深圳市物业发展(集团)股份有限公司股权分置改革说明书(全文)

深圳市物业发展(集团)股份有限公司股权分置改革说明书(全文)

                                   董事会声明  

                                            

     本公司董事会根据非流通股东的要求和书面委托,编制股权分置改革说明 

书。公司董事会保证公告内容真实、准确、完整。  

     本公司股权分置改革由公司A 股市场非流通股股东与流通股股东之间协商, 

解决相互之间的利益平衡问题。中国证券监督管理委员会和深圳证券交易所对本 

次股权分置改革所作的任何决定或意见,均不表明其对本次股权分置改革方案及 

本公司股票的价值或者投资人的收益做出实质性判断或者保证。任何与之相反的 

声明均属虚假不实陈述。  

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                                    特别提示  

                                            

     1、卓见投资有限公司(以下简称“卓见投资”)与深圳市建设投资控股公司 

 (以下简称“建设控股”)及深圳市投资管理公司(以下简称“深投公司”)于2005 

年4月1日签订了《深圳市物业发展(集团)股份有限公司之股份转让协议》,约定 

建设控股和深投公司分别将其持有的本公司59.844%和10.452%的股份转让给卓 

见投资。本公司于2005年12月20日由当时的潜在控制人卓见投资提议并启动股权 

分置改革,方案的主要内容是全体A股流通股东每10股获得非流通股东3股对价安 

排,该方案于2006年1月13日获得相关股东会议表决通过。由于当时股权分置改 

革的前提条件:“上述股份的转让获得中国证监会豁免全面要约收购义务并完成 

转让”未能成就(具体情况见本说明书第三章“非流通股东情况介绍”),方案 

因此废止。  

     2、股权分置改革是解决A 股市场相关股东之间的利益平衡问题,因此本次 

股权分置改革由A 股市场相关股东协商决定。  

     3、深圳市投资控股有限公司通过深圳市建设投资控股公司和深圳市投资管 

理公司控制本公司70.296%的股份,上述3家公司为本次股权分置改革提议人。  

     4、本公司非流通股份中存在国家股和国有法人股,本次股权分置改革方案 

中,对该部分股份的处分尚需国有资产监督管理部门审批同意。  

     5、截至本说明书签署日,除深投控、建设控股和深投公司外,其他15家非 

流通股股东,合计持有本公司1.49%的股份,均未明确表示参加本次股权分置改 

革。为保证本次股改的顺利进行,深投控、建设控股和深投公司同意由建设控股 

代上述非流通股东支付对价安排,上述代垫付行为尚需取得国有资产管理部门同 

意。   

     6、本次股权分置改革相关费用由公司实际控制人深投控支付。  

     7、本说明书所载方案须经A 股相关股东会议参加表决的股东所持表决权的 

三分之二以上通过,且需参加表决的A 股流通股股东所持表决权的三分之二以上 

通过,存在无法获得相关股东会议表决通过的可能。  

     8、公司申请自A 股相关股东会议通知发布之日起公司A 股股票停牌。  

     自A 股相关股东会议通知发布之日起十日内,非流通股股东与A 股流通股股 

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东进行充分沟通和协商。在完成上述沟通协商程序后,公司董事会做出公告并申 

请公司股票复牌。公司董事会将申请公司股票于本次相关股东会议股权登记日次 

一交易日(2008年12月1日)起至股权分置改革规定程序结束之日停牌。如本次相 

关股东会议通过股权分置改革方案,公司股票继续停牌,复牌时间详见公司股权 

分置改革实施公告;如本次相关股东会议未通过本议案,则相关股东会议决议公 

告后次一交易日复牌。  

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                                 重要内容提示  

                                              

      一、改革方案要点  

     根据本次股权分置改革方案,深物业流通A 股股东每持有10 股流通A 股将 

获得全体非流通股股东支付的3 股股份的对价安排。非流通股股东将向流通A 股 

股东支付27,417,390 股股份的对价总额。股权分置改革方案实施后首个交易日, 

公司非流通股东持有的股份即可获得上市流通权。  

     截至本股权分置改革说明书签署日,除本公司实际控制人深投控、建设控股 

和深投公司提出股权分置改革动议外,公司其它15 家非流通股股东均未明示同 

意本股权分置改革方案。该部分股东合计持有本公司非流通股股份8,086,951股, 

占本公司总股本的1.49%,应执行的对价安排为570,058股股份。为使公司本次股 

权分置改革顺利进行,深投控、建设控股和深投公司同意由建设控股为截至本次 

股权分置改革相关股东会议召开之前一日未明确表示同意参与本次股权分置改 

革的非流通股股东及由于存在股权权属争议、质押、冻结等情形无法执行对价安 

排的非流通股股东,先行代为垫付该部分股东持有的非流通股份获得上市流通权 

所需执行的对价安排。代为垫付后,该部分非流通股股东所持股份若上市流通, 

应当向代为垫付的建设控股偿还代为垫付的股份,并取得深投控的书面同意。  

       

      二、非流通股股东的承诺事项  

     深投控作为本公司实际控制人与建设控股和深投公司共同承诺除将遵守法 

律、法规和规章的规定,履行法定承诺义务外,还特别承诺如下:  

     1、深投控、建设控股和深投公司控制的非流通股份自获得上市流通权之日 

起,在三十六个月内不上市交易或转让。在前述承诺期满后,其通过交易所挂牌 

交易出售的原非流通股份,在12个月内不超过公司总股本的百分之五,24个月内 

不超过公司总股本的百分之十。如违反前述承诺卖出股票,则将所得之资金划归 

上市公司所有。  

     2、自深投控、建设控股和深投公司控制的非流通股份获得上市流通权之日 

起十二个月内,深投控承诺将启动对深物业的资产重组工作,拟以其合法拥有的 

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不低于3亿元人民币含有土地资源的资产通过置换或其他合法方式注入深物业, 

增加深物业的土地储备和未来盈利能力。如果不能履行此项资产注入的承诺,深 

投控将补偿深物业人民币1000万元。  

     3、自深投控、建设控股和深投公司控制的非流通股份获得上市流通权之日 

起二十四个月内,深投控承诺在符合法律、行政法规和相关规定的情形下,以委 

托贷款或提供担保等方式对深物业提供余额不少于5亿元人民币的现金支持,以 

缓解深物业的资金紧张状况。上述余额是指自深投控、建设控股和深投公司控制 

的非流通股份获得上市流通权之日起二十四个月内的累积发生额,每笔委托贷款 

或提供担保的现金支持时间不少于十二个月;上述5亿元人民币的现金支持不包 

括自深投控、建设控股和深投公司控制的非流通股份获得上市流通权之日以前已 

经提供的委托贷款或提供担保等的现金支持金额。  

       

      三、本次改革相关股东会议的日程安排  

     1、本次相关股东会议的股权登记日:  2008 年11月28日  

     2、本次相关股东会议现场会议召开日:2008 年12月12日  

     3、本次相关股东会议网络投票时间:  2008年12月10日至2008年12月12日  

       

      四、本次改革相关证券停复牌安排  

     1、本公司董事会将申请公司股票自2008年11月11日(T 日)起停牌,最晚于 

2008 年11月21日复牌,此段时期为股东沟通时期;  

     2、本公司董事会将在2008年11月20日之前(含2008年11月20日)公告非流 

通股股东与流通股股东沟通协商的情况、协商确定的改革方案,并申请公司股票 

于公告后下一交易日复牌;  

     3、本公司董事会将申请自相关股东会议股权登记日的次一交易日起至改革 

实施之日公司股票停牌。  

       

      五、查询和沟通渠道  

     热线电话:0755-82211020,82213742  

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传真:0755-82210610   

电子信箱:000011touzizhe@163.com  

公司网站:http://www.szwuye.com.cn  

证券交易所网站:http://www.szse.cn  

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                                 目    录  

  

释   义...............................................8  

一、公司基本情况简介..................................9  

二、公司设立以来股本结构的形成及历次变动情况.........11  

三、公司非流通股东情况介绍...........................12  

四、股权分置改革方案.................................15  

五、股权分置改革对公司治理的影响.....................21  

六、股权分置改革存在的风险及处理方案.................22  

七、公司聘请的保荐机构和律师事务所...................23  

八、其他需要说明的事项...............................24  

九、备查文件目录.....................................24  

                                         

                                        

  

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                                    释   义  

                                           

     除非另有说明,以下简称在本股权分置改革说明书中的含义如下:  

        

深物业、本公司、公司       指  深圳市物业发展(集团)股份有限公司  

股权分置改革               指  指通过非流通股股东和流通股股东之间的利 

                                     益平衡协商机制,消除A 股市场股份转让制 

                                     度性差异的过程  

深投控                     指  深圳市投资控股有限公司  

建设控股                   指  深圳市建设投资控股公司  

深投公司                   指  深圳市投资管理公司  

卓见投资                   指  卓见投资有限公司  

流通股股东                 指  持有深物业流通A 股的股东  

保荐机构、安信证券         指  安信证券股份有限公司  

律师事务所                 指  广东仁人律师事务所  

保荐意见书                 指  《安信证券股份有限公司关于深圳市物业发 

                                      展(集团)股份有限公司股权分置改革之保 

                                      荐意见书》  

中国证监会                 指  中国证券监督管理委员会  

深圳市国资委               指  深圳市人民政府国有资产监督管理委员会  

交易所、深交所             指  深圳证券交易所  

登记公司                   指  中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司  

元                         指  人民币元  

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                                       一、公司基本情况简介  

               (一)公司基本情况  

              中文名称: 深圳市物业发展(集团)股份有限公司  

              英文名称: SHENZHEN PROPERTIES & RESOURCES DEVELOPMENT (GROUP)CO.,  

                            LTD  

              设立日期: 1990 年4 月  

              法定代表人: 陈玉刚  

              注册地址及办公地址: 广东省深圳市人民南路国贸大厦39、42 层  

              股票上市地: 深圳证券交易所  

              邮政编码:518024  

              A股股票代码: 000011  

              经营范围:房地产开发及商品房销售,商品楼宇的建筑、管理,房屋租赁, 

                           建设监理,国内商业,物资供销业(不含专营、专卖、专控商品)  

              营业执照注册号: 440301102727229  

              互联网地址: http://www.szwuye.com.cn  

              热线电话: 0755-82211020,82213742  

              传真: 0755-82210610   

              电子信箱: 000011touzizhe@163.com  

               (二)简要财务信息  

         项目               2008年1-9月           2007年度              2006年度              2005年度  

营业收入(元)               200,092,541.04       332,985,105.29         323,027,334.95      971,340,069.27 

净利润(元)                (12,794,987.83)       (27,377,663.77)        (45,092,615.78)       76,076,609.57 

基本每股收益(元)                 (0.0236)              (0.0505)              (0.0832)               0.1404 

稀释每股收益(元)                 (0.0236)              (0.0505)              (0.0832)               0.1404 

                            2008年9月30日       2007年12月31日         2006年12月31日  2005年12月31日 

总资产(元)               2,091,148,361.52      1,885,257,743.24      1,652,218,377.68     1,817,497,319.01 

股东权益(元)               546,160,899.01       565,896,202.38         590,341,298.69      636,935,954.74 

资产负债率                          73.88%               69.98%                 64.27%               64.96% 

每股净资产(元)                     1.0065               1.0445                 1.0896               1.1756 
净资产收益率(%)                    (2.35)                (4.84)                 (7.64)               11.94 

                

               (三)公司设立以来利润分配情况  

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     1992年度,每10股送3股红股,派送0.8元现金。股权登记日为1993年7月16 

日;  

     1993年度,每10股送3股红股,派送1元现金。股权登记日为1994年5月5日;  

     1994年度,每10股送1股红股,派送1.5元现金。股权登记日为1995年8月23 

日;  

     1995年度,每10股送1股红股,派送1.00元现金。股权登记日为1996年8月19 

日。  

     除上述年度外,本公司其他年度没有利润分配。  

      (四)公司设立以来历次融资情况  

     1991 年10 月,经深府办复[1991]831 号文、深人银复字[1991]093 号文的 

批复,本公司向社会公开新增发行A 股4,150 万股,其中包括650 万股内部职工 

股,发行价格3.6 元,募集资金14,770 万元。1991 年12 月18 日,经深人银复字 

[1992]025 号文的批复,本公司新增发行B 股3,000 万股,发行价格5.3 港元,募 

集资金15,000 万港元。  

     公司于1993 年配售A 股960 万股(其中,社会公众股415 万股,定向法人股 

545万股),B 股7.14 万股,募集人民币8,088 万元,港币29 万元(折合人民币29 

万元),总计折合人民币8,117 万元。  

     除上述融资外,公司设立以来未进行其他股权融资。  

      (五)公司股权分置改革情况  

     公司于2005年12月20日启动股权分置改革,方案的主要内容是全体A股流通 

股东每10股获得非流通股东3股对价安排,该方案于2006年1月13日获得相关股东 

会议表决通过。由于股权分置改革的前提条件未能成就,方案未能实施。  

      (六)公司目前的股本结构  

                 股份类别                         股份数量              所占比例  

尚未流通股份          合计                           388,948,600                71.79% 

                      国家股                         323,747,700                59.75% 
其中:  
                      境内法人股                      65,200,900                12.04% 

                      A股                             91,391,300                16.87% 
已流通股份  
                      B股                             61,459,300                11.34% 

合计                                                 541,799,200                   100% 

       

                                           10 



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           二、公司设立以来股本结构的形成及历次变动情况  

      (一) 公司设立时股本结构的形成  

     1、公司1990 年9 月30 日评估时净资产为18,950.10 万元。到1991 年7月 

3l 日止,净资产评估后调整为21,349.54 万元,其中18,601.189 万元折为国家 

股(人民币普通股),由原股东深圳市投资管理公司持有并行使股东权益,占发行 

后总股本的72.23%,新增发行股份总数7,150 万股,占总股本的27.77%。该次发行 

完毕后公司股本结构如下:  

                                                                                单位:股  

    总股本          国家股         A股(其中内部职工股650万股)              B股  

   25,751.189   186,011,890                               41,500,000        30,000,000 

      (二) 公司设立后历次股本结构的变动情况  

     1、公司1992 年度按10 送3 的比例向全体股东送红股,1993 年度按10 配1 

方式向全体股东配售新股(含A、B 股),公司股本总额由1992 年末的25,751 

万股增加到34,444 万股。  

     2、1994 年,公司实施1993 年度利润分配方案,向全体股东每10 股送红股 

3 股,公司总股本增加到44,777 万股,股本结构不变。  

     3、1995 年,公司实施1994 年度利润分配方案,向全体股东每10 股送红股 

1 股,公司总股本增加到49,254 万股,股本结构不变。  

     4、1996 年,公司实施1995 年度利润分配方案,向全体股东每10 股送红股 

1 股,公司总股本增加到54,180 万股,股本结构不变。  

                                           11 



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                        三、公司非流通股东情况介绍  

      (一)本公司控股股东及实际控制人介绍  

     1、深圳市建设投资控股有限公司和深圳市投资管理公司分别持有本公司 

324,233,612股股份和56,628,000股股份,占本公司总股本的59.844%和10.452%。 

2004年9月,根据深圳市委市政府关于国有资产管理体制工作的总体部署,深圳 

市国资委以深国资委[2004]223号文,决定将建设控股、深投公司与深圳市商贸 

投资控股公司重组合并,组建深投控。深投控成立后,原深圳市建设控股、深投 

公司和深圳市商贸投资控股公司全部债权债务由深投控承接。因此深投控是本公 

司实际控制人,控制本公司70.296%的股份。  

     深投控成立于2004年10月,注册资本46亿元人民币。企业性质为国有独资有 

限责任公司,其主要职能是根据深圳市国资委授权对部分市属国有企业行使出资 

人职责。深投控的注册地及办公地为深圳市福田区深南大道投资大厦,法定代表 

人为陈洪博。  

     2、持有公司股份及控制公司情况介绍  

     深投控通过建设控股和深投公司共持有公司70.296%的股份。  

     3、与本公司之间相互担保及资金相互占用情况  

     本公司2008年第一次临时股东大会通过了一项与深投控的关联交易议案,其 

内容是:深投控在2009年12月31日前委托银行向本公司提供贷款,或在本公司向 

银行申请贷款时为本公司提供贷款担保,委托贷款或贷款担保的总额不超过人民 

币4.5亿元,委托贷款或贷款担保的期限为1-3年。该议案已于2008年9月24日公 

告。  

     截至本说明书签署之日,本公司占用深投控的资金情况如下:  

      (1)、本公司因为历史原因欠深投控资金1,500万元人民币,本公司2008年 

中报已作披露;  

      (2)、2008年7月31日,本公司与深投控、中国农业银行深圳分行签署委托 

贷款协议,深投控以自有资金通过农行深圳分行向本公司贷款5,000万元,期限 

半年。该事项已经公告;  

      (3)、2008年10月15日,本公司与深投控、中国光大银行深圳景田支行签署 

委托贷款协议,深投控以自有资金通过光大银行深圳景田支行向本公司贷款 

                                         12 



                                                       深物业股权分置改革说明书(全文)  

15,000万元,期限一年。该事项已经公告;  

     截至本说明书签署之日,深投控及其关联公司不存在占用本公司资金的行 

为。  

      (二)提出股权分置改革动议的非流通股股东及其持有公司股份的数量、比 

例和有无权属争议、质押、冻结情况  

     本次股权分置改革由深投控、建设控股和深投公司提出动议,截至本说明书 

签署之日,深投控通过建设控股和深投公司共持有公司380,861,612股,占本公 

司总股本的70.296%。符合监管部门关于可以提出进行股权分置改革的要求。  

     2005年4月1日,建设控股、深投公司与卓见投资签订了《股份转让协议》, 

约定建设控股、深投公司将其合计持有的本公司 70.296%的股份转让给卓见投 

资。  

     上述《股份转让协议》获得了国务院国资委和商务部的批复同意,后因卓见 

投资一直未能依《证券法》的规定履行全面要约收购义务,股份转让事宜未能按 

协议履行,2007年4月深投控就股份转让事宜与卓见投资发生争议并由中国国 

际经济贸易仲裁委员会仲裁。根据[2007]中国贸仲京裁字第0488号《裁决书》, 

裁决双方的《股份转让协议》为合法有效合同,深投控应当继续履行本案合同; 

卓见投资应当在2008年6月30日以前履行要约收购股份义务,如果期满仍未履 

行,本案合同即行解除。上述仲裁结果属于终局裁决。  

     截至2008年6月30日,卓见投资未能履行全面要约收购义务,依据[2007] 

中国贸仲京裁字第0488 号《裁决书》,上述《股份转让协议》即行解除。2008 

年7月5日,深投控书面通知卓见投资解除该《股份转让协议》。2008年7月24 

日,深圳市中级人民法院应卓见投资的强制执行申请向深圳市投资管理公司、深 

圳市建设投资控股公司和深投控发出[2008]深中法执字第667号《执行令》,要 

求深投控履行[2007]中国贸仲京裁字第0488号《裁决书》规定的义务,深投控 

随后向深圳市中级人民法院提出执行异议书。2008年10月22日,深圳市中级 

人民法院以[2008]深中法执字第667号《民事裁定书》裁定驳回卓见投资的强制 

执行申请。2008年10月27日,卓见投资向深投控发函同意终止《股份转让协 

议》,并要求深投控先行返还卓见投资已支付的股份转让款及其他款项。与此同 

时,卓见投资向登记公司发函决定不继续进行对深物业的要约收购,并要求返还 

                                         13 



                                                           深物业股权分置改革说明书(全文)  

  要约收购履约保证金。  

       截至本说明书签署之日,深投控、建设控股和深投公司控制的本公司70.296% 

  的股份不存在被质押、冻结的情形。  

         (三)非流通股股东的持股数量、比例及相互之间的关联关系  

序号                   非流通股股东                      持股数         占比%   持股类型 

  1   深圳市建设投资控股公司                            324,233,612      59.844   国有股  

  2   深圳市投资管理公司                                 56,628,000      10.452  法人股  

  3   深圳市国贸物业管理有限公司工会                      2,516,800       0.464  法人股  

  4   深圳经济特区免税商品企业公司                        1,573,000       0.290  法人股  

  5   上海肇达投资咨询有限公司                            1,010,000       0.186  法人股  

  6   大鹏证券有限责任公司                                  786,500       0.145  法人股  

  7   上海昆凌工贸有限公司                                  629,200       0.116  法人股  

  8   上海致真投资咨询有限公司                              480,000       0.088  法人股  

  9   中国深圳国际合作(集团)股份有限公司                  401,273       0.074  法人股  

 10  深圳市统盛实业有限公司                                 243,688       0.045  法人股  

 11  深圳南油文化服务公司                                    135,278      0.025  法人股  

 12  深圳市南粤投资发展有限公司                               78,650      0.014   法人股  

 13  上海伟鸿工贸有限公司                                     50,000      0.009   法人股  

 14  深圳市华南投资开发股份有限公司                          49,854       0.009   国有股  

 15  深圳市龙岗区昌盛实业有限公司                            49,854       0.009   法人股  

 16  温岭市质量管理协会                                      49,854       0.009   法人股  

 17  上海睿欧经贸发展有限公司                                 33,000      0.006   法人股  

       上述非流通股东中,建设控股和深投公司均属深投控控制的法人,深圳市国 

  贸物业管理有限公司为本公司下属企业。  

         (四)非流通股股东、持有公司股份总数百分之五以上的非流通股股东的实 

  际控制人,在公司董事会公告改革说明书的前两日持有公司流通股股份的情况以 

  及前六个月内买卖公司流通股股份的情况。  

       截至本说明书公告前两日,深投控控股子公司—深圳市远致投资有限公司、 

  深圳市亿鑫投资有限公司分别持有本公司流通A股400,200股、3,958,348股,其 

  中,深圳市远致投资有限公司在2008年7月31日至8月29日之间买入上述股份,深 

  圳市亿鑫投资有限公司在2008年4月1日至10月31日期间买入上述股份。公司其他 

  非流通股股东、持有公司股份总数百分之五以上的非流通股股东的实际控制人, 

  均未持有公司流通股股份,此前六个月内均不存在买卖公司流通股股份的情况。  

                                             14 



                                                              深物业股权分置改革说明书(全文)  

                                  四、股权分置改革方案  

          为了贯彻落实《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》、 

      《关于上市公司股权分置改革的指导意见》、中国证监会《上市公司股权分置改 

     革管理办法》等文件的有关精神,本公司非流通股股东根据“尊重历史、立足现 

     实、放眼未来”的原则,在广泛征求流通A股股东意见的基础上,提出以下股权 

     分置改革方案:  

           (一)本次股权分置改革方案概述  

          1、对价安排的形式和数量  

          以方案实施股权登记日的公司总股本为基础,由全体非流通股股东向方案实 

     施股权登记日登记在册的全体流通股股东按比例安排股份对价,使流通股股东每 

     10 股获送3股股份对价。全体非流通股股东共需支付27,417,390股股份。  

          自股权分置改革方案实施后首个交易日起,公司非流通股股东持有的非流通 

     股份即获得上市流通权。  

          2、对价安排的执行方式  

          本股权分置改革方案若获得相关股东会议审议通过,根据对价安排,流通股 

     股东所获得的股份,由登记结算公司根据方案实施股权登记日登记在册的流通股 

     股东持股数,按比例自动记入账户。  

          3、执行对价安排情况表  

            

                        执行对价安排前              本次执行数量              执行对价安排后  
        执行对价 
                                              本次执行对 本次执行对 
序号  安排的股         持股数       持股比                                                 持股比 
                                              价安排股份 价安排的现 持股数 (股)  
         东名称         (股)  例(%)                                                   例(%) 
                                              数量(股) 金额(元) 

       深圳市建 
  1  设投资控        324,233,612  59.844  22,855,566                        301,378,046  55.625  
       股公司  

       深圳市投 
  2  资管理公         56,628,000  10.452  3,991,767                          52,636,233  9.715  
       司  

       深圳市国 
       贸物业管 
  3                    2,516,800   0.464          177,412                     2,339,388  0.432  
       理有限公 
       司工会  

                                                15 



                                                                深物业股权分置改革说明书(全文)  

      深圳经济 
      特区免税 
4                      1,573,000   0.29            110,882                       1,462,118  0.270  
      商品企业 
      公司  

      上海肇达 
5  投资咨询            1,010,000  0.186             71,196                         938,804  0.173  
      有限公司  

      大鹏证券 
6  有限责任              786,500  0.145             55,441                         731,059  0.135  
      公司  

      上海昆凌 
7  工贸有限              629,200  0.116             44,353                         584,847  0.108  
      公司  

      上海致真 
8  投资咨询              480,000  0.088             33,836                         446,164  0.082  
      有限公司  

      中国深圳 
      国际合作 
9   (集团)股           401,273  0.074             28,286                         372,987  0.069  
      份有限公 
      司  

      深圳市统 
10  盛实业有             243,688  0.045             17,178                         226,510  0.042  
      限公司  

      深圳南油 
11  文化服务             135,278   0.025             9,536                         125,742  0.023  
      公司  

      深圳市南 
      粤投资发 
12                        78,650  0.014              5,544                          73,106  0.013  
      展有限公 
      司  

      上海伟鸿 
13  工贸有限              50,000  0.009              3,525                          46,475  0.009  
      公司  

      深圳市华 
      南投资开 
14                        49,854  0.009              3,514                          46,340  0.009  
      发股份有 
      限公司  

      深圳市龙 
      岗区昌盛 
15                        49,854  0.009              3,514                          46,340  0.009  
      实业有限 
      公司  

16  温岭市质              49,854  0.009              3,514                          46,340  0.009  

                                                 16 



                                                                 深物业股权分置改革说明书(全文)  

       量管理协 
       会  

       上海睿欧 
 17  经贸发展               33,000  0.006             2,326                          30,674  0.006  
       有限公司  

           4、有限售条件的股份可上市流通预计时间表  

                                            所持有限售条件的流通股份          可上市流  承诺的限 
 序号              股东名称  
                                          数量 (股)   占总股本比例           通时间        售条件  

   1   深圳市建设投资控股公司             301,378,046              55.62%       G+36           注  

   2   深圳市投资管理公司                  52,636,233               9.72%       G+36           注  

   3   其他非流通股东                       7,516,893                1.39%      G+12           注  

           注:深投控、建设控股和深投公司承诺其控制的非流通股股份自获得上市流 

     通权之日起,36个月内不上市交易或转让,其它非流通股股东12个月内不上市交 

     易或转让,G为方案实施后的首个交易日。  

           5、改革方案实施前后股份结构变动表  

                 股权分置改革前                                      股权分置改革后  

                       股份数量        占总股本                            股份数量        占总股本  
                         (股)        比例(%)                             (股)        比例(%)  

一、未上市流通股                                     一、有限售条件流 
                      388,948,563            71.79                       361,531,173            66.73 
份合计                                               通股合计  

国家股                323,747,713            59.75 国家股                300,926,399            55.54 

国有法人股                                           国有法人股                         

社会法人股             65,200,850            12.04 社会法人股             60,604,774            11.19 

募集法人股                                           募集法人股                         

境外法人持股                                         境外法人持股                       

二、已上市流通股                                     二、无限售条件流 
                      152,850,612            24.21                       180,268,002            33.27 
份合计                                               通股合计  

A股                    91,391,300            16.87 A股                   118,808,690            21.93 

B股                    61,459,312            11.34 B股                    61,459,312            11.34 

H股及其它                                            H股及其它                          

三、股份总数          541,799,175              100 三、股份总数          541,799,175               100 

           6、就表示反对或者未明确表示同意的非流通股股东所持有股份的处理办法  

           截至本说明书签署日,除本公司实质控制人深投控、建设控股和深投公司提 

     出股权分置改革动议外,公司其它15 家非流通股股东均未明示同意本股权分置 

     改革方案。该部分股东合计持有本公司非流通股股份8,086,951股,占本公司总 

     股本的1.49%,应执行的对价安排为570,058股股份。  

           为使公司本次股权分置改革顺利进行,深投控、建设控股和深投公司同意由 

                                                  17 



                                                       深物业股权分置改革说明书(全文)  

建设控股为截止本次股权分置改革相关股东会议召开之前一日未明确表示同意 

参与本次股权分置改革的非流通股股东及由于存在股权权属争议、质押、冻结等 

情形无法执行对价安排的非流通股股东,先行代为垫付该部分股东持有的非流通 

股份获得上市流通权所需执行的对价安排。代为垫付后,该部分非流通股股东所 

持股份若上市流通,应当向代为垫付的建设控股偿还代为垫付的股份,并取得深 

投控的书面同意。  

     上述代垫付行为,尚需取得深圳市国资委的同意。  

      (二)保荐机构对本次改革对价安排的分析意见  

     本次股权分置改革的实质是非流通股股东为其持有的非流通股获得流通权 

向流通股东作出补偿,该补偿必须获得流通股股东的认可。本次股权分置改革方 

案设计的根本出发点是:充分保护流通股股东的利益,通过支付股份对价和控股 

股东对深物业进行资产重组和资金支持的承诺,股权分置改革方案的实施应在理 

论上确保流通股股东持有股份的市场价值在方案实施后不会减少,同时增加深物 

业的长期投资价值。  

     1、对价标准制定的依据。深物业属于房地产开发经营企业,对于房地产行 

业来说,资本市场普遍认可的估值理论是每股重估净资产值的倍数。由于很难获 

得A股市场房地产行业可比公司的重估净资产值,一般用市净率的倍数代替。  

      (1)每股净资产:2007年12月31日深物业A经审计每股净资产为:1.044元。  

      (2)股改前的股价:截至2008年10月31日,深物业A前60个交易日的收盘均 

价为:4.32元。  

      (3)A股市场行业平均市净率(简称“行业市净率”):通过WIND系统选取A 

股上市的已股改或全流通前提下发行的82家房地产行业上市公司为样本,通过计 

算得出截至2008年10月31日,上述82家可比行业公司的平均市净率为3.37倍(股 

价取截至10月31日前60个交易日收盘均价,每股净资产取2007年12月31日经审计 

每股净资产数)。以此数据作为参考,将股权分置改革后深物业A的预期市净率定 

为3.37倍。  

      (4)对价测算:  

     A、股权分置改革后深物业A的公允股价  

     即:股改后的公允股价=行业市净率*每股净资产=3.37*1.044  

                                          18 



                                                       深物业股权分置改革说明书(全文)  

                                               =3.52(元)  

     B、流通权价值,即对价金额  

     对价金额=流通股股数*(股改前的股价-股改后的公允股价)  

             =91,391,300*(4.32-3.52)  

             =73,113,040(元)  

     C、对价金额折合的股份数量  

     对价股份的数量=对价金额/股改后的公允股价  

                   =73,113,040/3.52  

                   =20,770,750(股)  

     D、每10股流通股获送数量=对价股份的数量/流通股股数*10  

                            =20,770,750/91,391,300*10  

                            =2.27(股)  

        即:理论上每10股流通股获送股份应为2.27股。  

     2、对价安排  

     根据上述分析,为充分考虑流通股股东利益,全体非流通股股东同意向流通 

A股股东支付对价27,417,390股,相当于每10股流通股获得3股股份对价。  

     3、结论:  

     保荐机构安信证券认为:公司非流通股股东为取得所持股票流通权而安排对 

价27,417,390股(等于非流通股股东向流通A股股东每10股安排3股股份对价), 

其价值高于估算的流通权价值20,770,750股,对价水平合理。  

      (三)非流通股股东做出的承诺事项以及为履行其义务提供的保证安排  

     1、深投控作为本公司实际控制人与建设控股和深投公司共同承诺将遵守国 

家法律、法规关于股权分置改革的规定,履行法定承诺义务;  

     2、除法定最低承诺外,深投控、建设控股和深投公司还做出如下特别承诺:  

      (1)深投控、建设控股和深投公司控制的限售流通股自获得上市流通权之 

日起,在三十六个月内不上市交易或转让。在前述规定期满后,其通过证券交易 

所挂牌交易出售的原非流通股股份,在十二个月内不超过公司总股本的百分之 

五,二十四个月内不超过公司总股本的百分之十。如违反前述承诺卖出股票,则 

将所得之资金划归上市公司所有。  

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      (2)自深投控、建设控股和深投公司控制的非流通股份获得上市流通权之 

日起十二个月内,深投控将启动对深物业的资产重组工作,拟以其合法拥有的不 

低于3亿元的含有土地资源的资产以资产置换或其他合法方式注入深物业,增加 

深物业的土地储备和未来盈利能力。如果不能履行此项资产注入的承诺,深圳市 

投资控股有限公司将补偿深物业人民币1000万元。  

      (3)自深投控、建设控股和深投公司控制的非流通股份获得上市流通权之 

日起二十四个月内,深投控承诺在符合法律、行政法规和相关规定的情形下,以 

委托贷款或提供担保等方式对深物业提供余额不少于5亿元人民币的现金支持, 

以缓解深物业的资金紧张状况。上述余额是指自深投控、建设控股和深投公司控 

制的非流通股份获得上市流通权之日起二十四个月内的累积发生额,每笔委托贷 

款或提供担保的现金支持时间不少于十二个月;上述5亿元人民币的现金支持不 

包括自深投控、建设控股和深投公司控制的非流通股份获得上市流通权之日以前 

已经提供的委托贷款或提供担保等的现金支持金额。  

     3、承诺事项的违约责任  

     深投控、建设控股和深投公司保证如果不履行或者不完全履行所作出的承 

诺,将作为本次股权分置改革的违约方承担由此引发的一切法律责任,并赔偿其 

他股东因此而遭受的损失。  

     4、声明  

     本承诺人将忠实履行承诺,承担相应的法律责任。除非受让人同意并有能力 

承担承诺责任,本承诺人将不转让所持有的股份。  

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                    五、股权分置改革对公司治理的影响  

      (一)董事会意见  

     对于本次股权分置改革,公司董事会认为:股权分置改革的实施,从制度上 

保证了同股同权、同股同利的实现,使公司的所有股份处于平等地位,夯实了公 

司治理的基石,将大力推动公司治理的深化,对公司治理产生积极的深远影响。 

首先,有利于形成统一的估值标准,协调公司股东之间的利益关系;其次,有利 

于建立有效的市场约束机制,提高公司运作规范化程度和运作透明度;第三,有 

利于公司治理的深化,建立长效的激励机制,为公司股东提供更加丰厚的回报; 

第四,有利于形成投资者保护机制,促进公司治理的全面完善。  

      (二)独立董事意见  

     公司全体独立董事意见:在认真审核了公司提交的本次股权分置改革方案 

后,我们认为:  

     1、本次股权分置改革方案符合相关法律、法规的规定,符合公司和全体股 

东的利益;  

     2、本次股权分置改革方案充分尊重广大流通股股东的利益,中小流通股股 

东的利益得到了充分地保护;  

     3、同意将本次股权分置改革方案提交相关股东大会审议批准。  

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                 六、股权分置改革存在的风险及处理方案  

      (一)深圳市国资委审核结果不确定的风险  

     根据国有股权管理的有关规定,非流通股股东执行股权分置对价安排需要得 

到深圳市国资委的批准,应当在相关股东会议网络投票前取得上述批准并公告。 

深投控持有本公司的国家股股份以及为其它非流通股东代垫的股份,存在不能及 

时获得深圳市国资委批准的风险。  

     解决措施:本公司和深投控将积极与深圳市国资委沟通,争取及时取得有关 

批准。若不能及时取得,本公司将依照有关规定推迟本次相关股东大会的召开时 

间。  

      (二)相关股东会议表决结果不确定的风险  

     根据中国证监会相关规定,相关股东会议就董事会提交的股权分置改革方案 

做出决议,必须经参加表决的股东所持表决权的三分之二以上通过,并经参加表 

决的流通股股东所持表决权的三分之二以上通过后方可生效。  

     解决措施:公司投资者关系部门在股权分置改革进程中将加强投资者服务, 

真诚征求并吸取投资者对股权分置改革方案的建议,准确清晰地解释股权分置改 

革方案的内容,广泛吸引投资者参与相关股东会议、明确表达对股权分置改革方 

案的意见,从而使股权分置改革方案的表决结果更能代表相关股东的意见。  

      (三)二级市场股价存在较大幅度波动的风险  

     公司股票二级市场价格受经济周期、行业周期、大盘走势、公司经营情况以 

及投资者的预期等各种因素影响,存在大幅波动的风险。公司提示投资者充分注 

意上述风险。  

      (四)非流通股股东资产注入承诺存在不能按期履行的风险  

     截至本股权分置改革说明书签署之日,深投控尚未决定其注入资产的具体内 

容;同时,由于资产注入涉及国有资产的处置,尚需获得国家有权部门的审批核 

准,因此,此项承诺存在不能按期履行的风险,提请投资者和参与股权分置改革 

的有关各方予以关注。  

       

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                                                        深物业股权分置改革说明书(全文)  

                  七、公司聘请的保荐机构和律师事务所  

      (一)保荐机构、律师事务所  

     1、保荐机构:安信证券股份有限公司  

     法人代表:牛冠兴  

     办公地址:深圳市福田区金田路4018号安联大厦35层  

     保荐代表人:王永兴  

     项目主办人:琚泽运  

     联系电话:0755-82558289  

     2、律师事务所:广东仁人律师事务所  

     办公地址:深圳市福田区益田路江苏大厦23层  

     经办律师:高义融、张晴川  

     联系电话:0755-82960158  

      (二)公司聘请的保荐机构和律师事务所在公司董事会公告改革说明书的前 

两日持有公司流通股股份的情况以及前六个月内买卖公司流通股股份的情况  

     本次公司聘请的保荐机构安信证券和公司聘请的律师事务所广东仁人律师 

事务所在公司董事会公告改革说明书的前两日未持有深物业流通A 股股份,前六 

个月内也未买卖深物业流通A 股股份。  

      (三)保荐意见结论  

     保荐机构就本次股权分置改革发表意见是建立在以下假设的前提下:  

     1、本次股权分置改革各方提供的有关资料真实、准确、完整;  

     2、相关当事人全面、切实贯彻履行本次股权分置改革方案;  

     3、所属行业的相关政策和市场环境无重大不可预见的变化;  

     4、无其他不可抗力影响、阻碍本次股权分置改革方案的后续执行。  

     保荐机构安信证券认为:在上述假设基础上,深物业的股权分置改革方案是 

符合中国证监会《上市公司股权分置改革管理办法》规定,在程序和内容上也符 

合《上市公司股权分置改革业务操作指引》及其他有关规定。深物业非流通股东 

为获得流通权而向流通股股东执行的对价安排合理,体现了对中小流通股东权益 

的保护。  

      (四)律师意见结论  

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                                                       深物业股权分置改革说明书(全文)  

     深物业本次股权分置改革符合《公司法》、《证券法》、《管理办法》、《操 

作指引》等法律、法规、规范性文件的规定,并已履行了目前阶段所需的必要法 

律程序。深物业本次股权分置改革方案尚需获得有权国有资产监督管理部门、深 

圳市人民政府的批准以及深物业相关股东会议审议通过,方可实施。  
                         八、其他需要说明的事项  
     本公司正在接受中国证监会深圳稽查局立案调查,有关事项已经公告,截至 
本说明书签署日尚未有结果。随着相关调查的进展,如果证券监管部门发现可能 
影响本次股权分置改革的事项,本次股权分置改革可能会因此而终止。提请参与 
本次股权分置改革的有关当事人予以关注。  
                                            
                               九、备查文件目录  
      (一)保荐协议;  
      (二)非流通股股东关于股权分置改革的相关协议文件;  
      (三)有权部门对改革方案的意向性批复;  
      (四)非流通股股东的承诺函;  
      (五)保荐意见书;  
      (六)法律意见书;  
      (七)保密协议;  
      (八)独立董事意见函。  
 [此页无正文,专用于《深圳市物业发展(集团)股份有限公司股权分置改革说明书》之签署、盖章页]  

       
                                            深圳市物业发展(集团)股份有限公司  

                                                                董事会  

                                             二00八年十一月十一日 

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