世茂股份2018年年度报告

                          2018 年年度报告



公司代码:600823                            公司简称:世茂股份
债券代码:136303                            债券简称:16世茂G1
债券代码:136528                            债券简称:16世茂G2
债券代码:143165                            债券简称:17世茂G1
债券代码:143308                            债券简称:17世茂G2
债券代码:143332                            债券简称:17世茂G3
债券代码:155142                            债券简称:19世茂G1




                   上海世茂股份有限公司
                     2018 年年度报告




                             1 / 223
                                             2018 年年度报告




                                              重要提示

一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整,
     不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任。


二、 公司全体董事出席董事会会议。


三、 上会会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。


四、 公司负责人刘赛飞、主管会计工作负责人张杰及会计机构负责人(会计主管人员)方宁声明:
     保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。


五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

     2018 年 度 母 公 司 净 利 润 1,055,723,039.82 元 , 连 同 母 公 司 上 年 度 可 供 股 东 分 配 的 利 润
1,467,827,294.13元,扣除公允价值变动形成的收益-14,977,072.28元和提取的法定盈余公积
105,572,303.98元及已宣告分配的股利225,070,095.66元,本年度末实际可供股东分配的利润为
2,207,885,006.59元。
     以截止2018年12月31日公司总股本3,751,168,261股为基数,向全体股东按每10股派发现金股
利2.60元(含税),合计派发975,303,747.86元,剩余未分配利润结转至下一年度;本次公司不进
行资本公积金转增股本。
     上述利润分配预案已经2019年3月20日召开的第八届董事会第八次会议审议通过,尚需提请公
司股东大会审议。


六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
    本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述(包括但不限于预计、预测、目标、估
计、规划、计划及展望)涉及各类已知或未知的不确定因素,不构成公司对投资者的实质承诺,
敬请投资者注意投资风险。

七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况




八、   是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况?


九、   重大风险提示
    公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险,敬请查阅第四节经营情况讨论与分析中关
于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险部分的内容。

                                                 2 / 223
                  2018 年年度报告




十、 其他

□适用 √不适用




                     3 / 223
                                                        2018 年年度报告



                                                               目录

第一节     释义..................................................................................................................................... 5
第二节     公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 5
第三节     公司业务概要 ..................................................................................................................... 9
第四节     经营情况讨论与分析 ....................................................................................................... 10
第五节     重要事项 ........................................................................................................................... 22
第六节     普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 35
第七节     优先股相关情况 ............................................................................................................... 39
第八节     董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 40
第九节     公司治理 ........................................................................................................................... 47
第十节     公司债券相关情况 ........................................................................................................... 54
第十一节   财务报告 ........................................................................................................................... 59
第十二节   备查文件目录 ................................................................................................................. 223




                                                              4 / 223
                                     2018 年年度报告




                                  第一节          释义
一、 释义
在本报告书中,除非文义另有所指,下列词语具有如下含义:
常用词语释义
中国证监会           指      中国证券监督管理委员会
本公司、公司         指      上海世茂股份有限公司
世茂房地产           指      世茂房地产控股有限公司(0813HK)
峰盈国际             指      Peak Gain International Limited(峰盈国际有限公司)
世茂投资             指      上海世茂投资管理有限公司
世茂企业             指      西藏世茂企业发展有限公司




                     第二节       公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称             上海世茂股份有限公司
公司的中文简称             世茂股份
公司的外文名称             Shanghai Shimao Co.,Ltd
公司的外文名称缩写         SMC
公司的法定代表人           刘赛飞



二、 联系人和联系方式
                                                  董事会秘书
姓名                      俞峰
联系地址                  上海市浦东新区潍坊西路55号上海世茂大厦7楼
电话                      021-20203388
传真                      021-20203399
电子信箱                  600823@shimaoco.com




三、 基本情况简介
公司注册地址                          上海市黄浦区南京西路268号
公司注册地址的邮政编码                200003
公司办公地址                          上海市浦东新区潍坊西路55号上海世茂大厦7楼
公司办公地址的邮政编码                200122
公司网址                              www.shimaoco.com
电子信箱                              600823@shimaoco.com



四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称               《上海证券报》
                                        5 / 223
                                                             2018 年年度报告


                  登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
                  公司年度报告备置地点                   上海市浦东新区潍坊西路 55 号上海世茂大厦 7 楼



                  五、 公司股票简况
                                                        公司股票简况
                         股票种类        股票上市交易所   股票简称                   股票代码              变更前股票简称
                  A股                  上海证券交易所 世茂股份                   600823                  万象集团



                  六、 其他相关资料
                                                名称                       上会会计师事务所(特殊普通合伙)
                 公司聘请的会计师事务所(境内) 办公地址                   上海市威海路 755 号文新报业大厦 25 楼
                                                签字会计师姓名             陈大愚、荣婷婷




                  七、 近三年主要会计数据和财务指标
                  (一) 主要会计数据
                                                                                                单位:元 币种:人民币
                                                       2017年                        本期比                        2016年
                                                                                     上年同
主要会计数据             2018年
                                            调整后                调整前             期增减            调整后                 调整前
                                                                                     (%)
营业收入          20,674,232,949.58    18,668,587,481.52     18,666,770,430.23        10.74    13,708,025,120.81       13,708,025,120.81
归属于上市公司
                   2,403,819,190.87     2,226,566,295.68     2,225,271,290.04         7.96     2,115,899,389.92           2,118,832,759.79
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
                   2,015,996,032.71     1,679,324,567.35     1,679,324,567.35         20.05    1,690,731,580.41           1,690,731,580.41
常性损益的净利

经营活动产生的
                   3,978,209,038.07     4,248,570,698.33     4,249,524,031.71         -6.36     114,422,068.74            1,135,004,610.27
现金流量净额

                                                      2017年末                       本期末                       2016年末
                                                                                     比上年
                        2018年末                                                     同期末
                                            调整后                调整前                               调整后                 调整前
                                                                                     增减(%
                                                                                     )
归属于上市公司
                  23,676,184,097.97    21,764,135,648.04     21,747,283,988.63        8.79     19,822,222,153.86       19,804,666,893.94
股东的净资产
总资产            108,320,247,287.93   91,918,888,925.92     91,917,905,956.44        17.84    82,560,579,128.58       79,949,561,271.87



                  (二)      主要财务指标

                                                                    2017年              本期比上年               2016年
                     主要财务指标                 2018年                                  同期增减
                                                                调整后      调整前          (%)           调整后       调整前
        基本每股收益(元/股)                        0.64        0.59         0.59             8.47            0.56        0.79
        稀释每股收益(元/股)                        0.64        0.59         0.59             8.47            0.56        0.79
        扣除非经常性损益后的基本每股收                0.54        0.45         0.45           20.00             0.45        0.63
        益(元/股)
                                                                 6 / 223
                                                     2018 年年度报告


 加权平均净资产收益率                       10.44       10.64          10.64      减少0.2个         8.76         8.77
 (%)                                                                                百分点
 扣除非经常性损益后的加权平均净              8.76         8.03          8.03    增加0.73个          8.27         8.27
 资产收益率(%)                                                                      百分点



         报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
         □适用 √不适用
         八、 境内外会计准则下会计数据差异
         (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
              的净资产差异情况
         □适用 √不适用
         (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
              净资产差异情况
         □适用 √不适用
         (三) 境内外会计准则差异的说明:
         □适用 √不适用

         九、 2018 年分季度主要财务数据
                                                                                          单位:元币种:人民币
                                第一季度                 第二季度                  第三季度                   第四季度
                              (1-3 月份)             (4-6 月份)              (7-9 月份)              (10-12 月份)
营业收入                     2,671,769,673.95          9,475,943,513.79          2,232,032,598.42          6,294,487,163.42
归属于上市公司股东的净利润     249,050,653.55          1,193,106,441.96             33,895,321.36             927,766,774.00
归属于上市公司股东的扣除非
                                  248,743,792.54         981,270,949.07              9,271,322.00            776,709,969.10
经常性损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净额    -349,765,731.31         -4,763,007,534.02          2,324,540,345.41          6,766,441,957.99


         季度数据与已披露定期报告数据差异说明
         □适用 √不适用



         十、 非经常性损益项目和金额
         √适用 □不适用
                                                                                               单位:元币种:人民币
                                                                       附注
               非经常性损益项目                    2018 年金额         (如       2017 年金额              2016 年金额
                                                                       适用)
    非流动资产处置损益                             -2,805,596.67                    -318,494.81            -3,311,027.98
    越权审批,或无正式批准文件,或偶发性
    的税收返还、减免
    计入当期损益的政府补助,但与公司正常           24,749,472.03                  23,718,323.41            19,273,369.55
    经营业务密切相关,符合国家政策规定、
    按照一定标准定额或定量持续享受的政
    府补助除外
    计入当期损益的对非金融企业收取的资             28,519,448.92                  46,854,819.98
    金占用费
    企业取得子公司、联营企业及合营企业的                                                                   8,963,572.52
    投资成本小于取得投资时应享有被投资

                                                        7 / 223
                                               2018 年年度报告


   单位可辨认净资产公允价值产生的收益
   非货币性资产交换损益
   委托他人投资或管理资产的损益
   因不可抗力因素,如遭受自然灾害而计提
   的各项资产减值准备
   债务重组损益
   企业重组费用,如安置职工的支出、整合
   费用等
   交易价格显失公允的交易产生的超过公
   允价值部分的损益
   同一控制下企业合并产生的子公司期初       10,267,249.90                -3,554,281.51         12,057,247.33
   至合并日的当期净损益
   与公司正常经营业务无关的或有事项产
   生的损益
   除同公司正常经营业务相关的有效套期       16,277,227.07                38,381,766.23         52,553,153.74
   保值业务外,持有交易性金融资产、交易
   性金融负债产生的公允价值变动损益,以
   及处置交易性金融资产、交易性金融负债
   和可供出售金融资产取得的投资收益
   单独进行减值测试的应收款项减值准备
   转回
   对外委托贷款取得的损益
   采用公允价值模式进行后续计量的投资       899,294,778.21               700,200,000.00    576,520,000.00
   性房地产公允价值变动产生的损益
   根据税收、会计等法律、法规的要求对当
   期损益进行一次性调整对当期损益的影
   响
   受托经营取得的托管费收入
   除上述各项之外的其他营业外收入和支      -209,098,014.78               -63,403,924.11   -175,918,525.74
   出
   其他符合非经常性损益定义的损益项目         6,658,986.84                3,896,013.83         26,954,551.26



   少数股东权益影响额                      -199,742,657.68             -2,105,362.93        33,985,070.87
   所得税影响额                            -186,297,735.68           -196,427,131.76      -125,909,602.04
                   合计                     387,823,158.16            547,241,728.33       425,167,809.51



       十一、 采用公允价值计量的项目
       √适用 □不适用
                                                                                单位:元币种:人民币
                                                                                                 对当期利润的影
        项目名称                期初余额                期末余额               当期变动
                                                                                                     响金额
海通证券股份有限公司流通        109,395,000.00           74,800,000.00        -34,595,000.00                   0

万达电影股份有限公司流通        702,863,272.48          442,260,911.94       -260,602,360.54                   0

财通基金-上海银行-富春定        256,516,492.54          161,612,267.42        -94,904,225.12                   0
增 696 号资产管理计划
New Frontier Corporation                     0         105,006,960.00         105,006,960.00                  0
投资性房地产                 26,835,520,000.00      29,847,520,000.00       3,012,000,000.00     899,294,778.21
                                                  8 / 223
                                      2018 年年度报告


  合计               27,904,294,765.02     30,631,200,139.36    2,726,905,374.34   899,294,778.21


十二、 其他
□适用 √不适用
                             第三节        公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
    公司是世茂集团下属的集综合商业地产开发、销售、运营等多个业务板块于一体的综合地产
上市公司,公司始终以“提升城市生活品质”为己任,致力于综合商业地产的专业化销售和经营,
打造高标准的商业综合物业;业务领域主要涉及:综合房地产开发与销售、商业物业管理与经营、
多元投资。
  公司聚焦长三角、环渤海及海西等地区的一、二线经济发达城市目前,公司在包括上海、北京、
深圳、杭州、济南、南京、福州、厦门、青岛、苏州、宁波等在内的 20 多个城市,运营多处大型
商业综合体及若干住宅地产项目。
  公司已建立“以商业地产为主、多元业务为辅”的业务架构,以“租售并举、多元协同”的商
业模式,并通过成熟的、优秀的商业综合体地产运营管理团队,以实现资产规模有效增长、经营
业绩稳步提升、物业价值逐步显现的发展目标。

二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
√适用 □不适用
     1、公司全资子公司上海世颢企业管理有限公司收购控股股东世茂房地产所持有的上海丹馨
企业管理有限公司 100%股权,转让价格为 500 万元人民币。上海丹馨企业管理有限公司通过其全
资子公司南昌悦盈企业管理有限公司持有深圳市坪山区城投宏源投资有限公司 60%股权,深圳市
坪山区城投宏源投资有限公司目前负责开发 G11336-0068 号地块,该地块位于深圳市坪山新区中
山大道与振环路交汇处东北侧,土地面积 30,699.21 平方米,建筑面积 182,000 平方米,建筑容
积率 6.0 以下(含 6.0),土地使用年期 40 年,土地用途为商业服务业用地。
    2、2017 年 12 月 6 日,公司下属福建世茂新里程投资发展有限公司参加了深圳市规划和国土
资源委员会龙岗管理局国有建设用地使用权公开出让活动,以人民币 239.43 亿元竞得编号为
G01046-0095 宗地的国有建设用地使用权,并于 2018 年 11 月获取相应不动产权证书。G01046-0095
宗地(深港综合体项目),位于龙岗区龙城街道深圳龙岗大运新城核心商务区,土地面积 32.19
万平方米,总建筑面积 136.45 万平方米,土地用途:商业用地、公共管理与服务设施用地、教育
设施用地、广场用地、公园用地,土地使用年限:40 年。项目主要功能为:深港国际会议展览中
心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、超五星级酒店、国际学校、智能办公、大型商
业、餐饮、公寓等。

其中:境外资产 0(单位:元币种:人民币),占总资产的比例为 0%。

三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
     1、品牌优势显著
     经过多年的发展与沉淀,“世茂”品牌在全国具有极高的知名度和影响力,公司依托于品牌
的显著优势,在过往年间成绩斐然“2012 年中国商业地产最具影响力开发商”、“2013 中国商业
地产价值榜”、“2013 中国房地产公司品牌价值 TOP10”、“2014 中国房地产开发企业品牌价值
10 强、商业地产企业品牌价值 10 强”、“2015 年中国商业地产十大品牌企业”、“《第一财经
2016 年度地产汇 A 股上市房企综合实力 TOP50 之第 9 名》”、“《财富》中国 500 强第 397 位”
等殊荣,更令“世茂”品牌熠熠生辉。
     2、专业、敬业、优秀的经营团队


                                         9 / 223
                                      2018 年年度报告


    公司在多年经营与发展过程中,通过商业综合体项目运营管理与实践,公司打造了一支符合
商业地产发展需要的,集商业运营、招商和管理等能力于一体的管理团队多元化的管理团队秉承
公司核心价值理念和专业化的工匠精神,积极向上,勤奋进取,以公司战略发展为目标,为公司
壮大发展、为股东创造持续稳定的高收益而努力。
    3、优质的土地和项目储备
    公司战略布局专注于经济发展潜力巨大的长三角、环渤海和海西华南等区域的一、二线城市,
公司现有项目主要坐落于各城市的核心区或经济功能区,公司的发展依托于突出的土地储备成本
优势和项目地理优势,并将持续受益于中国城镇化发展进程。
    截止报告期末,公司共持有在建/待建的土地储备建筑面积超过 1,300 万平方米。
    一直以来,公司严格控制获取土地的成本,突出的土地成本优势,为公司未来发展提供了有
效的保障。



                         第四节       经营情况讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
    2018 年,我国坚持稳中求进工作总基调,坚持新发展理念,坚持推动高质量发展,坚持以供
给侧结构性改革为主线,凝心聚力,攻坚克难,经济社会发展的主要预期目标较好完成,三大攻
坚战开局良好,供给侧结构性改革深入推进,改革开放力度加大,国民经济运行保持在合理区间,
总体平稳、稳中有进态势持续显现。

    2018 年,房地产市场运行以“稳”为主,全国房地产开发投资 120,264 亿元,比上年增长 9.5%,
其中,住宅投资 85,192 亿元,增长 13.4%,住宅投资占房地产开发投资的比重为 70.8%;房地产
开发企业房屋施工面积 822,300 万平方米,比上年增长 5.2%;商品房销售面积 171,654 万平方米,
比上年增长 1.3%,其中,住宅销售面积增长 2.2%,办公楼销售面积下降 8.3%,商业营业用房销
售面积下降 6.8%;商品房销售额 149,973 亿元,增长 12.2%,其中,住宅销售额增长 14.7%,办
公楼销售额下降 2.6%,商业营业用房销售额增长 0.7%。

    2018 年,公司在董事会的科学决策下,经营管理层认真贯彻董事会决议精神,通过全体员工
的共同努力,为全体股东创造了丰厚的投资回报和长期的企业价值。



二、报告期内主要经营情况
     报告期内,公司实现营业收入 206.74 亿元,同比增长 10.74%;实现净利润 47.26 亿元,同
比增长 27.17%;归属于上市公司股东的净利润 24.04 亿元,同比增长 7.96%。公司实现物业销售
收入 192.81 亿元;实现非物业销售收入 13.93 亿元,非物业销售收入在公司整体营业收入的占比
达到 6.74%。报告期内,公司努力夯实基础管理、控制经营风险、加强资金管理,积极推动下属
商业地产开发、商业投资运营、多元投资等业态经营业务保持良好的发展状态。

    报告期内,公司实现签约额 271 亿元,比 2017 年同期增长 25%,比 2018 年计划增长 13%;实
现签约面积 138 万平方米,比 2017 年同期增长 25%,比 2018 年计划增长 28%。2018 年,公司进
一步推动可售项目的持续推盘,持续优化产品质量,通过下属厦门、石狮、济南、南京、泉州、
宁波、天津、青岛、苏州等多处项目的销售,取得了优异的销售业绩。报告期内,公司项目开发
有序推进,年内新增开工面积 151 万平方米,当年施工面积达到 752 万平方米,竣工面积达到 105
万平方米,公司持有的经营性物业面积达到 131 万平方米;报告期内,公司完成了深圳坪山项目
的承接工作,获取了泉州、深圳等地多处新项目,截止到 12 月末,公司持有的土地储备已超过
1300 万平方米,成为公司后续发展的有力支持和资源保障。



                                         10 / 223
                                                     2018 年年度报告


                报告期内,公司从文化与商业的融合、新增及存量商业并行、打造智慧生态圈及完善服务体
            系四大方面着手,为商业项目注入更生动的内容场景,激发城市活力与未来。基于世茂与故宫的
            战略关系,世茂商业与故宫博物院开启多维度的跨界合作,兼容并蓄地将多元文化融入到消费者
            的体验中,将商业体打造成综合性的文化场所。此外,9 月上海世茂广场盛装开业,昆山世茂广
            场继续深化调整,进一步完成品牌调整及业态升级。2018 年,世茂商业在业界获得高度评价,荣
            获“2018 中国商业地产年会第八届中国商业地产年会卓越企业”、“第十三届中国商业地产节商
            业地产卓越企业”等多项专业机构奖项,印证了世茂商业一年内不断攀升的品牌知名度和品牌认
            可度。

                报告期内,公司于 12 月获批公司债券注册发行 35 亿元,为公司今后持续在债券市场融资创
            造了有利的条件。此外,报告期内公司分别于 2 月、3 月及 12 月完成发行人民币 25 亿元中期票
            据,4 月完成发行人民币 10 亿元短期融资券,均受到市场投资者的积极参与与反馈。

            (一)      主营业务分析
            1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
                                                                                    单位:元币种:人民币
                       科目                                                                      变动比例
                                                     本期数                 上年同期数
                                                                                                   (%)
          营业收入                                  20,674,232,949.58       18,668,587,481.52        10.74
          营业成本                                  11,461,707,459.84       10,281,424,669.17        11.48
          销售费用                                     705,449,120.11          611,707,107.48        15.32
          管理费用                                     693,655,225.59          629,477,636.56         10.2
          研发费用                                                  -                       -            -
          财务费用                                     208,177,203.29          125,348,423.65        66.08
          经营活动产生的现金流量净额                 3,978,209,038.07        4,248,570,698.33        -6.36
          投资活动产生的现金流量净额               -11,007,453,093.03       -4,472,428,477.26      -146.12
          筹资活动产生的现金流量净额                 8,170,395,964.63          649,537,205.30    1,157.88
                财务费用同比增加主要系贷款规模增大。
                投资活动产生的现金流量净额同比下降主要系本期对于自持物业投入增加。
                筹资活动产生的现金流量净额同比增加主要系控股子公司福建新里程收到少数股东上海隆汀
            企业管理中心(有限合伙)资本金投入。

            2. 收入和成本分析
            √适用 □不适用
            收入和成本分析具体如下



            (1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
                                                                                    单位:元币种:人民币
                                              主营业务分行业情况
                                                                    营业收入    营业成本
                                                                                            毛利率比上年增减
 分行业            营业收入             营业成本        毛利率(%) 比上年增    比上年增
                                                                                                  (%)
                                                                    减(%)     减(%)
房地产        19,975,889,218.06      11,255,058,319.91      43.66       11.23       11.96   减少 0.36 个百分点
其他             698,343,731.52         206,649,139.93      70.41       -1.57       -9.66   增加 2.65 个百分点
合计          20,674,232,949.58      11,461,707,459.84      44.56       10.74       11.48   减少 0.37 个百分点
                                              主营业务分产品情况
                                                                    营业收入    营业成本    毛利率比上年增减
 分产品            营业收入             营业成本        毛利率(%)
                                                                    比上年增    比上年增          (%)

                                                        11 / 223
                                                   2018 年年度报告


                                                                       减(%)     减(%)
住宅销售       12,698,786,087.03     7,380,236,552.65          41.88     -19.89      -15.20    减少 3.21 个百分点
商业地产        6,582,591,760.04     3,723,177,565.11          43.44     329.95      208.11    增加 22.37 个百分点
销售
房地产租           694,511,370.99       151,644,202.15         78.17      20.33        7.57     增加 2.60 个百分点

电影院业                84,697.88           66,379.68          21.63     -99.51      -99.12    减少 34.60 个百分点

酒店服务           260,844,760.47       141,873,910.59         45.61      13.33        8.76     增加 2.29 个百分点
业务
物业管理          342,033,852.03          6,634,805.64      98.06         -6.30      -35.76    增加 0.89 个百分点
其他               95,380,421.14         58,074,044.02      39.11         -1.65      -27.76    增加 22.01 个百分点
合计           20,674,232,949.58     11,461,707,459.84      44.56         10.74       11.48    减少 0.37 个百分点
                                              主营业务分地区情况
                                                                      营业收入    营业成本
                                                                                                毛利率比上年增减
 分地区            营业收入             营业成本          毛利率(%) 比上年增    比上年增
                                                                                                      (%)
                                                                      减(%)      减(%)
华东地区       16,323,241,008.49      9,871,317,978.63        39.53       -7.02         1.53   减少 5.09 个百分点
华北地区          493,056,509.09        142,058,379.04        71.19     -52.25       -71.04    增加 18.69 个百分点
东北地区           43,223,971.61         10,592,810.78        75.49       99.28         1.97   增加 23.38 个百分点
华中地区          962,617,781.98        574,165,374.49        40.35           -            -   增加 40.35 个百分点
西南地区            2,057,394.01            392,542.86        80.92     -51.21          2.06   减少 9.96 个百分点
华南地区        2,807,129,245.04        825,939,561.06        70.58           -   11,332.54    增加 70.58 个百分点
境外               42,907,039.36         37,240,812.98        13.21     -20.98       -26.01    增加 5.90 个百分点
合计           20,674,232,949.58     11,461,707,459.84        44.56       10.74        11.48   减少 0.37 个百分点

             主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
             √适用 □不适用
             分产品:
             商业地产销售收入及成本较上年增幅较大主要系报告期深圳前海项目强势销售。
             电影院业务收入及成本较上年减幅较大主要系影院公司逐步退出。
             物业管理收入及成本较上年减幅幅度较大主要系报告期物业公司改变商户水电费结算规则。
             分地区:
             华北地区收入及成本较上年减幅较大主要系天津茂悦府项目上期销售较大。
             东北地区收入及成本较上年增幅较大主要系报告期沈阳商管收入增加。
             华南地区收入及成本较上年增幅较大主要系报告期深圳前海项目强势销售。


             (2). 产销量情况分析表
             □适用 √不适用



             (3). 成本分析表
                                                                                                   单位:元
                                                    分行业情况
                      成本构成                      本期占                          上年同     本期金      情况
          分行业                     本期金额                  上年同期金额
                        项目                        总成本                          期占总     额较上      说明
                                                         12 / 223
                                                     2018 年年度报告


                                                       比例                            成本比   年同期
                                                       (%)                             例(%)    变动比
                                                                                                例(%)
房地产            房地产      11,255,058,319.91       98.20%  10,052,688,821.04        97.78%   11.96%    /
其他              其他           206,649,139.93        1.80%     228,735,848.13         2.22%   -9.66%    /
                                                      分产品情况
                                                                                                本期金
                                                      本期占                           上年同
                                                                                                额较上
                  成本构成                            总成本                           期占总                 情况
   分产品                            本期金额                       上年同期金额                年同期
                    项目                              比例                             成本比                 说明
                                                                                                变动比
                                                        (%)                            例(%)
                                                                                                 例(%)
住宅销售          住宅销售        7,380,236,552.65    64.39%       8,703,322,256.19    84.65%   -15.20%        /
商业地产销售      商业地产        3,723,177,565.11    32.48%       1,208,387,773.28    11.75%   208.11%   主要系报告期
                                                                                                          深圳前海项目
                  销售
                                                                                                            强势销售。
房地产租赁        房地产租          151,644,202.15     1.32%         140,978,791.57     1.37%     7.57%
                                                                                                               /
                  赁
电影院业务        电影院业               66,379.68     0.00%            7,563,893.85    0.07%   -99.12%   主要系影院公
                  务                                                                                      司逐步退出。
酒店服务业务      酒店服务          141,873,910.59     1.24%         130,448,660.32     1.27%     8.76%
                                                                                                               /
                  业务
物业管理          物业管理            6,634,805.64     0.06%           10,328,254.45    0.10%   -35.76%   主要系报告期
                                                                                                          物业公司改变
                                                                                                          商户水电费结
                                                                                                            算规则。
其他              其他               58,074,044.02     0.51%           80,395,039.51    0.78%   -27.76%        /

          成本分析其他情况说明
          √适用 □不适用
          商业地产销售成本较上年增幅较大主要系报告期深圳前海项目强势销售。
          电影院业务成本较上年减度较大主要系影院公司逐步退出。
          物业管理成本较上年减幅较大主要系报告期物业公司改变商户水电费结算规则。


          (4). 主要销售客户及主要供应商情况
          √适用 □不适用
          前五名客户销售额 123,604.62 万元,占年度销售总额 5.98%;其中前五名客户销售额中关联方销
          售额 0 万元,占年度销售总额 0%。

          前五名供应商采购额 320,036.25 万元,占年度采购总额 13.42%;其中前五名供应商采购额中关
          联方采购额 0 万元,占年度采购总额 0%。

          3. 费用
          √适用 □不适用
                                                                                         单位:元币种:人民币
         科目            本期数            上年同期数          变动比例(%)                 说明
                                                                                   同比增加主要系销售增加连
       销售费用     705,449,120.11       611,707,107.48                15.32
                                                                                   带费用上升。
                                                                                   同比略增主要系行政费用增
       管理费用     693,655,225.59       629,477,636.56                10.20
                                                                                   加。
       财务费用     208,177,203.29       125,348,423.65                66.08       同比增加主要系贷款规模增

                                                        13 / 223
                                               2018 年年度报告


                                                                              大。



      4. 研发投入
      研发投入情况表
      □适用 √不适用
      情况说明
      □适用 √不适用


      5. 现金流
      √适用 □不适用
                                                                                        单位:元币种:人民币
      科目               本期数            上年同期数            变动比例(%)                 说明
经营活动产生的                                                                        同比下降主要系本期
                    3,978,209,038.07    4,248,570,698.33             -6.36
现金流量净额                                                                          关联往来款支出增加。
                                                                                      同比下降主要系本期
投资活动产生的
                   -11,007,453,093.03   -4,472,428,477.26           -146.12           对于自持物业投入增
现金流量净额
                                                                                      加。
                                                                                      同比增加主要系控股
                                                                                      子公司福建新里程收
筹资活动产生的
                    8,170,395,964.63     649,537,205.30             1157.88           到少数股东上海隆汀
现金流量净额
                                                                                      企业管理中心(有限合
                                                                                      伙)资本金投入。



      (二)       非主营业务导致利润重大变化的说明
      □适用 √不适用

      (三)       资产、负债情况分析
      √适用 □不适用
      1.     资产及负债状况
                                                                                                   单位:元
                                        本期期                               上期期
                                                                                        本期期末
                                        末数占                               末数占
                                                                                        金额较上
     项目名称           本期期末数      总资产         上期期末数            总资产                     情况说明
                                                                                        期期末变
                                        的比例                               的比例
                                                                                        动比例(%)
                                        (%)                                (%)
                                                                                                      本期变动主要
                                                                                                      系商业物业销
    应收票据及
                    2,766,131,212.60    2.55        1,397,224,645.83          1.52        97.97       售增长,应收销
    应收账款                                                                                          售房款周期较
                                                                                                          长。
                                                                                                      本期变动主要
                                                                                                      系商业物业销
    应收账款        2,762,131,212.60    2.55        1,397,224,645.83          1.52        97.69       售增长,应收销
                                                                                                      售房款周期较
                                                                                                          长。
                                                                                                      本期变动主要
    预付款项        3,061,634,893.85    2.83       14,186,063,868.04          15.43       -78.42      系龙岗项目预
                                                                                                      付土地款转存
                                                  14 / 223
                                        2018 年年度报告


                                                                                       货。
                                                                                 本期变动主要
                                                                                 系合并范围变
其他应收款    960,016,424.74     0.89        1,984,438,741.85   2.16    -51.62
                                                                                 更,减少往来
                                                                                       款。
                                                                                 本期变动主要
存货         54,217,974,778.52   50.05      30,255,103,075.71   32.92   79.20    系新增项目开
                                                                                   发所致。
                                                                                 本期变动主要
可供出售金                                                                       系公允价值计
             1,066,696,845.57    0.98        1,153,791,471.23   1.26    -7.55
融资产                                                                           量的有价证券
                                                                                 公允值下降。
长期股权投                                                                       本期变动系合
              845,582,003.81     0.78        2,062,599,890.93   2.24    -59.00
资                                                                               并范围的变化。
                                                                                 本期变动主要
投资性房地
             29,847,520,000.00   27.55      26,835,520,000.00   29.19   11.22    系新增自持物
产                                                                               业及评估增值。
                                                                                 本期变化系澳
                                                                                 大利亚牧场土
无形资产      292,870,445.65     0.27         495,010,262.14    0.54    -40.84   地使用权不再
                                                                                 纳入合并范围
                                                                                     所致。
                                                                                 本期变动主要
                                                                                 系追加有限合
其他非流动
              333,617,901.32     0.31         123,349,806.83    0.13    170.46   伙企业的投入,
资产                                                                             增加其他非流
                                                                                   动资产。
                                                                                 本期变动主要
应付票据及
             10,872,677,427.57   10.04       9,882,821,398.54   10.75   10.02    系应付工程款
应付账款                                                                             增加。
                                                                                 本期变动主要
预收款项     5,422,202,393.83    5.01        4,535,265,448.06   4.93    19.56
                                                                                 系项目销售。
                                                                                 本期变动主要
                                                                                 系土增税、企业
应交税费     7,042,073,824.24    6.50        4,800,483,652.87   5.22    46.70
                                                                                 所得税和增值
                                                                                   税增加。
                                                                                 本期变动主要
其他应付款   15,940,626,797.15   14.72      16,648,375,104.65   18.11   -4.25
                                                                                 系往来款减少。
                                                                                 本期变动系子
其中:应付
             1,238,841,700.00    1.14         431,210,500.00    0.47    187.29   公司应付股利
股利                                                                                 所致。
一年内到期                                                                       本期变动主要
的非流动负   4,216,538,496.14    3.89        3,400,172,534.55   3.70    24.01    系发行中期票
债                                                                               据、公司债以及
                                                                                 固定资产支持
其他流动负
              998,893,195.93     0.92                 -          -        -        贷款增加。

长期借款     6,738,010,000.00    6.22        4,992,782,000.00   5.43     34.96
应付债券     7,766,107,396.55    7.17        8,756,601,114.42   9.53    -11.31
                                                                                 本期变动主要
                                                                                 系主题乐园设
长期应付款    69,432,148.55      0.06         117,457,019.57    0.13    -40.89
                                                                                 备融资租赁减
                                                                                     少。
                                                                                 本期变动主要
                                                                                 系福建新里程
资本公积      778,163,752.75     0.72         722,244,360.23    0.79     7.74
                                                                                 少数股东溢价
                                                                                   投资款。
其他综合收   3,534,498,776.12    3.26        3,857,118,813.92   4.20    -8.36    本期变动主要
                                           15 / 223
                                                2018 年年度报告


    益                                                                                            系公允价值计
                                                                                                  量的有价证券
                                                                                                  公允值下降。


       其他说明
       无

       2.     截至报告期末主要资产受限情况
       √适用 □不适用
                                                                                              单位:元
             项目               期末账面价值                               受限原因
       货币资金                     287,929,342.42                 到期日超过 3 个月的保证金及资金冻结
       存货                     25,650,579,997.86                                             借款抵押
       固定资产                   1,044,859,568.10                                  融资租赁及借款抵押
       无形资产                     111,868,071.99                                            借款抵押
       投资性房地产             11,107,873,780.35                                   借款抵押及诉讼冻结
       合计                     38,203,110,760.72



       3.     其他说明
       □适用 √不适用

       (四)      行业经营性信息分析
       √适用 □不适用
       行业经营分析具体如下

       房地产行业经营性信息分析
       1.     报告期内房地产储备情况
       √适用 □不适用
                                                                                        单位:万平方米
                             持有待开      一级土地    在建及拟    规划计容   是/否涉   合作开发项    合作开
         持有待开发土地的    发土地的      整理面积    建建筑面    建筑面积   及合作    目涉及的面    发项目
序号
               区域          面积(万平     (万平方     积(万平     (万平方    开发项    积(万平方     的权益
                               方米)         米)         方米)       米)         目         米)       占比(%)
1        天津世茂茂悦府               /            /          21         27   否                  /         /
         (天津)
2        济南世茂国际广场              /          /           6          28   否                 /          /
         (山东)
3        常熟世茂世纪中心              /          /           15         86   否                 /          /
         (江苏)
4        昆山商业项目(江               /          /           6           6   否                 /          /
         苏)
5        苏州世茂铜雀台                /          /           21         13   是                21        49%
         7#-湖滨(江苏)
6        苏州世茂铜雀台                /          /           15         10   否                 /          /
         6#-世纪(江苏)
7        青岛世奥大厦(山               /          /           14         11   是                14        75%
         东)
8        青岛世茂国际中心              /          /           21         17   否                 /          /

                                                   16 / 223
                             2018 年年度报告


     (山东)
9    青岛世茂诺沙湾      /     /            5       48   否      /     /
     (山东)
10   常州世茂广场(江     /     /            12      19   否      /     /
     苏)
11   无锡世茂广场(江     /     /            48      47   是     48    31%
     苏)
12   宁波世茂滨江府      /     /            7       12   否      /     /
     (浙江)
13   宁波孙家项目(浙     /     /            25      19   是     25    40%
     江)
14   南京世茂外滩新城    /     /            54    151    是     54    50%
     (江苏)
15   武汉世茂嘉年华      /     /            90      96   是     90    51%
     (湖北)
16   沈阳世茂五里河商    /     /            82      75   否      /     /
     业项目(辽宁)
17   长沙商业项目(湖     /     /            23      17   否      /     /
     南)
18   石狮世茂摩天城      /     /           226    262    是    226    36%
     (福建)
19   济南世茂天城(山     /     /            45      62   否      /     /
     东)
20   厦门集美世茂璀璨    /     /            40      38   是     40    51%
     天城(福建)
21   南昌水城世茂        /     /            14      26   否      /     /
     APM(江西)
22   杭州世茂智慧之门    /     /            30      27   否      /     /
     (浙江)
23   深圳世茂前海中心    /     /            16      16   是     16    51%
     (深圳)
24   济南翡丽公馆(山     /     /            28      21   否      /     /
     东)
25   泉州洛江世茂璀璨    /     /            10      25   是     10    51%
     天城(福建)
26   南京雨花世茂城品    /     /            26      19   是     26    51%
     (江苏)
27   福州 108 大楼项目   /     /            41      31   是     41    51%
     (福建)
28   深圳龙岗项目(深     /     /           137    128    是    137    51%
     圳)
29   福州台江金融街项    /     /            5       5    是      5    20%
     目(福建)
30   深圳坪山项目(深     /     /            30      18   是     30    60%
     圳)
31   泉州台商百崎湖项    /     /            68      49   是     68    17%
     目(福建)
32   湖北荆门项目(湖     /     /           129    125    是    129    26%
     北)
33   长沙正圆世茂云锦    /     /            39      34   是     39    28%
     项目(湖南)
     合计                /     /      1,344      1,571   /    1,017    /
                                17 / 223
                                              2018 年年度报告




      2.    报告期内房地产开发投资情况
      √适用 □不适用
                                                                               单位:亿元币种:人民币
                                    在建项             项目规
                                              项目用                           在建建   已竣工          报告
                                    目/新开            划计容        总建筑
序                          经营              地面积                           筑面积     面积   总投   期实
     地区        项目               工项目/            建筑面        面积(万
号                          业态              (万平                            (万平    (万平    资额   际投
                                    竣工项             积(万平       平方米)
                                              方米)                            方米)    方米)           资额
                                       目                方米)
             天津世茂茂悦   住宅/
1    天津                           在建          13            27        37       13       16     39      4
             府             商业
             济南世茂国际
2    山东                   商业    在建          11            28        36        6       31     48   0.04
             广场
             常熟世茂世纪   住宅/
3    江苏                           在建          32            86       110       15       95     62      1
             中心           商业
4    江苏    昆山商业项目   商业    拟建           2            6          6        -        -      6   0.02
             苏州世茂铜雀
5    江苏                   住宅    在建          15            13        21       21        -     46      2
             台 7#-湖滨
             苏州世茂铜雀
6    江苏                   住宅    在建          15            10        22       15        7     47      3
             台 6#-世纪
7    山东    青岛世奥大厦   商业    拟建           1            11        14        -        -     27   0.02
             青岛世茂国际
8    山东                   商业    在建           9            17        23       18        5     40      3
             中心
             青岛世茂诺沙   住宅/
9    山东                           在建          32            48        62        5       57     40      1
             湾             商业
10   江苏    常州世茂广场   商业    在建           6            19        26        1       14     12   0.40
                            住宅/
11   江苏    无锡世茂广场           在建           7            47        65        -       17     60      4
                            商业
             宁波世茂滨江   住宅/
12   浙江                           在建           6            12        17        7       11     28      1
             府             商业
13   浙江    宁波孙家项目   住宅    在建          10            19        25       25        -     17      2
             南京世茂外滩   住宅/
14   江苏                           在建          45        151          181       19      127    125     14
             新城           商业
             武汉世茂嘉年
15   湖北                   商业    在建         200            96       113       61       23     45      -
             华
             沈阳世茂五里
16   辽宁                   商业    在建           6            75        88       21        6     60   0.09
             河商业项目
17   湖南    长沙商业项目   商业    在建           1            17        23       23        -     27      3
             石狮世茂摩天   住宅/
18   福建                           在建         106        262          324      179       98    200     13
             城             商业
                            住宅/
19   山东    济南世茂天城           在建          16            62        91       29       45     62      6
                            商业
             厦门集美世茂   住宅/
20   福建                           在建          11            38        52       10       13     70      6
             璀璨天城       商业
             南昌水城世茂
21   江西                   商业    在建          15            26        37       14       23     35      2
             APM
             杭州世茂智慧
22   浙江                   商业    在建           3            27        37       30        7     21      5
             之门
             深圳世茂前海
23   深圳                   商业    在建           1            16        19       16        4     50     11
             中心

                                                 18 / 223
                                               2018 年年度报告


                                住宅/
24    山东      济南翡丽公馆            在建        7            21        28       20    -       36        3
                                商业
                泉州洛江世茂    住宅/
25    福建                              在建        9            25        31       10    21      32        4
                璀璨天城        商业
                南京雨花世茂    住宅/
26    江苏                              在建        7            19        26       26    -       43        5
                城品            商业
                福州 108 大楼
27    福建                      商业    拟建        3            31        41        -    -       66        8
                项目
28    深圳      深圳龙岗项目    商业    拟建       32          128       137         -    -     504        133
                福州台江金融
29    福建                      商业    在建        1            5          5        5    -       6         4
                街项目
30    深圳      深圳坪山项目    商业    拟建        3            18        30        -    -       35        20
                泉州台商百崎
31    福建                      商业    在建       19            49        68       44    -       42        16
                湖项目
                                住宅/
32    湖北      湖北荆门项目            在建       45          125       129        17    -       56        7
                                商业
                长沙正圆世茂    住宅/
33    湖南                              拟建        8            34        39        -    -       36        13
                云锦项目        商业
                合计                              696         1,571    1,963       647   619   2,024       294



        3.    报告期内房地产销售情况
        √适用 □不适用
                                                                      可供出售面积       已预售面积
 序号         地区               项目             经营业态
                                                                        (万平方米)       (万平方米)
 1           江苏      常熟                    住宅/商业                         11.86              1.99
 2           江苏      苏州世茂广场            商业                               2.77              2.49
 3           江苏      苏州世茂铜雀台          住宅                              12.53              9.88
 4           山东      青岛世茂诺沙湾          住宅/商业                          6.35              6.35
 5           山东      青岛世茂国际中心        商业                               1.36              1.00
 6           山东      济南世茂国际广场        商业                               0.98              0.91
 7           山东      济南世茂天城            住宅/商业                         13.96              9.17
 8           江苏      徐州世茂广场            商业                               4.45              3.56
 9           江苏      常州世茂广场            商业                               1.80              0.65
 10          浙江      宁波世茂滨江府          住宅/商业                          2.82              0.45
 11          浙江      宁波世茂日湖            商业                               0.81              0.57
 12          浙江      宁波孙家项目            住宅                               3.42              3.37
 13          天津      天津世茂茂悦府          住宅/商业                          6.20              5.88
 14          福建      厦门世茂海峡大厦        商业                               0.38              0.38
 15          江苏      南京世茂外滩新城        住宅/商业                          9.57              9.02
 16          湖北      武汉世茂嘉年华          商业                               4.98              4.46
 17          湖南      长沙世茂广场项目        商业                               4.54              3.63
 18          福建      石狮世茂摩天城          住宅/商业                         34.46             25.64
 19          福建      厦门集美世茂璀璨天城    住宅/商业                         12.32             10.12
 20          深圳      深圳世茂前海中心        商业                               7.01              2.21
 21          浙江      杭州世茂智慧之门        商业                               0.01              0.01
 22          江西      南昌水城世茂 APM        商业                               0.87              0.87
 23          福建      泉州洛江世茂璀璨天城    住宅/商业                         12.71             12.71
 24          山东      济南翡丽公馆            住宅/商业                         11.57              8.01
 25          江苏      南京雨花世茂城品        住宅/商业                          2.65              2.63
 26          福建      福州台江金融街项目      商业                               3.65              1.81
                                                   19 / 223
                                                 2018 年年度报告


27        福建        泉州台商百崎湖项目        住宅/商业                       14.68                   9.27
28        上海        上海贵州路项目            商业                             0.29                   0.29
/         /           合计                      /                              190.00                 138.29



     4.     报告期内房地产出租情况
     √适用 □不适用
                                                                                     单位:元币种:人民币
                                                                                                    租金收
                                                    出租房地产的                       是否采用公
序                                                                    出租房地产的                  入/房地
           地区            项目        经营业态     建筑面积(平                        允价值计量
号                                                                      租金收入                    产公允
                                                        方米)                              模式
                                                                                                    价值(%)
      环渤海、海
1                     北京、厦门       办公楼               105,774    163,021,272             是          4%
      西
                      济南、上海、苏
      环渤海、长
2                     州、昆山、绍兴   广场             1,300,685      521,231,346             是          4%
      三角、海西
                      等
3     长三角          芜湖、上海等     其他                42,910       10,258,753             是          3%
      合计            /                /                1,449,370      694,511,371             /           4%


     5.     报告期内公司财务融资情况
     √适用 □不适用
                                                                                   单位:万元币种:人民币
                 期末融资总额               整体平均融资成本(%)                    利息资本化金额
                       1,971,954.91                                5.79                         72,827.38

     6.     其他说明
     □适用 √不适用



     (五)         投资状况分析
     1、 对外股权投资总体分析
     √适用 □不适用
     报告期内,公司长期股权投资余额为 8.46 亿元。具体内容请详见财务报表附注六长期股权投资。



     (1) 重大的股权投资
     □适用 √不适用

     (2) 重大的非股权投资
     □适用 √不适用

     (3) 以公允价值计量的金融资产
     √适用 □不适用
                                                                                     单位:元币种:人民币
               项目名称                       期初余额                期末余额               当期变动
     海通证券股份有限公司流通股            109,395,000.00          74,800,000.00          -34,595,000.00
                                                    20 / 223
                                               2018 年年度报告


    万达电影股份有限公司流通股           702,863,272.48          442,260,911.94       -260,602,360.54
    财通基金-上海银行-富春定增
                                         256,516,492.54          161,612,267.42        -94,904,225.12
    696 号资产管理计划
    New Frontier Corporation                                     105,006,960.00        105,006,960.00
    合计                             1,068,774,765.02            783,680,139.36       -285,094,625.66



     (六)     重大资产和股权出售
     □适用 √不适用

     (七)     主要控股参股公司分析
     √适用 □不适用
                                                                                  单位:万元币种:人民币
                                                                                                 公司所
        公司名称                总资产            净资产             营业收入         净利润     占权
                                                                                                   益%
南京世茂房地产开发有限公
                             1,009,392.76       244,975.22          266,213.44      89,770.52    50.00

石狮世茂新城房地产开发有
                             416,425.80         127,332.10          242,804.42      40,543.49    35.91
限公司
泉州世茂融信新领航房地产
                             690,440.99          52,308.15          228,983.00      48,925.58    51.00
有限责任公司
济南世茂天城置业有限公司     1,680,273.20       268,730.68          155,858.82      44,261.18    100.00
厦门世茂新领航置业有限公
                             907,460.54         673,598.93          122,823.44      32,035.74    50.74

前海世茂发展(深圳)有限
                             885,052.69         601,797.60          280,712.92      139,553.71   51.00
公司



     (八)     公司控制的结构化主体情况
     □适用 √不适用

     三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
     (一)     行业格局和趋势
     √适用 □不适用
         展望 2019 年,政府将积极把握宏观政策取向,继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,
     进一步着力激发微观主体活力,创新和完善宏观调控,保持经济运行在合理区间,促进经济社会
     持续健康发展。
         房地产领域,在稳健的货币政策松紧适度的背景下,政府将进一步完善住房市场体系和保障
     体系,稳步推进房地产税立法,改革完善房地产市场调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。

     (二)     公司发展战略
     √适用 □不适用
         世茂股份始终以“提升城市生活品质”为己任,致力于综合商业地产的专业化开发和经营,
     打造高标准的商业综合体作为国内商业地产的龙头企业之一,我们将客户的需求、股东的利益、
     优秀人才的培育作为追求的目标。



                                                  21 / 223
                                          2018 年年度报告


(三)      经营计划
√适用 □不适用
    根据公司目前开发的项目,2019 年,公司计划实现合约销售 300 亿元,计划合约销售面积 153
万平方米,公司 2019 年度资本性支出预计为 194 亿元,三项费用预计为 19 亿元,计划采用银行
借款、债权融资、预售房款等融资手段满足资金需求。

(四)      可能面对的风险
√适用 □不适用
    综合分析国内外形势,我国发展面临的环境更复杂更严峻,可以预料和难以预料的风险挑战
更多更大。但我国发展仍处于重要战略机遇期,拥有足够的韧性、巨大的潜力和不断迸发的创新
活力,经济长期向好趋势没有也不会改变,将有助于企业向更好的趋势发展。

(五)      其他
□适用 √不适用

四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因,未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用



                                     第五节        重要事项
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
    公司 2017 年度利润分配方案已经 2018 年 3 月 23 日第七届董事会第十八次会议及 2018 年 5
月 23 日召开的公司 2017 年年度股东大会审议通过,以截至 2017 年 12 月 31 日公司总股本
3,751,168,261 股为基数,向全体股东按每 10 股派发现金股利 0.6 元(含税),合计派发
225,070,095.66 元。本利润分配预案已于 2018 年 7 月 6 日发放。
    2018 年度利润分配预案:以截止 2018 年 12 月 31 日公司总股本 3,751,168,261 股为基数,
向全体股东按每 10 股派发现金股利 2.60 元(含税),合计派发 975,303,747.86 元,剩余未分配利
润结转至下一年度;本次公司不进行资本公积金转增股本。本利润分配预案已经 2019 年 3 月 20
日召开的第八届董事会第八次会议审议通过,尚需提请公司股东大会审议。

(二) 公司近三年(含报告期)的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
                                                                         单位:元币种:人民币
                                                                                    占合并报表
                         每 10 股                                分红年度合并报表   中归属于上
          每 10 股送
 分红                     派息数    每 10 股转 现金分红的数额    中归属于上市公司   市公司普通
            红股数
 年度                    (元)(含   增数(股)     (含税)      普通股股东的净利   股股东的净
            (股)
                            税)                                         润         利润的比率
                                                                                        (%)
2018 年              0        2.6          0    975,303,747.86   2,403,819,190.87         40.57
2017 年              0        0.6          0    225,070,095.66   2,225,271,290.04         10.11
2016 年              0        0.8          4    214,352,472.08   2,118,832,759.79         10.12




                                               22 / 223
                                     2018 年年度报告


(三) 以现金方式要约回购股份计入现金分红的情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正,但未提出普通股现金利润分配方案预
     案的,公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
二、承诺事项履行情况
(一)   公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
       期内的承诺事项
√适用 □不适用
承诺     承诺                                承诺
                 承诺方                                                是否及时严格履行
背景     类型                                内容
       其他 世茂房地       为保证在世茂房地产(0813HK)公开披露对     是。报告期内,承诺
               产及其实    公司有影响的信息时,公司的其他股东能够     方严格履行。
               际控制人    及时知悉,世茂房地产(0813HK)及其实际
                           控制人许荣茂先生承诺:“在世茂房地产
                           (0813HK)公开披露对世茂股份有影响的信
                           息前,在符合香港联合交易所有限公司证券
                           上市规则的情况下,世茂房地产(0813HK)
                           应及时将该信息告知世茂股份,以使世茂股
                           份能依据其适用之法律、规则尽快披露该信
                           息,及世茂股份股东不晚于世茂房地产
                           (0813HK)股东知晓该信息”。
         解决   世茂房地   为避免在发行股份购买资产完成后可能构成     是。报告期内,承诺
         同业   产及其实   的同业竞争,世茂房地产(0813HK)、许荣     方严格履行。
与重     竞争   际控制人   茂先生和世茂股份承诺将严格遵守三方签署
大资            及世茂股   的《不竞争协议》。
产重            份
组相     其他   世茂房地   世茂房地产(0813HK)及辉保投资有限公司     是。报告期内,承诺
关的            产及辉保   签署《关于调整商标使用费的承诺函》,承     方严格履行。
承诺            投资有限   诺如下:“在本次向特定对象发行股份购买
                公司       资产完成后,世茂房地产(0813HK)及辉保
                           投资有限公司同意将许可商标由有偿使用调
                           整为无偿使用,即世茂股份及其控股子公司
                           在许可商标的有效期限(包括续展期限)内
                           使用许可商标无须向世茂房地产及辉保投资
                           有限公司支付任何费用”。
         其他   世茂房地   在公司发行股份购买资产获得中国证监会的     是。报告期内,承诺
                产         批准并实施完成后,世茂房地产(0813HK)     方严格履行。
                           承诺向世茂股份董事会推选的董事人数占董
                           事会成员总数的比例不高于 50%,同时,世
                           茂房地产(0813HK)将采取一切合理的措施,
                           促使世茂股份在独立董事占董事会成员人数
                           1/3 的基础上,再增设独立董事。



(二)   公司资产或项目存在盈利预测,且报告期仍处在盈利预测期间,公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用

                                        23 / 223
                                       2018 年年度报告




(三)   业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用

三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用

五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
(一) 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
□适用 √不适用

(二) 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用

(三) 与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用

(四) 其他说明
□适用 √不适用

六、聘任、解聘会计师事务所情况
                                                                       单位:万元币种:人民币
                                                                       现聘任
境内会计师事务所名称                                     上会会计师事务所(特殊普通合伙)
境内会计师事务所报酬                                                     170
境内会计师事务所审计年限                                                  24



                                              名称                               报酬
内部控制审计会计师事务所      上会会计师事务所(特殊普通合伙)                     60

聘任、解聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用

审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用

七、面临暂停上市风险的情况
(一)     导致暂停上市的原因
□适用 √不适用

(二)     公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用

                                          24 / 223
                                       2018 年年度报告




八、面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用

九、破产重整相关事项
□适用 √不适用

十、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
其他诉讼仲裁事项说明:详见本报告“第十一节财务报告十三、承诺及或有事项 2、或有事项(1)、
未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响”。
十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情
    况
□适用 √不适用

十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
报告期内,公司及控股股东不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿等情况。



十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
√适用 □不适用
                           事项概述                                       查询索引
2017 年 3 月 23 日公司第七届董事会第十八次会议审议并通过了      2017 年 3 月 25 日于上海证券
《关于上海世茂股份有限公司员工持股计划(草案)及其摘要的        交易所网站
议案》、《关于制定<员工持股计划管理规则>的议案》、《关于        (www.sse.com.cn)上发布
提请股东大会授权董事会办理公司员工持股计划相关事宜的议
案》
2017 年 5 月 9 日公司 2016 年年度股东大会审议并通过了《关于     2017 年 5 月 10 日于上海证券
上海世茂股份有限公司员工持股计划(草案)及其摘要的议案》、      交易所网站
《关于制定<员工持股计划管理规则>的议案》、《关于提请股东        (www.sse.com.cn)上发布
大会授权董事会办理公司员工持股计划相关事宜的议案》
2017 年 6 月 3 日公司发布了《关于 2017 年第一期员工持股计划      2017 年 6 月 3 日于上海证券交
完成股票购买的公告》                                             易所网站(www.sse.com.cn)
                                                                 上发布
    2017 年第一期员工持股计划实际参与人数为 60 人,其中董事、高级管理人员共 4 人,公司
及子公司员工共 56 人,最终实际认缴资金为人民币 1,109.86 万元,报告期内员工持股计划持有
的股票总额为 2,313,168 股,占上市公司股本总额的比例为 0.062%,公司本期员工持股计划存
续期为 24 个月(2017 年 6 月 3 日至 2019 年 6 月 2 日),锁定期为 12 个月(2017 年 6 月 3 日至
2018 年 6 月 2 日),相关股份已于 2018 年 6 月 3 日解锁。

(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
                                           25 / 223
                                            2018 年年度报告




    员工持股计划情况
    □适用 √不适用

    其他激励措施
    □适用 √不适用

    十四、重大关联交易
    (一) 与日常经营相关的关联交易
    1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
    □适用 √不适用
    2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项
    √适用 □不适用
                                                                            单位:万元 币种:人民币
                                                                 占同类业                       占同类业
关联交易类                                          本次预计
                            关联人                               务比例      本年实际发生金额     务比例
    别                                                金额
                                                                   (%)                          (%)
               无锡世茂新发展置业有限公司                  200       9.76              167.45     11.67%
               南通世茂新纪元房地产开发有限公司            250       12.2               94.09      6.56%
               昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司              100       4.88                  60      4.18%
向关联人提     绍兴世茂酒店投资管理有限公司                100       4.88               54.94      3.83%
供劳务、销售
               沈阳世茂新发展置业有限公司                  250       12.2              213.36     14.86%
产品、商品及
  提供租赁     上海世茂旅游发展有限公司                    150       7.32              158.22     11.02%
               上海世茂国际广场有限责任公司                300      14.63                   -          -
               国泰土地整理集团有限公司                    700      34.15              687.28     47.88%
                             小计                    2,050.00         100            1,435.34    100.00%
               南京世茂商业管理有限公司                    100       0.77                   -          -
               世茂天成物业服务集团有限公司          4,000.00       30.89            2,862.08     32.87%
             南京桠哲企业管理咨询有限公司                  900       6.95                   -          -
接受关联人 上海世茂房地产有限公司                          250       1.93              146.65      1.68%
提供的劳务、
    租赁     烟台世茂置业有限公司                          200       1.54              106.91      1.23%
             厦门信诚建筑装潢有限公司                1,000.00        7.72                   -          -
               诺斯(上海)融资租赁有限公司          6,500.00       50.19            5,591.56     64.22%
                             小计                   12,950.00         100            8,707.20    100.00%




    3、 临时公告未披露的事项
    □适用 √不适用
    (二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
    1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
    √适用 □不适用
                              事项概述                                           查询索引
    公司全资子公司上海元盼企业管理有限公司受让上海鑫蕾融资租赁有        2018 年 10 月 31 日于上海证
                                                26 / 223
                                      2018 年年度报告


限公司 51%股权,其中受让世茂集团控股有限公司持有的鑫蕾融资租赁    券 交 易 所 网 站
20%股权,受让上海世茂金融投资控股集团有限公司持有的鑫蕾融资租     (www.sse.com.cn)上发布。
赁 31%股权,转让价格为 0 元人民币。



2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用

                          事项概述                                         查询索引
公司全资子公司上海世颢企业管理有限公司收购上海丹馨企业管理     2018 年 3 月 23 日于上海证券交
有限公司 100%股权,转让价格为 500 万元人民币。报告期内,上述   易所网站(www.sse.com.cn)上
股权转让事宜已完成。                                           发布。
公司全资子公司上海世茂新体验置业有限公司向上海世茂槿拓置业     2018 年 5 月 24 日于上海证券交
有限公司转让“辰花路二号地块”深坑酒店项目的开发建设权、在     易所网站(www.sse.com.cn)上
建工程的所有权及在建工程所占土地的使用权,转让价格为人民币     发布。
77,674.29 万元,并收取建设管理费用人民币 1,658 万元。报告期
内,上述在建工程转让事宜已完成。



3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用



4、 涉及业绩约定的,应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用

(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用

2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用



3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用



(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用

3、 临时公告未披露的事项
√适用 □不适用

                                         27 / 223
                                                          2018 年年度报告


                                                                                            单位:万元币种:人民币
                                                                                               关联方向上市公司
                                                    向关联方提供资金
      关联方              关联关系                                                                 提供资金
                                         期初余额        发生额        期末余额       期初余额     发生额       期末余额
厦门信诚建筑装潢有    同受一方控制
                                             27.89         -27.89                 -
限公司
苏州工业园区世茂湖    合营企业
                                         87,616.97      -87,616.97                -
滨置业有限公司
福州世茂瑞盈置业有    合营企业
                                                    -    5,062.73       5,062.73
限公司
济南世茂新纪元置业    合营企业
                                                    -    1,856.94       1,856.94
有限公司
无锡世茂新发展置业    联营企业
                                         21,508.10        -194.50      21,313.60
有限公司
长沙茂泓置业开发有    合营企业
                                                    -   25,845.55      25,845.55
限公司
宁波鼎峰房地产开发    合营企业
                                         20,000.00      -20,000.00                -
有限公司
上海逸景园林景观工    同受一方控制
                                                                                       1,884.98            -     1,884.98
程有限公司
宁安汇盈建材贸易有    同受一方控制
                                                                                         316.66      -316.66               -
限公司
上海世源建材贸易有    同受一方控制
                                                                                         122.31       -20.08       102.23
限公司
上海世茂建设有限公    同受一方控制
                                                                                      804,051.03 -315,671.99    488,379.04

上海隆汀企业管理中    公司子公司之股东
                                                                                              -   344,714.54    344,714.54
心(有限合伙)
深圳市坪山城投置业    公司子公司之股东
                                                                                              -    74,924.00    74,924.00
有限公司
珠海横琴瑞尚股权投    公司子公司之股东
                                                                                      79,885.62            -    79,885.62
资有限公司
上海龙潜实业发展有    公司子公司之股东
                                                                                              -    56,815.09    56,815.09
限公司
泉州市碧桂园房地产    公司子公司之股东
                                                                                              -    56,815.09    56,815.09
开发有限公司
湖北省长投城镇化投    公司子公司之股东
                                                                                              -    19,237.31    19,237.31
资有限公司
宁波鼎峰房地产开发    合营企业
                                                                                              -    16,000.00    16,000.00
有限公司
湖北长建产业投资有    公司子公司之股东
                                                                                              -    13,267.11    13,267.11
限公司
福建世茂置业有限公    同受一方控制
                                                                                       6,920.91            -     6,920.91

上海润尚房地产经纪    同受一方控制
                                                                                              -     5,765.22     5,765.22
有限公司
世茂房地产控股(BVI)   同受一方控制
                                                                                       5,154.94      -178.25     4,976.69
有限公司
上海晟翊投资管理有    同受一方控制
                                                                                       3,917.42            -     3,917.42
限公司
徐州世茂新城房地产    同受一方控制
                                                                                       3,573.94            -     3,573.94
开发有限公司
沈阳世茂新发展置业    同受一方控制
                                                                                       2,816.21       451.61     3,267.82
有限公司
泉州世茂新发展置业    同受一方控制
                                                                                       3,013.09            -     3,013.09
有限公司
宁波世茂新里程置业    同受一方控制                                                     2,241.67            -     2,241.67

                                                             28 / 223
                                         2018 年年度报告


有限公司
武汉世茂新城房地产    同受一方控制
                                                                 -    1,893.82   1,893.82
开发有限公司
苏州世茂置业有限公    同受一方控制
                                                           2,191.57   -615.76    1,575.81

张家港世茂房地产开    同受一方控制
                                                           1,772.58   -390.80    1,381.78
发有限公司
上海容承企业管理有    同受一方控制
                                                            131.55    1,030.51   1,162.06
限公司
南京海峡城开发建设    同受一方控制
                                                            349.54     803.66    1,153.20
有限公司
世茂天成物业服务集    同受一方控制
                                                              5.57    1,076.15   1,081.72
团有限公司
牡丹江睿智营销企划    同受一方控制
                                                           1,109.59         -    1,109.59
有限公司
泉州世茂瑞盈置业有    同受一方控制
                                                                 -    1,099.90   1,099.90
限公司
天津世茂新领航置业    同受一方控制
                                                                 -    1,006.00   1,006.00
有限公司
ModernProfessionalA   同受一方控制
                                                            900.70          -     900.70
rchitecturalDesign
龙岩上杭县荣誉房地    同受一方控制
                                                                 -     875.04     875.04
产有限公司
泉州世茂新领域置业    同受一方控制
                                                            468.34     126.74     595.08
有限公司
烟台世茂置业有限公    同受一方控制
                                                            475.01     106.91     581.92

上海世茂酒店管理有    同受一方控制
                                                            270.99     274.91     545.89
限公司
厦门世茂新纪元置业    同受一方控制
                                                            425.00     110.72     535.71
有限公司
福州世茂世源置业有    同受一方控制
                                                                 -     533.44     533.44
限公司
上海世茂房地产有限    同受一方控制
                                                            510.00     -92.40     417.60
公司
泉州台商投资区世茂    同受一方控制
                                                                 -     416.95     416.95
汇盈置业有限公司
泉州聚龙华茂房地产    控股股东之合营企
                                                                 -     367.07     367.07
有限公司              业
平潭海峡如意城开发    同受一方控制
                                                            288.74          -     288.74
建设有限公司
南昌世茂新纪元置业    同受一方控制
                                                                 -     288.29     288.29
有限公司
漳州中世置业有限公    同受一方控制
                                                                 -     286.14     286.14

天津世茂新里程置业    同受一方控制
                                                                 -     270.70     270.70
有限公司
苏州工业园区世茂湖    合营企业
                                                                 -     262.43     262.43
滨置业有限公司
福建世茂嘉年华房地    同受一方控制
                                                                 -     244.14     244.14
产开发有限公司
龙岩世茂新领航置业    控股股东之合营企
                                                                 -     235.10     235.10
有限公司              业
芜湖世茂房地产开发    同受一方控制
                                                            205.64          -     205.64
有限公司
南京世茂新领航置业    同受一方控制
                                                                 -     198.79     198.79
有限公司

                                            29 / 223
                                         2018 年年度报告


PerfectZoneInternat   同受一方控制
                                                              186.06           -    186.06
ionalLimited
泉州台商投资区世茂    同受一方控制
                                                                  -       177.83    177.83
悦盈置业有限公司
昆山世茂蝶湖湾开发    同受一方控制
                                                              119.27       50.00    169.27
建设有限公司
龙岩世茂嘉年华房地    同受一方控制
                                                                  -       148.91    148.91
产开发有限公司
绍兴世茂置业有限公    同受一方控制
                                                              138.70           -    138.70

福州世茂新领域置业    同受一方控制
                                                                  -       132.93    132.93
有限公司
天津津南新城房地产    控股股东之合营企
                                                                  -       126.03    126.03
开发有限公司          业
福州世茂悦盈置业有    同受一方控制
                                                                  -       122.32    122.32
限公司
昆山世茂新发展置业    同受一方控制
                                                              116.00           -    116.00
有限公司
龙岩融兴房地产开发    控股股东之合营企
                                                                  -       104.53    104.53
有限公司              业
峰盈国际有限公司      控股股东                                103.32           -    103.32
沈阳世茂新纪元置业    同受一方控制
                                                                  -        78.81    78.81
有限公司
福建世茂瑞盈房地产    控股股东之合营企
                                                                  -        68.79    68.79
开发有限公司          业
福建龙人房地产开发    控股股东之合营企
                                                                  -        44.03    44.03
有限公司              业
福州世茂新世纪房地    同受一方控制
                                                              95.52       -56.82    38.69
产开发有限公司
上海世茂荃晟商业经    同受一方控制
                                                                  -        31.60    31.60
营管理有限公司
FineTuneInvestments   同受一方控制
                                                              30.00            -    30.00
Ltd
南安世茂新里程置业    同受一方控制
                                                                  -        21.75    21.75
有限公司
济南世茂新阳置业有    同受一方控制
                                                                  -        20.32    20.32
限公司
PeakCastleAssetsLim   同受一方控制
                                                                7.84           -     7.84
ited
上海世茂喜达酒店管    同受一方控制
                                                                  -         1.95     1.95
理有限公司
GranddayInternation   同受一方控制
                                                                  -         0.96     0.96
alLimited
福州傲霖企业管理有    同受一方控制
                                                                  -         0.50     0.50
限公司
上海轩帝投资管理有    同受一方控制
                                                                0.32           -     0.32
限公司
南安市爱乐置业有限    控股股东之合营企
                                                                  -         0.19     0.19
公司                  业
山东世盈置业有限公    同受一方控制
                                                                  -         0.04     0.04

泉州美亚环境工程有    同受一方控制
                                                                  -         0.00     0.00
限公司
上海择荃企业管理有    同受一方控制
                                                           65,230.00   -65,230.00       -
限公司
济南保利置业有限公    公司子公司之股东
                                                           45,334.82   -45,334.82       -


                                            30 / 223
                                                     2018 年年度报告


济南新城创置房地产 公司子公司之股东
                                                                              45,334.82 -45,334.82                -
开发有限公司
长沙世茂投资有限公 合营企业
                                                                              41,635.83 -41,635.83                -

深圳市尚衡冠邦投资 公司子公司之股东
                                                                              37,910.70 -37,910.70                -
企业(有限合伙)
世茂房地产控股有限 同受一方控制
                                                                              19,018.53 -19,018.53                -
公司
文昌世茂置业有限公 同受一方控制
                                                                                  975.07    -975.07               -

青岛世奥房地产开发 公司子公司之股东
                                                                                  467.00    -467.00               -
公司
宁波世茂新世纪房地 控股股东之合营企
                                                                                  174.19    -174.19               -
产开发有限公司       业
上海世茂庄园置业有 同受一方控制
                                                                                   10.74      -10.74              -
限公司
南通世茂新纪元房地 控股股东之合营企
                                                                                    5.89       -5.89              -
产开发有限公司       业
绍兴世茂酒店投资管 同受一方控制
                                                                                    1.36       -1.36              -
理有限公司
福州世茂汇盈置业有 同受一方控制
                                                                                    0.10       -0.10              -
限公司
诺斯(上海)融资租赁 同受一方控制
                                                                              11,745.70   -4,802.49       6,943.21
有限公司
                合计                  129,152.96 -75,074.14     54,078.82 1,191,645.38    22,384.57 1,214,029.92
关联债权债务形成原因                债权形成原因:无锡世茂为本公司的联营公司,公司向其提供资金均遵照股权比例出资;
                                    福州世茂瑞盈、济南世茂新纪元、长沙茂泓系该项目开发需要但报告期内不合并报表形成;
                                    债务形成原因:公司控股方及其下属公司、公司合营及联营企业向公司无偿提供资金所构
                                    成的应付债务。
关联债权债务对公司的影响            债权对公司的影响:公司向无锡世茂、福州世茂瑞盈、济南世茂新纪元、长沙茂泓提供资
                                    金不会损害公司及股东的利益;
                                    债务对公司的影响:公司控股方及其下属公司、公司合营及联营企业向公司无偿提供资金,
                                    为公司日常经营提供支持;
                                    公司将根据实际情况和资金需求状况,安排偿还债务及收回债权事宜。



            (五) 其他
            □适用 √不适用

            十五、重大合同及其履行情况
            (一)     托管、承包、租赁事项
            1、 托管情况
            □适用 √不适用

            2、 承包情况
            □适用 √不适用

            3、 租赁情况
            □适用 √不适用

            (二)     担保情况
            √适用 □不适用
                                                        31 / 223
                                                  2018 年年度报告


                                                                                 单位:亿元币种:人民币
                               公司对外担保情况(不包括对子公司的担保)
       担保方                担保发生                                                 是 否是 否关
                                                                 担保是否 担 保 担 保
       与上市          担 保 日 期 ( 协 担保   担保        担 保                      存 在为 关联
担保方        被担保方                                           已经履行 是 否 逾 期
       公司的          金额 议 签 署 起始日 到期日         类型                       反 担联 方关
                                                                 完毕     逾期 金额
       关系                  日)                                                      保   担保 系
公司   公司本      苏州工业     10 2018.05.0 2018.05 合同生效之     连带   否      否        0 是       是   合
       部          园区世茂        3         .03     日至主合同     责任                                     营
                   湖滨置业                          项下债务履     担保                                     公
                   有限公司                          行期限届满                                              司
                                                     之日后两年
报告期内担保发生额合计(不包括对子公司的担保)                                                          10
报告期末担保余额合计(A)(不包括对子公司的担保)                                                       10
                                     公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计                                                                           0
报告期末对子公司担保余额合计(B)                                                                    22.10
                                  公司担保总额情况(包括对子公司的担保)
担保总额(A+B)                                                                                      32.10
担保总额占公司净资产的比例(%)                                                                        13.56
其中:
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额(C)                                                          0
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的                                                      17.10
债务担保金额(D)
担保总额超过净资产50%部分的金额(E)                                                                     0
上述三项担保金额合计(C+D+E)                                                                        17.10
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
担保情况说明
        1、公司全资子公司济南世茂置业有限公司向华泰资产管理有限公司办理金额为人民币 150,000 万元,期
        限为 5 年的借款,公司为该借款提供人民币 150,000 万元连带责任保证担保。截至报告期末,该借款余
        额为 150,000 万元,相关担保尚未结束。
        2、公司下属 Shimao Aoya Holding Pty Ltd 向招商银行股份有限公司上海长阳支行办理金额为澳元 7,500
        万元(折合人民币 38,419.50 万元),期限为 5 年的借款,公司下属世茂环禹(上海)实业合伙企业(有
        限合伙)为该借款提供澳元 7,500 万元连带责任保证担保。截至报告期末,该借款余额为澳元 7,125 万
        元,相关担保尚未结束。
        3、公司全资子公司上海杏熙投资咨询有限公司向中国工商银行厦门禾山支行办理金额为人民币 40,000
        万元,期限为 5 年的借款,公司为该借款提供人民币 40,000 万元连带责任保证担保。截至报告期末,该
        借款余额为 34,500 万元,相关担保尚未结束。
        4、公司合营公司苏州工业园区世茂湖滨置业有限公司向中泰信托有限责任公司办理金额为人民币
        100,000 万元,期限为 3 年的借款,公司为该借款提供人民币 100,000 万元连带责任保证担保。截至报
        告期末,该借款余额为 100,000 万元,相关担保尚未结束。

          (三)       委托他人进行现金资产管理的情况
          1.     委托理财情况
          (1) 委托理财总体情况
          √适用 □不适用
                                                                               单位:万元币种:人民币
                 类型            资金来源         发生额            未到期余额       逾期未收回金额
           银行理财产品          自有资金       100,000.00              0                  0
           资产管理计划          自有资金           0               24,000.00              0
                                                      32 / 223
                                                         2018 年年度报告




              其他情况
              □适用 √不适用

              (2) 单项委托理财情况
              √适用     □不适用
                                                                                          单位:万元 币种:人民币
                                                                                 年化                           是否   未来是
                                    委托理    委托理    资金              报酬           实际
           委托理财    委托理财金                                资金            收益              实际收回情   经过   否有委
 受托人                             财起始    财终止    来源              确定           收益或
             类型          额                                    投向              率                  况       法定   托理财
                                    日期        日期                      方式           损失
                                                                                                                程序   计划
宁波通商   保本浮动                                              银行
                                    2018/1/   2018/6/   自有              浮动           1,535.8
银行上海   收益性产    77,600.00                                 理财            4.30%             77,600.00    是       是
                                    3         20        资金              收益              4
分行       品                                                    产品
中信银行   保本浮动                                              银行
                                    2018/1/   2018/2/   自有              浮动
股份有限   收益性产    22,400.00                                 理财            4.00%   81.01     22,400.00    是       是
                                    3         5         资金              收益
公司       品                                                    产品
中信银行   保本浮动                                              银行
                                    2018/2/   2018/3/   自有              浮动
股份有限   收益性产    22,400.00                                 理财            3.80%   69.96     22,400.00    是       是
                                    5         7         资金              收益
公司       品                                                    产品
中信银行   保本浮动                                              银行
                                    2018/3/   2018/4/   自有              浮动
股份有限   收益性产    22,400.00                                 理财            3.80%   81.62     22,400.00    是       是
                                    7         11        资金              收益
公司       品                                                    产品
宁波通商   保本浮动                                              银行
                                    2018/4/   2018/6/   自有              浮动
银行上海   收益性产    22,400.00                                 理财            4.30%   187.36    22,400.00    是       是
                                    12        22        资金              收益
分行       品                                                    产品



              其他情况
              □适用 √不适用

              (3) 委托理财减值准备
              □适用 √不适用

              2.   委托贷款情况
              (1) 委托贷款总体情况
              □适用 √不适用
              其他情况
              □适用 √不适用

              (2) 单项委托贷款情况
              □适用 √不适用
              其他情况
              □适用 √不适用

              (3) 委托贷款减值准备
              □适用 √不适用

              3.   其他情况
              □适用 √不适用
                                                               33 / 223
                                      2018 年年度报告




(四)      其他重大合同
□适用 √不适用

十六、其他重大事项的说明
□适用 √不适用

十七、积极履行社会责任的工作情况
(一)       上市公司扶贫工作情况
□适用 √不适用

(二)     社会责任工作情况
□适用 √不适用

(三)     环境信息情况
1.     属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用

2.     重点排污单位之外的公司的环保情况说明
□适用 √不适用

3.     重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明
□适用 √不适用

4.     报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用

(四)     其他说明
□适用 √不适用

十八、可转换公司债券情况
(一) 转债发行情况
□适用 √不适用

(二) 报告期转债持有人及担保人情况
□适用 √不适用
(三) 报告期转债变动情况
□适用 √不适用
报告期转债累计转股情况
□适用 √不适用
(四) 转股价格历次调整情况
□适用 √不适用
(五) 公司的负债情况、资信变化情况及在未来年度还债的现金安排
□适用 √不适用
                                         34 / 223
                                               2018 年年度报告


       (六) 转债其他情况说明
       □适用 √不适用



                              第六节        普通股股份变动及股东情况
       一、 普通股股本变动情况
       (一)   普通股股份变动情况表
       1、 普通股股份变动情况表
       报告期内,公司普通股股份总数及股本结构未发生变化。

       2、 普通股股份变动情况说明
       □适用 √不适用
       3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响(如有)
       □适用 √不适用
       4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
       □适用 √不适用
       (二)   限售股份变动情况
       □适用 √不适用
       二、 证券发行与上市情况
       (一)截至报告期内证券发行情况
       □适用 √不适用
       截至报告期内证券发行情况的说明(存续期内利率不同的债券,请分别说明):
       □适用 √不适用

       (二)公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
       □适用 √不适用

       (三)现存的内部职工股情况
       □适用 √不适用
       三、 股东和实际控制人情况
       (一) 股东总数
       截止报告期末普通股股东总数(户)                                                             53,974
       年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户)                                               52,276


       (二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东(或无限售条件股东)持股情况表
                                                                                                 单位:股
                                         前十名股东持股情况
                                                                持有有     质押或冻结情况
    股东名称           报告期内增                      比例     限售条                            股东
                                     期末持股数量                         股份
    (全称)               减                          (%)      件股份             数量           性质
                                                                          状态
                                                                数量
峰盈国际有限公司                 0   1,640,520,000     43.73          0   无                0   境外法人


                                                     35 / 223
                                             2018 年年度报告


西藏世茂企业发展              0     704,216,653     18.77        0          374,216,653    境内非国
                                                                     质押
有限公司                                                                                   有法人
上海世茂投资管理              0     211,680,000      5.64        0                   0     境内非国
                                                                     无
有限公司                                                                                   有法人
中国证券金融股份     -3,144,400      61,489,749      1.64        0                   0     未知
                                                                     无
有限公司
中央汇金资产管理              0      49,463,540      1.32        0                   0     国有法人
                                                                     无
有限责任公司
上海市黄浦区国有              0      43,173,459      1.15        0                   0     国有法人
资产监督管理委员                                                     无

香港中央结算有限     32,976,516      40,830,895      1.09        0                   0     境外法人
                                                                     无
公司
全国社保基金四一              0      26,573,416      0.71        0                   0     其他
                                                                     无
八组合
上海浦东国有资产              0      21,670,740      0.58        0                   0     国有法人
                                                                     无
投资管理有限公司
中国农业银行股份      9,730,078      16,078,644      0.43        0                   0     其他
有限公司-中证 500
                                                                     无
交易型开放式指数
证券投资基金
                                  前十名无限售条件股东持股情况
                                                                         股份种类及数量
        股东名称              持有无限售条件流通股的数量
                                                                     种类               数量
峰盈国际有限公司                              1,640,520,000      人民币普通股      1,640,520,000
西藏世茂企业发展有限公司                        704,216,653      人民币普通股        704,216,653
上海世茂投资管理有限公司                        211,680,000      人民币普通股        211,680,000
中国证券金融股份有限公司                         61,489,749      人民币普通股          61,489,749
中央汇金资产管理有限责任                         49,463,540                            49,463,540
                                                                 人民币普通股
公司
上海市黄浦区国有资产监督                           43,173,459                             43,173,459
                                                                 人民币普通股
管理委员会
香港中央结算有限公司                               40,830,895    人民币普通股             40,830,895
全国社保基金四一八组合                             26,573,416    人民币普通股             26,573,416
上海浦东国有资产投资管理                           21,670,740                             21,670,740
                                                                 人民币普通股
有限公司
中国农业银行股份有限公司                           16,078,644                             16,078,644
-中证 500 交易型开放式指                                        人民币普通股
数证券投资基金
上述股东关联关系或一致行    峰盈国际、世茂企业、世茂投资为受同一控制下的企业,与上述其他 7 名
动的说明                    无限售条件流通股股东之间不存在关联关系或一致行动人的情况。公司未
                            知其他 7 名无限售条件流通股之间是否存在股东关联关系或一致行动人的
                            情况。

       前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
       □适用 √不适用

       (三)   战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
       □适用 √不适用
                                                  36 / 223
                                       2018 年年度报告


四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1   法人
√适用 □不适用
名称                               峰盈国际有限公司
单位负责人或法定代表人             许世坛
成立日期                           2006 年 12 月 13 日
主要经营业务                       投资控股
报告期内控股和参股的其他境内外     无
上市公司的股权情况
其他情况说明


2   自然人
□适用 √不适用
3   公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用

4   报告期内控股股东变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5   公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
□适用 √不适用

(二) 实际控制人情况
1   法人
□适用 √不适用
2   自然人
√适用 □不适用
姓名                               许荣茂
国籍                               中国香港
是否取得其他国家或地区居留权       是
主要职业及职务                     现任公司第八届董事会董事长、世茂集团董事局主席,全国政
                                   协常务委员,中国侨商联合会会长等职务。
过去 10 年曾控股的境内外上市公司   世茂股份、世茂房地产
情况



3   公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用

4   报告期内实际控制人变更情况索引及日期
□适用 √不适用

5   公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用


                                          37 / 223
                                        2018 年年度报告




6      实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用

(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用

五、 其他持股在百分之十以上的法人股东
√适用 □不适用
                                                                    单位:万元币种:人民币
                   单位负责人或                     组织机构                  主要经营业务或
    法人股东名称                    成立日期                     注册资本
                     法定代表人                       代码                    管理活动等情况
西藏世茂企业发     许世坛          2000 年 6 月 2263176856-9     10,172.36 房地产开发、经
展有限公司                         日                                       营、物业管理等
情况说明           截至报告期末,西藏世茂企业发展有限公司持有公司 18.77%的股份,为公司第二大
                   股东,许荣茂先生通过世茂房地产控股有限公司(0813.HK)持有西藏世茂企业发
                   展有限公司 50.85%的股权。



六、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用




                                           38 / 223
                           2018 年年度报告




                  第七节      优先股相关情况
□适用 √不适用




                              39 / 223
                                                                     2018 年年度报告

                                       第八节         董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、持股变动情况及报酬情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
                                                                                                                                              单位:股
                                                                                                                          报告期内从公   是否在公司关
                                       任期起始日     任期终止日       年初持股        年末持股   年度内股份   增减变动   司获得的税前   联方获取报酬
  姓名    职务(注)      性别    年龄
                                           期             期               数              数     增减变动量     原因     报酬总额(万
                                                                                                                              元)
许荣茂    董事长       男      68      2018 年 5 月   2021 年 5 月             0              0            0                             是
                                       23 日          22 日
许薇薇    副董事长     女      43      2018 年 5 月   2021 年 5 月             0              0            0                             否
                                       23 日          22 日
许世坛    董事         男      41      2018 年 5 月   2021 年 5 月             0              0            0                             是
                                       23 日          22 日
刘赛飞    董事、总裁   男      57      2018 年 5 月   2021 年 5 月             0              0            0                    343.53   否
                                       23 日          22 日
高聪      董事         男      50      2018 年 5 月   2021 年 5 月             0              0            0                             否
                                       23 日          22 日
吴泗宗    独立董事     男      66      2018 年 5 月   2021 年 5 月             0              0            0                      7.50   否
                                       23 日          22 日
李大沛    独立董事     男      64      2018 年 5 月   2021 年 5 月             0              0            0                     12.00   否
                                       23 日          22 日
徐士英    独立董事     女      70      2018 年 5 月   2021 年 5 月             0              0            0                     12.00   否
                                       23 日          22 日
史慧珠    独立董事     女      66      2018 年 5 月   2021 年 5 月             0              0            0                     12.00   否
                                       23 日          22 日
汤沸      监事长       女      48      2018 年 5 月   2021 年 5 月             0              0            0                             是
                                       23 日          22 日
孙岩      监事         男      38      2018 年 5 月   2021 年 5 月             0              0            0                             是
                                       23 日          22 日


                                                                        40 / 223
                                                                      2018 年年度报告

冯沛婕     监事       女       46       2018 年 5 月   2021 年 5 月             0            0    0                             是
                                        23 日          22 日
董静       职工监事   女       40       2018 年 5 月   2021 年 5 月        10,878        10,878   0                     59.64   否
                                        23 日          22 日
周一飞     职工监事   女       35       2018 年 5 月   2021 年 5 月             0            0    0                     66.49   否
                                        23 日          22 日
张杰       副总裁兼   男       41       2018 年 5 月   2021 年 5 月       882,000       882,000   0                    217.62   否
           首席财务                     23 日          22 日
           官
吴凌华     副总裁     男       45       2018 年 5 月   2021 年 5 月             0            0    0                    283.18   否
                                        23 日          22 日
俞峰       董事会秘   男       43       2018 年 5 月   2021 年 5 月             0            0    0                     66.68   否
           书                           23 日          22 日
王蓓蓓     董事       女       54       2015 年 5 月   2018 年 5 月             0            0    0                             否
                                        25 日          23 日
张玉臣     独立董事   男       56       2015 年 5 月   2018 年 5 月             0            0    0                      5.00   否
                                        25 日          23 日
  合计            /        /        /         /              /            892,878       892,878   0      /           1,085.64        /



    姓名                                                               主要工作经历
许荣茂        许荣茂先生,68 岁,工商管理硕士,现任本公司第八届董事会董事长,世茂房地产控股有限公司董事局主席。此外,许先生还担任全国政协常
              务委员,中国侨商联合会会长,香港新家园协会董事会主席兼创会会长、香港侨界社团联会主席、全球反独促统大会荣誉主席、中华红丝带基
              金执行理事长、上海市侨商会会长等职务。
许薇薇        许薇薇女士,43 岁,毕业于澳大利亚悉尼麦格里大学商业系会计专业,具有澳大利亚注册会计师资格,现任公司第八届董事会副董事长,历任
              公司第五届、第六届、第七届董事会副董事长、公司总裁、世茂国际控股有限公司董事局副主席、上海世茂建设有限公司董事、福州世茂投资
              发展有限公司董事长,兼任北京市政协委员、北京市海外联谊会理事、中国侨联青年委员会委员。
许世坛        许世坛先生,41 岁,工商管理硕士,现任公司第八届董事会董事、世茂房地产控股有限公司董事局副主席、总裁,上海世茂建设有限公司董事
              长兼总裁;历任海外投资集团(澳洲)有限公司销售总监,香港世茂集团销售总监、执行董事,香港世茂房地产控股有限公司执行董事、常务
              副总裁。此外,许世坛先生还担任全国青联委员、上海市政协委员、上海市房地产协会副会长、上海国际商会副会长、上海市工商业联合会执
              行委员、上海市工商联房地产商会副会长、上海市房地产行业协会副会长、上海市海外交流协会理事、上海市青联委员、上海市青年企业家协
              会常务理事、上海华侨青年联合会常委、香港新家园协会副会长等众多社会职务。
刘赛飞        刘赛飞先生,57 岁,毕业于澳洲西悉尼大学工程管理系,硕士学历。现任公司第八届董事会董事、总裁,世茂房地产控股有限公司非执行董事,


                                                                         41 / 223
                                                           2018 年年度报告

         历任澳大利亚 JohnL.SilbertPartnership 建筑师,新加坡建筑师 8000 建筑事务所项目负责人,ShanghaiMerryLandCo.Ltd.及 CRGContractorsDte
         负责人,世茂房地产控股有限公司执行董事兼副总裁,世茂旅游有限公司总裁,本公司第七届董事会董事、公司总裁。
高聪     高聪先生,50 岁,大学学历,高级经济师;现任公司第八届董事会董事,上海南房(集团)有限公司资产管理部经理,历任上海金鸿物业发展
         公司财务主办,上海桃苑度假中心总经理助理、副总经理、总经理等职务。
吴泗宗   吴泗宗先生,66 岁,硕士研究生学历,同济大学教授、博士生导师。现任公司第八届董事会独立董事,兼任中国市场学会常务理事、上海市市
         场营销学会副会长,上海冠宗投资管理有限公司执行董事兼总经理,莱蒙国际集团有限公司(股票代码:HK3688)独立非执行董事,安徽万朗
         磁塑股份有限公司独立董事,开曼丽丰股份有限公司(股票代码:4137.TW)董事,宁波华宝石节能科技股份有限公司董事,上海华江企业管理
         股份有限公司董事。历任江西财经大学经济管理系教研室主任、系副主任、系党总支书记,同济大学经济与管理学院经贸系主任、副院长、党
         委书记。
李大沛   李大沛先生,64 岁,上海财经大学会计本科,厦门大学工商管理研究生,高级经济师;现任公司第八届董事会独立董事,上海锦江国际旅游股
         份有限公司第八届董事会独立董事,历任上海水泥集团公司财务部经理,上海证券交易所总监助理等职务。
徐士英   徐士英女士,70 岁,上海财经大学经济学本科,澳门科技大学经济管理硕士,中南大学管理工程与科学博士;现任公司第八届董事会独立董事,
         上海松芝加冷汽车空调股份有限公司独立董事;历任上海市萃众毛巾厂计划科职员,华东政法大学教授等职务。
史慧珠   史慧珠女士,66 岁,上海财经大学工业会计大专,注册会计师;现任公司第八届董事会独立董事,上海立远会计师事务所审计;历任交通银行
         上海分行督察、上海光华会计师事务所有限公司总师等职务。
汤沸     汤沸女士,48 岁,工商管理硕士;现任公司第八届监事会监事长、世茂房地产控股有限公司执行董事兼集团财务管理中心负责人,历任中国银
         行香港有限公司稽核组长和主稽人、世茂房地产控股有限公司副总裁兼财务总监。
冯沛婕   冯沛婕女士,46 岁,中南政法学院(现中南财经政法大学)经济法系本科,现任公司第八届监事会监事、世茂房地产控股有限公司助理总裁兼
         法律事务中心负责人,历任美国莎莉集团(SaraLeeCorporation)中国总部法律负责人,湖北正信律师事务所律师。
孙岩     孙岩先生,38 岁,硕士学历,中国注册会计师,现任公司第八届监事会监事、世茂房地产控股有限公司助理总裁兼审计与信息管理中心负责人;
         历任普华永道中天会计师事务所有限公司审计部高级经理。
董静     董静女士,40 岁,东华大学管理学院毕业,现任公司第八届监事会监事、行政管理部副总监,公司工会主席;历任上海世茂建设有限公司行政
         采购部副经理、公司行政采购部副经理、经理。
周一飞   周一飞女士,35 岁,南京理工大学人力资源管理学士,香港大学 MBA 工商管理硕士,国家二级心理咨询师、国家二级人力资源管理师、国家薪
         酬绩效管理师、高级企业 EAP 执行师,现任公司人力资源部助理总监;历任公司人力资源部副经理、经理、高级经理。
张杰     张杰先生,41 岁,复旦大学会计硕士,中国注册会计师,现任公司副总裁、首席财务官;历任公司财务总监、内审总监,上海上会会计师事务
         所项目经理,安永华明会计师事务所审计经理。
吴凌华   吴凌华先生,45 岁,南京大学经济法硕士,现任公司副总裁;历任华润置地有限公司商业地产事业部常务副总经理,华润置地(南宁)有限公
         司副总经理,华润(深圳)有限公司华润中心总经理。
俞峰     俞峰先生,43 岁,毕业于立信会计高等专科学校,现任公司第八届董事会董事会秘书,历任上海世茂股份有限公司财务经理、财务负责人兼证
         券事务代表。
王蓓蓓   王蓓蓓女士,54 岁,大专学历,会计师;曾任公司第七届董事会董事,现任上海新世界(集团)有限公司资产管理部经理,上海万集投资实业
         有限公司执行董事兼总经理;历任上海新世界(集团)有限公司资产管理部科员、科长、副经理,上海新世界股份有限公司第七、八、九届董


                                                              42 / 223
                                                                 2018 年年度报告

             事会董事等职务。
张玉臣       张玉臣先生,56 岁,清华大学工学学士、硕士,北京航空航天大学管理学博士;曾任公司第四届、第六届、第七届董事会独立董事,现任同济
             大学经济与管理学院教授、博生研究生导师,上海昌晟信息科技有限公司监事,上海朗阁教育科技股份有限公司独立董事;历任同济大学发展
             规划研究中心副主任、苏州锦富新材股份公司独立董事等职务。

其它情况说明
□适用 √不适用

(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
(一) 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
       任职人员姓名                  股东单位名称                     在股东单位担任的职务             任期起始日期           任期终止日期
许荣茂                       世茂房地产控股有限公司           董事局主席                           2004-11                至今
许荣茂                       西藏世茂企业发展有限公司         董事                                 2000-06                至今
许荣茂                       峰盈国际有限公司                 董事                                 2007-01                至今
许世坛                       世茂房地产控股有限公司           董事局副主席、总裁                   2008-04                至今
许世坛                       峰盈国际有限公司                 董事                                 2007-01                至今
刘赛飞                       世茂房地产控股有限公司           非执行董事                           2015-01                至今
汤沸                         世茂房地产控股有限公司           执行董事兼集团财务管理中心负责人     2009-01                至今
冯沛婕                       世茂房地产控股有限公司           助理总裁兼法律事务中心负责人         2009-01                至今
孙岩                         世茂房地产控股有限公司           助理总裁兼审计与信息管理中心负责人   2011-01                至今
在股东单位任职情况的说明



(二) 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
              任职人员姓名                                        其他单位名称                                在其他单位担任的职务
许荣茂                                       全国政协                                              常务委员
许荣茂                                       中国侨商联合会                                        会长

                                                                    43 / 223
                                                                2018 年年度报告

许世坛                                       全国青联                                              常委
高聪                                         上海南房(集团)有限公司                              资产管理部经理
吴泗宗                                       上海冠宗投资管理有限公司                              执行董事兼总经理
吴泗宗                                       莱蒙国际集团有限公司                                  独立非执行董事
吴泗宗                                       安徽万朗磁塑股份有限公司                              独立董事
吴泗宗                                       开曼丽丰股份有限公司                                  董事
吴泗宗                                       宁波华宝石节能科技股份有限公司                        董事
吴泗宗                                       上海华江企业管理股份有限公司                          董事
李大沛                                       上海锦江国际旅游股份有限公司                          独立董事
徐士英                                       上海松芝加冷汽车空调股份有限公司                      独立董事
史慧珠                                       上海立远会计师事务所                                  审计
王蓓蓓                                       上海新世界(集团)有限公司                            资产管理部经理
王蓓蓓                                       上海万集投资实业有限公司                              执行董事兼总经理
张玉臣                                       同济大学经济与管理学院                                教授、博生研究生导师
张玉臣                                       上海昌晟信息科技有限公司                              监事
张玉臣                                       上海朗阁教育科技股份有限公司                          独立董事
在其他单位任职情况的说明



三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序       董事、监事的报酬由股东大会决定,高级管理人员的报酬由公司薪酬与考核委员会考核,董事会决定独立董事
                                             的津贴标准由股东大会审议通过。
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据         参照本地区、同行业上市公司的薪资水平情况,并结合公司经营业绩完成情况和董事、监事和高管的考核情况,
                                             最终由董事会确定。
董事、监事和高级管理人员报酬的实际支付情况   董事会根据公司统一的薪酬管理制度及董事会薪酬与考核委员会年度考核情况,确定本年度在公司受薪的董
                                             事、监事和高级管理人员报酬标准并逐月支付报酬独立董事津贴按季支付。
报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际获   1,085.64 万元
得的报酬合计




                                                                   44 / 223
                                                          2018 年年度报告

四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
             姓名                            担任的职务                     变动情形                变动原因
许荣茂                           董事长                           选举                 董事会换届选举。
许薇薇                           副董事长                         选举                 董事会换届选举。
许世坛                           董事                             选举                 董事会换届选举。
刘赛飞                           董事、总裁                       选举                 董事会换届选举。
高聪                             董事                             选举                 董事会换届选举。
吴泗宗                           独立董事                         选举                 董事会换届选举。
李大沛                           独立董事                         选举                 董事会换届选举。
徐士英                           独立董事                         选举                 董事会换届选举。
史慧珠                           独立董事                         选举                 董事会换届选举。
王蓓蓓                           董事                             离任                 董事会换届,任期届满。
张玉臣                           独立董事                         离任                 董事会换届,任期届满。
汤沸                             监事长                           选举                 监事会换届选举。
孙岩                             监事                             选举                 监事会换届选举。
冯沛婕                           监事                             选举                 监事会换届选举。
董静                             职工监事                         选举                 监事会换届选举。
周一飞                           职工监事                         选举                 监事会换届选举。
张杰                             副总裁兼首席财务官               聘任                 董事会聘任。
吴凌华                           副总裁                           聘任                 董事会聘任。
俞峰                             董事会秘书                       聘任                 董事会聘任。




五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用




                                                             45 / 223
                                    2018 年年度报告




六、母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量                                                             49
主要子公司在职员工的数量                                                      2,048
在职员工的数量合计                                                            2,097
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工                                         0
人数
                                       专业构成
                专业构成类别                             专业构成人数
                  生产人员                                                       0
                  销售人员                                                      199
                  技术人员                                                    1,680
                  财务人员                                                      179
                  行政人员                                                       39



                     合计                                                     2,097
                                       教育程度
                教育程度类别                              数量(人)
硕士及以上                                                                      185
本科                                                                            939
大专                                                                            529
大专以下                                                                        444
                     合计                                                     2,097




(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
       公司所倡导的薪酬政策为确保员工在公平的绩效考核基础上,同时充分考虑市场因素,

激励广大员工努力工作,并使每一位为公司发展积极努力、有效工作的员工都能得到一份与

其相适应的劳动报酬我公司每年定期参加行业薪酬调研,适时调整薪酬架构,争取保持我司

薪资水平的合理性、公平性和竞争性。


(三) 培训计划
√适用 □不适用
       针对高管,引入知名咨询公司开展高层管理人员领导力开发课程,积极参与高端行业论

坛与交流,组织各类商务考察活动,进一步提升公司核心人才的管理能力;


                                       46 / 223
                                  2018 年年度报告


    针对中层管理人员,开展中层领导力开发及培训课程,打造关键人才继任计划,培养公

司的中坚力量;优秀中层管理人员担任公司资深内训师,建立股份公司核心专业课程体系,

开展内训师授课;

    针对基层员工的培训,重点关注专业技能及执行力培训、提供良好的职业发展规划,作

为公司未来的储备力量。


(四) 劳务外包情况
√适用 □不适用
劳务外包的工时总数                                                          4,571
劳务外包支付的报酬总额                                                 185,772 元


七、其他
□适用 √不适用




                            第九节        公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
    公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《上海证券交易所股票上
市规则》等法律法规的规定及其他相关要求,建立了较为科学的公司治理结构,并不断完善
各项制度公司的权力机构、决策机构、监督机构、经营管理层按照《公司章程》责权明晰,
各行其事,运作规范公司董事会认为公司治理结构的实际情况符合《上市公司治理准则》的
要求。
    (一)对照上市公司治理规范性文件的情况说明
    报告期内,公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》及有关法律、法
规的要求,不断规范公司治理和经营行为,进一步完善公司“三会”运作,切实维护公司股
东及利益相关者的合法权益。
    报告期内,公司不断完善与投资者的沟通工作,妥善安排投资者的咨询和来访依法履行
信息披露义务,确保信息披露真实、及时、准确、完整,切实维护全体股东利益。
    公司治理是一项长期的系统工作,公司将一如既往积极根据有关规定及时完善公司制度
建设,持续提高公司治理水平和规范运作意识,促进公司持续、健康、稳定发展。
    (二)关于股东与股东大会
    报告期内,公司共召开 1 次年度股东大会、3 次临时股东大会公司股东大会的召集和召
开等相关程序符合《公司章程》及《股东大会议事规则》的相关规定。
    公司平等对待所有股东,确保股东能充分行使其权利,保护其合法权益,确保参加股东
大会的股东能够合法行使表决权及发言权。
    公司股东大会对关联交易严格按照规定程序进行,关联股东在表决时均予以回避;公司
保证关联交易符合公开、公平、公正、合理的原则,并对定价依据及相关信息予以充分披露。
    (三)关于控股股东与上市公司的关系

                                     47 / 223
                                 2018 年年度报告


    公司与控股股东及其关联企业在人员、资产、机构、财务和业务等方面完全分开,保证
了公司具有独立完整的业务及自主经营能力;公司控股股东能够严格遵守对公司作出的避免
相互之间同业竞争的承诺。
    公司的董事会、监事会及其他内部机构独立运作,公司的重大决策由股东大会和董事会
依法作出,控股股东未直接或间接干预公司的决策和经营活动控股股东对公司董事、监事候
选人的提名,严格遵循法律、法规和公司章程规定的条件和程序。

    (四)关于董事与董事会
    报告期内,公司董事会认真履行有关法律、法规和公司章程规定的职责,积极听取公司
管理层工作汇报,为科学决策提供坚实基础,确保公司遵守法律、法规和公司章程的规定,
公平对待所有股东,并关注其他利益相关者的利益。
    公司董事严格遵守其公开做出的承诺,忠实、诚信、勤勉地履行职责,积极主动及时地
了解公司经营情况,以认真负责的态度出席董事会,对所议事项表达明确的意见独立董事恪
尽职守,认真履行职责,继续在公司发展战略、重大经营事项决策、内部制度建设等方面发
表独立意见并提出建设性的建议。
    报告期内,公司董事会专业委员会充分发挥专业职能,为董事会科学决策提供建设性意
见和建议通过与公司财务部门、会计师事务所的沟通与协调,充分发挥审计委员会在定期报
告相关工作中的监督作用;通过与公司管理层的沟通与协调,以及对公司高级管理人员候选
人任职资格和条件的审查,充分发挥提名委员会在公司决策机构人员组成相关方面的监督作
用;通过与公司人力资源部的沟通与协调,充分发挥薪酬与考核委员会在高级管理人员薪酬
决策工作中的作用。
    (五)关于监事和监事会
    报告期内,监事会能够本着对股东负责的精神,严格按照法律、法规及《公司章程》的
规定规范运作公司监事能够认真履行职责,对公司财务状况及董事和高级管理人员履行职责
的合法、合规性进行监督除监事会日常工作之外,监事会全程列席公司董事会会议,及时全
面地掌握公司重大经营情况和决策情况,有效地对董事会和管理层进行监督。
    (六)关于相关利益者
    公司能够充分尊重和维护银行及其他债权人、职工、业主等其他利益相关者的合法权益,
共同推动公司经营持续、稳定地发展。
    (七)关于信息披露与透明度
    公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上海证券交易所股票上市规则》和《公司章
程》的规定,真实、准确、完整、及时地披露信息。
    公司通过接待股东来访和咨询、开通投资者热线电话等方式增强信息披露透明度;通过
《上海证券报》和公司官方网站及时公告公司经营信息,确保所有股东有平等获得信息的机
会公司还通过不定期举行投资者沟通交流会、项目考察活动等互动方式,推动投资者关系管
理工作,增强投资者对公司的理解和信任。
    (八)内幕知情人登记管理相关情况
    公司已制订了《内幕信息知情人登记管理制度》公司不存在内幕信息知情人在影响公司
股价的重大敏感信息披露前利用内幕信息买卖公司股份的情况。



公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异;如有重大差异,应当说明原因
□适用 √不适用


                                    48 / 223
                                            2018 年年度报告


二、股东大会情况简介
                                                      决议刊登的指定网站的
        会议届次                 召开日期                                         决议刊登的披露日期
                                                              查询索引
2017 年年度股东大会     2018 年 5 月 23 日            上海证券交易所网站          2018 年 5 月 24 日
                                                      www.sse.com.cn
2018 年第一次临时股     2018 年 6 月 25 日            上海证券交易所网站          2018 年 6 月 26 日
东大会                                                www.sse.com.cn
2018 年第二次临时股     2018 年 8 月 13 日            上海证券交易所网站          2018 年 8 月 14 日
东大会                                                www.sse.com.cn
2018 年第三次临时股     2018 年 11 月 22 日           上海证券交易所网站          2018 年 11 月 23 日
东大会                                                www.sse.com.cn


股东大会情况说明
□适用 √不适用


三、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
                                                                                            参加股东
                                              参加董事会情况
            是否                                                                            大会情况
 董事
            独立   本年应参       亲自       以通讯                          是否连续两     出席股东
 姓名                                                      委托出   缺席
            董事   加董事会       出席       方式参                          次未亲自参     大会的次
                                                           席次数   次数
                      次数        次数       加次数                            加会议           数
许荣茂     否                8        7            6            1        0   否                         0
许薇薇     否                8        8            6            0        0   否                         1
许世坛     否                8        7            6            1        0   否                         0
刘赛飞     否                8        8            6            0        0   否                         4
高聪       否                6        6            5            0        0   否                         0
吴泗宗     是                6        6            5            0        0   否                         2
李大沛     是                8        8            6            0        0   否                         3
徐士英     是                8        8            6            0        0   否                         3
史慧珠     是                8        7            6            1        0   否                         2
王蓓蓓     否                2        2            1            0        0   否                         0
张玉臣     是                2        2            1            0        0   否                         0


连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用

年内召开董事会会议次数                                 8
其中:现场会议次数                                     2
通讯方式召开会议次数                                   6
现场结合通讯方式召开会议次数                           0



                                               49 / 223
                                 2018 年年度报告


(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用



(三) 其他
□适用 √不适用


四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议,存在异议事
    项的,应当披露具体情况
√适用 □不适用
    (一)董事会下设的审计委员会相关工作制度的建立健全情况、主要内容以及履职情况
汇总报告根据公司《董事会审计委员会工作细则》的规定,审计委员会对公司 2017 年度经
营目标完成情况、年度财务报告、会计师事务所从事审计工作的情况及关联交易等工作进行
了检查,具体情况如下:

    1、2018 年 1 月 26 日,公司董事会审计委员会召开了第七届审计委员会 2018 年第一次
会议,并发表以下审阅意见:
    (1)对公司提交的 2017 年财务报告的审阅意见
    会议审议了公司编制的 2017 年度财务报表及《2017 年度财务会计报表说明》
    与会委员认为:公司能够按照国家有关会计制度、准则和公司相关会计政策编制 2017
年财务报告;公司编制的财务会计报告基本反映了公司 2017 年 12 月 31 日的财务状况以及
2017 年度的经营成果;同意将公司编制的 2017 年财务报告提交负责公司年报审计的会计师
事务所审计。
    (2)对会计师事务所提交的 2017 年度审计工作计划的审阅意见
    会议审议了上会会计师事务所(特殊普通合伙)提交的对公司 2017 年度审计的工作计划,
并对审计计划进行审查。
    在审查审计工作计划过程中,审计委员会对上会会计师事务所(特殊普通合伙)拟安排参
加审计人员的专业胜任能力、独立性等方面进行了审核,对审计计划提出的审计风险评估、
重点审计内容、采取的审计策略等方面进行了讨论,对审计时间安排进行了沟通与会委员认
为,同意上会会计师事务所(特殊普通合伙)提交的 2017 年度审计工作计划,公司 2017 年度
审计工作遵照上述工作计划执行。
    2、2018 年 3 月 12 日,公司第七届董事会审计委员会 2018 年第二次会议在公司会议室
召开,并发表以下审阅意见:
    (1)对会计师事务所提交的公司 2017 年财务报告审计意见的审阅意见
    会议审议了由上会会计师事务所(特殊普通合伙)提交的有关公司 2017 年财务报告审计
意见。
    与会委员认为:上会会计师事务所(特殊普通合伙)能够按照本年度财务报告审计计划完
成审计工作,如期出具了《公司 2017 年度财务报表的审计意见》;能够按照中国注册会计
师审计准则执行审计工作;审计程序符合相关规定的要求;对公司提交的《2017 年财务报
告》进行了客观和公正的评价。
    审计委员会同意将经上会会计事务所(特殊普通合伙)审计的《公司 2017 年财务报告》
提交公司董事会会议审议。


                                    50 / 223
                                  2018 年年度报告


    (2)对上会会计师事务所(特殊普通合伙)从事公司 2017 年审计工作的总结报告及对公
司聘请 2018 年会计师事务所的意见
    经对上会会计师事务所(特殊普通合伙)从事公司 2017 年审计工作的检查,我们认为,
该事务所在从事公司 2017 年各项审计工作中,能够遵守职业道德规范,按照中国注册会计
师审计准则执行审计工作,相关审计意见客观和公正。
    为此,建议公司继续聘请上会会计师事务所(特殊普通合伙)为公司 2018 年度会计师事
务所。
    (3)对公司提交的 2017 年内控评价报告的审阅意见
    会议审议了由公司提交的 2017 年内控评价报告。
    与会委员认为:公司根据《企业内部控制基本规范》及其配套指引的规定和其他内部控
制监管要求,并且结合公司内部控制制度和评价办法,在内部控制日常监督和专项监督的基
础上出具了公司 2017 年内控评价报告,该报告真实反映了公司 2017 年内部控制工作情况。
    审计委员会同意将公司提交的公司 2017 年内控评价报告提交公司董事会会议审议。
    3、2018 年 4 月 24 日,公司董事会审计委员会召开了第七届审计委员 2018 年第三次会
议,会议主要审议了公司编制的 2018 年第一季度财务报表,并对公司提交的 2018 年第一季
度财务报表发表了审阅意见:
    与会委员认为:公司财务报表编制符合《企业会计准则》及其相关规定,会计报表的数
据基本反映了 2018 年第一季度公司财务状况同意将上述报表提交公司董事会审议。
    4、2018 年 8 月 15 日,公司董事会审计委员会召开了第八届审计委员 2018 年第一次会
议,会议审议了公司编制的 2018 年半年度财务报表,并对公司所提交的 2018 年半年度财务
报表发表了审阅意见:
    公司财务报表编制符合《企业会计准则》及其相关规定,会计报表的数据基本反映了
2018 年半年度公司财务状况同意将上述报表提交公司董事会审议。
    5、2018 年 10 月 21 日,公司董事会审计委员会召开了第八届审计委员 2018 年第二次
会议,会议审议了公司编制的 2018 年三季度财务报表,并对会计师事务所提交的公司 2018
年三季度财务报表发表了审阅意见:
    与会委员认为:公司财务报表编制符合《企业会计准则》及其相关规定,会计报表的数
据基本反映了 2018 年三季度公司财务状况同意将上述报表提交公司董事会审议。
    6、2018 年 3 月 21 日,公司审计委员会关于公司全资子公司收购控股股东世茂房地产
所持有的丹馨企业 100%股权关联交易的书面审核意见:
    公司全资子公司上海世颢企业管理有限公司拟收购上海丹馨企业管理有限公司 100%股
权。丹馨企业作为城投宏源项目的持股投资公司,尚未开展其他经营业务,经交易双方一致
协商,以 2016 年 10 月 21 日缴付到位的注册资本为准,确认转让价格为 500 万元人民币。
此外,为满足城投宏源项目投资需要,世茂建设向南昌悦盈提供 118,386.20 万元并形成债
权债务。
    审计委员会委员认为:本次关联交易严格按照有关法律程序进行,符合相关法律法规及
《公司章程》的规定,不存在损害公司及中小股东利益的情形。本委员会同意本次关联交易
事项,建议公司董事赞成本次关联交易。
    7、2018 年 3 月 21 日,公司审计委员会对公司为关联方提供担保的书面审核意见:
    为促进公司合营公司项目开发及经营的持续稳定发展,提高合营公司资金周转效率,提
高其经营和盈利能力,根据合营公司的经营资金需求及项目开发需要,公司拟向苏州工业园
区世茂湖滨置业有限公司及长沙世茂投资有限公司提供总额为 20 亿元的担保,但上述二项
担保需以苏州工业园区世茂湖滨置业有限公司及长沙世茂投资有限公司有限公司提供反担
保为先决条件。

                                     51 / 223
                                   2018 年年度报告


    审计委员会委员认为:本次关联交易严格按照有关法律程序进行,符合相关法律法规及
《公司章程》的规定,不存在损害公司及中小股东利益的情形。本委员会同意本次关联交易
事项,建议公司董事赞成本次关联交易。
    8、2018 年 3 月 21 日,公司审计委员会关于与关联方共同向控股子公司增资的书面核
查意见:
    公司与上海世茂建设有限公司、上海隆汀企业管理中心(有限合伙)拟签署《增资协议》,
三方拟以自有资金对公司控股子公司福建世茂新里程投资发展有限公司增加注册资
1,413,300 万元。
    审计委员会委员认为:本次关联交易严格按照有关法律程序进行,符合相关法律法规及
《公司章程》的规定,不存在损害公司及中小股东利益的情形。本委员会同意本次关联交易
事项,建议公司董事赞成本次关联交易。
    9、2018 年 5 月 23 日,公司审计委员会关于公司全资子公司向关联方转让在建工程关
联交易的书面审核意见:
    公司全资子公司上海世茂新体验置业有限公司向上海世茂槿拓置业有限公司转让“辰
花路二号地块”深坑酒店项目的开发建设权、在建工程的所有权及在建工程所占土地的使用
权,以评估结果为基础,确定本次资产转让的最终价格为人民币 77,674.29 万元,并参考市
场定价,收取建设管理费用人民币 1,658 万元。
    审计委员会委员认为:本次关联交易严格按照有关法律程序进行,符合相关法律法规及
《公司章程》的规定,不存在损害公司及中小股东利益的情形。本委员会同意本次关联交易
事项,建议公司董事赞成本次关联交易。
    10、2018 年 10 月 30 日,公司审计委员会关于收购上海鑫蕾融资租赁有限公司 51%股权
暨与关联方共同投资的关联交易的书面审核意见:
    公司全资子公司上海元盼企业管理有限公司(以下简称“元盼企业”)拟受让上海鑫蕾
融资租赁有限公司(以下简称“鑫蕾融资租赁”)51%股权,其中受让世茂集团控股有限公
司持有的鑫蕾融资租赁 20%股权,受让上海世茂金融投资控股集团有限公司持有的鑫蕾融资
租赁 31%股权。鑫蕾融资租赁注册资本 3,000 万美元,交易的股权尚未实缴,且尚未开展经
营业务,尚无财务数据。经交易各方协商一致,确认鑫蕾融资租赁 51%股权交易价格为 0 元
人民币(本次股权转让完成后,由元盼企业承担缴付美元 1,530 万元注册资本的出资义务)。
本次股权交易,公司全资子公司与关联方形成共同投资的关联交易,相关关联交易金额为元
盼企业拟投资金额 1,530 万美元(折合人民币金额以实际缴付出资的日期当日汇率为准,按
2018 年 10 月 25 日汇率测算,约为人民币 10,620.95 万元)。
    审计委员会委员认为:本次关联交易严格按照有关法律程序进行,符合相关法律法规及
《公司章程》的规定,不存在损害公司及中小股东利益的情形。本委员会同意本次关联交易
事项,建议公司董事赞成本次关联交易。

    (二)董事会下设的薪酬委员会的履职情况汇总报告
    根据公司《董事会薪酬与考核委员会工作细则》的规定,薪酬与考核委员会对公司 2017
年度经营目标完成情况、高级管理人员履行职责情况、绩效考核、股权激励及薪酬情况等工
作进行了讨论和审议,具体情况如下:
    2018 年 3 月 12 日,公司董事会薪酬与考核委员会召开了第七届董事会薪酬与考核委员
会 2018 年第一次会议。会议主要审议了公司提交的关于 2017 年度高级管理人员考评及制定
公司员工持股计划(草案)及摘要等。
    与会委员认为:公司经营管理层圆满完成了 2017 年度的经营计划和财务预算同时,各
高管在各自分管职责范围内均较好地履行了自己的职责,较好地完成了各自的工作计划,同

                                      52 / 223
                                   2018 年年度报告


时也没有因为个人的重大失误给公司造成较大损失情况的发生综合上述情况,薪酬与考核委
员会建议各高管的年度考核全部通过,其年度薪酬水平由公司根据经营业绩完成情况、个人
工作表现及贡献以及行业薪酬水平综合评定建议公司关于 2017 年度公司高管薪酬考核事宜
提交公司董事会会议审议。

    (三)董事会下设的提名委员会的履职情况汇总报告
    1、2018 年 4 月 19 日,公司第七届董事会提名委员召开 2018 年第一次会议。会议审议
了《关于公司第八届董事会董事候选人及独立董事候选人的意见》。
    与会委员认为:公司股东峰盈国际有限公司推荐的许荣茂先生、许薇薇女士、许世坛先
生、刘赛飞先生,以及公司股东单位上海黄浦区国有资产监督管理委员会推荐的高聪先生,
符合中国证监会以及上海交易所有关规定的要求,建议提名委员会推荐上述候选人担任公司
第八届董事会董事候选人。
    公司董事会推荐的吴泗宗先生、李大沛先生、徐士英女士及史慧珠女士,符合中国证监
会以及上海交易所有关规定的要求,建议提名委员会推荐上述候选人担任公司第八届董事会
独立董事候选人。
    上述公司第八届董事会董事候选人及独立董事候选人符合相关法律法规和《公司章程》
的规定以及本公司实际情况,同意将上述公司第八届董事会董事候选人及独立董事候选人提
交公司第七届董事会第二十八次会议审议。
    2、2018 年 5 月 16 日,公司第七届董事会提名委员召开 2018 年第二次会议。会议审议
了《关于推荐公司高级管理人员候选人的意见》。
    与会委员认为:
    一、刘赛飞先生拥有多年的房地产上市公司总裁工作经验,具有优秀的管理、决策能力、
人际沟通协调能力、计划与执行能力,熟悉行业及市场环境,熟悉有关法律、法规、政策及
运作规则,符合总裁的任职标准和要求,建议提名委员会推荐刘赛飞先生担任公司总裁职务。
    二、吴凌华先生在商业领域拥有全面丰富的管理经验,尤其擅长定位招商和运营管理,
具有优秀的管理、决策能力、人际沟通协调能力、计划与执行能力,熟悉行业及市场环境,
熟悉有关法律、法规、政策及运作规则,符合副总裁的任职标准和要求,建议提名委员会推
荐吴凌华先生担任公司副总裁职务。
    三、张杰先生拥有多年的房地产上市公司管理工作经验及财务管理经验,熟悉行业及市
场环境,熟悉房地产财务相关法律、法规、政策,符合副总裁及首席财务官的任职标准和要
求,建议提名委员会推荐张杰先生担任公司副总裁兼首席财务官职务。
    四、俞峰先生具备董事会秘书任职资格,且具有丰富的上市公司证券事务从业经验,建
议提名委员会推荐俞峰先生担任公司董事会秘书职务。
    上述公司高级管理人员候选人符合相关法律法规和《公司章程》的规定以及本公司实际
情况,同意将上述公司高级管理人员候选人提交公司第八届董事会第一次会议审议。



五、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用


六、公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、
    不能保持自主经营能力的情况说明
□适用 √不适用

                                      53 / 223
                                               2018 年年度报告




          存在同业竞争的,公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划
          □适用 √不适用


          七、报告期内对高级管理人员的考评机制,以及激励机制的建立、实施情况
          √适用 □不适用
              公司高级管理人员对董事会负责,接受董事会的考核与奖惩报告期内,公司通过考核有
          关经营、管理、规范运作、利润等指标完成情况,实施对高级管理人员的考核和奖惩。


          八、是否披露内部控制自我评价报告
          √适用 □不适用
              公司第八届董事会第八议审议通过了《公司 2018 年度内部控制评价报告》,全文刊登
          在上海证券交易所网站 http://www.sse.com.cn。

          报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
          □适用 √不适用


          九、内部控制审计报告的相关情况说明
          √适用 □不适用
              上会会计师事务所(特殊普通合伙)为公司出具了《内部控制审计报告》,详细内容请见
          上海证券交易所网站:http://www.sse.com.cn
          是否披露内部控制审计报告:是


          十、其他
          □适用 √不适用



                                    第十节      公司债券相关情况
          √适用 □不适用
          一、公司债券基本情况
                                                                              单位:亿元币种:人民币
                                                             债券   利率
   债券名称         简称     代码    发行日     到期日                        还本付息方式       交易场所
                                                             余额   (%)
上海世茂股份有     16 世   136303    2016-03   2019-03    20.00     3.29    按年付息、到期一次   上海证券
限公司 2016 年公   茂 G1             -21       -21                          还本,最后一期利息   交易所
司债券(第一期)                                                              随本金的兑付一起
                                                                            支付
上海世茂股份有     16 世   136528    2016-07   2019-07    15.00     3.38    按年付息、到期一次   上海证券
限公司 2016 年公   茂 G2             -12       -12                          还本,最后一期利息   交易所
司债券(第二期)                                                              随本金的兑付一起
                                                                            支付
                                                  54 / 223
                                                    2018 年年度报告


上海世茂股份有     17 世   143165      2017-07      2020-07    25.00   4.95   按年付息、到期一次   上海证券
限公司 2017 年公   茂 G1               -12          -12                       还本,最后一期利息   交易所
司债券(第一期)                                                                随本金的兑付一起
                                                                              支付
上海世茂股份有     17 世   143308      2017-09      2020-09    10.00   5.15   按年付息、到期一次   上海证券
限公司 2017 年公   茂 G2               -21          -21                       还本,最后一期利息   交易所
司债券(第二期)                                                                随本金的兑付一起
                                                                              支付
上海世茂股份有     17 世   143332      2017-10      2020-10    5.00    5.19   按年付息、到期一次   上海证券
限公司 2017 年公   茂 G3               -18          -18                       还本,最后一期利息   交易所
司债券(第三期)                                                                随本金的兑付一起
                                                                              支付
上海世茂股份有     19 世   155142      2019-01      2022-01    20.00   4.65   按年付息、到期一次   上海证券
限公司 2019 年公   茂 G1               -15          -15                       还本,最后一期利息   交易所
司债券(第一期)                                                                随本金的兑付一起
                                                                              支付


          公司债券付息兑付情况
          √适用 □不适用
               16 世茂 G1 债券期限为 3 年期,16 世茂 G2 债券期限为 3 年期,17 世茂 G1 债券期限为 3
          年期,17 世茂 G2 债券期限为 3 年期,17 世茂 G3 债券期限为 3 年期,19 世茂 G1 债券期限
          为 3 年期。
               报告期内,16 世茂 G1、16 世茂 G2、17 世茂 G1、17 世茂 G2、17 世茂 G3 均按照募集说
          明书约定按时完成了付息事宜,16 世茂 G1 的票面利率为 3.29%,每手 16 世茂 G1 面值 1,000
          元派发利息 32.90 元(含税);16 世茂 G2 的票面利率为 3.38%,每手 16 世茂 G2 面值 1,000
          元派发利息 33.80 元(含税);17 世茂 G1 的票面利率为 4.95%,每手 17 世茂 G1 面值 1,000
          元派发利息 49.50 元(含税);17 世茂 G2 的票面利率为 5.15%,每手 17 世茂 G2 面值 1,000
          元派发利息 51.50 元(含税);17 世茂 G3 的票面利率为 5.19%,每手 17 世茂 G3 面值 1,000
          元派发利息 51.90 元(含税)。19 世茂 G1 的票面利率为 4.65%,每手 19 世茂 G1 面值 1,000
          元派发利息 46.50 元(含税),目前 19 世茂 G1 尚未进行首期付息.
               报告期内,上述公司债券均未到兑付日期,无兑付情况发生。

          公司债券其他情况的说明
          □适用 √不适用


          二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式

                              名称           中国国际金融股份有限公司
                              办公地址       北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸大厦 2 座 27 层及 28 层
           债券受托管理人
                              联系人         徐晛
                              联系电话       010-65051166
                              名称           联合信用评级有限公司
            资信评级机构
                              办公地址       北京市朝阳区建外大街 2 号 PICC 大厦 12 层


                                                       55 / 223
                                   2018 年年度报告


其他说明:
□适用 √不适用


三、公司债券募集资金使用情况
√适用 □不适用
公司 2016 年公司债券(第一期),募集资金总额人民币 200,000 万元,扣除发行费用后,按
照募集说明书的约定用于补充公司流动资金;截至报告期末,募集资金已全部使用。
公司 2016 年公司债券(第二期),募集资金总额人民币 150,000 万元,扣除发行费用后,按
照募集说明书的约定用于补充公司流动资金;截至报告期末,募集资金已全部使用。
公司 2017 年公司债券(第一期),募集资金总额人民币 250,000 万元,扣除发行费用后,按
照募集说明书的约定用于偿还到期债务和银行贷款;截至报告期末,募集资金已全部使用。
公司 2017 年公司债券(第二期),募集资金总额人民币 100,000 万元,扣除发行费用后,按
照募集说明书的约定用于偿还到期债务;截至报告期末,募集资金已全部使用。
公司 2017 年公司债券(第三期),募集资金总额人民币 50,000 万元,扣除发行费用后,按
照募集说明书的约定用于偿还到期债务;截至报告期末,募集资金已全部使用。
公司 2019 年公司债券(第一期),募集资金总额人民币 200,000 万元,扣除发行费用后,按
照募集说明书的约定用于偿还到期债务,截至本报告出具日,募集资金已全部使用。


四、公司债券评级情况
√适用 □不适用
联合信用评级有限公司于 2018 年 5 月 18 日对本公司 2016 年公司债券(第一期)进行跟踪
评级,公司主体长期信用等级为 AAA,评级展望稳定,公司发行的“16 世茂 G1”的债券信用等
级为 AAA。
联合信用评级有限公司于 2018 年 5 月 18 日对本公司 2016 年公司债券(第二期)进行跟踪
评级,公司主体长期信用等级为 AAA,评级展望稳定,公司发行的“16 世茂 G2”的债券信用等
级为 AAA。
联合信用评级有限公司于 2018 年 5 月 18 日对本公司 2017 年公司债券(第一期)进行跟踪
评级,公司主体长期信用等级为 AAA,评级展望稳定,公司发行的“17 世茂 G1”的债券信用等
级为 AAA。
联合信用评级有限公司于 2018 年 5 月 18 日对本公司 2017 年公司债券(第二期)进行跟踪
评级,公司主体长期信用等级为 AAA,评级展望稳定,公司发行的“17 世茂 G2”的债券信用等
级为 AAA。
联合信用评级有限公司于 2018 年 5 月 18 日对本公司 2017 年公司债券(第三期)进行跟踪
评级,公司主体长期信用等级为 AAA,评级展望稳定,公司发行的“17 世茂 G3”的债券信用等
级为 AAA。
联合信用评级有限公司于 2018 年 12 月 21 日对本公司 2019 年公司债券(第一期)进行跟踪
评级,公司主体长期信用等级为 AAA,评级展望稳定,公司发行的“19 世茂 G1”的债券信用等
级为 AAA。


五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况
√适用 □不适用
公司发行的公司债券均为无担保债券。报告期内,公司严格执行公司债券募集说明书中约定
的偿债计划和其他偿债保障措施,相关计划和措施均未发生变化。
                                      56 / 223
                                    2018 年年度报告




六、公司债券持有人会议召开情况
□适用 √不适用


七、公司债券受托管理人履职情况
√适用 □不适用
本报告期内,公司债券受托管理人根据相关法规及约定履行受托管理职责,对本期债券专项
账户募集资金的存储与划转情况进行了监督,并持续督导公司履行信息披露义务。


八、截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
                                                                  单位:亿元币种:人民币
                                                          本期比上年同期增
           主要指标              2018 年     2017 年                         变动原因
                                                              减(%)
息税折旧摊销前利润                  70.75         56.46              25.31
流动比率                             1.61          1.46              10.27
速动比率                             0.33          0.33               0.00
资产负债率(%)                     58.65         62.30              -5.86
EBITDA 全部债务比                    0.35          0.32               9.38
利息保障倍数                         6.84          5.72              19.58
现金利息保障倍数                     6.05          6.81             -11.16
EBITDA 利息保障倍数                  6.96          5.82              19.59
贷款偿还率(%)                       100           100                  0
利息偿付率(%)                       100           100                  0



九、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
√适用 □不适用
2015 年 3 月 10 日,公司完成 2015 年度第一期中期票据(债券简称:15 沪世茂 MTN001,债
券代码:101574002)发行工作,实际发行总额人民币 15 亿元,发行利率 6.08%。2016 年 3
月 10 日,公司完成 2015 年度第一期中期票据付息工作,2017 年 3 月 10 日,公司完成 2015
年度第一期中期票据付息工作,2018 年 3 月 12 日,公司完成 2015 年度第一期中期票据付
息及兑付工作。
2015 年 7 月 10 日,公司完成 2015 年度第二期中期票据(债券简称:15 沪世茂 MTN002,债
券代码:101574005)发行工作,实际发行总额人民币 15 亿元,发行利率 5.35%。2016 年 7
月 11 日,公司完成 2015 年度第二期中期票据付息工作,2017 年 7 月 10 日,公司完成 2015
年度第二期中期票据付息工作,2018 年 7 月 10 日,公司完成 2015 年度第二期中期票据付
息及兑付工作。
2017 年 1 月 6 日,公司完成 2017 年度第一期中期票据(债券简称:17 沪世茂 MTN001,债
券代码:101758001)发行工作,实际发行总额人民币 13 亿元,发行利率 4.50%。2018 年 1
月 8 日,公司完成 2017 年度第一期中期票据付息工作。


                                       57 / 223
                                   2018 年年度报告


2018 年 2 月 7 日,公司完成 2018 年度第一期中期票据(债券简称:18 沪世茂 MTN001,债
券代码:101800061)发行工作,实际发行总额人民币 8 亿元,发行利率 6.43%。
2018 年 3 月 8 日,公司完成 2018 年度第二期中期票据(债券简称:18 沪世茂 MTN002,债
券代码:101800166)发行工作,实际发行总额人民币 7 亿元,发行利率 6.33%。
2018 年 4 月 25 日,公司完成 2018 年度第一期短期融资券(债券简称:18 沪世茂 CP001,
债券代码:041800180)发行工作,实际发行总额人民币 10 亿元,发行利率 5.48%。
2018 年 12 月 17 日,公司完成 2018 年度第三期中期票据(债券简称:18 沪世茂 MTN003,
债券代码:101800699)发行工作,实际发行总额人民币 10 亿元,发行利率 5.00%。



十、公司报告期内的银行授信情况
√适用 □不适用
截至 2018 年 12 月 31 日,公司总部及子公司可使用授信额度总计 292.74 亿元,已使用额度
97.35 亿元,尚可使用额度 195.39 亿元。


十一、公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
√适用 □不适用
报告期内,公司均严格履行公司债券募集说明书相关内容,未有损害债券投资者利益的情况
发生。


十二、公司发生的重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响
□适用 √不适用




                                      58 / 223
                               2018 年年度报告




                          第十一节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
                               审计报告

                                                    上会师报字(2019)第 1347 号


上海世茂股份有限公司全体股东:


    一、审计意见
    我们审计了上海世茂股份有限公司(以下简称“世茂股份”)财务报表,包
括 2018 年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表,2018 年度的合并及公司利润表、
合并及公司现金流量表、合并及公司所有者权益变动表以及相关财务报表附注。


    我们认为,后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制,
公允反映了世茂股份 2018 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2018 年度的
合并及公司经营成果和现金流量。


    二、形成审计意见的基础
    我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注
册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。
按照中国注册会计师职业道德守则,我们独立于世茂股份,并履行了职业道德方
面的其他责任。我们相信,我们获取的审计证据是充分、适当的,为发表审计意
见提供了基础。


    三、关键审计事项
    关键审计事项是我们根据职业判断,认为对本期财务报表审计最为重要的事
项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景,我们不
对这些事项单独发表意见。我们在审计中识别出的关键审计事项如下:


                                  59 / 223
                              2018 年年度报告




    1、房地产销售收入确认
    (1) 关键审计事项
    如财务报表附注六、32 所述,世茂股份 2018 年度营业收入为人民币 206.74
亿元,其中房地产销售收入 192.81 亿元,占营业收入 93.26%。
    世茂股份收入确认的会计政策于本财务报表附注四、27 披露。其中房地产
销售收入确认具体方法为:
    ① 商品房在取得预售许可证后开始预售;
    ② 商品房开发完成并达到买卖合同约定的交付条件,完成买卖合同中约定
的交付手续;
    ③ 履行商品房买卖合同规定的义务,相关销售价款已经收到或确信可以收
到;
    ④ 与销售商品房相关的成本可以可靠计量。
    世茂股份房地产销售收入为 2018 年度合并利润表之重要组成项目且为关键
业绩指标,因此我们将房地产销售收入确认确定为关键审计事项。


    (2) 审计应对
    ① 了解与评价管理层与收入确认相关的内部控制的设计及运行有效性;
    ② 检查商品房买卖合同,识别合同条款中关于商品销售的约定,复核世茂
股份房地产销售收入确认之会计政策是否符合《企业会计准则》相关要求;
    ③ 在本年度确认收入之房地产销售项目中选取样本,实施现场查看、检查
商品房买卖合同以及可以证明商品房已达到买卖合同中约定交付条件的文件,以
评价本年度房地产销售收入是否已按照世茂股份会计政策确认;
    ④ 对在资产负债表日前后确认的房地产销售收入选取样本,检查相关收入
确认的支持性文件,以评价相关房地产销售收入是否已在恰当的会计期间确认。


    2、存货可变现净值的评估
    (1) 关键审计事项
    如财务报表附注六、5 所述,于 2018 年 12 月 31 日,世茂股份的存货账面价
值为人民币 542.18 亿元,占资产总额的 50.05%。
    由于报告期末存货价值占世茂股份资产总额比例较大,且世茂股份在确定存
                                 60 / 223
                              2018 年年度报告


货可变现净值过程中涉及复杂且重大的管理层判断,包括对在建房地产项目达到
预计可销售状态所需的成本,所有未售房地产项目未来预计售价与未来销售时所
发生的销售费用以及相关税金等。同时考虑到目前房地产市场受到经济周期、政
府政策调控等多方面影响并进而到管理层对房地产项目运营管理预期,因此我们
将存货可变现净值的评估确定为关键审计事项。
    世茂股份存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法相关会计
政策于本财务报表附注四、12、(5)披露。


    (2) 审计应对
    ① 评价管理层与编制和监督管理预算及预测各存货项目的建造和其他成本
相关的关键内部控制的设计和运行有效性;
    ② 了解世茂股份各房地产项目所在城市的房地产调控政策;
    ③ 对房地产项目抽样,结合实地观察项目形象进度情况检查截至资产负债
表日止的实际发生的开发成本,并向管理层询问项目实际开发进度以及最近期的
项目预算所反映的项目预计总成本;
    ④ 检查世茂股份的存货可变现净值估计,包括预计销售价格、销售所需销
售费用以及相关税金,与项目相关的销售计划、实际成交数据、相近市场数据进
行比对,并结合项目所在城市的房地产市场调控政策与项目业态实际情况进行分
析;
    ⑤ 检查房地产项目可变现净值相关的计算过程及会计处理,评价是否按照
世茂股份会计政策执行;结合以前年度存货可变现净值计算情况分析截至资产负
债表日存货可变现净值是否低于账面价值。


    3、投资性房地产公允价值
    (1) 关键审计事项
    如财务报表附注六、9 所述,于 2018 年 12 月 31 日,世茂股份投资性房地产
账面价值为人民币 298.48 亿元,占资产总额的 27.55%。
    报告期末投资性房地产价值占世茂股份资产总额比例较大。管理层对投资性
房地产采用公允价值模式进行后续计量,获取投资性房地产公允价值的方法是通
过每年聘请具有相关资质的第三方评估机构对投资性房地产的公允价值进行评
                                 61 / 223
                              2018 年年度报告


估。评估采用收益法并参考公开市场价格。由于对投资性房地产的公允价值评估
过程中涉及很多估计和假设,例如投资性房地产所在地区的经济环境及未来趋势
分析、预计租金、出租率、折现率等,估计和假设的变化会对评估的投资性房地
产之公允价值产生很大的影响。因此我们将投资性房地产公允价值确定为关键审
计事项。


    世茂股份投资性房地产会计政策于本财务报表附注四、15 披露,相关公允
价值披露于本财务报表附注十披露。


    (2) 审计应对
    ① 评价管理层对于投资性房地产内部控制设计以及运行的有效性;
    ② 对管理层聘请的第三方评估机构的客观性、独立性及专业胜任能力进行
评价;
    ③ 选取重大或典型样本,对评估方法和假设、选用的主要评估参数的合理
性进行审阅与复核,例如租赁期、现有的平均租金、未来预期租金水平、出租率、
租赁面积及折现率等;
    ④ 复核财务报表中与投资性房地产公允价值评估有关的列报与披露。


    四、其他信息
    世茂股份管理层对其他信息负责。其他信息包括年度财务报告中涵盖的信息,
但不包括财务报表和我们的审计报告。


    我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息,我们也不对其他信息发表
任何形式的鉴证结论。


    结合我们对财务报表的审计,我们的责任是阅读其他信息,在此过程中,考
虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致
或者似乎存在重大错报。


    基于我们已执行的工作,如果我们确定其他信息存在重大错报,我们应当报

                                 62 / 223
                             2018 年年度报告


告该事实。在这方面,我们无任何事项需要报告。


    五、管理层和治理层对财务报表的责任
    世茂股份管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表,使其实现公允
反映,并设计、执行和维护必要的内部控制,以使财务报表不存在由于舞弊或错
误导致的重大错报。


    在编制财务报表时,管理层负责评估世茂股份的持续经营能力,披露与持续
经营相关的事项(如适用)并运用持续经营假设,除非管理层计划清算世茂股份、
终止运营或别无其他现实的选择。


    治理层负责监督世茂股份的财务报告过程。


    六、注册会计师对财务报表审计的责任
    我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报
获取合理保证,并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证,但
并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能
由于舞弊或错误导致,如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用
者依据财务报表作出的经济决策,则通常认为错报是重大的。


    在按照审计准则执行审计工作的过程中,我们运用职业判断,并保持职业怀
疑。同时,我们也执行以下工作:


    1、识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险,设计和实施
审计程序以应对这些风险,并获取充分、适当的审计证据,作为发表审计意见的
基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之
上,未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大
错报的风险。


    2、了解与审计相关的内部控制,以设计恰当的审计程序。


                                 63 / 223
                             2018 年年度报告


    3、评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。


    4、对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时,根据获取的审计
证据,就可能导致对世茂股份持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在
重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性,审计准则要
求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露;如果披露不充
分,我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。
然而,未来的事项或情况可能导致世茂股份不能持续经营。


    5、评价财务报表的总体列报、结构和内容(包括披露),并评价财务报表是否
公允反映相关交易和事项。


    6、就世茂股份中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据,
以对合并财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计,并对审
计意见承担全部责任。


    我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通,
包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。




    我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明,并与治理
层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项,以及相关的防范
措施。


    从与治理层沟通过的事项中,我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重
要,因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项,除非法律法规禁
止公开披露这些事项,或在极少数情形下,如果合理预期在审计报告中沟通某事
项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处,我们确定不应在审计报告中
沟通该事项。




                                64 / 223
                             2018 年年度报告


    上会会计师事务所(特殊普通合伙)           中国注册会计师   陈大愚
                                               (项目合伙人)




                                               中国注册会计师   荣婷婷




               中国   上海                        二〇一九年三月二十日


二、财务报表




                                65 / 223
                                                                                        合并资产负债表
                                                                                             12月31日2018年
编制单位:上海世茂股份有限公司                                                                                                                                                              货币单位:人民币元
                         项目                       附注      期末余额                期初余额                                   项目                       附注         期末余额                期初余额
流动资产:                                                                                              流动负债:
    货币资金                                       六、1     10,349,103,563.84       9,039,309,815.24       短期借款                                                                 -                       -
    以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产                                                            以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
    衍生金融资产                                                                                            衍生金融负债
    应收票据及应收账款                             六、2      2,766,131,212.60       1,397,224,645.83       应付票据及应付账款                             六、16      10,872,677,427.57        9,882,821,398.54
      其中:应收票据                                              4,000,000.00                              预收款项                                       六、17       5,422,202,393.83        4,535,265,448.06
             应收账款                                         2,762,131,212.60       1,397,224,645.83       应付职工薪酬                                   六、18          40,618,647.38           44,349,330.44
    预付款项                                       六、3      3,061,634,893.85      14,186,063,868.04       应交税费                                       六、19       7,042,073,824.24        4,800,483,652.87
    其他应收款                                     六、4        960,016,424.74       1,984,438,741.85       其他应付款                                     六、20      15,940,626,797.15       16,648,375,104.65
      其中:应收利息                                                       -                                  其中:应付利息                                              397,915,970.02          382,473,914.87
             应收股利                                                      -                                         应付股利                                           1,238,841,700.00          431,210,500.00
    存货                                           六、5     54,217,974,778.52      30,255,103,075.71       持有待售负债
    持有待售资产                                                                                            一年内到期的非流动负债                         六、21       4,216,538,496.14         3,400,172,534.55
    一年内到期的非流动资产                                                 -                                其他流动负债                                   六、22         998,893,195.93                      -
    其他流动资产                                   六、6        418,446,861.38         521,747,542.13                         流动负债合计                             44,533,630,782.24        39,311,467,469.11
                      流动资产合计                           71,773,307,734.93      57,383,887,688.80   非流动负债:
非流动资产:                                                                                                长期借款                                       六、23       6,738,010,000.00        4,992,782,000.00
    可供出售金融资产                               六、7      1,066,696,845.57       1,153,791,471.23       应付债券                                       六、24       7,766,107,396.55        8,756,601,114.42
    持有至到期投资                                                                                            其中:优先股
    长期应收款                                                                                                       永续债
    长期股权投资                                   六、8       845,582,003.81        2,062,599,890.93       长期应付款                                     六、25          69,432,148.55          117,457,019.57
    投资性房地产                                   六、9    29,847,520,000.00       26,835,520,000.00       长期应付职工薪酬
    固定资产                                       六、10    1,704,343,834.40        1,681,056,657.70       预计负债                                       六、26          53,210,000.00           53,210,000.00
    在建工程                                                              -                                 递延收益                                                                 -
    生产性生物资产                                                                                          递延所得税负债                                 六、13       4,365,495,829.01        4,032,291,897.76
    油气资产                                                                                                其他非流动负债                                                           -
    无形资产                                       六、11      292,870,445.65          495,010,262.14                         非流动负债合计                           18,992,255,374.11       17,952,342,031.75
    开发支出                                                                                                                    负债合计                               63,525,886,156.35       57,263,809,500.86
    商誉                                                                                                所有者权益:
    长期待摊费用                                   六、12       59,731,020.15           54,390,590.12       股本                                           六、27       3,751,168,261.00        3,751,168,261.00
    递延所得税资产                                 六、13    2,396,577,502.10        2,129,282,558.17       其他权益工具
    其他非流动资产                                 六、14      333,617,901.32          123,349,806.83         其中:优先股
                      非流动资产合计                        36,546,939,553.00       34,535,001,237.12                永续债
                                                                                                            资本公积                                       六、28         778,163,752.75          722,244,360.23
                                                                                                            减:库存股
                                                                                                            其他综合收益                                   六、29       3,534,498,776.12        3,857,118,813.92
                                                                                                            专项储备
                                                                                                            盈余公积                                       六、30         642,355,697.23          536,783,393.25
                                                                                                            一般风险准备
                                                                                                            未分配利润                                     六、31      14,969,997,610.87       12,896,820,819.64
                                                                                                            归属于母公司所有者权益合计                                 23,676,184,097.97       21,764,135,648.04
                                                                                                            少数股东权益                                                21,118,177,033.61      12,890,943,777.02
                                                                                                                              所有者权益合计                           44,794,361,131.58       34,655,079,425.06
                       资产总计                             108,320,247,287.93      91,918,888,925.92                     负债和所有者权益总计                        108,320,247,287.93       91,918,888,925.92

法定代表人:                                                                     主管会计工作负责人:                                                               会计机构负责人:
                                                                                             合并利润表
                                                                                                    2018年度
编制单位:上海世茂股份有限公司                                                                                                                                                   货币单位:人民币元
                           项目                            附注      本期发生额          上期发生额                                项目                  附注       本期发生额        上期发生额
一、营业总收入                                                     20,674,232,949.58   18,668,587,481.52 六、其他综合收益的税后净额                     六、44      -199,262,449.47     51,604,475.36
其中:营业收入                                            六、32   20,674,232,949.58   18,668,587,481.52 归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额                   -322,620,037.80     -38,362,130.21
二、营业总成本                                                     14,822,684,457.02   14,122,078,767.12 (一)不能重分类进损益的其他综合收益
其中:营业成本                                            六、32   11,461,707,459.84   10,281,424,669.17 1、重新计量设定受益计划变动额
      税金及附加                                          六、33    1,831,549,800.27   2,432,414,663.92 2、权益法下不能转损益的其他综合收益
      销售费用                                            六、34      705,449,120.11     611,707,107.48 (二)将重分类进损益的其他综合收益                          -322,620,037.80     -38,362,130.21
      管理费用                                            六、35     693,655,225.59      629,477,636.56 1、权益法下可转损益的其他综合收益
      研发费用                                                                                             2、可供出售金融资产公允价值变动损益                      -290,842,809.41      -8,641,342.98
      财务费用                                            六、36      208,177,203.29     125,348,423.65 3、持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
        其中:利息费用                                                288,466,147.44     196,512,002.35 4、现金流量套期损益的有效部分
               利息收入                                               124,999,777.76     115,271,936.97 5、外币财务报表折算差额                                        3,077,028.44       -345,981.63
      资产减值损失                                        六、39      -77,854,352.08      41,706,266.34 6、其他                                                      -34,854,256.83    -29,374,805.60
加:其他收益                                                                                               归属于少数股东的其他综合收益的税后净额                   123,357,588.33      89,966,605.57
    投资收益(损失以“-”号填列)                        六、38      78,740,387.40      105,485,800.45 七、综合收益总额
      其中:对联营企业和合营企业的投资收益                            58,076,628.83       65,670,296.81        归属于母公司所有者的综合收益总额                    2,081,199,153.07   2,188,204,165.47
    公允价值变动收益(损失以“-”号填列)                六、37      899,294,778.21     700,200,000.00        归属于少数股东的综合收益总额                        2,445,739,286.74   1,579,715,213.28
    资产处置收益(损失以“-”号填列)                     六、40       -2,805,596.67        -318,494.81 八、每股收益:
三、营业利润(亏损以“-”号填列)                                  6,826,778,061.50   5,351,876,020.04 (一)基本每股收益(元/股)                                            0.64              0.59
加:营业外收入                                            六、41      43,843,634.69       66,826,583.78 (二)稀释每股收益(元/股)                                            0.64              0.59
减:营业外支出                                            六、42      228,192,177.44     106,512,184.48
四、利润总额(亏损总额以“-”号填列)                              6,642,429,518.75    5,312,190,419.34
减:所得税费用                                            六、43    1,916,228,629.47   1,595,875,515.95
五、净利润(净亏损以“-”号填列)                                  4,726,200,889.28   3,716,314,903.39
(一)按经营持续性分类:
1、持续经营净利润(净亏损以“-”号填列)                           4,726,200,889.28   3,716,314,903.39
2、终止经营净利润(净亏损以“-”号填列)
(二)按所有权归属分类:
1、归属于母公司所有者的净利润(净亏损以“-”号填列)               2,403,819,190.87   2,226,566,295.68
1、少数股东损益(净亏损以“-”号填列)                             2,322,381,698.41   1,489,748,607.71

本期发生同一控制下企业合并的,被合并方在合并前实现的净利润为:10,267,249.90元,上期被合并方实现的净利润为:2,539,650.43元。

法定代表人:                                                                    主管会计工作负责人:                                                             会计机构负责人:
                                                                                            合并现金流量表
                                                                                                       2018年度

编制单位:上海世茂股份有限公司                                                                                                                                                             货币单位:人民币元
                              项目                           附注      本期发生额           上期发生额                                      项目                 附注       本期发生额          上期发生额
一、经营活动产生的现金流量:                                                                                   购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金              8,322,554,956.60      317,867,227.28
 销售商品、提供劳务收到的现金                                        19,423,876,980.81    19,565,014,951.12    投资支付的现金                                                364,701,056.00     453,549,672.82
 客户存款和同业存放款项净增加额                                                   -                            质押贷款净增加额                                                        -
 向中央银行借款净增加额                                                           -                            取得子公司及其他营业单位支付的现金净额                      2,033,094,322.33    3,746,147,592.00
 向其他金融机构拆入资金净增加额                                                   -                            支付其他与投资活动有关的现金                     六、45       355,530,139.75            3,668.79
 收到原保险合同保费取得的现金                                                     -                                                 投资活动现金流出小计                  11,075,880,474.68    4,517,568,160.89
 收到再保险业务现金净额                                                           -                                             投资活动产生的现金流量净额               -11,007,453,093.03   -4,472,428,477.26
 保户储金及投资款净增加额                                                         -
 处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产净增加额                         -                           三、筹资活动产生的现金流量:
 收取利息、手续费及佣金的现金                                                     -                            吸收投资收到的现金                                          7,187,905,300.00     297,234,700.00
 拆入资金净增加额                                                                 -                             其中:子公司吸收少数股东投资收到的现金                     7,187,905,300.00     297,234,700.00
 回购业务资金净增加额                                                             -                            取得借款收到的现金                                         15,592,500,000.00   10,270,000,000.00
 收到的税费返还                                                         62,682,388.26          6,660,743.48    发行债券收到的现金                                          3,478,500,000.00    5,258,690,000.00
 收到其他与经营活动有关的现金                               六、45   11,106,505,010.18    12,699,718,017.71    收到其他与筹资活动有关的现金                                            -                   -
                      经营活动现金流入小计                           30,593,064,379.25    32,271,393,712.31                         筹资活动现金流入小计                  26,258,905,300.00   15,825,924,700.00
 购买商品、接受劳务支付的现金                                        15,547,948,426.42    17,326,066,699.54    偿还债务支付的现金                                         16,067,957,500.00   13,879,600,000.00
 客户贷款及垫款净增加额                                                           -                            分配股利、利润或偿付利息支付的现金                          1,798,088,139.39    1,188,018,865.64
 存放中央银行和同业款项净增加额                                                   -                             其中:子公司支付给少数股东的股利、利润                      582,495,755.53
 支付原保险合同赔付款项的现金                                                     -                            支付其他与筹资活动有关的现金                     六、45      222,463,695.98       108,768,629.06
 支付利息、手续费及佣金的现金                                                     -                                                 筹资活动现金流出小计                  18,088,509,335.37   15,176,387,494.70
 支付保单红利的现金                                                               -                                             筹资活动产生的现金流量净额                 8,170,395,964.63     649,537,205.30
 支付给职工以及为职工支付的现金                                        552,920,875.64       490,375,407.69
 支付的各项税费                                                       2,538,884,503.50     3,240,710,414.70 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响                              -2,848,794.89       -1,975,074.87
 支付其他与经营活动有关的现金                               六、45    7,975,101,535.62     6,965,670,492.05
                      经营活动现金流出小计                           26,614,855,341.18    28,022,823,013.98 五、现金及现金等价物净增加额                                   1,138,303,114.78      423,704,351.50
                  经营活动产生的现金流量净额                          3,978,209,038.07     4,248,570,698.33   加:期初现金及现金等价物余额                                 8,922,871,106.64    8,499,166,755.14
二、投资活动产生的现金流量:
 收回投资收到的现金                                                               -            1,519,000.00 六、期末现金及现金等价物余额                                  10,061,174,221.42    8,922,871,106.64
 取得投资收益收到的现金                                                 68,308,868.20        42,953,008.63
 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额                         118,513.45          667,675.00
 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额                                           -                    -
 收到其他与投资活动有关的现金                                                     -                    -
                      投资活动现金流入小计                               68,427,381.65        45,139,683.63

法定代表人:                                                                             主管会计工作负责人:                                                            会计机构负责人:
                                                                                                                合并所有者权益变动表
                                                                                                                              2018年度
编制单位:上海世茂股份有限公司                                                                                                                                                                                                                  货币单位:人民币元
                                                                                                                                                      本期
                                                                                                                        归属于母公司所有者权益
                   项目                                                                                                                                                                                                                                所有者权益
                                                                         其他权益工具                                                                                                                                            少数股东权益
                                                  股本                                            资本公积        减:库存股     其他综合收益       专项储备       盈余公积       一般风险准备      未分配利润        其他                                 合计
                                                                优先股      永续债      其他
一、上年期末余额                             3,751,168,261.00       -           -          -   707,044,360.23             -      3,857,118,813.92            -   536,783,393.25            -      12,895,169,160.23          -   12,879,639,833.96   34,626,923,822.59
加:会计政策变更                                                                                                                                                                                                                                                   -
    前期差错更正                                                                                                                                                                                                                                                   -
    同一控制下企业合并                                                                           15,200,000.00                                                                                         1,651,659.41                  11,303,943.06       28,155,602.47
    其他                                                                                                                                                                                                                                                           -
二、本年期初余额                             3,751,168,261.00       -           -          -   722,244,360.23             -      3,857,118,813.92            -   536,783,393.25            -      12,896,820,819.64          -   12,890,943,777.02   34,655,079,425.06
三、本期增减变动金额(减少以“-”号填列)               -          -           -          -     55,919,392.52            -      -322,620,037.80             -   105,572,303.98            -       2,073,176,791.23          -   8,227,233,256.59    10,139,281,706.52
(一)综合收益总额                                                                                                               -322,620,037.80                                                   2,403,819,190.87              2,445,739,286.74     4,526,938,439.81
(二)所有者投入和减少资本                               -          -           -          -     55,919,392.52            -                  -               -              -              -                   -             -    7,073,189,725.38    7,129,109,117.90
1、所有者投入的普通股                                                                                                                                                                                                             7,116,505,300.00    7,116,505,300.00
2、其他权益工具持有者投入资本                                                                                                                                                                                                                                      -
3、股份支付计入所有者权益的金额                                                                                                                                                                                                                                    -
4、其他                                                                                          55,919,392.52                                                                                                                      -43,315,574.62       12,603,817.90
(三)利润分配                                           -          -           -          -                -             -                  -               -   105,572,303.98            -       -330,642,399.64           -   -1,291,695,755.53    -1,516,765,851.19
1、提取盈余公积                                                                                                                                                  105,572,303.98                    -105,572,303.98                                                 -
2、提取一般风险准备                                                                                                                                                                                                                                                -
3、对所有者(或股东)的分配                                                                                                                                                                        -225,070,095.66               -1,291,695,755.53    -1,516,765,851.19
4、其他                                                                                                                                                                                                                                                            -
(四)所有者权益内部结转                                                                                                                                                                                                                                           -
1、资本公积转增资本(或股本)                                                                                                                                                                                                                                      -
2、盈余公积转增资本(或股本)                                                                                                                                                                                                                                      -
3、盈余公积弥补亏损                                                                                                                                                                                                                                                -
4、设定受益计划变动额结转留存收益                                                                                                                                                                                                                                  -
5、其他                                                                                                                                                                                                                                                            -
(五)专项储备                                                                                                                                                                                                                                                     -
1、本期提取                                                                                                                                                                                                                                                        -
2、本期使用                                                                                                                                                                                                                                                        -
(六)其他                                                                                                                                                                                                                                                         -
四、本期期末余额                             3,751,168,261.00       -           -          -    778,163,752.75            -      3,534,498,776.12            -   642,355,697.23            -      14,969,997,610.87          -   21,118,177,033.61   44,794,361,131.58

法定代表人:                                                                         主管会计工作负责人:                                                                                        会计机构负责人:
                                                                                                       合并所有者权益变动表(续)
                                                                                                                                2018年度
编制单位:上海世茂股份有限公司                                                                                                                                                                                                                      货币单位:人民币元
                                                                                                                                                        上期
                                                                                                                         归属于母公司所有者权益
                   项目                                                                                                                                                                                                                                  所有者权益
                                                                         其他权益工具                                                                                                                                              少数股东权益
                                                  股本                                             资本公积         减:库存股      其他综合收益       专项储备      盈余公积       一般风险准备     未分配利润         其他                                 合计
                                                                优先股      永续债      其他
一、上年期末余额                             2,679,405,901.00       -           -          -     1,810,744,919.44           -       3,895,480,944.13           -   375,731,058.36            -      11,045,302,677.16          -   11,477,624,066.27   31,284,289,566.36
加:会计政策变更                                                                                                                                                                                                                                                    -
    前期差错更正                                                                                                                                                                                                                                                    -
    同一控制下企业合并                                                                             15,200,000.00                                                                                          356,653.77                   10,059,298.27       25,615,952.04
    其他                                                                                                                                                                                                                                                            -
二、本年期初余额                             2,679,405,901.00       -           -          -    1,825,944,919.44            -       3,895,480,944.13           -   375,731,058.36            -      11,045,659,330.93          -   11,487,683,364.54   31,309,905,518.40
三、本期增减变动金额(减少以“-”号填列)   1,071,762,360.00       -           -          -    -1,103,700,559.21           -         -38,362,130.21           -   161,052,334.89            -       1,851,161,488.71          -    1,403,260,412.48    3,345,173,906.66
(一)综合收益总额                                                                                                                    -38,362,130.21                                                 2,226,566,295.68               1,579,715,213.28    3,767,919,378.75
(二)所有者投入和减少资本                               -          -           -          -       -31,938,199.21           -                   -              -              -              -                   -             -       73,545,199.20       41,606,999.99
1、所有者投入的普通股                                                                                                                                                                                                                 73,234,700.00       73,234,700.00
2、其他权益工具持有者投入资本                                                                                                                                                                                                                                       -
3、股份支付计入所有者权益的金额                                                                                                                                                                                                                                     -
4、其他                                                                                            -31,938,199.21                                                                                                                        310,499.20       -31,627,700.01
(三)利润分配                                           -          -           -          -                  -             -                   -              -   161,052,334.89            -       -375,404,806.97           -    -250,000,000.00      -464,352,472.08
1、提取盈余公积                                                                                                                                                    161,052,334.89                     -161,052,334.89                                               -
2、提取一般风险准备                                                                                                                                                                                                                                                 -
3、对所有者(或股东)的分配                                                                                                                                                                           -214,352,472.08               -250,000,000.00      -464,352,472.08
4、其他                                                                                                                                                                                                                                                             -
(四)所有者权益内部结转                     1,071,762,360.00       -           -          -    -1,071,762,360.00           -                   -              -              -              -                   -             -                -                   -
1、资本公积转增资本(或股本)                1,071,762,360.00                                   -1,071,762,360.00                                                                                                                                                   -
2、盈余公积转增资本(或股本)                                                                                                                                                                                                                                       -
3、盈余公积弥补亏损                                                                                                                                                                                                                                                 -
4、设定受益计划变动额结转留存收益                                                                                                                                                                                                                                   -
5、其他                                                                                                                                                                                                                                                             -
(五)专项储备                                                                                                                                                                                                                                                      -
1、本期提取                                                                                                                                                                                                                                                         -
2、本期使用                                                                                                                                                                                                                                                         -
(六)其他                                                                                                                                                                                                                                                          -
四、本期期末余额                             3,751,168,261.00       -           -          -      722,244,360.23            -       3,857,118,813.92           -   536,783,393.25            -      12,896,820,819.64          -   12,890,943,777.02   34,655,079,425.06

法定代表人:                                                                         主管会计工作负责人:                                                                                          会计机构负责人:
                                                                                       母公司资产负债表
                                                                                              2018年12月31日
编制单位:上海世茂股份有限公司                                                                                                                                                            货币单位:人民币元
                      项目                          附注       期末余额                期初余额                                项目                         附注        期末余额               期初余额
流动资产:                                                                                               流动负债:
    货币资金                                                  1,152,745,838.02        1,581,795,023.14       短期借款                                                              -
    以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产                                                             以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
    衍生金融资产                                                                                             衍生金融负债
    应收票据及应收账款                             十六、1        8,272,259.61           11,676,857.70       应付票据及应付账款                                              156,652.27              36,302.27
      其中:应收票据                                                                                         预收款项                                                        476,434.43             298,210.92
             应收账款                                             8,272,259.61           11,676,857.70       应付职工薪酬                                                           -
    预付款项                                                    214,859,355.89          216,676,617.07       应交税费                                                     18,852,082.80            1,860,626.41
    其他应收款                                     十六、2    3,950,555,302.11       17,345,062,022.56       其他应付款                                               12,468,300,594.56      20,525,390,482.77
      其中:应收利息                                                                                           其中:应付利息                                            350,493,305.60         340,488,188.89
             应收股利                                         2,055,095,755.53         256,800,000.00                 应付股利                                           279,641,700.00          181,210,500.00
    存货                                                         22,863,854.06          22,863,854.06        持有待售负债
    持有待售资产                                                                                             一年内到期的非流动负债                                    4,012,538,496.14       3,009,074,534.55
    一年内到期的非流动资产                                                                                   其他流动负债                                                998,893,195.93                    -
    其他流动资产                                                   1,152,276.18           9,079,778.89                       流动负债合计                             17,499,217,456.13      23,536,660,156.92
                     流动资产合计                             5,350,448,885.87       19,187,154,153.42   非流动负债:
非流动资产:                                                                                                 长期借款                                                  2,605,000,000.00       1,020,000,000.00
    可供出售金融资产                                            158,800,000.00         193,395,000.00        应付债券                                                  7,766,107,396.55       8,756,601,114.42
    持有至到期投资                                                                                             其中:优先股
    长期应收款                                                                                                        永续债
    长期股权投资                                   十六、3   31,023,118,998.23       21,788,532,498.31       长期应付款
    投资性房地产                                               700,000,000.00           747,000,000.00       长期应付职工薪酬
    固定资产                                                      3,136,760.22            3,067,185.20       预计负债                                                     53,210,000.00          53,210,000.00
    在建工程                                                                                                 递延收益
    生产性生物资产                                                                                           递延所得税负债                                             167,649,294.87          184,791,889.84
    油气资产                                                                                                 其他非流动负债
    无形资产                                                               -                 59,118.66                      非流动负债合计                            10,591,966,691.42      10,014,603,004.26
    开发支出                                                                                                                    负债合计                              28,091,184,147.55      33,551,263,161.18
    商誉                                                                                                 所有者权益:
    长期待摊费用                                                           -                                 股本                                                      3,751,168,261.00       3,751,168,261.00
    递延所得税资产                                              610,282,477.27          581,951,485.47       其他权益工具
    其他非流动资产                                                                                             其中:优先股
                   非流动资产合计                            32,495,338,235.72       23,314,005,287.64                永续债
                                                                                                             资本公积                                                  1,954,809,830.04       1,954,809,830.04
                                                                                                             减:库存股
                                                                                                             其他综合收益                                               690,507,120.84          716,453,370.84
                                                                                                             专项储备
                                                                                                             盈余公积                                                    581,421,769.32         475,849,465.34
                                                                                                             未分配利润                                                2,776,695,992.84       2,051,615,352.66
                                                                                                                            所有者权益合计                             9,754,602,974.04       8,949,896,279.88
                    资产总计                                 37,845,787,121.59       42,501,159,441.06                  负债和所有者权益总计                          37,845,787,121.59      42,501,159,441.06

法定代表人:                                                                      主管会计工作负责人:                                                             会计机构负责人:
                                                                               母公司利润表
                                                                                        2018年度
编制单位:上海世茂股份有限公司                                                                                                                                    货币单位:人民币元
                      项目                      附注      本期发生额         上期发生额                              项目                   附注      本期发生额         上期发生额
一、营业收入                                   十六、4    123,045,589.78      27,523,098.74 五、其他综合收益的税后净额                                 -25,946,250.00    -18,360,000.00
减:营业成本                                   十六、4      31,315,829.00       4,154,049.76 (一)不能重分类进损益的其他综合收益
    税金及附加                                             23,034,839.86       5,596,785.57 1、重新计量设定受益计划变动额
    销售费用                                                         -                  -      2、权益法下不能转损益的其他综合收益
    管理费用                                               65,368,238.96      93,606,045.20 (二)将重分类进损益的其他综合收益                         -25,946,250.00    -18,360,000.00
    研发费用                                                                                   1、权益法下可转损益的其他综合收益
    财务费用                                              546,932,199.06     574,544,277.70 2、可供出售金融资产公允价值变动损益                        -25,946,250.00    -18,360,000.00
     其中:利息费用                                       569,466,771.55     585,596,874.93 3、持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
           利息收入                                        27,036,875.79      25,995,452.81 4、现金流量套期损益的有效部分
    资产减值损失                                             7,244,429.19       4,129,213.65 5、外币财务报表折算差额
加:其他收益                                                                                   6、其他
    投资收益(损失以“-”号填列)             十六、5   1,786,420,453.92   2,085,447,464.59 六、综合收益总额                                        1,029,776,789.82   1,592,163,348.88
      其中:对联营企业和合营企业的投资收益                 34,355,527.31      33,040,425.98 七、每股收益:
    公允价值变动收益(损失以“-”号填列)                 -19,969,429.71     14,200,000.00 (一)基本每股收益(元/股)
    资产处置收益(损失以“-”号填列)                         -34,556.95          519,111.93 (二)稀释每股收益(元/股)
二、营业利润(亏损以“-”号填列)                       1,215,566,520.97   1,445,659,303.38
加:营业外收入                                                700,000.00       31,941,849.77
减:营业外支出                                            197,368,317.92                -
三、利润总额(亏损总额以“-”号填列)                   1,018,898,203.05   1,477,601,153.15
减:所得税费用                                            -36,824,836.77     -132,922,195.73
四、净利润(净亏损以“-”号填列)                       1,055,723,039.82   1,610,523,348.88
(一)持续经营净利润(净亏损以“-”号填列)             1,055,723,039.82   1,610,523,348.88
(二)终止经营净利润(净亏损以“-”号填列)

法定代表人:                                                       主管会计工作负责人:                                                            会计机构负责人:
                                                                           母公司现金流量表
                                                                                        2018年度
编制单位:上海世茂股份有限公司                                                                                                                              货币单位:人民币元
                           项目                         本期发生额           上期发生额                                 项目                 本期发生额          上期发生额
一、经营活动产生的现金流量:                                                                   三、筹资活动产生的现金流量:
  销售商品、提供劳务收到的现金                           132,750,247.98        27,475,928.16     吸收投资收到的现金                                                         -
  收到的税费返还                                                                                 取得借款收到的现金                         4,100,000,000.00    3,840,000,000.00
  收到其他与经营活动有关的现金                         18,837,467,294.17   25,039,320,941.40     发行债券收到的现金                         3,478,500,000.00    5,258,690,000.00
                   经营活动现金流入小计                18,970,217,542.15   25,066,796,869.56     收到其他与筹资活动有关的现金                           -
  购买商品、接受劳务支付的现金                             4,809,985.49         4,639,696.78                    筹资活动现金流入小计        7,578,500,000.00    9,098,690,000.00
  支付给职工以及为职工支付的现金                          27,058,292.82        46,437,019.03     偿还债务支付的现金                         5,012,000,000.00    8,869,600,000.00
  支付的各项税费                                          19,536,472.06        11,796,383.29     分配股利、利润或偿付利息支付的现金          858,047,556.77      872,591,335.92
  支付其他与经营活动有关的现金                         11,508,645,224.35   22,979,887,320.99     支付其他与筹资活动有关的现金                   4,521,557.16       15,677,215.71
                   经营活动现金流出小计                11,560,049,974.72   23,042,760,420.09                    筹资活动现金流出小计        5,874,569,113.93    9,757,868,551.63
               经营活动产生的现金流量净额               7,410,167,567.43    2,024,036,449.47                 筹资活动产生的现金流量净额     1,703,930,886.07     -659,178,551.63
二、投资活动产生的现金流量:
  收回投资收到的现金                                                -            550,000.00 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响                        -                   -
  取得投资收益收到的现金                                  48,375,581.96     1,802,407,038.61
  处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额           19,614.77         548,229.00 五、现金及现金等价物净增加额                     -429,049,185.12     -613,191,684.55
  处置子公司及其他营业单位收到的现金净额                                                         加:期初现金及现金等价物余额               1,581,795,023.14    2,194,986,707.69
  收到其他与投资活动有关的现金
                   投资活动现金流入小计                   48,395,196.73     1,803,505,267.61 六、期末现金及现金等价物余额                   1,152,745,838.02    1,581,795,023.14
  购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金            1,828,150.00         259,350.00
  投资支付的现金                                       7,207,830,000.00      259,540,000.00
  取得子公司及其他营业单位支付的现金净额               2,381,884,685.35     3,521,755,500.00
  支付其他与投资活动有关的现金                                      -
                   投资活动现金流出小计                9,591,542,835.35     3,781,554,850.00
               投资活动产生的现金流量净额              -9,543,147,638.62   -1,978,049,582.39

法定代表人:                                                        主管会计工作负责人:                                                  会计机构负责人:
                                                                                    母公司所有者权益变动表
                                                                                                  2018年度
编制单位:上海世茂股份有限公司                                                                                                                                                              货币单位:人民币元
                                                                                                                           本期
                   项目                                                  其他权益工具                                                                                                              所有者权益
                                                 股本                                              资本公积         减:库存股    其他综合收益     专项储备     盈余公积        未分配利润
                                                                优先股     永续债       其他                                                                                                           合计
一、上年期末余额                             3,751,168,261.00       -           -          -     1,954,809,830.04           -     716,453,370.84          -   475,849,465.34   2,051,615,352.66   8,949,896,279.88
加:会计政策变更
    前期差错更正
    其他
二、本年期初余额                             3,751,168,261.00       -           -          -     1,954,809,830.04           -     716,453,370.84          -   475,849,465.34   2,051,615,352.66   8,949,896,279.88
三、本期增减变动金额(减少以“-”号填列)               -          -           -          -                  -             -     -25,946,250.00          -   105,572,303.98     725,080,640.18    804,706,694.16
(一)综合收益总额                                                                                                                -25,946,250.00                               1,055,723,039.82   1,029,776,789.82
(二)所有者投入和减少资本                                                                                                                                                                                    -
1、所有者投入的普通股                                                                                                                                                                                         -
2、其他权益工具持有者投入资本                                                                                                                                                                                 -
3、股份支付计入所有者权益的金额                                                                                                                                                                               -
4、其他                                                                                                                                                                                                       -
(三)利润分配                                           -          -           -          -                  -             -               -             -   105,572,303.98   -330,642,399.64    -225,070,095.66
1、提取盈余公积                                                                                                                                               105,572,303.98    -105,572,303.98               -
2、对所有者(或股东)的分配                                                                                                                                                    -225,070,095.66    -225,070,095.66
3、其他                                                                                                                                                                                                       -
(四)所有者权益内部结转                                                                                                                                                                                      -
1、资本公积转增资本(或股本)                                                                                                                                                                                 -
2、盈余公积转增资本(或股本)                                                                                                                                                                                 -
3、盈余公积弥补亏损                                                                                                                                                                                           -
4、设定受益计划变动额结转留存收益                                                                                                                                                                             -
5、其他                                                                                                                                                                                                       -
(五)专项储备                                                                                                                                                                                                -
1、本期提取                                                                                                                                                                                                   -
2、本期使用                                                                                                                                                                                                   -
(六)其他                                                                                                                                                                                                    -
四、本期期末余额                             3,751,168,261.00       -           -          -     1,954,809,830.04           -     690,507,120.84          -   581,421,769.32   2,776,695,992.84   9,754,602,974.04

法定代表人:                                                              主管会计工作负责人:                                                                会计机构负责人:
                                                                            母公司所有者权益变动表(续)
                                                                                                   2018年度
编制单位:上海世茂股份有限公司                                                                                                                                                               货币单位:人民币元
                                                                                                                            上期
                   项目                                                  其他权益工具                                                                                                               所有者权益
                                                  股本                                              资本公积         减:库存股    其他综合收益     专项储备     盈余公积        未分配利润
                                                                优先股     永续债       其他                                                                                                            合计
一、上年期末余额                             2,679,405,901.00       -           -          -     3,009,232,190.04            -     734,813,370.84          -   314,797,130.45     816,496,810.75   7,554,745,403.08
加:会计政策变更
    前期差错更正
    其他
二、本年期初余额                             2,679,405,901.00       -           -          -     3,009,232,190.04            -     734,813,370.84          -   314,797,130.45     816,496,810.75   7,554,745,403.08
三、本期增减变动金额(减少以“-”号填列)   1,071,762,360.00       -           -          -     -1,054,422,360.00           -     -18,360,000.00          -   161,052,334.89   1,235,118,541.91   1,395,150,876.80
(一)综合收益总额                                                                                                                 -18,360,000.00                               1,610,523,348.88   1,592,163,348.88
(二)所有者投入和减少资本
1、所有者投入的普通股
2、其他权益工具持有者投入资本
3、股份支付计入所有者权益的金额
4、其他
(三)利润分配                                           -          -           -          -                   -             -               -             -   161,052,334.89   -375,404,806.97     -214,352,472.08
1、提取盈余公积                                                                                                                                                161,052,334.89   -161,052,334.89                -
2、对所有者(或股东)的分配                                                                                                                                                     -214,352,472.08     -214,352,472.08
3、其他                                                                                                                                                                                                        -
(四)所有者权益内部结转                     1,071,762,360.00       -           -          -     -1,071,762,360.00           -               -             -              -                 -                  -
1、资本公积转增资本(或股本)                1,071,762,360.00                                    -1,071,762,360.00                                                                                             -
2、盈余公积转增资本(或股本)                                                                                                                                                                                  -
3、盈余公积弥补亏损                                                                                                                                                                                            -
4、设定受益计划变动额结转留存收益                                                                                                                                                                              -
5、其他                                                                                                                                                                                                        -
(五)专项储备                                                                                                                                                                                                 -
1、本期提取                                                                                                                                                                                                    -
2、本期使用                                                                                                                                                                                                    -
(六)其他                                                                                          17,340,000.00                                                                                     17,340,000.00
四、本期期末余额                             3,751,168,261.00       -           -          -     1,954,809,830.04            -     716,453,370.84          -   475,849,465.34   2,051,615,352.66   8,949,896,279.88

法定代表人:                                                              主管会计工作负责人:                                                                 会计机构负责人:
                                       2018 年年度报告


三、财务报表附注
(一) 公司基本情况
上海世茂股份有限公司(前身为“上海万象(集团)股份有限公司”,以下简称“公司”或“本
公司”)系于 1993 年 9 月 29 日经上海市财贸办公室沪府财贸(93)第 315 号文批准,采用社会
募集方式设立的股份有限公司。公司股票于 1994 年 2 月 4 日在上海证券交易所挂牌上市。


2000 年 8 月,上海世茂投资发展有限公司协议受让上海市黄浦区国有资产管理办公室持有
的公司部分法人股 6,250 万股,成为公司第一大股东,同时经批准调整了资产结构和经营范
围。


2001 年 4 月 16 日经公司 2000 年度股东大会决议通过,公司名称变更为“上海世茂股份有限
公司”。


2002 年 12 月西藏世茂企业发展有限公司(原名“上海世茂企业发展有限公司”,以下简称“世
茂企业”)协议受让上海世茂投资发展有限公司持有的公司法人股 6,250 万股,成为公司第一
大股东,并于 2002 年 12 月 19 日完成了有关股权交割手续。


2006 年世茂企业协议受让第二大股东北京中兴瑞泰投资发展有限公司持有的公司非流通股
份 4,500 万股,另通过上海证券交易所系统增持了公司流通股 11,313,638 股。


2007 年世茂企业通过上海证券交易所系统出售流通股 3,066,892.00 股,本次股份减持以后世
茂企业仍为公司的第一大股东。


2007 年 10 月,公司与峰盈国际有限公司(Peak Gain International Limited)、北京世茂投资
发展有限公司和世茂企业签订了《关于上海世茂股份有限公司发行股份购买资产协议》,约
定向上述 3 家公司定向增发股份合计 692,240,000 股。公司于 2008 年 9 月 3 日收到中国证券
监督管理委员会(以下简称“证监会”)证监许[2008] 1083 号《关于核准上海世茂股份有限公
司向 Peak Gain International Limited、北京世茂投资发展有限公司、上海世茂企业发展有限公
司发行股份购买资产的批复》的批准,核准公司向峰盈国际有限公司(Peak Gain International
Limited)发行 55,800 万股人民币普通股、向北京世茂投资发展有限公司发行 7,200 万股人民
币普通股;向世茂企业发行 6,224 万股人民币普通股。2009 年 5 月 13 日,公司于中国证券
登记结算有限责任公司上海分公司完成股份变更登记。本次增资后,公司股本由
478,355,338.00 元变更为 1,170,595,338.00 元。




                                          76 / 223
                                     2018 年年度报告


根据 2013 年 6 月 27 日上海世茂股份有限公司 2012 年度(第二十次)股东会决议审议通过了《关
于上海世茂股份有限公司股票期权激励计划草案(修订稿)的议案》和 2013 年 5 月 28 日中国
证券监督管理委员会上市公司监管部出具的上市部函[2013] 231 号《关于上海世茂股份有限
公司股权激励计划的意见》批准,以及公司 2014 年 6 月 27 日召开的第六届第二十一次董事
会会议和修改后的章程规定,公司申请增加注册资本人民币 1,820,000.00 元,由 7 位自然人
股权激励对象缴纳。2014 年 12 月 26 日,公司于中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
完成股份变更登记。变更后,公司的股本为人民币 1,172,415,338.00 元。


根据 2015 年 5 月 25 日上海世茂股份有限公司 2014 年度股东会决议审议通过了 2014 年度利
润分配方案,以资本公积向全体股东每 10 股转增 5 股,共计 586,207,669 股。2015 年 6 月 3
日,公司于中国证券登记结算有限责任公司上海分公司完成股份变更登记。变更后,公司的
股本为人民币 1,758,623,007.00 元。


根据 2013 年 6 月 27 日上海世茂股份有限公司 2012 年度(第二十次)股东会决议审议通过了《关
于上海世茂股份有限公司股票期权激励计划草案(修订稿)的议案》和 2013 年 5 月 28 日中国
证券监督管理委员会上市公司监管部出具的上市部函[2013] 231 号《关于上海世茂股份有限
公司股权激励计划的意见》批准,以及公司 2015 年 3 月 24 日召开的第六届第二十九次董事
会会议、2015 年 6 月 5 日召开的第七届第二次董事会会议和修改后的章程规定,公司申请
增加注册资本人民币 1,320,000.00 元,由 4 位自然人股权激励对象缴纳。2015 年 6 月 16 日,
公司于中国证券登记结算有限责任公司上海分公司完成股份变更登记。变更后,公司的股本
为人民币 1,759,943,007.00 元。根据 2015 年 6 月 26 日召开的第七届第三次董事会会议和修改
后的章程规定,公司申请增加注册资本人民币 2,250,000.00 元,由 6 位自然人股权激励对象
缴纳。2015 年 9 月 11 日,公司于中国证券登记结算有限责任公司上海分公司完成股份变更
登记。变更后,公司的股本为人民币 1,762,193,007.00 元。


根据中国证券监督管理委员会证监许可[2015] 2481 号《关于核准上海世茂股份有限公司非公
开发行股票的批复》批准以及 2015 年 2 月 16 日召开的第六届董事会第二十八次会议、2015
年 3 月 10 日召开的 2015 年第二次临时股东大会决议,公司非公开发行 A 股普通股股票
151,668,351 股,每股发行价格人民币 9.89 元,扣除发行费用后实际募集资金净额为人民币
1,483,119,991.39 元,其中新增股本人民币 151,668,351.00 元,资本公积股本溢价人民币
1,331,451,640.39 元。2015 年 12 月 24 日,公司于中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
完成股份变更登记。变更后,公司的股本为人民币 1,913,861,358.00 元。


根据 2016 年 5 月 23 日上海世茂股份有限公司 2015 年度股东会决议审议通过了 2015 年度利
润分配方案,以资本公积向全体股东每 10 股转增 4 股,共计 765,544,543 股。2016 年 6 月 15
                                        77 / 223
                                     2018 年年度报告


日,公司于中国证券登记结算有限责任公司上海分公司完成股份变更登记。变更后,公司的
股本为人民币 2,679,405,901.00 元。


根据 2017 年 5 月 9 日上海世茂股份有限公司 2016 年度股东会决议审议通过了 2016 年度利
润分配方案,以资本公积向全体股东每 10 股转增 4 股,共计 1,071,762,360 股。2017 年 5 月
23 日,公司于中国证券登记结算有限责任公司上海分公司完成股份变更登记。变更后,公
司的股本为人民币 3,751,168,261.00 元。


公司法定代表人:刘赛飞,公司所属行业:房地产行业,经营范围包括:实业投资,房地产
综合开发经营,本公司商标特许经营,酒店管理,物业管理,货物进出口及技术进出口,针
纺织品,服装鞋帽,日用百货,皮革制品,玩具,钟表眼镜,照相器材,文化用品,五金交
电,日用化学品,建筑装潢材料,家具,金属材料,电子产品,办公用品,机械设备,工艺
美术品,计算机硬件、软件的批发、零售(拍卖除外)。(依法须经批准的项目,经相关部门批
准后方可开展经营活动)


本财务报告由公司董事会于 2019 年 3 月 20 日批准同意报出。


(二) 本年度合并报表范围
本年度纳入合并范围的主要子公司详见附注八;
本年度新纳入合并范围的子公司详见附注七;
本年度不再纳入合并范围的子公司详见附注七。


(三) 财务报表的编制基础
1、编制基础
公司以持续经营为财务报表的编制基础,以权责发生制为记账基础。公司一般采用历史成本
对会计要素进行计量,在保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量的前提下采用重置
成本、可变现净值、现值及公允价值进行计量。


2、持续经营
公司自本报告期末至少 12 个月内具备持续经营能力,无影响持续经营能力的重大事项。


(四) 重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示:
以下披露内容已涵盖了本公司根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计。


1、遵循企业会计准则的声明
公司财务报表及附注系按财政部颁布的《企业会计准则》、应用指南、企业会计准则解释、

                                         78 / 223
                                    2018 年年度报告


中国证券监督管理委员会发布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号—财务报
告的一般规定[2014 年修订]》以及相关补充规定的要求编制,真实、完整地反映了本公司的
财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
2、会计期间
会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。


3、营业周期
除房地产行业以外,公司经营业务的营业周期通常以 12 个月作为资产和负债的流动性划分
标准。房地产行业的营业周期从房产开发至确认销售收入,一般在 12 个月以上,具体周期
根据开发项目情况确定,并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。


4、记账本位币
人民币元。


5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
(1) 在同一控制下的企业合并中,公司作为购买方取得对其他参与合并企业的控制权, 如以
支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的,在合并日按照被合并方所有者
权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本,长
期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的
差额,调整资本公积;资本公积不足冲减的,调整留存收益;如以发行权益性证券作为合并
对价的,在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额
作为长期股权投资的初始投资成本,按照发行股份的面值总额作为股本,长期股权投资初始
投资成本与所发行股份面值总额之间的差额,调整资本公积,资本公积不足冲减的,调整留
存收益。为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费
用,于发生时计入当期损益。为企业合并发行的债券或承担其他债务支付的手续费、佣金等,
应当计入所发行债券及其他债务的初始计量金额。企业合并中发行权益性证券发生的手续费、
佣金等费用,应当抵减权益性证券溢价收入,溢价收入不足冲减的,冲减留存收益。


(2) 公司对外合并如属并非同一控制下的企业合并,按下列情况确定长期股权投资的初始投
资成本:
① 一次交换交易实现的企业合并,长期股权投资的初始投资成本为购买方在购买日为取得
对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值;
② 通过多次交换交易分步实现的企业合并,长期股权投资的初始投资成本为每一单项交易
成本之和;
③ 为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用,

                                       79 / 223
                                  2018 年年度报告


于发生时计入当期损益;作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用,计入权
益性证券或债务性证券的初始确认金额;
④ 在合并合同或协议中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的,在购买日如果估计未
来事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的,将其计入长期股权投资的初
始投资成本。


(3) 公司对外合并如属并非同一控制下的企业合并,对长期股权投资的初始投资成本大于合
并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额,确认为商誉。
对长期股权投资的初始投资成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的
差额,按照下列方法处理:
① 对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进
行复核;
② 经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的,其差额
应当计入当期损益。


6、合并财务报表的编制方法

合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制,是指投资方拥有对被投资方的权力,

通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报,并且有能力运用对被投资方的权力影响其回

报金额。

母公司应当将其全部子公司纳入合并财务报表的合并范围。子公司,是指被公司控制的主体

(含企业、被投资单位中可分割的部分,以及企业所控制的结构化主体等)。

如果母公司是投资性主体,则母公司应当仅将为其投资活动提供相关服务的子公司(如有)纳

入合并范围并编制合并财务报表;其他子公司不应当予以合并,母公司对其他子公司的投资

应当按照公允价值计量且其变动计入当期损益。当母公司同时满足下列条件时,该母公司属

于投资性主体:
(1) 该母公司是以向投资者提供投资管理服务为目的,从一个或多个投资者处获取资金;
(2) 该母公司的唯一经营目的,是通过资本增值、投资收益或两者兼有而让投资者获得回报;
(3) 该母公司按照公允价值对几乎所有投资的业绩进行考量和评价。
编制合并报表时,本公司与被合并子公司采用的统一的会计政策和期间。合并财务报表以本
公司和子公司的财务报表为基础,在抵销本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易
对合并财务报表的影响后,由本公司合并编制。本公司在报告期内因同一控制下企业合并增
加的子公司,编制合并资产负债表时,调整合并资产负债表的年初数。因非同一控制下企业
合并增加的子公司,编制合并资产负债表时,不调整合并资产负债表的年初数。本公司在报
告期内因同一控制下企业合并增加的子公司,将该子公司合并当期年初至报告期末的收入、
                                     80 / 223
                                   2018 年年度报告


费用、利润及现金流量纳入合并利润表及现金流量表。因非同一控制下企业合并增加的子公
司,将该子公司购买日至报告期末的收入、费用、利润及现金流量纳入合并利润表及现金流
量表。本公司在报告期内处置子公司,将该子公司年初至处置日的收入、费用、利润及现金
流量纳入合并利润表及现金流量表。
母公司购买子公司少数股东拥有的子公司股权,在合并财务报表中,因购买少数股权新取得
的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的
净资产份额之间的差额,应当调整资本公积(资本溢价或股本溢价),资本公积不足冲减的,
调整留存收益。

母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资,在合并财务报表中,处

置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份

额之间的差额,应当调整资本公积(资本溢价或股本溢价),资本公积不足冲减的,调整留存

收益。

企业因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的,在编制合并财务报表时,对

于剩余股权,应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与

剩余股权公允价值之和,减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持

续计算的净资产的份额之间的差额,计入丧失控制权当期的投资收益,同时冲减商誉。与原

有子公司股权投资相关的其他综合收益等,应当在丧失控制权时转为当期投资收益,由于被

投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。


7、合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排分为共同经营和合营企业。

共同经营,是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。公司确认其

与共同经营中利益份额相关的下列项目,并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理:
(1) 确认单独所持有的资产,以及按其份额确认共同持有的资产;
(2) 确认单独所承担的负债,以及按其份额确认共同承担的负债;
(3) 确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入;
(4) 按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入;
(5) 确认单独所发生的费用,以及按其份额确认共同经营发生的费用。
合营企业,是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。公司按照权益法对合营企
业的投资进行会计处理。


8、现金及现金等价物的确定标准

                                      81 / 223
                                  2018 年年度报告


现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物,是指公司持有的期限短、流
动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。


9、外币业务和外币报表折算
(1) 外币交易在初始确认时,采用交易发生当日中国人民银行公布的人民币外汇牌价中间价
将外币金额折算为人民币金额。


(2) 于资产负债表日,按照下列方法对外币货币性项目和外币非货币性项目进行处理:
① 外币货币性项目,采用资产负债表日中国人民银行公布的人民币外汇牌价中间价折算。
因资产负债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑
差额,计入当期损益。
② 以历史成本计量的外币非货币性项目,仍采用交易发生日的即期汇率折算,不改变其记
账本位币金额;以公允价值计量的外币非货币性项目,采用公允价值确定日的即期汇率折算,
折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额,作为公允价值变动(含汇率变动)处理,
并根据非货币性项目的性质计入当期损益或其他综合收益。
货币性项目,是指公司持有的货币资金和将以固定或可确定的金额收取的资产或者偿付的负
债。
非货币性项目,是指货币性项目以外的项目。


(3) 境外经营实体的外币财务报表的折算方法:
① 资产负债表中的资产和负债项目,采用资产负债表日的即期汇率折算,所有者权益项目
除“未分配利润”项目外,其他项目采用发生时的即期汇率折算;
② 利润表中的收入和费用项目,采用交易发生日的即期汇率折算(或采用按照系统合理的方
法确定的、与交易发生日即期汇率近似的汇率折算);
③ 按照上述①、②折算产生的外币财务报表折算差额,在资产负债表中所有者权益项目下
单独列示。


(4) 公司对处于恶性通货膨胀经济中的境外经营实体的财务报表,按照下列方法进行折算:
对资产负债表项目运用一般物价指数予以重述,对利润表项目运用一般物价指数变动予以重
述,再按照最近资产负债表日的即期汇率进行折算。
在境外经营实体不再处于恶性通货膨胀经济中时,停止重述,按照停止之日的价格水平重述
的财务报表进行折算。


(5) 公司在处置境外经营时,将资产负债表中所有者权益项目下列示的、与该境外经营相关
的外币财务报表折算差额,自所有者权益项目转入处置当期损益;部分处置境外经营的,按
处置的比例计算处置部分的外币财务报表折算差额,转入处置当期损益。

                                     82 / 223
                                  2018 年年度报告




10、金融工具
(1) 金融工具的分类、确认依据和计量方法
① 金融资产在初始确认时划分为下列四类:
1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产,包括交易性金融资产和指定为以公允
价值计量且其变动计入当期损益的金融资产;
2) 持有至到期投资;
3) 应收款项;
4) 可供出售金融资产。


② 金融负债在初始确认时划分为下列两类:
1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债,包括交易性金融负债和指定为以公
允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债;
2) 其他金融负债。


③ 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债
此类金融资产或金融负债进一步分为交易性金融资产或金融负债和直接指定为以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。
交易性金融资产或金融负债,主要是指公司为了近期内出售而持有的金融资产或近期内回购
而承担的金融负债。
直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债,主要是指公司基
于风险管理、战略投资需要等所作的指定。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产按照取得时的公允价值作为初始确认金
额,相关的交易费用在发生时计入当期损益。支付的价款中包含已宣告但尚未发放的现金股
利或已到付息期但尚未领取的债券利息,单独确认为应收项目。
在持有以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产期间取得的利息或现金股利,确认
为投资收益。资产负债表日,将以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负
债的公允价值变动计入当期损益。
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债时,其公允价值与初始入
账金额之间的差额确认为投资收益,同时调整公允价值变动损益。


④ 持有至到期投资
此类金融资产是指到期日固定、回收金额固定或可确定,且公司有明确意图和能力持有至到
期的非衍生金融资产。
持有至到期投资按取得时的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支付的价款中

                                     83 / 223
                                 2018 年年度报告


包含的已到付息期但尚未领取的债券利息,应单独确认为应收项目。
持有至到期投资在持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入,计入投资收益。实
际利率应当在取得持有至到期投资时确定,在该持有至到期投资预期存续期间或适用的更短
期间内保持不变。实际利率与票面利率差别较小的,也可按票面利率计算利息收入,计入投
资收益。
处置持有至到期投资时,应将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。


⑤ 贷款和应收款项
贷款主要是指金融企业发放的贷款,金融企业按当前市场条件发放的贷款,按发放贷款的本
金和相关交易费用之和作为初始确认金额。贷款持有期间所确认的利息收入,应当根据实际
利率计算。实际利率应在取得贷款时确定,在该贷款预期存续期间或适用的更短期间内保持
不变。实际利率与合同利率差别较小的,也可按合同利率计算利息收入。
应收款项主要是指公司销售商品或提供劳务形成的应收款项等债权,通常应按从购货方应收
的合同或协议价款作为初始确认金额。收回或处置贷款和应收款项时,应将取得的价款与该
贷款和应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。


⑥ 可供出售金融资产
可供出售金融资产通常是指企业没有划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产、持有至到期投资、贷款和应收款项的金融资产。
可供出售金融资产按取得该金融资产的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支
付的价款中包含的已到付息期但尚未领取的债券利息或已宣告但尚未发放的现金股利,应单
独确认为应收项目。
可供出售金融资产持有期间取得的利息或现金股利,应当计入投资收益。资产负债表日,可
供出售金融资产应当以公允价值计量,且公允价值变动计入其他综合收益。
处置可供出售金融资产时,应将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额,计入投资损
益;同时,将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出,计入
投资损益。


⑦ 其他金融负债
其他金融负债是指除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以外的金融负债。通
常情况下,公司发行的债券、因购买商品产生的应付账款、长期应付款等,应当划分为其他
金融负债。
其他金融负债应当按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。其他金融负债通常
采用摊余成本进行后续计量。


                                    84 / 223
                                  2018 年年度报告


(2) 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的,终止确认该金融资产;
保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的,不终止确认该金融资产。终止确认,是
指将金融资产或金融负债从公司的账户和资产负债表内予以转销。金融资产整体转移满足终
止确认条件的,应当将下列两项金额的差额计入当期损益:
① 所转移金融资产的账面价值;
② 因转移而收到的对价,与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额(涉及转移的金融
资产为可供出售金融资产的情形)之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的,将所转移金融资产整体的账面价值,在终止确认部
分和未终止确认部分(在此种情况下,所保留的服务资产应当视同未终止确认金融资产的一
部分)之间,按照各自的相对公允价值进行分摊,并将下列两项金额的差额计入当期损益:
1) 终止确认部分的账面价值;
2) 终止确认部分的对价,与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部
分的金额(涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形)之和。
公司仍保留与所转移金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的,则继续确认所转移金融资
产整体,并将收到的对价确认为一项金融负债。


(3) 金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的,则应终止确认该金融负债或其一部分。


(4) 金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值,是指市场参与者在计量日发生的有序交易中,出售一项资产所能收到或者转移一
项负债所需支付的价格。公司将公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次,并首先使用
第一层次输入值,其次使用第二层次输入值,最后使用第三层次输入值。
第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。活跃
市场,是指相关资产或负债的交易量和交易频率足以持续提供定价信息的市场。
第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。


(5) 对于继续涉入条件下的金融资产转移,公司根据继续涉入所转移金融资产的程度确认有
关金融资产和金融负债,以充分反映企业所保留的权利和承担的义务。


(6) 金融资产(不含应收款项)减值测试方法、减值准备计提方法
① 对于持有至到期投资和贷款,有客观证据表明其发生了减值的,应当根据其账面价值与
预计未来现金流量现值之间的差额计算确认减值损失。
                                       85 / 223
                                     2018 年年度报告


② 通常情况下,如果可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降,或在综合考虑各种
相关因素后,预期这种下降趋势属于非暂时性的,可以认定该可供出售金融资产已发生减值,
应当确认减值损失。可供出售金融资产发生减值的,在确认减值损失时,将原直接计入所有
者权益的公允价值下降形成的累计损失一并转出,计入减值损失。


(7) 本期内将尚未到期的持有至到期投资重分类为可供出售金融资产的,说明持有意图或能
力发生改变的依据。
11、应收款项
应收款项包括应收票据、应收账款、应收利息、应收股利、其他应收款等。
(1) 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项:
单独进行减值测试,按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备,计入当
期损益。关联方应收款项不计提坏账准备。


(2) 按组合计提坏账准备的应收款项:
① 确定组合的依据
单项金额不重大且可以按账龄作为信用风险特征划分的应收款项组合。


② 按组合计提坏账准备的计提方法
账龄分析法。


③ 账龄分析法
账龄                                    应收账款计提比例        其他应收款计提比例
1 年以内(含 1 年)                                      0.50%                 0.50%

1-2 年                                                 10.00%               10.00%

2-3 年                                                 20.00%               20.00%

3-4 年                                                 30.00%               30.00%

4-5 年                                                 40.00%               40.00%

5 年以上                                               80.00%               80.00%


计提坏账准备的说明:
对于经单独测试后未减值的以及其他部分应收款项按账龄分析法计提坏账准备。
公司对关联方往来期末余额不计提坏账准备。


(3) 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
① 单项金额不重大但无法按账龄作为信用风险划分特征的应收款项。
② 有客观证据表明其发生了减值的,根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额,计
                                        86 / 223
                                    2018 年年度报告


提坏账准备。关联方应收款项不计提坏账准备。


(4) 对于其他应收款项的坏账准备计提方法
对于应收票据、预付款项、应收利息、应收股利、长期应收款应当按个别认定法进行减值测
试。有客观证据表明其发生了减值的,根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额,确
认减值损失,计提坏账准备。
12、存货
(1) 存货包括:库存商品、开发成本、开发产品以及消耗性生物资产等等。


(2) 开发产品、开发成本按房地产开发业务会计处理规定核算:
① 开发用土地的核算方法:公司以支付土地出让金方式取得土地使用权,在公司取得土地
使用权证后,将该使用权的账面价值全部转入开发成本。
② 公共配套设施费用的核算方法:按实际发生的公共配套设施建造支出计入开发成本。
③ 出租开发产品及周转房的摊销方法
按房屋建筑物的实际成本扣除预计残值以及估计经济使用年限,采用年限平均法计算月摊销
额,计入相关经营成本费用。
对于改变房屋用途用作出售的,按相关开发产品摊余价值结转相应营业成本。


(3) 消耗性生物资产,是指为出售而持有的、或在将来收获为农产品的生物资产。消耗性生
物资产按成本进行初始计量。自行养殖或繁殖的消耗性生物资产的成本为该资产在收获或出
售前发生的可直接归属于该资产的必要支出。消耗性生物资产在出售时采用加权平均法按账
面价值结转成本。


(4) 除开发产品、开发成本以外的存货按取得存货时按实际成本计价,低值易耗品领用时采
用一次摊销法核算。


(5) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
于资产负债表日,存货按照成本与可变现净值孰低计量,存货成本高于其可变现净值的,应
当计提存货跌价准备,计入当期损益。可变现净值,是指在日常活动中,存货的估计售价减
去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
存货跌价准备按单个存货项目计提,与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或
类似最终用途或目的,且难以与其他项目分开计量的存货,合并计提存货跌价准备。


13、持有待售资产
(1) 持有待售的非流动资产和处置组确认标准
公司若主要通过出售(包括具有商业实质的非货币性资产交换,下同)而非持续使用一项非
流动资产或处置组收回其账面价值的,则将其划分为持有待售类别。具体标准为同时满足以
                                       87 / 223
                                   2018 年年度报告


下条件:根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例,在当前状况下即可立即出售;出售
极可能发生,即企业已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺,预计出售将在一
年内完成。其中,处置组是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资
产,以及在该交易中转让的与这些资产直接相关的负债。处置组所属的资产组或资产组组合
按照《企业会计准则第 8 号—资产减值》分摊了企业合并中取得的商誉的,该处置组应当
包含分摊至处置组的商誉。
因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的,无论出售后是否保留部分权益性
投资,在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时,在母公司个别财务报表中将
对子公司投资整体划分为持有待售类别,在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为
持有待售类别。


(2) 会计处理方法
初始计量或在资产负债表日重新计量划分为持有待售的非流动资产和处置组时,其账面价值
高于公允价值减去出售费用后的净额的,将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额,
减记的金额确认为资产减值损失,计入当期损益,同时计提持有待售资产减值准备。对于处
置组,所确认的资产减值损失先抵减处置组中商誉的账面价值,再按比例抵减该处置组内适
用《企业会计准则第 42 号—持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》(以下简称“持
有待售准则”)的计量规定的各项非流动资产的账面价值。后续资产负债表日持有待售的处
置组公允价值减去出售费用后的净额增加的,以前减记的金额应当予以恢复,并在划分为持
有待售类别后适用持有待售准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回,转
回金额计入当期损益,并根据处置组中除商誉外适用持有待售准则计量规定的各项非流动资
产账面价值所占比重按比例增加其账面价值;已抵减的商誉账面价值,以及适用持有待售准
则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销,持有待售的处置组中负
债的利息和其他费用继续予以确认。
非流动资产或处置组不再满足持有待售类别的划分条件时,不再将其继续划分为持有待售类
别或将非流动资产从持有待售的处置组中移除,并按照以下两者孰低计量:划分为持有待售
类别前的账面价值,按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值等
进行调整后的金额;可收回金额。


14、长期股权投资
长期股权投资是指公司对被投资单位实施控制、重大影响的权益性投资,以及对其合营企业
的投资。


(1) 投资成本确定

                                      88 / 223
                                    2018 年年度报告


除对外合并形成的长期股权投资以外,其他方式取得的长期股权投资,按照下列规定确定其
初始投资成本:
① 以支付现金取得的长期股权投资,按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投
资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出;
② 以发行权益性证券取得的长期股权投资,按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资
成本;
③ 通过非货币性资产交换取得的长期股权投资,其初始投资成本应当按照《企业会计准则
第 7 号—非货币性资产交换》确定;
④ 通过债务重组取得的长期股权投资,其初始投资成本应当按照《企业会计准则第 12 号—
债务重组》确定。


(2) 后续计量及损益确认方法
① 下列长期股权投资采用成本法核算:
1) 公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。
2) 采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计价。追加或收回投资应当调整长期股
权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润,确认为当期投资收益。


② 对被投资单位具有共同控制(指合营企业)或重大影响的长期股权投资,按照采用权益法
核算。
长期股权投资采用权益法核算时,对长期股权投资的投资成本大于投资时应享有被投资单位
可辨认净资产公允价值份额的,不调整长期股权投资的投资成本;对长期股权投资的投资成
本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的,对长期股权投资的账面价值
进行调整,差额计入投资当期的损益。
在权益法核算时,当取得长期股权投资后,按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益
和其他综合收益的份额,分别确认投资损益和其他综合收益,并调整长期股权投资的账面价
值。投资企业按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分,相应减少长期
股权投资的账面价值。投资方对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有
者权益的其他变动,应当调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
确认被投资单位发生的净亏损,以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单
位净投资的长期权益减记至零为限,公司对被投资企业负有承担额外损失义务的除外。被投
资单位以后实现净利润的,投资企业在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后,恢复确认
收益分享额。
对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动,调整长期
股权投资的账面价值并计入所有者权益。

                                       89 / 223
                                   2018 年年度报告


长期股权投资按照权益法核算在确认投资损益时,先对被投资单位的净利润进行取得投资时
被投资单位各项可辨认资产等的公允价值、会计政策和会计期间方面的调整,再按应享有或
应分担的被投资单位的净损益份额确认当期投资损益。
与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属于本公司的
部分,在抵销基础上确认投资损益。




(3) 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制,是指按照相关约定对某项安排所共有的控制,并且该安排的相关活动必须经过分
享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时,首先判断所有参与方
或参与方组合是否集体控制该安排,如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某
项安排的相关活动,则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排。其次再判断该安排相
关活动的决策是否必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。如果存在两个或两个以
上的参与方组合能够集体控制某项安排的,不构成共同控制。判断是否存在共同控制时,不
考虑享有的保护性权利。


重大影响,是指对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权力,但并不能够控制或者与其
他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时,考虑投资方
直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决
权在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响,包括被投资单位发行的当期可转换的
认股权证、股份期权及可转换公司债券等的影响。


15、投资性房地产
(1) 是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,包括已出租的土地使用权、
持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于
出租的建筑物。投资性房地产应当按照成本进行初始计量。在资产负债表日采用公允价值模
式进行后续计量。


(2) 公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量的,应当同时满足下列条件:
① 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;
② 企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而
对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,以资产负债表日投资性
房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

                                      90 / 223
                                    2018 年年度报告




(3) 如有确凿证据表明房地产用途发生改变,满足下列条件之一的,则将投资性房地产转换
为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产:
① 投资性房地产开始自用。
② 作为存货的房地产,改为出租。
③ 自用土地使用权停止自用,用于赚取租金或资本增值。
④ 自用建筑物停止自用,改为出租。
采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换当日的公允价值
作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性房地产按照转换
当日的公允价值计价,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换
当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入所有者权益。


(4) 当投资性房地产被处置,或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时,则
终止确认该项投资性房地产。
公司出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,则将处置收入扣除其账面
价值和相关税费后的金额计入当期损益。


16、固定资产
(1) 固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有,并且使用寿命超过一个会计年
度的有形资产。固定资产同时满足下列条件的,才能予以确认:
① 与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业;
② 该固定资产的成本能够可靠地计量。


(2) 固定资产折旧方法
各类固定资产采用年限平均法并按下列使用寿命、预计净残值率及折旧率计提折旧:
类别                     折旧方法          使用年限     预计净残值率       年折旧率
房屋及建筑物           年限平均法        20 年-40 年    0.00%-10.00%    2.50%-4.50%

运输设备                                   4 年-8 年           5.00%   11.88%-23.75%
                       年限平均法
电子设备                                   4 年-8 年           5.00%   11.88%-23.75%
                       年限平均法
家具用具                                   4 年-5 年           5.00%   19.00%-23.75%
                       年限平均法
儿童娱乐设备                                      3年    0.00%-5.00%   31.67%-33.33%
                       年限平均法
其他设备                                   5 年-6 年           5.00%   15.83%-19.00%
                       年限平均法

                                       91 / 223
                                     2018 年年度报告


固定资产装修                                       5年     0.00%            20.00%
                        年限平均法
乐园设备                                   5 年-10 年     10.00%     9.00%-18.00%
                        年限平均法
牧场设备                                   8 年-12 年      0.00%       8.33%-12.5%
                        年限平均法


(3) 融资租入固定资产的认定依据、计价方法。
融资租入固定资产的认定依据:实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。
具体认定依据为符合下列一项或数项条件的:
① 在租赁期届满时,租赁资产的所有权转移给承租人;
② 承租人有购买租赁资产的选择权,所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资
产的公允价值,因而在租赁开始日就可以合理确定承租人会行使这种选择权;
③ 即使资产的所有权不转移,但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分;
④ 承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值,几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值;
⑤ 租赁资产性质特殊,如不作较大改造只有承租人才能使用。
融资租入固定资产的计价方法:融资租入固定资产初始计价为租赁期开始日租赁资产公允价
值与最低租赁付款额现值较低者作为入账价值。
融资租入固定资产后续计价采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提折旧及减值准备。


17、在建工程
(1) 包括公司基建、更新改造等发生的支出,该项支出包含工程物资;
(2) 在建工程达到预定可使用状态时转入固定资产。


18、借款费用
(1) 公司发生的借款费用,可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的,予以资
本化,计入相关资产成本。符合资本化条件的资产,是指需要经过相当长的时间的(通常是
指 1 年及 1 年以上)购建或者生产活动才能达到预定可使用可销售状态的固定资产、投资性
房地产和存货等资产。其他借款费用,应当在发生时根据其发生额确认为费用,计入当期损
益。借款费用包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑
差额等。


(2) 借款费用同时满足下列条件的,开始资本化:
① 资产支出已发生,资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而支付的现金、
转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出;
② 借款费用已经发生;
③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

                                        92 / 223
                                  2018 年年度报告


购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时,借款费用停止资本
化。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断,且中断时间连续超过 3 个月
的,暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用,计入当期损益,直至
资产的购建或者生产活动重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产达
到预定可使用或可销售状态必要的程序,借款费用的资本化则继续进行。




(3) 在资本化期间内,每一会计期间的利息(包括折价或溢价的摊销)资本化金额,按照下列规
定确定:
① 为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的,以专门借款当期实际发生的
利息费用,减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资
收益后的金额确定。
② 为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的,根据累计资产支出超过专
门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用的一般借款的资本化率,计算确定一般借款应
予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率确定。
借款存在折价或溢价的,按照实际利率法确定每一会计期间相应摊销的折价或者溢价的金额,
调整每期利息金额。
在资本化期间内,每一会计期间的利息资本化金额,不超过当期相关借款实际发生的利息金
额。


(4) 专门借款发生的辅助费用,在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用
或者可销售状态之前发生的,在发生时根据其发生额予以资本化,计入符合资本化条件的资
产的成本;在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后
发生的,在发生时根据其发生额确认为费用,计入当期损益。一般借款发生的辅助费用,在
发生时根据其发生额确认为费用,计入当期损益。


19、无形资产
(1) 无形资产,是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。无形资产按
照成本进行初始计量。于取得无形资产时分析判断其使用寿命。


(2) 公司确定无形资产使用寿命通常考虑的因素。
① 运用该资产生产的产品通常的寿命周期、可获得的类似资产使用寿命的信息;
② 技术、工艺等方面的现阶段情况及对未来发展趋势的估计;
③ 以该资产生产的产品或提供服务的市场需求情况;

                                     93 / 223
                                  2018 年年度报告


④ 现在或潜在的竞争者预期采取的行动;
⑤ 为维持该资产带来经济利益能力的预期维护支出,以及公司预计支付有关支出的能力;
⑥ 对该资产控制期限的相关法律规定或类似限制,如特许使用期、租赁期等;
⑦ 与企业持有其他资产使用寿命的关联性等。
无法预见无形资产为公司带来经济利益期限的,视为使用寿命不确定的无形资产。使用寿命
不确定的无形资产在持有期间不摊销,如果报告期末重新复核后使用寿命仍为不确定的,则
在每个会计期间进行减值测试。


(3) 对于使用寿命有限的无形资产,在使用寿命内系统合理(或者年限平均法)摊销。公司于每
年年度终了,对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。无形资产的使用
寿命及摊销方法与以前估计不同的,将改变摊销期限和摊销方法。
对于使用寿命有限的无形资产,在采用年限平均法计算摊销额时,各项无形资产的使用寿命、
预计净残值率如下:
类别                                            使用年限             预计净残值率
土地使用权                                          40 年                        -
软件                                                 2年                         -


(4) 内部研究开发
① 内部研究开发项目的支出,包括研究阶段支出与开发阶段支出,其中:
1) 研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查。
2) 开发是指在进行商业性生产或使用前,将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计,以
生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。


② 内部研究开发项目在研究阶段的支出于发生时计入当期损益;开发阶段的支出,同时满
足下列条件的,确认为无形资产:
1) 完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性;
2) 具有完成该无形资产并使用或出售的意图;
3) 无形资产产生经济利益的方式,包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形
资产自身存在市场,无形资产将在内部使用的,应当证明其有用性;
4) 有足够的技术、财务资源和其他资源支持,以完成该无形资产的开发,并有能力使用或出
售该无形资产;
5) 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。


20、商誉




                                     94 / 223
                                 2018 年年度报告


商誉为非同一控制下企业合并其初始合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公
允价值份额的差额。公司对商誉不摊销,以成本减累计减值准备后的金额计量,在合并资产
负债表上单独列示。


21、长期资产减值
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及对
子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产,公司于资产负债表日判
断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的,则估计其可收回金额,进行减值测试。商誉、使
用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产,无论是否存在减值迹象,每年
均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的,按其差额计提减值准备并计入减值
损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值
两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定;不存在销售协议但
存在资产活跃市场的,公允价值按照该资产的买方出价确定;不存在销售协议和资产活跃市
场的,则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的
法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未
来现金流量的现值,按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量,
选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并
确认,如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的,以该资产所属的资产组确定资产组的
可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
就商誉的减值测试而言,对于因企业合并形成的商誉的账面价值,自购买日起按照合理的方
法分摊至相关的资产组;难以分摊至相关的资产组的,将其分摊至相关的资产组组合。相关
的资产组或资产组组合,是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合,且
不大于本集团确定的报告分部。
对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时,如与商誉相关的资产组或者资产
组组合存在减值迹象的,首先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试,计算可
收回金额,确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试,
比较其账面价值与可收回金额,如可收回金额低于账面价值的,减值损失金额首先抵减分摊
至资产组或资产组组合中商誉的账面价值,再根据资产组或资产组组合中除商誉之外的其他
各项资产的账面价值所占比重,按比例抵减其他各项资产的账面价值,但抵减后的各资产的
账面价值不得低于该资产的公允价值减去处置费用后的净额(如可确定的)和该资产预计未
来现金流量的现值(如可确定的)两者之间较高者,同时也不低于零。
上述资产减值损失一经确认,以后期间不予转回价值得以恢复的部分。


22、长期待摊费用
                                    95 / 223
                                  2018 年年度报告


长期待摊费用是公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上(不含 1 年)
的各项费用。长期待摊费用在受益期内平均摊销,如果长期待摊费用项目不能使以后会计期
间受益的,则将其尚未摊销的摊余价值全部转入当期损益。
长期待摊费用按照年限平均法平均摊销,摊销年限如下:
类别                                                                     摊销年限
装修费                                                                   (注) 3-5 年
注:售楼处装修费按照实际租赁期限摊销。


23、职工薪酬
(1) 职工薪酬的范围
职工薪酬,是指公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。
职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。公司提供给职工配偶、
子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利,也属于职工薪酬。


(2) 短期薪酬是指公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部予以
支付的职工薪酬。
短期薪酬包括职工工资、奖金、津贴和补贴,职工福利费、医疗保险费、工伤保险费和生育
保险费等社会保险费,住房公积金、工会经费和职工教育经费,短期带薪缺勤、短期利润分
享计划,非货币性福利以及其他短期薪酬。
短期薪酬在职工为公司提供服务的会计期间,将实际发生的短期薪酬确认为负债,并计入当
期损益或相关资产成本。


(3) 离职后福利是指公司为获得员工提供的服务而在职工退休或与公司解除劳动关系后,提
供的各种形式的报酬和福利,短期薪酬和辞退福利除外。
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中,设定提存计划,是指向独立的基
金缴存固定费用后,公司不再承担进一步支付义务的离职后福利计划;设定受益计划,是指
除设定提存计划以外的离职后福利计划。
设定提存计划包括基本养老保险、失业保险等。在职工提供服务的会计期间,根据设定提存
计划计算的应缴存金额确认为负债,并计入当期损益或相关资产成本。

于报告期末,将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为下列组成部分:
① 服务成本,包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。
② 设定受益计划净负债或净资产的利息净额,包括计划资产的利息收益、设定受益计划义
务的利息费用以及资产上限影响的利息。
③ 重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。


                                     96 / 223
                                  2018 年年度报告


除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本,上述第①项和第②项应计入当期

损益;第③项应计入其他综合收益,并且在后续会计期间不允许转回至损益,但可以在权益

范围内转移这些在其他综合收益中确认的金额。



在设定受益计划下,在下列日期孰早日将过去服务成本确认为当期费用:
1) 修改设定受益计划时。
2) 企业确认相关重组费用或辞退福利时。

在设定受益计划结算时,确认一项结算利得或损失。
(4) 辞退福利
是指公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系,或者为鼓励职工自愿接受裁减而
给予职工的补偿。
公司向职工提供辞退福利的,在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债,并计入
当期损益:公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时;公司
确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。


(5) 其他长期职工福利
是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外所有的职工薪酬,包括长期带薪缺勤、长期残
疾福利、长期利润分享计划等。

企业向职工提供的其他长期职工福利,符合设定提存计划条件的,适用于上述设定提存计划

的有关规定进行处理。

除符合设定提存计划条件的情形外,按照设定受益计划的有关规定,确认和计量其他长期职

工福利净负债或净资产。在报告期末,企业应当将其他长期职工福利产生的职工薪酬成本确

认为下列组成部分:
① 服务成本。
② 其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额。
③ 重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动。

为简化相关会计处理,上述项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。


24、质量保证金
施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额,列入“应付账款”,待保证期过后
根据实际情况和合同约定支付。



25、维修基金
                                     97 / 223
                                    2018 年年度报告


本公司收到业主委托代为管理的公共维修基金,计入“其他应付款”,专项用于住宅共同部
位、共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。



26、预计负债
与或有事项相关的义务同时满足下列条件的,确认为预计负债:
(1) 该义务是企业承担的现时义务;
(2) 履行该义务很可能导致经济利益流出企业;
(3) 该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债应当按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。
27、收入
(1) 营业收入包括销售商品收入、物业出租收入、提供劳务收入以及让渡资产使用权收入。


(2) 销售商品收入的确认
销售商品收入同时满足下列条件的,予以确认:
① 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;
② 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施有效控
制;
③ 收入的金额能够可靠地计量;
④ 相关的经济利益很可能流入企业;
⑤ 相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。


房地产销售收入确认的具体方法
1) 商品房在取得预售许可证后开始预售;
2) 商品房开发完成并达到买卖合同约定的交付条件,完成买卖合同中约定的交付手续;
3) 履行商品房买卖合同规定的义务,相关销售价款已经收到或确信可以收到;
4) 与销售商品房相关的成本可以可靠计量。


(3) 物业出租收入
物业出租按与承租方签定的合同或协议规定按年限平均法确认房屋出租收入的实现。


(4) 提供劳务收入的确认
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的,采用完工百分比法确认提供劳务收入。
物业管理在物业管理服务已提供,与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业,与物业管
理服务有关的成本能够可靠地计量时,确认物业管理收入的实现。


                                       98 / 223
                                    2018 年年度报告


(5) 让渡资产使用权收入的确认
让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等。让渡资产使用权收入同时满足下列条件
的,才能予以确认:
① 相关的经济利益很可能流入企业;
② 收入的金额能够可靠地计量。


公司分别下列情况确定让渡资产使用权收入金额:
1) 利息收入金额,按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
2) 使用费收入金额,按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
28、政府补助
政府补助,是公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资产相关的政府补
助和与收益相关的政府补助。


(1) 与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与资产相关的政府补助,是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。
与资产相关的政府补助,应当冲减相关资产的账面价值。与资产相关的政府补助确认为递延
收益的,应当在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计
量的政府补助,直接计入当期损益。
相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的,应当将尚未分配的相关递延
收益余额转入资产处置当期的损益。
与公司日常活动相关的政府补助,应当按照经济业务实质,冲减相关成本费用。与公司日常
活动无关的政府补助,应当计入营业外收支。


(2) 与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与收益相关的政府补助,是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
企业对于综合性项目的政府补助,需要将其分解为与资产相关的部分和与收益相关的部分,
分别进行会计处理;难以区分的,应当整体归类为与收益相关的政府补助。
与收益相关的政府补助,用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的,取得时确认为递延收
益,并在确认相关成本费用或损失的期间,冲减相关成本;用于补偿企业已发生的相关费用
或损失的,直接冲减相关成本。
与公司日常活动相关的政府补助,应当按照经济业务实质,冲减相关成本费用。与公司日常
活动无关的政府补助,应当计入营业外收支。


(3) 政府补助的确认时点


                                       99 / 223
                                    2018 年年度报告


政府补助为货币性资产的,应当按照收到的金额计量。按照应收金额计量的政府补助,在期
末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时
予以确认;政府补助为非货币性资产的,应当按照取得非货币性资产所有权风险和报酬转移
时确认政府补助实现。其中非货币性资产按公允价值计量;公允价值不能可靠取得的,按照
名义金额计量。
已确认的政府补助需要返还时,存在相关递延收益余额的,冲减相关递延收益账面余额,超
出部分计入当期损益;不存在相关递延收益的,直接计入当期损益。




29、递延所得税资产/递延所得税负债
企业所得税采用资产负债表债务法进行核算。于资产负债表日,分析比较资产、负债的账面
价值与其计税基础,两者之间存在差异的,确认递延所得税资产、递延所得税负债及相应的
递延所得税费用(或收益)。在计算确定当期所得税(即当期应交所得税)以及递延所得税费用
(或收益)的基础上,将两者之和确认为利润表中的所得税费用(或收益),但不包括直接计入
所有者权益的交易或事项的所得税影响。
资产负债表日,对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够
的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益,应当减记递延所得税资产的账面价值。


30、经营租赁和融资租赁
(1) 本公司作为承租人对经营租赁的处理
① 租金的处理
在经营租赁下需将支付或应付的租金计入相关资产成本或当期损益。


② 初始直接费用的处理
对于承租人在经营租赁中发生的初始直接费用,计入当期损益。


③ 或有租金的处理
在经营租赁下,承租人对或有租金在实际发生时计入当期损益。


④ 出租人提供激励措施的处理
出租人提供免租期的,承租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内,按直线法或其
他合理的方法进行分摊,免租期内应当确认租金费用及相应的负债。出租人承担了承租人某
些费用的,承租人将该费用从租金费用总额中扣除,按扣除后的租金费用余额在租赁期内进
行分摊。


                                       100 / 223
                                    2018 年年度报告


(2) 本公司作为出租人对经营租赁的处理
① 租金的处理
出租人应采用年限平均法将收到的租金在租赁期内确认为收益。


② 初始直接费用的处理
经营租赁中出租人发生的初始直接费用,是指在租赁谈判和签订租赁合同的过程中发生的可
归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等,计入当期损益。金额较大的应当资
本化,在整个经营租赁期内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益。


③ 租赁资产折旧的计提
对于经营租赁资产中的固定资产,采用出租人对类似应折旧资产通常所采用的折旧政策计提
折旧。


④ 或有租金的处理
在实际发生时计入当期收益。


⑤ 出租人对经营租赁提供激励措施的处理
出租人提供免租期的,出租人将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内,按直线法或其他
合理的方法进行分配,免租期内出租人确认租金收入。出租人承担了承租人某些费用的,出
租人将该费用自租金收入总额中扣除,按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。


⑥ 经营租赁资产在财务报表中的处理
在经营租赁下,与资产所有权有关的主要风险和报酬仍然留在出租人一方,因此出租人将出
租资产作为自身拥有的资产在资产负债表中列示,如果出租资产属于固定资产,则列在资产
负债表固定资产项下,如果出租资产属于流动资产,则列在资产负债表有关流动资产项下。


(3) 融资租赁的会计处理方法
按出租方租赁资产的原账面价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者作为租入资产的入
账价值。租入资产的入账价值与最低付款额现值之间的差额为未确认融资费用,最低租赁付
款额扣除未确认融资费用后的余额以长期应付款列示。
融资租入的固定资产按本公司固定资产的折旧政策计提折旧,未确认融资费用在融资租赁期
限内按实际利率法摊销。


31、主要会计政策、会计估计的变更
(1) 会计政策变更
                                       101 / 223
                                   2018 年年度报告


国家统一的会计政策变更
根据财政部《关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》(财会[2018] 15 号),
公司对财务报表格式进行了以下修订:
① 资产负债表
将原“应收票据”及“应收账款”行项目整合为“应收票据及应收账款”;
将原“应收利息”及“应收股利”行项目归并至“其他应收款”;
将原“固定资产清理”行项目归并至“固定资产”;
将原“工程物资”行项目归并至“在建工程”;
将原“应付票据”及“应付账款”行项目整合为“应付票据及应付账款”项目;
将原“应付利息”及“应付股利”行项目归并至“其他应付款”;
将原“专项应付款”行项目归并至“长期应付款”。


② 利润表
从原“管理费用”中分拆出“研发费用”;
在“财务费用”行项目下分别列示“利息费用”和“利息收入”明细项目;
将原“重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动”改为“重新计量设定受益计划变动额”;
将原“权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其他综合收益中享有的份额”改为“权益
法下不能转损益的其他综合收益”;
将原“权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的其他综合收益中享有的份额”改为“权
益法下可转损益的其他综合收益”。


③ 股东权益变动表
在“股东权益内部结转”行项目下,将原“结转重新计量设定受益计划净负债或净资产所产
生的变动”改为“设定受益计划变动额结转留存收益”。
公司对可比期间的比较数据按照财会[2018] 15 号文进行调整。
财务报表格式的修订对公司的资产总额、负债总额、净利润、其他综合收益等无影响。



(2) 会计估计变更
本报告期无重大会计估计变更事项。


32、重大会计判断和估计
公司在运用会计政策过程中,由于经营活动内在的不确定性,公司需要对无法准确计量的报
表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于公司管理层过去的
历史经验,并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估计和假设会影响收入、费
用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而,这些估计的不确定性
                                     102 / 223
                                 2018 年年度报告


所导致的实际结果可能与公司管理层当前的估计存在差异,进而造成对未来受影响的资产或
负债的账面金额进行重大调整。
公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核,会计估计的变更仅影响变
更当期的,其影响数在变更当期予以确认;既影响变更当期又影响未来期间的,其影响数在
变更当期和未来期间予以确认。
于资产负债表日,公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域如下:


(1) 坏账准备计提
公司根据应收款项的会计政策,采用备抵法核算坏账损失。应收款项减值是基于评估应收款
项的可收回性。鉴定应收款项减值要求管理层的判断和估计。实际的结果与原先估计的差异
将在估计被改变的期间影响应收款项的账面价值及应收款项坏账准备的计提或转回。


(2) 存货跌价准备
公司根据存货会计政策,按照成本与可变现净值孰低计量,对成本高于可变现净值及陈旧和
滞销的存货,计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及其可变
现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据,并且考虑持有存货的目的、资产负债表
日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计被
改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的计提或转回。


(3) 金融工具公允价值
对不存在活跃交易市场的金融工具,公司通过各种估值方法确定其公允价值。这些估值方法
包括贴现现金流模型分析等。估值时公司需对未来现金流量、信用风险、市场波动率和相关
性等方面进行估计,并选择适当的折现率。这些相关假设具有不确定性,其变化会对金融工
具的公允价值产生影响。


(4) 折旧和摊销
公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后,在使用寿命内按直线法计提折
旧和摊销。公司定期复核使用寿命,以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用
寿命是公司根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以前的估计发
生重大变化,则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。


(5) 递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内,公司就所有未利用的税务亏损确认递
延所得税资产。这需要公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额,
结合纳税筹划策略,以决定应确认的递延所得税资产的金额。

                                   103 / 223
                                   2018 年年度报告




(6) 所得税
公司在正常的经营活动中,有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定性。部分
项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定结果同最
初估计的金额存在差异,则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和递延所得税产生影响。


(7) 预计负债
公司根据合约条款、现有知识及历史经验,对产品质量保证、预计合同亏损、延迟交货违约
金等估计并计提相应准备。在该等或有事项已经形成一项现时义务,且履行该等现时义务很
可能导致经济利益流出公司的情况下,公司对或有事项按履行相关现时义务所需支出的最佳
估计数确认为预计负债。预计负债的确认和计量在很大程度上依赖于管理层的判断。在进行
判断过程中公司需评估该等或有事项相关的风险、不确定性及货币时间价值等因素。
其中,公司会就出售、维修及改造所售商品向客户提供的售后质量维修承诺预计负债。预计
负债时已考虑公司近期的维修经验数据,但近期的维修经验可能无法反映将来的维修情况。
这项准备的任何增加或减少,均可能影响未来年度的损益。


(8) 公允价值计量
公司的某些资产和负债在财务报表中按公允价值计量。在对某项资产或负债的公允价值作出
估计时,公司采用可获得的可观察市场数据。如果无法获得第一层次输入值,公司会聘用第
三方有资质的评估师来执行估价。公司与有资质的外部估价师紧密合作,以确定适当的估值
技术和相关模型的输入值。首席财务官定期向公司董事会呈报并说明导致相关资产和负债的
公允价值发生波动的原因。在确定各类资产和负债的公允价值的过程中所采用的估值技术和
输入值的相关信息在附注十中披露。


33、其他主要会计政策、会计估计和财务报表编制方法
(1) 分部报告
公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部,以经营分部为基础确
定报告分部。经营分部,是指本公司内同时满足下列条件的组成部分:
① 该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用;
② 企业管理层能够定期评价该组成部分的经营成果,以决定向其配臵资源、评价其业绩;
③ 企业能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。


(2) 公司无报告分部的,或者不能披露各报告分部的资产和负债总额的,应说明原因
由于本公司收入逾 95%来自于中国境内的房地产业务,所以无须列报更详细的业务分部信息。



                                     104 / 223
                                    2018 年年度报告


(五) 税项
流转税:增值税税率 17%、16%、11%、10%、6%、5%、3%。
企业所得税:公司及注册于中国大陆之控股子公司执行 25%的企业所得税税率。
本期企业所得税税率、税收优惠政策较上期无重大变化。


(六) 合并财务报表主要项目附注
1、货币资金
项目                                                      期末余额               期初余额
现金                                                     693,325.64             965,822.16

银行存款                                           10,047,138,428.94       8,911,400,960.91

其他货币资金                                          301,271,809.26        126,943,032.17

合计                                               10,349,103,563.84       9,039,309,815.24

其中:存放在境外的款项总额                              3,175,036.73        132,134,792.03




(1) 本报告期末其他货币资金中主要包括在途资金 6,840.26 万元;保函保证金 20,957.66 万元;

房地产项目货币资本金 1,322.25 万元;劳务工资保证金 438.58 万元;农民工保证金 349.64 万;

按揭担保保证金 185.00 万元。

(2) 期末货币资金受限情况参见本附注六/47 披露。


2、应收票据及应收账款
项目                                                         期末数                期初数
应收票据                                                 4,000,000.00                     -

应收账款                                             2,762,131,212.60      1,397,224,645.83

合计                                                 2,766,131,212.60      1,397,224,645.83



(1) 应收票据
项目                                                         期末数                期初数
银行承兑汇票                                             4,000,000.00                     -

商业承兑汇票                                                           -                  -

合计                                                     4,000,000.00                     -

注:不存在客观证据表明应收票据发生减值,未计提应收票据减值准备。



(2) 应收账款
① 应收账款分类披露

类别                                                     期末余额



                                       105 / 223
                                             2018 年年度报告


                                     账面余额            比例          坏账准备        计提比例           账面价值
                                              -               -                 -               -                  -
单项金额重大并单独计提坏账准

备的应收账款
                               2,807,751,632.60       100.00%       45,620,420.00          1.62% 2,762,131,212.60
按信用风险特征组合计提坏账准

备的应收账款
                                    100,000.00                -        100,000.00        100.00%                   -
单项金额不重大但单独计提坏账

准备的应收账款
                               2,807,851,632.60       100.00%       45,720,420.00                   2,762,131,212.60
合计

(续上表)

类别                                                                期初余额

                                     账面余额            比例          坏账准备        计提比例           账面价值
                                              -               -                 -               -                  -
单项金额重大并单独计提坏账

准备的应收账款
                               1,527,869,178.42        99.99%      130,644,532.59          8.55% 1,397,224,645.83
按信用风险特征组合计提坏账

准备的应收账款
                                    100,000.00          0.01%          100,000.00        100.00%                   -
单项金额不重大但单独计提坏

账准备的应收账款
                               1,527,969,178.42       100.00%      130,744,532.59                   1,397,224,645.83
合计



本报告期末单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收账款:
应收账款(按单位)                                                    期末余额
                                    应收账款         坏账准备          计提比例                          计提理由
                                    100,000.00      100,000.00          100.00%              款项预计无法收回
上海北桥房地产有限公司



组合中,按账龄分析法计提坏账准备的应收账款:
账龄                                                                                期末余额
                                                                       应收账款        坏账准备          计提比例
1 年以内                                                          2,696,202,278.0   13,481,011.39            0.50%
                                                                               6
1至2年                                                             38,120,346.40     3,812,034.64           10.00%

2至3年                                                             25,260,375.19     5,052,075.04           20.00%

3至4年                                                             12,439,184.45     3,731,755.34           30.00%

4至5年                                                             22,600,038.03     9,040,015.21           40.00%

5 年以上                                                           13,129,410.47    10,503,528.38           80.00%


                                                  106 / 223
                                        2018 年年度报告


账龄                                                                             期末余额
                                                                    应收账款        坏账准备         计提比例
合计                                                           2,807,751,632.6   45,620,420.00
   &e