世茂股份2019年年度报告

                         2019 年年度报告



公司代码:600823                           公司简称:世茂股份
债券代码:143165                           债券简称:17世茂G1
债券代码:143308                           债券简称:17世茂G2
债券代码:143332                           债券简称:17世茂G3
债券代码:155142                           债券简称:19世茂G1
债券代码:155254                           债券简称:19世茂G2
债券代码:155391                           债券简称:19世茂G3
债券代码:163216                           债券简称:20世茂G1




                   上海世茂股份有限公司
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                                     重要提示

一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整,
     不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任。


二、 公司全体董事出席董事会会议。


三、 上会会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。


四、 公司负责人刘赛飞、主管会计工作负责人张杰及会计机构负责人(会计主管人员)方宁声明:
     保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。


五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

    2019年度母公司净利润1,167,574,690.41元,连同母公司上年度可供股东分配的
利润2,207,885,006.59元,扣除提取的法定盈余公积116,757,469.04元及已宣告分配
的股利975,303,747.86元,本年度末实际可供股东分配的利润为2,283,398,480.10元

    以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数,公司拟向全体股东按每10股派
发现金红利2.60元(含税),截至2019年12月31日公司总股本3,751,168,261股,拟派
发975,303,747.86元,剩余未分配利润结转至下一年度;本次公司不进行资本公积金
转增股本。
    上述利润分配预案已经2020年3月24日召开的第八届董事会第十八次会议审议通
过,尚需提请公司股东大会审议。

六、 前瞻性陈述的风险声明

√适用 □不适用
    本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述(包括但不限于预计、预测、
目标、估计、规划、计划及展望)涉及各类已知或未知的不确定因素,不构成公司对
投资者的实质承诺,敬请投资者注意投资风险。

七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况



八、   是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况?




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九、   重大风险提示

    公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险,敬请查阅第四节经营情况讨论
与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险部分的内容。

十、 其他

□适用 √不适用




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第一节     释义..................................................................................................................................... 5
第二节     公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 5
第三节     公司业务概要 ................................................................................................................... 10
第四节     经营情况讨论与分析 ....................................................................................................... 11
第五节     重要事项 ........................................................................................................................... 25
第六节     普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 37
第七节     优先股相关情况 ............................................................................................................... 42
第八节     董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 43
第九节     公司治理 ........................................................................................................................... 50
第十节     公司债券相关情况 ........................................................................................................... 57
第十一节   财务报告 ........................................................................................................................... 63
第十二节   备查文件目录 ................................................................................................................. 220




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                               第一节         释义
一、 释义
在本报告书中,除非文义另有所指,下列词语具有如下含义:
常用词语释义
中国证监会      指    中国证券监督管理委员会
本公司、公司    指    上海世茂股份有限公司
世茂房地产      指    世茂房地产控股有限公司(0813HK)
峰盈国际        指    Peak Gain International Limited(峰盈国际有限公司)
世茂投资        指    上海世茂投资管理有限公司
世茂企业        指    西藏世茂企业发展有限公司




                     第二节    公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称                    上海世茂股份有限公司
公司的中文简称                    世茂股份
公司的外文名称                    ShanghaiShimaoCo.,Ltd
公司的外文名称缩写                SMC
公司的法定代表人                  刘赛飞



二、 联系人和联系方式
                                              董事会秘书
姓名            俞峰
联系地址        上海市浦东新区潍坊西路55号上海世茂大厦7楼
电话            021-20203388
传真            021-20203399
电子信箱        600823@shimaoco.com




三、 基本情况简介
公司注册地址             上海市黄浦区南京西路268号
公司注册地址的邮政编码   200003
公司办公地址             上海市浦东新区潍坊西路55号上海世茂大厦7楼
公司办公地址的邮政编码   200122
公司网址                 www.shimaoco.com

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           电子信箱                      600823@shimaoco.com



           四、 信息披露及备置地点
           公司选定的信息披露媒体名称     《上海证券报》、《证券日报》
           登载年度报告的中国证监会指定网 www.sse.com.cn
           站的网址
           公司年度报告备置地点           上海市浦东新区潍坊西路55号上海世茂大厦7楼



           五、 公司股票简况
                                              公司股票简况
               股票种类        股票上市交易所   股票简称                      股票代码      变更前股票简称
                 A股           上海证券交易所   世茂股份                        600823          万象集团



           六、 其他相关资料
                                    名称                              上会会计师事务所(特殊普通合伙)
             公司聘请的会计师事务所
                                    办公地址                          上海市威海路 755 号文新报业大厦 25 楼
             (境内)
                                    签字会计师姓名                    陈大愚、荣婷婷



           七、 近三年主要会计数据和财务指标
           (一) 主要会计数据
                                                                                    单位:元币种:人民币
                                                    2018年                     本期比上                   2017年
主要会计数
                     2019年                                                    年同期增
    据
                                          调整后               调整前            减(%)          调整后              调整前
营业收入       21,449,125,613.44    20,674,232,949.58    20,674,232,949.58       3.75      18,668,587,481.52   18,668,587,481.52
归属于上市公
司股东的净利    2,429,545,264.83     2,403,807,209.28     2,403,819,190.87       1.07      2,226,566,112.35    2,226,566,295.68

归属于上市公
司股东的扣除
                1,836,406,855.13     2,015,996,032.71     2,015,996,032.71       -8.91     1,679,324,567.35    1,679,324,567.35
非经常性损益
的净利润
经营活动产生
的现金流量净    4,710,650,104.36     3,978,216,567.13     3,978,209,038.07       18.41     4,248,570,698.33    4,248,570,698.33

                                                                               本期末比
                                                   2018年末                                              2017年末
                                                                               上年同期
                    2019年末
                                                                               末增减(%
                                          调整后               调整前                           调整后              调整前
                                                                                   )
归属于上市公
司股东的净资   25,383,301,275.01    23,676,171,196.77    23,676,184,097.97       7.21      21,764,135,464.71   21,764,135,648.04

总资产         127,563,906,227.18   108,320,253,014.71   108,320,247,287.93      17.77     91,918,888,926.76   91,918,888,925.92



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(二)       主要财务指标

                                                 2018年               本期比上年           2017年
       主要财务指标          2019年                                     同期增减
                                           调整后       调整前             (%)       调整后    调整前
基本每股收益(元/股)       0.65             0.64        0.64            1.56        0.59      0.59
稀释每股收益(元/股)       0.65             0.64        0.64            1.56        0.59      0.59
扣除非经常性损益后的基
                             0.49             0.54        0.54          -9.26         0.45      0.45
本每股收益(元/股)
加权平均净资产收益率                                                  减少0.68个
                             9.76          10.44         10.44                        10.64     10.64
(%)                                                                   百分点
扣除非经常性损益后的加                                                减少1.38个
                             7.38             8.76        8.76                        8.03      8.03
权平均净资产收益率(%)                                                 百分点



报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
    2019 年度,本公司发生同一控制下企业合并,公司根据企业会计准则相关规定调
整报表后,后文提及 2018、2017 年度财务数据均为追溯调整后数据。

八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
     的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
     的净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明:
□适用 √不适用

九、 2019 年分季度主要财务数据
                                                                           单位:元币种:人民币
                                第一季度                第二季度                第三季度             第四季度
                               (1-3 月份)            (4-6 月份)         (7-9 月份)        (10-12 月份)
营业收入                      3,185,987,705.68       9,634,839,860.58      2,250,143,134.40    6,378,154,912.78
归属于上市公司股东的净利润      262,113,542.83       1,323,776,554.59        -40,277,720.02         883,932,887.43
归属于上市公司股东的扣除非
                                260,817,024.91       1,078,139,223.65        -37,622,007.90         535,072,614.47
经常性损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净额   -2,595,541,338.10       6,671,912,679.80     -7,391,463,340.44     8,025,742,103.10


季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用

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十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
                                                                     单位:元币种:人民币
                                                   附注
     非经常性损益项目           2019 年金额        (如适    2018 年金额     2017 年金额
                                                   用)
非流动资产处置损益               16,288.16                  -2,805,596.67    -318,494.81
越权审批,或无正式批准文件,
或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助,但与
公司正常经营业务密切相关,符
合国家政策规定、按照一定标准   32,513,114.89                24,749,472.03   23,718,323.41
定额或定量持续享受的政府补
助除外
计入当期损益的对非金融企业
                               8,241,768.51                 28,519,448.92   46,854,819.98
收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合
营企业的投资成本小于取得投
资时应享有被投资单位可辨认
净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损

因不可抗力因素,如遭受自然灾
害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用,如安置职工的支
出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生
的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子
公司期初至合并日的当期净损      -11,182.89                  10,255,268.31   -3,554,464.84

与公司正常经营业务无关的或
有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的
有效套期保值业务外,持有交易
性金融资产、交易性金融负债产
生的公允价值变动损益,以及处        /                       16,277,227.07   38,381,766.23
置交易性金融资产、交易性金融
负债和可供出售金融资产取得
的投资收益

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      除同公司正常经营业务相关的
      有效套期保值业务外,持有交易
      性金融资产、衍生金融资产、交
      易性金融负债、衍生金融负债产
      生的公允价值变动损益,以及处                                                                /
      置交易性金融资产、衍生金融资
      产、交易性金融负债、衍生金融
      负债和其他债权投资取得的投
      资收益
      单独进行减值测试的应收款项
      减值准备转回
      对外委托贷款取得的损益
      采用公允价值模式进行后续计
      量的投资性房地产公允价值变      1,018,000,000.00                  899,294,778.21   700,200,000.00
      动产生的损益
      根据税收、会计等法律、法规的
      要求对当期损益进行一次性调
      整对当期损益的影响
      受托经营取得的托管费收入
      除上述各项之外的其他营业外
                                       -41,473,236.97               -209,098,014.78      -63,403,924.11
      收入和支出
      其他符合非经常性损益定义的
                                        4,251,146.22                    6,658,986.84      3,896,013.83
      损益项目



      少数股东权益影响额               -164,894,762.60              -199,742,657.68      -2,105,362.93
      所得税影响额                     -263,504,725.62              -186,297,735.68      -196,427,131.76
                     合计              593,138,409.70                   387,811,176.57   547,241,545.00




      十一、 采用公允价值计量的项目
      √适用 □不适用
                                                                               单位:元币种:人民币
                                                                                                      对当期利润的影响金
         项目名称                    期初余额                期末余额              当期变动
                                                                                                              额
海通证券股份有限公司流通股       74,800,000.00           131,410,000.00          56,610,000.00
万达电影股份有限公司流通股       442,260,911.94          367,706,621.70         -74,554,290.24
财通基金-上海银行-富春定增
                                 161,612,267.42          196,685,568.01          35,073,300.59
696 号资产管理计划
New Frontier Corporation         105,006,960.00                                 -105,006,960.00
投资性房地产                   29,847,520,000.00       47,249,520,000.00       17,402,000,000.00      1,018,000,000.00
           合计                30,631,200,139.36       47,945,322,189.71       17,314,122,050.35      1,018,000,000.00


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十二、 其他
□适用 √不适用

                             第三节     公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
    公司是集综合商业地产开发、销售、运营等多个业务板块于一体的综合地产上市
公司,公司始终以“提升城市生活品质”为己任,致力于综合商业地产的专业化销售
和经营,打造高标准的商业综合物业;业务领域主要涉及:综合房地产开发与销售、
商业物业管理与经营、多元投资。
    公司聚焦长三角、环渤海及海西等地区的一、二线经济发达城市。目前,公司在
包括上海、北京、深圳、杭州、济南、南京、福州、厦门、青岛、苏州、宁波、珠海、
昆明、重庆等在内的 30 多个城市,运营多处大型商业综合体及若干住宅地产项目。
    公司已建立“以商业地产为主、多元业务为辅”的业务架构,以“租售并举、多
元协同”的商业模式,并通过成熟的、优秀的商业综合体地产运营管理团队,以实现
资产规模有效增长、经营业绩稳步提升、物业价值逐步显现的发展目标。

二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
√适用 □不适用
    主要资产增加主要系公司报告期内新增存货项目(土地储备)124 亿元,销售回
款增加期末货币资金,及投资性房地产评估增值 17 亿元所致。

其中:境外资产 0(单位:元币种:人民币),占总资产的比例为 0%。

三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
    1、品牌优势显著
    经过多年的发展与沉淀,“世茂”品牌在全国具有极高的知名度和影响力,公司
依托于品牌的显著优势,在过往年间成绩斐然“2012 年中国商业地产最具影响力开发
商”、“2013 中国商业地产价值榜”、“2013 中国房地产公司品牌价值 TOP10”、
“2014 中国房地产开发企业品牌价值 10 强、商业地产企业品牌价值 10 强”、“2015
年中国商业地产十大品牌企业”、“《第一财经 2016 年度地产汇 A 股上市房企综合
实力 TOP50 之第 9 名》”、“《财富》中国 500 强第 400 位”等殊荣,更令“世茂”
品牌熠熠生辉。
    2、专业、敬业、优秀的经营团队
    公司在多年经营与发展过程中,通过商业综合体项目运营管理与实践,公司打造
了一支符合商业地产发展需要的,集商业运营、招商和管理等能力于一体的管理团队
多元化的管理团队秉承公司核心价值理念和专业化的工匠精神,积极向上,勤奋进取,
以公司战略发展为目标,为公司壮大发展、为股东创造持续稳定的高收益而努力。
    3、优质的土地和项目储备
    公司战略布局专注于经济发展潜力巨大的长三角、环渤海和海西华南等区域的一、
二线城市,公司现有项目主要坐落于各城市的核心区或经济功能区,公司的发展依托
于突出的土地储备成本优势和项目地理优势,并将持续受益于中国城镇化发展进程。

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    截止报告期末,公司共持有在建/待建的土地储备建筑面积 1,892 万平方米。
    一直以来,公司严格控制获取土地的成本,突出的土地成本优势,为公司未来发
展提供了有效的保障。

                         第四节   经营情况讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
    2019 年,我国坚持稳中求进工作总基调,坚持新发展理念,坚持推动高质量发展,
坚持以供给侧结构性改革为主线,坚持以改革开放为动力,推动高质量发展,三大攻
坚战取得关键进展,精准脱贫成效显著,金融风险有效防控,生态环境质量总体改善,
改革开放迈出重要步伐,供给侧结构性改革继续深化,科技创新取得新突破全面建成
小康社会取得新的重大进展。

    2019 年,保持房地产市场平稳发展,全国房地产开发投资 13.2 万亿元,比上年
增长 9.9%,其中,住宅投资 9.7 万亿元,增长 13.9%,住宅投资占房地产开发投资的
比重为 73.4%;房地产开发企业房屋施工面积 89.3 亿平方米,比上年增长 8.7%;商
品房销售面积 17.2 亿平方米,比上年下降 0.1%,其中,住宅销售面积增长 1.5%,办
公楼销售面积下降 14.7%,商业营业用房销售面积下降 15.0%;商品房销售额 16 万亿
元,增长 6.5%,其中,住宅销售额增长 10.3%,办公楼销售额下降 15.1%,商业营业
用房销售额下降 16.5%。

    2019 年,公司在董事会的科学决策下,经营管理层认真贯彻董事会决议精神,通
过全体员工的共同努力,为全体股东创造了丰厚的投资回报和长期的企业价值。

二、报告期内主要经营情况
    报告期内,公司实现营业收入 214.49 亿元,同比增长 3.75%;实现净利润 38.41
亿元,同比下降 18.72%;归属于上市公司股东的净利润 24.30 亿元,同比增长 1.07%。
公司实现物业销售收入 199.94 亿元;实现非物业销售收入 14.55 亿元,非物业销售
收入在公司整体营业收入的占比达到 6.78%。报告期内,公司努力夯实基础管理、控
制经营风险、加强资金管理,积极推动下属商业地产开发、商业投资运营、多元投资
等业态经营业务保持良好的发展状态。

    报告期内,公司实现签约额 244 亿元,同比 2018 年同期减少 10%,完成 2019 年
度计划的 81%;实现签约面积 123 万平方米,同比 2018 年同期减少 11%,完成 2019
年度计划的 80%。2019 年,公司进一步加强可售项目的持续推盘,优化产品质量,通
过下属杭州、长沙、深圳、厦门、石狮、济南、南京、泉州、昆明、苏州等多处项目
的销售,取得了优异的销售业绩。报告期内,公司项目开发有序推进,年内新增开工
面积 255 万平方米,当年施工面积达到 970 万平方米 ,竣工面积达到 97 万平方米,
公司持有的经营性物业面积达到 166 万平方米;报告期内,公司获取了重庆、珠海、
张家港、福州等地多处新项目,截止到 12 月末,公司持有的土地储备已超过 1890 万
平方米,成为公司后续发展的有力支持和资源保障。

    报告期内,公司从房地产建设主体到运营的进化, 在稳健经营的同时,不断求新
求变,通过持续推动跨界合作、引入独特品牌,不断提升项目竞争力。以品牌组合稀
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缺性、运营管理专业性、物业保障高效性完成了卓著的自我提升,也不断与城市共成
长。此外,9 月深圳前海世茂大厦顺利入市,作为“前海第一高楼”是世茂推动“粤
港澳大湾区”战略布局旗帜。2019 年,世茂商业在业界获得高度评价,荣获“2019 第
14 届中国商业地产节年度商业地产优秀运营商”、“第九届(2019)IF商业地产年
会卓越企业”等多项专业机构奖项,诠释了世茂商业一年内不断攀升的品牌知名度和
品牌认可度。

     报告期内,公司于 8 月获批公司债券注册发行 40 亿元额度,于 9 月获批中期票
据注册发行 44.5 亿元额度,为公司今后持续在债券市场融资创造了有利的条件。此
外,报告期内,公司分别于 1 月、3 月及 5 月完成发行人民币 35 亿元公司债券,于
10 月完成发行人民币 10 亿元中期票据,于 3 月完成发行人民币 10 亿元短期融资券,
均受到市场投资者的积极参与与反馈。

(一)       主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
                                                                       单位:元币种:人民币
              科目                    本期数                   上年同期数          变动比例(%)
营业收入                            21,449,125,613.44         20,674,232,949.58             3.75
营业成本                            13,940,651,152.26         11,461,707,459.84            21.63
销售费用                               752,844,200.47            705,449,120.11             6.72
管理费用                               776,144,373.98            693,681,327.57            11.89
研发费用                                               -                       -               -
财务费用                               231,590,521.93            208,174,594.63            11.25
经营活动产生的现金流量净额           4,710,650,104.36         3,978,216,567.13             18.41
投资活动产生的现金流量净额            -769,620,746.85        -11,007,453,093.03            93.01
筹资活动产生的现金流量净额          -1,919,625,781.54         8,170,395,964.63           -123.49


营业收入变动原因说明:因各期结算物业的类型、地域、价格等因素影响,同比略有增加。
营业成本变动原因说明: 因各期结算物业的类型、地域、价格等因素影响,同比增加。
销售费用变动原因说明: 同比增加主要系销售增加连带费用上升。
管理费用变动原因说明: 同比略增主要系行政费用增加。
财务费用变动原因说明: 同比增加主要系融资规模增加。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明: 同比增加主要系收到经营性往来款增加所致。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明: 同比增加主要系上本期无大额自持物业投入;及上期取
得子公司支付的的现金净额较大。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明: 同比下降主要系上期控股子公司收到少数股东资本金投
入,而本期无该事项。


2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
收入和成本分析具体如下



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     (1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
                                                                                    单位:元币种:人民币
                                                 主营业务分行业情况
                                                                          营业收入    营业成本
 分行业           营业收入             营业成本           毛利率(%) 比上年增        比上年增   毛利率比上年增减(%)
                                                                          减(%)      减(%)
房地产        20,727,392,400.67   13,817,997,811.85               33.33       3.76       22.77    减少 10.33 个百分点
其他             721,733,212.77       122,653,340.41              83.01       3.35      -40.65    增加 12.60 个百分点
合计          21,449,125,613.44   13,940,651,152.26               35.01       3.75       21.63     减少 9.55 个百分点
                                                 主营业务分产品情况
                                                                          营业收入    营业成本
 分产品           营业收入              营业成本              毛利率(%) 比上年增    比上年增   毛利率比上年增减(%)
                                                                          减(%)      减(%)
住宅销售      13,617,190,544.38     9,041,740,360.99            33.60       7.23        22.51     减少 8.28 个百分点
商业地产
              6,376,928,806.03      4,631,104,427.80            27.38      -3.12        24.39    减少 16.06 个百分点
销售
房地产租
               733,273,050.26        145,153,023.06             80.20       5.58        -4.28     增加 2.03 个百分点

电影院业
                      -                     -                             -100.00      -100.00   减少 21.63 个百分点

酒店服务
               263,055,590.88        100,672,853.92             61.73       0.85       -29.04    增加 16.12 个百分点
业务
物业管理       432,971,431.52         2,915,764.54              99.33      26.59       -56.05     增加 1.27 个百分点
其他            25,706,190.37        19,064,721.95              25.84      -73.05      -67.17    减少 13.27 个百分点
合计          21,449,125,613.44     13,940,651,152.26           35.01       3.75        21.63     减少 9.55 个百分点
                                                 主营业务分地区情况
                                                                          营业收入    营业成本
                                                                毛利率
     分地区         营业收入             营业成本                         比上年增    比上年增   毛利率比上年增减(%)
                                                                (%)
                                                                          减(%)      减(%)
华东地区        17,287,339,644.12    11,031,633,636.47            36.19       5.91       11.75     减少 3.34 个百分点
华中地区         1,904,774,456.88     1,400,246,005.99            26.49      97.87      143.88    减少 13.86 个百分点
华南地区         1,628,595,757.01     1,200,273,163.12            26.30     -41.98       45.32    减少 44.28 个百分点
其他地区           628,415,755.43       308,498,346.68            50.91       8.12       62.12    减少 16.35 个百分点
合计            21,449,125,613.44    13,940,651,152.26            35.01       3.75       21.63     减少 9.55 个百分点


     主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
     分产品:
     物业管理收入及成本较上年增减幅度幅度较大主要系报告期物业公司改变商户水电
     费结算规则。
     其他业务收入及成本较上年增减幅度较大主要系因为澳洲牧场本期不再纳入合并范
     围。
     分地区:


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   华中地区收入及成本较上年增减幅度较大主要系新增项目纳入结算所致。(包括湖北
   长建茂、长沙项目等)。
   华南地区收入及成本较上年增减幅度较大主要系受结算项目不同因素导致。(包括深
   圳龙岗、深圳坪山项目等)。
   其他地区收入及成本较上年增减幅度较大主要系因为天津茂悦府项目本期销售增加
   及澳洲牧场本期不再纳入合并范围。



   (2). 产销量情况分析表
   □适用 √不适用



   (3). 成本分析表
                                                                                             单位:元
                                                  分行业情况
                                                                                               本期金
                                                     本期占                         上年同
                                                                                               额较上
                                                     总成本                         期占总                情况
  分行业       成本构成项目         本期金额                     上年同期金额                  年同期
                                                      比例                          成本比                说明
                                                                                               变动比
                                                      (%)                           例(%)
                                                                                                例(%)
房地产         房地产           13,817,997,811.85    99.12%    11,255,058,319.91    98.20%      22.77%    /
其他           其他                122,653,340.41     0.88%       206,649,139.93     1.80%     -40.65%    /
                                                  分产品情况
                                                     本期占                        上年同                     情
                                                                                             本期金额较
                                                     总成本                        期占总                     况
   分产品        成本构成项目       本期金额                     上年同期金额                上年同期变
                                                      比例                         成本比                     说
                                                                                              动比例(%)
                                                      (%)                          例(%)                      明
住宅销售         住宅销售       9,041,740,360.99     64.86%    7,380,236,552.65    64.39%      22.51%         /
商业地产销售     商业地产销售   4,631,104,427.80     33.22%    3,723,177,565.11    32.48%      24.39%         /
房地产租赁       房地产租赁      145,153,023.06      1.04%      151,644,202.15     1.32%       -4.28%         /
电影院业务       电影院业务             -            0.00%        66,379.68        0.00%      -100.00%        /
酒店服务业务     酒店服务业务    100,672,853.92      0.72%      141,873,910.59     1.24%       -29.04%        /
物业管理         物业管理         2,915,764.54       0.02%       6,634,805.64      0.06%       -56.05%        /
其他             其他             19,064,721.95      0.14%      58,074,044.02      0.51%       -67.17%        /


   成本分析其他情况说明
   物业管理成本较上年增减幅度幅度较大主要系报告期物业公司改变商户水电费结算
   规则。
   其他业务成本较上年增减幅度较大主要系因为澳洲牧场本期不再纳入合并范围。

   (4). 主要销售客户及主要供应商情况
   √适用 □不适用

                                               14 / 220
                                            2019 年年度报告


   前五名客户销售额 37,581.39 万元,占年度销售总额 1.75%;其中前五名客户销售额
   中关联方销售额 0 万元,占年度销售总额 0%。

   前五名供应商采购额 683,096.74 万元,占年度采购总额 46.03%;其中前五名供应商
   采购额中关联方采购额 0 万元,占年度采购总额 0%。

   其他说明
   无

   3. 费用
   √适用 □不适用
                                                                                           单位:元
      科目          本期数         上年同期数      变动比例(%)                    说明
                                                                     同比增加主要系销售增加连带费
    销售费用     752,844,200.47   705,449,120.11           6.72
                                                                     用上升。

    管理费用     776,144,373.98   693,681,327.57       11.89         同比略增主要系行政费用增加。

    财务费用     231,590,521.93   208,174,594.63       11.25         同比增加主要系融资规模增加。



   4. 研发投入

   (1).研发投入情况表
   □适用 √不适用

   (2).情况说明
   □适用 √不适用


   5. 现金流
   √适用 □不适用
                                                                                           单位:元
     科目                本期数             上年同期数            变动比例(%)                  说明
经营活动产生的                                                                    同比增加主要系收到经营性往来
                    4,710,650,104.36     3,978,216,567.13            18.41
现金流量净额                                                                      款增加所致。
                                                                                  同比增加主要系上期对于龙岗项
投资活动产生的                                                                    目自持物业投入,本期无该事项;
                    -769,620,746.85     -11,007,453,093.03           93.01
现金流量净额                                                                      及上期取得子公司支付的的现金
                                                                                  净额较大。
                                                                                  同比下降主要系上期控股子公司
筹资活动产生的
                   -1,919,625,781.54     8,170,395,964.63           -123.49       收到少数股东资本金投入,而本期
现金流量净额
                                                                                  无该事项。


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       (二)      非主营业务导致利润重大变化的说明
       □适用 √不适用

       (三)      资产、负债情况分析
       √适用 □不适用
       1.     资产及负债状况
                                                                                           单位:元
                                                                   上期期
                                    本期期末
                                                                   末数占   本期期末金额
                                    数占总资
  项目名称          本期期末数                     上期期末数      总资产   较上期期末变       情况说明
                                    产的比例
                                                                   的比例   动比例(%)
                                      (%)
                                                                   (%)
                                                                                            本期变动主要系
                                                                                            为公司新增项目
货币资金        12,826,867,599.92     10.06    10,349,109,289.74   9.55        23.94
                                                                                            建设储备资金所
                                                                                            致。
                                                                                            本期变动主要系
预付款项         5,287,169,243.78     4.14      3,061,634,893.85   2.83        72.69        增加土地预付
                                                                                            款。
                                                                                            本期变动主要系
                                                                                            增加合作项目
其他应收款       3,380,397,188.01     2.65       960,016,425.62    0.89        252.12
                                                                                            (济南骏茂、山东
                                                                                            鲁坤)借款。
                                                                                            本期变动主要系
存货            48,694,234,848.17     38.17    54,217,974,778.52   50.05       -10.19
                                                                                            销售结转。
                                                                                            本期变动主要系
长期股权投资      991,714,153.59      0.78       845,582,003.81    0.78        17.28        新增联营合营企
                                                                                            业所致。
                                                                                            本期变动主要系
                                                                                            新增自持物业
                                                                                            (深圳坪山城
投资性房地产    47,249,520,000.00     37.04    29,847,520,000.00   27.55       58.30        投、深圳新里程、
                                                                                            长沙世茂、泉州
                                                                                            新里程)及老项
                                                                                            目评估增值。
                                                                                            本期变动主要系
应付账款        12,750,664,431.39     10.00    10,116,346,534.99   9.34        26.04        应付工程款增
                                                                                            加。
                                                                                            本期变动主要系
其他应付款      24,944,164,289.88     19.55    15,940,657,820.41   14.72       56.48        大股东、子公司
                                                                                            之股东(世茂建


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                                                                                            设、深圳崇创等)
                                                                                            关联往来款增加
                                                                                            及合营项目销售
                                                                                            回款(长沙茂鸿
                                                                                            等)。
短期借款           400,000,000.00      0.31              -             -           -        本期变动主要系
一年内到期的                                                                                发行中期票据及
                  9,272,413,312.95     7.27     4,216,538,496.14     3.89       119.91
非流动负债                                                                                  金融机构借款增
其他流动负债       999,214,613.12      0.78      998,893,195.93      0.92        0.03       加。其中从长期
                                                                                            负债重分类至一
长期借款          5,704,400,000.00     4.47     6,738,010,000.00     6.22       -15.34
                                                                                            年内到期增加了
                                                                                            50 亿 (长 期 借款
                                                                                            一年内到期增加

应付债券          5,973,175,066.90     4.68     7,766,107,396.55     7.17       -23.09      22.6 亿,中期票
                                                                                            据一年内到期增
                                                                                            加 27.9 亿)。


       其他说明
       无

       2.     截至报告期末主要资产受限情况
       √适用 □不适用
                                                                                           单位:元
                      项目               期末账面价值                           受限原因
           货币资金                       735,090,363.12     到期日超过 3 个月的保证金、借款质押存单及资金冻结
           存货                        29,717,489,439.71                                               借款抵押
           固定资产                       999,879,054.99                                    融资租赁及借款抵押
           无形资产                       108,425,977.47                                               借款抵押
           投资性房地产                11,509,873,780.35                                    借款抵押及诉讼冻结
           合计                        43,070,758,615.64




       3.     其他说明
       □适用 √不适用

       (四)       行业经营性信息分析
       √适用 □不适用
       行业经营分析具体如下




                                                  17 / 220
                                           2019 年年度报告



     房地产行业经营性信息分析
     1.   报告期内房地产储备情况
     √适用    □不适用

                       持有待开     一级土地    在建及拟        规划计容    是/否    合作开发项    合作开
序   持有待开发土地    发土地的     整理面积    建建筑面        建筑面积    涉及合   目涉及的面    发项目
号       的区域        面积(万平    (万平方     积(万平         (万平方     作开发   积(万平方     的权益
                         方米)         米)        方米)            米)        项目       米)       占比(%)
1    天津世茂茂悦府             /           /          21              27   否                 /         /
     (天津)
2    常熟世茂世纪中             /          /               24         89    否                /          /
     心(江苏)
3    昆山商业项目(江            /          /               6           6    否                /          /
     苏)
4    苏州世茂铜雀台             /          /               15         13    否                /          /
     7#-湖滨(江苏)
5    苏州世茂铜雀台             /          /               6          11    否                /          /
     6#-世纪(江苏)
6    青岛世奥大厦(山            /          /               14         11    是               14        75%
     东)
7    青岛世茂国际中             /          /               18         17    否                /          /
     心(山东)
8    青岛世茂诺沙湾             /          /               5          48    否                /          /
     (山东)
9    常州世茂广场(江            /          /               12         19    否                /          /
     苏)
10   无锡世茂广场(江            /          /               48         47    是               48        31%
     苏)
11   宁波世茂滨江府             /          /               7          12    否                /          /
     (浙江)
12   南京世茂外滩新             /          /               57        152    是               57        50%
     城(江苏)
13   武汉世茂嘉年华             /          /               83         96    是               83        51%
     (湖北)
14   沈阳世茂五里河             /          /               82         75    否                /          /
     商业项目(辽宁)
15   长沙世茂广场(湖            /          /               23         17    否                /          /
     南)
16   石狮世茂摩天城             /          /          222            268    是              222        36%
     (福建)
17   济南世茂天城(山            /          /               28         62    否                /          /
     东)
18   厦门集美世茂璀             /          /               38         38    是               38        51%
     璨天城(福建)
19   南昌水城世茂               /          /               0          19    否                /          /
     APM(江西)
20   杭州世茂智慧之             /          /               30         28    否                /          /
     门(浙江)
21   深圳世茂前海中             /          /               -          17    是                /        51%
     心(广东)
22   济南翡丽公馆(山            /          /               28         21    是               28        23%
                                                18 / 220
                                       2019 年年度报告


     东)
23   泉州洛江世茂璀           /        /              10      25    是             10       51%
     璨天城(福建)
24   福州 108 大楼项          /        /              41      31    是             41       51%
     目(福建)
25   深圳龙岗项目(广          /        /         137        128     是            137       51%
     东)
26   福州台江金融街           /        /              5       5     是              5       20%
     项目(福建)
27   深圳坪山项目(广          /        /              29      19    是             29       60%
     东)
28   泉州台商百崎湖           /        /              68      50    是             68       17%
     项目(福建)
29   湖北荆门项目(湖          /        /         139        128     是            139       26%
     北)
30   长沙正圆世茂云           /        /              38      31    是             38       28%
     锦项目(湖南)
31   南京 G02 项目(江         /        /              24      17    是             24       26%
     苏)
32   杭州蒋村项目(浙          /        /              32      18    是             32       90%
     江)
33   昆明巫家坝项目           /        /              19      16    是             19       26%
     (云南)
34   怀来项目(河北)           /        /              35      30    是             35       51%
35   重庆越洋广场项           /        /              44      35    是             44       23%
     目(重庆)
36   重庆中心项目(重          /        /              84      68    是             84       23%
     庆)
37   济南机床一厂项           /        /              42      31    是             42       26%
     目(山东)
38   济南长清东王二           /        /              31      23    是             31       51%
     期项目(山东)
39   淄博 CBD 项目(山         /        /         120          68    是            120       26%
     东)
40   珠海项目(广东)           /        /              97      97    是             97       51%
41   永泰青云小镇项           /        /              51      33    是             51       26%
     目(福建)
42   玉林公园九里项           /        /              35      27    是             35       15%
     目(广西)
43   玉林悦湖湾项目           /        /              39      39    是             39       15%
     (广西)
44   张家港永安路项           /        /              4       3     是              4       30%
     目(江苏)
     合计                     /        /       1,892       2,016                1,615




     2.   报告期内房地产开发投资情况
     √适用    □不适用
                                                                   单位:亿元币种:人民币

                                           19 / 220
                                              2019 年年度报告



                                                                               在建
                                    在建项                  项目规
                                               项目用                 总建筑   建筑   已竣工
                                    目/新开                 划计容                                      报告期
序                           经营              地面积                 面积     面积     面积   总投资
     地区        项目               工项目/                 建筑面                                      实际投
号                           业态              (万平                  (万平    (万    (万平      额
                                    竣工项                  积(万平                                       资额
                                               方米)                  方米)    平方   方米)
                                       目                     方米)
                                                                               米)

1    天津   天津世茂茂悦府   住宅   在建            13           27       37     13       16       39        2
                             住宅
            常熟世茂世纪中
3    江苏                    /商    在建            32           89      119     24       95       62        1
            心
                             业
4    江苏   昆山商业项目     商业   拟建             2            6        6      -        -        6        -
            苏州世茂铜雀台
5    江苏                    住宅   在建            15           13       21     15        6       46        7
            7#-湖滨
            苏州世茂铜雀台
6    江苏                    住宅   在建            15           11       20      6       14       47        5
            6#-世纪
7    山东   青岛世奥大厦     商业   拟建             1           11       14      -        -       27     0.00
            青岛世茂国际中
8    山东                    商业   在建             9           17       23     18        5       40        4
            心
9    山东   青岛世茂诺沙湾   住宅   在建            32           48       62      5       57       40        3
10   江苏   常州世茂广场     商业   在建             6           19       26     12       14       12        2
                             住宅
11   江苏   无锡世茂广场     /商    在建             7           47       65      -       17       60     0.16
                             业
                             住宅
12   浙江   宁波世茂滨江府   /商    在建             6           12       17      7       11       28        7
                             业
                             住宅
            南京世茂外滩新
14   江苏                    /商    在建            45          152      185     48      128      125       11
            城
                             业
15   湖北   武汉世茂嘉年华   商业   在建           200           96      114     37       31       45        -
            沈阳世茂五里河
16   辽宁                    商业   在建             6           75       88     21        6       60     0.08
            商业项目
17   湖南   长沙世茂广场     商业   在建             1           17       23     23        -       27        3
                             住宅
18   福建   石狮世茂摩天城   /商    在建           106          268      325    179      103      200       26
                             业
                             住宅
19   山东   济南世茂天城     /商    在建            16           62       90     13       62       62        6
                             业
                             住宅
            厦门集美世茂璀
20   福建                    /商    在建            11           38       51     38       13       70        2
            璨天城
                             业
            南昌水城世茂
21   江西                    商业   在建            15           19       25      0       25       35        1
            APM
            杭州世茂智慧之
22   浙江                    商业   在建             3           28       37     30        7       21        5
            门
            深圳世茂前海中
23   广东                    商业   在建             1           17       20      -       20       50        6
            心
                             住宅
24   山东   济南翡丽公馆     /商    在建             7           21       28     20        -       36        2
                             业
                                                 20 / 220
                                            2019 年年度报告


                              住宅
            泉州洛江世茂璀
25   福建                     /商    在建          9           25    31   10   21    32     4
            璨天城
                              业
            福州 108 大楼项
27   福建                     商业   拟建          3           31    41   -    -     66   0.46
            目
28   广东   深圳龙岗项目      商业   在建         32          128   137   23   -    504     13
            福州台江金融街
29   福建                     商业   在建          1           5     5    5    -     6    0.61
            项目
30   广东   深圳坪山项目      商业   在建          3           19    29   5    -     35     1
                              住宅
            泉州台商百崎湖
31   福建                     /商    在建         19           50    68   68   -     42     5
            项目
                              业
                              住宅
32   湖北   湖北荆门项目      /商    在建         45          128   139   48   -     56     8
                              业
                              住宅
            长沙正圆世茂云
33   湖南                     /商    在建          8           31    38   33   -     36     5
            锦项目
                              业
                              住宅
34   江苏   南京 G02 项目     /商    在建          7           17    24   12   -     48   0.56
                              业
35   浙江   杭州蒋村项目      商业   在建          8           18    32   32   -     20     2
                              住宅
36   云南   昆明巫家坝项目    /商    在建          4           16    19   12   -     -    0.26
                              业
37   河北   怀来项目          商业   在建         20           30    35   9    -     20     3
            重庆越洋广场项
38   重庆                     商业   拟建          3           35    44   -    -     45     2
            目
                              住宅
39   重庆   重庆中心项目      /商    在建          6           68    84   9    -     80     8
                              业
                              住宅
            济南机床一厂项
40   山东                     /商    在建         19           31    42   23   -     75     35
            目
                              业
                              住宅
            济南长清东王二
41   山东                     /商    拟建          8           23    31   -    -     22   0.02
            期项目
                              业
                              住宅
42   山东   淄博 CBD 项目     /商    在建         30           68   120   9    0     82     18
                              业
43   广东   珠海项目          商业   拟建         23           97    97   -    -    150     30
                              住宅
            永泰青云小镇项
44   福建                     /商    在建         51           33    51   51   -     38     3
            目
                              业
                              住宅
            玉林公园九里项
45   广西                     /商    在建         11           27    35   17   -     17     3
            目
                              业
                              住宅
46   广西   玉林悦湖湾项目    /商    拟建         23           39    39   -    -     22   0.25
                              业
            张家港永安路项
47   江苏                     商业   拟建          1           3     4    -    -     3    0.66
            目
                                               21 / 220
                                               2019 年年度报告


              合计                                  882      2,016     2,541    873    650    2,538    238.31


       3.     报告期内房地产销售情况
       √适用        □不适用

                                                                     可供出售面积      已预售面积
序号   地区                     项目              经营业态
                                                                     (万平方米)        (万平方米)
1      天津     天津世茂茂悦府                 住宅                             1.48            1.43
2      山东     济南世茂国际广场               商业                             0.70            0.70
3      山东     济南世茂天城                   住宅/商业                        3.95            3.95
4      江苏     常熟世茂世纪中心               住宅/商业                        9.90            1.25
5      江苏     苏州世茂运河城商业项目         商业                                -               -
6      江苏     昆山商业项目                   商业                                -               -
7      江苏     苏州世茂木渎项目               住宅                                -               -
8      江苏     常熟黄河路地块项目             住宅                                -               -
9      江苏     苏州世茂铜雀台 6#-世纪         住宅                             0.24            0.24
10     江苏     苏州世茂铜雀台 7#-湖滨         住宅                             5.89            5.89
11     山东     青岛世茂国际中心               商业                             5.82            5.82
12     山东     青岛世茂诺沙湾                 住宅                                -               -
13     山东     青岛世奥大厦                   商业                                -               -
14     山东     青岛世茂拾贰府                 住宅                                -               -
15     江苏     徐州世茂商业项目               住宅/商业                           -               -
16     江苏     常州世茂广场                   商业                             4.62            3.24
17     江苏     无锡世茂广场                   住宅/商业                           -               -
18     浙江     宁波包家漕项目                 商业                             0.23            0.18
19     浙江     宁波世茂滨江府                 住宅/商业                        2.35               -
20     浙江     宁波孙家项目                   商业                             0.00            0.00
21     福建     厦门世茂海峡大厦               商业                             0.04            0.03
22     江苏     南京世茂外滩新城               住宅/商业                       14.36           14.09
23     上海     上海天马山新体验中心商业项目   商业                             5.39               -
24     湖北     武汉世茂嘉年华                 商业                             4.90            2.35
25     辽宁     沈阳世茂五里河商业项目         商业                                -               -
26     湖南     长沙世茂广场                   商业                             4.55            1.44
27     福建     石狮世茂摩天城                 住宅/商业                        9.50            4.66
30     福建     厦门集美世茂璀璨天城           住宅/商业                        0.04            0.02
31     广东     深圳世茂前海中心               商业                             1.43            0.19
32     浙江     杭州世茂智慧之门               商业                            11.60            3.73
33     江西     南昌水城世茂 APM               商业                             0.27            0.27
34     山东     济南翡丽公馆                   住宅/商业                        3.42            3.42
35     福建     泉州洛江世茂璀璨天城           住宅/商业                        0.02               -
37     江苏     南京雨花项目                   住宅/商业                        1.33            0.03
38     福建     福州 108 大楼项目              商业                                -               -
39     广东     深圳龙岗项目                   商业                            13.22            3.60
40     福建     福州台江金融街项目             商业                             1.84            0.59
41     广东     深圳坪山项目                   商业                             3.47            1.65
42     福建     泉州台商百崎湖项目             住宅/商业                        5.79            3.11
43     湖北     湖北荆门项目                   住宅/商业                       25.17           14.43
44     湖南     长沙正圆世茂云锦项目           住宅/商业                       18.96           10.48
45     江苏     南京 G02 项目                  住宅/商业                        4.33            3.01
46     浙江     杭州蒋村项目                   商业                             9.73            9.73
                                                  22 / 220
                                               2019 年年度报告


47     云南     昆明巫家坝项目                 住宅/商业                         2.65              2.65
48     河北     怀来项目                       商业                              5.69              3.67
49     重庆     重庆越洋广场项目               商业                                 -                 -
50     重庆     重庆中心项目                   住宅/商业                         0.22              0.22
51     山东     济南机床一厂项目               住宅/商业                         3.91              3.91
52     山东     济南长清东王二期项目           住宅/商业                            -                 -
53     山东     淄博 CBD 项目                  住宅/商业                         1.54              1.54
54     广东     珠海项目                       商业                                 -                 -
55     福建     永泰青云小镇项目               住宅/商业                         5.87              4.35
56     广西     玉林公园九里项目               住宅/商业                         8.14              4.68
57     广西     玉林悦湖湾项目                 住宅/商业                         2.55              2.55
58     江苏     张家港永安路项目               商业                                 -                 -
/      /        合计                           /                               205.13            123.10


       报告期内,公司共计签约销售金额 244 亿元,签约销售面积 123 万平方米。

       4.     报告期内房地产出租情况
       √适用      □不适用
                                                                               单位:元币种:人民币
                                             出租房地产的                                     租金收入/
                                                             出租房地产的      是否采用公允
序号    地区             项目    经营业态    建筑面积(平                                      房地产公
                                                               租金收入        价值计量模式
                                                 方米)                                        允价值(%)
                北京、厦门、
1      环渤海                    办公楼           156,219        238,357,261             是          4%
                南京
                济南、上海、
       环渤海、
2               苏州、昆山、     广场           1,222,289        478,145,358             是          3%
       长三角
                绍兴等
3      长三角   芜湖、上海等     其他              42,910         16,770,431             是          4%
                                 合计           1,421,418        733,273,050             /           3%



       5.     报告期内公司财务融资情况
       √适用      □不适用
                                                                               单位:元币种:人民币
                期末融资总额              整体平均融资成本(%)                  利息资本化金额
                22,349,202,992.97                         5.99%                    1,792,234,852.80



       6.     其他说明
       □适用      √不适用




       (五)      投资状况分析
       1、 对外股权投资总体分析
       √适用 □不适用
                                                  23 / 220
                                                 2019 年年度报告



       报告期内,公司长期股权投资余额为 9.92 亿元。具体内容请详见 第十一节 财务报
       告 三 财务报表附注(六)合并财务报表主要项目附注 9 长期股权投资。

       (1) 重大的股权投资
       □适用    √不适用

       (2) 重大的非股权投资
       □适用    √不适用

       (3) 以公允价值计量的金融资产
       √适用    □不适用
                                                                                                单位:元
                  项目名称                             期初余额             期末余额             当期变动
海通证券股份有限公司流通股                            74,800,000.00       131,410,000.00        56,610,000.00
万达电影股份有限公司流通股                           442,260,911.94       367,706,621.70        -74,554,290.24
财通基金-上海银行-富春定增 696 号资产管理计划        161,612,267.42       196,685,568.01        35,073,300.59
New Frontier Corporation                             105,006,960.00                            -105,006,960.00
合计                                                 783,680,139.36       695,802,189.71        -87,877,949.65




       (六)     重大资产和股权出售
       □适用    √不适用

       (七)     主要控股参股公司分析
       √适用    □不适用
                                                                                            单位:万元
                                        总资产           净资产       营业收入     净利润        公司所占权益%

 南京世茂房地产开发有限公司          1,186,954.61     336,041.64   427,898.42     121,066.42                     50

 苏州工业园区世茂世纪置业有限公司      316,274.99     228,646.38   180,004.17      35,268.93                 100

 苏州工业园区世茂湖滨置业有限公司      556,957.06     170,214.14   384,493.32      29,969.06                 100

 杭州禾睿房地产开发有限公司            484,393.71     174,972.14   130,504.37      25,737.17                     90

 前海世茂发展(深圳)有限公司          896,762.97     625,301.58      10,381.68    23,499.39                     51




       (八) 公司控制的结构化主体情况
       □适用    √不适用

       三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
       (一) 行业格局和趋势
       √适用    □不适用
                                                    24 / 220
                                    2019 年年度报告



    展望 2020 年,在有效开展疫情防控的同时,政府将继续保持我国经济稳中向好、
长期向好的基本趋势,将加快现代化经济体系建设,推动包括服务业在内重点行业的
高质量发展,保持经济运行在合理区间,确保全面建成小康社会和“十三五”规划圆
满收官。
    房地产领域,在“房住不炒”和“因城施策”的大背景下,政府将进一步完善住
房市场体系和保障体系,房地产行业将延续平稳健康发展的趋势。

(二) 公司发展战略
√适用 □不适用
    世茂股份始终以“提升城市生活品质”为己任,致力于综合商业地产的专业化开
发和经营,打造高标准的商业综合体作为国内商业地产的龙头企业之一,我们将客户
的需求、股东的利益、优秀人才的培育作为追求的目标。

(三) 经营计划
√适用 □不适用
    根据公司目前开发的项目,2020 年,公司计划实现合约销售 270 亿元,公司 2020
年度资本性支出预计为 195 亿元,三项费用预计为 35 亿元,计划采用银行借款、债
权融资、预售房款等融资手段满足资金需求。
    公司未来中长期经营计划的展望:公司未来三年计划签约收入年均增幅达 10%,
公司未来三年计划净利润年均增幅达 10%。

(四) 可能面对的风险
√适用 □不适用
    结合当前国内外形势,今年首要面对的风险就是年初以来由湖北武汉等地陆续发
生和蔓延的新型冠状病毒感染肺炎的疫情。在我们国家统一指挥下,全国上下合力,
积极应对疫情扩散带来的新挑战,同时,在有效控制疫情的情况下,逐步推进各地复
工复产,逐步恢复内需消费,帮助各级各类企业解决生产经营困难。

(五) 其他
□适用      √不适用

四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因,未按准则披露的情况和原因说明
□适用      √不适用



                               第五节         重要事项
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
    公司 2018 年度利润分配方案已经 2019 年 3 月 20 日第八届董事会第八次会议及
2019 年 5 月 21 日召开的公司 2018 年年度股东大会审议通过,以截止 2018 年 12 月

                                          25 / 220
                                             2019 年年度报告



 31 日公司总股本 3,751,168,261 股为基数,向全体股东按每 10 股派发现金红利 2.60
 元(含税),合计派发 975,303,747.86 元。本利润分配预案已于 2019 年 7 月 11 日发
 放。
      2019 年度利润分配预案:2019 年度母公司净利润 1,167,574,690.41 元,连同母
 公司上年度可供股东分配的利润 2,207,885,006.59 元,扣除提取的法定盈余公积
 116,757,469.04 元及已宣告分配的股利 975,303,747.86 元,本年度末实际可供股东
 分配的利润为 2,283,398,480.10 元。
      以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数,公司拟向全体股东按每 10 股
 派发现金红利 2.6 元(含税),截至 2019 年 12 月 31 日公司总股本 3,751,168,261.00
 股,拟派发 975,303,747.86 元,剩余未分配利润结转至下一年度;本次公司不进行
 资本公积金转增股本。
      上述利润分配预案已经 2020 年 3 月 24 日召开的第八届董事会第十八次会议审议
 通过,尚需提请公司股东大会审议。



 (二) 公司近三年(含报告期)的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
                                                                           单位:元币种:人民币
                                                                                         占合并报表
                                                                      分红年度合并报表   中归属于上
            每 10 股送    每 10 股派
  分红                                 每 10 股转 现金分红的数额      中归属于上市公司   市公司普通
              红股数      息数(元)
  年度                                 增数(股)     (含税)        普通股股东的净利   股股东的净
              (股)      (含税)
                                                                              润         利润的比率
                                                                                             (%)
 2019 年            0           2.6            0     975,303,747.86   2,429,545,264.83         40.14
 2018 年            0           2.6            0     975,303,747.86   2,403,819,190.87         40.57
 2017 年            0           0.6            0     225,070,095.66   2,225,271,290.04         10.11




 (三) 以现金方式回购股份计入现金分红的情况
 □适用 √不适用
 (四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正,但未提出普通股现金利润分配方案预
      案的,公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
 □适用 √不适用
 二、承诺事项履行情况
 (一)    公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
         期内的承诺事项
 √适用 □不适用
承诺    承诺                                         承诺
                 承诺方                                                         是否及时严格履行
背景    类型                                         内容
与重    其他   世茂房地      为保证在世茂房地产(0813HK)公开披露对公司有影响 是。报告期内,承
大资           产及其实      的信息时,公司的其他股东能够及时知悉,世茂房地产 诺方严格履行。
产重           际控制人      (0813HK)及其实际控制人许荣茂先生承诺:“在世茂
组相                         房地产(0813HK)公开披露对世茂股份有影响的信息前,
关的                         在符合香港联合交易所有限公司证券上市规则的情况
                                                   26 / 220
                                       2019 年年度报告


承诺                      下,世茂房地产(0813HK)应及时将该信息告知世茂股
                          份,以使世茂股份能依据其适用之法律、规则尽快披露
                          该信息,及世茂股份股东不晚于世茂房地产(0813HK)
                          股东知晓该信息”。
        解决   世茂房地   为避免在发行股份购买资产完成后可能构成的同业竞   是。报告期内,承
        同业   产及其实   争,世茂房地产(0813HK)、许荣茂先生和世茂股份承 诺方严格履行。
        竞争   际控制人   诺将严格遵守三方签署的《不竞争协议》。
               及世茂股
               份
        其他   世茂房地   世茂房地产(0813HK)及辉保投资有限公司签署《关于      是。报告期内,承
               产及辉保   调整商标使用费的承诺函》,承诺如下:“在本次向特      诺方严格履行。
               投资有限   定对象发行股份购买资产完成后,世茂房地产(0813HK)
               公司       及辉保投资有限公司同意将许可商标由有偿使用调整
                          为无偿使用,即世茂股份及其控股子公司在许可商标的
                          有效期限(包括续展期限)内使用许可商标无须向世茂
                          房地产及辉保投资有限公司支付任何费用”。
        其他   世茂房地   在公司发行股份购买资产获得中国证监会的批准并实        是。报告期内,承
               产         施完成后,世茂房地产(0813HK)承诺向世茂股份董事      诺方严格履行。
                          会推选的董事人数占董事会成员总数的比例不高于
                          50%,同时,世茂房地产(0813HK)将采取一切合理的
                          措施,促使世茂股份在独立董事占董事会成员人数 1/3
                          的基础上,再增设独立董事。
        其他   上海世茂   计划在 2019 年 12 月 25 日起 6 个月内,通过集中竞价   是。报告期内,承
               投资管理   交易方式增持公司股份,累计增持比例不低于公司总股      诺方严格履行。
其他
               有限公司   本的 0.45%,不超过公司总股本的 5%。上海世茂投资管
承诺
                          理有限公司承诺:在增持实施期间及法定期限内不减持
                          所持有的公司股份。



 (二)   公司资产或项目存在盈利预测,且报告期仍处在盈利预测期间,公司就资产或项目
 是否达到原盈利预测及其原因作出说明
 □已达到 □未达到 √不适用

 (三)   业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
 □适用 √不适用

 三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
 □适用 √不适用
 四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
 □适用 √不适用

 五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
 (一)公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
 √适用 □不适用
     详见本报告“第十一节 财务报告 三、财务报表附注(四)、重要会计政策及会
 计估计 33、主要会计政策、会计估计的变更”
                                          27 / 220
                                   2019 年年度报告




(二)公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用   √不适用

(三)与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用   √不适用

(四)其他说明
□适用   √不适用

六、聘任、解聘会计师事务所情况
                                                            单位:万元币种:人民币
                                                              现聘任
境内会计师事务所名称                            上会会计师事务所(特殊普通合伙)
境内会计师事务所报酬                                            175
境内会计师事务所审计年限                                         25

                                               名称                       报酬
内部控制审计会计师事务所         上会会计师事务所(特殊普通合伙)           60

聘任、解聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用

审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临暂停上市风险的情况
(一)导致暂停上市的原因
□适用   √不适用

(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用

八、面临终止上市的情况和原因
□适用   √不适用

九、破产重整相关事项
□适用 √不适用

十、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项


                                         28 / 220
                                   2019 年年度报告



其他诉讼仲裁事项说明:详见本报告“第十一节 财务报告 三、财务报表附注(十二)、
承诺及或有事项 2、或有事项 (1)、未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响”。
十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情
    况
□适用 √不适用

十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
报告期内,公司及控股股东不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未
清偿等情况。



十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
√适用 □不适用
                    事项概述                                     查询索引
公司第七届董事会第十八次会议及 2016 年年度股东        具体内容详见公司于 2019 年
大会,审议通过了《关于上海世茂股份有限公司员工        6 月 1 日在上海证券交易所网
持股计划(草案)及其摘要的议案》。截至 2019 年 5      站(http://www.sse.com.cn)
月 31 日,“上海世茂股份有限公司员工持股计划”持      披露的临 2019-034 号公告。
有的公司股票 2,313,168 股已全部出售完毕,占公司
当前已发行总股本 3,751,168,261 股的 0.062%,公司
2017 年第一期员工持股计划实施完毕并结束。

(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用

员工持股计划情况
□适用 √不适用

其他激励措施
□适用 √不适用

十四、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用



                                      29 / 220
                                           2019 年年度报告


2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项
√适用    □不适用
                                                                             单位:万元 币种:人民币
                                                                              占同
                                                                                                占同类
                                                                  本次预      类业  本年实际
         关联交易类别                        关联人                                             业务比
                                                                  计金额      务比  发生金额
                                                                                                例(%)
                                                                            例(%)
                                   沈阳世茂新发展置业有限公司      250        6.8   183.75       5.04
                                   南京世茂新领航置业有限公司      500      13.61    529.88     14.53
                                   国泰土地整理集团有限公司        700      19.05    671.83     18.42
向关联人提供劳务、销售产品、商品   厦门世茂新纪元置业有限公司      400      10.88    426.46     11.69
          及提供租赁               福州世茂瑞盈置业有限公司        550      14.97    516.57     14.16
                                   上海世茂槿拓置业有限公司       1,000     27.21    962.93     26.40
                                   厦门祺翎企业管理有限公司        275       7.48    356.15      9.76
                                               小计               3,675      100    3,647.57     100
                                   世茂天成物业服务集团有限公司   5,600     47.06   5,867.02    49.51
                                   上海世茂房地产有限公司          450       3.78    604.76      5.10
  接受关联人提供的劳务、租赁       上海繁英环境工程有限公司        850       7.14    856.27      7.23
                                   诺斯(上海)融资租赁有限公司   5,000     42.02   4,521.71    38.16
                                               小计               11,900     100    11,849.77    100




3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项
√适用    □不适用

                        事项概述                                                    查询索引
 公司全资子公司欣择有限公司转让其所持 New Frontier                         2019 年 6 月 1 日于上海证
 Corporation 150 万股普通股及 75 万份认股权证,拟转让                      券交易所网站
 价格为 1,530 万美元。报告期内,上述股票转让事宜已完                       (www.sse.com.cn)上发
 成。                                                                      布。
 公司控股子公司上海奧宸企业管理有限公司收购天津中                          2019 年 8 月 23 日于上海证
 民爱普城市建设发展有限公司 50%股权,本次交易所对应                        券交易所网站
 的股权的交易对价合计为人民币 1,030,000,000.00 元。                        (www.sse.com.cn)上发
 报告期内,上述股权转让事宜已完成。                                        布。
 公司与关联方共同投资设立的控股子公司济南文昌世茂                          2019 年 8 月 23 日于上海证
 广场置业有限公司以人民币 58,971 万元竞得编号为                            券交易所网站
 2019TDGP13R0075、2019TDGP13C0076 地块的土地使用权。                       (www.sse.com.cn)上发
 报告期内,上述事宜已完成。                                                布。
 公司控股子公司牡丹江雅商建材贸易有限公司向公司控 2019 年 10 月 30 日于上海
 股股东世茂房地产控股有限公司全资子公司上海世茂物 证券交易所网站
                                              30 / 220
                                   2019 年年度报告



 联网科技有限公司购买社区智能化工程物料对社区进行 (www.sse.com.cn)上发
 安防、通行、照明等进行智能化改造升级。公司控股子公 布。
 司上海渤汇园林建设有限公司向公司控股股东世茂房地
 产控股有限公司全资子公司平湖市艾景园林绿化有限公
 司购买苗木,用于小区苗木景观优化。报告期内,上述协
 议已签订。



3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用



4、 涉及业绩约定的,应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用   √不适用

(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项
√适用   □不适用

                    事项概述                                 查询索引
公司控股子公司上海柠都企业管理有限公司向济南   2019 年 8 月 23 日于上海证券交易
骏茂房地产开发有限公司增资人民币 5,000 万元注 所网站(www.sse.com.cn)上发布。
册资本,占其 50%的股权比例,并按照 50%的持股比
例将不超过人民币 16.3 亿元的股东方借款给与济
南骏茂,用以支付后续土地出让金。报告期内,上
述事宜已完成。
公司与关联方合资设立的控股子公司上海煦都     分别于 2019 年 9 月 4 日及 2019 年
企业管理有限公司进行增资,上海煦都企业管理 10 月 19 日于上海证券交易所网站
有限公司控股子公司于 2019 年 10 月 18 日,通 (www.sse.com.cn)上发布。
过珠海市公共资源交易中心网上交易系统,以人
民币 56.40 亿元竞得交易序号为 19137 的珠自然
资储 2019-29 地块的国有建设用地使用权。报告
期内,上述事宜已完成。



3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用




                                      31 / 220
                                                           2019 年年度报告


               (四) 关联债权债务往来
               1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
               □适用 √不适用
               2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项
               □适用     √不适用

               3、 临时公告未披露的事项
               √适用 □不适用
                                                                                       单位:万元         币种:人民币
                                                                                                      关联方向上市公司
                                                                向关联方提供资金
            关联方                 关联关系                                                               提供资金
                                                    期初余额        发生额      期末余额     期初余额     发生额       期末余额
长沙茂泓置业开发有限公司            合营企业       25,845.55      -25,845.55            -
无锡世茂新发展置业有限公司          联营企业       21,313.60        2,406.95    23,720.55
福州世茂瑞盈置业有限公司            合营企业        5,062.73         -868.25     4,194.48
济南世茂新纪元置业有限公司          合营企业        1,856.94       -1,856.94            -
山东世茂鲁坤置业有限公司            合营企业                -      90,375.17    90,375.17
济南骏茂房地产开发有限公司          合营企业                -      66,937.50    66,937.50
重庆捷程置业有限公司                合营企业                -       9,762.84     9,762.84
玉林市浩景房地产开发有限公司        合营企业                -       19,261.81    19,261.81
张家港世茂新纪元房地产开发有限
                                    合营企业               -          491.62       491.62
公司
河北恒佑房地产开发有限公司          联营企业               -           90.74       90.74
重庆越洋房地产开发有限公司          合营企业               -           90.20       90.20
上海世茂建设有限公司              同受一方控制                                               488,379.04    695,729.12   1,184,108.16
上海隆汀企业管理中心(有限合伙)公司子公司之股东                                             344,714.54    -81,151.67     263,562.87
深圳市坪山城投置业有限公司      公司子公司之股东                                              74,924.00     -8,400.00      66,524.00
珠海横琴瑞尚股权投资有限公司    公司子公司之股东                                              79,885.62             -      79,885.62
上海龙潜实业发展有限公司        公司子公司之股东                                              56,815.09    -26,572.00      30,243.09
泉州市碧桂园房地产开发有限公司 公司子公司之股东                                               56,815.09     -5,200.97      51,614.12
湖北省长投城镇化投资有限公司    公司子公司之股东                                              19,237.31     -4,337.48      14,899.83
宁波鼎峰房地产开发有限公司          合营企业                                                  16,000.00             -      16,000.00
湖北长建产业投资有限公司        公司子公司之股东                                              13,267.11     -2,991.37      10,275.74
福建世茂置业有限公司              同受一方控制                                                 6,920.91             -       6,920.91
上海润尚房地产经纪有限公司        同受一方控制                                                 5,765.22        444.18       6,209.40
世茂房地产控股(BVI)有限公司       同受一方控制                                                 4,976.69     -4,110.71         865.98
上海晟翊投资管理有限公司          同受一方控制                                                 3,917.42             -       3,917.42
徐州世茂新城房地产开发有限公司    同受一方控制                                                 3,573.94             -       3,573.94
沈阳世茂新发展置业有限公司        同受一方控制                                                 3,267.82         49.66       3,317.48
泉州世茂新发展置业有限公司        同受一方控制                                                 3,013.09         -0.14       3,012.95
武汉世茂新城房地产开发有限公司    同受一方控制                                                 1,893.82             -       1,893.82
苏州世茂置业有限公司              同受一方控制                                                 1,575.81       -192.34       1,383.47
张家港世茂房地产开发有限公司      同受一方控制                                                 1,381.78             -       1,381.78
上海容承企业管理有限公司          同受一方控制                                                 1,162.06        247.56       1,409.62
南京海峡城开发建设有限公司        同受一方控制                                                 1,153.20     -1,153.20              -
世茂天成物业服务集团有限公司      同受一方控制                                                 1,081.72      1,283.60       2,365.33
牡丹江睿智营销企划有限公司        同受一方控制                                                 1,109.59             -       1,109.59
泉州世茂瑞盈置业有限公司          同受一方控制                                                 1,099.90             -       1,099.90
天津世茂新领航置业有限公司        同受一方控制                                                 1,006.00          0.12       1,006.12
ModernProfessionalArchitectura
                                  同受一方控制                                                  900.70             -         900.70
lDesignLimited
龙岩上杭县荣誉房地产有限公司      同受一方控制                                                  875.04             -         875.04
泉州世茂新领域置业有限公司        同受一方控制                                                  595.08         -0.06         595.02

                                                                 32 / 220
                                                    2019 年年度报告


烟台世茂置业有限公司               同受一方控制                       581.92      106.91       688.83
上海世茂酒店管理有限公司           同受一方控制                       545.89     -545.89            -
厦门世茂新纪元置业有限公司         同受一方控制                       535.71      -54.03       481.68
福州世茂世源置业有限公司           同受一方控制                       533.44           -       533.44
上海世茂房地产有限公司             同受一方控制                       417.60        5.10       422.70
泉州台商投资区世茂汇盈置业有限
                                   同受一方控制                       416.95           -       416.95
公司
泉州聚龙华茂房地产有限公司         同受一方控制                       367.07       14.06       381.13
平潭海峡如意城开发建设有限公司     同受一方控制                       288.74           -       288.74
南昌世茂新纪元置业有限公司         同受一方控制                       288.29           -       288.29
漳州中世置业有限公司               同受一方控制                       286.14     -286.14            -
天津世茂新里程置业有限公司         同受一方控制                       270.70           -       270.70
苏州工业园区世茂湖滨置业有限公
                                     合营企业                         262.43     -262.43            -

福建世茂嘉年华房地产开发有限公
                                   同受一方控制                       244.14       -9.21       234.93

芜湖世茂房地产开发有限公司         同受一方控制                       205.64           -       205.64
南京世茂新领航置业有限公司         同受一方控制                       198.79       44.06       242.85
PerfectZoneInternationalLimite
                                   同受一方控制                       186.06           -       186.06
d
泉州台商投资区世茂悦盈置业有限
                                   同受一方控制                       177.83           -       177.83
公司
昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司     同受一方控制                       169.27           -       169.27
龙岩世茂嘉年华房地产开发有限公
                                   同受一方控制                       148.91           -       148.91

绍兴世茂置业有限公司               同受一方控制                       138.70           -       138.70
福州世茂新领域置业有限公司         同受一方控制                       132.93       -1.00       131.93
福州世茂悦盈置业有限公司           同受一方控制                       122.32           -       122.32
昆山世茂新发展置业有限公司         同受一方控制                       116.00           -       116.00
峰盈国际有限公司
(PeakGainInternationalLimited       母公司                           103.32        0.47       103.79

沈阳世茂新纪元置业有限公司         同受一方控制                       78.81       -78.81            -
福建龙人房地产开发有限公司         同受一方控制                       44.03         3.00        47.03
福州世茂新世纪房地产开发有限公
                                   同受一方控制                       38.69            -        38.69

上海世茂荃晟商业经营管理有限公
                                   同受一方控制                       31.60            -        31.60

FineTuneInvestmentsLimited         同受一方控制                       60.00        -30.00        30.00
南安世茂新里程置业有限公司         同受一方控制                       21.75             -        21.75
济南世茂新阳置业有限公司           同受一方控制                       20.32        -20.32            -
PeakCastleAssetsLimited            同受一方控制                        7.84             -         7.84
GranddayInternationalLimited       同受一方控制                        0.96             -         0.96
福州傲霖企业管理有限公司           同受一方控制                        0.50             -         0.50
上海轩帝投资管理有限公司           同受一方控制                        0.32             -         0.32
山东世盈置业有限公司               同受一方控制                        0.04         -0.04            -
深圳市创崇企业管理有限公司       公司子公司之股东                         -    129,065.61   129,065.61
长沙茂泓置业开发有限公司             合营公司                             -    111,083.79   111,083.79
杭州泰禾置业集团有限公司         公司子公司之股东                         -     43,222.62    43,222.62
昆明融创顺泽置业有限公司         公司子公司之股东                         -     40,504.79    40,504.79
北京饕餮小镇文化旅游发展有限公
                                 公司子公司之股东                         -    17,892.06    17,892.06

InnerPowerLimited                  同受一方控制                           -     9,948.28     9,948.28
上海翊宇投资管理有限公司           同受一方控制                           -     1,563.45     1,563.45
堆龙德庆区碧享企业管理有限公司   公司子公司之股东                         -       214.50       214.50
厦门祺翎企业管理有限公司           同受一方控制                           -        77.46        77.46
平潭碧桂共赢投资合伙企业(有限   公司子公司之股东                         -        36.47        36.47
                                                       33 / 220
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合伙)
国泰土地整理集团有限公司          同受一方控制                                             -               0.42          0.42
福州世茂世悦置业有限公司          同受一方控制                                             -               0.28          0.28
常熟茂辛置业有限公司              同受一方控制                                             -               0.18          0.18
吉安新盈房地产开发有限公司        同受一方控制                                             -               0.07          0.07
漳州世茂置业有限公司              同受一方控制                                             -               0.05          0.05
                      合计                       54,078.82 160,846.09 214,924.91 1,202,351.24 916,140.06 2,118,491.31
                                                 债权形成原因:长沙茂泓、无锡世茂、福州世茂瑞盈、济南世茂新纪元、山东世茂鲁坤、
                                                 济南骏茂、重庆捷程、玉林浩景、张家港新纪元、河北恒佑、重庆越洋系该合作项目开
              关联债权债务形成原因               发需要但报告期内不合并报表形成;
                                                 债务形成原因:公司控股方及其下属公司、公司合营及联营企业向公司无偿提供资金所
                                                 构成的应付债务。
                                                 债权对公司的影响:公司向长沙茂泓、无锡世茂、福州世茂瑞盈、济南世茂新纪元、山
                                                 东世茂鲁坤、济南骏茂、重庆捷程、玉林浩景、张家港新纪元、河北恒佑、重庆越洋提
                                                 供资金不会损害公司及股东的利益;
            关联债权债务对公司的影响
                                                 债务对公司的影响:公司控股方及其下属公司、公司合营及联营企业向公司无偿提供资
                                                 金,为公司日常经营提供支持;
                                                 公司将根据实际情况和资金需求状况,安排偿还债务及收回债权事宜。


               (五) 其他
               □适用        √不适用

               十五、重大合同及其履行情况
               (一)     托管、承包、租赁事项
               1、 托管情况
               □适用 √不适用

               2、 承包情况
               □适用 √不适用



               3、 租赁情况
               □适用 √不适用



               (二)     担保情况
               √适用 □不适用
                                                                                       单位:亿元币种:人民币
                                   公司对外担保情况(不包括对子公司的担保)
                                          担保发生                    担保是               是否               是否
              担保方与
                                   担保金 日期(协 担保 担保 担保 否已经 担保是 担保逾 存在                    为关 关联
      担保方 上市公司 被担保方
                                     额     议签署 起始日 到期日 类型 履行完 否逾期 期金额 反担               联方 关系
                的关系
                                              日)                       毕                   保               担保
    上海柠都 控股子公 济南骏茂房 9.675 2019/08/ 2019/1 2021/3 连带 否        否         0 是                  是   合营
    企业管理 司         地产开发有       11        1/8    /19    责任                                              公司
    有限公司            限公司                                   担保
    报告期内担保发生额合计(不包括对子公司的担保)                                                                 9.675
    报告期末担保余额合计(A)(不包括对子公司的担保)                                                              9.675
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                                    公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计                                                                         8
报告期末对子公司担保余额合计(B)                                                                   33.85
                                 公司担保总额情况(包括对子公司的担保)
担保总额(A+B)                                                                                     43.53

担保总额占公司净资产的比例(%)                                                                       17.15
其中:
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额(C)                                                        0
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供                                                      16.525
的债务担保金额(D)
担保总额超过净资产50%部分的金额(E)                                                                   0
上述三项担保金额合计(C+D+E)                                                                      16.525
未到期担保可能承担连带清偿责任说明                /
担保情况说明
         1、公司全资子公司济南世茂置业有限公司向华泰资产管理有限公司办理金额为人民
         币 150,000 万元,期限为 5 年的借款,公司为该借款提供人民币 150,000 万元连带责
         任保证担保。截至报告期末,该借款余额为 150,000 万元,相关担保尚未结束。
         2、公司全资子公司上海杏熙投资咨询有限公司向中国工商银行厦门禾山支行办理金
         额为人民币 40,000 万元,期限为 5 年的借款,公司为该借款提供人民币 40,000 万元
         连带责任保证担保。截至报告期末,该借款余额为 28,500 万元,相关担保尚未结束。
         3、公司全资子公司苏州工业园区世茂湖滨置业有限公司向中泰信托有限责任公司办
         理金额为人民币 100,000 万元,期限为 3 年的借款,公司为该借款提供人民币 100,000
         万元连带责任保证担保。截至报告期末,该借款余额为 80,000 万元,相关担保尚未
         结束。
         4、公司全资子公司昆山世茂华东商城有限公司向江苏银行苏州分行办理金额为人民
         币 40,000 万元,期限为 10 年的借款,公司全资子公司昆山世茂房地产开发有限公司
         为该借款提供人民币 40,000 万元连带责任保证担保。截至报告期末,该借款余额为
         40,000 万元,相关担保尚未结束。
         5、公司全资子公司昆山世茂华东商城有限公司向浙商银行上海分行办理金额为人民
         币 40,000 万元,期限为 10 年的借款,公司为该借款提供人民币 40,000 万元连带责
         任保证担保。截至报告期末,该借款余额为 40,000 万元,相关担保尚未结束。
         6、公司合营公司济南骏茂房地产开发有限公司向光大兴陇信托有限责任公司办理金
         额为人民币 193,500 万元,期限为 1.5 年的借款,公司控股子公司上海柠都企业管理
         有限公司为为该借款提供人民币 96,750 万元连带责任保证担保。截至报告期末,该
         借款余额为 193,500 万元,相关担保尚未结束。
         (三)      委托他人进行现金资产管理的情况
         1.     委托理财情况
         (1) 委托理财总体情况
         √适用      □不适用
                                                                         单位:万元币种:人民币
               类型     资金来源              发生额            未到期余额     逾期未收回金额
         资产管理计划 自有资金                             0          24,000                   0

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      其他情况
      □适用 √不适用

      (2) 单项委托理财情况
      √适用        □不适用
                                                                                单位:万元币种:人民币
                                                                         报
                                                                         酬                实际                   未来是
                                    委托理   委托理       资金                年化                实际   是否经
             委托理     委托理财                                  资金   确                收益                   否有委
 受托人                             财起始   财终止       来源                收益率              收回   过法定
             财类型       金额                                    投向   定                或损                   托理财
                                      日期   日期                                                 情况     程序
                                                                         方                  失                   计划
                                                                         式
财通基金   资产管       24,000.00   2016/3   2020/12     自有    资产    /             /      /   /      是       是
管理有限   理计划                   /14      /26         资金    管理
公司                                                             计划


      其他情况
      □适用 √不适用

      (3) 委托理财减值准备
      □适用        √不适用

      2.     委托贷款情况
      (1) 委托贷款总体情况
      □适用 √不适用
      其他情况
      □适用 √不适用

      (2) 单项委托贷款情况
      □适用 √不适用
      其他情况
      □适用 √不适用

      (3) 委托贷款减值准备
      □适用        √不适用

      3.     其他情况
      □适用        √不适用

      (四)       其他重大合同
      □适用        √不适用

      十六、其他重大事项的说明
      □适用 √不适用
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十七、积极履行社会责任的工作情况
(一)       上市公司扶贫工作情况
□适用 √不适用

(二)     社会责任工作情况
□适用      √不适用

(三)     环境信息情况
1.     属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用

2.     重点排污单位之外的公司的环保情况说明
□适用 √不适用

3.     重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明
□适用 √不适用

4.     报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用

(四)     其他说明
□适用      √不适用

十八、可转换公司债券情况
□适用 √不适用


                        第六节    普通股股份变动及股东情况


一、 普通股股本变动情况
(一)    普通股股份变动情况表
1、 普通股股份变动情况表
报告期内,公司普通股股份总数及股本结构未发生变化。

2、 普通股股份变动情况说明
□适用      √不适用
3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响(如有)
□适用      √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用      √不适用
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          (二)   限售股份变动情况
          □适用 √不适用
          二、 证券发行与上市情况
          (一)截至报告期内证券发行情况
          □适用 √不适用
          截至报告期内证券发行情况的说明(存续期内利率不同的债券,请分别说明):
          □适用 √不适用

          (二)公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
          □适用     √不适用

          (三)现存的内部职工股情况
          □适用 √不适用
          三、 股东和实际控制人情况
          (一) 股东总数
          截止报告期末普通股股东总数(户)                                                      53,669
          年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户)                                        53,213

          (二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东(或无限售条件股东)持股情况表
                                                                                              单位:股
                                           前十名股东持股情况
                                                                    持有有    质押或冻结情况
     股东名称             报告期内增                      比例      限售条                              股东
                                        期末持股数量                         股份
     (全称)                 减                          (%)       件股份             数量             性质
                                                                      数量   状态
峰盈国际有限公司                    0   1,640,520,000    43.73          0     无              0 境外法人
西藏世茂企业发展有                  0     704,216,653    18.77          0           195,000,000 境内非国
                                                                             质押
限公司                                                                                          有法人
上海世茂投资管理有        30,769,602     242,449,602         6.46       0           211,680,000 境内非国
                                                                             质押
限公司                                                                                          有法人
香港中央结算有限公        80,548,330     121,379,225         3.24       0                     0 境外法人
                                                                              无

中国证券金融股份有                  0     61,489,749         1.64       0                       0 未知
                                                                              无
限公司
中央汇金资产管理有                  0     49,463,540         1.32       0                       0 国有法人
                                                                              无
限责任公司
上海市黄浦区国有资                  0     43,173,459         1.15       0                       0 国有法人
                                                                              无
产监督管理委员会
上海浦东国有资产投                  0     21,670,740         0.58       0                       0 国有法人
                                                                              无
资管理有限公司
全国社保基金四一八     -11,698,094        14,875,322         0.40       0                       0 其他
                                                                              无
组合

                                                  38 / 220
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中国农业银行股份有        -2,121,212        13,957,432         0.37   0               0 其他
限公司-中证 500 交
                                                                          无
易型开放式指数证券
投资基金
                                     前十名无限售条件股东持股情况
                                   持有无限售条件流通股的               股份种类及数量
          股东名称
                                             数量                  种类                数量
峰盈国际有限公司                             1,640,520,000     人民币普通股         1,640,520,000
西藏世茂企业发展有限公司                       704,216,653     人民币普通股            704,216,653
上海世茂投资管理有限公司                       242,449,602     人民币普通股            242,449,602
香港中央结算有限公司                           121,379,225     人民币普通股            121,379,225
中国证券金融股份有限公司                         61,489,749    人民币普通股             61,489,749
中央汇金资产管理有限责任公
                                                49,463,540     人民币普通股              49,463,540

上海市黄浦区国有资产监督管
                                                43,173,459     人民币普通股              43,173,459
理委员会
上海浦东国有资产投资管理有
                                                21,670,740     人民币普通股              21,670,740
限公司
全国社保基金四一八组合                          14,875,322     人民币普通股              14,875,322
中国农业银行股份有限公司-
中证 500 交易型开放式指数证券                   13,957,432     人民币普通股              13,957,432
投资基金
上述股东关联关系或一致行动       峰盈国际、世茂企业、世茂投资为受同一控制下的企业,与上述其他 7
的说明                           名无限售条件流通股股东之间不存在关联关系或一致行动人的情况。公
                                 司未知其他 7 名无限售条件流通股之间是否存在股东关联关系或一致行
                                 动人的情况。
             注: 公司第三大股东上海世茂投资管理有限公司计划在 2019 年 12 月 25 日起 6 个月
             内,通过集中竞价交易方式增持公司股份,累计增持比例不低于公司总股本的 0.45%,
             不超过公司总股本的 5%,截止 2020 年 3 月 13 日, 上海世茂投资管理有限公司已通过
             上海证券交易所集中竞价交易系统累计增持公司股票 103,471,002 股,占公司总股本
             的比例为 2.76%

           前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
           □适用 √不适用

           (三)    战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
           □适用 √不适用
           四、 控股股东及实际控制人情况
           (一) 控股股东情况
           1      法人
           √适用 □不适用
           名称                               峰盈国际有限公司
           单位负责人或法定代表人             许世坛
                                                    39 / 220
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  成立日期                   2006 年 12 月 13 日
  主要经营业务               投资控股
  报告期内控股和参股的其他境 无
  内外上市公司的股权情况
  其他情况说明

  2   自然人
  □适用 √不适用
  3   公司不存在控股股东情况的特别说明
  □适用     √不适用

  4   报告期内控股股东变更情况索引及日期
  □适用     √不适用
  5   公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
  □适用     √不适用



  (二) 实际控制人情况
  1   法人
  □适用 √不适用
  2   自然人
  √适用 □不适用
姓名                           许荣茂
国籍                           中国香港
是否取得其他国家或地区居留权   是
主要职业及职务                 现任公司第八届董事会董事长、世茂集团董事局主
                               席,全国政协常务委员,中国侨商联合会会长等职务。
过去 10 年曾控股的境内外上市公 世茂股份、世茂房地产
司情况



  3   公司不存在实际控制人情况的特别说明
  □适用     √不适用

  4   报告期内实际控制人变更情况索引及日期
  □适用     √不适用

  5   公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
  √适用     □不适用



                                           40 / 220
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6   实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用   √不适用

(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用   √不适用

五、 其他持股在百分之十以上的法人股东
√适用 □不适用
                                                   单位:万元币种:人民币
             单位负责人                                      主要经营业务
                                        组织机构
法人股东名称 或法定代表    成立日期                注册资本 或管理活动等
                                          代码
                  人                                              情况
                                                             房地产开发、
西藏世茂企业              2000 年 6 月
             许世坛                    63176856-9 10,172.36 经营、物业管
发展有限公司              22 日
                                                             理等
情况说明     截至报告期末,西藏世茂企业发展有限公司持有公司 18.77%的股份,
             为公司第二大股东,许荣茂先生控股的世茂房地产控股有限公司
             (0813.HK)持有西藏世茂企业发展有限公司 50.85%的股权。



六、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用


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                           2019 年年度报告



                  第七节      优先股相关情况

□适用 √不适用




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                                              第八节        董事、监事、高级管理人员和员工情况
       一、持股变动情况及报酬情况
       (一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
       √适用 □不适用
                                                                                                                                        单位:股
                                                                                                        年度内             报告期内从公   是否在公司
                                年                                                年初持      年末持    股份增    增减变   司获得的税前   关联方获取
 姓名       职务(注)     性别         任期起始日期         任期终止日期
                                龄                                                  股数        股数    减变动    动原因   报酬总额(万       报酬
                                                                                                          量                   元)
许荣茂      董事长       男     69   2018 年 5 月 23 日 2021 年 5 月 22 日                0         0         0                                    是
许薇薇      副董事长     女     44   2018 年 5 月 23 日 2021 年 5 月 22 日                0         0         0                                    否
许世坛      董事         男     42   2018 年 5 月 23 日 2021 年 5 月 22 日                0         0         0                                    是
            董事、总
刘赛飞                   男     58   2018 年 5 月 23 日 2021 年 5 月 22 日                0         0        0                   319.92           否
            裁
高聪        董事         男     51   2018 年 5 月 23 日   2021 年 5 月 22 日            0           0        0                                    否
吴泗宗      独立董事     男     67   2018 年 5 月 23 日   2021 年 5 月 22 日            0           0        0                    12.00           否
李大沛      独立董事     男     65   2018 年 5 月 23 日   2021 年 5 月 22 日            0           0        0                    12.00           否
徐士英      独立董事     女     71   2018 年 5 月 23 日   2021 年 5 月 22 日            0           0        0                    12.00           否
史慧珠      独立董事     女     67   2018 年 5 月 23 日   2021 年 5 月 22 日            0           0        0                    12.00           否
汤沸        监事长       女     49   2018 年 5 月 23 日   2021 年 5 月 22 日            0           0        0                                    是
孙岩        监事         男     39   2018 年 5 月 23 日   2021 年 5 月 22 日            0           0        0                                    是
冯沛婕      监事         女     47   2018 年 5 月 23 日   2021 年 5 月 22 日            0           0        0                                    是
董静        职工监事     女     41   2018 年 5 月 23 日   2021 年 5 月 22 日       10,878      10,878        0                    71.47           否
周一飞      职工监事     女     36   2018 年 5 月 23 日   2021 年 5 月 22 日            0           0        0                    74.60           否
            副总裁兼
张杰                     男     42   2018 年 5 月 23 日 2021 年 5 月 22 日        882,000     882,000        0                   154.85           否
            首席财务


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              官
吴凌华        副总裁   男    46    2018 年 5 月 23 日 2021 年 5 月 22 日              0         0   0             301.19              否
              董事会秘
俞峰                   男    44    2018 年 5 月 23 日 2021 年 5 月 22 日              0         0   0              64.35              否
              书
 合计             /      /     /           /                  /               892,878     892,878   0   /      1,034.38        /


         姓名                                                       主要工作经历
       许荣茂       许荣茂先生,69 岁,工商管理硕士,现任本公司第八届董事会董事长,世茂房地产控股有限公司董事局主席。此外,许
                    先生还担任全国政协常务委员,中国侨商联合会会长,中华海外联谊会副会长,香港新家园协会董事会主席兼创会会长、
                    香港侨界社团联会主席、全球反独促统大会荣誉主席、中华红丝带基金执行理事长、上海市侨商会会长等职务。
       许薇薇       许薇薇女士,44 岁,毕业于澳大利亚悉尼麦格里大学商业系会计专业,具有澳大利亚注册会计师资格,现任公司第八届
                    董事会副董事长、世茂国际控股有限公司董事局副主席兼总裁,历任公司第五届、第六届、第七届董事会副董事长、公
                    司总裁,兼任北京市政协委员、北京市海外联谊会理事、中国侨联青年委员会委员。
       许世坛       许世坛先生,42 岁,工商管理硕士,现任公司第八届董事会董事、世茂房地产控股有限公司董事局副主席、总裁,上海
                    世茂建设有限公司董事长兼总裁;历任海外投资集团(澳洲)有限公司销售总监,香港世茂集团销售总监、执行董事,
                    香港世茂房地产控股有限公司执行董事、常务副总裁。此外,许世坛先生还担任上海市政协委员、香港新家园协会会长、
                    全国工商联房地产商会副会长、上海市国际商会会长、上海市工商联执行委员等众多社会职务。
       刘赛飞       刘赛飞先生,58 岁,毕业于澳洲西悉尼大学工程管理系,硕士学历。现任公司第八届董事会董事、总裁,历任澳大利亚
                    JohnL.SilbertPartnership 建 筑师 , 新加坡 建 筑师 8000 建筑事 务 所项 目负 责 人, ShanghaiMerryLandCo.Ltd. 及
                    CRGContractorsDte 负责人,世茂房地产控股有限公司执行董事兼副总裁,世茂房地产控股有限公司非执行董事,世茂
                    旅游有限公司总裁,本公司第七届董事会董事、公司总裁。
       高聪         高聪先生,51 岁,大学学历,高级经济师;现任公司第八届董事会董事,上海南房(集团)有限公司资产管理部经理,
                    历任上海金鸿物业发展公司财务主办,上海桃苑度假中心总经理助理、副总经理、总经理等职务。
       吴泗宗       吴泗宗先生,67 岁,硕士研究生学历,同济大学教授、博士生导师。现任公司第八届董事会独立董事,兼任中国市场学
                    会常务理事、上海市市场营销学会副会长,上海冠宗投资管理有限公司执行董事兼总经理,莱蒙国际集团有限公司(股
                    票代码:HK3688)独立非执行董事,安徽万朗磁塑股份有限公司独立董事,开曼丽丰股份有限公司(股票代码:4137.TW)


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         董事。历任江西财经大学经济管理系教研室主任、系副主任、系党总支书记,同济大学经济与管理学院经贸系主任、副
         院长、党委书记。
李大沛   李大沛先生,65 岁,上海财经大学会计本科,厦门大学工商管理研究生,高级经济师;现任公司第八届董事会独立董事,
         上海锦江国际旅游股份有限公司第八届董事会独立董事,历任上海水泥集团公司财务部经理,上海证券交易所总监助理
         等职务。
徐士英   徐士英女士,71 岁,上海财经大学经济学本科,澳门科技大学经济管理硕士,中南大学管理工程与科学博士;现任公司
         第八届董事会独立董事,上海加冷松芝汽车空调股份有限公司(股票代码:SZ002454)独立董事;历任上海市萃众毛巾
         厂计划科职员,华东政法大学教授等职务。
史慧珠   史慧珠女士,67 岁,上海财经大学工业会计大专,注册会计师;现任公司第八届董事会独立董事,上海立远会计师事务
         所审计;历任交通银行上海分行督察、上海光华会计师事务所有限公司总师等职务。
汤沸     汤沸女士,49 岁,工商管理硕士;现任公司第八届监事会监事长、世茂房地产控股有限公司执行董事兼集团财务管理中
         心负责人,历任中国银行香港有限公司稽核组长和主稽人、世茂房地产控股有限公司副总裁兼财务总监。
冯沛婕   冯沛婕女士,47 岁,中南政法学院(现中南财经政法大学)经济法系本科,现任公司第八届监事会监事、世茂房地产控
         股有限公司助理总裁兼法律事务中心负责人,历任美国莎莉集团(SaraLeeCorporation)中国总部法律负责人,湖北正
         信律师事务所律师。
孙岩     孙岩先生,39 岁,硕士学历,中国注册会计师,现任公司第八届监事会监事、世茂房地产控股有限公司助理总裁兼审计
         与信息管理中心负责人、上海飞凯光电材料股份有限公司(股票代码:SZ300398)独立董事;历任普华永道中天会计师事
         务所有限公司审计部高级经理。
董静     董静女士,41 岁,东华大学管理学院毕业,现任公司第八届监事会监事、行政管理部副总监,公司工会主席;历任上海
         世茂建设有限公司行政采购部副经理、公司行政采购部副经理、经理。
周一飞   周一飞女士,36 岁,南京理工大学人力资源管理学士,香港大学 MBA 工商管理硕士,国家二级心理咨询师、国家二级人
         力资源管理师、国家薪酬绩效管理师、高级企业 EAP 执行师,现任公司人力资源部助理总监;历任公司人力资源部副经
         理、经理、高级经理。
张杰     张杰先生,42 岁,复旦大学会计硕士,中国注册会计师,现任公司副总裁、首席财务官;历任公司财务总监、内审总监,
         上海上会会计师事务所项目经理,安永华明会计师事务所审计经理。
吴凌华   吴凌华先生,46 岁,南京大学经济法硕士,现任公司副总裁;历任华润置地有限公司商业地产事业部常务副总经理,华
         润置地(南宁)有限公司副总经理,华润(深圳)有限公司华润中心总经理。


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俞峰         俞峰先生,44 岁,毕业于立信会计高等专科学校,现任公司第八届董事会董事会秘书,历任上海世茂股份有限公司财务
             经理、财务负责人兼证券事务代表。

其它情况说明
□适用 √不适用

(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
(一) 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
    任职人员姓名                股东单位名称               在股东单位担任的职务         任期起始日期       任期终止日期
许荣茂                    世茂房地产控股有限公司      董事局主席                     2004-11           至今
许荣茂                    西藏世茂企业发展有限公司    董事                           2000-06           至今
许荣茂                    峰盈国际有限公司            董事                           2007-01           至今
许世坛                    世茂房地产控股有限公司      董事局副主席、总裁             2008-04           至今
许世坛                    峰盈国际有限公司            董事                           2007-01           至今
汤沸                      世茂房地产控股有限公司      执行董事兼集团财务管理中心负   2009-01           至今
                                                      责人
冯沛婕                    世茂房地产控股有限公司      助理总裁兼法律事务中心负责人   2009-01           至今
孙岩                      世茂房地产控股有限公司      助理总裁兼审计与信息管理中心   2011-01           至今
                                                      负责人
在股东单位任职情况
的说明




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(二) 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
            任职人员姓名                              其他单位名称                         在其他单位担任的职务
许荣茂                                 全国政协                                    常务委员
许荣茂                                 中国侨商联合会                              会长
许薇薇                                 世茂国际控股有限公司                        董事局副主席兼总裁
许世坛                                 上海市政协                                  委员
高聪                                   上海南房(集团)有限公司                    资产管理部经理
吴泗宗                                 上海冠宗投资管理有限公司                    执行董事兼总经理
吴泗宗                                 莱蒙国际集团有限公司                        独立非执行董事
吴泗宗                                 安徽万朗磁塑股份有限公司                    独立董事
吴泗宗                                 开曼丽丰股份有限公司                        董事
李大沛                                 上海锦江国际旅游股份有限公司                独立董事
徐士英                                 上海松芝加冷汽车空调股份有限公司            独立董事
史慧珠                                 上海立远会计师事务所                        审计
孙岩                                   上海飞凯光电材料股份有限公司                独立董事
在其他单位任职情况的说明



三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报酬的决策     董事、监事的报酬由股东大会决定,高级管理人员的报酬由公司薪酬与考核委员会考核,董
程序                                   事会决定独立董事的津贴标准由股东大会审议通过。
董事、监事、高级管理人员报酬确定依     参照本地区、同行业上市公司的薪资水平情况,并结合公司经营业绩完成情况和董事、监事
据                                     和高管的考核情况,最终由董事会确定。
董事、监事和高级管理人员报酬的实际     董事会根据公司统一的薪酬管理制度及董事会薪酬与考核委员会年度考核情况,确定本年度
支付情况                               在公司受薪的董事、监事和高级管理人员报酬标准并逐月支付报酬独立董事津贴按季支付。


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报告期末全体董事、监事和高级管理人 1,034.38 万元
员实际获得的报酬合计




四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
□适用 √不适用
五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用




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六、母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量                                                   31
主要子公司在职员工的数量                                            2,287
在职员工的数量合计                                                  2,318
母公司及主要子公司需承担费用的离退                                      0
休职工人数
                              专业构成
            专业构成类别                             专业构成人数
              生产人员                                                  0
              销售人员                                                261
              技术人员                                              1,731
              财务人员                                                183
              行政人员                                                143



                    合计                                            2,318
                                     教育程度
                教育程度类别                          数量(人)
硕士及以上                                                            235
本科                                                                1,023
大专                                                                  570
大专以下                                                              490
                    合计                                            2,318



(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
    公司所倡导的薪酬政策为确保员工在公平的绩效考核基础上,同时充分考虑市场
因素,激励广大员工努力工作,并使每一位为公司发展积极努力、有效工作的员工都
能得到一份与其相适应的劳动报酬我公司每年定期参加行业薪酬调研,适时调整薪酬
架构,争取保持我司薪资水平的合理性、公平性和竞争性。

(三) 培训计划
√适用 □不适用
    针对高管,引入知名咨询公司开展高层管理人员领导力开发课程,积极参与高端
行业论坛与交流,组织各类商务考察活动,进一步提升公司核心人才的管理能力;
    针对中层管理人员,开展中层领导力开发及培训课程,打造关键人才继任计划,
培养公司的中坚力量;优秀中层管理人员担任公司资深内训师,建立股份公司核心专
业课程体系,开展内训师授课;


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                               2019 年年度报告



    针对基层员工的培训,重点关注专业技能及执行力培训、提供良好的职业发展规
划,作为公司未来的储备力量。

(四) 劳务外包情况
√适用 □不适用
劳务外包的工时总数                                                  3,894
劳务外包支付的报酬总额                                            181,369



七、其他
□适用     √不适用



                           第九节      公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
    公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《上海证券交易所
股票上市规则》等法律法规的规定及其他相关要求,建立了较为科学的公司治理结构,
并不断完善各项制度公司的权力机构、决策机构、监督机构、经营管理层按照《公司
章程》责权明晰,各行其事,运作规范公司董事会认为公司治理结构的实际情况符合
《上市公司治理准则》的要求。
    (一)对照上市公司治理规范性文件的情况说明
    报告期内,公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》及有关法
律、法规的要求,不断规范公司治理和经营行为,进一步完善公司“三会”运作,切
实维护公司股东及利益相关者的合法权益。
    报告期内,公司不断完善与投资者的沟通工作,妥善安排投资者的咨询和来访依
法履行信息披露义务,确保信息披露真实、及时、准确、完整,切实维护全体股东利
益。
    公司治理是一项长期的系统工作,公司将一如既往积极根据有关规定及时完善公
司制度建设,持续提高公司治理水平和规范运作意识,促进公司持续、健康、稳定发
展。
    (二)关于股东与股东大会
    报告期内,公司共召开 1 次年度股东大会、2 次临时股东大会公司股东大会的召
集和召开等相关程序符合《公司章程》及《股东大会议事规则》的相关规定。
    公司平等对待所有股东,确保股东能充分行使其权利,保护其合法权益,确保参
加股东大会的股东能够合法行使表决权及发言权。
    公司股东大会对关联交易严格按照规定程序进行,关联股东在表决时均予以回避;
公司保证关联交易符合公开、公平、公正、合理的原则,并对定价依据及相关信息予
以充分披露。
    (三)关于控股股东与上市公司的关系



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                                2019 年年度报告



    公司与控股股东及其关联企业在人员、资产、机构、财务和业务等方面完全分开,
保证了公司具有独立完整的业务及自主经营能力;公司控股股东能够严格遵守对公司
作出的避免相互之间同业竞争的承诺。
    公司的董事会、监事会及其他内部机构独立运作,公司的重大决策由股东大会和
董事会依法作出,控股股东未直接或间接干预公司的决策和经营活动控股股东对公司
董事、监事候选人的提名,严格遵循法律、法规和公司章程规定的条件和程序。

    (四)关于董事与董事会
    报告期内,公司董事会认真履行有关法律、法规和公司章程规定的职责,积极听
取公司管理层工作汇报,为科学决策提供坚实基础,确保公司遵守法律、法规和公司
章程的规定,公平对待所有股东,并关注其他利益相关者的利益。
    公司董事严格遵守其公开做出的承诺,忠实、诚信、勤勉地履行职责,积极主动
及时地了解公司经营情况,以认真负责的态度出席董事会,对所议事项表达明确的意
见独立董事恪尽职守,认真履行职责,继续在公司发展战略、重大经营事项决策、内
部制度建设等方面发表独立意见并提出建设性的建议。
    报告期内,公司董事会专业委员会充分发挥专业职能,为董事会科学决策提供建
设性意见和建议通过与公司财务部门、会计师事务所的沟通与协调,充分发挥审计委
员会在定期报告相关工作中的监督作用;通过与公司管理层的沟通与协调,以及对公
司高级管理人员候选人任职资格和条件的审查,充分发挥提名委员会在公司决策机构
人员组成相关方面的监督作用;通过与公司人力资源部的沟通与协调,充分发挥薪酬
与考核委员会在高级管理人员薪酬决策工作中的作用。
    (五)关于监事和监事会
    报告期内,监事会能够本着对股东负责的精神,严格按照法律、法规及《公司章
程》的规定规范运作公司监事能够认真履行职责,对公司财务状况及董事和高级管理
人员履行职责的合法、合规性进行监督除监事会日常工作之外,监事会全程列席公司
董事会会议,及时全面地掌握公司重大经营情况和决策情况,有效地对董事会和管理
层进行监督。
    (六)关于相关利益者
    公司能够充分尊重和维护银行及其他债权人、职工、业主等其他利益相关者的合
法权益,共同推动公司经营持续、稳定地发展。
    (七)关于信息披露与透明度
    公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上海证券交易所股票上市规则》和《公
司章程》的规定,真实、准确、完整、及时地披露信息。
    公司通过接待股东来访和咨询、开通投资者热线电话等方式增强信息披露透明度;
通过《上海证券报》、《证券日报》和公司官方网站及时公告公司经营信息,确保所
有股东有平等获得信息的机会公司还通过不定期举行投资者沟通交流会、项目考察活
动等互动方式,推动投资者关系管理工作,增强投资者对公司的理解和信任。
    (八)内幕知情人登记管理相关情况
    公司已制订了《内幕信息知情人登记管理制度》公司不存在内幕信息知情人在影
响公司股价的重大敏感信息披露前利用内幕信息买卖公司股份的情况。

公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异;如有重大差异,应当说明
原因
□适用 √不适用
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                                       2019 年年度报告




二、股东大会情况简介
                                      决议刊登的指定网站               决议刊登的披露日
     会议届次               召开日期
                                          的查询索引                           期
2018 年年度股东大 2019 年 5 月 21 日 上海证券交易所网站                2019 年 5 月 22 日
会                                   www.sse.com.cn
2019 年第一次临时 2019 年 7 月 17 日 上海证券交易所网站                2019 年 7 月 18 日
股东大会                             www.sse.com.cn
2019 年第二次临时 2019 年 9 月 20 日 上海证券交易所网站                2019 年 9 月 21 日
股东大会                             www.sse.com.cn

股东大会情况说明
□适用 √不适用

三、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
                                                                                参加股东
                                        参加董事会情况
                                                                                大会情况
          是否
 董事             本年应                                            是否连续
          独立                亲自     以通讯        委托                       出席股东
 姓名             参加董                                     缺席   两次未亲
          董事                出席     方式参        出席                       大会的次
                  事会次                                     次数   自参加会
                              次数     加次数        次数                           数
                    数                                                  议
许荣茂   否            11       11           10          0      0   否                  0
许薇薇   否            11       11           10          0      0   否                  0
许世坛   否            11       11           10          0      0   否                  0
刘赛飞   否            11       11           10          0      0   否                  3
高聪     否            11       11           10          0      0   否                  0
吴泗宗   是            11       11           10          0      0   否                  3
李大沛   是            11       11           10          0      0   否                  3
徐士英   是            11       11           10          0      0   否                  2
史慧珠   是            11       11           10          0      0   否                  3

连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用

年内召开董事会会议次数                          11
其中:现场会议次数                              1
通讯方式召开会议次数                            10
现场结合通讯方式召开会议次数                    0

(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用

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(三) 其他
□适用      √不适用

四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议,存在异议事项的,
    应当披露具体情况
√适用 □不适用
    (一)董事会下设的审计委员会相关工作制度的建立健全情况、主要内容以及履
职情况汇总报告根据公司《董事会审计委员会工作细则》的规定,审计委员会对公司
2018 年度经营目标完成情况、年度财务报告、会计师事务所从事审计工作的情况及关
联交易等工作进行了检查,具体情况如下:

    1、2019 年 1 月 25 日,公司董事会审计委员会召开了第八届审计委员会 2019 年
第一次会议,并发表以下审阅意见:
    (1)对公司提交的 2018 年财务报告的审阅意见
    会议审议了公司编制的 2018 年度财务报表及《2018 年度财务会计报表说明》
    与会委员认为:公司能够按照国家有关会计制度、准则和公司相关会计政策编制
2018 年财务报告;公司编制的财务会计报告基本反映了公司 2018 年 12 月 31 日的财
务状况以及 2018 年度的经营成果;同意将公司编制的 2018 年财务报告提交负责公司
年报审计的会计师事务所审计。
    (2)对会计师事务所提交的 2018 年度审计工作计划的审阅意见
    会议审议了上会会计师事务所(特殊普通合伙)提交的对公司 2018 年度审计的工
作计划,并对审计计划进行审查。
    在审查审计工作计划过程中,审计委员会对上会会计师事务所(特殊普通合伙)拟
安排参加审计人员的专业胜任能力、独立性等方面进行了审核,对审计计划提出的审
计风险评估、重点审计内容、采取的审计策略等方面进行了讨论,对审计时间安排进
行了沟通与会委员认为,同意上会会计师事务所(特殊普通合伙)提交的 2018 年度审
计工作计划,公司 2018 年度审计工作遵照上述工作计划执行。
    2、2019 年 3 月 12 日,公司第八届董事会审计委员会 2019 年第二次会议在公司
会议室召开,并发表以下审阅意见:
    (1)对会计师事务所提交的公司 2018 年财务报告审计意见的审阅意见
    会议审议了由上会会计师事务所(特殊普通合伙)提交的有关公司 2018 年财务报
告审计意见。
    与会委员认为:上会会计师事务所(特殊普通合伙)能够按照本年度财务报告审计
计划完成审计工作,如期出具了《公司 2018 年度财务报表的审计意见》;能够按照
中国注册会计师审计准则执行审计工作;审计程序符合相关规定的要求;对公司提交
的《2018 年财务报告》进行了客观和公正的评价。
    审计委员会同意将经上会会计事务所(特殊普通合伙)审计的《公司 2018 年财务
报告》提交公司董事会会议审议。
    (2)对上会会计师事务所(特殊普通合伙)从事公司 2018 年审计工作的总结报告
及对公司聘请 2019 年会计师事务所的意见


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    经对上会会计师事务所(特殊普通合伙)从事公司 2018 年审计工作的检查,我们
认为,该事务所在从事公司 2018 年各项审计工作中,能够遵守职业道德规范,按照
中国注册会计师审计准则执行审计工作,相关审计意见客观和公正。
    为此,建议公司继续聘请上会会计师事务所(特殊普通合伙)为公司 2019 年度会
计师事务所。
    (3)对公司提交的 2018 年内控评价报告的审阅意见
    会议审议了由公司提交的 2018 年内控评价报告。
    与会委员认为:公司根据《企业内部控制基本规范》及其配套指引的规定和其他
内部控制监管要求,并且结合公司内部控制制度和评价办法,在内部控制日常监督和
专项监督的基础上出具了公司 2018 年内控评价报告,该报告真实反映了公司 2018 年
内部控制工作情况。
    审计委员会同意将公司提交的公司 2018 年内控评价报告提交公司董事会会议审
议。
    3、2019 年 4 月 24 日,公司董事会审计委员会召开了第八届审计委员 2019 年第
三次会议,会议主要审议了公司编制的 2019 年第一季度财务报表,并对公司提交的
2019 年第一季度财务报表发表了审阅意见:
    与会委员认为:公司财务报表编制符合《企业会计准则》及其相关规定,会计报
表的数据基本反映了 2019 年第一季度公司财务状况同意将上述报表提交公司董事会
审议。
    4、2019 年 8 月 15 日,公司董事会审计委员会召开了第八届审计委员 2019 年第
四次会议,会议审议了公司编制的 2019 年半年度财务报表,并对公司所提交的 2019
年半年度财务报表发表了审阅意见:
    公司财务报表编制符合《企业会计准则》及其相关规定,会计报表的数据基本反
映了 2019 年半年度公司财务状况同意将上述报表提交公司董事会审议。
    5、2019 年 10 月 25 日,公司董事会审计委员会召开了第八届审计委员 2019 年第
五次会议,会议审议了公司编制的 2019 年三季度财务报表,并对会计师事务所提交
的公司 2019 年三季度财务报表发表了审阅意见:
    与会委员认为:公司财务报表编制符合《企业会计准则》及其相关规定,会计报
表的数据基本反映了 2019 年三季度公司财务状况同意将上述报表提交公司董事会审
议。
    6、2019 年 5 月 31 日,公司审计委员会关于向关联方出售 New Frontier
Corporation 股票的关联交易的书面审核意见:
    公司全资子公司欣择有限公司向 Brave Peak Limited 转让其所持的 New Frontier
Corporation 150 万股普通股及 75 万份认股权证,转让价格为 1530 万美元。本次交
易价格由具有证券、期货相关业务资格的中介机构出具的评估结果确定。
    审计委员会委员认为:本次关联交易严格按照有关法律程序进行,符合相关法律
法规及《公司章程》的规定,不存在损害公司及中小股东利益的情形。本委员会同意
本次关联交易事项,建议公司董事赞成本次关联交易。
    7、2019 年 8 月 21 日,公司审计委员会关于公司收购天津中民爱普城市建设发展
有限公司 50%股权暨与关联方共同投资关联交易的书面审核意见:
     公司控股子公司上海奧宸企业管理有限公司将收购重庆建普城市建设发展有限
公司所持有的天津中民爱普城市建设发展有限公司 50%股权。
     天津中民爱普城市建设发展有限公司持有重庆越洋房地产开发有限公司 90%股权
和重庆捷程置业有限公司 90%股权。重庆越洋房地产开发有限公司享有重庆市江北区
                                    54 / 220
                                2019 年年度报告



江北城 B19-3 号、B19-4 号、B20-1 号地块的土地使用权及其开发建设权益,重庆捷
程置业有限公司享有重庆市渝中区两路口菜市场 C11-1 地块的土地使用权及其开发建
设权益。
     经双方协商同意,上海奧宸企业管理有限公司本次交易所对应的股权的交易对价
合计为人民币 1,030,000,000.00 元。其中股权对价为人民币 556,312,890.96 元,上
海奧宸企业管理有限公司向天津中民爱普城市建设发展有限公司提供股东借款人民
币 473,687,109.04 元。
     本次收购交易事项构成与关联方共同投资的关联交易,相关关联交易金额为公司
持有上海奧宸企业管理有限公司 51%股权对应出资金额人民币 525,300,000.00 元。
     审计委员会委员认为:本次关联交易严格按照有关法律程序进行,符合相关法律
法规及《公司章程》的规定,不存在损害公司及中小股东利益的情形。本委员会同意
本次关联交易事项,建议公司董事赞成本次关联交易。
     8、2019 年 8 月 21 日,公司审计委员会关于公司获取房地产项目暨与关联方共同
投资关联交易的书面核查意见:
     公司控股子公司济南文昌世茂广场置业有限公司于2019年8月8日以人民币
58,971万元竞得编号为2019TDGP13R0075、2019TDGP13C0076地块的土地使用权。形成
共同投资的关联交易,相关关联交易金额为公司持有济南文昌51%股权对应的出资金
额人民币35,175.21万元。
     审计委员会委员认为:本次关联交易严格按照有关法律程序进行,符合相关法律
法规及《公司章程》的规定,不存在损害公司及中小股东利益的情形。本委员会同意
本次关联交易事项,建议公司董事赞成本次关联交易。
     9、2019 年 8 月 21 日,公司审计委员会关于公司增资入股济南骏茂房地产开发有
限公司 50%股权暨与关联方共同投资关联交易的书面审核意见:
     公司控股子公司上海柠都企业管理有限公司将向济南骏茂房地产开发有限公司
增资人民币 5,000 万元注册资本,占其 50%的股权比例,并按照 50%的持股比例将不
超过人民币 16.3 亿元的股东方借款给与济南骏茂,用以支付后续土地出让金。
     本次收购交易事项构成与关联方共同投资的关联交易,相关关联交易金额为公司
持有上海柠都企业管理有限公司 51%股权对应出资金额人民币 8.57 亿元(暨注册资本
5,000 万元及股东方借款 16.3 亿元的 51%份额)。
     审计委员会委员认为:本次关联交易严格按照有关法律程序进行,符合相关法律
法规及《公司章程》的规定,不存在损害公司及中小股东利益的情形。本委员会同意
本次关联交易事项,建议公司董事赞成本次关联交易。
     10、2019 年 8 月 21 日,公司审计委员会关于授权公司与关联方共同投资房地产
项目关联交易的书面审核意见:
     公司对获取房地产项目的共同投资关联交易进行授权管理,旨在提高运营效率,
加快公司业务拓展,从而促进公司的整体发展,不会损害公司及股东的利益。本次对
获取房地产项目的共同投资关联交易进行授权管理符合相关法律法规的要求,有利于
进一步增加公司土地储备,提升公司未来的经营业绩,符合公司及中小股东的利益。
本委员会同意本次关联交易事项,建议公司董事赞成本次关联交易。
     11、2019 年 9 月 3 日,公司审计委员会关于公司与关联方共同投资暨关联交易的
书面审核意见:
     公司与世茂房地产合资成立公司,以共同投资综合类房地产项目,旨在加快公司
业务拓展,持续增加公司土地储备,提升公司未来的经营业绩,符合整体发展的需要,


                                   55 / 220
                                   2019 年年度报告



符合公司及中小股东的利益。本委员会同意本次关联交易事项,建议公司董事赞成本
次关联交易。
    12、2019 年 10 月 29 日,公司审计委员会关于公司控股子公司向关联方购买商品
及服务暨关联交易的书面审核意见:
    上海世茂股份有限公司控股子公司牡丹江雅商建材贸易有限公司拟以人民币
4,749,267 元向公司控股股东世茂房地产控股有限公司全资子公司上海世茂物联网科
技有限公司购买社区智能化工程物料对社区进行安防、通行、照明等进行智能化改造
升级。
    公司控股子公司上海渤汇园林建设有限公司拟以人民币 1,207,467 元向公司控股
股东世茂房地产全资子公司平湖市艾景园林绿化有限公司购买苗木,用于小区苗木景
观优化。
    本次关联交易根据公平、公允原则参考市场价格进行定价,并按照合同相关条款
执行。
    上述交易构成了上市公司的关联交易,相关关联交易金额合计为 5,956,734 元。
    审计委员会委员认为:本次关联交易严格按照有关法律程序进行,符合相关法律
法规及《公司章程》的规定,不存在损害公司及中小股东利益的情形。本委员会同意
本次关联交易事项,建议公司董事赞成本次关联交易。

     (二)董事会下设的薪酬委员会的履职情况汇总报告
     根据公司《董事会薪酬与考核委员会工作细则》的规定,薪酬与考核委员会对公
司 2018 年度经营目标完成情况、高级管理人员履行职责情况、绩效考核、股权激励
及薪酬情况等工作进行了讨论和审议,具体情况如下:
     2019 年 3 月 12 日,公司董事会薪酬与考核委员会召开了第八届董事会薪酬与考
核委员会 2019 年第一次会议。会议主要审议了公司提交的关于 2018 年度高级管理人
员考评。
     与会委员认为:公司经营管理层圆满完成了 2018 年度的经营计划和财务预算同
时,各高管在各自分管职责范围内均较好地履行了自己的职责,较好地完成了各自的
工作计划,同时也没有因为个人的重大失误给公司造成较大损失情况的发生综合上述
情况,薪酬与考核委员会建议各高管的年度考核全部通过,其年度薪酬水平由公司根
据经营业绩完成情况、个人工作表现及贡献以及行业薪酬水平综合评定建议公司关于
2018 年度公司高管薪酬考核事宜提交公司董事会会议审议。



五、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用

六、公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能
    保持自主经营能力的情况说明
□适用   √不适用

存在同业竞争的,公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用


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          七、报告期内对高级管理人员的考评机制,以及激励机制的建立、实施情况
          √适用 □不适用
              公司高级管理人员对董事会负责,接受董事会的考核与奖惩报告期内,公司通过
          考核有关经营、管理、规范运作、利润等指标完成情况,实施对高级管理人员的考核
          和奖惩。

          八、是否披露内部控制自我评价报告
          √适用 □不适用
              公司第八届董事会第十八议审议通过了《公司 2019 年度内部控制评价报告》,
          全文刊登在上海证券交易所网站 http://www.sse.com.cn。

          报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
          □适用 √不适用

          九、内部控制审计报告的相关情况说明
          √适用 □不适用
              上会会计师事务所(特殊普通合伙)为公司出具了《内部控制审计报告》,详细内
          容请见上海证券交易所网站:http://www.sse.com.cn
          是否披露内部控制审计报告:是



          十、其他
          □适用     √不适用


                                     第十节     公司债券相关情况

          √适用 □不适用
          一、公司债券基本情况
                                                                      单位:亿元币种:人民币
                                                         债券 利率
   债券名称          简称    代码    发行日     到期日                还本付息方式   交易场所
                                                         余额 (%)
上海世茂股份有 16 世        136303   2016 年 3 2019 年 3 0    3.29% 每年付息一次,到 上海证券
限公司 2016 年公 茂 G1               月 21 日 月 21 日              期一次还本,最后 交易所
司债券(第一期)                                                    一期利息随本金
                                                                    的兑付一起支付
上海世茂股份有 16 世        136528   2016 年 7 2019 年 7 0    3.38% 每年付息一次,到 上海证券
限公司 2016 年公 茂 G2               月 12 日 月 12 日              期一次还本,最后 交易所
司债券(第二期)                                                    一期利息随本金
                                                                    的兑付一起支付
上海世茂股份有 17 世        143165   2017 年 7 2020 年 7 25   4.95% 每年付息一次,到 上海证券
限公司 2017 年公 茂 G1               月 12 日 月 12 日              期一次还本,最后 交易所
司债券(第一期)                                                    一期利息随本金
                                                                    的兑付一起支付
                                                  57 / 220
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上海世茂股份有    17 世   143308    2017 年 9 2020 年 9 10        5.15%    每年付息一次,到     上海证券
限公司公开发行    茂 G2             月 21 日 月 21 日                      期一次还本,最后     交易所
2017 年公司债券                                                            一期利息随本金
(第二期)                                                                 的兑付一起支付
上海世茂股份有    17 世   143332    2017 年     2020 年      5    5.19%    每年付息一次,到     上海证券
限公司公开发行    茂 G3             10 月 18    10 月 18                   期一次还本,最后     交易所
2017 年公司债券                     日          日                         一期利息随本金
(第三期)                                                                 的兑付一起支付
上海世茂股份有    19 世   155142    2019 年 1 2022 年 1 20        4.65%    每年付息一次,到     上海证券
限公司公开发行    茂 G1             月 15 日 月 15 日                      期一次还本,最后     交易所
2019 年公司债券                                                            一期利息随本金
(第一期)                                                                 的兑付一起支付
上海世茂股份有    19 世   155254    2019 年 3 2022 年 3 10        4.64%    每年付息一次,到     上海证券
限公司公开发行    茂 G2             月 19 日 月 19 日                      期一次还本,最后     交易所
2019 年公司债券                                                            一期利息随本金
(第二期)                                                                 的兑付一起支付
上海世茂股份有    19 世   155391    2019 年 5 2022 年 5 5         4.15%    每年付息一次,到     上海证券
限公司公开发行    茂 G3             月 22 日 月 22 日                      期一次还本,最后     交易所
2019 年公司债券                                                            一期利息随本金
(第三期)                                                                 的兑付一起支付

          公司债券付息兑付情况
          √适用 □不适用
                “16 世茂 G1”、“16 世茂 G2”、“17 世茂 G1”、“17 世茂 G2”、“17 世茂 G3”、“19
          世茂 G1”、“19 世茂 G2”、“19 世茂 G3”债券期限均为 3 年期。
                报告期内,“16 世茂 G1”、“16 世茂 G2”、“17 世茂 G1”、“17 世茂 G2”、“17 世
          茂 G3”、“19 世茂 G1”、“19 世茂 G2”均按照募集说明书约定按时完成了付息事宜。
          “16 世茂 G1”已于 2017 年 3 月 21 日、2018 年 3 月 21 日按时付息,并于 2019 年 3
          月 21 日付息兑付;“16 世茂 G2”已于 2017 年 7 月 12 日、2018 年 7 月 12 日按时付
          息,并于 2019 年 7 月 12 日付息兑付;“17 世茂 G1”已于 2018 年 7 月 12 日、2019
          年 7 月 12 日按时付息;“17 世茂 G2”已于 2018 年 9 月 21 日、2019 年 9 月 21 日按
          时付息;“17 世茂 G3”已于 2018 年 10 月 18 日、2019 年 10 月 18 日按时付息;“19
          世茂 G1”已于 2020 年 1 月 15 日按时付息;“19 世茂 G2”已于 2020 年 3 月 19 日按
          时付息。其中,“16 世茂 G1”的票面利率为 3.29%,每手面值 1,000 元派发利息 32.90
          元(含税);“16 世茂 G2”的票面利率为 3.38%,每手面值 1,000 元派发利息 33.80 元
          (含税);“17 世茂 G1”的票面利率为 4.95%,每手面值 1,000 元派发利息 49.50 元(含
          税);“17 世茂 G2”的票面利率为 5.15%,每手面值 1,000 元派发利息 51.50 元(含税);
          “17 世茂 G3”的票面利率为 5.19%,每手面值 1,000 元派发利息 51.90 元(含税);
          “19 世茂 G1”票面利率为 4.65%,每手面值 1,000 元派发利息 46.50 元(含税);“19
          世茂 G2”票面利率为 4.64%,每手面值 1,000 元派发利息 46.40 元(含税)。
                报告期内,“16 世茂 G1”按照募集说明书的约定,于 2019 年 3 月 21 日按时足额
          兑付本金;“16 世茂 G2”按照募集说明书的约定,于 2019 年 7 月 12 日按时足额兑付
          本金。

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公司债券其他情况的说明
□适用 √不适用

二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式


                    名称         中国国际金融股份有限公司
                    办公地址     北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸大厦 2 座 27 层
 债券受托管理人                  及 28 层
                    联系人       徐晛、卢晓敏、陈科迪
                    联系电话     010-65051166
                    名称         联合信用评级有限公司
  资信评级机构
                    办公地址     北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PICC 大厦 12 层

其他说明:
□适用 √不适用

三、公司债券募集资金使用情况
√适用   □不适用

    “16 世茂 G1”募集资金总额人民币 200,000 万元,扣除发行费用后,按照募集
说明书的约定用于补充公司流动资金;截至报告期末,募集资金已全部使用。
    “16 世茂 G2”募集资金总额人民币 150,000 万元,扣除发行费用后,按照募集
说明书的约定用于补充公司流动资金;截至报告期末,募集资金已全部使用。
    “17 世茂 G1”募集资金总额人民币 250,000 万元,扣除发行费用后,按照募集
说明书的约定用于偿还到期债务和银行贷款;截至报告期末,募集资金已全部使用。
    “17 世茂 G2”募集资金总额人民币 100,000 万元,扣除发行费用后,按照募集
说明书的约定用于偿还到期债务;截至报告期末,募集资金已全部使用。
    “17 世茂 G3”募集资金总额人民币 50,000 万元,扣除发行费用后,按照募集说
明书的约定用于偿还到期债务;截至报告期末,募集资金已全部使用。
    “19 世茂 G1”募集资金总额人民币 200,000 万元,扣除发行费用后,按照募集
说明书的约定用于偿还到期债务;截至报告期末,募集资金已全部使用。
    “19 世茂 G2”募集资金总额人民币 100,000 万元,扣除发行费用后,按照募集
说明书的约定用于偿还存量公司债券;截至本报告披露日,募集资金已全部使用。
    “19 世茂 G3”募集资金总额人民币 50,000 万元,扣除发行费用后,按照募集说
明书的约定用于偿还存量公司债券;截至本报告披露日,募集资金已全部使用。
    公司根据相关法律法规的规定设立了募集资金专项账户,用于公司债券募集资金
的接收、存储、划转与本息偿付。截至 2019 年 12 月 31 日,上述公司债券的募集资
金公司已按照募集说明书约定用途进行使用,上述公司债券募集资金的管理和使用,
与公司债券募集说明书承诺的用途、使用计划和其他约定一致,符合公司债券募集资
金使用的各项规定。




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四、公司债券评级情况
√适用 □不适用
    联合信用评级有限公司于 2019 年 5 月 5 日出具了《上海世茂股份有限公司公司
债券 2019 年跟踪评级报告》,评定公司主体长期信用等级为 AAA,评级展望为“稳
定”;评定公开发行的“16 世茂 G2”、“17 世茂 G1”、“17 世茂 G2”、“17 世茂 G3”、
“19 世茂 G1”、“19 世茂 G2”信用等级为 AAA。
    联合信用评级有限公司于 2019 年 4 月 15 日出具了《上海世茂股份有限公司公开
发行 2019 年公司债券(第三期)信用评级报告》,评定公司主体长期信用等级为 AAA,
评级展望为“稳定”;评定“19 世茂 G3”信用等级为 AAA。



五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况
√适用 □不适用
    公司发行的公司债券为无担保债券。公司将根据债务结构情况进一步加强公司的
资产负债管理、流动性管理和募集资金使用管理,按计划及时、足额地准备资金用于
每年的利息支付及到期本金的兑付,以充分保障投资者的利益。公司严格执行公司债
券募集说明书约定的偿债计划和其他偿债保障措施,相关计划和措施均未发生变化。
    报告期内,公司对专项偿债账户的使用情况与募集说明书的相关承诺一致。

六、公司债券持有人会议召开情况
□适用 √不适用
报告期内,公司未召开债券持有人会议。

七、公司债券受托管理人履职情况
√适用 □不适用
    报告期内,中国国际金融股份有限公司严格按照《债券受托管理人协议》的约定
履行受托管理人职责,并持续督导公司履行信息披露义务,《上海世茂股份有限公司
公司债券受托管理事务报告(2018 年度)》已于 2019 年 6 月 28 日披露。


八、截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
                                                                      单位:元币种:人民币
                                                      本期比上年
      主要指标           2019 年      2018 年                              变动原因
                                                      同期增减(%)
息税折旧摊销前利润        58.95        70.75            -16.68
流动比率                   1.17         1.61            -27.33
速动比率                   0.31         0.33              -6.06
资产负债率(%)           62.21        58.65               6.07
EBITDA 全部债务比          0.25         0.35            -28.57
                                                                      利润总额较上期下
利息保障倍数               2.70        6.84             -60.53        降,且融资规模增大
                                                                      导致利息支出增加
                                       60 / 220
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现金利息保障倍数          6.37        6.05            5.29
                                                              利润总额较上期下
EBITDA 利息保障倍数       2.76        6.96           -60.34   降,且融资规模增大
                                                              导致利息支出增加
贷款偿还率(%)            100         100             0
利息偿付率(%)            100         100             0



九、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
√适用 □不适用
     2017 年 1 月 6 日,公司完成 2017 年度第一期中期票据(债券简称:17 沪世茂
MTN001,债券代码:101758001)发行工作,实际发行总额人民币 13 亿元,发行利
率 4.50%。2018 年 1 月 8 日,公司完成 2017 年度第一期中期票据付息工作;2019 年
1 月 7 日,公司完成 2017 年度第一期中期票据付息工作;2020 年 1 月 6 日,公司完
成 2017 年度第一期中期票据付息兑付工作。
     2018 年 2 月 7 日,公司完成 2018 年度第一期中期票据(债券简称:18 沪世茂
MTN001,债券代码:101800061)发行工作,实际发行总额人民币 8 亿元,发行利率
6.43%。2019 年 2 月 7 日,公司完成 2018 年度第一期中期票据付息工作;2020 年 2
月 7 日,公司完成 2018 年度第一期中期票据付息工作。
     2018 年 3 月 8 日,公司完成 2018 年度第二期中期票据(债券简称:18 沪世茂
MTN002,债券代码:101800166)发行工作,实际发行总额人民币 7 亿元,发行利率
6.33%。2019 年 3 月 8 日,公司完成 2018 年度第二期中期票据付息工作;2020 年 3
月 9 日,公司完成 2018 年度第二期中期票据付息工作。
     2018 年 4 月 25 日,公司完成 2018 年度第一期短期融资券(债券简称:18 沪世
茂 CP001,债券代码:041800180)发行工作,实际发行总额人民币 10 亿元,发行利
率 5.48%。2019 年 4 月 25 日,公司完成 2018 年度第一期短期融资券付息兑付工作。
     2018 年 12 月 17 日,公司完成 2018 年度第三期中期票据(债券简称:18 沪世茂
MTN003,债券代码:101800699)发行工作,实际发行总额人民币 10 亿元,发行利
率 5.00%。2019 年 12 月 17 日,公司完成 2018 年度第三期中期票据付息工作。
     2019 年 3 月 25 日,公司完成 2019 年度第一期短期融资券(债券简称:19 沪世
茂 CP001,债券代码:041900125)发行工作,实际发行总额人民币 10 亿元,发行利
率 3.67%。
     2019 年 10 月 21 日,公司完成 2019 年度第一期中期票据(债券简称:19 沪世茂
MTN001,债券代码:101901406)发行工作,实际发行总额人民币 10 亿元,发行利
率 4.24%。
     2020 年 1 月 9 日,公司完成 2020 年度第一期中期票据(债券简称:20 沪世茂
MTN001,债券代码:102000028)发行工作,实际发行总额人民币 5 亿元,发行利率
4.12%。
     2020 年 1 月 19 日,公司完成 2020 年度第一期定向工具(债券简称:20 沪世茂
PPN001,债券代码:032000068)发行工作,实际发行总额人民币 5 亿元,发行利率
4.50%。




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十、公司报告期内的银行授信情况
√适用 □不适用
    截至 2019 年 12 月 31 日,公司获得各银行金融机构授信总额人民币 268.75 亿元,
已使用银行授信总额人民币 104.20 亿元,尚剩余授信额度 164.55 亿元。

十一、公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
□适用 √不适用
    报告期内,公司均履行公司债券募集说明书相关内容,未有损害债券投资者利益
的情况发生。

十二、公司发生的重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响
□适用 √不适用
报告期内,公司未发生对经营情况和偿债能力造成影响的其他重大事项。




                                      62 / 220
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                          第十一节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
                               审计报告

                                                    上会师报字(2020)第 0932 号


上海世茂股份有限公司全体股东:


    一、审计意见
    我们审计了上海世茂股份有限公司(以下简称“世茂股份”)财务报表,包
括 2019 年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表,2019 年度的合并及公司利润表、
合并及公司现金流量表、合并及公司所有者权益变动表以及相关财务报表附注。


    我们认为,后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制,
公允反映了世茂股份 2019 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2019 年度的
合并及公司经营成果和现金流量。


    二、形成审计意见的基础
    我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注
册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。
按照中国注册会计师职业道德守则,我们独立于世茂股份,并履行了职业道德方
面的其他责任。我们相信,我们获取的审计证据是充分、适当的,为发表审计意
见提供了基础。


    三、关键审计事项
    关键审计事项是我们根据职业判断,认为对本期财务报表审计最为重要的事
项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景,我们不
对这些事项单独发表意见。我们在审计中识别出的关键审计事项如下:
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    1、房地产销售收入确认
    (1) 关键审计事项
    如财务报表附注六、36 所述,世茂股份 2019 年度营业收入为人民币 214.49
亿元,其中房地产销售收入 207.27 亿元,占营业收入 96.64%。
    世茂股份收入确认的会计政策于本财务报表附注四、29 披露。其中房地产
销售收入确认具体方法为:
    ① 商品房在取得预售许可证后开始预售;
    ② 商品房开发完成并达到买卖合同约定的交付条件,完成买卖合同中约定
的交付手续;
    ③ 履行商品房买卖合同规定的义务,相关销售价款已经收到或确信可以收
到;
    ④ 与销售商品房相关的成本可以可靠计量。
    世茂股份房地产销售收入为 2019 年度合并利润表之重要组成项目且为关键
业绩指标,因此我们将房地产销售收入确认确定为关键审计事项。


    (2) 审计应对
    ① 了解与评价管理层与收入确认相关的内部控制的设计及运行有效性;
    ② 检查商品房买卖合同,识别合同条款中关于商品销售的约定,复核世茂
股份房地产销售收入确认之会计政策是否符合《企业会计准则》相关要求;
    ③ 在本年度确认收入之房地产销售项目中选取样本,实施现场查看、检查
商品房买卖合同以及可以证明商品房已达到买卖合同中约定交付条件的文件,以
评价本年度房地产销售收入是否已按照世茂股份会计政策确认;
    ④ 对在资产负债表日前后确认的房地产销售收入选取样本,检查相关收入
确认的支持性文件,以评价相关房地产销售收入是否已在恰当的会计期间确认。


    2、存货可变现净值的评估
    (1) 关键审计事项
    如财务报表附注六、6 所述,于 2019 年 12 月 31 日,世茂股份的存货账面价
值为人民币 486.94 亿元,占资产总额的 38.17%。
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                              2019 年年度报告


    由于报告期末存货价值占世茂股份资产总额比例较大,且世茂股份在确定存
货可变现净值过程中涉及复杂且重大的管理层判断,包括对在建房地产项目达到
预计可销售状态所需的成本,所有未售房地产项目未来预计售价与未来销售时所
发生的销售费用以及相关税金等。同时考虑到目前房地产市场受到经济周期、政
府政策调控等多方面影响并进而到管理层对房地产项目运营管理预期,因此我们
将存货可变现净值的评估确定为关键审计事项。
    世茂股份存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法相关会计
政策于本财务报表附注四、14、(5)披露。


    (2) 审计应对
    ① 评价管理层与编制和监督管理预算及预测各存货项目的建造和其他成本
相关的关键内部控制的设计和运行有效性;
    ② 了解世茂股份各房地产项目所在城市的房地产调控政策;
    ③ 对房地产项目抽样,结合实地观察项目形象进度情况检查截至资产负债
表日止的实际发生的开发成本,并向管理层询问项目实际开发进度以及最近期的
项目预算所反映的项目预计总成本;
    ④ 检查世茂股份的存货可变现净值估计,包括预计销售价格、销售所需销
售费用以及相关税金,与项目相关的销售计划、实际成交数据、相近市场数据进
行比对,并结合项目所在城市的房地产市场调控政策与项目业态实际情况进行分
析;
    ⑤ 检查房地产项目可变现净值相关的计算过程及会计处理,评价是否按照
世茂股份会计政策执行;结合以前年度存货可变现净值计算情况分析截至资产负
债表日存货可变现净值是否低于账面价值。


    3、投资性房地产公允价值
    (1) 关键审计事项
    如财务报表附注六、11 所述,于 2019 年 12 月 31 日,世茂股份投资性房地
产账面价值为人民币 472.50 亿元,占资产总额的 37.04%。
    报告期末投资性房地产价值占世茂股份资产总额比例较大。管理层对投资性
房地产采用公允价值模式进行后续计量,获取投资性房地产公允价值的方法是通
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                              2019 年年度报告


过每年聘请具有相关资质的第三方评估机构对投资性房地产的公允价值进行评
估。评估采用收益法并参考公开市场价格。由于对投资性房地产的公允价值评估
过程中涉及很多估计和假设,例如投资性房地产所在地区的经济环境及未来趋势
分析、预计租金、出租率、折现率等,估计和假设的变化会对评估的投资性房地
产之公允价值产生很大的影响。因此我们将投资性房地产公允价值确定为关键审
计事项。


    世茂股份投资性房地产会计政策于本财务报表附注四、17 披露,相关公允
价值披露于本财务报表附注十披露。


    (2) 审计应对
    ① 评价管理层对于投资性房地产内部控制设计以及运行的有效性;
    ② 对管理层聘请的第三方评估机构的客观性、独立性及专业胜任能力进行
评价;
    ③ 选取重大或典型样本,对评估方法和假设、选用的主要评估参数的合理
性进行审阅与复核,例如租赁期、现有的平均租金、未来预期租金水平、出租率、
租赁面积及折现率等;
    ④ 复核财务报表中与投资性房地产公允价值评估有关的列报与披露。


    四、其他信息
    世茂股份管理层对其他信息负责。其他信息包括年度财务报告中涵盖的信息,
但不包括财务报表和我们的审计报告。


    我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息,我们也不对其他信息发表
任何形式的鉴证结论。


    结合我们对财务报表的审计,我们的责任是阅读其他信息,在此过程中,考
虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致
或者似乎存在重大错报。



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                             2019 年年度报告


    基于我们已执行的工作,如果我们确定其他信息存在重大错报,我们应当报
告该事实。在这方面,我们无任何事项需要报告。


    五、管理层和治理层对财务报表的责任
    世茂股份管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表,使其实现公允
反映,并设计、执行和维护必要的内部控制,以使财务报表不存在由于舞弊或错
误导致的重大错报。


    在编制财务报表时,管理层负责评估世茂股份的持续经营能力,披露与持续
经营相关的事项(如适用)并运用持续经营假设,除非管理层计划清算世茂股份、
终止运营或别无其他现实的选择。


    治理层负责监督世茂股份的财务报告过程。


    六、注册会计师对财务报表审计的责任
    我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报
获取合理保证,并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证,但
并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能
由于舞弊或错误导致,如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用
者依据财务报表作出的经济决策,则通常认为错报是重大的。


    在按照审计准则执行审计工作的过程中,我们运用职业判断,并保持职业怀
疑。同时,我们也执行以下工作:


    1、识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险,设计和实施
审计程序以应对这些风险,并获取充分、适当的审计证据,作为发表审计意见的
基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之
上,未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大
错报的风险。


    2、了解与审计相关的内部控制,以设计恰当的审计程序。
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    3、评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。


    4、对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时,根据获取的审计
证据,就可能导致对世茂股份持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在
重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性,审计准则要
求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露;如果披露不充
分,我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。
然而,未来的事项或情况可能导致世茂股份不能持续经营。


    5、评价财务报表的总体列报、结构和内容(包括披露),并评价财务报表是否
公允反映相关交易和事项。


    6、就世茂股份中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据,
以对合并财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计,并对审
计意见承担全部责任。


    我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通,
包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。




    我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明,并与治理
层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项,以及相关的防范
措施。


    从与治理层沟通过的事项中,我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重
要,因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项,除非法律法规禁
止公开披露这些事项,或在极少数情形下,如果合理预期在审计报告中沟通某事
项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处,我们确定不应在审计报告中
沟通该事项。


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    上会会计师事务所(特殊普通合伙)           中国注册会计师
                                               (项目合伙人)
                                                  陈大愚




                                               中国注册会计师
                                                   荣婷婷




               中国   上海                         二〇二〇年三月二十四日


二、财务报表




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                                                                                        合并资产负债表
                                                                                             2019年12月31日
编制单位:上海世茂股份有限公司                                                                                                                                                             货币单位:人民币元
                         项目                       附注      期末余额              上年年末余额                                 项目                       附注         期末余额             上年年末余额
流动资产:                                                                                              流动负债:
    货币资金                                       六、1    12,826,867,599.92       10,349,109,289.74       短期借款                                       六、18        400,000,000.00                     -
    交易性金融资产                                                                                          交易性金融负债
    以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产                                                            以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
    衍生金融资产                                                                                            衍生金融负债
    应收票据                                       六、2         68,266,330.14           4,000,000.00       应付票据                                       六、19       1,253,052,758.92         756,330,892.58
    应收账款                                       六、3      2,719,782,998.91       2,762,131,212.60       应付账款                                       六、20      12,750,664,431.39      10,116,346,534.99
    应收款项融资                                                                                            预收款项                                       六、21       4,768,668,992.81       5,422,202,393.83
    预付款项                                       六、4     5,287,169,243.78        3,061,634,893.85       应付职工薪酬                                   六、22          48,995,909.25          40,618,647.38
    其他应收款                                     六、5     3,380,397,188.01          960,016,425.62       应交税费                                       六、23       8,170,956,884.76       7,042,073,824.24
      其中:应收利息                                                      -                                 其他应付款                                     六、24      24,944,164,289.88      15,940,657,820.41
             应收股利                                                     -                                 其中:应付利息                                                470,578,981.75         397,915,970.02
    存货                                           六、6    48,694,234,848.17       54,217,974,778.52              应付股利                                             1,578,676,900.00       1,238,841,700.00
    持有待售资产                                   六、7        64,955,788.41                               持有待售负债
    一年内到期的非流动资产                                                -                                 一年内到期的非流动负债                         六、25       9,272,413,312.95       4,216,538,496.14
    其他流动资产                                   六、8       437,562,165.03          418,446,861.38       其他流动负债                                   六、26         999,214,613.12         998,893,195.93
                      流动资产合计                          73,479,236,162.37       71,773,313,461.71                          流动负债合计                            62,608,131,193.08      44,533,661,805.50
非流动资产:                                                                                            非流动负债:
    债权投资                                                                                                长期借款                                       六、27       5,704,400,000.00       6,738,010,000.00
    可供出售金融资产                                                                 1,066,696,845.57       应付债券                                       六、28       5,973,175,066.90       7,766,107,396.55
    其他债权投资                                                                                              其中:优先股
    持有至到期投资                                                                                                   永续债
    长期应收款                                                                                              长期应付款                                     六、29          23,163,624.19          69,432,148.55
    长期股权投资                                   六、9       991,714,153.59          845,582,003.81       长期应付职工薪酬
    其他权益工具投资                               六、10      780,818,895.92                               预计负债                                       六、30          78,610,000.00          53,210,000.00
    其他非流动金融资产                                                                                      递延收益
    投资性房地产                                   六、11   47,249,520,000.00       29,847,520,000.00       递延所得税负债                                 六、15       4,972,351,399.13       4,365,495,829.01
    固定资产                                       六、12     1,711,268,432.18       1,704,343,834.40       其他非流动负债                                                           -
    在建工程                                                               -                                                   非流动负债合计                          16,751,700,090.22      18,992,255,374.11
    生产性生物资产                                                                                                               负债合计                              79,359,831,283.30      63,525,917,179.61
    油气资产                                                                                            所有者权益:
    无形资产                                       六、13       281,865,619.73        292,870,445.65        股本                                           六、31       3,751,168,261.00       3,751,168,261.00
    开发支出                                                                                                其他权益工具
    商誉                                                                                                      其中:优先股
    长期待摊费用                                   六、14       63,580,577.75           59,731,020.15                永续债
    递延所得税资产                                 六、15    2,767,994,449.16        2,396,577,502.10       资本公积                                       六、32        778,163,752.75          778,163,753.20
    其他非流动资产                                 六、16      237,907,936.48          333,617,901.32       减:库存股
                      非流动资产合计                        54,084,670,064.81       36,546,939,553.00       其他综合收益                                   六、33       3,785,333,502.24       3,534,498,776.12
                                                                                                            专项储备
                                                                                                            盈余公积                                       六、34         759,113,166.27         642,355,697.23
                                                                                                            未分配利润                                     六、35      16,309,522,592.75      14,969,984,709.22
                                                                                                            归属于母公司所有者权益合计                                 25,383,301,275.01      23,676,171,196.77
                                                                                                            少数股东权益                                               22,820,773,668.87       21,118,164,638.33
                                                                                                                               所有者权益合计                          48,204,074,943.88      44,794,335,835.10
                       资产总计                             127,563,906,227.18     108,320,253,014.71                      负债和所有者权益总计                       127,563,906,227.18     108,320,253,014.71

法定代表人:刘赛飞                                                               主管会计工作负责人:张杰                                                           会计机构负责人:方宁
                                                                                                   合并利润表
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编制单位:上海世茂股份有限公司                                                                                                                                                                           货币单位:人民币元
                                   项目                                      附注     本期发生额          上期发生额                                项目                            附注    本期发生额        上期发生额
一、营业收入                                                               六、36   21,449,125,613.44   20,674,232,949.58 六、其他综合收益的税后净额                              六、50    542,047,602.58    -199,262,449.47
二、营业总成本                                                                      17,159,502,824.83   14,900,562,302.42 归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额                          250,834,726.12    -322,620,037.80
其中:营业成本                                                             六、36   13,940,651,152.26   11,461,707,459.84 (一)不能重分类进损益的其他综合收益                                11,113,377.93   -290,842,809.41
       税金及附加                                                          六、37    1,458,272,576.19    1,831,549,800.27     1、重新计量设定受益计划变动额
       销售费用                                                            六、38      752,844,200.47      705,449,120.11     2、权益法下不能转损益的其他综合收益
       管理费用                                                            六、39      776,144,373.98      693,681,327.57     3、其他权益工具投资公允价值变动                                 11,113,377.93   -290,842,809.41
       研发费用                                                                                                               4、企业自身信用风险公允价值变动
       财务费用                                                            六、40     231,590,521.93       208,174,594.63 (二)将重分类进损益的其他综合收益                                 239,721,348.19     -31,777,228.39
         其中:利息费用                                                               346,103,600.05       288,466,147.44     1、权益法下可转损益的其他综合收益
               利息收入                                                               202,951,370.71       125,005,129.65     2、其他债权投资公允价值变动
加:其他收益                                                               六、41       2,976,146.22                          3、可供出售金融资产公允价值变动
     投资收益(损失以“-”号填列)                                        六、43     111,375,368.24        78,740,387.40     4、金融资产重分类计入其他综合收益的金额
       其中:对联营企业和合营企业的投资收益                                           144,899,459.86        58,076,628.83     5、持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
             以摊余成本计量的金融资产终于确认收益(损失以“-”号填列)                                                       6、其他债权投资信用减值准备
     净敞口套期收益(损失以“-”号填列)                                                                                     7、现金流量套期储备(现金流量套期损益的有效部分)
     公允价值变动收益(损失以“-”号填列)                                六、42    1,018,000,000.00      899,294,778.21     8、外币财务报表折算差额                                         7,355,912.90       3,077,028.44
     信用减值损失(损失以“-”号填列)                                    六、45      -63,533,531.23                         9、其他                                                       232,365,435.29     -34,854,256.83
     资产减值损失(损失以“-”号填列)                                    六、44                           77,854,352.08
     资产处置收益(损失以“-”号填列)                                     六、46          16,288.16        -2,805,596.67 归属于少数股东的其他综合收益的税后净额                             291,212,876.46    123,357,588.33
三、营业利润(亏损以“-”号填列)                                                  5,358,457,060.00     6,826,754,568.18
加:营业外收入                                                             六、47      58,006,942.45        43,843,634.69 七、综合收益总额
减:营业外支出                                                             六、48      66,967,064.53       228,192,177.44     归属于母公司所有者的综合收益总额                             2,680,379,990.95   2,081,187,171.48
四、利润总额(亏损总额以“-”号填列)                                              5,349,496,937.92     6,642,406,025.43     归属于少数股东的综合收益总额                                 1,703,080,995.65   2,445,727,775.01
减:所得税费用                                                             六、49   1,508,083,553.90     1,916,228,629.47
五、净利润(净亏损以“-”号填列)                                                  3,841,413,384.02     4,726,177,395.96 八、每股收益:
(一)按经营持续性分类:                                                                                                  (一)基本每股收益(元/股)                                                 0.65               0.64
1、持续经营净利润(净亏损以“-”号填列)                                            3,841,413,384.02    4,726,177,395.96 (二)稀释每股收益(元/股)                                                 0.65               0.64
2、终止经营净利润(净亏损以“-”号填列)
(二)按所有权归属分类:
1、归属于母公司所有者的净利润(净亏损以“-”号填列)                               2,429,545,264.83     2,403,807,209.28
1、少数股东损益(净亏损以“-”号填列)                                              1,411,868,119.19    2,322,370,186.68

本期发生同一控制下企业合并的,被合并方在合并前实现的净利润为:-11,182.89元,上期被合并方实现的净利润为:-23,493.32元。

法定代表人:刘赛飞                                                                                      主管会计工作负责人:张杰                                                     会计机构负责人:方宁
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编制单位:上海世茂股份有限公司                                                                                                                                                                 货币单位:人民币元
                         项目                             附注      本期发生额          上期发生额                                  项目                              附注      本期发生额          上期发生额
一、经营活动产生的现金流量:                                                                               三、筹资活动产生的现金流量:
    销售商品、提供劳务收到的现金                                  18,124,082,848.65   19,423,876,980.81        吸收投资收到的现金                                                49,000,000.00     7,187,905,300.00
    收到的税费返还                                                   174,388,341.71       62,682,388.26          其中:子公司吸收少数股东投资收到的现金                          49,000,000.00     7,187,905,300.00
    收到其他与经营活动有关的现金                         六、51   12,473,634,484.49    11,106,541,385.33       取得借款收到的现金                                             34,733,100,000.00   15,592,500,000.00
                 经营活动现金流入小计                             30,772,105,674.85   30,593,100,754.40        发行债券收到的现金                                              5,464,950,000.00    3,478,500,000.00
    购买商品、接受劳务支付的现金                                  13,843,056,308.25   15,547,948,426.42        收到其他与筹资活动有关的现金                                                -                   -
    支付给职工以及为职工支付的现金                                   681,531,038.36      552,920,875.64                     筹资活动现金流入小计                              40,247,050,000.00   26,258,905,300.00
    支付的各项税费                                                2,572,045,709.77     2,538,884,503.50        偿还债务支付的现金                                             38,605,310,000.00   16,067,957,500.00
    支付其他与经营活动有关的现金                         六、51    8,964,822,514.11     7,975,130,381.71       分配股利、利润或偿付利息支付的现金                              2,979,061,471.70    1,798,088,139.39
                 经营活动现金流出小计                             26,061,455,570.49   26,614,884,187.27          其中:子公司支付给少数股东的股利、利润                         935,468,547.86      582,495,755.53
              经营活动产生的现金流量净额                           4,710,650,104.36    3,978,216,567.13        支付其他与筹资活动有关的现金                          六、51     582,304,309.84      222,463,695.98
二、投资活动产生的现金流量:                                                                                                筹资活动现金流出小计                              42,166,675,781.54   18,088,509,335.37
    收回投资收到的现金                                              303,120,500.00                                       筹资活动产生的现金流量净额                           -1,919,625,781.54    8,170,395,964.63
    取得投资收益收到的现金                                             1,275,000.00       68,308,868.20
    处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额                  463,834.76            118,513.45 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响                                      9,193,713.51       -2,850,598.05
    处置子公司及其他营业单位收到的现金净额                                     -                     -
    收到其他与投资活动有关的现金                         六、51     874,985,317.78                  -      五、现金及现金等价物净增加额                                        2,030,597,289.48    1,138,308,840.68
                 投资活动现金流入小计                              1,179,844,652.54       68,427,381.65        加:期初现金及现金等价物余额                                   10,061,179,947.32    8,922,871,106.64
    购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金                 1,000,511,126.89    8,322,554,956.60
    投资支付的现金                                                  948,954,272.50       364,701,056.00 六、期末现金及现金等价物余额                                          12,091,777,236.80   10,061,179,947.32
    质押贷款净增加额                                                           -
    取得子公司及其他营业单位支付的现金净额                                             2,033,094,322.33
    支付其他与投资活动有关的现金                         六、51                -         355,530,139.75
                 投资活动现金流出小计                              1,949,465,399.39   11,075,880,474.68
              投资活动产生的现金流量净额                           -769,620,746.85    -11,007,453,093.03

法定代表人:刘赛飞                                                        主管会计工作负责人:张杰                                            会计机构负责人:方宁
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编制单位:上海世茂股份有限公司                                                                                                                                                                                                                 货币单位:人民币元
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                                                                                                                       归属于母公司所有者权益
                      项目                                                                                                                                                                                                                            所有者权益
                                                                         其他权益工具                                                                                                                                           少数股东权益
                                                 股本                                             资本公积       减:库存股   其他综合收益       专项储备       盈余公积       一般风险准备      未分配利润          其他                                 合计
                                                                优先股      永续债      其他
一、上年期末余额                             3,751,168,261.00       -           -          -    778,163,752.75           -    3,534,498,776.12            -   642,355,697.23            -      14,969,997,610.87            -   21,118,177,033.61   44,794,361,131.58
加:会计政策变更                                                                                                                                                                                                                                                 -
    前期差错更正                                                                                                                                                                                                                                                 -
    同一控制下企业合并                                                                                    0.45                                                                                        -12,901.65                       -12,395.28          -25,296.48
    其他                                                                                                                                                                                                                                                         -
二、本年期初余额                             3,751,168,261.00       -           -          -    778,163,753.20           -    3,534,498,776.12            -   642,355,697.23            -      14,969,984,709.22            -   21,118,164,638.33   44,794,335,835.10
三、本期增减变动金额(减少以“-”号填列)               -          -           -          -             -0.45           -     250,834,726.12             -   116,757,469.04            -       1,339,537,883.53            -    1,702,609,030.54    3,409,739,108.78
(一)综合收益总额                                                                                                             250,834,726.12                                                   2,429,545,264.83                 1,703,080,995.65    4,383,460,986.60
(二)所有者投入和减少资本                               -          -           -          -             -0.45           -                -               -              -              -                   -               -     299,528,034.89      299,528,034.44
1、所有者投入的普通股                                                                                                                                                                                                             278,365,536.46      278,365,536.46
2、其他权益工具持有者投入资本                                                                                                                                                                                                                                    -
3、股份支付计入所有者权益的金额                                                                                                                                                                                                                                  -
4、其他                                                                                                  -0.45                                                                                                                      21,162,498.43       21,162,497.98
(三)利润分配                                           -          -           -          -              -              -                -               -   116,757,469.04            -      -1,092,061,216.90            -     -300,000,000.00   -1,275,303,747.86
1、提取盈余公积                                                                                                                                               116,757,469.04                     -116,757,469.04                                                 -
2、提取一般风险准备                                                                                                                                                                                                                                              -
3、对所有者(或股东)的分配                                                                                                                                                                     -975,303,747.86                   -300,000,000.00   -1,275,303,747.86
4、其他                                                                                                                                                                                                                                                          -
(四)所有者权益内部结转                                                                                                                                                                            2,053,835.60                                         2,053,835.60
1、资本公积转增资本(或股本)                                                                                                                                                                                                                                    -
2、盈余公积转增资本(或股本)                                                                                                                                                                                                                                    -
3、盈余公积弥补亏损                                                                                                                                                                                                                                              -
4、设定受益计划变动额结转留存收益                                                                                                                                                                                                                                -
5、其他综合收益结转留存收益                                                                                                                                                                         2,053,835.60                                         2,053,835.60
6、其他                                                                                                                                                                                                                                                          -
(五)专项储备                                                                                                                                                                                                                                                   -
1、本期提取                                                                                                                                                                                                                                                      -
2、本期使用                                                                                                                                                                                                                                                      -
(六)其他                                                                                                                                                                                                                                                       -
四、本期期末余额                             3,751,168,261.00       -           -          -    778,163,752.75           -    3,785,333,502.24            -   759,113,166.27            -      16,309,522,592.75            -   22,820,773,668.87   48,204,074,943.88

法定代表人:刘赛飞                                                                   主管会计工作负责人:张杰                                                                                 会计机构负责人:方宁
                                                                                                  合并所有者权益变动表(续)
                                                                                                                        2019年度
编制单位:上海世茂股份有限公司                                                                                                                                                                                                                   货币单位:人民币元
                                                                                                                                                   上期
                                                                                                                       归属于母公司所有者权益
                      项目                                                                                                                                                                                                                            所有者权益
                                                                         其他权益工具                                                                                                                                           少数股东权益
                                                 股本                                             资本公积       减:库存股   其他综合收益       专项储备       盈余公积       一般风险准备      未分配利润          其他                                 合计
                                                                优先股      永续债      其他
一、上年期末余额                             3,751,168,261.00       -           -          -    722,244,360.23           -    3,857,118,813.92            -   536,783,393.25            -      12,896,820,819.64            -   12,890,943,777.02   34,655,079,425.06
加:会计政策变更                                                                                                                                                                                                                                                  -
    前期差错更正                                                                                                                                                                                                                                                  -
    同一控制下企业合并                                                                                    0.45                                                                                          -920.06                          -883.55             -1,803.16
    其他                                                                                                                                                                                                                                                          -
二、本年期初余额                             3,751,168,261.00       -           -          -    722,244,360.68           -    3,857,118,813.92            -   536,783,393.25            -      12,896,819,899.58            -   12,890,942,893.47   34,655,077,621.90
三、本期增减变动金额(减少以“-”号填列)               -          -           -          -     55,919,392.52           -    -322,620,037.80             -   105,572,303.98            -       2,073,164,809.64            -    8,227,221,744.86    10,139,258,213.20
(一)综合收益总额                                                                                                            -322,620,037.80                                                   2,403,807,209.28                 2,445,727,775.01    4,526,914,946.49
(二)所有者投入和减少资本                               -          -           -          -     55,919,392.52           -                -               -              -              -                   -               -    7,073,189,725.38     7,129,109,117.90
1、所有者投入的普通股                                                                                                                                                                                                            7,116,505,300.00    7,116,505,300.00
2、其他权益工具持有者投入资本                                                                                                                                                                                                                                     -
3、股份支付计入所有者权益的金额                                                                                                                                                                                                                                   -
4、其他                                                                                          55,919,392.52                                                                                                                     -43,315,574.62       12,603,817.90
(三)利润分配                                           -          -           -          -               -             -                -               -   105,572,303.98            -       -330,642,399.64             -   -1,291,695,755.53    -1,516,765,851.19
1、提取盈余公积                                                                                                                                               105,572,303.98                     -105,572,303.98                                                  -
2、提取一般风险准备                                                                                                                                                                                                                                               -
3、对所有者(或股东)的分配                                                                                                                                                                     -225,070,095.66                 -1,291,695,755.53    -1,516,765,851.19
4、其他                                                                                                                                                                                                                                                           -
(四)所有者权益内部结转                                 -          -           -          -               -             -                -               -              -              -                   -               -                -                    -
1、资本公积转增资本(或股本)                                                                              -                                                                                                                                                      -
2、盈余公积转增资本(或股本)                                                                                                                                                                                                                                     -
3、盈余公积弥补亏损                                                                                                                                                                                                                                               -
4、设定受益计划变动额结转留存收益                                                                                                                                                                                                                                 -
5、其他综合收益结转留存收益
6、其他                                                                                                                                                                                                                                                           -
(五)专项储备                                                                                                                                                                                                                                                    -
1、本期提取                                                                                                                                                                                                                                                       -
2、本期使用                                                                                                                                                                                                                                                       -
(六)其他                                                                                                                                                                                                                                                        -
四、本期期末余额                             3,751,168,261.00       -           -          -    778,163,753.20           -    3,534,498,776.12            -   642,355,697.23            -      14,969,984,709.22            -   21,118,164,638.33   44,794,335,835.10

法定代表人:刘赛飞                                                                   主管会计工作负责人:张杰                                                                                 会计机构负责人:方宁
                                                                                      母公司资产负债表
                                                                                             2019年12月31日
编制单位:上海世茂股份有限公司                                                                                                                                                           货币单位:人民币元
                         项目                       附注       期末余额             上年年末余额                                 项目                      附注        期末余额             上年年末余额
流动资产:                                                                                              流动负债:
    货币资金                                                  1,752,289,033.11       1,152,745,838.02       短期借款                                                              -
    交易性金融资产                                                                                          交易性金融负债
    以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产                                                            以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
    衍生金融资产                                                                                            衍生金融负债
    应收票据                                                               -                                应付票据
    应收账款                                       十五、1        7,488,385.07           8,272,259.61       应付账款                                                         62,152.27            156,652.27
    应收账款融资                                                                                  -         预收款项                                                        388,077.77            476,434.43
    预付款项                                                      2,560,534.10         214,859,355.89       应付职工薪酬                                                     90,028.57
    其他应收款                                     十五、2    4,519,621,408.85       3,950,555,302.11       应交税费                                                      2,762,573.18          18,852,082.80
      其中:应收利息                                                                                        其他应付款                                               13,956,796,942.67      12,468,300,594.56
             应收股利                                          370,000,000.00        2,055,095,755.53         其中:应付利息                                            413,648,625.04         350,493,305.60
    存货                                                        22,863,854.06           22,863,854.06               应付股利                                            706,176,900.00         279,641,700.00
    持有待售资产                                                                                            持有待售负债
    一年内到期的非流动资产                                                                                  一年内到期的非流动负债                                    6,811,013,312.95       4,012,538,496.14
    其他流动资产                                                           -             1,152,276.18       其他流动负债                                                999,214,613.12         998,893,195.93
                      流动资产合计                            6,304,823,215.19       5,350,448,885.87                         流动负债合计                           21,770,327,700.53      17,499,217,456.13
非流动资产:                                                                                            非流动负债:
    债权投资                                                                                                长期借款                                                  2,086,000,000.00       2,605,000,000.00
    可供出售金融资产                                                                   158,800,000.00       应付债券                                                  5,973,175,066.90       7,766,107,396.55
    其他债权投资                                                                                              其中:优先股
    持有至到期投资                                                                                                    永续债
    长期应收款                                                                                              长期应付款
    长期股权投资                                   十五、3   32,081,758,692.06      31,023,118,998.23       长期应付职工薪酬
    其他权益工具投资                                            215,410,000.00                              预计负债                                                     53,210,000.00          53,210,000.00
    其他非流动金融资产                                                                                      递延收益
    投资性房地产                                               700,000,000.00         700,000,000.00        递延所得税负债                                              181,801,794.87         167,649,294.87
    固定资产                                                     1,694,667.09           3,136,760.22        其他非流动负债
    在建工程                                                                                                                  非流动负债合计                          8,294,186,861.77      10,591,966,691.42
    生产性生物资产                                                                                                              负债合计                             30,064,514,562.30      28,091,184,147.55
    油气资产                                                                                            所有者权益:
    无形资产                                                              -                                 股本                                                      3,751,168,261.00       3,751,168,261.00
    开发支出                                                                                                其他权益工具
    商誉                                                                                                      其中:优先股
    长期待摊费用                                                           -                                          永续债
    递延所得税资产                                              750,159,404.55         610,282,477.27       资本公积                                                  1,954,809,830.04       1,954,809,830.04
    其他非流动资产                                                                                          减:库存股
                      非流动资产合计                         33,749,022,763.70      32,495,338,235.72       其他综合收益                                               732,964,620.84          690,507,120.84
                                                                                                            专项储备
                                                                                                            盈余公积                                                    698,179,238.36         581,421,769.32
                                                                                                            未分配利润                                                2,852,209,466.35       2,776,695,992.84
                                                                                                                              所有者权益合计                          9,989,331,416.59       9,754,602,974.04
                       资产总计                              40,053,845,978.89      37,845,787,121.59                     负债和所有者权益总计                       40,053,845,978.89      37,845,787,121.59

法定代表人:刘赛飞                                                               主管会计工作负责人:张杰                                                         会计机构负责人:方宁
                                                                                            母公司利润表
                                                                                                     2019年度
编制单位:上海世茂股份有限公司                                                                                                                                                                       货币单位:人民币元
                                     项目                                附注      本期发生额         上期发生额                                项目                            附注     本期发生额         上期发生额
一、营业收入                                                            十五、4    294,722,176.09     123,045,589.78 五、其他综合收益的税后净额                                           42,457,500.00     -25,946,250.00
减:营业成本                                                            十五、4       4,169,793.03      31,315,829.00 (一)不能重分类进损益的其他综合收益                                42,457,500.00     -25,946,250.00
    税金及附加                                                                        3,811,817.36     23,034,839.86        1、重新计量设定受益计划变动额
    销售费用                                                                                  -                  -          2、权益法下不能转损益的其他综合收益
    管理费用                                                                        43,732,107.09      65,368,238.96        3、其他权益工具投资公允价值变动                               42,457,500.00     -25,946,250.00
    研发费用                                                                                                                4、企业自身信用风险公允价值变动
    财务费用                                                                       808,828,665.80     546,932,199.06 (二)将重分类进损益的其他综合收益
     其中:利息费用                                                                826,690,736.77     569,466,771.55        1、权益法下可转损益的其他综合收益
           利息收入                                                                  20,114,934.65     27,036,875.79        2、其他债权投资公允价值变动
加:其他收益                                                                                  -                             3、可供出售金融资产公允价值变动
    投资收益(损失以“-”号填列)                                      十五、5   1,596,007,870.63   1,786,420,453.92       4、金融资产重分类计入其他综合收益的金额
      其中:对联营企业和合营企业的投资收益                                         167,732,870.63      34,355,527.31        5、持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
           以摊余成本计量的金融资产终止确认收益(损失以“-”号填列)                                                       6、其他债权投资信用减值准备
    净敞口套期收益(损失以“-”号填列)                                                                                    7、现金流量套期储备(现金流量套期损益的有效部分)
    公允价值变动收益(损失以“-”号填列)                                                    -        -19,969,429.71       8、外币财务报表折算差额
    信用减值损失(损失以“-”号填列)                                                -4,328,924.26      -7,244,429.19       9、其他
    资产减值损失(损失以“-”号填列)                                                                                   六、综合收益总额                                                1,210,032,190.41   1,029,776,789.82
    资产处置收益(损失以“-”号填列)                                                  233,358.86         -34,556.95 七、每股收益:
二、营业利润(亏损以“-”号填列)                                                1,026,092,098.04   1,215,566,520.97 (一)基本每股收益(元/股)
加:营业外收入                                                                        1,605,665.09        700,000.00 (二)稀释每股收益(元/股)
减:营业外支出                                                                                -       197,368,317.92
三、利润总额(亏损总额以“-”号填列)                                            1,027,697,763.13   1,018,898,203.05
减:所得税费用                                                                    -139,876,927.28     -36,824,836.77
四、净利润(净亏损以“-”号填列)                                                1,167,574,690.41   1,055,723,039.82
(一)持续经营净利润(净亏损以“-”号填列)                                      1,167,574,690.41   1,055,723,039.82
(二)终止经营净利润(净亏损以“-”号填列)

法定代表人:刘赛飞                                                                     主管会计工作负责人:张杰                                                                  会计机构负责人:方宁
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                                                                                        2019年度
编制单位:上海世茂股份有限公司                                                                                                                                  货币单位:人民币元

                           项目                          本期发生额         上期发生额                                  项目                     本期发生额          上期发生额
一、经营活动产生的现金流量:                                                                   三、筹资活动产生的现金流量:
  销售商品、提供劳务收到的现金                            137,904,835.01     132,750,247.98      吸收投资收到的现金
  收到的税费返还                                                                                 取得借款收到的现金                                         -       4,100,000,000.00
  收到其他与经营活动有关的现金                         12,779,540,142.61   18,837,467,294.17     发行债券收到的现金                             5,464,950,000.00    3,478,500,000.00

                   经营活动现金流入小计                12,917,444,977.62   18,970,217,542.15     收到其他与筹资活动有关的现金                               -                   -
  购买商品、接受劳务支付的现金                              4,597,835.81       4,809,985.49                     筹资活动现金流入小计            5,464,950,000.00    7,578,500,000.00
  支付给职工以及为职工支付的现金                           17,398,026.70      27,058,292.82      偿还债务支付的现金                             5,015,000,000.00    5,012,000,000.00
  支付的各项税费                                          40,049,545.68       19,536,472.06      分配股利、利润或偿付利息支付的现金             1,291,080,926.12     858,047,556.77
  支付其他与经营活动有关的现金                         13,875,969,839.39   11,508,645,224.35     支付其他与筹资活动有关的现金                       4,855,020.76        4,521,557.16

                   经营活动现金流出小计                13,938,015,247.58   11,560,049,974.72                    筹资活动现金流出小计            6,310,935,946.88    5,874,569,113.93

              经营活动产生的现金流量净额               -1,020,570,269.96    7,410,167,567.43                 筹资活动产生的现金流量净额          -845,985,946.88    1,703,930,886.07

二、投资活动产生的现金流量:
  收回投资收到的现金                                     200,000,000.00                 -      四、汇率变动对现金及现金等价物的影响                         -                   -
  取得投资收益收到的现金                                3,113,370,755.53      48,375,581.96
  处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额         340,420.00            19,614.77 五、现金及现金等价物净增加额                        599,543,195.09      -429,049,185.12
  处置子公司及其他营业单位收到的现金净额                                                         加:期初现金及现金等价物余额                   1,152,745,838.02    1,581,795,023.14
  收到其他与投资活动有关的现金
                   投资活动现金流入小计                 3,313,711,175.53      48,395,196.73 六、期末现金及现金等价物余额                        1,752,289,033.11    1,152,745,838.02
  购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金                    -           1,828,150.00
  投资支付的现金                                          847,611,763.60   7,207,830,000.00
  取得子公司及其他营业单位支付的现金净额                                   2,381,884,685.35
  支付其他与投资活动有关的现金                                      -                   -

                   投资活动现金流出小计                   847,611,763.60   9,591,542,835.35
              投资活动产生的现金流量净额                2,466,099,411.93   -9,543,147,638.62

法定代表人:刘赛飞                                             主管会计工作负责人:张杰                                                   会计机构负责人:方宁
                                                                                母公司所有者权益变动表
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编制单位:上海世茂股份有限公司                                                                                                                                                                   货币单位:人民币元
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                      项目                                               其他权益工具                                                                                                                 所有者权益
                                                 股本                                                资本公积       减:库存股     其他综合收益     专项储备     盈余公积        未分配利润
                                                                优先股      永续债      其他                                                                                                              合计
一、上年期末余额                             3,751,168,261.00       -           -          -    1,954,809,830.04            -      690,507,120.84          -   581,421,769.32   2,776,695,992.84     9,754,602,974.04
加:会计政策变更
    前期差错更正
    其他
二、本年期初余额                             3,751,168,261.00       -           -          -    1,954,809,830.04            -      690,507,120.84          -   581,421,769.32   2,776,695,992.84     9,754,602,974.04
三、本期增减变动金额(减少以“-”号填列)               -          -           -          -                    -           -       42,457,500.00          -   116,757,469.04      75,513,473.51      234,728,442.55
(一)综合收益总额                                                                                                                  42,457,500.00                               1,167,574,690.41     1,210,032,190.41
(二)所有者投入和减少资本                                                                                                                                                                                       -
1、所有者投入的普通股                                                                                                                                                                                            -
2、其他权益工具持有者投入资本                                                                                                                                                                                    -
3、股份支付计入所有者权益的金额                                                                                                                                                                                  -
4、其他                                                                                                                                                                                                          -
(三)利润分配                                           -          -           -          -                    -           -                 -            -   116,757,469.04   -1,092,061,216.90     -975,303,747.86
1、提取盈余公积                                                                                                                                                116,757,469.04    -116,757,469.04                 -
2、对所有者(或股东)的分配                                                                                                                                                      -975,303,747.86      -975,303,747.86
3、其他                                                                                                                                                                                                          -
(四)所有者权益内部结转                                                                                                                                                                     -                   -
1、资本公积转增资本(或股本)                                                                                                                                                                                    -
2、盈余公积转增资本(或股本)                                                                                                                                                                                    -
3、盈余公积弥补亏损                                                                                                                                                                                              -
4、设定受益计划变动额结转留存收益                                                                                                                                                                                -
5、其他综合收益结转留存收益                                                                                                                                                                                      -
6、其他                                                                                                                                                                                                          -
(五)专项储备                                                                                                                                                                                                   -
1、本期提取                                                                                                                                                                                                      -
2、本期使用                                                                                                                                                                                                      -
(六)其他                                                                                                                                                                                                       -
四、本期期末余额                             3,751,168,261.00       -           -          -    1,954,809,830.04            -      732,964,620.84          -   698,179,238.36   2,852,209,466.35     9,989,331,416.59

法定代表人:刘赛飞                                                        主管会计工作负责人:张杰                                                             会计机构负责人:方宁
                                                                          母公司所有者权益变动表(续)
                                                                                               2019年度
编制单位:上海世茂股份有限公司                                                                                                                                                                  货币单位:人民币元
                                                                                                                            上期
                      项目                                               其他权益工具                                                                                                                所有者权益
                                                 股本                                                资本公积       减:库存股     其他综合收益     专项储备     盈余公积        未分配利润
                                                                优先股      永续债      其他                                                                                                             合计
一、上年期末余额                             3,751,168,261.00       -           -          -    1,954,809,830.04            -      716,453,370.84          -   475,849,465.34   2,051,615,352.66    8,949,896,279.88
加:会计政策变更
    前期差错更正
    其他
二、本年期初余额                             3,751,168,261.00       -           -          -    1,954,809,830.04            -      716,453,370.84          -   475,849,465.34   2,051,615,352.66    8,949,896,279.88
三、本期增减变动金额(减少以“-”号填列)               -          -           -          -                    -           -      -25,946,250.00          -   105,572,303.98    725,080,640.18      804,706,694.16
(一)综合收益总额                                                                                                                 -25,946,250.00                               1,055,723,039.82    1,029,776,789.82
(二)所有者投入和减少资本
1、所有者投入的普通股
2、其他权益工具持有者投入资本
3、股份支付计入所有者权益的金额
4、其他
(三)利润分配                                           -          -           -          -                    -           -                -             -   105,572,303.98   -330,642,399.64      -225,070,095.66
1、提取盈余公积                                                                                                                                                105,572,303.98    -105,572,303.98                -
2、对所有者(或股东)的分配                                                                                                                                                     -225,070,095.66      -225,070,095.66
3、其他                                                                                                                                                                                                         -
(四)所有者权益内部结转                                 -          -           -          -                    -           -                -             -              -                 -                   -
1、资本公积转增资本(或股本)                                                                                   -                                                                                               -
2、盈余公积转增资本(或股本)                                                                                                                                                                                   -
3、盈余公积弥补亏损                                                                                                                                                                                             -
4、设定受益计划变动额结转留存收益                                                                                                                                                                               -
5、其他综合收益结转留存收益
6、其他                                                                                                                                                                                                         -
(五)专项储备                                                                                                                                                                                                  -
1、本期提取                                                                                                                                                                                                     -
2、本期使用                                                                                                                                                                                                     -
(六)其他                                                                                                                                                                                                      -
四、本期期末余额                             3,751,168,261.00       -           -          -    1,954,809,830.04            -      690,507,120.84          -   581,421,769.32   2,776,695,992.84    9,754,602,974.04

法定代表人:刘赛飞                                                        主管会计工作负责人:张杰                                                             会计机构负责人:方宁
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三、财务报表附注


(一) 公司基本情况

上海世茂股份有限公司(前身为“上海万象(集团)股份有限公司”,以下简称“公
司”或“本公司”)系于 1993 年 9 月 29 日经上海市财贸办公室沪府财贸(93)第 315
号文批准,采用社会募集方式设立的股份有限公司。公司股票于 1994 年 2 月 4
日在上海证券交易所挂牌上市。


2000 年 8 月,上海世茂投资发展有限公司协议受让上海市黄浦区国有资产管理办
公室持有的公司部分法人股 6,250 万股,成为公司第一大股东,同时经批准调整
了资产结构和经营范围。


2001 年 4 月 16 日经公司 2000 年度股东大会决议通过,公司名称变更为“上海世
茂股份有限公司”。


2002 年 12 月西藏世茂企业发展有限公司(原名“上海世茂企业发展有限公司”,
以下简称“世茂企业”)协议受让上海世茂投资发展有限公司持有的公司法人股
6,250 万股,成为公司第一大股东,并于 2002 年 12 月 19 日完成了有关股权交割
手续。


2006 年世茂企业协议受让第二大股东北京中兴瑞泰投资发展有限公司持有的公
司非流通股份 4,500 万股,另通过上海证券交易所系统增持了公司流通股
11,313,638 股。


2007 年世茂企业通过上海证券交易所系统出售流通股 3,066,892.00 股,本次股份
减持以后世茂企业仍为公司的第一大股东。


2007 年 10 月,公司与峰盈国际有限公司(Peak Gain International Limited)、北京
世茂投资发展有限公司和世茂企业签订了《关于上海世茂股份有限公司发行股份
购买资产协议》,约定向上述 3 家公司定向增发股份合计 692,240,000 股。公司
于 2008 年 9 月 3 日收到中国证券监督管理委员会(以下简称“证监会”)证监许[2008]
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1083 号《关于核准上海世茂股份有限公司向 Peak Gain International Limited、北京
世茂投资发展有限公司、上海世茂企业发展有限公司发行股份购买资产的批复》
的批准,核准公司向峰盈国际有限公司(Peak Gain International Limited)发行
55,800 万股人民币普通股、向北京世茂投资发展有限公司发行 7,200 万股人民币
普通股;向世茂企业发行 6,224 万股人民币普通股。2009 年 5 月 13 日,公司于
中国证券登记结算有限责任公司上海分公司完成股份变更登记。本次增资后,公
司股本由 478,355,338.00 元变更为 1,170,595,338.00 元。


根据 2013 年 6 月 27 日上海世茂股份有限公司 2012 年度(第二十次)股东会决议审
议通过了《关于上海世茂股份有限公司股票期权激励计划草案(修订稿)的议案》
和 2013 年 5 月 28 日中国证券监督管理委员会上市公司监管部出具的上市部函
[2013] 231 号《关于上海世茂股份有限公司股权激励计划的意见》批准,以及公
司 2014 年 6 月 27 日召开的第六届第二十一次董事会会议和修改后的章程规定,
公司申请增加注册资本人民币 1,820,000.00 元,由 7 位自然人股权激励对象缴纳。
2014 年 12 月 26 日,公司于中国证券登记结算有限责任公司上海分公司完成股份
变更登记。变更后,公司的股本为人民币 1,172,415,338.00 元。


根据 2015 年 5 月 25 日上海世茂股份有限公司 2014 年度股东会决议审议通过了
2014 年度利润分配方案,以资本公积向全体股东每 10 股转增 5 股,共计
586,207,669 股。2015 年 6 月 3 日,公司于中国证券登记结算有限责任公司上海分
公司完成股份变更登记。变更后,公司的股本为人民币 1,758,623,007.00 元。


根据 2013 年 6 月 27 日上海世茂股份有限公司 2012 年度(第二十次)股东会决议审
议通过了《关于上海世茂股份有限公司股票期权激励计划草案(修订稿)的议案》
和 2013 年 5 月 28 日中国证券监督管理委员会上市公司监管部出具的上市部函
[2013] 231 号《关于上海世茂股份有限公司股权激励计划的意见》批准,以及公
司 2015 年 3 月 24 日召开的第六届第二十九次董事会会议、2015 年 6 月 5 日召开
的第七届第二次董事会会议和修改后的章程规定,公司申请增加注册资本人民币
1,320,000.00 元,由 4 位自然人股权激励对象缴纳。2015 年 6 月 16 日,公司于中
国证券登记结算有限责任公司上海分公司完成股份变更登记。变更后,公司的股
本为人民币 1,759,943,007.00 元。根据 2015 年 6 月 26 日召开的第七届第三次董事
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会会议和修改后的章程规定,公司申请增加注册资本人民币 2,250,000.00 元,由
6 位自然人股权激励对象缴纳。2015 年 9 月 11 日,公司于中国证券登记结算有
限责任公司上海分公司完成股份变更登记。变更后,公司的股本为人民币
1,762,193,007.00 元。


根据中国证券监督管理委员会证监许可[2015] 2481 号《关于核准上海世茂股份有
限公司非公开发行股票的批复》批准以及 2015 年 2 月 16 日召开的第六届董事会
第二十八次会议、2015 年 3 月 10 日召开的 2015 年第二次临时股东大会决议,公
司非公开发行 A 股普通股股票 151,668,351 股,每股发行价格人民币 9.89 元,扣
除发行费用后实际募集资金净额为人民币 1,483,119,991.39 元,其中新增股本人民
币 151,668,351.00 元,资本公积股本溢价人民币 1,331,451,640.39 元。2015 年 12 月
24 日,公司于中国证券登记结算有限责任公司上海分公司完成股份变更登记。
变更后,公司的股本为人民币 1,913,861,358.00 元。


根据 2016 年 5 月 23 日上海世茂股份有限公司 2015 年度股东会决议审议通过了
2015 年度利润分配方案,以资本公积向全体股东每 10 股转增 4 股,共计
765,544,543 股。2016 年 6 月 15 日,公司于中国证券登记结算有限责任公司上海
分公司完成股份变更登记。变更后,公司的股本为人民币 2,679,405,901.00 元。


根据 2017 年 5 月 9 日上海世茂股份有限公司 2016 年度股东会决议审议通过了
2016 年度利润分配方案,以资本公积向全体股东每 10 股转增 4 股,共计
1,071,762,360 股。2017 年 5 月 23 日,公司于中国证券登记结算有限责任公司上
海分公司完成股份变更登记。变更后,公司的股本为人民币 3,751,168,261.00 元。


公司法定代表人:刘赛飞,公司所属行业:房地产行业,经营范围包括:实业投
资,房地产综合开发经营,本公司商标特许经营,酒店管理,物业管理,货物进
出口及技术进出口,针纺织品,服装鞋帽,日用百货,皮革制品,玩具,钟表眼
镜,照相器材,文化用品,五金交电,日用化学品,建筑装潢材料,家具,金属
材料,电子产品,办公用品,机械设备,工艺美术品,计算机硬件、软件的批发、
零售(拍卖除外)。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)


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本财务报告由公司董事会于 2020 年 3 月 24 日批准同意报出。


(二) 本年度合并报表范围
本年度纳入合并范围的主要子公司详见附注八;
本年度新纳入合并范围的子公司详见附注七;
本年度不再纳入合并范围的子公司详见附注七。


(三) 财务报表的编制基础
1,编制基础

公司以持续经营为财务报表的编制基础,以权责发生制为记账基础。公司一般采
用历史成本对会计要素进行计量,在保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠
计量的前提下采用重置成本、可变现净值、现值及公允价值进行计量。


2,持续经营
公司自本报告期末至少 12 个月内具备持续经营能力,无影响持续经营能力的重大事项。


(四) 重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示:
以下披露内容已涵盖了本公司根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计。


1,遵循企业会计准则的声明
公司财务报表及附注系按财政部颁布的《企业会计准则》、应用指南、企业会计准则解释、
中国证券监督管理委员会发布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号—财务报
告的一般规定[2014 年修订]》以及相关补充规定的要求编制,真实、完整地反映了本公司的
财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
2,会计期间

会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。


3,营业周期

除房地产行业以外,公司经营业务的营业周期通常以 12 个月作为资产和负债的
流动性划分标准。房地产行业的营业周期从房产开发至确认销售收入,一般在
12 个月以上,具体周期根据开发项目情况确定,并以其营业周期作为资产和负
债的流动性划分标准。



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4,记账本位币

人民币元。


5,同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

(1) 在同一控制下的企业合并中,公司作为购买方取得对其他参与合并企业的控
制权, 如以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的,在合
并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额
作为长期股权投资的初始投资成本,长期股权投资初始投资成本与支付的现金、
转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额,调整资本公积;资本公
积不足冲减的,调整留存收益;如以发行权益性证券作为合并对价的,在合并日
按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为
长期股权投资的初始投资成本,按照发行股份的面值总额作为股本,长期股权投
资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额,调整资本公积,资本公积不
足冲减的,调整留存收益。为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等
中介费用以及其他相关管理费用,于发生时计入当期损益。为企业合并发行的债
券或承担其他债务支付的手续费、佣金等,应当计入所发行债券及其他债务的初
始计量金额。企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用,应当抵减
权益性证券溢价收入,溢价收入不足冲减的,冲减留存收益。


(2) 公司对外合并如属并非同一控制下的企业合并,按下列情况确定长期股权投
资的初始投资成本:
① 一次交换交易实现的企业合并,长期股权投资的初始投资成本为购买方在购
买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权
益性证券的公允价值;
② 通过多次交换交易分步实现的企业合并,长期股权投资的初始投资成本为每
一单项交易成本之和;
③ 为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关
管理费用,于发生时计入当期损益;作为合并对价发行的权益性证券或债务性证
券的交易费用,计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额;
④ 在合并合同或协议中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的,在购买日

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如果估计未来事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的,将其
计入长期股权投资的初始投资成本。


(3) 公司对外合并如属并非同一控制下的企业合并,对长期股权投资的初始投资
成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额,确认为商誉。
对长期股权投资的初始投资成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允
价值份额的差额,按照下列方法处理:
① 对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成
本的计量进行复核;
② 经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额
的,其差额应当计入当期损益。


6,合并财务报表的编制方法

合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制,是指投资方拥有对被投
资方的权力,通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报,并且有能力运用对
被投资方的权力影响其回报金额。
母公司应当将其全部子公司纳入合并财务报表的合并范围。子公司,是指被公司控制的主体
(含企业、被投资单位中可分割的部分,以及企业所控制的结构化主体等)。
如果母公司是投资性主体,则母公司应当仅将为其投资活动提供相关服务的子公司(如有)纳
入合并范围并编制合并财务报表;其他子公司不应当予以合并,母公司对其他子公司的投资
应当按照公允价值计量且其变动计入当期损益。当母公司同时满足下列条件时,该母公司属
于投资性主体:

(1) 该母公司是以向投资者提供投资管理服务为目的,从一个或多个投资者处获
取资金;
(2) 该母公司的唯一经营目的,是通过资本增值、投资收益或两者兼有而让投资
者获得回报;
(3) 该母公司按照公允价值对几乎所有投资的业绩进行考量和评价。
编制合并报表时,本公司与被合并子公司采用的统一的会计政策和期间。合并财务报表以本
公司和子公司的财务报表为基础,在抵销本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易
对合并财务报表的影响后,由本公司合并编制。本公司在报告期内因同一控制下企业合并增
加的子公司,编制合并资产负债表时,调整合并资产负债表的年初数。因非同一控制下企业
合并增加的子公司,编制合并资产负债表时,不调整合并资产负债表的年初数。本公司在报

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告期内因同一控制下企业合并增加的子公司,将该子公司合并当期年初至报告期末的收入、
费用、利润及现金流量纳入合并利润表及现金流量表。因非同一控制下企业合并增加的子公
司,将该子公司购买日至报告期末的收入、费用、利润及现金流量纳入合并利润表及现金流
量表。本公司在报告期内处置子公司,将该子公司年初至处置日的收入、费用、利润及现金
流量纳入合并利润表及现金流量表。
母公司购买子公司少数股东拥有的子公司股权,在合并财务报表中,因购买少数股权新取得
的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的
净资产份额之间的差额,应当调整资本公积(资本溢价或股本溢价),资本公积不足冲减的,
调整留存收益。

母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资,在合并财务
报表中,处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始
持续计算的净资产份额之间的差额,应当调整资本公积(资本溢价或股本溢价),
资本公积不足冲减的,调整留存收益。
企业因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的,在编制合并财务
报表时,对于剩余股权,应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。
处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和,减去按原持股比例计算应享有原
有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额,计入丧失
控制权当期的投资收益,同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合
收益等,应当在丧失控制权时转为当期投资收益,由于被投资方重新计量设定受
益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。


7,合营安排分类及共同经营会计处理方法

合营安排分为共同经营和合营企业。
共同经营,是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。公司确认其
与共同经营中利益份额相关的下列项目,并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理:

(1) 确认单独所持有的资产,以及按其份额确认共同持有的资产;
(2) 确认单独所承担的负债,以及按其份额确认共同承担的负债;
(3) 确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入;
(4) 按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入;
(5) 确认单独所发生的费用,以及按其份额确认共同经营发生的费用。



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合营企业,是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。公司按照权益
法对合营企业的投资进行会计处理。


8,现金及现金等价物的确定标准

现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物,是指公司持有的
期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。


9,外币业务和外币报表折算

(1) 外币交易在初始确认时,采用交易发生当日中国人民银行公布的人民币外汇
牌价中间价将外币金额折算为人民币金额。


(2) 于资产负债表日,按照下列方法对外币货币性项目和外币非货币性项目进行
处理:
① 外币货币性项目,采用资产负债表日中国人民银行公布的人民币外汇牌价中
间价折算。因资产负债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇
率不同而产生的汇兑差额,计入当期损益。
② 以历史成本计量的外币非货币性项目,仍采用交易发生日的即期汇率折算,
不改变其记账本位币金额;以公允价值计量的外币非货币性项目,采用公允价值
确定日的即期汇率折算,折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额,
作为公允价值变动(含汇率变动)处理,并根据非货币性项目的性质计入当期损益
或其他综合收益。
货币性项目,是指公司持有的货币资金和将以固定或可确定的金额收取的资产或
者偿付的负债。
非货币性项目,是指货币性项目以外的项目。


(3) 境外经营实体的外币财务报表的折算方法:
① 资产负债表中的资产和负债项目,采用资产负债表日的即期汇率折算,所有
者权益项目除“未分配利润”项目外,其他项目采用发生时的即期汇率折算;
② 利润表中的收入和费用项目,采用交易发生日的即期汇率折算(或采用按照系
统合理的方法确定的、与交易发生日即期汇率近似的汇率折算);

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③ 按照上述①、②折算产生的外币财务报表折算差额,在资产负债表中所有者
权益项目下单独列示。


(4) 公司对处于恶性通货膨胀经济中的境外经营实体的财务报表,按照下列方法
进行折算:
对资产负债表项目运用一般物价指数予以重述,对利润表项目运用一般物价指数
变动予以重述,再按照最近资产负债表日的即期汇率进行折算。
在境外经营实体不再处于恶性通货膨胀经济中时,停止重述,按照停止之日的价
格水平重述的财务报表进行折算。


(5) 公司在处置境外经营时,将资产负债表中所有者权益项目下列示的、与该境
外经营相关的外币财务报表折算差额,自所有者权益项目转入处置当期损益;部
分处置境外经营的,按处置的比例计算处置部分的外币财务报表折算差额,转入
处置当期损益。


10,金融工具

金融工具,是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。
当公司成为金融工具合同的一方时,确认相关的金融资产或金融负债。


(1) 金融资产
① 分类和初始计量
公司根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征,将金融资产
划分为:
以摊余成本计量的金融资产;
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产;
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产,相关交易费用直接计入当期损益;对于其他类别的金融资产,
相关交易费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不
考虑重大融资成分的应收账款或应收票据,公司按照预期有权收取的对价金额作
为初始确认金额。
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a)   债务工具
公司持有的债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具,分别采用
以下三种方式进行计量:
<1> 以摊余成本计量:
公司管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标,且此类金融资
产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致,即在特定日期产生的现金流量,
仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。公司对于此类金融资产按
照实际利率法确认利息收入。此类金融资产主要包括货币资金、应收票据及应收
账款、其他应收款、债权投资和长期应收款等。公司将自资产负债表日起一年内
(含一年)到期的债权投资和长期应收款,列示为一年内到期的非流动资产;取得
时期限在一年内(含一年)的债权投资列示为其他流动资产。


<2> 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益:
公司管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为
目标,且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。此类金融资
产按照公允价值计量且其变动计入其他综合收益,但减值损失或利得、汇兑损益
和按照实际利率法计算的利息收入计入当期损益。此类金融资产列示为其他债权
投资,自资产负债表日起一年内(含一年)到期的其他债权投资,列示为一年内到
期的非流动资产;取得时期限在一年内(含一年)的其他债权投资列示为其他流动
资产。


<3> 以公允价值计量且其变动计入当期损益:
公司将持有的未划分为以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的债务工具,以公允价值计量且其变动计入当期损益,列示为交易性金融
资产。在初始确认时,公司为了消除或显著减少会计错配,将部分金融资产指定
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。自资产负债表日起超过一
年到期且预期持有超过一年的,列示为其他非流动金融资产。
b) 权益工具
公司将对其没有控制、共同控制和重大影响的权益工具投资按照公允价值计量且
其变动计入当期损益,列示为交易性金融资产;自资产负债表日起预期持有超过
一年的,列示为其他非流动金融资产。
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此外,公司将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的金融资产,列示为其他权益工具投资。该类金融资产的相关股利收
入计入当期损益。该指定一经做出,不得撤销。本公司在非同一控制下的企业合
并中确认的或有对价构成金融资产的,该金融资产分类为以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融资产。
对于非交易性权益工具投资,公司可在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允
价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作
出,且相关投资从发行者的角度符合权益工具的定义。


② 减值
公司对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的债务工具投资、合同资产和财务担保合同等,以预期信用损失为基础确认损
失准备。公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且
有依据的信息,以发生违约的风险为权重,计算合同应收的现金流量与预期能收
到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额,确认预期信用损失。
于每个资产负债表日,公司对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进
行计量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的,处于第一阶段,公司按
照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备;金融工具自初始确认后信用风
险已显著增加但尚未发生信用减值的,处于第二阶段,公司按照该工具整个存续
期的预期信用损失计量损失准备;金融工具自初始确认后已经发生信用减值的,
处于第三阶段,公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具,公司假设其信用风险自初始
确认后并未显著增加,按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
公司对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具,按照其未扣
除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具,
按照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。


a)   信用风险显著增加判断标准
公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显
著增加。


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在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时,公司考虑在无须付出不必要的额
外成本或努力即可获得合理且有依据的信息,包括基于公司历史数据的定性和定
量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。公司以单项金融工具或者具有相似
信用风险特征的金融工具组合为基础,通过比较金融工具在资产负债表日发生违
约的风险与在初始确认日发生违约的风险,以确定金融工具预计存续期内发生违
约风险的变化情况。
当触发以下一个或多个定量或定性标准时,公司认为金融工具的信用风险已发生
显著增加:
<1> 定量标准主要为报告日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比
例。
<2> 定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、预警客户清单
等。
<3> 上限指标为债务人合同付款(包括本金和利息)逾期。一般逾期超过 30 天,
最长不超过 90 天。


b) 已发生信用减值资产的定义
为确定是否发生信用减值,公司所采用的界定标准,与内部针对相关金融工具的
信用风险管理目标保持一致,同时考虑定量、定性指标。公司评估债务人是否发
生信用减值时,主要考虑以下因素:
<1> 发行方或债务人发生重大财务困难;
<2> 债务人违反合同,如偿付利息或本金违约或逾期等;
<3> 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑,给予债务人在任何
其他情况下都不会做出的让步;
<4> 债务人很可能破产或进行其他财务重组;
<5> 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失;
<6> 以大幅折扣购买或源生一项金融资产,该折扣反映了发生信用损失的事实;
<7> 金融资产发生信用减值,有可能是多个事件的共同作用所致,未必是可单
独识别的事件所致。


c)   预期信用损失计量的参数


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根据信用风险是否发生显著增加以及是否已发生信用减值,公司对不同的资产分
别以 12 个月或整个存续期的预期信用损失计量减值准备。预期信用损失计量的
关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑历史统计数据的
定量分析及前瞻性信息,建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。
相关定义如下:
<1> 违约概率是指债务人在未来 12 个月或在整个剩余存续期,无法履行其偿付
义务的可能性。公司的违约概率以历史信用损失模型结果为基础进行调整,加入
前瞻性信息,以反映当前宏观经济环境下债务人违约概率;
<2> 违约损失率是指公司对违约风险暴露发生损失程度作出的预期。根据交易
对手的类型、追索的方式和优先级,以及担保品的不同,违约损失率也有所不同。
违约损失率为违约发生时风险敞口损失的百分比,以未来 12 个月内或整个存续
期为基准进行计算;
<3> 违约风险敞口是指,在未来 12 个月或在整个剩余存续期中,在违约发生时,
公司应被偿付的金额。


d) 前瞻性信息
公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用
损失。当以金融工具组合为基础时,公司以共同风险特征为依据,将金融工具划
分为不同组合。


<1> 应收票据组合
基于应收票据的信用风险特征,公司将应收票据划分为以下组合:
项目                                                          确定组合的依据
银行承兑汇票                                          承兑人为银行的应收票据
商业承兑汇票                                    承兑人为非银行的企业应收票据
对于划分为组合的应收票据,公司参考历史信用损失经验,结合当前状况以及对
未来经济状况的预测,通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率,计算预
期信用损失。


<2> 应收账款组合
基于应收账款的信用风险特征,公司将应收账款划分为以下组合:


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项目                                                           确定组合的依据
低风险组合                                       合并报表范围内企业的应收账款
其他组合                                             除上述组合之外的应收账款
对于划分为组合的应收账款,公司参考历史信用损失经验,结合当前状况以及对
未来经济状况的预测,编制应收账款逾期天数与整个存续期预期信用损失率对照
表,计算预期信用损失。


<3> 其他应收款组合
基于其他应收款的信用风险特征,公司将其他应收款划分为以下组合:
项目                                                           确定组合的依据
低风险组合                             向合作项目提供财务资助形成的其他应
                                                                         收款
其他组合                                             除上述组合之外的应收账款
对于划分为组合的其他应收款,公司参考历史信用损失经验,结合当前状况以及
对未来经济状况的预测,通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期
信用损失率,计算预期信用损失。


为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化,公司及其子公司在每个资产负
债表日重新计量预期信用损失,由此形成的损失准备的增加或转回金额,应当作
为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产,损失准备抵
减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值;对于以公允价值计量且其变动计
入其他综合收益的债权投资,公司及其子公司在其他综合收益中确认其损失准备,
不抵减该金融资产的账面价值。
③ 终止确认
金融资产满足下列条件之一的,予以终止确认:
a)   收取该金融资产现金流量的合同权利终止;
b) 该金融资产已转移,且公司将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移
给转入方;
c)   该金融资产已转移,虽然公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎
所有的风险和报酬,但是放弃了对该金融资产控制。
其他权益工具投资终止确认时,其账面价值与收到的对价以及原直接计入其他综
合收益的公允价值变动累计额之和的差额,计入留存收益;其余金融资产终止确
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认时,其账面价值与收到的对价以及原直接计入其他综合收益的公允价值变动累
计额之和的差额,计入当期损益。


④ 核销
如果公司及其子公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回,
则直接减记该金融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这
种情况通常发生在公司及其子公司确定债务人没有资产或收入来源可产生足够
的现金流量以偿还将被减记的金额。但是,按照公司及其子公司收回到期款项的
程序,被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响。
已减记的金融资产以后又收回的,作为减值损失的转回计入收回当期的损益。


(2) 金融负债
金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融负债。
除下列各项外,公司将金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债:
① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债,包括交易性金融负债(含
属于金融负债的衍生工具)和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债。
② 金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融
负债。
③ 不属于本条第①项或第②项情形的财务担保合同,以及不属于本条第①项情
形的以低于市场利率贷款的贷款承诺。在非同一控制下的企业合并中,公司作为
购买方确认的或有对价形成金融负债的,该金融负债按照以公允价值计量且其变
动计入当期损益进行会计处理。


在初始确认时,为了提供更相关的会计信息,公司可以将金融负债指定为以公允
价值计量且其变动计入当期损益的金融负债,该指定满足下列条件之一:
a)   能够消除或显著减少会计错配。
b) 根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略,以公允价值为基础对金
融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价,并在公司内部以此

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为基础向关键管理人员报告。该指定一经做出,不得撤销。
公司的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债,包括应付票据及应付账款、
其他应付款、借款及应付债券等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的
金额进行初始计量,并采用实际利率法进行后续计量。期限在一年以下(含一年)
的,列示为流动负债;期限在一年以上但自资产负债表日起一年内(含一年)到期
的,列示为一年内到期的非流动负债;其余列示为非流动负债。
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时,公司终止确认该金融负债或义务
已解除的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额,计入当期损
益。
金融负债(或其一部分)的现时义务已经解除的,公司终止确认该金融负债(或
该部分金融负债)。


(3) 金融工具的公允价值确定
存在活跃市场的金融工具,以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市
场的金融工具,采用估值技术确定其公允价值。在估值时,公司采用在当前情况
下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术,选择与市场参与者在
相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值,并尽可能优
先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情
况下,使用不可观察输入值。


(4) 后续计量
初始确认后,公司对不同类别的金融资产,分别以摊余成本、以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计
量。
初始确认后,公司对不同类别的金融负债,分别以摊余成本、以公允价值计量且
其变动计入当期损益或以其他适当方法进行后续计量。
金融资产或金融负债的摊余成本,以该金融资产或金融负债的初始确认金额经下
列调整后的结果确定:
① 扣除已偿还的本金。
② 加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行

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摊销形成的累计摊销额。
③ 扣除累计计提的损失准备(仅适用于金融资产)。


公司按照实际利率法确认利息收入。利息收入根据金融资产账面余额乘以实际利
率计算确定,但下列情况除外:
a)   对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产,公司自初始确认起,按照该
金融资产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。
b) 对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金
融资产,公司在后续期间,按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利
息收入。公司按照上述政策对金融资产的摊余成本运用实际利率法计算利息收入
的,若该金融工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值,并且
这一改善在客观上可与应用上述政策之后发生的某一事件相联系(如债务人的信
用评级被上调),公司转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利息收
入。


11,应收票据

应收票据的预期信用损失确定方法及会计处理方法详见附注四、10—金融工具。


12,应收账款

应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见附注四、10—金融工具。


13,其他应收款

其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见附注四、10—金融工具。


14,存货

(1) 存货包括:库存商品、开发成本、开发产品以及消耗性生物资产等等。


(2) 开发产品、开发成本按房地产开发业务会计处理规定核算:
① 开发用土地的核算方法:公司以支付土地出让金方式取得土地使用权,在公
司取得土地使用权证后,将该使用权的账面价值全部转入开发成本。
② 公共配套设施费用的核算方法:按实际发生的公共配套设施建造支出计入开
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发成本。
③ 出租开发产品及周转房的摊销方法
按房屋建筑物的实际成本扣除预计残值以及估计经济使用年限,采用年限平均法
计算月摊销额,计入相关经营成本费用。
对于改变房屋用途用作出售的,按相关开发产品摊余价值结转相应营业成本。


(3) 消耗性生物资产,是指为出售而持有的、或在将来收获为农产品的生物资产。
消耗性生物资产按成本进行初始计量。自行养殖或繁殖的消耗性生物资产的成本
为该资产在收获或出售前发生的可直接归属于该资产的必要支出。消耗性生物资
产在出售时采用加权平均法按账面价值结转成本。


(4) 除开发产品、开发成本以外的存货按取得存货时按实际成本计价,低值易耗
品领用时采用一次摊销法核算。



(5) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
于资产负债表日,存货按照成本与可变现净值孰低计量,存货成本高于其可变现净值的,应
当计提存货跌价准备,计入当期损益。可变现净值,是指在日常活动中,存货的估计售价减
去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。

存货跌价准备按单个存货项目计提,与在同一地区生产和销售的产品系列相关、
具有相同或类似最终用途或目的,且难以与其他项目分开计量的存货,合并计提
存货跌价准备。


15,持有待售资产

(1) 持有待售的非流动资产和处置组确认标准
公司若主要通过出售(包括具有商业实质的非货币性资产交换,下同)而非持续
使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值的,则将其划分为持有待售类别。
具体标准为同时满足以下条件:根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例,
在当前状况下即可立即出售;出售极可能发生,即企业已经就一项出售计划作出
决议且获得确定的购买承诺,预计出售将在一年内完成。其中,处置组是指在一
项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产,以及在该交易中转

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让的与这些资产直接相关的负债。处置组所属的资产组或资产组组合按照《企业
会计准则第 8 号—资产减值》分摊了企业合并中取得的商誉的,该处置组应当
包含分摊至处置组的商誉。
因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的,无论出售后是否保留
部分权益性投资,在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时,在母
公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别,在合并财务报表
中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。


(2) 会计处理方法
初始计量或在资产负债表日重新计量划分为持有待售的非流动资产和处置组时,
其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的,将账面价值减记至公允价值
减去出售费用后的净额,减记的金额确认为资产减值损失,计入当期损益,同时
计提持有待售资产减值准备。对于处置组,所确认的资产减值损失先抵减处置组
中商誉的账面价值,再按比例抵减该处置组内适用《企业会计准则第 42 号—持
有待售的非流动资产、处置组和终止经营》(以下简称“持有待售准则”)的计
量规定的各项非流动资产的账面价值。后续资产负债表日持有待售的处置组公允
价值减去出售费用后的净额增加的,以前减记的金额应当予以恢复,并在划分为
持有待售类别后适用持有待售准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失
金额内转回,转回金额计入当期损益,并根据处置组中除商誉外适用持有待售准
则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重按比例增加其账面价值;已抵减
的商誉账面价值,以及适用持有待售准则计量规定的非流动资产在划分为持有待
售类别前确认的资产减值损失不得转回。
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销,持有待售的
处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。
非流动资产或处置组不再满足持有待售类别的划分条件时,不再将其继续划分为
持有待售类别或将非流动资产从持有待售的处置组中移除,并按照以下两者孰低
计量:划分为持有待售类别前的账面价值,按照假定不划分为持有待售类别情况
下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额;可收回金额。


16,长期股权投资

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长期股权投资是指公司对被投资单位实施控制、重大影响的权益性投资,以及对
其合营企业的投资。


(1) 投资成本确定
除对外合并形成的长期股权投资以外,其他方式取得的长期股权投资,按照下列
规定确定其初始投资成本:
① 以支付现金取得的长期股权投资,按照实际支付的购买价款作为初始投资成
本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支
出;
② 以发行权益性证券取得的长期股权投资,按照发行权益性证券的公允价值作
为初始投资成本;
③ 通过非货币性资产交换取得的长期股权投资,其初始投资成本应当按照《企
业会计准则第 7 号—非货币性资产交换》确定;
④ 通过债务重组取得的长期股权投资,其初始投资成本应当按照《企业会计准
则第 12 号—债务重组》确定。


(2) 后续计量及损益确认方法
① 下列长期股权投资采用成本法核算:
a)   公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。
b) 采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计价。追加或收回投资应
当调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润,确认为当
期投资收益。


② 对被投资单位具有共同控制(指合营企业)或重大影响的长期股权投资,按照采
用权益法核算。
长期股权投资采用权益法核算时,对长期股权投资的投资成本大于投资时应享有
被投资单位可辨认净资产公允价值份额的,不调整长期股权投资的投资成本;对
长期股权投资的投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值
份额的,对长期股权投资的账面价值进行调整,差额计入投资当期的损益。



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在权益法核算时,当取得长期股权投资后,按照应享有或应分担的被投资单位实
现的净损益和其他综合收益的份额,分别确认投资损益和其他综合收益,并调整
长期股权投资的账面价值。投资企业按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利
计算应分得的部分,相应减少长期股权投资的账面价值。投资方对于被投资单位
除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动,应当调整长期
股权投资的账面价值并计入所有者权益。
确认被投资单位发生的净亏损,以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成
对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限,公司对被投资企业负有承担额外
损失义务的除外。被投资单位以后实现净利润的,投资企业在其收益分享额弥补
未确认的亏损分担额后,恢复确认收益分享额。
对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动,
调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
长期股权投资按照权益法核算在确认投资损益时,先对被投资单位的净利润进行
取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值、会计政策和会计期间方面
的调整,再按应享有或应分担的被投资单位的净损益份额确认当期投资损益。
与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属
于本公司的部分,在抵销基础上确认投资损益。


(3) 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制,是指按照相关约定对某项安排所共有的控制,并且该安排的相关活动
必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时,
首先判断所有参与方或参与方组合是否集体控制该安排,如果所有参与方或一组
参与方必须一致行动才能决定某项安排的相关活动,则认为所有参与方或一组参
与方集体控制该安排。其次再判断该安排相关活动的决策是否必须经过这些集体
控制该安排的参与方一致同意。如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体
控制某项安排的,不构成共同控制。判断是否存在共同控制时,不考虑享有的保
护性权利。


重大影响,是指对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权力,但并不能够控
制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重
大影响时,考虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其
他方持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为对被投资方单位的股权后产生
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的影响,包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权及可转换公司
债券等的影响。


17,投资性房地产

(1) 是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,包括已出租的土
地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物以及正在建造
或开发过程中将来用于出租的建筑物。投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
在资产负债表日采用公允价值模式进行后续计量。
(2) 公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量的,应当同时满足下列条件:
① 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;
② 企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关
信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,以资产负债
表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之
间的差额计入当期损益。


(3) 如有确凿证据表明房地产用途发生改变,满足下列条件之一的,则将投资性
房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产:
① 投资性房地产开始自用。
② 作为存货的房地产,改为出租。
③ 自用土地使用权停止自用,用于赚取租金或资本增值。
④ 自用建筑物停止自用,改为出租。
采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换当日
的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期
损益。
自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性房地
产按照转换当日的公允价值计价,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差
额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入所有者权
益。

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(4) 当投资性房地产被处置,或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济
利益时,则终止确认该项投资性房地产。
公司出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,则将处置收入
扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。


18,固定资产

(1) 固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有,并且使用寿命超过
一个会计年度的有形资产。固定资产同时满足下列条件的,才能予以确认:
① 与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业;
② 该固定资产的成本能够可靠地计量。




(2) 固定资产折旧方法
各类固定资产采用年限平均法并按下列使用寿命、预计净残值率及折旧率计提折
旧:
类别                   折旧方法        使用年限 预计净残值率          年折旧率
房屋及建筑物      年限平均法         20 年-40 年    0.00%-10.00%   2.50%-4.50%
运输设备          年限平均法            4 年-8 年         5.00% 11.88%-23.75%
电子设备          年限平均法            4 年-8 年         5.00% 11.88%-23.75%
家具用具          年限平均法            4 年-5 年         5.00% 19.00%-23.75%
儿童娱乐设备      年限平均法                  3年   0.00%-5.00% 31.67%-33.33%
其他设备          年限平均法            5 年-6 年         5.00% 15.83%-19.00%
固定资产装修      年限平均法                  5年         0.00%         20.00%
乐园设备          年限平均法           5 年-10 年        10.00%    9.00%-18.00%


(3) 融资租入固定资产的认定依据、计价方法。
融资租入固定资产的认定依据:实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报
酬的租赁。具体认定依据为符合下列一项或数项条件的:
① 在租赁期届满时,租赁资产的所有权转移给承租人;

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② 承租人有购买租赁资产的选择权,所订立的购买价款预计将远低于行使选择
权时租赁资产的公允价值,因而在租赁开始日就可以合理确定承租人会行使这种
选择权;
③ 即使资产的所有权不转移,但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分;
④ 承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值,几乎相当于租赁开始日租赁资
产公允价值;
⑤ 租赁资产性质特殊,如不作较大改造只有承租人才能使用。
融资租入固定资产的计价方法:融资租入固定资产初始计价为租赁期开始日租赁
资产公允价值与最低租赁付款额现值较低者作为入账价值。
融资租入固定资产后续计价采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提折旧及
减值准备。


19,在建工程

(1) 包括公司基建、更新改造等发生的支出,该项支出包含工程物资;
(2) 在建工程达到预定可使用状态时转入固定资产。


20,借款费用

(1) 公司发生的借款费用,可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产
的,予以资本化,计入相关资产成本。符合资本化条件的资产,是指需要经过相
当长的时间的(通常是指 1 年及 1 年以上)购建或者生产活动才能达到预定可使用
可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。其他借款费用,应当在发
生时根据其发生额确认为费用,计入当期损益。借款费用包括借款利息、折价或
者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
(2) 借款费用同时满足下列条件的,开始资本化:
① 资产支出已发生,资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而支
付的现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出;
② 借款费用已经发生;
③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开
始。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时,借款费
用停止资本化。

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符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断,且中断时间连续
超过 3 个月的,暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用,
计入当期损益,直至资产的购建或者生产活动重新开始。如果中断是所购建或者
生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态必要的程序,借款费
用的资本化则继续进行。


(3) 在资本化期间内,每一会计期间的利息(包括折价或溢价的摊销)资本化金额,
按照下列规定确定:
① 为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的,以专门借款当期
实际发生的利息费用,减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行
暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。
② 为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的,根据累计资产
支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用的一般借款的资本化
率,计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均
利率确定。
借款存在折价或溢价的,按照实际利率法确定每一会计期间相应摊销的折价或者
溢价的金额,调整每期利息金额。
在资本化期间内,每一会计期间的利息资本化金额,不超过当期相关借款实际发
生的利息金额。


(4) 专门借款发生的辅助费用,在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到
预定可使用或者可销售状态之前发生的,在发生时根据其发生额予以资本化,计
入符合资本化条件的资产的成本;在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达
到预定可使用或者可销售状态之后发生的,在发生时根据其发生额确认为费用,
计入当期损益。一般借款发生的辅助费用,在发生时根据其发生额确认为费用,
计入当期损益。


21,无形资产

(1) 无形资产,是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产按照成本进行初始计量。于取得无形资产时分析判断其使用寿命。

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(2) 公司确定无形资产使用寿命通常考虑的因素。
① 运用该资产生产的产品通常的寿命周期、可获得的类似资产使用寿命的信息;
② 技术、工艺等方面的现阶段情况及对未来发展趋势的估计;
③ 以该资产生产的产品或提供服务的市场需求情况;
④ 现在或潜在的竞争者预期采取的行动;
⑤ 为维持该资产带来经济利益能力的预期维护支出,以及公司预计支付有关支
出的能力;
⑥ 对该资产控制期限的相关法律规定或类似限制,如特许使用期、租赁期等;
⑦ 与企业持有其他资产使用寿命的关联性等。
无法预见无形资产为公司带来经济利益期限的,视为使用寿命不确定的无形资产。
使用寿命不确定的无形资产在持有期间不摊销,如果报告期末重新复核后使用寿
命仍为不确定的,则在每个会计期间进行减值测试。


(3) 对于使用寿命有限的无形资产,在使用寿命内系统合理(或者年限平均法)摊
销。公司于每年年度终了,对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进
行复核。无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计不同的,将改变摊销期限和
摊销方法。
对于使用寿命有限的无形资产,在采用年限平均法计算摊销额时,各项无形资产
的使用寿命、预计净残值率如下:
类别                                      使用年限        预计净残值率
土地使用权                                      40 年                -

软件                                             2年                 -


(4) 内部研究开发
① 内部研究开发项目的支出,包括研究阶段支出与开发阶段支出,其中:
a)   研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查。
b) 开发是指在进行商业性生产或使用前,将研究成果或其他知识应用于某项计
划或设计,以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。



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② 内部研究开发项目在研究阶段的支出于发生时计入当期损益;开发阶段的支
出,同时满足下列条件的,确认为无形资产:
a)   完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性;
b) 具有完成该无形资产并使用或出售的意图;
c)   无形资产产生经济利益的方式,包括能够证明运用该无形资产生产的产品存
在市场或无形资产自身存在市场,无形资产将在内部使用的,应当证明其有用性;
d) 有足够的技术、财务资源和其他资源支持,以完成该无形资产的开发,并有
能力使用或出售该无形资产;
e)   归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。


22,商誉

商誉为非同一控制下企业合并其初始合并成本大于合并中取得的被购买方可辨
认净资产公允价值份额的差额。公司对商誉不摊销,以成本减累计减值准备后的
金额计量,在合并资产负债表上单独列示。


23,长期资产减值

对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性
房地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产,
公司于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的,则估计其可收
回金额,进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状
态的无形资产,无论是否存在减值迹象,每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的,按其差额计提减值准备
并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预
计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售
协议价格确定;不存在销售协议但存在资产活跃市场的,公允价值按照该资产的
买方出价确定;不存在销售协议和资产活跃市场的,则以可获取的最佳信息为基
础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、
搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量
的现值,按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量,
选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为
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基础计算并确认,如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的,以该资产所属
的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产
组合。
就商誉的减值测试而言,对于因企业合并形成的商誉的账面价值,自购买日起按
照合理的方法分摊至相关的资产组;难以分摊至相关的资产组的,将其分摊至相
关的资产组组合。相关的资产组或资产组组合,是能够从企业合并的协同效应中
受益的资产组或者资产组组合,且不大于本集团确定的报告分部。
对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时,如与商誉相关的资产
组或者资产组组合存在减值迹象的,首先对不包含商誉的资产组或者资产组组合
进行减值测试,计算可收回金额,确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产
组或者资产组组合进行减值测试,比较其账面价值与可收回金额,如可收回金额
低于账面价值的,减值损失金额首先抵减分摊至资产组或资产组组合中商誉的账
面价值,再根据资产组或资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所
占比重,按比例抵减其他各项资产的账面价值,但抵减后的各资产的账面价值不
得低于该资产的公允价值减去处置费用后的净额(如可确定的)和该资产预计未
来现金流量的现值(如可确定的)两者之间较高者,同时也不低于零。
上述资产减值损失一经确认,以后期间不予转回价值得以恢复的部分。


24,长期待摊费用

长期待摊费用是公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以
上(不含 1 年)的各项费用。长期待摊费用在受益期内平均摊销,如果长期待摊费
用项目不能使以后会计期间受益的,则将其尚未摊销的摊余价值全部转入当期损
益。
长期待摊费用按照年限平均法平均摊销,摊销年限如下:
类别                                                          摊销年限
装修费                                                        (注) 3-5 年
注:售楼处装修费按照实际租赁期限摊销。


25,职工薪酬

(1) 职工薪酬的范围
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职工薪酬,是指公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的
报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福
利。公司提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福
利,也属于职工薪酬。


(2) 短期薪酬是指公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需
要全部予以支付的职工薪酬。
短期薪酬包括职工工资、奖金、津贴和补贴,职工福利费、医疗保险费、工伤保
险费和生育保险费等社会保险费,住房公积金、工会经费和职工教育经费,短期
带薪缺勤、短期利润分享计划,非货币性福利以及其他短期薪酬。
短期薪酬在职工为公司提供服务的会计期间,将实际发生的短期薪酬确认为负债,
并计入当期损益或相关资产成本。


(3) 离职后福利是指公司为获得员工提供的服务而在职工退休或与公司解除劳动
关系后,提供的各种形式的报酬和福利,短期薪酬和辞退福利除外。
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中,设定提存计划,是指
向独立的基金缴存固定费用后,公司不再承担进一步支付义务的离职后福利计划;
设定受益计划,是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。
设定提存计划包括基本养老保险、失业保险等。在职工提供服务的会计期间,根
据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债,并计入当期损益或相关资产成本。
于报告期末,将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为下列组成部分:
① 服务成本,包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。
② 设定受益计划净负债或净资产的利息净额,包括计划资产的利息收益、设定
受益计划义务的利息费用以及资产上限影响的利息。
③ 重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本,上述第①项和第②项应计入当期
损益;第③项应计入其他综合收益,并且在后续会计期间不允许转回至损益,但可以在权益
范围内转移这些在其他综合收益中确认的金额。


在设定受益计划下,在下列日期孰早日将过去服务成本确认为当期费用:
a)   修改设定受益计划时。

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b) 企业确认相关重组费用或辞退福利时。
在设定受益计划结算时,确认一项结算利得或损失。


(4) 辞退福利
是指公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系,或者为鼓励职工自愿
接受裁减而给予职工的补偿。
公司向职工提供辞退福利的,在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负
债,并计入当期损益:公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提
供的辞退福利时;公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。


(5) 其他长期职工福利
是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外所有的职工薪酬,包括长期带薪缺
勤、长期残疾福利、长期利润分享计划等。
企业向职工提供的其他长期职工福利,符合设定提存计划条件的,适用于上述设定提存计划
的有关规定进行处理。
除符合设定提存计划条件的情形外,按照设定受益计划的有关规定,确认和计量其他长期职
工福利净负债或净资产。在报告期末,企业应当将其他长期职工福利产生的职工薪酬成本确
认为下列组成部分:
① 服务成本。
② 其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额。
③ 重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动。
为简化相关会计处理,上述项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。
26,质量保证金

施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额,列入“应付账款”,待
保证期过后根据实际情况和合同约定支付。


27,维修基金

本公司收到业主委托代为管理的公共维修基金,计入“其他应付款”,专项用于
住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。


28,预计负债

与或有事项相关的义务同时满足下列条件的,确认为预计负债:
(1) 该义务是企业承担的现时义务;
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(2) 履行该义务很可能导致经济利益流出企业;
(3) 该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债应当按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。


29,收入

(1) 营业收入包括销售商品收入、物业出租收入、提供劳务收入以及让渡资产使
用权收入。


(2) 销售商品收入的确认
销售商品收入同时满足下列条件的,予以确认:
① 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;
② 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品
实施有效控制;
③ 收入的金额能够可靠地计量;
④ 相关的经济利益很可能流入企业;
⑤ 相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。


房地产销售收入确认的具体方法
a)   商品房在取得预售许可证后开始预售;
b) 商品房开发完成并达到买卖合同约定的交付条件,完成买卖合同中约定的交
付手续;
c)   履行商品房买卖合同规定的义务,相关销售价款已经收到或确信可以收到;
d) 与销售商品房相关的成本可以可靠计量。


(3) 物业出租收入
物业出租按与承租方签定的合同或协议规定按年限平均法确认房屋出租收入的
实现。


(4) 提供劳务收入的确认
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的,采用完工百分比法确认提
供劳务收入。

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物业管理在物业管理服务已提供,与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业,
与物业管理服务有关的成本能够可靠地计量时,确认物业管理收入的实现。


(5) 让渡资产使用权收入的确认
让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等。让渡资产使用权收入同时满
足下列条件的,才能予以确认:
① 相关的经济利益很可能流入企业;
② 收入的金额能够可靠地计量。


公司分别下列情况确定让渡资产使用权收入金额:
a)   利息收入金额,按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
b) 使用费收入金额,按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。


30,政府补助

政府补助,是公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资产相
关的政府补助和与收益相关的政府补助。


(1) 与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与资产相关的政府补助,是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产
的政府补助。
与资产相关的政府补助,应当冲减相关资产的账面价值。与资产相关的政府补助
确认为递延收益的,应当在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入
损益。按照名义金额计量的政府补助,直接计入当期损益。
相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的,应当将尚未分配
的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
与公司日常活动相关的政府补助,应当按照经济业务实质,冲减相关成本费用。
与公司日常活动无关的政府补助,应当计入营业外收支。


(2) 与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与收益相关的政府补助,是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

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企业对于综合性项目的政府补助,需要将其分解为与资产相关的部分和与收益相
关的部分,分别进行会计处理;难以区分的,应当整体归类为与收益相关的政府
补助。
与收益相关的政府补助,用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的,取得时确
认为递延收益,并在确认相关成本费用或损失的期间,冲减相关成本;用于补偿
企业已发生的相关费用或损失的,直接冲减相关成本。
与公司日常活动相关的政府补助,应当按照经济业务实质,冲减相关成本费用。
与公司日常活动无关的政府补助,应当计入营业外收支。


(3) 政府补助的确认时点
政府补助为货币性资产的,应当按照收到的金额计量。按照应收金额计量的政府
补助,在期末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够
收到财政扶持资金时予以确认;政府补助为非货币性资产的,应当按照取得非货
币性资产所有权风险和报酬转移时确认政府补助实现。其中非货币性资产按公允
价值计量;公允价值不能可靠取得的,按照名义金额计量。
已确认的政府补助需要返还时,存在相关递延收益余额的,冲减相关递延收益账
面余额,超出部分计入当期损益;不存在相关递延收益的,直接计入当期损益。


31,递延所得税资产/递延所得税负债

企业所得税采用资产负债表债务法进行核算。于资产负债表日,分析比较资产、
负债的账面价值与其计税基础,两者之间存在差异的,确认递延所得税资产、递
延所得税负债及相应的递延所得税费用(或收益)。在计算确定当期所得税(即当期
应交所得税)以及递延所得税费用(或收益)的基础上,将两者之和确认为利润表中
的所得税费用(或收益),但不包括直接计入所有者权益的交易或事项的所得税影
响。
资产负债表日,对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无
法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益,应当减记递延所得
税资产的账面价值。


32,经营租赁和融资租赁


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(1) 本公司作为承租人对经营租赁的处理
① 租金的处理
在经营租赁下需将支付或应付的租金计入相关资产成本或当期损益。


② 初始直接费用的处理
对于承租人在经营租赁中发生的初始直接费用,计入当期损益。


③ 或有租金的处理
在经营租赁下,承租人对或有租金在实际发生时计入当期损益。


④ 出租人提供激励措施的处理
出租人提供免租期的,承租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内,按
直线法或其他合理的方法进行分摊,免租期内应当确认租金费用及相应的负债。
出租人承担了承租人某些费用的,承租人将该费用从租金费用总额中扣除,按扣
除后的租金费用余额在租赁期内进行分摊。


(2) 本公司作为出租人对经营租赁的处理
① 租金的处理
出租人应采用年限平均法将收到的租金在租赁期内确认为收益。


② 初始直接费用的处理
经营租赁中出租人发生的初始直接费用,是指在租赁谈判和签订租赁合同的过程
中发生的可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等,计入当期损
益。金额较大的应当资本化,在整个经营租赁期内按照与确认租金收入相同的基
础分期计入当期损益。


③ 租赁资产折旧的计提
对于经营租赁资产中的固定资产,采用出租人对类似应折旧资产通常所采用的折
旧政策计提折旧。


④ 或有租金的处理

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在实际发生时计入当期收益。


⑤ 出租人对经营租赁提供激励措施的处理
出租人提供免租期的,出租人将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内,按直
线法或其他合理的方法进行分配,免租期内出租人确认租金收入。出租人承担了
承租人某些费用的,出租人将该费用自租金收入总额中扣除,按扣除后的租金收
入余额在租赁期内进行分配。


⑥ 经营租赁资产在财务报表中的处理
在经营租赁下,与资产所有权有关的主要风险和报酬仍然留在出租人一方,因此
出租人将出租资产作为自身拥有的资产在资产负债表中列示,如果出租资产属于
固定资产,则列在资产负债表固定资产项下,如果出租资产属于流动资产,则列
在资产负债表有关流动资产项下。


(3) 融资租赁的会计处理方法
按出租方租赁资产的原账面价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者作为租
入资产的入账价值。租入资产的入账价值与最低付款额现值之间的差额为未确认
融资费用,最低租赁付款额扣除未确认融资费用后的余额以长期应付款列示。
融资租入的固定资产按本公司固定资产的折旧政策计提折旧,未确认融资费用在
融资租赁期限内按实际利率法摊销。


33,主要会计政策、会计估计的变更

(1) 会计政策变更
国家统一的会计政策变更
会计政策变更的内容和原因                                                受影响的报表项目名称和金额
财政部于 2017 年颁布了修订后的《企业会计准则第 22 号—金融工具      对金融资产进行了重新分类,将前
确认和计量》(财会[2017] 7 号)、《企业会计准则第 23 号—金融资     期划分为可供出售金融资产重新分
产转移》(财会[2017] 8 号)及《企业会计准则第 37 号—金融工具列     类为其他权益工具投资,影响金额
报》的通知(财会[2017] 14 号)(以下合称“新金融工具准则”),      详见“首次执行新金融工具准则调
本公司于 2019 年 1 月 1 日起执行上述会计准则。                      整首次执行当年年初财务报表相关
                                                                                        项目情况”
财政部于 2019 年 4 月 30 日发布《关于修订印发 2019 年度一般企业财                 详见其他说明注释
务报表格式的通知》(财会[2019] 6 号),对企业财务报表格式进行

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会计政策变更的内容和原因                                                     受影响的报表项目名称和金额
调整。



其他说明:

                                           合并资产负债表
                      受影响的报表项目名      2018 年 12 月 31
     调整内容                                                        2019 年 1 月 1 日      影响金额
                              称                     日
 将原应收票据及应     应收票据及应收账款        2,766,131,212.60                     -    -2,766,131,212.60
 收账款项目分别对
                           应收票据                              -        4,000,000.00        4,000,000.00
 应应收票据、应收
 账款                      应收账款                              -    2,762,131,212.60    2,762,131,212.60

 将原应付票据及应     应付票据及应付账款       10,872,677,427.57                     -   -10,872,677,427.57
 付账款项目分别对
                           应付票据                              -      756,330,892.58      756,330,892.58
 应应付票据、应付
 账款                      应付账款                              -   10,116,346,534.99   10,116,346,534.99

                                        母公司资产负债表
                      受影响的报表项目名      2018 年 12 月 31
                                                                     2019 年 1 月 1 日      影响金额
                              称                     日
 将原应收票据及应     应收票据及应收账款            8,272,259.61                     -        -8,272,259.61
 收账款项目分别对
                           应收票据                              -                   -                    -
 应应收票据、应收
 账款                      应收账款                              -        8,272,259.61        8,272,259.61

 将原应付票据及应     应付票据及应付账款             156,652.27                      -         -156,652.27
 付账款项目分别对
                           应付票据                              -                   -                    -
 应应付票据、应付
 账款                      应付账款                              -          156,652.27          156,652.27



(2) 会计估计变更
本报告期无重大会计估计变更事项。


(3) 首次执行新金融工具准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况

                                      合并资产负债表
                                                                               货币单位:人民币元
                                              2018 年 12 月 31
                    项目                                             2019 年 1 月 1 日        调整数
                                                     日
 流动资产:
   货币资金                                    10,349,109,289.74     10,349,109,289.74                    -

   交易性金融资产                                                -                   -                    -
   以公允价值计量且其变动计入当期损益
                                                                 -                   -                    -
 的金融资产
   衍生金融资产                                                  -                   -                    -
   应收票据                                         4,000,000.00          4,000,000.00                    -


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                   项目                                          2019 年 1 月 1 日       调整数
                                                 日
 应收账款                                   2,762,131,212.60       2,762,131,212.60                   -

 应收款项融资                                                -                    -                   -

 预付款项                                   3,061,634,893.85       3,061,634,893.85                   -

 其他应收款                                  960,016,425.62         960,016,425.62                    -

   其中:应收利息                                            -                    -                   -

         应收股利                                            -                    -                   -

 存货                                      54,217,974,778.52      54,217,974,778.52                   -

 持有待售资产                                                -                    -                   -

 一年内到期的非流动资产                                      -                    -                   -

 其他流动资产                                418,446,861.38         418,446,861.38                    -

               流动资产合计                71,773,313,461.71      71,773,313,461.71                   -

非流动资产:
 债权投资                                                    -                    -                   -
 可供出售金融资产                           1,066,696,845.57                      -   -1,066,696,845.57

 其他债权投资                                                -                    -                   -

 持有至到期投资                                              -                    -                   -

 长期应收款                                                  -                    -                   -

 长期股权投资                                845,582,003.81         845,582,003.81                    -

 其他权益工具投资                                            -     1,066,696,845.57   1,066,696,845.57

 其他非流动金融资产                                          -                    -                   -

 投资性房地产                              29,847,520,000.00      29,847,520,000.00                   -

 固定资产                                   1,704,343,834.40       1,704,343,834.40                   -

 在建工程                                                    -                    -                   -

 生产性生物资产                                              -                    -                   -

 油气资产                                                    -                    -                   -

 无形资产                                    292,870,445.65         292,870,445.65                    -

 开发支出                                                    -                    -                   -

 商誉                                                        -                    -                   -

 长期待摊费用                                  59,731,020.15          59,731,020.15                   -

 递延所得税资产                             2,396,577,502.10       2,396,577,502.10                   -

 其他非流动资产                              333,617,901.32         333,617,901.32                    -

             非流动资产合计                36,546,939,553.00      36,546,939,553.00                   -

                 资产总计                 108,320,253,014.71     108,320,253,014.71                   -

流动负债:
 短期借款                                                    -                    -                   -

 交易性金融负债                                              -                    -                   -
  以公允价值计量且其变动计入当期损益
                                                             -                    -                   -
的金融负债
 衍生金融负债                                                -                    -                   -
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                   项目                                         2019 年 1 月 1 日   调整数
                                                日
  应付票据                                  756,330,892.58         756,330,892.58            -

  应付账款                                10,116,346,534.99     10,116,346,534.99            -

  预收款项                                 5,422,202,393.83      5,422,202,393.83            -

  应付职工薪酬                               40,618,647.38          40,618,647.38            -

  应交税费                                 7,042,073,824.24      7,042,073,824.24            -

  其他应付款                              15,940,657,820.41     15,940,657,820.41            -

    其中:应付利息                          397,915,970.02         397,915,970.02            -

          应付股利                         1,238,841,700.00      1,238,841,700.00            -

  持有待售负债                                              -                   -            -

  一年内到期的非流动负债                   4,216,538,496.14      4,216,538,496.14            -

  其他流动负债                              998,893,195.93         998,893,195.93            -

               流动负债合计               44,533,661,805.50     44,533,661,805.50            -

非流动负债:
  长期借款                                 6,738,010,000.00      6,738,010,000.00            -

  应付债券                                 7,766,107,396.55      7,766,107,396.55            -

    其中:优先股                                            -                   -            -

          永续债                                            -                   -            -

  长期应付款                                 69,432,148.55          69,432,148.55            -

  长期应付职工薪酬                                          -                   -            -

  预计负债                                   53,210,000.00          53,210,000.00            -

  递延收益                                                  -                   -            -

  递延所得税负债                           4,365,495,829.01      4,365,495,829.01            -

  其他非流动负债                                            -                   -            -

             非流动负债合计               18,992,255,374.11     18,992,255,374.11            -

                 负债合计                 63,525,917,179.61     63,525,917,179.61            -

所有者权益(或股东权益):
  实收资本(或股本)                       3,751,168,261.00      3,751,168,261.00            -

  其他权益工具                                              -                   -            -

    其中:优先股                                            -                   -            -

          永续债                                            -                   -            -

  资本公积                                  778,163,753.20         778,163,753.20            -

  减:库存股                                                -                   -            -

  其他综合收益                             3,534,498,776.12      3,534,498,776.12            -

  专项储备                                                  -                   -            -

  盈余公积                                  642,355,697.23         642,355,697.23            -

  未分配利润                              14,969,984,709.22     14,969,984,709.22            -
归属于母公司所有者权益(或股东权益)合
                                          23,676,171,196.77     23,676,171,196.77            -
                  计
  少数股东权益                            21,118,164,638.33     21,118,164,638.33            -
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                                       2019 年年度报告


                                          2018 年 12 月 31
                   项目                                          2019 年 1 月 1 日      调整数
                                                 日
     所有者权益(或股东权益)合计          44,794,335,835.10      44,794,335,835.10                 -

  负债和所有者权益(或股东权益)总计      108,320,253,014.71     108,320,253,014.71                 -



各项目调整情况的说明:
财政部于 2017 年颁布了修订后的《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》
(财会[2017] 7 号)、《企业会计准则第 23 号—金融资产转移》(财会[2017] 8
号)及《企业会计准则第 37 号—金融工具列报》的通知(财会[2017] 14 号)(以
下合称“新金融工具准则”),本公司于 2019 年 1 月 1 日起执行上述会计准则,
对金融资产进行了重新分类,将前期划分为可供出售金融资产重新分类为其他权
益工具投资。


                                母公司资产负债表
                                                                            货币单位:人民币元
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                   项目                                          2019 年 1 月 1 日      调整数
                                                 日
流动资产:
  货币资金                                  1,152,745,838.02       1,152,745,838.02                 -

  交易性金融资产                                             -                    -                 -
  以公允价值计量且其变动计入当期损益的
                                                             -                    -                 -
金融资产
  衍生金融资产