澜实业有限公司                          合营企业               72,062.83         83,985.14

沈阳圣丰御景房地产开发有限公司                合营企业               71,642.11         63,881.75

宁波万应置业有限公司                          合营企业               66,374.71        132,195.81

温州万楷置业有限公司                          合营企业               65,661.56         64,737.56

温州市梁旭置业有限公司                        合营企业               65,570.60         90,222.03

杭州京科置业有限公司                          合营企业               64,634.43         81,731.39

新疆浩华房地产开发有限公司                    合营企业               64,181.61         64,282.64

上海合庭房地产开发有限公司                    合营企业               63,181.39         68,664.96

沈阳永昌盛房产开发有限公司                    合营企业               61,582.24         33,535.72

无锡市北联投资发展有限公司                    合营企业               60,940.56         60,926.57

苏州高新万科置地有限公司                      合营企业               60,820.67         96,989.12

青岛龙泰锦钰置业有限公司                      合营企业               56,190.36         45,000.00

宁波市鄞州城投置业有限公司                    合营企业               54,548.79         56,471.47

武汉联投万科生态城房地产有限公司              合营企业               54,500.24         92,072.05

北京万启绣企业管理咨询有限公司                合营企业               54,202.81                   -

漳州市万科滨江置业有限公司                    合营企业               48,101.92         94,546.01

合肥新城创域房地产有限公司                    合营企业               44,987.05         40,616.03

扬州万胜置业有限公司                          合营企业               43,496.78         30,645.05

深圳市万信一号投资企业(有限合伙)              合营企业               40,000.00         40,000.00

北京祥筑房地产开发有限公司                    合营企业               38,471.65        104,379.60

长沙市万科西海岸置地有限公司                  合营企业               37,533.25                   -

上海万谊龙置业有限公司                        合营企业               37,269.51         53,129.29

长沙市领域投资有限公司                        合营企业               36,814.78         36,592.86

上海北万置业有限公司                          合营企业               34,159.99                   -

杭州万科大家房地产开发有限公司                合营企业               33,753.48         25,105.09

上海加来房地产开发有限公司                    合营企业               33,416.33         31,330.85

温州万瑞置业有限公司                          合营企业               32,984.54         59,726.92

杭州万臻置业有限公司                          合营企业               32,562.69         28,046.60

四川万合鑫城置业有限公司                      合营企业               32,419.88                   -


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           万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要


                                                               2019 年 12 月     2018 年 12 月
单位名称                                      与本公司关系
                                                                   31 日            31 日
常熟万中城房地产有限公司                      合营企业               30,179.82         92,879.01

青岛万湖置业有限公司                          合营企业               30,016.88         28,141.88

深圳市万科云城置地有限公司                    合营企业               29,378.68                   -

南宁万滨房地产有限公司                        合营企业               29,273.86                   -

海门申万置业有限公司                          合营企业               27,586.91                   -

海宁开元名都置业有限公司                      合营企业               27,474.10         31,396.49

常熟中南香缇苑房地产有限公司                  合营企业               27,456.44         90,946.54

成都万锦南府置业有限公司                      合营企业               24,123.57                   -

北京首开万科房地产开发有限公司                合营企业               23,745.35         53,146.17

杭州万照置业有限公司                          合营企业               23,158.84         22,475.87

天津梅江秋实置业有限公司                      合营企业               22,550.90         21,335.28

扬州万景置业有限公司                          合营企业               22,290.46                   -

长沙市领域房地产开发有限公司                  合营企业               20,683.62         18,895.68

南京悦颐房地产开发有限公司                    合营企业               20,483.74                   -

富阳东润置业有限公司                          合营企业               20,385.23         18,705.03

御河硅谷(上海)建设发展有限公司                合营企业               20,313.45         39,423.60

上海乐都置业有限公司                          合营企业               19,841.81         23,837.47

武汉硅创置业有限公司                          合营企业               19,820.12                   -

天津海纳万塘房地产开发有限公司                合营企业               19,383.33                   -

大连万兴置业有限公司                          合营企业               19,073.02                   -

杭州万璟置业有限公司                          合营企业               19,037.76                   -

中万筑想企业管理咨询(天津)有限公司            合营企业               18,832.76         18,833.41

广州市万臻房地产有限公司                      合营企业               18,464.20         15,758.81

杭州万爵置业有限公司                          合营企业               18,040.91                   -

大连万城之光置业有限公司                      合营企业               18,027.75         95,246.94

河北国控房地产开发有限公司                    合营企业               17,113.69                   -

杭州万业置业有限公司                          合营企业               15,613.41         18,200.26

深圳市滨海酒店资产有限公司                    合营企业               15,000.00                   -

无锡市晨业房地产有限公司                      合营企业               14,689.31          8,117.08

中万新创(珠海)投资管理企业(有限合伙)          合营企业               14,454.54         35,086.71

天万投资控股有限公司                          合营企业               14,028.53         12,590.27

杭州锦康置业有限公司                          合营企业               13,950.92                   -

徐州铭辉置业有限公司                          合营企业               13,633.06         15,321.50

山东小珠山建设发展有限公司                    合营企业               13,596.96         33,487.15

宁波镇海开元和雅置业有限公司                  合营企业               12,538.25         14,752.05

扬州万铭置业有限公司                          合营企业               12,488.92              11.46

上海谊智企业发展有限公司                      合营企业               12,455.33                   -

杭州金昇房地产开发有限公司                    合营企业               12,444.85                   -

广州知识城置业发展有限公司                    合营企业               12,435.35        141,497.54

扬州启辉置业有限公司                          合营企业               12,283.80                   -


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            万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要


                                                                2019 年 12 月     2018 年 12 月
单位名称                                       与本公司关系
                                                                    31 日            31 日
杭州富阳万朝置业有限公司                       合营企业               11,103.47         11,803.05

成都万新置业有限公司                           合营企业               10,079.82                   -

上海新宝置业有限公司                           合营企业               10,019.81              35.71

重庆两江万科投资有限公司                       合营企业                9,284.88          9,284.87

北京京投万科房地产开发有限公司                 合营企业                9,094.27          9,576.60

张家港嘉凯城房地产开发有限公司                 合营企业                8,390.81                   -

北京万金房地产开发有限公司                     合营企业                8,099.49                   -

V-NestaFundII,LP                               合营企业                7,575.19          7,475.52

                                               合营企业的子公
北京万启安企业管理咨询有限公司                                         7,412.38                   -
                                               司

济南万科众享置业有限公司                       合营企业                7,151.87                   -

天津松科房地产有限公司                         合营企业                6,467.37          6,458.11

北京万科东地房地产开发有限公司                 合营企业                6,115.75                   -

温州万贤置业有限公司                           合营企业                5,773.06                   -

杭州富民投资有限公司                           合营企业                5,345.10                   -

杭州协鼎置业有限公司                           合营企业                5,202.37         20,039.33

南京凯瑞置业有限公司                           合营企业                5,015.09         37,886.01

内蒙古城投万科投资发展有限公司                 合营企业                5,000.00          5,000.00

苏州俊昌置业有限公司                           合营企业                4,722.53                   -

北京东万恒冠经济咨询中心(有限合伙)             合营企业                4,620.02                   -

沈阳新兴置业有限公司                           合营企业                4,510.61                   -

北京万城永辉置业有限公司                       合营企业                4,090.95         13,799.16

临沂鲁商置地有限公司                           合营企业                3,972.60                   -

北京绿城阳光投资有限公司                       合营企业                3,936.26                   -

万创置业(上海)有限公司                         合营企业                3,793.14                   -

济南中昇投资有限公司                           合营企业                3,750.00                   -

唐山万润房地产开发有限公司                     合营企业                3,703.18          7,411.33

广东科筑住宅集成科技有限公司                   合营企业                3,662.24           582.47

扬州嘉世威建设发展有限公司                     合营企业                3,565.24                   -

青岛万珠置业有限公司                           合营企业                3,494.66                   -

南京龙西置业有限公司                           合营企业                3,487.84          5,160.89

太原金郡同达房地产开发有限公司                 合营企业                3,335.17         11,086.45

廊坊市金海房地产开发有限公司                   合营企业                3,147.90                   -

温州万享置业有限公司                           合营企业                2,994.48                   -

武汉万科青安居房地产有限公司                   合营企业                2,988.34          2,938.44

廊坊市万都房地产开发有限公司                   合营企业                2,965.57          2,965.57

上海玖开投资管理有限公司                       合营企业                2,947.09          2,947.07

济南万润教育咨询有限公司                       合营企业                2,844.79          5,011.38

温州德信南湖置业有限公司                       合营企业                2,707.73                   -

天津恒京企业管理有限公司                       合营企业                2,500.00          5,000.00


                                             126
             万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)募集说明书摘要


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单位名称                                        与本公司关系
                                                                     31 日              31 日
河北冀资万科房地产开发有限公司                  合营企业                2,500.00            2,500.00

天津万津城置业有限公司                          合营企业                2,498.90            2,498.90

温州万毅房地产有限公司                          合营企业                2,363.01                     -

EagleOneGlobalLimited(BVI)                      合营企业                2,357.28                     -

V-NestaInvestmentPartnerIILimited               合营企业                1,925.67             985.35

横琴万科云地商务咨询合伙企业(有限合伙)          合营企业                1,600.00            1,600.00

上海万双建筑技术有限公司                        合营企业      &