世茂股份关于2020年中期业绩发布会召开情况的公告

证券代码:600823           证券简称:世茂股份          公告编号:临2020-056
债券代码:143308           债券简称:17 世茂 G2
债券代码:143332           债券简称:17 世茂 G3
债券代码:155142           债券简称:19 世茂 G1
债券代码:155254           债券简称:19 世茂 G2
债券代码:155391           债券简称:19 世茂 G3
债券代码:163216           债券简称:20 世茂 G1
债券代码:163644           债券简称:20 世茂 G2




                   上海世茂股份有限公司
  关于 2020 年中期业绩发布会召开情况的公告

    本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述
或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。




    上海世茂股份有限公司(以下简称“世茂股份”“公司”)于 2020 年 8 月 20
日(周四)15:30-16:30 通过路演中网络平台和 263 电话会议平台召开了 2020 年
中期业绩发布会,与投资者就公司经营状况、财务指标、发展战略等进行充分沟
通交流。现将有关情况公告如下:


    一、本次业绩发布会召开情况
    时间:8 月 20 日(周四)15:30-16:30
    形式:视频网络接待、电话接待
    调研机构:
    中金公司、长甲资本、邮储银行、易方达基金、鑫巢资本、天弘基金、桃李
资产、麦格理资本、华泰证券、华昌基金、德邦证券、财达自营、RWC 基金、
Morgan Stanley、贵阳银行、工银理财、富国基金、西南证券、南方基金等
    公司出席人员:
    许世坛 世茂集团 董事局副主席、总裁;世茂股份 董事
    吴凌华 世茂股份 董事、总裁
    张杰     世茂股份 副总裁、首席财务官


公司管理层总结 2020 年中期公司业绩情况及未来展望:
    中期业绩摘要:
    上半年,公司在董事会的科学决策下,经营管理层认真贯彻董事会决议精神,
通过全体员工的共同努力,为全体股东创造了丰厚的投资回报和长期的企业价值。
土储方面,公司斩获 6 幅新地块,合计新增土储 183 万平米;商业运营方面,位
于深圳前海、长沙的两栋地标性办公楼于上半年正式入市,公司商业禀赋不断增
强;物业销售方面,销售均价再创新高,达 2.38 万元/平米。各项业务平稳开展
的背后,是公司历来稳健的财务管控在支持:上半年综合融资成本仅 5.46%,期
末有息负债率 20%,核心净利润率 19%,这不仅体现了公司的财务管控是切实有
效的,也为企业应对复杂的经济金融环境、后续持续发展,奠定了坚实基础。
    不可否认,年初爆发的新冠疫情对国民经济形成强烈冲击,作为实体零售商
业载体的商业地产行业不可避免地受到影响。在此背景下,公司上半年的销售额、
租赁收入都出现了一定幅度的回调。短期回调并不影响公司稳健本质,公司将直
面波动,积极应对,争取在下半年有更好的表现,公司的成长离不开大股东长期
以来的支持。公司第三大股东世茂投资自去年 12 月起实施增持计划,截至今年
6 月,已累积增持近 1.9 亿股,占公司股本的 5%,显示大股东对公司未来前景的
长期看好。


    财务方面:
    1、资产规模稳增,负债率管控有效。
    报告期末,公司总资产 1348 亿元,较年初增长 5.70%;公司归母净资产 265
亿元,较年初增长 4.54%。在资产规模稳定增长的同时,公司始终保持业内较低
的负债率水平。报告期末,公司资产负债率 64%,有息负债率 20%,显示公司对
负债率的管控是切实有效的。
    2、在手资金充裕,偿债能力有保障。
    报告期末,公司手握货币资金 159 亿元,较年初增长 24%;短期负债 110
亿元,现金短债比 1.46 倍,在手现金足以覆盖公司的短期债务,短期偿债能力
有保障。
    3、严控融资成本,债券市场青睐。
    正是由于公司质地优良,财务稳健,因此获得了债券市场各级监管部门及机
构投资者的普遍认可。公司近三年主体评级均为 AAA,在地产金融监管力度提升、
监管政策频繁出台的背景下,公司上半年成功发行 PPN(非公开定向债务融资工
具)、中票、公司债等融资工具,市场踊跃参与,发行利率持续走低,上半年整
体平均融资成本控制在 5.46%。
    4、疫情客观影响,营收适度回调。
    当然不可否认的是,受到年初新冠疫情的影响,公司上半年的营收有所回调。
报告期内,公司实现营业收入 92 亿元,同比下降 29%;实现归母净利润 10 亿元,
同比下降 34%;实现基本每股收益 0.28 元,同比下降 33%。对此,公司将直面
波动,积极应对。


    地产开发与销售情况:
    1、土地储备方面:持续深耕优质区域。
    凭借优秀的财务管控能力及前瞻性的战略思维,公司在长三角、环渤海、粤
港澳大湾区等国家战略重点区域持续深耕。截至 6 月末,公司在建及拟建的建筑
面积约 1900 万平米。
    2、低成本、高溢价,未来利润可期。
    从区位及城市能级来看,公司项目主要集中在长三角、环渤海、福建及大湾
区经济发达的一二线城市及强三四线城市。在手项目的土地成本仅占签约单价的
四分之一,体现了项目较强的“抗风险”和“强溢价”能力,也为公司未来利润
增长留下想象空间。
    3、物业销售方面:调整节奏,注重利润。
    如前所述,受年初疫情影响,公司上半年实现签约销售额 94 亿元,同比下
滑 23%。虽然签约额有所波动,但公司的签约单价继续创新高,达 2.38 万元/平
米。较高的签约单价也为公司未来结算利润率的提升提供了有利保障。


    商业经营与管理情况:
    今年上半年,受疫情影响,全国商业市场主要呈现以下特点:
    空铺率升高、平均租金降低;二三线城市复苏好于一线城市,旅游型城市回
暖仍需时日;影院/娱乐/餐饮业态遭受重创,部分业态的经营表现危中存机;顾
客消费习惯改变、购物中心加速创新调整。与此同时,上半年全国写字楼市场也
呈现出以下特点:新租/扩租放缓,续租租金下降,退租风险提升,外企租赁需
求减弱,个别行业需求旺盛,表现活跃。
    在上述市场情况之下,上半年公司共实现租赁收入 5.07 亿元,同比下滑
12.3%。其中租金收入 3.28 亿元,物管费收入 1.79 亿元。公司的综合出租率较去
年年底下滑至 77%(扣除上半年新增深圳前海世茂大厦、长沙世茂环球金融中心
2 个新招租写字楼后,综合出租率为 88%)。
    本着同舟共济、共克时艰的原则,公司在新冠疫情期间给予租户纾困减免总
计约 1 亿元。
    面对市场波动,公司团队积极调整策略,直面挑战,尤其是写字楼板块,整
体而言表现较为突出,跑赢市场,其中:
    深圳前海世茂大厦上半年新租面积约 1.5 万㎡,签约总量领跑深圳前海片区。
长沙世茂环球金融中心上半年新租面积约 1.38 万㎡,去化速度及租金水平保持
市场领先。北京世茂大厦顶住疫情和退租压力,上半年新租 1.3 万㎡,出租率由
年初的 80%提升至 90%,签约总量及出租率均领跑北京 CBD 市场。


    未来展望:
    在地产销售方面,短期来看,下半年可售货值近 411 亿元,其中 91%布局于
一二线及强三四线城市,货值充裕且具备结构优势,下半年去化率达到 43%以上
就可达成全年 270 亿元的销售签约目标。
    中长期看,公司储备了约 2000 亿元未来可售货值,均布局在国家重点区域
及沿海发达经济带,其中大湾区 750 亿元、福建区 330 亿元、环渤海区 310 亿元、
长三角区 200 亿元。从城市能级的分布上来看,一二线城市储备的可售货值占比
达到 87%以上。国家重点战略区域和一二线城市的集中布局为公司未来可持续的
高品质增长提供了坚实保障和强劲内驱力。商业经营与管理方面,随着下半年疫
情缓解和消费复苏,公司相信无论是在营商办项目、新入市项目还是筹建商办项
目均将向好发展。
    长远来看,商业项目的落子布局将紧跟国家战略,聚焦以大湾区为首的核心
城市群,深耕发展。预计未来 5 年累计新入市项目的体量将有望达到 220 万㎡,
其中大湾区将达到 100 万㎡。随着多个大型商办综合体的相继入市,对公司未来
租赁收入的增长将起到极大的推动作用。
    此外,公司在负债端和融资端的良好表现也为未来发展提供了坚实的财务保
障。公司资产负债率长期保持在 65%以下,有息负债率维持在 30%以下。具备向
上发展的高弹性空间。未来适度提升财务杠杆是安全可行的,也有利于公司把握
市场契机,驱动业绩增长。
    同时,公司优异的资质保障了每年能够获得超过 250 亿元的银行授信,也有
助于拓展多元化的公开市场融资渠道,为获取低成本融资创造可能。公司将始终
如一地保持平稳的高分红政策,与投资者分享成长带来的红利。


    总结:
    公司未来发展的愿景是要致力于成为有独特影响力的商业地产运营商。
    为了实现这一愿景,公司制定了“千亿 600823”的五年发展战略,正好也
是公司的证券代码。相对应的分别是千亿的销售目标以及实现目标的资源、路径
和平台。
    未来五年将会是高强度的投入、高速度的增长和高质量的发展,并将呈现出
以下四方面的特征:产品形态丰富、标杆项目独特、盈利模式多样、资产结构健
康。公司计划至 2024 年销售签约达到 1000 亿元,权益后销售签约力争达到 600
亿元以上。
    为了达成上述目标,公司将深耕八大核心城市群,坚持两大发展路径,研究
并力争孵化三大业务平台。
    未来五年,公司将聚焦发挥自身在商业地产领域开发的禀赋及优势,以实现
快速、稳定、健康、长远的发展。
    公司今年的签约目标是 270 亿元,要达成千亿的销售目标,未来 5 年的年化
增长约 40%左右。随着销售签约的快速增长,自持及经营管理收入的年化增长也
要达到约 30%左右。
    公司拥有的四大优势将有效助力千亿目标的达成。
    首先,公司的资产结构健康,有息负债长期低于 30%,具备深蹲起跳、向上
发展的空间;
    其次,近三年来公司维持 AAA 主体信用评级,资质优良,融资渠道多元通
畅,融资成本低廉;
    第三,在以国内大循环为主的新格局下,商业地产作为驱动内需的重要场景,
公司有信心获得政府更大力度的支持;
    第四,随着标杆项目的相继入市并屡获世界级奖项,公司已逐步在市场上树
立了品牌影响力和美誉度,为未来持续打造标杆精品奠定了坚实基础。
    在战略资源方面,公司希望未来能够紧跟国家发展战略,聚焦沿海发达经济
带和内陆经济重镇,深耕八大城市群,分别是:北京、济南和青岛、苏沪、杭州
和宁波、福州和厦门、湾区、武汉和长沙、成都和重庆。
    战略目标的达成,除了四大优势的助力及对核心资源的深耕外,更重要的是
要选择并坚持走有自身特色的发展道路,从而实现成为具有独特影响力的商业地
产运营商的愿景。
    所谓“独特”,就是要从三个方面来体现,分别是标杆项目独特、产品形态
丰富、多元业务赋能。
    所谓“影响力”则要通过规模扩张发展和战略合作双赢来打造。
    首先,公司将着力打造位于一二线城市核心地段、设计理念先进、品牌租户
优质、投资回报良好、服务品质高端,且有能力斩获世界级大奖的城市地标项目。
    其次,在产品形态方面,公司将采用 4+2+M 的产品组合,体现出不同于市
场同行的独特性。其中“4”指的是以零售及办公物业为主营,以服务式精装办
公与长租公寓为补充;“2”分别指的是自有娱乐 IP 与国际合作 IP;“M”代表着
MIX & MORE,意味着多种产品形态的灵活组合及开拓创新。4+2+M 的产品组合
旨在覆盖城市生活全部,构筑大生活生态圈,创造无限可能的生活方式。
    同时,依托世茂集团旗下的“科技”“文化”“金融”“教育”“康养”等多元
业务板块,公司在未来发展过程中也会以商办项目为载体,实现多元业务对主营
航道的升级赋能,为公司带来独一无二的社会价值。
    在影响力方面,秉承开放合作的理念,公司将倾力与政府、资方、企业及同
行通力协作、互惠共赢,携手打造健康稳固的合作伙伴生态圈。
    与此同时,规模扩张是获得行业竞争力和市场影响力的基础,公司希望未来
能通过内拓加外延,双轮驱动的方式推动规模化发展。
    内拓方面,公司将与集团一起协作,因城施策、因地制宜,用世茂广场和世
茂大厦深耕一二线城市核心区位,用世茂 52+开垦三四线卫星城市,用世茂摩天
城撬动近郊文旅大盘。
    在外延方面,首先,公司目前正在与资方沟通,以成立母基金的方式,聚焦
一线城市的低效资产,拓展城市更新项目。同时,公司也在积极寻找资产收购机
会,希望通过类基金模式,形成“投、融、改、管、退”的良性资本循环。最后,
管理输出、股权合作类项目是输出运营能力、扩大管理规模的良好途径,也将成
为公司未来发展的重点。
    最后在战略路径的指导下,通过对核心能力的培育,公司将研究并力争在未
来五年,孵化三大业务平台,积极对接资本市场。分别是轻资产商管平台、主题
娱乐平台和金融服务平台。
    希望五年后,公司在国内商业地产领域有能力跻身行业前十,轻资产商管平
台能运营管理超过 100 个项目,主题娱乐平台每年能为 1000 万家庭带来欢乐,
金融服务平台能保障消费者 365 天的美好生活。
    公司将竭尽全力助力股东及投资者的价值兑现、实现消费者对美好生活的向
往、创造城市生活的无限可能,为成为有独特影响力的商业地产运营商而努力奋
斗。




问答环节:


问题:公司兼顾传统地产开发和商业运营两大业务,公司未来对这两大业务的定
位如何?是更多的以地产开发支持商业运营业务的发展,还是双轮驱动、共同发
展?
回答:地产开发与商业运营是相互支持发展的,公司不会去做纯住宅项目,而是
去做那些能将地产开发和商业运营有机结合起来的综合体项目,或者是去做一些
纯商业的项目。公司的愿景是成为有独特影响力的商业地产运营商,并希望在五
年后达到千亿的销售目标。为了达成这一目标,公司会坚持走双轮驱动的发展模
式,坚持贯彻“长短结合,快慢结合,标准与个性结合”的发展理念,“长”指
的是商办物业长周期的开发与运营,“短”指的是销售物业短平快的开发模式。
所谓“快慢结合”,一方面要凭借销售物业高效的传统打法,提升资金使用效率。
另一方面以匠心精神打磨行业精品,既能建立良好的品牌影响力,又能提供稳定
长远的现金流。标准与个性结合,则是要用标准化的模块助力开发效率,用个性
化的元素提升项目品质。基于公司的特点和资源储备,双轮驱动是最合适的选择,
长远来看也能为公司穿越周期,健康发展保驾护航。


问题:公司在地产开发和商业运营等业务层面与世茂集团的合作模式是怎样的?
世茂集团会对公司提供哪些具体的支持?
回答:世茂集团与世茂股份之间的发展是非常明确的,世茂股份主要做商业地产,
对于涵盖商业、办公、酒店,甚至是文化设施、公寓及住宅的大型综合体项目,
主要是以双方合作的模式来开发,世茂股份占比 51%,世茂集团占比 49%,这体
现了集团对股份公司的持续支持,尤其是在 8 大核心发展区域的项目开发,集团
会依托与当地政府的良好关系给予股份公司强力的支持。除此之外,股份公司自
己也会做一些纯商业的项目、城市更新项目、主题娱乐项目,特别是在轻资产商
业管理方面去寻求突破。


问题:公司商业租赁业务在疫情期间受到较大冲击,目前商业租赁业务是否恢复
至正常水平?在疫情时有反复、防控常态化的背景下,公司有哪些经营策略的调
整和应对?
回答:根据对数据的跟踪监测,总体而言国内商业地产还没有完全恢复到疫情前
的水平。公司的商业地产业务,恢复到了去年同期的 7-8 成左右。其中,销售额
的恢复程度好于客流,二三线城市的恢复程度好于旅游属性较强的城市。疫情期
间包括后疫情时代,公司将通过在以下三个方面的发力来推动业绩恢复:第一,
通过直播带货、线上营销等多元化的手段来贯彻落实新零售模式,研究线上线下
的融合;第二,挖掘新的消费需求,比如之后会持续挖掘社区邻里消费的刚性需
求;第三,密切关注行业及业态的洗牌与变革,顺应发展潮流,积极布局逆势而
上的国货品牌,抢占市场,为消费者带来更好的体验。


问题:疫情期间公司也积极利用互联网开展业务,开展了网上看房、线上购物等
活动,这类线上活动的效果如何?
回答:在商业经营与管理方面,疫情期间,我们所有的在营项目,无论是商场还
是写字楼都试水了直播带货,线上营销的各种手段,一方面保持市场热度,另一
方面线上促销方式,突破了空间和时间的限制,提升了租户的信心。整体而言,
效果是不错的,在后疫情时代我们会根据已有的经验,以新零售的思维,线上思
维进一步研究探索更多元化的线上线下结合的手段。在地产销售方面,虽然线上
销售是一个趋势,但是随着疫情好转,客户到案场来现场看房,对销售的提升促
进作用会更加明显。


问题:现在我国商业地产市场已进入存量时代,部分城市写字楼空置率高企不下、
商场密度过高,公司对未来商业地产市场的走势有何判断?未来做商业地产的核
心竞争力是什么?与住宅开发相比,商业地产对地产公司而言有什么独特的价
值?
回答:首先我们认为商业地产是一个承载了人们对美好生活向往的平台,会越来
越起到重要的作用。我们对国内商业地产的判断是会逐渐向精、强、好、标杆去
靠拢。相较同行,我们认为世茂股份的优势主要在于以下几个方面:
首先,公司深耕商业地产领域多年,目前已经建立了一支成熟、优秀的商业综合
体运营管理团队,有能力实现从投资拓展,产品定位,设计规划,招商落位,运
营管理,及资本退出的全流程管控;
其次,公司资产结构非常健康,负债率和融资成本较低,有条件适度增加杠杆,
为规模化发展及把握市场中的一些收并购机会提供财务保障;
第三,公司在商业地产领域最独特的一点是在于产品形态比较多样,既有能够迎
合高端消费需求的世茂国际中心系列产品,也有能满足社区配套消费需求的世茂
52+产品,还有主题乐园,观光厅,主题街区等多样化的产品,在满足消费者的
多样化需求的同时,体现了不断开拓创新的精神;
第四,世茂股份秉承了集团的传统,对打造地标型项目有着不懈的追求和努力。
随着标杆项目的相继入市,公司已逐步在市场上树立了品牌影响力和美誉度,未
来会继续为扎根的城市及消费者贡献精品。
最后,我们竞争力还体现在世茂集团对公司的大力支持,依托集团多元化的业务
平台,在科技、文化、健康等各个方面给予消费者更丰富的体验,以满足其更多,
更高层次的需求,如此使得公司得以持续丰富和发展,也有能力把握更多的潜力
和机会,在市场竞争环境中保持独特的优势。


问题:公司 2018 年以来现金分红比例大幅提升的原因是什么?公司后续的分红
计划是怎样的?
回答:这是最近几年国内证券监管部门和交易所的趋势要求,希望上市公司能够
在实现收益的同时,更多地回馈投资者,引导股票市场向价值投资的方向发展。
大股东世茂集团在港股也一直是高分红的代表,世茂股份也是紧跟大股东的方向,
2018、2019 连续 2 年分红比例维持在约 40%左右,努力回馈投资者。未来几年,
公司会力争保持在 30%-40%的高分红区间。


问题:公司目前的估值水平低于其他 A 股商业地产标的,公司如何看待目前的估
值水平?
回答:我们认为公司股价低估主要是由于以下两方面的原因,其一是过去几年的
销售增速比较低,每年在 10%左右,今后的销售增速目标会达到 40%左右;其二
是由于商业的收入量级还比较小,在十几亿左右。目前,公司已经投入了很多大
型项目,预计未来会带来较高的租金收入。作为大股东,我们一直认为公司的股
价被低估了,所以也在增持,对其他股东来说,这应该也是一个信心的保证。


问题:公司与世茂酒店、世茂建设的分业经营的情况如何?
回答:重组之后,分工比较明确。世茂集团主要做住宅和酒店,综合体项目由股
份公司牵头,会采用股份占 51%,集团占 49%的模式来开发。


问题:授信中有几家额度较大的是信托公司,现在向信托公司提取授信是否有难
度?信托公司的授信额度是否有被压缩?
回答:公司授信的主要来源是银行,信托公司的授信比例非常小,我们会积极关
注融资市场的变化而调整融资结构。


问题:加杠杆上限是多少? 加在世茂股份上还是集团上?
回答:销售千亿的目标不仅仅是通过适度增加杠杆来实现,更重要的是通过运营
效率的提升,投资回报价值的提升,包括团队作战能力的提升来实现,后面几点
比加杠杆更重要。公司不会大幅提升杠杆,只会适度增加,可能只是几个百分点。


    特此公告。




                                                   上海世茂股份有限公司
                                                           董事会
                                                      2020 年 8 月 24 日

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