万科A:2020年半年度报告摘要

万科企业股份有限公司
CHINA VANKE CO., LTD.



 2020 年半年度报告摘要

    A 股证券代码:000002、299903

   A 股证券简称:万科 A、万科 H 代

      公告编号:〈万〉2020-095




           二〇二〇年八月
                                                                万科企业股份有限公司 2020 年半年度报告摘要


一、重要提示

    本半年度报告摘要来自半年度报告全文,为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划,
投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读半年度报告全文。除另有界定外,本半年度报告摘要所用词汇与半
年度报告全文所界定释义相同。
    本报告已经公司第十九届董事会第二次会议审议通过。唐绍杰董事因公务原因未能亲自出席本次会议,
授权李强强董事代为出席会议并行使表决权。除此之外,其他各位董事均亲自出席了本次董事会会议。
    本报告未经审计之财务报告乃按照中国会计准则编制,毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)根
据《中国注册会计师审阅准则第2101号—财务报表审阅》执行了审阅工作并出具了审阅报告。
    董事会主席郁亮,执行副总裁、财务负责人韩慧华声明:保证本报告中财务报告的真实、准确和完整。
    公司2020年半年度不派发现金红利,不送红股,不以公积金转增股本。
    本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述,不构成本集团(指万科企业股份有限公司及其附属
公司)对投资者的实质承诺,敬请投资者对此保持足够的风险认识,理解计划、预测与承诺之间的差异,
注意投资风险。


二、公司基本情况

(一)公司简介

1、基本信息

       A 股股票上市地        深圳证券交易所(以下简称“深交所”)
        A 股股票简称         万科A
        A 股股票代码         000002
       H 股股票上市地        香港联合交易所有限公司
                             万科企业、万科 H 代(该简称仅供本公司原 B 股股东通过境内证券公司交易系统交易其
        H 股股票简称
                             因 B 转 H 而持有的本公司 H 股股份使用。)
                             02202、299903(该代码仅供本公司原 B 股股东通过境内证券公司交易系统交易其因 B 转
        H 股股票代码
                             H 而持有的本公司 H 股股份使用。)


2、联系人和联系方式

                                       董事会秘书                                     证券事务代表
         姓名           朱旭                                         吉江华
       联系地址         中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心   中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
         电话           0755-25606666                                0755-25606666
         传真           0755-25531696                                0755-25531696
       电子信箱         IR@vanke.com                                 IR@vanke.com


(二)主要财务数据和财务指标

                                                                                                 单位:人民币元
              项目                        2020 年 1-6 月             2019 年 1-6 月           比上年同期增减




                                                    1
                                                                                   万科企业股份有限公司 2020 年半年度报告摘要

   营业收入                                             146,349,506,729.71             139,320,076,841.33                       5.05%
   营业利润                                              26,563,983,478.45                 27,855,979,909.30                   -4.64%
   利润总额                                              26,450,444,828.99                 27,725,984,144.21                   -4.60%
   归属于上市公司股东的净利润                            12,507,519,556.50                 11,841,752,171.43                    5.62%
   扣除非经常性损益后归属于上市公司股东
                                                         12,114,207,886.28                 11,749,678,942.31                    3.10%
   的净利润
   经营活动产生的现金流量净额                            22,605,962,036.88                  8,853,110,066.35                  155.34%
   基本每股收益                                                          1.11                           1.06                    3.98%
   稀释每股收益                                                          1.11                           1.06                    3.98%
   净资产收益率(全面摊薄)                                           6.39%                           7.35%        减少 0.96 个百分点
   净资产收益率(加权平均)                                           6.44%                           7.26%        减少 0.82 个百分点
                         项目                        2020 年 6 月 30 日             2019 年 12 月 31 日                 比年初数增减
   资产总额                                           1,806,186,613,769.10            1,729,929,450,401.23                      4.41%
   负债总额                                           1,514,930,506,717.89            1,459,350,334,988.27                      3.81%
   归属于上市公司股东的净资产                           195,617,745,446.49             188,058,491,912.82                       4.02%
   股本(股)                                            11,617,732,201.00                 11,302,143,001.00       增加 315,589,200 股
   归属于上市公司股东的每股净资产                                       16.84                         16.64                   1.19%
   资产负债率                                                         83.87%                         84.36%        减少 0.49 个百分点
   净负债率                                                           27.02%                         33.87%        减少 6.85 个百分点
    注:净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产


    (三)公司股东数量及持股情况

                                                                                                                            单位:股
2020 年 6 月 30 日股东    406,789 户(其中 A 股 406,742 户,   2020 年 7 月 31 日股东总        461,713 户(其中 A 股 461,666 户,H 股 47
总数                      H 股 47 户)                         数                              户)
                                                        前 10 名股东持股情况
                                                                                                                   持有有
                                                     股东        持股                          报告期内增减变      限售条    质押或冻结
                   股东名称                                                     持股总数
                                                     性质        比例                              动情况          件股份    的股份数量
                                                                                                                   数量
                                                   境内国有
深圳市地铁集团有限公司                                          27.91%      3,242,810,791                      0        0                0
                                                     法人
HKSCC NOMINEES LIMITED                             境外法人     16.30%      1,893,454,374         + 315,576,100         0                0

香港中央结算有限公司                               境外法人      4.30%                              +10,760,060         0                0
                                                                                499,118,603
国信证券-工商银行-国信金鹏分级 1 号集合资
                                                     其他        3.93%                                         0        0                0
产管理计划                                                                      456,993,190
大家人寿保险股份有限公司-万能产品                   其他        2.13%          247,720,833         -95,303,266         0                0
                                                   境内国有
中央汇金资产管理有限责任公司                                     1.63%                                         0        0                0
                                                     法人                       189,566,000
招商财富-招商银行-德赢 1 号专项资产管理计
                                                     其他        1.26%                             -183,097,100         0                0
划                                                                              146,255,820
                                                   境内国有
中国证券金融股份有限公司                                         1.14%                                         0        0                0
                                                     法人                       132,669,394

中国人寿保险股份有限公司-分红-个人分红             其他        0.97%                             + 15,947,894         0                0




                                                                  2
                                                                            万科企业股份有限公司 2020 年半年度报告摘要
-005L-FH002 深                                                          113,249,670

中国人寿保险股份有限公司-传统-普通保险产
                                                     其他     0.83%      96,877,422       + 29,199,702          0        0
品-005L-CT001 深
战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名
                                                无
股东的情况
                                                前 10 名无限售条件股东持股情况
                 股东名称                              持有无限售条件股份数量                            股份种类
深圳市地铁集团有限公司                                                 3,242,810,791           人民币普通股(A 股)
HKSCC NOMINEES LIMITED                                                 1,893,454,374          境外上市外资股(H 股)
香港中央结算有限公司                                                    499,118,603            人民币普通股(A 股)
国信证券-工商银行-国信金鹏分级 1 号集合资
                                                                        456,993,190            人民币普通股(A 股)
产管理计划
大家人寿保险股份有限公司-万能产品                                      247,720,833            人民币普通股(A 股)
中央汇金资产管理有限责任公司                                            189,566,000            人民币普通股(A 股)
招商财富-招商银行-德赢 1 号专项资产管理计
                                                                        146,255,820            人民币普通股(A 股)

中国证券金融股份有限公司                                                132,669,394            人民币普通股(A 股)
中国人寿保险股份有限公司-分红-个人分红
                                                                        113,249,670            人民币普通股(A 股)
-005L-FH002 深
中国人寿保险股份有限公司-传统-普通保险产
                                                                         96,877,422            人民币普通股(A 股)
品-005L-CT001 深
                                                “中国人寿保险股份有限公司-分红-个人分红-005L-FH002 深”和“中国人寿保
                                                险股份有限公司-传统-普通保险产品-005L-CT001 深”同属中国人寿保险股份有
上述股东关联关系或一致行动的说明
                                                限公司管理的保险产品。除此之外,公司未知上述股东之间是否存在关联关系或
                                                属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
参与融资融券业务股东情况说明                    无
参与约定购回交易的股东                          无
        注 1:HKSCC NOMINEES LIMITED 为本公司 H 股非登记股东所持股份的名义持有人。
        注 2:香港中央结算有限公司为通过深股通持有公司 A 股的非登记股东所持股份的名义持有人。
        注 3:2019 年 8 月,经中国银行保险监督管理委员会批复同意,安邦人寿保险股份有限公司更名为大家人寿保险股份有
    限公司;报告期内,“安邦人寿保险股份有限公司-保守型投资组合”已更名为“大家人寿保险股份有限公司-万能产品”。
        注 4:上表中 2020 年 6 月 30 日和 2020 年 7 月 31 日 A 股股东总数是指合并融资融券信用账户后的股东数量。
        截至 2020 年 6 月 30 日,公司总股数为 11,617,732,201 股,其中 A 股 9,724,196,533 股,H 股 1,893,535,668 股。


    (四)控股股东或实际控制人变更情况

         公司不存在控股股东及实际控制人,报告期内该情况无变化。


    (五)公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表

         □ 适用 √ 不适用




                                                              3
                                                                             万科企业股份有限公司 2020 年半年度报告摘要

(六)公司债券情况

1、公司债券基本信息

                                                                                         债券余额
       债券名称          债券简称 债券代码           发行日              到期日                      利率    还本付息方式
                                                                                         (万元)
万科企业股份有限公
                                               2015 年 9 月 25 日至
司 2015 年公司债券(第 15 万科 01 112285                            2020 年 9 月 25 日     500,000   3.50%
                                               2015 年 9 月 28 日
一期)
万科企业股份有限公
                                               2017 年 7 月 14 日至
司 2017 年公司债券(第 17 万科 01 112546                            2022 年 7 月 18 日     300,000   4.50%
                                               2017 年 7 月 18 日
一期)
万科企业股份有限公
                                               2017 年 8 月 3 日至
司 2017 年公司债券(第 17 万科 02 112561                           2022 年 8 月 4 日       100,000   4.54%
                                               2017 年 8 月 4 日
二期)
万科企业股份有限公
司 2018 年面向合格投
                                               2018 年 8 月 8 日至
资 者 公 开 发 行 住 房 租 18 万科 01 112742                       2023 年 8 月 9 日       150,000   4.05%
                                               2018 年 8 月 9 日
赁专项公司债券(第一
期)
万科企业股份有限公
司 2018 年面向合格投
                                               2018 年 10 月 26 日至 2023 年 10 月 29
资 者 公 开 发 行 住 房 租 18 万科 02 112784                                               200,000   4.18%
                                               2018 年 10 月 29 日 日
赁专项公司债券(第二
期)
万科企业股份有限公
司 2019 年面向合格投                                                                                       采用单利按年计
                                               2019 年 2 月 25 日至
资 者 公 开 发 行 住 房 租 19 万科 01 112844                        2024 年 2 月 26 日     200,000   3.65% 息,不计复利,
                                               2019 年 2 月 26 日
赁专项公司债券(第一                                                                                        每年付息一次,
期)                                                                                                        到期一次还本,
万科企业股份有限公                                                                                         最后一期利息随
司 2019 年面向合格投                                                                                       本金的兑付一起
                                               2019 年 9 月 25 日至
资 者 公 开 发 行 住 房 租 19 万科 02 112976                        2024 年 9 月 26 日     250,000   3.55% 支付。
                                               2019 年 9 月 26 日
赁专项公司债券(第二
期)
万科企业股份有限公
司 2020 年面向合格投                           2020 年 3 月 13 日至
                     20 万科 01 149056                              2025 年 3 月 16 日     150,000   3.02%
资者公开发行公司债                             2020 年 3 月 16 日
券(第一期)(品种一)
万科企业股份有限公
司 2020 年面向合格投                           2020 年 3 月 13 日至
                     20 万科 02 149057                              2027 年 3 月 16 日     100,000   3.42%
资者公开发行公司债                             2020 年 3 月 16 日
券(第一期)(品种二)
万科企业股份有限公
司 2020 年面向合格投                           2020 年 5 月 18 日至
                     20 万科 03 149123                              2025 年 5 月 19 日     100,000   2.56%
资者公开发行公司债                             2020 年 5 月 19 日
券(第二期)(品种一)
万科企业股份有限公
司 2020 年面向合格投                           2020 年 5 月 18 日至
                     20 万科 04 149124                              2027 年 5 月 19 日     150,000   3.45%
资者公开发行公司债                             2020 年 5 月 19 日
券(第二期)(品种二)
万科企业股份有限公                             2020 年 6 月 18 日至
                     20 万科 05 149141                              2025 年 6 月 19 日      80,000   3.20%
司 2020 年面向合格投                           2020 年 6 月 19 日




                                                              4
                                                                        万科企业股份有限公司 2020 年半年度报告摘要

                                                                                    债券余额
      债券名称        债券简称 债券代码           发行日            到期日                      利率    还本付息方式
                                                                                    (万元)
资者公开发行公司债
券(第三期)(品种一)
万科企业股份有限公
司 2020 年面向合格投                      2020 年 6 月 18 日至
                     20 万科 06 149142                         2027 年 6 月 19 日     120,000   3.90%
资者公开发行公司债                        2020 年 6 月 19 日
券(第三期)(品种二)
公司债券上市或转让的交易场所     深交所
                                 公司债券面向符合《公司债券发行与交易管理办法》规定且在中国证券登记结算有限责
投资者适当性安排
                                 任公司深圳分公司开立合格 A 股证券账户的合格投资者公开发行。
报告期内公司债券的付息兑付情
                             按时足额付息

                                 17 万科 01、17 万科 02、18 万科 01、18 万科 02、19 万科 01 及 19 万科 02 均附第 3 年
公司债券附发行人或投资者选择     末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权;20 万科 01、20 万科 03 及 20 万科
权条款、可交换条款等特殊条款     05 均附第 3 年末发行人调整票面利率选择权、赎回选择权和投资者回售选择权;20 万
的,报告期内相关条款的执行情况   科 02、20 万科 04 及 20 万科 06 期限附第 5 年末发行人调整票面利率选择权、赎回选择
(如适用)。                     权和投资者回售选择权。报告期内,17 万科 01、17 万科 02 执行了上述选择权条款,
                                 除此之外,其他债券品种未执行上述选择权条款。


2、截至报告期末的财务指标

             项目                    本报告期末                    上年末                本报告期末比上年末增减
流动比率                                              1.15                     1.13                           1.64%
资产负债率                                         83.87%                    84.36%               减少 0.49 个百分点

速动比率                                                                                                      1.41%
                                                      0.44                     0.43
             项目                     本报告期                    上年同期               本报告期比上年同期增减

EBITDA 利息保障倍数                                                            5.56                        -13.20%
                                                      4.83
贷款偿还率                                           100%                     100%                                     -
利息偿付率                                           100%                     100%                                     -


三、经营情况讨论与分析

    报告期内,面对疫情冲击以及复杂的经营环境,本集团以平稳度过疫情、增强企业免疫力为重点,全
力守护客户安全,在确保员工健康的前提下做好复工复产,促进业务有序发展。在全体员工的努力下,各
项业务逐步走出疫情影响,呈现出良好的恢复态势。

    2020 年 1-6 月,本集团实现营业收入 1,463.5 亿元,同比增长 5.1%;实现归属于上市公司股东的净利
润 125.1 亿元,同比增长 5.6%;房地产业务销售持续改善,上半年累计实现销售金额 3,204.8 亿元,同比
下降 4.0%,降幅较一季度收窄 3.7 个百分点。截至报告期末,本集团财务、资金状况稳健,持有货币资金
1,942.9 亿元;净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)为 27.0%。

    本集团于 2020 年 6 月发行总数为 315,589,200 股的 H 股,H 股占公司总股本的比例由 13.96%提高至
16.30%。

    在《财富》杂志发布的“2020 年世界 500 强企业”榜单中,本集团位列第 208 位。



                                                             5
                                                                  万科企业股份有限公司 2020 年半年度报告摘要

      (一)房地产市场情况

      受疫情影响,全国房地产行业的销售及开发投资规模一度大幅下滑,3 月份以来,随着疫情防控形势
 的好转,市场逐步企稳回升。与此同时,各地在“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位下,坚持稳地价、
 稳房价、稳预期,因城施策,促进市场平稳健康发展。

      全国商品房销售量同比有所下滑,但降幅逐步收窄。国家统计局数据显示,1-6 月全国商品房销售面
 积 6.94 亿平方米,同比下降 8.4%,降幅较一季度收窄 17.9 个百分点;销售金额 6.69 万亿元,同比下降 5.4%,
 降幅较一季度收窄 19.3 个百分点。

      重点城市供应、成交面积均呈恢复态势。上半年公司长期重点观察的 14 个城市1 商品住宅批准预售面
 积同比下降 10.7%,成交面积同比下降 11.3%。其中,二季度上述城市的商品住宅批准预售面积和成交面
 积同比均转为增长,增速分别为 7.0%和 0.9%。截至报告期末,上述城市的新房可售库存(已取得销售许
 可而尚未售出的面积)去化周期约 10.4 个月,较 2019 年底略有增长。

      房地产开发投资金额和新开工面积逐步改善。上半年全国房地产开发投资完成额同比增长 1.9%,增
 速较一季度提高 9.6 个百分点;全国房屋新开工面积同比下降 7.6%,降幅较一季度收窄 19.6 个百分点。

      疫情后各地加大土地供应。根据中国指数研究院的数据,2020 年上半年全国 300 个城市住宅用地供应
 面积同比增长 1.0%,成交面积同比下降 5.4%。上半年上述 300 个城市住宅类用地成交的平均溢价率为 16.5%。

      房地产金融政策保持连续性、一致性和稳定性。央行数据显示,2020 年二季度末,房地产开发贷余额
 11.97 万亿元,同比增长 8.5%,增速较 2019 年同期减少 6.1 个百分点。


      (二)报告期内主要工作

      本集团以“城乡建设与生活服务商”为战略定位,主营业务包括房地产开发及相关资产经营业务、物
 业服务,在此基础上,本集团遵循“与城市同步发展,与客户同步发展”的策略,围绕人民美好生活场景
 积极开展其他业务。

      2020 年上半年,本集团实现营业收入 1,463.5 亿元,同比增长 5.1%;实现归属于上市公司股东的净利
 润 125.1 亿元,同比增长 5.6%;每股基本盈利 1.11 元,同比增长 4.0%;全面摊薄的净资产收益率为 6.39%,
 较上年同期下降 0.96 个百分点。

      本集团 2020 年半年度不派发现金红利、不送红股,不进行公积金转增股本。

      分业务类型看,本集团营业收入中,来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为 1,381.4 亿元,
 占比 94.4%;来自物业服务的营业收入为 67.0 亿元,占比 4.6%。

                                                                                                  单位:万元
       行业                营业收入                 营业成本                         营业利润率
                       金额        同比增减     金额         同比增减      数值             同比增减
1.主营业务         14,483,843.78      4.75%   9,942,724.43     12.32%       23.61%           -4.13 个百分点



 1
  北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州


                                                       6
                                                                                万科企业股份有限公司 2020 年半年度报告摘要

其中:房地产开发及
                      13,814,007.90       3.87%         9,372,977.96         11.51%       24.06%            -4.20 个百分点
相关资产经营业务
物业服务                 669,835.88      26.80%            569,746.47        27.58%       14.37%            -0.16 个百分点
2.其他业务               151,106.89      44.29%             37,004.31        22.23%       74.62%            4.46 个百分点
合计                  14,634,950.67       5.05%         9,979,728.74         12.36%       24.14%            -3.92 个百分点

 注:1、营业利润率数据已扣除税金及附加;
       2、其他业务收入主要包括向联合营公司收取的运营管理费、品牌管理费、商管相关的附属收费等收入。


        分区域看,本集团房地产开发及相关资产经营业务收入中,南方区域、上海区域、北方区域和中西部
 区域的占比分别为 27.07%、32.08%、11.74%和 29.11%。

                            分区域的房地产开发及相关资产经营业务收入和利润情况
                           房地产开发及相关资产经
                                                                                        权益净利润
                                 营业务收入                         比例                                         比例
                                                                                         (万元)
                                  (万元)
 南方区域                                3,740,925.12                      27.07%             288,750.54               17.16%

 上海区域                                4,430,925.70                      32.08%             717,304.66               42.64%

 北方区域                                1,621,426.51                      11.74%             127,802.70                7.60%

 中西部区域                              4,020,730.57                      29.11%             548,568.92               32.60%

 合计                                   13,814,007.90                   100.00%              1,682,426.82           100.00%

 注:报告期内有营业收入的城市,南方区域主要包括:深圳、广州、东莞、佛山、珠海、中山、长沙、厦门、泉州、福州、
 三亚、惠州、清远、莆田、南宁;上海区域主要包括:上海、杭州、苏州、无锡、常州、扬州、合肥、南京、镇江、宁波、
 南昌、芜湖、南通、嘉兴、徐州、昆山、温州、盐城;北方区域主要包括:北京、唐山、天津、沈阳、鞍山、抚顺、大连、
 长春、吉林、青岛、烟台、太原、秦皇岛、济南、哈尔滨、廊坊、营口、晋中;中西部区域主要包括:成都、重庆、南充、
 武汉、西安、贵阳、昆明、乌鲁木齐、郑州、兰州、眉山。

        1、业务发展情况
        (1)房地产开发业务
        ①销售和结算情况
        销售逐步恢复。报告期内,本集团坚持积极销售,加快线上营销的探索与实践,全力减少疫情对销售
 带来的影响,单月销售金额自 5 月份开始恢复同比增长。1-6 月,本集团实现合同销售面积 2,077.0 万平方
 米,同比下降 3.4%,降幅较一季度收窄 0.9 个百分点;实现合同销售金额 3,204.8 亿元,同比下降 4.0%,
 降幅较一季度收窄 3.7 个百分点。报告期内本集团销售的产品中,住宅占 90.5%,商办占 6.0%,其它配套
 占 3.5%。

                                          分区域的房地产开发业务销售情况
                                        销售面积                                        销售金额
                                                                    比例                                        比例
                                      (万平方米)                                      (亿元)
 南方区域                                          287.4                    13.8%                  491.6                15.3%

 上海区域                                          660.0                    31.8%              1,322.6                  41.3%

 北方区域                                          578.5                    27.9%                  712.3                22.3%

 中西部区域                                        548.2                    26.4%                  638.5                19.9%




                                                                7
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其他                                          2.9                 0.1%                 39.8                1.2%

               合计                       2,077.0            100.0%                 3,204.8              100.0%

注:报告期内有销售的城市,南方区域主要包括深圳、广州、清远、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、厦门、福州、漳州、
泉州、莆田、三亚、南宁、长沙;上海区域主要包括上海、杭州、嘉兴、苏州、昆山、常熟、无锡、南京、南昌、宁波、合
肥、扬州、温州、芜湖、徐州、南通、镇江、常州、泰州;北方区域主要包括北京、秦皇岛、天津、沈阳、抚顺、大连、长
春、哈尔滨、吉林、青岛、济南、烟台、太原、唐山、石家庄、廊坊;中西部区域主要包括成都、南充、武汉、西安、郑州、
重庆、昆明、贵阳、乌鲁木齐、兰州、玉溪、西宁、咸阳、柳州、西双版纳;其他包括:香港、纽约、旧金山、伦敦、西雅
图。
       结算收入稳步增长。上半年本集团实现结算面积 1,049.8 万平方米,同比上升 24.0%。分区域看,南方
区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为 22.07%、28.20%、14.72%和 35.01%。实现结算收
入 1,289.7 亿元,房地产业务的结算均价为 12,285.7 元/平方米。

       已售未结资源持续上升。截至报告期末,本集团合并报表范围内有 4,743.2 万平方米已售资源未结算,
合同金额合计约 6,953.3 亿元,较上年末分别增长 10.6%和 14.2%。

       ②房地产开发投资情况

       新开工规模下降,竣工规模保持增长。受疫情影响,本集团开工、竣工节奏有所放缓。上半年本集团
实现新开工面积 1,835.6 万平方米,同比下降 6.0%,占全年开工计划的 62.8%(2019 年上半年:54.1%);
实现竣工面积 1,074.5 万平方米,同比增长 1.4%,占全年竣工计划的 32.4%(2019 年上半年:34.5%)。预
计全年竣工面积将与年初计划基本持平。

       坚持审慎投资,确保投资质量。报告期内,鉴于土地市场竞拍激烈,本集团坚持理性投资,在做好安
全与发展平衡、风险与收益匹配的前提下发掘各类潜在的投资机会。上半年本集团获取新项目 55 个,总
规划建筑面积 980.2 万平方米,权益规划建筑面积 504.6 万平方米。上述项目的权益地价总额约 321.3 亿元,
均价为 6,368 元/平方米。

       项目资源保持在合理水平。截至报告期末,本集团在建项目和规划中项目的总建筑面积约 15,719.7 万
平方米。其中在建项目总建筑面积约 11,023.5 万平方米,权益建筑面积约 6,595.2 万平方米;规划中项目
总建筑面积约 4,696.1 万平方米,按万科权益计算的建筑面积约 2,803.2 万平方米。此外,本集团还参与了
一批旧城改造项目,按当前规划条件,此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约 582.5 万平方米。

       报告期内新增项目详细情况请见下表,本部分所列项目中,未来可能有部分项目引进合作方共同开发,
因此本集团在项目中所占的权益比例可能发生变化。目前的权益比例,仅供投资者阶段性参考。

                                                                                                 单位:平方米
                                                                    规划建筑面     万科权益建
        序号          项目名称   位置     权益比例   占地面积                                     进展
                                                                        积           筑面积

          1      深圳瑧山海      南山区     91.6%        13,073           62,898        57,615    前期

          2      深圳北宸之光    龙华区     36.0%        16,142           93,680        33,725    前期

          3      长沙天空之境    雨花区     34.7%        68,204          105,658        36,663    前期

          4      长沙滨河道      望城区     60.6%        35,323          123,633        74,922    前期




                                                     8
                                                          万科企业股份有限公司 2020 年半年度报告摘要

                                                          规划建筑面    万科权益建
序号     项目名称       位置     权益比例   占地面积                                   进展
                                                              积          筑面积

 5     东莞金域东方    寮步镇     31.8%          57,766       173,296        55,108    在建

       东莞万科汉邦
 6                    大岭山镇    31.8%         128,605       190,629        60,620    在建
       松湖半岛

 7     东莞滨江苑      麻涌镇     51.0%          15,561        46,524        23,727    前期

       佛山万科天空
 8                     南海区     50.8%         178,080       480,815       244,254    前期
       之城
       江门万科金色
 9                     蓬江区     56.0%          36,947        92,222        51,644    在建
       城央花园
       江门万科金色
 10                    蓬江区     55.0%          32,080        88,239        48,531    前期
       城央东苑
       惠州东部万科
 11                    惠阳区     39.0%          73,333       194,881        76,004    前期
       城
       惠州太东万科
 12                    惠阳区     38.0%          60,381       213,652        81,188    在建
       四季花城

 13    柳州万科城      柳北区     53.6%         105,445       291,250       156,110    在建

 14    中山四季花城   五桂山镇    60.0%         133,327       226,211       135,727    在建

       上海四季都会
 15                    宝山区     33.2%          58,864        94,182        31,268    在建
       晓风来

 16    杭州悦望名邸    富阳区     47.4%          92,480        93,405        44,274    在建

 17    合肥高第项目    高新区     32.0%          43,281       100,006        32,002    在建

 18    合肥学林雅苑    庐阳区     26.4%          24,622        53,510        14,127    在建

       南昌联发万科   红谷滩新
 19                               24.5%          32,640        81,156        19,883    在建
       西岸春风           区

 20    南京翡翠滨江    建邺区     39.8%          45,092       106,739        42,482    前期

 21    南通时代之光    通州区     36.0%          62,553       123,415        44,429    在建

 22    南通海上明月    通州区     34.0%         182,772       393,000       133,620    在建

 23    南通时光映翠    通州区     67.3%          71,445       121,456        81,740    在建

                      昆山高新
 24    昆山江湾澜庭               50.5%          74,327       186,188        94,025    在建
                          区

 25    宁波世纪滨江    江北区     49.1%          74,357       143,433        70,426    在建

 26    宁波东潮之滨    高新区     32.0%          55,077       124,614        39,876    在建

 27    宁波海上都会    镇海区     99.7%          43,591        95,887        95,599    前期

 28    绍兴芳塔纳丽    柯桥区     65.7%          37,150        61,826        40,620    在建

       苏州花语天境
 29                    相城区     44.6%          57,010       125,422        55,938    前期
       华庭

 30    芜湖潮起中江    鸠江区     33.0%         101,475       182,655        60,276    在建

       芜湖东方珑胤
 31                    鸠江区     41.0%          52,669        94,804        38,870    在建
       台



                                            9
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                                                             规划建筑面    万科权益建
序号     项目名称         位置     权益比例   占地面积                                    进展
                                                                 积          筑面积

 32    无锡万科臻境      惠山区     50.2%           51,065       102,130        51,269    前期

       无锡万科梅里
 33                      新吴区     72.0%           85,898       171,797       123,694    前期
       上城

 34    包头翡翠都会      九原区     57.4%          369,999       836,000       479,864    在建

       济南金色悦城
 35                      天桥区     92.5%           56,742       147,529       136,464    在建
       新著

 36    济南繁荣里        天桥区     51.0%           34,968        82,175        41,909    前期

 37    济南北宸之光      天桥区    100.0%          133,789       294,552       294,552    前期

 38    青岛紫郡          即墨区     47.0%           56,758       107,839        50,684    前期

       青岛海岸万科
 39                      黄岛区     41.0%           96,111       235,998        96,759    在建
       城
       石家庄嘉实万
 40                      桥西区     41.6%           56,613       145,653        60,592    在建
       科紫台
       太原城市之光
 41                      迎泽区     90.1%           39,062       160,310       144,439    前期
       东望
       烟台翡翠观海
 42                      莱山区     36.0%           69,494       175,691        63,249    前期
       项目
                        经济开发
 43    大理拾叁月                   37.4%          152,108       579,000       216,546    在建
                            区
       兰州万科璞悦
 44                      城关区     41.1%           44,549       169,279        69,574    在建
       臻园

 45    武汉公园大道      硚口区     39.5%           76,538       262,998       103,884    在建

       乌鲁木齐都会     沙依巴克
 46                                 98.5%          146,730       253,221       249,423    前期
       传奇三期             区
       乌鲁木齐天山     沙依巴克
 47                                 90.0%           41,286        78,790        70,911    前期
       府二期               区
       西安新合新苑     国际港务
 48                                 99.0%          107,647       265,867       263,208    在建
       项目                 区

 49    西安万科悦府      未央区     50.0%           41,938       155,960        77,980    前期

 50    西宁公园里        城北区     34.5%          110,939       277,348        95,685    前期

       咸阳金域华府
 51                      秦都区     61.3%           14,033        88,915        54,505    前期
       二期
       银川万科大都
 52                      金凤区     22.4%           95,936       211,450        47,365    在建
       会

 53    郑州南龙湖        孟庄镇     32.7%           76,934       230,801        75,472    前期

       荥阳洞林湖 45
 54                      贾峪镇     50.4%           29,879        52,103        26,260    前期
       亩地块
       荥阳洞林湖 126
 55                      贾峪镇     50.4%           83,999       151,000        76,104    前期
       亩地块

总计                                          4,136,687        9,801,692      5,045,685




                                              10
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    报告期末至本报告披露日,本集团新增以下开发项目:
                                                                                   单位:平方米

                                                                    规划建筑面     万科权益建
      序号     项目名称         位置     权益比例    占地面积                                     进展
                                                                        积           筑面积
             惠州万科中交
       1                       惠城区     40.8%          111,564        345,848         141,106   在建
             金域华府

       2     珠海海上城市      金湾区     99.6%          165,047        260,928         259,884   前期

             常州皇粮浜 2
       3                       钟楼区     99.3%           64,360        115,848         115,037   前期
             号地块
             杭州彩虹天空
       4                       萧山区     50.9%          106,532        170,451          86,760   前期
             之城

       5     嘉兴璞悦湖畔      经开区     24.1%           40,962         90,081          21,710   在建

             南通漫悦湾北
       6                       海门区     98.9%           35,469         63,844          63,142   前期
             地块

       7     宿迁西湖都会      经开区     32.0%           35,557         88,893          28,446   前期

             长春星光城项
       8                       净月区     92.0%          307,388        685,920         631,046   在建
             目
                              西海岸新
       9     青岛海岸蓝山                 46.5%           20,000         50,000          23,250   前期
                                  区
             青岛海岸万科     西海岸新
       10                                 41.0%           86,944        234,749          96,247   前期
             城后期               区
             石家庄机械技
       11                      新华区     66.4%           13,909         33,108          21,984   前期
             工学校项目
             石家庄正定文
       12                     正定新区    49.1%           44,136         90,920          44,642   前期
             化村项目二期

       13    沈阳西宸之光      铁西区     92.3%          149,281        268,706         248,016   前期

             唐山金域华府
       14                      丰润区     48.0%           47,403         52,143          25,029   前期
             二期地块
             唐山未来城项
       15                      高新区     53.6%          140,439        350,591         187,917   前期
             目二期
             重庆丛岩寺 72
       16                      渝北区     98.8%           47,742         71,614          70,755   前期
             亩项目
             重庆四季花城
       17                     两江新区    98.2%           73,591        183,978         180,666   前期
             三期
             宜昌港窑路 185
       18                      西陵区     99.3%          123,457        298,697         296,606   前期
             亩项目
             郑州八卦庙
       19                      二七区     37.6%           23,438         70,167          26,383   前期
             项目

     总计                                            1,637,219         3,526,486      2,568,626    -



    (2)物业服务

    截至报告期末,万科物业累计签约建筑面积 6.8 亿平方米,已经接管面积 5.2 亿平方米。报告期内,
万科物业新签约建筑面积 0.53 亿平方米。其中,住宅物业服务新签约建筑面积 0.39 亿平方米;非住宅物
业服务新签约建筑面积 0.14 亿平方米。


                                                    11
                                                             万科企业股份有限公司 2020 年半年度报告摘要

    报告期内,万科物业实现营业收入 67.0 亿元,同比增长 26.8%,其中 55%来自于万科以外的项目。

    期内,万科物业由住宅商企“两翼齐飞”升级为“三驾马车”的发展战略,加快“物业城市”业务发展,新
增厦门鼓浪屿、青岛动车小镇等项目,持续拓宽城市空间业务发展格局。截至目前,“物业城市”业务已
拓展至 7 个城市。

    为更好的服务客户、实现降本提效和精细运营,万科物业致力于实现全空间智慧空间数字化运营,通
过打造一体化的数字化云平台,打通城市空间、住宅空间、商业和园区空间内的人员、设备、商业活动,
提供线上线下联动的服务。



    (3)物业经营

    ①租赁住宅

     截至报告期末,本集团在 33 个城市累计开业泊寓 12.73 万间。其中报告期内新增开业 1.89 万间。

     已开业项目整体出租率为 88%,成熟期项目(开业半年及以上)的出租率为 93.7%。报告期内,本
集团租赁住宅业务营业收入 10.5 亿元。

     规划和在建中泊寓尚有 5.77 万间。

                                   本集团持有及管理的公寓项目情况

           城市        项目数量         总房间数量(万间)              已开业间数(万间)

           深圳            139                 7.25                            6.23
           北京            17                  2.98                            0.16
           广州            33                  1.02                            0.93
           厦门            16                  0.70                            0.56
           天津            15                  0.68                            0.47
           西安            12                  0.65                            0.52
           上海            18                  0.58                            0.33
           杭州            14                  0.50                            0.42
           佛山             8                  0.50                            0.30
           济南            13                  0.41                            0.35
           大连            18                  0.40                            0.22
           宁波             6                  0.32                            0.23
           成都            11                  0.32                            0.20
           合肥             7                  0.31                            0.18
           长春            12                  0.27                            0.21
           珠海             7                  0.20                            0.09
           沈阳             8                  0.20                            0.19
           福州            11                  0.19                            0.16
           青岛             6                  0.16                            0.16
           东莞             7                  0.16                            0.14
           武汉             3                  0.13                            0.12



                                               12
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             南京            5                   0.12                              0.12
             长沙            5                   0.12                              0.12
             苏州            4                   0.09                              0.09
             南通            1                   0.05                              0.05
             无锡            1                   0.03                              0.03
             中山            2                   0.03                              0.03
             徐州            2                   0.03                              0.03
             太原            2                   0.03                              0.03
             烟台            2                   0.03                              0.03
             重庆            2                   0.02                              0.02
             郑州            1                   0.01                              0.01
          石家庄             1                   0.01                              0.01
             合计           409                  18.50                             12.73
     本集团持续打造以“泊寓”为主的青年公寓产品,在运营上聚焦关键服务、打造服务文化,率先在
深圳、成都、上海等地实现了标杆项目的服务 SOP(标准操作流程)落地;在管理上以改善出租率和客户
满意度为主要目标,不断提升现有项目经营管理质量。

     在“租购并举”的背景下,本集团积极探索以集体用地开发运营长租公寓的模式,所打造的泊寓成
寿寺社区成为北京第一个集体用地租赁住房项目,项目围绕现代年轻人需求打造的五大主题房和四项服务
体系获得市场好评,首期 235 间开业前 7 天即实现满租。

    ②商业开发与运营

    截至报告期末,本集团(含印力集团)累计开业的商业项目面积 836 万平方米,同比增加 11.1%。其
中,报告期内新开业一个购物中心(太原印象城),面积 10.61 万平方米;新开业 4 个社区商业,面积 6.02
万平方米。

    报告期内商业(含非并表项目)业务营业收入 30.5 亿元,同比增长 0.3%;整体出租率 90.6%,其中开业 3
年以上的商业项目出租率 91.8%。

    此外,规划中和在建商业建筑面积 543 万平方米。


                     本集团(含印力集团)运营管理的前十大商业项目(按营业收入排序)

                                                                     出租率                营业收入(万元)
                             城市     建筑面积(平方米)
                                                                  2020 年 1-6 月            2020 年 1-6 月
  上海七宝万科广场           上海                  237,193            95.7%                         18,240.56
  深圳印力中心               深圳                      96,607         94.9%                         15,268.87
  杭州西溪印象城             杭州                  251,145            96.9%                         12,175.42
  龙岗万科广场               深圳                  128,925            95.5%                         10,876.40
  天津西青印象城             天津                  228,985            98.7%                          8,023.35
  宁波鄞州印象城             宁波                  113,622            98.9%                          7,182.77
  北京印象城                 北京                      72,558         95.1%                          6,799.68
  济南印象城                 济南                  156,630            97.4%                          6,638.29




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  杭州金沙印象城          杭州                   161,470        92.6%                       5,420.91
  南宁印象城              南宁                   127,180        98.9%                       5,410.55


    报告期内,印力集团持续开展商业创新,长沙印象汇携手合作方将老旧物业改造为 24 小时潮玩酒吧
主题街区,获赢商网“城市夜间经济地标项目”称号;提升运营管理水平,加强线上商城的服务能力,数
字化会员运营系统会员数量超过 700 万;同时积极探索资产证券化,印象 2 号 CMBS 于 2020 年 4 月成功
发行,票面利率 3.8%,创同评级 CMBS 产品利率历史新低。



    ③物流仓储服务

    截至报告期末,物流仓储服务累计开业建筑面积 616 万平方米。其中,高标库开业 582 万平方米,稳
定期出租率 89.1%;冷库开业 34 万平方米,稳定期使用率 81.5%。报告期内,高标库新增开业建筑面积 115
万平方米。物流仓储合计服务客户超过 850 家,涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超
类等各个领域。

    规划中和在建的物流仓储建筑面积 459 万平方米,其中高标库建筑面积约 423 万平方米;冷库建筑面
积约 36 万平方米。

    报告期内,万纬物流所管理项目(含非并表项目)业务营业收入 8.3 亿元,同比增长 36.9%;其中高
标库租金收入 5.7 亿元,冷库租金及服务收入 2.6 亿元。

    期内,万纬物流继续通过精益管理及信息化手段提升经营能力,并积极探索资产运营能力。2020 年 6
月,万纬物流首期类 REITs 产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储 1 期资产支持专项计划”在深交所成功上
市。



    2、打造客户愿意买单的“好产品、好服务”

    报告期内,本集团基于“聚焦锚定,长期坚持,打造产品服务竞争力”的目的,启动了“好产品、好
服务”工作,明确了万科产品和服务价值主张,并形成了行动方案。

    后疫情时代,客户更加重视住宅产品的健康属性。本集团在既有产品基础上,开展了以满足客户居住
健康需求为目标的研究工作,发布了万科健康住宅标准,全面提升空气、水、光等方面的产品性能。



    3、组织建设

    基于战略要求,本集团继续深化组织重建与事人匹配工作,打造“矢量组织、冠军组织、韧性组织”。
各 BG、BU 基于一盘棋的组织建设,通过战略解码、组织检视、能力拼图、“减脂、增肌、活血”等方式实
现组织与战略匹配,事与人匹配,提升组织整体能力。总部结合长期主义工作要求,进一步迭代组织架构
设计和运作机制,向“一个总部、集团总部和协同总部”的定位持续迈进。




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       4、社会责任

    本集团持续关注利益相关方发展,积极承担企业社会责任。报告期内,本集团与中国光彩事业基金会
继续推进“光彩万科精准扶贫与乡村振兴专项基金”项目,在贵州和甘肃五个深度贫困县、福建寿宁、
云南昭通支持教育扶贫;在广东汕尾、河源、韶关开展乡村振兴;参与广东省和深圳市分别举行的“扶贫
济困日”活动,开展对广西河池、百色,广东省少数民族地区帮扶。

    2020 年 7 月,本集团凭借在 ESG(环境、社会、企业管治)方面的良好表现,被纳入香港恒生指数公
司发布的恒生 ESG50 指数。



       (三)经营和财务状况分析

       1、利润状况

    报告期内,本集团实现净利润 186.3 亿元,同比下降 3.4%;实现归属上市公司股东的净利润 125.1 亿
元,同比增长 5.6%;全面摊薄的净资产收益率为 6.39%,较 2019 年同期下降 0.96 个百分点。

    上半年本集团房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为 24.1%,较 2019 年同期下降 4.2 个百分
点。

    报告期内,本集团实现投资收益 26.9 亿元,同比增长 106.8%。其中,来自联营、合营公司实现的公司权
益净利润为 17.1 亿元。

       2、负债情况

       (1)负债率

    本集团继续保持稳健的资债结构,截至报告期末,净负债率为 27.0%。

       (2)有息负债及结构

    截至报告期末,本集团有息负债金额为 2,729.8 亿元,较年初增加 151.3 亿元,占总资产的比例为 15.1%。

    有息负债以中长期负债为主,其中短期借款和一年内到期的有息负债合计 968.2 亿元,占比为 35.5%;
一年以上有息负债 1,761.6 亿元,占比为 64.5%。

    分融资对象来看,银行借款占比为 55.8%,应付债券占比为 25.5%,其他借款占比为 18.7%。

    分利率类型来看,有息负债中,固定利率负债占比 36.9%,浮动利率负债占比 63.1%。有抵押的有息
负债 41.9 亿元,占总体有息负债的 1.5%。

    分境内境外来看,境内负债占比 74.5%,境外负债占比 25.5%。人民币负债占比 74.6%,外币负债占
比 25.4%。

       (3)融资情况

    本集团持续通过各类融资工具优化债务结构,降低融资成本。

    报告期内,本集团面向合格投资者公开发行三期公司债券,发行金额分别为 25 亿元、25 亿元和 20 亿
元。



                                                15
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    上半年本集团实际利息支出合计 77.6 亿元,其中资本化的利息合计 37.3 亿元。

    (4)信用评级

    报告期内,国际评级机构标普、穆迪和惠誉维持公司“BBB+”,“Baa1”和“BBB+”的长期企业信用评级,
评级展望均为“稳定”。

    3、资金状况

    报告期内,本集团实现经营性现金净流入 226.1 亿元。截至报告期末,本集团持有货币资金 1,942.9 亿
元,远高于一年内到期的流动负债的总和 968.2 亿元。货币资金中,人民币占比 93.9%,美元、港币、英
镑等外币合计占比 6.1%。

    4、汇率波动风险

    本集团大部分业务在中国境内,大部分收入与开支均以人民币计值。为配合集团整体战略推进和业务
开展,本集团通过多种方式在境外筹措外币资金。

    报告期内本集团产生汇兑亏损约 2.6 亿元。

    为持续控制中长期汇率波动风险,本集团坚持对外币资产/负债匹配性、期限结构、境外流动性风险等
进行动态管理,采用自然对冲及适时购买套期保值工具管控汇率风险敞口。为锁定外币负债汇率变动产生
的风险,截至报告期末,本集团有效交叉货币掉期(CCS)余额为 20.91 亿美元。报告期内无新增或到期套期
保值合约。在套期保值合约有效期间,CCS 公允价值变动对本集团损益没有影响。

    5、存货分析

    报告期末,本集团存货金额为9,321.1 亿元,较2019 年底增长3.9%。其中,拟开发产品为1,783.0 亿元,占比19.2%;
在建开发产品 6,964.1 亿元,占 74.7%;已完工开发产品(现房)563.3 亿元,占比 6.0%。

    6、或有负债

    本集团根据行业惯例为购房客户的按揭贷款提供阶段性担保,担保期限自保证合同生效之日起,至客
户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截至报告期末,本集团为客户按
揭贷款提供担保总额约人民币 2,498.6 亿元。本集团过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。本集团认为
无须就该等担保在财务报表中作出拨备。

    7、报告期内主要资产负债项目及经营指标比较情况
                                                                                                         单位:万元


       项目              2020 年 6 月 30 日     2019 年 12 月 31 日     变动幅度                     说明

交易性金融资产                     655,686.23           1,173,526.54        -44.13%   部分理财产品到期

衍生金融资产                        92,544.60             33,225.75         178.53%   公允价值变动

应收账款                           264,026.65            198,807.57          32.81%   物业服务相关应收款增加

合同资产                           505,165.47            344,493.80          46.64%   受托建造业务规模增长

其他权益工具投资                   156,936.88            224,995.37         -30.25%   公允价值变动




                                                        16
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资本公积                      1,925,330.85         1,238,448.45          55.46%   H 股增发,股本溢价增加

       项目             2020 年 1-6 月        2019 年 1-6 月        变动幅度                   说明

投资收益                        268,940.64           130,057.34         106.79%   权益法确认的投资收益增加
                                                                                  上年度受个别投资股票波动影响,
公允价值变动损益                  2,719.96            (4,301.83)        163.23%
                                                                                  本期已处置不再影响
                                                                                  上年度存在个别款项计提减值准
信用减值损失                     (9,596.36)         (45,467.52)          78.89%
                                                                                  备


    (四)未来发展展望

    下半年经营形势依旧复杂,无论是疫情还是宏观经济都存在诸多不确定性。本集团将继续坚持“聚焦
产品服务,深化组织重建,巩固提升基本盘”的年度工作主题,做好以下工作:

    每天都是卖楼的好日子,坚持积极销售;

    全面落实“好产品、好服务、好项目”,巩固提升基本盘,提升行业竞争力;

    深化精益运营,提升各项业务的效率和效益;

    提升投资质量,保持融资安全弹性,支持长期有质量发展;

    持续深化组织重建、事人匹配,支持“好产品、好服务、好项目”,提升组织竞争力,服务业务发展。



四、涉及财务报告的相关事项

(一)与上一会计期间财务报告相比,会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明

    √ 适用 □ 不适用
    财政部发布了《企业会计准则解释第 13 号》(财会 [2019] 21 号) 、《新冠肺炎疫情相关租金减让会计
处理规定》(财会 [2020] 10 号),分别自 2020 年 1 月 1 日和 2020 年 6 月 24 日起施行。本集团采用未来适
用法对上述会计政策变更进行会计处理,采用上述该解释及规定未对本集团的财务状况、经营成果和关联
方披露产生重大影响。


(二)报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明

    □ 适用 √ 不适用
    本集团本报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。


(三)与上一会计期间财务报告相比,合并报表范围发生变化的情况说明

    √ 适用 □ 不适用
    本集团报告期新设 105 家子公司,减少 33 家子公司。




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