珠江啤酒:关于调整珠江·琶醍啤酒文化创意园区改造升级项目可行性研究报告的公告

证券代码:002461            证券简称:珠江啤酒       公告编号:2020-039



                    广州珠江啤酒股份有限公司
         关于调整珠江琶醍啤酒文化创意园区改造升级项目
                         可行性研究报告的公告


   本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确、完整,没有虚假记载、

误导性陈述或重大遗漏。




    一、原可研报告的相关情况

    2016年7月,广州珠江啤酒股份有限公司(以下简称“公司”)编制了《珠

江琶醍啤酒文化创意园区改造升级项目(以下简称“项目”)可行性研究报告》

(以下简称“原可研报告”),其主要内容包括:

    1、根据广东省政府“三旧改造”政策的要求,公司计划对公司广州总部保

留地块进行改造,积极发展文化休闲饮食娱乐等文化产业,打造广州旅游休闲观

光新名片。项目建设内容主要包括现状厂区工业建筑升级改造工程、国际啤酒总

部大楼以及酒类综合体新建工程、室外工程以及配套公用工程等。

    2、项目建设所在地为现公司总部经政府征收后留存的部分土地,公司拥有

该部分土地的土地使用权。该部分土地其时正在履行土地性质变更的程序,后续

将补缴土地价款并换取相关土地使用权证。

    3、项目建设期为3.5年。项目建设投资经估算为180,528万元,流动资金约为

877万元,总投资为181,405万元。由于补交土地价款具体金额尚未确定,总投资

未包含补交土地价款金额。

    4、本项目建成后,投资税后内部收益率为12.2%,投资回收期为5.8年(不

含建设期)。

    5、项目是公司非公开发行股票募集资金投资项目之一,拟使用募集资金14

亿元。

    以上内容具体详见公司于2016年7月20日披露于巨潮资讯网的《广州珠江啤
酒股份有限公司募集资金使用的可行性分析报告(二次修订稿)》。



    二、本次调整原因

    由于土地性质转变审批至2019年9月方完成,导致项目建设进度推迟。目前

项目所在区域的规划条件及市场环境已发生较大变化,原可研报告内容已难以满

足项目建设需要。因此,为了更好地指导项目建设,更客观地反映项目的各项经

济指标,公司对原可研报告进行了调整,并重新编制了新的可行性研究报告。



    三、本次调整的具体情况

    1、建设标准调整情况

    项目所处区域原定位为“琶洲互联网集聚区”,现已由市级战略规划上升到

为省级战略规划,其定位提升至广东省“人工智能与数字经济创新试验区”。同

时,随着设计指标、规划条件的进一步明确,公司经反复论证,确定了围绕“文

化商业”主题,充分挖掘地域商业价值,打造高标准高水平总部品牌的建设目标。

项目将遵循建筑现代化、设施现代化和管理现代化的建设原则,运用先进的数字

化、智能化技术,致力于将项目打造成为智慧建筑。因此,调整后的项目将按甲

级写字楼的标准建设。

    2、投资额调整情况

    由于前述建设标准提升,项目工程费用单价有提升,导致项目总投资额增加

90,045 万元,投资总额调整为 271,450 万元。

                                                            单位:万元
          指标                调整前        调整后         增加额
工程费用                          167,156       258,524        91,368
预备费用                           13,372        12,926           -446
流动资金                              877             0           -877
投资总额                          181,405       271,450        90,045
备注:按建筑面积计算,调整前的工程费用为 6,363.00 元/平方米;调整后为
9,947.06 元/平方米,与甲级写字楼的建设单价基本相当;
    此外,公司已于 2019 年 9 月完成土地性质变更程序,并使用自有资金支付

了土地性质变更价款、税费及相关费用 186,518 万元;土地上旧建筑价值 16,497

万元。虽然土地价款及地上旧建筑物无需公司另外再投入购买资金,但为客观评

价项目的回报率及回收期,公司在计算这两个指标时,将会考虑土地及地上旧建

筑物的价值并相应调整投资总额,即:计算项目税后财务内部收益率及回收期时

投资总额将调增 203,015 万元,调整为 474,465 万元。


    3、建设工期调整情况

    原可研报告建设工期 3.5 年,调整后的可研报告建设工期为 6 年,即从 2019

年起至 2024 年底。

    4、经济回报指标调整情况

    根据调整后的投资总额,充分考虑土地及地上旧建筑物的价值,本项目税后

财务内部收益率 6.0%,税后投资回收期 16.9 年(不含 6 年建设期)。

    5、使用募集资金金额的调整

    项目原计划使用募集资金14亿元,项目总投资额的调整将可能会导致募集资

金使用计划的调整。公司现正研究分析其他募投项目的可行性,以编制募集资金

使用计划的整体调整方案,故暂未确定本项目此后使用募集资金的金额,待相关

方案完善后再另行审议并公告。



    三、本次调整目的、存在风险及对公司的影响

    本次调整是根据内部和外部环境因素变化,结合当前规划条件和产业布局等

因素而做出的。调整后的可研报告能更好地指导项目建设,有利于加快项目建设

进度;调整后的可研报告更客观地反映项目投资情况,有利于公司合理评价项目

可行性。

    调整后的项目税后财务内部收益率有所降低,回收期延长。对此,公司将按

调整后的可研报告,加快推进项目建设,加强工程建设管理及建成后的项目运营

管理,努力提升项目盈利能力。
四、 备查文件

公司第四届董事会第六十次会议决议。



特此公告。



                                     广州珠江啤酒股份有限公司董事会

                                               2020 年 9 月 29 日

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